Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Beschluss, 03. Aug. 2017 - 5 S 1030/17

(1) Gegen die Entscheidungen des Verwaltungsgerichts, des Vorsitzenden oder des Berichterstatters, die nicht Urteile oder Gerichtsbescheide sind, steht den Beteiligten und den sonst von der Entscheidung Betroffenen die Beschwerde an das Oberverwaltungsgericht zu, soweit nicht in diesem Gesetz etwas anderes bestimmt ist.

(2) Prozeßleitende Verfügungen, Aufklärungsanordnungen, Beschlüsse über eine Vertagung oder die Bestimmung einer Frist, Beweisbeschlüsse, Beschlüsse über Ablehnung von Beweisanträgen, über Verbindung und Trennung von Verfahren und Ansprüchen und über die Ablehnung von Gerichtspersonen sowie Beschlüsse über die Ablehnung der Prozesskostenhilfe, wenn das Gericht ausschließlich die persönlichen oder wirtschaftlichen Voraussetzungen der Prozesskostenhilfe verneint, können nicht mit der Beschwerde angefochten werden.

(3) Außerdem ist vorbehaltlich einer gesetzlich vorgesehenen Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision die Beschwerde nicht gegeben in Streitigkeiten über Kosten, Gebühren und Auslagen, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands zweihundert Euro nicht übersteigt.

(4) Die Beschwerde gegen Beschlüsse des Verwaltungsgerichts in Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes (§§ 80, 80a und 123) ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe der Entscheidung zu begründen. Die Begründung ist, sofern sie nicht bereits mit der Beschwerde vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Sie muss einen bestimmten Antrag enthalten, die Gründe darlegen, aus denen die Entscheidung abzuändern oder aufzuheben ist, und sich mit der angefochtenen Entscheidung auseinander setzen. Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, ist die Beschwerde als unzulässig zu verwerfen. Das Verwaltungsgericht legt die Beschwerde unverzüglich vor; § 148 Abs. 1 findet keine Anwendung. Das Oberverwaltungsgericht prüft nur die dargelegten Gründe.

(5) u. (6) (weggefallen)

Tenor

Die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 28. Juli 2016 - 6 K 2090/16 - wird zurückgewiesen.

Der Antragsteller trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese auf sich behält.

Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 15.000 EUR festgesetzt.

Gründe

	I.
1	Am 11.03.2016 erteilte die Antragsgegnerin der Beigeladenen die Baugenehmigung zur Errichtung eines Gebäudekomplexes mit elf sogenannten Business-Apartments (Boardinghouse), fünf Eigentumswohnungen und insgesamt 14 Stellplätzen auf den Grundstücken Flst.-Nrn. ..., ... und ... (F. Straße 8 und P. Weg 12). Die Baugrundstücke steigen von ca. 497 m über NN an der F. Straße im Südosten über eine Länge von ungefähr 30 m auf ca. 513 m über NN am P. Weg im Nordwesten steil an.
2	In dem Gebäudeteil an der F. Straße sind in den Ebenen 1 und 2 die elf Business-Apartments und in der Ebene 3 zwei Eigentumswohnungen vorgesehen. Die Garagenstellplätze befinden sich in der Ebene 0 unmittelbar auf dem Niveau der F. Straße. Drei weitere Eigentumswohnungen sind in dem Gebäudeteil unmittelbar am P.  Weg auf den Ebenen 3, 4, 5 und 6 vorgesehen, wobei die Ebene 5 unmittelbar auf dem Niveau des P. Wegs liegt. Dort sollen auch vier Carports errichtet werden. Im Mittelteil zwischen den beiden Gebäudeteilen an der F. Straße und am P. Weg sind auf der Ebene 2 ein Büro zur Verwaltung der Business-Apartments, ein Waschraum mit Waschmaschinen und Trockner sowie ein Haustechnikraum vorgesehen, auf der Ebene 3 der Wohnraum und der Kochbereich einer Eigentumswohnung.
3	Mit der Baugenehmigung erteilte die Antragsgegnerin der Beigeladenen auch eine Befreiung von der in einem Abstand von zwei bis drei Metern parallel zu P. Weg verlaufenden Baulinie, die mit einem Bebauungsplan vom August 1961 festgesetzt wurde.
4	Der Antragsteller ist Eigentümer des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks Flst.-Nr. ..., das unmittelbar am P. Weg gelegen nordöstlich an das Baugrundstück angrenzt. Den von ihm gegen die Baugenehmigung eingelegten Widerspruch wies das Regierungspräsidium Stuttgart mit Bescheid vom 02.05.2016 zurück. Über die vom Antragsteller dagegen vor dem Verwaltungsgericht Stuttgart im Verfahren 6 K 3221/16 erhobene Klage ist noch keine Entscheidung ergangen.
5	Mit Beschluss vom 28.07.2016 hat das Verwaltungsgericht den Antrag „auf Aussetzung der Vollziehung“ der Baugenehmigung vom 11.03.2016 abgelehnt.
6	Mit der Beschwerde verfolgt der Antragsteller sein Begehren weiter. II.
7	Der gemäß §§ 146, 147 VwGO zulässigen Beschwerde bleibt der Erfolg in der Sache versagt. Die vom Antragsteller im Beschwerdeverfahren dargelegten Gründe, die vom Senat allein zu prüfen sind (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO), geben keinen Anlass, entsprechend dem vom Antragsteller im Beschwerdeverfahren gestellten Antrag unter Änderung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts die aufschiebende Wirkung seiner Klage im Hauptsacheverfahren 6 K 3221/16 gegen die der Beigeladenen erteilte, nach § 212 a Abs. 1 BauGB kraft Gesetzes sofort vollziehbare Baugenehmigung vom 11.03.2016 anzuordnen. Mit dem Verwaltungsgericht ist auch der Senat der Auffassung, dass die Baugenehmigung nach der im Verfahren auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes allein möglichen und gebotenen summarischen Prüfung den Antragsteller nicht in seinen Rechten verletzt und daher dem privaten Interesse der Beigeladenen, von der Baugenehmigung sofort Gebrauch machen zu können, gegenüber dem Aufschubinteresse des Antragstellers der Vorrang zukommt.
8	1. Das Verwaltungsgericht ist zu Recht von der Zulässigkeit des Bauvorhabens im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung ausgegangen.
9	a) Das Verwaltungsgericht hat dazu ausgeführt, rechtlicher Maßstab sei insoweit § 34 Abs. 1 BauGB. Das Baugrundstück liege zwar im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplans „Nördlicher Stadtteil Panoramaweg“ vom 08.04.1909/02.08.1961, der als Art der baulichen Nutzung ein „gemischtes Gebiet“ nach der Ortsbausatzung der Antragsgegnerin festsetze. Insoweit sei der Bebauungsplan jedoch unwirksam, weil die Ortsbausatzung der Antragsgegnerin mangels ordnungsgemäßer Ausfertigung nichtig sei, wie das Verwaltungsgericht Stuttgart bereits mit Gerichtsbescheid vom 27.09.1993 - 6 K 1407/91 - entschieden habe.
10	Auch § 34 Abs. 2 BauGB sei nicht anwendbar, denn die Eigenart der näheren Umgebung entspreche keinem Baugebiet nach der Baunutzungsverordnung. Nähere Umgebung sei der Bereich zwischen der F. Straße und dem P. Weg, der im Südwesten durch die Z. Straße und im Nordosten durch die Grundstücke P. Weg 22 und Sch. Straße 63 begrenzt werde. Entgegen der Auffassung des Antragstellers werde die nähere Umgebung nicht durch eine gedachte Linie von einem Punkt zwischen den Grundstücken F. Straße 2 und Sch. Straße 63 einerseits und einem Punkt zwischen den Gebäuden P. Weg 18 und 20 begrenzt. Denn die F.  Straße und der P. Weg liefen in diesem Bereich noch weitgehend parallel, und erst die 90° Kurve des P. Wegs nach dem Grundstück P. Weg 22 bilde eine relevante städtebauliche Zäsur. Das Studentenwohnheim Sch. Straße 63 mit 115 Apartments, das mit den nachfolgenden Gebäuden in der F. Straße eine zusammenhängende Bebauung bilde, sei damit noch Teil der näheren Umgebung.
11	Der so bestimmte Bereich sei kein Mischgebiet nach § 6 BauNVO, denn die meisten Grundstücke seien mit Wohnhäusern bebaut. Nur zwei Grundstücke würden auch gewerblich genutzt, und zwar das Gebäude P. Weg 18, in denen sich auf drei Etagen Büros befänden, und das Grundstück F. Straße 16, das eine Bauflaschnerei beherberge. Es fehle an der für ein Mischgebiet typischen Durchmischung von Wohn- und gewerblicher Nutzung.
12	Als reines oder allgemeines Wohngebiet nach § 3 BauNVO bzw. § 4 BauNVO könne dieser Bereich ebenfalls nicht eingestuft werden. Denn das Bürogebäude P. Weg 16 sei selbst in einem allgemeinen Wohngebiet auch nicht ausnahmsweise nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb zulässig. Die Zulässigkeit von Bürogebäuden sei in anderen Bestimmungen der Baunutzungsverordnung, nämlich den §§ 4 a Abs. 2 Nr. 4, 6 Abs. 2 Nr. 2, 7 Abs. 2 Nr. 1, 8 Abs. 2 Nr. 2, ausdrücklich geregelt. Sie seien deshalb keine sonstigen Gewerbebetriebe. Die Büros im Anwesen P. Weg 16 seien auch nicht nach § 13 BauNVO in einem Wohngebiet zulässig, denn es würden nicht nur einzelne Räume, sondern mit drei Etagen der überwiegende Teil des Gebäudes als Büro genutzt. Auch die Büros im Wohnhaus des Antragstellers, eines Bezirksschornsteinfegermeisters, und in der Bauflaschnerei auf dem Grundstück F. Straße 16 dienten nicht einer freiberuflichen, sondern einer typisch gewerblichen Tätigkeit und seien deshalb in einem allgemeinen Wohngebiet allenfalls ausnahmsweise als nicht störender Gewerbebetrieb nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zulässig.
13	Nach der deshalb anzuwendenden Vorschrift des § 34 Abs. 1 BauGB sei maßgebend, ob sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge. Die nähere Umgebung des Baugrundstücks werde nicht nur durch die überwiegenden Wohngebäude geprägt, sondern auch durch die o.g. Gebäude mit gewerblichen Nutzungselementen. Das Studentenwohnheim in der Sch. Straße 63 sei eine Wohnform, die nicht dem klassischen Wohnen entspreche. In den so bestimmten Rahmen füge sich das Bauvorhaben ein. Das genehmigte Boardinghouse sei nach den maßgeblichen Umständen des Einzelfalls schwerpunktmäßig als Wohnnutzung und nicht als Beherbergungsbetrieb einzustufen. Zwar sollten die Business-Apartments nach dem Nutzungskonzept der Beigeladenen mittel- und kurzfristig vermietet werden. Auch sei ein hotelähnlicher Service teilweise im Mietpreis enthalten. Maßgeblich sei jedoch, dass alle Business-Apartments über Küchenzeilen und Bäder sowie einen Abstellraum verfügten und abgesehen von einem Büroraum keine Räumlichkeiten wie Speisesaal, Restaurant, Aufenthaltsräume usw. vorgesehen seien, die für einen Beherbergungsbetrieb typisch seien. Die Annäherung an die Wohnnutzung werde durch die beiden Eigentumswohnungen in dem Gebäudeteil mit den Business-Apartments zusätzlich verstärkt.
14	b) Der Antragsteller hält dem entgegen, das Studentenwohnheim in der Sch. Straße 63 gehöre nicht mehr zur näheren Umgebung des Bauvorhabens, denn es liege nur noch zu ca. einem Drittel in der F. Straße, zum überwiegenden Teil aber in der Sch. Straße. Die maßgebliche Zäsur werde dadurch bewirkt, dass die F. Straße eine eher ruhige Wohnstraße sei, die Sch. Straße dagegen eine stark befahrene Hauptverkehrsstraße mit mehreren Fahrspuren in beide Richtungen. Das Anwesen im P. Weg 18 werde nicht auf drei Etagen, sondern nur im Erdgeschoss als Büro und im Übrigen als Wohnhaus genutzt. In den beiden Untergeschossen sowie im ersten Ober- und im Dachgeschoss befänden sich dagegen Wohnungen. In der F. Straße 16 sei keine Bauflaschnerei mehr; das dortige Büro werde nur noch zu privaten Zwecken genutzt. Das Büro in seinem Haus sei lediglich ca. 13 qm groß und nehme zusammen mit einem Lagerraum für die Messgeräte und einem Sanitärraum nur ca. 17% der Gesamtwohnfläche von 180 qm ein. Die Auswirkungen seiner gewerblichen Tätigkeit auf die nähere Umgebung seien denkbar gering, weil er seine eigentliche Tätigkeit außer Haus ausübe. Der Beruf des Bezirksschornsteinfegermeisters sei zudem einer freiberuflichen Tätigkeit i.S. des § 13 BauNVO stark angenähert. Das Boardinghouse sei dagegen ein Beherbergungsbetrieb. Zwar böten die Business-Apartments angesichts ihrer Ausstattung die Möglichkeit, ein selbstbestimmtes Leben zu führen. Maßgeblich seien jedoch die zahlreichen hotelähnlichen Nebenleistungen wie das Frühstücksbüffet, der Reinigungsdienst, der Wäscheservice, der Lebensmitteldienst. Demgegenüber komme der Ausstattung kein maßgebliches Gewicht zu, denn auch eine Ferienwohnung habe eine Küchenzeile, ein Bad und Abstellräume und sei dennoch in einem Wohngebiet unzulässig.
15	c) Der Senat hält diese Einwendungen nicht für stichhaltig.
16	Das geplante Boardinghouse mit den Business-Apartments ist in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht als Wohnnutzung zu qualifizieren. Für die in dem Gebäudekomplex ebenfalls genehmigten fünf Eigentumswohnungen ist das sowieso nicht streitig. Das Vorhaben der Beigeladenen ist hiervon ausgehend im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung ohne weiteres zulässig.
17	aa) Die Wohnnutzung im Sinne des Bauplanungsrechts setzt eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit voraus, die durch die Möglichkeit eigenständiger Haushaltsführung und unabhängiger Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises sowie der Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet ist. Dazu gehört u.a. eine eigene Kochgelegenheit für die Zubereitung von Speisen und eine gewisse Unabhängigkeit von der Inanspruchnahme von Gemeinschaftsräumen. Bei einer Zimmervermietung, die sich auf eine reine Übernachtungs- und Aufenthaltsmöglichkeit beschränkt und bei welcher der Gast ausstattungsbedingt auf die Inanspruchnahme weiterer Dienstleistungen sowie auf Gemeinschaftseinrichtungen angewiesen ist, handelt es sich danach nicht um Wohnnutzung, sondern um einen Beherbergungsbetrieb. Ein Boardinghaus stellt - wie das Verwaltungsgericht zutreffend erkannt hat - eine bauplanungsrechtlich nicht näher geregelte Übergangsform zwischen Wohnnutzung und Beherbergungsbetrieb dar, wobei die schwerpunktmäßige Zuordnung von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Für die Beurteilung des Nutzungsschwerpunktes kommt es darauf an, welcher Leistungsumfang vom Nutzungskonzept umfasst ist und ob sich der angegebene Nutzungszweck des Vorhabens, der grundsätzlich durch den Bauherrn bestimmt wird, innerhalb des objektiv Möglichen hält (vgl. BVerwG, Urteil vom 29.04.1992 - 4 C 43.89 - BVerwGE 90, 140). Der Nutzungszweck lässt sich vor allem an der Größe und Ausstattung der Räume ablesen und ergibt sich außerdem aus dem Verhältnis der Gesamtzahl der Räume zu eventuellen Serviceräumen. Der räumlichen Struktur der Gesamtanlage und den sich dadurch bietenden Nutzungsmöglichkeiten kommt deshalb neben dem Nutzungskonzept ein besonderes Gewicht zu (vgl. dazu OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BauR 2006, 1711 und Lippert/Kindler: Boardinghouse, Seviced Apartments, Aparthotels - moderne Wohn- und Beherbergungsformen im Lichte des Baurechts, ZfBR 2016, 219, 223).
18	bb) Wie bereits das Verwaltungsgericht ausgeführt hat, sind in dem das Boardinghouse enthaltenden Gebäudeteil abgesehen von einem Waschraum zur Unterbringung von Waschmaschinen und Trockner keinerlei Gemeinschaftsräume vorgesehen. Insbesondere fehlt es an einer Küche zur Zubereitung von Mahlzeiten für die Gäste und einem Speisesaal, wie sie für einen Beherbergungsbetrieb kennzeichnend sind. Auch sonstige Gemeinschaftsräume (Aufenthaltsraum, Wellnessbereich usw.) gibt es nicht. Demgegenüber ist für jedes Business-Apartment ein Abstellraum, ein Bad und eine Kochzeile vorgesehen. Die Bewohner sind deshalb darauf angewiesen, ihren häuslichen Wirkungskreis selbständig zu gestalten, wie dies für das Wohnen typisch ist. Der gemeinschaftliche Waschraum führt nicht zu einer anderen Beurteilung. Denn auch in größeren Wohnhäusern ist es nicht untypisch, dass gemeinsame Waschräume und auch Waschmaschinen und Trockner vorhanden sind. Entsprechend sieht das Nutzungskonzept der Beigeladenen vor, dass die einzelnen Apartments zur kurz- und mittelfristigen Nutzung insbesondere an Geschäftsleute, die sich nur vorübergehend in H. aufhalten, vermietet werden sollen. Mit „kurzfristig“ kann danach schon wegen der Ausstattung der Business-Apartments und insbesondere dem Fehlen quasi jeglicher Gemeinschaftseinrichtungen jedenfalls nicht ein hoteltypisch kurzer Aufenthalt gemeint sein. Ohnehin sind an das Merkmal der Dauerhaftigkeit des Aufenthalts bei der Abgrenzung der Wohnnutzung gegenüber dem Beherbergungsbetrieb keine allzu strengen Anforderungen zu stellen. Denn bei vielen Menschen kann während bestimmter Phasen ihres Lebens nicht zweifelhaft sein, dass sie an einem bestimmten Ort wohnen, obwohl sie sich zwangsläufig nur kurze Zeit dort aufhalten. Zu denken ist an einen Studenten, der während eines Praktikums in einer fremden Stadt dort ein Zimmer anmietet. Dass es sich dabei um Wohnen im bauplanungsrechtlichen Sinne handelt, wird besonders augenfällig, wenn er sein Zimmer am Studienort aufgibt oder einem anderen zur ebenfalls kurzfristigen (Wohn-) Nutzung überlässt. Umgekehrt kann auch ein Hotelaufenthalt bei einer entsprechend zahlungskräftigen Klientel durchaus von längerer Dauer sein (vgl. zu dieser Problematik auch Lippert/Kindler, a.a.O., S. 222 mit Nachweisen aus der Rechtsprechung). Dass nach dem Nutzungskonzept auch hoteltypische Nebenleistungen wie Zimmerreinigung und Wäscheservice angeboten werden, rechtfertigt nicht die Einstufung als Beherbergungsbetrieb. Räumlichkeiten, die die Erbringung solcher Dienstleistungen durch eigenes Personal ermöglichen, wie dies für ein Hotel typisch wäre, sind in dem Gebäudekomplex nicht vorgesehen.
19	cc) Der Einwand des Antragstellers, dass auch eine Ferienwohnung typischerweise mit einem Bad und einer Kochzeile und auch sonst oft so ausgestattet sei, dass sie eine eigenständige Haushaltsführung ermögliche, obwohl sie keine Wohnnutzung im bauplanungsrechtlichen Sinne sei, rechtfertigt keine andere Beurteilung.
20	Wohnen, Beherbergungsbetriebe und Ferienwohnungen sind je eigenständige Nutzungsformen und nach der Baunutzungsverordnung jeweils bestimmten Gebietstypen zugewiesen (vgl. für die Ferienwohnung etwa § 10 Abs. 1 BauNVO). Ferienhäuser sind aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Ferienaufenthalt geeignet und dazu bestimmt, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen (§ 10 Abs. 4 BauNVO). Sie dienen dem „Wohnen während der Ferienzeit“ und sind auf einen dauerhaft wechselnden Personenkreis ausgerichtet (vgl. auch BVerwG, Urteil vom 11.07.2013 - 4 CN 7.12 - BVerwGE 147, 138 zum Wochenendhaus).
21	Dass die zur Nutzung insbesondere durch Geschäftsleute bestimmten Business-Apartments danach Ferienwohnungen seien, behauptet auch der Antragsteller nicht. Rückschlüsse für die Abgrenzung zwischen Wohnnutzung und Beherbergungsbetrieb im Einzelfall können aus der typisierenden Beschreibung der Ferienwohnung nicht gezogen werden.
22	dd) Ist das Boardinghouse danach als Wohnnutzung einzustufen, so ist es nach der Art der baulichen Nutzung planungsrechtlich ohne weiteres zulässig. Sollte die nähere Umgebung ein reines oder allgemeines Wohngebiet sein, folgt dies aus § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 3 Abs. 2 Nr. 1BauNVO bzw. aus § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO. Falls sie als Mischgebiet zu qualifizieren ist, ergibt sich dieses Ergebnis aus § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO. Sollte die nähere Umgebung keinem der Baugebiete nach der Baunutzungsverordnung zuzuordnen sein, bestimmt sich die Zulässigkeit nach der Art der baulichen Nutzung nach § 34 Abs. 1 BauGB und ist somit davon abhängig, ob sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Angesichts der in der F. Straße und dem P. Weg zahlreich vorhandenen Wohnnutzung unterliegt das Vorliegen dieser Voraussetzung keinem Zweifel. Wo genau die Grenzen der näheren Umgebung zu ziehen sind, bedarf unter diesen Umständen keiner Entscheidung. Das Gleiche gilt für die zwischen den Beteiligten umstrittene Frage, in welchem Umfang dort eine gewerbliche Nutzung anzutreffen ist. Offen bleiben kann auch, ob dem Verwaltungsgericht darin zuzustimmen ist, dass die im Bebauungsplan „Nördlicher Stadtteil Panoramaweg“ getroffene Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung wegen der von ihm angenommenen Nichtigkeit der Ortsbausatzung ebenfalls unwirksam ist.
23	2. Der Antragsteller ist ferner zu Unrecht der Ansicht, der genehmigte Gebäudekomplex sei bauplanungsrechtlich unzulässig, weil er die Vorgaben zur überbaubaren Grundstücksfläche nicht beachte.
24	a) Das Verwaltungsgericht hat dazu ausgeführt, die Wohngebäude an der F. Straße und am P. Weg seien in der Regel unmittelbar an der Straße selbst errichtet worden. Der jeweils rückwärtige Bereich sei „im Sinne einer freigehaltenen Gartenfläche unbebaut“. Gleichwohl gebe es keine rückwärtige faktische Baugrenze an der F. Straße und am P. Weg, die jedenfalls mit dem Mittelbau überschritten würde. Denn das Grundstück F. Straße 18 sei durchgängig zwischen der F. Straße und dem P. Weg bebaut. Bei der rückwärtigen Bebauung handele es sich auch nicht nur um untergeordnete Nebenanlagen i.S. des § 14 BauNVO, die eine rückwärtige Bebauung auf dem Baugrundstück nicht rechtfertigen könne.
25	b) Der Antragsteller hält dem entgegen, bei der rückwärtigen Bebauung auf dem Grundstück F. Straße 18 handele es sich um einen „Ausreißer“ i.S. eines Fremdkörpers, der deshalb bei der Bestimmung des Rahmens für die überbaubare Grundstücksfläche in der näheren Umgebung außer Betracht bleiben müsse. Die Berechtigung dieses Einwands kann dahinstehen, da Maßstab für die Zulässigkeit des genehmigten Bauvorhabens hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche nicht § 34 Abs. 1 BauGB, sondern § 30 Abs. 3 BauGB in Verbindung mit der im Bebauungsplan „Nördlicher Stadtteil Panoramaweg“ festgesetzten Baulinie ist. Danach ist das genehmigte Bauvorhaben auch hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig.
26	aa) Der aus der Zeit vor Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes am 30.10.1960 stammende Bebauungsplan, der in Höhe der Baugrundstücke sowohl entlang der F. Straße als auch des P. Wegs jeweils eine Baulinie festsetzt, ist gemäß § 173 Abs. 3 Satz 1 BauGB wirksam übergeleitet worden. Mit den festgesetzten Baulinien im Sinne der Art. 1 a Abs. 4, 34 Württembergische Bauordnung (WBO) regelt der Bebauungsplan, welche Flächen überbaubar bzw. unüberbaubar im Sinne des Art. 1 a Abs. 1 WBO sind. Denn die Baulinie bildet die Grenze, die zur Straßenseite hin mit Bauten grundsätzlich nicht überschritten werden darf (Art. 34 Abs. 1 WBO). Solche Festsetzungen zur überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksfläche konnten bereits nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 BBauG getroffen werden.
27	Der Umstand, dass das Baugesetzbuch in seiner aktuellen Fassung eine § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG vergleichbare Norm nicht enthält, steht der Fortgeltung des Bebauungsplans nicht entgegen. Diese Überleitungsvorschrift wurde in das Baugesetzbuch nicht übernommen, da der Gesetzgeber - zu Recht - der Meinung war, dass sie mit dem Inkrafttreten ihre Aufgabe erfüllt habe, so dass es einer Aufnahme in das Baugesetzbuch nicht bedürfe. Die Weitergeltung der von dieser Vorschrift erfassten Pläne wird daher hiervon aber nicht berührt (BVerwG, Beschluss vom 16.12.2003 - 4 B 105.03 - BauR 2004, 1266). Der erst später in das Gesetz aufgenommene § 233 Abs. 3 BauGB stellt dies nunmehr ausdrücklich klar.
28	bb) Die Regelung zur überbaubaren Grundstücksfläche ist wirksam, obwohl das Verwaltungsgericht angenommen hat, die Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung sei unwirksam. Der Bebauungsplan ist jedenfalls nur teilnichtig. Denn die Festsetzung der Baulinien stellt auch für sich betrachtet eine sinnvolle städtebauliche Regelung dar. Auch sprechen gute Grunde dafür, dass die Antragsgegnerin im Zweifel auch eine Satzung mit diesem eingeschränkten Inhalt beschlossen hätte (vgl. BVerwG, Urteil vom 19.09.2002 - BVerwG 4 CN 1.02 - BVerwGE 117, 58, ständige Rspr.), zumal ein Zusammenhang zwischen der Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung und der zur überbaubaren Grundstücksfläche nicht erkennbar ist.
29	cc) Nach Art. 1 a Abs. 4 WBO sind die Grundstücksflächen überbaubar, die nicht mehr als 50 m, waagrecht gemessen, hinter einer Baulinie liegen. Der Abstand zwischen den Baulinien an der F. Straße und am P. Weg beträgt dagegen nur ca. 30 m. Mithin kann auch der rückwärtige Bereich zwischen diesen beiden Straßen bebaut werden, der bei den benachbarten Grundstücken bislang unbebaut ist.
30	3. Dem Verwaltungsgericht ist auch insoweit zuzustimmen, da es einen Verstoß des genehmigten Bauvorhabens gegen das Rücksichtnahmegebot verneint hat.
31	a) Das Verwaltungsgericht hat seine Ansicht damit begründet, dass das genehmigte Bauvorhaben die landesrechtlichen Abstandsflächenvorschriften einhalte, weshalb grundsätzlich davon auszugehen sei, dass das Gebot der Rücksichtnahme nicht verletzt werde. Eine Sondersituation, bei der gleichwohl ein Rücksichtnahmeverstoß angenommen werden könne, setzte voraus, dass eine bauliche Anlage wegen ihrer Ausmaße, ihrer Baumasse oder ihrer massiven Gestaltung ein benachbartes Grundstück derart unangemessen benachteilige, dass es diesem förmlich „die Luft nimmt“, für den Nachbarn das Gefühl des „Eingemauertseins“ entstehe oder dass die Größe des „erdrückenden“ Gebäudes auf Grund der Besonderheiten des Einzelfalls trotz der Wahrung der Abstandsflächen derartig übermächtig sei, dass das „erdrückte“ Gebäude oder Grundstück nur noch wie eine von einem „herrschenden“ Gebäude dominierte Fläche ohne eigene baurechtliche Charakteristik wahrgenommen werde. Eine solche Konstellation sei hier nicht gegeben. So halte das genehmigte Gebäude gegenüber dem Haus auf dem Grundstück des Antragstellers einen Abstand von über 7 m ein. Das genehmigte Bauvorhaben passe sich hinsichtlich seiner Höhe auch dem topographisch vorgegebenen Rahmen an. Die Maße des Gebäudeteils am P. Weg entsprächen denen des Wohnhauses des Antragstellers. Der Mittelbau befinde sich weiter unten am Steilhang. Die dem Grundstück des Antragstellers zugewandte nordöstliche Außenwand sei mehrfach gegliedert. Die Außenmauer des Mittelbaus sei im Verhältnis zu den Außenmauern der Gebäudeteile an der F. Straße und am P. Weg um weitere 1,5 m zurückversetzt und auch sonst anders gestaltet. Die gegenüberliegenden Gartenflächen auf dem Grundstück des Antragstellers seien wegen ihrer Lage am Steilhang ohnehin nur eingeschränkt nutzbar. Im Übrigen habe der Antragsteller weder Anspruch auf die Aufrechterhaltung der bislang bestehenden Aussicht noch auf Schutz vor zusätzlichen Einsichtsmöglichkeiten vom Nachbargrundstück, denn solche seien in bebauten Gebieten unvermeidbar und von den Bewohnern daher hinzunehmen.
32	b) Die dagegen erhobenen Einwendungen des Antragstellers rechtfertigen keine andere Beurteilung.
33	aa) Der Antragsteller meint, der Gebäudeteil an der F. Straße sei rücksichtslos, weil er auf einer Länge von ungefähr 20 m (d.h. einschließlich des Mittelbaus) 14 m hoch sei. Dem ist entgegenzuhalten, dass dieser Gebäudeteil nicht gegenüber dem Grundstück des Antragstellers, sondern gegenüber dem Grundstück F. Straße 6 liegt. Der Antragsteller wird durch diesen Gebäudeteil schon wegen der extremen Steillage - wenn überhaupt - allenfalls im unteren Bereich seines Grundstücks hinsichtlich der Besonnung und der Aussichtsmöglichkeiten geringfügig beeinträchtigt. Das Wohnhaus des Antragstellers am P. Weg wird dadurch nicht berührt.
34	bb) Ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme ergibt sich auch nicht daraus, dass der Gebäudeteil am P. Weg dann auf einer Länge von ca. 10 m um weitere 9 m ansteigt. Diese Höhe des Flachdachs übersteigt die Firsthöhe des Hauses des Antragstellers nur um 0,45 m. Der Gebäudeteil am P. Weg mag von der talseitig gelegenen Terrasse des Hauses des Antragstellers aus gesehen hoch erscheinen. Das ist aber die unvermeidliche Folge der Lage der Häuser an einem Steilhang. Auch das Haus des Antragstellers selbst tritt von der Terrasse und erst recht von der noch tiefer gelegenen Spielterrasse aus sicher massiv in Erscheinung. Da der Gebäudeteil am P. Weg in einer Entfernung von ca. 7 m talseitig nur etwa 3 m weiter hervortritt als das westlich gelegene Wohnhaus des Antragstellers, ist auch die Beeinträchtigung der Besonnung allenfalls in den Abendstunden wahrnehmbar. Von einem Eingemauertsein oder einer Gefängnishofsituation kann unter diesen Umständen nicht die Rede sein.
35	cc) Der Antragsteller macht ferner erfolglos geltend, die Möglichkeit der Einsicht von der Dachterrasse des Mittelbaus auf sein Grundstück sei ihm nicht zumutbar und daher rücksichtslos. In bebauten Gebieten ist es keine Seltenheit, dass von Balkonen Einblick in die Nachbargrundstücke genommen werden kann. Vor dieser Möglichkeit schützt das Baurecht nicht, soweit wie hier die Abstandsflächenvorschriften eingehalten sind. Dass die Grundstücke an einem Steilhang liegen, führt nicht zu einer anderen Bewertung.
36	c) Der Antragsteller rügt mit der Beschwerde weiter, seine nachbarlichen Belange würden durch den Carport in rücksichtsloser Weise betroffen, denn der Carport würde auf dem Dach eines zweigeschossigen Gebäudeteils genehmigt, wodurch sich „Art und Maß der Bebauung“ änderten. Auch die Parkplätze auf der gegenüberliegenden Seite des P. Wegs müssten in die Überlegungen mit einbezogen werden, weil sie bereits Monate vor dem Bauantrag geplant worden seien und damit in ursächlichem Zusammenhang mit dem Bauprojekt stünden.
37	Das Verwaltungsgericht hat dazu ausgeführt, die Carports seien südwestlich des Gebäudekomplexes am P. Weg und damit auf der dem Grundstück des Antragstellers abgewandten Seite gelegen, daher sei nicht ersichtlich, inwiefern sie seine nachbarlichen Belange beeinträchtigen könnten. Die Parkplätze auf der gegenüberliegenden Seite des P. Wegs seien von der Baugenehmigung nicht umfasst und damit nicht Gegenstand des Verfahrens. Dem hat der Senat nichts hinzuzufügen.
38	4. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO. Der Streitwert ist in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht gemäß §§ 63 Abs. 2, 47 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG in Höhe von 15.000 EUR festzusetzen.
39	Der Beschluss ist unanfechtbar.

(1) Für Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben, und für Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie für Ausschachtungen, Ablagerungen einschließlich Lagerstätten gelten die §§ 30 bis 37.

(2) Die Vorschriften des Bauordnungsrechts und andere öffentlich-rechtliche Vorschriften bleiben unberührt.

Tenor

Die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 28. Juli 2016 - 6 K 2090/16 - wird zurückgewiesen.

Der Antragsteller trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese auf sich behält.

Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 15.000 EUR festgesetzt.

Gründe

	I.
1	Am 11.03.2016 erteilte die Antragsgegnerin der Beigeladenen die Baugenehmigung zur Errichtung eines Gebäudekomplexes mit elf sogenannten Business-Apartments (Boardinghouse), fünf Eigentumswohnungen und insgesamt 14 Stellplätzen auf den Grundstücken Flst.-Nrn. ..., ... und ... (F. Straße 8 und P. Weg 12). Die Baugrundstücke steigen von ca. 497 m über NN an der F. Straße im Südosten über eine Länge von ungefähr 30 m auf ca. 513 m über NN am P. Weg im Nordwesten steil an.
2	In dem Gebäudeteil an der F. Straße sind in den Ebenen 1 und 2 die elf Business-Apartments und in der Ebene 3 zwei Eigentumswohnungen vorgesehen. Die Garagenstellplätze befinden sich in der Ebene 0 unmittelbar auf dem Niveau der F. Straße. Drei weitere Eigentumswohnungen sind in dem Gebäudeteil unmittelbar am P.  Weg auf den Ebenen 3, 4, 5 und 6 vorgesehen, wobei die Ebene 5 unmittelbar auf dem Niveau des P. Wegs liegt. Dort sollen auch vier Carports errichtet werden. Im Mittelteil zwischen den beiden Gebäudeteilen an der F. Straße und am P. Weg sind auf der Ebene 2 ein Büro zur Verwaltung der Business-Apartments, ein Waschraum mit Waschmaschinen und Trockner sowie ein Haustechnikraum vorgesehen, auf der Ebene 3 der Wohnraum und der Kochbereich einer Eigentumswohnung.
3	Mit der Baugenehmigung erteilte die Antragsgegnerin der Beigeladenen auch eine Befreiung von der in einem Abstand von zwei bis drei Metern parallel zu P. Weg verlaufenden Baulinie, die mit einem Bebauungsplan vom August 1961 festgesetzt wurde.
4	Der Antragsteller ist Eigentümer des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks Flst.-Nr. ..., das unmittelbar am P. Weg gelegen nordöstlich an das Baugrundstück angrenzt. Den von ihm gegen die Baugenehmigung eingelegten Widerspruch wies das Regierungspräsidium Stuttgart mit Bescheid vom 02.05.2016 zurück. Über die vom Antragsteller dagegen vor dem Verwaltungsgericht Stuttgart im Verfahren 6 K 3221/16 erhobene Klage ist noch keine Entscheidung ergangen.
5	Mit Beschluss vom 28.07.2016 hat das Verwaltungsgericht den Antrag „auf Aussetzung der Vollziehung“ der Baugenehmigung vom 11.03.2016 abgelehnt.
6	Mit der Beschwerde verfolgt der Antragsteller sein Begehren weiter. II.
7	Der gemäß §§ 146, 147 VwGO zulässigen Beschwerde bleibt der Erfolg in der Sache versagt. Die vom Antragsteller im Beschwerdeverfahren dargelegten Gründe, die vom Senat allein zu prüfen sind (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO), geben keinen Anlass, entsprechend dem vom Antragsteller im Beschwerdeverfahren gestellten Antrag unter Änderung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts die aufschiebende Wirkung seiner Klage im Hauptsacheverfahren 6 K 3221/16 gegen die der Beigeladenen erteilte, nach § 212 a Abs. 1 BauGB kraft Gesetzes sofort vollziehbare Baugenehmigung vom 11.03.2016 anzuordnen. Mit dem Verwaltungsgericht ist auch der Senat der Auffassung, dass die Baugenehmigung nach der im Verfahren auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes allein möglichen und gebotenen summarischen Prüfung den Antragsteller nicht in seinen Rechten verletzt und daher dem privaten Interesse der Beigeladenen, von der Baugenehmigung sofort Gebrauch machen zu können, gegenüber dem Aufschubinteresse des Antragstellers der Vorrang zukommt.
8	1. Das Verwaltungsgericht ist zu Recht von der Zulässigkeit des Bauvorhabens im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung ausgegangen.
9	a) Das Verwaltungsgericht hat dazu ausgeführt, rechtlicher Maßstab sei insoweit § 34 Abs. 1 BauGB. Das Baugrundstück liege zwar im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplans „Nördlicher Stadtteil Panoramaweg“ vom 08.04.1909/02.08.1961, der als Art der baulichen Nutzung ein „gemischtes Gebiet“ nach der Ortsbausatzung der Antragsgegnerin festsetze. Insoweit sei der Bebauungsplan jedoch unwirksam, weil die Ortsbausatzung der Antragsgegnerin mangels ordnungsgemäßer Ausfertigung nichtig sei, wie das Verwaltungsgericht Stuttgart bereits mit Gerichtsbescheid vom 27.09.1993 - 6 K 1407/91 - entschieden habe.
10	Auch § 34 Abs. 2 BauGB sei nicht anwendbar, denn die Eigenart der näheren Umgebung entspreche keinem Baugebiet nach der Baunutzungsverordnung. Nähere Umgebung sei der Bereich zwischen der F. Straße und dem P. Weg, der im Südwesten durch die Z. Straße und im Nordosten durch die Grundstücke P. Weg 22 und Sch. Straße 63 begrenzt werde. Entgegen der Auffassung des Antragstellers werde die nähere Umgebung nicht durch eine gedachte Linie von einem Punkt zwischen den Grundstücken F. Straße 2 und Sch. Straße 63 einerseits und einem Punkt zwischen den Gebäuden P. Weg 18 und 20 begrenzt. Denn die F.  Straße und der P. Weg liefen in diesem Bereich noch weitgehend parallel, und erst die 90° Kurve des P. Wegs nach dem Grundstück P. Weg 22 bilde eine relevante städtebauliche Zäsur. Das Studentenwohnheim Sch. Straße 63 mit 115 Apartments, das mit den nachfolgenden Gebäuden in der F. Straße eine zusammenhängende Bebauung bilde, sei damit noch Teil der näheren Umgebung.
11	Der so bestimmte Bereich sei kein Mischgebiet nach § 6 BauNVO, denn die meisten Grundstücke seien mit Wohnhäusern bebaut. Nur zwei Grundstücke würden auch gewerblich genutzt, und zwar das Gebäude P. Weg 18, in denen sich auf drei Etagen Büros befänden, und das Grundstück F. Straße 16, das eine Bauflaschnerei beherberge. Es fehle an der für ein Mischgebiet typischen Durchmischung von Wohn- und gewerblicher Nutzung.
12	Als reines oder allgemeines Wohngebiet nach § 3 BauNVO bzw. § 4 BauNVO könne dieser Bereich ebenfalls nicht eingestuft werden. Denn das Bürogebäude P. Weg 16 sei selbst in einem allgemeinen Wohngebiet auch nicht ausnahmsweise nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb zulässig. Die Zulässigkeit von Bürogebäuden sei in anderen Bestimmungen der Baunutzungsverordnung, nämlich den §§ 4 a Abs. 2 Nr. 4, 6 Abs. 2 Nr. 2, 7 Abs. 2 Nr. 1, 8 Abs. 2 Nr. 2, ausdrücklich geregelt. Sie seien deshalb keine sonstigen Gewerbebetriebe. Die Büros im Anwesen P. Weg 16 seien auch nicht nach § 13 BauNVO in einem Wohngebiet zulässig, denn es würden nicht nur einzelne Räume, sondern mit drei Etagen der überwiegende Teil des Gebäudes als Büro genutzt. Auch die Büros im Wohnhaus des Antragstellers, eines Bezirksschornsteinfegermeisters, und in der Bauflaschnerei auf dem Grundstück F. Straße 16 dienten nicht einer freiberuflichen, sondern einer typisch gewerblichen Tätigkeit und seien deshalb in einem allgemeinen Wohngebiet allenfalls ausnahmsweise als nicht störender Gewerbebetrieb nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zulässig.
13	Nach der deshalb anzuwendenden Vorschrift des § 34 Abs. 1 BauGB sei maßgebend, ob sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge. Die nähere Umgebung des Baugrundstücks werde nicht nur durch die überwiegenden Wohngebäude geprägt, sondern auch durch die o.g. Gebäude mit gewerblichen Nutzungselementen. Das Studentenwohnheim in der Sch. Straße 63 sei eine Wohnform, die nicht dem klassischen Wohnen entspreche. In den so bestimmten Rahmen füge sich das Bauvorhaben ein. Das genehmigte Boardinghouse sei nach den maßgeblichen Umständen des Einzelfalls schwerpunktmäßig als Wohnnutzung und nicht als Beherbergungsbetrieb einzustufen. Zwar sollten die Business-Apartments nach dem Nutzungskonzept der Beigeladenen mittel- und kurzfristig vermietet werden. Auch sei ein hotelähnlicher Service teilweise im Mietpreis enthalten. Maßgeblich sei jedoch, dass alle Business-Apartments über Küchenzeilen und Bäder sowie einen Abstellraum verfügten und abgesehen von einem Büroraum keine Räumlichkeiten wie Speisesaal, Restaurant, Aufenthaltsräume usw. vorgesehen seien, die für einen Beherbergungsbetrieb typisch seien. Die Annäherung an die Wohnnutzung werde durch die beiden Eigentumswohnungen in dem Gebäudeteil mit den Business-Apartments zusätzlich verstärkt.
14	b) Der Antragsteller hält dem entgegen, das Studentenwohnheim in der Sch. Straße 63 gehöre nicht mehr zur näheren Umgebung des Bauvorhabens, denn es liege nur noch zu ca. einem Drittel in der F. Straße, zum überwiegenden Teil aber in der Sch. Straße. Die maßgebliche Zäsur werde dadurch bewirkt, dass die F. Straße eine eher ruhige Wohnstraße sei, die Sch. Straße dagegen eine stark befahrene Hauptverkehrsstraße mit mehreren Fahrspuren in beide Richtungen. Das Anwesen im P. Weg 18 werde nicht auf drei Etagen, sondern nur im Erdgeschoss als Büro und im Übrigen als Wohnhaus genutzt. In den beiden Untergeschossen sowie im ersten Ober- und im Dachgeschoss befänden sich dagegen Wohnungen. In der F. Straße 16 sei keine Bauflaschnerei mehr; das dortige Büro werde nur noch zu privaten Zwecken genutzt. Das Büro in seinem Haus sei lediglich ca. 13 qm groß und nehme zusammen mit einem Lagerraum für die Messgeräte und einem Sanitärraum nur ca. 17% der Gesamtwohnfläche von 180 qm ein. Die Auswirkungen seiner gewerblichen Tätigkeit auf die nähere Umgebung seien denkbar gering, weil er seine eigentliche Tätigkeit außer Haus ausübe. Der Beruf des Bezirksschornsteinfegermeisters sei zudem einer freiberuflichen Tätigkeit i.S. des § 13 BauNVO stark angenähert. Das Boardinghouse sei dagegen ein Beherbergungsbetrieb. Zwar böten die Business-Apartments angesichts ihrer Ausstattung die Möglichkeit, ein selbstbestimmtes Leben zu führen. Maßgeblich seien jedoch die zahlreichen hotelähnlichen Nebenleistungen wie das Frühstücksbüffet, der Reinigungsdienst, der Wäscheservice, der Lebensmitteldienst. Demgegenüber komme der Ausstattung kein maßgebliches Gewicht zu, denn auch eine Ferienwohnung habe eine Küchenzeile, ein Bad und Abstellräume und sei dennoch in einem Wohngebiet unzulässig.
15	c) Der Senat hält diese Einwendungen nicht für stichhaltig.
16	Das geplante Boardinghouse mit den Business-Apartments ist in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht als Wohnnutzung zu qualifizieren. Für die in dem Gebäudekomplex ebenfalls genehmigten fünf Eigentumswohnungen ist das sowieso nicht streitig. Das Vorhaben der Beigeladenen ist hiervon ausgehend im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung ohne weiteres zulässig.
17	aa) Die Wohnnutzung im Sinne des Bauplanungsrechts setzt eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit voraus, die durch die Möglichkeit eigenständiger Haushaltsführung und unabhängiger Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises sowie der Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet ist. Dazu gehört u.a. eine eigene Kochgelegenheit für die Zubereitung von Speisen und eine gewisse Unabhängigkeit von der Inanspruchnahme von Gemeinschaftsräumen. Bei einer Zimmervermietung, die sich auf eine reine Übernachtungs- und Aufenthaltsmöglichkeit beschränkt und bei welcher der Gast ausstattungsbedingt auf die Inanspruchnahme weiterer Dienstleistungen sowie auf Gemeinschaftseinrichtungen angewiesen ist, handelt es sich danach nicht um Wohnnutzung, sondern um einen Beherbergungsbetrieb. Ein Boardinghaus stellt - wie das Verwaltungsgericht zutreffend erkannt hat - eine bauplanungsrechtlich nicht näher geregelte Übergangsform zwischen Wohnnutzung und Beherbergungsbetrieb dar, wobei die schwerpunktmäßige Zuordnung von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Für die Beurteilung des Nutzungsschwerpunktes kommt es darauf an, welcher Leistungsumfang vom Nutzungskonzept umfasst ist und ob sich der angegebene Nutzungszweck des Vorhabens, der grundsätzlich durch den Bauherrn bestimmt wird, innerhalb des objektiv Möglichen hält (vgl. BVerwG, Urteil vom 29.04.1992 - 4 C 43.89 - BVerwGE 90, 140). Der Nutzungszweck lässt sich vor allem an der Größe und Ausstattung der Räume ablesen und ergibt sich außerdem aus dem Verhältnis der Gesamtzahl der Räume zu eventuellen Serviceräumen. Der räumlichen Struktur der Gesamtanlage und den sich dadurch bietenden Nutzungsmöglichkeiten kommt deshalb neben dem Nutzungskonzept ein besonderes Gewicht zu (vgl. dazu OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BauR 2006, 1711 und Lippert/Kindler: Boardinghouse, Seviced Apartments, Aparthotels - moderne Wohn- und Beherbergungsformen im Lichte des Baurechts, ZfBR 2016, 219, 223).
18	bb) Wie bereits das Verwaltungsgericht ausgeführt hat, sind in dem das Boardinghouse enthaltenden Gebäudeteil abgesehen von einem Waschraum zur Unterbringung von Waschmaschinen und Trockner keinerlei Gemeinschaftsräume vorgesehen. Insbesondere fehlt es an einer Küche zur Zubereitung von Mahlzeiten für die Gäste und einem Speisesaal, wie sie für einen Beherbergungsbetrieb kennzeichnend sind. Auch sonstige Gemeinschaftsräume (Aufenthaltsraum, Wellnessbereich usw.) gibt es nicht. Demgegenüber ist für jedes Business-Apartment ein Abstellraum, ein Bad und eine Kochzeile vorgesehen. Die Bewohner sind deshalb darauf angewiesen, ihren häuslichen Wirkungskreis selbständig zu gestalten, wie dies für das Wohnen typisch ist. Der gemeinschaftliche Waschraum führt nicht zu einer anderen Beurteilung. Denn auch in größeren Wohnhäusern ist es nicht untypisch, dass gemeinsame Waschräume und auch Waschmaschinen und Trockner vorhanden sind. Entsprechend sieht das Nutzungskonzept der Beigeladenen vor, dass die einzelnen Apartments zur kurz- und mittelfristigen Nutzung insbesondere an Geschäftsleute, die sich nur vorübergehend in H. aufhalten, vermietet werden sollen. Mit „kurzfristig“ kann danach schon wegen der Ausstattung der Business-Apartments und insbesondere dem Fehlen quasi jeglicher Gemeinschaftseinrichtungen jedenfalls nicht ein hoteltypisch kurzer Aufenthalt gemeint sein. Ohnehin sind an das Merkmal der Dauerhaftigkeit des Aufenthalts bei der Abgrenzung der Wohnnutzung gegenüber dem Beherbergungsbetrieb keine allzu strengen Anforderungen zu stellen. Denn bei vielen Menschen kann während bestimmter Phasen ihres Lebens nicht zweifelhaft sein, dass sie an einem bestimmten Ort wohnen, obwohl sie sich zwangsläufig nur kurze Zeit dort aufhalten. Zu denken ist an einen Studenten, der während eines Praktikums in einer fremden Stadt dort ein Zimmer anmietet. Dass es sich dabei um Wohnen im bauplanungsrechtlichen Sinne handelt, wird besonders augenfällig, wenn er sein Zimmer am Studienort aufgibt oder einem anderen zur ebenfalls kurzfristigen (Wohn-) Nutzung überlässt. Umgekehrt kann auch ein Hotelaufenthalt bei einer entsprechend zahlungskräftigen Klientel durchaus von längerer Dauer sein (vgl. zu dieser Problematik auch Lippert/Kindler, a.a.O., S. 222 mit Nachweisen aus der Rechtsprechung). Dass nach dem Nutzungskonzept auch hoteltypische Nebenleistungen wie Zimmerreinigung und Wäscheservice angeboten werden, rechtfertigt nicht die Einstufung als Beherbergungsbetrieb. Räumlichkeiten, die die Erbringung solcher Dienstleistungen durch eigenes Personal ermöglichen, wie dies für ein Hotel typisch wäre, sind in dem Gebäudekomplex nicht vorgesehen.
19	cc) Der Einwand des Antragstellers, dass auch eine Ferienwohnung typischerweise mit einem Bad und einer Kochzeile und auch sonst oft so ausgestattet sei, dass sie eine eigenständige Haushaltsführung ermögliche, obwohl sie keine Wohnnutzung im bauplanungsrechtlichen Sinne sei, rechtfertigt keine andere Beurteilung.
20	Wohnen, Beherbergungsbetriebe und Ferienwohnungen sind je eigenständige Nutzungsformen und nach der Baunutzungsverordnung jeweils bestimmten Gebietstypen zugewiesen (vgl. für die Ferienwohnung etwa § 10 Abs. 1 BauNVO). Ferienhäuser sind aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Ferienaufenthalt geeignet und dazu bestimmt, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen (§ 10 Abs. 4 BauNVO). Sie dienen dem „Wohnen während der Ferienzeit“ und sind auf einen dauerhaft wechselnden Personenkreis ausgerichtet (vgl. auch BVerwG, Urteil vom 11.07.2013 - 4 CN 7.12 - BVerwGE 147, 138 zum Wochenendhaus).
21	Dass die zur Nutzung insbesondere durch Geschäftsleute bestimmten Business-Apartments danach Ferienwohnungen seien, behauptet auch der Antragsteller nicht. Rückschlüsse für die Abgrenzung zwischen Wohnnutzung und Beherbergungsbetrieb im Einzelfall können aus der typisierenden Beschreibung der Ferienwohnung nicht gezogen werden.
22	dd) Ist das Boardinghouse danach als Wohnnutzung einzustufen, so ist es nach der Art der baulichen Nutzung planungsrechtlich ohne weiteres zulässig. Sollte die nähere Umgebung ein reines oder allgemeines Wohngebiet sein, folgt dies aus § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 3 Abs. 2 Nr. 1BauNVO bzw. aus § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO. Falls sie als Mischgebiet zu qualifizieren ist, ergibt sich dieses Ergebnis aus § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO. Sollte die nähere Umgebung keinem der Baugebiete nach der Baunutzungsverordnung zuzuordnen sein, bestimmt sich die Zulässigkeit nach der Art der baulichen Nutzung nach § 34 Abs. 1 BauGB und ist somit davon abhängig, ob sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Angesichts der in der F. Straße und dem P. Weg zahlreich vorhandenen Wohnnutzung unterliegt das Vorliegen dieser Voraussetzung keinem Zweifel. Wo genau die Grenzen der näheren Umgebung zu ziehen sind, bedarf unter diesen Umständen keiner Entscheidung. Das Gleiche gilt für die zwischen den Beteiligten umstrittene Frage, in welchem Umfang dort eine gewerbliche Nutzung anzutreffen ist. Offen bleiben kann auch, ob dem Verwaltungsgericht darin zuzustimmen ist, dass die im Bebauungsplan „Nördlicher Stadtteil Panoramaweg“ getroffene Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung wegen der von ihm angenommenen Nichtigkeit der Ortsbausatzung ebenfalls unwirksam ist.
23	2. Der Antragsteller ist ferner zu Unrecht der Ansicht, der genehmigte Gebäudekomplex sei bauplanungsrechtlich unzulässig, weil er die Vorgaben zur überbaubaren Grundstücksfläche nicht beachte.
24	a) Das Verwaltungsgericht hat dazu ausgeführt, die Wohngebäude an der F. Straße und am P. Weg seien in der Regel unmittelbar an der Straße selbst errichtet worden. Der jeweils rückwärtige Bereich sei „im Sinne einer freigehaltenen Gartenfläche unbebaut“. Gleichwohl gebe es keine rückwärtige faktische Baugrenze an der F. Straße und am P. Weg, die jedenfalls mit dem Mittelbau überschritten würde. Denn das Grundstück F. Straße 18 sei durchgängig zwischen der F. Straße und dem P. Weg bebaut. Bei der rückwärtigen Bebauung handele es sich auch nicht nur um untergeordnete Nebenanlagen i.S. des § 14 BauNVO, die eine rückwärtige Bebauung auf dem Baugrundstück nicht rechtfertigen könne.
25	b) Der Antragsteller hält dem entgegen, bei der rückwärtigen Bebauung auf dem Grundstück F. Straße 18 handele es sich um einen „Ausreißer“ i.S. eines Fremdkörpers, der deshalb bei der Bestimmung des Rahmens für die überbaubare Grundstücksfläche in der näheren Umgebung außer Betracht bleiben müsse. Die Berechtigung dieses Einwands kann dahinstehen, da Maßstab für die Zulässigkeit des genehmigten Bauvorhabens hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche nicht § 34 Abs. 1 BauGB, sondern § 30 Abs. 3 BauGB in Verbindung mit der im Bebauungsplan „Nördlicher Stadtteil Panoramaweg“ festgesetzten Baulinie ist. Danach ist das genehmigte Bauvorhaben auch hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig.
26	aa) Der aus der Zeit vor Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes am 30.10.1960 stammende Bebauungsplan, der in Höhe der Baugrundstücke sowohl entlang der F. Straße als auch des P. Wegs jeweils eine Baulinie festsetzt, ist gemäß § 173 Abs. 3 Satz 1 BauGB wirksam übergeleitet worden. Mit den festgesetzten Baulinien im Sinne der Art. 1 a Abs. 4, 34 Württembergische Bauordnung (WBO) regelt der Bebauungsplan, welche Flächen überbaubar bzw. unüberbaubar im Sinne des Art. 1 a Abs. 1 WBO sind. Denn die Baulinie bildet die Grenze, die zur Straßenseite hin mit Bauten grundsätzlich nicht überschritten werden darf (Art. 34 Abs. 1 WBO). Solche Festsetzungen zur überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksfläche konnten bereits nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 BBauG getroffen werden.
27	Der Umstand, dass das Baugesetzbuch in seiner aktuellen Fassung eine § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG vergleichbare Norm nicht enthält, steht der Fortgeltung des Bebauungsplans nicht entgegen. Diese Überleitungsvorschrift wurde in das Baugesetzbuch nicht übernommen, da der Gesetzgeber - zu Recht - der Meinung war, dass sie mit dem Inkrafttreten ihre Aufgabe erfüllt habe, so dass es einer Aufnahme in das Baugesetzbuch nicht bedürfe. Die Weitergeltung der von dieser Vorschrift erfassten Pläne wird daher hiervon aber nicht berührt (BVerwG, Beschluss vom 16.12.2003 - 4 B 105.03 - BauR 2004, 1266). Der erst später in das Gesetz aufgenommene § 233 Abs. 3 BauGB stellt dies nunmehr ausdrücklich klar.
28	bb) Die Regelung zur überbaubaren Grundstücksfläche ist wirksam, obwohl das Verwaltungsgericht angenommen hat, die Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung sei unwirksam. Der Bebauungsplan ist jedenfalls nur teilnichtig. Denn die Festsetzung der Baulinien stellt auch für sich betrachtet eine sinnvolle städtebauliche Regelung dar. Auch sprechen gute Grunde dafür, dass die Antragsgegnerin im Zweifel auch eine Satzung mit diesem eingeschränkten Inhalt beschlossen hätte (vgl. BVerwG, Urteil vom 19.09.2002 - BVerwG 4 CN 1.02 - BVerwGE 117, 58, ständige Rspr.), zumal ein Zusammenhang zwischen der Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung und der zur überbaubaren Grundstücksfläche nicht erkennbar ist.
29	cc) Nach Art. 1 a Abs. 4 WBO sind die Grundstücksflächen überbaubar, die nicht mehr als 50 m, waagrecht gemessen, hinter einer Baulinie liegen. Der Abstand zwischen den Baulinien an der F. Straße und am P. Weg beträgt dagegen nur ca. 30 m. Mithin kann auch der rückwärtige Bereich zwischen diesen beiden Straßen bebaut werden, der bei den benachbarten Grundstücken bislang unbebaut ist.
30	3. Dem Verwaltungsgericht ist auch insoweit zuzustimmen, da es einen Verstoß des genehmigten Bauvorhabens gegen das Rücksichtnahmegebot verneint hat.
31	a) Das Verwaltungsgericht hat seine Ansicht damit begründet, dass das genehmigte Bauvorhaben die landesrechtlichen Abstandsflächenvorschriften einhalte, weshalb grundsätzlich davon auszugehen sei, dass das Gebot der Rücksichtnahme nicht verletzt werde. Eine Sondersituation, bei der gleichwohl ein Rücksichtnahmeverstoß angenommen werden könne, setzte voraus, dass eine bauliche Anlage wegen ihrer Ausmaße, ihrer Baumasse oder ihrer massiven Gestaltung ein benachbartes Grundstück derart unangemessen benachteilige, dass es diesem förmlich „die Luft nimmt“, für den Nachbarn das Gefühl des „Eingemauertseins“ entstehe oder dass die Größe des „erdrückenden“ Gebäudes auf Grund der Besonderheiten des Einzelfalls trotz der Wahrung der Abstandsflächen derartig übermächtig sei, dass das „erdrückte“ Gebäude oder Grundstück nur noch wie eine von einem „herrschenden“ Gebäude dominierte Fläche ohne eigene baurechtliche Charakteristik wahrgenommen werde. Eine solche Konstellation sei hier nicht gegeben. So halte das genehmigte Gebäude gegenüber dem Haus auf dem Grundstück des Antragstellers einen Abstand von über 7 m ein. Das genehmigte Bauvorhaben passe sich hinsichtlich seiner Höhe auch dem topographisch vorgegebenen Rahmen an. Die Maße des Gebäudeteils am P. Weg entsprächen denen des Wohnhauses des Antragstellers. Der Mittelbau befinde sich weiter unten am Steilhang. Die dem Grundstück des Antragstellers zugewandte nordöstliche Außenwand sei mehrfach gegliedert. Die Außenmauer des Mittelbaus sei im Verhältnis zu den Außenmauern der Gebäudeteile an der F. Straße und am P. Weg um weitere 1,5 m zurückversetzt und auch sonst anders gestaltet. Die gegenüberliegenden Gartenflächen auf dem Grundstück des Antragstellers seien wegen ihrer Lage am Steilhang ohnehin nur eingeschränkt nutzbar. Im Übrigen habe der Antragsteller weder Anspruch auf die Aufrechterhaltung der bislang bestehenden Aussicht noch auf Schutz vor zusätzlichen Einsichtsmöglichkeiten vom Nachbargrundstück, denn solche seien in bebauten Gebieten unvermeidbar und von den Bewohnern daher hinzunehmen.
32	b) Die dagegen erhobenen Einwendungen des Antragstellers rechtfertigen keine andere Beurteilung.
33	aa) Der Antragsteller meint, der Gebäudeteil an der F. Straße sei rücksichtslos, weil er auf einer Länge von ungefähr 20 m (d.h. einschließlich des Mittelbaus) 14 m hoch sei. Dem ist entgegenzuhalten, dass dieser Gebäudeteil nicht gegenüber dem Grundstück des Antragstellers, sondern gegenüber dem Grundstück F. Straße 6 liegt. Der Antragsteller wird durch diesen Gebäudeteil schon wegen der extremen Steillage - wenn überhaupt - allenfalls im unteren Bereich seines Grundstücks hinsichtlich der Besonnung und der Aussichtsmöglichkeiten geringfügig beeinträchtigt. Das Wohnhaus des Antragstellers am P. Weg wird dadurch nicht berührt.
34	bb) Ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme ergibt sich auch nicht daraus, dass der Gebäudeteil am P. Weg dann auf einer Länge von ca. 10 m um weitere 9 m ansteigt. Diese Höhe des Flachdachs übersteigt die Firsthöhe des Hauses des Antragstellers nur um 0,45 m. Der Gebäudeteil am P. Weg mag von der talseitig gelegenen Terrasse des Hauses des Antragstellers aus gesehen hoch erscheinen. Das ist aber die unvermeidliche Folge der Lage der Häuser an einem Steilhang. Auch das Haus des Antragstellers selbst tritt von der Terrasse und erst recht von der noch tiefer gelegenen Spielterrasse aus sicher massiv in Erscheinung. Da der Gebäudeteil am P. Weg in einer Entfernung von ca. 7 m talseitig nur etwa 3 m weiter hervortritt als das westlich gelegene Wohnhaus des Antragstellers, ist auch die Beeinträchtigung der Besonnung allenfalls in den Abendstunden wahrnehmbar. Von einem Eingemauertsein oder einer Gefängnishofsituation kann unter diesen Umständen nicht die Rede sein.
35	cc) Der Antragsteller macht ferner erfolglos geltend, die Möglichkeit der Einsicht von der Dachterrasse des Mittelbaus auf sein Grundstück sei ihm nicht zumutbar und daher rücksichtslos. In bebauten Gebieten ist es keine Seltenheit, dass von Balkonen Einblick in die Nachbargrundstücke genommen werden kann. Vor dieser Möglichkeit schützt das Baurecht nicht, soweit wie hier die Abstandsflächenvorschriften eingehalten sind. Dass die Grundstücke an einem Steilhang liegen, führt nicht zu einer anderen Bewertung.
36	c) Der Antragsteller rügt mit der Beschwerde weiter, seine nachbarlichen Belange würden durch den Carport in rücksichtsloser Weise betroffen, denn der Carport würde auf dem Dach eines zweigeschossigen Gebäudeteils genehmigt, wodurch sich „Art und Maß der Bebauung“ änderten. Auch die Parkplätze auf der gegenüberliegenden Seite des P. Wegs müssten in die Überlegungen mit einbezogen werden, weil sie bereits Monate vor dem Bauantrag geplant worden seien und damit in ursächlichem Zusammenhang mit dem Bauprojekt stünden.
37	Das Verwaltungsgericht hat dazu ausgeführt, die Carports seien südwestlich des Gebäudekomplexes am P. Weg und damit auf der dem Grundstück des Antragstellers abgewandten Seite gelegen, daher sei nicht ersichtlich, inwiefern sie seine nachbarlichen Belange beeinträchtigen könnten. Die Parkplätze auf der gegenüberliegenden Seite des P. Wegs seien von der Baugenehmigung nicht umfasst und damit nicht Gegenstand des Verfahrens. Dem hat der Senat nichts hinzuzufügen.
38	4. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO. Der Streitwert ist in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht gemäß §§ 63 Abs. 2, 47 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG in Höhe von 15.000 EUR festzusetzen.
39	Der Beschluss ist unanfechtbar.

Tenor

Die Beschwerden der Antragsteller gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Sigmaringen vom 20. Oktober 2006 - 9 K 790/06 - werden zurückgewiesen.

Die Antragsteller tragen die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 7.500,-- EUR festgesetzt.

Gründe

1	Die zulässigen Beschwerden haben keinen Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat es zu Recht abgelehnt, auf Antrag der Antragsteller die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs gegen die baurechtliche Verfügung der Antragsgegnerin vom 20.02.2006 wiederherzustellen, mit der ihnen unter Anordnung des Sofortvollzugs die Nutzung der gemieteten Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Gebäudes ... als Wettbüro untersagt wird. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die eingehende und überzeugende Begründung des angefochtenen Beschlusses verwiesen, die sich der Senat zu Eigen macht (§ 122 Abs. 2 Satz 3 VwGO). Die von den Antragstellern mit der Beschwerde dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Senat nach § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO beschränkt ist, geben keinen Anlass zur Änderung des angefochtenen Beschlusses.
2	Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts ist die Nutzugsuntersagung aller Voraussicht nach rechtmäßig, weil das Wettbüro als Vergnügungsstätte betrieben werde, obwohl der Bebauungsplan „Marktplatz/Innenstadt II“ vom 15.12.2005 eine solche ausschließe. Wettbüros seien im Allgemeinen nicht nur darauf ausgerichtet, dass die Wette eingereicht und ein eventueller Gewinn kassiert werde, wie das etwa bei Toto-Lotto-Annahmestellen in Ladengeschäften der Fall sei. Vielmehr würden Wettbüros gerade auch dazu aufgesucht, um sich dort bis zur Bekanntgabe des Ergebnisses laufender Wetten zu unterhalten und die Zeit auf angenehme Weise zu verbringen. Sie lockten damit - ähnlich wie Spielhallen - ein auf Unterhaltung und Zeitvertreib ausgerichtetes Publikum an. Dass auch das Wettbüro der Antragsteller diesen „Vergnügungscharakter“ aufweise, zeigten die Fotos der Räumlichkeiten in der Bauakte, die Aufschluss über deren Ausstattung gäben. Danach sei ein großer Bildschirm vorhanden, auf dem etwa Fußballspiele oder Pferderennen verfolgt werden könnten, sowie mindestens ein Spielgerät. Außerdem gebe es verschiedene Tische und Stühle und einen Tresen.
3	Die Antragsteller greifen die Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts nicht an, wonach Wettbüros dann Vergnügungsstätten sind, wenn sie nicht nur Gelegenheit zur Abgabe von Wetten und zur Entgegennahme von Gewinnen, sondern zu einem wesentlichen Teil auch zur Unterhaltung und zum Spiel in der Zeit bis zur Bekanntgabe des Ergebnisses aktueller Wetten bieten (vgl. dazu VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 28.11.2006 - 3 S 2377/06 -, m.w.N. [juris]; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 13.09.1994 - 11 A 3309/92 -, BRS 56 Nr. 137; VG Minden, Beschluss vom 10.02.2006 - 1 L 69/06 - [juris]). Sie stellen auch nicht die Feststellung des Verwaltungsgerichts in Abrede, dass es sich bei ihrem Wettbüro mit der sich aus den Fotos in der Bauakte ergebenden Ausstattung um eine solche - den bauplanerischen Festsetzungen widersprechende - Vergnügungsstätte handle. Mit der Beschwerde machen sie vielmehr geltend, diese Ausstattung sei inzwischen so verändert worden, dass das Wettbüro einer Toto-Lotto-Annahmestelle ohne Unterhaltungscharakter vergleichbar sei. Tische und Stühle sowie der Bildschirm seien entfernt worden. Es gebe lediglich noch vier hohe Tische im Raum, die Besuchern als Schreibunterlagen dienten. Der Verkauf von Erfrischungsgetränken sei eingestellt worden. Der noch verbliebene Tresen diene nur dazu, die Wetten entgegen zu nehmen. Auf die Erwiderung der Antragsgegnerin, bei einem Ortstermin am 30.11.2006 sei festgestellt worden, dass zwar der große Flachbildschirm entfernt worden sei, jedoch nach wie vor zwei Bildschirme vorhanden seien, auf denen sich das aktuelle Wettgeschehen (aktuelle Gewinnquoten der laufenden Wetten) verfolgen lasse, und dass ferner Gewinnspielautomaten, ein Getränkeautomat und eine Kaffeemaschine installiert seien, erklärten die Antragsteller mit Schriftsatz vom 20.12.2006, dass ein Getränkeausschank nicht mehr stattfinde und der auf der Theke befindliche Bildschirm nur noch die Ergebnisse von Hunderennen - ohne Übertragung des Rennens selbst - zeige. Daneben seien nur noch drei PC’s für die Internetnutzung sowie drei Spielautomaten vorhanden, die nur der Unterhaltung dienten, aber keine Glücksspiele zuließen. Mit Ausnahme der Stühle zur Internet- und Automatenbenutzung seien keine weiteren Stühle mehr vorhanden; die Kunden, die eine Sportwette abgeben wollten, könnten die Wettscheine an den Stehtischen ausfüllen.
4	Dieses Vorbringen gibt keinen Anlass zu einer abweichenden Einschätzung des Charakters des Wettbüros als Vergnügungsstätte. Dies gilt auch dann, wenn davon abgesehen wird, die Antragsteller hinsichtlich der erst nach Ablauf der Beschwerdebegründungsfrist vorgebrachten neuen Tatsachen zu einer - nochmaligen - Veränderung der Ausstattung des Wettbüros auf einen Antrag nach § 80 Abs. 7 VwGO zu verweisen (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschl. vom 8.6.2006 - 11 S 2135/05 -, NVwZ-RR 2006, 849). Denn es ist nicht erkennbar, dass das Wettbüro infolge dieser Veränderungen bei der Ausstattung seinen Unterhaltungscharakter verloren hat. Während das Verwaltungsgericht nur von (mindestens) einem Spielgerät ausgegangen ist, sind nunmehr nach Angaben der Antragsteller selbst drei Spielgeräte vorhanden. Diese dienen der Befriedigung der Spielleidenschaft auch dann, wenn sie keine Gewinnmöglichkeiten bieten. Hinzu kommt, dass auch die drei PC´s zu Spielzwecken genutzt werden können (vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 09.03.2005  - 6 C 11.04 -, DVBl. 2005, 1256: Internet-Café als Spielhalle); die Antragsteller haben nicht dargetan, welche Funktion diese Geräte sonst haben sollten. Ihr Wettbüro ist mithin nach wie vor wesentlich darauf ausgerichtet, dem „Wettpublikum“ Gelegenheit zu Spiel und Unterhaltung zu geben. Nach dem Maßstab, den das Verwaltungsgericht zur Einordnung von Wettbüros als Vergnügungsstätten angewandt und den die Antragsteller nicht mit der Beschwerde angegriffen haben, sprechen allein die zwischenzeitlich vorgenommenen Veränderungen bei der Ausstattung nicht dagegen, das Wettbüro der Antragsteller nach wie vor als Vergnügungsstätte zu qualifizieren.
5	Unabhängig davon ist die Nutzungsuntersagung hier aller Voraussicht nach (auch) deshalb rechtmäßig, weil die Antragsteller noch keine konkrete Beschreibung der geplanten Nutzung vorgelegt und deren Genehmigung beantragt haben. Eine genehmigungsbedürftige bauliche Nutzung, deren Genehmigungsfähigkeit nicht ohne weiteres, sondern erst aufgrund weiterer Ermittlungen festgestellt werden kann, darf gemäß § 65 Satz 2 LBO wegen formeller Baurechtswidrigkeit vorläufig bis zur endgültigen Klärung der Zulässigkeit der Nutzung im Baugenehmigungsverfahren untersagt werden. Mit dieser Zielrichtung erfüllt die vorläufige Nutzungsuntersagung dieselben Aufgaben, wie sie der Baueinstellung zukommt. Sie verschafft der gesetzlich vorgeschriebenen Präventivkontrolle Geltung und verhindert, dass der rechtsuntreue Bürger Nutzungsvorteile gegenüber den Bürgern erhält, die das Genehmigungsverfahren betreiben. Diese öffentlichen Belange überwiegen das private Nutzungsinteresse, weil im Unterschied zur endgültigen Nutzungsuntersagung keine vollendeten Tatsachen geschaffen werden (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 29.07.1991 - 3 S 1777/91 -, VGH BW-Ls, Beilage 10, B 3 und Urteil vom 22.09.1989 - 5 S 3086/88 -, NVwZ 1990, 480; Sauter, LBO, 3. Aufl., § 65 RdNr. 100 ff.; vgl. auch Beschluss des Senats vom 22.01.1996 - 8 S 2964/95 -, VBlBW 1996, 300 und VGH Bad.-Württ., Urteil vom 24.07.2002 - 5 S 149/01 -, ESVGH 53, 30 zur Voraussetzung materieller Illegalität bei endgültiger Nutzungsuntersagung). Eine solche vorläufige Nutzungsuntersagung ist zur Sicherung der oben genannten öffentlichen Belange auch in aller Regel für sofort vollziehbar zu erklären (vgl. Beschl. des Senats vom 10.02.2005 - 8 S 2834/04 -, VBlBW 2005, 238 zum Sofortvollzug von Baueinstellungen).
6	Diesen Anforderungen dürfte die Nutzungsuntersagung hier genügen. Es spricht alles dafür, dass die vorgesehene Nutzung der Räume im Erdgeschoss des Gebäudes ... als Wettbüro eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung darstellt. Sie ist nicht von der Baugenehmigung vom 14.02.1979 gedeckt, welche die Nutzung der Räumlichkeiten als Ladengeschäft (Bäckerei) zulässt. Die Annahme von Sportwetten und das vorgesehene Unterhaltungs- und Spielangebot überschreitet die Variationsbreite eines typischen Ladengeschäfts. Für diese andersartige Nutzung gelten weitergehende oder jedenfalls andere baurechtliche Anforderungen als für ein Bäckereigeschäft (§ 50 Abs. 2 Nr. 1 LBO). Sie wirft etwa die Frage der notwendigen Stellplätze im Sinne des § 37 Abs. 2 LBO neu auf (vgl. VV-Stellplätze, B, Ziffern 3.1 und 6.3: Spielhallen lösen einen höheren Stellplatzbedarf aus als Verkaufsstätten bis 700 m²). Außerdem zielt das Wettbüro der Antragsteller auf ein anderes Publikum als ein Ladengeschäft, in dem Lebensmittel verkauft werden. Das Verwaltungsgericht hat in diesem Zusammenhang zu Recht angenommen, dass eine Nutzung, die - wie hier - allein der Befriedigung der Spiel- und Wettleidenschaft dient, geeignet ist, bodenrechtliche Spannungen mit Blick auf eine Verschlechterung der Gebietsqualität („Trading-down-Effekt“) auszulösen. Die Nutzungsänderung ist folglich genehmigungspflichtig. Ihre Genehmigungsfähigkeit kann auch nicht ohne weitere Ermittlungen bejaht werden, so dass eine Präventivkontrolle nicht verzichtbar ist. Die Zulässigkeit des Wettbüros kann hier schon deshalb nicht abschließend beurteilt werden, weil sie wesentlich von der konkreten Ausgestaltung der Räumlichkeiten abhängt und die Antragsteller der Baurechtsbehörde bislang - trotz Aufforderung - keine detaillierte Beschreibung ihres Vorhabens vorgelegt haben. Wie das Beschwerdeverfahren gezeigt hat, kann die Ausstattung des Wettbüros jederzeit ohne größeren Aufwand verändert werden. Der verbindlichen Klärung der baurechtlichen Situation im Baugenehmigungsverfahren auf der Grundlage konkreter Angaben zur beabsichtigten Nutzung kommt hier also besondere Bedeutung zu. Schließlich hat die Antragsgegnerin die Nutzungsuntersagung auch ausdrücklich darauf gestützt, dass die Antragsteller noch keine konkrete Beschreibung der geplanten Nutzung zur Prüfung vorgelegt hätten. Es handelt sich somit nicht um eine endgültige, sondern um eine vorläufige, an die Klärung der Zulässigkeit der Nutzung in einem Baugenehmigungsverfahren gekoppelte Nutzungsuntersagung. Die Antragsteller können sich demgegenüber nicht auf ein überwiegendes Nutzungsinteresse berufen. Sie haben hier nicht nur ohne die erforderliche Genehmigung eine Nutzung aufgenommen, deren Zulässigkeit nur auf der Grundlage weiterer Ermittlungen beurteilt und festgestellt werden kann, sondern eine solche Prüfung von vornherein dadurch verhindert, dass sie der Baurechtsbehörde keine prüffähige Beschreibung ihres Vorhabens vorlegen. Das Angebot der Antragsteller gegenüber der Baurechtsbehörde, eine Baulast zu übernehmen, um die rechtmäßige Nutzung sicherzustellen, ist schon deshalb untauglich, weil sie nicht Grundstückseigentümer sind (vgl. § 71 Abs. 1 LBO).
7	Der am 02.02.2007 per Fax eingegangene Schriftsatz der Antragsgegnerin vom 29.01.2007 gibt keinen Anlass zu einer abweichenden Einschätzung der Sach- und Rechtslage.
8	Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, die Streitwertfestsetzung folgt aus den §§ 63 Abs. 3, 53 Abs. 3 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG.
9	Der Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 VwGO).

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

(1) Sind Gebühren, die sich nach dem Streitwert richten, mit der Einreichung der Klage-, Antrags-, Einspruchs- oder Rechtsmittelschrift oder mit der Abgabe der entsprechenden Erklärung zu Protokoll fällig, setzt das Gericht sogleich den Wert ohne Anhörung der Parteien durch Beschluss vorläufig fest, wenn Gegenstand des Verfahrens nicht eine bestimmte Geldsumme in Euro ist oder gesetzlich kein fester Wert bestimmt ist. Einwendungen gegen die Höhe des festgesetzten Werts können nur im Verfahren über die Beschwerde gegen den Beschluss, durch den die Tätigkeit des Gerichts aufgrund dieses Gesetzes von der vorherigen Zahlung von Kosten abhängig gemacht wird, geltend gemacht werden. Die Sätze 1 und 2 gelten nicht in Verfahren vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit.

(2) Soweit eine Entscheidung nach § 62 Satz 1 nicht ergeht oder nicht bindet, setzt das Prozessgericht den Wert für die zu erhebenden Gebühren durch Beschluss fest, sobald eine Entscheidung über den gesamten Streitgegenstand ergeht oder sich das Verfahren anderweitig erledigt. In Verfahren vor den Gerichten für Arbeitssachen oder der Finanzgerichtsbarkeit gilt dies nur dann, wenn ein Beteiligter oder die Staatskasse die Festsetzung beantragt oder das Gericht sie für angemessen hält.

(3) Die Festsetzung kann von Amts wegen geändert werden

1.

von dem Gericht, das den Wert festgesetzt hat, und

2.

von dem Rechtsmittelgericht, wenn das Verfahren wegen der Hauptsache oder wegen der Entscheidung über den Streitwert, den Kostenansatz oder die Kostenfestsetzung in der Rechtsmittelinstanz schwebt.

Die Änderung ist nur innerhalb von sechs Monaten zulässig, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat.

(1) Im Rechtsmittelverfahren bestimmt sich der Streitwert nach den Anträgen des Rechtsmittelführers. Endet das Verfahren, ohne dass solche Anträge eingereicht werden, oder werden, wenn eine Frist für die Rechtsmittelbegründung vorgeschrieben ist, innerhalb dieser Frist Rechtsmittelanträge nicht eingereicht, ist die Beschwer maßgebend.

(2) Der Streitwert ist durch den Wert des Streitgegenstands des ersten Rechtszugs begrenzt. Das gilt nicht, soweit der Streitgegenstand erweitert wird.

(3) Im Verfahren über den Antrag auf Zulassung des Rechtsmittels und im Verfahren über die Beschwerde gegen die Nichtzulassung des Rechtsmittels ist Streitwert der für das Rechtsmittelverfahren maßgebende Wert.

(1) In folgenden Verfahren bestimmt sich der Wert nach § 3 der Zivilprozessordnung:

1.

über die Anordnung eines Arrests, zur Erwirkung eines Europäischen Beschlusses zur vorläufigen Kontenpfändung, wenn keine Festgebühren bestimmt sind, und auf Erlass einer einstweiligen Verfügung sowie im Verfahren über die Aufhebung, den Widerruf oder die Abänderung der genannten Entscheidungen,

2.

über den Antrag auf Zulassung der Vollziehung einer vorläufigen oder sichernden Maßnahme des Schiedsgerichts,

3.

auf Aufhebung oder Abänderung einer Entscheidung auf Zulassung der Vollziehung (§ 1041 der Zivilprozessordnung),

4.

nach § 47 Absatz 5 des Energiewirtschaftsgesetzes über gerügte Rechtsverletzungen, der Wert beträgt höchstens 100 000 Euro, und

5.

nach § 148 Absatz 1 und 2 des Aktiengesetzes; er darf jedoch ein Zehntel des Grundkapitals oder Stammkapitals des übertragenden oder formwechselnden Rechtsträgers oder, falls der übertragende oder formwechselnde Rechtsträger ein Grundkapital oder Stammkapital nicht hat, ein Zehntel des Vermögens dieses Rechtsträgers, höchstens jedoch 500 000 Euro, nur insoweit übersteigen, als die Bedeutung der Sache für die Parteien höher zu bewerten ist.

(2) In folgenden Verfahren bestimmt sich der Wert nach § 52 Absatz 1 und 2:

1.

über einen Antrag auf Erlass, Abänderung oder Aufhebung einer einstweiligen Anordnung nach § 123 der Verwaltungsgerichtsordnung oder § 114 der Finanzgerichtsordnung,

2.

nach § 47 Absatz 6, § 80 Absatz 5 bis 8, § 80a Absatz 3 oder § 80b Absatz 2 und 3 der Verwaltungsgerichtsordnung,

3.

nach § 69 Absatz 3, 5 der Finanzgerichtsordnung,

4.

nach § 86b des Sozialgerichtsgesetzes und

5.

nach § 50 Absatz 3 bis 5 des Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetzes.

(1) In Verfahren vor den Gerichten der Verwaltungs-, Finanz- und Sozialgerichtsbarkeit ist, soweit nichts anderes bestimmt ist, der Streitwert nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen.

(2) Bietet der Sach- und Streitstand für die Bestimmung des Streitwerts keine genügenden Anhaltspunkte, ist ein Streitwert von 5 000 Euro anzunehmen.

(3) Betrifft der Antrag des Klägers eine bezifferte Geldleistung oder einen hierauf bezogenen Verwaltungsakt, ist deren Höhe maßgebend. Hat der Antrag des Klägers offensichtlich absehbare Auswirkungen auf künftige Geldleistungen oder auf noch zu erlassende, auf derartige Geldleistungen bezogene Verwaltungsakte, ist die Höhe des sich aus Satz 1 ergebenden Streitwerts um den Betrag der offensichtlich absehbaren zukünftigen Auswirkungen für den Kläger anzuheben, wobei die Summe das Dreifache des Werts nach Satz 1 nicht übersteigen darf. In Verfahren in Kindergeldangelegenheiten vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit ist § 42 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 3 entsprechend anzuwenden; an die Stelle des dreifachen Jahresbetrags tritt der einfache Jahresbetrag.

(4) In Verfahren

1.

vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit, mit Ausnahme der Verfahren nach § 155 Satz 2 der Finanzgerichtsordnung und der Verfahren in Kindergeldangelegenheiten, darf der Streitwert nicht unter 1 500 Euro,

2.

vor den Gerichten der Sozialgerichtsbarkeit und bei Rechtsstreitigkeiten nach dem Krankenhausfinanzierungsgesetz nicht über 2 500 000 Euro,

3.

vor den Gerichten der Verwaltungsgerichtsbarkeit über Ansprüche nach dem Vermögensgesetz nicht über 500 000 Euro und

4.

bei Rechtsstreitigkeiten nach § 36 Absatz 6 Satz 1 des Pflegeberufegesetzes nicht über 1 500 000 Euro

angenommen werden.

(5) Solange in Verfahren vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit der Wert nicht festgesetzt ist und sich der nach den Absätzen 3 und 4 Nummer 1 maßgebende Wert auch nicht unmittelbar aus den gerichtlichen Verfahrensakten ergibt, sind die Gebühren vorläufig nach dem in Absatz 4 Nummer 1 bestimmten Mindestwert zu bemessen.

(6) In Verfahren, die die Begründung, die Umwandlung, das Bestehen, das Nichtbestehen oder die Beendigung eines besoldeten öffentlich-rechtlichen Dienst- oder Amtsverhältnisses betreffen, ist Streitwert

1.

die Summe der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen, wenn Gegenstand des Verfahrens ein Dienst- oder Amtsverhältnis auf Lebenszeit ist,

2.

im Übrigen die Hälfte der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen.

Maßgebend für die Berechnung ist das laufende Kalenderjahr. Bezügebestandteile, die vom Familienstand oder von Unterhaltsverpflichtungen abhängig sind, bleiben außer Betracht. Betrifft das Verfahren die Verleihung eines anderen Amts oder den Zeitpunkt einer Versetzung in den Ruhestand, ist Streitwert die Hälfte des sich nach den Sätzen 1 bis 3 ergebenden Betrags.

(7) Ist mit einem in Verfahren nach Absatz 6 verfolgten Klagebegehren ein aus ihm hergeleiteter vermögensrechtlicher Anspruch verbunden, ist nur ein Klagebegehren, und zwar das wertmäßig höhere, maßgebend.

(8) Dem Kläger steht gleich, wer sonst das Verfahren des ersten Rechtszugs beantragt hat.