Bundesgerichtshof Urteil, 11. Mai 2012 - V ZR 196/11

Gründe:

I.

1

Die Antragsgegnerin kaufte 1999 eine von den Verkäufern durch Teilung des ihnen gehörenden Grundstücks entstandene Eigentumswohnung. Zur Sicherung ihres Erwerbsanspruchs ist eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Die Antragsgegnerin nutzt die Wohnung jedenfalls seit dem Jahr 2001.

2

Neben den teilenden Eigentümern wurde erstmals im Jahr 2002 ein weiterer Miteigentümer in das Grundbuch eingetragen. Mit Ausnahme der Antragsgegnerin haben zwischenzeitlich auch alle anderen Käufer Eigentum an den von ihnen erworbenen Wohnungen erlangt.

3

Die Wohnungseigentümergemeinschaft nimmt die Antragsgegnerin auf Zahlung der für die Jahre 2002 und 2003 beschlossenen Wohngelder in Anspruch. Die Antragsgegnerin wendet ein, nicht Mitglied der Eigentümergemeinschaft und daher nicht zur Zahlung des Wohngeldes verpflichtet zu sein.

4

Das Amtsgericht hat die Antragsgegnerin zur Zahlung verpflichtet. Ihre sofortige Beschwerde ist erfolglos geblieben. Das Oberlandesgericht Stuttgart möchte auch die sofortige weitere Beschwerde zurückweisen. Es sieht sich daran durch den Beschluss des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 9. Januar 2006 (ZWE 2006, 447) gehindert und hat die Sache deshalb dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

II.

5

Die Vorlage ist statthaft (§§ 43 Abs. 1 Nr. 1, 45 Abs. 1 WEG a.F. i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG). Das vorlegende Gericht meint, die Antragsgegnerin sei als Mitglied einer werdenden Eigentümergemeinschaft entsprechend § 16 Abs. 2 WEG verpflichtet , die anteiligen Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Daran habe sich nicht dadurch etwas geändert, dass infolge der Eintragung eines weiteren Miteigentümers zwischenzeitlich die eigentliche Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden sei. Die Gemeinschaft setze sich nunmehr aus Volleigentümern und der Antragsgegnerin als werdender Eigentümerin zusammen. Demgegenüber vertritt das Brandenburgische Oberlandesgericht die Auffassung , dass nur der Wohnungseigentümer im Rechtssinne nach § 16 Abs. 2 WEG hafte. Andere Umstände seien nicht geeignet, die Beitragspflicht zu begründen, das gelte insbesondere für die Mitgliedschaft in einer werdenden Eigentümergemeinschaft. Diese Divergenz rechtfertigt die Vorlage.

III.

6

Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§ 45 Abs. 1 WEG a.F. i.V.m. §§ 27, 29 FGG), aber unbegründet. Das Beschwerdegericht hat zu Recht angenommen , dass die Antragsgegnerin gemäß § 16 Abs. 2 WEG zur Zahlung des für die Jahre 2002 und 2003 beschlossenen Wohngeldes verpflichtet ist.

7

Dem steht nicht entgegen, dass die Antragsgegnerin noch nicht Eigentümerin der von ihr erworbenen Wohnung ist. Allerdings setzt die Haftung nach § 16 Abs. 2 WEG die Zugehörigkeit zu der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit grundsätzlich die Eigentümerstellung des Inanspruchgenommenen voraus (vgl. Senat, Beschl. v. 6. Oktober 1994, V ZB 2/94, NJW 1994, 3352, 3353). Demgemäß ist der noch nicht in das Grundbuch eingetragene Erwerber, der „seine“ Wohnung bereits nutzt, also faktisch in die Wohnungseigentümergemeinschaft eingegliedert ist, nicht verpflichtet, Beiträge im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG zu tragen (vgl. BGHZ 87, 138; Senat, BGHZ 106, 113, 119; 107, 285, 288; Beschl. v. 6. Oktober 1994, V ZB 2/94, aaO). Dieser Grundsatz ist indessen für den Erwerb einer Eigentumswohnung bei voll eingerichteter Gemeinschaft aufgestellt worden. Er besagt nichts darüber, ob dies auch bei einem - hier gegebenen - Erwerb in der Entstehungsphase einer Wohnungseigentümergemeinschaft gilt.

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1. Dass künftige Wohnungseigentümer untereinander eine werdende Gemeinschaft bilden, auf welche die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes, einschließlich § 16 Abs. 2 WEG, entsprechend anzuwenden sein könnten, hat der Bundesgerichtshof bereits angedeutet (vgl. BGHZ 44, 43, 44 f.; Senat, Urt. v. 5. April 1974, V ZR 177/72, NJW 1974, 1140, 1141; Urt. v. 5. Dezember 2003, V ZR 447/01, NJW 2004, 1798, 1800). In Literatur und Rechtsprechung werden hierzu unterschiedliche Auffassungen vertreten.

9

a) Nach einer Ansicht gilt auch in der Entstehungsphase einer Wohnungseigentümergemeinschaft der Grundsatz, dass nur der eingetragene Eigentümer verpflichtet ist, die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 16 Abs. 2 WEG zu tragen. Eine Vorverlagerung dieser Pflicht auf den werdenden Eigentümer wird abgelehnt (so OLG Brandenburg, ZWE 2006, 447; OLG Saarbrücken, NJW-RR 1998, 1094; NZM 2002, 610; Sauren, WEG, 4. Aufl., Vor § 1 Rdn. 14; Belz, Festschrift für Merle, 2000, S. 51 ff.).

10

b) Die überwiegende Auffassung spricht sich demgegenüber dafür aus, die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes im Gründungsstadium einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf die noch nicht im Grundbuch eingetragenen Erwerber entsprechend anzuwenden. Die Käufer, für die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und denen die erworbene Wohnung bereits übergeben worden sei, bildeten eine sog. werdende Wohnungseigentümergemeinschaft und hafteten daher entsprechend § 16 Abs. 2 WEG für die Lasten und Kosten des (künftigen) gemeinschaftlichen Eigentums. Sie verlören diese Rechtsstellung nicht dadurch, dass ein anderer Erwerber vor ihnen als Eigentümer eingetragen werde. Hierdurch gelange zwar die eigentliche Wohnungseigentümergemeinschaft zur Entstehung. Diese setze sich dann aber aus den Volleigentümern und den werdenden Eigentümern zusammen (vgl. BayObLGZ 1987, 78, 83; 1990, 101; NJW-RR 1986, 178; WuM 1998, 178; OLG Frankfurt ZMR 1993, 125; OLG Zweibrücken NZM 1999, 322; OLG Hamm WuM 2000, 319; ZMR 2007, 712; OLG Jena WuM 2001, 504; KG WuM 2002, 683, 684; OLG Karlsruhe ZMR 2003, 374; OLG Düsseldorf ZMR 2007, 126; OLG Köln NJW-RR 2006, 445 ; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., Vor § 43 Rdn. 6; Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., Nach § 10 Rdn. 5 a.E.; Staudinger/Rapp, BGB [2005], § 8 WEG Rdn. 26a; Palandt/Bassenge, BGB, 67. Aufl., Einl vor § 1 WEG Rdn. 7 a.E.; Bamberger/Roth/Hügel, BGB, 2. Aufl., § 8 WEG Rdn. 8 ff.; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 10 Rdn. 8 ff.; Jennißen/Grziwotz, WEG, § 10 Rdn. 97; Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 10 Rdn. 27 f; Deckert/Drabert, ETW, Stand Juni 2007, Gruppe 5 Rdn. 176; Wenzel, Der Fachverwalter (2), S. 28, 31 ff.; Gottschalg, NZM 2005, 88, 90; teilweise aA: Schmidt/Kahlen, WEG, § 10 Rdn. 34).

11

c) Weitergehend nimmt eine dritte Ansicht an, dass jeder, der eine Wohnung von dem teilenden Eigentümer erwerbe und sie aufgrund einer gesicherten Erwerbsposition besitze, wie ein Wohnungseigentümer zu behandeln sei, unabhängig davon, ob er in eine bereits bestehende oder erst im Entstehen begriffene Gemeinschaft eintrete. Zur Begründung wird angeführt, das Bedürfnis, die Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes auf das Gründungsstadium vorzuverlagern , bestehe für alle Ersterwerber gleichermaßen. Für eine unterschiedliche Behandlung, je nachdem, ob ein anderer Erwerber bereits im Grundbuch eingetragen sei oder nicht, gebe es keine sachliche Rechtfertigung (so Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 10 WEG Rdn. 2; Coester, NJW 1990, 3184, 3185; Heismann, Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft, S. 220 ff.; ders., ZMR 2004, 10, 12; LG Ellwangen NJW-RR 1996, 973).

12

2. a) Die beiden zuletzt genannten Auffassungen gehen zutreffend davon aus, dass ein Bedürfnis für eine vorverlagerte Anwendung der Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes auf das sog. Anlauf- oder Gründungsstadium einer Wohnungseigentümergemeinschaft jedenfalls im Innenverhältnis, d.h. im Verhältnis zwischen dem teilenden Eigentümer und den Erstwerbern, besteht. Da es nach der Konzeption des Gesetzes keine Ein-Personen-Gemeinschaft gibt (vgl. § 10 Abs. 7 Satz 4 WEG), entsteht bei einer Teilung nach § 8 WEG eine Wohnungseigentümergemeinschaft erst, wenn zusätzlich zu dem aufteilenden Eigentümer ein Wohnungskäufer als Miteigentümer in das Grundbuch eingetragen wird (vgl. BayObLGZ 1990, 101, 102 f.; BayObLG NJW-RR 2003, 874, 875; Staudinger /Rapp, BGB [2005], § 8 WEG Rdn. 24; Jennißen/Grziwotz, aaO, § 10 WEG Rdn. 94; Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, § 3 Rdn. 99 ff.; a.A. OLG Saarbrücken NJW-RR 1998, 1094; NZM 2002, 610, 611; Becker, Festschrift für Seuß, 2007, 19 ff.). Zwischen Verkauf und Übergabe der Wohnungen einerseits und der Eintragung des ersten Miteigentümers andererseits können aber Jahre liegen. Das gilt insbesondere bei einem Kauf vom Bauträger, wenn der Erwerber unter Berufung auf Gewährleistungsansprüche Kaufpreisanteile zurückhält, Auflassung und Eigentumsumschreibung jedoch erst nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises geschuldet sind (vgl. OLG Hamm ZMR 2007, 712, 713; Röll, DNotZ 1993, 315, 316; Deckert, WE 1990, 151, 152 sowie Seuss, ZfgWBay 1986, 516 f.). Die Wohnanlage muss aber schon ab Bezugsfertigkeit und Übergabe der verkauften Wohnungen bewirtschaftet und verwaltet werden, was sinnvollerweise nicht allein dem Veräußerer überlassen bleiben, sondern unter Mitwirkung der künftigen Eigentümer nach den Regeln erfolgen sollte, deren Geltung die Beteiligten ohnehin anstreben.

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Das Bedürfnis für eine entsprechende Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes auf diese Übergangsphase entfällt nicht deshalb, weil dessen vorzeitige Geltung vertraglich vereinbart werden könnte. Zwar wäre eine solche Vereinbarung wirksam (vgl. Senat, Urt. v. 10. Juni 2005, V ZR 235/04, NJW 2005, 2622, 2623). Sie dürfte sich aber nicht auf das Verhältnis der Vertragsparteien beschränken, sondern müsste alle Erwerber gleichermaßen einbeziehen. Das gelänge nur, wenn der teilende Eigentümer den Abschluss jedes Erwerbsvertrages von entsprechenden Erklärungen der übrigen Käufer abhängig machte. Hiermit ist aber nicht zu rechnen, da der teilende Eigentümer der vorzeitigen Etablierung einer Rechtsgemeinschaft der Erwerber meist gleichgültig, im Hinblick auf die damit verbundene Beschränkung seiner Rechte unter Umständen sogar ablehnend gegenüberstehen wird.

14

b) In zeitlicher Hinsicht ist eine vorverlagerte Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes geboten, sobald die Käufer eine rechtlich verfestigte Erwerbsposition besitzen und infolge des vertraglich vereinbarten Übergangs von Lasten und Nutzungen der Wohnung ein berechtigtes Interesse daran haben, die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Mitwirkungsrechte an der Verwaltung der Woh- nungsanlage vorzeitig auszuüben. Beides ist mit der inzwischen ganz überwiegenden Meinung anzunehmen, wenn ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigentum gerichteter Erwerbsvertrag vorliegt, der Übereignungsanspruch durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist und der Besitz an der Wohnung auf den Erwerber übergegangen ist (vgl. BayObLGZ 1990, 101, 102; OLG Frankfurt ZMR 1993, 125; OLG Hamm ZMR 2007, 712, 713; ZMR 2003, 776, 777; OLG Jena WuM 2001, 504; OLG Karlsruhe ZMR 2003, 374; OLG Köln NJWRR 2006, 445; Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., Nach § 10 Rdn. 3; Jennißen /Grziwotz, WEG, § 10 Rdn. 95; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., Vor § 43 Rdn. 5; Wenzel, aaO, S. 32 f.).

15

Unerheblich ist dagegen, ob die Wohnungsgrundbücher bereits angelegt sind (so zutreffend OLG Köln ZfIR 1999, 601, 602; Weitnauer/Lüke, aaO, Nach § 10 WEG Rdn. 3; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., Vor § 43 Rdn. 6; Jennißen /Grziwotz, aaO, § 10 WEG Rdn. 95; Sauren, aaO, Vor § 1 WEG Rdn. 9; Wenzel , aaO, S. 33; differenzierend: Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 10 Rdn. 3; offengelassen von: BayObLGZ 1990, 101, 102 f.; NJW-RR 1997, 1443, 1444; OLG Hamm ZMR 2000, 128, 129; ZMR 2003, 776, 777; aA: KG NJW-RR 1986, 1274; NJW-RR 2003, 589; OLG Jena WuM 2001, 504; Staudinger/Rapp, BGB [2005], § 8 WEG Rdn. 25; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, aaO, § 10 WEG Rdn. 9; Heismann, Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft, S. 250). Zwar entsteht das Wohnungseigentum im Fall einer Teilung nach § 8 WEG erst mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher (§ 8 Abs. 2 Satz 2 WEG). Der Anspruch auf Übereignung einer Wohnung kann aber schon vorher durch Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch des ungeteilten Grundstücks gesichert werden (vgl. BayObLGZ 1977, 155; OLG Frankfurt DNotZ 1972, 180; OLG Köln DNotZ 1985, 450; siehe auch Senat, Urt. v. 2. April 1993, V ZR 14/92, NJW-RR 1993, 840). Hierdurch wird der Erwerber gegen einseitige Änderungen der Teilungserklärung in gleicher Weise geschützt wie der Berechtigte einer im Wohnungsgrundbuch einge- tragenen Vormerkung (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 67. Aufl., § 8 WEG Rdn. 5). Der gesicherte Anspruch darf sich allerdings nicht auf die Übertragung eines schlichten Miteigentumsanteils beschränken, sondern muss auf Erlangung von Wohnungseigentum gerichtet sein.

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c) Die werdende Gemeinschaft besteht aus allen Erwerbern, bei denen die genannten Voraussetzungen vorliegen. Sie behalten ihre damit verbundenen Rechte und Pflichten auch dann, wenn ein anderer Erwerber vor ihnen als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. Allerdings wandelt sich die werdende Gemeinschaft zu diesem Zeitpunkt in eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne um. Diese setzt sich nun aber für eine Übergangszeit aus den Volleigentümern und den übrigen Mitgliedern der früheren (beendeten) werdenden Gemeinschaft zusammen (so zutreffend BayObLGZ 1990, 101, 105 f.; OLG Karlsruhe ZMR 2003, 374; OLG Köln NJW-RR 2006, 445; OLG Düsseldorf ZMR 2007, 126; Staudinger/Rapp, BGB [2005], § 8 WEG Rdn. 26a; Bärmann/Pick/Merle, aaO, Vor § 43 WEG Rdn. 6; Weitnauer/Lüke, aaO, Nach § 10 WEG Rdn. 5; Jennißen /Grziwotz, aaO, § 10 WEG Rdn. 97; Riecke/Schmid/Elzer, aaO, § 10 WEG Rdn. 27 f.; Wenzel, aaO, S. 33 f.). Andernfalls verlören infolge der Eintragung des ersten Käufers alle anderen Erwerber, die bisher mit Stimmrecht und den weiteren Rechten eines Wohnungseigentümers ausgestattet waren, diese Rechtsstellung, nur um sie später, nach ihrer eigenen Eintragung in das Grundbuch, wiederzuerlangen (so im Ergebnis noch OLG Köln NZM 1999, 765; Schmid/Kahlen, WEG, § 10 Rdn. 34). Das überzeugt nicht.

17

3. Dass ein Erwerber - zumindest im Innenverhältnis - wie ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft behandelt wird, obwohl er noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, steht entgegen der Auffassung des Brandenburgischen Oberlandesgerichts (ZWE 2006, 447) mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung in Einklang.

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a) Der Bundesgerichtshof hat die Rechtsfigur des werdenden Wohnungseigentümers nur bei der Veräußerung von Wohnungen aus einer vollständig und rechtlich in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft heraus abgelehnt (sog. Zweiterwerb, vgl. BGHZ 87, 138; Senat, BGHZ 106, 113; 107, 285; Beschl. v. 6. Oktober 1994, V ZB 2/94, NJW 1994, 3352, 3353). Eine Festlegung, welche Rechtsregeln im Gründungsstadium einer Wohnungseigentümergemeinschaft Anwendung finden und wann dieses Stadium als abgeschlossen anzusehen ist, ist mit den genannten Entscheidungen nicht verbunden (vgl. Senat, Beschl. v. 11. Dezember 1986, V ZB 5/86, NJW-RR 1987, 1036, 1037; Soergel/Stürner, aaO , § 10 WEG Rdn. 5; Wenzel, DNotZ 1993, 297, 302; ders., Der Fachverwalter (2), S. 30 f.). Eine Notwendigkeit, beide Konstellationen gleich zu behandeln, folgt nicht schon daraus, dass jeweils die vorgezogene Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes auf noch nicht im Grundbuch eingetragene Erwerber in Rede steht. Während dies bei einem Zweiterwerb nur den Zeitpunkt eines Mitgliederwechsels innerhalb einer voll eingerichteten Wohnungseigentümergemeinschaft betrifft, geht es im Fall des Ersterwerbs darum, Rechtsregeln für die von dem Wohnungseigentumsgesetz nicht erfasste Gründungsphase einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu schaffen.

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b) Bei der Abgrenzung der für den Ersterwerb einerseits und den Zweiterwerb anderseits geltenden Grundsätze ist zu bedenken, dass die Übergangsphase von der werdenden bis zu einer voll eingerichteten Wohnungseigentümergemeinschaft nur bei formaler Betrachtungsweise bereits mit der Eintragung des ersten Erwerbers endet (vgl. OLG Zweibrücken, NZM 1999, 322, 323). Nach diesem Zeitpunkt entfällt zwar die Notwendigkeit, eine Vor-Gemeinschaft zu etablieren, auf die das Wohnungseigentumsgesetz entsprechend angewendet werden kann. Durch die Anerkennung der werdenden Eigentümergemeinschaft soll darüber hinaus aber auch ein möglichst frühzeitiger Übergang der Entscheidungsmacht des teilenden Eigentümers auf die Erwerber erreicht werden (vgl. Coester, NJW 1990, 3184, 3185; Heismann, Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft, S. 220 ff.).

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Würde bereits ab der Eintragung des ersten Erwerbers der allgemeine, für voll eingerichtete Gemeinschaften geltende Grundsatz eingreifen, wonach nur der eingetragene Eigentümer Träger von Rechten und Pflichten nach dem Wohnungseigentumsgesetz sein kann (so BayObLGZ 1990, 101, 104; ZMR 2005, 462; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 11 a.E.), endete die angestrebte zügige Verteilung der Stimmrechtsmacht des teilenden Eigentümers auf die künftigen Eigentümer zu einem - bezogen auf das „Demokratisierungsinteresse“ der Erwerber (vgl. Heismann, aaO) - zufälligen Zeitpunkt. Gleichzeitig ergäbe sich eine unterschiedliche Behandlung von Ersterwerbern, deren sachliche Berechtigung sich bezweifeln lässt (vgl. OLG Brandenburg ZWE 2006, 447, 448). Nur wenn in dem Zeitpunkt, in dem eine Auflassungsvormerkung für sie eingetragen bzw. ihnen der Besitz der gekauften Wohnung übertragen wird, noch kein anderer Erwerber in das Grundbuch eingetragen worden ist, erlangten sie nämlich die Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers; andernfalls müssten sie hierauf bis zu ihrer eigenen Eintragung, also unter Umständen noch jahrelang warten.

21

Dies könnte dafür sprechen, für einen gewissen Zeitraum auch solche Ersterwerber wie Wohnungseigentümer zu behandeln, die eine grundbuchrechtlich gesicherte Erwerbsposition und den Wohnungsbesitz erst nach der Eintragung des ersten Erwerbers erlangen (vgl. Coester, NJW 1990, 3184, 3185; Heismann, aaO, S. 220 f.; Röll, DNotZ 1993, 315, 318 f.; Deckert, WE 1990, 151, 152). Die Frage bedarf hier indessen keiner Entscheidung. Da die Antragsgegnerin nach den Feststellungen der Vorinstanzen bereits Mitglied der werdenden Gemeinschaft war, ist sie nach den oben zu III. 2. c) dargestellten Grundsätzen wie ein Mitglied der zwischenzeitlich entstandenen Wohnungseigentümergemeinschaft zu behandeln. Sie schuldet daher gemäß § 16 Abs. 2 WEG die von der Gemeinschaft beschlossenen Beiträge.

IV.

22

Die Kostenentscheidung richtet sich nach § 47 WEG a.F. Es entspricht billigem Ermessen, die Gerichtskosten der Antragsgegnerin aufzuerlegen, weil ihre sofortige weitere Beschwerde erfolglos geblieben ist. Hingegen besteht kein Anlass , von dem in Wohnungseigentumssachen bisher geltenden Grundsatz abzuweichen , wonach die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben. Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG a.F. Krüger Klein Stresemann Czub Roth

Tatbestand:

1

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft, zu deren Wohnanlage ein Vorder- und ein Hinterhaus gehören. Nach der Teilungserklärung aus dem Jahr 1982 besteht das Vorderhaus aus elf Einheiten, während das gesamte Hinterhaus die Einheit Nr. 12 bildet. Das Stimmrecht ist nicht geregelt. Die Veräußerung von Wohnungseigentum steht unter dem Vorbehalt der Zustimmung des Verwalters.

2

Im Jahr 2009 teilte die Klägerin die in ihrem Eigentum stehende Einheit Nr. 12 ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer in neun selbständige Einheiten auf und veräußerte anschließend das neu geschaffene Wohnungseigentum Nr. 12 mit Zustimmung des Verwalters. In der Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer, dass dem Erwerber der neuen Einheit Nr. 12 ein eigenes Stimmrecht nicht zustehe. Die Klägerin sieht die Veräußerung der übrigen von ihr geschaffenen Wohneinheiten gefährdet und will feststellen lassen, dass dem Erwerber der Einheit Nr. 12 ebenso wie den künftigen Erwerbern der weiteren Einheiten ein eigenes Stimmrecht zusteht.

3

Die Klage ist in den Tatsacheninstanzen erfolglos gewesen. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt die Klägerin ihre zuletzt gestellten Anträge weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

4

Das Berufungsgericht meint, die Veräußerung einer ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer neu geschaffenen Wohneinheit führe bei dem geltenden Kopfstimmrecht nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte. Dies müssten die bisherigen Wohnungseigentümer ohne eine entsprechende Vereinbarung nicht hinnehmen. Die Erwerber der Einheiten in dem Vorderhaus hätten mit einer Minderung ihres Stimmgewichts durch eine spätere Aufteilung des Hinterhauses nicht rechnen müssen, insbesondere deshalb nicht, weil auch an drei Garagen gesondertes Teileigentum geschaffen worden sei. Erwerber neu geschaffener Einheiten seien nicht schutzwürdig, weil sie die Teilungserklärung einsehen könnten. Ob die Erwerber das Stimmrecht zu einem Bruchteil ausüben könnten, sei nicht zu entscheiden, weil der gestellte Antrag eine auf diese Feststellung gerichtete Auslegung nicht erlaube.

II.

5

Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung stand.

6

1. Zutreffend geht das Berufungsgericht von der Zulässigkeit der Klage aus. Insbesondere besteht das gemäß § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse. Es ist unerheblich, dass die Klägerin die neu geschaffene Einheit Nr. 12 bereits veräußert hat, weil sie nach wie vor Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist und aus diesem Grund ein anerkennenswertes Interesse daran hat, die Stimmrechtsverhältnisse in der Gemeinschaft verbindlich klären zu lassen.

7

2. Die Klage ist unbegründet, soweit die Klägerin feststellen lassen will, dass den Erwerbern der neu geschaffenen Einheiten jeweils ein eigenes Stimmrecht zusteht. Eine solche Stimmrechtsvermehrung tritt nicht ein, obwohl in der Gemeinschaft gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG das Kopfprinzip gilt, bei dem jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat.

8

a) Der Senat hat bereits entschieden, dass die nachträgliche Aufteilung und Veräußerung eines Wohnungseigentumsrechts ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer unter der Geltung des Kopf- oder des Objektstimmrechts nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte führt (Beschluss vom 24. November 1978 - V ZB 2/78, BGHZ 73, 150, 155; für das Objektstimmrecht Beschluss vom 7. Oktober 2004 - V ZB 22/04, BGHZ 160, 354, 366 f.). Zwar bedarf die spätere Aufteilung nicht der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer (Senat, Beschluss vom 17. Januar 1968 - V ZB 9/67, BGHZ 49, 250 ff.). Auch die anschließende Veräußerung einer neu geschaffenen Einheit ist - vorbehaltlich einer Vereinbarung gemäß § 12 WEG - zustimmungsfrei (Beschlüsse vom 24. November 1978 und vom 7. Oktober 2004, aaO). Diese Befugnisse des teilenden Wohnungseigentümers setzen aber voraus, dass der Status der übrigen Wohnungseigentümer gewahrt wird. Der Senat hat dies nur dann als gewährleistet angesehen, wenn die ursprüngliche Stimmenzahl keine Änderung erfährt (Beschlüsse vom 24. November 1978 und vom 7. Oktober 2004, aaO). Das bestehende Stimmrecht ist wegen der Selbständigkeit der neu geschaffenen Einheiten von deren Erwerbern nach Bruchteilen und nicht analog § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG zur gesamten Hand auszuüben; diese für das Objektstimmrecht bereits entschiedene Rechtsfolge (Beschluss vom 7. Oktober 2004, aaO, S. 367) gilt in gleicher Weise für das Kopfstimmrecht, wenn die neu geschaffenen Einheiten an unterschiedliche Erwerber veräußert werden (offen gelassen in dem Beschluss vom 24. November 1978, aaO, S. 155).

9

Die Ablehnung der Vermehrung von Stimmrechten durch eine solche Teilveräußerung ist überwiegend auf Zustimmung (OLG Köln, OLGR 1992, 221 f.; OLG Stuttgart, NZM 2005, 312; LG München I, ZWE 2009, 456 ff.; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 25 Rn. 39; Elzer in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 25 Rn. 39; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 25 WEG Rn. 4; Palandt/ Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 25 WEG Rn. 6; Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, § 25 Rn. 8; Wedemeyer, NZM 2000, 638, 639 ff.), teilweise aber auch auf Ablehnung gestoßen (KG, NZM 2000, 671 f.; ohne nähere Begründung OLG Düsseldorf, NZM 2004, 234 f.; Riecke in Riecke/Schmidt, WEG, 3. Aufl., § 25 Rn. 59; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 25 WEG Rn. 155 f.; Timme/Steinmeyer, WEG, § 25 Rn. 27; Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 25 Rn. 13; Briesemeister, NZM 2000, 992 ff.). Der Senat hält an seiner Rechtsauffassung fest. Die gegen sie erhobenen Einwände erweisen sich als nicht stichhaltig.

10

b) Richtig ist, dass bei der Geltung des Kopfstimmrechts eine nachträgliche Vermehrung von Stimmrechten eintreten kann, wenn ein Eigentümer mehrere Einheiten hält und diese sukzessive veräußert (vgl. OLG München, NZM 2007, 45 f.). Auf die spätere Schaffung neuer Einheiten ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer ist dies indes nicht übertragbar (so aber KG, aaO, S. 672; Riecke in Riecke/Schmidt, aaO; Timme/Steinmeyer, aaO). Inwieweit die übrigen Wohnungseigentümer als schutzbedürftig anzusehen sind, hängt maßgeblich davon ab, ob die Vermehrung der Stimmrechte in der Teilungserklärung angelegt und damit vorhersehbar ist oder nicht. Hält ein Eigentümer mehrere Einheiten, ist jederzeit damit zu rechnen, dass aufgrund des Kopfstimmrechts bei einer Veräußerung an Dritte neue Stimmrechte entstehen. Daran fehlt es, wenn - wie hier - eine Einheit nachträglich ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer aufgeteilt und die neu geschaffenen Einheiten veräußert werden. Ebenso wenig kann die Schutzbedürftigkeit der Erwerber solcher Einheiten über die der bisherigen Wohnungseigentümer gestellt werden (so aber KG, aaO; Briesemeister, aaO). Erstere können sich vor dem Erwerb durch Einsicht in die Teilungserklärung informieren. Zudem ist es Aufgabe des teilenden Eigentümers, seine Vertragspartner vor der Veräußerung über das nur zu einem Bruchteil bestehende Stimmrecht aufzuklären. Es wirkt sich nicht zu Lasten der übrigen Wohnungseigentümer aus, wenn er seinen kaufvertraglichen Pflichten nicht nachkommt.

11

c) Entgegen der Auffassung der Revision führt auch die Zustimmung des Verwalters zu der Veräußerung der neu geschaffenen Einheit Nr. 12 nicht zu der Entstehung eines weiteren vollen Stimmrechts. Das in der Teilungserklärung vorgesehene Zustimmungserfordernis bezieht sich seiner Zweckrichtung nach nicht auf das Stimmrecht. Ein Zustimmungsvorbehalt gemäß § 12 WEG soll es den Wohnungseigentümern nur ermöglichen, das Eindringen störender oder zahlungsunfähiger Personen in die Gemeinschaft zu verhindern (Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 12 Rn. 1 mwN). Der erforderliche wichtige Grund für eine Versagung besteht nur, wenn der Erwerbsinteressent im Hinblick auf seine Person oder seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit für die Wohnungseigentümergemeinschaft unzumutbar ist (Klein, aaO, § 12 Rn. 38). Liegen diese Voraussetzungen - wie hier - nicht vor, muss die Zustimmung erteilt werden. Die Stimmrechtsverhältnisse in der Gemeinschaft werden davon nicht berührt. Eine nachträgliche Vermehrung der Stimmrechte kann weder durch eine Zustimmung des Verwalters noch durch einen Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch eine entsprechende Vereinbarung der Wohnungseigentümer erreicht werden.

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3. Soweit die Klägerin erstmals in der Revisionsinstanz geltend macht, ihr Antrag sei auch darauf gerichtet gewesen, die Entstehung eines Bruchteilstimmrechts oder eines gemeinschaftlich auszuübenden Stimmrechts festzustellen, verhilft dies der Revision nicht zu einem Teilerfolg. Die Klägerin hat lediglich die Feststellung eines eigenen Stimmrechts für die Erwerber der neu geschaffenen Einheiten erreichen wollen. Das Berufungsgericht hat die nunmehr begehrte Feststellung ohne Rechtsfehler nicht als „Minus“ von diesem Antrag umfasst angesehen (§ 308 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Nicht die Art und Weise der Aufteilung des bereits bestehenden Stimmrechts, sondern die Entstehung neuer eigener Stimmrechte war Ziel des Feststellungsantrags. Zudem verweisen die Beklagten zu Recht darauf, dass die Aufteilung des Stimmrechts in den Tatsacheninstanzen im Grundsatz nicht im Streit war. Dies hat zur Folge, dass die Entstehung eines Stimmrechts nach Bruchteilen von der Rechtskraft der Klageabweisung nicht erfasst wird; Rechtsnachteile entstehen der Klägerin aus der Auslegung ihres Antrags daher nicht.

III.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.