Landgericht Koblenz Urteil, 04. Juli 2017 - 6 S 286/16
Tenor
1. Die Berufung der drei Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Westerburg vom 21. Juli 2016, Az. 24 C 31/16, wird zurückgewiesen.
2. Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.
3. Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
4. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Dezember 2017 gewährt.
5. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.
Tatbestand
I.
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Die Kläger (Vermieter) nehmen die drei Beklagten (Mieter) auf Räumung eines Wohnhauses in S. und Zahlung von Anwaltskosten in Anspruch.
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Die Parteien sind über einen schriftlichen Mietvertrag seit dem 01. Dezember 2008 vertraglich miteinander verbunden und haben im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis bereits mehrere gerichtliche Auseinandersetzungen miteinander geführt.
- 3
Das vermietete Anwesen stand bis zum Jahr 2008 im Eigentum der Beklagten zu 3) und wurde bereits vor Abschluss des Mietvertrages von den drei Beklagten bewohnt.
- 4
Der Beklagte zu 1), der Ehemann der Beklagten zu 2) und Stiefvater der Beklagten zu 3), ist am 00.00.2017 verstorben. Die Beklagte zu 2) ist am 00.00.0000 geboren und wurde aufgrund einer Begutachtung durch den MDK vom 07. August 2013 bei nicht eingeschränkter Alltagskompetenz in die Pflegestufe I eingruppiert.
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Mit anwaltlichem Schreiben vom 03. März 2014 (Bl. 17 ff. der Akten) ließ der Kläger zu 1) das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gegenüber den Beklagten zu 1) und zu 2) kündigen mit der Begründung, dass das Hausanwesen für den Einzug seiner hilfsbedürftigen Schwiegereltern benötigt werde. Die Beklagten widersprachen dieser Kündigung.
- 6
Mit anwaltlichem Schreiben vom 20. Januar 2016 (Bl. 85 - 96 der Akten) kündigten beide Kläger erneut wegen eines bestehenden Zahlungsverzuges in Höhe von 4.919,00 € aus dem Jahr 2015 bis einschließlich Januar 2016. Die vertraglich vereinbarten Monatskaltmiete beträgt 1.080,00 €.
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Die Kläger haben beantragt:
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1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das Anwesen [...] Straße, in S., bestehend aus 10 Zimmern, zwei Küchen, zwei Korridoren, drei Bädern, einem WC, drei Kellerräumen, einem Bodenraum, einer Garage an die Kläger geräumt herauszugeben.
- 9
2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.173,82 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
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Die Beklagten haben beantragt:
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Die Klage wird abgewiesen.
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Die Beklagten haben vorgetragen:
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Die Kündigungen seien formell unwirksam. Es bestehe weder ein Eigenbedarf noch ein Zahlungsrückstand. Die Mietsache weise erhebliche Mängel auf, die angezeigt aber nicht beseitigt worden seien. Es seien berechtigte Minderungen erfolgt. Ein Auszug sei aus gesundheitlichen Gründen unzumutbar. Der Mietvertrag, den die Kläger gekündigt hätten, sei gar nicht gültig, das sei bereits gerichtlich festgestellt.
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Das Amtsgericht Westerburg hat dem Räumungsbegehren mit Urteil vom 21. Juli 2016 (Bl. 97 ff. der Akten) unter Gewährung einer Räumungsfrist stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, dass ein Mietzahlungsverzug von mehr als zwei Monatsmieten bestehe. Mängel seien nicht substantiiert dargelegt. Den Zahlungsantrag hat das Amtsgericht abgewiesen. Dieser ist nicht Gegenstand des Berufungsverfahrens.
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Gegen die Verurteilung zur Räumung und Herausgabe wenden sich die Beklagten mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten und begründeten Berufung vom 04. August 2016 (Bl. 116 f. der Akten).
- 16
Hinsichtlich der Berufungsbegründung wird auf den Schriftsatz vom 30. August 2016 (Bl. 120 ff. der Akten) Bezug genommen sowie die Schriftsätze vom 04. Januar 2017 (Bl. 160 ff. der Akten), vom 31. Januar 2017 (Bl. 183 ff. der Akten), vom 02. Mai 2017 (Bl. 238 ff. der Akten) und vom 23. Mai 2017 (Bl. 260 ff. der Akten).
- 17
Die Beklagten beantragen nunmehr:
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1. Das Urteil des Amtsgerichts Westerburg vom 21.07.2016 unter AZ: 24 C 31/16 wird abgeändert und die Klage auf Räumung und Herausgabe wird zurückgewiesen.
- 19
2. Hilfsweise: Das Urteil des Amtsgerichts Westerburg vom 21.07.2016 unter AZ: 24 C 31/16 wird aufgehoben und zur Durchführung der nicht erfolgten Beweisaufnahme an das Amtsgericht Westerburg zurückverwiesen.
- 20
3. Hilfsweise: Den Beklagten wird eine angemessene Räumungsfrist gewährt.
- 21
Nach Schluss der mündlichen Verhandlung hat der Beklagtenvertreter mit Schriftsatz vom 23. Mai 2017 beantragt, die Aussetzung des Verfahrens anzuordnen.
- 22
Die Kläger treten der Anordnung der Aussetzung entgegen und beantragen:
- 23
Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.
- 24
Wegen des Berufungsvorbringens der Kläger wird auf deren Berufungserwiderung mit Schriftsatz vom 07. November 2016 (Bl. 148 ff. der Akten) und den Schriftsatz vom 01. März 2017 (Bl. 219 ff. der Akten) Bezug genommen.
- 25
Die Kammer hat in der mündlichen Verhandlung vom 09. Mai 2017 die Frage der Erbfolge nach dem Beklagten zu 1) erörtert. Zudem hat die Kammer darauf hingewiesen, dass die Beklagten die behaupteten Mängel der Mietsache in beiden Instanzen nicht hinreichend substantiiert dargelegt haben. Einen Schriftsatznachlass nach § 139 Abs. 5 ZPO hat die Beklagtenseite nicht beantragt. Auf die Hinweise der Kammer und im Anschluss an die Erörterung der ungeklärten Frage der Erbfolge hat der Beklagtenvertreter vorbehaltlos zur Sache verhandelt.
Entscheidungsgründe
II.
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Die Voraussetzungen für die Anordnung der Aussetzung des Verfahrens nach § 246 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 239 ZPO liegen nicht vor.
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Zwar ist einem entsprechenden Antrag in der Regel Folge zu leisten, da die Anordnung der Aussetzung nicht im Ermessen des Gerichts steht (Zöller/Greger, ZPO, 30. Auflage 2014, § 246 Rn. 6). Allerdings hat der Bevollmächtigte des Verstorbenen, Herr Rechtsanwalt L., sich eines entsprechenden Antragsrechts nach § 246 ZPO begeben, da er in der Berufungsverhandlung durch die vorbehaltlose Stellung der Sachanträge nach Erörterung der ungeklärten Erbfolgesituation mündlich zur Sache verhandelt hat (vgl. dazu Musielak/Voit, ZPO, 14. Auflage 2017, § 246 Rn. 2; ebenso Thomas/Putzo/Hüßtege, ZPO, § 246 Rn. 4; Saenger, Handkommentar ZPO/Wöstmann, 5. Auflage 2013, § 246 Rn. 4; vgl. auch, BGH, NZI 2011, 27; a. A. MüKo/ZPO/Stackmann, 5. Auflage 2016, § 246 Rn. 13 und Zöller/Greger, a.a.O., Rn. 4).
- 28
Der in einem Beschluss des Reichsgerichts vom 09. Mai 1900 (RGZ 46, 379, 381, vgl. dazu Zöller/Greger, a.a.O.; kritisch zur Entscheidung des Reichsgerichts MüKo/ZPO/Stackmann, a.a.O., Rn. 14) vertretenen abweichenden Ansicht schließt sich die Kammer nicht an. Das Reichsgericht hatte für den dort gegebenen Fall des Eintritts der Prozessunfähigkeit nach §§ 241, 246 ZPO argumentiert, dass sich aus dem Gesetz keine entsprechende Rechtsfolge ergebe. Vielmehr räume das Gesetz dem Bevollmächtigten die Möglichkeit ein, Prozesshandlungen, „die ihm dringlich und unbedenklich erscheinen, trotz der Veränderungen vornehmen zu können, ohne eine Beanstandung seiner Legitimation befürchten zu müssen." Es könne im Interesse der Partei liegen, den Prozess einstweilen fortzuführen.
- 29
Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Der Beklagte zu 1) war bereits im [...] 2017 verstorben. Dies wurde dem Beklagtenvertreter auch spätestens mit dem Schriftsatz des Gegners vom 01. März 2017 (Bl. 219 ff. der Akten) bekannt. Dieser Schriftsatz ist dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten zugegangen (vgl. Bl. 226 der Akten i.V.m. Bl. 238 der Akten). Mit Schriftsatz vom 02. Mai 2017 hat der Beklagtenvertreter selbst mitgeteilt, dass der Beklagte zu 1) am 00.00.2017 verstorben sei.
- 30
Der Bevollmächtigte des Verstorbenen hat dann aber weder vor dem Termin am 09. Mai 2017 eine Verlegung des Termins beantragt, noch hat er in der mündlichen Verhandlung vom 09. Mai 2017 nach Erörterung der ungeklärten Erbfolge lediglich unter Vorbehalt zur Sache verhandelt. Er hat vielmehr in Kenntnis der ungeklärten Erbfolge und der Aussetzungsmöglichkeit Sachanträge gestellt. Ein Verhandeln war auch nicht zur Abwendung einer Gefahr erforderlich, denn sowohl die Aussetzung des Verfahrens als auch eine Terminsverlegung hätten rechtzeitig vorab beantragt werden können.
- 31
Die Frage einer möglichen rechtsmissbräuchlichen Antragstellung zur Verfahrensverzögerung (dazu Beck'scher Online-Kommentar ZPO/Vorwerk/Wolf, 24. Edition, Stand: 01.03.2017, § 246 Rn. 13) kann daher vorliegend offen bleiben. Insbesondere ist hier im Übrigen aber auch nicht ersichtlich, dass der Bevollmächtigte nur unter erschwerten Umständen an Informationen zur Erbfolge gelangen kann, da er mit der Beklagten zu 2) die Ehefrau des Verstorbenen und mit der Beklagten zu 3) deren in häuslicher Gemeinschaft lebende Tochter vertritt, sodass davon auszugehen ist, dass sich der Bevollmächtigte die erforderlichen Informationen durch Befragung der übrigen Beklagten seit 00.00.2017 zu verschaffen vermochte.
- 32
Die Berufung ist zulässig.
- 33
Partei des Rechtsstreits anstelle des Beklagten zu 1) sind dessen Rechtsnachfolger. Der Prozess wird aber auf den Namen des Verstorbenen fortgeführt (vgl. Zöller/Greger, ZPO, a.a.O., § 246 Rn. 2b).
- 34
Die Berufung ist aber unbegründet, denn die Entscheidung des Amtsgerichts ist richtig.
- 35
Die Kläger haben gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Mietsache in S. aus § 546 Abs. 1 BGB. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die Mietsache wurde durch die Kündigungen der Kläger vom 20. Januar 2016 (Bl. 85 - 96 der Akten), die den drei Beklagten zugegangen sind, beendet.
- 36
Der Kündigungsgrund ergibt sich aus § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. b) BGB. Die Beklagten befanden sich zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung mit der Zahlung der Miete in einem Umfang in Verzug, der mehr als zwei Monatsmieten betrug. Einer Abmahnung bedurfte es nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB nicht. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB liegen nicht vor.
- 37
Die zwischen den Parteien vertraglich vereinbarte Monatsmiete beträgt ausweislich § 6 des Vertrages vom 23. November 2008 (Anlage K 1, Bl. 9 ff. der Akten) 1.080,00 €.
- 38
Die Beklagten haben ab März 2013 - Dezember 2013 monatlich lediglich 756,00 € anstatt 1.080,00 € gezahlt, im Jahr 2014 lediglich insgesamt 8.964,00 € anstatt der vertraglich geschuldeten 12.960,00 € und im Jahr 2015 lediglich 8.424,00 € anstatt der vertraglich geschuldeten 12.960,00 €. Hieraus errechnet sich eine Differenz von gezahlter zur vertraglich vereinbarten Miete von insgesamt 11.772,00 €. Das ist deutlich mehr als zwei Monatsmieten (vgl. die Aufstellung auf Bl. 40 - 42 der Akten).
- 39
Das Bestehen des Mietrückstandes haben die Beklagten nicht wirksam in Abrede gestellt. Die Beklagten selbst wissen, was sie wann an die Kläger gezahlt haben. Ein bloßes Bestreiten der Zahlungsaufstellung der Kläger, die für drei Jahre monatlich geordnet erfolgt ist, genügt daher nicht.
- 40
Die Beklagten berühmen sich zudem zugleich des Rechts, die Miete mindern zu dürfen bzw. nur zur Zahlung einer geminderten Miete verpflichtet gewesen zu sein. Damit räumen sie selbst ein, dass sie nicht den vertraglich vereinbarten Monatszins gezahlt haben. Sie verhalten sich damit prozessual widersprüchlich, wenn sie einerseits behaupten, dass die Miete nicht gekürzt worden sei und andererseits über Jahre ein Minderungsrecht anführen. Die vorgenommene Mietkürzung haben die Beklagten schlussendlich auch selbst eingeräumt (vgl. Bl. 161 und 183 f. der Akten).
- 41
Die Beklagten haben nicht dargelegt, dass während der Mietzeit Mängel der Mietsache aufgetreten sind, die nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB die Tauglichkeit der Mietsache gemindert haben und dass in deren Folge lediglich ein herabgesetzter Mietzins geschuldet war. Das Amtsgericht hat zutreffend dahingehend erkannt, dass die Beklagtenseite weder substantiiert Mängel noch deren Geeignetheit zur Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mietsache dargelegt hat. Die Beklagen haben auch nicht dargelegt, dass eine vermeintliche Beeinträchtigung des Gebrauchs auf die Beschaffenheit der Mietsache zurückzuführen ist. Nach Aktenlage ist davon auszugehen, dass die Beklagten das Mietobjekt vor Abschluss des Mietvertrages kannten. Denn die Immobilie wurde an die Kläger verkauft und danach ein Mietvertrag abgeschlossen. Dies erfolgte zu einem Zeitpunkt, als die Beklagten das Objekt bereits seit geraumer Zeit bewohnt und genutzt hatten, denn das Haus stand ursprünglich im Eigentum der Beklagten zu 3). Im Hinblick auf den Ausschluss der Gewährleistungsrechte nach § 536b BGB hätten die Beklagten daher auch vortragen müssen, wann welche Mängel erstmals aufgetreten sind und den Klägern angezeigt wurden, da ansonsten nicht beurteilt werden kann, ob die Minderung wegen Kenntnis des Zustands nach § 536b BGB ausgeschlossen ist.
- 42
Auf die fehlende Substantiierung wurden die Beklagten mit dem Urteil der ersten Instanz und in der Berufungsverhandlung hingewiesen. Eine entsprechende Substantiierung ist aber nicht erfolgt.
- 43
Die Beklagten befanden sich gem. § 7 Abs. 1 des Mietvertrages i.V.m. § 286 Abs. 1 BGB auch in Verzug der Zahlung.
- 44
Eine wie auch immer geartete Rechtskraftwirkung der Entscheidung in dem Verfahren zum Az. 23 C 134/13 des Amtsgerichts Westerburg ist nicht gegeben, da Gegenstand jenes Verfahrens allenfalls Mietansprüche bis einschließlich Februar 2013 waren, aber nicht solche ab März 2013, auf die vorliegend der Zahlungsverzug gestützt wird.
- 45
Hinsichtlich der formellen Wirksamkeit der Kündigung bestehen keine Bedenken. Insbesondere wurde die Kündigung nicht unter Hinweis auf § 174 BGB unverzüglich zurückgewiesen.
- 46
Die Kammer hat auch keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, dass ein Auszug für die Beklagte zu 2) aus gesundheitlichen Gründen oder aufgrund ihres Alters unzumutbar wäre. Die Pflegestufe I ist die niedrigste Pflegestufe. Nach dem von der Beklagtenseite selbst vorgelegten sozialmedizinischen Gutachten (Bl. 56 der Akten) vom 07. August 2013 ist die Beklagte zu 2) in der Alltagskompetenz nicht eingeschränkt. Weitere konkrete Gesichtspunkte einer Gesundheitsgefährdung hat die Beklagtenseite nicht dargelegt. Der in der Verhandlung vom 09. Mai 2017 eingereichte Überleitungsbescheid vom 08. Dezember 2016 besagt nichts anderes. Denn dieser beruht allein auf der gesetzlichen Umstellung des Pflegestufensystems auf nunmehr fünf Pflegestufen und nicht auf einer erneuten Begutachtung des Gesundheitszustandes der Beklagten zu 2) mit einer veränderten medizinischen Bewertung.
- 47
Auf den Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist durch das Berufungsgericht war nach § 721 ZPO eine angemessene Räumungsfrist zu bestimmen, wobei bei der Bemessung einer angemessenen Frist im Besonderen die Dauer des Rechtsstreits und das Alter der Beklagten zu 2) Berücksichtigung fanden.
- 48
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 97 ZPO sowie den §§ 708 Nr. 7, 711, 713 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht gegeben sind.
- 49
Der Streitwert beträgt gem. § 41 Abs. 2 Satz 1 GKG12.960,00 €.
ra.de-Urteilsbesprechung zu Landgericht Koblenz Urteil, 04. Juli 2017 - 6 S 286/16
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Referenzen - Gesetze
(1) Das Gericht hat das Sach- und Streitverhältnis, soweit erforderlich, mit den Parteien nach der tatsächlichen und rechtlichen Seite zu erörtern und Fragen zu stellen. Es hat dahin zu wirken, dass die Parteien sich rechtzeitig und vollständig über alle erheblichen Tatsachen erklären, insbesondere ungenügende Angaben zu den geltend gemachten Tatsachen ergänzen, die Beweismittel bezeichnen und die sachdienlichen Anträge stellen. Das Gericht kann durch Maßnahmen der Prozessleitung das Verfahren strukturieren und den Streitstoff abschichten.
(2) Auf einen Gesichtspunkt, den eine Partei erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten hat, darf das Gericht, soweit nicht nur eine Nebenforderung betroffen ist, seine Entscheidung nur stützen, wenn es darauf hingewiesen und Gelegenheit zur Äußerung dazu gegeben hat. Dasselbe gilt für einen Gesichtspunkt, den das Gericht anders beurteilt als beide Parteien.
(3) Das Gericht hat auf die Bedenken aufmerksam zu machen, die hinsichtlich der von Amts wegen zu berücksichtigenden Punkte bestehen.
(4) Hinweise nach dieser Vorschrift sind so früh wie möglich zu erteilen und aktenkundig zu machen. Ihre Erteilung kann nur durch den Inhalt der Akten bewiesen werden. Gegen den Inhalt der Akten ist nur der Nachweis der Fälschung zulässig.
(5) Ist einer Partei eine sofortige Erklärung zu einem gerichtlichen Hinweis nicht möglich, so soll auf ihren Antrag das Gericht eine Frist bestimmen, in der sie die Erklärung in einem Schriftsatz nachbringen kann.
(1) Fand in den Fällen des Todes, des Verlustes der Prozessfähigkeit, des Wegfalls des gesetzlichen Vertreters, der Anordnung einer Nachlassverwaltung oder des Eintritts der Nacherbfolge (§§ 239, 241, 242) eine Vertretung durch einen Prozessbevollmächtigten statt, so tritt eine Unterbrechung des Verfahrens nicht ein; das Prozessgericht hat jedoch auf Antrag des Bevollmächtigten, in den Fällen des Todes und der Nacherbfolge auch auf Antrag des Gegners die Aussetzung des Verfahrens anzuordnen.
(2) Die Dauer der Aussetzung und die Aufnahme des Verfahrens richten sich nach den Vorschriften der §§ 239, 241 bis 243; in den Fällen des Todes und der Nacherbfolge ist die Ladung mit dem Schriftsatz, in dem sie beantragt ist, auch dem Bevollmächtigten zuzustellen.
(1) Im Falle des Todes einer Partei tritt eine Unterbrechung des Verfahrens bis zu dessen Aufnahme durch die Rechtsnachfolger ein.
(2) Wird die Aufnahme verzögert, so sind auf Antrag des Gegners die Rechtsnachfolger zur Aufnahme und zugleich zur Verhandlung der Hauptsache zu laden.
(3) Die Ladung ist mit dem den Antrag enthaltenden Schriftsatz den Rechtsnachfolgern selbst zuzustellen. Die Ladungsfrist wird von dem Vorsitzenden bestimmt.
(4) Erscheinen die Rechtsnachfolger in dem Termin nicht, so ist auf Antrag die behauptete Rechtsnachfolge als zugestanden anzunehmen und zur Hauptsache zu verhandeln.
(5) Der Erbe ist vor der Annahme der Erbschaft zur Fortsetzung des Rechtsstreits nicht verpflichtet.
(1) Fand in den Fällen des Todes, des Verlustes der Prozessfähigkeit, des Wegfalls des gesetzlichen Vertreters, der Anordnung einer Nachlassverwaltung oder des Eintritts der Nacherbfolge (§§ 239, 241, 242) eine Vertretung durch einen Prozessbevollmächtigten statt, so tritt eine Unterbrechung des Verfahrens nicht ein; das Prozessgericht hat jedoch auf Antrag des Bevollmächtigten, in den Fällen des Todes und der Nacherbfolge auch auf Antrag des Gegners die Aussetzung des Verfahrens anzuordnen.
(2) Die Dauer der Aussetzung und die Aufnahme des Verfahrens richten sich nach den Vorschriften der §§ 239, 241 bis 243; in den Fällen des Todes und der Nacherbfolge ist die Ladung mit dem Schriftsatz, in dem sie beantragt ist, auch dem Bevollmächtigten zuzustellen.
(1) Verliert eine Partei die Prozessfähigkeit oder stirbt der gesetzliche Vertreter einer Partei oder hört seine Vertretungsbefugnis auf, ohne dass die Partei prozessfähig geworden ist, so wird das Verfahren unterbrochen, bis der gesetzliche Vertreter oder der neue gesetzliche Vertreter von seiner Bestellung dem Gericht Anzeige macht oder der Gegner seine Absicht, das Verfahren fortzusetzen, dem Gericht angezeigt und das Gericht diese Anzeige von Amts wegen zugestellt hat.
(2) Die Anzeige des gesetzlichen Vertreters ist dem Gegner der durch ihn vertretenen Partei, die Anzeige des Gegners ist dem Vertreter zuzustellen.
(3) Diese Vorschriften sind entsprechend anzuwenden, wenn eine Nachlassverwaltung angeordnet wird.
(1) Fand in den Fällen des Todes, des Verlustes der Prozessfähigkeit, des Wegfalls des gesetzlichen Vertreters, der Anordnung einer Nachlassverwaltung oder des Eintritts der Nacherbfolge (§§ 239, 241, 242) eine Vertretung durch einen Prozessbevollmächtigten statt, so tritt eine Unterbrechung des Verfahrens nicht ein; das Prozessgericht hat jedoch auf Antrag des Bevollmächtigten, in den Fällen des Todes und der Nacherbfolge auch auf Antrag des Gegners die Aussetzung des Verfahrens anzuordnen.
(2) Die Dauer der Aussetzung und die Aufnahme des Verfahrens richten sich nach den Vorschriften der §§ 239, 241 bis 243; in den Fällen des Todes und der Nacherbfolge ist die Ladung mit dem Schriftsatz, in dem sie beantragt ist, auch dem Bevollmächtigten zuzustellen.
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
- 1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, - 2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt, - 3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.
(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.
Ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist. Die Zurückweisung ist ausgeschlossen, wenn der Vollmachtgeber den anderen von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte.
(1) Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Der Antrag ist vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen, auf die das Urteil ergeht. Ist der Antrag bei der Entscheidung übergangen, so gilt § 321; bis zur Entscheidung kann das Gericht auf Antrag die Zwangsvollstreckung wegen des Räumungsanspruchs einstweilen einstellen.
(2) Ist auf künftige Räumung erkannt und über eine Räumungsfrist noch nicht entschieden, so kann dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewährt werden, wenn er spätestens zwei Wochen vor dem Tag, an dem nach dem Urteil zu räumen ist, einen Antrag stellt. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.
(3) Die Räumungsfrist kann auf Antrag verlängert oder verkürzt werden. Der Antrag auf Verlängerung ist spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist zu stellen. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.
(4) Über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3 entscheidet das Gericht erster Instanz, solange die Sache in der Berufungsinstanz anhängig ist, das Berufungsgericht. Die Entscheidung ergeht durch Beschluss. Vor der Entscheidung ist der Gegner zu hören. Das Gericht ist befugt, die im § 732 Abs. 2 bezeichneten Anordnungen zu erlassen.
(5) Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen. Die Jahresfrist rechnet vom Tage der Rechtskraft des Urteils oder, wenn nach einem Urteil auf künftige Räumung an einem späteren Tage zu räumen ist, von diesem Tage an.
(6) Die sofortige Beschwerde findet statt
- 1.
gegen Urteile, durch die auf Räumung von Wohnraum erkannt ist, wenn sich das Rechtsmittel lediglich gegen die Versagung, Gewährung oder Bemessung einer Räumungsfrist richtet; - 2.
gegen Beschlüsse über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3.
(7) Die Absätze 1 bis 6 gelten nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 3 sowie in den Fällen des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Endet ein Mietverhältnis im Sinne des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs durch außerordentliche Kündigung, kann eine Räumungsfrist höchstens bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung gewährt werden.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
(1) Ist das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses streitig, ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung maßgebend. Das Entgelt nach Satz 1 umfasst neben dem Nettogrundentgelt Nebenkosten dann, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden.
(2) Wird wegen Beendigung eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses die Räumung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils verlangt, ist ohne Rücksicht darauf, ob über das Bestehen des Nutzungsverhältnisses Streit besteht, das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgebend, wenn sich nicht nach Absatz 1 ein geringerer Streitwert ergibt. Wird die Räumung oder Herausgabe auch aus einem anderen Rechtsgrund verlangt, ist der Wert der Nutzung eines Jahres maßgebend.
(3) Werden der Anspruch auf Räumung von Wohnraum und der Anspruch nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Fortsetzung des Mietverhältnisses über diesen Wohnraum in demselben Prozess verhandelt, werden die Werte nicht zusammengerechnet.
(4) Bei Ansprüchen nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist auch für die Rechtsmittelinstanz der für den ersten Rechtszug maßgebende Wert zugrunde zu legen, sofern nicht die Beschwer geringer ist.
(5) Bei Ansprüchen auf Erhöhung der Miete für Wohnraum ist der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete, bei Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der Mietminderung, bei Ansprüchen des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung und bei Ansprüchen des Vermieters auf Duldung einer Durchführung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer möglichen Mieterhöhung, in Ermangelung dessen einer sonst möglichen Mietminderung durch den Mieter maßgebend. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf eines Jahres, ist ein entsprechend niedrigerer Betrag maßgebend.