Landgericht Düsseldorf Urteil, 23. Okt. 2015 - 22 O 289/14

Tenor

Das Versäumnisurteil der Kammer vom 20.03.2015 (22 O 289/14) wird aufrechterhalten.

Die Beklagte trägt auch die weiteren Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung i. H. v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil darf nur gegen Leistung dieser Sicherheit fortgesetzt werden.

T a t b e s t a n d:

Die Parteien streiten über Maklerlohnansprüche.

Die  D    (haftungsbeschränkt), vertreten durch die Geschäftsführerin Frau E, beauftragte im August 2014 den Kläger mit der Suche nach einem neuen Mieter für die Gewerberäumlichkeiten im Erdgeschoss, Souterrain und Hochparterre des Objekts F   in Düsseldorf.

In den Räumlichkeiten darüber im selben Gebäude wurde zuvor seit dem Jahr 2006 das Bordell „G“ betrieben. Der Geschäftsbetrieb wurde im Juli 2014 aufgegeben. Die Betreibergesellschaft des Bordells, die H GmbH, wurde im November 2014 aufgelöst.

Der Kläger bewarb die Räumlichkeiten daraufhin auf dem Internet-Immobilienportal „immobilienscout24.de“ als „aufwendig saniertes Loft-Atelier – Arbeiten und Wohnen perfekt kombiniert“ für eine monatliche Kaltmiete i. H. v. 2.500 EUR. In der Anzeige befand sich unterhalb der Kontaktdaten des Klägers – jedenfalls unstreitig – folgender Hinweis:

„Provision: 2,38 Kaltmieten“.

Darunter befand sich der Hinweis:

„Bei einer Staffelmiete berechnen wir den Durchschnitt der vereinbarten Vertragslaufzeit und stellen davon 2,38 Kaltmieten inkl. MwSt. in Rechnung“.

Hinsichtlich der Einzelheiten des Inserats wird auf die Anlage K 1 Bezug genommen.

Am 11.08.2014 nahm die Geschäftsführerin der Beklagten, Frau I , über das Immobilienportal „immobilienscout24.de“ Kontakt zum Kläger auf und bat um die Vereinbarung eines Besichtigungstermins für das Loft-Atelier.

Daraufhin vereinbarten die Parteien einen Besichtigungstermin für den 13.08.2015. Der Besichtigungstermin wurde aufseiten der Beklagten von dem Ehemann der Geschäftsführerin der Beklagten, Herrn J , wahrgenommen. Da Herr J im Besichtigungstermin Interesse an der Anmietung der Räumlichkeiten äußerte, schloss man eine Reservierungsvereinbarung, wonach die Immobilie für vierzehn Tage für die Beklagte reserviert werden sollte.

Die Geschäftsführerin der Beklagten und ihr Ehemann, die Eheleute I und J sind strenggläubige Muslime.

Am 01.09.2014 kam es zu einem zweiten Besichtigungstermin in den Räumlichkeiten. An diesem Termin nahmen aufseiten der Beklagten wiederum Herr J teil sowie der Kläger und ein Vertreter der Vermieterin, der D (haftungsbeschränkt), Herr K. Herr J bat im Termin um eine Verlängerung der Reservierungsfrist.

Am 10.10.2014 schlossen die Parteien einen befristeten Mietvertrag über die Räumlichkeiten in der F Straße in Düsseldorf beginnend ab dem 01.12.2014 mit einer fünfjährigen Laufzeit bis zum 01.12.2019. Es wurde eine Staffelmiete vereinbart.

Hinsichtlich der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die Anlage K 4 Bezug genommen.

Der Kläger stellte der Beklagten daraufhin unter dem 10.10.2014 eine Maklerprovision i. H. v. 2,38 Durchschnitts-Nettokaltmieten aus dem fünfjährigen Zeitraum, mithin einen Gesamtbetrag i. H. v. 5.902,40 EUR inklusive Umsatzsteuer in Rechnung.

Da die Beklagte den Rechnungsbetrag nicht bezahlte, mahnte der Kläger den rückständigen Betrag mit Mahnschreiben vom 23.10.2014, 29.10.2014 und letztmalig mit anwaltlichem Schreiben vom 12.11.2014 erfolglos an.

Mit Schreiben vom 19.02.2015 hat die Beklagte die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung gegenüber dem Kläger erklärt.

Der Kläger leitete gegen die Beklagte unter dem 28.11.2014 das Mahnverfahren ein. Der Mahnbescheid wurde der Beklagten am 03.12.2014 zugestellt. Auf Widerspruch der Beklagten vom 10.12.2014 wurde das Verfahren am 22.12.2014 an das hiesige Streitgericht abgegeben.

Mit Schreiben vom 25.08.2015 hat die Beklagte den Mietvertrag erneut wegen arglistiger Täuschung angefochten, diesmal gegenüber der Vermieterin der Immobilie, der Firma D (haftungsbeschränkt).

Der Kläger behauptet, der Provisionshinweis auf dem  Immobilienportal „immobilienscout24.de“ habe den Zusatz „für Mieter“ enthalten. Der Zusatz „für Mieter“ sei im Übrigen auf dem Immobilienportal voreingestellt und könne durch den Portalnutzer nicht abgeändert werden.

Er habe zudem Herrn J anlässlich des ersten Besichtigungstermins am 13.08.2014 noch einmal ein ausführliches Exposé des Objekts in Papierform überreicht, welches einen Hinweis auf die vom Mieter zu zahlende Provision i. H. v. 2,38 Kaltmieten enthalten habe.

Der Kläger habe Herrn J anlässlich des ersten Besichtigungstermins am 13.08.2014 mitgeteilt, dass in der Etage über der streitgegenständlichen Immobilie ein Rotlichtgeschäft betrieben worden sei, dessen Betrieb ca. ein Jahr zuvor eingestellt worden sei. Dies sei aber für Herrn J bedeutungslos gewesen.

Die Kammer hat am 20.03.2015 antragsgemäß Versäumnisurteil im schriftlichen Vorverfahren erlassen, mit welchem die Beklagte verurteilt wurde, an den Kläger 5.902,40 EUR nebst Zinsen i. H. v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.11.2014 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten i. H. v. 480,20 EUR nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.12.2014 zu zahlen. Gegen dieses Versäumnisurteil, welches dem Kläger am 29.03.2015 und der Beklagten am 26.03.2015 zugestellt wurde, hat die Beklagte mit Schreiben vom 26.03.2015, beim Landgericht eingegangen am 27.03.2015, Einspruch eingelegt.

Nunmehr beantragt der Kläger,

das Versäumnisurteil der Kammer vom 20.03.2015 aufrechtzuerhalten.

Die Beklagte beantragt,

das Versäumnisurteil der Kammer vom 20.03.2015 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen und Dokumente Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

I.

Der Rechtsstreit ist gem. § 342 ZPO in die Lage zurückversetzt worden, in welcher er sich vor dem Eintritt der Säumnis befand. Der eingelegte Einspruch ist gem. § 338 ZPO statthaft und form- und fristgerecht i. S. v. §§ 339, 340 Abs. 1, 2 ZPO eingelegt worden.

II.

Die zulässige Klage ist begründet.

Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Maklerlohn gem. § 652 Abs. 1 BGB i. H. v. 5.902,40 EUR zu.

1.

Zwischen den Parteien ist ein Maklervertrag i. S. v. § 652 Abs. 1 BGB zustande gekommen.

a.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH, der sich die Kammer anschließt, gibt ein Mietinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens eines Maklers, beispielsweise in einem ihm übersandten Objektnachweis oder Exposé, die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags annehmen will (st. Rspr.: vgl. BGH, NJW 2012, S. 2268, 2269, Rz. 10; NJW-RR 2007, S. 400, 401 Rz. 13; NJW 2002, S. 817).

Ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags ist grundsätzlich noch nicht in einer Zeitungs- oder Internetanzeige des Maklers, wie hier des Klägers im Internetportal „ImmobilienScout24“, zu sehen. Ein Vertragsschluss kommt deshalb regelmäßig noch nicht dadurch zu Stande, dass ein Makler mit Zeitungs- oder Internetanzeigen werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt und sich der Interessent daraufhin von sich aus an ihn wendet. Es handelt sich bei solchen Inseraten lediglich um eine invitatio ad offerendum, denn damit wendet sich der Makler an einen unbestimmten Kreis von potenziellen Interessenten. Eine dadurch veranlasste Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler kann aber dann zum Abschluss eines Maklervertrags führen, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat. Weist er in einem Zeitungs- oder im Internetinserat eindeutig auf die fällig werdende Maklerprovision hin, so dass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen kann, und erhält dieser auf seine daraufhin erfolgte Anfrage Maklerleistungen, löst dies den Anspruch auf Zahlung der Provision aus. Die Bezugnahme des Interessenten auf diese Anzeige bestimmt dabei den Inhalt des Nachweis- oder Vermittlungsersuchens so, dass der Makler von einem Angebot auf Abschluss eines solchen Maklervertrags ausgehen kann, nachdem er sein Provisionsverlangen zunächst ohne Preisgabe der Vertragsgelegenheit in seinem Inserat hinreichend deutlich geäußert hatte. Der Inhalt des vom Interessenten angegeben Angebots auf Abschluss eines Maklervertrages ist also durch die Bezugnahme auf das Inserat durch den Inhalt der Anzeige vorformuliert  (vgl. BGH, NJW 2012, S. 2268, 2269, Rz. 11).

Nach der Rechtsprechung des BGH, der sich die Kammer anschließt, enthält der Hinweis in einem Internet-Inserat auf eine betragsmäßig bestimmte Provision auch ohne den Hinweis darauf, dass die Provision vom Mieter zu zahlen ist und nicht vom Vermieter, eine hinreichend deutliches und bestimmtes Provisionsverlangen an den Mieter, sodass ein Interessent, welcher sich auf eine solche Anzeige meldet und Maklerleistungen entgegen nimmt, einen konkludenten Maklervertrag abschließt (vgl. BGH, NJW 2012, S. 2268, 2269, Rz. 12 f.). Ein solcher Hinweis kann vom Interessenten auch nicht dahingehend missverstanden werden, dass sich der Hinweis auf eine vom Vermieter zu zahlende Maklerprovision bezieht, denn es ist nicht erkennbar, warum der Makler ein Interesse daran haben sollte, den Mieter über ein vom Vermieter an ihn zu zahlendes Entgelt zu informieren (vgl. BGH, a. a. O.).

b.

So liegt der Fall auch hier. Es kann dahinstehen, ob die Internet-Annonce auf www.immobilienscout.de wie der Kläger behauptet, einen Hinweis darauf enthielt, dass die angegebene Provision vom Mieter zu zahlen sei und ob der Kläger Herrn J anlässlich des ersten Besichtigungstermin am 13.08.2014 ein Exposé in Papierform mit Provisionsverlangen aushändigte. Unstreitig enthielt die Anzeige jedenfalls den Hinweis: „Provision: 2,38 Kaltmonatsmieten“. Hierin liegt ein eindeutiges Provisionsverlangen an den Mieter. Anders als die Beklagte meint, war der Hinweis auch nicht dahingehend zu verstehen, dass sich dieser auf eine vom Vermieter zu zahlende Maklerprovision bezog, denn es ist nicht erkennbar, warum der Kläger ein Interesse daran haben sollte, die Beklagte als Mieterin über ein vom Vermieter an ihn zu zahlendes Entgelt zu informieren. Da die Beklagte anschließend in Kenntnis dieses Provisionsverlangens Maklerleistungen entgegengenommen hat, insbesondere zwei Besichtigungstermine mit dem Kläger am 13.08.2015 und am 01.09.2014 durchgeführt hat, hat sie einen konkludenten Maklervertrag mit dem Kläger zu einer Provision i. H. v. 2,38 Kaltmieten abgeschlossen.

2.

Der Maklerlohnanspruch ist schließlich auch entstanden, weil die Beklagte mit der Vermieterin des Objekts F in Düsseldorf, der D (haftungsbeschränkt), aufgrund der Vermittlungstätigkeit des Klägers unter dem 10.10.2014 einen wirksamen Mietvertrag über das vorbenannte Objekt geschlossen hat.

3.

Der Vergütungsanspruch ist auch nicht nachträglich durch Anfechtung erloschen.

a.

Zwar erlischt ein Maklerlohnanspruch, wenn der wirksam zustande gekommene Hauptvertrag (hier: Mietvertrag vom 10.10.2014) nachträglich vom Interessenten gem. §§ 119, 123 Abs. 1 BGB angefochten wird und hierdurch gem. § 142 Abs. 1 BGB als von Anfang an nichtig anzusehen ist (sog. anfängliche Unvollkommenheit; vgl. BGH, NJW 1980, S. 2460).

b.

Es liegt eine wirksame Anfechtungserklärung i. S. v. § 143 Abs. 1 BGB vor. Die ursprüngliche Anfechtungserklärung vom 19.02.2015 war gegenüber dem Kläger und nicht dem Vertragspartner des Mietvertrages, der W73 UG (haftungsbeschränkt), erklärt worden und somit gegenüber dem falschen Anfechtungsgegner. Die Beklagte hat aber mit Schreiben vom 25.08.2015 erneut die Anfechtung des Mietvertrages erklärt, diesmal gegenüber dem richtigen Anfechtungsgegner, der D (haftungsbeschränkt). Diese zweite Anfechtungserklärung war auch noch fristgerecht. Gem. § 124 Abs. 1, 2 BGB ist die Anfechtung binnen einer Jahresfrist ab Entdeckung der Täuschung zu erklären. Der Mietvertrag wurde am 10.10.2014 geschlossen, die Anfechtung am 25.08.2015 erfolgte also in jedem Fall noch rechtzeitig binnen Jahresfrist.

c.

Der Beklagten steht aber – selbst wenn man ihre Behauptung der fehlenden Aufklärung über die frühere Nutzung der Gewerbeimmobilie als stadtbekanntes Bordell als zutreffend unterstellt – ein Anfechtungsrecht gem. § 123 Abs. 1, Alt. 1 BGB nicht zu.

Eine Täuschung kann auch durch Unterlassen über offenbarungspflichtige Umstände erfolgen. Den Vermieter kann eine Aufklärungspflicht treffen. Er muss den Mieter hinsichtlich derjenigen Eigenschaften und Rechtsverhältnisse mit Bezug auf die Mietsache aufklären, die erkennbar von besonderer Bedeutung für den anderen Teil sind und deren Mitteilung er deshalb nach Treu und Glauben erwarten kann. Das gilt insbesondere für solche besonderen und zusätzlichen Umstände, die allein der einen Partei bekannt sind und von denen sie zudem weiß oder doch wissen muss, dass die Entscheidung der anderen von deren Kenntnis beeinflusst werden kann, vor allem, weil durch die fraglichen Umstände der Vertragszweck der anderen Partei vereitelt werden kann, sofern diese außerdem nach der Verkehrsauffassung tatsächlich eine Information hierüber erwarten kann. Maßgebend sind letztlich die Umstände des Einzelfalls. Die Annahme einer Aufklärungspflicht bedarf danach auch bei den Mietvertragsparteien stets einer besonderen Begründung, weil es zunächst einmal die Sache jeder Partei selbst ist, sich über alle für sie relevanten Umstände zu informieren; eine allgemeine Aufklärungspflicht der Parteien gegeneinander ist dem deutschen Recht fremd (vgl. ausführlich Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2014, Vor. §§ 535 ff. Rn. 62).

aa.

Die Beklagte konnte nach Auffassung der Kammer eine Aufklärung hierüber im vorliegenden Fall unter Abwägung aller Einzelfallumstände nicht erwarten. Sie beruft sich im Kern darauf, dass den angemieteten Räumlichkeiten in den Augen der mit ihrem Friseurgeschäft angesprochenen Kundenkreise aufgrund der früheren langjährigen Nutzung der Räumlichkeiten über dem Salon als Bordellbetrieb ein „Makel“ anhaften würde, welcher den Betrieb eines Friseurladens an dieser Stelle unmöglich machen würde. Zudem widerspreche es ihrem Glauben als strenggläubiger Muslimin, einen Friseurladen in einem Gebäude zu betreiben, in dem sich ehemals auch Räumlichkeiten eines Bordells befanden. Die Beklagte ist Gewerbetreibende. Von ihr kann verlangt werden, dass sie sich vor Abschluss eines Mietvertrages über ein Geschäftslokal selbständig über die Lage und die Verhältnisse des Lokals vor Ort informiert. Hierzu gehört es auch, dass man Erkundigungen über die frühere Nutzung der Immobilie einholt. Solche Auskünfte kann man auch mit relativ geringem Aufwand, durch Rückfrage beim Vermieter oder Makler, einholen. Ebenso wäre es Aufgabe eines potentiellen Mieterinteressenten, welchem daran gelegen ist, dass die Historie der Immobilie mit dem eigenen religiösen Glauben in Einklang steht, dies ausdrücklich bei den Vertragsverhandlungen zu thematisieren und entsprechende Erkundigungen einzuholen.

Es kommt hinzu, dass sich die gesellschaftlichen Moralvorstellungen in Deutschland in den letzten Jahrzehnten rapide hin zu einem liberaleren Umgang mit Prostitution in der Gesellschaft gewandelt haben. Mit dem Inkrafttreten des Prostitutionsgesetzes, welches insbesondere in § 1 eine rechtswirksame Entgeltforderung der Prostituierten statuiert, hat der Gesetzgeber diese gewandelten Moralvorstellungen zum Ausdruck gebracht und das Unwerturteil betreffend die Prostitution beseitigt (vgl. hierzu Sack/Fischinger, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2011, § 138 Rn. 93 und Anhang zu § 138 Rn. 11 m. w. N.).

Die Beklagte als juristische Person (GmbH) kann sich auch nicht auf die Wertungen des Grundgesetztes, insbesondere der Glaubensfreiheit aus Art. 4 Abs. 1 GG berufen, welche über die unbestimmten Rechtsbegriffe des Zivilrechts in dieses grundsätzlich Eingang finden. Denn gem. Art. 19 Abs. 3 GG stehen die Grundrechte den juristischen Personen nur insoweit zu, als die Grundrechte ihrem Wesen nach auf die juristischen Personen anwendbar sind. Juristische Personen des Privatrechts können sich grundsätzlich nicht auf die Glaubensfreiheit aus Art. 4 Abs. 1 GG berufen (BVerfGE 44, S. 103, 104).

4.

Aus den selben Gründen ist der Vergütungsanspruch auch nicht entsprechend § 654 BGB ausgeschlossen. Der Vergütungsanspruch kann entsprechend § 654 BGB ausgeschlossen sein, wenn der Makler es unterlässt, den Vertragspartner über ihm bekannte Umstände aufzuklären, die sich auf den Vertragsschluss beziehen und für den Willensentschluss des Kunden erkennbar von erheblicher Bedeutung sind, sodass dieser nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gem. § 242 BGB eine Aufklärung erwarten darf. Ebenso wenn der Makler eine grob fehlerhafte Information erteilt (vgl. Palandt/Sprau, BGB, 74. Auflage 2015, § 654 Rn. 6).

Die frühere Nutzung der vermittelten Gewerbeimmobilie als Bordell war dem Kläger unstreitig bekannt. Der Kläger behauptet selbst, dass er Herrn J anlässlich des ersten Besichtigungstermins am 13.08.2014 über die frühere Nutzung der Immobilie als Bordell aufgeklärt habe, was denklogisch Kenntnis des Klägers über diese Umstände voraussetzt. Der Kläger hat zunächst pauschal bestritten, dass die Immobilie zuvor „jahrelang als Bordell benutzt worden sei“. Nachdem die Beklagte ihren Vortrag dahingehen substantiiert hat, dass in den Räumlichkeiten zuvor seit dem Jahr 2006 das Bordell „G“ betrieben worden sei und der Geschäftsbetrieb im Juli 2014 aufgegeben und die Betreibergesellschaft des Bordells, die H GmbH, im November 2014 aufgelöst worden sei, hat der Kläger hierzu nicht mehr vorgetragen. Die diesbezüglichen Behauptungen der Beklagten gelten daher gem. § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden.

Eine ungefragte Offenbarung der früheren Nutzung der Immobilie als Bordell konnte aber aus den obigen Gründen von der Beklagten nicht erwartet werden, weil es grundsätzlich in ihren Verantwortungsbereich fällt, sich über die Vorgeschichte der Immobilie zu erkundigen.

III.

Der Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten folgt aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB. Der Zinsanspruch hinsichtlich der Hauptforderung folgt aus § 288 Abs. 2 BGB. Der Zinsanspruch in Bezug auf die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB. Gem. § 696 Abs. 3 ZPO ist mit Zustellung des Mahnbescheids am 03.12.2014 Rechtshängigkeit eingetreten, weil die Rechtssache „alsbald“, nämlich ohne eine mehr als zweiwöchige Verzögerung durch den Kläger, nach Widerspruch der Beklagten vom 10.12.2014 bereits am 22.12.2014 an das hiesige Streitgericht abgegeben wurde.

IV.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 709 S. 2, 3 ZPO.