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Bundesverwaltungsgericht Urteil, 10. Apr. 2018 - 4 CN 2/17, 4 CN 3/17, 4 CN 4/17, 4 CN 5/17

ECLI: ECLI:DE:BVerwG:2018:100418U4CN2.17.0

published on 10/04/2018 00:00

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Baugenehmigung

Nutzungsuntersagung und -änderung

Immobilienrecht

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Wirtschaftsrecht

Tatbestand

1: Die Beteiligten streiten um die Wirksamkeit einer Sanierungssatzung.

2: Die angegriffene Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets "Entwicklungsbereich südliche Innenstadt-Erweiterung - ESIE - in Köln-Bayenthal, Raderberg, Zollstock und Sülz" legt ein ca. 100 ha großes Gebiet südlich der Kölner Innenstadt als Sanierungsgebiet fest. Mit der Sanierung möchte die Antragsgegnerin Substanz- und Funktionsmängel beseitigen, Innenentwicklung betreiben durch Wohnungsneubau insbesondere auf ehemaligen Brauereiflächen und durch Freistellung und Baureifmachung des vormaligen Güterbahnhofs Bonntor und des bisherigen städtischen Großmarktgeländes sowie den Inneren Grüngürtel bis zur Uferpromenade des Rheins in einer mittleren Breite von 150 m fortführen.

3: Die Antragsteller sind Eigentümer, Erbbauberechtigte oder Mieter von Grundstücken im Sanierungsgebiet.

4: Auf die Normenkontrollanträge der Antragsteller hat das Oberverwaltungsgericht die Unwirksamkeit der Sanierungssatzung festgestellt. Zwar sei der Erlass einer Satzung grundsätzlich in Betracht gekommen, weil städtebauliche Missstände vorgelegen hätten und die Anwendung des Sanierungsrechts nicht durch andere Instrumente des Städtebaurechts ausgeschlossen gewesen sei. Die Satzung sei aber aus zwei Gründen abwägungsfehlerhaft: zum einen, weil eine erforderliche Kosten- und Finanzierungsübersicht nach § 149 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht vorgelegen habe und deshalb die Erreichbarkeit des Sanierungsziels in tatsächlicher Hinsicht auf der Grundlage eines unzureichend ermittelten Sachverhalts in der Abwägung fehlerhaft beurteilt worden sei; zum anderen, weil sich die Antragsgegnerin hinsichtlich der rechtlichen Umsetzbarkeit des Sanierungsziels entgegen den Anforderungen des Zügigkeitsgebots nicht mit dem Erfordernis einer Änderung bestehender Raumordnungsziele auseinandergesetzt habe.

5: Mit ihren vom Senat zugelassenen Revisionen macht die Antragsgegnerin geltend, dass sie im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses weder verpflichtet gewesen sei, zur Frage der Finanzierbarkeit des Sanierungsziels eine Kosten- und Finanzierungsübersicht vorzulegen, noch sich mit dem Erfordernis einer Änderung bestehender Raumordnungsziele habe auseinandersetzen müssen.

Entscheidungsgründe

6: Die zulässigen Revisionen sind unbegründet. Das Oberverwaltungsgericht hat im Ergebnis zu Recht angenommen, dass die verfahrensgegenständliche Satzung in beachtlicher Weise abwägungsfehlerhaft und in vollem Umfang unwirksam ist.

7: 1. Die Auffassung des Oberverwaltungsgerichts, dass die Sanierungssatzung abwägungsfehlerhaft sei, weil sie hinsichtlich der Erreichbarkeit des Sanierungsziels auf einem unzureichend ermittelten Sachverhalt beruhe, steht im Ergebnis mit Bundesrecht im Einklang.

8: a) Zu Recht hat das Oberverwaltungsgericht aus der gesetzlich geforderten zügigen Durchführung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen das Erfordernis abgeleitet, dass sich die Gemeinde im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses Klarheit darüber verschaffen muss, ob sie die Sanierungsmaßnahme in absehbarer Zeit finanzieren kann.

9: Im Recht der städtebaulichen Sanierung (§§ 136 ff. BauGB) bringt der Gesetzgeber an verschiedenen Stellen zum Ausdruck, dass städtebauliche Sanierungsmaßnahmen nur in Betracht kommen, wenn ihre zügige Durchführung gewährleistet ist. Nach § 136 Abs. 1 BauGB werden städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in Stadt und Land, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen, nach den Vorschriften der §§ 136 ff. BauGB vorbereitet und durchgeführt. § 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB bestimmt, dass die Gemeinde diejenigen vorbereitenden Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen hat, die erforderlich sind, um unter anderem Beurteilungsunterlagen über die Durchführbarkeit der Sanierung im Allgemeinen zu gewinnen; hiervon kann nach § 141 Abs. 2 BauGB nur abgesehen werden, wenn hinreichende Beurteilungsunterlagen bereits vorliegen. Die Gemeinde kann gemäß § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB durch Beschluss ein Gebiet förmlich als Sanierungsgebiet festlegen; sie darf eine solche Satzung nur erlassen, wenn die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung der Sanierung im öffentlichen Interesse liegt (BVerwG, Urteil vom 4. März 1999 - 4 C 8.98 - Buchholz 406.11 § 142 BauGB Nr. 5). Bei dem Beschluss ist gemäß § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB auch die Frist festzulegen, innerhalb derer die Sanierung durchgeführt werden soll; diese Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Auch in § 149 Abs. 4 Satz 2 BauGB ist das "Erfordernis, die städtebauliche Sanierungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums durchzuführen", ausdrücklich hervorgehoben.

10: Mit dem Zügigkeitserfordernis beugt der Gesetzgeber vermeidbaren Verzögerungen vor, die dadurch eintreten können, dass Gemeinden die Sanierung ohne schlüssiges Konzept oder sonst unsachgemäß betreiben. Der Gesetzgeber will, aber auch - gerade auch vor dem Hintergrund der von einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet ausgehenden grundrechtsbeschränkenden Wirkungen (vgl. dazu OVG Koblenz, Urteil vom 10. April 2000 - 1 C 10293/99 - BauR 2000, 1911 und Schmitz, in: Spannowsky/Uechtritz, BauGB, 3. Aufl. 2018, § 144 Rn. 1) - sicherstellen, dass bei der Durchführung der Sanierung ein gewisser zeitlicher Rahmen gewahrt bleibt. Sanierungsmaßnahmen, deren Realisierung in absehbarer Zeit nicht zu erwarten ist, sind rechtswidrig (BVerwG, Urteil vom 10. Juli 2003 - 4 CN 2.02 - Buchholz 406.11 § 136 BauGB Nr. 6 = juris Rn. 19 m.w.N.).

11: Das Erfordernis einer zügigen Durchführung der Sanierung als Voraussetzung für den Erlass der Sanierungssatzung unterliegt dem Abwägungsgebot des § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB (BVerwG, Beschluss vom 10. November 1998 - 4 BN 38.98 - Buchholz 406.11 § 136 BauGB Nr. 4 und Urteil vom 4. März 1999 - 4 C 8.98 - Buchholz 406.11 § 142 BauGB Nr. 5). Auch wenn die Sanierungsplanung im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses im Regelfall noch wenig konkret sein wird, stellt § 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB sicher, dass Beurteilungsunterlagen jedenfalls über "die Durchführbarkeit der Sanierung im Allgemeinen" vorhanden sind. Darauf bezieht sich auch die Abwägung im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets durch Satzung (zutreffend OVG Koblenz, Urteil vom 24. April 1991 - 10 C 11555/90 - juris Rn. 21).

12: Als nicht oder nicht zügig durchführbar können sich städtebauliche Sanierungsmaßnahmen nicht nur aus rechtlichen, sondern auch aus finanziellen Gründen erweisen (BVerwG, Beschluss vom 16. Februar 2001 - 4 BN 56.00 - Buchholz 406.11 § 165 BauGB Nr. 10 S. 16 f. ). Eine ausreichende Finanzierung ist deshalb bodenrechtliche Voraussetzung für die Anwendung des Sanierungsrechts (Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand August 2017, Vorbem. zu §§ 136 - 164b BauGB Rn. 28). Schon im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist die Gemeinde - wie dargestellt - grundsätzlich verpflichtet, die Kosten der Gesamtmaßnahme zumindest überschlägig zu ermitteln und die Finanzierungsmöglichkeiten zu erkunden (BVerwG, Beschluss vom 16. Februar 2001 - a.a.O.). Ohne Darlegungen hierzu kann die Gemeinde grundsätzlich nicht belastbar begründen, warum die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführbarkeit der Sanierungsmaßnahmen im Sinne von § 136 Abs. 1 BauGB im öffentlichen Interesse liegen und deshalb die von der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets ausgehenden grundrechtsbeschränkenden Wirkungen zumutbar sein können. Das gilt insbesondere dann, wenn ein abwägungsfehlerfreier Satzungsbeschluss auch von Willensentscheidungen der Gemeinde abhängen kann, hinsichtlich derer sich ein Gericht nicht an die Stelle der Gemeinde setzen darf (vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 1. September 2016 - 4 C 2.15 - ZfBR 2017, 151 Rn. 26), etwa darüber, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang Haushaltsmittel für Zwecke der Sanierung eingesetzt werden müssen und sollen. Kostengesichtspunkte spielen auch nicht nur dann eine Rolle, wenn sie geeignet sind, die zügige Durchführung der Sanierung innerhalb eines absehbaren Zeitraums konkret in Frage zu stellen. Vielmehr sind Ermittlungen immer schon dann geboten, wenn die Finanzierbarkeit der Sanierung nicht auf der Hand liegt.

13: b) Zu Unrecht hat das Oberverwaltungsgericht allerdings gefordert, dass der Nachweis einer zügigen Durchführbarkeit der Sanierung stets oder jedenfalls im Regelfall durch eine bereits im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Sanierungssatzung vorliegende Kosten- und Finanzierungsübersicht im Sinne von § 149 BauGB zu führen ist. Eine förmliche Kosten- und Finanzierungsübersicht ist ein zwar denkbares und unter Umständen auch naheliegendes Mittel, mit dessen Hilfe sich die Gemeinde Klarheit darüber verschaffen kann, ob sie die Sanierungsmaßnahme in absehbarer Zeit finanzieren kann. Sie ist aber - anders als das Oberverwaltungsgericht angenommen hat - keine zwingende Voraussetzung für einen abwägungsfehlerfreien Satzungsbeschluss. Auch überschlägige Ermittlungen zu den Kosten der Gesamtmaßnahme und den in Betracht kommenden Finanzierungsmöglichkeiten können ausreichen, um den Anforderungen des sanierungsrechtlichen Abwägungsgebots zu genügen, sofern sich auf ihrer Grundlage die finanzielle Durchführbarkeit der Maßnahme nachvollziehbar prognostizieren lässt.

14: Die Forderung des Oberverwaltungsgerichts, dass eine Kosten- und Finanzierungsübersicht im Sinne des § 149 BauGB stets oder jedenfalls im Regelfall im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vorliegen muss, ist eine Anforderung an das Rechtsetzungsverfahren, die einer gesetzlichen Anordnung bedürfte. Daran fehlt es. § 142 BauGB macht den Satzungsbeschluss nicht vom Vorliegen einer Kosten- und Finanzierungsübersicht im Sinne von § 149 BauGB abhängig. Die Kosten- und Finanzierungsübersicht ist nach § 142 BauGB weder Bestandteil der Sanierungssatzung, noch teilt sie deren rechtliches Schicksal (vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Februar 2001 - 4 BN 56.00 - Buchholz 406.11 § 165 BauGB Nr. 10 S. 17).

15: Auch § 149 BauGB enthält keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber eine Kosten- und Finanzierungsübersicht als Rechtmäßigkeitsanforderung für die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets durch Satzung angesehen hätte. Nach dem Wortlaut der Vorschrift ist die Kosten- und Finanzierungsübersicht "nach dem Stand der Planung" aufzustellen; auf die Festlegung eines bestimmten Zeitpunkts, in dem die Kosten- und Finanzierungsübersicht vorliegen muss, hat der Gesetzgeber verzichtet. Auch die Gesetzessystematik spricht dagegen, die Kosten- und Finanzierungsübersicht im Sinne von § 149 BauGB als zwingende Rechtmäßigkeitsanforderung für den Satzungsbeschluss zu verstehen. Die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets durch Satzung (§ 142 BauGB) ist eine Aufgabe der Gemeinde im Rahmen der Vorbereitung der Sanierung (§ 140 Nr. 2 BauGB). Demgegenüber widmen sich die §§ 146 ff. BauGB der Durchführung der Sanierung innerhalb des bereits förmlich festgelegten Sanierungsgebiets; nach § 146 Abs. 1 BauGB sind hiervon die Ordnungsmaßnahmen (§ 147 BauGB) und die Baumaßnahmen (§ 148 BauGB) umfasst; erst im Anschluss hieran formuliert § 149 BauGB die Pflicht der Gemeinde, nach dem Stand der Planung eine Kosten- und Finanzierungsübersicht aufzustellen. Die Kosten- und Finanzierungsübersicht ist damit systematisch der Durchführung der Sanierung zugeordnet. Eine Rechtmäßigkeitsanforderung an den vorbereitenden Verfahrensschritt der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets lässt sich hieraus nicht herleiten.

16: Die Gesetzeshistorie bestätigt dieses Ergebnis. Nach § 38 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes über städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen in den Gemeinden (Städtebauförderungsgesetz - StBauFG) vom 27. Juli 1971 (BGBl. I S. 1125) - der Vorgängervorschrift von § 149 BauGB - war die Aufstellung einer "Kosten- und Finanzierungsübersicht für die Durchführung der Sanierung" ausdrücklich dem Zeitraum "nach der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets und nach der Aufstellung des Entwurfs des Bebauungsplans" vorbehalten. Mit dem Gesetz zur Beschleunigung von Verfahren und zur Erleichterung von Investitionsvorhaben im Städtebaurecht vom 6. Juli 1979 (BGBl. I S. 949) wurde die Vorgabe "nach der Aufstellung des Entwurfs des Bebauungsplans" durch die Formulierung "nach dem Stand der Planung" ersetzt. An der Bestimmung "nach der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets" wurde aber festgehalten. In § 149 BauGB 1987 hat der Gesetzgeber auch auf diese zeitliche Eingrenzung verzichtet. Die verbliebene Formulierung "nach dem Stand der Planung" betont den Planungscharakter der Kosten- und Finanzierungsübersicht (BVerwG, Beschluss vom 16. Februar 2001 - 4 BN 56.00 - Buchholz 406.11 § 165 BauGB Nr. 10 S. 16: Instrument der gemeindlichen Finanzplanung; vgl. auch Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand August 2017, § 149 Rn. 22) und vermeidet eine starre zeitliche Festlegung. Damit ist die Aufstellung einer Kosten- und Finanzierungsübersicht nach § 149 BauGB vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets nicht mehr ausgeschlossen. Dafür, dass der Gesetzgeber die Kosten- und Finanzierungsübersicht nach § 149 BauGB in Abkehr von den Vorgängervorschriften nunmehr aber zur Rechtmäßigkeitsvoraussetzung für den Satzungsbeschluss machen wollte, fehlt indes ein Anhaltspunkt.

17: Hiergegen spricht auch, dass die Kosten- und Finanzierungsübersicht gemäß § 149 Abs. 4 Satz 1 BauGB mit Zustimmung der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf den Zeitraum der mehrjährigen Finanzplanung der Gemeinde beschränkt werden kann. Macht die Gemeinde von dieser Möglichkeit Gebrauch, ist die Kosten- und Finanzierungsübersicht nach § 149 BauGB kein geeignetes Instrument für den Nachweis der finanziellen Realisierbarkeit der Gesamtmaßnahme. Das sieht offensichtlich auch der Gesetzgeber so, da er sich in § 149 Abs. 4 Satz 2 BauGB zu der Klarstellung veranlasst sieht, dass das Erfordernis, die städtebauliche Sanierungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums durchzuführen, in diesem Fall unberührt bleibt.

18: Auch die verfahrens- und materiell-rechtlichen Anforderungen des § 149 BauGB erhellen, dass die förmliche Kosten- und Finanzierungsübersicht auf die Durchführung der Sanierung zugeschnitten ist. Die Übersicht ist nach § 149 Abs. 1 Satz 2 BauGB mit den Kosten- und Finanzierungsvorstellungen anderer Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Sanierung berührt wird, abzustimmen und der höheren Verwaltungsbehörde vorzulegen. Nach § 149 Abs. 2 Satz 1 BauGB hat die Gemeinde in der Kostenübersicht die Kosten der Gesamtmaßnahme darzustellen, die ihr voraussichtlich entstehen; die Kosten anderer Träger öffentlicher Belange für Maßnahmen im Zusammenhang mit der Sanierung sollen nach § 149 Abs. 2 Satz 2 BauGB nachrichtlich angegeben werden. Entsprechendes verlangt § 149 Abs. 3 Satz 1 BauGB hinsichtlich der Vorstellungen der Gemeinde über die Deckung der Kosten der Gesamtmaßnahme; auch insoweit sollen die Finanzierungs- und Fördermittel auf anderer gesetzlicher Grundlage sowie die Finanzierungsvorstellungen anderer Träger öffentlicher Belange nach § 149 Abs. 3 Satz 2 BauGB nachrichtlich angegeben werden. Diese vergleichsweise hohen Anforderungen an die Erstellung einer förmlichen Kosten- und Finanzierungsübersicht sind im Zeitpunkt der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets wegen des im Regelfall noch wenig konkretisierten Stands der Sanierungsplanung schwer zu erfüllen. Ohne ausdrücklichen Anhalt im Gesetz ist nicht davon auszugehen, dass ein Verstoß gegen eine dieser Pflichten nach dem Willen des Gesetzgebers die Unwirksamkeit der Sanierungssatzung zur Folge haben soll.

19: Das Vorliegen einer Kosten- und Finanzierungsübersicht im Sinne von § 149 BauGB im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses hat der Senat auch in seiner bisherigen Rechtsprechung (BVerwG, Beschluss vom 16. Februar 2001 - 4 BN 56.00 - Buchholz 406.11 § 165 BauGB Nr. 10 S. 16 f.) nicht gefordert, sondern lediglich verlangt, dass die Kosten der Gesamtmaßnahme schon im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen überschlägig zu ermitteln sind. Soweit im Übrigen vertreten wird, dass eine Sanierungssatzung gegen das Gebot gerechter Abwägung verstoße, wenn der Beschlussfassung des Gemeinderats keine Kosten- und Finanzierungsübersicht zugrunde liege (z.B. OVG Koblenz, Urteile vom 24. April 1991 - 10 C 11555/90 - juris Rn. 21 und vom 10. April 2000 - 1 C 10293/99 - BauR 2000, 1911), wird überwiegend eine "vorläufige" (OVG Koblenz, Urteil vom 24. April 1991 a.a.O.) oder "grobe" (Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand August 2017, § 149 Rn. 16) Kosten- und Finanzierungsübersicht als ausreichend erachtet.

20: Die Antragsgegnerin fordert deshalb zu Recht, dass die Aussicht auf die Finanzierbarkeit und damit Durchführbarkeit der Sanierungsmaßnahme von der formellen Kosten- und Finanzierungsübersicht nach § 149 BauGB zu unterscheiden ist. Auch ohne eine den verfahrens- und materiell-rechtlichen Anforderungen des § 149 BauGB genügende Kosten- und Finanzierungsübersicht kann eine Gemeinde belastbar begründen, warum die geplanten Sanierungsmaßnahmen im Sinne des § 136 Abs. 1 BauGB zügig durchführbar sind und deshalb im öffentlichen Interesse liegen. Überschlägige Ermittlungen der Gemeinde reichen hierfür aus, sofern sich auf ihrer Grundlage die finanzielle Durchführbarkeit der Maßnahme nachvollziehbar prognostizieren lässt.

21: c) Indes wird die Sanierungssatzung der Antragsgegnerin auch diesen Anforderungen nicht gerecht, weil nach den bindenden Feststellungen des Oberverwaltungsgerichts selbst überschlägige Ermittlungen der Antragsgegnerin nicht erkennbar sind, auf deren Grundlage sich die finanzielle Durchführbarkeit der Sanierungsmaßnahme im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses nachvollziehbar hätte prognostizieren lassen.

22: Das Oberverwaltungsgericht entnimmt der Beschlussvorlage der Antragsgegnerin zum Satzungsbeschluss die Aussage, dass aufgrund des damaligen Bearbeitungsstandes weder Ordnungsmaßnahmen noch Baumaßnahmen hinreichend genau kalkulierbar seien. Lediglich die Kosten für ein städtebauliches Wettbewerbsverfahren würden konkret benannt. Hinsichtlich der Finanzierung der Gesamtmaßnahme werde angeführt, dass wesentliche Ziele und Inhalte der Sanierungssatzung die "Inwertsetzung" ungeordneter Flächen und deren Baureifmachung seien. Soweit der hieraus resultierende Mehrwert nicht ausreiche, seien im Rahmen eines noch zu erstellenden Handlungskonzepts und einer Kosten- und Finanzierungsübersicht entsprechende Anträge bei Bewilligungsbehörden vorzulegen.

23: Diese Erwägungen genügen den Anforderungen an eine zumindest überschlägige Ermittlung der Finanzierbarkeit der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen nicht. Eine geordnete Darstellung der in den Aufgabenbereich der Gemeinde fallenden Ausgaben und eine entsprechende Zusammenstellung aller Finanzierungsmittel war - wie das Oberverwaltungsgericht im Ergebnis zu Recht angenommen hat - nicht von vornherein entbehrlich, weil angesichts des Inhalts des Nutzungskonzepts und des Maßnahmenplans der Antragsgegnerin erhebliche Summen für den Ankauf oder die Enteignung des B-Centers und des Gebäudes Gustav-Heinemann-Ufer ... in Rechnung zu stellen waren. Beide Objekte sollten nach dem Sanierungskonzept im Zuge der Fortführung des Inneren Grüngürtels als (öffentliche) Grünfläche überplant werden, der Gebäudebestand sollte abgerissen oder zurückgebaut werden. Zur Verwirklichung dieses öffentlichen Zwecks muss sich die Antragsgegnerin als Vorhabenträgerin von den jeweiligen Grundeigentümern das aus der Eigentümerposition (§ 903 Satz 1 BGB) fließende Nutzungsrecht verschaffen (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. August 2009 - 4 CN 5.08 - BVerwGE 134, 355 Rn. 22). Die hierfür aufzuwendenden finanziellen Mittel sind nach Einschätzung des Oberverwaltungsgerichts "erheblich".

24: Diese Aufwendungen waren - etwa auf der Grundlage eines überschlägigen Wertgutachtens - auch im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Sanierungssatzung kalkulierbar. Gleiches gilt für die Ermittlung des "Mehrwerts", den sich die Antragsgegnerin aus der "Inwertsetzung" ungeordneter Flächen und deren Baureifmachung für höherwertige Nutzungen erwartet. Auch insoweit wäre eine wenigstens überschlägige Ermittlung der zu erwartenden Erträge aus der Differenz zwischen den voraussichtlichen Beschaffungskosten für die betreffenden Grundstücke und dem zu erwartenden Verkehrswert nach Überplanung möglich gewesen. Ohne diese Ermittlungen lässt sich nicht prognostizieren, ob die Annahme in der Begründung der Beschlussvorlage "aufgeht", dass der aus der "Inwertsetzung" und Baureifmachung bisher ungeordneter Flächen resultierende "Mehrwert" einen wesentlichen Beitrag zur Finanzierung der Gesamtmaßnahme darstellt. Die in der Beschlussvorlage enthaltene Absichtserklärung, für Maßnahmen, die Fördergegenstände der Städtebauförderung oder anderer staatlicher Förderprogramme sind, bei Nachweis der Unrentierlichkeit den Bewilligungsbehörden entsprechende Förderanträge vorzulegen, gibt hierüber ebenfalls keine brauchbaren Aufschlüsse. Auf der Grundlage der vorliegenden Unterlagen war deshalb für die politischen Entscheidungsträger der Antragsgegnerin nicht absehbar, ob die Gesamtmaßnahme finanzierbar ist, oder ob die Sanierung den Einsatz eigener Haushaltsmittel der Antragsgegnerin erfordert.

25: d) Die fehlenden überschlägigen Ermittlungen der Antragsgegnerin zur finanziellen Durchführbarkeit der Sanierung haben die Gesamtunwirksamkeit der Sanierungssatzung zur Folge.

26: Die Annahme des Oberverwaltungsgerichts, dass der Abwägungsfehler im Sinne von § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB erheblich und auch nicht nachträglich unbeachtlich geworden ist, ist mit Revisionsrügen nicht angegriffen.

27: Die Gesamtunwirksamkeit der Sanierungssatzung hat das Oberverwaltungsgericht damit begründet, dass die Satzung "aus zumindest zwei jeweils erheblichen Gründen abwägungsfehlerhaft" sei. Der Senat versteht die vorinstanzliche Entscheidung so, dass nach Auffassung des Oberverwaltungsgerichts jeder der beiden angenommenen erheblichen Abwägungsfehler für sich genommen die Gesamtunwirksamkeit der Sanierungssatzung zur Folge hat. Die Unwirksamkeit der Sanierungssatzung steht mithin bereits wegen der fehlenden Ermittlungen der Antragsgegnerin zur Finanzierbarkeit der Sanierung fest.

28: 2. Für die Zurückweisung der Revisionen kommt es deshalb nicht mehr darauf an, ob die Abwägung auch deswegen fehlerhaft ist, weil sich die Antragsgegnerin - entgegen der Forderung des Oberverwaltungsgerichts - nicht mit dem Erfordernis einer Änderung bestehender Raumordnungsziele auseinandergesetzt hat.

29: Der Senat weist in diesem Zusammenhang aber darauf hin, dass das Oberverwaltungsgericht insoweit die Anforderungen an die Abwägung überspannt hat. Richtig ist zwar, dass das Zügigkeitsgebot nach § 136 Abs. 1 BauGB im Rahmen der sanierungsrechtlichen Abwägung (§ 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB) auch eine Auseinandersetzung mit den Zielen der Raumordnung erfordert, soweit diese den Sanierungszielen entgegenstehen. Die Forderung, die Antragsgegnerin hätte sich auch mit der Frage befassen müssen, ob der zuständige Regionalrat zu einer Änderung der fraglichen Zielfestlegung bereit sei, lässt sich jedoch auf Bundesrecht nicht stützen.

30: a) Im Einklang mit Bundesrecht steht die Forderung des Oberverwaltungsgerichts, dass die Antragsgegnerin gehalten war, sich mit entgegenstehenden Zielen der Raumordnung auseinanderzusetzen.

31: Das Oberverwaltungsgericht hat festgestellt, dass die zeichnerische Darstellung des einschlägigen Regionalplans für den östlichen Bereich des Sanierungsgebiets, in dem auch das Grundstück Gustav-Heinemann-Ufer ... und das B-Center liegen, weitgehend einen allgemeinen Siedlungsbereich vorsehe, und dass es sich dabei nach den Umständen des Einzelfalls um ein Ziel der Raumordnung und Landesplanung handele. Diese Darstellung beinhalte die Aussage, dass das Gebiet vorrangig Siedlungsfunktionen erfülle oder erfüllen solle. Mit diesem Aussagegehalt sei die Konzeption eines durchgehenden Grünzugs in der vorgesehenen Breite nicht vereinbar. An diese Auslegung des Regionalplans ist der Senat gebunden (§ 173 Satz 1 VwGO i.V.m. § 560 ZPO).

32: Ausgehend hiervon hat das Oberverwaltungsgericht zu Recht angenommen, dass es, wenn - wie hier - die Verkaufsbereitschaft der Eigentümer von im Plangebiet gelegenen Grundstücken fehle, des Erlasses eines Bebauungsplans als planerische Grundlage für Enteignungsmaßnahmen bedürfe, was wiederum voraussetze, dass entgegenstehende Ziele des Regionalplans (§ 1 Abs. 4 BauGB) geändert oder - so ist zu ergänzen - im Wege eines Zielabweichungsverfahrens nach § 6 Abs. 2 ROG überwunden werden. Dass sich die Antragsgegnerin dieser Zusammenhänge nicht bewusst gewesen wäre, hat das Oberverwaltungsgericht indes nicht festgestellt und ist auch nicht ersichtlich.

33: b) Beanstandet hat das Oberverwaltungsgericht, das Anhaltspunkte dafür fehlten, dass sich die Antragsgegnerin mit der Frage befasst hätte, ob der zuständige Regionalrat zu einer Änderung der fraglichen Zielfestlegung bereit sei.

34: Nach dem Rechtsstandpunkt des Oberverwaltungsgerichts fordert das Zügigkeitsgebot für den Fall fehlender Verkaufsbereitschaft eine verlässliche Abschätzung, welcher zeitliche und verfahrenstechnische Aufwand für die Durchsetzung des Sanierungskonzepts gegen den Willen der jeweiligen Eigentümer in Rechnung zu stellen ist. Dafür sei eine Prognose erforderlich, innerhalb welcher Zeiträume ein Bebauungsplanverfahren einschließlich eines nachfolgenden Enteignungsverfahrens unter Berücksichtigung der Dauer gerichtlichen Rechtsschutzes hätte stattfinden können. In diesem Zusammenhang sei insbesondere zu berücksichtigen, dass der Erlass eines Bebauungsplans zunächst die Änderung bestehender Ziele der Raumordnung vorausgesetzt hätte. Die Aufstellung eines solchen Zeitplans verlangt das Abwägungsgebot aber jedenfalls dann nicht, wenn - wie hier - etwaige raumordnerische Hindernisse bei Durchführung der Sanierung grundsätzlich überwindbar erscheinen.

35: Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

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(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens. (2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat. (3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, we

BauGB

(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten. (2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und d

Annotations

Baugesetzbuch - BBauG | § 149 Kosten- und Finanzierungsübersicht

(1) Die Gemeinde hat nach dem Stand der Planung eine Kosten- und Finanzierungsübersicht aufzustellen. Die Übersicht ist mit den Kosten- und Finanzierungsvorstellungen anderer Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Sanierung berührt wird, abzustimmen und der höheren Verwaltungsbehörde vorzulegen.

(2) In der Kostenübersicht hat die Gemeinde die Kosten der Gesamtmaßnahme darzustellen, die ihr voraussichtlich entstehen. Die Kosten anderer Träger öffentlicher Belange für Maßnahmen im Zusammenhang mit der Sanierung sollen nachrichtlich angegeben werden.

(3) In der Finanzierungsübersicht hat die Gemeinde ihre Vorstellungen über die Deckung der Kosten der Gesamtmaßnahme darzulegen. Finanzierungs- und Förderungsmittel auf anderer gesetzlicher Grundlage sowie die Finanzierungsvorstellungen anderer Träger öffentlicher Belange sollen nachrichtlich angegeben werden.

(4) Die Kosten- und Finanzierungsübersicht kann mit Zustimmung der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf den Zeitraum der mehrjährigen Finanzplanung der Gemeinde beschränkt werden. Das Erfordernis, die städtebauliche Sanierungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums durchzuführen, bleibt unberührt.

(5) Die Gemeinde und die höhere Verwaltungsbehörde können von anderen Trägern öffentlicher Belange Auskunft über deren eigene Absichten im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und ihre Kosten- und Finanzierungsvorstellungen verlangen.

(6) Die höhere Verwaltungsbehörde kann von der Gemeinde Ergänzungen oder Änderungen der Kosten- und Finanzierungsübersicht verlangen. Sie hat für ein wirtschaftlich sinnvolles Zusammenwirken der Gemeinde und der anderen Träger öffentlicher Belange bei der Durchführung ihrer Maßnahmen zu sorgen und die Gemeinde bei der Beschaffung von Förderungsmitteln aus öffentlichen Haushalten zu unterstützen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 136 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen

(1) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in Stadt und Land, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen, werden nach den Vorschriften dieses Teils vorbereitet und durchgeführt.

(2) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Städtebauliche Missstände liegen vor, wenn

1.: das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder
2.: das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.

(3) Bei der Beurteilung, ob in einem städtischen oder ländlichen Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, sind insbesondere zu berücksichtigen

1.

die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen in Bezug auf

a): die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten,
b): die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten,
c): die Zugänglichkeit der Grundstücke,
d): die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten,
e): die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand,
f): die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen,
g): die vorhandene Erschließung,
h): die energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung;

2.

die Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf

a): den fließenden und ruhenden Verkehr,
b): die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich,
c): die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit und die Vernetzung von Grün- und Freiflächen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, seine Ausstattung mit Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich.

(4) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen dazu beitragen, dass

1.: die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebiets nach den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung sowie nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt wird,
2.: die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur unterstützt wird,
3.: die Siedlungsstruktur den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung entspricht oder
4.: die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortentwickelt werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds verbessert und den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen wird.

Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 141 Vorbereitende Untersuchungen

(1) Die Gemeinde hat vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets die vorbereitenden Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen, die erforderlich sind, um Beurteilungsunterlagen zu gewinnen über die Notwendigkeit der Sanierung, die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge sowie die anzustrebenden allgemeinen Ziele und die Durchführbarkeit der Sanierung im Allgemeinen. Die vorbereitenden Untersuchungen sollen sich auch auf nachteilige Auswirkungen erstrecken, die sich für die von der beabsichtigten Sanierung unmittelbar Betroffenen in ihren persönlichen Lebensumständen im wirtschaftlichen oder sozialen Bereich voraussichtlich ergeben werden.

(2) Von vorbereitenden Untersuchungen kann abgesehen werden, wenn hinreichende Beurteilungsunterlagen bereits vorliegen.

(3) Die Gemeinde leitet die Vorbereitung der Sanierung durch den Beschluss über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen ein. Der Beschluss ist ortsüblich bekannt zu machen. Dabei ist auf die Auskunftspflicht nach § 138 hinzuweisen.

(4) Mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Beschlusses über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen finden die §§ 137, 138 und 139 über die Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen, die Auskunftspflicht und die Beteiligung und Mitwirkung öffentlicher Aufgabenträger Anwendung; ab diesem Zeitpunkt ist § 15 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des § 29 Absatz 1 und auf die Beseitigung einer baulichen Anlage entsprechend anzuwenden. Mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets wird ein Bescheid über die Zurückstellung des Baugesuchs sowie ein Bescheid über die Zurückstellung der Beseitigung einer baulichen Anlage nach Satz 1 zweiter Halbsatz unwirksam.

Baugesetzbuch - BBauG | § 142 Sanierungssatzung

(1) Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden.

(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets

1.: für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder
2.: für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen

in Anspruch genommen werden müssen (Ersatz- und Ergänzungsgebiete), kann die Gemeinde geeignete Gebiete für diesen Zweck förmlich festlegen. Für die förmliche Festlegung und die sich aus ihr ergebenden Wirkungen sind die für förmlich festgelegte Sanierungsgebiete geltenden Vorschriften anzuwenden.

(3) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden.

(4) In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 insgesamt, nach § 144 Absatz 1 oder § 144 Absatz 2 ausgeschlossen werden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 149 Kosten- und Finanzierungsübersicht

Baugesetzbuch - BBauG | § 136 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen

1.: das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder
2.: das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.

(3) Bei der Beurteilung, ob in einem städtischen oder ländlichen Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, sind insbesondere zu berücksichtigen

1.

die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen in Bezug auf

a): die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten,
b): die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten,
c): die Zugänglichkeit der Grundstücke,
d): die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten,
e): die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand,
f): die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen,
g): die vorhandene Erschließung,
h): die energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung;

2.

die Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf

a): den fließenden und ruhenden Verkehr,
b): die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich,
c): die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit und die Vernetzung von Grün- und Freiflächen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, seine Ausstattung mit Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich.

(4) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen dazu beitragen, dass

1.: die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebiets nach den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung sowie nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt wird,
2.: die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur unterstützt wird,
3.: die Siedlungsstruktur den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung entspricht oder
4.: die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortentwickelt werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds verbessert und den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen wird.

Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 142 Sanierungssatzung

(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets

1.: für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder
2.: für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen

Baugesetzbuch - BBauG | § 141 Vorbereitende Untersuchungen

(2) Von vorbereitenden Untersuchungen kann abgesehen werden, wenn hinreichende Beurteilungsunterlagen bereits vorliegen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 165 Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen

(1) Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen in Stadt und Land, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen, werden nach den Vorschriften dieses Teils vorbereitet und durchgeführt.

(2) Mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen nach Absatz 1 sollen Ortsteile und andere Teile des Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde oder entsprechend der angestrebten Entwicklung des Landesgebiets oder der Region erstmalig entwickelt oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt werden.

(3) Die Gemeinde kann einen Bereich, in dem eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als städtebaulichen Entwicklungsbereich festlegen, wenn

1.: die Maßnahme den Zielen und Zwecken nach Absatz 2 entspricht,
2.: das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, zur Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung brachliegender Flächen,
3.: die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke durch städtebauliche Verträge nicht erreicht werden können oder Eigentümer der von der Maßnahme betroffenen Grundstücke unter entsprechender Berücksichtigung des § 166 Absatz 3 nicht bereit sind, ihre Grundstücke an die Gemeinde oder den von ihr beauftragten Entwicklungsträger zu dem Wert zu veräußern, der sich in Anwendung des § 169 Absatz 1 Nummer 6 und Absatz 4 ergibt,
4.: die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet ist.

Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

(4) Die Gemeinde hat vor der förmlichen Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs die vorbereitenden Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen, die erforderlich sind, um Beurteilungsunterlagen über die Festlegungsvoraussetzungen nach Absatz 3 zu gewinnen. Die §§ 137 bis 141 sind entsprechend anzuwenden.

(5) Der städtebauliche Entwicklungsbereich ist so zu begrenzen, dass sich die Entwicklung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Entwicklung nicht betroffen werden, können aus dem Bereich ganz oder teilweise ausgenommen werden. Grundstücke, die den in § 26 Nummer 2 und § 35 Absatz 1 Nummer 7 bezeichneten Zwecken dienen, die in § 26 Nummer 3 bezeichneten Grundstücke sowie Grundstücke, für die nach § 1 Absatz 2 des Landbeschaffungsgesetzes ein Anhörungsverfahren eingeleitet worden ist, und bundeseigene Grundstücke, bei denen die Absicht, sie für Zwecke der Landesverteidigung zu verwenden, der Gemeinde bekannt ist, dürfen nur mit Zustimmung des Bedarfsträgers in den städtebaulichen Entwicklungsbereich einbezogen werden. Der Bedarfsträger soll seine Zustimmung erteilen, wenn auch bei Berücksichtigung seiner Aufgaben ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme besteht.

(6) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs als Satzung (Entwicklungssatzung). In der Entwicklungssatzung ist der städtebauliche Entwicklungsbereich zu bezeichnen.

(7) Der Entwicklungssatzung ist eine Begründung beizufügen. In der Begründung sind die Gründe darzulegen, die die förmliche Festlegung des entwicklungsbedürftigen Bereichs rechtfertigen.

(8) Der Beschluss der Entwicklungssatzung ist ortsüblich bekannt zu machen. § 10 Absatz 3 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. In der Bekanntmachung nach Satz 1 ist auf die Genehmigungspflicht nach den §§ 144, 145 und 153 Absatz 2 hinzuweisen. Mit der Bekanntmachung wird die Entwicklungssatzung rechtsverbindlich.

(9) Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt die rechtsverbindliche Entwicklungssatzung mit. Sie hat hierbei die von der Entwicklungssatzung betroffenen Grundstücke einzeln aufzuführen. Das Grundbuchamt hat in die Grundbücher dieser Grundstücke einzutragen, dass eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt wird (Entwicklungsvermerk). § 54 Absatz 2 Satz 1 und Absatz 3 ist entsprechend anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 136 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen

1.: das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder
2.: das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.

(3) Bei der Beurteilung, ob in einem städtischen oder ländlichen Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, sind insbesondere zu berücksichtigen

1.

die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen in Bezug auf

a): die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten,
b): die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten,
c): die Zugänglichkeit der Grundstücke,
d): die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten,
e): die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand,
f): die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen,
g): die vorhandene Erschließung,
h): die energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung;

2.

die Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf

a): den fließenden und ruhenden Verkehr,
b): die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich,
c): die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit und die Vernetzung von Grün- und Freiflächen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, seine Ausstattung mit Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich.

(4) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen dazu beitragen, dass

1.: die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebiets nach den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung sowie nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt wird,
2.: die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur unterstützt wird,
3.: die Siedlungsstruktur den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung entspricht oder
4.: die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortentwickelt werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds verbessert und den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen wird.

Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 141 Vorbereitende Untersuchungen

(2) Von vorbereitenden Untersuchungen kann abgesehen werden, wenn hinreichende Beurteilungsunterlagen bereits vorliegen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 136 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen

1.: das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder
2.: das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.

(3) Bei der Beurteilung, ob in einem städtischen oder ländlichen Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, sind insbesondere zu berücksichtigen

1.

die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen in Bezug auf

a): die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten,
b): die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten,
c): die Zugänglichkeit der Grundstücke,
d): die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten,
e): die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand,
f): die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen,
g): die vorhandene Erschließung,
h): die energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung;

2.

die Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf

a): den fließenden und ruhenden Verkehr,
b): die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich,
c): die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit und die Vernetzung von Grün- und Freiflächen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, seine Ausstattung mit Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich.

(4) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen dazu beitragen, dass

1.: die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebiets nach den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung sowie nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt wird,
2.: die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur unterstützt wird,
3.: die Siedlungsstruktur den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung entspricht oder
4.: die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortentwickelt werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds verbessert und den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen wird.

Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 149 Kosten- und Finanzierungsübersicht

Baugesetzbuch - BBauG | § 142 Sanierungssatzung

(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets

1.: für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder
2.: für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen

Baugesetzbuch - BBauG | § 149 Kosten- und Finanzierungsübersicht

Baugesetzbuch - BBauG | § 142 Sanierungssatzung

(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets

1.: für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder
2.: für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen

Baugesetzbuch - BBauG | § 165 Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen

(3) Die Gemeinde kann einen Bereich, in dem eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als städtebaulichen Entwicklungsbereich festlegen, wenn

1.: die Maßnahme den Zielen und Zwecken nach Absatz 2 entspricht,
2.: das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, zur Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung brachliegender Flächen,
3.: die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke durch städtebauliche Verträge nicht erreicht werden können oder Eigentümer der von der Maßnahme betroffenen Grundstücke unter entsprechender Berücksichtigung des § 166 Absatz 3 nicht bereit sind, ihre Grundstücke an die Gemeinde oder den von ihr beauftragten Entwicklungsträger zu dem Wert zu veräußern, der sich in Anwendung des § 169 Absatz 1 Nummer 6 und Absatz 4 ergibt,
4.: die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet ist.

Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

(7) Der Entwicklungssatzung ist eine Begründung beizufügen. In der Begründung sind die Gründe darzulegen, die die förmliche Festlegung des entwicklungsbedürftigen Bereichs rechtfertigen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 149 Kosten- und Finanzierungsübersicht

Baugesetzbuch - BBauG | § 142 Sanierungssatzung

(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets

1.: für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder
2.: für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen

Baugesetzbuch - BBauG | § 140 Vorbereitung

Die Vorbereitung der Sanierung ist Aufgabe der Gemeinde; sie umfasst

1.: die vorbereitenden Untersuchungen,
2.: die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets,
3.: die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung,
4.: die städtebauliche Planung; hierzu gehört auch die Bauleitplanung oder eine Rahmenplanung, soweit sie für die Sanierung erforderlich ist,
5.: die Erörterung der beabsichtigten Sanierung,
6.: die Erarbeitung und Fortschreibung des Sozialplans,
7.: einzelne Ordnungs- und Baumaßnahmen, die vor einer förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets durchgeführt werden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 146 Durchführung

(1) Die Durchführung umfasst die Ordnungsmaßnahmen und die Baumaßnahmen innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets, die nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich sind.

(2) Auf Grundstücken, die den in § 26 Nummer 2 bezeichneten Zwecken dienen, und auf den in § 26 Nummer 3 bezeichneten Grundstücken dürfen im Rahmen städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen einzelne Ordnungs- und Baumaßnahmen nur mit Zustimmung des Bedarfsträgers durchgeführt werden. Der Bedarfsträger soll seine Zustimmung erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung seiner Aufgaben ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Durchführung der Sanierungsmaßnahmen besteht.

(3) Die Gemeinde kann die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen und die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 auf Grund eines Vertrags ganz oder teilweise dem Eigentümer überlassen. Ist die zügige und zweckmäßige Durchführung der vertraglich übernommenen Maßnahmen nach Satz 1 durch einzelne Eigentümer nicht gewährleistet, hat die Gemeinde insoweit für die Durchführung der Maßnahmen zu sorgen oder sie selbst zu übernehmen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 147 Ordnungsmaßnahmen

Die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen ist Aufgabe der Gemeinde; hierzu gehören

1.: die Bodenordnung einschließlich des Erwerbs von Grundstücken,
2.: der Umzug von Bewohnern und Betrieben,
3.: die Freilegung von Grundstücken,
4.: die Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen sowie
5.: sonstige Maßnahmen, die notwendig sind, damit die Baumaßnahmen durchgeführt werden können.

Als Ordnungsmaßnahme gilt auch die Bereitstellung von Flächen und die Durchführung von Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3, soweit sie gemäß § 9 Absatz 1a an anderer Stelle den Grundstücken, auf denen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind, ganz oder teilweise zugeordnet sind. Durch die Sanierung bedingte Erschließungsanlagen einschließlich Ersatzanlagen können außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets liegen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 148 Baumaßnahmen

(1) Die Durchführung von Baumaßnahmen bleibt den Eigentümern überlassen, soweit die zügige und zweckmäßige Durchführung durch sie gewährleistet ist; der Gemeinde obliegt jedoch

1.: für die Errichtung und Änderung der Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen zu sorgen und
2.: die Durchführung sonstiger Baumaßnahmen, soweit sie selbst Eigentümerin ist oder nicht gewährleistet ist, dass diese vom einzelnen Eigentümer zügig und zweckmäßig durchgeführt werden.

Ersatzbauten, Ersatzanlagen und durch die Sanierung bedingte Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen können außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets liegen.

(2) Zu den Baumaßnahmen gehören

1.: die Modernisierung und Instandsetzung,
2.: die Neubebauung und die Ersatzbauten,
3.: die Errichtung und Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen,
4.: die Verlagerung oder Änderung von Betrieben sowie
5.: die Errichtung oder Erweiterung von Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung.

Als Baumaßnahmen gelten auch Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3, soweit sie auf den Grundstücken durchgeführt werden, auf denen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind.

Baugesetzbuch - BBauG | § 149 Kosten- und Finanzierungsübersicht

Baugesetzbuch - BBauG | § 165 Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen

(3) Die Gemeinde kann einen Bereich, in dem eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als städtebaulichen Entwicklungsbereich festlegen, wenn

1.: die Maßnahme den Zielen und Zwecken nach Absatz 2 entspricht,
2.: das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, zur Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung brachliegender Flächen,
3.: die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke durch städtebauliche Verträge nicht erreicht werden können oder Eigentümer der von der Maßnahme betroffenen Grundstücke unter entsprechender Berücksichtigung des § 166 Absatz 3 nicht bereit sind, ihre Grundstücke an die Gemeinde oder den von ihr beauftragten Entwicklungsträger zu dem Wert zu veräußern, der sich in Anwendung des § 169 Absatz 1 Nummer 6 und Absatz 4 ergibt,
4.: die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet ist.

Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

(7) Der Entwicklungssatzung ist eine Begründung beizufügen. In der Begründung sind die Gründe darzulegen, die die förmliche Festlegung des entwicklungsbedürftigen Bereichs rechtfertigen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 149 Kosten- und Finanzierungsübersicht

Baugesetzbuch - BBauG | § 165 Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen

(3) Die Gemeinde kann einen Bereich, in dem eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als städtebaulichen Entwicklungsbereich festlegen, wenn

1.: die Maßnahme den Zielen und Zwecken nach Absatz 2 entspricht,
2.: das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, zur Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung brachliegender Flächen,
3.: die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke durch städtebauliche Verträge nicht erreicht werden können oder Eigentümer der von der Maßnahme betroffenen Grundstücke unter entsprechender Berücksichtigung des § 166 Absatz 3 nicht bereit sind, ihre Grundstücke an die Gemeinde oder den von ihr beauftragten Entwicklungsträger zu dem Wert zu veräußern, der sich in Anwendung des § 169 Absatz 1 Nummer 6 und Absatz 4 ergibt,
4.: die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet ist.

Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

(7) Der Entwicklungssatzung ist eine Begründung beizufügen. In der Begründung sind die Gründe darzulegen, die die förmliche Festlegung des entwicklungsbedürftigen Bereichs rechtfertigen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 149 Kosten- und Finanzierungsübersicht

Baugesetzbuch - BBauG | § 136 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen

1.: das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder
2.: das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.

(3) Bei der Beurteilung, ob in einem städtischen oder ländlichen Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, sind insbesondere zu berücksichtigen

1.

die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen in Bezug auf

a): die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten,
b): die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten,
c): die Zugänglichkeit der Grundstücke,
d): die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten,
e): die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand,
f): die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen,
g): die vorhandene Erschließung,
h): die energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung;

2.

die Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf

a): den fließenden und ruhenden Verkehr,
b): die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich,
c): die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit und die Vernetzung von Grün- und Freiflächen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, seine Ausstattung mit Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich.

(4) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen dazu beitragen, dass

1.: die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebiets nach den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung sowie nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt wird,
2.: die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur unterstützt wird,
3.: die Siedlungsstruktur den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung entspricht oder
4.: die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortentwickelt werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds verbessert und den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen wird.

Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 903 Befugnisse des Eigentümers

Der Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen. Der Eigentümer eines Tieres hat bei der Ausübung seiner Befugnisse die besonderen Vorschriften zum Schutz der Tiere zu beachten.

Baugesetzbuch - BBauG | § 214 Beachtlichkeit der Verletzung von Vorschriften über die Aufstellung des Flächennutzungsplans und der Satzungen; ergänzendes Verfahren

(1) Eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzbuchs ist für die Rechtswirksamkeit des Flächennutzungsplans und der Satzungen nach diesem Gesetzbuch nur beachtlich, wenn

1.

entgegen § 2 Absatz 3 die von der Planung berührten Belange, die der Gemeinde bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen, in wesentlichen Punkten nicht zutreffend ermittelt oder bewertet worden sind und wenn der Mangel offensichtlich und auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen ist;

2.

die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 3 Absatz 2, § 4 Absatz 2, § 4a Absatz 3, Absatz 4 Satz 2, nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3, auch in Verbindung mit § 13a Absatz 2 Nummer 1 und § 13b, nach § 22 Absatz 9 Satz 2, § 34 Absatz 6 Satz 1 sowie § 35 Absatz 6 Satz 5 verletzt worden sind; dabei ist unbeachtlich, wenn

a): bei Anwendung der Vorschriften einzelne Personen, Behörden oder sonstige Träger öffentlicher Belange nicht beteiligt worden sind, die entsprechenden Belange jedoch unerheblich waren oder in der Entscheidung berücksichtigt worden sind,
b): einzelne Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, gefehlt haben,
c): (weggefallen)
d): bei Vorliegen eines wichtigen Grundes nach § 3 Absatz 2 Satz 1 nicht für die Dauer einer angemessenen längeren Frist im Internet veröffentlicht worden ist und die Begründung für die Annahme des Nichtvorliegens eines wichtigen Grundes nachvollziehbar ist,
e): bei Anwendung des § 3 Absatz 2 Satz 5 der Inhalt der Bekanntmachung zwar in das Internet eingestellt wurde, aber die Bekanntmachung und die nach § 3 Absatz 2 Satz 1 zu veröffentlichenden Unterlagen nicht über das zentrale Internetportal des Landes zugänglich gemacht wurden,
f): bei Anwendung des § 13 Absatz 3 Satz 2 die Angabe darüber, dass von einer Umweltprüfung abgesehen wird, unterlassen wurde oder
g): bei Anwendung des § 4a Absatz 3 Satz 4 oder des § 13, auch in Verbindung mit § 13a Absatz 2 Nummer 1 und § 13b, die Voraussetzungen für die Durchführung der Beteiligung nach diesen Vorschriften verkannt worden sind;

3.

die Vorschriften über die Begründung des Flächennutzungsplans und der Satzungen sowie ihrer Entwürfe nach §§ 2a, 3 Absatz 2, § 5 Absatz 1 Satz 2 Halbsatz 2 und Absatz 5, § 9 Absatz 8 und § 22 Absatz 10 verletzt worden sind; dabei ist unbeachtlich, wenn die Begründung des Flächennutzungsplans oder der Satzung oder ihr Entwurf unvollständig ist; abweichend von Halbsatz 2 ist eine Verletzung von Vorschriften in Bezug auf den Umweltbericht unbeachtlich, wenn die Begründung hierzu nur in unwesentlichen Punkten unvollständig ist;

4.

ein Beschluss der Gemeinde über den Flächennutzungsplan oder die Satzung nicht gefasst, eine Genehmigung nicht erteilt oder der mit der Bekanntmachung des Flächennutzungsplans oder der Satzung verfolgte Hinweiszweck nicht erreicht worden ist.

Soweit in den Fällen des Satzes 1 Nummer 3 die Begründung in wesentlichen Punkten unvollständig ist, hat die Gemeinde auf Verlangen Auskunft zu erteilen, wenn ein berechtigtes Interesse dargelegt wird.

(2) Für die Rechtswirksamkeit der Bauleitpläne ist auch unbeachtlich, wenn

1.: die Anforderungen an die Aufstellung eines selbständigen Bebauungsplans (§ 8 Absatz 2 Satz 2) oder an die in § 8 Absatz 4 bezeichneten dringenden Gründe für die Aufstellung eines vorzeitigen Bebauungsplans nicht richtig beurteilt worden sind;
2.: § 8 Absatz 2 Satz 1 hinsichtlich des Entwickelns des Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan verletzt worden ist, ohne dass hierbei die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist;
3.: der Bebauungsplan aus einem Flächennutzungsplan entwickelt worden ist, dessen Unwirksamkeit sich wegen Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften einschließlich des § 6 nach Bekanntmachung des Bebauungsplans herausstellt;
4.: im Parallelverfahren gegen § 8 Absatz 3 verstoßen worden ist, ohne dass die geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist.

(2a) Für Bebauungspläne, die im beschleunigten Verfahren nach § 13a, auch in Verbindung mit § 13b, aufgestellt worden sind, gilt ergänzend zu den Absätzen 1 und 2 Folgendes:

1.: (weggefallen)
2.: Das Unterbleiben der Hinweise nach § 13a Absatz 3 ist für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans unbeachtlich.
3.: Beruht die Feststellung, dass eine Umweltprüfung unterbleiben soll, auf einer Vorprüfung des Einzelfalls nach § 13a Absatz 1 Satz 2 Nummer 2, gilt die Vorprüfung als ordnungsgemäß durchgeführt, wenn sie entsprechend den Vorgaben von § 13a Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 durchgeführt worden ist und ihr Ergebnis nachvollziehbar ist; dabei ist unbeachtlich, wenn einzelne Behörden oder sonstige Träger öffentlicher Belange nicht beteiligt worden sind; andernfalls besteht ein für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans beachtlicher Mangel.
4.: Die Beurteilung, dass der Ausschlussgrund nach § 13a Absatz 1 Satz 4 nicht vorliegt, gilt als zutreffend, wenn das Ergebnis nachvollziehbar ist und durch den Bebauungsplan nicht die Zulässigkeit von Vorhaben nach Spalte 1 der Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung begründet wird; andernfalls besteht ein für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans beachtlicher Mangel.

(3) Für die Abwägung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Flächennutzungsplan oder die Satzung maßgebend. Mängel, die Gegenstand der Regelung in Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 sind, können nicht als Mängel der Abwägung geltend gemacht werden; im Übrigen sind Mängel im Abwägungsvorgang nur erheblich, wenn sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind.

(4) Der Flächennutzungsplan oder die Satzung können durch ein ergänzendes Verfahren zur Behebung von Fehlern auch rückwirkend in Kraft gesetzt werden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 136 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen

1.: das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder
2.: das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.

(3) Bei der Beurteilung, ob in einem städtischen oder ländlichen Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, sind insbesondere zu berücksichtigen

1.

die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen in Bezug auf

a): die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten,
b): die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten,
c): die Zugänglichkeit der Grundstücke,
d): die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten,
e): die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand,
f): die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen,
g): die vorhandene Erschließung,
h): die energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung;

2.

die Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf

a): den fließenden und ruhenden Verkehr,
b): die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich,
c): die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit und die Vernetzung von Grün- und Freiflächen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, seine Ausstattung mit Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich.

(4) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen dazu beitragen, dass

1.: die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebiets nach den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung sowie nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt wird,
2.: die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur unterstützt wird,
3.: die Siedlungsstruktur den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung entspricht oder
4.: die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortentwickelt werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds verbessert und den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen wird.

Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 173

Soweit dieses Gesetz keine Bestimmungen über das Verfahren enthält, sind das Gerichtsverfassungsgesetz und die Zivilprozeßordnung einschließlich § 278 Absatz 5 und § 278a entsprechend anzuwenden, wenn die grundsätzlichen Unterschiede der beiden Verfahrensarten dies nicht ausschließen; Buch 6 der Zivilprozessordnung ist nicht anzuwenden. Die Vorschriften des Siebzehnten Titels des Gerichtsverfassungsgesetzes sind mit der Maßgabe entsprechend anzuwenden, dass an die Stelle des Oberlandesgerichts das Oberverwaltungsgericht, an die Stelle des Bundesgerichtshofs das Bundesverwaltungsgericht und an die Stelle der Zivilprozessordnung die Verwaltungsgerichtsordnung tritt. Gericht im Sinne des § 1062 der Zivilprozeßordnung ist das zuständige Verwaltungsgericht, Gericht im Sinne des § 1065 der Zivilprozeßordnung das zuständige Oberverwaltungsgericht.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 560 Nicht revisible Gesetze

Die Entscheidung des Berufungsgerichts über das Bestehen und den Inhalt von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, ist für die auf die Revision ergehende Entscheidung maßgebend.

Baugesetzbuch - BBauG | § 1 Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung

(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.

(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).

(3) Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; die Aufstellung kann insbesondere bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht kommen. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.

(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.

(5) Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen.

(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:

1.

die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung,

2.

die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung,

3.

die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen, unterschiedliche Auswirkungen auf Frauen und Männer sowie die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung,

4.

die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche,

5.

die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes,

6.

die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge,

7.

die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere

a): die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt,
b): die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes,
c): umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt,
d): umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter,
e): die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern,
f): die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie,
g): die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts,
h): die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden,
i): die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d,
j): unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,

8.

die Belange

a): der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung,
b): der Land- und Forstwirtschaft,
c): der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen,
d): des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus,
e): der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit,
f): der Sicherung von Rohstoffvorkommen,

9.

die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung, auch im Hinblick auf die Entwicklungen beim Betrieb von Kraftfahrzeugen, etwa der Elektromobilität, einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs und des nicht motorisierten Verkehrs, unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung,

10.

die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften,

11.

die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung,

12.

die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden,

13.

die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung,

14.

die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.

(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.

Raumordnungsgesetz - ROG 2008 | § 6 Ausnahmen und Zielabweichung

(1) Von Zielen der Raumordnung können im Raumordnungsplan Ausnahmen festgelegt werden.

(2) Von Zielen der Raumordnung kann abgewichen werden, wenn die Abweichung unter raumordnerischen Gesichtspunkten vertretbar ist und die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Antragsberechtigt sind die öffentlichen Stellen und die Personen des Privatrechts, die das Ziel, von dem eine Abweichung zugelassen werden soll, nach § 4 zu beachten haben.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.