Bundesgerichtshof Urteil, 25. Sept. 2009 - V ZR 36/09
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Richter
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 15. November 1993 übertrug der inzwischen verstorbene Vater des Beklagten diesem unentgeltlich seinen 1/3Miteigentumsanteil an einem Hausgrundstück. Der Beklagte räumte der Kläge- rin, seiner Stiefmutter, ein lebenslängliches und unentgeltliches Wohnungsrecht an der Einliegerwohnung im Souterrain des Hauses ein. Schuldrechtlich vereinbarten die Parteien, dass sich die Klägerin an den Betriebskosten nach näherer Regelung zu beteiligen hat.
- 2
- Für das Kalenderjahr 2006 erstellte der Beklagte am 21. November 2007 eine formell fehlerhafte und für die Klägerin nicht nachvollziehbare Betriebskostenabrechnung. Den darin ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag von 1.084,24 € bezahlte die Klägerin unter Vorbehalt. Da der Beklagte ihr die verlangten Abrechnungsbelege nicht vorlegte, hat die Klägerin Klage auf Rückzahlung von 1.084,24 € erhoben. Der Beklagte hat im Laufe des Rechtsstreits eine neue Betriebskostenabrechnung erstellt, nach welcher die Klägerin einen Betrag von 633,94 € nachzahlen muss. In Höhe der Differenz von 450,26 € zu der Zahlung der Klägerin hat der Beklagte die Klageforderung anerkannt. Das Amtsgericht hat ihn entsprechend zur Rückzahlung verurteilt und die weitergehende Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist erfolglos geblieben.
- 3
- Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Beklagte beantragt, verfolgt die Klägerin ihren auf Verurteilung des Beklagten zur Zahlung weiterer 633,94 € nebst Zinsen gerichteten Klageantrag weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
- 4
- Nach Ansicht des Berufungsgerichts hat der Beklagte die in § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB für den Ausschluss von Nachforderungen von Betriebskosten bestimmte Frist von zwölf Monaten nicht eingehalten, weil die fehlerhafte Ab- rechnung vom 21. November 2007 die Frist nicht unterbrochen habe. Dennoch könne die Klägerin den von ihr zu viel gezahlten Betrag nicht zurückverlangen; denn die Zwölf-Monats-Frist gelte nur für Wohnraummietverhältnisse und nicht, auch nicht entsprechend, für das Wohnungsrecht. Es fehle sowohl an einer planwidrigen Regelungslücke im Gesetz als auch an einer vergleichbaren Interessenlage zwischen der Wohnraummiete und dem Wohnungsrecht.
II.
- 5
- Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Rückzahlung von 633,98 € nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, weil ihre Zahlung an den Beklagten ohne Rechtsgrund erfolgte; denn der Beklagte hat seinen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB analog verloren, weil er nicht innerhalb der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB festgelegten Frist ordnungsgemäß über die Betriebskostenvorauszahlungen der Klägerin abgerechnet hat (vgl. BGH, Urt. v. 18. Januar 2006, VIII ZR 94/05, NJW 2006, 903 f.).
- 6
- 1. Der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, mit der Betriebskostenabrechnung vom 21. November 2007 habe der Beklagte die Abrechnungsfrist nicht gewahrt, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Die Abrechnung ist formell unwirksam, weil sie die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen nicht erkennen lässt (vgl. BGH, Urt. v. 19. November 2008, VIII ZR 295/07, NJW 2009, 283 f.). Eine solche Abrechnung wahrt die Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht (BGH, Urt. v. 17. November 2004, VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219 f.). Somit ist die von dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erhobene Gegenrüge unbegründet, mit der er dem Berufungsgericht vorgeworfen hat, zu Unrecht nicht berücksichtigt zu haben, dass der Beklagte den nicht fristgerechten Zugang der Abrechnung bestritten habe. Die im Laufe des Rechtsstreits vorgelegte Abrechnung wurde nach Fristablauf erstellt.
- 7
- 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die direkte Anwendung der Regelung in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausscheidet, weil sie nur auf Wohnraummietverhältnisse Anwendung findet. Dies greift die Revision nicht an.
- 8
- 3. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch die entsprechende Anwendung der Vorschrift abgelehnt.
- 9
- a) Fehlerhaft ist bereits der Ausgangspunkt seiner Überlegungen, den die Revisionserwiderung übernimmt. Denn bei der Abwägung, ob eine Analogie möglich ist, stellt das Berufungsgericht dem Wohnraummietverhältnis, für das die Vorschrift des § 556 Abs. 3 BGB gilt, lediglich das dingliche Wohnungsrecht nach § 1093 BGB gegenüber. Damit lässt es - worauf die Revision zutreffend hinweist - außer Acht, dass sich die Pflicht der Klägerin zur Zahlung von Betriebskosten nicht aus dem dinglichen Recht und auch nicht, woran man beim Fehlen einer Zahlungsvereinbarung denken könnte, aus dem neben dem dinglichen Wohnungsrecht bestehenden gesetzlichen Schuldverhältnis (vgl. hierzu Senat, BGHZ 95, 144, 146 f.), sondern aus einem vertraglichen Schuldverhältnis ergibt. Eine solche schuldrechtliche Vereinbarung über Leistungen des Berechtigten , wie sie die Parteien getroffen haben, kann neben dem Wohnungsrecht selbständig oder - wie hier - als Teil des Grundgeschäfts getroffen werden (Senat, Urt. v. 5. März 1965, V ZR 195/64, WM 1965, 649, 650 f.; Urt. v. 20. Juni 1997, V ZR 39/96, WM 1997, 1673, 1674). Deshalb hängt die Entscheidung des Rechtsstreits davon ab, ob die Regelung in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf dieses Schuldverhältnis entsprechend angewendet werden kann. Dies ist zu bejahen.
- 10
- b) Voraussetzung für eine Analogie ist, dass das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke enthält und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht so weit mit dem Tatbestand vergleichbar ist, den der Gesetzgeber geregelt hat, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung , bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen (Senat, Beschl. v. 14. Juni 2007, V ZB 102/06, WM 2007, 1791, 1792 m.w.N.). Diese Voraussetzungen liegen vor.
- 11
- Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält eine planwidrige Regelungslücke, weil eine § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB entsprechende Regelung für den Fall fehlt, dass derjenige, der fremden Wohnraum aufgrund eines anderen Rechtsverhältnisses als eines Mietverhältnisses nutzt, an den Eigentümer Vorauszahlungen für Betriebskosten leistet. Das Fehlen einer vergleichbaren Vorschrift lässt nicht den Schluss zu, der Ausschluss von Betriebskostennachforderungen bei nicht fristgemäßer Abrechnung über Vorauszahlungen habe auf Wohnraummietverhältnisse beschränkt werden sollen. Die Begründung zu dem Entwurf eines Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (BTDrucks. 14/4553), mit welchem die Vorschrift eingeführt wurde, enthält keinen Hinweis auf einen entsprechenden Willen des Gesetzgebers. Da sich bei der Reform des Mietrechts die Problematik der Betriebskostenabrechnung innerhalb anderer Rechtsverhältnisse auch nicht aufdrängte, lässt sich der unterbliebenen Einfügung einer § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB entsprechenden Vorschrift an anderer Stelle keine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers gegen die entsprechende Anwendung auf andere Wohnraumnutzungsverhältnisse entnehmen. Dies gilt auch im Hinblick darauf, dass in der Mietverhältnisse über Räu- me, die keine Wohnräume sind, betreffenden Vorschrift des § 578 Abs. 2 BGB wohl auf andere gesetzliche Regelungen, die Mietverhältnisse über Wohnräume betreffen, nicht aber auf § 556 BGB verwiesen wird. Denn dies verdeutlicht allenfalls, dass Nachforderungen für Betriebskosten lediglich dann ausgeschlossen sein sollen, wenn diese im Zusammenhang mit der Nutzung von Wohnraum entstanden sind.
- 12
- Die Ansicht des Berufungsgerichts, der sich die Revisionserwiderung angeschlossen hat, dass sich der Wille des Gesetzgebers, den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen auf Wohnraummietverhältnisse zu beschränken , daraus ergebe, dass in der das dingliche Wohnungsrecht betreffenden Vorschrift des § 1093 BGB ausschließlich auf Vorschriften des Nießbrauchrechts verwiesen werde, geht fehl. Sie verkennt, dass es nicht um die entsprechende Anwendung der Regelung in § 556 Abs. 3 Satz 3 auf das Wohnungsrecht , sondern auf das zwischen den Parteien bestehende vertragliche Schuldverhältnis geht.
- 13
- c) Die entsprechende Anwendung ist geboten, weil - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - der hier zu beurteilende Sachverhalt dem in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB geregelten vergleichbar ist.
- 14
- aa) Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB muss der Vermieter dem Mieter die jährlich vorzunehmende (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) Abrechnung über Vorauszahlungen für Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Nach dem Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen , es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Die Vorschriften sollen eine zeitnahe Abrechnung gewährleisten, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zu- sammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (BGH, Urt. v. 21. Januar 2009, VIII ZR 107/08, WuM 2009, 236, 237). Sie dienen somit der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollen Streit vermeiden (Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts, BT-Drucks. 14/4553 S. 37).
- 15
- bb) Diese Zielrichtung entspricht nicht nur den Interessen des Mieters von Wohnraum, sondern zumindest auch den Interessen derjenigen Personen, die berechtigterweise Wohnraum auf einer anderen Rechtsgrundlage als einem Mietvertrag nutzen. Denn wenn sie - wie die Klägerin - Vorauszahlungen auf die durch die Wohnraumnutzung entstehenden Betriebskosten zahlen, ist ihnen daran gelegen, möglichst bald zu erfahren, ob die Vorauszahlungen den geschuldeten Betrag erreicht oder ihn über- oder unterschritten haben. Je nach dem Ergebnis der Abrechnung können sie ihr weiteres Verhalten ausrichten, nämlich entweder - bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten - ihren Verbrauch beibehalten, erhöhen oder ermäßigen oder - bei verbrauchsunabhängigen Betriebskosten - die Höhe der Vorauszahlungen unverändert lassen oder auf eine Herauf- oder Herabsetzung drängen. In allen Fällen ist das Interesse der Wohnraumnutzer ebenso wie das der Wohnraummieter auf baldige Klarheit gerichtet. Der weitere Gesichtspunkt der Streitvermeidung hat für den Wohnungsberechtigten wenigstens denselben hohen Stellenwert wie für den Mieter von Wohnraum. Denn er lebt in den meisten Fällen - wie auch die Klägerin - mit dem Grundstückseigentümer unter einem Dach und ist, anders als regelmäßig der Mieter, in die Familie des Eigentümers mehr oder weniger integriert. Schon deshalb ist er besonders daran interessiert, dass der Familienfriede nicht dadurch gestört wird, dass der Eigentümer Betriebskostenvorauszahlungen entgegennimmt , ohne über sie zeitnah abzurechnen.
- 16
- cc) Dem steht die Rechtsnatur der Regelung in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB als Ausnahmevorschrift nicht entgegen. Der gesetzlichen Bestimmung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist der allgemeine Geltung beanspruchende Rechtsgedanke zu entnehmen, demjenigen Nutzer von Wohnraum, der an den Eigentümer Vorauszahlungen für Betriebskosten leistet, alsbald Sicherheit über seine Rechte (Rückforderungsanspruch bei Überzahlung) und Pflichten (Nachzahlungspflicht bei Unterzahlung) zu verschaffen. Hierfür bedarf es nicht einmal einer gesetzlichen Regelung; denn beide Vertragsparteien sind nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehalten, für Klarheit über die gegenseitigen Ansprüche zu sorgen (BGH, Urt. v. 29. Februar 1984, VIII ZR 310/82, NJW 1984, 1684).
- 17
- dd) Die entsprechende Anwendung der Vorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf den vorliegenden Fall ist - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil die gesetzliche Regelung der zunehmenden Flexibilität im Mietrecht Rechnung tragen und vornehmlich bei kurzen Mietverhältnissen Probleme bei der Betriebskostenabrechnung vermeiden soll. Diese Gesichtspunkte haben für den Gesetzgeber ersichtlich keine Rolle gespielt (vgl. BT-Drucks. 14/4553).
- 18
- ee) Nicht überzeugend ist die Argumentation des Berufungsgerichts, die Regelung in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bezwecke auch, dass der Vermieter gezwungen werde, sich verlässliche Grundlagen über etwaige Korrekturen zugunsten des Mieters zu verschaffen, da er diese durch die Nettomiete ausgleichen müsse; beim Wohnungsrecht gebe es aber keine Nettomiete, dort finde die Verteilung der Betriebskosten lediglich zwischen dem Eigentümer und dem Berechtigten statt, so dass der Wohnungsberechtigte kein erhöhtes Rechtssicherheitsbedürfnis habe. Die Ausführungen in der von dem Berufungsgericht hierfür zitierten Literaturstelle (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdn. 5) stehen in keinem Zusammenhang mit diesen Überlegungen, denn sie betreffen nicht die Vorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, sondern die Regelungen zu Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung in § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB.
- 19
- ff) Der Hinweis des Berufungsgerichts darauf, dass beim Wohnungsrecht kein sozialer Schutzbedarf wie beim Mietrecht bestehe, ist für die Entscheidung des Rechtsstreits unerheblich. Die Revision weist zutreffend darauf hin, dass der in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bestimmte Ausschluss von Nachforderungen nicht den Zweck hat, wirtschaftliche Ungleichheiten sozialorientiert auszugleichen.
- 20
- gg) Schließlich steht der Vergleichbarkeit der rechtlichen und tatsächlichen Situation der Klägerin mit der eines Mieters von Wohnraum nicht entgegen , dass der Vermieter vorbehaltlich einer anderen Vereinbarung die Betriebskosten tragen muss, während sie beim dinglichen Wohnungsrecht auch ohne Vereinbarung dem Berechtigten zur Last fallen. Denn auf welcher rechtlichen Grundlage die Zahlungspflicht des Mieters bzw. die des Wohnungsberechtigten beruht, ist ohne Belang für die Frage, wann der Vermieter bzw. der Eigentümer des mit dem Wohnungsrecht belasteten Grundstücks über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die von dem Mieter bzw. von dem Berechtigten aufgrund einer schuldrechtlichen Vereinbarung geleistet werden, abzurechnen hat.
- 21
- d) Der entsprechenden Anwendung der Regelung in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf den hier zu beurteilenden Sachverhalt steht schließlich - anders als das Berufungsgericht gemeint hat - auch nicht entgegen, dass nach überwiegender Auffassung (OLG Düsseldorf ZMR 2008, 206 f. m.w.N.; LG NürnbergFürth ZMR 2008, 800, 801; a.A. MünchKomm-BGB/Schmid, 5. Aufl., § 556 Rdn. 1; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., G IV Rdn. 67) die entsprechende Anwendung von § 556 Abs. 3 BGB auf Gewerberaummietverhältnisse ausscheidet. Denn Gegenstand des Wohnungsrechts der Klägerin sind nicht gewerblich genutzte Räume, sondern Wohnräume. Insoweit besteht kein Unterschied zu einem Wohnraummietverhältnis.
- 22
- 4. Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist zur Endentscheidung reif, weil weitere Feststellungen nicht erforderlich sind; deshalb hat der Senat selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und zum Erfolg der Klage.
III.
- 23
- Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Vorinstanzen:
AG Hann. Münden, Entscheidung vom 05.08.2008 - 3 C 156/08 -
LG Göttingen, Entscheidung vom 18.02.2009 - 5 S 69/08 -
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(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Basiszinssatz beträgt 3,62 Prozent. Er verändert sich zum 1. Januar und 1. Juli eines jeden Jahres um die Prozentpunkte, um welche die Bezugsgröße seit der letzten Veränderung des Basiszinssatzes gestiegen oder gefallen ist. Bezugsgröße ist der Zinssatz für die jüngste Hauptrefinanzierungsoperation der Europäischen Zentralbank vor dem ersten Kalendertag des betreffenden Halbjahrs.
(2) Die Deutsche Bundesbank gibt den geltenden Basiszinssatz unverzüglich nach den in Absatz 1 Satz 2 genannten Zeitpunkten im Bundesanzeiger bekannt.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Auf dieses Recht finden die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften der §§ 1031, 1034, 1036, des § 1037 Abs. 1 und der §§ 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057, 1062 entsprechende Anwendung.
(2) Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen.
(3) Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 554, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden.
(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1, § 555a Absatz 1 bis 3, §§ 555b, 555c Absatz 1 bis 4, § 555d Absatz 1 bis 6, § 555e Absatz 1 und 2, § 555f und § 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. § 556c Absatz 1 und 2 sowie die auf Grund des § 556c Absatz 3 erlassene Rechtsverordnung sind entsprechend anzuwenden, abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.
(3) Auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen, sind die in den Absätzen 1 und 2 genannten Vorschriften sowie die §§ 557, 557a Absatz 1 bis 3 und 5, § 557b Absatz 1 bis 3 und 5, die §§ 558 bis 559d, 561, 568 Absatz 1, § 569 Absatz 3 bis 5, die §§ 573 bis 573d, 575, 575a Absatz 1, 3 und 4, die §§ 577 und 577a entsprechend anzuwenden. Solche Verträge können zusätzlich zu den in § 575 Absatz 1 Satz 1 genannten Gründen auch dann auf bestimmte Zeit geschlossen werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für ihm obliegende oder ihm übertragene öffentliche Aufgaben nutzen will.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Auf dieses Recht finden die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften der §§ 1031, 1034, 1036, des § 1037 Abs. 1 und der §§ 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057, 1062 entsprechende Anwendung.
(2) Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen.
(3) Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.
(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.
(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.
(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.