Landgericht Hamburg Urteil, 19. Dez. 2014 - 318 S 5/14

Gründe:

I.

Die Antragsgegner sind Wohnungseigentümer in einer aus 34 Einheiten bestehenden Wohnanlage. In § 16 Abs. 1 der Teilungserklärung vom 7. November 1996 bestellte die Antragsgegnerin zu 1 (teilende Eigentümerin) die Antragstellerin für die Dauer von fünf Jahren zur Verwalterin der Anlage. § 16 Abs. 3 der Teilungserklärung sieht vor, daû die Wohnungseigentümer bei Vorliegen eines wichtigen Grundes jederzeit durch Mehrheit aller vorhandenen Eigentümer die Abberufung des jeweiligen Verwalters beschlieûen können.
Am 4./16. September 1997 schlossen die Antragstellerin und die Antragsgegnerin zu 1 einen formularmäûigen Verwaltervertrag für die Laufzeit von fünf Jahren, beginnend ab dem 1. Oktober 1997 (§§ 2.1, 2.2 des Vertrags). Nach § 2.3 dieser Vereinbarung ist nicht nur für die Abberufung der Verwalterin , sondern auch für die Kündigung des Vertrags das Vorliegen eines wichtigen Grundes und ein entsprechender Mehrheitsbeschluû der Eigentümergemeinschaft erforderlich.
§ 6.1 des Verwaltervertrags verpflichtet die Antragstellerin in Ergänzung zur Gemeinschaftsordnung, die jährliche Eigentümerversammlung innerhalb des ersten halben Jahrs abzuhalten, sofern keine zwingenden Gründe dagegen sprechen. Nach § 5.1 des Vertrags ist nach Ablauf eines jeden Wirtschaftsjahrs eine Abrechnung einschlieûlich aller Belege dem Verwaltungsbeirat innerhalb des darauffolgenden Wirtschaftsjahrs zur Prüfung vorzulegen. Dabei gilt grundsätzlich das Kalenderjahr als Wirtschaftsjahr; zum ersten Wirtschaftsjahr ist jedoch der Zeitraum vom 1. Oktober 1997 bis 31. Dezember 1998 bestimmt (§ 5.7/5.8 des Vertrags). § 13 Abs. 3 der Teilungserklärung verpflichtet die Verwalterin darüber hinaus, nach Schluû eines jeden Geschäftsjahrs eine Abrechnung über die von den Wohnungseigentümern zu erbringenden Geldleistungen und Abschlagszahlungen bis spätestens 30. Juni des Folgejahrs vorzulegen. Auûerdem bestimmt § 14 Abs. 1 der Teilungserklärung, daû der Wirtschaftsplan für das jeweilige Geschäftsjahr im voraus aufzustellen und von der Eigentümerversammlung zu beschlieûen ist.
Am 30. September 1997 fand eine Versammlung statt, an der lediglich die Antragsgegnerin zu 1 als damalige Alleineigentümerin teilnahm. Dabei wurde der Wirtschaftsplan für den Zeitraum vom 1. Oktober 1997 bis 31. Dezember 1998 festgelegt und gleichzeitig bestimmt, daû dieser bis zu einer erneuten Beschluûfassung auch für das Jahr 1999 gelten solle. In der Folgezeit veräuûerte die Antragsgegnerin zu 1 einige Wohnungen. Als erste Erwerberin wurde am 14. April 1998 die Antragsgegnerin zu 2 in das Grundbuch eingetragen.
Im Spätsommer/Herbst 1999 erstellte die Antragstellerin die Jahresabrechnung für das Rumpfjahr 1997 und das Jahr 1998. Die von ihr angesam-
melte Instandhaltungsrücklage hatte sie in Form eines Bausparvertrags angelegt.
Nachdem sie hierzu im Oktober 1999 von einigen Eigentümern aufgefordert worden war, wurde von der Antragstellerin erstmals nach dem 30. September 1997 eine Eigentümerversammlung zum 18. November 1999 einberufen. In dieser Versammlung wurde mit den Stimmen aller Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt 2.1 beschlossen:
"..., daû der Verwaltervertrag mit der G. Gesellschaft für H. - mbH (scil. der Antragstellerin) einvernehmlich zum 31.12.1999 endet und die Abwahl des Verwalters ebenfalls mit Wirkung zum 31.12.1999 erfolgt. ... Die Übergabe der Verwaltungsunterlagen, insbesondere die Überstellung der gemeinschaftlichen Gelder, erfolgt bis zum 31.12.1999. ..." Auf fristgerechten Antrag der Antragstellerin hat das Amtsgericht den Beschluû der Eigentümerversammlung über die Abwahl der Verwalterin für ungültig erklärt. Den weitergehenden Antrag, den Beschluû auch hinsichtlich der Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1999 für ungültig zu erklären, hat das Amtsgericht zurückgewiesen. Die von den Antragsgegnern eingelegte sofortige Beschwerde ist vor dem Landgericht erfolglos geblieben. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner, die das Brandenburgische Oberlandesgericht zurückweisen möchte. Es sieht sich hieran jedoch durch die Entscheidung des Kammergerichts vom 20. März 1989 (NJW-RR 1989, 839 ff) gehindert und hat deshalb die Sache mit Beschluû vom 23. November 2001 dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Die Vorlage ist statthaft (§§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG).
Das vorlegende Gericht ist der Ansicht, es liege kein wichtiger Grund für die von der Eigentümerversammlung am 18. November 1999 beschlossene auûerordentliche Abberufung der Antragstellerin zum 31. Dezember 1999 und die hiermit zugleich ausgesprochene auûerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags vor. Einer ordentlichen Abberufung der Antragstellerin vor Ablauf der fünfjährigen Amtszeit stünden die gemäû § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG zulässigen Regelungen in § 16 Abs. 1, Abs. 3 der Teilungserklärung entgegen. Auch eine ordentliche Kündigung des Verwaltervertrags sei den Wohnungseigentümern verwehrt; denn diese Möglichkeit sei in § 2 der formularmäûigen Vereinbarung wirksam ausgeschlossen worden. Dabei könne offen bleiben, ob die in § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG vorgeschriebene Höchstdauer einer Verwalterbestellung von fünf Jahren als Sonderregelung Vorrang vor dem Klauselverbot in § 11 Nr. 12 lit. a AGBG beanspruchen könne, das lediglich zwei Jahre als Höchstlaufzeit vorsehe. Jedenfalls sei die formularmäûig vereinbarte Vertragslaufzeit unter gleichzeitiger Beschränkung auf ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund deswegen nicht nach § 11 Nr. 12 lit. a AGBG zu beanstanden , weil bereits die Teilungserklärung eine fünfjährige Bestellung der Antragstellerin ohne die Möglichkeit einer vorherigen ordentlichen Abberufung vorsehe. Eine nach § 11 Nr. 12 lit. a AGBG zu sanktionierende Benachteiligung der Vertragspartnerin der Antragstellerin infolge einer überlangen vertraglichen
Bindung sei hier nicht zu besorgen, weil die Antragsgegnerin zu 1 dieser bereits in der Teilungserklärung gerade eine solche Bindung angetragen habe.
Demgegenüber hat das Kammergericht in auf weitere Beschwerden ergangenen Entscheidungen mehrfach die Auffassung vertreten, daû eine formularmäûige Laufzeitbestimmung über fünf Jahre in einem Verwaltervertrag auch dann gegen § 11 Nr. 12 lit. a AGBG verstoûe, wenn der Verwender dieser Klausel zuvor in der Teilungserklärung für die Dauer von fünf Jahren zum - nur aus wichtigem Grund abwählbaren - Verwalter bestimmt worden sei (vgl. ZMR 1987, 392, 394; NJW-RR 1989, 839 f). Die zusammen mit einer Abberufung ausgesprochene Kündigung eines Verwaltervertrags sei daher nach Maûgabe der §§ 620 Abs. 2, 621 BGB jederzeit (ZMR 1987, 394; vgl. auch NJW-RR 1991, 274, 275) bzw. nach Ablauf der in § 11 Nr. 12 lit. a AGBG festgelegten Höchstdauer (vgl. NJW-RR 1989, 839 f) kündbar.
Diese Divergenz der beiden Rechtsauffassungen rechtfertigt die Vorlage. Aufgrund der zulässigen Vorlage darf der nunmehr als Rechtsbeschwerdegericht entscheidende Senat über den gesamten zur Vorlage führenden Verfahrensgegenstand befinden und muû sich nicht darauf beschränken, lediglich die zur Vorlage führende Rechtsfrage zu klären (vgl. Senat, BGHZ 47, 41, 46; 64, 194, 200; Beschl. v. 24. Januar 1985, V ZB 5/84, NJW 1985, 3070, 3071).

III.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig (§ 43 Abs. 1 Nr. 2, 4, § 45 Abs. 1 WEG, §§ 27, 29 FGG), jedoch nicht begründet. Le-
diglich aus verfahrensrechtlichen Gründen ist eine Neufassung der Entscheidungsformel im Beschluû des Amtsgerichts veranlaût.
1. Bei sachgerechtem Verständnis des - allein noch zur Entscheidung stehenden - Antrags auf "Ungültigerklärung der Verwalterabwahl" verfolgt die Antragstellerin nicht nur die Anfechtung des Beschlusses über ihre Abberufung vom Verwalteramt. Vielmehr wendet sie sich daneben auch gegen die - von der Abberufung zu unterscheidende - Kündigung des Verwaltervertrags, die ihr nach dem Inhalt der Beschluûfassung der Eigentümerversammlung gleichzeitig mit der Abberufung aus dem Verwalteramt mitgeteilt worden ist (vgl. Lüke, WE 1997, 164, 166). Diesen zweifachen Angriff haben die Vorinstanzen im Grundsatz erkannt. Unterblieben ist bislang allerdings eine zutreffende verfahrensrechtliche Einordnung des Angriffs der Antragstellerin gegen die Kündigung.

a) Das vorlegende Gericht geht in Übereinstimmung mit dem Beschwerdegericht davon aus, daû die Antragstellerin auch insoweit ein Beschluûanfechtungsverfahren (§§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG) betreibt. Diese - vom Senat nachprüfbare - Auslegung berücksichtigt aber nicht hinreichend, daû die Antragstellerin hinsichtlich der Kündigung keine Mängel bei der Beschluûfassung durch die Wohnungseigentümer einwendet, sondern geltend macht, der Verwaltervertrag sei nicht beendet worden, weil es an den Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung fehle. Damit wendet sie sich bei der gebotenen interessengerechten Auslegung ihres Antrags (vgl. BayObLG, WuM 1990, 178 f; WE 1991, 140; OLG Hamm, OLGZ 1991, 56, 58; Staudinger/Wenzel, BGB, 12. Aufl., Vorbem. zu §§ 43 ff WEG Rdn. 25) nicht gegen die Gültigkeit des Beschlusses der Wohnungseigentümer zur Kündigung des Verwalterver-
trags, sondern fordert die Überprüfung der materiellen Voraussetzungen eines Kündigungsrechts.

b) Zur Verwirklichung dieses Rechtsschutzziels ist für die Antragstellerin das Feststellungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG i.V.m. § 256 Abs. 1 ZPO eröffnet (vgl. KG, GE 1986, 93; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 26 Rdn. 206; Weitnauer/Hauger, WEG, 8. Aufl., § 26 Rdn. 42; Niedenführ /Schulze, WEG, 5. Aufl., § 26 Rdn. 56; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Rdn. 466; Wenzel, ZWE 2001, 510, 515). Dagegen besteht für eine nach § 23 Abs. 4 WEG fristgebundene Anfechtung des Beschlusses über die Kündigung des Verwaltervertrags kein Rechtsschutzinteresse (a.A. Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 398; wohl auch BayObLG, ZWE 2001, 590, 592; OLG Hamm, NJW-RR 1997, 523, 524). Denn dieser Beschluû bringt als Ergebnis einer internen Willensbildung nur die Auffassung der Wohnungseigentümer zum Ausdruck, daû ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt und deshalb der Verwaltervertrag beendet werden soll; für die Berechtigung der Kündigung selbst ist der Beschluû hingegen ohne Bedeutung (vgl. BayObLGZ 1998, 310, 313; Müller, Praktische Fragen, aaO, Rdn. 466). Nach alledem ist davon auszugehen, daû die Antragstellerin nicht nur die Ungültigerklärung des Beschlusses über ihre Abberufung erstrebt, sondern auch die Feststellung, daû der Verwaltervertrag durch die ausgesprochene Kündigung nicht wirksam beendet worden ist.
2. Beide Anträge sind zulässig.

a) Die Antragstellerin ist in entsprechender Anwendung des § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG zur Anfechtung des Abberufungsbeschlusses befugt und hat insoweit auch ein Rechtsschutzbedürfnis.
aa) Der Senat billigt dem abberufenen Verwalter ein Anfechtungsrecht zu, um ihm die Möglichkeit zu eröffnen, seine durch die Abberufung ggf. zu Unrecht entzogene Rechtsstellung zurückzugewinnen (BGHZ 106, 113, 122 ff). Diese Auffassung hat sich in Rechtsprechung und Schrifttum durchgesetzt (vgl. BayObLGZ 1965, 35, 40; OLG Hamm, aaO; KG, ZMR 1997, 610, 611; Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 26 Rdn. 202; § 43 WEG Rdn. 93; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 427 m.w.N.; Staudinger/Wenzel, aaO, § 43 WEG Rdn. 43; Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 40; Palandt/Bassenge, BGB, 61. Aufl., § 26 WEG Rdn. 11, § 43 WEG Rdn. 3; Bärmann/Seuû, Praxis des Wohnungseigentums, 4. Aufl., 1997, Rdn. 339; Merle, Festgabe für Weitnauer, 1980, S. 195, 199 ff; Belz, WE 1998, 322, 325; Gottschalg, DEW 2001, 85, 87; Wenzel, aaO, 514 ff). Der hiergegen vorgebrachte Einwand, dem Verwalter werde mit seiner Bestellung kein subjektives Recht, sondern nur ein im Interesse der Wohnungseigentümer auszuübendes Amt verliehen, das er im Falle seiner Abberufung zusammen mit den hiermit verbundenen Anfechtungsbefugnissen einbüûe (vgl. Becker, ZWE 2002, 211, 212; Drasdo, NZM 2001, 923, 931; Reuter, ZWE 2001, 286, 292; Wangemann, WuM 1990, 53 ff; ähnlich KG, ZMR 1987, 392, 393; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 43 WEG Rdn. 12 b: keine Bevormundung der Eigentümer durch "Zwangsverwalter"), überzeugt nicht. Das Vorliegen eines Anfechtungsrechts ist in Anlehnung an § 20 Abs. 1 FGG zu prüfen (vgl. Senat, aaO, 123; BayObLG, aaO, 40). Danach kommt eine Anfechtungsbefugnis jedem zu, dessen durch Gesetz verliehene oder durch die Rechtsordnung anerkannte, von der Staatsgewalt geschützte Rechtspositi-
on beeinträchtigt wird (vgl. BGHZ 135, 107, 109 m.w.N.; OLG Karlsruhe, WM 1998, 47, 48; Keidel/Kahl, Freiwillige Gerichtsbarkeit, 14. Aufl., § 20 FGG Rdn. 7 m.w.N.). Eine solche Rechtsbeeinträchtigung ist auch bei dem Entzug eines Amts gegeben. Denn der Amtsinhaber verliert hierbei nicht nur seine Funktionsstellung, sondern auch das ihm aus der Bestellung erwachsene Recht, dieses Amt bis zu seiner rechtmäûigen Abberufung bzw. Entlassung auszuüben (vgl. Wenzel, aaO, 514 f; ferner KG, OLGZ 1992, 139, 141 m.w.N. für Testamentsvollstrecker; OLG Karlsruhe, aaO, 49 für Konkursverwalter). Daû dieses Recht schützenswert ist, und zwar unabhängig davon, ob eine Abberufung materiell-rechtlichen Einschränkungen unterliegt (Wenzel, aaO, 514 f; vgl. auch OLG Karlsruhe, aaO; a.A. Suilmann, Das Beschluûmängelverfahren im Wohnungseigentumsrecht, 1998, S. 174 ff, 180; ders., ZWE 2000, 106, 109 ff, 111), zeigen insbesondere die Bestimmungen der §§ 60 Abs. 1 Nr. 3, 69 g Abs. 4 Nr. 3, 81 Abs. 2 FGG, § 84 KO, § 59 InsO. Den dort angesprochenen Amtsträgern (Vormund, Pfleger, Nachlaûpfleger, Nachlaûverwalter, Betreuer , Testamentsvollstrecker, Konkurs- und Insolvenzverwalter) kommt bereits deswegen ein Beschwerderecht zu, weil sie ohne ihr Einverständnis aus ihrem Amt entlassen worden sind. Für eine hiervon abweichende Beurteilung der Anfechtungs- und Beschwerdebefugnis des abberufenen Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage gibt es keinen sachlichen Grund (vgl. Merle, aaO, 199 ff).
Schlieûlich läût sich eine Anfechtungsbefugnis des abberufenen Verwalters auch nicht mit der Begründung verneinen, in seiner Rechtsstellung werde der Verwalter nicht durch den Abberufungsbeschluû selbst, sondern erst durch die nachfolgende rechtsgeschäftliche Ausführung dieser gemeinschaftsinternen Willensbildung berührt (so aber Suilmann, Beschluûmängelverfahren,
S. 170 ff; ders., ZWE 2000, 106 ff; Drasdo, aaO, 929 ff; Becker, ZWE 2002, 211, 212). Zwar verliert der Verwalter seine Organstellung erst mit dem Zugang der Abberufungserklärung, die entweder im Abberufungsbeschluû mit enthalten ist (vgl. Senat, aaO, 122; OLG Hamm, ZMR 1999, 279, 280; Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 43 Rdn. 42; Wenzel, aaO, 512, 513) oder aufgrund dieses Beschlusses gesondert abgegeben wird (vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 26 Rdn. 131; § 43 Rdn. 42; Merle, aaO, S. 195; ders., Bestellung und Abberufung des Verwalters nach § 26 des Wohnungseigentumsgesetzes, 1977, S. 95; Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 30). Gleichwohl ist der Abberufungsbeschluû - anders als der Beschluû über die Kündigung des Verwaltervertrags - nicht nur ein Instrument der Willensbildung innerhalb der Eigentümergemeinschaft ; denn Bestellungs- und Abberufungsbeschlüsse sind nach §§ 26 Abs. 1, Abs. 4, 24, 27, 28 WEG auf die unmittelbare Begründung bzw. Aufhebung wohnungseigentumsrechtlicher Befugnisse und Pflichten gerichtet. Sie entfalten nicht nur interne Wirkung (vgl. auch Senat, BGHZ 139, 288, 298), sondern sind konstitutiver Bestandteil des zweistufigen Bestellungs- bzw. Abberufungsakts (vgl. BayObLG NJW 1958, 1824; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 43 Rdn. 43; Wenzel, aaO, 512, 514; a.A. Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 122, 406 ff), der neben der gemeinschaftlichen Willensbildung und der entsprechenden Bestellungs- bzw. Abberufungserklärung noch deren Zugang erfordert. Dem entspricht, daû der bestandskräftige Abberufungsbeschluû (§ 23 Abs. 4 WEG) nach allgemeiner Auffassung auch das Vorliegen der erforderlichen Abberufungsvoraussetzungen für alle Beteiligten bindend feststellt (vgl. Senat, BGHZ 106, 113, 124; BayObLGZ 1998, 310, 313; Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 26 WEG Rdn. 206; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 408 m.w.N.; Niedenführ/Schulze, aaO, § 26 Rdn. 56; Müller, Praktische Fragen, aaO, Rdn. 458, 466; Wenzel, aaO, 514; a.A. wohl Weitnauer/Hauger,
aaO, § 26 Rdn. 39). In dieser Bindungswirkung unterscheidet sich ein bestandskräftiger Abberufungsbeschluû von einem unangefochtenen Eigentümerbeschluû über die Kündigung, der für die nach §§ 620 ff BGB zu beurteilende Wirksamkeit der Vertragskündigung ohne Einfluû ist (vgl. BayObLG, aaO; Müller, Praktische Fragen, aaO, Rdn. 466; vgl. auch Köhler, ZMR 1998, 249, 250).
bb) Das der Antragstellerin als Anfechtungsbefugter regelmäûig zustehende Rechtsschutzinteresse (vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 43 Rdn. 97 a; Wenzel, aaO, 515) ist vorliegend nicht durch Ablauf der in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Amtszeit entfallen. Es bedarf hier keiner Entscheidung darüber, ob in dieser Situation das Rechtsschutzbedürfnis ohne weiteres zu verneinen ist (so BayObLG, NJW-RR 1997, 715, 717; KG, ZMR 1997, 610, 611; OLG Hamm, NZM 1999, 227, 228; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 26 Rdn. 202; § 43 Rdn. 97 a; Staudinger/Bub, aaO, § 26 Rdn. 427; Wenzel, aaO, 515; a.A. BayObLG, ZWE 2001, 590; Deckert, Eigentumswohnung, Gruppe 4, S. 525). Die Amtszeit der Antragstellerin ist nämlich noch nicht abgelaufen, weil die in § 16 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung bestimmte Bestellungszeit von fünf Jahren erkennbar erst mit der Veräuûerung der ersten Wohneinheit beginnen sollte. Dementsprechend wurde der Beginn der Verwaltertätigkeit in § 2.1 des Verwaltervertrags auf den 1. Oktober 1997 festgelegt.

b) Auch der von der Antragstellerin verfolgte Feststellungsantrag ist zulässig (§ 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG analog); insbesondere liegt das entsprechend § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse vor. Zur Wahrung ihrer vertraglichen Vergütungsansprüche ist die Antragstellerin darauf angewiesen, die Wirksamkeit der Vertragsbeendigung gerichtlich überprüfen zu lassen. Für
die hier zu klärende Frage der Wirksamkeit der Kündigung entfaltet die Anfechtung des Abberufungsbeschlusses keine vorgreifliche Wirkung (vgl. BGH, Beschl. v. 28. Mai 1990, II ZR 245/89, NJW-RR 1990, 1123, 1124; BayObLGZ 1998, 310, 313; OLG Hamm, WE 1997, 28, 31; OLG Köln, NJW-RR 2001, 159, 160; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 26 Rdn. 206; Niedenführ/Schulze, aaO, § 26 Rdn. 56; Wenzel, aaO, 515; teilweise a.A. Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 408). Das Feststellungsinteresse fehlte nur dann, wenn der Verwaltervertrag für die Dauer der Bestellung abgeschlossen und die Abberufung wirksam wäre (vgl. Wenzel, aaO, 513). Da letzteres nicht der Fall ist (siehe unter III. 3.), braucht ersteres nicht entschieden zu werden.
3. In der Sache selbst hat die Antragstellerin mit der Anfechtung des Abberufungsbeschlusses Erfolg. Die von den Antragsgegnern vorgebrachten Gründe rechtfertigen eine auûerordentliche Abberufung nicht. Eine ordentliche Abberufung kommt wegen der in § 16 Abs. 3 der Teilungserklärung wirksam (vgl. § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG) angeordneten Beschränkung der Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes nicht in Betracht.

a) Nach zutreffender allgemeiner Auffassung ist ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung eines Verwalters dann gegeben, wenn den Wohnungseigentümern unter Beachtung aller - nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter - Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere durch diese Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (vgl. BayObLGZ 1998, 310, 312; BayObLG, NJW-RR 1999, 1390 f; ZWE 2000, 77; NJW-RR 2000, 676, 677 f; OLG Karlsruhe , NZM 1998, 768, 769; OLG Köln, NZM 1998, 960; OLG Düsseldorf, NJWRR 1999, 163, 164; OLG Hamm, NJW-RR 1999, 522, 523; Bärmann/Pick/
Merle, aaO, § 26 Rdn. 152; Staudinger/Bub, aaO, § 26 Rdn. 392 m.w.N.; Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 33). Rechtsfehlerfrei gehen die Vorinstanzen davon aus, daû die von den Antragsgegnern vorgebrachten Gründe weder für sich genommen noch in ihrer Gesamtheit ausreichen, um das Vertrauen der Wohnungseigentümer in eine künftige pflichtgemäûe Ausübung der Verwaltertätigkeit durch die Antragstellerin grundlegend zu erschüttern.
aa) Die Antragstellerin stellte zwar entgegen § 28 Abs. 1, Abs. 3 WEG sowie unter Miûachtung der §§ 13, 14 der Teilungserklärung den Wirtschaftsplan für das Jahr 1999 nicht im voraus auf und legte auch die Jahresabrechnung für den Zeitraum von Oktober 1997 bis Dezember 1998 nicht bis spätestens 30. Juni 1999 vor. Solche Pflichtverstöûe können je nach Fallgestaltung durchaus eine auûerordentliche Abberufung rechtfertigen (vgl. BayObLG, NJW-RR 2000, 462 f; OLG Karlsruhe, aaO, 769; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 28 Rdn. 55 m.w.N.). Angesichts der besonderen Umstände des vorliegenden Falls lassen die aufgezeigten Pflichtverletzungen jedoch nicht den Schluû zu, die Antragstellerin werde zu einer ordnungsgemäûen Erfüllung ihrer Verpflichtungen auch zukünftig nicht in der Lage sein. Hierbei muû berücksichtigt werden , daû die Antragsgegnerin zu 1 am 30. September 1997 als Alleineigentümerin bestimmte, der für den Zeitraum vom Oktober 1997 bis Dezember 1998 aufgestellte Wirtschaftsplan solle bis zu einer erneuten Beschluûfassung auch für das Jahr 1999 gelten. Aufgrund dieser Vorgaben der Antragsgegnerin zu 1 entrichteten die Wohnungseigentümer in der Folgezeit die angeforderten Vorschüsse und verlangten erst im Oktober 1999 die Einberufung einer Eigentümerversammlung. Obwohl der von der Alleineigentümerin gefaûte "Beschluû" mangels Beschluûkompetenz von vornherein keine Rechtswirkungen entfaltete (vgl. OLG Frankfurt, OLGZ 1986, 40, 41; OLGZ 1988, 439 f; Bär-
mann/Pick/Merle, aaO, § 23 Rdn. 17 und § 26 Rdn. 58; Soergel/Stürner, aaO, § 23 WEG Rdn. 2; Staudinger/Bub, aaO, § 23 WEG Rdn. 93; Wangemann /Drasdo, Die Eigentümerversammlung nach WEG, 2. Aufl., 2001, Rdn. 360; a.A. OLG Köln, OLGZ 1986, 409, 411; Röll, NJW 1989, 1070, 1072), und auch das tatsächliche Verhalten der späteren Wohnungseigentümergemeinschaft keine Fortgeltung des Wirtschaftsplans 1998 für das Folgejahr begründen konnte (vgl. Soergel/Stürner, aaO, § 23 WEG Rdn. 2; Palandt /Bassenge, aaO, § 28 WEG Rdn. 3; Köhler, WE 1997, 134 ff; a.A. OLG Köln, WuM 1995, 733, 735), macht die verzögerte Aufstellung des Wirtschaftsplans 1999 angesichts dieser Vorgeschichte die weitere Zusammenarbeit mit der Antragstellerin nicht unzumutbar. Ebensowenig rechtfertigt die verspätet zur Beschluûfassung vorgelegte Jahresabrechnung 1998 die sofortige Entlassung aus dem Verwalteramt. Denn die Antragstellerin hat nach den bindenden Feststellungen des Beschwerdegerichts angesichts ihrer Verpflichtung aus § 5.1 des Verwaltervertrags zur Vorlage sämtlicher Belege nachvollziehbare Gründe für die Verzögerung vorgebracht (vgl. auch Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 28 Rdn. 65).
bb) Auch der Umstand, daû die Antragstellerin im Jahr 1998 keine und im darauffolgenden Jahr erst zum 19. November 1999 eine Eigentümerversammlung einberufen und damit gegen § 24 Abs. 1 WEG sowie gegen § 6.1 des Verwaltervertrags verstoûen hat, berechtigt vorliegend nicht zu ihrer auûerordentlichen Abberufung. Zwar kann die unterbliebene Einberufung einer Eigentümerversammlung unter bestimmten Voraussetzungen den sofortigen Entzug des Verwalteramts rechtfertigen (vgl. BayObLG, NJW-RR 1999, 1390, 1391). Hierfür müssen zu dem Unterlassen des Verwalters weitere Umstände hinzutreten, die seine Pflichtwidrigkeit als schwerwiegend erscheinen lassen.
Dies ist regelmäûig dann anzunehmen, wenn ohne die Durchführung einer Eigentümerversammlung die Funktionsfähigkeit der Verwaltung in Frage gestellt oder sonstige Gründe eine alsbaldige Einberufung einer Versammlung erforderlich machen (vgl. BayObLG, aaO; OLG Düsseldorf, WE 1998, 486, 487; NJW-RR 1999, 163, 164). Solche Umstände liegen hier nach den tatsächlichen Feststellungen des Beschwerdegerichts nicht vor. Zwar hat das pflichtwidrige Unterlassen der Antragstellerin dazu geführt, daû erst etwa eineinhalb Jahre nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft (14. April 1998) erstmals eine Eigentümerversammlung durchgeführt wurde und dementsprechend über den Wirtschaftsplan 1998 keine und über den Wirtschaftsplan 1999 eine verzögerte Beschluûfassung erfolgte. Hierdurch wurde aber ersichtlich die finanzielle Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht beeinträchtigt , denn die erforderlichen Wohngeldzahlungen waren aufgrund der Vorgaben der Antragsgegnerin zu 1 in der Versammlung vom 30. September 1997 sowie auch faktisch sichergestellt. Ferner bestehen keine Anhaltspunkte dafür, daû für die Antragsgegner zu 2 bis 5 als Erwerber einiger Wohneinheiten - etwa zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen - ein besonderes Bedürfnis an einer alsbaldigen Einberufung einer Eigentümerversammlung bestand. Die fehlende Dringlichkeit wird im Gegenteil dadurch dokumentiert , daû die Antragstellerin erst im Oktober 1999 von einzelnen Wohnungseigentümern zur Einberufung einer Versammlung aufgefordert worden ist.
cc) Schlieûlich rechtfertigt der erstmals im gerichtlichen Verfahren erhobene Vorwurf (zum Nachschieben wichtiger bei Beschluûfassung vorliegender Gründe vgl. BGHZ 27, 220, 225; BGH, Urt. v. 14. Oktober 1991, II ZR 239/90, NJW-RR 1992, 292, 293 f; BayObLG, NJW-RR 2001, 445, 446; OLG Düsseldorf , ZMR 1997, 485, 487; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 392 m.w.N.),
die Antragstellerin habe ohne Rücksprache der Wohnungseigentümergemeinschaft die Instandhaltungsrücklage in Form eines Bausparvertrags angelegt, ebenfalls keine sofortige Abberufung. Ob die Wahl dieser Anlageform regelmäûig den Grundsätzen ordnungsgemäûer Verwaltung widerspricht, ist in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten (bejahend: OLG Düsseldorf, WuM 1996, 112; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 21 WEG Rdn. 162; Staudinger/Bub, aaO, § 21 WEG Rdn. 211; a.A. Brych, Festschrift für Seuû, 1987, S. 65 ff; Weitnauer/Lüke, aaO, § 21 Rdn. 42; Niedenführ/Schulze, aaO, § 21 Rdn. 75). Selbst wenn diese Frage bejaht wird, ist mit dem vorlegenden Gericht jedenfalls davon auszugehen, daû den Umständen nach die finanziellen Interessen der Wohnungseigentümer durch die Anlageform nicht derart schwerwiegend beeinträchtigt werden, daû eine weitere Zusammenarbeit mit der Antragstellerin nicht mehr zumutbar wäre.
dd) Auch in der Gesamtheit bilden die aufgezeigten Umstände keinen wichtigen Grund für die Abberufung der Antragstellerin. Das vorlegende Gericht weist zu Recht darauf hin, daû die Eigentümergemeinschaft die Antragstellerin zunächst durch eine Abmahnung zu einer ordnungsgemäûen, ihren Vorstellungen entsprechenden Erfüllung der Verwalterpflichten hätte anhalten müssen.

b) Eine ordentliche Abberufung der Antragstellerin ist nach den Bestimmungen in § 16 Abs. 1, Abs. 3 der Teilungserklärung ausgeschlossen. Die Antragsgegnerin zu 1 hat in zulässiger Weise von der Möglichkeit Gebrauch gemacht , den ersten Verwalter bereits in der Teilungserklärung zu bestellen und die Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes zu beschränken (vgl. BayObLGZ 1974, 275, 278 f; BayObLG, NJW-RR 1994, 784; OLG Düs-
seldorf, ZWE 2001, 386, 387; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 26 Rdn. 59, 205; Staudinger/Bub, aaO, § 26 Rdn. 140 i.V.m. Rdn. 409). Hierbei wurden die gesetzlichen Vorgaben aus § 26 Abs. 1 Sätze 2 und 3 WEG beachtet. Auch einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB halten die von der teilenden Eigentümerin einseitig gesetzten Bestimmungen stand (vgl. Senat, BGHZ 99, 90, 94 ff; Beschl. v. 24. Februar 1994, V ZB 43/93, NJW 1994, 2950, 2952; BayObLG, NJW-RR 1996, 1037; OLG Hamburg, FGPrax 1996, 132, 133; Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 8 Rdn. 16; Weitnauer/Hauger, aaO, § 7 Rdn. 28, 29). Die getroffenen Regelungen entsprechen dem vom Gesetzgeber ausdrücklich anerkannten Interesse der Eigentümergemeinschaft an einer kontinuierlichen Verwaltung (vgl. Begründung zum Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und der Verordnung über das Erbbaurecht, BTDrucks. 7/62, S. 5) und schränken damit die Rechte der Wohnungseigentümer nicht unangemessen ein. Ob die von der Antragsgegnerin zu 1 getroffenen Bestimmungen daneben auch einer Überprüfung in entsprechender Anwendung der insoweit noch heranzuziehenden (Art. 229 § 5 EGBGB) §§ 9 ff AGBG unterliegen , ist angesichts der besonderen Verhältnisse im Bereich des Wohnungseigentums zweifelhaft, zumal für eine solche Kontrolle neben einer Angemessenheitsprüfung gemäû § 242 BGB regelmäûig kein Bedürfnis bestehen dürfte (offen gelassen: Senat, BGHZ 99, 96 ff; verneinend: BayObLG, NJW-RR 1992, 83, 84; OLG Hamburg, aaO; Bärmann/Pick/Merle, aaO; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 292 i.V.m. Rdn. 33; Weitnauer/Hauger, aaO; Niedenführ /Schulze, aaO, § 10 Rdn. 12; MünchKomm-BGB/Röll, 3. Aufl., § 10 WEG Rdn. 24; Palandt/Bassenge, aaO, § 8 WEG Rdn. 1; Palandt/Heinrichs, aaO, § 1 AGBG Rdn. 2 a; Staudinger/Schlosser, BGB [1998], § 1 AGBG Rdn. 11; Röll, DNotZ 1978, 720 ff; Ertl, DNotZ 1981, 149, 162 ff; Müller, DWE 1991, 41, 48; bejahend: MünchKomm-BGB/Basedow, 4. Aufl., § 1 AGBG Rdn. 10; Soer-
gel/Stürner, aaO, § 8 WEG Rdn. 3; Soergel/Stein, aaO, § 1 AGBG Rdn. 8; Ulmer /Brandner/Hensen, AGBG, 9. Aufl., Anhang §§ 9 bis 11 Rdn. 965; Wolf/Horn/Lindacher, AGBG, 4. Aufl., § 9 Rdn. W 121; Löwe/von Westphalen /Trinkner, AGBG, 2. Aufl., § 1 Rdn. 7; Erman/Hefermehl/Werner, BGB, 10. Aufl., § 1 AGBG Rdn. 6; Ulmer, Festgabe für Weitnauer, 1980, S. 205, 215 ff). Diese Frage bedarf vorliegend jedoch keiner Entscheidung, weil die Regelungen in § 16 Abs. 1, Abs. 3 der Teilungserklärung ohnehin einer Inhaltskontrolle nach §§ 9 ff AGBG standhalten würden. So sind die Klauselverbote in §§ 10, 11 AGBG nach den dort geregelten Tatbeständen nicht einschlägig. Insbesondere unterfällt die Verwalterbestellung als vom Vertragsverhältnis zu unterscheidender organschaftlicher Akt mit gesetzlich besonders geregelter Höchstfrist (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG) nicht dem auf längerfristige Verträge ohne gesetzliche Laufzeitregelung zugeschnittenen Anwendungsbereich des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG. Ebensowenig liegt eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 9 AGBG vor; denn die betroffenen Klauseln werden einer - noch näher zu erörternden (vgl. unten bei III 4 a cc und dd) - Wertentscheidung des Gesetzgebers gerecht und sind auch nicht aufgrund sonstiger Umstände als rechtsmiûbräuchlich zu werten.

c) Die Beschränkung der Abberufung des Verwalters in § 16 Abs. 1, Abs. 3 der Teilungserklärung ist weiterhin verbindlich. Die Umdeutung (§ 140 BGB analog) des allstimmig gefaûten Abberufungsbeschlusses in eine die Gemeinschaftsordnung insoweit abändernde Vereinbarung (§ 10 Abs. 1, Abs. 2 WEG) kommt vorliegend schon deswegen nicht in Betracht, weil ein dahingehender mutmaûlicher Wille der Wohnungseigentümer nicht feststellbar ist (vgl. Senat, Urt. v. 11. Dezember 1970, V ZR 72/68, NJW 1971, 420; BGH, Urt. v. 8. September 1997, II ZR 165/96, NJW 1998, 76 m.w.N.; Urt. v. 14. Februar
2000, II ZR 285/97, NJW-RR 2000, 987, 988; vgl. auch KG, WuM 1986, 355). Offen bleiben kann daher, ob ein allstimmiger Beschluû überhaupt in eine Vereinbarung umgedeutet werden kann (ablehnend: OLG Köln, NJW-RR 1992, 598; Kreuzer, WE 1997, 362, 363 in Fn. 24; Schuschke, NZM 2001, 497, 499 in Fn. 25).
4. Zutreffend gehen Beschwerdegericht und vorlegendes Gericht davon aus, daû auch der mit der Antragstellerin abgeschlossene entgeltliche Verwaltervertrag nicht wirksam gekündigt wurde.

a) Eine auûerordentliche Kündigung dieses Dienstvertrags mit Geschäftsbesorgungscharakter (vgl. BGH, Urt. v. 28. April 1993, VIII ZR 109/92, NJW-RR 1993, 1227, 1228; Urt. v. 6. März 1997, III ZR 248/95, NJW 1997, 2106, 2107) erfordert gemäû §§ 675, 626 Abs. 1 BGB i.V.m. § 2.3 des Vertrags das Vorliegen eines wichtigen Grundes. Insoweit gelten die gleichen Maûstäbe wie bei einer sofortigen Abberufung des Verwalters nach § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG (vgl. BayObLG, NJW-RR 1999, 1390; 2000, 676, 677 f; OLG Düsseldorf, DWE 1981, 25, 26; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 26 Rdn. 206; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 464). Aus den Erwägungen, mit denen ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung der Antragstellerin als Verwalterin zu verneinen ist (vgl. oben bei III. 3. a), folgt daher auch, daû die Antragsgegner nicht zur auûerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrags berechtigt waren.

b) Selbst bei einer Umdeutung ihrer Erklärung in eine ordentliche Kündigung (vgl. BGH, Urt. v. 14. Februar 2000, aaO) konnten die Antragsgegner den Verwaltervertrag nicht beenden. Dessen Geltung ist nämlich wirksam für die Dauer von fünf Jahren (1. Oktober 1997 bis 30. September 2002) unter Aus-
schluû einer ordentlichen Kündigung (§§ 675, 620 Abs. 2, 621 BGB) vereinbart worden. Der Wirksamkeit der dahingehenden Regelungen, die unter §§ 2.1 bis 2.3 des Verwaltervertrags getroffen sind, steht weder das Klauselverbot des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG noch die allgemeine Vorschrift zur Inhaltskontrolle aus § 9 AGBG entgegen.
aa) Die mit einer Kündigungsbeschränkung verbundene Regelung der Vertragslaufzeit ist in einem Formularvertrag enthalten. Es handelt sich daher um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 1 AGBG (§ 305 Abs. 1 BGB), die von der Antragstellerin zunächst der Antragsgegnerin zu 1 als ursprünglicher Vertragspartnerin und danach den weiteren Antragsgegnern bei deren späterem Vertragsbeitritt (vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 26 Rdn. 87, jeweils m.w.N.; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 224) gestellt wurden. Daû die Antragsgegnerin zu 1 bereits in der Teilungserklärung die Amtszeit der Antragstellerin - unter Ausschluû einer ordentlichen Abberufung - auf fünf Jahre festgelegt hatte, macht die vertraglichen Laufzeit- und Kündigungsklauseln nicht zu Individualabreden (a.A. Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 292). Denn aus diesem Umstand läût sich nicht der Schluû ziehen, die Beteiligten hätten die - von der Amtszeit zu unterscheidende - Vertragslaufzeit im einzelnen ausgehandelt. Damit stellt sich die Frage, ob und in welchem Umfang diese Klauseln einer inhaltlichen Überprüfung nach den §§ 9 ff AGBG unterliegen. In Rechtsprechung und Literatur werden hierzu unterschiedliche Auffassungen vertreten.
bb) Das Kammergericht und ihm folgend ein Teil des Schrifttums sind der Ansicht, eine in einem Verwaltervertrag enthaltene Formularklausel, die eine Bindungsdauer von mehr als zwei Jahren vorsehe, verstoûe gegen § 11
Nr. 12 lit. a AGBG (KG, GE 1986, 93; ZMR 1987, 392, 394; NJW-RR 1989, 839, 840; WE 1989, 201; NJW-RR 1991, 274, 275; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 290 ff; Niedenführ/Schulze, aaO, § 26 Rdn. 37; Palandt/Bassenge, aaO, § 26 WEG Rdn. 8; MünchKomm-BGB/Basedow, aaO, § 11 Nr. 12 AGBG Rdn. 6; Erman/Hefermehl/Werner, aaO, § 11 Nr. 12 AGBG Rdn. 2; Wolf/Horn/ Lindacher, aaO, § 11 Nr. 12 Rdn. 12; offen: Lüke, aaO, 167 in Fn. 10). Demgegenüber geht die überwiegende Meinung davon aus, daû der Bestimmung des § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG als Sonderregelung für die Vertragslaufzeit Vorrang gegenüber dem Klauselverbot des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG zukommt (Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 26 Rdn. 83; MünchKomm-BGB/Röll, aaO, § 26 WEG Rdn. 6 a; Soergel/Stürner, aaO, § 26 WEG Rdn. 6; Staudinger/CoesterWaltjen , BGB [1998], § 11 Nr. 12 AGBG Rdn. 8; Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 11 Nr. 12 Rdn. 16; Anhang zu §§ 9 bis 11 AGBG Rdn. 968; Löwe/von Westphalen /Trinkner, aaO, § 11 Nr. 12 Rdn. 12; Bärmann/Seuû, aaO, Rdn. 352; Röll, Handbuch für Wohnungseigentümer, 7. Aufl., Rdn. 302; ders., DNotZ 1978, 720, 723; ders. WE 1989, 114 ff; Müller, Praktische Fragen, aaO, Rdn. 442; ders., DWE 1991, 46, 50; ders., WE 1997, 448, 454; Deckert, aaO, Gruppe 4, S. 66 ff; Drasdo, Verwaltervertrag und -vollmacht, 1996, S. 40; Sauren , Verwaltervertrag und Verwaltervollmacht im Wohnungseigentum, 2. Aufl., 1994, S. 15; Bärmann, PiG 8, 33, 35; Schulz, DWE 1978, 76; Seuû, WE 1989, 133 ff; Drabek, WE 1998, 216, 217; Schmidt, WE 1998, 253, 254; ders., PiG 54, 195, 207; einschränkend: Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 35; Bärmann /Pick, WEG, 15. Aufl., § 26 Rdn. 37; von Westphalen/Furmans, Vertragsrecht und AGB-Klauselwerke, April 1999, Verwaltervertrag für Wohnungseigentum , Rdn. 9 ff).
cc) Der Senat tritt der zuletzt genannten Auffassung bei. Die Sonderregelung aus § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG ist auf die Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts zugeschnitten und läût bei formularmäûigen Verwalterverträgen für das Klauselverbot des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG - jetzt des § 309 Nr. 9 lit. a BGB - keinen Raum.
(1) Nach § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG darf die Bestellung eines Verwalters auf höchstens fünf Jahre erfolgen. Aus dem Sinn und Zweck dieser erst 1973 eingeführten Regelung (vgl. Art. 1 Nr. 5 des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und der Verordnung über das Erbbaurecht vom 30. Juli 1973, BGBl. I S. 910) ergibt sich, daû sie entgegen ihrem Wortlaut Geltung auch für den von der Bestellung zu unterscheidenden schuldrechtlichen Verwaltervertrag beanspruchen kann. Der Gesetzgeber wollte mit dieser Vorschrift die Praxis der aufteilenden Bauträger unterbinden, den ersten Verwalter unwiderruflich auf Jahrzehnte einzusetzen und damit die Wohnungseigentümer langfristig zu bevormunden. Zum Schutz der Eigentümer sollte sichergestellt werden, daû diese einen bestellten Verwalter jedenfalls nach fünf Jahren ohne das Erfordernis einer Abwahl und ohne Einwirkungsmöglichkeit des Verwalters durch einen anderen ersetzen können (vgl. Begründung zum Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und der Verordnung über das Erbbaurecht, BT-Drucks. 7/62, S. 5, 6, 8). Um dieses Ziel zu erreichen, führte der Gesetzgeber nicht nur eine Befristung der Verwalterbestellung ein, sondern bestimmte daneben, daû andere als in § 26 Abs. 1 WEG vorgesehene Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung unzulässig sind (§ 26 Abs. 1 Satz 4 WEG). Hierdurch sollte insbesondere verhindert werden, daû die Eigentümergemeinschaft durch Verträge mit dem Verwalter oder mit Dritten zur (erneuten) Bestellung eines bestimmten Verwalters
verpflichtet werden kann (vgl. BT-Drucks. 7/62, S. 8). Ein unzulässiger Druck zur Bestellung eines bestimmten Verwalters kann aber auch dadurch ausgeübt werden, daû die Wohnungseigentümer mit diesem einen Verwaltervertrag schlieûen, dessen Laufzeit über die Bestellungsdauer hinausgeht; denn hierdurch wird ein faktischer Zwang geschaffen, den Verwalter erneut zu bestellen (Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 26 Rdn. 64). Mithin folgt aus § 26 Abs. 1 Sätze 2 und 4 WEG, daû auch eine vertragliche Bindung der Wohnungseigentümer an den Verwalter nicht über die vorgeschriebene Bestellungszeit hinausgehen darf, also ebenfalls nur für höchstens fünf Jahre eingegangen werden kann (vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO; Merle, Bestellung und Abberufung des Verwalters , aaO, S. 63 f; ähnlich Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 35; vgl. auch Müller, Praktische Fragen, aaO, Rdn. 438).
(2) Die Regelungen in § 26 Abs. 1 Sätze 2 und 4 WEG sind nicht durch das später in Kraft getretene Klauselverbot des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG verdrängt worden. Dies folgt allerdings nicht bereits aus § 8 AGBG (vgl. Staudinger /Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 292; a.A. aber Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 26 Rdn. 83; MünchKomm-BGB/Röll, aaO; Müller, Praktische Fragen, aaO, Rdn. 442; ders., DWE 1981, 48; Löwe/von Westphalen/Trinkner, aaO; Drabek, aaO; Deckert, aaO; Schulz, aaO). Denn § 8 AGBG eröffnet eine Inhaltskontrolle gemäû §§ 9 ff AGBG auch für solche vertraglichen Regelungen, die von einer gesetzlich eingeräumten Gestaltungsbefugnis - wie hier von der Laufzeit bis zu fünf Jahren - Gebrauch machen und dadurch das Gesetz zwar nicht abändern , wohl aber ergänzen (vgl. BGHZ 100, 157, 179; 106, 42, 45; MünchKomm-BGB/Basedow, aaO, § 8 AGBG Rdn. 9; Staudinger/Coester, BGB [1998], § 8 AGBG Rdn. 34, 37 f; Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 8 Rdn. 34; Erman/Hefermehl/ Werner, aaO, § 8 AGBG Rdn. 4).

Die danach auch für eine formularmäûige Laufzeitvereinbarung im Sinne des § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG eröffnete inhaltliche Überprüfung nach §§ 9 ff AGBG bedeutet jedoch nicht, daû eine solche Vertragsklausel dem Verbot des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG unterfällt. Der Anwendungsbereich des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG erstreckt sich nach dessen Normzweck nicht auf solche Dauerschuldverhältnisse , für die - wie hier - bereits eine interessengerechte Sonderregelung besteht. § 11 Nr. 12 lit. a AGBG liegt der Gedanke zugrunde, daû langfristige Verträge regelmäûig die Entscheidungsfreiheit der Kunden in besonderem Maûe einschränken, ohne daû eine solche Bindung stets durch die Natur des Vertrags vorgegeben wird (vgl. Begründung des Regierungsentwurfs eines AGB-Gesetzes, BT-Drucks. 7/3919, S. 37). Solche Vertragsbindungen beeinträchtigen insbesondere deswegen schutzwürdige Belange der Kunden, weil diese häufig nur auf begrenzte Zeit überblicken können, ob und inwieweit ihr Bedarf und ihr Interesse an den in Anspruch genommenen Leistungen (Zeitschriftenbezug , Mitgliedschaft in einem Buchklub u.ä.) erhalten bleiben (BTDrucks. 7/3919, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/5422, S. 9). Zu den Besonderheiten im Bereich des Wohnungseigentumsrechts passen diese Erwägungen jedoch ersichtlich nicht. Die Eigentümergemeinschaft muû nicht nur zwingend die Dienste eines Verwalters in Anspruch nehmen (§ 20 Abs. 2 WEG), sondern hat in der Regel auch ein sachliches Interesse an einer längerfristigen, kontinuierlichen Verwaltertätigkeit (vgl. BT-Drucks. 7/62, S. 5). Eine längere Bindung an einen bestimmten Verwalter entspricht damit durchaus den Zielsetzungen des Wohnungseigentumsrechts. Allerdings sind die Eigentümer davor zu schützen, daû ihre rechtliche Stellung unangemessen beschnitten wird. Dies ist der Fall, wenn sie - zumal vom teilenden Bauträger - unbefristet, unwiderruflich oder über Jahrzehnte hinweg an einen bestimmten Verwalter gebun-
den werden (vgl. BT-Drucks. 7/62, S. 5). Diesen schutzwürdigen Belangen der Wohnungseigentümer hat - wie bereits ausgeführt (oben bei III 3 b) - der Gesetzgeber im Jahr 1973 nach Abwägung aller maûgeblichen Gesichtspunkte mit der Einführung einer unabdingbaren Höchstfrist von fünf Jahren (§ 26 Abs. 1 Satz 2, 4 WEG) Rechnung getragen. Es gibt weder Anhaltspunkte noch überhaupt einen Anlaû dafür, daû der Gesetzgeber wenige Jahre später mit dem Inkrafttreten des AGB-Gesetzes seine für die besonderen Verhältnisse des Wohnungseigentums getroffene Wertentscheidung teilweise revidieren und durch eine wesentlich kürzere Höchstlaufzeit ersetzen wollte (vgl. auch Röll, WE 1989, 114; Staudinger/Coester-Waltjen, aaO, § 11 Nr. 12 AGBG Rdn. 8). Hiergegen spricht insbesondere, daû er angesichts der Vielgestaltigkeit der zu regelnden Dauerschuldverhältnisse mit dem Klauselverbot des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG erkennbar nur einen allgemeinen, nicht alle Spezialbereiche erfassenden Interessenausgleich anstrebte (vgl. BT-Drucks. 7/3919, S. 10). Sollten Verwalterverträge in den Anwendungsbereich dieser Regelung einbezogen werden, hätte der Gesetzgeber im übrigen auch gewährleisten müssen, daû die Verbindlichkeit einer formularmäûigen Laufzeitklausel allen Wohnungseigentümern gegenüber einheitlich beurteilt wird (vgl. auch Senat, BGHZ 99, 90, 96 f; Weitnauer/Hauger, aaO, § 7 Rdn. 28, jeweils zur Frage einer AGBG-Kontrolle von Teilungserklärungen). Dies ist aber nicht geschehen, weil § 11 Nr. 12 lit. a AGBG bei Wohnungseigentümern, die - wie hier die Antragsgegnerin zu 1 - Kaufleute bzw. Unternehmer sind, von vornherein nicht gilt (vgl. § 24 AGBG a.F. bzw. n.F.).
dd) Unterliegen die in §§ 2.1 bis 2.3 des Verwaltervertrags gestellten Laufzeitbedingungen somit nicht der Inhaltskontrolle nach § 11 Nr. 12 lit. a AGBG, bleibt lediglich zu erörtern, ob sie gegen § 9 AGBG verstoûen. Dies ist
jedoch zu verneinen. Die betreffenden Klauseln benachteiligen die Wohnungseigentümer nicht unangemessen; denn sie stehen im Einklang mit der vom Gesetzgeber in § 26 Abs. 1 Sätze 2 bis 4 WEG getroffenen Wertentscheidung (vgl. von Westphalen/Furmans, aaO, Rdn. 10). Sie sind im gegebenen Fall auch nicht aufgrund der finanziellen Belastung der Eigentümer (vgl. BGH, Urt. v. 4. Dezember 1996, XII ZR 193/95, NJW 1997, 739, 740) oder wegen besonderer Umstände beim Vertragsabschluû (vgl. § 24 a Nr. 3 AGBG) als rechtsmiûbräuchlich zu werten.
5. Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG (i.V.m. mit dem Rechtsgedanken aus § 92 Abs. 2 ZPO), die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Grundlage für die Wertbemessung ist die Vergütung der Antragstellerin für die restliche Laufzeit des Vertrags (vgl. Staudinger/Wenzel, aaO, § 48 Rdn. 22; Weitnauer/Hauger, aaO, § 48 Rdn. 4, jeweils m.w.N). Der Senat hat für den Geschäftswert der ersten Instanz von der durch § 31 Abs. 1 Satz 2 KostO eröffneten Möglichkeit Gebrauch gemacht.
Wenzel Krüger Klein Lemke Gaier

Tatbestand:

1

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit Beschluss vom 30. Juli 2008 bestellten die Wohnungseigentümer die Beigeladene, deren Rechtsvorgängerin die Anlage bereits seit 1970 verwaltet hatte, für die Dauer von fünf Jahren als Verwalterin. Im September 2009 forderte der Kläger die Beklagten erfolglos auf, der Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zuzustimmen, die der vorzeitigen Abberufung der neuen Verwalterin dienen sollte. Seine auf die sofortige Abberufung gerichtete Klage ist in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt er seinen in der Berufungsinstanz gestellten Antrag weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

2

Das Berufungsgericht meint, es bedürfe zwar keiner Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit dem Antrag des Klägers, der erkennbar keine Mehrheit finde. Der Kläger habe aber keinen Anspruch auf die Abberufung der Verwalterin. Es könne offen bleiben, ob diverse Mängel der Amtsführung - insbesondere bei der Führung der Beschluss-Sammlung - einen wichtigen Grund gemäß § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG darstellten. Denn den übrigen Wohnungseigentümern stehe jedenfalls ein Beurteilungsspielraum zu. Die festgestellten Pflichtverletzungen seien nicht so gravierend, dass nur die sofortige Abberufung vertretbar wäre. Soweit sich der Kläger auf erst im Berufungsverfahren gerügte Verstöße stütze, fehle es an der Vorbefassung der Eigentümerversammlung , weil er seinen Antrag auf Einberufung einer Eigentümerversammlung nur mit Fehlern der Beschluss-Sammlung begründet habe.

II.

3

Das hält rechtlicher Nachprüfung stand.

4

1. Aus dem Umstand, dass die übrigen Wohnungseigentümer auf das Schreiben des Klägers mit der Bitte um Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung nicht reagiert haben, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei gefolgert, dass ein Antrag des Klägers in der Eigentümerversammlung erkennbar aussichtslos wäre, soweit er auf die in diesem Schreiben genannten Gründe gestützt werde. Eine Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit dem Antrag des Klägers konnte es auf dieser Grundlage ausnahmsweise als entbehrlich ansehen (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 15).

5

2. Ein Anspruch des Klägers auf Abberufung der Verwalterin kommt nur dann in Betracht, wenn - was das Berufungsgericht offen gelassen hat - hierfür ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG besteht. Denn die Verwalterin ist für die Dauer von fünf Jahren bestellt worden; dies erlaubt den Schluss darauf, dass eine vorzeitige Abberufung an diese Voraussetzung gebunden sein soll (Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 26 Rn. 143). Im Rahmen des Revisionsverfahrens ist als für den Kläger günstig zu unterstellen, dass ein wichtiger Grund für die Abberufung der Verwaltung besteht, wie es bei einer nicht ordnungsmäßigen Führung der Beschluss-Sammlung gemäß § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG regelmäßig der Fall ist.

6

3. Gleichwohl kann der Kläger die Abberufung der Verwalterin nicht verlangen. Ein solcher Anspruch kann sich aus § 21 Abs. 4 WEG ergeben (Senat, Urteil vom 10. Juni 2011 - V ZR 146/10, NZM 2011, 630 f.), wenn die Abberufung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint.

7

a) Allerdings besteht Uneinigkeit darüber, ob ein Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers ohne weiteres anzunehmen ist, wenn ein wichtiger Grund für die vorzeitige Abberufung des Verwalters besteht. Überwiegend wird dies verneint. Es bestehe ein Beurteilungsspielraum der Wohnungseigentümer, der nur dann überschritten werde, wenn eine andere Entscheidung als die Abberufung nicht mehr vertretbar sei (OLG Celle, NZM 1999, 841; ZWE 2002, 474, 476; OLG Köln, JMBl. NW 2007, 83; OLG München, ZMR 2007, 807, 809; OLG Schleswig, ZMR 2007, 485; OLG Rostock, ZMR 2010, 223, 224; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 26 Rn. 190 und Rn. 226; MünchKomm- BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 26 WEG Rn. 33; Timme/Knop, WEG, § 26 Rn. 214 f.; ähnlich Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 26 Rn. 149). Dagegen gestehen andere den Wohnungseigentümern einen solchen Beurteilungsspielraum nur in engen Grenzen (OLG Hamm, NZM 2004, 504, 506) oder gar nicht zu (OLG Düsseldorf, NZM 2002, 487, 488; Riecke/Schmid/Abramenko, WEG, 3. Aufl., § 26 Rn. 31a; offen gelassen von AG München, ZMR 2009, 644, 645).

8

b) Richtigerweise führt ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG nicht zwingend dazu, dass ein einzelner Wohnungseigentümer gegen den Willen der Mehrheit die Abberufung des Verwalters durch das Gericht erreichen kann.

9

aa) Aus § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG lässt sich ein solcher Anspruch nicht ableiten. Dieser Bestimmung zufolge darf die Abberufung des Verwalters auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Besteht diese Beschränkung , folgt daraus im Umkehrschluss, dass die Wohnungseigentümer den Verwalter unter dieser Voraussetzung abberufen dürfen und es in jedem Fall ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn sie von ihrer Befugnis Gebrauch machen. Ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gemäß § 21 Abs. 4 WEG setzt voraus, dass die Abberufung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen oder - mit anderen Worten - ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Ob die Entscheidung der Wohnungseigentümer dieser Anforderung auch dann genügen kann, wenn sie sich gegen die Abberufung entscheiden, lässt sich § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG nicht entnehmen.

10

bb) Bei der Entscheidung über diese Frage muss das Gericht einerseits die Entscheidung der Mehrheit in vertretbarem Rahmen respektieren, anderer- seits aber auch der Minderheit Schutz bieten. Dem Anliegen der Mehrheit und dem Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer kann es nur Rechnung tragen, wenn den Wohnungseigentümern ein Beurteilungsspielraum zugebilligt wird. Unter anderem dann, wenn der wichtige Grund auf dem Regelbeispiel des § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG beruht, also auf Mängeln in der Führung der Beschluss -Sammlung, können diese nämlich nachvollziehbare Motive dafür haben , von der Abberufung Abstand zu nehmen. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn sie einen solchen Schritt im Hinblick auf die bisherigen Leistungen des Verwalters nicht für notwendig halten und nach einer Erörterung der Mängel mit der Verwaltung auf eine Besserung in der Zukunft vertrauen. Ist dieser Beurteilungsspielraum allerdings überschritten, weil die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint, muss das Gericht im Interesse der Minderheit die Abberufung vornehmen. Das kann erforderlich sein, wenn die Mehrheit aus der Sicht eines vernünftigen Dritten gegen ihre eigenen Interessen handelt, weil sie - etwa aus Bequemlichkeit - massive Pflichtverletzungen tolerieren will; auch eine Majorisierung durch einen Mehrheitseigentümer kann Anlass für eine kritische Würdigung der Beweggründe sein (vgl. Senat , Urteil vom 28. Oktober 2011 - V ZR 253/10, juris Rn. 12, vorgesehen zum Abdruck in BGHZ; Merle, aaO., § 26 Rn. 226). Ob die Voraussetzungen für einen solchen Anspruch bestehen, hat der Tatrichter in umfassender Würdigung aller Umstände festzustellen.

11

4. Daran gemessen hält die Entscheidung des Berufungsgerichts rechtlicher Nachprüfung stand.

12

a) Im Einzelnen hat es festgestellt, die Verwalterin habe im Jahre 2009 Eintragungen mit einer Verzögerung von sechs Wochen vorgenommen. Dies hat es rechtsfehlerfrei als Verstoß gegen § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG gewertet; eine Verzögerung um mehrere Wochen kann nämlich nicht mehr als die in die- ser Norm vorgeschriebene unverzügliche Erledigung angesehen werden (vgl. BT-Drucks. 16/887, S. 34; Merle, aaO, § 24 Rn. 143). Darüber hinaus hat das Berufungsgericht fehlende Eintragungsvermerke bemängelt, weshalb weder der Zeitpunkt noch die Urheberschaft von Eintragungen dokumentiert worden sei. Weil auch die in § 24 Abs. 7 Satz 3 WEG vorgesehene fortlaufende Nummerierung fehle, sei die Vollständigkeit nicht überprüfbar. Zudem sei ein Negativbeschluss nicht aufgenommen, und Urteilsformeln seien nicht vollständig übertragen worden. Weitere, außerhalb der Führung der Beschluss-Sammlung liegende Mängel seien weniger gravierend. Die regelmäßige Begehung der Anlage sei nur zeitweise unterblieben. Auch die Umsetzung eines die Treppenhausreinigung betreffenden Beschlusses aus dem Jahr 2008 erst im Jahr 2010 mache die Zusammenarbeit nicht unzumutbar.

13

b) Im Rahmen der Gesamtwürdigung hat das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler die Überzeugung gewonnen, die Entscheidung der Mehrheit gegen eine Abberufung sei vertretbar. Dabei hat es berücksichtigt, dass die Mängel der Beschluss-Sammlung nicht zu negativen Folgen geführt haben. Zudem hat es zutreffend darauf hingewiesen, dass die Pflicht zur Führung einer Beschluss -Sammlung erst mit der Reform des Wohnungseigentumsrechts im Jahr 2007 eingeführt worden ist. Aus der Anhörung des Geschäftsführers der Verwalterin hat es in tatrichterlicher Würdigung die Überzeugung gewonnen, dass die Probleme teilweise durch Anfangsmängel der verwendeten Software verursacht wurden. Auch die übrigen von dem Kläger angeführten Umstände hat es mit nachvollziehbarer Begründung nicht als so gravierend angesehen, dass nur die Abberufung vertretbar sei.

14

5. Ohne Erfolg rügt die Revision Verfahrensfehler.

15

a) Das Berufungsgericht hat das rechtliche Gehör des Klägersgewahrt. Allein der Umstand, dass es sich mit einzelnen Mängeln nicht ausdrücklich befasst hat, ist nicht verfahrensfehlerhaft. Der Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs ist nach ständiger Rechtsprechung nämlich erst dann verletzt, wenn sich im Einzelfall klar ergibt, dass das Gericht seiner Pflicht zur Kenntnisnahme und zur Erwägung des Vorgetragenen nicht nachgekommen ist (vgl. nur Senat, Beschluss vom 19. März 2009 - V ZR 142/08, NJW 2009, 1609 Rn. 8 mwN). So ist es hier nicht. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, dass es weitere , jedoch weniger gewichtige Mängel "u.a." in der nicht sinnentstellend verkürzten Übertragung von Urteilsformeln sehe. Aus dem Umstand, dass es die unvollständige Wiedergabe von Beschlussformeln und Tagesordnungspunkten dabei nicht gesondert aufgeführt hat, lässt sich nicht schließen, dass das Berufungsgericht den darauf bezogenen Vortrag nicht gesehen und gewürdigt, sondern vielmehr, dass es ihn ebenfalls als weniger gewichtig angesehen hat.

16

b) Die erst in dem Berufungsverfahren behaupteten Mängel der Rechnungslegung im Rahmen der Hausgeldabrechnung 2009 hat das Berufungsgericht zu Recht unberücksichtigt gelassen, weil es insoweit an der erforderlichen Vorbefassung der Eigentümerversammlung fehlte. Diese ist nur in Ausnahmefällen entbehrlich (Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 15). Weil sich das an die übrigen Wohnungseigentümer gerichtete und unbeantwortet gebliebene Schreiben des Klägers nur auf die Mängel der Beschluss -Sammlung stützte, kann die Vorbefassung der Eigentümerversammlung nicht als überflüssig angesehen werden. Dies folgt entgegen der Auffassung der Revision insbesondere nicht aus dem Antrag der Beklagten auf Abweisung der Klage. Denn schon die drohende Kostenfolge kann Grund für die übrigen Wohnungseigentümer sein, auch bei einer geänderten Auffassung weiterhin die Abweisung der Klage anzustreben.

III.

17

1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

18

2. Die Bemessung des Streitwerts richtet sich gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG nach dem hälftigen Gesamtinteresse der Parteien, das anhand des in der restlichen Vertragslaufzeit anfallenden Verwalterhonorars geschätzt werden kann (so zu § 48 Abs. 3 WEG aF Senat, Beschluss vom 20. Juni 2002 - V ZB 39/01, NZM 2002, 788, 793, insoweit in BGHZ 151, 164 ff. nicht abgedruckt ; zu § 49a GKG Suilmann in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 49a GKG Rn. 19 mwN). Damit beläuft sich das Gesamtinteresse auf 9.196,32 €. 50 % hiervon sind 4.598,16 €. Dieser Betrag überschreitet die in § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG enthaltene Obergrenze des fünffachen Interesses des Klägers an der Entscheidung nicht.

19

a) Allerdings herrscht Uneinigkeit darüber, wie das Interesse des Klägers zu bemessen ist. Teilweise wird es auf 10 % des gesamten restlichen Honorars geschätzt mit der Folge, dass der fünffache Betrag stets dem hälftigen Gesamtinteresse entspricht (OLG Celle, NJW 2010, 1154; LG München, NZM 2009, 625 f.; Monschau in Schneider/Herget, Streitwertkommentar, 13. Aufl., Rn. 6274 f.; im Ergebnis ebenso Müller, ZMR 2010, 139, 140 f.). Andere sehen den nach Miteigentumsanteilen ermittelten Anteil des Klägers an dem Verwalterhonorar als maßgeblich an. Dieser wird teils einfach (OLG München, NJWRR 2009, 1615 f.; Suilmann in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 49a GKG Rn. 19), teils zweifach (LG Karlsruhe, ZWE 2010, 409 f.) oder sogar dreifach unter Hinweis auf den andernfalls zu niedrigen Streitwert (OLG Schleswig, Beschluss vom 21. November 2011 - 3 W 75/11, juris Rn. 23) herangezogen. Fest steht jedenfalls, dass das Interesse des Klägers nicht - wie das Berufungsgericht offenbar meint - um 50 % reduziert werden darf. Denn die Heranziehung des hälftigen Werts ist nur in § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG vorgesehen und bezieht sich nicht auf das in § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG als Obergrenze vorgesehene fünffache Interesse des Klägers.

20

b) Der Senat hält es im Regelfall für angemessen, den Anteil des Klägers an dem restlichen Verwalterhonorar heranzuziehen, der sich aus dem Kostenverteilungsschlüssel ergibt und im Zweifel nach Miteigentumsanteilen zu bemessen ist. Bei einem Streit um die vorzeitige Abberufung des Verwalters geht es beiden Parteien im Wesentlichen um dessen Person und nicht um das Honorar. Letzteres kann nur ein Hilfsmittel sein, um das jeweilige Interesse an der Entscheidung einzuschätzen. Dabei liegt auf der Hand, dass das Interesse eines einzelnen Wohnungseigentümers an der Verwaltung nicht dem der Gesamtheit entspricht, sondern nach der Größe seines Anteils zu gewichten ist. Wird das Gesamtinteresse der Beteiligten - wie es einhelliger Meinung entspricht - anhand des einfachen restlichen Honorars bestimmt, spricht nichts dafür , ausschließlich den Anteil des Klägers zu verdoppeln oder gar zu verdreifachen. Danach ergibt sich hier ein Interesse des Klägers von 1.313,76 €, das verfünffacht den gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG errechneten Streitwert überschreitet. Krüger Stresemann Czub Brückner Weinland

Vorinstanzen:
AG Hamburg-Bergedorf, Entscheidung vom 24.03.2010 - 407A C 18/09 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 23.03.2011 - 318 S 72/10 -

Tatbestand:

1

Der Beizuladende wurde 1998 für die Dauer von fünf Jahren zum ersten Verwalter der aus den Parteien bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt. Er blieb in dieser Eigenschaft auch nach Ablauf der ersten Amtsperiode am 30. April 2003 tätig, weil alle Beteiligten die Notwendigkeit einer Neubestellung übersehen hatten. Dieses Versehen fiel in einem parallelen Rechtsstreit der Parteien wegen der Anfechtung von Beschlüssen aus der Wohnungseigentümerversammlung vom 16. Dezember 2008 auf. Daraufhin lud die Vorsitzende des Beirats der Wohnungseigentümergemeinschaft die insgesamt 24 Wohnungseigentümer mit Schreiben vom 2. April 2009 zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung auf den 20. April 2009 ein, in der unter Tagesordnungspunkt (TOP) 1 eine Anpassung der jährlichen Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage auf 5.000 € innerhalb des Wirtschaftsplans 2009, zu TOP 2 eine Sonderzahlung 2009 von insgesamt 5.000 € in die Instandhal- tungsrücklage und zu TOP 3 die Verwalterbestellung, der Verwaltervertrag und die Verwaltervollmacht behandelt werden sollten. Zu TOP 3 hieß es in der Einladung , der Verwalter solle auf der Grundlage eines Angebots für einen Verwaltervertrag ab dem 21. April 2009 erneut zum Verwalter bestellt und mit einer Vollmacht nach dem der Einladung beigefügten Muster versehen werden. Auf der Eigentümerversammlung zogen die Eigentümer die Behandlung von TOP 3 vor und beschlossen, den Beizuladenden auf der Grundlage seines Angebots für den Verwaltervertrag mit einigen inhaltlichen Änderungen erneut für die Dauer von fünf Jahren zum Verwalter zu bestellen. Sie beschlossen ferner, auf die Instandhaltungsrücklage im Jahre 2009 insgesamt 5.000 € zu zahlen. Die sofortige Zahlung dieses Betrags in die Instandhaltungsrücklage in einer Summe im Wege einer Sonderumlage lehnten sie ab. Gegen diese Beschlüsse wenden sich die Kläger mit der Beschlussanfechtungsklage.

2

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Revision möchten die Kläger weiterhin erreichen, dass alle drei Beschlüsse für ungültig erklärt werden. Für den Fall, dass der Senat ein Rechtsschutzinteresse der Kläger an der Anfechtung der Beschlüsse über die Instandhaltungsrücklage verneinen sollte, erklären sie den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt.

Entscheidungsgründe:

I.

3

Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist die Wiederbestellung des Beigeladenen als Verwalter der Wohnungseigentumsanlage weder formell noch inhaltlich zu beanstanden. Die Einladung sei ausreichend gewesen. Für die Entscheidung hierüber hätten, anders als die Kläger meinten, keine Alternativangebote beschafft und den Wohnungseigentümern vor der Versammlung zugeleitet werden müssen. Das sei zwar für die Bestellung eines neuen Verwalters erforderlich, nicht aber für die Wiederbestellung des bisherigen Verwalters. Um eine solche handele es sich hier. Bedenken gegen seine Eignung bestünden nicht. Dass er versäumt habe, rechtzeitig vor Ablauf seiner ersten Amtsperiode am 30. April 2003 für seine Wiederwahl oder die Bestellung eines anderen Verwalters zu sorgen, sei ein einmaliges Versehen. Zweifel an seiner Eignung als Verwalter ergäben sich auch deshalb nicht, weil er die Geschäfte zur Zufriedenheit der Wohnungseigentümer geführt habe. Gegen die Aufstockung der Instandhaltungsrücklage um 5.000 € im Geschäftsjahr 2009 sei nichts einzuwenden. Auch gegen die Zurückweisung des Antrags, die Instandhaltungsrücklage durch eine Sonderumlage sofort um 5.000 € zu erhöhen, bestünden keine Bedenken.

II.

4

Das zulässige Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

5

1. Der Beschluss über die Wiederbestellung des Beizuladenden als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ist weder formell noch inhaltlich zu beanstanden.

6

a) Zu der Wohnungseigentümerversammlung ist ordnungsgemäß eingeladen worden.

7

aa) Zuständig war hierfür nach § 24 Abs. 3 WEG die Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, da die Wohnungseigentümergemeinschaft der Parteien zu diesem Zeitpunkt nicht über einen wirksam bestellten Verwalter verfügte. Die Einladung ist frist- und formgerecht ausgesprochen worden. Sie war hinreichend bestimmt.

8

bb) Die Einladung erlaubte entgegen der Auffassung der Kläger den Wohnungseigentümern auch, sich angemessen auf die Erörterung dieses Tagesordnungspunkts auf der Eigentümerversammlung vorzubereiten.

9

(1) Die Einladung enthält zwar keinen ausdrücklichen Hinweis darauf, dass der erneut zum Verwalter zu bestellende Beizuladende seit dem 1. Mai 2003 ohne förmliche Bestellung und ohne gültigen Vertrag als Verwalter tätig war. Ein entsprechender Hinweis war aber auch nicht veranlasst. Die Kläger selbst hatten kurz vor der Einladung zur Eigentümerversammlung in einem Parallelverfahren der Parteien das Fehlen der ordnungsgemäßen Bestellung und eines gültigen Verwaltervertrages aufgedeckt und mit diesem Problem alle übrigen Wohnungseigentümer vertraut gemacht. Aus diesem Grunde ist die Einladung auch nicht, wie nach § 24 Abs. 1 WEG sonst geboten, durch den Verwalter der Anlage ausgesprochen worden, sondern durch die Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, wie dies nach § 24 Abs. 3 WEG bei Fehlen eines ordnungsgemäß bestellten Verwalters vorgesehen ist. Eingeladen war nicht zu einer ordentlichen, sondern zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung. Daraus und aus dem zeitlichen Zusammenhang zu dem Parallelverfahren war für jeden Wohnungseigentümer der Anlage offensichtlich, worum es ging.

10

(2) Einer ordnungsgemäßen Vorbereitung der Wohnungseigentümer auf die Wohnungseigentümerversammlung stand auch nicht entgegen, dass die Möglichkeit, die Einzelheiten des Verwaltervertrages in der Versammlung zu diskutieren, in der Einladung nicht angesprochen war. Das war nicht erforderlich. Die Übersendung des Vertragsangebots mit der Einladung zu der Wohnungseigentümerversammlung konnte auch ohne nähere Erläuterung nur den Sinn haben, den Wohnungseigentümern eine Prüfung dieses Angebots zu er- möglichen. Dass bei dieser Prüfung aufkommende Bedenken in der Wohnungseigentümerversammlung geäußert und diskutiert werden konnten und sollten, verstand sich auch ohne einen ausdrücklichen Hinweis von selbst (vgl. OLG Schleswig, NJW-RR 2006, 1525, 1526). Der spätere Ablauf der Versammlung belegt, dass die Wohnungseigentümer die Einladung in diesem Sinne verstanden haben. Sie haben von der ihnen gebotenen Möglichkeit, Änderungen des vorgeschlagenen Verwaltervertrages anzusprechen und gegenüber der Verwaltung durchzusetzen, Gebrauch gemacht.

11

b) Eine Beschlussfassung über die Bestellung des Beizuladenden als Verwalter setzte nicht voraus, dass die Vorsitzende des Beirats Alternativangebote anderer Verwalter einholte und den Eigentümern vor der Eigentümerversammlung zur Prüfung zur Verfügung stellte.

12

aa) Nach nahezu einhelliger Meinung ist die Einholung von Alternativangeboten anderer Verwalter und deren Übersendung an die Wohnungseigentümer nur bei einer Neubestellung (OLG Hamm, ZMR 2009, 58, 59; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 26 Rn. 35; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 26 WEG Rn. 5), nicht aber bei der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters erforderlich (BayObLG, WuM 1993, 488, 489; OLG Hamburg, ZWE 2002, 483, 484 unter 3; OLG Schleswig, NJW-RR 2006, 1525, 1526 unter 2; Bärmann /Pick, WEG, 19. Aufl., § 26 Rn. 22; Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 26 Rn. 55; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 26 Rn. 21; Staudinger/Bub, BGB, Bearb. 2005, § 26 WEG Rn. 148; anders offenbar OLG Hamm, NZM 2003, 486, 487 unter 3). Etwas anderes gilt danach nur, wenn sich seit der Erstbestellung des wieder zu bestellenden Verwalters der Sachverhalt verändert hat.

13

bb) Dem ist zuzustimmen. Alternativangebote können zwar den Wohnungseigentümern deutlicher aufzeigen, woran sie bei rein rechnerischer Be- trachtung mit dem amtierenden Verwalter sind. Insbesondere Schwächen in dessen Leistungsangebot treten oft nur durch die Einholung von Alternativangeboten zutage. Dieser Effekt lässt sich aber regelmäßig nur erreichen, wenn nicht der - in dieser Hinsicht befangene - amtierende Verwalter, sondern der Verwaltungsbeirat oder die Wohnungseigentümer selbst Konkurrenzangebote einholen. Dieser Aufwand ist nur angezeigt, wenn die Wohnungseigentümer oder erhebliche Teile der Wohnungseigentümer einer Anlage mit der Arbeit des bisherigen Verwalters nicht mehr zufrieden sind oder Anlass besteht, die Angemessenheit von dessen Honorierung zu überprüfen. Das Entgelt, das dem Verwalter für die einzelnen Leistungen zu zahlen sind, ist nicht der einzige und auch nicht der wichtigste Gesichtspunkt, der bei der Entscheidung über die Bestellung des Verwalters zu berücksichtigen ist (OLG München, NJW-RR 2008, 26; AG Hamburg, ZMR 2008, 576). Entscheidend ist vielmehr, ob der in Aussicht genommene Verwalter seiner Aufgabe gerecht wird und ob die Wohnungseigentümer mit ihm auch im Alltag gut zurechtkommen. Denn nur dann ist ein reibungsloses Funktionieren der Wohnungseigentümergemeinschaft sichergestellt. Es widerspräche deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung nicht, wenn die Wohnungseigentümer an dem amtierenden Verwalter, der seine Aufgaben ordnungsgemäß erfüllt und mit dem sie gut zurechtkommen, festhalten, auch wenn er etwas teurer ist als andere Verwalter, die sie noch nicht aus eigenem Erleben kennen. Etwas anderes gilt nur, wenn sich der Beurteilungssachverhalt verändert hat. Eine solche Veränderung läge etwa vor, wenn die Verwaltung ihrer Aufgabe nicht mehr so effizient gerecht wird, wie dies bisher der Fall war, wenn sich das Verhältnis zwischen Verwaltung und Wohnungseigentümern aus anderen Gründen verschlechtert hat oder wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die von der bisherigen Verwaltung angebotenen Leistungen von anderen Verwaltungsfirmen spürbar günstiger angeboten werden (vgl. OLG München, NJW-RR 2008, 26).

14

cc) Danach waren hier keine Alternativangebote einzuholen und den Wohnungseigentümern vorzulegen.

15

(1) Die Wohnungseigentümer haben die amtierende Verwaltung wiederbestellt. Diese war zwar seit dem 1. Mai 2003 nicht mehr förmlich bestellt; es gab auch keinen gültigen Verwaltervertrag. Darauf kommt es aber für die Frage, ob bei der Bestellung des Verwalters Alternativangebote einzuholen und den Wohnungseigentümern vor der Beschlussfassung vorzulegen sind, nicht an. Alternativangebote brauchen die Wohnungseigentümer vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters nicht einzuholen, weil sie dem Gesichtspunkt, dass sie den amtierenden Verwalter und seine Arbeit kennen, den Vorrang gegenüber möglichen Einsparungen durch Beauftragung eines ihnen unbekannten neuen Verwalters den Vorzug geben dürfen. Dieser Gesichtspunkt greift auch hier. Das Fehlen einer förmlichen Wiederbestellung des Beizuladenden als Verwalter hat nicht zu einer Unterbrechung seiner Verwaltungstätigkeit geführt. Diese ist vielmehr nahtlos fortgesetzt worden. Die Wohnungseigentümer haben zudem darüber diskutiert, ob zusätzliche Angebote eingeholt werden sollten, und sich dagegen entschieden, weil sie eine Fortsetzung der nicht unterbrochenen Tätigkeit des Beizuladenden für sachgerecht hielten. Das widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.

16

(2) Es liegt auch keine Veränderung des Sachverhalts vor.

17

Zwar hat der Beizuladende versäumt, für seine Wiederbestellung oder die Bestellung eines anderen Verwalters rechtzeitig Sorge zu tragen. Hierbei handelt es sich aber um ein einmaliges, zudem kollektives Versehen, weil der Fehler weder dem Beirat, dem die Klägerin selbst angehört hat, noch den Wohnungseigentümern aufgefallen ist. Dass die Verwaltungstätigkeit des Beizuladenden aus anderen Gründen zu beanstanden ist, haben die Kläger nicht substantiiert vorgetragen.

18

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Behauptung der Kläger, der Beizuladende habe in der Vergangenheit die gebotene jährliche Wohnungseigentümerversammlung nicht immer durchgeführt. Dieser Vortrag ist unzuzureichend. Ihm lässt sich schon nicht entnehmen, ob der Beizuladende es während der Zeit seiner förmlichen Bestellung als Verwalter, also bis zum 30. April 2003, versäumt hat, zu den jährlichen Eigentümerversammlungen einzuladen oder in der Zeit danach, in welcher er dazu schon mangels Bestellung nicht verpflichtet war. Das bedarf aber keiner Vertiefung, weil das behauptete Defizit in der Amtsführung des Beigeladenen nach eigenem Vortrag der Kläger zwischenzeitlich abgestellt worden ist.

19

c) Aus diesen Gesichtspunkten lässt sich deshalb auch nicht eine mangelnde Eignung des Beizuladenden als Verwalter ableiten. Substantiierten Vortrag zu anderen Gründen, aus denen sich die fehlende Eignung des Beizuladenden ergeben könnte, haben die Kläger nicht gehalten.

20

2. Nicht zu beanstanden sind auch die Beschlüsse zu TOP 2 und 3, durch welche die Wohnungseigentümer im Ergebnis beschlossen haben, die Zahlung von 5.000 € auf die Instandhaltungsrücklage im Verlauf des Wirtschaftsjahres 2009 sukzessive aufzubringen und nicht, wie mit TOP 3 vorgeschlagen und von den Klägern angestrebt, im Wege der Sonderumlage in einem Zuge.

21

a) Den Klägern fehlt allerdings entgegen der Andeutung des Berufungsgerichts nicht das Rechtsschutzinteresse an einer Anfechtung dieser Beschlüsse. Das Berufungsgericht leitet dies auf der Grundlage der früheren Rechtsprechung des Senats (Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 51) daraus ab, dass die Kläger sich auf die Anfechtung beider Beschlüsse beschränkt und keinen zusätzlichen Verpflichtungsantrag gestellt haben. Das ist indes nicht erforderlich. Das Interesse des Wohnungseigentümers an der Anfechtung eines so genannten Negativbeschlusses ergibt sich nach der neueren Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88, 92 Rn. 13) schon daraus, dass die Wohnungseigentümer im Ergebnis die sofortige Aufbringung der Einzahlung in die Rücklage abgelehnt und für eine gestreckte Aufbringung votiert haben.

22

b) Die beschlossene Form der Aufbringung der Zahlung auf die Instandhaltungsrücklage ist indes in der Sache nicht zu beanstanden.

23

aa) Das ergibt sich allerdings entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht schon daraus, dass die Kläger zu Top 3 eine Sonderumlage beantragt haben und ein konkreter Anlass hierfür nicht besteht. Der Antrag der Kläger zielte erkennbar nicht darauf ab, zur Abdeckung aktuell aufgelaufener Defizite oder zur Finanzierung einer konkreten Einzelmaßnahme eine Sonderumlage im technischen Sinne des Wortes aufzubringen. Vielmehr ergab sich aus dem Antrag, dass er die Aufbringung der unstreitig erforderlichen Zahlung von 5.000 € auf die Instandhaltungsrücklage in einem Zuge und nicht gestreckt über das Wirtschaftsjahr 2009 erreichen wollte. Dann aber kommt es nicht auf einen konkreten Anlass, sondern darauf an, ob die Zurückweisung einer sofortigen Aufstockung ordnungsgemäßer Verwaltung widersprach.

24

bb) Das ist nicht der Fall. § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG gibt den Wohnungseigentümern nur auf, eine angemessene Instandhaltungsrücklage anzusammeln. In welchem Zeitraum diese angesammelt werden muss, legt die Vorschrift nicht fest. Deshalb haben die Wohnungseigentümer nicht nur bei der Bestimmung der Höhe der Instandhaltungsrücklage, sondern auch bei der Bestimmung des Zeitraums, in welchem sie aufgebracht werden soll, in den Grenzen der ordnungsgemäßen Verwaltung ein Ermessen (BayObLG, NZM 1999, 34, 35 f.; OLG Düsseldorf, NZM 2002, 959; Merle in Bärmann, aaO, § 21 Rn. 124; Riecke /Schmid/Drabek, WEG, 3. Aufl., § 21 Rn. 254; Staudinger/Bub, aaO, § 21 WEG Rn. 206). Dieses Ermessen mag sich im Einzelfall reduzieren und die sofortige Aufstockung einer Instandhaltungsrücklage erforderlich machen. Gesichtspunkte , die eine solche Ermessensreduktion begründen oder auch nur nahe legen, haben die Kläger nicht vorgetragen. Sie haben lediglich auf das - mit etwa zehn Jahren zudem nicht besonders hohe - Alter des Gebäudes und darauf hingewiesen, dass nach Ablauf von zehn Jahren Reparaturen anfallen können. Konkrete zu erwartende Reparaturen, die mit den vorhandenen Mitteln nicht bezahlt werden könnten, haben die Kläger dagegen nicht vorgetragen. Mit der bloßen theoretischen Möglichkeit größeren Reparaturbedarfs lässt sich eine Einschränkung des Gestaltungsermessens der Wohnungseigentümermehrheit nicht begründen. Hinzu kommt, dass plötzlich auftretende Sonderbedürfnisse durch eine dann anlassbezogene wirkliche Sonderumlage finanziert werden können.

III.

25

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Krüger Schmidt-Räntsch Roth Brückner Weinland
Vorinstanzen:
AG Bergheim, Entscheidung vom 24.09.2009 - 29b C 237/09 -
LG Köln, Entscheidung vom 22.04.2010 - 29 S 202/09 -

Tatbestand:

1

Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 19. Juni 2007 wurden jeweils mit Stimmenmehrheit mehrere Beschlüsse gefasst. Am 13. Juli 2007 ist bei dem Amtsgericht der auf "Ungültigkeitserklärung (Anfechtung)" der Beschlüsse zu TOP 2, 5, 7, 8 und 10 gerichtete "Antrag" der Klägerin eingegangen, der der Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft Ende August 2007 zugestellt worden ist. In dem Schriftsatz (im Folgenden Klageschrift) wird zunächst Bezug genommen auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung, auf das Versammlungsprotokoll, auf die Teilnehmerliste, auf ein "TOP 2 betreffendes" Schreiben vom 5. März 2001 und auf ein "an die Verwaltung" gerichtetes Schreiben vom 12. Juni 2007; diese Schriftstücke hat die Klägerin jeweils in Kopie als Anlage beigefügt. Schließlich heißt es in der Klageschrift, weitere Begründungen würden nach einer Recherche folgen.

2

Ende Juli 2007 ist die Klägerin zur Zahlung des Prozesskostenvorschusses aufgefordert worden verbunden mit dem Hinweis, die Klage müsse innerhalb von zwei Monaten, "also bis zum 19. August 2007", begründet werden. Am 14. August 2007 hat die Klägerin den Prozesskostenvorschuss eingezahlt und eine Verlängerung der Begründungsfrist mit der Begründung beantragt, es werde noch recherchiert. Diesen Antrag hat das Amtsgericht am 24. August 2007 mit der Erwägung zurückgewiesen, das Gesetz sehe eine Verlängerung der Begründungsfrist nicht vor. Mit Schriftsatz vom 27. August 2007 hat die Klägerin geltend gemacht, bereits die Klageschrift enthalte eine Begründung. Mit weiterem - am 31. August 2007 eingegangenen - Schriftsatz vom selben Tage hat sie ihre Anträge zu den Tagesordnungspunkten 8 und 10 zurückgenommen, die Klage im Übrigen begründet und mit Blick auf die Begründungsfrist vorsorglich Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragt.

3

Das Amtsgericht hat die Klage unter Zurückweisung des Wiedereinsetzungsgesuchs als unzulässig abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision möchte die Klägerin die Ungültigkeitserklärung der noch angefochtenen Beschlüsse erreichen. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

4

Das Berufungsgericht steht auf dem Standpunkt, das Amtsgericht habe die Klage zu Recht wegen Nichteinhaltung der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG abgewiesen, wobei dahin stehen könne, ob als unzulässig oder unbegründet. In der Klageschrift selbst sei noch keine Begründung im Sinne der genannten Vorschrift zu sehen, weil die Klägerin hierzu hätte darlegen müssen, warum die angegriffenen Beschlüsse nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprochen hätten. Eine diesen Anforderungen entsprechende Begründung sei erst nach Ablauf der nicht verlängerbaren Begründungsfrist eingegangen. Die Voraussetzungen für eine Wiedereinsetzung nach § 46 Abs. 1 Satz 3 WEG i.V.m. § 233 Abs. 1 ZPO lägen nicht vor.

II.

5

Die Revision führt zur Aufhebung der Urteile der Vorinstanzen und zur Zurückverweisung der Sache an das Amtsgericht.

6

1. Das Berufungsurteil unterliegt schon deshalb der Aufhebung, weil die Frage, ob die Versäumung der Begründungsfrist nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG zur Abweisung der Anfechtungsklage als unzulässig oder als unbegründet führt, nicht offen gelassen werden darf. Erwächst das die Klage abweisende Urteil in Rechtskraft, können zwar in dem einen wie in dem anderen Fall Anfechtungsgründe gegen den angefochtenen Beschluss nicht mehr mit Erfolg geltend gemacht werden (§§ 23 Abs. 4 Satz 2; 46 Abs. 1 Satz 2 WEG). Jedoch ordnet § 48 Abs. 4 WEG in Nachzeichnung der zu § 45 Abs. 2 WEG a.F. ergangenen Rechtsprechung (dazu Wenzel in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 48 Rdn. 45 m.w.N.) an, dass nach (rechtskräftiger) Abweisung der Anfechtungsklage als unbegründet auch nicht mehr geltend gemacht werden kann, der Beschluss sei nichtig; bei Abweisung der Klage als unzulässig bleibt den Wohnungseigentümern und dem Verwalter dagegen die Berufung auf Nichtigkeitsgründe erhalten.

7

2. Eine Abweisung der Klage als unzulässig scheidet aus. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts bildet die Einhaltung der zweimonatigen Begründungsfrist nach § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 WEG keine besondere Sachurteilsvoraussetzung der wohnungseigentumsrechtlichen Anfechtungsklage. Vielmehr formt das Gesetz mit dem Erfordernis einer befristeten Begründung den Ausschluss des Anfechtungsrechts materiellrechtlich aus, so dass die Versäumung der Frist - vorbehaltlich des Durchgreifens vorgetragener Nichtigkeitsgründe (dazu BT-Drs. 16/887 S. 38) - zur Abweisung der Klage als unbegründet führt.

8

a) Das frühere Recht kannte lediglich die einmonatige Anfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG a.F., bei der es sich nicht um eine besondere Verfahrensvoraussetzung , sondern um eine materiellrechtliche Ausschlussfrist handelte (vgl. nur Senat, BGHZ 139, 305 306 m.w.N.). Den Gesetzesmaterialien zu der am 1. Juli 2007 in Kraft getretenen WEG-Novelle ist unzweideutig zu entnehmen, dass sich an dieser Rechtslage trotz der Überführung der Regelung nunmehr in den verfahrensrechtlichen Teil des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 46 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 WEG) nichts ändern sollte (BT-Drs. 16/887 S. 37 f.; vgl. auch Bamberger/Roth/Scheel, BGB, 2. Aufl., § 46 WEG Rdn. 9; Elzer in Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, 2007, § 13 Rdn. 131; Palandt /Bassenge, BGB, 67. Aufl., § 46 WEG Rdn. 5; Wenzel in Bärmann, aaO, § 46 Rdn. 42; Niedenführ, WEG, 8. Aufl., § 46 Rdn. 32; Scheel in Hügel/Scheel, Rechtshandbuch Wohnungseigentum, 2007, S. 491). Folgerichtig hat der Gesetzgeber die Anwendbarkeit der Vorschriften über die Wiedereinsetzung nicht über die Bezeichnung als prozessuale Notfrist sichergestellt, was bei Annahme einer verfahrensrechtlichen Frist unter der jetzigen Geltung der Zivilprozessord- nung der Gesetzestechnik entsprochen hätte (§ 233 Abs. 1 i.V.m. § 224 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Vielmehr hat er dem materiellrechtlichen Charakter der Frist dadurch Rechnung getragen, dass er über § 46 Abs. 1 Satz 3 WEG lediglich eine entsprechende Anwendung der §§ 233 bis 238 ZPO angeordnet hat (Erman /Grziwotz, BGB, 12. Aufl., § 46 WEG Rdn. 6). Dann aber widerspräche eine verfahrensrechtliche Qualifizierung der Anfechtungsfrist als Sachurteilsvoraussetzung nicht nur dem Willen des Gesetzgebers. Sie stünde darüber hinaus auch in Widerspruch zur Systematik des Gesetzes.

9

b) Für die neu eingeführte Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 WEG gilt nichts anderes. Auch sie ist - anders als dies für Rechtsmittelbegründungen ausdrücklich angeordnet ist (§§ 522 Abs. 1 Satz 1, 552 Abs. 1 Satz 1, 577 Abs. 1 Satz 1 ZPO) - keine Zulässigkeitsvoraussetzung, sondern Element einer die Anfechtung materiellrechtlich ausschließenden Regelung (Bergerhoff, NZM 2007, 425, 427; Niedenführ, NJW 2008, 1768, 1770; Wenzel, aaO, Rdn. 52; zumindest im Ergebnis ebenso Erman/Grziwotz, aaO; Palandt/ Bassenge, aaO; vgl. auch Abramenko in Riecke/Schmid, WEG, 2. Aufl., § 46 Rdn. 8; Jennißen/Suilmann, WEG, § 46 Rdn. 102 und 105; a.A. Bamberger /Roth/Scheel, aaO, Rdn. 12; Elzer, aaO, Rdn. 154; Scheel, aaO, S. 493). In Übereinstimmung damit ordnet das Gesetz auch insoweit nur eine entsprechende Anwendung der §§ 233 ff. ZPO an (§ 46 Abs. 1 Satz 3 WEG).

10

Untermauert wird diese materielle Einordnung durch den engen sachlichen Zusammenhang, der zwischen der einmonatigen Anfechtungs- und der zweimonatigen Begründungsfrist besteht. Bei der Ausgestaltung des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG hat sich der Gesetzgeber an der aktienrechtlichen Anfechtungsklage orientiert (vgl. BT-Drs. 16/887 S. 38). Für diese Klage verlangt das Gesetz zwar nicht ausdrücklich eine Begründung innerhalb einer bestimmten Frist. Es entspricht jedoch der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichts- hofs, dass der Kläger zur Vermeidung eines materiellrechtlichen Ausschlusses (vgl. dazu nur Hüffer, AktG, 8. Aufl., § 246 Rdn. 20 m.w.N.) innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist des § 246 AktG zumindest den wesentlichen tatsächlichen Kern der Gründe vortragen muss, auf die er die Anfechtung stützt (vgl. nur BGHZ 120, 141, 156 f.; BGH, Urt. v. 14. März 2005, II ZR 153/03, WM 2005, 802, 804; jeweils m.w.N.; ebenso nunmehr für § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG etwa Bergerhoff, aaO, 428; Wenzel, aaO, Rdn. 55); ein Nachschieben von neuen Gründen nach Ablauf der Frist ist ausgeschlossen (BGH, Urt. v. 12. Dezember 2005, II ZR 253/03, NJW-RR 2006, 472 m.w.N.; Bergerhoff, aaO). Da Verfahren nach dem Wohnungseigentumsgesetz nicht mehr der von dem Amtsermittlungsgrundsatz geprägten Freiwilligen Gerichtsbarkeit unterfallen , sondern nunmehr nach der Zivilprozessordnung mit der damit einhergehenden Geltung des Beibringungsgrundsatzes zu führen sind, hätte allein die Beibehaltung der einmonatigen Anfechtungsfrist zu einer erheblichen Verschärfung der Begründungslast geführt (vgl. auch BT-Drs. aaO), zumal die Niederschrift über die Eigentümerversammlung den Wohnungseigentümern nicht selten erst kurz vor Ablauf der Anfechtungsfrist zur Verfügung steht und damit die zur Begründung verbleibende Zeit knapp werden kann. Vor diesem Hintergrund hat sich der Gesetzgeber entschlossen, die - im Regierungsentwurf zunächst nicht vorgesehene - zweimonatige Begründungsfrist neu in das Gesetz aufzunehmen (vgl. BT-Drs. 16/887 S. 73); die Wirkungen der Anfechtungsfrist sollten abgemildert werden (vgl. auch Wenzel, aaO, § 46 Rdn. 51). Dann aber liegt es auf der Hand, dass die Begründungsfrist im Zusammenspiel mit der materiellrechtlich ausgestalteten Anfechtungsfrist gesehen werden muss. Damit verbietet sich eine Deutung als Sachurteilsvoraussetzung.

11

3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die Klägerin die zweimonatige Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 gewahrt, so dass eine darauf gestützte Abweisung der Klage als unbegründet ausscheidet. Der dem Begründungserfordernis genügende Schriftsatz vom 31. August 2007 ist fristgemäß eingegangen. Zwar knüpft § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG den Fristbeginn an den Zeitpunkt der - hier auf den 19. Juni 2007 datierenden - Beschlussfassung. Jedoch lässt das Berufungsgericht übergangsrechtliche Besonderheiten außer Acht, die dazu führen, dass die Begründungsfrist für Anfechtungsklagen, die sich - wie die hier erhobene - gegen vor Inkrafttreten der WEG-Novelle am 1. Juli 2007 gefasste Beschlüsse richten, erst mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zu laufen begann.

12

Da eine dem § 62 Abs. 1 WEG vergleichbare Übergangsregelung für die Anwendung materiellrechtlicher Vorschriften fehlt, ist das neue Recht im Grundsatz auch auf noch nicht abgeschlossene Sachverhalte anzuwenden (Bergerhoff, NZM 2007, 553; Merle in Bärmann, aaO, § 62 WEG Rdn. 73 f. Rdn. 2; vgl. auch Senat, Beschl. v. 27. September 2007, V ZB 83/07, NJW 2007, 3492; OLG München ZMR 2008, 567, 568). Doch gilt dies nicht ausnahmslos. So ist etwa anerkannt, dass die neuen Regelungen nicht rückwirkend bei der Beurteilung von Beschlüssen angewandt werden dürfen, die vor dem 1. Juli 2007 gefasst wurden. Vielmehr ist die Gültigkeit solcher Beschlüsse auf der Grundlage der im Zeitpunkt der Beschlussfassung geltenden Rechtslage zu beurteilen (Bergerhoff, NZM 2007, 553 f.; Niedenführ, NJW 2008, 1768, 1769; Merle, aaO; Schmid, ZMR 2008, 181, 182). Zudem sind Einschränkungen geboten, wenn die Rechtsanwendung an einen vor dem Inkrafttreten des Gesetzes liegenden Sachverhalt anknüpft und die übergangslose Anwendung des neuen Rechts hierauf von Verfassungs wegen keinen Bestand haben könnte. Das hat das Bundesarbeitsgericht bereits für den Lauf der Klagefrist nach § 1 Abs. 5 BeschFG in der Fassung des Arbeitsrechtlichen Beschäftigungsförderungsgesetzes vom 25. September 1996 (BGBl. I S. 1476) entschieden und zur Vermeidung eines Verstoßes gegen Art. 3 Abs. 1 GG für den Beginn des Fristlaufs auf das Inkrafttreten des Gesetzes abgestellt (Urt. v. 20. Januar 1999, DB 1999, 233, vollständig veröffentlicht in Juris). Für die hier in Rede stehende Begründungsfrist gilt nichts anderes.

13

Die unmodifizierte Anwendung der zweimonatigen Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG führte in Übergangsfällen der vorliegenden Art zumindest zu ungerechtfertigten Ungleichbehandlungen (Art. 3 Abs. 1 GG). Wollte man auch in solchen Konstellationen auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung abstellen, bedeutete dies, dass etwa die Frist der Klägerin bei Inkrafttreten der Norm 1 Monat und 19 Tage betragen hätte, während einem Anfechtungskläger bei Beschlussfassungen am 2. und 29. Juni 2007 am Tage des Inkrafttretens der WEG-Novelle im ersten Fall 1 Monat und 1 Tag und im zweiten 1 Monat und 29 Tage zur Verfügung gestanden hätte. Ein sachlich einleuchtender Grund für derartige Ungleichbehandlungen ist nicht ersichtlich (ebenso BAG aaO zu § 1 Abs. 5 BeschFG). Er kann insbesondere nicht in der Erwägung gefunden werden, Anfechtungskläger hätten auch in solchen Übergangsfällen - vom Zeitpunkt der jeweiligen Beschlussfassung aus betrachtet - zwei Monate Zeit zur Begründung gehabt. Denn eine solche Argumentation übersähe, dass das Gesetz vor dem Inkrafttreten der WEG-Novelle keine Begründungsfrist kannte und demgemäß kein Wohnungseigentümer vor diesem Zeitpunkt gehalten war, eine Begründungsfrist in Rechnung zu stellen. Besonders deutlich tritt dies zutage, wenn man bedenkt, dass der Klägerin bei Antragstellung etwa am 30. Juni 2007 mit Blick auf die Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 WEG von vornherein kein Rechtsverlust gedroht hätte. Das Verfahren wäre dann nach dem Gesetz über die Freiwillige Gerichtsbarkeit zu führen gewesen. Es liegt indessen auf der Hand, dass die genannte Frist - schon wegen ihrer Bezeichnung als Frist zur Begründung der Klage und vor allem nach ihrem Sinn und Zweck (dazu oben 2.b) - nur in Verfahren nach der Zivilprozessordnung zum Tragen kommen sollte.

14

4. Auf der Grundlage des derzeitigen Verfahrensstandes kann die Klage auch nicht aus anderen Gründen als unbegründet abgewiesen werden.

15

Soweit die Revisionserwiderung geltend macht, die Klägerin habe schon die Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 WEG versäumt, ist richtig, dass die einmonatige Anfechtungsfrist durch die Erhebung der Klage, also durch deren Zustellung (§ 253 Abs. 1 ZPO) gewahrt wird. Die rechtzeitige Einreichung der Klageschrift genügt nur dann, wenn die Zustellung demnächst erfolgt (§ 167 ZPO). Auf diese Frage kommt es vorliegend an, weil die Klage erst Ende August 2007 und damit nicht innerhalb eines Monats nach Fassung der angefochtenen Beschlüsse zugestellt worden ist.

16

Geht es um von der klagenden Partei zu vertretende Zustellungsverzögerungen , ist das Merkmal "demnächst" nur erfüllt, wenn sich die Verzögerung in einem hinnehmbaren Rahmen hält. Mit Blick auf den nach § 12 Abs. 1 GKG zu leistenden Gerichtskostenvorschuss ist das nur zu bejahen, wenn dieser nach seiner Anforderung innerhalb eines Zeitraumes eingezahlt wird, der sich "um zwei Wochen bewegt oder nur geringfügig darüber liegt" (BGH, Urt. v. 25. November 1985, II ZR 236/84, NJW 1986, 1347, 1348; vgl. auch BGH, Urt. v. 20. April 2000, VII ZR 116/99, NJW 2000, 2282 m.w.N.). Feststellungen dazu hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Insbesondere ist unklar, wann genau die Klägerin die Aufforderung zur alsbaldigen Zahlung erhalten hat. Da die Klägerin für die Wahrung der Klagefrist die Darlegungslast trägt und dieser Gesichtspunkt in dem Rechtsstreit bislang keine Rolle gespielt hat, ist ihr Gelegenheit zur Stellungnahme und zu ergänzendem Sachvortrag zu geben (§ 139 ZPO).

17

5. Schließlich ist der Rechtsstreit auch nicht im Sinne der Klägerin zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO). Zwar verweist die Revision mit Recht darauf, dass die materiellrechtlichen Ausschlussfristen des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG für Nichtigkeitsgründe nicht gelten. Jedoch stellt der Einwand der Klägerin , das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 19. Juni 2007 sei entgegen § 14 Abs. 8 der Teilungserklärung nicht von zwei von der Versammlung bestimmten Wohnungseigentümern unterzeichnet worden, keinen Nichtigkeitsgrund dar. Der Senat hat bereits für eine mit § 14 Abs. 8 der hiesigen Teilungserklärung wörtlich übereinstimmende Regelung entschieden, dass Verstöße hiergegen lediglich einen die Anfechtung eröffnenden Gültigkeitseinwand begründen (Beschl. v. 9. Oktober 1997, V ZB 3/97, NJW 1998, 755, 756; vgl. auch Senat, BGHZ 136, 187, 192). Daran wird festgehalten. Der Umstand der neu eingeführten Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG rechtfertigt entgegen der Auffassung der Revision keine andere Beurteilung.

18

6. Scheidet nach allem eine den Rechtstreit abschließende Entscheidung durch den Senat aus, erscheint es mit Blick auf die nach § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO gebotene Zurückverweisung sachdienlich, die Sache auf Antrag der Klägerin an das Amtsgericht zurückzuverweisen, das bislang nur über die Zulässigkeit der Klage befunden hat (§ 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO).

19

7. Sollte die erneute Verhandlung eine Wahrung der Klagefrist ergeben, hängt die Begründetheit der Klage davon ab, ob die Klägerin mit ihren Einwendungen gegen die angefochtenen Beschlüsse durchzudringen vermag. Dabei weist der Senat im Hinblick auf den von der Klägerin im Revisionsverfahren geltend gemachten Einwand, die Protokollunterzeichnung entspreche nicht den Vorgaben der Teilungserklärung, auf folgendes hin: Da ein Nachschieben von Anfechtungsgründen ausgeschlossen ist, braucht sich das Amtsgericht mit diesem Punkt in der Sache nur zu befassen, sofern die Klägerin ihre Klage innerhalb der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG auch auf diesen Grund zumindest in seinem wesentlichen tatsächlichen Kern gestützt hat (dazu oben 2.b). Die Revision verweist jedenfalls auf kein schriftsätzliches Vorbringen, aus dem sich dies ergeben könnte. Der Umstand, dass der Klage sowohl die Teilungserklärung als auch das - in der Tat neben dem Verwalter nur von einer Wohnungseigentümerin unterschriebene - Protokoll als Anlagen beigefügt worden sind, erfüllt nicht die Anforderungen, die das Gesetz an die erforderliche Begründung stellt.

20

Die Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG ist Ausdruck des gesetzgeberischen Anliegens, über die Herstellung von Rechtssicherheit und Rechtsklarheit die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu gewährleisten (vgl. auch Jennißen/Suilmann, aaO, § 46 Rdn. 101 i.V.m. Rdn. 70; zur Anfechtungsfrist vgl. auch OLG Zweibrücken NJW-RR 1995, 397). Sie führt dazu, dass für die Wohnungseigentümer und für den zur Ausführung von Beschlüssen berufenen Verwalter zumindest im Hinblick auf Anfechtungsgründe alsbald Klarheit darüber besteht, ob, in welchem Umfang und aufgrund welcher tatsächlichen Grundlage gefasste Beschlüsse einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden. Vor diesem Hintergrund ist es - zumal unter der nunmehrigen Geltung der den Zivilprozess beherrschenden Beibringungsmaxime - unerlässlich, dass sich der Lebenssachverhalt, auf den die Anfechtungsklage gestützt wird, zumindest in seinem wesentlichen Kern aus den innerhalb der Frist eingegangenen Schriftsätzen selbst ergibt; wegen der Einzelheiten mag auf Anlagen verwiesen werden. Dass dem Gericht bei der Durchsicht der Anlagen rechtserhebliche Umstände auffallen, ersetzt nicht den erforderlichen Sachvortrag (vgl. BT-Drs. 16/887 S. 38). Daraus folgt zwar in dem Sonderfall des § 46 Abs. 2 WEG eine Hinweispflicht. Aber selbst dann bleibt es Sache der klagenden Partei, ob sie ihrer Klage diese Umstände zugrunde legen möchte oder nicht (BT-Drs. aaO; allgemeine Auffassung, vgl. nur Palandt/ Bassenge, aaO, § 46 WEG Rdn. 7; Wenzel in Bärmann, aaO, § 46 WEG Rdn. 73 f.). Krüger Klein Lemke Schmidt-Räntsch Roth

Vorinstanzen:
AG Hamburg-Altona, Entscheidung vom 31.10.2007 - 303B C 103/07 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 12.03.2008 - 318 S 65/07 -

Tatbestand:

1

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nach der Gemeinschaftsordnung in drei Untergemeinschaften gegliedert ist. Am 29. April 2009 wurden auf der Jahresversammlung der Untergemeinschaft A, der der Kläger angehört, unter anderen die Jahresabrechnung der Untergemeinschaft für das Jahr 2008 (TOP 3), der Gesamtwirtschaftsplan und die Einzelwirtschaftspläne für das Jahr 2010 (TOP 6) sowie die Verteilung der das Teileigentum betreffenden Verwaltergebühr in diesem Wirtschaftsplan (TOP 7) beschlossen.

2

Der Kläger hat am 25. Mai 2009 eine Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer der Untergemeinschaft A bei dem Amtsgericht eingereicht, mit der er beantragt hat, die zu TOP 3, 6 und 7 gefassten Beschlüsse für unwirksam zu erklären. Die Klageschrift ist - nach Zahlung des am 30. Juni 2009 angeforderten Kostenvorschusses am 22. August 2009 - den Beklagten am 31. August 2009 zugestellt worden.

3

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat festgestellt, dass die zu TOP 3 und zu TOP 6 gefassten Beschlüsse teilweise, nämlich hinsichtlich der das Grundstück und alle Wohnungseigentümer betreffenden Kostenpositionen (Gehwegreinigung, Versicherungen und Verwaltungsgebühren), und der Beschluss zu TOP 7 insgesamt nichtig sind; im Übrigen hat es die Klageabweisung bestätigt. Mit der von ihm zugelassenen Revision verfolgt der Kläger den Antrag weiter, insgesamt die Nichtigkeit der zu TOP 3 und zu TOP 6 gefassten Beschlüsse festzustellen. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

4

Das Berufungsgericht (dessen Urteil in ZMR 2012, 123 ff. veröffentlicht ist) meint, dass die angefochtenen Beschlüsse zu TOP 3 und 6 teilweise nichtig seien. Zwar weise die Gemeinschaftsordnung den Untergemeinschaften eine eigene Beschlusskompetenz auch für die aufzustellenden Wirtschaftspläne und die Jahresabrechnungen zu. Diese sei jedoch auf die allein sie betreffenden Kostenpositionen beschränkt und schließe nicht die Befugnis zur Beschlussfassung über die auf alle Wohnungseigentümer zu verteilenden Lasten ein. Insoweit habe die Klage mit dem Hauptantrag auf Feststellung der Nichtigkeit teilweise Erfolg, weil in der Jahresabrechnung für 2008 und dem Wirtschaftsplan für 2010 auch solche Positionen enthalten seien. Im Übrigen sei die Klage auch mit dem Hilfsantrag, die Beschlüsse für ungültig zu erklären, unbegründet, da der Kläger die Anfechtungsfrist von einem Monat nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht gewahrt habe.

II.

5

Die Revision bleibt ohne Erfolg, weil die Klage zwar nicht als unbegründet, aber als unzulässig hätte abgewiesen werden müssen. Der Senat hat - allerdings erst nach Erlass des angefochtenen Urteils - entschieden, dass eine Klage, mit der ein Beschluss einer Untergemeinschaft der Wohnungseigentümer angefochten oder für nichtig erklärt werden soll (Beschlussmängelklage), gemäß § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG stets gegen alle übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft als notwendige Streitgenossen zu richten ist. Die nur gegen einen Teil der Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtete Klage ist deshalb unzulässig (Senatsurteile vom 11. November 2011 - V ZR 45/11, NJW 2012, 1224, 1225 Rn. 10 ff., vom 10. Februar 2012 - V ZR 145/11, juris Rn. 5 und vom 2. März 2012 - V ZR 89/11, juris Rn. 6).

III.

6

Eine Aufhebung des Berufungsurteil (§ 562 Abs. 1 ZPO) und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO) mit dem Ziel der Behebung des Zulässigkeitsmangels durch eine Klageerweiterung auf die anderen Wohnungseigentümer ist auch in diesem Fall nicht veranlasst.

7

1. Richtig ist allerdings, dass ein solches Verfahren grundsätzlich dann geboten ist, wenn der Umstand, dass die Klage nur gegen einen Teil der Streitgenossen erhoben wurde, auf Fehler oder Versäumnisse des Gerichts zurückzuführen ist und der Zulässigkeitsmangel nicht auf einem Verschulden des Klägers beruht (vgl. Senatsurteil vom 2. März 2012 - V ZR 89/11, juris Rn. 7). Es entspricht dann dem Grundsatz fairer Verfahrensführung, der es den Gerichten insbesondere verwehrt, aus eigenen oder ihnen zurechenbaren Fehlern oder Versäumnissen Verfahrensnachteile für die Beteiligten abzuleiten (BVerfGE 75, 183, 190; 110, 339, 342 und NJW 1996, 1811), dem Kläger Gelegenheit zur Behebung des Zulässigkeitsmangels zu geben. Ob ein solcher Fehler des Gerichts vorliegt, bedarf hier jedoch keiner Entscheidung.

8

2. Eine Aufhebung und Zurückverweisung kommt nämlich nicht in Betracht, wenn sie nicht zu einem Erfolg der Klage führen kann. So ist es hier.

9

a) Die angegriffenen Beschlüsse sind nicht deshalb nichtig, weil - wie der Kläger meint - einem Teil der Wohnungseigentümer (der jeweiligen Untergemeinschaft) die Kompetenz fehle, nach § 28 Abs. 5 WEG über den Wirtschaftsplan und die Jahresrechnung zu beschließen.

10

aa) Das trifft nicht zu, weil die Bestimmung in § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG, nach der die Wohnungseigentümer auch von den Vorschriften des Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen können, es ermöglicht, in einer Gemeinschaftsordnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbständiger Beschlussfassungskompetenz ihrer Mitglieder zu errichten (vgl. Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 85; Hügel, NZM 2010, 8, 13; Wenzel, NZM 2006, 311, 314; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 23 Rn. 5). Zulässig sind danach von § 21 Abs. 1 und Abs. 3, § 23 Abs. 1, § 28 Abs. 5 WEG abweichende Stimmrechtsregelungen für die Beschlüsse über Wirtschaftspläne und Jahresabschlüsse, nach der allein die Mitglieder der Untergemeinschaft anstelle aller Wohnungseigentümer über die auf das jeweilige Haus entfallenden Kostenpositionen zu entscheiden haben (vgl. Hügel, aaO, 13, 14; Vandenhouten in Köhler/Bassenge, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Teil 4 Rn. 103). Ist in der Gemeinschaftsordnung - wie hier - ausdrücklich bestimmt, dass die Kosten und Lasten für die Untergemeinschaften nicht nur getrennt zu ermitteln und abzurechnen sind, sondern für jede Untergemeinschaft - soweit rechtlich zulässig - selbständig verwaltet werden sollen, hat der Verwalter hausbezogene Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen aufzustellen und den Untergemeinschaften zur Beschlussfassung vorzulegen (BayObLG, ZWE 2001, 269, 270; NJOZ 2004, 636, 641); die gegen diese Beschlüsse erhobenen Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen sind nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG alleerdings gegen alle übrigen Wohnungseigentümer zu richten.

11

bb) Richtig ist jedoch, dass den Mitgliedern einer Untergemeinschaft nicht die Kompetenz zusteht, auch über die Kostenpositionen zu entscheiden, die das Grundstück, mehrere Gebäude oder gemeinschaftliche Anlagen betreffen (OLG Köln, NZM 2005, 550). Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen enthalten indes notwendigerweise auch solche Kosten, weshalb - auch wenn es sich um eine Mehrhausanlage handelt - alle Wohnungseigentümer zur Beschlussfassung über diese berufen sind (BayObLG, BayObLGZ 1994, 98, 101; NZM 2001, 771 = ZWE 2001, 269; OLG Düsseldorf, FGPrax 2003, 121, 122; OLG Zweibrücken, ZMR 2005, 751, 752).

12

Daraus folgt jedoch nicht, dass die von einer Untergemeinschaft beschlossenen Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen insgesamt nichtig sind, wenn in ihnen auch die auf die Mitglieder der Untergemeinschaft entfallenden anteiligen Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach einem in der Gemeinschaftsordnung bestimmten Schlüssel ausgewiesen und in den Einzelabrechnungen auf die Mitglieder verteilt worden sind. Sollen - wie hier - nach der Gemeinschaftsordnung die Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit, wie wenn sie selbständige Eigentümergemeinschaften wären, über die Lasten und Kosten entscheiden, wird die Grenze ihrer Beschlusszuständigkeit nicht bereits mit der Aufnahme der anteiligen Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums in die Wirtschaftspläne und Abrechnungen, sondern erst dann überschritten, wenn sie dadurch einen in der Gemeinschaftsordnung bestimmten oder den auf einer Gesamteigentümerversammlung beschlossenen Verteilungsschlüssel ändern (vgl. BayObLG, NJW-RR 2001, 1020 und ZMR 2004, 212, 213 = BayObLGR 2004, 98 (Ls)). Die Annahme einer Gesamtnichtigkeit der Beschlüsse steht zudem der Grundsatz entgegen, dass die Unwirksamkeit einzelner Positionen in einem Wirtschaftsplan oder einer Jahresabrechnung deren Wirksamkeit im Übrigen grundsätzlich nicht berührt (vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 193/11, Rn. 13, juris).

13

Dem Kläger dürfte insoweit ein Anspruch auf Ergänzung der unvollständigen Abrechnungen (vgl. BayObLG, NJW-RR 1992, 1169; OLG Hamm, NZM 1998, 923, 924; OLG Schleswig, ZMR 2006, 665, 667) durch einen Beschluss aller Wohnungseigentümer zustehen. Dieser Anspruch ist aber nicht Gegenstand des Rechtsstreits und daher auch kein Grund für eine Aufhebung des Berufungsurteils.

14

b) Ob die Beschlüsse der Untergemeinschaft für unwirksam zu erklären sind, weil sie nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, ist nicht mehr zu prüfen, da der Kläger die Frist für eine Anfechtungsklage (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG) versäumt hat. Wiedereinsetzung nach § 46 Abs. 1 Satz 3 WEG i.V.m. § 233 ZPO kann ihm nicht gewährt werden. Die Versäumung der Frist ist schon deshalb nicht als unverschuldet anzusehen, weil der Kläger den von dem Amtsgericht angeforderten Kostenvorschuss zunächst nicht gezahlt hat. Das sich aus der Vorschrift in § 12 Abs. 1 Satz 1 GKG ergebende Hindernis, nach der die Klage erst nach Zahlung der Verfahrensgebühr zugestellt werden soll, hat der Kläger daher zu vertreten. Die Revision greift das Berufungsurteil insoweit auch nicht an.

IV.

15

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Krüger Stresemann Czub
Brückner Weinland
Vorinstanzen:
AG Hamburg-St. Georg, Entscheidung vom 09.03.2010 - 980B C 30/09 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 14.09.2011 - 318 S 77/10 -