Bundesgerichtshof Urteil, 11. Mai 2016 - XII ZR 147/14
Bundesgerichtshof
Tenor
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Die Revision gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Frankenthal (Pfalz) vom 19. November 2014 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
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Von Rechts wegen
Tatbestand
- 1
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Die Klägerin begehrt im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft von der Beklagten als Betreiberin einer Cafébar in einem Einkaufszentrum Zahlung von rückständigen Werbebeiträgen für das Jahr 2013 an die R. L. Werbegemeinschaft GbR (nachfolgend: Werbegemeinschaft).
- 2
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Die Beklagte schloss im Februar 2010 als Mieterin mit der R. L. GmbH & Co. KG, die bei Vertragsschluss durch die Klägerin vertreten wurde, einen vorformulierten und von der Vermieterseite gestellten Mietvertrag über Gewerberäume zum Betrieb eines Cafés. Zeitgleich schloss die Beklagte mit der Klägerin und mit der zu diesem Zeitpunkt noch nicht gegründeten Werbegemeinschaft, die ebenfalls durch die Klägerin vertreten wurde, einen vorformulierten Werbegemeinschafts-Vertrag ab, der unter anderem folgende Regelungen enthält:
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"§ 1 Beitritt zur Werbegemeinschaft
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1. Der Mieter tritt hiermit der in der R. L. bestehenden Werbegemeinschaft in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf der Grundlage des als Anlage beigefügten Gesellschaftsvertrages mit Wirkung zu dem mit dem Vermieter des Einkaufszentrums vereinbarten Mietbeginn bei und verpflichtet sich gegenüber der Werbegemeinschaft und der E. [Klägerin] die Mitgliedschaft während der Dauer des Mietvertrages aufrecht zu erhalten.
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2. Sollte zum Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses noch keine Werbegemeinschaft bestehen, verpflichtet sich der Mieter gegenüber der E. [Klägerin], der danach auf der Grundlage des als Anlage beigefügten Gesellschaftsvertrages noch zu gründenden Werbegemeinschaft des Einkaufszentrums beizutreten und seine Mitgliedschaft in der Werbegemeinschaft während der Dauer des Mietvertrages aufrechtzuerhalten.
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Der Mieter erteilt der E. [Klägerin] hiermit die unwiderrufliche Vollmacht, in seinem Namen den Beitritt zur Werbegemeinschaft zu erklären. Die E. [Klägerin] wird von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. (...)
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§ 2 Werbebeitrag
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1. Der Mieter verpflichtet sich, 1 % des in dem Mietobjekt erzielten jährlichen Umsatzes (...), mindestens jedoch € 3,60 monatlich pro m² angemieteter Ladenfläche als Werbebeitrag an die E. [Klägerin] oder ein anderes von der Werbegemeinschaft mit der Geschäftsbesorgung beauftragtes Unternehmen zu Zwecken der Gemeinschaftswerbung für das Einkaufszentrum zu zahlen. Dieser Werbebeitrag soll jedoch den 1,5-fachen Wert des Mindestwerbebeitrages bzw. des gemäß Ziffer 2 beschlossenen Werbebeitrages nicht überschreiten. (...)"
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Nach § 6 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrags wird die Höhe der Mindestwerbekostenbeiträge von der Gesellschafterversammlung mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen. Die Beiträge werden gemäß § 6 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrags von den Gesellschaftern im Verhältnis der Größe ihrer Ladenfläche geleistet und sind nach § 6 Abs. 5 Satz 1 des Gesellschaftsvertrags halbjährlich am 1. Januar und am 1. Juli im Voraus zu zahlen. § 6 Abs. 6 des Gesellschaftsvertrags sieht vor, dass ein Gesellschafter, der seine Mitgliedschaft in der Werbegemeinschaft kündigt, verpflichtet bleibt, für die Dauer seines Mietverhältnisses bzw. bis zu seinem Auszug aus den angemieteten Räumlichkeiten die Mindestwerbebeiträge an die Gesellschaft zu zahlen.
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Die Werbegemeinschaft wurde am 2. Juli 2010 gegründet. Zwischen ihr und der Klägerin besteht ein Geschäftsbesorgungsvertrag, in dem die Klägerin ermächtigt wird, die zu entrichtenden Beitragszahlungen im eigenen Namen, erforderlichenfalls auch gerichtlich, geltend zu machen. Die Beklagte hat am 14. August 2013 ihre Mitgliedschaft in der Werbegemeinschaft gekündigt.
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Das Amtsgericht hat der Klage auf Zahlung der Werbebeiträge für die beiden Halbjahre 2013 in Höhe von jeweils 1.542,24 € nebst Zinsen stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision möchte sie weiterhin die Abweisung der Klage erreichen.
Entscheidungsgründe
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Die Revision hat keinen Erfolg.
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I.
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Trotz der zwischenzeitlichen Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Beklagten ist das Verfahren nicht nach § 240 Satz 1 ZPO unterbrochen. Das Amtsgericht hat die Wirksamkeit des Eröffnungsbeschlusses bis zum Eintritt von dessen Rechtskraft ausgesetzt. Ob § 4 InsO iVm § 570 Abs. 2 ZPO eine solche Entscheidung des Insolvenzgerichts, insbesondere noch vor Einlegung einer Beschwerde des Schuldners gegen den Eröffnungsbeschluss, überhaupt ermöglicht (vgl. hierzu MünchKommInsO/Ganter/Lohmann 3. Aufl. § 6 Rn. 51; Jaeger/Gerhardt InsO § 6 Rn. 33; Uhlenbruck/Papa InsO 14. Aufl. § 34 Rn. 22), kann vorliegend dahinstehen. Die Aussetzungsentscheidung des Amtsgerichts ist jedenfalls nicht nichtig und daher vom Prozessgericht grundsätzlich auch dann als gültig hinzunehmen, wenn sie verfahrensfehlerhaft ergangen sein sollte (vgl. BGH Urteil vom 17. Februar 2004 - IX ZR 135/03 - NJW-RR 2004, 1047, 1048).
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II.
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Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung wie folgt begründet:
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Die Zulässigkeit der Prozessstandschaft sei zwischen den Parteien nicht mehr im Streit, nachdem die Berufung die entsprechende Feststellung des Amtsgerichts nicht gerügt habe.
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Zu Recht habe das Amtsgericht die Beklagte zur Zahlung der Werbebeiträge verurteilt. Beide von der Beklagten unterzeichneten Verträge seien rechtswirksam.
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Der Beitritt der Beklagten zur Werbegemeinschaft sei nicht deshalb unwirksam, weil die Höhe der Beiträge intransparent und letztlich unbegrenzt sei. Die Regelung in § 2 der Beitrittsvereinbarung trage dem Transparenzgebot ausreichend Rechnung, wonach der Beklagten zumindest ein grobes Bild über die zusätzlich anfallenden Kosten verschafft werden müsse. Auch eine Höchstgrenze lasse sich der Regelung entnehmen.
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Ein Umgehungstatbestand nach § 306 a BGB liege nicht vor. Der Bundesgerichtshof habe eine vergleichbare Klausel in einem Mietvertrag nicht deshalb für unwirksam erachtet, weil sich der Mieter dort parallel zum Mietvertrag zum Beitritt zu einer Werbegemeinschaft in der Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts verpflichtet habe. Der Bundesgerichtshof habe vielmehr die Klausel wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot für unwirksam gehalten. Darüber hinaus habe der Bundesgerichtshof eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darin gesehen, dass die Werbegemeinschaft nach Wahl des Vermieters auch in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegründet werden konnte, weil dies weitgehende Haftungsrisiken für den Mieter zur Folge habe. Diese unwirksame mietvertragliche Regelung werde jedoch durch den abgeschlossenen Werbegemeinschaftsvertrag nicht im Sinne des § 306 a BGB umgangen. Die Beklagte habe sich nicht im Rahmen eines Mietvertrags durch eine Formularklausel in die Hände eines Dritten begeben, der allein über den Beitritt und die gewählte Gesellschaftsform entscheiden könne. Sie habe vielmehr selbst und in Kenntnis der konkreten Gesellschaftsform sowie der auf sie zukommenden Belastungen zusammen mit dem Mietvertrag die Beitrittsvereinbarung unterschrieben. Dem stehe auch nicht die bestrittene Behauptung der Beklagten entgegen, die Klägerin schließe beide Verträge ausschließlich gemeinsam. Es sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nämlich gerade nicht ungewöhnlich, dass es den Mietern in Einkaufszentren vertraglich zur Pflicht gemacht werde, einer Werbegemeinschaft beizutreten.
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Nachdem bei Gewerberaummietverträgen auch die zehnjährige Vertragslaufzeit für die Vermietung rechtlich nicht zu beanstanden sei, habe das Amtsgericht im Ergebnis zu Recht die Beklagte trotz ihrer Kündigung zur Zahlung der Beiträge für das Jahr 2013 verurteilt.
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III.
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Diese Ausführungen halten im Ergebnis der rechtlichen Überprüfung stand.
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1. Zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Klägerin prozessführungsbefugt ist.
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a) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf jemand ein fremdes Recht aufgrund einer ihm von dem Berechtigten erteilten Ermächtigung im eigenen Namen im Prozess verfolgen, sofern er hieran ein eigenes schutzwürdiges Interesse hat (sog. gewillkürte Prozessstandschaft; vgl. BGH Urteil vom 10. November 1999 - VIII ZR 78/98 - NJW 2000, 738 f. mwN). Die Frage der Zulässigkeit einer gewillkürten Prozessstandschaft betrifft eine Prozessvoraussetzung, die in jeder Lage des Verfahrens, auch in der Revisionsinstanz, von Amts wegen zu prüfen ist. Dabei ist das Revisionsgericht nicht an die Feststellungen des Berufungsgerichts gebunden (Senatsurteil vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11 - NJW 2012, 3032 Rn. 16 mwN).
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b) Die Werbegemeinschaft hat die Klägerin in § 7 Abs. 3 des Geschäftsbesorgungsvertrags vom 26. August 2010 ausdrücklich zur gerichtlichen Geltendmachung ihrer Ansprüche gegen die Mitglieder der Werbegemeinschaft auf Leistung der Werbebeiträge ermächtigt.
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c) Die Klägerin hat auch ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Durchsetzung des geltend gemachten Anspruchs gegen die Beklagte auf Leistung der Werbebeiträge.
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Die Klägerin wurde von der Werbegemeinschaft mit der Durchführung von Werbe- und Verkaufsförderungsmaßnahmen für das gesamte Einkaufszentrum beauftragt (§ 1 Abs. 1 lit. a des Geschäftsbesorgungsvertrags). Die hierfür notwendigen finanziellen Mittel werden ihr dadurch zur Verfügung gestellt, dass die Werbegemeinschaft die von ihren Mitgliedern geleisteten Werbebeiträge an die Klägerin zahlt (§ 2 Abs. 1 des Geschäftsbesorgungsvertrags). Nach § 4 Abs. 2 des Geschäftsbesorgungsvertrags hat die Klägerin in eigener Verantwortung zu prüfen, ob die von ihr durchzuführenden Maßnahmen durch den Wirtschaftsplan und die Etatmittel gedeckt sind. Im Hinblick auf diese Regelungen des Geschäftsbesorgungsvertrags wirkt sich die gerichtliche Geltendmachung von offenen Mitgliedsbeiträgen durch die Klägerin unmittelbar auf deren wirtschaftliche Situation aus. Dies begründet ein eigenes rechtliches und wirtschaftliches Interesse der Klägerin an der Rechtsverfolgung. Im Übrigen ist die Klägerin selbst Gesellschafterin der Werbegemeinschaft (§ 5.1 des Gesellschaftsvertrags). Die Grundsätze der gewillkürten Prozessstandschaft gelten auch dann, wenn ein Gesellschafter ermächtigt wird, einen Anspruch der Gesellschaft bürgerlichen Rechts im eigenen Namen und auf eigene Rechnung geltend zu machen (vgl. BGH Urteil vom 12. Oktober 1987 - II ZR 21/87 - NJW 1988, 1585, 1586).
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2. Die Beklagte ist auch nach § 706 BGB iVm § 6.5 des Gesellschaftsvertrags zur Zahlung der von der Werbegemeinschaft für das Jahr 2013 beschlossenen Werbebeiträge verpflichtet.
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a) Die Revision hält den Beitritt der Beklagten zu der Werbegemeinschaft im Hinblick auf das Senatsurteil vom 12. Juli 2006 (XII ZR 39/04 - NJW 2006, 3057 f.) für unwirksam. In dieser Entscheidung hat der Senat eine mietvertragliche Regelung, durch die ein Mieter verpflichtet wird, einer Werbegemeinschaft für ein Einkaufszentrum beizutreten, die auch in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegründet werden konnte, für unwirksam angesehen, weil der Mieter dadurch wegen der hiermit verbundenen Haftungsrisiken unangemessen benachteiligt wird. Ob dies auch dann gilt, wenn - wie hier - der Mietvertrag keine entsprechende Beitrittsverpflichtung für den Mieter vorsieht, und ob eine gleichwohl erfolgte Beitrittserklärung - wie die Revision meint - als Umgehungsgeschäft nach § 306 a BGB unwirksam ist, kann jedoch dahinstehen. Denn sollte der Beitritt der Beklagten zur Werbegemeinschaft unwirksam sein, würde die Beklagte die streitgegenständlichen Werbebeiträge nach den Grundsätzen der fehlerhaften Gesellschaft schulden.
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Diese finden nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch bei einem fehlerhaften Beitritt zu einer Personengesellschaft Anwendung (vgl. BGHZ 153, 214 = NJW 2003, 1252, 1254 mwN und BGH Urteil vom 14. Oktober 1991 - II ZR 212/90 - NJW 1992, 1501, 1502 mwN). Der fehlerhaft vollzogene Beitritt ist damit regelmäßig nicht von Anfang an unwirksam, sondern kann nur mit Wirkung für die Zukunft durch eine von dem Gesellschafter erklärte Kündigung geltend gemacht werden. Der Gesellschafter, der sich auf den Mangel berufen will, hat aber das Recht, sich jederzeit im Wege der außerordentlichen Kündigung von seiner Beteiligung für die Zukunft zu lösen (BGH Urteil vom 18. Juli 2013 - IX ZR 198/10 - NJW 2014, 305 Rn. 13). Bis zum Zugang der Kündigungserklärung ist der vollzogene Beitritt grundsätzlich voll wirksam, so dass sich die Rechte und Pflichten der Gesellschafter nach dem Gesellschaftsvertrag richten (vgl. BGH Urteil vom 14. Oktober 1991 - II ZR 212/90 - NJW 1992, 1501, 1502). Daher bleibt der Gesellschafter bis zur Kündigung auch zur Leistung der von ihm nach dem Gesellschaftsvertrag zu erbringenden Beiträge verpflichtet. Ein Beitritt ist dann vollzogen, wenn Rechtstatsachen geschaffen worden sind, an denen die Rechtsordnung nicht vorbeigehen kann. Dies ist der Fall, wenn der Beitretende Beiträge geleistet oder gesellschaftsvertragliche Rechte ausgeübt hat (BGH Urteil vom 27. Juni 2000 - XI ZR 174/99 - NJW 2000, 3558, 3560 mwN).
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Danach finden die Grundsätze über die fehlerhafte Gesellschaft im vorliegenden Fall Anwendung. Die Beklagte hat an der Gründungsversammlung der Werbegemeinschaft teilgenommen und zumindest zeitweise Werbebeiträge geleistet. Ihr Beitritt zu der Werbegemeinschaft ist damit vollzogen, so dass sie sich jedenfalls so behandeln lassen muss, als wäre sie wirksam der Werbegemeinschaft beigetreten. Entgegen der Auffassung der Revision stehen im vorliegenden Fall der rechtlichen Anerkennung eines möglicherweise fehlerhaften Beitritts der Beklagten zu der Werbegemeinschaft auch keine gewichtigen Interessen der Allgemeinheit oder bestimmter schutzwürdiger Personen entgegen (vgl. hierzu BGHZ 153, 214 = NJW 2003, 1252, 1254).
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b) Die Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung der von der Werbegemeinschaft festgesetzten Werbebeiträge besteht trotz der von ihr mit Schreiben vom 14. August 2013 erklärten Kündigung für das gesamte Jahr 2013.
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Die Kündigung des Gesellschaftsverhältnisses durch einen Gesellschafter nach § 723 Abs. 1 Satz 2 BGB ist als Gestaltungsakt in Bezug auf die Gesellschaftsgrundlagen grundsätzlich an alle Gesellschafter zu richten. Sie ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung und setzt daher den Zugang an alle Mitgesellschafter voraus (Staudinger/Habermeier BGB [2003] § 723 Rn. 9). Ein Zugang gegenüber den vertretungsberechtigten Gesellschaftern reicht grundsätzlich nicht aus, weil sich deren Vertretungsbefugnis regelmäßig nicht auf Geschäfte erstreckt, die die Geschäftsgrundlage der Gesellschaft betreffen (vgl. OLG Celle NZG 2000, 586; Staudinger/Habermeier BGB [2003] § 723 Rn. 9). Der Zugang gegenüber dem geschäftsführenden Gesellschafter ist nur dann ausreichend, wenn der Gesellschaftsvertrag diesen zur Entgegennahme von Kündigungserklärungen ermächtigt (MünchKommBGB/Schäfer 6. Aufl. § 723 Rn. 11) oder wenn er die an die Gesellschaft gerichteten Kündigungserklärungen von sich aus an die übrigen Gesellschafter zur Kenntnisnahme weiter leitet (vgl. BGH Urteil vom 11. Januar 1993 - II ZR 227/91 - NJW 1993, 1002; OLG Celle NZG 2000, 586).
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Danach ist die von der Beklagten erklärte Kündigung unwirksam. Nach § 5.3 Satz 4 des Gesellschaftsvertrags ist eine Kündigung des Gesellschafterverhältnisses gegenüber der Geschäftsführung der Werbegemeinschaft zu erklären. Vorliegend wurde die Kündigung jedoch durch Schriftsatz des Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 14. August 2013 nur gegenüber den Prozessbevollmächtigten der Klägerin ausgesprochen. Diese waren ebenso wenig wie die Klägerin selbst zur Vertretung der geschäftsführenden Gesellschafter der Werbegemeinschaft berechtigt. Dass die Kündigungserklärung an die geschäftsführenden Gesellschafter oder gar an alle Gesellschafter weitergeleitet worden wäre, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt, ohne dass dies von der Revision gerügt wird.
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Ein Vertreter kann, soweit nicht ein anderes ihm gestattet ist, im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht.
Im Falle der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen einer Partei wird das Verfahren, wenn es die Insolvenzmasse betrifft, unterbrochen, bis es nach den für das Insolvenzverfahren geltenden Vorschriften aufgenommen oder das Insolvenzverfahren beendet wird. Entsprechendes gilt, wenn die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Vermögen des Schuldners auf einen vorläufigen Insolvenzverwalter übergeht.
Für das Insolvenzverfahren gelten, soweit dieses Gesetz nichts anderes bestimmt, die Vorschriften der Zivilprozeßordnung entsprechend. § 128a der Zivilprozessordnung gilt mit der Maßgabe, dass bei Gläubigerversammlungen sowie sonstigen Versammlungen und Terminen die Beteiligten in der Ladung auf die Verpflichtung hinzuweisen sind, wissentliche Ton- und Bildaufzeichnungen zu unterlassen und durch geeignete Maßnahmen sicherzustellen, dass Dritte die Ton- und Bildübertragung nicht wahrnehmen können.
(1) Die Beschwerde hat nur dann aufschiebende Wirkung, wenn sie die Festsetzung eines Ordnungs- oder Zwangsmittels zum Gegenstand hat.
(2) Das Gericht oder der Vorsitzende, dessen Entscheidung angefochten wird, kann die Vollziehung der Entscheidung aussetzen.
(3) Das Beschwerdegericht kann vor der Entscheidung eine einstweilige Anordnung erlassen; es kann insbesondere die Vollziehung der angefochtenen Entscheidung aussetzen.
(1) Die Entscheidungen des Insolvenzgerichts unterliegen nur in den Fällen einem Rechtsmittel, in denen dieses Gesetz die sofortige Beschwerde vorsieht. Die sofortige Beschwerde ist bei dem Insolvenzgericht einzulegen.
(2) Die Beschwerdefrist beginnt mit der Verkündung der Entscheidung oder, wenn diese nicht verkündet wird, mit deren Zustellung.
(3) Die Entscheidung über die Beschwerde wird erst mit der Rechtskraft wirksam. Das Beschwerdegericht kann jedoch die sofortige Wirksamkeit der Entscheidung anordnen.
(1) Die Gesellschafter haben in Ermangelung einer anderen Vereinbarung gleiche Beiträge zu leisten.
(2) Sind vertretbare oder verbrauchbare Sachen beizutragen, so ist im Zweifel anzunehmen, dass sie gemeinschaftliches Eigentum der Gesellschafter werden sollen. Das Gleiche gilt von nicht vertretbaren und nicht verbrauchbaren Sachen, wenn sie nach einer Schätzung beizutragen sind, die nicht bloß für die Gewinnverteilung bestimmt ist.
(3) Der Beitrag eines Gesellschafters kann auch in der Leistung von Diensten bestehen.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin, eine Werbegemeinschaft in einem Einkaufszentrum, verlangt von der Beklagten, die dort Mieterin ist, ihr beizutreten und die satzungsgemäßen Beiträge zu zahlen.
- 2
- Mit Vertrag vom 18. Dezember 1990 mietete die Beklagte von der M. Gesellschaft eine Geschäftsraumfläche von insgesamt 4.771,01 m² im M. SB Warenhaus/Einkaufszentrum in H. Die Beklagte betreibt dort ein Geschäft für Spielwaren sowie Kinder- und Jugendbedarf aller Art. In § 19 des Mietvertrages heißt es: "§ 19 - Werbegemeinschaft 1. Der Mieter verpflichtet sich, auf Verlangen des Vermieters einer Werbegemeinschaft beizutreten. Details werden vom Vermieter festgelegt.
- 3
- Die Klägerin wurde am 7. November 2001 in Form einer GbR gegründet. In § 6 des Gesellschaftsvertrages ist die Höhe der Beiträge der Gesellschafter geregelt. Sie berechnen sich aus dem Produkt der gemieteten Fläche mit einem bestimmten DM-Betrag, der nach der Größe der gemieteten Fläche gestaffelt ist. Die Vermieterin hat der Klägerin ihre Ansprüche aus § 19 des Mietvertrages abgetreten. Die Klägerin verlangt von der Beklagten, ihr beizutreten und ihr entsprechend der Satzung für die Zeit von November 2001 bis einschließlich November 2002 insgesamt 7.894,66 € als Beitrag zu bezahlen.
- 4
- Das Landgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision sucht die Klägerin, die Wiederherstellung des erstgerichtlichen Urteils zu erreichen.
Entscheidungsgründe:
- 5
- Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
- 6
- Das Oberlandesgericht, dessen Entscheidung in GuT 2004, 162 abgedruckt ist, hat ausgeführt: Die in § 19 Nr. 1 Satz 1 des Mietvertrages formularmäßig vorgesehene Beitrittspflicht zu einer Werbegemeinschaft sei unwirksam. Dabei handele es sich allerdings nicht um eine überraschende Klausel, die nach §§ 3 AGBG, 305 c Abs. 1 BGB nicht Vertragsbestandteil geworden wäre. Vielmehr seien in gewerblichen Mietverträgen über Objekte in Einkaufszentren Abreden über die gemeinsame Werbung nicht ungewöhnlich. Auch sei die Regelung im konkreten Vertrag nicht überraschend, da ihr ein eigener Paragraf mit unterstrichener Überschrift gewidmet sei, der im Wesentlichen ohne weiteres zu verstehen sei. Die Regelung in § 19 Nr. 1 Satz 1 des Mietvertrages enthalte jedoch eine den Geboten von Treu und Glauben zuwiderlaufende unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners (§ 9 Abs. 1 AGBG, § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB), die in der Beitrittspflicht zu einer Werbegemeinschaft auf Verlangen des Vermieters liege. Einer solchen Beitrittspflicht bedürfe es nicht. Zwar möge die Gründung einer Werbegemeinschaft der Mieter eine zweckmäßige Organisationsform für die gemeinsame Werbung sein, wenn sie der Vermieter nicht in eigener Regie durchführen wolle. Auch möge die Beitrittsmöglichkeit zu einer Werbegemeinschaft wegen der damit verbundenen Mitbestimmungsrechte dem Interesse der Mieter in der Regel eher entsprechen als eine bloße Umlage der Kosten der vom Vermieter durchgeführten Werbemaßnahmen. Eine auf freiwilliger Grundlage gebildete Werbegemeinschaft könne ihren Zweck jedoch auch ohne den Beitritt aller Mieter erfüllen, wenn nur die Umlage der zweckentsprechenden Kosten auf alle Mieter durch vertragliche Regelung sichergestellt sei. Eine Zwangsmitgliedschaft in der Werbegemeinschaft sei jedoch bedenklich, da sie gewichtige Interessen des Mieters verletzen könne. Insbesondere sei die durch Art. 9 Abs. 1 GG gewährleistete Entscheidungsfreiheit tangiert, einer privaten Vereinigung beizutreten oder auch fernzubleiben.
- 7
- Darüber hinaus sei sie aber auch nicht verpflichtet, der Klägerin die geforderten Beiträge zu bezahlen. Zwar sei trotz Unwirksamkeit der in § 19 Nr. 1 Satz 1 des Mietvertrages vorgesehenen Beitrittspflicht die in Satz 3 geregelte Umlegung der Kosten auf die Mieter entsprechend den Mietflächen wirksam. Dies verstoße nicht gegen den Grundsatz des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion. Auch wenn Satz 1 gänzlich entfalle, bleibe erkennbar, dass in Satz 3 die Kosten der gemeinsamen Werbung einer Werbegemeinschaft auf die einzelnen Mieter verteilt werden sollten. Außerdem verstoße die Regelung in Satz 1 nur im Verhältnis zum Verwendungsgegner gegen § 9 Abs. 1 AGBG, § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, so dass der Mieter jedenfalls berechtigt sei, einer vom Vermieter gegründeten Werbegemeinschaft beizutreten. Zum gleichen Ergebnis gelange man aufgrund einer ergänzenden Vertragsauslegung, da gesetzliche Vorschriften fehlten und die ersatzlose Streichung von Satz 1 keine interessengerechte Lösung wäre. Gegen die formularvertragliche Vereinbarung einer Beitragspflicht aller Mieter zu den Kosten einer Werbegemeinschaft in einem Einkaufszentrum unabhängig vom Beitritt zu dieser bestünden keine Bedenken , solange alle Mieter potentiell von der mit den Beiträgen finanzierten Werbung profitierten. Keine Bedenken bestünden auch dagegen, dass die Höhe der Kosten aufgrund der genannten Regelung des Mietvertrages durch die Mitglieder der Werbegemeinschaft bestimmt werden solle. Das hier allein ein- schlägige Transparenzgebot sei nicht verletzt. An dieses dürften keine unerfüllbaren oder unzumutbaren Anforderungen gestellt werden. Wegen der unsicheren Entwicklung der zukünftigen Verhältnisse, auf die die Werbegemeinschaft reagieren müsse, sei die Bezugnahme auf die Festlegung der Beitragshöhe durch die Werbegemeinschaft ausreichend, zumal die jeweiligen Mieter durch den jederzeitig möglichen Beitritt zu der Gemeinschaft hierauf einen Einfluss hätten. Außerdem gelte für die Tätigkeit der Werbegemeinschaft der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, was zu einer Begrenzung der Höhe der Beiträge führe.
- 8
- Trotzdem könne die Klägerin die Beiträge nicht mehr verlangen. Denn es sei inzwischen Abrechnungsreife eingetreten. Deshalb könnte die Klägerin für die Beitragsjahre 2001 und 2002 lediglich den Abrechnungssaldo fordern. Tatsächlich verlange sie jedoch Vorauszahlungen, worauf sie keinen Anspruch mehr habe.
II.
- 9
- Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nur im Ergebnis stand.
- 10
- 1. Zu Recht geht das Oberlandesgericht allerdings davon aus, dass die in § 19 Nr. 1 Satz 1 des Mietvertrages normierte Pflicht der Beklagten, einer noch zu gründenden Werbegemeinschaft beizutreten, Vertragsbestandteil geworden ist. Denn hierbei handelt es sich nicht um eine überraschende Klausel, die nach § 305 c Abs. 1 BGB (§ 3 AGBG) nicht in den Mietvertrag einbezogen worden wäre. Vielmehr ist es nicht ungewöhnlich, dass es den Mietern in Einkaufszentren vertraglich zur Pflicht gemacht wird, einer Werbegemeinschaft beizutreten, die von allen Mietern und vom Betreiber des Einkaufszentrums ge- bildet wird (vgl. Senatsurteile vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714, 1717 und vom 19. Juli 2000 - XII ZR 252/98 - veröffentlicht bei Juris ; Bub in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. II Rdn. 501 a; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pachtund Leasingrechts 9. Aufl. Rdn. 181, 665; Fritz Gewerberaummietrecht 4. Aufl. Rdn. 127 c; Eggersberger in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete Kap. 23 Rdn. 78; Lindner-Figura NZM 1999, 738, 739 je m.w.N.). Die Klausel besitzt daher für einen durchschnittlichen Mieter in einem Einkaufszentrum keinen Überraschungseffekt. Sie ist außerdem, wie das Oberlandesgericht zutreffend ausführt, leicht zu verstehen und drucktechnisch so angeordnet, dass mit ihrer Kenntnisnahme zu rechnen ist.
- 11
- 2. Hingegen vermag der Senat nicht der Ansicht des Berufungsgerichts zu folgen, wonach in der formularvertraglich begründeten Pflicht des Mieters, einer Werbegemeinschaft beizutreten, unabhängig von deren Rechtsform und den sonstigen Umständen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 BGB (§ 9 AGBG) liegen soll, da eine bloße Umlage der Kosten der vom Vermieter in eigener Regie durchgeführten Werbung ausreichend sei. Denn der Mieter erhält durch die Pflichtmitgliedschaft in der Werbegemeinschaft Mitwirkungs- und Kontrollrechte, die er bei einem reinen Umlageverfahren nicht hätte. Außerdem genießen die jeweils getroffenen Werbemaßnahmen , wenn sie von der aus allen Mietern bestehenden Gemeinschaft getragen werden, eine höhere Akzeptanz bei den Mietern, als wenn sie der Vermieter allein träfe. Dies wiederum kann zu einer besseren Einvernahme zwischen den Mietern des Einkaufszentrums und damit zu dessen Erfolg beitragen. Schließlich kann der Vermieter die Verpflichtung aller Mieter, der Werbegemeinschaft beizutreten, praktisch nur durch die Verwendung allgemeiner Geschäftsbedingungen erreichen.
- 12
- Zu einem anderen Ergebnis gelangt man - entgegen der Meinung des Berufungsgerichts - auch nicht im Hinblick auf Art. 9 Abs. 1 GG. Richtig ist zwar, dass diese Norm, die wegen ihrer mittelbaren Drittwirkung bei der Auslegung des § 307 BGB (§ 9 AGBG) mit zu beachten ist, nicht nur den Beitritt zu einer Vereinigung, sondern auch das Recht schützt, einer privatrechtlichen Vereinigung von vornherein fernzubleiben oder aus ihr auszutreten (sog. negative Vereinigungsfreiheit; vgl. BGHZ 130, 243, 254; BVerfG NJW 2001, 2617). Das Grundrecht schützt die (negative) Vereinigungsfreiheit jedoch nicht schrankenlos. Die Einschränkung der Entscheidungsfreiheit - auch in Form einer allgemeinen Geschäftsbedingung - ist hier jedenfalls durch sachliche Gründe gerechtfertigt : Die Beklagte ist aus eigenem Entschluss Mieterin in einem Einkaufszentrum geworden, in dem eine weitgehend übliche und für effektiv gehaltene Werbegemeinschaft aller Mieter gegründet werden sollte. Eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten ist nicht ersichtlich. Im Übrigen aber könnten verfassungsrechtliche Bedenken, wenn sie tatsächlich bestünden, entgegen der Meinung des Berufungsgerichts schwerlich dadurch ausgeräumt werden, dass einerseits dem Mieter die Möglichkeit eingeräumt wird, der Werbegemeinschaft nicht beizutreten, ihm aber andererseits die Pflicht auferlegt wird, den vollen Mitgliedsbeitrag zur Gemeinschaft zu leisten. Denn das in Art. 9 Abs. 1 GG verankerte Recht, einer Vereinigung fernzubleiben oder aus ihr austreten zu können, umfasst das Recht, dass der Einzelne, der einer Vereinigung nicht beitritt, diese auch nicht durch finanzielle Beiträge unterstützen muss. Genau dies aber wäre nach der Lösung des Berufungsgerichts der Fall.
- 13
- 3. Zu Recht aber hat das Berufungsgericht eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten darin gesehen, dass die Werbegemeinschaft nach § 19 des Mietvertrages auch in der Rechtsform einer GbR gegründet werden kann. Denn als Gesellschafterin einer GbR wäre die Beklagte weitgehenden Haftungsrisiken ausgesetzt (vgl. nur Palandt/Sprau BGB 65. Aufl. § 714 Rdn. 11 f.), was bei anderen Organisationsformen gegebenenfalls vermeidbar wäre. Insbesondere würde die Beklagte auch persönlich für Wettbewerbsverstöße der GbR haften (vgl. OLG Celle OLGR Celle 2005, 746). § 19 Nr. 1 Satz 1 des Mietvertrages verstößt aus diesem Grund gegen § 307 BGB (§ 9 AGBG) und ist damit unwirksam. Dieses Ergebnis steht - entgegen der Meinung der Revision - im Einklang mit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 2. April 1979 (- II ZR 141/78 - NJW 1979, 2304). Danach kann ein Mitglied einer Werbegemeinschaft , bei der unklar ist, ob sie ein nicht rechtsfähiger Verein oder eine GbR ist, aus dieser nur dann aus wichtigem Grund austreten, wenn es sich zuvor um eine Satzungsänderung bemüht hat, durch die klargestellt werden solle, dass die Haftung der Mitglieder der Werbegemeinschaft beschränkt sei. Aus der Entscheidung folgt nicht, dass, wie die Revision meint, die Beklagte der Klägerin zunächst beitreten und sich dann um eine ihre Haftung einschränkende Satzungsänderung bemühen müsste.
- 14
- 4. Die in § 19 Nr. 1 des Mietvertrages zwischen der Beklagten und der Vermieterin enthaltene Klausel ist darüber hinaus in ihrem ganzen Umfang unwirksam , da sie gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 9 AGBG) verstößt.
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- Die von § 535 BGB abweichende Vereinbarung der Übernahme weiterer Kosten neben der Miete für die Gewährung des Gebrauchs durch den Mieter bedarf stets einer ausdrücklichen und inhaltlich bestimmten Vereinbarung. Nur dann ist es dem Mieter möglich, sich zunächst ein grobes Bild davon zu machen , welche zusätzliche Kosten auf ihn zukommen können (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NJW-RR 2006, 84, 85). Diesen Anforderungen genügt § 19 Nr. 1 des Mietvertrages nicht. Vielmehr ist dort über die tatsächliche Höhe der Beiträge zur Werbegemeinschaft nur bestimmt, dass sie gemäß den Flächen abgerechnet werden. Dies genügt dem Transparenzgebot genau- so wenig wie der Umstand, dass die Werbegemeinschaft nach Treu und Glauben den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten muss, weil auch dadurch die dem Mieter entstehenden Kosten nicht kalkulierbar sind. Vielmehr muss die Höhe der Beiträge zur Werbegemeinschaft bestimmbar sein, z.B. durch einen bestimmten Prozentsatz der Miete; mindestens jedoch muss eine Höchstgrenze festgeschrieben werden (Bub in Bub/Treier aaO; Wolf/Eckert/Ball aaO Rdn. 666; Fritz aaO Rdn. 127 c; Eggersberger in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Kap. II Rdn. 80; Lindner-Figura aaO 739). Auch in diesem Fall kann sich die Gemeinschaft die für ihre Aktivitäten erforderliche Flexibilität bewahren.
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- 5. Somit kommt es nicht mehr darauf an, ob das Berufungsgericht die Klägerin, wie diese geltend macht, verfahrensfehlerhaft nicht rechtzeitig darauf hingewiesen hat, dass die Beiträge für die Vergangenheit abzurechnen seien und nurmehr der Abrechnungssaldo verlangt werden könne. Ebenso wenig spielt die Gegenrüge der Beklagten eine Rolle, das Berufungsgericht habe, weil es § 19 Nr. 1 des Mietvertrages teilweise als wirksam angesehen habe, gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion verstoßen.
Vorinstanzen:
LG Hamburg, Entscheidung vom 05.02.2003 - 417 O 168/02 -
OLG Hamburg, Entscheidung vom 21.01.2004 - 4 U 100/03 -
(1) Ist die Gesellschaft nicht für eine bestimmte Zeit eingegangen, so kann jeder Gesellschafter sie jederzeit kündigen. Ist eine Zeitdauer bestimmt, so ist die Kündigung vor dem Ablauf der Zeit zulässig, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor,
- 1.
wenn ein anderer Gesellschafter eine ihm nach dem Gesellschaftsvertrag obliegende wesentliche Verpflichtung vorsätzlich oder aus grober Fahrlässigkeit verletzt hat oder wenn die Erfüllung einer solchen Verpflichtung unmöglich wird, - 2.
wenn der Gesellschafter das 18. Lebensjahr vollendet hat.
(2) Die Kündigung darf nicht zur Unzeit geschehen, es sei denn, dass ein wichtiger Grund für die unzeitige Kündigung vorliegt. Kündigt ein Gesellschafter ohne solchen Grund zur Unzeit, so hat er den übrigen Gesellschaftern den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen.
(3) Eine Vereinbarung, durch welche das Kündigungsrecht ausgeschlossen oder diesen Vorschriften zuwider beschränkt wird, ist nichtig.