Bundesgerichtshof Urteil, 10. Apr. 2003 - IX ZR 106/02
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 4. Oktober 2001 - 30 C 2493/00 - 25 - wird insgesamt zurückgewiesen.
Die Revision der Klägerin wird zurückgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten der Rechtsmittelzüge zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin ist Verwalterin (§ 26 WEG) einer aus acht Wohneinheiten bestehenden Wohnungseigentumsanlage. Die im Aufteilungsplan mit der Nummer 8 bezeichnete Wohnung, belegen im Dachgeschoß (fortan nur Woh-
nung), befand sich in den Jahren 1998/99 noch im Rohbauzustand. Die Fen- steröffnungen waren teilweise mit Folie verschlossen, die Löcher aufwies; der Zugang zu der Wohnung durch das gemeinschaftliche Treppenhaus war ungehindert möglich, weil die Trennwände noch nicht gesetzt waren und die Wohnungsabschlußtür fehlte.
Die beklagte Bank betrieb seit August 1998 aus der erstrangigen Grundschuld III Nr. 3 die Zwangsversteigerung der Wohnung, die am 14. September 2000 dem Meistbietenden zugeschlagen wurde. Während des laufenden Zwangsversteigerungsverfahrens erwirkte die Klägerin als Prozeßstandschafterin der übrigen Wohnungseigentümer wegen titulierter Wohngeldrückstände die Zwangsverwaltung der Wohnung. Auf Anforderung des Vollstreckungsgerichts erbrachte sie Kostenvorschüsse von 8.000 DM sowie 2.000 DM, die der Zwangsverwalter für Reparaturmaßnahmen, seine eigene Verwaltervergütung, die Befriedigung der laufenden Wohngeldansprüche sowie die Bezahlung der Grundsteuern bis auf einen Betrag von 122,05 DM verbrauchte. Am Tag der Zuschlagserteilung hob das Vollstreckungsgericht die Zwangsverwaltung auf.
Im Verteilungstermin nach der Zwangsversteigerung meldete die Klägerin 10.000 DM in der Rangklasse § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG an. Nach dem festgestellten Teilungsplan fiel sie vollständig aus, weil das Gericht die Verwendung der Vorschüsse zur Erhaltung und nötigen Verbesserung des Wohnungseigentums als nicht nachgewiesen ansah und die Teilungsmasse nicht einmal ausreichte , um das erstrangige Grundpfandrecht der Beklagten vollständig zu bedienen. Die Klägerin erhob Widerspruch. Das Gericht teilte den von der Klägerin beanspruchten Betrag dieser für den Fall zu, daß ihr Widerspruch sich als begründet erweise, anderenfalls der Beklagten, und führte den Teilungsplan insoweit durch Hinterlegung aus (§ 124 ZVG).
Mit ihrer in Prozeßstandschaft der Wohnungseigentümer erhobenen Klage hat die Klägerin die Feststellung begehrt, daß ihr Widerspruch begründet und der Teilungsplan in Höhe von (10.000 DM abzüglich 122,05 DM =) 9.877,95 DM abzuändern sei. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 3.056,02 DM stattgegeben. Die Berufung der Klägerin war in Höhe von weiteren 610,24 DM erfolgreich. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr ursprüngliches Klageziel weiter. Die Beklagte erstrebt mit der Anschlußrevision die Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung.
Entscheidungsgründe:
Die Revision ist unbegründet. Die rechtzeitig erhobene (§ 554 Abs. 2 Satz 2 ZPO) Anschlußrevision hat dagegen Erfolg.
I.
1. Das Berufungsgericht legt § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG dahin aus, daß "der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks" die Kosten eines der Zwangsversteigerung vorangegangenen Zwangsverwaltungsverfahrens grundsätzlich nicht erfasse. Diese seien regelmäßig aus den in der Zwangsverwaltung zu erzielenden Nutzungen des Objekts zu bestreiten (§ 155 Abs. 1 ZVG). Reichten diese - wie im Streitfall - nicht aus, gehe dies zu Lasten des betreibenden Gläubigers. Nur wenn die Zwangsverwaltung als solche bereits eine notwendige Maßnahme im Sinne des § 10 ZVG darstelle, also letztlich auch im Interesse des die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubigersliege, weil der Wert des Grundstücks erhöht oder ein Wertausfall vermieden werde, könnten diese Kosten in die Rangklasse § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG fallen.
2. Dieser Ausgangspunkt des Berufungsgerichts trifft zu. Die Revision vermag demgegenüber keine überzeugenden Gründe aufzuzeigen, die für eine generelle Erstreckung des § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG auf sämtliche Kosten der Zwangsverwaltung sprechen.
a) Schon nach seinem Wortlaut erfaßt die Vorschrift nicht alle Ausgaben eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers, sondern nur diejenigen "zur Erhaltung" oder "nötigen Verbesserung" des Grundstücks. Der Gesetzgeber hat die gegenüber den dinglich Berechtigten bevorzugten Ausgaben nur insoweit der ersten Rangklasse zurechnen wollen, als es sich bei ihnen wenigstens um nützliche Verwendungen (impensae utiles) handelt (vgl. Denkschrift zum Bundesratsentwurf des Zwangsversteigerungsgesetzes, Materialien zu den Reichs-Justizgesetzen, herausgegeben von Hahn und Mugdan, Band V 1897 S. 37 unter Bezugnahme u.a. auf das preußische Gesetz betreffend die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen vom 13. Juli 1883, dort § 24, und RGZ 17, 273, 275; 25, 227, 229 f; s. ferner RGZ 73, 397, 401 f; Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth, ZVG 12. Aufl. § 10 Rn. 7; Stöber, ZVG 17. Aufl. § 10 Rn. 2 Anm. 2.1).
b) Dies stellt letztlich auch die Revision nicht in Frage. Sie meint jedoch, alle mit der Zwangsverwaltung entstehenden Kosten seien zwangsläufig solche zur Substanzerhaltung und würden damit von § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG erfaßt, weil davon ausgegangen werden müsse, eine angeordnete Zwangsverwaltung werde ordnungsgemäß und gesetzeskonform durchgeführt. Diese Auffassung trifft nicht zu. In einem Zwangsverwaltungsverfahren können - rechtmäßig - auch
Aufwendungen erbracht werden, die im parallel laufenden Zwangsversteige- rungsverfahren keinen Vorrang genießen.
aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Senatsbeschl. v. 18. Juli 2002 - IX ZB 26/02, WM 2002, 1809, 1811 zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen) verfolgt die Wohnungseigentümergemeinschaft mit einer von ihr beantragten Zwangsverwaltung selbst dann keine zweckwidrigen und insoweit nicht schutzwürdigen Ziele, wenn sie sich bei der Antragstellung unter anderem von der Überlegung leiten läßt, weitere Wohngeldausfälle mit Hilfe des Zwangsverwaltungsverfahrens zu vermeiden. Wird in einem solchen Fall die Zwangsverwaltung angeordnet, folgt hieraus indes nicht, daß die von der Wohnungseigentümergemeinschaft oder dem Wohnungseigentumsverwalter als Prozeßstandschafter an den Zwangsverwalter geleisteten Vorschüsse nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG privilegiert sind. Dies zeigt bereits der Vergleich mit § 155 Abs. 1 ZVG, der bestimmt, daß "die Ausgaben der Verwaltung" aus den Nutzungen des Grundstücks vorweg zu bestreiten sind. In die deutlich enger gefaßte Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG fallen erbrachte Aufwendungen erst, wenn die dort genannten weiteren Voraussetzungen gegeben sind. Dies verdeutlicht auch die Entstehungsgeschichte. Im Gesetzgebungsverfahren sind mehrere Anträge von Kommissionsmitgliedern, das Vorrecht des § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG auf alle Aufwendungen im Interesse des Grundstücks zu erweitern, abgelehnt worden, weil dies - wie in dem Kommissionsbericht ausdrücklich hervorgehoben wird - den Realkredit "in nachteiligster Weise beeinflussen" würde (vgl. Bericht der XVI. Kommission, Materialien zu den Reichs-Justizgesetzen aaO S. 106 f). Eine solche zu mißbilligende Entwertung des Grundpfandrechts ist in gleicher Weise zu befürchten, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft ihren Ausfällen beim laufenden, nicht einmal titulierten Wohngeld mit Hilfe der Zwangsverwaltung und des Rechtsinstituts des Kostenvorschusses
(§ 161 Abs. 3 ZVG) in der Zwangsversteigerung Vorrang vor den Forderungen der Realgläubiger verschaffen könnte.
bb) Deshalb können nur diejenigen Ausgaben der Zwangsverwaltung in der Zwangsversteigerung Vorrang vor den bestellten Grundpfandrechten genießen , von denen eine im Einzelfall festzustellende objekterhaltende oder - verbessernde Wirkung ausgeht. Dazu reicht es nicht aus, daß die Ausgaben des Zwangsverwalters wie zum Beispiel das an den Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft "zurückgeflossene" Wohngeld (§ 28 Abs. 2 WEG) zur Bestreitung der Bewirtschaftungskosten der Wohnungseigentumsanlage und der versteigerten Wohnung objektiv bestimmt waren. Die Leistungen des die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers müssen vielmehr für den Gegenstand der Zwangsverwaltung auch zweckentsprechend verwendet worden sein und sich werterhöhend ausgewirkt haben, wofür der Gläubiger darlegungs- und beweispflichtig ist (vgl. RGZ 17, 273, 276; LG Mönchengladbach RPfleger 2000, 80; Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth aaO § 10 Rn. 7; a.A. wohl Wolicki NZM 2000, 321, 324).
II.
Danach erweisen sich die von der Klägerin im Rahmen der Zwangsverwaltung geleisteten Aufwendungen, soweit über sie nicht bereits rechtskräftig entschieden ist, insgesamt als nicht im Sinne des § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG privilegiert. Der Widerspruch der Klägerin gegen den Teilungsplan ist deshalb insoweit unbegründet. Dies gilt auch für diejenigen Aufwendungen, die das Berufungsgericht - über das amtsgerichtliche Erkenntnis hinausgehend - als erstattungsfähig anerkannt hat.1. Die weiteren Gebühren und Auslagen des Zwangsverwalters sind nicht bevorrechtigt.
a) aa) Diese Aufwendungen können dem Versteigerungsobjekt und damit dem Realkreditgeber nur werterhöhend oder werterhaltend zugute kommen, wenn die Tätigkeit des Zwangsverwalters über den üblichen Rahmen hinausgeht. Schon nach allgemeinen Grundsätzen hat der Verwalter auch für die Erhaltung des Grundstücks zu sorgen. Diese Fürsorge ist aber nur eine Folge und nicht - wenigstens nicht in der Regel - der Zweck der angeordneten Zwangsverwaltung , so daß die dem Verwalter zu gewährende Vergütung nicht ohne weiteres der Erhaltung oder notwendigen Verbesserung des Grundstücks dient. In dieser Beziehung unterscheidet sich das Honorar des Zwangsverwalters nicht von den sonstigen Kosten der Zwangsverwaltung (RGZ 25, 227, 230).
Anders liegt es nur dann, wenn durch die Einleitung der Zwangsverwaltung der Verwalter an die Stelle des Eigentümers tritt, um das Grundstück für die Zwangsversteigerung zu erhalten oder wieder herzustellen. Das Reichsgericht (aaO) nennt hierzu den Beispielsfall, daß durch die Einleitung der Zwangsverwaltung "Verwüstungen des Gutes durch den Eigentümer Einhalt gethan wurde". Nur in diesen oder vergleichbaren Fällen kann die dem Verwalter gezahlte , aus den Einkünften nicht zu deckende Vergütung als eine zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Grundstücks dienende Ausgabe angesehen werden (RGZ aaO; Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth aaO § 10 Rn. 8; Stöber aaO § 10 Rn. 2 Anm. 2.1).
bb) Im Streitfall ist weiterhin zu berücksichtigen, daß Gegenstand der Immobiliarvollstreckung kein Grundstück, sondern ein Wohnungseigentum ist (vgl. § 1 Abs. 2 WEG, § 864 Abs. 2 ZPO). Sicherungsmaßnahmen hinsichtlich
des Gemeinschaftseigentums (vgl. § 5 Abs. 2 und 3 WEG) fallen deshalb in den Zuständigkeitsbereich des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG) oder können als Maßnahmen der Notgeschäftsführung der Wohnungseigentümer gerechtfertigt sein (§ 21 Abs. 2 WEG). Nur soweit die Eigentümergemeinschaft aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht selbst oder durch den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft handeln kann, in aller Regel also nur dann, wenn sich die Sicherungsmaßnahmen auf das Sondereigentum des Schuldners (vgl. § 5 Abs. 1 WEG) beschränken, kann die Vergütung des Zwangsverwalters als bevorrechtigte Aufwendung angesehen werden.
b) Hierzu fehlt ein hinreichender Sachvortrag der Klägerin. Dies gilt sowohl für den Teil der Vergütung (23,20 DM), die das Berufungsgericht über den vom Landgericht zuerkannten Betrag hinaus zugesprochen hat und der Gegenstand der Anschlußrevision der Beklagten ist, als auch für die mit der Revision weiterverfolgte Mehrvergütung für den Zeitraum ab Abschluß der Arbeiten im Juli 1999 bis zur Aufhebung der Zwangsverwaltung. Die den Vergütungsanträgen des Zwangsverwalters beigefügten Übersichten über den Zeitaufwand geben für diesen Zeitraum keinen Hinweis auf besondere objekterhaltende Tätigkeiten ; im wesentlichen wird "allgemeine Verwaltung" und "Objektbegehung" abgerechnet. Der notwendige Bezug gerade zum Sondereigentum des Schuldners wird ebenfalls nicht hinreichend dargelegt. Die Aufrechterhaltung der Zwangsverwaltung ab Juli 1999 diente ersichtlich dem Zweck, sich den Rang der Reparaturkosten aus § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG zu erhalten, weil dieser von der Fortdauer der Verwaltung bis zur Zuschlagserteilung abhängig war. Eine objekterhaltende Wirkung ging hiervon nicht mehr aus. Aus dem gleichen Grund kann auch der fiktive Zeitaufwand, der im Falle einer frühzeitigen Beendigung
der Zwangsverwaltung angefallen wäre, entgegen der Rechtsauffassung der Revision nicht berücksichtigt werden.
2. Gleiches gilt für die vom Landgericht (teilweise) zuerkannten Kontoführungsgebühren sowie die von der Klägerin beanspruchten, aber von den Vorinstanzen nicht berücksichtigten Gerichtsgebühren für die Anordnung der Zwangsverwaltung. Diese Aufwendungen mögen zwar als Ausgaben der Verwaltung unter § 155 Abs. 1 ZVG fallen, wirken sich aber nicht wertsteigernd aus und genießen deshalb keinen Vorrang (vgl. LG Augsburg RPfleger 2001, 92; Weitnauer/Hauger, WEG 8. Aufl. § 45 Rn. 15).
3. Die übrigen laufenden Bewirtschaftungskosten der Wohnungseigentumsanlage , zu denen der Zwangsverwalter im Streitfall durch Zahlung einer (herabgesetzten) monatlichen Wohngeldzahlung (§ 28 Abs. 2 WEG) beigetragen hat, stellen ebenfalls Ausgaben der Verwaltung im Sinne des § 155 Abs. 1 ZVG dar (vgl. OLG Hamburg OLGZ 1993, 431, 432), genießen aber nicht den Vorrang des § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG, soweit sie nicht der Erhaltung oder Verbesserung des Versteigerungsobjekts dienten (vgl. LG Hamburg ZMR 2001, 395, 396; LG Mönchengladbach RPfleger 2000, 80; siehe ferner LG Augsburg RPfleger 2001, 92; a.A. LG Aachen NZM 2002, 141, 142; LG Frankfurt am Main NZM 1998, 635; Weitnauer/Hauger aaO § 45 Rn. 15; Wolicki NZM 2000, 321, 324).
a) Daß vorliegend mit dem Wohngeld Reparaturen am Sondereigentum des Schuldners oder andere Erhaltungs- oder Verbesserungsmaßnahmen im engeren Sinne durchgeführt worden sind, die dem Versteigerungsobjekt zugute gekommen wären, ist von der Klägerin in den Tatsacheninstanzen nicht behauptet worden.
b) Nach ihrem Vortrag sind die laufenden Wohngeldzahlungen aus- schließlich auf Straßenreinigung, Feuer- und Gebäudehaftpflichtversicherung sowie anteilige Einzahlungen zur Instandhaltungsrücklage verwandt worden.
Von diesen Positionen kommt nur der Teil des Wohngeldes als vorrangige Forderung in Betracht, der auf die Feuerversicherung (§ 21 Abs. 5 Nr. 3 Fall 1 WEG) entfällt, weil Leistungen dieser Sachversicherung im Gegensatz zu Leistungen der Gebäudehaftpflichtversicherung dem Objekt im Sinne des § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG zugute gekommen wären (LG Augsburg RPfleger 2001, 92; a.A. Stöber aaO § 10 Rn. 2 Anm. 2.1). Die Klägerin hat den auf diese Versicherung entfallenden Teilbetrag nicht spezifiziert, sondern verweist auf Seite 5 ihres Schriftsatzes vom 13. Juni 2001 wegen der Verwendung der Wohngelder pauschal auf die diesem Schriftsatz als Anlage Nr. 20 beigefügte Wohngeldabrechnung für das Jahr 1999; diese weist keinen besonderen Betrag für die Feuerversicherung aus. Der Prämienanteil kann deshalb nicht berücksichtigt werden.
Die Einzahlungen des Zwangsverwalters in die Instandhaltungsrückstellung (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG) kommen nicht dem Versteigerungsobjekt, sondern allenfalls mittelbar dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung zugute, wenn nämlich die angesammelten Mittel zu einem späteren Zeitpunkt anstelle einer Sonderumlage eingesetzt werden, um Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft zu begleichen. Erst die spätere Beschlußfassung in der Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 Abs. 1 WEG) und die Durchführung des Beschlusses durch den Verwalter (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) entscheiden darüber, ob die Rücklage für eine nützliche Verwendung oder für andere, nicht privilegierte Zwecke eingesetzt wird (z.B. für eine nicht werterhöhende Umgestaltung
der Außenanlagen). Die Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage stellen deshalb keine bevorrechtigten Aufwendungen dar.
4. Schließlich fällt auch die von dem Zwangsverwalter für die versteigerte Wohnung an die Stadt Frankfurt am Main entrichtete Grundsteuer nicht unter § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG. Nur hierüber ist im Streitfall zu entscheiden. Die Grundsteuer ruht zwar als öffentliche Last nach § 12 GrStG auf dem Wohnungseigentum. Ihre Begleichung durch den Zwangsverwalter dient aber weder der Objekterhaltung noch der Objektverbesserung.
Kreft Ganter Raebel
Richter am Bundesgerichtshof ! #" $% & ’%$!()( " * verhindert, seine Unterschrift beizufügen. Kayser Kreft
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(1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:
- 1.
der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks, im Falle der Zwangsversteigerung jedoch nur, wenn die Verwaltung bis zum Zuschlag fortdauert und die Ausgaben nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erstattet werden können; - 1a.
im Falle einer Zwangsversteigerung, bei der das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet ist, die zur Insolvenzmasse gehörenden Ansprüche auf Ersatz der Kosten der Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt; diese Kosten sind nur zu erheben, wenn ein Insolvenzverwalter bestellt ist, und pauschal mit vier vom Hundert des Wertes anzusetzen, der nach § 74a Abs. 5 Satz 2 festgesetzt worden ist; - 2.
bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Absatz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet; - 3.
die Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten des Grundstücks wegen der aus den letzten vier Jahren rückständigen Beträge; wiederkehrende Leistungen, insbesondere Grundsteuern, Zinsen, Zuschläge oder Rentenleistungen, sowie Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind, genießen dieses Vorrecht nur für die laufenden Beträge und für die Rückstände aus den letzten zwei Jahren. Untereinander stehen öffentliche Grundstückslasten, gleichviel ob sie auf Bundes- oder Landesrecht beruhen, im Range gleich. Die Vorschriften des § 112 Abs. 1 und der §§ 113 und 116 des Gesetzes über den Lastenausgleich vom 14. August 1952 (Bundesgesetzbl. I S. 446) bleiben unberührt; - 4.
die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen, insbesondere Zinsen, Zuschläge, Verwaltungskosten oder Rentenleistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge; - 5.
der Anspruch des Gläubigers, soweit er nicht in einer der vorhergehenden Klassen zu befriedigen ist; - 6.
die Ansprüche der vierten Klasse, soweit sie infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind; - 7.
die Ansprüche der dritten Klasse wegen der älteren Rückstände; - 8.
die Ansprüche der vierten Klasse wegen der älteren Rückstände.
(2) Das Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück besteht auch für die Kosten der Kündigung und der die Befriedigung aus dem Grundstück bezweckenden Rechtsverfolgung.
(3) Für die Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nummer 2 genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.
(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer.
(2) Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.
(3) Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.
(4) Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.
(5) Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nicht zulässig.
(1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:
- 1.
der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks, im Falle der Zwangsversteigerung jedoch nur, wenn die Verwaltung bis zum Zuschlag fortdauert und die Ausgaben nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erstattet werden können; - 1a.
im Falle einer Zwangsversteigerung, bei der das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet ist, die zur Insolvenzmasse gehörenden Ansprüche auf Ersatz der Kosten der Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt; diese Kosten sind nur zu erheben, wenn ein Insolvenzverwalter bestellt ist, und pauschal mit vier vom Hundert des Wertes anzusetzen, der nach § 74a Abs. 5 Satz 2 festgesetzt worden ist; - 2.
bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Absatz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet; - 3.
die Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten des Grundstücks wegen der aus den letzten vier Jahren rückständigen Beträge; wiederkehrende Leistungen, insbesondere Grundsteuern, Zinsen, Zuschläge oder Rentenleistungen, sowie Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind, genießen dieses Vorrecht nur für die laufenden Beträge und für die Rückstände aus den letzten zwei Jahren. Untereinander stehen öffentliche Grundstückslasten, gleichviel ob sie auf Bundes- oder Landesrecht beruhen, im Range gleich. Die Vorschriften des § 112 Abs. 1 und der §§ 113 und 116 des Gesetzes über den Lastenausgleich vom 14. August 1952 (Bundesgesetzbl. I S. 446) bleiben unberührt; - 4.
die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen, insbesondere Zinsen, Zuschläge, Verwaltungskosten oder Rentenleistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge; - 5.
der Anspruch des Gläubigers, soweit er nicht in einer der vorhergehenden Klassen zu befriedigen ist; - 6.
die Ansprüche der vierten Klasse, soweit sie infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind; - 7.
die Ansprüche der dritten Klasse wegen der älteren Rückstände; - 8.
die Ansprüche der vierten Klasse wegen der älteren Rückstände.
(2) Das Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück besteht auch für die Kosten der Kündigung und der die Befriedigung aus dem Grundstück bezweckenden Rechtsverfolgung.
(3) Für die Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nummer 2 genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.
(1) Im Falle eines Widerspruchs gegen den Teilungsplan ist durch den Plan festzustellen, wie der streitige Betrag verteilt werden soll, wenn der Widerspruch für begründet erklärt wird.
(2) Die Vorschriften des § 120 finden entsprechende Anwendung; die Art der Anlegung bestimmt derjenige, welcher den Anspruch geltend macht.
(3) Das gleiche gilt, soweit nach § 115 Abs. 4 die Ausführung des Planes unterbleibt.
(1) Der Revisionsbeklagte kann sich der Revision anschließen. Die Anschließung erfolgt durch Einreichung der Revisionsanschlussschrift bei dem Revisionsgericht.
(2) Die Anschließung ist auch statthaft, wenn der Revisionsbeklagte auf die Revision verzichtet hat, die Revisionsfrist verstrichen oder die Revision nicht zugelassen worden ist. Die Anschließung ist bis zum Ablauf eines Monats nach der Zustellung der Revisionsbegründung zu erklären.
(3) Die Anschlussrevision muss in der Anschlussschrift begründet werden. § 549 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 und die §§ 550 und 551 Abs. 3 gelten entsprechend.
(4) Die Anschließung verliert ihre Wirkung, wenn die Revision zurückgenommen, verworfen oder durch Beschluss zurückgewiesen wird.
(1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:
- 1.
der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks, im Falle der Zwangsversteigerung jedoch nur, wenn die Verwaltung bis zum Zuschlag fortdauert und die Ausgaben nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erstattet werden können; - 1a.
im Falle einer Zwangsversteigerung, bei der das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet ist, die zur Insolvenzmasse gehörenden Ansprüche auf Ersatz der Kosten der Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt; diese Kosten sind nur zu erheben, wenn ein Insolvenzverwalter bestellt ist, und pauschal mit vier vom Hundert des Wertes anzusetzen, der nach § 74a Abs. 5 Satz 2 festgesetzt worden ist; - 2.
bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Absatz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet; - 3.
die Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten des Grundstücks wegen der aus den letzten vier Jahren rückständigen Beträge; wiederkehrende Leistungen, insbesondere Grundsteuern, Zinsen, Zuschläge oder Rentenleistungen, sowie Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind, genießen dieses Vorrecht nur für die laufenden Beträge und für die Rückstände aus den letzten zwei Jahren. Untereinander stehen öffentliche Grundstückslasten, gleichviel ob sie auf Bundes- oder Landesrecht beruhen, im Range gleich. Die Vorschriften des § 112 Abs. 1 und der §§ 113 und 116 des Gesetzes über den Lastenausgleich vom 14. August 1952 (Bundesgesetzbl. I S. 446) bleiben unberührt; - 4.
die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen, insbesondere Zinsen, Zuschläge, Verwaltungskosten oder Rentenleistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge; - 5.
der Anspruch des Gläubigers, soweit er nicht in einer der vorhergehenden Klassen zu befriedigen ist; - 6.
die Ansprüche der vierten Klasse, soweit sie infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind; - 7.
die Ansprüche der dritten Klasse wegen der älteren Rückstände; - 8.
die Ansprüche der vierten Klasse wegen der älteren Rückstände.
(2) Das Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück besteht auch für die Kosten der Kündigung und der die Befriedigung aus dem Grundstück bezweckenden Rechtsverfolgung.
(3) Für die Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nummer 2 genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.
(1) Aus den Nutzungen des Grundstücks sind die Ausgaben der Verwaltung sowie die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme derjenigen, welche durch die Anordnung des Verfahrens oder den Beitritt eines Gläubigers entstehen, vorweg zu bestreiten.
(2) Die Überschüsse werden auf die in § 10 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 bezeichneten Ansprüche verteilt. Hierbei werden in der zweiten, dritten und vierten Rangklasse jedoch nur Ansprüche auf laufende wiederkehrende Leistungen, einschließlich der Rentenleistungen, sowie auf diejenigen Beträge berücksichtigt, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind. Abzahlungsbeträge auf eine unverzinsliche Schuld sind wie laufende wiederkehrende Leistungen zu berücksichtigen, soweit sie fünf vom Hundert des ursprünglichen Schuldbetrages nicht übersteigen.
(3) Hat der eine Zwangsverwaltung betreibende Gläubiger für Instandsetzungs-, Ergänzungs- oder Umbauarbeiten an Gebäuden Vorschüsse gewährt, so sind diese zum Satz von einhalb vom Hundert über dem Zinssatz der Spitzenrefinanzierungsfazilität der Europäischen Zentralbank (SFR-Zinssatz) zu verzinsen. Die Zinsen genießen bei der Zwangsverwaltung und der Zwangsversteigerung dasselbe Vorrecht wie die Vorschüsse selbst.
(4) Hat der Zwangsverwalter oder, wenn der Schuldner zum Verwalter bestellt ist, der Schuldner mit Zustimmung der Aufsichtsperson Düngemittel, Saatgut oder Futtermittel angeschafft, die im Rahmen der bisherigen Wirtschaftsweise zur ordnungsmäßigen Aufrechterhaltung des Betriebs benötigt werden, so haben Ansprüche aus diesen Lieferungen den in § 10 Abs. 1 Nr. 1 bezeichneten Rang. Das gleiche gilt von Krediten, die zur Bezahlung dieser Lieferungen in der für derartige Geschäfte üblichen Weise aufgenommen sind.
(1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:
- 1.
der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks, im Falle der Zwangsversteigerung jedoch nur, wenn die Verwaltung bis zum Zuschlag fortdauert und die Ausgaben nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erstattet werden können; - 1a.
im Falle einer Zwangsversteigerung, bei der das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet ist, die zur Insolvenzmasse gehörenden Ansprüche auf Ersatz der Kosten der Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt; diese Kosten sind nur zu erheben, wenn ein Insolvenzverwalter bestellt ist, und pauschal mit vier vom Hundert des Wertes anzusetzen, der nach § 74a Abs. 5 Satz 2 festgesetzt worden ist; - 2.
bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Absatz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet; - 3.
die Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten des Grundstücks wegen der aus den letzten vier Jahren rückständigen Beträge; wiederkehrende Leistungen, insbesondere Grundsteuern, Zinsen, Zuschläge oder Rentenleistungen, sowie Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind, genießen dieses Vorrecht nur für die laufenden Beträge und für die Rückstände aus den letzten zwei Jahren. Untereinander stehen öffentliche Grundstückslasten, gleichviel ob sie auf Bundes- oder Landesrecht beruhen, im Range gleich. Die Vorschriften des § 112 Abs. 1 und der §§ 113 und 116 des Gesetzes über den Lastenausgleich vom 14. August 1952 (Bundesgesetzbl. I S. 446) bleiben unberührt; - 4.
die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen, insbesondere Zinsen, Zuschläge, Verwaltungskosten oder Rentenleistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge; - 5.
der Anspruch des Gläubigers, soweit er nicht in einer der vorhergehenden Klassen zu befriedigen ist; - 6.
die Ansprüche der vierten Klasse, soweit sie infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind; - 7.
die Ansprüche der dritten Klasse wegen der älteren Rückstände; - 8.
die Ansprüche der vierten Klasse wegen der älteren Rückstände.
(2) Das Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück besteht auch für die Kosten der Kündigung und der die Befriedigung aus dem Grundstück bezweckenden Rechtsverfolgung.
(3) Für die Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nummer 2 genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.
BUNDESGERICHTSHOF
beschlossen:
Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluß der 9. Zivilkammer des Landgerichts Dortmund vom 21. Januar 2002 wird auf Kosten der Beteiligten zu 2) zurückgewiesen.
Beschwerdewert: 18.406,51 ?.
Gründe:
I.
Die Beteiligte zu 2) ist Eigentümerin des eingangs näher bezeichneten Teileigentums (Gastwirtschaft), welches in Abt. III des Grundbuchs mit abgetretenen Eigentümergrundschulden über insgesamt 300.000 DM, einer Sicherungsgrundschuld zugunsten einer Bank über 120.000 DM sowie mehreren
Sicherungshypotheken belastet ist. Mit notariellem Kaufvertrag vom 29. Januar 1997 verkaufte die Beteiligte zu 2) das Teileigentum für 420.000 DM; der Kaufvertrag ist bislang nicht vollzogen.
Auf Antrag des Beteiligten zu 1) hat das Amtsgericht am 28. September 2000 wegen titulierter Wohngeldrückstände nebst Zinsen die Zwangsverwaltung angeordnet und den Beteiligten zu 3) zum Zwangsverwalter bestellt. Dieser hat das Teileigentum am 25. Oktober 2000 in Besitz genommen. Die Beteiligte zu 2) hat gegen den Anordnungsbeschluû Erinnerung eingelegt. Das Amtsgericht hat die Erinnerung durch richterlichen Beschluû zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2) blieb im wesentlichen ohne Erfolg. Mit der - zugelassenen - Rechtsbeschwerde verfolgt diese die Aufhebung der Zwangsverwaltung weiter.
II.
Die nach § 574 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO statthafte und nach Gewährung der Wiedereinsetzung auch im übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist unbegründet, weil die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§ 576 Abs. 1, 3 i.V.m. § 546 ZPO).
1. Das Landgericht meint, der Anordnungsbeschluû sei nicht wegen der hohen vorrangigen Belastungen des Teileigentums aufzuheben. Eine entsprechende Anwendung des § 803 Abs. 2 ZPO auf das Zwangsverwaltungsverfahren scheide mangels einer unbeabsichtigten Regelungslücke aus. Dem Beteiligten zu 1) fehle auch nicht das allgemeine Rechtsschutzbedürfnis an der
Durchführung der Zwangsverwaltung. Denn es stehe nicht zweifelsfrei fest, daû der Gläubiger keine Aussicht auf Befriedigung der titulierten Forderungen habe.
Demgegenüber rügt die Rechtsbeschwerde, das Verbot der zwecklosen Pfändung (§ 803 Abs. 2 ZPO) erkläre sich aus dem Befriedigungszweck jeder Vollstreckungsmaûnahme und sei deshalb auch im Rahmen der Grundstückszwangsvollstreckung entsprechend anzuwenden. Dem Beteiligten zu 1) fehle auch das allgemeine Rechtsschutzbedürfnis an der Durchführung der Zwangsverwaltung , weil der Zweck des Vollstreckungsverfahrens nicht erreicht werden könne. Der Beteiligte zu 1) stehe als betreibender Gläubiger an letzter Rangstelle. Konkrete Anhaltspunkte dafür, daû Vorbelastungen entfallen könnten, seien nicht ersichtlich. Das von ihm allein verfolgte Interesse an der Realisierung laufender (nicht titulierter) Wohngeldansprüche sei nicht schutzwürdig.
2. Mit diesen Angriffen kann die Rechtsbeschwerde nicht durchdringen. Die Zwangsverwaltung ist mit Recht angeordnet worden.
In der instanzgerichtlichen Rechtsprechung sowie der Literatur werden unterschiedliche Meinungen vertreten, wie Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsverfahren zu behandeln sind, in denen der betreibende Gläubiger aus einer aussichtlos erscheinenden Rangstelle vollstreckt.
a) Weitgehende Übereinstimmung besteht allerdings darin, daû § 803 Abs. 2 ZPO im Bereich der Immobiliarvollstreckung nicht - mangels einer Regelungslücke auch nicht entsprechend - angewendet werden kann (vgl. OLG Hamm Rpfl. 1989, 34; LG Detmold Rpfl. 1998, 35; LG Koblenz Rpfl. 1998, 300;
LG Krefeld Rpfl. 1994, 35; 1996, 120; LG Münster Rpfl. 1989, 34 f; MünchKomm-ZPO/Schilken, 2. Aufl. § 803 Rn. 46; Musielak/Becker, ZPO 3. Aufl. § 804 Rn. 15; Schuschke/Walker, Vollstreckung und vorläufiger Rechtsschutz Bd. I 3. Aufl. § 803 Rn. 8; Stein/Jonas/Münzberg, ZPO 21. Aufl. § 803 Rn. 34; Zeller/Stöber, ZVG 16. Aufl. Einleitung Rn. 48 Anm. 48.11; a.A. LG Regensburg NJW-RR 1988, 447; Wieser Rpfl. 1985, 96, 98 ff; derselbe ZZP 1985 (Band 98), 427, 436 ff; einschränkend OLG Düsseldorf Rpfl. 1989, 470).
Die erstgenannte Auffassung trifft zu. § 803 Abs. 2 ZPO beruht auf der Erwägung, daû der Gegenstand des beweglichen Schuldnervermögens bei der Verwertung keinen Überschuû und damit keinerlei Befriedigung des Gläubigers erwarten läût. Dann verdient die Nutzungsfunktion des Eigentums vorrangigen Schutz. Eine dieser Regelung vergleichbare Vorschrift kennt das Zwangsversteigerungsgesetz nicht. Zwar gehört die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen dem Zivilprozeûrecht an (vgl. § 869 ZPO) und unterliegt demgemäû den allgemeinen Bestimmungen der Zivilprozeûordnung über die Zwangsvollsteckung (vgl. Denkschrift zum Bundesratsentwurf des ZVG, Materialien zu den Reichs-Justizgesetzen, herausgegeben von Hahn und Mugdan, Bd. V S. 34). Zu den allgemeinen Vorschriften des 8. Buchs der Zivilprozeûordnung (§§ 704 bis 802 ZPO) gehört § 803 Abs. 2 ZPO indes nicht. Es handelt sich, was die Revision offenbar übersieht, um eine allgemeine Pfändungsvorschrift , die nicht für alle Arten der Zwangsvollstreckung gilt, sondern nur für die Zwangsvollstreckung wegen Geldforderungen in das bewegliche Vermögen (vgl. Schuschke/Walker aaO).
Diese der Stellung der Vorschrift entsprechende Beschränkung des Anwendungsbereichs ist auch sachlich gerechtfertigt. § 803 Abs. 2 ZPO dient - soweit er nicht die Belastung des Gläubigers mit unnötigen Kosten unterbinden soll (vgl. Zöller/Stöber, ZPO 23. Aufl. § 803 Rn. 9) - dem Schutz des Schuldners vor dem Verlust eines Vermögensgegenstandes. Ein solcher ist bei der Anordnung der Zwangsverwaltung nicht zu befürchten, weil diese darauf abzielt, dem Schuldner die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks, nicht aber die Sache selbst zu entziehen (vgl. § 148 Abs. 2 ZVG). Daû diese Vollstreckungsmaûnahme auch bei hohen Vorbelastungen Platz greifen soll, verdeutlicht § 77 Abs. 2 ZVG, der die Fortsetzung eines Zwangsversteigerungsverfahrens als Zwangsverwaltung bestimmt, wenn die Zwangsversteigerung auch in dem zweiten Termin ergebnislos bleibt (vgl. LG Frankfurt a.M. NZM 1998, 635). Hierunter fallen insbesondere auch die Fälle, in denen überhaupt kein Gebot abgegeben oder das Gebot nach § 72 Abs. 2 ZVG zurückgewiesen worden ist, weil es das geringste Gebot (§ 44 Abs. 1 ZVG) nicht erreicht hat (vgl. Zeller/Stöber aaO § 72 Rn. 3 Anm. 3.2, § 77 Rn. 3 Anm. 3.1).
Im übrigen kann der von § 803 Abs. 2 ZPO vorausgesetzte Vergleich zwischen dem erwarteten Verwertungserlös und den Pfändungs- und Verwertungskosten bei der Zwangsverwaltung von Grundstücken regelmäûig nicht gezogen werden. Die maûgebenden Grundstücksbelastungen können sich nach der Verfahrensordnung im laufenden Zwangsverwaltungsverfahren vielfach ändern, indem z.B. Löschungsverpflichtungen erfüllt werden. Im formalisierten Anordnungsverfahren des Zwangsversteigerungsgesetzes - wie auch im Verfahren über einen Beitrittsantrag - besteht für das Vollstreckungsgericht nicht die Möglichkeit, sich hierüber Gewiûheit zu verschaffen. Auch deshalb
kann § 803 Abs. 2 ZPO auf die Immobiliarvollstreckung nicht entsprechend angewendet werden.
b) Für die Anordnung des Zwangsverwaltungsverfahrens liegt im Streitfall auch das erforderliche (allgemeine) Rechtsschutzbedürfnis des Gläubigers vor. Dieses ist sachliche Verfahrensvoraussetzung der Zwangsvollstreckung (BVerfGE 61, 126, 135); es muû daher auch in der Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung gegeben sein. Es fehlt, wenn der Gläubiger kein schutzwürdiges Interesse an der Vollstreckungsmaûnahme hat.
aa) Die Auffassung der Rechtsbeschwerde, das Rechtsschutzbedürfnis entfalle bereits dann, wenn bei Anordnung der Zwangsverwaltung hohe Vorbelastungen bestehen, die es - gegenwärtig - als ausgeschlossen erscheinen lassen, daû der Gläubiger Zahlungen erhalten wird und konkrete Anhaltspunkte dafür fehlen, daû die Vorbelastungen im Laufe des Verfahrens entfallen könnten, wird den Besonderheiten der Grundstücksvollstreckung nicht gerecht. Ob ein Rechtsschutzbedürfnis gegeben ist, kann in einem Vollstreckungsverfahren und insbesondere im Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsverfahren nur unter Berücksichtigung der Besonderheiten des formal ausgestalteten Durchsetzungsrechts gewürdigt werden (vgl. Zöller/Stöber aaO Einleitung Rn. 48 Anm. 48.2). Das Rechtsschutzinteresse ergibt sich grundsätzlich aus dem Interesse des Gläubigers an einer Befriedigung der Forderung, die durch den Vollstreckungstitel als begründet ausgewiesen wird (vgl. Steiner /Hagemann, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung Bd. 1 1984 §§ 15, 16 Rn. 127). Liegen die sonstigen Vollstreckungsvoraussetzungen vor, hat der Gläubiger ein Recht darauf, daû ihm das Vollstreckungsgericht Rechtsschutz gewährt, ohne daû es z.B. auf andere Befriedigungsmöglichkeiten oder
die ohnehin nicht hinreichend sicher abschätzbaren Erfolgsaussichten des Zwangsvollstreckungsverfahrens (s.o. 2 a) ankommen kann.
bb) Ein Rechtsschutzinteresse fehlt, wenn die beantragte Zwangsverwaltung zur Verfolgung zweckwidriger und insoweit nicht schutzwürdiger Ziele begehrt wird (vgl. RGZ 155, 72, 75; LG Frankfurt a.M. NZM 1998, 635), etwa um den Schuldner zu schikanieren oder ihm Schaden zuzufügen (vgl. Steiner/ Hegemann aaO §§ 15, 16 Rn. 131).
Im Streitfall liegt ein solcher Ausnahmefall nach dem festgestellten und nicht weiter aufklärungsbedürftigen Sachverhalt nicht vor. Die Beteiligte zu 1) hat das Teileigentum im Jahre 1997 für einen nicht unerheblichen Kaufpreis verkauft. Dies zeigt die grundsätzliche Werthaltigkeit des Vollstreckungsgegenstandes. Nach dem Bericht des Beteiligten zu 3) vom 30. Oktober 2000 [GA 13 ff], dessen Richtigkeit von der Beteiligten zu 2) insoweit nicht angezweifelt wird, befand sich der Vollstreckungsgegenstand bei Besitzergreifung durch den Zwangsverwalter in einem verwahrlosten Zustand, der keine wirtschaftliche Nutzung mehr erlaubte. Dies verdeutlicht, daû das Rechtsschutzbedürfnis des Gläubigers regelmäûig bereits aus dem Bestreben folgt, das Teileigentum vor weiterem Verfall zu bewahren, es mit Hilfe des Zwangsverwalters in einen besseren Zustand zu bringen um es letztendlich einer einträglicheren Nutzung zuzuführen (vgl. Korintenberg/Wenz, ZVG 6. Aufl. Vorbemerkung vor § 146 Anm. I 2; Steiner/Hagemann aaO § 146 Rn. 7; Zeller/Stöber aaO § 161 Rn. 3 Anm. 3.5). Damit verbessern sich mittelbar auch die Befriedigungsaussichten des Antragstellers. Bei einer derartigen Sachlage handelt der Gläubiger auch dann nicht schikanös, wenn er bei Antragstellung in seine Überlegungen einbezieht, daû die von dem Zwangsverwalter angeforderten
Vorschüsse möglicherweise entsprechend einer von der Rechtsprechung vertretenen Auffassung in einem neben der Zwangsverwaltung angestrengten Zwangsversteigerungsverfahren nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG mit dem Rang vor den dinglichen Gläubigern geltend gemacht werden können (vgl. LG Frankfurt a.M. NZM 1998, 635). Denn im Vordergrund steht auch in diesen Fällen die mit der Anordnung
der Zwangsverwaltung angestrebte ordnungsgemäûe Bewirtschaftung des Vollstreckungsobjekts, die bei der gebotenen abstrakten Betrachtungsweise eine zukünftige Einnahmeerzielung erst erwarten läût.
Kreft Kirchhof Ganter Raebel Kayser
(1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:
- 1.
der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks, im Falle der Zwangsversteigerung jedoch nur, wenn die Verwaltung bis zum Zuschlag fortdauert und die Ausgaben nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erstattet werden können; - 1a.
im Falle einer Zwangsversteigerung, bei der das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet ist, die zur Insolvenzmasse gehörenden Ansprüche auf Ersatz der Kosten der Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt; diese Kosten sind nur zu erheben, wenn ein Insolvenzverwalter bestellt ist, und pauschal mit vier vom Hundert des Wertes anzusetzen, der nach § 74a Abs. 5 Satz 2 festgesetzt worden ist; - 2.
bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Absatz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet; - 3.
die Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten des Grundstücks wegen der aus den letzten vier Jahren rückständigen Beträge; wiederkehrende Leistungen, insbesondere Grundsteuern, Zinsen, Zuschläge oder Rentenleistungen, sowie Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind, genießen dieses Vorrecht nur für die laufenden Beträge und für die Rückstände aus den letzten zwei Jahren. Untereinander stehen öffentliche Grundstückslasten, gleichviel ob sie auf Bundes- oder Landesrecht beruhen, im Range gleich. Die Vorschriften des § 112 Abs. 1 und der §§ 113 und 116 des Gesetzes über den Lastenausgleich vom 14. August 1952 (Bundesgesetzbl. I S. 446) bleiben unberührt; - 4.
die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen, insbesondere Zinsen, Zuschläge, Verwaltungskosten oder Rentenleistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge; - 5.
der Anspruch des Gläubigers, soweit er nicht in einer der vorhergehenden Klassen zu befriedigen ist; - 6.
die Ansprüche der vierten Klasse, soweit sie infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind; - 7.
die Ansprüche der dritten Klasse wegen der älteren Rückstände; - 8.
die Ansprüche der vierten Klasse wegen der älteren Rückstände.
(2) Das Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück besteht auch für die Kosten der Kündigung und der die Befriedigung aus dem Grundstück bezweckenden Rechtsverfolgung.
(3) Für die Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nummer 2 genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.
(1) Aus den Nutzungen des Grundstücks sind die Ausgaben der Verwaltung sowie die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme derjenigen, welche durch die Anordnung des Verfahrens oder den Beitritt eines Gläubigers entstehen, vorweg zu bestreiten.
(2) Die Überschüsse werden auf die in § 10 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 bezeichneten Ansprüche verteilt. Hierbei werden in der zweiten, dritten und vierten Rangklasse jedoch nur Ansprüche auf laufende wiederkehrende Leistungen, einschließlich der Rentenleistungen, sowie auf diejenigen Beträge berücksichtigt, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind. Abzahlungsbeträge auf eine unverzinsliche Schuld sind wie laufende wiederkehrende Leistungen zu berücksichtigen, soweit sie fünf vom Hundert des ursprünglichen Schuldbetrages nicht übersteigen.
(3) Hat der eine Zwangsverwaltung betreibende Gläubiger für Instandsetzungs-, Ergänzungs- oder Umbauarbeiten an Gebäuden Vorschüsse gewährt, so sind diese zum Satz von einhalb vom Hundert über dem Zinssatz der Spitzenrefinanzierungsfazilität der Europäischen Zentralbank (SFR-Zinssatz) zu verzinsen. Die Zinsen genießen bei der Zwangsverwaltung und der Zwangsversteigerung dasselbe Vorrecht wie die Vorschüsse selbst.
(4) Hat der Zwangsverwalter oder, wenn der Schuldner zum Verwalter bestellt ist, der Schuldner mit Zustimmung der Aufsichtsperson Düngemittel, Saatgut oder Futtermittel angeschafft, die im Rahmen der bisherigen Wirtschaftsweise zur ordnungsmäßigen Aufrechterhaltung des Betriebs benötigt werden, so haben Ansprüche aus diesen Lieferungen den in § 10 Abs. 1 Nr. 1 bezeichneten Rang. Das gleiche gilt von Krediten, die zur Bezahlung dieser Lieferungen in der für derartige Geschäfte üblichen Weise aufgenommen sind.
(1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:
- 1.
der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks, im Falle der Zwangsversteigerung jedoch nur, wenn die Verwaltung bis zum Zuschlag fortdauert und die Ausgaben nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erstattet werden können; - 1a.
im Falle einer Zwangsversteigerung, bei der das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet ist, die zur Insolvenzmasse gehörenden Ansprüche auf Ersatz der Kosten der Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt; diese Kosten sind nur zu erheben, wenn ein Insolvenzverwalter bestellt ist, und pauschal mit vier vom Hundert des Wertes anzusetzen, der nach § 74a Abs. 5 Satz 2 festgesetzt worden ist; - 2.
bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Absatz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet; - 3.
die Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten des Grundstücks wegen der aus den letzten vier Jahren rückständigen Beträge; wiederkehrende Leistungen, insbesondere Grundsteuern, Zinsen, Zuschläge oder Rentenleistungen, sowie Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind, genießen dieses Vorrecht nur für die laufenden Beträge und für die Rückstände aus den letzten zwei Jahren. Untereinander stehen öffentliche Grundstückslasten, gleichviel ob sie auf Bundes- oder Landesrecht beruhen, im Range gleich. Die Vorschriften des § 112 Abs. 1 und der §§ 113 und 116 des Gesetzes über den Lastenausgleich vom 14. August 1952 (Bundesgesetzbl. I S. 446) bleiben unberührt; - 4.
die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen, insbesondere Zinsen, Zuschläge, Verwaltungskosten oder Rentenleistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge; - 5.
der Anspruch des Gläubigers, soweit er nicht in einer der vorhergehenden Klassen zu befriedigen ist; - 6.
die Ansprüche der vierten Klasse, soweit sie infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind; - 7.
die Ansprüche der dritten Klasse wegen der älteren Rückstände; - 8.
die Ansprüche der vierten Klasse wegen der älteren Rückstände.
(2) Das Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück besteht auch für die Kosten der Kündigung und der die Befriedigung aus dem Grundstück bezweckenden Rechtsverfolgung.
(3) Für die Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nummer 2 genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.
(1) Die Aufhebung des Verfahrens erfolgt durch Beschluß des Gerichts.
(2) Das Verfahren ist aufzuheben, wenn der Gläubiger befriedigt ist.
(3) Das Gericht kann die Aufhebung anordnen, wenn die Fortsetzung des Verfahrens besondere Aufwendungen erfordert und der Gläubiger den nötigen Geldbetrag nicht vorschießt.
(4) Im übrigen finden auf die Aufhebung des Verfahrens die Vorschriften der §§ 28, 29, 32, 34 entsprechende Anwendung.
(1) Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.
(2) Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.
(3) Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.
(4) Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.
(1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:
- 1.
der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks, im Falle der Zwangsversteigerung jedoch nur, wenn die Verwaltung bis zum Zuschlag fortdauert und die Ausgaben nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erstattet werden können; - 1a.
im Falle einer Zwangsversteigerung, bei der das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet ist, die zur Insolvenzmasse gehörenden Ansprüche auf Ersatz der Kosten der Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt; diese Kosten sind nur zu erheben, wenn ein Insolvenzverwalter bestellt ist, und pauschal mit vier vom Hundert des Wertes anzusetzen, der nach § 74a Abs. 5 Satz 2 festgesetzt worden ist; - 2.
bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Absatz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet; - 3.
die Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten des Grundstücks wegen der aus den letzten vier Jahren rückständigen Beträge; wiederkehrende Leistungen, insbesondere Grundsteuern, Zinsen, Zuschläge oder Rentenleistungen, sowie Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind, genießen dieses Vorrecht nur für die laufenden Beträge und für die Rückstände aus den letzten zwei Jahren. Untereinander stehen öffentliche Grundstückslasten, gleichviel ob sie auf Bundes- oder Landesrecht beruhen, im Range gleich. Die Vorschriften des § 112 Abs. 1 und der §§ 113 und 116 des Gesetzes über den Lastenausgleich vom 14. August 1952 (Bundesgesetzbl. I S. 446) bleiben unberührt; - 4.
die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen, insbesondere Zinsen, Zuschläge, Verwaltungskosten oder Rentenleistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge; - 5.
der Anspruch des Gläubigers, soweit er nicht in einer der vorhergehenden Klassen zu befriedigen ist; - 6.
die Ansprüche der vierten Klasse, soweit sie infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind; - 7.
die Ansprüche der dritten Klasse wegen der älteren Rückstände; - 8.
die Ansprüche der vierten Klasse wegen der älteren Rückstände.
(2) Das Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück besteht auch für die Kosten der Kündigung und der die Befriedigung aus dem Grundstück bezweckenden Rechtsverfolgung.
(3) Für die Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nummer 2 genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.
(1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.
(2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
(3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
(4) Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet werden, dass das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.
(5) Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.
(6) Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.
(1) Der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen unterliegen außer den Grundstücken die Berechtigungen, für welche die sich auf Grundstücke beziehenden Vorschriften gelten, die im Schiffsregister eingetragenen Schiffe und die Schiffsbauwerke, die im Schiffsbauregister eingetragen sind oder in dieses Register eingetragen werden können.
(2) Die Zwangsvollstreckung in den Bruchteil eines Grundstücks, einer Berechtigung der im Absatz 1 bezeichneten Art oder eines Schiffes oder Schiffsbauwerks ist nur zulässig, wenn der Bruchteil in dem Anteil eines Miteigentümers besteht oder wenn sich der Anspruch des Gläubigers auf ein Recht gründet, mit dem der Bruchteil als solcher belastet ist.
(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.
(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden.
(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.
(4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung können nach den Vorschriften des Abschnitts 4 zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.
(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden.
(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.
(4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung können nach den Vorschriften des Abschnitts 4 zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird.
(1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:
- 1.
der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks, im Falle der Zwangsversteigerung jedoch nur, wenn die Verwaltung bis zum Zuschlag fortdauert und die Ausgaben nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erstattet werden können; - 1a.
im Falle einer Zwangsversteigerung, bei der das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet ist, die zur Insolvenzmasse gehörenden Ansprüche auf Ersatz der Kosten der Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt; diese Kosten sind nur zu erheben, wenn ein Insolvenzverwalter bestellt ist, und pauschal mit vier vom Hundert des Wertes anzusetzen, der nach § 74a Abs. 5 Satz 2 festgesetzt worden ist; - 2.
bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Absatz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet; - 3.
die Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten des Grundstücks wegen der aus den letzten vier Jahren rückständigen Beträge; wiederkehrende Leistungen, insbesondere Grundsteuern, Zinsen, Zuschläge oder Rentenleistungen, sowie Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind, genießen dieses Vorrecht nur für die laufenden Beträge und für die Rückstände aus den letzten zwei Jahren. Untereinander stehen öffentliche Grundstückslasten, gleichviel ob sie auf Bundes- oder Landesrecht beruhen, im Range gleich. Die Vorschriften des § 112 Abs. 1 und der §§ 113 und 116 des Gesetzes über den Lastenausgleich vom 14. August 1952 (Bundesgesetzbl. I S. 446) bleiben unberührt; - 4.
die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen, insbesondere Zinsen, Zuschläge, Verwaltungskosten oder Rentenleistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge; - 5.
der Anspruch des Gläubigers, soweit er nicht in einer der vorhergehenden Klassen zu befriedigen ist; - 6.
die Ansprüche der vierten Klasse, soweit sie infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind; - 7.
die Ansprüche der dritten Klasse wegen der älteren Rückstände; - 8.
die Ansprüche der vierten Klasse wegen der älteren Rückstände.
(2) Das Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück besteht auch für die Kosten der Kündigung und der die Befriedigung aus dem Grundstück bezweckenden Rechtsverfolgung.
(3) Für die Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nummer 2 genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.
(1) Aus den Nutzungen des Grundstücks sind die Ausgaben der Verwaltung sowie die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme derjenigen, welche durch die Anordnung des Verfahrens oder den Beitritt eines Gläubigers entstehen, vorweg zu bestreiten.
(2) Die Überschüsse werden auf die in § 10 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 bezeichneten Ansprüche verteilt. Hierbei werden in der zweiten, dritten und vierten Rangklasse jedoch nur Ansprüche auf laufende wiederkehrende Leistungen, einschließlich der Rentenleistungen, sowie auf diejenigen Beträge berücksichtigt, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind. Abzahlungsbeträge auf eine unverzinsliche Schuld sind wie laufende wiederkehrende Leistungen zu berücksichtigen, soweit sie fünf vom Hundert des ursprünglichen Schuldbetrages nicht übersteigen.
(3) Hat der eine Zwangsverwaltung betreibende Gläubiger für Instandsetzungs-, Ergänzungs- oder Umbauarbeiten an Gebäuden Vorschüsse gewährt, so sind diese zum Satz von einhalb vom Hundert über dem Zinssatz der Spitzenrefinanzierungsfazilität der Europäischen Zentralbank (SFR-Zinssatz) zu verzinsen. Die Zinsen genießen bei der Zwangsverwaltung und der Zwangsversteigerung dasselbe Vorrecht wie die Vorschüsse selbst.
(4) Hat der Zwangsverwalter oder, wenn der Schuldner zum Verwalter bestellt ist, der Schuldner mit Zustimmung der Aufsichtsperson Düngemittel, Saatgut oder Futtermittel angeschafft, die im Rahmen der bisherigen Wirtschaftsweise zur ordnungsmäßigen Aufrechterhaltung des Betriebs benötigt werden, so haben Ansprüche aus diesen Lieferungen den in § 10 Abs. 1 Nr. 1 bezeichneten Rang. Das gleiche gilt von Krediten, die zur Bezahlung dieser Lieferungen in der für derartige Geschäfte üblichen Weise aufgenommen sind.
(1) Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.
(2) Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.
(3) Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.
(4) Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.
(1) Aus den Nutzungen des Grundstücks sind die Ausgaben der Verwaltung sowie die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme derjenigen, welche durch die Anordnung des Verfahrens oder den Beitritt eines Gläubigers entstehen, vorweg zu bestreiten.
(2) Die Überschüsse werden auf die in § 10 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 bezeichneten Ansprüche verteilt. Hierbei werden in der zweiten, dritten und vierten Rangklasse jedoch nur Ansprüche auf laufende wiederkehrende Leistungen, einschließlich der Rentenleistungen, sowie auf diejenigen Beträge berücksichtigt, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind. Abzahlungsbeträge auf eine unverzinsliche Schuld sind wie laufende wiederkehrende Leistungen zu berücksichtigen, soweit sie fünf vom Hundert des ursprünglichen Schuldbetrages nicht übersteigen.
(3) Hat der eine Zwangsverwaltung betreibende Gläubiger für Instandsetzungs-, Ergänzungs- oder Umbauarbeiten an Gebäuden Vorschüsse gewährt, so sind diese zum Satz von einhalb vom Hundert über dem Zinssatz der Spitzenrefinanzierungsfazilität der Europäischen Zentralbank (SFR-Zinssatz) zu verzinsen. Die Zinsen genießen bei der Zwangsverwaltung und der Zwangsversteigerung dasselbe Vorrecht wie die Vorschüsse selbst.
(4) Hat der Zwangsverwalter oder, wenn der Schuldner zum Verwalter bestellt ist, der Schuldner mit Zustimmung der Aufsichtsperson Düngemittel, Saatgut oder Futtermittel angeschafft, die im Rahmen der bisherigen Wirtschaftsweise zur ordnungsmäßigen Aufrechterhaltung des Betriebs benötigt werden, so haben Ansprüche aus diesen Lieferungen den in § 10 Abs. 1 Nr. 1 bezeichneten Rang. Das gleiche gilt von Krediten, die zur Bezahlung dieser Lieferungen in der für derartige Geschäfte üblichen Weise aufgenommen sind.
(1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:
- 1.
der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks, im Falle der Zwangsversteigerung jedoch nur, wenn die Verwaltung bis zum Zuschlag fortdauert und die Ausgaben nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erstattet werden können; - 1a.
im Falle einer Zwangsversteigerung, bei der das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet ist, die zur Insolvenzmasse gehörenden Ansprüche auf Ersatz der Kosten der Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt; diese Kosten sind nur zu erheben, wenn ein Insolvenzverwalter bestellt ist, und pauschal mit vier vom Hundert des Wertes anzusetzen, der nach § 74a Abs. 5 Satz 2 festgesetzt worden ist; - 2.
bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Absatz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet; - 3.
die Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten des Grundstücks wegen der aus den letzten vier Jahren rückständigen Beträge; wiederkehrende Leistungen, insbesondere Grundsteuern, Zinsen, Zuschläge oder Rentenleistungen, sowie Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind, genießen dieses Vorrecht nur für die laufenden Beträge und für die Rückstände aus den letzten zwei Jahren. Untereinander stehen öffentliche Grundstückslasten, gleichviel ob sie auf Bundes- oder Landesrecht beruhen, im Range gleich. Die Vorschriften des § 112 Abs. 1 und der §§ 113 und 116 des Gesetzes über den Lastenausgleich vom 14. August 1952 (Bundesgesetzbl. I S. 446) bleiben unberührt; - 4.
die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen, insbesondere Zinsen, Zuschläge, Verwaltungskosten oder Rentenleistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge; - 5.
der Anspruch des Gläubigers, soweit er nicht in einer der vorhergehenden Klassen zu befriedigen ist; - 6.
die Ansprüche der vierten Klasse, soweit sie infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind; - 7.
die Ansprüche der dritten Klasse wegen der älteren Rückstände; - 8.
die Ansprüche der vierten Klasse wegen der älteren Rückstände.
(2) Das Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück besteht auch für die Kosten der Kündigung und der die Befriedigung aus dem Grundstück bezweckenden Rechtsverfolgung.
(3) Für die Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nummer 2 genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:
- 1.
der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks, im Falle der Zwangsversteigerung jedoch nur, wenn die Verwaltung bis zum Zuschlag fortdauert und die Ausgaben nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erstattet werden können; - 1a.
im Falle einer Zwangsversteigerung, bei der das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet ist, die zur Insolvenzmasse gehörenden Ansprüche auf Ersatz der Kosten der Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt; diese Kosten sind nur zu erheben, wenn ein Insolvenzverwalter bestellt ist, und pauschal mit vier vom Hundert des Wertes anzusetzen, der nach § 74a Abs. 5 Satz 2 festgesetzt worden ist; - 2.
bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Absatz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet; - 3.
die Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten des Grundstücks wegen der aus den letzten vier Jahren rückständigen Beträge; wiederkehrende Leistungen, insbesondere Grundsteuern, Zinsen, Zuschläge oder Rentenleistungen, sowie Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind, genießen dieses Vorrecht nur für die laufenden Beträge und für die Rückstände aus den letzten zwei Jahren. Untereinander stehen öffentliche Grundstückslasten, gleichviel ob sie auf Bundes- oder Landesrecht beruhen, im Range gleich. Die Vorschriften des § 112 Abs. 1 und der §§ 113 und 116 des Gesetzes über den Lastenausgleich vom 14. August 1952 (Bundesgesetzbl. I S. 446) bleiben unberührt; - 4.
die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen, insbesondere Zinsen, Zuschläge, Verwaltungskosten oder Rentenleistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge; - 5.
der Anspruch des Gläubigers, soweit er nicht in einer der vorhergehenden Klassen zu befriedigen ist; - 6.
die Ansprüche der vierten Klasse, soweit sie infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind; - 7.
die Ansprüche der dritten Klasse wegen der älteren Rückstände; - 8.
die Ansprüche der vierten Klasse wegen der älteren Rückstände.
(2) Das Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück besteht auch für die Kosten der Kündigung und der die Befriedigung aus dem Grundstück bezweckenden Rechtsverfolgung.
(3) Für die Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nummer 2 genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:
- 1.
der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks, im Falle der Zwangsversteigerung jedoch nur, wenn die Verwaltung bis zum Zuschlag fortdauert und die Ausgaben nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erstattet werden können; - 1a.
im Falle einer Zwangsversteigerung, bei der das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet ist, die zur Insolvenzmasse gehörenden Ansprüche auf Ersatz der Kosten der Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt; diese Kosten sind nur zu erheben, wenn ein Insolvenzverwalter bestellt ist, und pauschal mit vier vom Hundert des Wertes anzusetzen, der nach § 74a Abs. 5 Satz 2 festgesetzt worden ist; - 2.
bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Absatz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet; - 3.
die Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten des Grundstücks wegen der aus den letzten vier Jahren rückständigen Beträge; wiederkehrende Leistungen, insbesondere Grundsteuern, Zinsen, Zuschläge oder Rentenleistungen, sowie Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind, genießen dieses Vorrecht nur für die laufenden Beträge und für die Rückstände aus den letzten zwei Jahren. Untereinander stehen öffentliche Grundstückslasten, gleichviel ob sie auf Bundes- oder Landesrecht beruhen, im Range gleich. Die Vorschriften des § 112 Abs. 1 und der §§ 113 und 116 des Gesetzes über den Lastenausgleich vom 14. August 1952 (Bundesgesetzbl. I S. 446) bleiben unberührt; - 4.
die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen, insbesondere Zinsen, Zuschläge, Verwaltungskosten oder Rentenleistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge; - 5.
der Anspruch des Gläubigers, soweit er nicht in einer der vorhergehenden Klassen zu befriedigen ist; - 6.
die Ansprüche der vierten Klasse, soweit sie infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind; - 7.
die Ansprüche der dritten Klasse wegen der älteren Rückstände; - 8.
die Ansprüche der vierten Klasse wegen der älteren Rückstände.
(2) Das Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück besteht auch für die Kosten der Kündigung und der die Befriedigung aus dem Grundstück bezweckenden Rechtsverfolgung.
(3) Für die Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nummer 2 genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.
Die Grundsteuer ruht auf dem Steuergegenstand als öffentliche Last.