Bundesgerichtshof Beschluss, 05. Juli 2018 - III ZR 355/17
vorgehend
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 5. Juli 2018 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Herrmann, die Richter Tombrink, Dr. Remmert und Reiter sowie die Richterin Pohl
beschlossen:
Der Beklagte hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.
Streitwert: bis 40.000 €
Gründe:
I.
- 1
- Die Klägerin ist Eigentümerin des Kleingartengeländes "Am G. " in S. . Seit 1948 war das Gelände an den Bezirksverband S. (im Folgenden: Bezirksverband) - als Zwischenpächter - verpachtet, der es seinerseits an den Beklagten, den örtlichen Kleingartenverein , unterverpachtete. Der Beklagte verpachtete die einzelnen Kleingartenparzellen wiederum an die jeweiligen Nutzer, seine Vereinsmitglieder, weiter. Das Kleingartengelände hat eine Gesamtfläche von 132.960 m² und umfasst 179 Parzellen, von denen zuletzt - wegen eines großen Überangebots von Kleingartenparzellen im Gebiet S. - nur noch etwa 70 an Nutzer verpachtet waren. Infolge einer Erhöhung der Pachtzinsen auf jährlich 0,28 €/m² und des großen Leerstands von Kleingartenparzellen geriet der Bezirksverband in Zahlungsschwierigkeiten. Im August 2015 wurde das Insolvenzverfahren über dessen Vermögen eröffnet. Mit Schreiben vom 6. Oktober 2015 kündigte der Insolvenzverwalter sowohl den (Haupt-)Pachtvertrag mit der Klägerin als auch den (Unter-)Pachtvertrag mit dem Beklagten zum 31. Januar 2016. Zum Zweck der Räumung und Herausgabe der Kleingartenfläche verlangte die Klägerin von dem Beklagten Auskunft über die Namen und Anschriften der jeweiligen Kleingartenparzellennutzer.
- 2
- Wegen dieses Auskunftsbegehrens hat die Klägerin Klage eingereicht. Nach Klagezustellung hat der Beklagte die verlangten Angaben mitgeteilt. Hierauf hat die Klägerin den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Der Beklagte hat dieser Erklärung widersprochen und seinerseits Widerklage erhoben, gerichtet auf die Feststellung, dass der Klägerin kein Anspruch auf Herausgabe der Kleingartenanlage gegen den Beklagten zusteht.
- 3
- Die Parteien streiten im Wesentlichen darüber, ob die Kündigung des (Haupt-)Pachtvertrags durch den Insolvenzverwalter einen Herausgabeanspruch der Klägerin gegen den Beklagten begründete.
- 4
- Das Landgericht hat festgestellt, dass der Rechtsstreit (bezüglich der Klage) in der Hauptsache erledigt ist, und die Widerklage abgewiesen. Die hiergegen eingelegte Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückgewiesen. Beide Vorinstanzen haben die Auffassung vertreten, dass die Kündigung des Insolvenzverwalters einen Herausgabeanspruch der Klägerin gegen den Beklagten begründet habe. Die Klägerin sei nicht an Stelle des Bezirksverbands in den (Unter-)Pachtvertrag mit dem Beklagten eingetreten.
- 5
- Hiergegen wendet sich der Beklagte mit seiner Nichtzulassungsbeschwerde.
II.
- 6
- Die Beschwerde des Beklagten ist unbegründet, weil die Zulassungsvoraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht erfüllt sind.
- 7
- 1. Zutreffend hält das Berufungsgericht den Beklagten gemäß § 985 BGB und § 546 Abs. 2, § 581 Abs. 2 BGB, § 4 Abs. 1 Bundeskleingartengesetz (BKleingG) für verpflichtet, das Kleingartengelände an die Klägerin herauszugeben und ihr die hierfür nötigen Angaben über die einzelnen Parzellennutzer mitzuteilen (§ 242 BGB).
- 8
- 2. Entgegen der Ansicht der Beschwerde liegen die Revisionszulassungsgründe der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) und des Erfordernisses für eine Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) nicht vor.
- 9
- Die von der Beschwerde aufgeworfene Frage, ob der Hauptverpächter gemäß oder analog § 10 Abs. 3 BKleingG in den Unterpachtvertrag eintritt, wenn das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Zwischenpächters eröffnet worden ist und der Insolvenzverwalter den (Haupt- = Zwischen-)Pachtvertrag mit dem Hauptverpächter gemäß § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO kündigt, wird als solche weder in der Rechtsprechung noch im Schrifttum diskutiert. Ein einzelfallübergreifendes Klärungs- oder Orientierungsbedürfnis legt die Beschwerde nicht dar. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt eine - direkte oder analoge - Anwendung von § 10 Abs. 3 BKleingG auf die hier vorliegende Fallgestaltung nicht in Betracht. Der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung (aus § 242 BGB) ist grundsätzlich möglich, wobei es allerdings stets auf die konkreten Einzelfallumstände ankommt. Ein treuwidriges Verhalten des Bezirksverbands oder der Klägerin ist vorliegend indessen weder dargetan noch sonst erkennbar.
- 10
- a) Eine direkte oder analoge Anwendung von § 10 Abs. 3 BKleingG scheidet hier aus.
- 11
- Gemäß § 10 Abs. 3 BKleingG tritt im Falle der Kündigung des Zwischenpachtvertrags durch den Hauptverpächter dieser in die Verträge des Zwischenpächters mit den Kleingärtnern (Endpächtern) ein. Ist in die Verpachtungskette ein weiterer Zwischenpächter (hier: der Beklagte) eingeschaltet, wird der Hauptverpächter zum Verpächter der nächst niedrigeren Stufe; er nimmt also kraft Gesetzes im Wege einer Auswechselung der Vertragspartei die Stelle des bisherigen (erststufigen) Zwischenpächters als Verpächter des weiteren (zweitstufigen ) Zwischenpachtvertrags ein (s. BGH, Urteil vom 2. Oktober 1992 - V ZR 185/91, BGHZ 119, 300, 302).
- 12
- § 10 Abs. 3 BKleingG soll sicherstellen, dass die Kleingärtner, die ihre Pflichten erfüllen, ihren Kleingarten durch die Kündigung nicht verlieren; sie sollen nicht die Folgen tragen, die sich aus den Pflichtverletzungen des Zwischenpächters ergeben (s. Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Bundeskleingartengesetz , BT-Drucks. 9/1900, S. 17 [zu § 9 Abs. 3 BKleingG-E] und Beschluss- empfehlung und Bericht des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, BT-Drucks. 9/2232, S. 22 [zu § 9 Abs. 3 BKleingG-E]; vgl. auch BVerfG, NJW 1998, 3559). Dementsprechend beschränkt sich der Anwendungsbereich des § 10 Abs. 3 BKleingG auf die Fälle, in denen der Hauptverpächter den Zwischenpachtvertrag aus den Gründen des § 10 Abs. 1 BKleingG (Pflichtverletzung des Zwischenpächters oder Aberkennung seiner kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit) kündigt (Senat, Urteil vom 6. Juni 2002 - III ZR 181/01, BGHZ 151, 71, 73 f; BGH, Urteil vom 2. Oktober 1992 - V ZR 185/91, BGHZ 119, 300, 303; s. auch BGH, Urteil vom 17. Dezember 1992 - V ZR 254/91, BGHZ 121, 88, 91; Mainczyk/Nessler, BKleingG, 11. Aufl., § 10 Rn. 5c; Stang, BKleingG, 2. Aufl., § 10 Rn. 13 f). Folglich gilt § 10 Abs. 3 BKleingG weder für Kündigungen des Hauptverpächters nach § 9 Abs. 1 BKleingG (Senatsurteile vom 6. Juni 2002 aaO und vom 13. Februar 2014 - III ZR 250/13, NZM 2014, 352, 355 Rn. 32; BGH, Urteile vom 2. Oktober 1992 aaO S. 303 f und vom 11. März 1994 - V ZR 282/92, NJW-RR 1994, 779; Mainczyk/Nessler aaO; Stang aaO Rn. 14; s. auch BVerfG aaO S. 3560) noch für den Fall der Nichtigkeit des Zwischenpachtverhältnisses (BGH, Urteil vom 3. April 1987 - V ZR 160/85, BGHZ 101, 18, 22 f) noch für die Kündigung des Zwischenpachtvertrags mit dem Hauptverpächter durch den Zwischenpächter (s. BGH, Urteil vom 17. Dezember 1992 aaO; Mainczyk/Nessler aaO § 4 Rn. 35, 36 und § 10 Rn. 7; Stang aaO Rn. 13).
- 13
- Soweit im Schrifttum eine analoge Anwendung von § 10 Abs. 3 BKleingG auf den Fall der einvernehmlichen Aufhebung des Zwischenpachtvertrags befürwortet wird (Mainczyk/Nessler aaO § 10 Rn. 6; Stang aaO Rn. 17), bedarf diese Frage hier keiner Entscheidung, weil die Klägerin und der Bezirksverband den zwischen ihnen geschlossenen Haupt- (= Zwischen-)Pachtvertrag nicht einvernehmlich aufgehoben haben, sondern dieser vom Insolvenzverwalter des Bezirksverbands gekündigt worden ist.
- 14
- Eine Gleichstellung des Schutzes der Nutzer bei der Zwischenverpachtung von Kleingartenflächen mit den Wohnraummietern bei der gewerblichen Weitervermietung (§ 565 BGB) hat der Gesetzgeber nicht vorgenommen. Sie ist entgegen der Meinung der Beschwerde auch nicht nach Art. 3 Abs. 1 GG geboten. Zum einen ist das Schutzbedürfnis eines Mieters von Wohnraum, dessen existentielle Belange berührt sind, deutlich stärker als für den Nutzer eines Kleingartens. Zum anderen darf, worauf die Beschwerdeerwiderung zutreffend hinweist, ein Zwischenpachtvertrag gemäß § 4 Abs. 2 BKleingG aus Gründen der Wahrung der Interessen der Kleingartennutzer nur mit einer als gemeinnützig anerkannten Kleingärtnerorganisation oder der Gemeinde abgeschlossen werden; dies schließt es - anders als bei der gewerblichen Zwischenvermietung von Wohnräumen, für die eine solche Beschränkung nicht vorgesehen ist - regelmäßig aus, dass der Zwischenpächter eine nach der Interessenlage der Kleingärtner nicht zu rechtfertigende Kündigung des Haupt- (= Zwischen-) Pachtvertrags ausspricht.
- 15
- b) Der Beklagte kann dem Herausgabeanspruch der Klägerin auch nicht mit Erfolg den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB) entgegenhalten.
- 16
- In der Literatur wird erwogen, dass die Endpächter (Kleingärtner) bzw. der weitere Zwischenpächter (hier: der Beklagte) den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung erheben können, wenn der Zwischenpachtvertrag durch eine Kündigung von Seiten des Zwischenpächters beendet wird (Mainczyk/ Nessler aaO § 4 Rn. 36 und § 10 Rn. 7; Stang aaO Rn. 20). Dabei geht es frei- lich um Fälle, in denen die Kündigung des Haupt- (= Zwischen-)Pachtvertrags durch den Zwischenpächter das Schutzbedürfnis der Endpächter in treuwidriger Weise außer Acht lässt. So liegt es hier aber nicht.
- 17
- Die Kündigung des Haupt- (= Zwischen-)Pachtvertrags durch den Bezirksverband geht auf seine Insolvenz zurück, die ihre Ursache wiederum darin findet, dass er nicht mehr in der Lage gewesen ist, den erhöhten Pachtzins (0,28 €/m² jährlich) für eine Kleingartenanlage aufzubringen, in der infolge des örtlichen Überangebots an Kleingärten ein großer Teil der Parzellen ungenutzt ist und leer steht. Die Rechtmäßigkeit der erhöhten Pacht ist im Verhältnis zwischen der Klägerin und dem Bezirksverband gerichtlich bestätigt worden. Die schwierige wirtschaftliche Lage des Bezirksverbands hätten der Beklagte und seine Vereinsmitglieder dadurch abwenden können, dass Sie diesen Pachtzins entrichtet hätten, was sie indes verweigert haben. Eine Einigung zwischen den Parteien über eine Reduzierung der Pachtfläche und den hierauf zu zahlenden Pachtzins ist ebenfalls nicht zustande gekommen. Unter diesen Umständen erfolgte die Kündigung durch den Bezirksverband nicht wider Treu und Glauben und stellt sich die Geltendmachung des Herausgabeanspruchs der Klägerin nicht als unzulässige Rechtsausübung dar. Ein dauernder erheblicher Leerstand berührt die Existenzfähigkeit der Kleingartenanlage und der als Zwischenpächter eingeschalteten Kleingärtnerorganisationen. Weder liegt hier ein kollusives Zusammenwirken von Hauptverpächter und Zwischenpächter zum Nachteil der Endpächter (Kleingärtner) noch ein eigenes Fehlverhalten des Zwischenpächters vor.
- 18
- Der Umstand, dass das Gelände nach dem gültigen Bebauungsplan nur für kleingärtnerische Zwecke genutzt werden darf, steht dem Herausgabeverlangen der Klägerin nicht entgegen. Denn sie ist nicht verpflichtet, es gerade dem Beklagten und seinen Mitgliedern zu überlassen; es steht ihr im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften vielmehr frei, zu entscheiden, ob und an wen sie es zu welchen Bedingungen verpachten will (vgl. BGH, Urteil vom 11. März 1994 aaO S. 780). Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, ist es für den Herausgabeanspruch der Klägerin auch ohne Bedeutung, dass die Stadt S. den Beklagten gebeten hat, "bis zur endgültigen Klärung dieser Angelegenheit" die Verwaltung der Kleingartenfläche zu übernehmen. Dem tritt die Beschwerde auch nicht entgegen.
Reiter Pohl
Vorinstanzen:
LG Braunschweig, Entscheidung vom 26.05.2017 - 5 O 1808/16 -
OLG Braunschweig, Entscheidung vom 27.10.2017 - 9 U 68/17 -
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(1) Der Verpächter kann einen Zwischenpachtvertrag auch kündigen, wenn
- 1.
der Zwischenpächter Pflichtverletzungen im Sinne des § 8 Nr. 2 oder des § 9 Abs. 1 Nr. 1 ungeachtet einer Abmahnung des Verpächters duldet oder - 2.
dem Zwischenpächter die kleingärtnerische Gemeinnützigkeit aberkannt ist.
(2) Durch eine Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 bis 6, die nur Teile der Kleingartenanlage betrifft, wird der Zwischenpachtvertrag auf die übrigen Teile der Kleingartenanlage beschränkt.
(3) Wird ein Zwischenpachtvertrag durch eine Kündigung des Verpächters beendet, tritt der Verpächter in die Verträge des Zwischenpächters mit den Kleingärtnern ein.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Ein Miet- oder Pachtverhältnis über einen unbeweglichen Gegenstand oder über Räume, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, kann der Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen; die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende, wenn nicht eine kürzere Frist maßgeblich ist. Ist Gegenstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Schuldners, so tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenzverwalters zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Kündigt der Verwalter nach Satz 1 oder gibt er die Erklärung nach Satz 2 ab, so kann der andere Teil wegen der vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses oder wegen der Folgen der Erklärung als Insolvenzgläubiger Schadenersatz verlangen.
(2) Waren dem Schuldner der unbewegliche Gegenstand oder die Räume zur Zeit der Eröffnung des Verfahrens noch nicht überlassen, so kann sowohl der Verwalter als auch der andere Teil vom Vertrag zurücktreten. Tritt der Verwalter zurück, so kann der andere Teil wegen der vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses als Insolvenzgläubiger Schadenersatz verlangen. Jeder Teil hat dem anderen auf dessen Verlangen binnen zwei Wochen zu erklären, ob er vom Vertrag zurücktreten will; unterläßt er dies, so verliert er das Rücktrittsrecht.
(1) Der Verpächter kann einen Zwischenpachtvertrag auch kündigen, wenn
- 1.
der Zwischenpächter Pflichtverletzungen im Sinne des § 8 Nr. 2 oder des § 9 Abs. 1 Nr. 1 ungeachtet einer Abmahnung des Verpächters duldet oder - 2.
dem Zwischenpächter die kleingärtnerische Gemeinnützigkeit aberkannt ist.
(2) Durch eine Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 bis 6, die nur Teile der Kleingartenanlage betrifft, wird der Zwischenpachtvertrag auf die übrigen Teile der Kleingartenanlage beschränkt.
(3) Wird ein Zwischenpachtvertrag durch eine Kündigung des Verpächters beendet, tritt der Verpächter in die Verträge des Zwischenpächters mit den Kleingärtnern ein.
(1) Ein Miet- oder Pachtverhältnis über einen unbeweglichen Gegenstand oder über Räume, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, kann der Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen; die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende, wenn nicht eine kürzere Frist maßgeblich ist. Ist Gegenstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Schuldners, so tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenzverwalters zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Kündigt der Verwalter nach Satz 1 oder gibt er die Erklärung nach Satz 2 ab, so kann der andere Teil wegen der vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses oder wegen der Folgen der Erklärung als Insolvenzgläubiger Schadenersatz verlangen.
(2) Waren dem Schuldner der unbewegliche Gegenstand oder die Räume zur Zeit der Eröffnung des Verfahrens noch nicht überlassen, so kann sowohl der Verwalter als auch der andere Teil vom Vertrag zurücktreten. Tritt der Verwalter zurück, so kann der andere Teil wegen der vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses als Insolvenzgläubiger Schadenersatz verlangen. Jeder Teil hat dem anderen auf dessen Verlangen binnen zwei Wochen zu erklären, ob er vom Vertrag zurücktreten will; unterläßt er dies, so verliert er das Rücktrittsrecht.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Das Berufungsgericht hat von Amts wegen zu prüfen, ob die Berufung an sich statthaft und ob sie in der gesetzlichen Form und Frist eingelegt und begründet ist. Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Berufung als unzulässig zu verwerfen. Die Entscheidung kann durch Beschluss ergehen. Gegen den Beschluss findet die Rechtsbeschwerde statt.
(2) Das Berufungsgericht soll die Berufung durch Beschluss unverzüglich zurückweisen, wenn es einstimmig davon überzeugt ist, dass
- 1.
die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, - 2.
die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, - 3.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und - 4.
eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.
(3) Gegen den Beschluss nach Absatz 2 Satz 1 steht dem Berufungsführer das Rechtsmittel zu, das bei einer Entscheidung durch Urteil zulässig wäre.
Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.
(1) Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.
(2) Auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags sind, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584b etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Der Verpächter kann einen Zwischenpachtvertrag auch kündigen, wenn
- 1.
der Zwischenpächter Pflichtverletzungen im Sinne des § 8 Nr. 2 oder des § 9 Abs. 1 Nr. 1 ungeachtet einer Abmahnung des Verpächters duldet oder - 2.
dem Zwischenpächter die kleingärtnerische Gemeinnützigkeit aberkannt ist.
(2) Durch eine Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 bis 6, die nur Teile der Kleingartenanlage betrifft, wird der Zwischenpachtvertrag auf die übrigen Teile der Kleingartenanlage beschränkt.
(3) Wird ein Zwischenpachtvertrag durch eine Kündigung des Verpächters beendet, tritt der Verpächter in die Verträge des Zwischenpächters mit den Kleingärtnern ein.
(1) Ein Miet- oder Pachtverhältnis über einen unbeweglichen Gegenstand oder über Räume, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, kann der Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen; die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende, wenn nicht eine kürzere Frist maßgeblich ist. Ist Gegenstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Schuldners, so tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenzverwalters zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Kündigt der Verwalter nach Satz 1 oder gibt er die Erklärung nach Satz 2 ab, so kann der andere Teil wegen der vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses oder wegen der Folgen der Erklärung als Insolvenzgläubiger Schadenersatz verlangen.
(2) Waren dem Schuldner der unbewegliche Gegenstand oder die Räume zur Zeit der Eröffnung des Verfahrens noch nicht überlassen, so kann sowohl der Verwalter als auch der andere Teil vom Vertrag zurücktreten. Tritt der Verwalter zurück, so kann der andere Teil wegen der vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses als Insolvenzgläubiger Schadenersatz verlangen. Jeder Teil hat dem anderen auf dessen Verlangen binnen zwei Wochen zu erklären, ob er vom Vertrag zurücktreten will; unterläßt er dies, so verliert er das Rücktrittsrecht.
(1) Der Verpächter kann einen Zwischenpachtvertrag auch kündigen, wenn
- 1.
der Zwischenpächter Pflichtverletzungen im Sinne des § 8 Nr. 2 oder des § 9 Abs. 1 Nr. 1 ungeachtet einer Abmahnung des Verpächters duldet oder - 2.
dem Zwischenpächter die kleingärtnerische Gemeinnützigkeit aberkannt ist.
(2) Durch eine Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 bis 6, die nur Teile der Kleingartenanlage betrifft, wird der Zwischenpachtvertrag auf die übrigen Teile der Kleingartenanlage beschränkt.
(3) Wird ein Zwischenpachtvertrag durch eine Kündigung des Verpächters beendet, tritt der Verpächter in die Verträge des Zwischenpächters mit den Kleingärtnern ein.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Der Verpächter kann einen Zwischenpachtvertrag auch kündigen, wenn
- 1.
der Zwischenpächter Pflichtverletzungen im Sinne des § 8 Nr. 2 oder des § 9 Abs. 1 Nr. 1 ungeachtet einer Abmahnung des Verpächters duldet oder - 2.
dem Zwischenpächter die kleingärtnerische Gemeinnützigkeit aberkannt ist.
(2) Durch eine Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 bis 6, die nur Teile der Kleingartenanlage betrifft, wird der Zwischenpachtvertrag auf die übrigen Teile der Kleingartenanlage beschränkt.
(3) Wird ein Zwischenpachtvertrag durch eine Kündigung des Verpächters beendet, tritt der Verpächter in die Verträge des Zwischenpächters mit den Kleingärtnern ein.
(1) Der Verpächter kann den Kleingartenpachtvertrag kündigen, wenn
- 1.
der Pächter ungeachtet einer in Textform abgegebenen Abmahnung des Verpächters eine nicht kleingärtnerische Nutzung fortsetzt oder andere Verpflichtungen, die die Nutzung des Kleingartens betreffen, nicht unerheblich verletzt, insbesondere die Laube zum dauernden Wohnen benutzt, das Grundstück unbefugt einem Dritten überläßt, erhebliche Bewirtschaftungsmängel nicht innerhalb einer angemessenen Frist abstellt oder geldliche oder sonstige Gemeinschaftsleistungen für die Kleingartenanlage verweigert; - 2.
die Beendigung des Pachtverhältnisses erforderlich ist, um die Kleingartenanlage neu zu ordnen, insbesondere um Kleingärten auf die im § 3 Abs. 1 vorgesehene Größe zu beschränken, die Wege zu verbessern oder Spiel- oder Parkplätze zu errichten; - 3.
der Eigentümer selbst oder einer seiner Haushaltsangehörigen im Sinne des § 18 des Wohnraumförderungsgesetzes einen Garten kleingärtnerisch nutzen will und ihm anderes geeignetes Gartenland nicht zur Verfügung steht; der Garten ist unter Berücksichtigung der Belange der Kleingärtner auszuwählen; - 4.
planungsrechtlich eine andere als die kleingärtnerische Nutzung zulässig ist und der Eigentümer durch die Fortsetzung des Pachtverhältnisses an einer anderen wirtschaftlichen Verwertung gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; - 5.
die als Kleingarten genutzte Grundstücksfläche alsbald der im Bebauungsplan festgesetzten anderen Nutzung zugeführt oder alsbald für diese Nutzung vorbereitet werden soll; die Kündigung ist auch vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans zulässig, wenn die Gemeinde seine Aufstellung, Änderung oder Ergänzung beschlossen hat, nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, daß die beabsichtigte andere Nutzung festgesetzt wird, und dringende Gründe des öffentlichen Interesses die Vorbereitung oder die Verwirklichung der anderen Nutzung vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans erfordern, oder - 6.
die als Kleingartenanlage genutzte Grundstücksfläche - a)
nach abgeschlossener Planfeststellung für die festgesetzte Nutzung oder - b)
für die in § 1 Abs. 1 des Landbeschaffungsgesetzes in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 54-3, veröffentlichten bereinigten Fassung, das zuletzt durch§ 33 des Gesetzes vom 20. Dezember 1976 (BGBl. I S. 3574)geändert worden ist, genannten Zwecke
alsbald benötigt wird.
(2) Die Kündigung ist nur für den 30. November eines Jahres zulässig; sie hat spätestens zu erfolgen
- 1.
in den Fällen des Absatzes 1 Nr. 1 am dritten Werktag im August, - 2.
in den Fällen des Absatzes 1 Nr. 2 bis 6 am dritten Werktag im Februar
(3) Ist der Kleingartenpachtvertrag auf bestimmte Zeit eingegangen, ist die Kündigung nach Absatz 1 Nr. 3 oder 4 unzulässig.
(1) Der Verpächter kann einen Zwischenpachtvertrag auch kündigen, wenn
- 1.
der Zwischenpächter Pflichtverletzungen im Sinne des § 8 Nr. 2 oder des § 9 Abs. 1 Nr. 1 ungeachtet einer Abmahnung des Verpächters duldet oder - 2.
dem Zwischenpächter die kleingärtnerische Gemeinnützigkeit aberkannt ist.
(2) Durch eine Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 bis 6, die nur Teile der Kleingartenanlage betrifft, wird der Zwischenpachtvertrag auf die übrigen Teile der Kleingartenanlage beschränkt.
(3) Wird ein Zwischenpachtvertrag durch eine Kündigung des Verpächters beendet, tritt der Verpächter in die Verträge des Zwischenpächters mit den Kleingärtnern ein.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Der Kläger war Unterpächter einer Parzelle in der Kleingartenkolonie "B. " in B. -C. . Dieses Gelände sowie einige weitere Kolonien hatte der Bezirksverband C. der Kleingärtner e.V. von dem beklagten Land gepachtet.
Durch Schreiben vom 21. Januar 1997 kündigte das beklagte Land die mit dem Bezirksverband bestehenden Zwischenpachtverträge für den 30. November 1997 bezüglich derjenigen Kleingartenparzellen, die für den im Rah-
men des Ausbaus der Wasserstraße S. -W. anstehenden Neubau der Schleuse C. benötigt wurden. Von dieser Kündigung wurde auch die Parzelle des Klägers erfaßt. Der Bezirksverband setzte die betroffenen Kleingärtner von der Kündigung der Zwischenpachtverträge in Kenntnis und informierte sie weiter darüber, daß die Parzellen bis zum 1. Dezember 1997 für den Schleusenneubau zur Verfügung gestellt werden müßten. Der Kläger räumte die von ihm gepachtete Parzelle erst am 20. April 1998.
Der Kläger, der die von dem Beklagten gezahlte Entschädigung von 25.983,65 DM für unzureichend erachtet, verlangt Zahlung weiterer 26.576,31 DM nebst Zinsen. Landgericht und Kammergericht haben die Klage abgewiesen. Mit der - zugelassenen - Revision verfolgt der Kläger sein Zahlungsbegehren weiter.
Entscheidungsgründe
Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
1. Als Anspruchsgrundlage für das klägerische Begehren kommt allein § 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG in Betracht. Danach hat der Pächter, wenn ein Kleingartenpachtvertrag nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 6 BKleingG gekündigt wird, Anspruch auf angemessene Entschädigung für die von ihm eingebrachten oder
gegen Entgelt übernommenen Anpflanzungen und Anlagen, soweit diese im Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung üblich sind.
Die Anspruchsvoraussetzungen dieser Norm sind erfüllt, insbesondere ist, wie das Berufungsgericht, wenn auch ohne nähere Begründung, zutreffend angenommen hat, der Kläger anspruchsberechtigt.
Allerdings ist das zwischen dem Bezirksverband und dem Kläger bestehende (Unter-)Pachtverhältnis zu keinem Zeitpunkt gekündigt worden. Gekündigt wurde lediglich der (auch) die Parzelle des Klägers betreffende Zwischenpachtvertrag zwischen dem Bezirksverband und dem beklagten Land. Dies steht jedoch der Aktivlegitimation des Klägers nicht entgegen.
Schon nach seinem Wortlaut knüpft das Gesetz den Entschädigungsanspruch nicht daran, daû es sich bei dem gekündigten Kleingartenpachtvertrag um den Pachtvertrag handeln muû, den der anspruchsberechtigte Pächter geschlossen hat. Es genügt die Kündigung "eines" Kleingartenpachtvertrags, wenn und soweit diese Kündigung - wie hier - das Besitzrecht des Pächters zum Erlöschen gebracht hat. Allein dieses weite Normverständnis entspricht dem Gesetzeszweck.
a) Da die kleingärtnerisch genutzten Flächen vorliegend für den Ausbau einer Wasserstraûe zur Verfügung gestellt werden sollten, ergab sich das Recht des beklagten Landes zur Kündigung der Zwischenpachtverträge aus § 9 Abs. 1 Nr. 5 bzw. Nr. 6 Buchst. a BKleingG. Mit Wirksamwerden dieser Kündigung entfiel nicht nur das Besitzrecht des Bezirksverbands an den von der Kündigung betroffenen Flächen der von ihm angepachteten Kleingarten-
kolonien, sondern auch das Besitzrecht der einzelnen Kleingärtner an den von der Kündigung räumlich erfaûten Einzelparzellen, ohne daû es (auch) einer Kündigung der zwischen ihnen und dem Bezirksverband bestehenden (End )Pachtverträge bedurfte. Denn § 10 Abs. 3 BKleingG, wonach bei Beendigung eines Zwischenpachtvertrags durch eine Kündigung des Verpächters dieser in die Verträge des Zwischenpächters mit den Kleingärtnern eintritt, betrifft nur Kündigungen nach § 10 Abs. 1 BKleingG, nicht aber nach § 9 Abs. 1 BKleingG (BGHZ 119, 300, 302 ff). Dies hat zur Folge, daû dann, wenn bei mehrfach gestuften Pachtverhältnissen der Zwischenpachtvertrag - wie hier - durch eine Kündigung des Hauptverpächters nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 bzw. 6 Buchst. a BKleingG beendet wird, der Kleingärtner die von ihm genutzte Kleingartenparzelle nach § 4 Abs. 1 BKleingG, §§ 581 Abs. 2, 556 Abs. 3 BGB a.F. (jetzt: § 546 Abs. 2 BGB i.d.F. des am 1. September 2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001, BGBl. I S. 1149) unmittelbar an den Hauptverpächter herauszugeben hat.
b) Durch § 11 BKleingG soll sichergestellt werden, daû der Pächter in den Fällen, in denen er das Nutzungsrecht an der kleingärtnerisch genutzten Fläche im weit verstandenen Allgemeininteresse ohne eigenes Zutun verliert, also die Beendigung des Pachtverhältnisses nicht auf eine Kündigung des Pächters, eine einvernehmliche Vertragsaufhebung oder auf eine vom Pächter durch schuldhaftes Verhalten herbeigeführte Verpächterkündigung zurückzuführen ist, eine angemessene Entschädigung für den vorzeitigen Verlust seines Nutzungsrechts erhält (eingehend hierzu Mainczyk, BKleingG, 7. Aufl., § 11 Rn. 1 unter Hinweis auf BT-Drucks. 9/2232 S. 16). In der Praxis erfolgt die Nutzung von Kleingärten ganz überwiegend aufgrund gestufter Pachtverhältnisse (vgl. Mainczyk aaO § 4 Rn. 31; Stang, BKleingG, 2. Aufl., § 4 Rn. 19). Darüber
hinaus sind wohl in den meisten Fällen, in denen die in § 9 Abs. 1 Nr. 2, 4 bis 6 BKleingG aufgeführten Kündigungsgründe greifen, nicht nur einzelne Kleingartenparzellen , sondern groûe Teile der Kleingartenanlage betroffen, so daû vielfach von vornherein allein der Hauptverpächter daran interessiert ist, von den durch § 9 Abs. 1 BKleingG eröffneten besonderen Kündigungsmöglichkeiten Gebrauch zu machen. Geschieht dies, so dürfte des weiteren in den Fällen, in denen die Kündigung des Hauptpachtvertrags auf die Endpächter "durchschlägt" , der Zwischenpächter regelmäûig - wie hier - im Hinblick auf den mit "Folgekündigungen" verbundenen erheblichen Verwaltungsaufwand von einer Kündigung (auch) der Pachtverträge über die einzelnen Kleingartenparzellen absehen und es mit einer Information seiner (End-)Pächter über die erfolgte Kündigung des Hauptpachtvertrags bewenden lassen. Bei dieser Sachlage würde bei einer einschränkenden Auslegung des § 11 BKleingG dahin, daû nur der Pächter entschädigungsberechtigt ist, der selbst und unmittelbar Adressat einer Kündigungserklärung ist, das gesetzgeberische Ziel, den Pächter im Falle eines von ihm nicht zu verantwortenden Besitzverlusts zu entschädigen, in beträchtlichem Umfang verfehlt.
c) Dem sozialpolitischen Gesetzeszweck wird daher allein die, vom Wortlaut des Gesetzes ohne weiteres gedeckte, Auslegung des § 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG gerecht, daû bei einer auf bestehende Endpachtverträge "durchschlagenden" Kündigung eines Zwischenpachtvertrags der jeweils betroffene Endpächter unmittelbar von dem kündigenden Hauptverpächter (§ 11 Abs. 2 Satz 1 BKleingG) oder dem begünstigten Fachplanungsträger (§ 11 Abs. 2 Satz 2 BKleingG) eine Entschädigung für die vorzeitige Beendigung seines Nutzungsrechts verlangen kann (ebenso Otte, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg /Krautzberger, BauGB Bd. V, § 11 BKleingG [Stand: März 1998] Rn. 4;
a.A. Stang aaO § 11 Rn. 20; danach soll allein der gekündigte Zwischenpächter entschädigungsberechtigt sein, wobei allerdings bei der Berechnung der Höhe der Entschädigung auch die von den einzelnen Kleingärtnern eingebrachten oder gegen Entgelt übernommenen Anpflanzungen und Anlagen wertmäûig zu berücksichtigen sein sollen).
Dieses Auslegungsergebnis entspricht im übrigen der höchstrichterlichen Rechtsprechung zu § 3 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung über Kündigungsschutz und andere kleingartenrechtliche Vorschriften (KSchVO) in der Fassung vom 15. Dezember 1944 (RGBl. I S. 347), also der Vorschrift, auf die die Bestimmung des § 11 BKleingG zurückgeht (vgl. Stang aaO § 11 Rn. 1). Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 KSchVO war dem Pächter für den Fall der Kündigung, weil das Grundstück für Zwecke der Reichsverteidigung oder aus anderen überwiegenden Gründen des Gemeinwohls verwendet werden sollte, eine angemessene Entschädigung sowie eine geeignete Ersatzfläche auf einem zur dauernden kleingärtnerischen Nutzung vorgesehenen Gelände zu gewähren. Dieser Entschädigungsanspruch stand im Falle der Kündigung eines Hauptpachtvertrags auch und gerade dem betroffenen Unterpächter zu (BGH, Urteil vom 14. Oktober 1964 - V ZR 112/62 - WM 1964, 1273 f).
2. Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen, weil ein möglicher Entschädigungsanspruch in Anwendung des § 558 Abs. 1 BGB a.F. (§ 548 Abs. 2 BGB n.F.) mit Ablauf des 20. Oktober 1998, also noch vor Klageerhebung, verjährt gewesen sei. Zur Begründung hat das Berufungsgericht ausgeführt: Die Vorschrift bezwecke, Nebenforderungen der Miet- oder Pachtvertragsparteien zügig abzuwickeln. Bei der gebotenen weiten Auslegung unterfalle auch der Entschädigungsanspruch des Pächters nach § 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG,
der dem Verwendungsersatzanspruch des Mieters oder Pächters nach § 547 BGB a.F. (§ 536 a Abs. 2, § 539 Abs. 1 BGB n.F.). i.V.m. § 581 Abs. 2 BGB ähnele, dem Anwendungsbereich des § 558 Abs. 1 BGB a.F. (§ 548 Abs. 2 BGB n.F.). Dabei sei die kurze Verjährung auch dann sach- und interessengerecht , wenn der Entschädigungsanspruch nicht gegen den Verpächter (§ 11 Abs. 2 Satz 1 BKleingG), sondern gegen denjenigen gerichtet sei, der die kleingärtnerisch genutzten Flächen für seine Zwecke in Anspruch nehmen will (§ 11 Abs. 2 Satz 2 BKleingG).
Dem ist nicht zu folgen.
a) Allerdings gebietet nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Zweck des § 558 Abs. 1 BGB a.F. (§ 548 BGB Abs. 1 und 2 n.F.), die mit der Beendigung eines Gebrauchsüberlassungsverhältnisses verbundenen Ansprüche einer beschleunigten Klarstellung zuzuführen, den Anwendungsbereich der Norm weit zu fassen. Daher unterliegen nicht nur der vertragliche Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache der kurzen Verjährung, sondern sämtliche konkurrierenden Ansprüche aus unerlaubter Handlung und aus dem Eigentum. Dies gilt bezüglich der Ansprüche aus Eigentum selbst dann, wenn der Eigentümer nicht selbst Vermieter ist, sondern lediglich einem Dritten die Vermietung gestattet hat (vgl. BGH, Urteil vom 21. März 1997 - V ZR 217/95 - NJW 1997, 1983, 1984 m. Nachw. aus der Rechtsprechung). Auch bezüglich der Ansprüche des Mieters wird § 558 Abs. 1 BGB a.F. (§ 548 Abs. 2 BGB n.F.) weit ausgelegt, sofern es sich um Sachverhalte handelt, die den in § 558 BGB a.F. genannten (insbesondere §§ 547, 547 a Abs. 1 BGB a.F.) vergleichbar sind (vgl. Gramlich, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn-
raummiete, 3. Aufl., VI Rn. 25; Gather, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 558 BGB Rn. 54 ff; Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Bearb., § 558 Rn. 33 f).
b) Trotz seines grundsätzlich weiten Anwendungsbereichs kann § 558 BGB a.F. (§ 548 Abs. 2 BGB n.F.) nicht auf den Entschädigungsanspruch nach § 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG erstreckt werden, weil dieser Anspruch eine derartige Nähe zum öffentlich-rechtlichen Enteignungsentschädigungsanspruch aufweist, daû nach Auffassung des Senats die Anwendung der für Ansprüche auf Entschädigung aus Enteignung geltenden (allgemeinen) Verjährungsfrist (vgl. hierzu BGHZ 72, 273, 275) gerechtfertigt ist.
aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 3 Abs. 1 KSchVO handelte es sich bei dieser Anspruchsnorm, die - wie ausgeführt - dem Pächter eine angemessene Geldentschädigung im Falle einer auf Gemeinwohlgründe zurückzuführenden auûerordentlichen Kündigung eines Kleingartenpachtvertrags zubilligte, um eine "dem Bürgerlichen Gesetzbuch an sich fremde", als Enteignungsentschädigung anzusehende Sonderbestimmung, wobei dahingestellt sein könne, ob es sich um eine Enteignung "im technischen Sinne" handele (vgl. BGHZ 32, 1, 3 f).
Wenn auch die ausschlieûliche Gemeinwohlbezogenheit der gesetzlichen Kündigungsgründe nicht bei allen in § 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 6 BKleingG aufgeführten Tatbeständen gleichermaûen festzustellen ist (so zutreffend Stang aaO § 11 Rn. 5), so ist das doch gerade bei den vorliegend einschlägigen Kündigungsgründen des § 9 Abs. 1 Nr. 5 und 6 BKleingG uneingeschränkt der Fall. Bei einer hierauf gestützten Kündigung sind nach § 11 Abs. 1 Satz 3 BKleingG "darüber hinaus die für die Enteignungsentschädigung geltenden
Grundsätze zu beachten". Mit dieser Vorschrift soll nach dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers sichergestellt werden, daû der Pächter im Falle einer Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 oder 6 BKleingG so entschädigt wird, wie er im Falle einer Enteignung zu entschädigen wäre (BT-Drucks. 9/1900 S. 17). Der gewollte Gleichklang beider Entschädigungsvarianten (Kündigungsentschädigung und Enteignungsentschädigung) ist jedoch nur dann gewährleistet, wenn auch bezüglich der Verjährungsfrage der sich aus einer solchen Kündigung ergebende Entschädigungsanspruch nach § 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG so behandelt wird, wie ein (fiktiver) Anspruch auf Entschädigung nach vorangegangener Enteignung zu behandeln wäre.
bb) Von diesem Ansatz her ist es weiter sachgerecht, den Anspruch nach § 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG - dessen Verjährung nicht unterschiedlich nach einzelnen Fallgruppen beurteilt werden kann - insgesamt den allgemeinen Verjährungsbestimmungen zu unterstellen. Dafür spricht, daû auch in den Fällen einer Kleingartenpachtvertragskündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 4 BKleingG der Entschädigungsanspruch des § 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG der Enteignungsentschädigung näher steht als dem mietvertraglichen Verwendungsersatzanspruch nach § 547 BGB a.F. (§ 536 a Abs. 2, § 539 Abs. 1 BGB n.F.; a.A. Stang aaO § 11 Rn. 57). Dies ist auch die Auffassung des Gesetzgebers , nach dessen Vorstellungen der nach § 11 Abs. 1 Satz 3 BKleingG sichergestellte Gleichlauf zwischen Kündigungs- und Enteignungsentschädigung "in der Regel schon bei einer Entschädigung nach den Sätzen 1 und 2" besteht (BT-Drucks. 9/1900 aaO).
II.
Da nach dem Gesagten für den Kündigungsentschädigungsanspruch nach § 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG nicht die kurze Verjährung des § 558 Abs. 1 BGB a.F. (§ 548 Abs. 2 BGB n.F.) gilt, sondern es mangels Eingreifens einer speziellen Regelung bei der regelmäûigen Verjährungsfrist verbleibt - diese währte nach § 195 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung dreiûig Jahre -, war ein etwaiger weitergehender Entschädigungsanspruch des Klägers, entgegen der Auffassung der Vorinstanzen, bei Zustellung der Klage am 8. November 1999 noch nicht verjährt.
Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben. Zu einer eigenen Sachentscheidung ist der Senat nicht in der Lage, da die Vorinstanzen keine Feststellungen getroffen haben, die dem Senat ein Urteil darüber erlauben würden, ob der Wert der von dem Kläger eingebrachten oder gegen Entgelt übernommenen Anpflanzungen und Anlagen mit der von dem beklagten Land bereits erstatteten Summe abgegolten ist oder dem Kläger eine darüber hinausgehende Entschädigung zusteht.
Dies ist, unter Beachtung wirksam erlassener Landes-Entschädigungsrichtlinien (vgl. § 11 Abs. 1 Satz 2 BKleingG), nachzuholen.
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(1) Der Verpächter kann einen Zwischenpachtvertrag auch kündigen, wenn
- 1.
der Zwischenpächter Pflichtverletzungen im Sinne des § 8 Nr. 2 oder des § 9 Abs. 1 Nr. 1 ungeachtet einer Abmahnung des Verpächters duldet oder - 2.
dem Zwischenpächter die kleingärtnerische Gemeinnützigkeit aberkannt ist.
(2) Durch eine Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 bis 6, die nur Teile der Kleingartenanlage betrifft, wird der Zwischenpachtvertrag auf die übrigen Teile der Kleingartenanlage beschränkt.
(3) Wird ein Zwischenpachtvertrag durch eine Kündigung des Verpächters beendet, tritt der Verpächter in die Verträge des Zwischenpächters mit den Kleingärtnern ein.
(1) Der Verpächter kann den Kleingartenpachtvertrag kündigen, wenn
- 1.
der Pächter ungeachtet einer in Textform abgegebenen Abmahnung des Verpächters eine nicht kleingärtnerische Nutzung fortsetzt oder andere Verpflichtungen, die die Nutzung des Kleingartens betreffen, nicht unerheblich verletzt, insbesondere die Laube zum dauernden Wohnen benutzt, das Grundstück unbefugt einem Dritten überläßt, erhebliche Bewirtschaftungsmängel nicht innerhalb einer angemessenen Frist abstellt oder geldliche oder sonstige Gemeinschaftsleistungen für die Kleingartenanlage verweigert; - 2.
die Beendigung des Pachtverhältnisses erforderlich ist, um die Kleingartenanlage neu zu ordnen, insbesondere um Kleingärten auf die im § 3 Abs. 1 vorgesehene Größe zu beschränken, die Wege zu verbessern oder Spiel- oder Parkplätze zu errichten; - 3.
der Eigentümer selbst oder einer seiner Haushaltsangehörigen im Sinne des § 18 des Wohnraumförderungsgesetzes einen Garten kleingärtnerisch nutzen will und ihm anderes geeignetes Gartenland nicht zur Verfügung steht; der Garten ist unter Berücksichtigung der Belange der Kleingärtner auszuwählen; - 4.
planungsrechtlich eine andere als die kleingärtnerische Nutzung zulässig ist und der Eigentümer durch die Fortsetzung des Pachtverhältnisses an einer anderen wirtschaftlichen Verwertung gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; - 5.
die als Kleingarten genutzte Grundstücksfläche alsbald der im Bebauungsplan festgesetzten anderen Nutzung zugeführt oder alsbald für diese Nutzung vorbereitet werden soll; die Kündigung ist auch vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans zulässig, wenn die Gemeinde seine Aufstellung, Änderung oder Ergänzung beschlossen hat, nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, daß die beabsichtigte andere Nutzung festgesetzt wird, und dringende Gründe des öffentlichen Interesses die Vorbereitung oder die Verwirklichung der anderen Nutzung vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans erfordern, oder - 6.
die als Kleingartenanlage genutzte Grundstücksfläche - a)
nach abgeschlossener Planfeststellung für die festgesetzte Nutzung oder - b)
für die in § 1 Abs. 1 des Landbeschaffungsgesetzes in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 54-3, veröffentlichten bereinigten Fassung, das zuletzt durch§ 33 des Gesetzes vom 20. Dezember 1976 (BGBl. I S. 3574)geändert worden ist, genannten Zwecke
alsbald benötigt wird.
(2) Die Kündigung ist nur für den 30. November eines Jahres zulässig; sie hat spätestens zu erfolgen
- 1.
in den Fällen des Absatzes 1 Nr. 1 am dritten Werktag im August, - 2.
in den Fällen des Absatzes 1 Nr. 2 bis 6 am dritten Werktag im Februar
(3) Ist der Kleingartenpachtvertrag auf bestimmte Zeit eingegangen, ist die Kündigung nach Absatz 1 Nr. 3 oder 4 unzulässig.
(1) Der Verpächter kann einen Zwischenpachtvertrag auch kündigen, wenn
- 1.
der Zwischenpächter Pflichtverletzungen im Sinne des § 8 Nr. 2 oder des § 9 Abs. 1 Nr. 1 ungeachtet einer Abmahnung des Verpächters duldet oder - 2.
dem Zwischenpächter die kleingärtnerische Gemeinnützigkeit aberkannt ist.
(2) Durch eine Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 bis 6, die nur Teile der Kleingartenanlage betrifft, wird der Zwischenpachtvertrag auf die übrigen Teile der Kleingartenanlage beschränkt.
(3) Wird ein Zwischenpachtvertrag durch eine Kündigung des Verpächters beendet, tritt der Verpächter in die Verträge des Zwischenpächters mit den Kleingärtnern ein.
(1) Soll der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten, so tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein. Schließt der Vermieter erneut einen Mietvertrag zur gewerblichen Weitervermietung ab, so tritt der Mieter anstelle der bisherigen Vertragspartei in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis mit dem Dritten ein.
(2) Die §§ 566a bis 566e gelten entsprechend.
(3) Eine zum Nachteil des Dritten abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.
(2) Männer und Frauen sind gleichberechtigt. Der Staat fördert die tatsächliche Durchsetzung der Gleichberechtigung von Frauen und Männern und wirkt auf die Beseitigung bestehender Nachteile hin.
(3) Niemand darf wegen seines Geschlechtes, seiner Abstammung, seiner Rasse, seiner Sprache, seiner Heimat und Herkunft, seines Glaubens, seiner religiösen oder politischen Anschauungen benachteiligt oder bevorzugt werden. Niemand darf wegen seiner Behinderung benachteiligt werden.
(1) Für Kleingartenpachtverträge gelten die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über den Pachtvertrag, soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt.
(2) Die Vorschriften über Kleingartenpachtverträge gelten, soweit nichts anderes bestimmt ist, auch für Pachtverträge über Grundstücke zu dem Zweck, die Grundstücke aufgrund einzelner Kleingartenpachtverträge weiterzuverpachten (Zwischenpachtverträge). Ein Zwischenpachtvertrag, der nicht mit einer als gemeinnützig anerkannten Kleingärtnerorganisation oder der Gemeinde geschlossen wird, ist nichtig. Nichtig ist auch ein Vertrag zur Übertragung der Verwaltung einer Kleingartenanlage, der nicht mit einer in Satz 2 bezeichneten Kleingärtnerorganisation geschlossen wird.
(3) Wenn öffentliche Interessen dies erfordern, insbesondere wenn die ordnungsgemäße Bewirtschaftung oder Nutzung der Kleingärten oder der Kleingartenanlage nicht mehr gewährleistet ist, hat der Verpächter die Verwaltung der Kleingartenanlage einer in Absatz 2 Satz 2 bezeichneten Kleingärtnerorganisation zu übertragen.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.