Landgericht Münster Urteil, 15. Jan. 2021 - 016 O 92/20
016 O 92/20
Verkündet am 15.01.2021
Landgericht Münster
IM NAMEN DES VOLKES
Urteil
In dem Rechtsstreit
der … Klägerin,
Prozessbevollmächtigter der Klägerin: Rechtsanwalt Dr. Andreas Neumann, Wienburgstraße 207, 48159 Münster,
gegen
die Stadt … Beklagte,
Streithelfer (Beklagte): …
Prozessbevollmächtigte der Beklagten: Rechtsanwälte Dahlhues & Pillich, Eper Straße 5, 48599 Gronau,
Prozessbevollmächtigte des Streithelfers: Rechtsanwalt Gensch, Grünerweg 31, 48599 Gronau,
hat die 16. Zivilkammer des Landgerichts Münster auf die mündliche Verhandlung vom 04.12.2020 durch die Richterin Kämper als Einzelrichterin -
für Recht erkannt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand:
Die Beklagte ist Eigentümerin des Grundstücks Gemarkung... in ... Sie hat ein Erbbaurecht an diesem Grundstück ausgegeben. In dem Erbbaurecht ist u.a. vereinbart, dass bei einer Veräußerung die Zustimmung der Grundstückseigentümerin zur Wirksamkeit des Vertrags zu erteilen ist, zum anderen hat sich die Beklagte als Grundstückseigentümerin ein Vorkaufsrecht vorbehalten.
Aktueller Erbbauberechtigter ist der Streithelfer ... Am 06.11.2019 veräußerte der Streithelfer ... mit notariellem Kaufvertrag (Anl. K2) das Erbbaurecht an die Klägerin, die seit einem längeren Zeitraum Mieterin des Objekts ist. Während dieser Zeit führte die Klägerin verschiedene Renovierungsarbeiten auf ihre Kosten an dem Objekt durch.
Die den Vertrag beurkundende Notarin … bat die Beklagte darum, zum einen die Zustimmung zu dem notariellen Kaufvertrag zu erteilen, zum anderen, zu erklären, dass sie für diesen Fall auf die Ausübung des Vorkaufsrechtes verzichte. Nachdem die Beklagte eine Kopie des Kaufvertrags anforderte, übte sie mit Erklärung vom 05.12.2019, zugegangen am 13.12.2019, gegenüber der Notarin das Vorkaufsrecht aus.
Am 05.05.2020 wurde die Zustimmung zum Kaufvertrag noch einmal gegenüber der Klägerin persönlich erklärt. Gegenüber dem Zeugen ... wurde am selben Tag erklärt, das Vorkaufsrecht auszuüben.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagte habe, indem sie das Vorkaufsrecht ausgeübt habe, konkludent die Zustimmung zum Kaufvertrag erteilt Jedenfalls sei gern. § 162 BGB (analog) die Zustimmung als erteilt anzusehen, nachdem die Beklagte über einen solch langen Zeitraum die Zustimmung nicht erteilt und damit den Bedingungseintritt verhindert habe. Zudem sei der notarielle Kaufvertrag auch formnichtig. Sie behauptet dazu, dass sie und der Zeuge ... einen höheren Kaufpreis hätten vereinbaren wollen, der dann aber nicht beurkundet wurde.
Sie beantragt,
festzustellen, dass die Beklagte weder mit Erklärung aus Dezember 2019 noch aus Mai 2020 ein Vorkaufsrecht zum Kaufvertrag vom 06.11.2019 bezüglich des Erbbaurechts ... in ... wirksam ausgeübt hat noch künftig wird wirksam ausüben können.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie rügt hinsichtlich des zweiten Antrags die Zulässigkeit der Klage, da es am Rechtsschutzbedürfnis fehle, da das Vorkaufsrecht mit Ablauf der Zweimonatsfrist nicht mehr fristgerecht ausgeübt werden können. Sie ist zudem der Ansicht, sie habe das Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt.
Das Gericht hat die Klägerin persönlich angehört sowie Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen ... Wegen des Inhalts der Anhörung und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 04.12.2020 (BI. 182 ff. d.A.) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
I.
Die Klage ist zulässig. Insbesondere liegt das gern. § 256 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse vor. Dies folgt zum einen aus dem Umstand, dass die Klägerin hier Mieterin des streitgegenständlichen Objekts ist und insofern ein Interesse daran hat, zu erfahren, wer ihr Vermieter ist. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass in dem streitgegenständlichen Kaufvertrag auch Regelungen zum Mietverhältnis getroffen wurden. Zum anderen ist die Klägerin nicht nur Mieterin des streitgegenständlichen Objekts, sondern zugleich Kaufinteressentin und Dritte, die den Vertrag mit dem Verpflichteten abgeschlossen hat.
II.
Die Klage ist aber unbegründet. Die Beklagte konnte ihr Vorkaufsrecht wirksam ausüben bzw. die Klägerin kann sich jedenfalls nicht auf eine etwaige Unwirksamkeit des Vertrages berufen.
1.
Der Ausübung des Vorkaufsrechts der Beklagten steht insbesondere nicht entgegen, dass die Beklagte die Ausübung ihres Vorkaufsrechts zunächst nicht gegenüber dem richtigen Adressaten, sondern gegenüber der Notarin ... erklärte.
Zwar war die Notarin unstreitig nicht empfangsberechtigt für eine solche Willenserklärung. Die Ausübung des Vorkaufsrechts am 05.05.2020 gegenüber dem Streithelfer ... war aber wirksam und insbesondere fristgemäß. Gem. § 469 Abs. 2 BGB kann das Vorkaufsrecht nur zwei Monate nach Erhalt der Mitteilung des Inhalts des Kaufvertrags ausgeübt werden. Dabei entsteht die Mitteilungspflicht jedoch erst, sobald der Vertrag zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten abgeschlossen und wirksam ist, also mit dem Eintreten des Vorkaufsfalls (BeckOK BGB/Fast, 56. Edition 2020, § 469 Rn. 2). Dieser setzt gern. § 463 BGB aber einen wirksamen Kaufvertrag voraus. Erforderlich ist insofern ein „perfekter“ Kaufvertrag. Ein solcher liegt jedoch erst vor, wenn eine für seine Rechtswirksamkeit erforderliche privatrechtliche Genehmigung, die zur Wirksamkeit des Erstkaufvertrags erforderlich ist, vorliegt (BGH, Urteil v. 20.02.1957, V ZR 125/55; BeckOGK BGB/Daum, Stand 2020, § 463 Rn. 82). Zwar kann der Vorkaufsberechtigte das Vorkaufsrecht bereits vorher mit Wirkung auf den Genehmigungszeitpunkt ausüben. Die Ausübungsfrist läuft jedoch erst, wenn der Vorkaufsberechtigte nach Erteilung der Genehmigung eine Mitteilung gern. § 469 Abs. 1 BGB erhalten hat (BGH, aaO; BeckOGK BGB/Daum, Stand 2020, § 463 Rn. 82). Die Frist des § 469 Abs. 2 BGB begann also erst mit einem wirksamen Kaufvertrag zu laufen, also frühestens zu dem Zeitpunkt, in dem die Beklagte den Kaufvertrag zwischen der Klägerin und dem Streithelfer genehmigt hat. Eine solche Genehmigung hat die Beklagte erst am 05.05.2020 mit Schreiben an den Streithelfer und die Klägerin erteilt. Sie erfolgte nicht bereits mit der Erklärung der Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber der Notarin am 05. Bzw. 13.12.2019. Denn die Erklärung der Ausübung des Vorkaufsrechts hat einen anderen Erklärungsinhalt als die Zustimmung zum Kaufvertrag zwischen der Klägerin und dem Streithelfer. Die Erklärung, die nach dem objektiven Empfängerhorizont (§ 133, 157 BGB) ausgelegt werden muss - weshalb auch eine Zeugenvernehmung dazu entbehrlich war -, ergibt gerade, dass die Beklagte nicht möchte, dass die Klägerin Vertragspartner wird, sondern sie selbst. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass hier die Beklagte sowohl Vorkaufsberechtigte als auch Zustimmungserklärende war, also hier Personenidentität vorlag. Denn die Beklagte hat ein berechtigtes Interesse daran mit ihrer Zustimmung zu warten, etwa bis die Klägerin bzw. der Streithelfer ... die erforderlichen Unterlagen i.S.v. § 469 Abs. 1 BGB eingereicht hat, um mit ihrer Genehmigung zu warten, bis sie den Kaufvertrag geprüft hat. Aus diesem Grund greift auch § 162 BGB analog nicht. Eine treuwidrige Vereitelung des Bedingungseintritts bzw. treuwidrige Vereitelung des Wirksamwerdens des Vertrags liegt bei einem berechtigten Interesse, mit der Genehmigung zu warten, gerade nicht vor.
2.
Darüber hinaus führt auch der Einwand der Klägerin, dass der Vertrag zwischen ihr und dem Streithelfer formnichtig i.S.v. § 311b BGB sei, nicht zu einer Begründetheit der Klage.
a.
Es liegt hier schon keine Formnichtigkeit i.S.v. § 311 b BGB vor. Zwar hat auch der Zeuge ... bestätigt, dass der Kaufpreis niedriger vereinbart wurde, weil die Klägerin bereits umfangreiche Arbeiten an dem streitgegenständlichen Objekt auf eigene Rechnung hatte durchführen lassen. Er hat allerdings auch - übereinstimmend mit der Klägerin selbst - angegeben, dass sie nicht damit gerechnet hatten, dass die Beklagte ihr Vorkaufsrecht ausübt. Insofern bestand für die Klägerin und den Streithelfer keine Notwendigkeit einen höheren Kaufpreis zu vereinbaren und die bereits geleisteten Arbeiten damit zu verrechnen. Im Gegenteil - dies hätte zu höheren Notarkosten geführt. Die Klägerin und der Streithelfer ... wollten also keinen höheren Kaufpreis vereinbaren als den Kaufpreis, der dann auch beurkundet wurde.
b.
Darüber hinaus könnte sich die Klägerin gegenüber der Beklagten auch nicht auf diese Formnichtigkeit berufen, § 242 BGB. Denn die Berufung auf die Unwirksamkeit des Kaufvertrags zwischen Verpflichtetem, also hier dem Streithelfer … und Drittem, also hier der Klägerin, gegenüber dem Vorkaufsberechtigten, also hier der Beklagten, verstößt gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB), wenn Verpflichteter und Dritter aus der behaupteten Nichtigkeit für ihr eigenes Rechtsverhältnis keinerlei Konsequenzen ziehen wollen, sondern nur das Vorkaufsrecht zu unterlaufen suchen (BGHZ 115, 344). So liegt es hier: Die Klägerin beruft sich hier allein auf die Formnichtigkeit, um die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte zu verhindern. Im Verhältnis zum Streithelfer … hat sie sich auf die Formnichtigkeit gerade nicht berufen und insofern auch ihre Klage hauptsächlich damit begründet, dass der Vertrag mit der Erklärung der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte wirksam geworden sei.
III.
Die Sache war auch nicht der Kammer zur Entscheidung über eine Rückübertragung vorzulegen, § 348a ZPO. Dies war weder von beiden Parteien beantragt, § 348a Abs. 2 Nr. 2 ZPO noch haben sich aus einer wesentlichen Änderung der Prozesslage besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten der Sache oder die grundsätzliche Bedeutung der Sache ergeben. Weder der Sachverhalt noch die zu beantwortenden Rechtsfragen haben sich nach der Übertragung auf den Einzelrichter geändert. Allein eine Streitverkündung, die auf diesen Prozess keine Auswirkungen hat, vermag eine Änderung der Prozesslage, welche eine Rückübertragung erforderlich macht, nicht zu begründen.
III. (sic)
Die Entscheidung über die Kosten und die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 91, 709 ZPO.
Der Streitwert wird auf bis zu 10.000 € festgesetzt.
Kämper
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(1) Wird der Eintritt der Bedingung von der Partei, zu deren Nachteil er gereichen würde, wider Treu und Glauben verhindert, so gilt die Bedingung als eingetreten.
(2) Wird der Eintritt der Bedingung von der Partei, zu deren Vorteil er gereicht, wider Treu und Glauben herbeigeführt, so gilt der Eintritt als nicht erfolgt.
(1) Auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses, auf Anerkennung einer Urkunde oder auf Feststellung ihrer Unechtheit kann Klage erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis oder die Echtheit oder Unechtheit der Urkunde durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt werde.
(2) Bis zum Schluss derjenigen mündlichen Verhandlung, auf die das Urteil ergeht, kann der Kläger durch Erweiterung des Klageantrags, der Beklagte durch Erhebung einer Widerklage beantragen, dass ein im Laufe des Prozesses streitig gewordenes Rechtsverhältnis, von dessen Bestehen oder Nichtbestehen die Entscheidung des Rechtsstreits ganz oder zum Teil abhängt, durch richterliche Entscheidung festgestellt werde.
(1) Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt.
(2) Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.
Wer in Ansehung eines Gegenstandes zum Vorkauf berechtigt ist, kann das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat.
(1) Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt.
(2) Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.
Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.
Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt.
(2) Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.
(1) Wird der Eintritt der Bedingung von der Partei, zu deren Nachteil er gereichen würde, wider Treu und Glauben verhindert, so gilt die Bedingung als eingetreten.
(2) Wird der Eintritt der Bedingung von der Partei, zu deren Vorteil er gereicht, wider Treu und Glauben herbeigeführt, so gilt der Eintritt als nicht erfolgt.
(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.
(2) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein künftiges Vermögen oder einen Bruchteil seines künftigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, ist nichtig.
(3) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein gegenwärtiges Vermögen oder einen Bruchteil seines gegenwärtigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, bedarf der notariellen Beurkundung.
(4) Ein Vertrag über den Nachlass eines noch lebenden Dritten ist nichtig. Das Gleiche gilt von einem Vertrag über den Pflichtteil oder ein Vermächtnis aus dem Nachlass eines noch lebenden Dritten.
(5) Absatz 4 gilt nicht für einen Vertrag, der unter künftigen gesetzlichen Erben über den gesetzlichen Erbteil oder den Pflichtteil eines von ihnen geschlossen wird. Ein solcher Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Ist eine originäre Einzelrichterzuständigkeit nach § 348 Abs. 1 nicht begründet, überträgt die Zivilkammer die Sache durch Beschluss einem ihrer Mitglieder als Einzelrichter zur Entscheidung, wenn
- 1.
die Sache keine besonderen Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist, - 2.
die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und - 3.
nicht bereits im Haupttermin vor der Zivilkammer zur Hauptsache verhandelt worden ist, es sei denn, dass inzwischen ein Vorbehalts-, Teil- oder Zwischenurteil ergangen ist.
(2) Der Einzelrichter legt den Rechtsstreit der Zivilkammer zur Entscheidung über eine Übernahme vor, wenn
- 1.
sich aus einer wesentlichen Änderung der Prozesslage besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten der Sache oder die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache ergeben oder - 2.
die Parteien dies übereinstimmend beantragen.
(3) Auf eine erfolgte oder unterlassene Übertragung, Vorlage oder Übernahme kann ein Rechtsmittel nicht gestützt werden.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.