Bundesgerichtshof Urteil, 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11

bei uns veröffentlicht am25.07.2012
vorgehend
Landgericht Berlin, 25 O 58/09, 08.06.2009
Kammergericht, 20 U 152/09, 27.01.2011

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 22/11 Verkündet am:
25. Juli 2012
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt gemäß §§ 566
Abs. 1, 578 BGB in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch
des Veräußerers auf Leistung der Kaution ein (Abgrenzung zu Senatsurteil BGHZ
141, 160 = NJW 1999, 1857).
BGH, Urteil vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11 - KG Berlin
LG Berlin
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 25. Juli 2012 durch den Vorsitzenden Richter Dose, die Richterinnen
Weber-Monecke und Dr. Vézina und die Richter Schilling und Dr. Botur

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 20. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 27. Januar 2011 wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen. Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Kläger verlangen als frühere Eigentümer und Vermieter von Gewerberäumen von dem Beklagten als Mieter Leistung einer Kaution an die neue Eigentümerin (im Folgenden: Erwerberin).
2
Mit Vertrag vom 18. Juni 1996 vermieteten die Kläger an den Beklagten Gewerberäume zur Nutzung als Rechtsanwaltspraxis.
3
In § 6 des Vertrages vereinbarten die Parteien u. a.: "Der Mieter erbringt der Vermieterin zur Sicherung ihrer Ansprüche aus diesem Vertrag eine Sicherheitsleistung in folgender Weise: Bei einem vom Mieter zu bestimmenden Bankinstitut wird ein Mieter/VermieterGemeinschaftskonto mit gemeinsamer Verfügungsberechtigung eingerichtet. Der Mieter belegt dieses Konto mit verzinslichen Wertpapieren wie z. B. Bundesschatzbriefen oder Pfandbriefen (keine Aktien) mit einem Zeitwert von 16.000,00 DM. Es sind ausschließlich deutsche Wertpapiere anzulegen. Die Kontoführungsgebühren des gemeinsamen Kontos trägt der Mieter. Die Zinserträge stehen dem Mieter zu und sind nach Abzug der Kontoführungsgebühren auf ein von ihm zu benennendes Konto zu buchen. Bei Fälligkeit der Wertpapiere wird die Neuanlage von dem Mieter und der Vermieterin gemeinsam verfügt. Die Parteien vereinbaren bereits jetzt, dass auch andere Formen von gleichwertiger Kautionserbringung möglich ist."
4
Der Beklagte verpfändete als Sicherheit Bundesschatzbriefe in Höhe von 16.000 DM. Im November 2006 bat er die Kläger um Pfandfreigabe, weil die Bundesschatzbriefe im Januar 2007 fällig wurden, und sagte zu, in Kürze eine neue Sicherheit beizubringen. Die Kläger erklärten daraufhin im Dezember 2006 die Pfandfreigabe. Sie forderten den Beklagten in der Folgezeit wiederholt erfolglos zur Leistung der Kaution auf.
5
Mit notariellem Kaufvertrag vom 19. September 2007 verkauften die Kläger das Grundstück. Die Erwerberin wurde am 27. März 2008 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. In dem notariellen Kaufvertrag vereinbarten die Kläger und die Erwerberin in Bezug auf die Kautionen der Mieter in § 9 Ziff. 5 Abs. 2 u. a.: "Die von den Mietern bisher geleisteten Sicherheiten ergeben sich aus Anlage C. Soweit zum Stichtag Mieter die vertraglich geschuldeten Sicherheiten nicht geleistet haben, errichten Verkäufer und Käufer gemeinsam ein Sperrkonto. Der Verkäufer verpflichtet sich, unverzüglich nach dem Stichtag auf dieses Sperrkonto den dann noch offenen Kautionsbetrag in Höhe von voraussichtlich EUR 20.780,67 (so der derzeit offene Betrag, vgl. Anlage C) einzuzahlen. Der Käufer verpflichtet sich, nach dem Stichtag bei den Mietern die ausstehenden Mietsicherheiten geltend zu machen und wird diese Sicherheiten, soweit möglich, einziehen. Soweit der Käufer von Mietern infolgedessen Mietsicherheiten erhält, ist der entsprechende Betrag von dem Sperrkonto zugunsten der Verkäufer auszukehren. Die auf dem Sperrkonto für den jeweiligen Mieter eingezahlten Beträge dienen als Sicherheit zur vertragsgemäßen Erfüllung der Verpflichtungen des Mieters, als ob dieser Betrag vom Mieter selbst eingezahlt worden ist. Alle auf dem Sperrkonto nach Ablauf von fünf Jahren nach Beurkundung dieses Vertrages noch verbliebenen Beträge werden an den Verkäufer ausgekehrt."
6
In der Anlage C wird auch die Kaution des Beklagten in Höhe von 8.180,67 € als fehlend bezeichnet. Die Kläger haben den noch offenen Kautionsbetrag auf ein Konto eingezahlt.
7
Das Landgericht hat die auf Zahlung einer Barkaution und außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren gerichtete Klage abgewiesen, weil der Mietvertrag keine Verpflichtung zur Zahlung einer Barkaution enthalte. Auf die Berufung der Kläger hat das Berufungsgericht ihrem in zweiter Instanz gestellten Hilfsantrag im Wesentlichen stattgegeben und den Beklagten verurteilt, auf ein von ihm einzurichtendes Mieter/Vermieter-Gemeinschaftskonto mit gemeinsamer Verfügungsberechtigung der Erwerberin eine Kaution mit einem Zeitwert von 8.180,67 € zu erbringen.
8
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Klagabweisungsantrag weiter.

Entscheidungsgründe:

9
Die Revision des Beklagten hat keinen Erfolg.

I.

10
Das Berufungsgericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeutung, ausgeführt: Die Kläger seien wirksam als Prozessstandschafter tätig geworden. Die Ermächtigung der Erwerberin hierzu ergebe sich aus § 9 Ziff. 5 Abs. 2 des Kaufvertrages. Deshalb komme es auf die Frage, ob die Kläger von der Hausverwaltung mit Schreiben vom 7. März 2009 wirksam bevollmächtigt worden seien, nicht an. Die Kläger hätten auch ein rechtliches Interesse an der Geltendmachung , weil sie aufgrund der Regelung im Kaufvertrag "vorleistungspflichtig" für die ausstehende Kaution des Beklagten seien. Auch das Abtretungsverbot für Kautionen stehe der gewillkürten Prozessstandschaft nicht entgegen.
11
Der von den Klägern geltend gemachte Kautionsanspruch der Erwerberin gegen den Beklagten sei gemäß § 566 a BGB i.V.m. § 566 BGB begründet. Der Anspruch des Vermieters auf Leistung der Sicherheit gehe als Teil der Vermieterrechte zumindest in entsprechender Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB auf den Erwerber über, jedenfalls wenn der Vermieter und Veräußerer keine fälligen Ansprüche gegen den Mieter mehr habe, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen könnte.
12
Das Berufungsgericht hat die Revision zur Entscheidung über die in Rechtsprechung und Literatur streitige Frage zugelassen, ob bei Veräußerung des Mietgegenstandes die nicht gezahlte, vertraglich geschuldete Kaution dem Veräußerer oder dem Erwerber zusteht.

II.

13
Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten im Ergebnis einer revisionsrechtlichen Prüfung stand.
14
1. Zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Kläger prozessführungsbefugt sind.
15
a) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf jemand ein fremdes Recht aufgrund einer ihm von dem Berechtigten erteilten Ermächtigung im eigenen Namen im Prozess verfolgen, sofern er hieran ein eigenes schutzwürdiges Interesse hat (sog. gewillkürte Prozessstandschaft; vgl. BGH Urteil vom 10. November 1999 - VIII ZR 78/98 - NJW 2000, 738 mwN).
16
Bei der gewillkürten Prozessstandschaft handelt es sich um eine Prozessvoraussetzung , die in jeder Lage des Verfahrens, auch in der Revisionsinstanz , von Amts wegen zu prüfen ist. Dabei ist das Revisionsgericht nicht an die Feststellungen des Berufungsgerichts gebunden (BGH Urteile vom 10. November 1999 - VIII ZR 78/98 - NJW 2000, 738 f.; vom 7. Dezember 1993 - VI ZR 152/92 - NJW 1994, 652, 653 und vom 12. Oktober 1987 - II ZR 21/87 – NJW 1988, 1585, 1587).
17
b) Die Erwerberin hat die Kläger zur gerichtlichen Geltendmachung ihres Anspruchs gegen den Beklagten auf Leistung der Kaution ermächtigt.
18
Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ergibt sich die Ermächtigung allerdings nicht aus § 9 Ziff. 5 Abs. 2 des Kaufvertrages. Zwar kann die Richtigkeit der Auslegung individueller Willenserklärungen vom Revisionsgericht nur eingeschränkt überprüft werden. Hier verstößt die Auslegung des Be- rufungsgerichts jedoch gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze. In § 9 Ziff. 5 Abs. 2 des notariellen Kaufvertrages, auf den das Berufungsgericht pauschal ohne weitere Begründung verweist, hat sich die Erwerberin lediglich dazu verpflichtet , selbst bei den Mietern die ausstehenden Mietsicherheiten geltend zu machen, einzuziehen und den entsprechenden Betrag von dem Sperrkonto zugunsten der Kläger auszukehren. Von einer Ermächtigung der Kläger zur Geltendmachung dieser Forderungen ist keine Rede, so dass sich schon aus dem Wortlaut kein Anhaltspunkt für die Auslegung des Berufungsgerichts ergibt.
19
Eine Ermächtigung folgt jedoch daraus, dass die von der Erwerberin bevollmächtigte Hausverwalterin der Prozessführung durch die Kläger zugestimmt hat. Zwar sind in der von der Erwerberin erteilten Hausverwaltungsvollmacht, die auch die Ermächtigung Dritter zur gerichtlichen Geltendmachung von Forderungen der Erwerberin umfasst, die Verwaltungsobjekte, auf die sich die Vollmacht bezieht, nicht ausdrücklich genannt. Aus verschiedenen zwischen den Klägern und der Erwerberin getroffenen Vereinbarungen ergibt sich jedoch, dass sich die Hausverwaltungsvollmacht auch auf das Mietobjekt bezieht. Sowohl in einer Vereinbarung, die die Erfüllung der Pflichten aus § 9 Ziff. 5 Abs. 2 des notariellen Kaufvertrages zwischen der Erwerberin und den Klägern betrifft, als auch in der zur Sicherung der Ansprüche der Erwerberin gegen die Klägerin mit dieser getroffenen Verpfändungsvereinbarung ist die Hausverwalterin als Vertreterin der Erwerberin aufgetreten. Daraus kann geschlossen werden, dass die Hausverwaltungsvollmacht sich auch auf das streitige Mietobjekt bezieht.
20
c) Die Kläger haben auch ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Durchsetzung des geltend gemachten Anspruchs gegen den Beklagten auf Leistung der Kaution.
21
Sie haben als frühere Eigentümer und Vermieter nach Eintritt der Erwerberin in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag (§ 566 BGB) dieser gegenüber für die von dem Beklagten vertraglich geschuldete Kaution Sicherheit geleistet. Die Erwerberin hat sich zur Freigabe dieser Sicherheit verpflichtet, soweit der Beklagte die ausstehende Kaution erbringt. Die Kläger haben somit ein eigenes rechtliches und wirtschaftliches Interesse an der Rechtsverfolgung (vgl. BGH Urteil vom 31. Juli 2008 - I ZR 21/06 - NZM 2008, 902 Rn. 54 f.; Musielak /Weth ZPO 9. Aufl. § 51 Rn. 27).
22
d) Entgegen der Ansicht der Revision ist die Ermächtigung zur Prozessführung auch nicht deshalb unwirksam, weil eine Abtretung der Kautionsforderung im Hinblick auf deren treuhänderische Zweckbindung unzulässig gewesen wäre und damit die Forderung Dritten auch nicht zur Einziehung hätte überlassen werden dürfen.
23
Zwar dürfte die Abtretung eines Anspruchs auf Zahlung der Kaution an Dritte in der Regel gemäß § 399 BGB unwirksam sein, weil die Kaution ausschließlich der Sicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag dient (vgl. OLG Frankfurt NJW-RR 1991, 1416; OLG Düsseldorf NZM 2001, 380, 382; Kraemer NZM 2001, 737, 740). Es kann jedoch offen bleiben, ob hier ein Abtretungsverbot besteht. Denn ein solches stünde der Einziehungsermächtigung nur dann entgegen, wenn die Geltendmachung des Anspruchs durch Dritte dem Zweck des Abtretungsverbots zuwiderliefe (vgl. BGH Urteil vom 16. September 1999 - VII ZR 385/98 - NJW 1999, 3707, 3708 mwN). Das ist hier nicht der Fall, weil durch die von den Klägern begehrte Leistung an die Erwerberin die Kaution gerade ihrem Zweck, nämlich der treuhänderischen Verwaltung durch den Vermieter, zugeführt wird.
24
2. Die Erwerberin hat auch gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB i.V.m. § 6 des Mietvertrages gegen den Beklagten einen Anspruch auf Leistung der zuerkannten Kaution.
25
a) Gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB tritt der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter, allerdings mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (st. Rspr. Senatsurteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - NJW 2000, 2346 mwN).
26
Von § 566 BGB erfasst werden allerdings nur solche Rechte und Pflichten , die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind (Senatsurteil BGHZ 141, 160 = NJW 1999, 1857, 1858 f.; BGHZ 166, 125 = NJW 2006, 1800 Rn. 14 f. mwN; vgl. zur Schiedsgerichtsvereinbarung im Mietvertrag: Senatsurteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - NJW 2000, 2346; Sternel Mietrecht aktuell 4. Aufl. Rn. I 195; Staudinger/Emmerich BGB [2011] § 566 Rn. 39 f.; SchmidtFutterer /Streyl Mietrecht 10. Aufl. § 566 Rn. 91 f. mwN).
27
b) Für die Frage, welche Rechte und Pflichten § 566 BGB unterfallen, ist daher auf den materiellen Gehalt der jeweiligen Vertragsbestimmung abzustellen.
28
aa) Danach ist die Verpflichtung zur Leistung der vereinbarten, aber noch nicht erbrachten Kaution als mietrechtlich zu qualifizieren. Denn sie dient der Sicherung von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis und ist des- halb untrennbar mit dem Mietverhältnis verbunden. Der Erwerber tritt folglich gemäß § 566 BGB anstelle des Veräußerers in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch auf Leistung der Kaution ein (AG Köln WuM 1981, 18; MünchKommBGB/Häublein 6. Aufl. § 566 Rn. 34, § 566 a Rn. 10; Staudinger/Emmerich [2011] § 566 BGB Rn. 4; Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 10. Aufl. § 566 BGB Rn. 103, § 566 a BGB Rn. 10; Blank/ Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 566 BGB Rn. 53; Heile in: Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. II Rn. 887; Kraemer NZM 2001, 736, 742; Börstinghaus NZM 2004, 481, 485; aA OLG Hamburg ZMR 1997, 415, 416; Palandt/Weidenkaff BGB 71. Aufl. § 566 Rn. 17).
29
bb) Dass nach der Rechtsprechung des Senats der Anspruch auf Rückzahlung einer geleisteten Kaution aus der konkret getroffenen Sicherungsabrede folgt (vgl. Senatsurteil BGHZ 141, 160 = NJW 1999, 1857, 1858), steht dem nicht entgegen. Denn die zunächst geleistete Kaution ist aufgrund der Pfandfreigabeerklärung der Kläger an den Beklagten zurückgeflossen. Die Erwerberin konnte deshalb nicht in die durch die geleistete Sicherheit begründeten Rechte und Pflichten eintreten.
30
Im Übrigen enthält § 566 a BGB jetzt eine Sonderregelung, nach der der Erwerber kraft Gesetzes in die durch eine vom Mieter geleistete Sicherheit begründeten Rechte und Pflichten eintritt und der Veräußerer nach Mietvertragsende - ohne die Einschränkung des § 566 Abs. 2 Satz 2 BGB - weiterhin subsidiär für die Rückerstattung der geleisteten Sicherheit haftet.
31
c) Dem Eintritt der Erwerberin in den Anspruch auf Bestellung der Sicherheit steht auch nicht entgegen, dass der Anspruch bereits zur Zeit des Eigentumswechsels fällig war (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 10. Aufl. § 566 a BGB Rn. 10 mwN).
32
Zwar tritt mit dem Eigentumsübergang und dem Entstehen eines neuen Mietvertrags mit dem Erwerber gemäß § 566 BGB hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche gegen den Mieter eine Zäsur ein. Die schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu (vgl. Senatsurteil vom 29. September 2004 - XII ZR 148/02 - NJW-RR 2005, 96; BGH Urteile vom 19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88 - NJW 1989, 451 f. und vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03 - NJW 2004, 851, 852 mwN).
33
Von der Zäsur werden jedoch grundsätzlich nur solche Ansprüche erfasst , die entweder während der Zeit, in der der Veräußerer Vermieter war oder in der der Erwerber Vermieter ist, entstanden und fällig geworden sind und die dementsprechend nur einem von beiden zuzuordnen sind.
34
Eine solche zeitliche Zäsur gilt für einen schon vor Eigentumsübertragung entstandenen und fälligen Anspruch auf Leistung der Kaution nicht. Zweck dieses Anspruchs ist die Sicherung aller Ansprüche des Vermieters während der gesamten Dauer des Mietvertrages. Dazu gehören auch die Ansprüche des Erwerbers aus dem mit gleichem Inhalt entstandenen Mietvertrag.
35
d) Es ist allerdings streitig, wann und in welcher Höhe der Anspruch auf Leistung der Kaution auf den Erwerber übergeht.
36
Nach einer Ansicht steht der Anspruch dem Veräußerer auch nach Eigentumsübergang trotz § 566 BGB solange zu, bis seine sämtlichen noch möglichen Forderungen aus dem Mietvertrag befriedigt sind. Erst danach tritt der Erwerber in den dann noch bestehenden Anspruch ein (Staudinger/Emmerich [2011] § 566 BGB Rn. 4, 11; Palandt/Weidenkaff BGB 71. Aufl. Einf. vor § 535 Rn. 122, § 566 Rn. 17, Scheuer in: Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. V Rn. 268; für § 566 a BGB OLG Frankfurt ZMR 2011, 870).
37
Nach anderer Ansicht geht der Anspruch auf Sicherheitsleistung mit dem Eigentumsübergang in der zu diesem Zeitpunkt bestehenden Höhe auf den Erwerber über (MünchKommBGB/Häublein 6. Aufl. § 566 a Rn. 10, § 566 Rn. 34; Blank/Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 566 a Rn. 3, § 566 Rn. 53; Kraemer NZM 2001, 737, 742; Börstinghaus NZM 2004, 481, 485). Dem Veräußerer steht wegen eines danach entstehenden Befriedigungsrechts kein eigener Anspruch auf Leistung der Sicherheit mehr zu.
38
Die Frage kann hier offen bleiben, weil die Kläger unstreitig keinen eigenen Anspruch gegen den Beklagten mehr haben. Der Anspruch auf Leistung der Kaution ist deshalb gemäß §§ 566, 578 BGB i.V.m. § 6 des Mietvertrages in vollem Umfang auf die Erwerberin übergegangen.
39
3. Der Anspruch der Kläger auf Leistung der Kaution ist entgegen der Ansicht der Revision auch nicht durch Erfüllung oder Verzicht erloschen.
40
Die Kläger haben die Pfandfreigabe der von dem Beklagten zur Sicherheit verpfändeten Bundesschatzbriefe auf Bitten des Beklagten erklärt, weil diese fällig wurden und der Beklagte zugesagt hatte, er werde in Kürze eine neue Sicherheit beibringen; die Kläger könnten davon ausgehen, dass er ihnen die geschuldete Sicherheit selbstverständlich geben werde. Die Kläger hatten deshalb einen - nicht erfüllten - Anspruch auf Neuleistung der Kaution. In der Pfandfreigabe der Kläger kann somit erst recht kein Verzicht der Kläger auf die Kaution gesehen werden (vgl. BGH Urteil vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 206/10 - NJW-RR 2012, 214, 215). Dose Weber-Monecke Vézina Schilling RiBGH Dr. Botur hat Urlaub und ist deswegen an einer Unterschrift verhindert. Dose
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 08.06.2009 - 25 O 58/09 -
KG Berlin, Entscheidung vom 27.01.2011 - 20 U 152/09 -

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(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

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b) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann ein Dritter aufgrund einer Ermächtigung des Rechtsinhabers aus dessen Recht dann auf Unterlassung klagen, wenn er ein eigenes schutzwürdiges Interesse hat (BGHZ 145, 279, 286 – DB Immobilienfonds). Bei einem Anspruch aus einer geschäftlichen Bezeichnung kann sich das schutzwürdige Interesse aus einer besonderen Beziehung zum Rechtsinhaber ergeben; dabei können auch wirtschaftliche Interessen herangezogen werden (BGH, Urt. v. 13.10.1994 – I ZR 99/92, GRUR 1995, 54, 57 = WRP 1995, 13 – Nicoline). Das schutzwürdige Interesse wird beispielsweise bejaht , wenn eine Konzernmutter von der von ihr beherrschten Konzerntochter ermächtigt wird oder wenn zwischen Ermächtigendem und Ermächtigtem ein Ver- triebsvertrag hinsichtlich der gekennzeichneten Produkte besteht (vgl. BGHZ 145, 279, 286 – DB Immobilienfonds; BGH GRUR 1995, 54, 57 – Nicoline).

Eine Forderung kann nicht abgetreten werden, wenn die Leistung an einen anderen als den ursprünglichen Gläubiger nicht ohne Veränderung ihres Inhalts erfolgen kann oder wenn die Abtretung durch Vereinbarung mit dem Schuldner ausgeschlossen ist.

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
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3. Mai 2000
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
Haben die Parteien eines Mietvertrages für Ansprüche aus dem Mietverhältnis eine
Schiedsvereinbarung getroffen und tritt ein Erwerber des vermieteten Hausgrundstücks
nach § 571 Abs. 1 BGB an Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis
ergebenden Rechte und Pflichten ein, so bleibt die Schiedsvereinbarung
auch im Verhältnis zwischen dem Erwerber und dem Mieter wirksam.
BGH, Urteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - OLG München
LG München II
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 3. Mai 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die
Richter Dr. Krohn, Gerber, Sprick und Weber-Monecke

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom 11. November 1997 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die V. GmbH vermietete im Jahre 1987 ein Geschäftshaus an den eingetragenen Verein G. . Nach dem schriftlichen Mietvertrag hatte der Mieter als Mietsicherheit eine Bankbürgschaft zu stellen. Weiter heißt es in dem Mietvertrag, alle Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis sollten unter Ausschluß des ordentlichen Rechtswegs entsprechend einem in der Anlage beigefügten Schiedsvertrag durch ein Schiedsgericht entschieden werden. Den in dem Mietvertrag bezeichneten Schiedsvertrag haben die Parteien in gesonderter Urkunde abgeschlossen. Anfang 1993 veräußerte die V. GmbH das Anwesen an die Beklagte und übergab ihr die Bankbürgschaftsurkunde. In den folgenden Monaten kam der Mieter mit der Zahlung von Mietzins und Nebenkostenvorauszahlungen in
Verzug. Am 31. Juli 1993 wurde über das Vermögen des Mieters das Konkursverfahren eröffnet und der Kläger zum Konkursverwalter bestimmt. Die Beklagte befriedigte sich wegen ihrer offenstehenden Forderungen gegen den Gemeinschuldner aus der Bankbürgschaft. Da der Nachfolgemieter jedoch anschließend den Mietzins für einige Monate nachzahlte, ergab sich, daß die Beklagte aus der Bankbürgschaft mehr erhalten hatte, als sie zur Befriedigung ihrer Forderungen benötigte. Von dem überschießenden Betrag überwies sie 10.703,27 DM an die V. GmbH, weil - unbestritten - der V. GmbH noch ein Zahlungsanspruch in dieser Höhe aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1992 zustand. Nur den Rest des überschießenden Betrages überwies die Beklagte an den Kläger. Der Kläger ist der Ansicht, bei dem Anspruch der V. GmbH auf Zahlung der noch offenstehenden Nebenkosten für das Jahr 1992 handele es sich um eine nichtbevorrechtigte Konkursforderung. Die Beklagte habe nicht mit befreiender Wirkung an die V. GmbH zahlen können. Mit der Klage verlangt er von der Beklagten die Zahlung von 10.703,27 DM zuzüglich Zinsen. Die Beklagte hat sich darauf berufen, die zwischen den ursprünglichen Mietparteien vereinbarte Schiedsgerichtsabrede sei auch zwischen den Parteien des vorliegenden Rechtsstreits wirksam. Das Landgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen, die Berufung des Klägers hatte keinen Erfolg. Mit seiner zugelassenen Revision verfolgt er den geltendgemachten Zahlungsanspruch weiter.

Entscheidungsgründe:

Die Revision ist aufgrund der Zulassung statthaft und auch sonst zulässig , hat aber in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat die Klage zu Recht als unzulässig abgewiesen und das Oberlandesgericht hat die Berufung gegen dieses Urteil zu Recht zurückgewiesen. Die Klage ist unzulässig, weil zwischen den Parteien bezüglich des mit der Klage geltendgemachten Anspruchs eine wirksame Schiedsvereinbarung besteht, auf die sich die Beklagte rechtzeitig berufen hat (§ 1032 Abs. 1 ZPO; bis zum 31. Dezember 1997 § 1027 a ZPO a.F.). 1. Das Berufungsgericht führt aus, bei Abschluß des Mietvertrages sei zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien wirksam eine Schiedsvereinbarung getroffen worden, die den Weg zu den ordentlichen Gerichten ausschließe und auch den mit der vorliegenden Klage geltendgemachten Anspruch erfasse. An eine von dem Gemeinschuldner getroffene Schiedsabrede sei auch der Konkursverwalter gebunden. Diese Ausführungen sind rechtlich nicht zu beanstanden (vgl. zur Bindung des Konkursverwalters BGHZ 24, 15, 18) und werden auch von der Revision nicht angegriffen. Weiter führt das Berufungsgericht aus, die Beklagte sei nach § 571 BGB mit dem Erwerb des Eigentums an dem Hausgrundstück auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eingetreten. Es handele sich um einen "gesetzlich normierten Fall einer Vertragsübernahme", der zu beurteilen sei wie eine Vertragsübernahme kraft Vereinbarung. Es entspreche aber ständiger Rechtsprechung, daß der Rechtsnachfolger sowohl bei der Abtretung einzelner Rechte aus einem Vertrag als auch bei einer Vertragsübernahme an eine von dem Rechtsvorgänger getroffene Schiedsvereinbarung gebunden sei. Es sei nicht ge-
rechtfertigt, bei einem Rechtsübergang nach § 571 BGB von diesen Grundsätzen eine Ausnahme zu machen. Gegen diese Ausführungen des Berufungsgerichts wendet sich die Revision im Ergebnis ohne Erfolg. 2. Es ist zutreffend, daß sowohl bei einer Einzelzession als auch bei einer Vertragsübernahme eine Schiedsvereinbarung auf den Rechtsnachfolger übergeht (BGHZ 71, 162, 165; 77, 33, 35; BGH, Urteil vom 2. Oktober 1997 - III ZR 2/96 - NJW 1998, 371). Das ergibt sich aus § 401 Abs. 1 BGB, der bestimmt , daß mit einer abgetretenen Forderung alle Nebenrechte auf den neuen Gläubiger übergehen. Richtig ist auch, daß nach § 412 BGB grundsätzlich die Regelung des § 401 BGB auf einen gesetzlichen Forderungsübergang anwendbar ist (BGHZ 46, 14, 15; BGH, Urteil vom 24. November 1971 - IV ZR 71/70 - NJW 1972, 437, 439). Bei dem Eintritt des Erwerbers eines vermieteten Hausgrundstücks in den Mietvertrag nach § 571 BGB handelt es sich allerdings nicht um eine "gesetzliche normierte Vertragsübernahme". Der Erwerber ist nicht Rechtsnachfolger des ursprünglichen Eigentümers und Vermieters. Die Wirkung des § 571 BGB besteht vielmehr darin, daß im Augenblick des Eigentumsübergangs kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, allerdings mit uneingeschränkt demselben Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (BGH, Urteil vom 30. Mai 1962 - VIII ZR 173/61 - NJW 1962, 1388, 1390; Staudinger/Busche, BGB Bearb. 1999, § 412 Rdn. 13; Staudinger/Emmerich, BGB Bearb. 1997, § 571 Rdn. 9, jeweils m.w.N.). Das hat zum Beispiel zur Folge, daß der Mieter dem Erwerber des Grundstücks Einwendungen, die vor dem Eigentumsübergang entstanden sind, nur entgegenhalten kann, wenn sie sich aus dem Inhalt des
Mietverhältnisses ergeben, während der Schuldner dem Rechtsnachfolger seines Gläubigers nach § 404 BGB solche Einwendungen auch entgegenhalten kann, wenn sie unabhängig von dem abgetretenen Recht entstanden sind (BGH, Urteil vom 30. Mai 1962 aaO; Staudinger/Emmerich aaO Rdn. 72 f.). 3. Dieser Unterschied zwischen einer Rechtsnachfolge und dem Entstehen eines neuen Vertrages zu den alten Bedingungen wirkt sich für die hier zu entscheidende Frage aber nicht aus. Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung , eine Schiedsvereinbarung gehe im Falle der Rechtsnachfolge auf den Rechtsnachfolger über, ausdrücklich damit begründet, daß die Schiedsklausel eine Eigenschaft des abgetretenen Rechts selbst darstelle (BGHZ 71, aaO). Das bedeutet, daß die Schiedsvereinbarung allen sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Ansprüchen als eine untrennbare Eigenschaft anhaftet. Zu den Regelungen des alten Mietverhältnisses im Augenblick des Eigentumswechsels , mit denen nach § 571 BGB das neue Mietverhältnis zwischen dem Erwerber und dem Mieter zustande kommt, gehört deshalb auch die Schiedsvereinbarung.
4. Da die Klage somit zu Recht als unzulässig abgewiesen worden ist, war die Revision zurückzuweisen. Blumenröhr Krohn Gerber Sprick Weber-Monecke

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 42/98 Verkündet am:
3. Mai 2000
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
Haben die Parteien eines Mietvertrages für Ansprüche aus dem Mietverhältnis eine
Schiedsvereinbarung getroffen und tritt ein Erwerber des vermieteten Hausgrundstücks
nach § 571 Abs. 1 BGB an Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis
ergebenden Rechte und Pflichten ein, so bleibt die Schiedsvereinbarung
auch im Verhältnis zwischen dem Erwerber und dem Mieter wirksam.
BGH, Urteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - OLG München
LG München II
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 3. Mai 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die
Richter Dr. Krohn, Gerber, Sprick und Weber-Monecke

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom 11. November 1997 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die V. GmbH vermietete im Jahre 1987 ein Geschäftshaus an den eingetragenen Verein G. . Nach dem schriftlichen Mietvertrag hatte der Mieter als Mietsicherheit eine Bankbürgschaft zu stellen. Weiter heißt es in dem Mietvertrag, alle Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis sollten unter Ausschluß des ordentlichen Rechtswegs entsprechend einem in der Anlage beigefügten Schiedsvertrag durch ein Schiedsgericht entschieden werden. Den in dem Mietvertrag bezeichneten Schiedsvertrag haben die Parteien in gesonderter Urkunde abgeschlossen. Anfang 1993 veräußerte die V. GmbH das Anwesen an die Beklagte und übergab ihr die Bankbürgschaftsurkunde. In den folgenden Monaten kam der Mieter mit der Zahlung von Mietzins und Nebenkostenvorauszahlungen in
Verzug. Am 31. Juli 1993 wurde über das Vermögen des Mieters das Konkursverfahren eröffnet und der Kläger zum Konkursverwalter bestimmt. Die Beklagte befriedigte sich wegen ihrer offenstehenden Forderungen gegen den Gemeinschuldner aus der Bankbürgschaft. Da der Nachfolgemieter jedoch anschließend den Mietzins für einige Monate nachzahlte, ergab sich, daß die Beklagte aus der Bankbürgschaft mehr erhalten hatte, als sie zur Befriedigung ihrer Forderungen benötigte. Von dem überschießenden Betrag überwies sie 10.703,27 DM an die V. GmbH, weil - unbestritten - der V. GmbH noch ein Zahlungsanspruch in dieser Höhe aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1992 zustand. Nur den Rest des überschießenden Betrages überwies die Beklagte an den Kläger. Der Kläger ist der Ansicht, bei dem Anspruch der V. GmbH auf Zahlung der noch offenstehenden Nebenkosten für das Jahr 1992 handele es sich um eine nichtbevorrechtigte Konkursforderung. Die Beklagte habe nicht mit befreiender Wirkung an die V. GmbH zahlen können. Mit der Klage verlangt er von der Beklagten die Zahlung von 10.703,27 DM zuzüglich Zinsen. Die Beklagte hat sich darauf berufen, die zwischen den ursprünglichen Mietparteien vereinbarte Schiedsgerichtsabrede sei auch zwischen den Parteien des vorliegenden Rechtsstreits wirksam. Das Landgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen, die Berufung des Klägers hatte keinen Erfolg. Mit seiner zugelassenen Revision verfolgt er den geltendgemachten Zahlungsanspruch weiter.

Entscheidungsgründe:

Die Revision ist aufgrund der Zulassung statthaft und auch sonst zulässig , hat aber in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat die Klage zu Recht als unzulässig abgewiesen und das Oberlandesgericht hat die Berufung gegen dieses Urteil zu Recht zurückgewiesen. Die Klage ist unzulässig, weil zwischen den Parteien bezüglich des mit der Klage geltendgemachten Anspruchs eine wirksame Schiedsvereinbarung besteht, auf die sich die Beklagte rechtzeitig berufen hat (§ 1032 Abs. 1 ZPO; bis zum 31. Dezember 1997 § 1027 a ZPO a.F.). 1. Das Berufungsgericht führt aus, bei Abschluß des Mietvertrages sei zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien wirksam eine Schiedsvereinbarung getroffen worden, die den Weg zu den ordentlichen Gerichten ausschließe und auch den mit der vorliegenden Klage geltendgemachten Anspruch erfasse. An eine von dem Gemeinschuldner getroffene Schiedsabrede sei auch der Konkursverwalter gebunden. Diese Ausführungen sind rechtlich nicht zu beanstanden (vgl. zur Bindung des Konkursverwalters BGHZ 24, 15, 18) und werden auch von der Revision nicht angegriffen. Weiter führt das Berufungsgericht aus, die Beklagte sei nach § 571 BGB mit dem Erwerb des Eigentums an dem Hausgrundstück auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eingetreten. Es handele sich um einen "gesetzlich normierten Fall einer Vertragsübernahme", der zu beurteilen sei wie eine Vertragsübernahme kraft Vereinbarung. Es entspreche aber ständiger Rechtsprechung, daß der Rechtsnachfolger sowohl bei der Abtretung einzelner Rechte aus einem Vertrag als auch bei einer Vertragsübernahme an eine von dem Rechtsvorgänger getroffene Schiedsvereinbarung gebunden sei. Es sei nicht ge-
rechtfertigt, bei einem Rechtsübergang nach § 571 BGB von diesen Grundsätzen eine Ausnahme zu machen. Gegen diese Ausführungen des Berufungsgerichts wendet sich die Revision im Ergebnis ohne Erfolg. 2. Es ist zutreffend, daß sowohl bei einer Einzelzession als auch bei einer Vertragsübernahme eine Schiedsvereinbarung auf den Rechtsnachfolger übergeht (BGHZ 71, 162, 165; 77, 33, 35; BGH, Urteil vom 2. Oktober 1997 - III ZR 2/96 - NJW 1998, 371). Das ergibt sich aus § 401 Abs. 1 BGB, der bestimmt , daß mit einer abgetretenen Forderung alle Nebenrechte auf den neuen Gläubiger übergehen. Richtig ist auch, daß nach § 412 BGB grundsätzlich die Regelung des § 401 BGB auf einen gesetzlichen Forderungsübergang anwendbar ist (BGHZ 46, 14, 15; BGH, Urteil vom 24. November 1971 - IV ZR 71/70 - NJW 1972, 437, 439). Bei dem Eintritt des Erwerbers eines vermieteten Hausgrundstücks in den Mietvertrag nach § 571 BGB handelt es sich allerdings nicht um eine "gesetzliche normierte Vertragsübernahme". Der Erwerber ist nicht Rechtsnachfolger des ursprünglichen Eigentümers und Vermieters. Die Wirkung des § 571 BGB besteht vielmehr darin, daß im Augenblick des Eigentumsübergangs kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, allerdings mit uneingeschränkt demselben Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (BGH, Urteil vom 30. Mai 1962 - VIII ZR 173/61 - NJW 1962, 1388, 1390; Staudinger/Busche, BGB Bearb. 1999, § 412 Rdn. 13; Staudinger/Emmerich, BGB Bearb. 1997, § 571 Rdn. 9, jeweils m.w.N.). Das hat zum Beispiel zur Folge, daß der Mieter dem Erwerber des Grundstücks Einwendungen, die vor dem Eigentumsübergang entstanden sind, nur entgegenhalten kann, wenn sie sich aus dem Inhalt des
Mietverhältnisses ergeben, während der Schuldner dem Rechtsnachfolger seines Gläubigers nach § 404 BGB solche Einwendungen auch entgegenhalten kann, wenn sie unabhängig von dem abgetretenen Recht entstanden sind (BGH, Urteil vom 30. Mai 1962 aaO; Staudinger/Emmerich aaO Rdn. 72 f.). 3. Dieser Unterschied zwischen einer Rechtsnachfolge und dem Entstehen eines neuen Vertrages zu den alten Bedingungen wirkt sich für die hier zu entscheidende Frage aber nicht aus. Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung , eine Schiedsvereinbarung gehe im Falle der Rechtsnachfolge auf den Rechtsnachfolger über, ausdrücklich damit begründet, daß die Schiedsklausel eine Eigenschaft des abgetretenen Rechts selbst darstelle (BGHZ 71, aaO). Das bedeutet, daß die Schiedsvereinbarung allen sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Ansprüchen als eine untrennbare Eigenschaft anhaftet. Zu den Regelungen des alten Mietverhältnisses im Augenblick des Eigentumswechsels , mit denen nach § 571 BGB das neue Mietverhältnis zwischen dem Erwerber und dem Mieter zustande kommt, gehört deshalb auch die Schiedsvereinbarung.
4. Da die Klage somit zu Recht als unzulässig abgewiesen worden ist, war die Revision zurückzuweisen. Blumenröhr Krohn Gerber Sprick Weber-Monecke

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
XII ZR 148/02
vom
29. September 2004
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Auch im gewerblichen Mietrecht verbleiben bei einem Eigentumswechsel für die bis
zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs abgelaufenen Abrechnungsperioden die
Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten und die sich daraus ergebenden Rechte
und Pflichten beim früheren Eigentümer und Vermieter (im Anschluß an BGH, Urteil
vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03 - NJW 2004, 851).
BGH, Beschluß vom 29. September 2004 - XII ZR 148/02 - LG Frankfurt (Oder)
AG Bernau
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 29. September 2004 durch
die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter Sprick, Prof. Dr. Wagenitz,
Fuchs und Dr. Ahlt

beschlossen:
Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Gründe:

I.

Der Kläger macht rückständige Miete aus einem gewerblichen Mietverhältnis geltend. Mit schriftlichem Vertrag vom 14. Juli 1997 mietete die Beklagte von der damaligen Eigentümerin Gewerberäume in Bernau. Vereinbarungsgemäß leistete sie für die Nebenkosten monatliche Vorauszahlungen. Die Vermieterin veräußerte das Grundstück an den Kläger, der aufgrund der Auflassung vom 2. November 1999 am 5. Mai 2000 als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Mit Schreiben vom 31. August 2000 rechnete die Hausverwalterin der Vermieterin die Nebenkosten für die Jahre 1997 und 1998 ab, wobei sich zugunsten der Beklagten ein Guthaben in Höhe von 3.098,62 DM ergab. Mit dem Anspruch auf Rückzahlung dieses Betrages rechnete die Beklagte gegen rückständige Mieten für die Monate August 2000 bis April 2001 auf.
Der Kläger hat zunächst 6.444,47 DM an rückständigen Mieten geltend gemacht. Nach übereinstimmender Erledigterklärung des Rechtsstreits in Höhe von 1.903,68 DM hat das Amtsgericht der Klage in Höhe von 1.340,16 DM stattgegeben. Es hat die Aufrechnung der Beklagten mit dem Anspruch auf Auszahlung des Guthabens in Höhe von 3.058,62 DM als wirksam angesehen und einen Betrag von 142,01 DM als unbegründet erachtet. Die Berufung, mit der der Kläger die Unwirksamkeit der Aufrechnung geltend gemacht hat, ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wendete sich der Kläger mit der vom Landgericht zugelassenen Revision, mit der er die Verurteilung der Beklagten in der zuletzt beantragten Höhe von 4.398,78 DM samt Zinsen erstrebte. Im Revisionsverfahren haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt, nachdem die Beklagte die Klageforderung bezahlt hat.

II.

Nach übereinstimmender Erledigungserklärung ist gemäß § 91 a ZPO über die Kosten des Rechtsstreits unter Berücksichtigung des bisherigen Sachund Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden. Danach sind die Kosten der Beklagten aufzuerlegen, weil sie ohne Erledigung im Rechtsstreit unterlegen wäre. 1. Das Landgericht hat ausgeführt, in Höhe von 3.058,62 DM sei der Klageanspruch erloschen, weil die Beklagte mit dem der Höhe nach unstreitigen Nebenkostensaldo der Jahre 1997 bis 1998 wirksam aufgerechnet habe. Die im Wege der Aufrechnung geltend gemachten Rückzahlungsansprüche seien zum 1. Januar 1999 entstanden, aber erst mit der Abrechnung vom
31. August 2000, somit nach Eintragung des Klägers im Grundbuch (5. Mai 2000) fällig geworden. Deshalb sei der Kläger als Erwerber gemäß § 571 BGB a.F., § 566 Abs. 1 BGB zum Ausgleich des Nebenkostensaldos verpflichtet. Zwar sei die Frage, ob der Mieter Nebenkostensalden aus Abrechnungsperioden vor der Eintragung des Erwerbers als Eigentümer, die erst nach dessen Eintragung abgerechnet worden seien, dem neuen Eigentümer gegenüber geltend machen könne, sehr umstritten. Allein die hier vertretene Lösung sei aber interessengerecht. Sinn und Zweck des § 571 BGB a.F. (§ 566 Abs. 1 BGB) sei es nämlich ausschließlich, den Mieter vor Rechtsnachteilen durch den Eigentumsübergang zu schützen. Dieser Schutz sei nur gewährleistet, wenn eine Verpflichtung des Erwerbers auf Auszahlung von Nebenkostensalden bestehe. Nur dann habe der Mieter die Möglichkeit, seinen Anspruch auf Auszahlung des Nebenkostensaldos im Wege der Aufrechnung oder eines Zurückbehaltungsrechts seinem jetzigen Vermieter entgegenzusetzen. Daß nach vorherrschender Auffassung ausschließlich der Voreigentümer zur Abrechnung von bei Eigentumsübergang bereits abgeschlossenen Abrechnungsperioden berechtigt bzw. verpflichtet sei, führe bei wertender Betrachtungsweise zu keiner anderen Rechtsauffassung. Dem Erwerber entstehe kein unzumutbarer Nachteil, da er aufgrund vertraglicher Nebenpflichten vom Veräußerer die Überlassung der Abrechnungsunterlagen oder aber die Durchführung der Abrechnung verlangen könne. Damit sei der Erwerber ausreichend davor geschützt, daß der Voreigentümer die Abrechnung nicht vornehme oder ihm die Unterlagen zur Überprüfung bereits erstellter Nebenkostenabrechnungen nicht zur Verfügung stelle. Die Entscheidung des BGH (ViZ 2000, 734) könne keine Anwendung finden. Grundlage dieser Entscheidung sei nämlich nicht ein rechtsgeschäftlicher Eigentumsübergang im Sinne von § 566 Abs. 1 BGB, sondern eine Eigentumsübertragung gemäß § 17 VermG. In diesem Fall sei der Mieter jedoch, worauf
der Bundesgerichtshof ausdrücklich hinweise, bereits in hinreichendem Maße durch die Schutzvorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 1 VermG geschützt. 2. Dem ist nicht zu folgen.
a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß sich die Frage, welche mietvertraglichen Rechte und Pflichten infolge eines Eigentumsübergangs nach § 571 BGB a.F. (§ 566 Abs. 1 BGB) dem Veräußerer und welche dem Erwerber zuzurechnen sind, grundsätzlich nach dem Zeitpunkt des Entstehens bzw. der Fälligkeit des Anspruchs beantwortet. Vor dem Eigentumswechsel entstandene und fällig gewordene Ansprüche verbleiben dem bisherigen Vermieter, danach fällig gewordene Forderungen stehen dem (nunmehrigen) Grundstückseigentümer zu. Ebenso richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters dann gegen den Erwerber, wenn sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen und fällig werden (BGH, Urteil vom 19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88 - NJW 1989, 451, 452). Zu Recht geht das Berufungsgericht auch davon aus, daß der Anspruch des Mieters auf Auszahlung des Nebenkostenguthabens für die Jahre 1997 und 1998 erst mit Erteilung der Nebenkostenabrechnung vom 31. August 2000 fällig geworden ist (vgl. BGHZ 113, 188, 194).
b) Zu Unrecht meint das Berufungsgericht aber, das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14. September 2000 (- III ZR 211/99 - ViZ 2000, 734 = WM 2000, 2509) sei für den vorliegenden Fall nicht einschlägig. Der III. Zivilsenat hat dort entschieden, daß im Falle eines Eigentumswechsels nach § 17 VermG der frühere Eigentümer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum bereits abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Nebenkosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt bzw. zur Erstattung von Überzahlungen verpflichtet
ist. Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Entscheidung beruhe auf Besonderheiten des Vermögensgesetzes und könne deshalb auf einen rechtsgeschäftlichen Erwerb gemäß § 571 BGB a.F. (§ 566 Abs. 1 BGB) keine Anwendung finden, ist unzutreffend. Mit Urteil vom 3. Dezember 2003 (- VIII ZR 168/03 - NJW 2004, 851) ist nämlich der VIII. Zivilsenat der Auffassung des III. Zivilsenats gefolgt. Danach ist im Bereich des Wohnraummietrechts bei einem Eigentumswechsel nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperioden zur Abrechnung der Nebenkosten und zur Auszahlung eines etwaigen Guthabens verpflichtet. Nach Auffassung des VIII. Zivilsenats kommt es nicht darauf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist. Das strikte Festhalten am sogenannten Fälligkeitsprinzip würde die Abrechnung der Nebenkosten im Regelfall erschweren, da sich der Erwerber die nötigen Unterlagen vom Veräußerer unter Umständen erst beschaffen müßte und sich erhebliche Hindernisse ergeben könnten, wenn er für bereits vor seinem Eigentumswechsel abgeschlossene Abrechnungsperioden abrechnen solle. Zum anderen sei zu berücksichtigen , daß der Erwerber für die nun abzurechnende Periode die Vorauszahlungen nicht erhalten habe. Er müßte sich dann an den Veräußerer wenden und eventuelle Ansprüche möglicherweise gerichtlich durchsetzen. Auch stünde im Falle geschuldeter Nachzahlungen ein hierauf gerichteter Anspruch dem Erwerber selbst nicht zu, nachdem der Veräußerer die Aufwendungen für die abgelaufenen Abrechnungsperioden getragen und deshalb Anspruch auf Erstattung seiner Aufwendungen habe. Soweit den Mietern danach Nachteile entstehen könnten, weil es ihnen verwehrt sei, mit ihnen zustehenden Rückzahlungsforderungen gegenüber Mietzinsforderungen des Erwerbers aufzurechnen , sei dies die Folge des Erwerbs ihres Vertragsgegners und von ihnen hinzunehmen.
Der erkennende Senat schließt sich der Auffassung des VIII. Zivilsenats für den Bereich des gewerblichen Mietrechts an. Diese Lösung sorgt für Rechtsklarheit und vermeidet insbesondere das ungerechte Ergebnis, daß eine vor dem Eigentumswechsel fällig gewordene Abrechnungspflicht beim bisherigen Vermieter verbleibt, während Nachzahlungen und Erstattungen, deren Vorbereitung und Berechnung die Abrechnung dient, dem Erwerber zustehen bzw. von ihm zu erbringen sind (BGH, Urteil vom 14. September 2000 aaO).
Hahne Sprick Wagenitz Fuchs Ahlt

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 554, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden.

(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1, § 555a Absatz 1 bis 3, §§ 555b, 555c Absatz 1 bis 4, § 555d Absatz 1 bis 6, § 555e Absatz 1 und 2, § 555f und § 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. § 556c Absatz 1 und 2 sowie die auf Grund des § 556c Absatz 3 erlassene Rechtsverordnung sind entsprechend anzuwenden, abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.

(3) Auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen, sind die in den Absätzen 1 und 2 genannten Vorschriften sowie die §§ 557, 557a Absatz 1 bis 3 und 5, § 557b Absatz 1 bis 3 und 5, die §§ 558 bis 559d, 561, 568 Absatz 1, § 569 Absatz 3 bis 5, die §§ 573 bis 573d, 575, 575a Absatz 1, 3 und 4, die §§ 577 und 577a entsprechend anzuwenden. Solche Verträge können zusätzlich zu den in § 575 Absatz 1 Satz 1 genannten Gründen auch dann auf bestimmte Zeit geschlossen werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für ihm obliegende oder ihm übertragene öffentliche Aufgaben nutzen will.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 206/10 Verkündet am:
7. Dezember 2011
Ermel,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja

a) Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute
Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution
bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat.

b) Zur Verpflichtung eines Mieters aus Treu und Glauben (§ 242 BGB), die vom Voreigentümer
an den Mieter zurückgegebene Kaution an den Erwerber als neuen
Vermieter zu leisten.
BGH, Urteil vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 206/10 - LG Berlin
AG Berlin-Mitte
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 7. Dezember 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter
Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und
Dr. Schneider

für Recht erkannt:
Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 6. Juli 2010 wird zurückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 6. September 1991 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine Wohnung in Berlin. Er verpflichtete sich in der "Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag" vom 16./20. Juni 2000 zur Gewährung einer Sicherheit "für alle Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter" in Höhe von 1.670 DM. Die Kaution war durch "Verpfändung eines Kontoguthabens bei einer bundesdeutschen Sparkasse oder Bank bzw. einem ausländischen Kreditinstitut eines EU-Mitgliedstaates zu erbringen". Im August 2000 eröffnete der Beklagte bei der Berliner Sparkasse ein Kautionskonto mit einem Guthaben von 1.670 DM (= 853,86 €) und verpfändete dieses zugunsten der Rechtsvorgängerin der Klägerin.
2
Die Klägerin kaufte das Grundstück im März 2007; sie wurde am 11. März 2008 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. In § 5 Abs. 3 des Kaufvertrages ist geregelt, dass der Verkäufer dem Käufer die von dem jeweiligen Mieter geleistete Sicherheit einschließlich Zinsen zu übertragen hat. Weiter heißt es dort unter anderem: "Der Verkäufer hat den jeweiligen Mieter/Pächter unverzüglich, spätestens jedoch binnen 14 Tagen nach Beurkundung dieses Vertrages schriftlich vom Verkauf zu unterrichten und dessen schriftliche Zustimmung zur Übertragung der Sicherheit einzuholen."
3
Der Beklagte wurde aufgefordert, der Übertragung der Kaution auf die Klägerin zuzustimmen. Er gab keine Zustimmungserklärung ab. Daraufhin erklärte die Hausverwaltung der Rechtsvorgängerin der Klägerin gegenüber dem Beklagten im Schreiben vom 24. Juni 2008 mit Zustimmung der Klägerin zur Vorlage bei dessen Kreditinstitut die Freigabe der Kaution in Höhe von 853,86 € zuzüglich aufgelaufener Zinsen. Die Klägerin wandte sich mit Schreiben vom 29. Juli 2008 an den Beklagten und forderte diesen unter Bezugnahme auf die Vereinbarung vom 16. Juni 2000 zunächst auf, einen Kautionsbetrag in Höhe von 1.184,09 € bis zum 27. August 2008 auf ein Konto der Klägerin zu überweisen. Der Beklagte antwortete mit E-Mail vom 28. August 2008: "Bezüglich der Kaution setze ich mich kurzfristig mit ihnen in Verbindung. Ich habe die alten Konten jetzt aufgelöst, muss aber noch warten, bis die Kündigungsfrist bei der Bank abgelaufen ist und werde ihnen die Kaution dann übergeben."
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Auf eine Mahnung der Klägerin vom 12. Dezember 2008, mit der diese den geforderten Kautionsbetrag auf den ursprünglichen Betrag von 853,86 € reduzierte, verweigerte der Beklagte mit Anwaltsschreiben vom 14. Dezember 2008 die Leistung einer neuen Kaution an die Klägerin mit der Begründung, der Voreigentümer habe mit der Freigabe der Kaution auf die Stellung der Kaution verzichtet.
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Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin, den Beklagten zu verurteilen, eine Kaution in Höhe von 853,86 € durch Verpfändung eines Kontoguthabens bei einem der in der Vereinbarung vom 16./20. Juni 2000 genannten Finanzinstitute zu erbringen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Dagegen wendet sich der Beklagte mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, mit der er die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils begehrt.

Entscheidungsgründe:

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Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

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Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2010, 1272) hat im Wesentlichen ausgeführt:
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Die Klägerin habe gegen den Beklagten aus der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag Anspruch auf Leistung der begehrten Kaution gemäß §§ 535, 551 BGB. Grundsätzlich bestehe keine Pflicht des Mieters, die Kaution an den Erwerber zu leisten, soweit der Mieter bereits an den Voreigentümer geleistet habe. Im vorliegenden Fall habe der Beklagte zugunsten des Alteigentümers ein Sparbuch verpfändet. Dennoch sei der Anspruch der Klägerin als neue Eigentümerin nicht durch Erfüllung erloschen, weil die Kaution nicht mehr vorhanden sei. Dem stehe nicht entgegen, dass die Kaution nicht für Forderungen aus dem Mietverhältnis verbraucht, sondern von der Voreigentümerin an den Beklagten ausgezahlt worden sei. Darin sei kein vermieterseitiger Verzicht auf die Kaution zu sehen, weil die Freigabe nur erfolgt sei, nachdem der Beklagte der Übertragung der Mietsicherheit auf die Klägerin trotz entsprechender Aufforderung nicht zugestimmt habe, obwohl er zur Mitwirkung verpflichtet gewesen sei.
9
Zwar gingen die Rechte aus der Verpfändung des Sparbuchs ohne weiteres auf den Erwerber über. Allerdings sei die nicht am Mietverhältnis beteiligte Bank, der gegenüber der Beklagte die Verpfändungserklärung nur zugunsten der Voreigentümerin abgegeben habe, nicht ohne Zustimmung des verpfändenden Beklagten zur Auszahlung des Sparguthabens an die Klägerin als neue Eigentümerin verpflichtet. Damit verbleibe für die Klägerin das Risiko, zu gegebener Zeit nicht ohne die Mitwirkung des Beklagten auf die Mietsicherheit zugreifen zu können. Nach alledem falle es zwar nicht in die Verantwortung des Mieters, ob der Alteigentümer seiner Pflicht zur Übertragung der Kaution auf den Erwerber nachkomme. Soweit die Übertragung einer persönlich für den Alteigentümer bestellten Sicherheit aber faktisch nur mit einer Mitwirkungshandlung zu bewirken sei, sei der Mieter nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehalten , diese Mitwirkung - hier in Form der Zustimmungserklärung - zu erbringen. Es sei treuwidrig, wenn der Beklagte sich einerseits darauf berufe, dass die Erfüllung des Kautionsanspruchs auch gegenüber dem Erwerber wirke und die freiwillige Auszahlung durch den Eigentümer nicht zu einem Wiederaufleben geführt habe, wenn er andererseits die notwendige Mitwirkung an der Übertragung verweigere. Diene diese Mitwirkung nur der praktischen Durchführung der Übertragung des Kautionsguthabens, wäre einer entsprechenden Erklärung auch keine Entlassung des Alteigentümers aus seinen gesetzlichen Pflichten aus § 556a BGB beizumessen, wie der Beklagte befürchte.

II.

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Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.
11
Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass die Klägerin gegen den Beklagten Anspruch auf Leistung der in der Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag vom 16./20. Juni 2000 vereinbarten Kaution hat. Dem steht nicht entgegen, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin mit deren Zustimmung die vom Beklagten aufgrund der Vereinbarung vom 16./20. Juni 2000 ursprünglich geleistete Kaution an den Beklagten zurückgegeben hat. Denn darin liegt, wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat, aufgrund der besonderen Umstände des vorliegenden Falles kein Verzicht der Vermieterseite auf die vereinbarte Kaution.
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1. Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. Mit der Erfüllung des Anspruchs auf Leistung der Kaution erlischt dieser Anspruch (§ 362 BGB). Auch ist der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, der Übertragung der Kaution auf den Erwerber zuzustimmen. Denn einer solchen Zustimmung des Mieters bedarf es in der Regel nicht, weil der Erwerber kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten aus der Kaution eintritt (§ 566a Satz 1 BGB).
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2. Von diesen Grundsätzen ist auch das Berufungsgericht ausgegangen. Es hat aber aufgrund der besonderen Umstände des vorliegenden Falles rechtsfehlerfrei eine Verpflichtung des Beklagten bejaht, die in der Vereinbarung vom 16./20. Juni 2000 vereinbarte Kaution erneut - nunmehr an die Klägerin - zu leisten. Dazu war der Beklagte nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet, weil er einer Übertragung der gegenüber der Rechtsvorgängerin der Klägerin abgegebenen Verpfändungserklärung auf die Klägerin nicht zugestimmt hatte und daraufhin die Kaution zurückerhalten hatte, ohne dass darin ein Verzicht der Klägerin auf die Kaution gesehen werden konnte.
14
a) Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts war die Kaution in der Weise geleistet worden, dass der Beklagte die Verpflichtungserklärung nur zugunsten der Voreigentümerin persönlich abgegeben hatte und deshalb die am Mietverhältnis nicht beteiligte Bank nicht ohne Zustimmung des verpfändenden Beklagten zur Auszahlung des Sparguthabens an die Klägerin als neue Eigentümerin verpflichtet war. Aus diesen rechtsfehlerfrei festgestellten Umständen hat das Berufungsgericht mit Recht hergeleitet, dass der Beklagte jedenfalls nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet war, der Übertragung der Kaution auf die Klägerin als neue Pfandgläubigerin zuzustimmen, weil die Übertragung der persönlich für den Alteigentümer bestellten Sicherheit faktisch nur mit einer Mitwirkungshandlung des Beklagten zu bewirken war. Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob die Klägerin die auf sie übergegangenen Rechte aus der Kaution gegenüber der Bank notfalls auch ohne Mitwirkung des Beklagten hätte durchsetzen können. Das Berufungsgericht hat mit Recht darauf abgestellt, dass die Klägerin das Risiko, zu gegebener Zeit nicht ohne die Mitwirkung des Beklagten auf die Mietsicherheit zugreifen zu können, nicht auf sich nehmen musste, sondern vom Beklagten erwarten durfte, an der praktischen Durchführung der Übertragung des Kautionsguthabens mitzuwirken, weil berechtige Interessen des Beklagten einer solchen Mitwirkung nicht entgegenstanden.
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b) Die Revision meint dagegen, eine Zustimmung zur Übertragung des verpfändeten Kautionsguthabens auf die Klägerin als neue Pfandgläubigerin sei dem Beklagten nicht zumutbar gewesen, weil er in diesem Fall die Voreigentü- merin und ursprüngliche Vermieterin als (subsidiäre) Schuldnerin verloren hätte oder seine Zustimmung jedenfalls als Verzicht auf die subsidiäre Haftung des Veräußerers nach § 566a Satz 2 BGB hätte ausgelegt werden können. Das trifft nicht zu.
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Mit einer Zustimmung des Mieters zur Übertragung der Kaution auf den Erwerber bestätigt der Mieter nur das, was gemäß § 566a Satz 1 BGB ohnehin kraft Gesetzes gilt. Daraus ist kein Verzicht des Mieters auf seine Rechte aus § 566a Satz 2 BGB gegen den ursprünglichen Eigentümer herzuleiten (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 566a BGB Rn. 32 mwN).
17
Die von der Revision angeführte Rechtsprechung, nach der eine Forthaftung des ursprünglichen Vermieters nicht mehr in Betracht kommt, wenn der Veräußerer die Kaution auf Verlangen oder mit Zustimmung des Mieters weitergibt oder auf sonstige Weise zu erkennen gibt, dass er nunmehr allein den Erwerber als Rückzahlungspflichtigen ansieht (vgl. BGH, Urteil vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 163 mwN), betrifft andere Fallgestaltungen und bezieht sich auf die Rechtslage vor der Mietrechtsreform (SchmidtFutterer /Streyl, aaO, Rn. 32, Fn. 94).
18
c) Auch die Sachverhaltswürdigung des Berufungsgerichts, dass in der Rückgabe des verpfändeten Kautionsguthabens im vorliegenden Fall kein vermieterseitiger Verzicht auf die Kaution zu sehen ist, weist keinen Rechtsfehler auf. Sie wird von der Revision auch nicht angegriffen.
19
Die Rückgabe der Kaution durch den Voreigentümer erfolgte, nachdem dem Beklagten mitgeteilt worden war, dass die Klägerin die Kaution für sich beanspruchte, und er vergeblich aufgefordert worden war, der Übertragung auf die Klägerin zuzustimmen. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen , dass der Beklagte unter diesen Umständen die Freigabe der Kaution durch die Voreigentümerin nicht als vermieterseitigen Verzicht auf die der Klägerin gemäß § 566a Satz 1 BGB zustehende Kaution verstehen durfte. Denn für einen solchen Verzicht bestand hier auch aus der Sicht des Beklagten kein Anlass und kein Grund. Der Beklagte hat die Rückgabe der Kaution durch die Rechtsvorgängerin der Klägerin auch nicht als vermieterseitigen Verzicht auf die nunmehr der Klägerin zustehende Kaution missverstanden. Vielmehr hat er nach der Aufforderung, die Kaution nunmehr an die Klägerin zu leisten, dieser mitgeteilt, er werde ihr die Kaution nach Ablauf der Kündigungsfrist für das Kautionskonto übergeben. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider
Vorinstanzen:
AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 25.05.2009 - 113 C 35/09 -
LG Berlin, Entscheidung vom 06.07.2010 - 63 S 319/09 -