Schleswig-Holsteinisches Verwaltungsgericht Urteil, 30. Nov. 2016 - 8 A 129/14
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Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
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Der Kläger begehrt die Aufhebung einer Auflage zu einer sanierungsrechtlichen Genehmigung.
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Der Kläger war Eigentümer des Grundstücks XXX in A-Stadt (Flurstück XXX, Flur XXX, Gemarkung Innere Stadt). Das in der Lübecker Altstadt belegene Grundstück ist mit einem 2 ½ geschossigen Wohnhaus (ca. 69 qm Wohnfläche und einer Grundstücksfläche von 37 qm) bebaut. Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich der Satzung der Hansestadt A-Stadt über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Große Burgstraße“ – Blöcke 1, 5 und 6, 7, 8 teilweise – zwischen Kl. und Gr. Burgstraße, nördlicher Stadtmauer, Wakenitzmauer, Rosenstraße, Gr. Gröpelgrube, Langer Lohberg, Gerberstraße, Jakobikirchhof einschließlich Koberg vom 09. Dezember 1992 (Bl. 27 der Beiakte A zu 8 A 24/14). Nach § 1 der Satzung wird das Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände, für deren Durchführung Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind, als Sanierungsgebiet gemäß § 142 Abs. 1 und 3 BauGB förmlich festgelegt.
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Im Grundbuch ist bezüglich des Grundstücks XXX ein Sanierungsvermerk eingetragen, in welchem auf die Durchführung des Sanierungsverfahrens entsprechend der Satzung vom 09.12.1992 (Bl. 2 der Beiakte A zu 8 A 24/14) hingewiesen wird.
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Im Jahre 2011 wurde ein Zwangsversteigerungsverfahren betr. das Grundstück XXX (damaliger Eigentümer war der Kläger) durchgeführt. Zur Feststellung des Verkehrswertes beauftragte das Amtsgericht A-Stadt die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens betr. des Grundstückes XXX, welches vom Sachverständigen XXX unter dem 04.07.2011 erstellt wurde (Bl. 20 der Beiakte A zu 8 A 24/14).
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Der Antrag auf Zwangsversteigerung des Grundstückes wurde von den Gläubigern noch vor dem Zwangsversteigerungstermin zurückgenommen, weshalb das Zwangsversteigerungsverfahren eingestellt wurde.
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Der Gutachter XXX gelangte in seinem Gutachten zu einem Verkehrswert iHv 45.000,-- €. Bezüglich des Bodenwertes stützte sich der Sachverständige XXX auf die vorliegenden Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck, wonach ein Bodenrichtwert von 350,-- € pro qm zum Stichtag 31.12.2010 ermittelt wurde. Dieser Richtwert beziehe sich auf 50 qm bis 250 qm große unbebaute Grundstücke, die neu mit einem Ein- oder Zweifamilienhaus bebaut seien. Im Hinblick auf die enge Bebauungsstruktur in der Großen Gröpelgrube sei über einen Abschlag nachzudenken. Auch der Umstand, dass es sich nicht um ein unbebautes Grundstück handele, könne einen weiteren Abschlag rechtfertigen. Andererseits sei zu berücksichtigen, dass es sich nur um eine sehr kleine Grundstücksfläche (37 qm) handele und insoweit zu berücksichtigen sei, dass kleinere Grundstücke in der Regel höhere Preise per Quadratmeter erzielten als dieses bei größeren Flächen der Fall sei. Der Sachverständige schätze bei freier Abwägung aller Vor- und Nachteile die Höhe des Bodenwertes als bebautes Grundstück - auch unter Berücksichtigung der nur geringen Grundstücksgröße von 37 qm - aufgerundet 325,-- € pro qm. Auf dieser Grundlage gelangte er zu einem Bodenwert von 12.000,-- € (37 qm x 325,-- € pro qm = 12.025,-- €, abgerundet 12.000,-- €).
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Bezüglich des Sachwertes (bzw. Gebäudewertes) setzte der Sachverständige XXX unter Zugrundelegung der sog. Normalherstellungskosten (NHK), welche durch den Bundesverkehrsminister herausgegeben werden, für das Gebäude XXX einen Zeitwert von 96,-- € pro Kubikmeter an. Die Normalherstellungskosten beziehen sich auf den umbauten Raum. In Bezug auf das streitgegenständliche Gebäude führte der Sachverständige XXX nachfolgende Sachwertberechnung durch:
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„Sachwertberechnung
rd. 260 m³ * x 96,-- €/m³
rd. 25.000,- €
zzgl. 17,5 % Baunebenkosten
rd. 4.000,-- €
rd. 29.000,-- €
zzgl. Außenanlagen und besondere
Bauteile (frei geschätzt) **rd. 3.000,-- €
zzgl. Bodenwert (7.1.3.):
rd. 12.000,-- €
vorläufiger Sachwert:
rd. 44.000,-- €.
- 9
Kaufpreise von Immobilien seien in der Regel nicht identisch mit dem Sachwert (vorliegend 44.000,-- €). Dieser sei deshalb an die Marktlage anzupassen. Bezüglich des Teilmarktes, dem das Bewertungsobjekt zuzuordnen sei, bestünden jedoch keine mathematisch-statistisch gesicherten Erkenntnisse über die Relation zwischen Sachwerten und Kaufpreisen. Kaufpreise bebauter Grundstücke lägen meist unter den Sachwerten. Bei Objekten mit relativ niedrigem Sachwert sei dagegen festzustellen, dass diese Objekte häufig auch über den Sachwerten gehandelt würden, insbesondere bei Objekten, die sich in der Lübecker Innenstadt befänden. Im Hinblick auf den nicht unerheblichen Investitionsbedarf verzichte er auf den Ansatz eines Zuschlages und halte es für vertretbar, den vorläufigen Sachwert als marktangepassten Sachwert in die Begutachtung zu übernehmen, weshalb der Markt angepasste Sachwert auf 44.000,-- € anzusetzen sei.
- 10
Da die Markanpassung bei vergleichbaren Objekten nicht sicher bestimmbar sei, halte es der Sachverständige für geboten, den marktangepassten Sachwert gerundet im Gutachten niederzulegen. Der marktangepasste Sachwert werde daher gerundet auf 45.000,-- € geschätzt.
- 11
Nach dem Ertragswertverfahren (vgl. S. 16 des Gutachtens XXX), bei dem bezüglich der Wertermittlung von dem zu erzielenden Mietzins auszugehen sei, schätze der Sachverständige den nachhaltig erzielbaren Mietertrag auf 375,-- € monatlich, was einem monatlichen Mietzins von rund 5,45 € pro qm Wohnfläche entspreche. Abzüglich der Bewirtschaftungskosten unter der 3,25-prozentigen Verzinsung des Bodenwertes gelangte der Sachverständige zu einem Jahresreinertrag des Gebäudes von 2.535,-- € (vgl. Bl. 21 des Gutachtens XXX), was zu einem vorläufigen Ertragswert von rund 42.000,-- € führte. Festzustellen sei, dass auch der Ertragswert nicht punktgenau zum Verkehrswert führen könne, da zahlreiche Parameter nicht exakt mathematisch bestimmbar seien. Der Ertragswert sei in der Bandbreite zwischen 33.000,-- € und 50.000,-- € zu erwarten. Er setze im Rahmen der Wertermittlung den Ertragswert mit 42.500,-- € an.
- 12
Der Sachverständige XXX wandte auch das sog. Vergleichswertverfahren an und zog dafür insgesamt acht Vergleichspreise heran. Bei der Vergleichswerteinschätzung gelangte der Sachverständige XXX zu einer Bandbreite von 47.000,-- € bis 58.000,-- € und setzte unter Berücksichtigung zahlreicher Unwägbarkeiten den Vergleichswert im Rahmen der Begutachtung mit 50.000,-- € an.
- 13
Auf Bl. 29 ff. enthält das Gutachten nachfolgende abschließende Ausführungen:
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„Die Ergebnisse der drei angewandten Wertermittlungsverfahren stimmen recht gut überein und bilden einen Mittelwert von rd. 46.000,- €. Allerdings wäre es nicht sachverständig, einfach den Mittelwert als Verkehrswert niederzulegen. Zu berücksichtigen ist, dass – wie zuvor im Gutachten bereits erläutert – zahlreiche Unwägbarkeiten vorliegen. Es ist z.B. zu beachten, dass das Ergebnis der Sachwertberechnung sehr stark darunter leidet, dass die Höhe der Marktanpassung nicht exakt bestimmbar ist.
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Beim Ertragswertverfahren ist im Regelfall von einer recht großen Marktnähe auszugehen. Bei Innenstadtobjekten trifft diese Erkenntnis allerdings nur im reduzierten Maße zu, da in der Lübecker Innenstadt sich andere bzw. besondere Marktmechanismen entwickelt haben.
- 16
…
- 17
Im Regelfall ist das Ergebnis des Vergleichswertverfahrens primär wertbestimmend, da sich im Vergleichswert der Markt unmittelbar widerspiegelt. Da es sich bei den zum Preisvergleich herangezogenen Objekten um Immobilien mit sehr individuellen Werteigenschaften handelt, ist auch hier das Ergebnis zu relativieren. Insbesondere ist festzustellen, dass die Anzahl der vergleichswertgeeigneten Daten (8 Kaufpreise) von der mathematisch-statistischen Seite her betrachtet als relativ gering zu bewerten ist.
- 18
Zusammenfassend ist festzustellen, dass zahlreiche Einflussgrößen sich einer genauen mathematischen Berechenbarkeit entziehen. Der Verkehrswert einer Immobilie kann deshalb letztendlich nur im Schätzwege bestimmt werden.
- 19
…
- 20
Bei freier Abwägung aller Vor- und Nachteile - insbesondere auch unter Berücksichtigung von Investitionsbedarf - schätze der Sachverständige den Verkehrswert auf 45.000,-- €.“
- 21
Im Jahre 2012 beabsichtigte der Kläger den Verkauf des Grundstückes XXX. Hierzu beauftragte er im April 2012 den Sachverständigen XXX mit der Erstellung eines weiteren Gutachtens über den Verkehrswert des Grundstückes XXX.
- 22
Unter dem 09. Mai 2012 erstellte der Sachverständige XXX das Gutachten. Er gelangte hierbei zu einem sanierungsbeeinflussten Verkehrswert des Grundstückes zum Stichtag 16.04.2012 von rund 60.000,-- €.
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Auf S. 12 des Gutachtens begründet der Sachverständige XXX seine Verfahrenswahl. Der Verkehrswert von Grundstücken sei vorrangig mit Hilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln, insbesondere weil das Grundstück üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur (persönlichen oder zweckgebundenen) Eigennutzung bestimmt sei. Das Sachwertverfahren basiere im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwertes. Zusätzlich werde eine Ertragswertermittlung durchgeführt; das Ergebnis werde jedoch nur unterstützend, vorrangig als von der Sachwertberechnung unabhängige Berechnungsmethode zur Ergebniskontrolle durchgeführt.
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Der Bodenrichtwert betrage 350,-- € pro Quadratmeter zum Stichtag 31.12.2010. Hiervon ausgehend setzt der Gutachter XXX einen Bodenwert von 15.637,-- € an.
- 25
Auf S. 18 seines Gutachtens gelangt er zu einem Sachwert der Gebäude- und Außenanlagen von 50.939,77 € und damit unter Addition des Bodenwertes zu einem vorläufigen Sachwert von 66.576,77 €. Diesen Wert multipliziert er mit einem Sachwertfaktor (Marktanpassung) von 1,45 und kommt auf dieser Grundlage zu einem marktangepassten vorläufigen Sachwert von 96,536,32 €. Hiervon seien besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (Baumängel, Bauschäden sowie anstehende Sanierungsbeiträge) iHv 35.505,-- € abzuziehen, weshalb der marktangepasste Sachwert rund 61.000,-- € betrage.
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Zum Sachwertfaktor (1,45) heißt es auf S. 23 des Gutachtens, dass Kaufpreise für gleichartige Grundstücke in dieser Region rund 35 % bis 50 % oberhalb des ermittelten vorläufigen Sachwerts (d. h. des herstellungskostenorientiert berechneten Substanzwerts) lägen.
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In der unterstützend herangezogenen Ertragswertberechnung kommt der Sachverständige XXX zu einem Ertragswert von rund 57.000,-- € (S. 25 des Gutachtens). Mittels einer Gewichtung der angewandten Verfahren (Sachwertverfahren 0,90, Ertragswertverfahren 0,50) gelangt der Sachverständige XXX zu einem sanierungsbeeinflussten Verkehrswert von 60.000,-- €.
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Am 25. Juni 2012 schlossen der Kläger und der Beigeladene einen Kaufvertrag betr. das Grundstück XXX. Ausweislich § 3 des Kaufvertrages beträgt der Kaufpreis 62.500,- €.
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Am 25.06.2012 beantragte der beurkundende Notar bei der Beklagten die Erteilung der Genehmigung hinsichtlich des Sanierungsvermerkes gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB (Bl. 40 der Beiakte A zu 8 A 24/14).
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Am 28.06.2012 bat die Beklagte zur Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt A-Stadt um Mitteilung des Verkehrswertes und teilte dem Gutachterausschuss mit, dass für dieses Grundstück bereits zwei Gutachten (XXX und XXX) vorlägen. Diese wurden dem Gutachterausschuss zur Verfügung gestellt.
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Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt A-Stadt erstellte unter dem 06.08.2012 ein Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB für das Grundstück XXX und gelangte zum Wertermittlungsstichtag 25.07.2012 zu einem Verkehrswert von 45.000,-- €. Zum Wertermittlungsverfahren führte der Gutachterausschuss auf S. 7 aus, dass bei der Wertermittlung das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren üblich seien. Das Verfahren sei im Einzelfall unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten auszuwählen. Der Gutachterausschuss wende im vorliegenden Wertermittlungsfall sowohl das Sachwertverfahren als auch das Vergleichswertverfahren an. Bei Wohngebäuden wie Ein- bis Zweifamilienhäusern seien für die Bemessung des Kaufpreises die Lage und die Bausubstanz ausschlaggebend, so dass der Sachwert als Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen werden könne. Zusätzlich bilde der aus gezahlten Kaufpreisen abgeleitete Vergleichswert ein gutes Abbild des Immobilienmarktes.
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Bezüglich des Bodenwertes korrigierte der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert von 350,-- € pro qm aufgrund von konjunkturellen Entwicklungen und der geringen Größe des Grundstückes nach oben und es wurde ein größenangepasster Bodenwert von 386,-- € pro qm angesetzt, was zu einem Bodenwert von 14.282,-- € führte. Auf S. 10 und 11 des Gutachtens des Gutachterausschusses kommt dieser zu einem Sachwert der Gebäude von 20.001,-- € und einem Wert der Außenanlagen von 3.500,-- € und damit unter Einbeziehung des Bodenwertes zu einem Sachwert von insgesamt 37.783,-- €. Auf S. 11 f. machte der Gutachterausschuss sodann Ausführungen zu einer Marktanpassung. Die Lage auf dem Grundstücksmarkt sei dadurch gekennzeichnet, dass im Verkaufsfall, je nach der Marktlage der Sachwert der Immobilie in der Regel nicht durch den Kaufpreis realisiert werden könne. Der auf dem gewöhnlichen Grundstücksmarkt erzielbare Kaufpreis (Verkehrswert) ergebe sich somit durch Verringerung oder Erhöhung des Sachwertes um einen marktbedingten Korrekturbetrag.
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Durch Berücksichtigung eines geeigneten Sachwertfaktors werde im Sachwertverfahren der direkte Übergang zum Marktgeschehen erreicht. Für den Teilmarkt der Altstadtobjekte seien bisher keine Untersuchungen durchgeführt worden. Erfahrungsgemäß würden für kleinere Altstadtobjekte keine Abschläge zur Anpassung an die Marktlage erforderlich. Daher werde der Marktanpassungsfaktor mit 1,00 angesetzt, weshalb es bei dem angesetzten Ergebnis (gerundet 38.000,-- €) verbleibe.
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Zum Vergleichswertverfahren heißt es im Gutachten, dass der Gutachterausschuss in seiner Kaufpreissammlung die auf dem freien Grundstücksmarkt veräußerten Objekte mit ihren wesentlichen Daten gespeichert habe, um marktorientierte Wertermittlungen zu ermöglichen. Für dieses Wertermittlungsobjekt seien aus der Kaufpreissammlung sieben Kauffälle der Jahre 2008 bis 2011 von vergleichbaren Ein- bis Zweifamilienhäusern aus der Lübecker Altstadt mit mittleren bis mäßigen baulichen Zustand selektiert worden. Die Auswertung ergebe bei einer Spanne von rund 542,-- € pro Quadratmeter-Wohnfläche bis 743,-- € pro Quadratmeter-Wohnfläche einen Mittelwert von rund 650,-- € pro Quadratmeter-Wohnfläche. Danach ergebe sich ein Vergleichswert von
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69 qm Wohnfläche x 650,-- € pro Quadratmeter-Wohnfläche = 45.000,-- €.
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Nach § 8 der Immobilienwertermittlungsverordnung sei der Verkehrswert nach den Ergebnissen der herangezogenen Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit und unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bemessen. Der ermittelte Sachwert liege niedriger als der Vergleichswert. Erfahrungsgemäß würden für kleine Altstadtobjekte Kaufpreise erzielt, die über den Sachwerten lägen.
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Bei freier Würdigung aller den Markt beeinflussenden Umstände wurde der Verkehrswert vom Gutachterausschuss mit 45.000,00 € ermittelt.
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Unter dem 22.10.2012 versagte die Beklagte die beantragte Genehmigung gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass die Genehmigung gemäß § 145 Abs. 2 BauGB zu versagen sei, wenn Grund zu der Annahme bestehe, dass der Rechtsvorgang die Durchführung der Sanierung wesentlich erschweren würde. Dies sei nach der gesetzlichen Vermutung des § 153 Abs. 2 BauGB gegeben, wenn bei rechtsgeschäftlicher Veräußerung eines Grundstücks der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück den Verkehrswert, der nach § 153 Abs. 1 BauGB zu ermitteln sei, überschreite. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt A-Stadt habe am 25.07.2012 für das o.a. Grundstück einen Verkehrswert von 45.000,-- € ermittelt. Der für das Grundstück vereinbarte Gegenwert von 62.500,-- € übersteige den Verkehrswert deutlich, so dass dem Genehmigungsantrag nicht entsprochen werden könne.
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Gegen den Bescheid legte der Kläger am 13.11.2012 Widerspruch ein. Das Gutachten von Herrn XXX sei spezifischer, detaillierter und genauer. Die zu Sanierungsarbeiten an dem Gebäude seien aufgelistet und bei der Ermittlung des Verkaufs berücksichtigt worden. Der Verkehrswert sei damit nicht überschritten.
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Der Widerspruch wurde mit Widerspruchsbescheid vom 14.01.2013 zurückgewiesen. Die beantragte Grundstücksveräußerung zu einem Kaufpreis iHv 62.500,-- € liege deutlich über dem ermittelten Verkehrswert mit Gutachten vom 25.07.2012 iHv 45.000,-- €. Es sei ein Kaufpreis von höchstens 49.500,-- € genehmigungsfähig. Dieser Wert ermittle sich aus dem Verkehrswert zzgl. der im Regelfall anzuwenden Marge von 10 % für etwaige Bewertungsunsicherheiten. Im Falle des Klägers betrage die Überschreitung jedoch ca. 39 %. Diese Überschreitung liege weit über allen aus der Rechtsprechung bekannten Margen. Zu den vorhandenen Gutachten wird weiter ausgeführt, dass das Gutachten von Herrn XXX keine Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren enthalte, ferner seien die von Herrn XXX im Rahmen des Sachwertverfahrens in Ansatz gebrachten Herstellungskosten für besondere Bauteile sachlich nicht begründet. Sowohl der individuell hergestellte Schaufensterkasten als auch die 3 m breite Dachgaube seien mit den Vorgaben der Gestaltungssatzung nicht in Einklang zu bringen und somit zukünftig nicht genehmigungsfähig.
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Am 17.06.2014 kam es zwischen dem Kläger und dem Beigeladenen zu einer Kaufvertragsänderung (Bl. 439 der Beiakte A zu 8 A 129/14).
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In der Präambel der Kaufvertragsänderung wird ausgeführt, dass der Kaufpreis aus dem Kaufvertrag vom 25. Juni 2012 (62.500,-- €) im August 2012 auf ein neu eingerichtetes Notar-Anderkonto eingezahlt worden sei. Zur Wirksamkeit des Kaufvertrages bedürfe es der Genehmigung der Hansestadt A-Stadt nach § 144 BauGB. Diese sei bisher versagt worden, da nach Auffassung der Hansestadt A-Stadt nur ein Kaufpreis bis zu 49.500,-- € genehmigungsfähig sei. Gegen diese Entscheidung habe der Verkäufer Klage zum Schleswig-Holsteinischen Verwaltungsgericht erhoben. Die Klage trage das Aktenzeichen 8 A 24/14. Damit der Kaufvertrag vom 25. Juni 2012 endgültig durchgeführt werden könne, änderten die Vertragsparteien den Vertrag ab.
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Nach Ziffer I.1. werde der Kaufpreis von 62.500,-- € um 13.000,-- € auf 49.500,-- € reduziert und zumindest mit diesem Kaufpreis werde der Kaufvertrag in jedem Fall endgültig durchgeführt.
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Nach Ziffer I.2. werde die Eigentumsumschreibung auf den Käufer (den Beigeladenen) vom Notar beim Grundbuchamt veranlasst, und zwar unabhängig von der späteren Verteilung der restlichen auf Anderkonto des Notars eingezahlten weiteren 13.000,-- € gemäß nachstehender Ziffer II.
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Ziffer II.1. (Vereinbarungen über die weiteren auf dem Notar-Anderkonto eingezahlten 13.000,-- €) lautet wie folgt:
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„Der Mindestkaufpreis nach der obigen Ziffer I.1. wird im Hinblick auf das vorliegende Gutachten des vereidigten Sachverständigen XXX, Neustadt, der den Wert des Kaufobjektes mit 62.500,-- € eingeschätzt hat, um weitere 13.000,-- € auf 62.500,-- € erhöht.“
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In Ziffer II.2. heißt es:
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„Die Auszahlung dieses weiteren Betrages von 13.000,-- € durch den amtierenden Notar vom Anderkonto zzgl. aufgelaufener anteiliger Zinsen erfolgt an beide Kaufvertragsparteien nach Maßgabe des rechtskräftigen Ergebnisses des vom Verkäufer gegen die Hansestadt A-Stadt geführten Klageverfahrens vor dem Schleswig-Holsteinischen Verwaltungsgericht (Az. 8 A 24/14) wegen der sanierungsrechtlichen Zustimmung der Stadt A-Stadt als Sanierungsträger zum vollen Kaufpreis über die ursprünglich vereinbarten 62.500,-- €.
- 50
Sollte der Rechtsstreit rechtskräftig durch Gerichtsentscheidung oder Vergleich beispielsweise so beendet werden, dass die sanierungsrechtliche Genehmigung anstatt von 49.500,-- € um 6.000,-- € höher für 55.500,-- € erteilt wird, erhält der Verkäufer vom amtierenden Notar bzw. dessen Vertreter oder Nachfolger im Amt von dem Notar-Anderkonto den Betrag von 6.000,-- € zzgl. anteilig aufgelaufener Zinsen zusätzlich ausbezahlt. Der Restbetrag von 7.000,-- € zzgl. aufgelaufener anteiliger Zinsen wird an den Käufer ausgezahlt. ...“
- 51
Unter dem 18.06.2014 beantragte der Notar unter Bezugnahme auf die Kaufvertragsänderungsurkunde vom 17.6.2014 die Genehmigung hinsichtlich des Sanierungsvermerkes gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB.
- 52
Mit Bescheid vom 26.06.2014 wurde die Genehmigung gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 1, 3 BauGB unter folgender Auflage erteilt: „Die Ziffer II.1. der Kaufvertragsänderung vom 17.06.2014 (UR 32/2014) ist zu streichen. Der Nachweis über den Abschluss eines Änderungsvertrages zum Kaufvertrag, mit dem diese Auflage befolgt wird, ist bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Bestandskraft dieses Bescheides vorzulegen.“
- 53
Zur Begründung wird ausgeführt, dass die Veräußerung des Grundstückes nur mit einem Kaufpreis iHv 49.500,-- € genehmigungsfähig sei. Zur Begründung werde inhaltlich auf den Bescheid vom 22.10.2012 und dem Widerspruchsbescheid vom 14.01.2013 verwiesen.
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Am 24. Juli 2014 erhob der Kläger Widerspruch gegenüber der Auflage aus dem Bescheid vom 26.06.2014.
- 55
Der Widerspruch wurde mit Widerspruchsbescheid vom 05.08.2014 zurückgewiesen.
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Der Kläger hat am 09.09.2014 Klage erhoben.
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Der Kläger macht geltend, dass die Bewertung des Verkehrswertes des verkauften Objekts mit nur 49.500,-- € bestritten werde. Er habe selbst schon ein Angebot über 75.000,-- € durch einen anderen Käufer gehabt, zu dem Vertragsschluss sei es letztlich aber doch nicht gekommen. Das Zwangsversteigerungsverfahren sei (da man als guter Bürger Schuldverpflichtungen zahle) von ihm durch Zahlung der Schuldbeträge abgewendet worden. Hätte er dies nicht getan, wäre kurioserweise das Haus versteigert worden, möglicherweise hätte es sodann noch einen höheren Wert als 62.500,-- € erzielt und sodann wäre der öffentlich-rechtlich erteilte Versteigerungszuschlag nicht genehmigungsbedürftig durch die Sanierungsbehörde gewesen, so dass sich das heutige Problem für ihn überhaupt nicht gestellt hätte. Seine guten Absichten mit der Abwendung der Zwangsversteigerung hätten leider in eine finanzielle Misere geführt. Im Übrigen wird auf das Gutachten des Sachverständigen XXX verwiesen.
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Der Kläger hat ergänzende Stellungnahmen des Sachverständigen XXX vom 28. Februar 2016 (Bl. 143 der Gerichtsakte) und vom 17. August 2016 (Bl. 260 der Gerichtsakte) vorgelegt. Auf diese wird Bezug genommen.
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Der Kläger beantragt,
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unter teilweiser Aufhebung des Bescheides der Beklagten vom 26.06.2014 sowie des Widerspruchsbescheides vom 05.08.2014, zugestellt am 11.08.2014, die im Bescheid vom 26.06.2014 enthaltene Auflage aufzuheben, wonach Ziffer II 1. Absatz der Kaufvertragsänderung zur UR-Nr. 32/2014 des Notars XXX, A-Stadt, vom 17.06.2014 zu streichen ist.
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Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Sie macht geltend, dass das Gutachten XXX nicht dazu geeignet sei, die Richtigkeit der nachvollziehbar begründeten und methodisch der Immobilienwertverordnung entsprechenden beiden anderen Gutachten (Gutachterausschuss sowie XXX) zu erschüttern.
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Das Gutachten XXX sei nicht verwertbar, weil es nicht den sanierungsunbeeinflussten Wert ermittle, auf den es nach § 153 Abs. 2 Satz 1 iVm § 153 Abs. 1 Satz 1 BauGB ankomme.
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Das Gutachten bestimme unzutreffend die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Dies ergebe sich daraus, dass der auf S. 22 dargestellte Sachwert auf der Grundlage unterstellter, tatsächlich aber zum Wertermittlungsstichtag nicht erfolgter Modernisierungsmaßnahmen ermittelt worden sei. Der Gutachter ermittle elf Modernisierungspunkte, die für seine Bestimmung der Restnutzungsdauer des Gebäudes von ausschlaggebender Bedeutung seien. Zehn dieser elf Modernisierungspunkte ergäben sich aus auch ausdrücklich so bezeichneten unterstellten Modernisierungsmaßnahmen. Nur durch sie komme er zu dem Modernisierungsstandard „überwiegend modernisiert“, der die Restnutzungsdauer von 24 Jahren begründe. Die Restnutzungsdauer sei ein ausschlaggebender Faktor für die Bestimmung sowohl des Sachwertes als auch des vom Gutachter ermittelten Ertragswertes des Objektes. Beide ermittelten Werte basierten damit auf einer fiktiven Sichtweise, wobei im Übrigen nicht nachvollziehbar sei, aus welchem Grund Modernisierungsmaßnahmen, deren Notwendigkeit im Gutachten nur eine Seite später als wertmindernd eingestuft werde, als vorgenommen unterstellt würden.
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Der Gutachter habe im Übrigen auch bei der Anwendung der Sachwertbestimmung einen zu hohen Marktanpassungsfaktor gemäß § 14 Immobilienwertermittlungsverordnung in Ansatz gebracht. Der Ansatz des Gutachters XXX sei schon deshalb methodisch falsch, weil er vom konkreten Objekt auf einen allgemeinen Anpassungsfaktor schließe. Die Abschätzung sei auch deshalb falsch, weil sie auf der vom Gutachter selbst wesentlich zu niedrig angesetzten Summe für den Sanierungsaufwand iHv 35.000,-- € beruhe. Sowohl die Kostenschätzung des Architekten Menzel für den Beigeladenen selbst als auch die Aufstellung des heutigen Grundstückseigentümers Herrn XXX, der das Haus saniert habe, kämen zu Beträgen von ca. 150.000,-- € bzw. nach Abzug der Kosten einer Ordnungsmaßnahme auf ca. 110.000,-- €, also mehr als das Dreifache. Festzustellen sei, dass die vom Gutachter XXX in Ansatz gebrachten Sanierungskosten für ein Altstadthaus wie das vorliegende bei Weitem zu niedrig angesetzt worden seien. Würde man diese mit 70.000,-- € etwa doppelt so hoch ansetzen, was immer noch ca. 40.000,-- € unter den tatsächlichen Sanierungskosten läge, so ergebe sich bei Zugrundelegung der Vorgehensweise des Gutachters in seiner ergänzenden Stellungnahme ein Abzug von rund 1.000,-- € pro Quadratmeter Wohnfläche und damit einen Betrag von 900,-- € pro Quadratmeter Wohnfläche für das sanierungsbedürftige Gebäude. Multipliziert mit der Wohnfläche von 69 qm ergäbe sich ein Betrag von 62.100,-- €, was einen Marktanpassungsfaktor von unter 1,0 ergäbe. Ziehe man davon, wie der Gutachter es methodisch tue, die realistischen Sanierungskosten ab, ergebe sich ein Betrag, der weit unterhalb der beiden anderen Gutachten liege. Dies alles zeige die methodischen Mängel des Gutachtens, die es für eine Wertbestimmung nicht nutzbar machten.
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Der Beigeladene stellt keinen Sachantrag, trägt aber vor, dass es gänzlich illusorisch sei, das Objekt für rund 35.000,-- € instandzusetzen. Der Lübecker Architekt Menzel schätze die Kosten für die Sanierung und Instandsetzung auf 148.335,88 €. Weiterhin habe der neue Eigentümer des Grundstückes Herr XXX, an den er das Grundstück veräußert habe, tatsächlich Kosten in Höhe von 154.388,-- € aufgewendet.
- 68
Der Berichterstatter hat mit den Beteiligten am 27.01.2016 einen Erörterungstermin durchgeführt. Am 02.05.2016 (Bl. 79 der Gerichtsakte) hat der Berichterstatter den Gutachter XXX um eine ergänzende Stellungnahme zum angesetzten Marktanpassungsfaktor gebeten, welche Herr XXX unter dem 21.05.2016 erstellt hat (Bl. 81 der Gerichtsakte).
- 69
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge und die Gerichtsakte verwiesen.
Entscheidungsgründe
- 70
Die Anfechtungsklage nach § 42 Abs. 1 Alt. 1 VwGO ist zulässig (nachfolgend 1.), aber unbegründet (nachfolgend 2).
1.
- 71
Es entspricht der gefestigten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, dass gegen belastende Nebenbestimmungen eines Verwaltungsaktes die Anfechtungsklage gegeben ist. Dies gilt insbesondere – wie vorliegend – für einem begünstigenden Verwaltungsakt beigefügte Auflagen (vgl. BVerwG, Urteil vom 22.11.2000 – 11 C 2/00 -, Rn. 25, juris).
2.
- 72
Die im Bescheid vom 26.06.2014 enthaltene Auflage sowie der dazugehörige Widerspruchsbescheid vom 05.08.2014 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 S. 1 VwGO).
- 73
Rechtsgrundlage für die Auflage ist § 145 Abs. 1, 2 BauGB.
- 74
Die sanierungsrechtliche Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt (§ 145 Abs. 1 S. 1 BauGB). Sie darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde (145 Abs. 2 BauGB).
- 75
Ziff. II.1. der Kaufvertragsänderung vom 17.06.2014 ist nicht genehmigungsfähig, da er die Sanierung wesentlich erschweren würde.
- 76
Die Kaufvertragsänderung vom 17.06.2014 bezüglich des Grundstückes XXX, A-Stadt, das in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (§ 142 Abs. 1 BauGB) belegen ist, bedarf einer sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 144 Abs. 2 Nr. 1, 3 BauGB. Hiernach bedürfen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts (Nr. 1) sowie auch ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nr. 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrages vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt (Nr. 3). Die Kaufvertragsänderung vom 17.06.2014 ist ein schuldrechtlicher Vertrag im Sinne des § 144 Abs. 2 Nr. 3 BauGB.
- 77
Nach § 153 Abs. 2 Satz 1 BauGB liegt auch darin eine wesentliche Erschwerung der Sanierung im Sinne des § 145 Abs. 2, wenn bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Grundstücks sowie bei der Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück oder das Recht über dem Wert, der sich in Anwendung des Abs. 1 ergibt, liegt.
- 78
§ 153 Abs. 1 BauGB lautet wie folgt:
- 79
„Sind aufgrund von Maßnahmen, die der Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet dienen, nach den Vorschriften dieses Gesetzbuches Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen zu gewähren, werden bei deren Bemessung Werterhöhungen, die lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung eingetreten sind, nur insoweit berücksichtigt, als der Betroffene diese Werterhöhungen durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat. Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt sind zu berücksichtigen.“
- 80
Die Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen findet nach den Vorschriften im 2. Abschnitt des fünften Teils, also den § 93 ff. BauGB statt. Zu diesen Vorschriften gehört insbesondere § 95 Abs. 1, der bestimmt, dass sich die Entschädigung für den Rechtsverlust nach dem in § 194 geregelten Verkehrswert bemisst. Die grundsätzliche Geltung dieser Vorschriften ordnet § 153 Abs. 1 Satz 1 BauGB an, wenn er in seinem Tatbestandsteil (Halbsatz 1) auf Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen „nach den Vorschriften dieses Gesetzbuchs“ Bezug nimmt. Die allgemeinen Regeln und Grundsätze der Wertermittlung nach diesen Vorschriften (§§ 192 ff. BauGB), ergänzt durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV), gelten daher auch bei der Bestimmung von Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen in Sanierungsgebieten, sofern nicht die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften zur Anwendung kommen (vgl. Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl. 2014, § 153 Rn. 1).
- 81
§ 153 Abs. 1 modifiziert diese Bemessung von Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen, in dem er bestimmt, dass sämtliche Werterhöhungen unberücksichtigt bleiben, die durch die Sanierung bewirkt worden sind. Dabei ist es unerheblich, ob diese Werterhöhungen auf die Aussicht auf die Sanierung, die Vorbereitung der Sanierung oder die Durchführung der Sanierung zurückzuführen sind.
- 82
In § 153 Abs. 2 Satz 1 BauGB liegt nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts eine zulässige Inhaltsbestimmung des Eigentums nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG (vgl. BVerwG, Beschluss vom 08.01.1998 - 4 B 221/97 -, LS, juris) und eine gesetzliche unwiderlegbare Vermutung, dass bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Grundstücks die Vereinbarung eines Gegenwertes, der über dem sanierungsunbeeinflussten Wert liegt, die Durchführung der Sanierung wesentlich erschwert (vgl. BVerwG, a.a.O., Rn. 4, juris).
- 83
Die Gemeinde hat eine sog. Preisprüfung durchzuführen. Dabei soll zum einen ausgeschlossen werden, dass sich der Veräußerer eines Grundstücks der Abschöpfung sanierungsbedingter Werterhöhungen durch Verlangen eines entsprechend hohen Kaufpreises entzieht; zum anderen soll der Erwerber davor geschützt werden, für die sanierungsbedingten Werterhöhungen doppelt zu zahlen, also einmal bei der Entrichtung des Kaufpreises und dann ein zweites Mal bei der Zahlung des Ausgleichsbetrages nach § 154 BauGB (vgl. Reidt, a.a.O., § 153 Rn. 11). Bezüglich der Frage, ob der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück „über dem Wert“ liegt, der sich Anwendung des Abs. 1 ergibt, ist das Bundesverwaltungsgericht davon ausgegangen, dass der vereinbarte Gegenwert den sanierungsunbeeinflussten Wert in einer für den Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich verfehlen muss, um die Rechtsfolge des § 153 Abs. 2 BauGB begründen zu können. Damit trägt die Rechtsprechung der Tatsache Rechnung, dass sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Bodenpreise nicht mit letzter Genauigkeit ermitteln lassen, sondern von einer gewissen Streuung auszugehen ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 08.01.1998 - 4 B 221/97 -, Rn. 4, juris).
- 84
Dass die Beklagte auf dieser Grundlage davon ausgegangen ist, dass eine für den Rechtsverkehr in erkennbarer Weise deutliche Verfehlung vorliegt, wenn der sanierungsunbeeinflusste Wert des Grundstückes um mehr als 10 % überschritten wird, ist nach Auffassung der Kammer nicht zu beanstanden.
- 85
Letztlich folgt daraus, dass die Gemeinde auch nach ihrer Auffassung geringfügig überhöhte Preise genehmigen muss. Ein Versagungsermessen steht ihr in diesen Fällen nicht zu. Um aber zu vermeiden, dass diese überhöhten Preise als Vergleichsmaßstab für andere Kaufverträge genommen und wiederum geringfügig überschritten werden und es so zu einem langsamen Aufstocken der Preise trotz Preisprüfung kommt, kann die Gemeinde in der Genehmigungsverfügung ausdrücklich den Wert i.S.d. § 153 Abs. 1 BauGB festlegen, der nach ihrer Auffassung maßgeblich ist (vgl. Reidt, a.a.O., § 153 Rn. 14).
- 86
Die Erhöhung des Mindestkaufpreises von 49.500,00 € auf 62.500,00 € in Ziff. II.1. der Kaufvertragsänderung vom 17.06.2014 liegt über dem Wert, der sich in Anwendung des § 153 Abs. 1 BauGB ergibt.
- 87
Bezüglich der Ermittlung des Verkehrswertes sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln (§ 8 Abs. 1 ImmoWertV).
- 88
Bezüglich der Ermittlung des Verkehrswertes des Grundstückes XXX, A-Stadt liegen insgesamt drei Wertermittlungsgutachten vor, wobei das Gutachten des Sachverständigen XXX nicht im Zusammenhang mit dem ursprünglichen Kaufvertrag vom 25.06.2012, sondern vom Amtsgericht A-Stadt in einem Zwangsversteigerungsverfahren des Grundstückes im Jahre 2011 und damit ca. ein Jahr früher eingeholt worden ist.
- 89
Betrachtet man vorrangig die Gutachten des Sachverständigen XXX und des Gutachterausschusses bei der Hansestadt A-Stadt lässt sich zunächst anmerken, dass das Gutachten des Gutachterausschusses zur Wertermittlung das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren – nicht aber das Ertragswertverfahren - heranzieht. Nach dem Sachwertverfahren gelangt es zu einem Grundstückswert von 38.000,-- € und nach dem Vergleichswertverfahren zu einem Wert von 45.000,-- €. Im Gutachten XXX werden das Ertragswertverfahren sowie das Sachwertverfahren angewandt. Auf eine Anwendung des Vergleichswertverfahrens wurde verzichtet. Es gelangt zu einem Ertragswert von 57.000,-- € und einem Sachwert von 61.000,-- €. Unmittelbar vergleichen lassen sich die Gutachten daher nur in Bezug auf das Sachwertverfahren.
- 90
Das Gutachten XXX kommt in Anwendung des Sachwertverfahrens, das am Ende der gutachterlichen Ausführungen auch deutlich höher gewichtet wird als das Ertragswertverfahren (0,90 statt 0,50), im Wesentlichen deshalb zu einem höheren Sachwert und damit im Ergebnis zu einem deutlich höheren Verkehrswert als der Gutachterausschuss bei der Hansestadt Lübeck, weil ein Sachwertfaktor (Marktanpassung) von 1,45 angesetzt worden (S. 18 des Gutachtens XXX). Der Gutachterausschuss hat indes keine Marktanpassung nach oben oder unten vorgenommen und deshalb einen Faktor von 1,0 angenommen. Wäre diese Marktanpassung nach oben im Gutachten XXX unterblieben, wäre der Sachverständige XXX beim Ansatz eines Marktanpassungsfaktors von ebenfalls 1,0 nach seiner eigenen Berechnung (S. 18 des Gutachtens XXX) lediglich zu einem marktangepassten Sachwert von 31.071,77 € (66.576,77 € - 35.505,00 €) gelangt. Bei der seinerseits vorgenommen Berechnung und Gewichtung auf S. 28 des Gutachtens hätte dies beim Ansatz eines Marktanpassungsfaktors von nur 1,0 lediglich zu einem Verkehrswert von ca. 40.000,00 € [(31.071,77 € x 0,90 + 57.000,00 € x 0,50) / 1,40 = 40.331,85 €] geführt.
- 91
Der Ansatz eines Marktanpassungsfaktors von 1,45 durch den Sachverständigen XXX ist nach Auffassung der Kammer methodisch fehlerhaft erfolgt und muss deshalb unberücksichtigt bleiben.
- 92
Marktanpassungsfaktoren sind nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 ImmowertV insbesondere Faktoren zur Anpassung des Sachwerts, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet werden (Sachwertfaktoren, § 193 Abs. 5 S. 2 Nr. 2 BauGB). Geeignete Kaufpreise sind Kaufpreise, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke entrichtet wurden, die keine besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale aufweisen und nach ihrer Grundstücksart, Lage und Beschaffenheit der Grundstücksart zuzurechnen sind, für die der daraus ermittelte Sachwertfaktor gelten soll. Soweit die zur Ableitung der Sachwertfaktoren herangezogenen Kaufpreise durch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale beeinflusst sind, sind sie insoweit zu "bereinigen“ (vgl. Kleiber, Marktwertermittlung nach ImmoWertV, 7. Aufl. 2013, § § 14 ImmoWertV Rn. 21). Hierfür führt Kleiber (a.a.O., Rn. 21) folgendes Beispiel an:
- 93
Im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wurde für ein Einfamilienhaus ein Kaufpreis von 300.000,00 € erzielt. Der für das Objekt nach Maßgabe der §§ 21 bis 23 ImmowertV ermittelte (vorläufige) Sachwert beläuft sich auf 400.000,00 €.
- 94
Sachwertfaktor i= 300.000,00 € (Kaufpreis) / 400.000,00 (vorläufige Sachwert) = 0,75
- 95
Das ausgewogene Mittel aus einer ausreichenden Zahl nach vorstehenden Grundsätzen ermittelter Einzelergebnisse ergibt dann den Sachwert- bzw. Marktanpassungsfaktor (vgl. Kleiber, a.a.O., Rn. 21).
- 96
Der Sachverständige XXX hat in seinem Schreiben vom 21.05.2016 gegenüber dem Gericht ausgeführt, wie er zu dem angesetzten Marktanpassungsfaktor von 1,45 gelangt ist. Nach der vorliegenden Formel der statistischen Auswertung des Gutachterausschusses ergäbe sich ein Marktanpassungsfaktor von rund 1,20. Dieser gelte für Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Kleine Stadthäuser auf der Altstadtinsel seien jedoch ein eigener Teilmarkt, da sie gefragter seien und einen ganz eigenen Charme besitzen würden. Entsprechend habe er das Erfordernis gesehen, den Marktanpassungsfaktor von Doppel- und Reihenhäusern zu modifizieren, d. h. zu erhöhen. Zur Bestimmung des Erhöhungsmaßes habe er Vergleichskaufpreise vom Gutachterausschuss A-Stadt von 2004 bis 2006 untersucht und ermittelte Kaufpreise von rund 1.896,-- € pro Quadratmeter Wohnfläche für intakte Häuser festgestellt. Da bei dem streitgegenständlichen Objekt erhebliche Investitionen erforderlich seien, die er überschlägig mit rund 500,00 €/m² Wohnfläche angesetzt habe (besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale von rund 35.000,00 € auf S. 23 seines Gutachtens) habe er den Mittelwert auf rund 1.400,-- € pro Quadratmeter Wohnfläche für sanierungsbedürftige Gebäude reduziert. Für das Bewertungsobjekt entspreche die Multiplikation von Vergleichswert mit Wohnfläche (68 qm x 1.400,-- € pro qm) einem Sachwert von rund 95.000,-- € und würde einen Marktanpassungsfaktor von rund 1,43, bezogen auf den vorläufigen Sachwert, entsprechen (rückwärts gerechnet). Zur Absicherung des Ergebnisses seines Vergleiches vor Ort habe er dann den Marktanpassungsfaktor aus bundesdurchschnittlichen Verkäufen von Doppel- und Reihenhäusern herangezogen und mit den Werten von Einfamilienhäusern verglichen. Diese Faktoren hätten bei 1,56 für Reihenhäuser und 1,52 bei Einfamilienhäusern mit einem Mittelwert von 1,54 gelegen. In einer Gewichtung zur Ermittlung seines eigenen Marktanpassungsfaktors habe er dem nur ein Gewicht von 20 % beigemessen, seinem eigenen Faktor von 1,43 ein Gewicht von 80 %. Das Resultat sei der angewendete Faktor von 1,45 in der Sachwertberechnung.
- 97
Der Sachverständige XXX hat damit unter Berücksichtigung der von ihm angesetzten objektspezifischen Grundstücksmerkmale (v.a. erforderliche Aufwendungen für die Sanierung des Gebäudes) von dem konkreten Bewertungsobjekt auf einen allgemeinen Anpassungsfaktor geschlossen. Dies ist nach Überzeugung der Kammer mit § 14 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV nicht vereinbar.
- 98
Methodisch richtig wäre es gewesen, im Rahmen der Erörterung der Marktanpassung - wie der Sachverständige XXX (S. 15 f.) und der Gutachterausschuss (S. 12) in ihren Gutachten - bei der Erörterung der Marktanpassung des Sachwertes darauf einzugehen, ob bezüglich des Teilmarktes, dem das Bewertungsobjekt zuzuordnen ist (Lübecker Altstadt), mathematisch-statistisch gesicherte Erkenntnisse über die Relation zwischen Sachwerten und Kaufpreisen bestehen.
- 99
Das Gutachten des Sachverständigen XXX kann daher der Ermittlung des Wertes, der sich in Anwendung des § 153 Abs. 1 BauGB ergibt, nicht zugrunde gelegt werden. Das Gutachten des Gutachterausschusses – wie auch des Sachverständigen XXX - kommen jeweils in für die Kammer methodisch nachvollziehbarer Weise zu einem Verkehrswert von 45.000,00 €. Die Beklagte ist daher zutreffend davon ausgegangen, dass nur ein Kaufpreis bis zu 49.500,00 € (Aufschlag von 10 % gegenüber dem jeweiligen Kaufpreis) genehmigungsfähig ist.
- 100
Liegt der vereinbarte Kaufpreis über dem Wert, der sich in Anwendung des § 153 Abs. 1 BauGB ergibt, ist die Versagung der Genehmigung auf Rechtsfolgenseite zwingend; ein Ermessensspielraum steht der Gemeinde nicht zu (vgl. Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand 122. EL 2016, § 145 Rn. 22).
- 101
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, weil er keinen Sachantrag gestellt hat und damit kein Kostenrisiko eingegangen ist (§§ 162 Abs. 3, 154 Abs. 3 VwGO).
- 102
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§708 Nr. 11, 711 ZPO.
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(1) Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden.
(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets
- 1.
für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder - 2.
für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen
(3) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden.
(4) In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 insgesamt, nach § 144 Absatz 1 oder § 144 Absatz 2 ausgeschlossen werden.
(1) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde
- 1.
die in § 14 Absatz 1 bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen; - 2.
Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird.
(2) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde
- 1.
die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts; - 2.
die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts; dies gilt nicht für die Bestellung eines Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne des § 148 Absatz 2 im Zusammenhang steht; - 3.
ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrags vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt; - 4.
die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast; - 5.
die Teilung eines Grundstücks.
(3) Die Gemeinde kann für bestimmte Fälle die Genehmigung für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder Teile desselben allgemein erteilen; sie hat dies ortsüblich bekannt zu machen.
(4) Keiner Genehmigung bedürfen
- 1.
Vorhaben und Rechtsvorgänge, wenn die Gemeinde oder der Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist; - 2.
Rechtsvorgänge nach Absatz 2 Nummer 1 bis 3 zum Zwecke der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge; - 3.
Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, die vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung; - 4.
Rechtsvorgänge nach Absatz 1 Nummer 2 und Absatz 2, die Zwecken der Landesverteidigung dienen; - 5.
der rechtsgeschäftliche Erwerb eines in ein Verfahren im Sinne des § 38 einbezogenen Grundstücks durch den Bedarfsträger.
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
(1) Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.
(2) In den Wertermittlungsverfahren nach Absatz 1 sind regelmäßig in folgender Reihenfolge zu berücksichtigen:
- 1.
die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung), - 2.
die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks.
(3) Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge können, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden.
(1) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde
- 1.
die in § 14 Absatz 1 bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen; - 2.
Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird.
(2) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde
- 1.
die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts; - 2.
die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts; dies gilt nicht für die Bestellung eines Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne des § 148 Absatz 2 im Zusammenhang steht; - 3.
ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrags vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt; - 4.
die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast; - 5.
die Teilung eines Grundstücks.
(3) Die Gemeinde kann für bestimmte Fälle die Genehmigung für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder Teile desselben allgemein erteilen; sie hat dies ortsüblich bekannt zu machen.
(4) Keiner Genehmigung bedürfen
- 1.
Vorhaben und Rechtsvorgänge, wenn die Gemeinde oder der Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist; - 2.
Rechtsvorgänge nach Absatz 2 Nummer 1 bis 3 zum Zwecke der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge; - 3.
Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, die vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung; - 4.
Rechtsvorgänge nach Absatz 1 Nummer 2 und Absatz 2, die Zwecken der Landesverteidigung dienen; - 5.
der rechtsgeschäftliche Erwerb eines in ein Verfahren im Sinne des § 38 einbezogenen Grundstücks durch den Bedarfsträger.
(1) Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt; § 22 Absatz 5 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich, wird die Genehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt. Im Falle des Satzes 2 ist über die Genehmigung innerhalb von zwei Monaten nach Eingang des Antrags bei der Baugenehmigungsbehörde zu entscheiden; § 22 Absatz 5 Satz 3 bis 6 ist mit der Maßgabe entsprechend anzuwenden, dass die Genehmigungsfrist höchstens um zwei Monate verlängert werden darf.
(2) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde.
(3) Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn die wesentliche Erschwerung dadurch beseitigt wird, dass die Beteiligten für den Fall der Durchführung der Sanierung für sich und ihre Rechtsnachfolger
- 1.
in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 1 auf Entschädigung für die durch das Vorhaben herbeigeführten Werterhöhungen sowie für werterhöhende Änderungen, die auf Grund der mit dem Vorhaben bezweckten Nutzung vorgenommen werden, verzichten; - 2.
in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 2 oder Absatz 2 Nummer 2 oder 3 auf Entschädigung für die Aufhebung des Rechts sowie für werterhöhende Änderungen verzichten, die auf Grund dieser Rechte vorgenommen werden.
(4) Die Genehmigung kann unter Auflagen, in den Fällen des § 144 Absatz 1 auch befristet oder bedingt erteilt werden. § 51 Absatz 4 Satz 2 und 3 ist entsprechend anzuwenden. Die Genehmigung kann auch vom Abschluss eines städtebaulichen Vertrags abhängig gemacht werden, wenn dadurch Versagungsgründe im Sinne des Absatzes 2 ausgeräumt werden.
(5) Wird die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme des Grundstücks verlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Durchführung der Sanierung wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Liegen die Flächen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs sowohl innerhalb als auch außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme sämtlicher Grundstücke des Betriebs verlangen, wenn die Erfüllung des Übernahmeverlangens für die Gemeinde keine unzumutbare Belastung bedeutet; die Gemeinde kann sich auf eine unzumutbare Belastung nicht berufen, soweit die außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gelegenen Grundstücke nicht mehr in angemessenem Umfang baulich oder wirtschaftlich genutzt werden können. Kommt eine Einigung über die Übernahme nicht zustande, kann der Eigentümer die Entziehung des Eigentums an dem Grundstück verlangen. Für die Entziehung des Eigentums sind die Vorschriften des Fünften Teils des Ersten Kapitels entsprechend anzuwenden. § 43 Absatz 1, 4 und 5 sowie § 44 Absatz 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.
(6) § 22 Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine Genehmigung allgemein erteilt oder nicht erforderlich, hat die Gemeinde darüber auf Antrag eines Beteiligten ein Zeugnis auszustellen.
(1) Sind auf Grund von Maßnahmen, die der Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet dienen, nach den Vorschriften dieses Gesetzbuchs Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen zu gewähren, werden bei deren Bemessung Werterhöhungen, die lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung eingetreten sind, nur insoweit berücksichtigt, als der Betroffene diese Werterhöhungen durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat. Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt sind zu berücksichtigen.
(2) Liegt bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks sowie bei der Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück oder das Recht über dem Wert, der sich in Anwendung des Absatzes 1 ergibt, liegt auch hierin eine wesentliche Erschwerung der Sanierung im Sinne des § 145 Absatz 2. Dies gilt nicht, wenn in den Fällen des § 154 Absatz 3 Satz 2 oder 3 die Verpflichtung zur Entrichtung des Ausgleichsbetrags erloschen ist.
(3) Die Gemeinde oder der Sanierungsträger darf beim Erwerb eines Grundstücks keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich in entsprechender Anwendung des Absatzes 1 ergibt. In den Fällen des § 144 Absatz 4 Nummer 4 und 5 darf der Bedarfsträger keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich in entsprechender Anwendung des Absatzes 1 ergibt.
(4) Bei der Veräußerung nach den §§ 89 und 159 Absatz 3 ist das Grundstück zu dem Verkehrswert zu veräußern, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt. § 154 Absatz 5 ist dabei auf den Teil des Kaufpreises entsprechend anzuwenden, der der durch die Sanierung bedingten Werterhöhung des Grundstücks entspricht.
(5) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet sind
- 1.
Absatz 1 auf die Ermittlung von Werten nach § 57 Satz 2 und im Falle der Geldabfindung nach § 59 Absatz 2 und 4 bis 6 sowie den §§ 60 und 61 Absatz 2 entsprechend anzuwenden; - 2.
Wertänderungen, die durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets eintreten, bei der Ermittlung von Werten nach § 57 Satz 3 und 4 und im Falle des Geldausgleichs nach § 59 Absatz 2 sowie den §§ 60 und 61 Absatz 2 zu berücksichtigen; - 3.
§ 58 nicht anzuwenden.
(1) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde
- 1.
die in § 14 Absatz 1 bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen; - 2.
Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird.
(2) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde
- 1.
die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts; - 2.
die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts; dies gilt nicht für die Bestellung eines Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne des § 148 Absatz 2 im Zusammenhang steht; - 3.
ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrags vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt; - 4.
die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast; - 5.
die Teilung eines Grundstücks.
(3) Die Gemeinde kann für bestimmte Fälle die Genehmigung für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder Teile desselben allgemein erteilen; sie hat dies ortsüblich bekannt zu machen.
(4) Keiner Genehmigung bedürfen
- 1.
Vorhaben und Rechtsvorgänge, wenn die Gemeinde oder der Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist; - 2.
Rechtsvorgänge nach Absatz 2 Nummer 1 bis 3 zum Zwecke der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge; - 3.
Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, die vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung; - 4.
Rechtsvorgänge nach Absatz 1 Nummer 2 und Absatz 2, die Zwecken der Landesverteidigung dienen; - 5.
der rechtsgeschäftliche Erwerb eines in ein Verfahren im Sinne des § 38 einbezogenen Grundstücks durch den Bedarfsträger.
(1) Sind auf Grund von Maßnahmen, die der Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet dienen, nach den Vorschriften dieses Gesetzbuchs Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen zu gewähren, werden bei deren Bemessung Werterhöhungen, die lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung eingetreten sind, nur insoweit berücksichtigt, als der Betroffene diese Werterhöhungen durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat. Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt sind zu berücksichtigen.
(2) Liegt bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks sowie bei der Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück oder das Recht über dem Wert, der sich in Anwendung des Absatzes 1 ergibt, liegt auch hierin eine wesentliche Erschwerung der Sanierung im Sinne des § 145 Absatz 2. Dies gilt nicht, wenn in den Fällen des § 154 Absatz 3 Satz 2 oder 3 die Verpflichtung zur Entrichtung des Ausgleichsbetrags erloschen ist.
(3) Die Gemeinde oder der Sanierungsträger darf beim Erwerb eines Grundstücks keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich in entsprechender Anwendung des Absatzes 1 ergibt. In den Fällen des § 144 Absatz 4 Nummer 4 und 5 darf der Bedarfsträger keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich in entsprechender Anwendung des Absatzes 1 ergibt.
(4) Bei der Veräußerung nach den §§ 89 und 159 Absatz 3 ist das Grundstück zu dem Verkehrswert zu veräußern, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt. § 154 Absatz 5 ist dabei auf den Teil des Kaufpreises entsprechend anzuwenden, der der durch die Sanierung bedingten Werterhöhung des Grundstücks entspricht.
(5) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet sind
- 1.
Absatz 1 auf die Ermittlung von Werten nach § 57 Satz 2 und im Falle der Geldabfindung nach § 59 Absatz 2 und 4 bis 6 sowie den §§ 60 und 61 Absatz 2 entsprechend anzuwenden; - 2.
Wertänderungen, die durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets eintreten, bei der Ermittlung von Werten nach § 57 Satz 3 und 4 und im Falle des Geldausgleichs nach § 59 Absatz 2 sowie den §§ 60 und 61 Absatz 2 zu berücksichtigen; - 3.
§ 58 nicht anzuwenden.
(1) Mit Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätzen sollen die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst werden, soweit diese nicht auf andere Weise zu berücksichtigen sind.
(2) Marktanpassungsfaktoren sind insbesondere
- 1.
Faktoren zur Anpassung des Sachwerts, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet werden (Sachwertfaktoren, § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 2 des Baugesetzbuchs), - 2.
Faktoren zur Anpassung finanzmathematisch errechneter Werte von Erbbaurechten oder Erbbaugrundstücken, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu den finanzmathematisch errechneten Werten von entsprechenden Erbbaurechten oder Erbbaugrundstücken abgeleitet werden (Erbbaurechts- oder Erbbaugrundstücksfaktoren).
(3) Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 1 des Baugesetzbuchs) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 17 bis 20) abzuleiten.
(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.
(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.
(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.
(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.
(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.
(1) Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt; § 22 Absatz 5 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich, wird die Genehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt. Im Falle des Satzes 2 ist über die Genehmigung innerhalb von zwei Monaten nach Eingang des Antrags bei der Baugenehmigungsbehörde zu entscheiden; § 22 Absatz 5 Satz 3 bis 6 ist mit der Maßgabe entsprechend anzuwenden, dass die Genehmigungsfrist höchstens um zwei Monate verlängert werden darf.
(2) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde.
(3) Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn die wesentliche Erschwerung dadurch beseitigt wird, dass die Beteiligten für den Fall der Durchführung der Sanierung für sich und ihre Rechtsnachfolger
- 1.
in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 1 auf Entschädigung für die durch das Vorhaben herbeigeführten Werterhöhungen sowie für werterhöhende Änderungen, die auf Grund der mit dem Vorhaben bezweckten Nutzung vorgenommen werden, verzichten; - 2.
in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 2 oder Absatz 2 Nummer 2 oder 3 auf Entschädigung für die Aufhebung des Rechts sowie für werterhöhende Änderungen verzichten, die auf Grund dieser Rechte vorgenommen werden.
(4) Die Genehmigung kann unter Auflagen, in den Fällen des § 144 Absatz 1 auch befristet oder bedingt erteilt werden. § 51 Absatz 4 Satz 2 und 3 ist entsprechend anzuwenden. Die Genehmigung kann auch vom Abschluss eines städtebaulichen Vertrags abhängig gemacht werden, wenn dadurch Versagungsgründe im Sinne des Absatzes 2 ausgeräumt werden.
(5) Wird die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme des Grundstücks verlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Durchführung der Sanierung wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Liegen die Flächen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs sowohl innerhalb als auch außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme sämtlicher Grundstücke des Betriebs verlangen, wenn die Erfüllung des Übernahmeverlangens für die Gemeinde keine unzumutbare Belastung bedeutet; die Gemeinde kann sich auf eine unzumutbare Belastung nicht berufen, soweit die außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gelegenen Grundstücke nicht mehr in angemessenem Umfang baulich oder wirtschaftlich genutzt werden können. Kommt eine Einigung über die Übernahme nicht zustande, kann der Eigentümer die Entziehung des Eigentums an dem Grundstück verlangen. Für die Entziehung des Eigentums sind die Vorschriften des Fünften Teils des Ersten Kapitels entsprechend anzuwenden. § 43 Absatz 1, 4 und 5 sowie § 44 Absatz 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.
(6) § 22 Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine Genehmigung allgemein erteilt oder nicht erforderlich, hat die Gemeinde darüber auf Antrag eines Beteiligten ein Zeugnis auszustellen.
(1) Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden.
(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets
- 1.
für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder - 2.
für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen
(3) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden.
(4) In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 insgesamt, nach § 144 Absatz 1 oder § 144 Absatz 2 ausgeschlossen werden.
(1) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde
- 1.
die in § 14 Absatz 1 bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen; - 2.
Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird.
(2) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde
- 1.
die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts; - 2.
die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts; dies gilt nicht für die Bestellung eines Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne des § 148 Absatz 2 im Zusammenhang steht; - 3.
ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrags vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt; - 4.
die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast; - 5.
die Teilung eines Grundstücks.
(3) Die Gemeinde kann für bestimmte Fälle die Genehmigung für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder Teile desselben allgemein erteilen; sie hat dies ortsüblich bekannt zu machen.
(4) Keiner Genehmigung bedürfen
- 1.
Vorhaben und Rechtsvorgänge, wenn die Gemeinde oder der Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist; - 2.
Rechtsvorgänge nach Absatz 2 Nummer 1 bis 3 zum Zwecke der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge; - 3.
Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, die vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung; - 4.
Rechtsvorgänge nach Absatz 1 Nummer 2 und Absatz 2, die Zwecken der Landesverteidigung dienen; - 5.
der rechtsgeschäftliche Erwerb eines in ein Verfahren im Sinne des § 38 einbezogenen Grundstücks durch den Bedarfsträger.
(1) Sind auf Grund von Maßnahmen, die der Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet dienen, nach den Vorschriften dieses Gesetzbuchs Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen zu gewähren, werden bei deren Bemessung Werterhöhungen, die lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung eingetreten sind, nur insoweit berücksichtigt, als der Betroffene diese Werterhöhungen durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat. Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt sind zu berücksichtigen.
(2) Liegt bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks sowie bei der Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück oder das Recht über dem Wert, der sich in Anwendung des Absatzes 1 ergibt, liegt auch hierin eine wesentliche Erschwerung der Sanierung im Sinne des § 145 Absatz 2. Dies gilt nicht, wenn in den Fällen des § 154 Absatz 3 Satz 2 oder 3 die Verpflichtung zur Entrichtung des Ausgleichsbetrags erloschen ist.
(3) Die Gemeinde oder der Sanierungsträger darf beim Erwerb eines Grundstücks keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich in entsprechender Anwendung des Absatzes 1 ergibt. In den Fällen des § 144 Absatz 4 Nummer 4 und 5 darf der Bedarfsträger keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich in entsprechender Anwendung des Absatzes 1 ergibt.
(4) Bei der Veräußerung nach den §§ 89 und 159 Absatz 3 ist das Grundstück zu dem Verkehrswert zu veräußern, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt. § 154 Absatz 5 ist dabei auf den Teil des Kaufpreises entsprechend anzuwenden, der der durch die Sanierung bedingten Werterhöhung des Grundstücks entspricht.
(5) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet sind
- 1.
Absatz 1 auf die Ermittlung von Werten nach § 57 Satz 2 und im Falle der Geldabfindung nach § 59 Absatz 2 und 4 bis 6 sowie den §§ 60 und 61 Absatz 2 entsprechend anzuwenden; - 2.
Wertänderungen, die durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets eintreten, bei der Ermittlung von Werten nach § 57 Satz 3 und 4 und im Falle des Geldausgleichs nach § 59 Absatz 2 sowie den §§ 60 und 61 Absatz 2 zu berücksichtigen; - 3.
§ 58 nicht anzuwenden.
(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.
(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.
(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).
(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.
(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.
(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.
(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.
(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.
(1) Sind auf Grund von Maßnahmen, die der Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet dienen, nach den Vorschriften dieses Gesetzbuchs Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen zu gewähren, werden bei deren Bemessung Werterhöhungen, die lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung eingetreten sind, nur insoweit berücksichtigt, als der Betroffene diese Werterhöhungen durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat. Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt sind zu berücksichtigen.
(2) Liegt bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks sowie bei der Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück oder das Recht über dem Wert, der sich in Anwendung des Absatzes 1 ergibt, liegt auch hierin eine wesentliche Erschwerung der Sanierung im Sinne des § 145 Absatz 2. Dies gilt nicht, wenn in den Fällen des § 154 Absatz 3 Satz 2 oder 3 die Verpflichtung zur Entrichtung des Ausgleichsbetrags erloschen ist.
(3) Die Gemeinde oder der Sanierungsträger darf beim Erwerb eines Grundstücks keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich in entsprechender Anwendung des Absatzes 1 ergibt. In den Fällen des § 144 Absatz 4 Nummer 4 und 5 darf der Bedarfsträger keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich in entsprechender Anwendung des Absatzes 1 ergibt.
(4) Bei der Veräußerung nach den §§ 89 und 159 Absatz 3 ist das Grundstück zu dem Verkehrswert zu veräußern, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt. § 154 Absatz 5 ist dabei auf den Teil des Kaufpreises entsprechend anzuwenden, der der durch die Sanierung bedingten Werterhöhung des Grundstücks entspricht.
(5) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet sind
- 1.
Absatz 1 auf die Ermittlung von Werten nach § 57 Satz 2 und im Falle der Geldabfindung nach § 59 Absatz 2 und 4 bis 6 sowie den §§ 60 und 61 Absatz 2 entsprechend anzuwenden; - 2.
Wertänderungen, die durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets eintreten, bei der Ermittlung von Werten nach § 57 Satz 3 und 4 und im Falle des Geldausgleichs nach § 59 Absatz 2 sowie den §§ 60 und 61 Absatz 2 zu berücksichtigen; - 3.
§ 58 nicht anzuwenden.
(1) Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.
(2) In den Wertermittlungsverfahren nach Absatz 1 sind regelmäßig in folgender Reihenfolge zu berücksichtigen:
- 1.
die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung), - 2.
die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks.
(3) Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge können, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden.
(1) Mit Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätzen sollen die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst werden, soweit diese nicht auf andere Weise zu berücksichtigen sind.
(2) Marktanpassungsfaktoren sind insbesondere
- 1.
Faktoren zur Anpassung des Sachwerts, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet werden (Sachwertfaktoren, § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 2 des Baugesetzbuchs), - 2.
Faktoren zur Anpassung finanzmathematisch errechneter Werte von Erbbaurechten oder Erbbaugrundstücken, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu den finanzmathematisch errechneten Werten von entsprechenden Erbbaurechten oder Erbbaugrundstücken abgeleitet werden (Erbbaurechts- oder Erbbaugrundstücksfaktoren).
(3) Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 1 des Baugesetzbuchs) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 17 bis 20) abzuleiten.
(1) Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, wenn
- 1.
die für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden bei der Erfüllung der Aufgaben nach diesem Gesetzbuch, - 2.
die für die Feststellung des Werts eines Grundstücks oder der Entschädigung für ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften zuständigen Behörden, - 3.
die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist, oder - 4.
Gerichte und Justizbehörden
(2) Der Gutachterausschuss kann außer über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust auch Gutachten über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile erstatten.
(3) Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist.
(4) Eine Abschrift des Gutachtens ist dem Eigentümer zu übersenden.
(5) Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten. Zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten gehören insbesondere
- 1.
Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, - 2.
Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser, - 3.
Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und - 4.
Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor).
(1) Mit Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätzen sollen die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst werden, soweit diese nicht auf andere Weise zu berücksichtigen sind.
(2) Marktanpassungsfaktoren sind insbesondere
- 1.
Faktoren zur Anpassung des Sachwerts, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet werden (Sachwertfaktoren, § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 2 des Baugesetzbuchs), - 2.
Faktoren zur Anpassung finanzmathematisch errechneter Werte von Erbbaurechten oder Erbbaugrundstücken, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu den finanzmathematisch errechneten Werten von entsprechenden Erbbaurechten oder Erbbaugrundstücken abgeleitet werden (Erbbaurechts- oder Erbbaugrundstücksfaktoren).
(3) Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 1 des Baugesetzbuchs) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 17 bis 20) abzuleiten.
(1) Sind auf Grund von Maßnahmen, die der Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet dienen, nach den Vorschriften dieses Gesetzbuchs Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen zu gewähren, werden bei deren Bemessung Werterhöhungen, die lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung eingetreten sind, nur insoweit berücksichtigt, als der Betroffene diese Werterhöhungen durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat. Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt sind zu berücksichtigen.
(2) Liegt bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks sowie bei der Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück oder das Recht über dem Wert, der sich in Anwendung des Absatzes 1 ergibt, liegt auch hierin eine wesentliche Erschwerung der Sanierung im Sinne des § 145 Absatz 2. Dies gilt nicht, wenn in den Fällen des § 154 Absatz 3 Satz 2 oder 3 die Verpflichtung zur Entrichtung des Ausgleichsbetrags erloschen ist.
(3) Die Gemeinde oder der Sanierungsträger darf beim Erwerb eines Grundstücks keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich in entsprechender Anwendung des Absatzes 1 ergibt. In den Fällen des § 144 Absatz 4 Nummer 4 und 5 darf der Bedarfsträger keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich in entsprechender Anwendung des Absatzes 1 ergibt.
(4) Bei der Veräußerung nach den §§ 89 und 159 Absatz 3 ist das Grundstück zu dem Verkehrswert zu veräußern, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt. § 154 Absatz 5 ist dabei auf den Teil des Kaufpreises entsprechend anzuwenden, der der durch die Sanierung bedingten Werterhöhung des Grundstücks entspricht.
(5) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet sind
- 1.
Absatz 1 auf die Ermittlung von Werten nach § 57 Satz 2 und im Falle der Geldabfindung nach § 59 Absatz 2 und 4 bis 6 sowie den §§ 60 und 61 Absatz 2 entsprechend anzuwenden; - 2.
Wertänderungen, die durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets eintreten, bei der Ermittlung von Werten nach § 57 Satz 3 und 4 und im Falle des Geldausgleichs nach § 59 Absatz 2 sowie den §§ 60 und 61 Absatz 2 zu berücksichtigen; - 3.
§ 58 nicht anzuwenden.
(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.
(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.
(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.
(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.
(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.
(1) Kosten sind die Gerichtskosten (Gebühren und Auslagen) und die zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendigen Aufwendungen der Beteiligten einschließlich der Kosten des Vorverfahrens.
(2) Die Gebühren und Auslagen eines Rechtsanwalts oder eines Rechtsbeistands, in den in § 67 Absatz 2 Satz 2 Nummer 3 und 3a genannten Angelegenheiten auch einer der dort genannten Personen, sind stets erstattungsfähig. Soweit ein Vorverfahren geschwebt hat, sind Gebühren und Auslagen erstattungsfähig, wenn das Gericht die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig erklärt. Juristische Personen des öffentlichen Rechts und Behörden können an Stelle ihrer tatsächlichen notwendigen Aufwendungen für Post- und Telekommunikationsdienstleistungen den in Nummer 7002 der Anlage 1 zum Rechtsanwaltsvergütungsgesetz bestimmten Höchstsatz der Pauschale fordern.
(3) Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nur erstattungsfähig, wenn sie das Gericht aus Billigkeit der unterliegenden Partei oder der Staatskasse auferlegt.
(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.
(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.