Amtsgericht München Endurteil, 12. Juli 2017 - 481 C 22391/16 WEG

Tatbestand:

1

Beide Parteien sind Mitglieder derselben Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Wohnung des Beklagten wird Prostitution gewerblich ausgeübt. Die Eigentümer fassten in ihrer Versammlung vom 14. Mai 2011 folgenden Beschluss : „Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die ihnen aus ihrem Ei- gentum zustehenden Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche wegen der gewerbsmäßigen Prostitution im Objekt (…), gemeinschaftlich durch den Verband (…) geltend gemacht werden sollen. Die Verwaltung wird beauftragt, einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Durchsetzung der Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche zu den üblichen Rechtsan- waltsgebühren zu beauftragen.“

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Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist jedenfalls bis zur Einleitung des vorliegenden Verfahrens nicht gegen den Beklagten vorgegangen. Nunmehr verlangt der Kläger von dem Beklagten, es zu unterlassen, seine Woh- nung zum Betrieb eines Bordells oder zur sonstigen Ausübung der Prostitution zu nutzen oder die Räumlichkeiten Dritten zum Zwecke des Betriebs eines Bordells oder zur Ausübung der Prostitution zu überlassen. Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen. Die Berufung des Klägers ist erfolglos gewesen. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Beklagte beantragt, verfolgt der Kläger sein Klageziel weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

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Das Berufungsgericht sieht die Klage als unzulässig an. Die Wohnungseigentümer hätten durch den wirksamen Beschluss vom 14. Mai 2011 eine Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG begründet. Zu den gemeinschaftsbezogenen Ansprüchen im Sinne dieser Norm gehörten auch Ansprüche aus § 1004 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG gegen den einzelnen Wohnungseigentümer, sofern es um Störungen gehe, die sich - wie hier - auf das Gemeinschaftseigentum auswirkten und dessen Substanz oder Nutzung beeinträchtigten.

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Infolgedessen sei der Kläger nicht prozessführungsbefugt. § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG begründe eine gesetzliche Prozessstandschaft des Verbands, die die eigentlichen Anspruchsinhaber von der gerichtlichen Geltendmachung des Anspruchs ausschließe. Der Kläger stütze sich ausschließlich auf Störungen des Gemeinschaftseigentums durch den bordellartigen Betrieb in Gestalt von Lärmbelästigung und Verschmutzung von Treppenhaus und Fluren. Sein Sondereigentum werde durch negative Auswirkungen auf den Verkehrswert und die Vermietbarkeit nur indirekt betroffen. Ebenso wenig ändere sich die rechtliche Beurteilung durch eine verzögerte Umsetzung des Beschlusses auf Seiten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläger könne im Innenverhältnis beanspruchen, dass der Beschluss umgesetzt werde.

II.

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Die Revision hat keinen Erfolg. Die Vorinstanzen haben die Klage mit zutreffender Begründung als unzulässig angesehen.

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1. Im Ausgangspunkt kommen wegen der Ausübung von Prostitution in dem Sondereigentum des Beklagten allerdings individuelle Unterlassungsansprüche der anderen Wohnungseigentümer - also auch des Klägers - gegen den Beklagten in Betracht, die vor Gericht geltend gemacht werden können. Denn jeder Wohnungseigentümer kann gemäß § 15 Abs. 3 WEG einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Sofern der Gebrauch nicht den genannten Voraussetzungen entspricht, liegt hierin eine Eigentumsbeeinträchtigung, die Voraussetzung für einen Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB ist (vgl. Senat, Urteil vom 16. Mai 2014 - V ZR 131/13, NJW 2014, 2640 Rn. 7). Für Unterlassungsansprüche aus dem Miteigentum an dem Grundstück besteht nach der ständigen Rechtsprechung des Senats - anders als etwa für Schadensersatzansprüche - auch keine geborene Ausübungsbefugnis des Verbands gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, die zur Folge hätte, dass sie von vornherein nur durch den Verband geltend gemacht werden könnten (vgl. Senat, Beschluss vom 30. März 2006 - V ZB 17/06, NJW 2006, 2187 Rn. 12; Urteile vom 7. Februar 2014 - V ZR 25/13, NJW 2014, 1090 Rn. 6, 17 und vom 4. Juli 2014 - V ZR 183/13, NJW 2014, 2861 Rn. 22).

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2. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats haben solche Ansprüche jedoch einen Gemeinschaftsbezug. Entgegen der Auffassung der Revision kann die Wohnungseigentümergemeinschaft sie deshalb gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG durch Beschluss an sich ziehen und sodann in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen (gekorene Ausübungsbefugnis; vgl. Senat, Beschluss vom 30. März 2006 - V ZB 17/06, NJW 2006, 2187 Rn. 12; Urteile vom 7. Februar 2014 - V ZR 25/13, NJW 2014, 1090 Rn. 6 und vom 4. Juli 2014 - V ZR 183/13, NJW 2014, 2861 Rn. 22). Hierfür reicht es - jedenfalls außerhalb des Bereichs der Sachmängelhaftung (dazu: BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn. 20) - schon aus, dass die Rechtsausübung durch den Verband förderlich ist (Senat, Urteile vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9; vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, NJW 2013, 3092 Rn. 13 und vom 14. Februar 2014 - V ZR 100/13, NJW 2014, 1093 Rn. 6). Die Annahme des Berufungsgerichts, die Wohnungseigentümergemeinschaft habe die auf die Ausübung der Prostitution bezogenen Individualansprüche der übrigen Wohnungseigentümer durch den wirksamen Mehrheitsbeschluss vom 14. Mai 2011 an sich gezogen, ist danach rechtsfehlerfrei.

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3. Weil die Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr im eigenen Namen gegen den Beklagten vorgehen kann, ist der Kläger für eine Klage mit diesem Streitgegenstand nicht (mehr) prozessführungsbefugt.

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a) Im Bereich der Sachmängelhaftung entspricht es der höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass bei gemeinschaftsbezogenen Ansprüchen, die auf die ordnungsgemäße Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums gerichtet sind, gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG eine Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet werden kann, die die individuelle Rechtsverfolgungskompetenz des Einzelnen überlagert. Zieht der Verband die Durchsetzung solcher Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss an sich, so begründet er damit seine alleinige Zuständigkeit für die gerichtliche Geltendmachung (BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn. 21; Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 80/09, NJW 2010, 933 Rn. 9). Unzutreffend ist die Annahme der Revision, dem Urteil des VII. Zivilsenats vom 12. April 2007 (VII ZR 236/05, aaO, Rn. 20) lasse sich eine Aussage des Inhalts entnehmen, dass unter Umständen eine konkurrierende Rechtsverfolgung sowohl durch den Verband als auch durch einzelne Wohnungseigentümer zulässig sei. Die in Bezug genommenen Ausführungen, wonach ein Ausschluss des einzelnen Erwerbers von der Verfolgung seiner Rechte zu bejahen sei, soweit die ordnungsmäßige Verwaltung ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordere, beziehen sich allein auf die Frage nach der Beschlusskompetenz, also darauf, ob und unter welchen Voraussetzungen die Wohnungseigentümergemeinschaft die individualvertraglichen Ansprüche an sich ziehen darf (Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, aaO, Rn. 20; vgl. auch die dort in Bezug genommene Literatur, die sich nur mit dieser Frage befasst). Dass bejahendenfalls ein Mehrheitsbeschluss die alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet, hat der VII. Zivilsenat eindeutig ausgesprochen (Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, aaO, Rn. 21); hiervon unberührt bleibt im Grundsatz die Befugnis des Erwerbers, die Voraussetzungen für die Rückabwicklung seines Individualvertrags zu schaffen (näher BGH, Urteil vom 19. August 2010 - VII ZR 113/09, NJW 2010, 3089 Rn. 27 ff.; Urteil vom 6. März 2014 - VII ZR 266/13, BGHZ 200, 263 Rn. 31 ff.).

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b) Ob dem Einzelnen die Prozessführungsbefugnis auch dann durch einen Mehrheitsbeschluss genommen wird, wenn es um Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüche im Hinblick auf Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums geht, wird unterschiedlich gesehen.

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aa) Teilweise wird angenommen, die Wohnungseigentümer könnten solche Ansprüche neben dem Verband geltend machen. Andernfalls könne der Verband die Individualsprüche durch eine nachlässige Rechtsverfolgung vereiteln (OLG München, NZM 2008, 87, 89; OLG Hamburg, ZMR 2009, 306, 307; OLG Zweibrücken, Beschluss vom 30. Januar 2009 - 3 W 182/08, juris Rn. 17 ff.; Riecke/Schmid/Abramenko, WEG, 3. Aufl., § 13 Rn. 6 aE und § 43 Rn. 11; Schmid, NZM 2009, 721, 722 f.; Böttcher, Rpfleger 2009, 181, 185; differenzierend Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 95).

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bb) Die Gegenauffassung, der das Berufungsgericht folgt, sieht in solchen Fallkonstellationen allein den Verband als ausübungsbefugt an (OLG Hamm, ZWE 2010, 44, 45; LG Köln, ZWE 2014, 94, 95; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 256; Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 549 ff.; Jennißen in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 10 Rn. 62g; Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 10 Rn. 426; Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 45, anders allerdings § 15 Rn. 20; Wenzel, NZM 2008, 74 ff.; Becker, ZWE 2007, 432, 436 ff.; Suilmann, ZWE 2013, 302, 306 f.; Lehmann-Richter, ZWE 2014, 385, 389).

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c) Der Senat hält die zweite Auffassung für zutreffend.

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aa) Für die alleinige Rechtsverfolgungskompetenz des Verbands spricht schon der Wortlaut des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Danach übt die Wohnungseigentümergemeinschaft unter bestimmten Voraussetzungen die Rechte der Wohnungseigentümer aus, ohne dass insoweit zwischen geborener und gekorener Ausübungsbefugnis differenziert würde. Dass bei einer geborenen Ausübungsbefugnis nur der Verband tätig werden kann, steht außer Frage; dafür, dass hiervon abweichend bei einer gekorenen Ausübungsbefugnis nicht nur der Verband, sondern auch der Wohnungseigentümer selbst tätig werden kann, gibt der Gesetzestext keinen Anhaltspunkt (vgl. Wenzel, NZM 2008, 74, 76). In der Gesetzesbegründung zu § 10 WEG wird zwar ausgeführt, dass „die nach gel- tendem Recht zulässige Konkurrenz der Verfolgung von Individual- und ge- meinschaftlichen Ansprüchen” unberührt bleibe (BT-Drucks. 16/887, S. 62); dem kommt aber keine maßgebliche Bedeutung zu, weil der Bundesgerichtshof nach dem damals geltenden Recht, das erklärtermaßen nicht geändert werden sollte, eine solche Konkurrenz jedenfalls im Bereich der gemeinschaftsbezogenen Sachmängelansprüche gerade nicht anerkannt hat und damit der überwiegenden Auffassung in der damaligen Rechtsliteratur gefolgt ist (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn. 20 f. mwN; so auch Wenzel, NZM 2008, 74, 76).

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bb) Verfahrensrechtliche Erwägungen stützen dieses Ergebnis.

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(1) Das Bestehen einer gesetzlichen Prozessstandschaft besagt zwar nicht ohne weiteres, dass der Rechtsinhaber von der Geltendmachung der Rechte ausgeschlossen ist; dies bestimmt sich vielmehr nach dem Zusammenhang der Regelung (vgl. Zöller/Vollkommer, ZPO, 30. Aufl., vor § 50 Rn. 33 ff.; Senat, Urteil vom 23. Januar 1981 - V ZR 146/79, BGHZ 79, 245, 247 f.). In Bezug auf § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG ergibt sich der Vorrang der gemeinschaftlichen Rechtsausübung aber aus prozessualen Gründen, sobald der Verband Klage eingereicht hat. Eine weitere Klage eines einzelnen Wohnungseigentümers ist nämlich schon deshalb unzulässig, weil ihr die Rechtshängigkeit des Anspruchs (§ 261 Abs. 3 Nr. 1 ZPO) und nach Abschluss des Verfah- rens die Rechtskraft des Urteils (§ 322 Abs. 1 ZPO) entgegensteht. Denn der Verband klagt zwar als Prozessstandschafter im eigenen Namen. In dem geltend gemachten einheitlichen Anspruch werden aber sämtliche Individualrechte seiner Mitglieder - also auch der Anspruch des später klagenden Wohnungseigentümers - gebündelt.

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(2) Die Rechtslage ist nicht anders, wenn umgekehrt ein einzelner Wohnungseigentümer zuerst Klage erhebt. Dem Verband muss es weiterhin möglich sein, einen einheitlichen Anspruch geltend zu machen, in dem die Individualansprüche aller Mitglieder (und nicht nur diejenigen der verbleibenden Mitglieder) enthalten sind; die gebündelte Rechtsdurchsetzung muss von der Beschlussfassung an sichergestellt sein. Die Beiladung gemäß § 48 WEG kann dies nicht gewährleisten. Entfaltete sie ihre im Einzelnen ohnehin höchst streitige Wirkung (dazu näher Lehmann-Richter, ZWE 2014, 385, 386 ff. mwN) erst nach Abschluss eines Verfahrens, könnte sie den unterschiedlichen Verlauf von Parallelprozessen und divergierende Urteile nicht verhindern. Sollte sie umgekehrt sogar den Einwand der Rechtshängigkeit begründen, könnte der zuerst klagende Wohnungseigentümer die von der Mehrheit gewünschte Rechtsverfolgung durch den Verband vereiteln.

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cc) Ein entscheidender Gesichtspunkt ist schließlich, dass die Ausübungsbefugnis des Verbands auf einem mehrheitlich gefassten Beschluss beruht. Hierin liegt ein fundamentaler Unterschied zu einer Bruchteilsgemeinschaft , bei der die gesetzliche Prozessstandschaft eines Miteigentümers gemäß § 1011 BGB im Grundsatz nicht dazu führt, dass die anderen Teilhaber von der Prozessführung ausgeschlossen sind (Senat, Urteile vom 23. Januar 1981 - V ZR 146/79, BGHZ 79, 245, 247 f.; vom 28. Juni 1985 - V ZR 43/84, NJW 1985, 2825). Die gemeinschaftliche Willensbildung ist nur sinnvoll, wenn ihr Vorrang zukommt. Denn regelmäßig bedarf es im Zusammenhang mit der Ver- folgung eines Beseitigungsanspruchs - etwa im Hinblick auf eine eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme - einer Entscheidung darüber, auf welche Weise der Anspruch zu erfüllen ist. Auch Unterlassungsansprüche können auf unterschiedliche Weise durchgesetzt werden, indem beispielsweise - als milderes Mittel - nur die Einhaltung bestimmter Auflagen verlangt wird. Dem Verband obliegt es von der Beschlussfassung an, die mehrheitlich gewollte Lösung durchzusetzen; einzelne Wohnungseigentümer, die mit dem beschlossenen Vorgehen nicht einverstanden sind, können den Beschluss mit der Anfechtungsklage überprüfen lassen (vgl. Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 552 f.). Dies schützt auch den Schuldner vor einer mehrfachen Inanspruchnahme mit möglicherweise unterschiedlicher Zielsetzung. Richtig ist zwar, dass der Verband die Geltendmachung der Rechte verschleppen kann. Jedem Wohnungseigentümer steht es aber offen, seinen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung durchzusetzen. Auch ist der Verwalter verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG); er kann sich schadensersatzpflichtig machen, wenn er dies unterlässt (vgl. Senat, Urteil vom 3. Februar 2012 - V ZR 83/11, ZWE 2012, 218, 219; Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 27 Rn. 7 mwN).

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dd) Unter welchen Voraussetzungen Störungen des Sondereigentums anzunehmen sind, die von einem Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG nicht erfasst werden und eine eigene Prozessführung des Wohnungseigentümers neben dem Verband erlauben (vgl. Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 550), kann dahinstehen. Denn die von dem Kläger bekämpften Störungen beziehen sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ausschließlich auf Treppenhaus und Flure und damit auf das gemeinschaftliche Eigentum. Dass der Verkehrswert des Sondereigentums sinkt oder dessen Vermietbarkeit erschwert wird, reicht - wie das Berufungsgericht zutreffend anmerkt - für die Annahme einer Störung (auch) des Sonderei- gentums jedenfalls nicht aus. Denn ebenso wie Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums haben Störungen desselben regelmäßig Einfluss auf den Wert und die Verwertbarkeit des Sondereigentums. Es bedarf auch keiner Entscheidung darüber, wie einem rechtsmissbräuchlichen Handeln der Wohnungseigentümergemeinschaft zu begegnen ist; dass ein Rechtsmissbrauch vorliegt, verneint das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet unter Hinweis darauf, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits mehrere Verfahren (gegen andere Wohnungseigentümer) zur Unterbindung der Prostitution in dem Anwesen eingeleitet habe.

III.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Czub Roth Brückner Kazele

Tatbestand:

1

Der Beklagte war Eigentümer eines mit einem Altbau bebauten Grundstücks , das er in fünf Wohneinheiten aufteilte. Er verkaufte die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 2 an eine Erwerberin, die Wohnung Nr. 3 an eine zweite und die Wohnungen Nr. 4 und Nr. 5 an eine dritte Erwerberin. In den jeweiligen Erwerbsverträgen verpflichtete er sich zu einer Sanierung des gesamten Gebäudes. Zu Gunsten der Erwerberinnen wurden Auflassungsvormerkungen in das Grundbuch eingetragen. Eine Umschreibung des Eigentums ist bislang nicht erfolgt. Die Wohnungen Nr. 2, Nr. 3 und Nr. 5 wurden übergeben. Im Zuge einer Erneuerung der Hauseingangstür im Juli 2012 erhielten die drei Erwerberinnen jeweils einen Schlüssel; die Parteien streiten darüber, wer die Auswechslung der Tür nebst Schloss veranlasste und ob auch der Beklagte einen Schlüssel erhielt. Die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 4 wurden nicht in der vereinbarten Frist bis zum 31. August 2012 fertiggestellt. Am 3. Dezember 2012 erklärten deren Erwerberinnen gegenüber dem Beklagten die Teilkündigung der Bauträgerverträge , lehnten eine weitere Mängelbeseitigung ab und erhoben jeweils eine auf Auflassung gerichtete Klage. Eine einvernehmliche Übergabe dieser Wohnungen erfolgte nicht.

2

In der Eigentümerversammlung vom 3. April 2013 wurde eine Wohngeld- zahlung ab April 2013 von 2,50 €/qm und eine Sonderumlage von 700 € je Wohneinheit für die vergangenen drei Monate des Geschäftsjahres beschlossen. Die Beschlüsse wurden bestandskräftig. Bereits im Zeitpunkt der Beschlussfassung hatten die jeweiligen Erwerberinnen in den Wohnungen Nr. 1 und Nr. 4 einige Einrichtungsgegenstände untergebracht, obwohl die Wohnungseingangstüren jedenfalls bis Anfang 2014 fehlten.

3

Mit der Klage verlangt die Wohnungseigentümergemeinschaft von dem Beklagten für die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 4 die Zahlung von insgesamt 3.527,80 € nebst Zinsen sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwalts- kosten. Die Hauptforderung setzt sich aus der Sonderumlage (1.400 €) und den Hausgeldern für die Monate April bis Juli 2013 (2.127,80 €) zusammen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat ihr vollen Umfangs stattgegeben. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, will der Beklagte das Urteil des Amtsgerichts wiederherstellen lassen.

Entscheidungsgründe:

I.

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Das Berufungsgericht sieht die Klägerin als rechtsfähige werdende Wohnungseigentümergemeinschaft an. Der Beklagte sei als eingetragener Eigentümer der Wohnungen Nr. 1 und Nr. 4 verpflichtet, die geltend gemachten Wohngeldansprüche und die Sonderumlage zu zahlen. Die Erwerberinnen seien im Hinblick auf diese Einheiten nicht als werdende Wohnungseigentümerinnen anzusehen, ohne dass es darauf ankomme, ob der Beklagte nach der Erneuerung der Haustür noch Zutritt zu dem Gebäude gehabt habe und ob der Besitz an den Wohnungen Nr. 1 und Nr. 4 auf die Erwerberinnen übergegangen sei. Diese hätten den Besitz allenfalls durch verbotene Eigenmacht begründet. Ein solchermaßen fehlerhaft erlangter Besitz führe zumindest innerhalb der Jahresfrist des § 864 Abs. 1 BGB nicht zu einer verfestigten Erwerbsposition, die Voraussetzung für den Übergang der mitgliedschaftlichen Stellung sei. Andernfalls bestehe die Gefahr, dass der Veräußerer gegen seinen Willen aus der Gemeinschaft gedrängt werde und damit auch das Stimmrecht verliere. Im Verhältnis zu der Klägerin könne der Beklagte sich nicht auf die Eigenmächtigkeit der Erwerberinnen berufen. Etwaige Schadensersatzansprüche müsse er diesen gegenüber geltend machen.

II.

5

Die Revision hat keinen Erfolg.

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1. Im Ausgangspunkt zu Recht sieht das Berufungsgericht die Klägerin als parteifähig an, obwohl bislang der Beklagte als Eigentümer aller Wohneinheiten im Grundbuch eingetragen ist.

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a) Nach der Rechtsprechung des Senats ist in der Entstehungsphase einer Wohnungseigentümergemeinschaft jedenfalls im Innenverhältnis zwischen dem teilenden Eigentümer und den Ersterwerbern eine vorverlagerte Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes geboten, sobald die Käufer eine rechtlich verfestigte Erwerbsposition besitzen und infolge des vertraglich vereinbarten Übergangs der Lasten und Nutzungen der Wohnung ein berechtigtes Interesse daran haben, die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Mitwirkungsrechte an der Verwaltung der Wohnungsanlage vorzeitig auszuüben. Beides ist anzunehmen, wenn ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigentum gerichteter Erwerbsvertrag vorliegt, der Übereignungsanspruch durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist und der Besitz an der Wohnung auf den Erwerber übergegangen ist. Infolgedessen kann der werdende Wohnungseigentümer einerseits die Mitwirkungsrechte ausüben. Andererseits hat nur er gemäß § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten zu tragen; der teilende Eigentümer haftet nicht gesamtschuldnerisch (vgl. Senat, Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 12 ff.; Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 5, 18; Urteil vom 24. Juli 2015 - V ZR 275/14, NJW 2015, 2877 Rn. 5, vorgesehen zum Abdruck in BGHZ).

8

b) Daran gemessen ist die Klägerin als werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden, da die Erwerberinnen im Hinblick auf die Einheiten Nr. 2, Nr. 3 und Nr. 5 unzweifelhaft als werdende Wohnungseigentümerinnen anzusehen sind. Dass die Klägerin jedenfalls insoweit als parteifähig anzusehen ist, als sie die aus dem Innenverhältnis herrührenden Ansprüche gerichtlich geltend macht, ist notwendige Folge der vorverlagerten Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes.

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2. Rechtlicher Nachprüfung hält es im Ergebnis auch stand, dass das Berufungsgericht den Beklagten hinsichtlich der Wohnungen Nr. 1 und Nr. 4 als Wohnungseigentümer im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG ansieht. Die mitgliedschaftliche Stellung ist im Jahr 2013 nicht auf die Erwerberinnen übergegangen, weil es an einer Übergabe der Wohnungen fehlt.

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a) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts sind zwar vordergründig die bereits genannten Voraussetzungen erfüllt, unter denen der Senat einen Erwerber als werdenden Wohnungseigentümer angesehen hat (vgl. Senat , Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 14; Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 5, 18; Urteil vom 24. Juli 2015 - V ZR 275/14, NJW 2015, 2877 Rn. 5, vorgesehen zum Abdruck in BGHZ). Es bestanden nämlich wirksame, durch Vormerkung gesicherte Übereignungsansprüche und die Erwerberinnen hatten schon vor dem Jahr 2013 jeweils Alleinbesitz an den erworbenen Einheiten begründet, indem sie jeweils einzelne Gegenstände in den erworbenen Wohnungen unterbrachten und dem Beklagten, dessen dahingehende Behauptung für das Revisionsverfahren als richtig zu unterstellen ist, durch die Auswechslung der Haustür den Zutritt zu dem Haus verwehrten. Den zitierten Entscheidungen des Senats lagen aber Sachverhalte zugrunde, in denen die Wohnungen zuvor übergeben worden waren. Die Frage, ob der Bauträger dem Erwerber den Besitz verschaffen muss, stellte sich daher nicht. Hiervon ist der Senat aber ausgegangen; denn er hat das Bedürfnis für die Anerkennung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft maßgeblich daraus abgeleitet, dass die Wohnanlage schon ab Bezugsfertigkeit und Übergabe der verkauften Wohnungen bewirtschaftet und verwaltet werden muss, was sinnvollerweise unter Mitwirkung der Erwerber erfolgen sollte (Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 12 aE u. Rn. 20; vgl. auch Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 6 aE: Besitzeinräumung).

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b) Auch in Rechtsprechung und Literatur wird die verbotene Eigenmacht zwar nicht erörtert, eine Übergabe aber meist stillschweigend vorausgesetzt. Die Maßgeblichkeit der Besitzerlangung als solche wird nämlich häufig mit der Vorschrift des § 446 BGB begründet (Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 53; Bärmann/Suilmann, WEG, 13. Aufl., § 10 Rn. 17; BeckOGK/Falkner, § 10 WEG Rn. 68.4; Wenzel, NZM 2008, 625, 626); diese Bestimmung regelt den Übergang der Kosten und Lasten infolge der kaufvertraglich geschuldeten Übergabe der verkauften Sache. Teils wird auch ausdrücklich eine Einigung zwischen Bauträger und Erwerber über den Besitzübergang gefordert, die mit der Verschaffung unmittelbaren Besitzes - etwa der Aushändigung der Wohnungsschlüssel - einhergehen soll (OLG Hamm, FGPrax 2003, 111, 112; so auch Brandau/Hesse, ZfIR 2015, 322, 323, allerdings unter unzutreffender Heranziehung von § 854 Abs. 2 BGB). Als ausreichend ist es aber auch angesehen worden, dass der Erwerber die Wohnung durch eigenen Bezug oder willentliche Nutzungsüberlassung an dritte Personen tatsächlich in Besitz nimmt; es komme weder auf die Abnahme in der vertraglich vorgesehenen Form (so BayObLGZ 2003, 182, 186) noch auf die Einhaltung der vertraglichen Voraussetzungen für die tatsächlich erfolgte Besitzeinräumung an (so OLG Düsseldorf, NZM 1998, 517).

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c) Nach Auffassung des Senats ist als werdender Wohnungseigentümer nur anzusehen, wer (neben einem durch Vormerkung gesicherten Eigentumserwerbsanspruch ) den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Übergabe erlangt hat. Daran fehlt es hier.

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aa) Geklärthat der Senat bereits, dass die mitgliedschaftliche Stellung - anders als es die Revision für richtig hält - nur insgesamt übergehen kann. Wird der Bauträger von den Kosten und Lasten des Wohnungseigentums befreit , verliert er zugleich das Stimm- und Anfechtungsrecht (Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 18). Dass die Willensbildung in der Gemeinschaft auf die Erwerber übergeht, ist erklärtes Ziel der Anerkennung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft, die dem Demokratisierungsinteresse der Erwerber Rechnung tragen soll (vgl. Senat, Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 20; Urteil vom 24. Juli 2015 - V ZR 275/14, NJW 2015, 2877 Rn. 15, vorgesehen zum Abdruck in BGHZ). Infolgedessen bedarf es der Übergabe der Wohneinheit, die der Bauträger als Verkäufer gemäß § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB schuldet; um diese vertragliche Verpflichtung zu erfüllen, muss er dem Erwerber den unmittelbaren Besitz verschaffen (vgl. Senat, Urteil vom 24. November 1995 - V ZR 234/94, NJW 1996, 586, 587). Wie das Berufungsgericht zu Recht hervorhebt, kann der Bauträger seine mitgliedschaftliche Stellung nicht ohne oder gegen seinen Willen verlieren und auf diese Weise aus der Gemeinschaft gedrängt werden. Ist die Übergabe erfolgt, ist es unerheblich, ob die vertraglichen Voraussetzungen hierfür vorlagen (insoweit zutreffend OLG Düsseldorf, NZM 1998, 517) und ob darin im Hinblick auf die werkvertraglichen Pflichten eine Abnahme zu sehen ist (vgl. BayObLGZ 2003, 181, 186).

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bb) Die Belange der Wohnungseigentümergemeinschaft stehen dem nicht entgegen. Insbesondere wird es dem Verband durch das Erfordernis der Übergabe nicht über Gebühr erschwert, zu ermitteln, wer die mitgliedschaftlichen Rechte und Pflichten innehat, also zu Eigentümerversammlungen eingeladen werden muss, dort das Stimmrecht ausüben darf und die Kosten und Lasten zu tragen hat (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 24. Juli 2015 - V ZR 275/14, NJW 2015, 2877 Rn. 16, vorgesehen zum Abdruck in BGHZ).

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(1) Hat der Erwerber die Wohnung bereits bezogen, kann der Verband grundsätzlich von einer erfolgten Übergabe ausgehen, da eine solche dem Einzug (zumindest stillschweigend) in aller Regel vorausgeht. In diesem Fall kann der Käufer die Erfüllung seiner mitgliedschaftlichen Pflichten im Verhältnis zu dem Verband nicht unter Hinweis auf eine unterbliebene Übergabe verweigern, weil dies im Widerspruch zu seinem eigenen Verhalten - nämlich dem Einzug in die Wohnung - stünde. Nur wenn der Bauträger seinerseits plausible Gründe dafür mitteilt, dass der Einzug ohne vorherige Übergabe erfolgt ist, ist im Zweifel die Grundbucheintragung maßgeblich und infolgedessen der Bauträger weiterhin als Wohnungseigentümer anzusehen.

16

(2) Ist die Wohnung - wie hier - noch nicht bezogen, ist schon die Besitzbegründung durch den Erwerber als solche nach außen nicht ohne weiteres erkennbar. Es obliegt den Parteien des Bauträgervertrags, dem Verband eine schon im Vorfeld des Einzugs erfolgte einvernehmliche Übergabe mitzuteilen. Im Zweifel ist auch hier die Grundbucheintragung maßgeblich und der Bauträger als Wohnungseigentümer anzusehen. Bei einer gegen ihn gerichteten Zahlungsklage hat der Bauträger darzulegen und unter Beweis zu stellen, dass die Voraussetzungen vorliegen, unter denen ein Übergang der mitgliedschaftlichen Stellung auf den Erwerber anzunehmen ist.

17

cc) Entgegen der Auffassung der Revision ist der Bauträger im Falle einer verbotenen Eigenmacht durch die fortbestehende Haftung im Außenverhältnis nicht schutzlos. Ihm stehen seine Rechte als eingetragener Eigentümer und Besitzstörungsansprüche zu sowie ggf. Regressansprüche im Innenverhältnis zu seinen Vertragspartnern.

18

3. Im Hinblick auf die Höhe des Zahlungsanspruchs sowie die Zuerkennung von Zinsen und vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten sind Rechtsfehler nicht erkennbar; die Revision erhebt insoweit keine Einwendungen.

III.

19

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Schmidt-Räntsch Brückner Göbel Haberkamp

Tatbestand:

1

Die Beklagte war Eigentümerin einer Wohnanlage, die sie in Wohnungseigentum aufteilte. Nach wie vor ist sie Eigentümerin einer Wohnung und zweier Tiefgaragenstellplätze, die sie mit notariellem Vertrag vom 14. Juli 2004 verkaufte. Für die Erwerberin wurde am 19. Juli 2004 eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Zu einem nicht genau festgestellten Zeitpunkt überließ ihr die Beklagte die Wohnung und die Stellplätze zur Nutzung. Am 22. September 2004 wurde der erste weitere Erwerber in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von der Beklagten unter anderem Zahlung der Abrechnungsspitzen aus den Abrechnungen der Jahre 2007 und 2008 sowie rückständiges Hausgeld aus den Jahren 2009 und 2010, jeweils bezogen auf die genannte Wohnung nebst Tiefgaragenstellplätzen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten hat Erfolg gehabt. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, und verfolgt ihren zuletzt gestellten Zahlungsantrag weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

2

Das Berufungsgericht meint, für die Nachzahlungsbeträge und die rückständigen Hausgelder hafte nicht die Beklagte als eingetragene Eigentümerin der Wohnung nebst Tiefgaragenstellplätzen, sondern ausschließlich die Erwerberin. Diese sei als werdende Wohnungseigentümerin anzusehen und trage als solche an Stelle des teilenden Eigentümers sämtliche Rechte und Pflichten. Eine gesamtschuldnerische Haftung des Veräußerers scheide daneben aus. Aufgrund der Auflassungsvormerkung sei aus dem Grundbuch ersichtlich, wer die mit dem Wohnungs- bzw. Teileigentum verbundenen Pflichten trage.

II.

3

Die Revision hat keinen Erfolg. Die Annahme des Berufungsgerichts, nicht die Beklagte als eingetragene Eigentümerin, sondern nur die Erwerberin als werdende Wohnungseigentümerin schulde die geltend gemachten Beträge, hält rechtlicher Nachprüfung stand.

4

1. Die Erwerberin ist als werdende Wohnungseigentümerin anzusehen.

5

a) Der Senat hat für die Entstehungsphase einer Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden, dass - anders als bei einem sogenannten Zweiterwerb von Wohnungseigentum - jedenfalls im Innenverhältnis zwischen dem teilenden Eigentümer und den Ersterwerbern eine vorverlagerte Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes geboten sein kann (Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 ff.; für den Zweiterwerb vgl. BGH, Beschluss vom 24. März 1983 - VII ZB 28/82, BGHZ 87, 138, 141 ff.; Senat, Beschluss vom 1. Dezember 1988 - V ZB 6/88, BGHZ 106, 113, 118 ff.; Beschluss vom 18. Mai 1989 - V ZB 14/88, BGHZ 107, 285 ff.). Voraussetzung ist, dass der Erwerber aufgrund einer rechtlich verfestigten Erwerbsposition ein berechtigtes Interesse daran erlangt hat, die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Mitwirkungsrechte an der Verwaltung der Wohnanlage vorzeitig auszuüben. Eine solche Erwerbsposition ist entstanden, wenn ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigentum gerichteter Erwerbsvertrag vorliegt, der Übereignungsanspruch durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist und der Besitz an der Wohnung auf den Erwerber übergegangen ist (Senat, Beschluss vom 5. Juni 2008, aaO, Rn. 14). Dies hat zur Folge, dass der werdende Wohnungseigentümer einerseits die Mitwirkungsrechte ausüben kann und andererseits gemäß § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten zu tragen hat (Senat, aaO, Rn. 14, 21). Der Senat hat darüber hinaus entschieden, dass die solchermaßen erlangte Rechtsposition nicht dadurch endet, dass ein anderer Erwerber als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird und damit die endgültige Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht (aaO, Rn. 16). Offen gelassen hat er bislang, ob und gegebenenfalls wie lange auch ein Ersterwerber, der erst nach diesem Zeitpunkt eine gesicherte Erwerbsposition erlangt, als werdender Wohnungseigentümer zu behandeln ist (aaO, Rn. 19 ff.).

6

b) Gemessen daran steht zwar nicht fest, ob die Erwerbsposition der Käuferin schon vor dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft ge- sichert war, weil aus dem Urteil nicht hervorgeht, wann sie den Besitz erlangt hat. Das Berufungsgericht hat sie aber zu Recht als werdende Wohnungseigentümerin behandelt. Fest steht nämlich, dass vor Entstehung der endgültigen Wohnungseigentümergemeinschaft am 22. September 2004 sowohl der Erwerbsvertrag abgeschlossen wurde als auch die Eintragung der Auflassungsvormerkung erfolgte. Sollte die Erwerberin - wie die Klägerin in der Revisionsbegründung vorträgt - den Besitz erst im Jahr 2006 erlangt haben, wäre ihre Erwerbsposition zwar erst zu einem Zeitpunkt gesichert gewesen, in dem die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits in Vollzug gesetzt war. Ungeachtet dessen wäre sie aber von der Besitzeinräumung an als werdende Wohnungseigentümerin anzusehen.

7

aa) Der Senat hat bereits in seinem Beschluss vom 5. Juni 2008 angedeutet , dass jedenfalls für einen gewissen Zeitraum auch diejenigen Ersterwerber , die eine gesicherte Erwerbsposition erst nach der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft erlangen, als werdende Wohnungseigentümer anzusehen sein könnten (Senat, aaO, Rn. 21 mwN). Im Ergebnis kam es darauf in der entschiedenen Fallkonstellation allerdings nicht an. Diese Ausführungen sind teilweise auf Zustimmung gestoßen. Als Abgrenzungskriterium in zeitlicher Hinsicht ist eine Anlehnung an das Verjährungsrecht vorgeschlagen worden (Wenzel, NZM 2008, 625, 627 f.; zustimmend Timme in Timme, WEG, § 1 Rn. 45 f.). Andere meinen, verlässliche Abgrenzungskriterien ließen sich nicht entwickeln. Daher seien bis zu der Veräußerung der letzten Einheit sämtliche Ersterwerber ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt des Erlangens einer gesicherten Erwerbsposition als werdende Wohnungseigentümer anzusehen (Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 18; Reymann, ZWE 2009, 233, 241 ff.). Nach verbreiteter Auffassung ist eine solche Ausdehnung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt abzulehnen mit der Folge, dass von dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft an nur noch die Eintra- gung als Eigentümer in das Grundbuch zu der Ausübung der mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten berechtigt (Hügel in Hügel /Scheel, Handbuch des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Teil 2 Rn. 23; Becker, ZfIR 2008, 869, 871; Elzer, ZMR 2008, 808, 810 f.; Müller, FS Merle [2010], 255, 258; zweifelnd auch Demharter, EWiR 2008, 637, 638).

8

bb) Der Senat teilt die zuletzt genannte Auffassung nicht, weil sie zu einer sachlich nicht gerechtfertigten Ungleichbehandlung der Ersterwerber führt. Diese haben unabhängig von dem Zeitpunkt der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft ein berechtigtes Interesse an einem zügigen Übergang der Entscheidungsmacht des teilenden Eigentümers. Die gegen die Einbeziehung der später hinzutretenden Erwerber gerichteten Argumente überzeugen nicht.

9

Zwar ist es richtig, dass sich der Verkauf von einem Bauträger über mehrere Jahre hinziehen kann mit der an sich nicht erwünschten Folge, dass Buchposition einerseits und Mitgliedschaftsrechte und -pflichten andererseits für geraume Zeit auseinanderfallen. Dies gilt aber gleichermaßen für diejenigen Erwerber , die die gesicherte Erwerbsposition vor der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft erlangen, und ist deshalb kein taugliches Argument für eine Ungleichbehandlung; es entspricht inzwischen nämlich einhelliger Ansicht, dass die einmal erlangte Stellung als werdender Eigentümer nicht entfällt, selbst wenn sich die anschließende Umschreibung des Eigentums über Jahre hinzieht (Senat, aaO, Rn. 16 mwN).

10

Der Minderheitenschutz wird von dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft an auch nicht dadurch gewährleistet, dass der eingetragene Erwerber oder die in diesem Zeitpunkt vorhandenen werdenden Wohnungseigentümer Beschlussmängelklage erheben können. Dieser Personenkreis repräsentiert nicht ohne weiteres auch die Interessen der später hinzukommen- den Erwerber. Vielmehr besteht auch im Verhältnis der Ersterwerber untereinander ein berechtigtes Interesse an der Herstellung gleicher Mitwirkungschancen (Coester, NJW 1990, 3184, 3185; Reymann, ZWE 2009, 233, 241 f.).

11

Schließlich ist die unterschiedliche Behandlung von Erst- und Zweiterwerbern auch nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft sachlich begründet. Denn der Erwerb von Wohnungseigentum in der Entstehungsphase von einem Bauträger unterscheidet sich insbesondere wegen der mit der Abwicklung von Gewährleistungsrechten verbundenen Verzögerungen der Eigentumsumschreibung und wegen der typischen Interessenkonflikte von Erwerbern und Bauträgern grundlegend von dem Eigentumserwerb in einer bestehenden Gemeinschaft (vgl. nur Wenzel, NZM 2008, 625, 627; Heismann, ZMR 2004, 10, 11).

12

cc) Eine zeitliche Begrenzung für die Anwendung der Grundsätze der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Ersterwerber hat der Senat lediglich im Hinblick darauf erwogen, dass der teilende Eigentümer nach einer längeren Vorratshaltung einem Eigenerwerber gleichzustellen sein könnte (Senat, aaO, Rn. 21; vgl. Wenzel, NZM 2008, 625, 627). In Betracht käme dies, wenn der Erwerbsvertrag als erster Bestandteil einer gesicherten Erwerbsposition erst geraume Zeit nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen wird. Ob sich insoweit geeignete Abgrenzungskriterien finden lassen oder ob einer zeitlich unbegrenzten Anwendung auf Ersterwerber der Vorzug zu geben ist, bedarf keiner abschließenden Entscheidung. Ist nämlich - wie hier - der Erwerbsvertrag bereits vor der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen worden, gibt es selbst dann keine sachliche Rechtfertigung für eine zeitliche Begrenzung, wenn die Erwerbsposition erst geraume Zeit nach der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die Einräumung des Besitzes gesichert wird. Beides kann der Erwerber häufig ebenso wenig wie die Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Eintragung eines anderen Erwerbers beeinflussen. Während sich die Eintragung in das Grundbuch durch behördeninterne Abläufe verzögern kann, hängt die Besitzübergabe unter anderem von der Fertigstellung der Wohnung ab. Der darauf bezogene zeitliche Ablauf kann deshalb keine unterschiedlichen Rechtsfolgen nach sich ziehen.

13

2. Zutreffend ist auch die Folgerung des Berufungsgerichts, dass die persönliche Verpflichtung der Beklagten zur Lastentragung gemäß § 16 Abs. 2 WEG entfällt, obwohl sie in dem Grundbuch als Eigentümerin eingetragen ist.

14

a) Allerdings soll nach verbreiteter Ansicht eine Gesamtschuld zwischen dem Veräußerer und dem Erwerber entstehen (Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 16 Rn. 203; Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 4. Aufl., Rn. 621; Elzer, ZMR 2007, 714, 715; Müller, FS Merle [2010], 255, 260 f.). Andernfalls könne nicht in die verkaufte Wohnung vollstreckt werden (Müller, aaO, 261; Drasdo, NZI 2009, 823, 824; vgl. auch Timme/Dötsch, WEG, § 10 Rn. 58). Nach der Gegenauffassung, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, tritt der werdende Eigentümer im Hinblick auf die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten an die Stelle des Veräußerers, dem nur in sachenrechtlicher Hinsicht das Eigentum verbleibe (Schneider, ZWE 2010, 341, 342 f.; Wenzel, NZM 2008, 625, 628; so im Ergebnis wohl auch Sauren, ZWE 2008, 375, 377; Timme/Dötsch, WEG, § 10 Rn. 58).

15

b) Der Senat teilt die zuletzt genannte Auffassung.

16

aa) Richtig ist allerdings, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ohne weiteres in das Wohnungseigentum eines werdenden Eigentümers vollstrecken kann. Die Zwangsvollstreckung aufgrund eines gegen den Erwerber gerichteten persönlichen Titels scheitert daran, dass er nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist (§ 17 Abs. 1, § 146 ZVG). Nach der Rechtspre- chung des Senats geht mit der Anerkennung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft keine Verschiebung oder Vorwegnahme der sachenrechtlichen Zuordnung einher, an die das Zwangsvollstreckungsrecht in formalisierter Weise anknüpft (Beschluss vom 23. September 2009 - V ZB 19/09, NZM 2009, 912, Rn. 4). Die titulierte Hausgeldforderung stellt auch kein eingetragenes Recht im Sinne von § 147 ZVG dar; eine analoge Anwendung dieser Vorschrift auf nicht eingetragene Rechte scheidet aus (Senat, aaO, Rn. 4 f.).

17

Die vollstreckungsrechtlichen Folgen können für sich genommen aber nicht die persönliche Haftung des teilenden Eigentümers neben dem werdenden Eigentümer begründen. Ohnehin wäre auch die Vollstreckung in das Wohnungseigentum aufgrund eines gegen den Veräußerer gerichteten persönlichen Titels praktisch aussichtslos (Schneider, ZWE 2010, 341, 346 und 349). Eine Zwangsverwaltung scheiterte nämlich an seinem fehlenden Eigenbesitz (BGH, Urteil vom 26. September 1985 - IX ZR 88/84, BGHZ 96, 61 ff.). Auch die Zwangsversteigerung wäre im Ergebnis ohne Erfolgsaussicht, weil die Auflassungsvormerkung gegenüber einem persönlichen Titel vorrangig ist. Eine Vollstreckung in das Wohnungseigentum wäre deshalb allenfalls dann möglich, wenn eine - von der persönlichen Haftung des Veräußerers unabhängige - gegenüber der Auflassungsvormerkung vorrangige dingliche Haftung des Wohnungseigentums gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG für den nach dieser Vorschrift bevorrechtigten Teil der Kosten und Lasten anzunehmen wäre (vgl. BGH, Beschluss vom 12. Februar 2009 - IX ZB 112/06, NJW-RR 2009, 923 Rn. 7; Urteil vom 21. Juli 2011 - IX ZR 120/10, NJW 2011, 3098 Rn. 23 jeweils zu § 49 InsO; für eine dingliche Haftung Becker in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 16 Rn. 185; Böttcher, ZVG, 5. Aufl., § 10 Rn. 19, § 52 Rn. 3; Alf, ZWE 2010, 105, 106; Schneider, ZMR 2009, 165 ff.; ders., ZWE 2010, 341, 347 f.; aA Kesseler, NJW 2009, 121 ff.; Fabis, ZfIR 2010, 354, 357 f.).

18

bb) Gegen eine persönliche Haftung des Veräußerers spricht entscheidend , dass der werdende Wohnungseigentümer wie ein Eigentümer behandelt wird und an dessen Stelle tritt. Hat er die Kosten und Lasten des Wohnungseigentums in analoger Anwendung von § 16 Abs. 2 WEG zu tragen, bedarf es im Hinblick auf den eingetragenen Eigentümer einer teleologischen Reduktion der Norm. Ihm könnten nämlich nur dann weiterhin Pflichten auferlegt werden, wenn ihm zugleich die Rechte eines Wohnungseigentümers zugestanden würden. Insbesondere muss das Stimm- und Anfechtungsrecht mit der Verpflichtung korrespondieren, Kosten und Lasten zu tragen (insoweit zutreffend Elzer, ZMR 2007, 714, 715; aA Pause, aaO, Rn. 621 ff.). Stimmberechtigt ist jedoch allein der werdende Wohnungseigentümer (vgl. OLG Hamm, ZMR 2007, 712, 713 f.), und zwar unabhängig davon, ob das Kopf-, das Objekt- oder das Anteilsstimmrecht gilt. Denn es widerspräche dem mit der Anerkennung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft verfolgten Zweck, einen frühzeitigen Übergang der Entscheidungsmacht von dem Veräußerer auf die Erwerber zu gewährleisten, wenn der Veräußerer weiterhin an der Willensbildung der Gemeinschaft beteiligt würde. Eine Verdoppelung des Stimmrechts, wie sie teilweise vorgeschlagen wird (Elzer, ZMR 2007, 714, 715; Heismann, Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft, 2003, S. 214 ff.), wäre zudem mit den Belangen der übrigen Wohnungseigentümer unvereinbar (vgl. auch Senat, Urteil vom 27. April 2012 - V ZR 211/11, juris).

III.

19

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.