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Landgericht Freiburg Urteil, 28. Apr. 2015 - 9 S 109/14

published on 28/04/2015 00:00

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Tenor

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Staufen im Breisgau vom 02.10.2014, Az. 2 C 77/14, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

a) Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.613,50 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag von 1.173,50 EUR seit dem 07.02.2014, aus weiteren 120 EUR seit dem 06.03.2014, aus weiteren 120 EUR seit dem 04.04.2014, aus weiteren 600 EUR seit dem 07.05.2014 und aus weiteren 600 EUR seit dem 04.06.2014 zu bezahlen. b) Hinsichtlich Klagantrag Ziffer 1 ist der Rechtsstreit erledigt. c) Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten der 1. Instanz tragen die Klägerin zu 10 %, der Beklagte zu 90 %. Die Kosten der Berufung trägt der Beklagte.

3. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil in seiner abgeänderten Form sind vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Klägerin verfolgt mit der Berufung restliche Ansprüche aus einem inzwischen beendeten Mietverhältnis mit dem Beklagten weiter.

So begehrt die Klägerin weiterhin die Feststellung der Erledigung ihrer Räumungsklage sowie Schadensersatz wegen Mietausfalls für die Monate Mai und Juni 2014. Das Amtsgericht hat die Abweisung der Klage insoweit damit begründet, dass am 06.02.2014, dem Datum des außerordentlichen Kündigungsschreibens der Klägerin, ein Mietrückstand von lediglich 1.173,50 EUR bestanden habe, der die Summe von zwei Monatsmieten zu je 600 EUR zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung von je 120 EUR nicht erreicht habe. Daher sei die wegen Zahlungsverzuges ausgesprochene außerordentliche Kündigung unwirksam. Mit dem unangekündigten Auszug am 02.05.2014 habe der Beklagte daher auch keine der Klägerin gegenüber bestehende Sorgfaltspflicht verletzt und schulde somit auch keinen Schadensersatz wegen Mietausfalls.

Nicht mehr im Streit stehen hingegen die Mietrückstände des Beklagten bis einschließlich 02.05.2014, die vom Beklagten vorgenommene Mietminderung, die Höhe der geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen sowie die Eigenbedarfskündigung vom 29.11.2013.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass entgegen der Darstellung des Amtsgerichts am 06.02.2014 ein Mietrückstand von 1.773,50 EUR bestanden habe, der zwei Monatsmieten zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung übersteige. Denn die am 06.02.2014 vom Beklagten vorgenommene Überweisung von 600 EUR für den Monat Februar 2014 sei dem Konto der Klägerin erst am 07.02.2014 gutgeschrieben worden. Die Kündigungserklärung vom 06.02.2014 habe der Zeuge H. aber noch am selben Tag in den Briefkasten des Beklagten geworfen. Die Kündigung sei daher wirksam gewesen. Infolge des unangekündigten Auszuges des Beklagten am 02.05.2014 stünden der Klägerin auch die Nettokaltmieten bis Ende Juni 2014 zu.

Die Klägerin beantragt:

wie erkannt.

Der Beklagte beantragt:

Zurückweisung der Berufung.

Der Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil. Der erst in der Berufung erfolgte Vortrag der Klägerin über die Gutschrift der Zahlung des Beklagten am 07.02.2014 sei verspätet und daher zurückzuweisen. Außerdem habe der Beklagte die Kündigungserklärung erst am 08.02.2014 erhalten, als die Februarmiete 2014 auch nach Darstellung der Klägerin ihrem Konto bereits gutgeschrieben gewesen sei. Daher sei die Kündigung unwirksam gewesen. Die Mietausfälle für Mai und Juni 2014 könne die Klägerin somit unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt verlangen.

Von einer weiteren Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.

II.

Die Berufung ist zulässig und begründet.

1. Erledigung der Räumungsklage:

Die Räumungsklage war ursprünglich zulässig und begründet und erledigte sich erst durch den Auszug des Beklagten am 02.05.2014.

Der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b) BGB lag am 06.02.2014 vor, da der Beklagte sich an diesem Tag mit der Entrichtung über einen längeren Zeitraum aufgelaufener Mietrückstände in Höhe eines Betrages in Verzug befand, der die Miete für zwei Monate überstieg. Dem vom Amtsgericht errechneten Rückstand von 1.173,50 EUR waren am 06.02.2014 noch mindestens 600 EUR Kaltmiete für den Monat Februar 2014 hinzuzurechnen, deren Gutschrift auf dem Konto der Klägerin erst am 07.02.2014 erfolgte. Die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten vom 06.02.2014 war daher wirksam.

a) Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung ist hier der 06.02.2014. An diesem Tag ist dem Beklagten nach Überzeugung der Kammer das außerordentliche Kündigungsschreiben zugegangen.

Der maßgebliche Zeitpunkt für das Vorliegen der Kündigungsvoraussetzungen wird in Rechtsprechung und Literatur uneinheitlich beurteilt: Nach einer Meinung soll entscheidend sein der Zeitpunkt der Abgabe der Kündigungserklärung (ohne tiefer gehende Begründung Palandt-Weidenkaff, BGB, § 543 Rn. 23 unter Verweis auf § 569 Abs. 4 BGB; ebenso LG Duisburg, Beschluss vom 24.03.2006, 13 T 28/06, WuM 2006, 257; LG Köln, Urteil vom 18.01.2001, 6 S 221/00, ZMR 2002, 123 ff.). Andererseits wird vertreten, maßgeblich sei der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung beim Empfänger (so auch LG Köln, Urteil vom 18.10.1990, 1 S 215/90, MDR 1991, 157; LG Lüneburg, Urteil vom 13.10.1994 - 4 S 71/94 Emmerich-Sonnenschein, Miete, § 543 Rn. 29; Staudinger-Emmerich, BGB, § 543 Rn. 48; der dortige Verweis auf BGH, Beschluss vom 11.09.2007, VIII ZR 1/07, WuM 2007, 575 f., geht allerdings fehl; widersprüchlich beck-OK-Ehlert, § 543 Rn. 24 d; zu weitgehend AG Dortmund, Urteil vom 02.11.2004, 125 C 10067/04, WuM 2004, 720, wonach es ausreiche, dass der Kündigungstatbestand vor Abgabe der Kündigungserklärung verwirklicht gewesen sei).

Die Kammer schließt sich der letztgenannten Auffassung an. Die Kündigungserklärung wird gemäß § 130 Abs. 1 BGB erst mit dem Zugang beim Empfänger wirksam; vor oder zeitgleich mit dem Zugang kann sie noch widerrufen werden, § 130 Abs. 1 S. 2 BGB. Die Pflicht zur Begründung der außerordentlichen Kündigung gemäß § 569 Abs. 4 BGB hat den Zweck, dem Empfänger eine Überprüfung des Kündigungsgrundes ermöglichen (Palandt-Weidenkaff, BGB, § 569 Rn. 24). Da der Empfänger aber erst mit dem Zugang der Kündigungserklärung deren Wirksamkeit überprüfen können muss, genügt es, wenn die Kündigungsvoraussetzungen bei Zugang – zumindest noch – vorliegen.

b) Aufgrund der Aussage des Zeugen H. in der mündlichen Verhandlung vom 17.03.2015 ist die Kammer davon überzeugt, dass der Zeuge das Kündigungsschreiben vom 06.02.2014 am Morgen des 06.02.2014 vor 8 Uhr in den Briefkasten des Beklagten steckte. Die Aussage der Zeugin M. vermochte diese Überzeugung nicht zu erschüttern.

Der Zeuge H. gab an, das Mietverhältnis sei angespannt gewesen, weil der Beklagte über einen längeren Zeitraum nach Gutdünken Abzüge von der Miete gemacht habe. Der Zeuge habe mehrfach mit dem Beklagten gesprochen und ihm erklärt, dass es so nicht gehe. Anfang Februar 2014 sei es ihm zu viel geworden, und er habe regelmäßig die Kontoeingänge kontrolliert. Als am Morgen des 06.02.2014 die Februarmiete dem Konto noch immer nicht gutgeschrieben gewesen sei, habe er das Kündigungsschreiben aufgesetzt, ausgedruckt und beim anschließenden Besuch bei seiner Mutter noch vor 8 Uhr in den Briefkasten des Beklagten geworfen.

Die Angaben des Zeugen sind angesichts der vom Amtsgericht umfassend dargestellten Vorgeschichte des Mietverhältnisses durchweg nachvollziehbar und glaubhaft. So zeigte der Zeuge zunächst durchaus Verständnis für die nicht ganz einfache Situation des Beklagten als Mieter im Haus seiner Mutter, weshalb er auch versucht habe, ein Vertrauensverhältnis zum Zeugen aufzubauen. Dass dies angesichts der ständigen Mietminderungen - die nach den Ausführungen des Amtsgerichts, die in der Berufung nicht angegriffen werden, zum größten Teil unbegründet waren - schwierig war, ist verständlich. Ebenso verständlich ist, dass der Zeuge zu Beginn des Monats Februar 2014 regelmäßig auf dem Konto seiner Mutter nachsah, ob die Miete des Beklagten eingegangen war. Denn der Zeuge befand sich in einer Situation, in der er nicht sicher sein konnte, ob die Ende November 2013 angesichts des zunehmend sich verschlechternden Gesundheitszustandes seiner Mutter erklärte Eigenbedarfskündigung gegenüber dem Beklagten Bestand haben würde. Er wusste auch, dass zum 01.03.2014 ein neuer Mieter in die Wohnung des Beklagten einziehen sollte, der auch die Pflege seiner hoch betagten Mutter hätte übernehmen sollen. Dem Zeugen war das „Lauern“ auf die Erfüllung des Kündigungsgrundes des Zahlungsverzuges auch sichtlich unangenehm. Dass der Zeuge in dieser Situation die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges nutzt und, da er ohnehin früh zu seiner Mutter fahren muss, um diese zu versorgen, noch am Morgen des 06.02.2014 das ausgedruckte Kündigungsschreiben in den Briefkasten des Beklagten wirft, erscheint nur folgerichtig.

Die teilweise widersprüchlichen und nicht durchgängig nachvollziehbaren Angaben der Zeugin M. vermochten diese Überzeugung der Kammer nicht zu erschüttern. Die Zeugin berichtete von einer Auseinandersetzung mit dem Zeugen H. am Vormittag des 08.02.2014 - einem Samstag -, die sich an der Entfernung ihrer Waschmaschine aus dem Keller des bewohnten Anwesens und deren Abstellen auf dem Hof entzündet haben soll. Die von diesem Ereignis offenbar immer noch aufgebrachte Zeugin schilderte in mehreren Sprüngen vom Vor- in den Nachmittag und wieder zurück, wie der Zeuge H. zwischen 9.30 Uhr und 10 Uhr auf unbekannte Weise - mal wusste die Zeugin nicht, wie Herr H. das geschafft haben könnte, es müsse ihm jemand geholfen haben, dann wollte sie ihn mit einem anderen beim Abstellen der Waschmaschine auf dem Hof gesehen haben - die Waschmaschine aus dem Keller in den Hof beförderte, wie der Beklagte nach einigem Hin und Her bei der Rückkehr von einem Reparaturauftrag seines Chefs auch Ersatz für die im Keller verbliebenen Anschlüsse der Waschmaschine mitbrachte und letztlich die Hilfe eines Bekannten organisierte, der die Waschmaschine in ihre Wohnung beförderte. Bei der Rückkehr von seinem Reparaturauftrag soll der Beklagte dann auch den Brief mit dem Kündigungsschreiben des Zeugen H. auf der Treppe des Anwesens gefunden haben.

Zwar hat die Kammer keine Zweifel daran, dass es an diesem 08.02.2014 einen Streit um die Verbringung der Waschmaschine in den Hof des Anwesens gab und dass die Waschmaschine letztlich in die Wohnung des Beklagten geschafft wurde. Die Kammer hält es aber für wenig wahrscheinlich, dass der Sohn der Klägerin an einem solchen Tag ausgerechnet die für ihn besonders wichtige außerordentliche Kündigung gewissermaßen im Affekt auf die Treppe des Anwesens gelegt haben soll, obwohl er auch nach Darstellung der Zeugin alle sonstigen Schreiben, insbesondere auch die Eigenbedarfskündigung vom November 2013, in den Briefkasten des Beklagten eingeworfen hatte. Die Entfernung der Waschmaschine aus dem Keller am Vormittag im Beisein eines Dritten zeigt eher, dass der Sohn der Klägerin mit einer gewissen Vorbereitung „Fakten schaffen“ wollte, was gegen eine Kurzschlusshandlung spricht. Auch ist wenig wahrscheinlich, dass der Zeuge sich mit der Übermittlung der am 06.02.2014 aufgesetzten Kündigung zwei Tage Zeit ließ, obwohl er jeden Morgen zum Haus seiner Mutter fahren und sie versorgen musste. Auch vermochte sich die Kammer kein klares Bild darüber zu verschaffen, ob die Zeugin den Beklagten beim Aufheben des Briefes von der Treppe sehen konnte, weil sie ihm entgegen gerannt war, oder ob sie sich zu diesem Zeitpunkt noch in der Wohnung befand. Zudem war nicht recht erklärlich, weshalb der Beklagte beim Aufheben des Briefes von der Treppe mit einem gewissen Sarkasmus ausgerufen haben soll: „Hier haben wir noch einen schönen Brief“ , obwohl ihm zu diesem Zeitpunkt der Inhalt des Briefes noch gar nicht bekannt gewesen sein konnte.

Nach allem bestehen keine vernünftigen Zweifel an der Darstellung des Zeugen H.

c) Damit war die Kündigungserklärung dem Beklagten am 06.02.2014 zugegangen. Denn zugegangen ist die Willenserklärung unter Abwesenden, wenn sie so in den Bereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser unter normalen Umständen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen (Palandt-Ellenberger, BGB, § 130 Rn. 5 m. w. N.). Zum Bereich des Empfängers gehört unter anderem auch der Briefkasten. Vollendet ist der Zugang erst, wenn die Kenntnisnahme durch den Empfänger möglich und nach der Verkehrsanschauung zu erwarten war (Palandt, a. a. O.). Dies war hier unter normalen Umständen der Zeitpunkt, zu dem der an diesem Werktag von der Arbeit zurückkehrende Beklagte den Briefkasten öffnet, also spätestens am Abend des 06.02.2014.

d) Gemäß § 556 b Abs. 1 i. V. m. § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB befand sich der Beklagte mit Beginn des 06.02.2014 also mit der Leistung der Miete und der Nebenkostenvorauszahlung auch für den Monat Februar 2014 in Verzug, da die am 06.02.2014 ausgeführte Überweisung von 600 EUR dem Konto der Klägerin erst am 07.02.2014 gutgeschrieben wurde.

Für den Zeitpunkt der Leistung kommt es nicht auf den Zeitpunkt der Vornahme der Überweisung durch den Schuldner, sondern auf den Zeitpunkt der Gutschrift beim Gläubiger an.

Nach früherem Verständnis der Geldschuld als qualifizierter Schickschuld reichte für die Rechtzeitigkeit der Leistung, dass der Schuldner das Geld vor Fristablauf am Leistungsort abgesandt hatte, §§ 269 Abs. 1, 270 Abs. 4 BGB (grundlegend BGH NJW 1964, 499; Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 543 BGB Rn. 94 a Fn. 309 m. w. N.).

Nach inzwischen wohl allgemeiner Meinung zwingen aber Art. 3 Abs. 1 lit. c der Richtlinie 2000/35/EG (jetzt: Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 2011/7/EU) und die Rechtsprechung des EuGH (1. Kammer, Urteil vom 03.04.2008, C-306/06, NJW 2008, 1935) zu einer richtlinienkonformen Auslegung hinsichtlich der Rechtzeitigkeit der Leistung jedenfalls dann, wenn der geschäftliche Zahlungsverkehr zwischen Unternehmen betroffen ist. Da es nach dem Wortlaut der Richtlinie für die Rechtzeitigkeit der Leistung auf den Erhalt der Zahlung durch den Gläubiger ankommt, ist eine Zahlung per Überweisung nunmehr nur dann rechtzeitig, wenn sie dem Gläubiger am fraglichen Tag gutgeschrieben ist (Palandt-Grüneberg, BGB, § 270 Rn. 5; Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 543 BGB Rn. 94).

Umstritten ist, inwieweit diese richtlinienkonforme Auslegung auch auf Verbraucher Anwendung finden soll, die vom Wortlaut der Richtlinie nicht umfasst sind (vgl. zum Meinungsstand - inzwischen wohl veraltet - Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 543 BGB Rn. 94 a). Der BGH hat diese Frage bislang offen gelassen (BGH, VIII ZR 129/09, Urteil vom 13.07.2010, zitiert nach juris, Rn. 36). Die inzwischen wohl herrschende Meinung hält eine Ausdehnung der richtlinienkonformen Auslegung auf Verbraucher für sachgerecht (OLG Karlsruhe, Urteil vom 09.04.2014, 7 U 177/13, zitiert nach juris, Rn. 19 ff.; Palandt-Grüneberg, BGB, § 270 Rn. 5; jurisPK-BGB, § 270 Rn. 10 - 12; beckOK-BGB, § 270 Rn. 16).

Die Kammer schließt sich dieser Meinung an. Zwar mag der direkte Anwendungsbereich der Richtlinie auf den Zahlungsverkehr zwischen Unternehmen beschränkt sein. Es besteht aber ein übergeordnetes Interesse an einer einheitlichen Rechtsanwendung. Die unterschiedliche Beurteilung der Frage der Rechtzeitigkeit der Leistung abhängig von der Unternehmer- oder Verbraucherstellung des Schuldners würde zu erheblicher Rechtsunsicherheit führen, obwohl weder ein sachlicher Grund für eine abweichende Behandlung von Verbrauchern ersichtlich ist noch der Wortlaut des § 270 Abs. 1 BGB eine solche Unterscheidung nahelegt. Auch Zwecke des Verbraucherschutzes stehen der Ausdehnung der richtlinienkonformen Auslegung auf Verbraucher nicht entgegen.

Damit überschritt der Mietrückstand an diesem Tag nunmehr sogar zwei Monatsmieten, weshalb die Klägerin gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b) BGB kündigen konnte. Der Beklagte hatte diesen Rückstand auch zu vertreten, da die von ihm vorgenommenen Mietminderungen nur zu einem sehr geringen Teil begründet waren und einen solchen Rückstand nicht rechtfertigten. Die Gutschrift der 600 EUR am 07.02.2014 beseitigte auch nicht den Kündigungsgrund, weil eine Heilung nur bei Ausgleich der gesamten Rückstände eingetreten wäre, § 543 Abs. 2 S. 2 BGB (BGH ZMR 71, 27).

e) Der Vortrag über die erst am 07.02.2014 erfolgte Gutschrift ist zwar neu. Er ist aber gemäß § 531 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO zuzulassen, weil das Amtsgericht die Frage der Rechtzeitigkeit der Zahlung im Detail übersehen hat. Sonst hätte das Amtsgericht durch einen Hinweis auf eine Klarstellung des wechselseitigen Vortrags im Hinblick auf den Begriff der am 06.02.2014 erfolgten „Zahlung“ hingewirkt, nachdem auch die Parteien die Bedeutung dieser Frage offenbar nicht erkannt hatten.

f) Die Kündigung verstößt auch entgegen der Ansicht des Amtsgerichts nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, § 242 BGB. Dem Amtsgericht ist zuzugeben, dass das Verhalten der Klägerin bzw. ihres sie vertretenden Sohnes insbesondere was die unangemessene Erhöhung des Anteils der vom Beklagten zu tragenden Nebenkosten, die ungerechtfertigte Eigenbedarfskündigung und widersprüchliche Vertragsregelungen wenig mieterfreundlich war. Allerdings rechtfertigt dies nicht eine Zahlung der Miete nach Ablauf des dritten Werktags eines Monats. Zudem minderte der Beklagte über einen längeren Zeitraum die Miete in unterschiedlicher Höhe aufgrund von behaupteten Mängeln, die das Amtsgericht letztlich für nicht erwiesen oder nicht erheblich erachtete - mit Ausnahme des Verhaltens der Klägerin in einem Zeitraum von 1 ½ Monaten. Die Klägerin hatte auch mehrfach auf die Zahlungsrückstände hingewiesen und auf Ausgleich derselben gedrungen. In einer solchen Situation ist es das gute Recht des Gläubigers, dem säumigen Schuldner zu kündigen.

2. Zahlungsantrag:

Der Klägerin steht gemäß § 280 Abs. 1 BGB auch Schadensersatz wegen Mietausfalls für die Monate Mai und Juni 2014 zu. Denn entgegen seiner Verpflichtung zog der Beklagte nach Ausspruch der fristlosen Kündigung zunächst nicht aus der klägerischen Wohnung aus und setzte die Klägerin von seinem Auszug am 02.05.2014 auch nicht vorab in Kenntnis. Damit nahm er der Klägerin die Möglichkeit, innerhalb einer angemessenen Frist nach einem Ersatzmieter zu suchen. Nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag der Klägerin hatte diese aber für die Zeit ab 01.03.2014 bereits einen Nachmieter gefunden, der infolge des Verbleibens des Beklagten nicht einziehen konnte und sich um eine andere Wohnung kümmern musste. Unbestritten gelang es der Klägerin nach dem unangekündigten Auszug des Beklagten trotz Beauftragung einer Maklerin bis Ende Juni 2014 auch nicht, einen neuen Mieter zu finden.

Für den Monat Mai 2014 stehen der Klägerin daher über den vom Amtsgericht zuerkannten Betrag von 48 EUR hinaus weitere 552 EUR zu, für den Monat Juni 2014 der Betrag der gesamten Nettokaltmiete von 600 EUR.

Insgesamt stehen der Klägerin also über die vom Amtsgericht zuerkannten 1.461,50 EUR hinaus weitere 1.152 EUR und somit die in der Berufung beantragten 2.613,50 EUR zu.

3. Zinsanspruch:

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB.

III.

Die Kostenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 97 ZPO, die Entscheidungen über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.

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Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.

(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.

(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:

1.: Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
2.: Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
3.: Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.

(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 130 Wirksamwerden der Willenserklärung gegenüber Abwesenden

(1) Eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, wird, wenn sie in dessen Abwesenheit abgegeben wird, in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie ihm zugeht. Sie wird nicht wirksam, wenn dem anderen vorher oder gleichzeitig ein Widerruf zugeht.

(2) Auf die Wirksamkeit der Willenserklärung ist es ohne Einfluss, wenn der Erklärende nach der Abgabe stirbt oder geschäftsunfähig wird.

(3) Diese Vorschriften finden auch dann Anwendung, wenn die Willenserklärung einer Behörde gegenüber abzugeben ist.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:

1.: Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
2.: Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
3.: Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.

(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 286 Verzug des Schuldners

(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.

(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn

1.: für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist,
2.: der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt,
3.: der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert,
4.: aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.

(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.

(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.

(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 269 Leistungsort

(1) Ist ein Ort für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen, insbesondere aus der Natur des Schuldverhältnisses, zu entnehmen, so hat die Leistung an dem Ort zu erfolgen, an welchem der Schuldner zur Zeit der Entstehung des Schuldverhältnisses seinen Wohnsitz hatte.

(2) Ist die Verbindlichkeit im Gewerbebetrieb des Schuldners entstanden, so tritt, wenn der Schuldner seine gewerbliche Niederlassung an einem anderen Ort hatte, der Ort der Niederlassung an die Stelle des Wohnsitzes.

(3) Aus dem Umstand allein, dass der Schuldner die Kosten der Versendung übernommen hat, ist nicht zu entnehmen, dass der Ort, nach welchem die Versendung zu erfolgen hat, der Leistungsort sein soll.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1.

dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,

2.

der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder

3.

der Mieter

a): für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b): in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1.: eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.: die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.: der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 270 Zahlungsort

(1) Geld hat der Schuldner im Zweifel auf seine Gefahr und seine Kosten dem Gläubiger an dessen Wohnsitz zu übermitteln.

(2) Ist die Forderung im Gewerbebetrieb des Gläubigers entstanden, so tritt, wenn der Gläubiger seine gewerbliche Niederlassung an einem anderen Ort hat, der Ort der Niederlassung an die Stelle des Wohnsitzes.

(3) Erhöhen sich infolge einer nach der Entstehung des Schuldverhältnisses eintretenden Änderung des Wohnsitzes oder der gewerblichen Niederlassung des Gläubigers die Kosten oder die Gefahr der Übermittlung, so hat der Gläubiger im ersteren Falle die Mehrkosten, im letzteren Falle die Gefahr zu tragen.

(4) Die Vorschriften über den Leistungsort bleiben unberührt.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1.

dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,

2.

3.

der Mieter

a): für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b): in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

1.: eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.: die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.: der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 531 Zurückgewiesene und neue Angriffs- und Verteidigungsmittel

(1) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die im ersten Rechtszuge zu Recht zurückgewiesen worden sind, bleiben ausgeschlossen.

(2) Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel sind nur zuzulassen, wenn sie

1.: einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist,
2.: infolge eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurden oder
3.: im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht.

Das Berufungsgericht kann die Glaubhaftmachung der Tatsachen verlangen, aus denen sich die Zulässigkeit der neuen Angriffs- und Verteidigungsmittel ergibt.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 286 Verzug des Schuldners

(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn

1.: für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist,
2.: der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt,
3.: der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert,
4.: aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.

(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.

(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 92 Kosten bei teilweisem Obsiegen

(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.

(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn

1.: die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder
2.: der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.: Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.: Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.: Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.: Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.: Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.: Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.: Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.: Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.: Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.: Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.: andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 543 Zulassungsrevision

(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie

1.: das Berufungsgericht in dem Urteil oder
2.: das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung

zugelassen hat.

(2) Die Revision ist zuzulassen, wenn

1.: die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.: die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.

Das Revisionsgericht ist an die Zulassung durch das Berufungsgericht gebunden.