Schleswig-Holsteinisches Verwaltungsgericht Urteil, 30. Nov. 2016 - 8 A 129/14

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Kläger begehrt die Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung für einen Kaufvertrag bezüglich eines Grundstückes in der Lübecker Altstadt.

Der Kläger war Eigentümer des Grundstücks XXX in A-Stadt (Flurstück XXX, Flur XXX, Gemarkung Innere Stadt). Das in der Lübecker Altstadt belegene Grundstück ist mit einem 2 ½ geschossigen Wohnhaus (ca. 69 qm Wohnfläche und einer Grundstücksfläche von 37 qm) bebaut. Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich der Satzung der Hansestadt Lübeck über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Große Burgstraße“ – Blöcke 1, 5 und 6, 7, 8 teilweise – zwischen Kl. und Gr. Burgstraße, nördlicher Stadtmauer, Wakenitzmauer, Rosenstraße, Gr. Gröpelgrube, Langer Lohberg, Gerberstraße, Jakobikirchhof einschließlich Koberg vom 09. Dezember 1992 (Bl. 27 der Beiakte A zu 8 A 24/14). Nach § 1 der Satzung wird das Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände, für deren Durchführung Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind, als Sanierungsgebiet gemäß § 142 Abs. 1 und 3 BauGB förmlich festgelegt.

Im Grundbuch ist bezüglich des Grundstücks XXX ein Sanierungsvermerk eingetragen, in welchem auf die Durchführung des Sanierungsverfahrens entsprechend der Satzung vom 09.12.1992 (Bl. 2 der Beiakte A zu 8 A 24/14) hingewiesen wird.

Im Jahre 2011 wurde ein Zwangsversteigerungsverfahren betr. das Grundstück XXX (damaliger Eigentümer war der Kläger) durchgeführt. Zur Feststellung des Verkehrswertes beauftragte das Amtsgericht A-Stadt die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens betr. des Grundstückes XXX , welches vom Sachverständigen XXX unter dem 04.07.2011 erstellt wurde (Bl. 20 der Beiakte A zu 8 A 24/14).

Der Antrag auf Zwangsversteigerung des Grundstückes wurde von den Gläubigern noch vor dem Zwangsversteigerungstermin zurückgenommen, weshalb das Zwangsversteigerungsverfahren eingestellt wurde.

Der Gutachter XXX gelangte in seinem Gutachten zu einem Verkehrswert iHv 45.000,-- €. Bezüglich des Bodenwertes stützte sich der Sachverständige XXX auf die vorliegenden Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck, wonach ein Bodenrichtwert von 350,-- € pro qm zum Stichtag 31.12.2010 ermittelt wurde. Dieser Richtwert beziehe sich auf 50 qm bis 250 qm große unbebaute Grundstücke, die neu mit einem Ein- oder Zweifamilienhaus bebaut seien. Im Hinblick auf die enge Bebauungsstruktur in der Großen Gröpelgrube sei über einen Abschlag nachzudenken. Auch der Umstand, dass es sich nicht um ein unbebautes Grundstück handele, könne einen weiteren Abschlag rechtfertigen. Andererseits sei zu berücksichtigen, dass es sich nur um eine sehr kleine Grundstücksfläche (37 qm) handele und insoweit zu berücksichtigen sei, dass kleinere Grundstücke in der Regel höhere Preise per Quadratmeter erzielten als dieses bei größeren Flächen der Fall sei. Der Sachverständige schätze bei freier Abwägung aller Vor- und Nachteile die Höhe des Bodenwertes als bebautes Grundstück - auch unter Berücksichtigung der nur geringen Grundstücksgröße von 37 qm - aufgerundet 325,-- € pro qm. Auf dieser Grundlage gelangte er zu einem Bodenwert von 12.000,-- € (37 qm x 325,-- € pro qm = 12.025,-- €, abgerundet 12.000,-- €).

Bezüglich des Sachwertes (bzw. Gebäudewertes) setzte der Sachverständige XXX unter Zugrundelegung der sog. Normalherstellungskosten (NHK), welche durch den Bundesverkehrsminister herausgegeben werden, für das Gebäude XXX einen Zeitwert von 96,-- € pro Kubikmeter an. Die Normalherstellungskosten beziehen sich auf den umbauten Raum. In Bezug auf das streitgegenständliche Gebäude führte der Sachverständige XXX nachfolgende Sachwertberechnung durch:

Kaufpreise von Immobilien seien in der Regel nicht identisch mit dem Sachwert (vorliegend 44.000,-- €). Dieser sei deshalb an die Marktlage anzupassen. Bezüglich des Teilmarktes, dem das Bewertungsobjekt zuzuordnen sei, bestünden jedoch keine mathematisch-statistisch gesicherten Erkenntnisse über die Relation zwischen Sachwerten und Kaufpreisen. Kaufpreise bebauter Grundstücke lägen meist unter den Sachwerten. Bei Objekten mit relativ niedrigem Sachwert sei dagegen festzustellen, dass diese Objekte häufig auch über den Sachwerten gehandelt würden, insbesondere bei Objekten, die sich in der Lübecker Innenstadt befänden. Im Hinblick auf den nicht unerheblichen Investitionsbedarf verzichte er auf den Ansatz eines Zuschlages und halte es für vertretbar, den vorläufigen Sachwert als marktangepassten Sachwert in die Begutachtung zu übernehmen, weshalb der Markt angepasste Sachwert auf 44.000,-- € anzusetzen sei.

Da die Markanpassung bei vergleichbaren Objekten nicht sicher bestimmbar sei, halte es der Sachverständige für geboten, den marktangepassten Sachwert gerundet im Gutachten niederzulegen. Der marktangepasste Sachwert werde daher gerundet auf 45.000,-- € geschätzt.

Nach dem Ertragswertverfahren (vgl. S. 16 des Gutachtens XXX), bei dem bezüglich der Wertermittlung von dem zu erzielenden Mietzins auszugehen sei, schätze der Sachverständige den nachhaltig erzielbaren Mietertrag auf 375,-- € monatlich, was einem monatlichen Mietzins von rund 5,45 € pro qm Wohnfläche entspreche. Abzüglich der Bewirtschaftungskosten unter der 3,25-prozentigen Verzinsung des Bodenwertes gelangte der Sachverständige zu einem Jahresreinertrag des Gebäudes von 2.535,-- € (vgl. Bl. 21 des Gutachtens XXX), was zu einem vorläufigen Ertragswert von rund 42.000,-- € führte. Festzustellen sei, dass auch der Ertragswert nicht punktgenau zum Verkehrswert führen könne, da zahlreiche Parameter nicht exakt mathematisch bestimmbar seien. Der Ertragswert sei in der Bandbreite zwischen 33.000,-- € und 50.000,-- € zu erwarten. Er setze im Rahmen der Wertermittlung den Ertragswert mit 42.500,-- € an.

Der Sachverständige XXX wandte auch das sog. Vergleichswertverfahren an und zog dafür insgesamt acht Vergleichspreise heran. Bei der Vergleichswerteinschätzung gelangte der Sachverständige XXX zu einer Bandbreite von 47.000,-- € bis 58.000,-- € und setzte unter Berücksichtigung zahlreicher Unwägbarkeiten den Vergleichswert im Rahmen der Begutachtung mit 50.000,-- € an.

Auf Bl. 29 ff. enthält das Gutachten nachfolgende abschließende Ausführungen:

„Die Ergebnisse der drei angewandten Wertermittlungsverfahren stimmen recht gut überein und bilden einen Mittelwert von rd. 46.000,- €. Allerdings wäre es nicht sachverständig, einfach den Mittelwert als Verkehrswert niederzulegen. Zu berücksichtigen ist, dass – wie zuvor im Gutachten bereits erläutert – zahlreiche Unwägbarkeiten vorliegen. Es ist z.B. zu beachten, dass das Ergebnis der Sachwertberechnung sehr stark darunter leidet, dass die Höhe der Marktanpassung nicht exakt bestimmbar ist.

Beim Ertragswertverfahren ist im Regelfall von einer recht großen Marktnähe auszugehen. Bei Innenstadtobjekten trifft diese Erkenntnis allerdings nur im reduzierten Maße zu, da in der Lübecker Innenstadt sich andere bzw. besondere Marktmechanismen entwickelt haben.

…

Im Regelfall ist das Ergebnis des Vergleichswertverfahrens primär wertbestimmend, da sich im Vergleichswert der Markt unmittelbar widerspiegelt. Da es sich bei den zum Preisvergleich herangezogenen Objekten um Immobilien mit sehr individuellen Werteigenschaften handelt, ist auch hier das Ergebnis zu relativieren. Insbesondere ist festzustellen, dass die Anzahl der vergleichswertgeeigneten Daten (8 Kaufpreise) von der mathematisch-statistischen Seite her betrachtet als relativ gering zu bewerten ist.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass zahlreiche Einflussgrößen sich einer genauen mathematischen Berechenbarkeit entziehen. Der Verkehrswert einer Immobilie kann deshalb letztendlich nur im Schätzwege bestimmt werden.

…

Bei freier Abwägung aller Vor- und Nachteile - insbesondere auch unter Berücksichtigung von Investitionsbedarf - schätze der Sachverständige den Verkehrswert auf 45.000,-- €.“

Im Jahre 2012 beabsichtigte der Kläger den Verkauf des Grundstückes XXX 5. Hierzu beauftragte er im April 2012 den Sachverständigen XXX mit der Erstellung eines weiteren Gutachtens über den Verkehrswert des Grundstückes XXX .

Unter dem 09. Mai 2012 erstellte der Sachverständige XXX das Gutachten. Er gelangte hierbei zu einem sanierungsbeeinflussten Verkehrswert des Grundstückes zum Stichtag 16.04.2012 von rund 60.000,-- €.

Auf S. 12 des Gutachtens begründet der Sachverständige XXX seine Verfahrenswahl. Der Verkehrswert von Grundstücken sei vorrangig mit Hilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln, insbesondere weil das Grundstück üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur (persönlichen oder zweckgebundenen) Eigennutzung bestimmt sei. Das Sachwertverfahren basiere im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwertes. Zusätzlich werde eine Ertragswertermittlung durchgeführt; das Ergebnis werde jedoch nur unterstützend, vorrangig als von der Sachwertberechnung unabhängige Berechnungsmethode zur Ergebniskontrolle durchgeführt.

Der Bodenrichtwert betrage 350,-- € pro Quadratmeter zum Stichtag 31.12.2010. Hiervon ausgehend setzt der Gutachter XXX einen Bodenwert von 15.637,-- € an.

Auf S. 18 seines Gutachtens gelangt er zu einem Sachwert der Gebäude- und Außenanlagen von 50.939,77 € und damit unter Addition des Bodenwertes zu einem vorläufigen Sachwert von 66.576,77 €. Diesen Wert multipliziert er mit einem Sachwertfaktor (Marktanpassung) von 1,45 und kommt auf dieser Grundlage zu einem marktangepassten vorläufigen Sachwert von 96,536,32 €. Hiervon seien besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (Baumängel, Bauschäden sowie anstehende Sanierungsbeiträge) iHv 35.505,-- € abzuziehen, weshalb der marktangepasste Sachwert rund 61.000,-- € betrage.

Zum Sachwertfaktor (1,45) heißt es auf S. 23 des Gutachtens, dass Kaufpreise für gleichartige Grundstücke in dieser Region rund 35 % bis 50 % oberhalb des ermittelten vorläufigen Sachwerts (d. h. des herstellungskostenorientiert berechneten Substanzwerts) lägen.

In der unterstützend herangezogenen Ertragswertberechnung kommt der Sachverständige XXX zu einem Ertragswert von rund 57.000,-- € (S. 25 des Gutachtens). Mittels einer Gewichtung der angewandten Verfahren (Sachwertverfahren 0,90, Ertragswertverfahren 0,50) gelangt der Sachverständige XXX zu einem sanierungsbeeinflussten Verkehrswert von 60.000,-- €.

Am 25. Juni 2012 schlossen der Kläger und der Beigeladene einen Kaufvertrag betr. das Grundstück XXX 5. Ausweislich § 3 des Kaufvertrages beträgt der Kaufpreis 62.500,- €.

Am 25.06.2012 beantragte der beurkundende Notar bei der Beklagten die Erteilung der Genehmigung hinsichtlich des Sanierungsvermerkes gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB (Bl. 40 der Beiakte A zu 8 A 24/14).

Am 28.06.2012 bat die Beklagte zur Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck um Mitteilung des Verkehrswertes und teilte dem Gutachterausschuss mit, dass für dieses Grundstück bereits zwei Gutachten (XXX und XXX) vorlägen. Diese wurden dem Gutachterausschuss zur Verfügung gestellt.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck erstellte unter dem 06.08.2012 ein Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB für das Grundstück XXX und gelangte zum Wertermittlungsstichtag 25.07.2012 zu einem Verkehrswert von 45.000,-- €. Zum Wertermittlungsverfahren führte der Gutachterausschuss auf S. 7 aus, dass bei der Wertermittlung das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren üblich seien. Das Verfahren sei im Einzelfall unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten auszuwählen. Der Gutachterausschuss wende im vorliegenden Wertermittlungsfall sowohl das Sachwertverfahren als auch das Vergleichswertverfahren an. Bei Wohngebäuden wie Ein- bis Zweifamilienhäusern seien für die Bemessung des Kaufpreises die Lage und die Bausubstanz ausschlaggebend, so dass der Sachwert als Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen werden könne. Zusätzlich bilde der aus gezahlten Kaufpreisen abgeleitete Vergleichswert ein gutes Abbild des Immobilienmarktes.

Bezüglich des Bodenwertes korrigierte der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert von 350,-- € pro qm aufgrund von konjunkturellen Entwicklungen und der geringen Größe des Grundstückes nach oben und es wurde ein größenangepasster Bodenwert von 386,-- € pro qm angesetzt, was zu einem Bodenwert von 14.282,-- € führte. Auf S. 10 und 11 des Gutachtens des Gutachterausschusses kommt dieser zu einem Sachwert der Gebäude von 20.001,-- € und einem Wert der Außenanlagen von 3.500,-- € und damit unter Einbeziehung des Bodenwertes zu einem Sachwert von insgesamt 37.783,-- €. Auf S. 11 f. machte der Gutachterausschuss sodann Ausführungen zu einer Marktanpassung. Die Lage auf dem Grundstücksmarkt sei dadurch gekennzeichnet, dass im Verkaufsfall, je nach der Marktlage der Sachwert der Immobilie in der Regel nicht durch den Kaufpreis realisiert werden könne. Der auf dem gewöhnlichen Grundstücksmarkt erzielbare Kaufpreis (Verkehrswert) ergebe sich somit durch Verringerung oder Erhöhung des Sachwertes um einen marktbedingten Korrekturbetrag.

Durch Berücksichtigung eines geeigneten Sachwertfaktors werde im Sachwertverfahren der direkte Übergang zum Marktgeschehen erreicht. Für den Teilmarkt der Altstadtobjekte seien bisher keine Untersuchungen durchgeführt worden. Erfahrungsgemäß würden für kleinere Altstadtobjekte keine Abschläge zur Anpassung an die Marktlage erforderlich. Daher werde der Marktanpassungsfaktor mit 1,00 angesetzt, weshalb es bei dem angesetzten Ergebnis (gerundet 38.000,-- €) verbleibe.

Zum Vergleichswertverfahren heißt es im Gutachten, dass der Gutachterausschuss in seiner Kaufpreissammlung die auf dem freien Grundstücksmarkt veräußerten Objekte mit ihren wesentlichen Daten gespeichert habe, um marktorientierte Wertermittlungen zu ermöglichen. Für dieses Wertermittlungsobjekt seien aus der Kaufpreissammlung sieben Kauffälle der Jahre 2008 bis 2011 von vergleichbaren Ein- bis Zweifamilienhäusern aus der Lübecker Altstadt mit mittleren bis mäßigen baulichen Zustand selektiert worden. Die Auswertung ergebe bei einer Spanne von rund 542,-- € pro Quadratmeter-Wohnfläche bis 743,-- € pro Quadratmeter-Wohnfläche einen Mittelwert von rund 650,-- € pro Quadratmeter-Wohnfläche. Danach ergebe sich ein Vergleichswert von

69 qm Wohnfläche x 650,-- € pro Quadratmeter-Wohnfläche = 45.000,-- €.

Nach § 8 der Immobilienwertermittlungsverordnung sei der Verkehrswert nach den Ergebnissen der herangezogenen Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit und unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bemessen. Der ermittelte Sachwert liege niedriger als der Vergleichswert. Erfahrungsgemäß würden für kleine Altstadtobjekte Kaufpreise erzielt, die über den Sachwerten lägen.

Bei freier Würdigung aller den Markt beeinflussenden Umstände wurde der Verkehrswert vom Gutachterausschuss mit 45.000,00 € ermittelt.

Unter dem 22.10.2012 versagte die Beklagte die beantragte Genehmigung gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass die Genehmigung gemäß § 145 Abs. 2 BauGB zu versagen sei, wenn Grund zu der Annahme bestehe, dass der Rechtsvorgang die Durchführung der Sanierung wesentlich erschweren würde. Dies sei nach der gesetzlichen Vermutung des § 153 Abs. 2 BauGB gegeben, wenn bei rechtsgeschäftlicher Veräußerung eines Grundstücks der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück den Verkehrswert, der nach § 153 Abs. 1 BauGB zu ermitteln sei, überschreite. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck habe am 25.07.2012 für das o.a. Grundstück einen Verkehrswert von 45.000,-- € ermittelt. Der für das Grundstück vereinbarte Gegenwert von 62.500,-- € übersteige den Verkehrswert deutlich, so dass dem Genehmigungsantrag nicht entsprochen werden könne.

Gegen den Bescheid legte der Kläger am 13.11.2012 Widerspruch ein. Das Gutachten von Herrn XXX sei spezifischer, detaillierter und genauer. Die Sanierungsarbeiten an dem Gebäude seien aufgelistet und bei der Ermittlung des Verkaufs berücksichtigt worden. Der Verkehrswert sei damit nicht überschritten.

Der Widerspruch wurde mit Widerspruchsbescheid vom 14.01.2013 zurückgewiesen. Die beantragte Grundstücksveräußerung zu einem Kaufpreis iHv 62.500,-- € liege deutlich über dem ermittelten Verkehrswert mit Gutachten vom 25.07.2012 iHv 45.000,-- €. Es sei ein Kaufpreis von höchstens 49.500,-- € genehmigungsfähig. Dieser Wert ermittle sich aus dem Verkehrswert zzgl. der im Regelfall anzuwenden Marge von 10 % für etwaige Bewertungsunsicherheiten. Im Falle des Klägers betrage die Überschreitung jedoch ca. 39 %. Diese Überschreitung liege weit über allen aus der Rechtsprechung bekannten Margen. Zu den vorhandenen Gutachten wird weiter ausgeführt, dass das Gutachten von Herrn XXX keine Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren enthalte, ferner seien die von Herrn XXX im Rahmen des Sachwertverfahrens in Ansatz gebrachten Herstellungskosten für besondere Bauteile sachlich nicht begründet. Sowohl der individuell hergestellte Schaufensterkasten als auch die 3 m breite Dachgaube seien mit den Vorgaben der Gestaltungssatzung nicht in Einklang zu bringen und somit zukünftig nicht genehmigungsfähig.

Der Kläger hat am 14.02.2013 Klage erhoben.

Der Kläger macht geltend, dass die Bewertung des Verkehrswertes des verkauften Objekts mit nur 49.500,-- € bestritten werde. Der Kläger habe selbst schon ein Angebot über 75.000,-- € durch einen anderen Käufer gehabt, zu dem Vertragsschluss sei es letztlich aber doch nicht gekommen. Das Zwangsversteigerungsverfahren sei (da man als guter Bürger Schuldverpflichtungen zahle) von ihm durch Zahlung der Schuldbeträge abgewendet worden. Hätte er dies nicht getan, wäre kurioserweise das Haus versteigert worden, möglicherweise hätte es sodann noch einen höheren Wert als 62.500,-- € erzielt und sodann wäre der öffentlich-rechtlich erteilte Versteigerungszuschlag nicht genehmigungsbedürftig durch die Sanierungsbehörde gewesen, so dass sich das heutige Problem für den Kläger überhaupt nicht gestellt hätte. Die guten Absichten des Klägers mit der Abwendung der Zwangsversteigerung hätten leider in eine finanzielle Misere geführt. Im Übrigen wird auf das Gutachten des Sachverständigen XXX verwiesen.

Der Kläger hat ergänzende Stellungnahmen des Sachverständigen XXX vom 28. Februar 2016 (Bl. 143 der Gerichtsakte) und vom 17. August 2016 (Bl. 260 der Gerichtsakte) vorgelegt. Auf diese wird Bezug genommen.

Der Kläger beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom 22.10.2012 in Form des Widerspruchsbescheides vom 14.01.2013 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, als Sanierungsträger die sanierungsrechtlich erforderliche Zustimmung zum Kaufvertrag des Klägers als Verkäufer mit Herrn F., XXX 7, 23552 A-Stadt, geschlossen am 25.06.2012 zur UR-Nr. 159/2012 des Notars XXX, A-Stadt, für das verkaufte Objekt XXX , A-Stadt, zum Kaufpreis

a) über vereinbarte 62.500,00 €

b) hilfsweise über einen Betrag von 49.500,00 € bis zu 62.499,00 € zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie macht geltend, dass das Gutachten XXX nicht dazu geeignet sei, die Richtigkeit der nachvollziehbar begründeten und methodisch der Immobilienwertverordnung entsprechenden beiden anderen Gutachten (Gutachterausschuss sowie XXX) zu erschüttern.

Das Gutachten XXX sei nicht verwertbar, weil es nicht den sanierungsunbeeinflussten Wert ermittle, auf den es nach § 153 Abs. 2 Satz 1 iVm § 153 Abs. 1 Satz 1 BauGB ankomme.

Das Gutachten bestimme unzutreffend die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Dies ergebe sich daraus, dass der auf S. 22 dargestellte Sachwert auf der Grundlage unterstellter, tatsächlich aber zum Wertermittlungsstichtag nicht erfolgter Modernisierungsmaßnahmen, ermittelt worden sei. Der Gutachter ermittle elf Modernisierungspunkte, die für seine Bestimmung der Restnutzungsdauer des Gebäudes von ausschlaggebender Bedeutung seien. Zehn dieser elf Modernisierungspunkte ergäben sich aus auch ausdrücklich so bezeichneten unterstellten Modernisierungsmaßnahmen. Nur durch sie komme er zu dem Modernisierungsstandard „überwiegend modernisiert“, der die Restnutzungsdauer von 24 Jahren begründe. Die Restnutzungsdauer sei ein ausschlaggebender Faktor für die Bestimmung sowohl des Sachwertes als auch des vom Gutachter ermittelten Ertragswertes des Objektes. Beide ermittelten Werte basierten damit auf einer fiktiven Sichtweise, wobei im Übrigen nicht nachvollziehbar sei, aus welchem Grund Modernisierungsmaßnahmen, deren Notwendigkeit im Gutachten nur eine Seite später als wertmindernd eingestuft werde, als vorgenommen unterstellt würden.

Der Gutachter habe im Übrigen auch bei der Anwendung der Sachwertbestimmung einen zu hohen Marktanpassungsfaktor gemäß § 14 Immobilienwertermittlungsverordnung in Ansatz gebracht. Der Ansatz des Gutachters XXX sei schon deshalb methodisch falsch, weil er vom konkreten Objekt auf einen allgemeinen Anpassungsfaktor schließe. Die Abschätzung sei auch deshalb falsch, weil sie auf der vom Gutachter selbst wesentlich zu niedrig angesetzten Summe für den Sanierungsaufwand iHv 35.000,-- € beruhe. Sowohl die Kostenschätzung des Architekten Menzel für den Beigeladenen selbst als auch die Aufstellung des heutigen Grundstückseigentümers Herrn XXX, der das Haus saniert habe, kämen zu Beträgen von ca. 150.000,-- € bzw. nach Abzug der Kosten einer Ordnungsmaßnahme auf ca. 110.000,-- €, also mehr als das Dreifache. Festzustellen sei, dass die vom Gutachter XXX in Ansatz gebrachten Sanierungskosten für ein Altstadthaus wie das vorliegende bei Weitem zu niedrig angesetzt worden seien. Würde man diese mit 70.000,-- € etwa doppelt so hoch ansetzen, was immer noch ca. 40.000,-- € unter den tatsächlichen Sanierungskosten läge, so ergebe sich bei Zugrundelegung der Vorgehensweise des Gutachters in seiner ergänzenden Stellungnahme ein Abzug von rund 1.000,-- € pro Quadratmeter Wohnfläche und damit einen Betrag von 900,-- € pro Quadratmeter Wohnfläche für das sanierungsbedürftige Gebäude. Multipliziert mit der Wohnfläche von 69 qm ergäbe sich ein Betrag von 62.100,-- €, was einen Marktanpassungsfaktor von unter 1,0 ergäbe. Ziehe man davon, wie der Gutachter es methodisch tue, die realistischen Sanierungskosten ab, ergebe sich ein Betrag, der weit unterhalb der beiden anderen Gutachten liege. Dies alles zeige die methodischen Mängel des Gutachtens, die es für eine Wertbestimmung nicht nutzbar machten.

Der Beigeladene stellt keinen Sachantrag, trägt aber vor, dass es gänzlich illusorisch sei, das Objekt für rund 35.000,-- € instandzusetzen. Der Lübecker Architekt Menzel schätze die Kosten für die Sanierung und Instandsetzung auf 148.335,88 €. Weiterhin habe der neue Eigentümer des Grundstückes Herr XXX, an den er das Grundstück veräußert habe, tatsächlich Kosten in Höhe von 154.388,-- € aufgewendet.

Der Berichterstatter hat mit den Beteiligten am 27.01.2016 einen Erörterungstermin durchgeführt. Am 02.05.2016 (Bl. 158 der Gerichtsakte) hat der Berichterstatter den Gutachter XXX um eine ergänzende Stellungnahme zum angesetzten Marktanpassungsfaktor gebeten, welche Herr XXX unter dem 21.05.2016 erstellt hat (Bl. 160 der Gerichtsakte).

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge und die Gerichtsakte verwiesen.

Die zulässige Verpflichtungsklage nach § 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO ist sowohl hinsichtlich des Haupt- (nachfolgend 1.) als auch des Hilfsantrages (nachfolgend 2.) unbegründet.

Der Hilfsantrag ist dahingehend auszulegen, dass die sanierungsrechtliche Genehmigung zu einem Kaufpreis von oberhalb 49.500,00 € (und nicht 49.000,00 €) bis zu 62.499,00 € begehrt wird, da die Beklagte die Genehmigungsfähigkeit bis zu einem Kaufpreis von 49.500,-- € als gegeben betrachtet hat.

1.

Der Bescheid vom 22.10.2012 und der Widerspruchsbescheid vom 14.01.2013 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 S. 1 VwGO). Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung gemäß § 145 Abs. 1, 2 BauGB.

Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt (§ 145 Abs. 1 S. 1 BauGB). Sie darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde (145 Abs. 2 BauGB).

Der Grundstückskaufvertrag vom 25.06.2012 ist nicht genehmigungsfähig, da er die Sanierung wesentlich erschweren würde.

Der Kaufvertrag vom 25.06.2012 bezüglich des Grundstückes XXX , A-Stadt, das in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (§ 142 Abs. 1 BauGB) belegen ist, bedarf einer sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 144 Abs. 2 Nr. 1, 3 BauGB. Hiernach bedürfen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts (Nr. 1) sowie auch ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nr. 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrages vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt (Nr. 3). Der Kaufvertrag vom 25.06.2012 ist ein schuldrechtlicher Vertrag im Sinne des § 144 Abs. 2 Nr. 3 BauGB.

Nach § 153 Abs. 2 Satz 1 BauGB liegt auch darin eine wesentliche Erschwerung der Sanierung im Sinne des § 145 Abs. 2, wenn bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Grundstücks sowie bei der Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück oder das Recht über dem Wert, der sich in Anwendung des Abs. 1 ergibt, liegt.

§ 153 Abs. 1 BauGB lautet wie folgt:

„Sind aufgrund von Maßnahmen, die der Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet dienen, nach den Vorschriften dieses Gesetzbuches Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen zu gewähren, werden bei deren Bemessung Werterhöhungen, die lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung eingetreten sind, nur insoweit berücksichtigt, als der Betroffene diese Werterhöhungen durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat. Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt sind zu berücksichtigen.“

Die Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen findet nach den Vorschriften im 2. Abschnitt des fünften Teils, also den § 93 ff. BauGB statt. Zu diesen Vorschriften gehört insbesondere § 95 Abs. 1, der bestimmt, dass sich die Entschädigung für den Rechtsverlust nach dem in § 194 geregelten Verkehrswert bemisst. Die grundsätzliche Geltung dieser Vorschriften ordnet § 153 Abs. 1 Satz 1 BauGB an, wenn er in seinem Tatbestandsteil (Halbsatz 1) auf Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen „nach den Vorschriften dieses Gesetzbuchs“ Bezug nimmt. Die allgemeinen Regeln und Grundsätze der Wertermittlung nach diesen Vorschriften (§§ 192 ff. BauGB), ergänzt durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV), gelten daher auch bei der Bestimmung von Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen in Sanierungsgebieten, sofern nicht die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften zur Anwendung kommen (vgl. Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl. 2014, § 153 Rn. 1).

§ 153 Abs. 1 modifiziert diese Bemessung von Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen, indem er bestimmt, dass sämtliche Werterhöhungen unberücksichtigt bleiben, die durch die Sanierung bewirkt worden sind. Dabei ist es unerheblich, ob diese Werterhöhungen auf die Aussicht auf die Sanierung, die Vorbereitung der Sanierung oder die Durchführung der Sanierung zurückzuführen sind.

In § 153 Abs. 2 Satz 1 BauGB liegt nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts eine zulässige Inhaltsbestimmung des Eigentums nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG (vgl. BVerwG, Beschluss vom 08.01.1998 - 4 B 221/97 -, LS, juris) und eine gesetzliche unwiderlegbare Vermutung, dass bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Grundstücks die Vereinbarung eines Gegenwertes, der über dem sanierungsunbeeinflussten Wert liegt, die Durchführung der Sanierung wesentlich erschwert (vgl. BVerwG, a.a.O., Rn. 4, juris).

Die Gemeinde hat eine sog. Preisprüfung durchzuführen. Dabei soll zum einen ausgeschlossen werden, dass sich der Veräußerer eines Grundstücks der Abschöpfung sanierungsbedingter Werterhöhungen durch Verlangen eines entsprechend hohen Kaufpreises entzieht; zum anderen soll der Erwerber davor geschützt werden, für die sanierungsbedingten Werterhöhungen doppelt zu zahlen, also einmal bei der Entrichtung des Kaufpreises und dann ein zweites Mal bei der Zahlung des Ausgleichsbetrages nach § 154 BauGB (vgl. Reidt, a.a.O., § 153 Rn. 11). Bezüglich der Frage, ob der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück „über dem Wert“ liegt, der sich Anwendung des Abs. 1 ergibt, ist das Bundesverwaltungsgericht davon ausgegangen, dass der vereinbarte Gegenwert den sanierungsunbeeinflussten Wert in einer für den Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich verfehlen muss, um die Rechtsfolge des § 153 Abs. 2 BauGB begründen zu können. Damit trägt die Rechtsprechung der Tatsache Rechnung, dass sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Bodenpreise nicht mit letzter Genauigkeit ermitteln lassen, sondern von einer gewissen Streuung auszugehen ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 08.01.1998 - 4 B 221/97 -, Rn. 4, juris).

Dass die Beklagte auf dieser Grundlage davon ausgegangen ist, dass eine für den Rechtsverkehr in erkennbarer Weise deutliche Verfehlung vorliegt, wenn der sanierungsunbeeinflusste Wert des Grundstückes um mehr als 10 % überschritten wird, ist nach Auffassung der Kammer nicht zu beanstanden.

Letztlich folgt daraus, dass die Gemeinde auch nach ihrer Auffassung geringfügig überhöhte Preise genehmigen muss. Ein Versagungsermessen steht ihr in diesen Fällen nicht zu. Um aber zu vermeiden, dass diese überhöhten Preise als Vergleichsmaßstab für andere Kaufverträge genommen und wiederum geringfügig überschritten werden und es so zu einem langsamen Aufstocken der Preise trotz Preisprüfung kommt, kann die Gemeinde in der Genehmigungsverfügung ausdrücklich den Wert i.S.d. § 153 Abs. 1 BauGB festlegen, der nach ihrer Auffassung maßgeblich ist (vgl. Reidt, a.a.O., § 153 Rn. 14).

Die Vereinbarung eines Kaufpreises von 62.500,00 € im Kaufvertrag vom 25.06.2012 liegt über dem Wert, der sich in Anwendung des § 153 Abs. 1 BauGB ergibt.

Bezüglich der Ermittlung des Verkehrswertes sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln (§ 8 Abs. 1 ImmoWertV).

Bezüglich der Ermittlung des Verkehrswertes des Grundstückes XXX , A-Stadt liegen insgesamt drei Wertermittlungsgutachten vor, wobei das Gutachten des Sachverständigen XXX nicht im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag vom 25.06.2012, sondern vom Amtsgericht A-Stadt in einem Zwangsversteigerungsverfahren des Grundstückes im Jahre 2011 und damit ca. ein Jahr früher eingeholt worden ist.

Betrachtet man vorrangig die Gutachten des Sachverständigen XXX und des Gutachterausschusses bei der Hansestadt Lübeck lässt sich zunächst anmerken, dass das Gutachten des Gutachterausschusses zur Wertermittlung das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren – nicht aber das Ertragswertverfahren - heranzieht. Nach dem Sachwertverfahren gelangt es zu einem Grundstückswert von 38.000,-- € und nach dem Vergleichswertverfahren zu einem Wert von 45.000,-- €. Im Gutachten XXX werden das Ertragswertverfahren sowie das Sachwertverfahren angewandt. Auf eine Anwendung des Vergleichswertverfahrens wurde verzichtet. Es gelangt zu einem Ertragswert von 57.000,-- € und einem Sachwert von 61.000,-- €. Unmittelbar vergleichen lassen sich die Gutachten daher nur in Bezug auf das Sachwertverfahren.

Das Gutachten XXX kommt in Anwendung des Sachwertverfahrens, das am Ende der gutachterlichen Ausführungen auch deutlich höher gewichtet wird als das Ertragswertverfahren (0,90 statt 0,50), im Wesentlichen deshalb zu einem höheren Sachwert und damit im Ergebnis zu einem deutlich höheren Verkehrswert als der Gutachterausschuss bei der Hansestadt Lübeck, weil ein Sachwertfaktor (Marktanpassung) von 1,45 angesetzt worden (S. 18 des Gutachtens XXX). Der Gutachterausschuss hat indes keine Marktanpassung nach oben oder unten vorgenommen und deshalb einen Faktor von 1,0 angenommen. Wäre diese Marktanpassung nach oben im Gutachten XXX unterblieben, wäre der Sachverständige XXX beim Ansatz eines Marktanpassungsfaktors von ebenfalls 1,0 nach seiner eigenen Berechnung (S. 18 des Gutachtens XXX) lediglich zu einem marktangepassten Sachwert von 31.071,77 € (66.576,77 € - 35.505,00 €) gelangt. Bei der seinerseits vorgenommen Berechnung und Gewichtung auf S. 28 des Gutachtens hätte dies beim Ansatz eines Marktanpassungsfaktors von nur 1,0 lediglich zu einem Verkehrswert von ca. 40.000,00 € [(31.071,77 € x 0,90 + 57.000,00 € x 0,50) / 1,40 = 40.331,85 €] geführt.

Der Ansatz eines Marktanpassungsfaktors von 1,45 durch den Sachverständigen XXX ist nach Auffassung der Kammer methodisch fehlerhaft erfolgt und muss deshalb unberücksichtigt bleiben.

Marktanpassungsfaktoren sind nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 ImmowertV insbesondere Faktoren zur Anpassung des Sachwerts, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet werden (Sachwertfaktoren, § 193 Abs. 5 S. 2 Nr. 2 BauGB). Geeignete Kaufpreise sind Kaufpreise, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke entrichtet wurden, die keine besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale aufweisen und nach ihrer Grundstücksart, Lage und Beschaffenheit der Grundstücksart zuzurechnen sind, für die der daraus ermittelte Sachwertfaktor gelten soll. Soweit die zur Ableitung der Sachwertfaktoren herangezogenen Kaufpreise durch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale beeinflusst sind, sind sie insoweit zu "bereinigen“ (vgl. Kleiber, Marktwertermittlung nach ImmoWertV, 7. Aufl. 2013, § § 14 ImmoWertV Rn. 21). Hierfür führt Kleiber (a.a.O., Rn. 21) folgendes Beispiel an:

Im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wurde für ein Einfamilienhaus ein Kaufpreis von 300.000,00 € erzielt. Der für das Objekt nach Maßgabe der §§ 21 bis 23 ImmowertV ermittelte (vorläufige) Sachwert beläuft sich auf 400.000,00 €.

Sachwertfaktor i= 300.000,00 € (Kaufpreis) / 400.000,00 (vorläufige Sachwert) = 0,75

Das ausgewogene Mittel aus einer ausreichenden Zahl nach vorstehenden Grundsätzen ermittelter Einzelergebnisse ergibt dann den Sachwert- bzw. Marktanpassungsfaktor (vgl. Kleiber, a.a.O., Rn. 21).

Der Sachverständige XXX hat in seinem Schreiben vom 21.05.2016 gegenüber dem Gericht ausgeführt, wie er zu dem angesetzten Marktanpassungsfaktor von 1,45 gelangt ist. Nach der vorliegenden Formel der statistischen Auswertung des Gutachterausschusses ergäbe sich ein Marktanpassungsfaktor von rund 1,20. Dieser gelte für Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Kleine Stadthäuser auf der Altstadtinsel seien jedoch ein eigener Teilmarkt, da sie gefragter seien und einen ganz eigenen Charme besitzen würden. Entsprechend habe er das Erfordernis gesehen, den Marktanpassungsfaktor von Doppel- und Reihenhäusern zu modifizieren, d. h. zu erhöhen. Zur Bestimmung des Erhöhungsmaßes habe er Vergleichskaufpreise vom Gutachterausschuss A-Stadt von 2004 bis 2006 untersucht und ermittelte Kaufpreise von rund 1.896,-- € pro Quadratmeter Wohnfläche für intakte Häuser festgestellt. Da bei dem streitgegenständlichen Objekt erhebliche Investitionen erforderlich seien, die er überschlägig mit rund 500,00 €/m² Wohnfläche angesetzt habe (besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale von rund 35.000,00 € auf S. 23 seines Gutachtens) habe er den Mittelwert auf rund 1.400,-- € pro Quadratmeter Wohnfläche für sanierungsbedürftige Gebäude reduziert. Für das Bewertungsobjekt entspreche die Multiplikation von Vergleichswert mit Wohnfläche (68 qm x 1.400,-- € pro qm) einem Sachwert von rund 95.000,-- € und würde einen Marktanpassungsfaktor von rund 1,43, bezogen auf den vorläufigen Sachwert, entsprechen (rückwärts gerechnet). Zur Absicherung des Ergebnisses seines Vergleiches vor Ort habe er dann den Marktanpassungsfaktor aus bundesdurchschnittlichen Verkäufen von Doppel- und Reihenhäusern herangezogen und mit den Werten von Einfamilienhäusern verglichen. Diese Faktoren hätten bei 1,56 für Reihenhäuser und 1,52 bei Einfamilienhäusern mit einem Mittelwert von 1,54 gelegen. In einer Gewichtung zur Ermittlung seines eigenen Marktanpassungsfaktors habe er dem nur ein Gewicht von 20 % beigemessen, seinem eigenen Faktor von 1,43 ein Gewicht von 80 %. Das Resultat sei der angewendete Faktor von 1,45 in der Sachwertberechnung.

Der Sachverständige XXX hat damit unter Berücksichtigung der von ihm angesetzten objektspezifischen Grundstücksmerkmale (v.a. erforderliche Aufwendungen für die Sanierung des Gebäudes) von dem konkreten Bewertungsobjekt auf einen allgemeinen Anpassungsfaktor geschlossen. Dies ist nach Überzeugung der Kammer mit § 14 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV nicht vereinbar.

Methodisch richtig wäre es gewesen, im Rahmen der Erörterung der Marktanpassung - wie der Sachverständige XXX (S. 15 f.) und der Gutachterausschuss (S. 12) in ihren Gutachten - bei der Erörterung der Marktanpassung des Sachwertes darauf einzugehen, ob bezüglich des Teilmarktes, dem das Bewertungsobjekt zuzuordnen ist (Lübecker Altstadt), mathematisch-statistisch gesicherte Erkenntnisse über die Relation zwischen Sachwerten und Kaufpreisen bestehen.

Das Gutachten des Sachverständigen XXX kann daher der Ermittlung des Wertes, der sich in Anwendung des § 153 Abs. 1 BauGB ergibt, nicht zugrunde gelegt werden. Das Gutachten des Gutachterausschusses – wie auch des Sachverständigen XXX - kommen jeweils in für die Kammer methodisch nachvollziehbarer Weise zu einem Verkehrswert von 45.000,00 €. Die Beklagte ist daher zutreffend davon ausgegangen, dass nur ein Kaufpreis bis zu 49.500,00 € (Aufschlag von 10 % gegenüber dem jeweiligen Kaufpreis) genehmigungsfähig ist.

Liegt der vereinbarte Kaufpreis über dem Wert, der sich in Anwendung des § 153 Abs. 1 BauGB ergibt, ist die Versagung der Genehmigung auf Rechtsfolgenseite zwingend; ein Ermessensspielraum steht der Gemeinde nicht zu (vgl. Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand 122. EL 2016, § 145 Rn. 22).

2.

Auch der Hilfsantrag ist unbegründet, da – wie unter Ziff. 1 ausgeführt – maximal ein Kaufpreis von 49.500,00 € genehmigungsfähig ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, weil er keinen Sachantrag gestellt hat und damit kein Kostenrisiko eingegangen ist (§§ 162 Abs. 3, 154 Abs. 3 VwGO).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Kläger begehrt die Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung für einen Kaufvertrag bezüglich eines Grundstückes in der Lübecker Altstadt.

Der Kläger war Eigentümer des Grundstücks XXX in A-Stadt (Flurstück XXX, Flur XXX, Gemarkung Innere Stadt). Das in der Lübecker Altstadt belegene Grundstück ist mit einem 2 ½ geschossigen Wohnhaus (ca. 69 qm Wohnfläche und einer Grundstücksfläche von 37 qm) bebaut. Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich der Satzung der Hansestadt Lübeck über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Große Burgstraße“ – Blöcke 1, 5 und 6, 7, 8 teilweise – zwischen Kl. und Gr. Burgstraße, nördlicher Stadtmauer, Wakenitzmauer, Rosenstraße, Gr. Gröpelgrube, Langer Lohberg, Gerberstraße, Jakobikirchhof einschließlich Koberg vom 09. Dezember 1992 (Bl. 27 der Beiakte A zu 8 A 24/14). Nach § 1 der Satzung wird das Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände, für deren Durchführung Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind, als Sanierungsgebiet gemäß § 142 Abs. 1 und 3 BauGB förmlich festgelegt.

Im Grundbuch ist bezüglich des Grundstücks XXX ein Sanierungsvermerk eingetragen, in welchem auf die Durchführung des Sanierungsverfahrens entsprechend der Satzung vom 09.12.1992 (Bl. 2 der Beiakte A zu 8 A 24/14) hingewiesen wird.

Im Jahre 2011 wurde ein Zwangsversteigerungsverfahren betr. das Grundstück XXX (damaliger Eigentümer war der Kläger) durchgeführt. Zur Feststellung des Verkehrswertes beauftragte das Amtsgericht A-Stadt die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens betr. des Grundstückes XXX , welches vom Sachverständigen XXX unter dem 04.07.2011 erstellt wurde (Bl. 20 der Beiakte A zu 8 A 24/14).

Der Antrag auf Zwangsversteigerung des Grundstückes wurde von den Gläubigern noch vor dem Zwangsversteigerungstermin zurückgenommen, weshalb das Zwangsversteigerungsverfahren eingestellt wurde.

Der Gutachter XXX gelangte in seinem Gutachten zu einem Verkehrswert iHv 45.000,-- €. Bezüglich des Bodenwertes stützte sich der Sachverständige XXX auf die vorliegenden Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck, wonach ein Bodenrichtwert von 350,-- € pro qm zum Stichtag 31.12.2010 ermittelt wurde. Dieser Richtwert beziehe sich auf 50 qm bis 250 qm große unbebaute Grundstücke, die neu mit einem Ein- oder Zweifamilienhaus bebaut seien. Im Hinblick auf die enge Bebauungsstruktur in der Großen Gröpelgrube sei über einen Abschlag nachzudenken. Auch der Umstand, dass es sich nicht um ein unbebautes Grundstück handele, könne einen weiteren Abschlag rechtfertigen. Andererseits sei zu berücksichtigen, dass es sich nur um eine sehr kleine Grundstücksfläche (37 qm) handele und insoweit zu berücksichtigen sei, dass kleinere Grundstücke in der Regel höhere Preise per Quadratmeter erzielten als dieses bei größeren Flächen der Fall sei. Der Sachverständige schätze bei freier Abwägung aller Vor- und Nachteile die Höhe des Bodenwertes als bebautes Grundstück - auch unter Berücksichtigung der nur geringen Grundstücksgröße von 37 qm - aufgerundet 325,-- € pro qm. Auf dieser Grundlage gelangte er zu einem Bodenwert von 12.000,-- € (37 qm x 325,-- € pro qm = 12.025,-- €, abgerundet 12.000,-- €).

Bezüglich des Sachwertes (bzw. Gebäudewertes) setzte der Sachverständige XXX unter Zugrundelegung der sog. Normalherstellungskosten (NHK), welche durch den Bundesverkehrsminister herausgegeben werden, für das Gebäude XXX einen Zeitwert von 96,-- € pro Kubikmeter an. Die Normalherstellungskosten beziehen sich auf den umbauten Raum. In Bezug auf das streitgegenständliche Gebäude führte der Sachverständige XXX nachfolgende Sachwertberechnung durch:

Kaufpreise von Immobilien seien in der Regel nicht identisch mit dem Sachwert (vorliegend 44.000,-- €). Dieser sei deshalb an die Marktlage anzupassen. Bezüglich des Teilmarktes, dem das Bewertungsobjekt zuzuordnen sei, bestünden jedoch keine mathematisch-statistisch gesicherten Erkenntnisse über die Relation zwischen Sachwerten und Kaufpreisen. Kaufpreise bebauter Grundstücke lägen meist unter den Sachwerten. Bei Objekten mit relativ niedrigem Sachwert sei dagegen festzustellen, dass diese Objekte häufig auch über den Sachwerten gehandelt würden, insbesondere bei Objekten, die sich in der Lübecker Innenstadt befänden. Im Hinblick auf den nicht unerheblichen Investitionsbedarf verzichte er auf den Ansatz eines Zuschlages und halte es für vertretbar, den vorläufigen Sachwert als marktangepassten Sachwert in die Begutachtung zu übernehmen, weshalb der Markt angepasste Sachwert auf 44.000,-- € anzusetzen sei.

Da die Markanpassung bei vergleichbaren Objekten nicht sicher bestimmbar sei, halte es der Sachverständige für geboten, den marktangepassten Sachwert gerundet im Gutachten niederzulegen. Der marktangepasste Sachwert werde daher gerundet auf 45.000,-- € geschätzt.

Nach dem Ertragswertverfahren (vgl. S. 16 des Gutachtens XXX), bei dem bezüglich der Wertermittlung von dem zu erzielenden Mietzins auszugehen sei, schätze der Sachverständige den nachhaltig erzielbaren Mietertrag auf 375,-- € monatlich, was einem monatlichen Mietzins von rund 5,45 € pro qm Wohnfläche entspreche. Abzüglich der Bewirtschaftungskosten unter der 3,25-prozentigen Verzinsung des Bodenwertes gelangte der Sachverständige zu einem Jahresreinertrag des Gebäudes von 2.535,-- € (vgl. Bl. 21 des Gutachtens XXX), was zu einem vorläufigen Ertragswert von rund 42.000,-- € führte. Festzustellen sei, dass auch der Ertragswert nicht punktgenau zum Verkehrswert führen könne, da zahlreiche Parameter nicht exakt mathematisch bestimmbar seien. Der Ertragswert sei in der Bandbreite zwischen 33.000,-- € und 50.000,-- € zu erwarten. Er setze im Rahmen der Wertermittlung den Ertragswert mit 42.500,-- € an.

Der Sachverständige XXX wandte auch das sog. Vergleichswertverfahren an und zog dafür insgesamt acht Vergleichspreise heran. Bei der Vergleichswerteinschätzung gelangte der Sachverständige XXX zu einer Bandbreite von 47.000,-- € bis 58.000,-- € und setzte unter Berücksichtigung zahlreicher Unwägbarkeiten den Vergleichswert im Rahmen der Begutachtung mit 50.000,-- € an.

Auf Bl. 29 ff. enthält das Gutachten nachfolgende abschließende Ausführungen:

„Die Ergebnisse der drei angewandten Wertermittlungsverfahren stimmen recht gut überein und bilden einen Mittelwert von rd. 46.000,- €. Allerdings wäre es nicht sachverständig, einfach den Mittelwert als Verkehrswert niederzulegen. Zu berücksichtigen ist, dass – wie zuvor im Gutachten bereits erläutert – zahlreiche Unwägbarkeiten vorliegen. Es ist z.B. zu beachten, dass das Ergebnis der Sachwertberechnung sehr stark darunter leidet, dass die Höhe der Marktanpassung nicht exakt bestimmbar ist.

Beim Ertragswertverfahren ist im Regelfall von einer recht großen Marktnähe auszugehen. Bei Innenstadtobjekten trifft diese Erkenntnis allerdings nur im reduzierten Maße zu, da in der Lübecker Innenstadt sich andere bzw. besondere Marktmechanismen entwickelt haben.

…

Im Regelfall ist das Ergebnis des Vergleichswertverfahrens primär wertbestimmend, da sich im Vergleichswert der Markt unmittelbar widerspiegelt. Da es sich bei den zum Preisvergleich herangezogenen Objekten um Immobilien mit sehr individuellen Werteigenschaften handelt, ist auch hier das Ergebnis zu relativieren. Insbesondere ist festzustellen, dass die Anzahl der vergleichswertgeeigneten Daten (8 Kaufpreise) von der mathematisch-statistischen Seite her betrachtet als relativ gering zu bewerten ist.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass zahlreiche Einflussgrößen sich einer genauen mathematischen Berechenbarkeit entziehen. Der Verkehrswert einer Immobilie kann deshalb letztendlich nur im Schätzwege bestimmt werden.

…

Bei freier Abwägung aller Vor- und Nachteile - insbesondere auch unter Berücksichtigung von Investitionsbedarf - schätze der Sachverständige den Verkehrswert auf 45.000,-- €.“

Im Jahre 2012 beabsichtigte der Kläger den Verkauf des Grundstückes XXX 5. Hierzu beauftragte er im April 2012 den Sachverständigen XXX mit der Erstellung eines weiteren Gutachtens über den Verkehrswert des Grundstückes XXX .

Unter dem 09. Mai 2012 erstellte der Sachverständige XXX das Gutachten. Er gelangte hierbei zu einem sanierungsbeeinflussten Verkehrswert des Grundstückes zum Stichtag 16.04.2012 von rund 60.000,-- €.

Auf S. 12 des Gutachtens begründet der Sachverständige XXX seine Verfahrenswahl. Der Verkehrswert von Grundstücken sei vorrangig mit Hilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln, insbesondere weil das Grundstück üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur (persönlichen oder zweckgebundenen) Eigennutzung bestimmt sei. Das Sachwertverfahren basiere im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwertes. Zusätzlich werde eine Ertragswertermittlung durchgeführt; das Ergebnis werde jedoch nur unterstützend, vorrangig als von der Sachwertberechnung unabhängige Berechnungsmethode zur Ergebniskontrolle durchgeführt.

Der Bodenrichtwert betrage 350,-- € pro Quadratmeter zum Stichtag 31.12.2010. Hiervon ausgehend setzt der Gutachter XXX einen Bodenwert von 15.637,-- € an.

Auf S. 18 seines Gutachtens gelangt er zu einem Sachwert der Gebäude- und Außenanlagen von 50.939,77 € und damit unter Addition des Bodenwertes zu einem vorläufigen Sachwert von 66.576,77 €. Diesen Wert multipliziert er mit einem Sachwertfaktor (Marktanpassung) von 1,45 und kommt auf dieser Grundlage zu einem marktangepassten vorläufigen Sachwert von 96,536,32 €. Hiervon seien besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (Baumängel, Bauschäden sowie anstehende Sanierungsbeiträge) iHv 35.505,-- € abzuziehen, weshalb der marktangepasste Sachwert rund 61.000,-- € betrage.

Zum Sachwertfaktor (1,45) heißt es auf S. 23 des Gutachtens, dass Kaufpreise für gleichartige Grundstücke in dieser Region rund 35 % bis 50 % oberhalb des ermittelten vorläufigen Sachwerts (d. h. des herstellungskostenorientiert berechneten Substanzwerts) lägen.

In der unterstützend herangezogenen Ertragswertberechnung kommt der Sachverständige XXX zu einem Ertragswert von rund 57.000,-- € (S. 25 des Gutachtens). Mittels einer Gewichtung der angewandten Verfahren (Sachwertverfahren 0,90, Ertragswertverfahren 0,50) gelangt der Sachverständige XXX zu einem sanierungsbeeinflussten Verkehrswert von 60.000,-- €.

Am 25. Juni 2012 schlossen der Kläger und der Beigeladene einen Kaufvertrag betr. das Grundstück XXX 5. Ausweislich § 3 des Kaufvertrages beträgt der Kaufpreis 62.500,- €.

Am 25.06.2012 beantragte der beurkundende Notar bei der Beklagten die Erteilung der Genehmigung hinsichtlich des Sanierungsvermerkes gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB (Bl. 40 der Beiakte A zu 8 A 24/14).

Am 28.06.2012 bat die Beklagte zur Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck um Mitteilung des Verkehrswertes und teilte dem Gutachterausschuss mit, dass für dieses Grundstück bereits zwei Gutachten (XXX und XXX) vorlägen. Diese wurden dem Gutachterausschuss zur Verfügung gestellt.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck erstellte unter dem 06.08.2012 ein Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB für das Grundstück XXX und gelangte zum Wertermittlungsstichtag 25.07.2012 zu einem Verkehrswert von 45.000,-- €. Zum Wertermittlungsverfahren führte der Gutachterausschuss auf S. 7 aus, dass bei der Wertermittlung das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren üblich seien. Das Verfahren sei im Einzelfall unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten auszuwählen. Der Gutachterausschuss wende im vorliegenden Wertermittlungsfall sowohl das Sachwertverfahren als auch das Vergleichswertverfahren an. Bei Wohngebäuden wie Ein- bis Zweifamilienhäusern seien für die Bemessung des Kaufpreises die Lage und die Bausubstanz ausschlaggebend, so dass der Sachwert als Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen werden könne. Zusätzlich bilde der aus gezahlten Kaufpreisen abgeleitete Vergleichswert ein gutes Abbild des Immobilienmarktes.

Bezüglich des Bodenwertes korrigierte der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert von 350,-- € pro qm aufgrund von konjunkturellen Entwicklungen und der geringen Größe des Grundstückes nach oben und es wurde ein größenangepasster Bodenwert von 386,-- € pro qm angesetzt, was zu einem Bodenwert von 14.282,-- € führte. Auf S. 10 und 11 des Gutachtens des Gutachterausschusses kommt dieser zu einem Sachwert der Gebäude von 20.001,-- € und einem Wert der Außenanlagen von 3.500,-- € und damit unter Einbeziehung des Bodenwertes zu einem Sachwert von insgesamt 37.783,-- €. Auf S. 11 f. machte der Gutachterausschuss sodann Ausführungen zu einer Marktanpassung. Die Lage auf dem Grundstücksmarkt sei dadurch gekennzeichnet, dass im Verkaufsfall, je nach der Marktlage der Sachwert der Immobilie in der Regel nicht durch den Kaufpreis realisiert werden könne. Der auf dem gewöhnlichen Grundstücksmarkt erzielbare Kaufpreis (Verkehrswert) ergebe sich somit durch Verringerung oder Erhöhung des Sachwertes um einen marktbedingten Korrekturbetrag.

Durch Berücksichtigung eines geeigneten Sachwertfaktors werde im Sachwertverfahren der direkte Übergang zum Marktgeschehen erreicht. Für den Teilmarkt der Altstadtobjekte seien bisher keine Untersuchungen durchgeführt worden. Erfahrungsgemäß würden für kleinere Altstadtobjekte keine Abschläge zur Anpassung an die Marktlage erforderlich. Daher werde der Marktanpassungsfaktor mit 1,00 angesetzt, weshalb es bei dem angesetzten Ergebnis (gerundet 38.000,-- €) verbleibe.

Zum Vergleichswertverfahren heißt es im Gutachten, dass der Gutachterausschuss in seiner Kaufpreissammlung die auf dem freien Grundstücksmarkt veräußerten Objekte mit ihren wesentlichen Daten gespeichert habe, um marktorientierte Wertermittlungen zu ermöglichen. Für dieses Wertermittlungsobjekt seien aus der Kaufpreissammlung sieben Kauffälle der Jahre 2008 bis 2011 von vergleichbaren Ein- bis Zweifamilienhäusern aus der Lübecker Altstadt mit mittleren bis mäßigen baulichen Zustand selektiert worden. Die Auswertung ergebe bei einer Spanne von rund 542,-- € pro Quadratmeter-Wohnfläche bis 743,-- € pro Quadratmeter-Wohnfläche einen Mittelwert von rund 650,-- € pro Quadratmeter-Wohnfläche. Danach ergebe sich ein Vergleichswert von

69 qm Wohnfläche x 650,-- € pro Quadratmeter-Wohnfläche = 45.000,-- €.

Nach § 8 der Immobilienwertermittlungsverordnung sei der Verkehrswert nach den Ergebnissen der herangezogenen Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit und unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bemessen. Der ermittelte Sachwert liege niedriger als der Vergleichswert. Erfahrungsgemäß würden für kleine Altstadtobjekte Kaufpreise erzielt, die über den Sachwerten lägen.

Bei freier Würdigung aller den Markt beeinflussenden Umstände wurde der Verkehrswert vom Gutachterausschuss mit 45.000,00 € ermittelt.

Unter dem 22.10.2012 versagte die Beklagte die beantragte Genehmigung gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass die Genehmigung gemäß § 145 Abs. 2 BauGB zu versagen sei, wenn Grund zu der Annahme bestehe, dass der Rechtsvorgang die Durchführung der Sanierung wesentlich erschweren würde. Dies sei nach der gesetzlichen Vermutung des § 153 Abs. 2 BauGB gegeben, wenn bei rechtsgeschäftlicher Veräußerung eines Grundstücks der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück den Verkehrswert, der nach § 153 Abs. 1 BauGB zu ermitteln sei, überschreite. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck habe am 25.07.2012 für das o.a. Grundstück einen Verkehrswert von 45.000,-- € ermittelt. Der für das Grundstück vereinbarte Gegenwert von 62.500,-- € übersteige den Verkehrswert deutlich, so dass dem Genehmigungsantrag nicht entsprochen werden könne.

Gegen den Bescheid legte der Kläger am 13.11.2012 Widerspruch ein. Das Gutachten von Herrn XXX sei spezifischer, detaillierter und genauer. Die Sanierungsarbeiten an dem Gebäude seien aufgelistet und bei der Ermittlung des Verkaufs berücksichtigt worden. Der Verkehrswert sei damit nicht überschritten.

Der Widerspruch wurde mit Widerspruchsbescheid vom 14.01.2013 zurückgewiesen. Die beantragte Grundstücksveräußerung zu einem Kaufpreis iHv 62.500,-- € liege deutlich über dem ermittelten Verkehrswert mit Gutachten vom 25.07.2012 iHv 45.000,-- €. Es sei ein Kaufpreis von höchstens 49.500,-- € genehmigungsfähig. Dieser Wert ermittle sich aus dem Verkehrswert zzgl. der im Regelfall anzuwenden Marge von 10 % für etwaige Bewertungsunsicherheiten. Im Falle des Klägers betrage die Überschreitung jedoch ca. 39 %. Diese Überschreitung liege weit über allen aus der Rechtsprechung bekannten Margen. Zu den vorhandenen Gutachten wird weiter ausgeführt, dass das Gutachten von Herrn XXX keine Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren enthalte, ferner seien die von Herrn XXX im Rahmen des Sachwertverfahrens in Ansatz gebrachten Herstellungskosten für besondere Bauteile sachlich nicht begründet. Sowohl der individuell hergestellte Schaufensterkasten als auch die 3 m breite Dachgaube seien mit den Vorgaben der Gestaltungssatzung nicht in Einklang zu bringen und somit zukünftig nicht genehmigungsfähig.

Der Kläger hat am 14.02.2013 Klage erhoben.

Der Kläger macht geltend, dass die Bewertung des Verkehrswertes des verkauften Objekts mit nur 49.500,-- € bestritten werde. Der Kläger habe selbst schon ein Angebot über 75.000,-- € durch einen anderen Käufer gehabt, zu dem Vertragsschluss sei es letztlich aber doch nicht gekommen. Das Zwangsversteigerungsverfahren sei (da man als guter Bürger Schuldverpflichtungen zahle) von ihm durch Zahlung der Schuldbeträge abgewendet worden. Hätte er dies nicht getan, wäre kurioserweise das Haus versteigert worden, möglicherweise hätte es sodann noch einen höheren Wert als 62.500,-- € erzielt und sodann wäre der öffentlich-rechtlich erteilte Versteigerungszuschlag nicht genehmigungsbedürftig durch die Sanierungsbehörde gewesen, so dass sich das heutige Problem für den Kläger überhaupt nicht gestellt hätte. Die guten Absichten des Klägers mit der Abwendung der Zwangsversteigerung hätten leider in eine finanzielle Misere geführt. Im Übrigen wird auf das Gutachten des Sachverständigen XXX verwiesen.

Der Kläger hat ergänzende Stellungnahmen des Sachverständigen XXX vom 28. Februar 2016 (Bl. 143 der Gerichtsakte) und vom 17. August 2016 (Bl. 260 der Gerichtsakte) vorgelegt. Auf diese wird Bezug genommen.

Der Kläger beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom 22.10.2012 in Form des Widerspruchsbescheides vom 14.01.2013 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, als Sanierungsträger die sanierungsrechtlich erforderliche Zustimmung zum Kaufvertrag des Klägers als Verkäufer mit Herrn F., XXX 7, 23552 A-Stadt, geschlossen am 25.06.2012 zur UR-Nr. 159/2012 des Notars XXX, A-Stadt, für das verkaufte Objekt XXX , A-Stadt, zum Kaufpreis

a) über vereinbarte 62.500,00 €

b) hilfsweise über einen Betrag von 49.500,00 € bis zu 62.499,00 € zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie macht geltend, dass das Gutachten XXX nicht dazu geeignet sei, die Richtigkeit der nachvollziehbar begründeten und methodisch der Immobilienwertverordnung entsprechenden beiden anderen Gutachten (Gutachterausschuss sowie XXX) zu erschüttern.

Das Gutachten XXX sei nicht verwertbar, weil es nicht den sanierungsunbeeinflussten Wert ermittle, auf den es nach § 153 Abs. 2 Satz 1 iVm § 153 Abs. 1 Satz 1 BauGB ankomme.

Das Gutachten bestimme unzutreffend die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Dies ergebe sich daraus, dass der auf S. 22 dargestellte Sachwert auf der Grundlage unterstellter, tatsächlich aber zum Wertermittlungsstichtag nicht erfolgter Modernisierungsmaßnahmen, ermittelt worden sei. Der Gutachter ermittle elf Modernisierungspunkte, die für seine Bestimmung der Restnutzungsdauer des Gebäudes von ausschlaggebender Bedeutung seien. Zehn dieser elf Modernisierungspunkte ergäben sich aus auch ausdrücklich so bezeichneten unterstellten Modernisierungsmaßnahmen. Nur durch sie komme er zu dem Modernisierungsstandard „überwiegend modernisiert“, der die Restnutzungsdauer von 24 Jahren begründe. Die Restnutzungsdauer sei ein ausschlaggebender Faktor für die Bestimmung sowohl des Sachwertes als auch des vom Gutachter ermittelten Ertragswertes des Objektes. Beide ermittelten Werte basierten damit auf einer fiktiven Sichtweise, wobei im Übrigen nicht nachvollziehbar sei, aus welchem Grund Modernisierungsmaßnahmen, deren Notwendigkeit im Gutachten nur eine Seite später als wertmindernd eingestuft werde, als vorgenommen unterstellt würden.

Der Gutachter habe im Übrigen auch bei der Anwendung der Sachwertbestimmung einen zu hohen Marktanpassungsfaktor gemäß § 14 Immobilienwertermittlungsverordnung in Ansatz gebracht. Der Ansatz des Gutachters XXX sei schon deshalb methodisch falsch, weil er vom konkreten Objekt auf einen allgemeinen Anpassungsfaktor schließe. Die Abschätzung sei auch deshalb falsch, weil sie auf der vom Gutachter selbst wesentlich zu niedrig angesetzten Summe für den Sanierungsaufwand iHv 35.000,-- € beruhe. Sowohl die Kostenschätzung des Architekten Menzel für den Beigeladenen selbst als auch die Aufstellung des heutigen Grundstückseigentümers Herrn XXX, der das Haus saniert habe, kämen zu Beträgen von ca. 150.000,-- € bzw. nach Abzug der Kosten einer Ordnungsmaßnahme auf ca. 110.000,-- €, also mehr als das Dreifache. Festzustellen sei, dass die vom Gutachter XXX in Ansatz gebrachten Sanierungskosten für ein Altstadthaus wie das vorliegende bei Weitem zu niedrig angesetzt worden seien. Würde man diese mit 70.000,-- € etwa doppelt so hoch ansetzen, was immer noch ca. 40.000,-- € unter den tatsächlichen Sanierungskosten läge, so ergebe sich bei Zugrundelegung der Vorgehensweise des Gutachters in seiner ergänzenden Stellungnahme ein Abzug von rund 1.000,-- € pro Quadratmeter Wohnfläche und damit einen Betrag von 900,-- € pro Quadratmeter Wohnfläche für das sanierungsbedürftige Gebäude. Multipliziert mit der Wohnfläche von 69 qm ergäbe sich ein Betrag von 62.100,-- €, was einen Marktanpassungsfaktor von unter 1,0 ergäbe. Ziehe man davon, wie der Gutachter es methodisch tue, die realistischen Sanierungskosten ab, ergebe sich ein Betrag, der weit unterhalb der beiden anderen Gutachten liege. Dies alles zeige die methodischen Mängel des Gutachtens, die es für eine Wertbestimmung nicht nutzbar machten.

Der Beigeladene stellt keinen Sachantrag, trägt aber vor, dass es gänzlich illusorisch sei, das Objekt für rund 35.000,-- € instandzusetzen. Der Lübecker Architekt Menzel schätze die Kosten für die Sanierung und Instandsetzung auf 148.335,88 €. Weiterhin habe der neue Eigentümer des Grundstückes Herr XXX, an den er das Grundstück veräußert habe, tatsächlich Kosten in Höhe von 154.388,-- € aufgewendet.

Der Berichterstatter hat mit den Beteiligten am 27.01.2016 einen Erörterungstermin durchgeführt. Am 02.05.2016 (Bl. 158 der Gerichtsakte) hat der Berichterstatter den Gutachter XXX um eine ergänzende Stellungnahme zum angesetzten Marktanpassungsfaktor gebeten, welche Herr XXX unter dem 21.05.2016 erstellt hat (Bl. 160 der Gerichtsakte).

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge und die Gerichtsakte verwiesen.

Die zulässige Verpflichtungsklage nach § 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO ist sowohl hinsichtlich des Haupt- (nachfolgend 1.) als auch des Hilfsantrages (nachfolgend 2.) unbegründet.

Der Hilfsantrag ist dahingehend auszulegen, dass die sanierungsrechtliche Genehmigung zu einem Kaufpreis von oberhalb 49.500,00 € (und nicht 49.000,00 €) bis zu 62.499,00 € begehrt wird, da die Beklagte die Genehmigungsfähigkeit bis zu einem Kaufpreis von 49.500,-- € als gegeben betrachtet hat.

1.

Der Bescheid vom 22.10.2012 und der Widerspruchsbescheid vom 14.01.2013 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 S. 1 VwGO). Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung gemäß § 145 Abs. 1, 2 BauGB.

Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt (§ 145 Abs. 1 S. 1 BauGB). Sie darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde (145 Abs. 2 BauGB).

Der Grundstückskaufvertrag vom 25.06.2012 ist nicht genehmigungsfähig, da er die Sanierung wesentlich erschweren würde.

Der Kaufvertrag vom 25.06.2012 bezüglich des Grundstückes XXX , A-Stadt, das in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (§ 142 Abs. 1 BauGB) belegen ist, bedarf einer sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 144 Abs. 2 Nr. 1, 3 BauGB. Hiernach bedürfen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts (Nr. 1) sowie auch ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nr. 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrages vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt (Nr. 3). Der Kaufvertrag vom 25.06.2012 ist ein schuldrechtlicher Vertrag im Sinne des § 144 Abs. 2 Nr. 3 BauGB.

Nach § 153 Abs. 2 Satz 1 BauGB liegt auch darin eine wesentliche Erschwerung der Sanierung im Sinne des § 145 Abs. 2, wenn bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Grundstücks sowie bei der Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück oder das Recht über dem Wert, der sich in Anwendung des Abs. 1 ergibt, liegt.

§ 153 Abs. 1 BauGB lautet wie folgt:

„Sind aufgrund von Maßnahmen, die der Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet dienen, nach den Vorschriften dieses Gesetzbuches Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen zu gewähren, werden bei deren Bemessung Werterhöhungen, die lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung eingetreten sind, nur insoweit berücksichtigt, als der Betroffene diese Werterhöhungen durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat. Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt sind zu berücksichtigen.“

Die Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen findet nach den Vorschriften im 2. Abschnitt des fünften Teils, also den § 93 ff. BauGB statt. Zu diesen Vorschriften gehört insbesondere § 95 Abs. 1, der bestimmt, dass sich die Entschädigung für den Rechtsverlust nach dem in § 194 geregelten Verkehrswert bemisst. Die grundsätzliche Geltung dieser Vorschriften ordnet § 153 Abs. 1 Satz 1 BauGB an, wenn er in seinem Tatbestandsteil (Halbsatz 1) auf Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen „nach den Vorschriften dieses Gesetzbuchs“ Bezug nimmt. Die allgemeinen Regeln und Grundsätze der Wertermittlung nach diesen Vorschriften (§§ 192 ff. BauGB), ergänzt durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV), gelten daher auch bei der Bestimmung von Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen in Sanierungsgebieten, sofern nicht die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften zur Anwendung kommen (vgl. Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl. 2014, § 153 Rn. 1).

§ 153 Abs. 1 modifiziert diese Bemessung von Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen, indem er bestimmt, dass sämtliche Werterhöhungen unberücksichtigt bleiben, die durch die Sanierung bewirkt worden sind. Dabei ist es unerheblich, ob diese Werterhöhungen auf die Aussicht auf die Sanierung, die Vorbereitung der Sanierung oder die Durchführung der Sanierung zurückzuführen sind.

In § 153 Abs. 2 Satz 1 BauGB liegt nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts eine zulässige Inhaltsbestimmung des Eigentums nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG (vgl. BVerwG, Beschluss vom 08.01.1998 - 4 B 221/97 -, LS, juris) und eine gesetzliche unwiderlegbare Vermutung, dass bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Grundstücks die Vereinbarung eines Gegenwertes, der über dem sanierungsunbeeinflussten Wert liegt, die Durchführung der Sanierung wesentlich erschwert (vgl. BVerwG, a.a.O., Rn. 4, juris).

Die Gemeinde hat eine sog. Preisprüfung durchzuführen. Dabei soll zum einen ausgeschlossen werden, dass sich der Veräußerer eines Grundstücks der Abschöpfung sanierungsbedingter Werterhöhungen durch Verlangen eines entsprechend hohen Kaufpreises entzieht; zum anderen soll der Erwerber davor geschützt werden, für die sanierungsbedingten Werterhöhungen doppelt zu zahlen, also einmal bei der Entrichtung des Kaufpreises und dann ein zweites Mal bei der Zahlung des Ausgleichsbetrages nach § 154 BauGB (vgl. Reidt, a.a.O., § 153 Rn. 11). Bezüglich der Frage, ob der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück „über dem Wert“ liegt, der sich Anwendung des Abs. 1 ergibt, ist das Bundesverwaltungsgericht davon ausgegangen, dass der vereinbarte Gegenwert den sanierungsunbeeinflussten Wert in einer für den Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich verfehlen muss, um die Rechtsfolge des § 153 Abs. 2 BauGB begründen zu können. Damit trägt die Rechtsprechung der Tatsache Rechnung, dass sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Bodenpreise nicht mit letzter Genauigkeit ermitteln lassen, sondern von einer gewissen Streuung auszugehen ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 08.01.1998 - 4 B 221/97 -, Rn. 4, juris).

Dass die Beklagte auf dieser Grundlage davon ausgegangen ist, dass eine für den Rechtsverkehr in erkennbarer Weise deutliche Verfehlung vorliegt, wenn der sanierungsunbeeinflusste Wert des Grundstückes um mehr als 10 % überschritten wird, ist nach Auffassung der Kammer nicht zu beanstanden.

Letztlich folgt daraus, dass die Gemeinde auch nach ihrer Auffassung geringfügig überhöhte Preise genehmigen muss. Ein Versagungsermessen steht ihr in diesen Fällen nicht zu. Um aber zu vermeiden, dass diese überhöhten Preise als Vergleichsmaßstab für andere Kaufverträge genommen und wiederum geringfügig überschritten werden und es so zu einem langsamen Aufstocken der Preise trotz Preisprüfung kommt, kann die Gemeinde in der Genehmigungsverfügung ausdrücklich den Wert i.S.d. § 153 Abs. 1 BauGB festlegen, der nach ihrer Auffassung maßgeblich ist (vgl. Reidt, a.a.O., § 153 Rn. 14).

Die Vereinbarung eines Kaufpreises von 62.500,00 € im Kaufvertrag vom 25.06.2012 liegt über dem Wert, der sich in Anwendung des § 153 Abs. 1 BauGB ergibt.

Bezüglich der Ermittlung des Verkehrswertes sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln (§ 8 Abs. 1 ImmoWertV).

Bezüglich der Ermittlung des Verkehrswertes des Grundstückes XXX , A-Stadt liegen insgesamt drei Wertermittlungsgutachten vor, wobei das Gutachten des Sachverständigen XXX nicht im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag vom 25.06.2012, sondern vom Amtsgericht A-Stadt in einem Zwangsversteigerungsverfahren des Grundstückes im Jahre 2011 und damit ca. ein Jahr früher eingeholt worden ist.

Betrachtet man vorrangig die Gutachten des Sachverständigen XXX und des Gutachterausschusses bei der Hansestadt Lübeck lässt sich zunächst anmerken, dass das Gutachten des Gutachterausschusses zur Wertermittlung das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren – nicht aber das Ertragswertverfahren - heranzieht. Nach dem Sachwertverfahren gelangt es zu einem Grundstückswert von 38.000,-- € und nach dem Vergleichswertverfahren zu einem Wert von 45.000,-- €. Im Gutachten XXX werden das Ertragswertverfahren sowie das Sachwertverfahren angewandt. Auf eine Anwendung des Vergleichswertverfahrens wurde verzichtet. Es gelangt zu einem Ertragswert von 57.000,-- € und einem Sachwert von 61.000,-- €. Unmittelbar vergleichen lassen sich die Gutachten daher nur in Bezug auf das Sachwertverfahren.

Das Gutachten XXX kommt in Anwendung des Sachwertverfahrens, das am Ende der gutachterlichen Ausführungen auch deutlich höher gewichtet wird als das Ertragswertverfahren (0,90 statt 0,50), im Wesentlichen deshalb zu einem höheren Sachwert und damit im Ergebnis zu einem deutlich höheren Verkehrswert als der Gutachterausschuss bei der Hansestadt Lübeck, weil ein Sachwertfaktor (Marktanpassung) von 1,45 angesetzt worden (S. 18 des Gutachtens XXX). Der Gutachterausschuss hat indes keine Marktanpassung nach oben oder unten vorgenommen und deshalb einen Faktor von 1,0 angenommen. Wäre diese Marktanpassung nach oben im Gutachten XXX unterblieben, wäre der Sachverständige XXX beim Ansatz eines Marktanpassungsfaktors von ebenfalls 1,0 nach seiner eigenen Berechnung (S. 18 des Gutachtens XXX) lediglich zu einem marktangepassten Sachwert von 31.071,77 € (66.576,77 € - 35.505,00 €) gelangt. Bei der seinerseits vorgenommen Berechnung und Gewichtung auf S. 28 des Gutachtens hätte dies beim Ansatz eines Marktanpassungsfaktors von nur 1,0 lediglich zu einem Verkehrswert von ca. 40.000,00 € [(31.071,77 € x 0,90 + 57.000,00 € x 0,50) / 1,40 = 40.331,85 €] geführt.

Der Ansatz eines Marktanpassungsfaktors von 1,45 durch den Sachverständigen XXX ist nach Auffassung der Kammer methodisch fehlerhaft erfolgt und muss deshalb unberücksichtigt bleiben.

Marktanpassungsfaktoren sind nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 ImmowertV insbesondere Faktoren zur Anpassung des Sachwerts, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet werden (Sachwertfaktoren, § 193 Abs. 5 S. 2 Nr. 2 BauGB). Geeignete Kaufpreise sind Kaufpreise, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke entrichtet wurden, die keine besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale aufweisen und nach ihrer Grundstücksart, Lage und Beschaffenheit der Grundstücksart zuzurechnen sind, für die der daraus ermittelte Sachwertfaktor gelten soll. Soweit die zur Ableitung der Sachwertfaktoren herangezogenen Kaufpreise durch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale beeinflusst sind, sind sie insoweit zu "bereinigen“ (vgl. Kleiber, Marktwertermittlung nach ImmoWertV, 7. Aufl. 2013, § § 14 ImmoWertV Rn. 21). Hierfür führt Kleiber (a.a.O., Rn. 21) folgendes Beispiel an:

Im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wurde für ein Einfamilienhaus ein Kaufpreis von 300.000,00 € erzielt. Der für das Objekt nach Maßgabe der §§ 21 bis 23 ImmowertV ermittelte (vorläufige) Sachwert beläuft sich auf 400.000,00 €.

Sachwertfaktor i= 300.000,00 € (Kaufpreis) / 400.000,00 (vorläufige Sachwert) = 0,75

Das ausgewogene Mittel aus einer ausreichenden Zahl nach vorstehenden Grundsätzen ermittelter Einzelergebnisse ergibt dann den Sachwert- bzw. Marktanpassungsfaktor (vgl. Kleiber, a.a.O., Rn. 21).

Der Sachverständige XXX hat in seinem Schreiben vom 21.05.2016 gegenüber dem Gericht ausgeführt, wie er zu dem angesetzten Marktanpassungsfaktor von 1,45 gelangt ist. Nach der vorliegenden Formel der statistischen Auswertung des Gutachterausschusses ergäbe sich ein Marktanpassungsfaktor von rund 1,20. Dieser gelte für Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Kleine Stadthäuser auf der Altstadtinsel seien jedoch ein eigener Teilmarkt, da sie gefragter seien und einen ganz eigenen Charme besitzen würden. Entsprechend habe er das Erfordernis gesehen, den Marktanpassungsfaktor von Doppel- und Reihenhäusern zu modifizieren, d. h. zu erhöhen. Zur Bestimmung des Erhöhungsmaßes habe er Vergleichskaufpreise vom Gutachterausschuss A-Stadt von 2004 bis 2006 untersucht und ermittelte Kaufpreise von rund 1.896,-- € pro Quadratmeter Wohnfläche für intakte Häuser festgestellt. Da bei dem streitgegenständlichen Objekt erhebliche Investitionen erforderlich seien, die er überschlägig mit rund 500,00 €/m² Wohnfläche angesetzt habe (besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale von rund 35.000,00 € auf S. 23 seines Gutachtens) habe er den Mittelwert auf rund 1.400,-- € pro Quadratmeter Wohnfläche für sanierungsbedürftige Gebäude reduziert. Für das Bewertungsobjekt entspreche die Multiplikation von Vergleichswert mit Wohnfläche (68 qm x 1.400,-- € pro qm) einem Sachwert von rund 95.000,-- € und würde einen Marktanpassungsfaktor von rund 1,43, bezogen auf den vorläufigen Sachwert, entsprechen (rückwärts gerechnet). Zur Absicherung des Ergebnisses seines Vergleiches vor Ort habe er dann den Marktanpassungsfaktor aus bundesdurchschnittlichen Verkäufen von Doppel- und Reihenhäusern herangezogen und mit den Werten von Einfamilienhäusern verglichen. Diese Faktoren hätten bei 1,56 für Reihenhäuser und 1,52 bei Einfamilienhäusern mit einem Mittelwert von 1,54 gelegen. In einer Gewichtung zur Ermittlung seines eigenen Marktanpassungsfaktors habe er dem nur ein Gewicht von 20 % beigemessen, seinem eigenen Faktor von 1,43 ein Gewicht von 80 %. Das Resultat sei der angewendete Faktor von 1,45 in der Sachwertberechnung.

Der Sachverständige XXX hat damit unter Berücksichtigung der von ihm angesetzten objektspezifischen Grundstücksmerkmale (v.a. erforderliche Aufwendungen für die Sanierung des Gebäudes) von dem konkreten Bewertungsobjekt auf einen allgemeinen Anpassungsfaktor geschlossen. Dies ist nach Überzeugung der Kammer mit § 14 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV nicht vereinbar.

Methodisch richtig wäre es gewesen, im Rahmen der Erörterung der Marktanpassung - wie der Sachverständige XXX (S. 15 f.) und der Gutachterausschuss (S. 12) in ihren Gutachten - bei der Erörterung der Marktanpassung des Sachwertes darauf einzugehen, ob bezüglich des Teilmarktes, dem das Bewertungsobjekt zuzuordnen ist (Lübecker Altstadt), mathematisch-statistisch gesicherte Erkenntnisse über die Relation zwischen Sachwerten und Kaufpreisen bestehen.

Das Gutachten des Sachverständigen XXX kann daher der Ermittlung des Wertes, der sich in Anwendung des § 153 Abs. 1 BauGB ergibt, nicht zugrunde gelegt werden. Das Gutachten des Gutachterausschusses – wie auch des Sachverständigen XXX - kommen jeweils in für die Kammer methodisch nachvollziehbarer Weise zu einem Verkehrswert von 45.000,00 €. Die Beklagte ist daher zutreffend davon ausgegangen, dass nur ein Kaufpreis bis zu 49.500,00 € (Aufschlag von 10 % gegenüber dem jeweiligen Kaufpreis) genehmigungsfähig ist.

Liegt der vereinbarte Kaufpreis über dem Wert, der sich in Anwendung des § 153 Abs. 1 BauGB ergibt, ist die Versagung der Genehmigung auf Rechtsfolgenseite zwingend; ein Ermessensspielraum steht der Gemeinde nicht zu (vgl. Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand 122. EL 2016, § 145 Rn. 22).

2.

Auch der Hilfsantrag ist unbegründet, da – wie unter Ziff. 1 ausgeführt – maximal ein Kaufpreis von 49.500,00 € genehmigungsfähig ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, weil er keinen Sachantrag gestellt hat und damit kein Kostenrisiko eingegangen ist (§§ 162 Abs. 3, 154 Abs. 3 VwGO).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Kläger begehrt die Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung für einen Kaufvertrag bezüglich eines Grundstückes in der Lübecker Altstadt.

Der Kläger war Eigentümer des Grundstücks XXX in A-Stadt (Flurstück XXX, Flur XXX, Gemarkung Innere Stadt). Das in der Lübecker Altstadt belegene Grundstück ist mit einem 2 ½ geschossigen Wohnhaus (ca. 69 qm Wohnfläche und einer Grundstücksfläche von 37 qm) bebaut. Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich der Satzung der Hansestadt Lübeck über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Große Burgstraße“ – Blöcke 1, 5 und 6, 7, 8 teilweise – zwischen Kl. und Gr. Burgstraße, nördlicher Stadtmauer, Wakenitzmauer, Rosenstraße, Gr. Gröpelgrube, Langer Lohberg, Gerberstraße, Jakobikirchhof einschließlich Koberg vom 09. Dezember 1992 (Bl. 27 der Beiakte A zu 8 A 24/14). Nach § 1 der Satzung wird das Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände, für deren Durchführung Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind, als Sanierungsgebiet gemäß § 142 Abs. 1 und 3 BauGB förmlich festgelegt.

Im Grundbuch ist bezüglich des Grundstücks XXX ein Sanierungsvermerk eingetragen, in welchem auf die Durchführung des Sanierungsverfahrens entsprechend der Satzung vom 09.12.1992 (Bl. 2 der Beiakte A zu 8 A 24/14) hingewiesen wird.

Im Jahre 2011 wurde ein Zwangsversteigerungsverfahren betr. das Grundstück XXX (damaliger Eigentümer war der Kläger) durchgeführt. Zur Feststellung des Verkehrswertes beauftragte das Amtsgericht A-Stadt die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens betr. des Grundstückes XXX , welches vom Sachverständigen XXX unter dem 04.07.2011 erstellt wurde (Bl. 20 der Beiakte A zu 8 A 24/14).

Der Antrag auf Zwangsversteigerung des Grundstückes wurde von den Gläubigern noch vor dem Zwangsversteigerungstermin zurückgenommen, weshalb das Zwangsversteigerungsverfahren eingestellt wurde.

Der Gutachter XXX gelangte in seinem Gutachten zu einem Verkehrswert iHv 45.000,-- €. Bezüglich des Bodenwertes stützte sich der Sachverständige XXX auf die vorliegenden Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck, wonach ein Bodenrichtwert von 350,-- € pro qm zum Stichtag 31.12.2010 ermittelt wurde. Dieser Richtwert beziehe sich auf 50 qm bis 250 qm große unbebaute Grundstücke, die neu mit einem Ein- oder Zweifamilienhaus bebaut seien. Im Hinblick auf die enge Bebauungsstruktur in der Großen Gröpelgrube sei über einen Abschlag nachzudenken. Auch der Umstand, dass es sich nicht um ein unbebautes Grundstück handele, könne einen weiteren Abschlag rechtfertigen. Andererseits sei zu berücksichtigen, dass es sich nur um eine sehr kleine Grundstücksfläche (37 qm) handele und insoweit zu berücksichtigen sei, dass kleinere Grundstücke in der Regel höhere Preise per Quadratmeter erzielten als dieses bei größeren Flächen der Fall sei. Der Sachverständige schätze bei freier Abwägung aller Vor- und Nachteile die Höhe des Bodenwertes als bebautes Grundstück - auch unter Berücksichtigung der nur geringen Grundstücksgröße von 37 qm - aufgerundet 325,-- € pro qm. Auf dieser Grundlage gelangte er zu einem Bodenwert von 12.000,-- € (37 qm x 325,-- € pro qm = 12.025,-- €, abgerundet 12.000,-- €).

Bezüglich des Sachwertes (bzw. Gebäudewertes) setzte der Sachverständige XXX unter Zugrundelegung der sog. Normalherstellungskosten (NHK), welche durch den Bundesverkehrsminister herausgegeben werden, für das Gebäude XXX einen Zeitwert von 96,-- € pro Kubikmeter an. Die Normalherstellungskosten beziehen sich auf den umbauten Raum. In Bezug auf das streitgegenständliche Gebäude führte der Sachverständige XXX nachfolgende Sachwertberechnung durch:

Kaufpreise von Immobilien seien in der Regel nicht identisch mit dem Sachwert (vorliegend 44.000,-- €). Dieser sei deshalb an die Marktlage anzupassen. Bezüglich des Teilmarktes, dem das Bewertungsobjekt zuzuordnen sei, bestünden jedoch keine mathematisch-statistisch gesicherten Erkenntnisse über die Relation zwischen Sachwerten und Kaufpreisen. Kaufpreise bebauter Grundstücke lägen meist unter den Sachwerten. Bei Objekten mit relativ niedrigem Sachwert sei dagegen festzustellen, dass diese Objekte häufig auch über den Sachwerten gehandelt würden, insbesondere bei Objekten, die sich in der Lübecker Innenstadt befänden. Im Hinblick auf den nicht unerheblichen Investitionsbedarf verzichte er auf den Ansatz eines Zuschlages und halte es für vertretbar, den vorläufigen Sachwert als marktangepassten Sachwert in die Begutachtung zu übernehmen, weshalb der Markt angepasste Sachwert auf 44.000,-- € anzusetzen sei.

Da die Markanpassung bei vergleichbaren Objekten nicht sicher bestimmbar sei, halte es der Sachverständige für geboten, den marktangepassten Sachwert gerundet im Gutachten niederzulegen. Der marktangepasste Sachwert werde daher gerundet auf 45.000,-- € geschätzt.

Nach dem Ertragswertverfahren (vgl. S. 16 des Gutachtens XXX), bei dem bezüglich der Wertermittlung von dem zu erzielenden Mietzins auszugehen sei, schätze der Sachverständige den nachhaltig erzielbaren Mietertrag auf 375,-- € monatlich, was einem monatlichen Mietzins von rund 5,45 € pro qm Wohnfläche entspreche. Abzüglich der Bewirtschaftungskosten unter der 3,25-prozentigen Verzinsung des Bodenwertes gelangte der Sachverständige zu einem Jahresreinertrag des Gebäudes von 2.535,-- € (vgl. Bl. 21 des Gutachtens XXX), was zu einem vorläufigen Ertragswert von rund 42.000,-- € führte. Festzustellen sei, dass auch der Ertragswert nicht punktgenau zum Verkehrswert führen könne, da zahlreiche Parameter nicht exakt mathematisch bestimmbar seien. Der Ertragswert sei in der Bandbreite zwischen 33.000,-- € und 50.000,-- € zu erwarten. Er setze im Rahmen der Wertermittlung den Ertragswert mit 42.500,-- € an.

Der Sachverständige XXX wandte auch das sog. Vergleichswertverfahren an und zog dafür insgesamt acht Vergleichspreise heran. Bei der Vergleichswerteinschätzung gelangte der Sachverständige XXX zu einer Bandbreite von 47.000,-- € bis 58.000,-- € und setzte unter Berücksichtigung zahlreicher Unwägbarkeiten den Vergleichswert im Rahmen der Begutachtung mit 50.000,-- € an.

Auf Bl. 29 ff. enthält das Gutachten nachfolgende abschließende Ausführungen:

„Die Ergebnisse der drei angewandten Wertermittlungsverfahren stimmen recht gut überein und bilden einen Mittelwert von rd. 46.000,- €. Allerdings wäre es nicht sachverständig, einfach den Mittelwert als Verkehrswert niederzulegen. Zu berücksichtigen ist, dass – wie zuvor im Gutachten bereits erläutert – zahlreiche Unwägbarkeiten vorliegen. Es ist z.B. zu beachten, dass das Ergebnis der Sachwertberechnung sehr stark darunter leidet, dass die Höhe der Marktanpassung nicht exakt bestimmbar ist.

Beim Ertragswertverfahren ist im Regelfall von einer recht großen Marktnähe auszugehen. Bei Innenstadtobjekten trifft diese Erkenntnis allerdings nur im reduzierten Maße zu, da in der Lübecker Innenstadt sich andere bzw. besondere Marktmechanismen entwickelt haben.

…

Im Regelfall ist das Ergebnis des Vergleichswertverfahrens primär wertbestimmend, da sich im Vergleichswert der Markt unmittelbar widerspiegelt. Da es sich bei den zum Preisvergleich herangezogenen Objekten um Immobilien mit sehr individuellen Werteigenschaften handelt, ist auch hier das Ergebnis zu relativieren. Insbesondere ist festzustellen, dass die Anzahl der vergleichswertgeeigneten Daten (8 Kaufpreise) von der mathematisch-statistischen Seite her betrachtet als relativ gering zu bewerten ist.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass zahlreiche Einflussgrößen sich einer genauen mathematischen Berechenbarkeit entziehen. Der Verkehrswert einer Immobilie kann deshalb letztendlich nur im Schätzwege bestimmt werden.

…

Bei freier Abwägung aller Vor- und Nachteile - insbesondere auch unter Berücksichtigung von Investitionsbedarf - schätze der Sachverständige den Verkehrswert auf 45.000,-- €.“

Im Jahre 2012 beabsichtigte der Kläger den Verkauf des Grundstückes XXX 5. Hierzu beauftragte er im April 2012 den Sachverständigen XXX mit der Erstellung eines weiteren Gutachtens über den Verkehrswert des Grundstückes XXX .

Unter dem 09. Mai 2012 erstellte der Sachverständige XXX das Gutachten. Er gelangte hierbei zu einem sanierungsbeeinflussten Verkehrswert des Grundstückes zum Stichtag 16.04.2012 von rund 60.000,-- €.

Auf S. 12 des Gutachtens begründet der Sachverständige XXX seine Verfahrenswahl. Der Verkehrswert von Grundstücken sei vorrangig mit Hilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln, insbesondere weil das Grundstück üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur (persönlichen oder zweckgebundenen) Eigennutzung bestimmt sei. Das Sachwertverfahren basiere im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwertes. Zusätzlich werde eine Ertragswertermittlung durchgeführt; das Ergebnis werde jedoch nur unterstützend, vorrangig als von der Sachwertberechnung unabhängige Berechnungsmethode zur Ergebniskontrolle durchgeführt.

Der Bodenrichtwert betrage 350,-- € pro Quadratmeter zum Stichtag 31.12.2010. Hiervon ausgehend setzt der Gutachter XXX einen Bodenwert von 15.637,-- € an.

Auf S. 18 seines Gutachtens gelangt er zu einem Sachwert der Gebäude- und Außenanlagen von 50.939,77 € und damit unter Addition des Bodenwertes zu einem vorläufigen Sachwert von 66.576,77 €. Diesen Wert multipliziert er mit einem Sachwertfaktor (Marktanpassung) von 1,45 und kommt auf dieser Grundlage zu einem marktangepassten vorläufigen Sachwert von 96,536,32 €. Hiervon seien besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (Baumängel, Bauschäden sowie anstehende Sanierungsbeiträge) iHv 35.505,-- € abzuziehen, weshalb der marktangepasste Sachwert rund 61.000,-- € betrage.

Zum Sachwertfaktor (1,45) heißt es auf S. 23 des Gutachtens, dass Kaufpreise für gleichartige Grundstücke in dieser Region rund 35 % bis 50 % oberhalb des ermittelten vorläufigen Sachwerts (d. h. des herstellungskostenorientiert berechneten Substanzwerts) lägen.

In der unterstützend herangezogenen Ertragswertberechnung kommt der Sachverständige XXX zu einem Ertragswert von rund 57.000,-- € (S. 25 des Gutachtens). Mittels einer Gewichtung der angewandten Verfahren (Sachwertverfahren 0,90, Ertragswertverfahren 0,50) gelangt der Sachverständige XXX zu einem sanierungsbeeinflussten Verkehrswert von 60.000,-- €.

Am 25. Juni 2012 schlossen der Kläger und der Beigeladene einen Kaufvertrag betr. das Grundstück XXX 5. Ausweislich § 3 des Kaufvertrages beträgt der Kaufpreis 62.500,- €.

Am 25.06.2012 beantragte der beurkundende Notar bei der Beklagten die Erteilung der Genehmigung hinsichtlich des Sanierungsvermerkes gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB (Bl. 40 der Beiakte A zu 8 A 24/14).

Am 28.06.2012 bat die Beklagte zur Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck um Mitteilung des Verkehrswertes und teilte dem Gutachterausschuss mit, dass für dieses Grundstück bereits zwei Gutachten (XXX und XXX) vorlägen. Diese wurden dem Gutachterausschuss zur Verfügung gestellt.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck erstellte unter dem 06.08.2012 ein Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB für das Grundstück XXX und gelangte zum Wertermittlungsstichtag 25.07.2012 zu einem Verkehrswert von 45.000,-- €. Zum Wertermittlungsverfahren führte der Gutachterausschuss auf S. 7 aus, dass bei der Wertermittlung das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren üblich seien. Das Verfahren sei im Einzelfall unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten auszuwählen. Der Gutachterausschuss wende im vorliegenden Wertermittlungsfall sowohl das Sachwertverfahren als auch das Vergleichswertverfahren an. Bei Wohngebäuden wie Ein- bis Zweifamilienhäusern seien für die Bemessung des Kaufpreises die Lage und die Bausubstanz ausschlaggebend, so dass der Sachwert als Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen werden könne. Zusätzlich bilde der aus gezahlten Kaufpreisen abgeleitete Vergleichswert ein gutes Abbild des Immobilienmarktes.

Bezüglich des Bodenwertes korrigierte der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert von 350,-- € pro qm aufgrund von konjunkturellen Entwicklungen und der geringen Größe des Grundstückes nach oben und es wurde ein größenangepasster Bodenwert von 386,-- € pro qm angesetzt, was zu einem Bodenwert von 14.282,-- € führte. Auf S. 10 und 11 des Gutachtens des Gutachterausschusses kommt dieser zu einem Sachwert der Gebäude von 20.001,-- € und einem Wert der Außenanlagen von 3.500,-- € und damit unter Einbeziehung des Bodenwertes zu einem Sachwert von insgesamt 37.783,-- €. Auf S. 11 f. machte der Gutachterausschuss sodann Ausführungen zu einer Marktanpassung. Die Lage auf dem Grundstücksmarkt sei dadurch gekennzeichnet, dass im Verkaufsfall, je nach der Marktlage der Sachwert der Immobilie in der Regel nicht durch den Kaufpreis realisiert werden könne. Der auf dem gewöhnlichen Grundstücksmarkt erzielbare Kaufpreis (Verkehrswert) ergebe sich somit durch Verringerung oder Erhöhung des Sachwertes um einen marktbedingten Korrekturbetrag.

Durch Berücksichtigung eines geeigneten Sachwertfaktors werde im Sachwertverfahren der direkte Übergang zum Marktgeschehen erreicht. Für den Teilmarkt der Altstadtobjekte seien bisher keine Untersuchungen durchgeführt worden. Erfahrungsgemäß würden für kleinere Altstadtobjekte keine Abschläge zur Anpassung an die Marktlage erforderlich. Daher werde der Marktanpassungsfaktor mit 1,00 angesetzt, weshalb es bei dem angesetzten Ergebnis (gerundet 38.000,-- €) verbleibe.

Zum Vergleichswertverfahren heißt es im Gutachten, dass der Gutachterausschuss in seiner Kaufpreissammlung die auf dem freien Grundstücksmarkt veräußerten Objekte mit ihren wesentlichen Daten gespeichert habe, um marktorientierte Wertermittlungen zu ermöglichen. Für dieses Wertermittlungsobjekt seien aus der Kaufpreissammlung sieben Kauffälle der Jahre 2008 bis 2011 von vergleichbaren Ein- bis Zweifamilienhäusern aus der Lübecker Altstadt mit mittleren bis mäßigen baulichen Zustand selektiert worden. Die Auswertung ergebe bei einer Spanne von rund 542,-- € pro Quadratmeter-Wohnfläche bis 743,-- € pro Quadratmeter-Wohnfläche einen Mittelwert von rund 650,-- € pro Quadratmeter-Wohnfläche. Danach ergebe sich ein Vergleichswert von

69 qm Wohnfläche x 650,-- € pro Quadratmeter-Wohnfläche = 45.000,-- €.

Nach § 8 der Immobilienwertermittlungsverordnung sei der Verkehrswert nach den Ergebnissen der herangezogenen Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit und unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bemessen. Der ermittelte Sachwert liege niedriger als der Vergleichswert. Erfahrungsgemäß würden für kleine Altstadtobjekte Kaufpreise erzielt, die über den Sachwerten lägen.

Bei freier Würdigung aller den Markt beeinflussenden Umstände wurde der Verkehrswert vom Gutachterausschuss mit 45.000,00 € ermittelt.

Unter dem 22.10.2012 versagte die Beklagte die beantragte Genehmigung gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass die Genehmigung gemäß § 145 Abs. 2 BauGB zu versagen sei, wenn Grund zu der Annahme bestehe, dass der Rechtsvorgang die Durchführung der Sanierung wesentlich erschweren würde. Dies sei nach der gesetzlichen Vermutung des § 153 Abs. 2 BauGB gegeben, wenn bei rechtsgeschäftlicher Veräußerung eines Grundstücks der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück den Verkehrswert, der nach § 153 Abs. 1 BauGB zu ermitteln sei, überschreite. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck habe am 25.07.2012 für das o.a. Grundstück einen Verkehrswert von 45.000,-- € ermittelt. Der für das Grundstück vereinbarte Gegenwert von 62.500,-- € übersteige den Verkehrswert deutlich, so dass dem Genehmigungsantrag nicht entsprochen werden könne.

Gegen den Bescheid legte der Kläger am 13.11.2012 Widerspruch ein. Das Gutachten von Herrn XXX sei spezifischer, detaillierter und genauer. Die Sanierungsarbeiten an dem Gebäude seien aufgelistet und bei der Ermittlung des Verkaufs berücksichtigt worden. Der Verkehrswert sei damit nicht überschritten.

Der Widerspruch wurde mit Widerspruchsbescheid vom 14.01.2013 zurückgewiesen. Die beantragte Grundstücksveräußerung zu einem Kaufpreis iHv 62.500,-- € liege deutlich über dem ermittelten Verkehrswert mit Gutachten vom 25.07.2012 iHv 45.000,-- €. Es sei ein Kaufpreis von höchstens 49.500,-- € genehmigungsfähig. Dieser Wert ermittle sich aus dem Verkehrswert zzgl. der im Regelfall anzuwenden Marge von 10 % für etwaige Bewertungsunsicherheiten. Im Falle des Klägers betrage die Überschreitung jedoch ca. 39 %. Diese Überschreitung liege weit über allen aus der Rechtsprechung bekannten Margen. Zu den vorhandenen Gutachten wird weiter ausgeführt, dass das Gutachten von Herrn XXX keine Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren enthalte, ferner seien die von Herrn XXX im Rahmen des Sachwertverfahrens in Ansatz gebrachten Herstellungskosten für besondere Bauteile sachlich nicht begründet. Sowohl der individuell hergestellte Schaufensterkasten als auch die 3 m breite Dachgaube seien mit den Vorgaben der Gestaltungssatzung nicht in Einklang zu bringen und somit zukünftig nicht genehmigungsfähig.

Der Kläger hat am 14.02.2013 Klage erhoben.

Der Kläger macht geltend, dass die Bewertung des Verkehrswertes des verkauften Objekts mit nur 49.500,-- € bestritten werde. Der Kläger habe selbst schon ein Angebot über 75.000,-- € durch einen anderen Käufer gehabt, zu dem Vertragsschluss sei es letztlich aber doch nicht gekommen. Das Zwangsversteigerungsverfahren sei (da man als guter Bürger Schuldverpflichtungen zahle) von ihm durch Zahlung der Schuldbeträge abgewendet worden. Hätte er dies nicht getan, wäre kurioserweise das Haus versteigert worden, möglicherweise hätte es sodann noch einen höheren Wert als 62.500,-- € erzielt und sodann wäre der öffentlich-rechtlich erteilte Versteigerungszuschlag nicht genehmigungsbedürftig durch die Sanierungsbehörde gewesen, so dass sich das heutige Problem für den Kläger überhaupt nicht gestellt hätte. Die guten Absichten des Klägers mit der Abwendung der Zwangsversteigerung hätten leider in eine finanzielle Misere geführt. Im Übrigen wird auf das Gutachten des Sachverständigen XXX verwiesen.

Der Kläger hat ergänzende Stellungnahmen des Sachverständigen XXX vom 28. Februar 2016 (Bl. 143 der Gerichtsakte) und vom 17. August 2016 (Bl. 260 der Gerichtsakte) vorgelegt. Auf diese wird Bezug genommen.

Der Kläger beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom 22.10.2012 in Form des Widerspruchsbescheides vom 14.01.2013 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, als Sanierungsträger die sanierungsrechtlich erforderliche Zustimmung zum Kaufvertrag des Klägers als Verkäufer mit Herrn F., XXX 7, 23552 A-Stadt, geschlossen am 25.06.2012 zur UR-Nr. 159/2012 des Notars XXX, A-Stadt, für das verkaufte Objekt XXX , A-Stadt, zum Kaufpreis

a) über vereinbarte 62.500,00 €

b) hilfsweise über einen Betrag von 49.500,00 € bis zu 62.499,00 € zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie macht geltend, dass das Gutachten XXX nicht dazu geeignet sei, die Richtigkeit der nachvollziehbar begründeten und methodisch der Immobilienwertverordnung entsprechenden beiden anderen Gutachten (Gutachterausschuss sowie XXX) zu erschüttern.

Das Gutachten XXX sei nicht verwertbar, weil es nicht den sanierungsunbeeinflussten Wert ermittle, auf den es nach § 153 Abs. 2 Satz 1 iVm § 153 Abs. 1 Satz 1 BauGB ankomme.

Das Gutachten bestimme unzutreffend die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Dies ergebe sich daraus, dass der auf S. 22 dargestellte Sachwert auf der Grundlage unterstellter, tatsächlich aber zum Wertermittlungsstichtag nicht erfolgter Modernisierungsmaßnahmen, ermittelt worden sei. Der Gutachter ermittle elf Modernisierungspunkte, die für seine Bestimmung der Restnutzungsdauer des Gebäudes von ausschlaggebender Bedeutung seien. Zehn dieser elf Modernisierungspunkte ergäben sich aus auch ausdrücklich so bezeichneten unterstellten Modernisierungsmaßnahmen. Nur durch sie komme er zu dem Modernisierungsstandard „überwiegend modernisiert“, der die Restnutzungsdauer von 24 Jahren begründe. Die Restnutzungsdauer sei ein ausschlaggebender Faktor für die Bestimmung sowohl des Sachwertes als auch des vom Gutachter ermittelten Ertragswertes des Objektes. Beide ermittelten Werte basierten damit auf einer fiktiven Sichtweise, wobei im Übrigen nicht nachvollziehbar sei, aus welchem Grund Modernisierungsmaßnahmen, deren Notwendigkeit im Gutachten nur eine Seite später als wertmindernd eingestuft werde, als vorgenommen unterstellt würden.

Der Gutachter habe im Übrigen auch bei der Anwendung der Sachwertbestimmung einen zu hohen Marktanpassungsfaktor gemäß § 14 Immobilienwertermittlungsverordnung in Ansatz gebracht. Der Ansatz des Gutachters XXX sei schon deshalb methodisch falsch, weil er vom konkreten Objekt auf einen allgemeinen Anpassungsfaktor schließe. Die Abschätzung sei auch deshalb falsch, weil sie auf der vom Gutachter selbst wesentlich zu niedrig angesetzten Summe für den Sanierungsaufwand iHv 35.000,-- € beruhe. Sowohl die Kostenschätzung des Architekten Menzel für den Beigeladenen selbst als auch die Aufstellung des heutigen Grundstückseigentümers Herrn XXX, der das Haus saniert habe, kämen zu Beträgen von ca. 150.000,-- € bzw. nach Abzug der Kosten einer Ordnungsmaßnahme auf ca. 110.000,-- €, also mehr als das Dreifache. Festzustellen sei, dass die vom Gutachter XXX in Ansatz gebrachten Sanierungskosten für ein Altstadthaus wie das vorliegende bei Weitem zu niedrig angesetzt worden seien. Würde man diese mit 70.000,-- € etwa doppelt so hoch ansetzen, was immer noch ca. 40.000,-- € unter den tatsächlichen Sanierungskosten läge, so ergebe sich bei Zugrundelegung der Vorgehensweise des Gutachters in seiner ergänzenden Stellungnahme ein Abzug von rund 1.000,-- € pro Quadratmeter Wohnfläche und damit einen Betrag von 900,-- € pro Quadratmeter Wohnfläche für das sanierungsbedürftige Gebäude. Multipliziert mit der Wohnfläche von 69 qm ergäbe sich ein Betrag von 62.100,-- €, was einen Marktanpassungsfaktor von unter 1,0 ergäbe. Ziehe man davon, wie der Gutachter es methodisch tue, die realistischen Sanierungskosten ab, ergebe sich ein Betrag, der weit unterhalb der beiden anderen Gutachten liege. Dies alles zeige die methodischen Mängel des Gutachtens, die es für eine Wertbestimmung nicht nutzbar machten.

Der Beigeladene stellt keinen Sachantrag, trägt aber vor, dass es gänzlich illusorisch sei, das Objekt für rund 35.000,-- € instandzusetzen. Der Lübecker Architekt Menzel schätze die Kosten für die Sanierung und Instandsetzung auf 148.335,88 €. Weiterhin habe der neue Eigentümer des Grundstückes Herr XXX, an den er das Grundstück veräußert habe, tatsächlich Kosten in Höhe von 154.388,-- € aufgewendet.

Der Berichterstatter hat mit den Beteiligten am 27.01.2016 einen Erörterungstermin durchgeführt. Am 02.05.2016 (Bl. 158 der Gerichtsakte) hat der Berichterstatter den Gutachter XXX um eine ergänzende Stellungnahme zum angesetzten Marktanpassungsfaktor gebeten, welche Herr XXX unter dem 21.05.2016 erstellt hat (Bl. 160 der Gerichtsakte).

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge und die Gerichtsakte verwiesen.

Die zulässige Verpflichtungsklage nach § 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO ist sowohl hinsichtlich des Haupt- (nachfolgend 1.) als auch des Hilfsantrages (nachfolgend 2.) unbegründet.

Der Hilfsantrag ist dahingehend auszulegen, dass die sanierungsrechtliche Genehmigung zu einem Kaufpreis von oberhalb 49.500,00 € (und nicht 49.000,00 €) bis zu 62.499,00 € begehrt wird, da die Beklagte die Genehmigungsfähigkeit bis zu einem Kaufpreis von 49.500,-- € als gegeben betrachtet hat.

1.

Der Bescheid vom 22.10.2012 und der Widerspruchsbescheid vom 14.01.2013 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 S. 1 VwGO). Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung gemäß § 145 Abs. 1, 2 BauGB.

Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt (§ 145 Abs. 1 S. 1 BauGB). Sie darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde (145 Abs. 2 BauGB).

Der Grundstückskaufvertrag vom 25.06.2012 ist nicht genehmigungsfähig, da er die Sanierung wesentlich erschweren würde.

Der Kaufvertrag vom 25.06.2012 bezüglich des Grundstückes XXX , A-Stadt, das in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (§ 142 Abs. 1 BauGB) belegen ist, bedarf einer sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 144 Abs. 2 Nr. 1, 3 BauGB. Hiernach bedürfen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts (Nr. 1) sowie auch ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nr. 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrages vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt (Nr. 3). Der Kaufvertrag vom 25.06.2012 ist ein schuldrechtlicher Vertrag im Sinne des § 144 Abs. 2 Nr. 3 BauGB.

Nach § 153 Abs. 2 Satz 1 BauGB liegt auch darin eine wesentliche Erschwerung der Sanierung im Sinne des § 145 Abs. 2, wenn bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Grundstücks sowie bei der Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück oder das Recht über dem Wert, der sich in Anwendung des Abs. 1 ergibt, liegt.

§ 153 Abs. 1 BauGB lautet wie folgt:

„Sind aufgrund von Maßnahmen, die der Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet dienen, nach den Vorschriften dieses Gesetzbuches Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen zu gewähren, werden bei deren Bemessung Werterhöhungen, die lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung eingetreten sind, nur insoweit berücksichtigt, als der Betroffene diese Werterhöhungen durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat. Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt sind zu berücksichtigen.“

Die Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen findet nach den Vorschriften im 2. Abschnitt des fünften Teils, also den § 93 ff. BauGB statt. Zu diesen Vorschriften gehört insbesondere § 95 Abs. 1, der bestimmt, dass sich die Entschädigung für den Rechtsverlust nach dem in § 194 geregelten Verkehrswert bemisst. Die grundsätzliche Geltung dieser Vorschriften ordnet § 153 Abs. 1 Satz 1 BauGB an, wenn er in seinem Tatbestandsteil (Halbsatz 1) auf Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen „nach den Vorschriften dieses Gesetzbuchs“ Bezug nimmt. Die allgemeinen Regeln und Grundsätze der Wertermittlung nach diesen Vorschriften (§§ 192 ff. BauGB), ergänzt durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV), gelten daher auch bei der Bestimmung von Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen in Sanierungsgebieten, sofern nicht die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften zur Anwendung kommen (vgl. Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl. 2014, § 153 Rn. 1).

§ 153 Abs. 1 modifiziert diese Bemessung von Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen, indem er bestimmt, dass sämtliche Werterhöhungen unberücksichtigt bleiben, die durch die Sanierung bewirkt worden sind. Dabei ist es unerheblich, ob diese Werterhöhungen auf die Aussicht auf die Sanierung, die Vorbereitung der Sanierung oder die Durchführung der Sanierung zurückzuführen sind.

In § 153 Abs. 2 Satz 1 BauGB liegt nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts eine zulässige Inhaltsbestimmung des Eigentums nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG (vgl. BVerwG, Beschluss vom 08.01.1998 - 4 B 221/97 -, LS, juris) und eine gesetzliche unwiderlegbare Vermutung, dass bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Grundstücks die Vereinbarung eines Gegenwertes, der über dem sanierungsunbeeinflussten Wert liegt, die Durchführung der Sanierung wesentlich erschwert (vgl. BVerwG, a.a.O., Rn. 4, juris).

Die Gemeinde hat eine sog. Preisprüfung durchzuführen. Dabei soll zum einen ausgeschlossen werden, dass sich der Veräußerer eines Grundstücks der Abschöpfung sanierungsbedingter Werterhöhungen durch Verlangen eines entsprechend hohen Kaufpreises entzieht; zum anderen soll der Erwerber davor geschützt werden, für die sanierungsbedingten Werterhöhungen doppelt zu zahlen, also einmal bei der Entrichtung des Kaufpreises und dann ein zweites Mal bei der Zahlung des Ausgleichsbetrages nach § 154 BauGB (vgl. Reidt, a.a.O., § 153 Rn. 11). Bezüglich der Frage, ob der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück „über dem Wert“ liegt, der sich Anwendung des Abs. 1 ergibt, ist das Bundesverwaltungsgericht davon ausgegangen, dass der vereinbarte Gegenwert den sanierungsunbeeinflussten Wert in einer für den Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich verfehlen muss, um die Rechtsfolge des § 153 Abs. 2 BauGB begründen zu können. Damit trägt die Rechtsprechung der Tatsache Rechnung, dass sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Bodenpreise nicht mit letzter Genauigkeit ermitteln lassen, sondern von einer gewissen Streuung auszugehen ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 08.01.1998 - 4 B 221/97 -, Rn. 4, juris).

Dass die Beklagte auf dieser Grundlage davon ausgegangen ist, dass eine für den Rechtsverkehr in erkennbarer Weise deutliche Verfehlung vorliegt, wenn der sanierungsunbeeinflusste Wert des Grundstückes um mehr als 10 % überschritten wird, ist nach Auffassung der Kammer nicht zu beanstanden.

Letztlich folgt daraus, dass die Gemeinde auch nach ihrer Auffassung geringfügig überhöhte Preise genehmigen muss. Ein Versagungsermessen steht ihr in diesen Fällen nicht zu. Um aber zu vermeiden, dass diese überhöhten Preise als Vergleichsmaßstab für andere Kaufverträge genommen und wiederum geringfügig überschritten werden und es so zu einem langsamen Aufstocken der Preise trotz Preisprüfung kommt, kann die Gemeinde in der Genehmigungsverfügung ausdrücklich den Wert i.S.d. § 153 Abs. 1 BauGB festlegen, der nach ihrer Auffassung maßgeblich ist (vgl. Reidt, a.a.O., § 153 Rn. 14).

Die Vereinbarung eines Kaufpreises von 62.500,00 € im Kaufvertrag vom 25.06.2012 liegt über dem Wert, der sich in Anwendung des § 153 Abs. 1 BauGB ergibt.

Bezüglich der Ermittlung des Verkehrswertes sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln (§ 8 Abs. 1 ImmoWertV).

Bezüglich der Ermittlung des Verkehrswertes des Grundstückes XXX , A-Stadt liegen insgesamt drei Wertermittlungsgutachten vor, wobei das Gutachten des Sachverständigen XXX nicht im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag vom 25.06.2012, sondern vom Amtsgericht A-Stadt in einem Zwangsversteigerungsverfahren des Grundstückes im Jahre 2011 und damit ca. ein Jahr früher eingeholt worden ist.

Betrachtet man vorrangig die Gutachten des Sachverständigen XXX und des Gutachterausschusses bei der Hansestadt Lübeck lässt sich zunächst anmerken, dass das Gutachten des Gutachterausschusses zur Wertermittlung das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren – nicht aber das Ertragswertverfahren - heranzieht. Nach dem Sachwertverfahren gelangt es zu einem Grundstückswert von 38.000,-- € und nach dem Vergleichswertverfahren zu einem Wert von 45.000,-- €. Im Gutachten XXX werden das Ertragswertverfahren sowie das Sachwertverfahren angewandt. Auf eine Anwendung des Vergleichswertverfahrens wurde verzichtet. Es gelangt zu einem Ertragswert von 57.000,-- € und einem Sachwert von 61.000,-- €. Unmittelbar vergleichen lassen sich die Gutachten daher nur in Bezug auf das Sachwertverfahren.

Das Gutachten XXX kommt in Anwendung des Sachwertverfahrens, das am Ende der gutachterlichen Ausführungen auch deutlich höher gewichtet wird als das Ertragswertverfahren (0,90 statt 0,50), im Wesentlichen deshalb zu einem höheren Sachwert und damit im Ergebnis zu einem deutlich höheren Verkehrswert als der Gutachterausschuss bei der Hansestadt Lübeck, weil ein Sachwertfaktor (Marktanpassung) von 1,45 angesetzt worden (S. 18 des Gutachtens XXX). Der Gutachterausschuss hat indes keine Marktanpassung nach oben oder unten vorgenommen und deshalb einen Faktor von 1,0 angenommen. Wäre diese Marktanpassung nach oben im Gutachten XXX unterblieben, wäre der Sachverständige XXX beim Ansatz eines Marktanpassungsfaktors von ebenfalls 1,0 nach seiner eigenen Berechnung (S. 18 des Gutachtens XXX) lediglich zu einem marktangepassten Sachwert von 31.071,77 € (66.576,77 € - 35.505,00 €) gelangt. Bei der seinerseits vorgenommen Berechnung und Gewichtung auf S. 28 des Gutachtens hätte dies beim Ansatz eines Marktanpassungsfaktors von nur 1,0 lediglich zu einem Verkehrswert von ca. 40.000,00 € [(31.071,77 € x 0,90 + 57.000,00 € x 0,50) / 1,40 = 40.331,85 €] geführt.

Der Ansatz eines Marktanpassungsfaktors von 1,45 durch den Sachverständigen XXX ist nach Auffassung der Kammer methodisch fehlerhaft erfolgt und muss deshalb unberücksichtigt bleiben.

Marktanpassungsfaktoren sind nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 ImmowertV insbesondere Faktoren zur Anpassung des Sachwerts, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet werden (Sachwertfaktoren, § 193 Abs. 5 S. 2 Nr. 2 BauGB). Geeignete Kaufpreise sind Kaufpreise, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke entrichtet wurden, die keine besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale aufweisen und nach ihrer Grundstücksart, Lage und Beschaffenheit der Grundstücksart zuzurechnen sind, für die der daraus ermittelte Sachwertfaktor gelten soll. Soweit die zur Ableitung der Sachwertfaktoren herangezogenen Kaufpreise durch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale beeinflusst sind, sind sie insoweit zu "bereinigen“ (vgl. Kleiber, Marktwertermittlung nach ImmoWertV, 7. Aufl. 2013, § § 14 ImmoWertV Rn. 21). Hierfür führt Kleiber (a.a.O., Rn. 21) folgendes Beispiel an:

Im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wurde für ein Einfamilienhaus ein Kaufpreis von 300.000,00 € erzielt. Der für das Objekt nach Maßgabe der §§ 21 bis 23 ImmowertV ermittelte (vorläufige) Sachwert beläuft sich auf 400.000,00 €.

Sachwertfaktor i= 300.000,00 € (Kaufpreis) / 400.000,00 (vorläufige Sachwert) = 0,75

Das ausgewogene Mittel aus einer ausreichenden Zahl nach vorstehenden Grundsätzen ermittelter Einzelergebnisse ergibt dann den Sachwert- bzw. Marktanpassungsfaktor (vgl. Kleiber, a.a.O., Rn. 21).

Der Sachverständige XXX hat in seinem Schreiben vom 21.05.2016 gegenüber dem Gericht ausgeführt, wie er zu dem angesetzten Marktanpassungsfaktor von 1,45 gelangt ist. Nach der vorliegenden Formel der statistischen Auswertung des Gutachterausschusses ergäbe sich ein Marktanpassungsfaktor von rund 1,20. Dieser gelte für Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Kleine Stadthäuser auf der Altstadtinsel seien jedoch ein eigener Teilmarkt, da sie gefragter seien und einen ganz eigenen Charme besitzen würden. Entsprechend habe er das Erfordernis gesehen, den Marktanpassungsfaktor von Doppel- und Reihenhäusern zu modifizieren, d. h. zu erhöhen. Zur Bestimmung des Erhöhungsmaßes habe er Vergleichskaufpreise vom Gutachterausschuss A-Stadt von 2004 bis 2006 untersucht und ermittelte Kaufpreise von rund 1.896,-- € pro Quadratmeter Wohnfläche für intakte Häuser festgestellt. Da bei dem streitgegenständlichen Objekt erhebliche Investitionen erforderlich seien, die er überschlägig mit rund 500,00 €/m² Wohnfläche angesetzt habe (besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale von rund 35.000,00 € auf S. 23 seines Gutachtens) habe er den Mittelwert auf rund 1.400,-- € pro Quadratmeter Wohnfläche für sanierungsbedürftige Gebäude reduziert. Für das Bewertungsobjekt entspreche die Multiplikation von Vergleichswert mit Wohnfläche (68 qm x 1.400,-- € pro qm) einem Sachwert von rund 95.000,-- € und würde einen Marktanpassungsfaktor von rund 1,43, bezogen auf den vorläufigen Sachwert, entsprechen (rückwärts gerechnet). Zur Absicherung des Ergebnisses seines Vergleiches vor Ort habe er dann den Marktanpassungsfaktor aus bundesdurchschnittlichen Verkäufen von Doppel- und Reihenhäusern herangezogen und mit den Werten von Einfamilienhäusern verglichen. Diese Faktoren hätten bei 1,56 für Reihenhäuser und 1,52 bei Einfamilienhäusern mit einem Mittelwert von 1,54 gelegen. In einer Gewichtung zur Ermittlung seines eigenen Marktanpassungsfaktors habe er dem nur ein Gewicht von 20 % beigemessen, seinem eigenen Faktor von 1,43 ein Gewicht von 80 %. Das Resultat sei der angewendete Faktor von 1,45 in der Sachwertberechnung.

Der Sachverständige XXX hat damit unter Berücksichtigung der von ihm angesetzten objektspezifischen Grundstücksmerkmale (v.a. erforderliche Aufwendungen für die Sanierung des Gebäudes) von dem konkreten Bewertungsobjekt auf einen allgemeinen Anpassungsfaktor geschlossen. Dies ist nach Überzeugung der Kammer mit § 14 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV nicht vereinbar.

Methodisch richtig wäre es gewesen, im Rahmen der Erörterung der Marktanpassung - wie der Sachverständige XXX (S. 15 f.) und der Gutachterausschuss (S. 12) in ihren Gutachten - bei der Erörterung der Marktanpassung des Sachwertes darauf einzugehen, ob bezüglich des Teilmarktes, dem das Bewertungsobjekt zuzuordnen ist (Lübecker Altstadt), mathematisch-statistisch gesicherte Erkenntnisse über die Relation zwischen Sachwerten und Kaufpreisen bestehen.

Das Gutachten des Sachverständigen XXX kann daher der Ermittlung des Wertes, der sich in Anwendung des § 153 Abs. 1 BauGB ergibt, nicht zugrunde gelegt werden. Das Gutachten des Gutachterausschusses – wie auch des Sachverständigen XXX - kommen jeweils in für die Kammer methodisch nachvollziehbarer Weise zu einem Verkehrswert von 45.000,00 €. Die Beklagte ist daher zutreffend davon ausgegangen, dass nur ein Kaufpreis bis zu 49.500,00 € (Aufschlag von 10 % gegenüber dem jeweiligen Kaufpreis) genehmigungsfähig ist.

Liegt der vereinbarte Kaufpreis über dem Wert, der sich in Anwendung des § 153 Abs. 1 BauGB ergibt, ist die Versagung der Genehmigung auf Rechtsfolgenseite zwingend; ein Ermessensspielraum steht der Gemeinde nicht zu (vgl. Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand 122. EL 2016, § 145 Rn. 22).

2.

Auch der Hilfsantrag ist unbegründet, da – wie unter Ziff. 1 ausgeführt – maximal ein Kaufpreis von 49.500,00 € genehmigungsfähig ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, weil er keinen Sachantrag gestellt hat und damit kein Kostenrisiko eingegangen ist (§§ 162 Abs. 3, 154 Abs. 3 VwGO).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Kläger begehrt die Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung für einen Kaufvertrag bezüglich eines Grundstückes in der Lübecker Altstadt.

Der Kläger war Eigentümer des Grundstücks XXX in A-Stadt (Flurstück XXX, Flur XXX, Gemarkung Innere Stadt). Das in der Lübecker Altstadt belegene Grundstück ist mit einem 2 ½ geschossigen Wohnhaus (ca. 69 qm Wohnfläche und einer Grundstücksfläche von 37 qm) bebaut. Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich der Satzung der Hansestadt Lübeck über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Große Burgstraße“ – Blöcke 1, 5 und 6, 7, 8 teilweise – zwischen Kl. und Gr. Burgstraße, nördlicher Stadtmauer, Wakenitzmauer, Rosenstraße, Gr. Gröpelgrube, Langer Lohberg, Gerberstraße, Jakobikirchhof einschließlich Koberg vom 09. Dezember 1992 (Bl. 27 der Beiakte A zu 8 A 24/14). Nach § 1 der Satzung wird das Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände, für deren Durchführung Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind, als Sanierungsgebiet gemäß § 142 Abs. 1 und 3 BauGB förmlich festgelegt.

Im Grundbuch ist bezüglich des Grundstücks XXX ein Sanierungsvermerk eingetragen, in welchem auf die Durchführung des Sanierungsverfahrens entsprechend der Satzung vom 09.12.1992 (Bl. 2 der Beiakte A zu 8 A 24/14) hingewiesen wird.

Im Jahre 2011 wurde ein Zwangsversteigerungsverfahren betr. das Grundstück XXX (damaliger Eigentümer war der Kläger) durchgeführt. Zur Feststellung des Verkehrswertes beauftragte das Amtsgericht A-Stadt die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens betr. des Grundstückes XXX , welches vom Sachverständigen XXX unter dem 04.07.2011 erstellt wurde (Bl. 20 der Beiakte A zu 8 A 24/14).

Der Antrag auf Zwangsversteigerung des Grundstückes wurde von den Gläubigern noch vor dem Zwangsversteigerungstermin zurückgenommen, weshalb das Zwangsversteigerungsverfahren eingestellt wurde.

Der Gutachter XXX gelangte in seinem Gutachten zu einem Verkehrswert iHv 45.000,-- €. Bezüglich des Bodenwertes stützte sich der Sachverständige XXX auf die vorliegenden Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck, wonach ein Bodenrichtwert von 350,-- € pro qm zum Stichtag 31.12.2010 ermittelt wurde. Dieser Richtwert beziehe sich auf 50 qm bis 250 qm große unbebaute Grundstücke, die neu mit einem Ein- oder Zweifamilienhaus bebaut seien. Im Hinblick auf die enge Bebauungsstruktur in der Großen Gröpelgrube sei über einen Abschlag nachzudenken. Auch der Umstand, dass es sich nicht um ein unbebautes Grundstück handele, könne einen weiteren Abschlag rechtfertigen. Andererseits sei zu berücksichtigen, dass es sich nur um eine sehr kleine Grundstücksfläche (37 qm) handele und insoweit zu berücksichtigen sei, dass kleinere Grundstücke in der Regel höhere Preise per Quadratmeter erzielten als dieses bei größeren Flächen der Fall sei. Der Sachverständige schätze bei freier Abwägung aller Vor- und Nachteile die Höhe des Bodenwertes als bebautes Grundstück - auch unter Berücksichtigung der nur geringen Grundstücksgröße von 37 qm - aufgerundet 325,-- € pro qm. Auf dieser Grundlage gelangte er zu einem Bodenwert von 12.000,-- € (37 qm x 325,-- € pro qm = 12.025,-- €, abgerundet 12.000,-- €).

Bezüglich des Sachwertes (bzw. Gebäudewertes) setzte der Sachverständige XXX unter Zugrundelegung der sog. Normalherstellungskosten (NHK), welche durch den Bundesverkehrsminister herausgegeben werden, für das Gebäude XXX einen Zeitwert von 96,-- € pro Kubikmeter an. Die Normalherstellungskosten beziehen sich auf den umbauten Raum. In Bezug auf das streitgegenständliche Gebäude führte der Sachverständige XXX nachfolgende Sachwertberechnung durch:

Kaufpreise von Immobilien seien in der Regel nicht identisch mit dem Sachwert (vorliegend 44.000,-- €). Dieser sei deshalb an die Marktlage anzupassen. Bezüglich des Teilmarktes, dem das Bewertungsobjekt zuzuordnen sei, bestünden jedoch keine mathematisch-statistisch gesicherten Erkenntnisse über die Relation zwischen Sachwerten und Kaufpreisen. Kaufpreise bebauter Grundstücke lägen meist unter den Sachwerten. Bei Objekten mit relativ niedrigem Sachwert sei dagegen festzustellen, dass diese Objekte häufig auch über den Sachwerten gehandelt würden, insbesondere bei Objekten, die sich in der Lübecker Innenstadt befänden. Im Hinblick auf den nicht unerheblichen Investitionsbedarf verzichte er auf den Ansatz eines Zuschlages und halte es für vertretbar, den vorläufigen Sachwert als marktangepassten Sachwert in die Begutachtung zu übernehmen, weshalb der Markt angepasste Sachwert auf 44.000,-- € anzusetzen sei.

Da die Markanpassung bei vergleichbaren Objekten nicht sicher bestimmbar sei, halte es der Sachverständige für geboten, den marktangepassten Sachwert gerundet im Gutachten niederzulegen. Der marktangepasste Sachwert werde daher gerundet auf 45.000,-- € geschätzt.

Nach dem Ertragswertverfahren (vgl. S. 16 des Gutachtens XXX), bei dem bezüglich der Wertermittlung von dem zu erzielenden Mietzins auszugehen sei, schätze der Sachverständige den nachhaltig erzielbaren Mietertrag auf 375,-- € monatlich, was einem monatlichen Mietzins von rund 5,45 € pro qm Wohnfläche entspreche. Abzüglich der Bewirtschaftungskosten unter der 3,25-prozentigen Verzinsung des Bodenwertes gelangte der Sachverständige zu einem Jahresreinertrag des Gebäudes von 2.535,-- € (vgl. Bl. 21 des Gutachtens XXX), was zu einem vorläufigen Ertragswert von rund 42.000,-- € führte. Festzustellen sei, dass auch der Ertragswert nicht punktgenau zum Verkehrswert führen könne, da zahlreiche Parameter nicht exakt mathematisch bestimmbar seien. Der Ertragswert sei in der Bandbreite zwischen 33.000,-- € und 50.000,-- € zu erwarten. Er setze im Rahmen der Wertermittlung den Ertragswert mit 42.500,-- € an.

Der Sachverständige XXX wandte auch das sog. Vergleichswertverfahren an und zog dafür insgesamt acht Vergleichspreise heran. Bei der Vergleichswerteinschätzung gelangte der Sachverständige XXX zu einer Bandbreite von 47.000,-- € bis 58.000,-- € und setzte unter Berücksichtigung zahlreicher Unwägbarkeiten den Vergleichswert im Rahmen der Begutachtung mit 50.000,-- € an.

Auf Bl. 29 ff. enthält das Gutachten nachfolgende abschließende Ausführungen:

„Die Ergebnisse der drei angewandten Wertermittlungsverfahren stimmen recht gut überein und bilden einen Mittelwert von rd. 46.000,- €. Allerdings wäre es nicht sachverständig, einfach den Mittelwert als Verkehrswert niederzulegen. Zu berücksichtigen ist, dass – wie zuvor im Gutachten bereits erläutert – zahlreiche Unwägbarkeiten vorliegen. Es ist z.B. zu beachten, dass das Ergebnis der Sachwertberechnung sehr stark darunter leidet, dass die Höhe der Marktanpassung nicht exakt bestimmbar ist.

Beim Ertragswertverfahren ist im Regelfall von einer recht großen Marktnähe auszugehen. Bei Innenstadtobjekten trifft diese Erkenntnis allerdings nur im reduzierten Maße zu, da in der Lübecker Innenstadt sich andere bzw. besondere Marktmechanismen entwickelt haben.

…

Im Regelfall ist das Ergebnis des Vergleichswertverfahrens primär wertbestimmend, da sich im Vergleichswert der Markt unmittelbar widerspiegelt. Da es sich bei den zum Preisvergleich herangezogenen Objekten um Immobilien mit sehr individuellen Werteigenschaften handelt, ist auch hier das Ergebnis zu relativieren. Insbesondere ist festzustellen, dass die Anzahl der vergleichswertgeeigneten Daten (8 Kaufpreise) von der mathematisch-statistischen Seite her betrachtet als relativ gering zu bewerten ist.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass zahlreiche Einflussgrößen sich einer genauen mathematischen Berechenbarkeit entziehen. Der Verkehrswert einer Immobilie kann deshalb letztendlich nur im Schätzwege bestimmt werden.

…

Bei freier Abwägung aller Vor- und Nachteile - insbesondere auch unter Berücksichtigung von Investitionsbedarf - schätze der Sachverständige den Verkehrswert auf 45.000,-- €.“

Im Jahre 2012 beabsichtigte der Kläger den Verkauf des Grundstückes XXX 5. Hierzu beauftragte er im April 2012 den Sachverständigen XXX mit der Erstellung eines weiteren Gutachtens über den Verkehrswert des Grundstückes XXX .

Unter dem 09. Mai 2012 erstellte der Sachverständige XXX das Gutachten. Er gelangte hierbei zu einem sanierungsbeeinflussten Verkehrswert des Grundstückes zum Stichtag 16.04.2012 von rund 60.000,-- €.

Auf S. 12 des Gutachtens begründet der Sachverständige XXX seine Verfahrenswahl. Der Verkehrswert von Grundstücken sei vorrangig mit Hilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln, insbesondere weil das Grundstück üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur (persönlichen oder zweckgebundenen) Eigennutzung bestimmt sei. Das Sachwertverfahren basiere im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwertes. Zusätzlich werde eine Ertragswertermittlung durchgeführt; das Ergebnis werde jedoch nur unterstützend, vorrangig als von der Sachwertberechnung unabhängige Berechnungsmethode zur Ergebniskontrolle durchgeführt.

Der Bodenrichtwert betrage 350,-- € pro Quadratmeter zum Stichtag 31.12.2010. Hiervon ausgehend setzt der Gutachter XXX einen Bodenwert von 15.637,-- € an.

Auf S. 18 seines Gutachtens gelangt er zu einem Sachwert der Gebäude- und Außenanlagen von 50.939,77 € und damit unter Addition des Bodenwertes zu einem vorläufigen Sachwert von 66.576,77 €. Diesen Wert multipliziert er mit einem Sachwertfaktor (Marktanpassung) von 1,45 und kommt auf dieser Grundlage zu einem marktangepassten vorläufigen Sachwert von 96,536,32 €. Hiervon seien besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (Baumängel, Bauschäden sowie anstehende Sanierungsbeiträge) iHv 35.505,-- € abzuziehen, weshalb der marktangepasste Sachwert rund 61.000,-- € betrage.

Zum Sachwertfaktor (1,45) heißt es auf S. 23 des Gutachtens, dass Kaufpreise für gleichartige Grundstücke in dieser Region rund 35 % bis 50 % oberhalb des ermittelten vorläufigen Sachwerts (d. h. des herstellungskostenorientiert berechneten Substanzwerts) lägen.

In der unterstützend herangezogenen Ertragswertberechnung kommt der Sachverständige XXX zu einem Ertragswert von rund 57.000,-- € (S. 25 des Gutachtens). Mittels einer Gewichtung der angewandten Verfahren (Sachwertverfahren 0,90, Ertragswertverfahren 0,50) gelangt der Sachverständige XXX zu einem sanierungsbeeinflussten Verkehrswert von 60.000,-- €.

Am 25. Juni 2012 schlossen der Kläger und der Beigeladene einen Kaufvertrag betr. das Grundstück XXX 5. Ausweislich § 3 des Kaufvertrages beträgt der Kaufpreis 62.500,- €.

Am 25.06.2012 beantragte der beurkundende Notar bei der Beklagten die Erteilung der Genehmigung hinsichtlich des Sanierungsvermerkes gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB (Bl. 40 der Beiakte A zu 8 A 24/14).

Am 28.06.2012 bat die Beklagte zur Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck um Mitteilung des Verkehrswertes und teilte dem Gutachterausschuss mit, dass für dieses Grundstück bereits zwei Gutachten (XXX und XXX) vorlägen. Diese wurden dem Gutachterausschuss zur Verfügung gestellt.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck erstellte unter dem 06.08.2012 ein Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB für das Grundstück XXX und gelangte zum Wertermittlungsstichtag 25.07.2012 zu einem Verkehrswert von 45.000,-- €. Zum Wertermittlungsverfahren führte der Gutachterausschuss auf S. 7 aus, dass bei der Wertermittlung das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren üblich seien. Das Verfahren sei im Einzelfall unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten auszuwählen. Der Gutachterausschuss wende im vorliegenden Wertermittlungsfall sowohl das Sachwertverfahren als auch das Vergleichswertverfahren an. Bei Wohngebäuden wie Ein- bis Zweifamilienhäusern seien für die Bemessung des Kaufpreises die Lage und die Bausubstanz ausschlaggebend, so dass der Sachwert als Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen werden könne. Zusätzlich bilde der aus gezahlten Kaufpreisen abgeleitete Vergleichswert ein gutes Abbild des Immobilienmarktes.

Bezüglich des Bodenwertes korrigierte der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert von 350,-- € pro qm aufgrund von konjunkturellen Entwicklungen und der geringen Größe des Grundstückes nach oben und es wurde ein größenangepasster Bodenwert von 386,-- € pro qm angesetzt, was zu einem Bodenwert von 14.282,-- € führte. Auf S. 10 und 11 des Gutachtens des Gutachterausschusses kommt dieser zu einem Sachwert der Gebäude von 20.001,-- € und einem Wert der Außenanlagen von 3.500,-- € und damit unter Einbeziehung des Bodenwertes zu einem Sachwert von insgesamt 37.783,-- €. Auf S. 11 f. machte der Gutachterausschuss sodann Ausführungen zu einer Marktanpassung. Die Lage auf dem Grundstücksmarkt sei dadurch gekennzeichnet, dass im Verkaufsfall, je nach der Marktlage der Sachwert der Immobilie in der Regel nicht durch den Kaufpreis realisiert werden könne. Der auf dem gewöhnlichen Grundstücksmarkt erzielbare Kaufpreis (Verkehrswert) ergebe sich somit durch Verringerung oder Erhöhung des Sachwertes um einen marktbedingten Korrekturbetrag.

Durch Berücksichtigung eines geeigneten Sachwertfaktors werde im Sachwertverfahren der direkte Übergang zum Marktgeschehen erreicht. Für den Teilmarkt der Altstadtobjekte seien bisher keine Untersuchungen durchgeführt worden. Erfahrungsgemäß würden für kleinere Altstadtobjekte keine Abschläge zur Anpassung an die Marktlage erforderlich. Daher werde der Marktanpassungsfaktor mit 1,00 angesetzt, weshalb es bei dem angesetzten Ergebnis (gerundet 38.000,-- €) verbleibe.

Zum Vergleichswertverfahren heißt es im Gutachten, dass der Gutachterausschuss in seiner Kaufpreissammlung die auf dem freien Grundstücksmarkt veräußerten Objekte mit ihren wesentlichen Daten gespeichert habe, um marktorientierte Wertermittlungen zu ermöglichen. Für dieses Wertermittlungsobjekt seien aus der Kaufpreissammlung sieben Kauffälle der Jahre 2008 bis 2011 von vergleichbaren Ein- bis Zweifamilienhäusern aus der Lübecker Altstadt mit mittleren bis mäßigen baulichen Zustand selektiert worden. Die Auswertung ergebe bei einer Spanne von rund 542,-- € pro Quadratmeter-Wohnfläche bis 743,-- € pro Quadratmeter-Wohnfläche einen Mittelwert von rund 650,-- € pro Quadratmeter-Wohnfläche. Danach ergebe sich ein Vergleichswert von

69 qm Wohnfläche x 650,-- € pro Quadratmeter-Wohnfläche = 45.000,-- €.

Nach § 8 der Immobilienwertermittlungsverordnung sei der Verkehrswert nach den Ergebnissen der herangezogenen Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit und unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bemessen. Der ermittelte Sachwert liege niedriger als der Vergleichswert. Erfahrungsgemäß würden für kleine Altstadtobjekte Kaufpreise erzielt, die über den Sachwerten lägen.

Bei freier Würdigung aller den Markt beeinflussenden Umstände wurde der Verkehrswert vom Gutachterausschuss mit 45.000,00 € ermittelt.

Unter dem 22.10.2012 versagte die Beklagte die beantragte Genehmigung gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass die Genehmigung gemäß § 145 Abs. 2 BauGB zu versagen sei, wenn Grund zu der Annahme bestehe, dass der Rechtsvorgang die Durchführung der Sanierung wesentlich erschweren würde. Dies sei nach der gesetzlichen Vermutung des § 153 Abs. 2 BauGB gegeben, wenn bei rechtsgeschäftlicher Veräußerung eines Grundstücks der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück den Verkehrswert, der nach § 153 Abs. 1 BauGB zu ermitteln sei, überschreite. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck habe am 25.07.2012 für das o.a. Grundstück einen Verkehrswert von 45.000,-- € ermittelt. Der für das Grundstück vereinbarte Gegenwert von 62.500,-- € übersteige den Verkehrswert deutlich, so dass dem Genehmigungsantrag nicht entsprochen werden könne.

Gegen den Bescheid legte der Kläger am 13.11.2012 Widerspruch ein. Das Gutachten von Herrn XXX sei spezifischer, detaillierter und genauer. Die Sanierungsarbeiten an dem Gebäude seien aufgelistet und bei der Ermittlung des Verkaufs berücksichtigt worden. Der Verkehrswert sei damit nicht überschritten.

Der Widerspruch wurde mit Widerspruchsbescheid vom 14.01.2013 zurückgewiesen. Die beantragte Grundstücksveräußerung zu einem Kaufpreis iHv 62.500,-- € liege deutlich über dem ermittelten Verkehrswert mit Gutachten vom 25.07.2012 iHv 45.000,-- €. Es sei ein Kaufpreis von höchstens 49.500,-- € genehmigungsfähig. Dieser Wert ermittle sich aus dem Verkehrswert zzgl. der im Regelfall anzuwenden Marge von 10 % für etwaige Bewertungsunsicherheiten. Im Falle des Klägers betrage die Überschreitung jedoch ca. 39 %. Diese Überschreitung liege weit über allen aus der Rechtsprechung bekannten Margen. Zu den vorhandenen Gutachten wird weiter ausgeführt, dass das Gutachten von Herrn XXX keine Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren enthalte, ferner seien die von Herrn XXX im Rahmen des Sachwertverfahrens in Ansatz gebrachten Herstellungskosten für besondere Bauteile sachlich nicht begründet. Sowohl der individuell hergestellte Schaufensterkasten als auch die 3 m breite Dachgaube seien mit den Vorgaben der Gestaltungssatzung nicht in Einklang zu bringen und somit zukünftig nicht genehmigungsfähig.

Der Kläger hat am 14.02.2013 Klage erhoben.

Der Kläger macht geltend, dass die Bewertung des Verkehrswertes des verkauften Objekts mit nur 49.500,-- € bestritten werde. Der Kläger habe selbst schon ein Angebot über 75.000,-- € durch einen anderen Käufer gehabt, zu dem Vertragsschluss sei es letztlich aber doch nicht gekommen. Das Zwangsversteigerungsverfahren sei (da man als guter Bürger Schuldverpflichtungen zahle) von ihm durch Zahlung der Schuldbeträge abgewendet worden. Hätte er dies nicht getan, wäre kurioserweise das Haus versteigert worden, möglicherweise hätte es sodann noch einen höheren Wert als 62.500,-- € erzielt und sodann wäre der öffentlich-rechtlich erteilte Versteigerungszuschlag nicht genehmigungsbedürftig durch die Sanierungsbehörde gewesen, so dass sich das heutige Problem für den Kläger überhaupt nicht gestellt hätte. Die guten Absichten des Klägers mit der Abwendung der Zwangsversteigerung hätten leider in eine finanzielle Misere geführt. Im Übrigen wird auf das Gutachten des Sachverständigen XXX verwiesen.

Der Kläger hat ergänzende Stellungnahmen des Sachverständigen XXX vom 28. Februar 2016 (Bl. 143 der Gerichtsakte) und vom 17. August 2016 (Bl. 260 der Gerichtsakte) vorgelegt. Auf diese wird Bezug genommen.

Der Kläger beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom 22.10.2012 in Form des Widerspruchsbescheides vom 14.01.2013 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, als Sanierungsträger die sanierungsrechtlich erforderliche Zustimmung zum Kaufvertrag des Klägers als Verkäufer mit Herrn F., XXX 7, 23552 A-Stadt, geschlossen am 25.06.2012 zur UR-Nr. 159/2012 des Notars XXX, A-Stadt, für das verkaufte Objekt XXX , A-Stadt, zum Kaufpreis

a) über vereinbarte 62.500,00 €

b) hilfsweise über einen Betrag von 49.500,00 € bis zu 62.499,00 € zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie macht geltend, dass das Gutachten XXX nicht dazu geeignet sei, die Richtigkeit der nachvollziehbar begründeten und methodisch der Immobilienwertverordnung entsprechenden beiden anderen Gutachten (Gutachterausschuss sowie XXX) zu erschüttern.

Das Gutachten XXX sei nicht verwertbar, weil es nicht den sanierungsunbeeinflussten Wert ermittle, auf den es nach § 153 Abs. 2 Satz 1 iVm § 153 Abs. 1 Satz 1 BauGB ankomme.

Das Gutachten bestimme unzutreffend die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Dies ergebe sich daraus, dass der auf S. 22 dargestellte Sachwert auf der Grundlage unterstellter, tatsächlich aber zum Wertermittlungsstichtag nicht erfolgter Modernisierungsmaßnahmen, ermittelt worden sei. Der Gutachter ermittle elf Modernisierungspunkte, die für seine Bestimmung der Restnutzungsdauer des Gebäudes von ausschlaggebender Bedeutung seien. Zehn dieser elf Modernisierungspunkte ergäben sich aus auch ausdrücklich so bezeichneten unterstellten Modernisierungsmaßnahmen. Nur durch sie komme er zu dem Modernisierungsstandard „überwiegend modernisiert“, der die Restnutzungsdauer von 24 Jahren begründe. Die Restnutzungsdauer sei ein ausschlaggebender Faktor für die Bestimmung sowohl des Sachwertes als auch des vom Gutachter ermittelten Ertragswertes des Objektes. Beide ermittelten Werte basierten damit auf einer fiktiven Sichtweise, wobei im Übrigen nicht nachvollziehbar sei, aus welchem Grund Modernisierungsmaßnahmen, deren Notwendigkeit im Gutachten nur eine Seite später als wertmindernd eingestuft werde, als vorgenommen unterstellt würden.

Der Gutachter habe im Übrigen auch bei der Anwendung der Sachwertbestimmung einen zu hohen Marktanpassungsfaktor gemäß § 14 Immobilienwertermittlungsverordnung in Ansatz gebracht. Der Ansatz des Gutachters XXX sei schon deshalb methodisch falsch, weil er vom konkreten Objekt auf einen allgemeinen Anpassungsfaktor schließe. Die Abschätzung sei auch deshalb falsch, weil sie auf der vom Gutachter selbst wesentlich zu niedrig angesetzten Summe für den Sanierungsaufwand iHv 35.000,-- € beruhe. Sowohl die Kostenschätzung des Architekten Menzel für den Beigeladenen selbst als auch die Aufstellung des heutigen Grundstückseigentümers Herrn XXX, der das Haus saniert habe, kämen zu Beträgen von ca. 150.000,-- € bzw. nach Abzug der Kosten einer Ordnungsmaßnahme auf ca. 110.000,-- €, also mehr als das Dreifache. Festzustellen sei, dass die vom Gutachter XXX in Ansatz gebrachten Sanierungskosten für ein Altstadthaus wie das vorliegende bei Weitem zu niedrig angesetzt worden seien. Würde man diese mit 70.000,-- € etwa doppelt so hoch ansetzen, was immer noch ca. 40.000,-- € unter den tatsächlichen Sanierungskosten läge, so ergebe sich bei Zugrundelegung der Vorgehensweise des Gutachters in seiner ergänzenden Stellungnahme ein Abzug von rund 1.000,-- € pro Quadratmeter Wohnfläche und damit einen Betrag von 900,-- € pro Quadratmeter Wohnfläche für das sanierungsbedürftige Gebäude. Multipliziert mit der Wohnfläche von 69 qm ergäbe sich ein Betrag von 62.100,-- €, was einen Marktanpassungsfaktor von unter 1,0 ergäbe. Ziehe man davon, wie der Gutachter es methodisch tue, die realistischen Sanierungskosten ab, ergebe sich ein Betrag, der weit unterhalb der beiden anderen Gutachten liege. Dies alles zeige die methodischen Mängel des Gutachtens, die es für eine Wertbestimmung nicht nutzbar machten.

Der Beigeladene stellt keinen Sachantrag, trägt aber vor, dass es gänzlich illusorisch sei, das Objekt für rund 35.000,-- € instandzusetzen. Der Lübecker Architekt Menzel schätze die Kosten für die Sanierung und Instandsetzung auf 148.335,88 €. Weiterhin habe der neue Eigentümer des Grundstückes Herr XXX, an den er das Grundstück veräußert habe, tatsächlich Kosten in Höhe von 154.388,-- € aufgewendet.

Der Berichterstatter hat mit den Beteiligten am 27.01.2016 einen Erörterungstermin durchgeführt. Am 02.05.2016 (Bl. 158 der Gerichtsakte) hat der Berichterstatter den Gutachter XXX um eine ergänzende Stellungnahme zum angesetzten Marktanpassungsfaktor gebeten, welche Herr XXX unter dem 21.05.2016 erstellt hat (Bl. 160 der Gerichtsakte).

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge und die Gerichtsakte verwiesen.

Die zulässige Verpflichtungsklage nach § 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO ist sowohl hinsichtlich des Haupt- (nachfolgend 1.) als auch des Hilfsantrages (nachfolgend 2.) unbegründet.

Der Hilfsantrag ist dahingehend auszulegen, dass die sanierungsrechtliche Genehmigung zu einem Kaufpreis von oberhalb 49.500,00 € (und nicht 49.000,00 €) bis zu 62.499,00 € begehrt wird, da die Beklagte die Genehmigungsfähigkeit bis zu einem Kaufpreis von 49.500,-- € als gegeben betrachtet hat.

1.

Der Bescheid vom 22.10.2012 und der Widerspruchsbescheid vom 14.01.2013 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 S. 1 VwGO). Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung gemäß § 145 Abs. 1, 2 BauGB.

Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt (§ 145 Abs. 1 S. 1 BauGB). Sie darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde (145 Abs. 2 BauGB).

Der Grundstückskaufvertrag vom 25.06.2012 ist nicht genehmigungsfähig, da er die Sanierung wesentlich erschweren würde.

Der Kaufvertrag vom 25.06.2012 bezüglich des Grundstückes XXX , A-Stadt, das in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (§ 142 Abs. 1 BauGB) belegen ist, bedarf einer sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 144 Abs. 2 Nr. 1, 3 BauGB. Hiernach bedürfen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts (Nr. 1) sowie auch ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nr. 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrages vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt (Nr. 3). Der Kaufvertrag vom 25.06.2012 ist ein schuldrechtlicher Vertrag im Sinne des § 144 Abs. 2 Nr. 3 BauGB.

Nach § 153 Abs. 2 Satz 1 BauGB liegt auch darin eine wesentliche Erschwerung der Sanierung im Sinne des § 145 Abs. 2, wenn bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Grundstücks sowie bei der Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück oder das Recht über dem Wert, der sich in Anwendung des Abs. 1 ergibt, liegt.

§ 153 Abs. 1 BauGB lautet wie folgt:

„Sind aufgrund von Maßnahmen, die der Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet dienen, nach den Vorschriften dieses Gesetzbuches Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen zu gewähren, werden bei deren Bemessung Werterhöhungen, die lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung eingetreten sind, nur insoweit berücksichtigt, als der Betroffene diese Werterhöhungen durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat. Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt sind zu berücksichtigen.“

Die Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen findet nach den Vorschriften im 2. Abschnitt des fünften Teils, also den § 93 ff. BauGB statt. Zu diesen Vorschriften gehört insbesondere § 95 Abs. 1, der bestimmt, dass sich die Entschädigung für den Rechtsverlust nach dem in § 194 geregelten Verkehrswert bemisst. Die grundsätzliche Geltung dieser Vorschriften ordnet § 153 Abs. 1 Satz 1 BauGB an, wenn er in seinem Tatbestandsteil (Halbsatz 1) auf Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen „nach den Vorschriften dieses Gesetzbuchs“ Bezug nimmt. Die allgemeinen Regeln und Grundsätze der Wertermittlung nach diesen Vorschriften (§§ 192 ff. BauGB), ergänzt durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV), gelten daher auch bei der Bestimmung von Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen in Sanierungsgebieten, sofern nicht die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften zur Anwendung kommen (vgl. Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl. 2014, § 153 Rn. 1).

§ 153 Abs. 1 modifiziert diese Bemessung von Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen, indem er bestimmt, dass sämtliche Werterhöhungen unberücksichtigt bleiben, die durch die Sanierung bewirkt worden sind. Dabei ist es unerheblich, ob diese Werterhöhungen auf die Aussicht auf die Sanierung, die Vorbereitung der Sanierung oder die Durchführung der Sanierung zurückzuführen sind.

In § 153 Abs. 2 Satz 1 BauGB liegt nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts eine zulässige Inhaltsbestimmung des Eigentums nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG (vgl. BVerwG, Beschluss vom 08.01.1998 - 4 B 221/97 -, LS, juris) und eine gesetzliche unwiderlegbare Vermutung, dass bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Grundstücks die Vereinbarung eines Gegenwertes, der über dem sanierungsunbeeinflussten Wert liegt, die Durchführung der Sanierung wesentlich erschwert (vgl. BVerwG, a.a.O., Rn. 4, juris).

Die Gemeinde hat eine sog. Preisprüfung durchzuführen. Dabei soll zum einen ausgeschlossen werden, dass sich der Veräußerer eines Grundstücks der Abschöpfung sanierungsbedingter Werterhöhungen durch Verlangen eines entsprechend hohen Kaufpreises entzieht; zum anderen soll der Erwerber davor geschützt werden, für die sanierungsbedingten Werterhöhungen doppelt zu zahlen, also einmal bei der Entrichtung des Kaufpreises und dann ein zweites Mal bei der Zahlung des Ausgleichsbetrages nach § 154 BauGB (vgl. Reidt, a.a.O., § 153 Rn. 11). Bezüglich der Frage, ob der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück „über dem Wert“ liegt, der sich Anwendung des Abs. 1 ergibt, ist das Bundesverwaltungsgericht davon ausgegangen, dass der vereinbarte Gegenwert den sanierungsunbeeinflussten Wert in einer für den Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich verfehlen muss, um die Rechtsfolge des § 153 Abs. 2 BauGB begründen zu können. Damit trägt die Rechtsprechung der Tatsache Rechnung, dass sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Bodenpreise nicht mit letzter Genauigkeit ermitteln lassen, sondern von einer gewissen Streuung auszugehen ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 08.01.1998 - 4 B 221/97 -, Rn. 4, juris).

Dass die Beklagte auf dieser Grundlage davon ausgegangen ist, dass eine für den Rechtsverkehr in erkennbarer Weise deutliche Verfehlung vorliegt, wenn der sanierungsunbeeinflusste Wert des Grundstückes um mehr als 10 % überschritten wird, ist nach Auffassung der Kammer nicht zu beanstanden.

Letztlich folgt daraus, dass die Gemeinde auch nach ihrer Auffassung geringfügig überhöhte Preise genehmigen muss. Ein Versagungsermessen steht ihr in diesen Fällen nicht zu. Um aber zu vermeiden, dass diese überhöhten Preise als Vergleichsmaßstab für andere Kaufverträge genommen und wiederum geringfügig überschritten werden und es so zu einem langsamen Aufstocken der Preise trotz Preisprüfung kommt, kann die Gemeinde in der Genehmigungsverfügung ausdrücklich den Wert i.S.d. § 153 Abs. 1 BauGB festlegen, der nach ihrer Auffassung maßgeblich ist (vgl. Reidt, a.a.O., § 153 Rn. 14).

Die Vereinbarung eines Kaufpreises von 62.500,00 € im Kaufvertrag vom 25.06.2012 liegt über dem Wert, der sich in Anwendung des § 153 Abs. 1 BauGB ergibt.

Bezüglich der Ermittlung des Verkehrswertes sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln (§ 8 Abs. 1 ImmoWertV).

Bezüglich der Ermittlung des Verkehrswertes des Grundstückes XXX , A-Stadt liegen insgesamt drei Wertermittlungsgutachten vor, wobei das Gutachten des Sachverständigen XXX nicht im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag vom 25.06.2012, sondern vom Amtsgericht A-Stadt in einem Zwangsversteigerungsverfahren des Grundstückes im Jahre 2011 und damit ca. ein Jahr früher eingeholt worden ist.

Betrachtet man vorrangig die Gutachten des Sachverständigen XXX und des Gutachterausschusses bei der Hansestadt Lübeck lässt sich zunächst anmerken, dass das Gutachten des Gutachterausschusses zur Wertermittlung das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren – nicht aber das Ertragswertverfahren - heranzieht. Nach dem Sachwertverfahren gelangt es zu einem Grundstückswert von 38.000,-- € und nach dem Vergleichswertverfahren zu einem Wert von 45.000,-- €. Im Gutachten XXX werden das Ertragswertverfahren sowie das Sachwertverfahren angewandt. Auf eine Anwendung des Vergleichswertverfahrens wurde verzichtet. Es gelangt zu einem Ertragswert von 57.000,-- € und einem Sachwert von 61.000,-- €. Unmittelbar vergleichen lassen sich die Gutachten daher nur in Bezug auf das Sachwertverfahren.

Das Gutachten XXX kommt in Anwendung des Sachwertverfahrens, das am Ende der gutachterlichen Ausführungen auch deutlich höher gewichtet wird als das Ertragswertverfahren (0,90 statt 0,50), im Wesentlichen deshalb zu einem höheren Sachwert und damit im Ergebnis zu einem deutlich höheren Verkehrswert als der Gutachterausschuss bei der Hansestadt Lübeck, weil ein Sachwertfaktor (Marktanpassung) von 1,45 angesetzt worden (S. 18 des Gutachtens XXX). Der Gutachterausschuss hat indes keine Marktanpassung nach oben oder unten vorgenommen und deshalb einen Faktor von 1,0 angenommen. Wäre diese Marktanpassung nach oben im Gutachten XXX unterblieben, wäre der Sachverständige XXX beim Ansatz eines Marktanpassungsfaktors von ebenfalls 1,0 nach seiner eigenen Berechnung (S. 18 des Gutachtens XXX) lediglich zu einem marktangepassten Sachwert von 31.071,77 € (66.576,77 € - 35.505,00 €) gelangt. Bei der seinerseits vorgenommen Berechnung und Gewichtung auf S. 28 des Gutachtens hätte dies beim Ansatz eines Marktanpassungsfaktors von nur 1,0 lediglich zu einem Verkehrswert von ca. 40.000,00 € [(31.071,77 € x 0,90 + 57.000,00 € x 0,50) / 1,40 = 40.331,85 €] geführt.

Der Ansatz eines Marktanpassungsfaktors von 1,45 durch den Sachverständigen XXX ist nach Auffassung der Kammer methodisch fehlerhaft erfolgt und muss deshalb unberücksichtigt bleiben.

Marktanpassungsfaktoren sind nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 ImmowertV insbesondere Faktoren zur Anpassung des Sachwerts, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet werden (Sachwertfaktoren, § 193 Abs. 5 S. 2 Nr. 2 BauGB). Geeignete Kaufpreise sind Kaufpreise, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke entrichtet wurden, die keine besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale aufweisen und nach ihrer Grundstücksart, Lage und Beschaffenheit der Grundstücksart zuzurechnen sind, für die der daraus ermittelte Sachwertfaktor gelten soll. Soweit die zur Ableitung der Sachwertfaktoren herangezogenen Kaufpreise durch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale beeinflusst sind, sind sie insoweit zu "bereinigen“ (vgl. Kleiber, Marktwertermittlung nach ImmoWertV, 7. Aufl. 2013, § § 14 ImmoWertV Rn. 21). Hierfür führt Kleiber (a.a.O., Rn. 21) folgendes Beispiel an:

Im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wurde für ein Einfamilienhaus ein Kaufpreis von 300.000,00 € erzielt. Der für das Objekt nach Maßgabe der §§ 21 bis 23 ImmowertV ermittelte (vorläufige) Sachwert beläuft sich auf 400.000,00 €.

Sachwertfaktor i= 300.000,00 € (Kaufpreis) / 400.000,00 (vorläufige Sachwert) = 0,75

Das ausgewogene Mittel aus einer ausreichenden Zahl nach vorstehenden Grundsätzen ermittelter Einzelergebnisse ergibt dann den Sachwert- bzw. Marktanpassungsfaktor (vgl. Kleiber, a.a.O., Rn. 21).

Der Sachverständige XXX hat in seinem Schreiben vom 21.05.2016 gegenüber dem Gericht ausgeführt, wie er zu dem angesetzten Marktanpassungsfaktor von 1,45 gelangt ist. Nach der vorliegenden Formel der statistischen Auswertung des Gutachterausschusses ergäbe sich ein Marktanpassungsfaktor von rund 1,20. Dieser gelte für Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Kleine Stadthäuser auf der Altstadtinsel seien jedoch ein eigener Teilmarkt, da sie gefragter seien und einen ganz eigenen Charme besitzen würden. Entsprechend habe er das Erfordernis gesehen, den Marktanpassungsfaktor von Doppel- und Reihenhäusern zu modifizieren, d. h. zu erhöhen. Zur Bestimmung des Erhöhungsmaßes habe er Vergleichskaufpreise vom Gutachterausschuss A-Stadt von 2004 bis 2006 untersucht und ermittelte Kaufpreise von rund 1.896,-- € pro Quadratmeter Wohnfläche für intakte Häuser festgestellt. Da bei dem streitgegenständlichen Objekt erhebliche Investitionen erforderlich seien, die er überschlägig mit rund 500,00 €/m² Wohnfläche angesetzt habe (besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale von rund 35.000,00 € auf S. 23 seines Gutachtens) habe er den Mittelwert auf rund 1.400,-- € pro Quadratmeter Wohnfläche für sanierungsbedürftige Gebäude reduziert. Für das Bewertungsobjekt entspreche die Multiplikation von Vergleichswert mit Wohnfläche (68 qm x 1.400,-- € pro qm) einem Sachwert von rund 95.000,-- € und würde einen Marktanpassungsfaktor von rund 1,43, bezogen auf den vorläufigen Sachwert, entsprechen (rückwärts gerechnet). Zur Absicherung des Ergebnisses seines Vergleiches vor Ort habe er dann den Marktanpassungsfaktor aus bundesdurchschnittlichen Verkäufen von Doppel- und Reihenhäusern herangezogen und mit den Werten von Einfamilienhäusern verglichen. Diese Faktoren hätten bei 1,56 für Reihenhäuser und 1,52 bei Einfamilienhäusern mit einem Mittelwert von 1,54 gelegen. In einer Gewichtung zur Ermittlung seines eigenen Marktanpassungsfaktors habe er dem nur ein Gewicht von 20 % beigemessen, seinem eigenen Faktor von 1,43 ein Gewicht von 80 %. Das Resultat sei der angewendete Faktor von 1,45 in der Sachwertberechnung.

Der Sachverständige XXX hat damit unter Berücksichtigung der von ihm angesetzten objektspezifischen Grundstücksmerkmale (v.a. erforderliche Aufwendungen für die Sanierung des Gebäudes) von dem konkreten Bewertungsobjekt auf einen allgemeinen Anpassungsfaktor geschlossen. Dies ist nach Überzeugung der Kammer mit § 14 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV nicht vereinbar.

Methodisch richtig wäre es gewesen, im Rahmen der Erörterung der Marktanpassung - wie der Sachverständige XXX (S. 15 f.) und der Gutachterausschuss (S. 12) in ihren Gutachten - bei der Erörterung der Marktanpassung des Sachwertes darauf einzugehen, ob bezüglich des Teilmarktes, dem das Bewertungsobjekt zuzuordnen ist (Lübecker Altstadt), mathematisch-statistisch gesicherte Erkenntnisse über die Relation zwischen Sachwerten und Kaufpreisen bestehen.

Das Gutachten des Sachverständigen XXX kann daher der Ermittlung des Wertes, der sich in Anwendung des § 153 Abs. 1 BauGB ergibt, nicht zugrunde gelegt werden. Das Gutachten des Gutachterausschusses – wie auch des Sachverständigen XXX - kommen jeweils in für die Kammer methodisch nachvollziehbarer Weise zu einem Verkehrswert von 45.000,00 €. Die Beklagte ist daher zutreffend davon ausgegangen, dass nur ein Kaufpreis bis zu 49.500,00 € (Aufschlag von 10 % gegenüber dem jeweiligen Kaufpreis) genehmigungsfähig ist.

Liegt der vereinbarte Kaufpreis über dem Wert, der sich in Anwendung des § 153 Abs. 1 BauGB ergibt, ist die Versagung der Genehmigung auf Rechtsfolgenseite zwingend; ein Ermessensspielraum steht der Gemeinde nicht zu (vgl. Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand 122. EL 2016, § 145 Rn. 22).

2.

Auch der Hilfsantrag ist unbegründet, da – wie unter Ziff. 1 ausgeführt – maximal ein Kaufpreis von 49.500,00 € genehmigungsfähig ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, weil er keinen Sachantrag gestellt hat und damit kein Kostenrisiko eingegangen ist (§§ 162 Abs. 3, 154 Abs. 3 VwGO).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Kläger begehrt die Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung für einen Kaufvertrag bezüglich eines Grundstückes in der Lübecker Altstadt.

Der Kläger war Eigentümer des Grundstücks XXX in A-Stadt (Flurstück XXX, Flur XXX, Gemarkung Innere Stadt). Das in der Lübecker Altstadt belegene Grundstück ist mit einem 2 ½ geschossigen Wohnhaus (ca. 69 qm Wohnfläche und einer Grundstücksfläche von 37 qm) bebaut. Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich der Satzung der Hansestadt Lübeck über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Große Burgstraße“ – Blöcke 1, 5 und 6, 7, 8 teilweise – zwischen Kl. und Gr. Burgstraße, nördlicher Stadtmauer, Wakenitzmauer, Rosenstraße, Gr. Gröpelgrube, Langer Lohberg, Gerberstraße, Jakobikirchhof einschließlich Koberg vom 09. Dezember 1992 (Bl. 27 der Beiakte A zu 8 A 24/14). Nach § 1 der Satzung wird das Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände, für deren Durchführung Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind, als Sanierungsgebiet gemäß § 142 Abs. 1 und 3 BauGB förmlich festgelegt.

Im Grundbuch ist bezüglich des Grundstücks XXX ein Sanierungsvermerk eingetragen, in welchem auf die Durchführung des Sanierungsverfahrens entsprechend der Satzung vom 09.12.1992 (Bl. 2 der Beiakte A zu 8 A 24/14) hingewiesen wird.

Im Jahre 2011 wurde ein Zwangsversteigerungsverfahren betr. das Grundstück XXX (damaliger Eigentümer war der Kläger) durchgeführt. Zur Feststellung des Verkehrswertes beauftragte das Amtsgericht A-Stadt die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens betr. des Grundstückes XXX , welches vom Sachverständigen XXX unter dem 04.07.2011 erstellt wurde (Bl. 20 der Beiakte A zu 8 A 24/14).

Der Antrag auf Zwangsversteigerung des Grundstückes wurde von den Gläubigern noch vor dem Zwangsversteigerungstermin zurückgenommen, weshalb das Zwangsversteigerungsverfahren eingestellt wurde.

Der Gutachter XXX gelangte in seinem Gutachten zu einem Verkehrswert iHv 45.000,-- €. Bezüglich des Bodenwertes stützte sich der Sachverständige XXX auf die vorliegenden Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck, wonach ein Bodenrichtwert von 350,-- € pro qm zum Stichtag 31.12.2010 ermittelt wurde. Dieser Richtwert beziehe sich auf 50 qm bis 250 qm große unbebaute Grundstücke, die neu mit einem Ein- oder Zweifamilienhaus bebaut seien. Im Hinblick auf die enge Bebauungsstruktur in der Großen Gröpelgrube sei über einen Abschlag nachzudenken. Auch der Umstand, dass es sich nicht um ein unbebautes Grundstück handele, könne einen weiteren Abschlag rechtfertigen. Andererseits sei zu berücksichtigen, dass es sich nur um eine sehr kleine Grundstücksfläche (37 qm) handele und insoweit zu berücksichtigen sei, dass kleinere Grundstücke in der Regel höhere Preise per Quadratmeter erzielten als dieses bei größeren Flächen der Fall sei. Der Sachverständige schätze bei freier Abwägung aller Vor- und Nachteile die Höhe des Bodenwertes als bebautes Grundstück - auch unter Berücksichtigung der nur geringen Grundstücksgröße von 37 qm - aufgerundet 325,-- € pro qm. Auf dieser Grundlage gelangte er zu einem Bodenwert von 12.000,-- € (37 qm x 325,-- € pro qm = 12.025,-- €, abgerundet 12.000,-- €).

Bezüglich des Sachwertes (bzw. Gebäudewertes) setzte der Sachverständige XXX unter Zugrundelegung der sog. Normalherstellungskosten (NHK), welche durch den Bundesverkehrsminister herausgegeben werden, für das Gebäude XXX einen Zeitwert von 96,-- € pro Kubikmeter an. Die Normalherstellungskosten beziehen sich auf den umbauten Raum. In Bezug auf das streitgegenständliche Gebäude führte der Sachverständige XXX nachfolgende Sachwertberechnung durch:

Kaufpreise von Immobilien seien in der Regel nicht identisch mit dem Sachwert (vorliegend 44.000,-- €). Dieser sei deshalb an die Marktlage anzupassen. Bezüglich des Teilmarktes, dem das Bewertungsobjekt zuzuordnen sei, bestünden jedoch keine mathematisch-statistisch gesicherten Erkenntnisse über die Relation zwischen Sachwerten und Kaufpreisen. Kaufpreise bebauter Grundstücke lägen meist unter den Sachwerten. Bei Objekten mit relativ niedrigem Sachwert sei dagegen festzustellen, dass diese Objekte häufig auch über den Sachwerten gehandelt würden, insbesondere bei Objekten, die sich in der Lübecker Innenstadt befänden. Im Hinblick auf den nicht unerheblichen Investitionsbedarf verzichte er auf den Ansatz eines Zuschlages und halte es für vertretbar, den vorläufigen Sachwert als marktangepassten Sachwert in die Begutachtung zu übernehmen, weshalb der Markt angepasste Sachwert auf 44.000,-- € anzusetzen sei.

Da die Markanpassung bei vergleichbaren Objekten nicht sicher bestimmbar sei, halte es der Sachverständige für geboten, den marktangepassten Sachwert gerundet im Gutachten niederzulegen. Der marktangepasste Sachwert werde daher gerundet auf 45.000,-- € geschätzt.

Nach dem Ertragswertverfahren (vgl. S. 16 des Gutachtens XXX), bei dem bezüglich der Wertermittlung von dem zu erzielenden Mietzins auszugehen sei, schätze der Sachverständige den nachhaltig erzielbaren Mietertrag auf 375,-- € monatlich, was einem monatlichen Mietzins von rund 5,45 € pro qm Wohnfläche entspreche. Abzüglich der Bewirtschaftungskosten unter der 3,25-prozentigen Verzinsung des Bodenwertes gelangte der Sachverständige zu einem Jahresreinertrag des Gebäudes von 2.535,-- € (vgl. Bl. 21 des Gutachtens XXX), was zu einem vorläufigen Ertragswert von rund 42.000,-- € führte. Festzustellen sei, dass auch der Ertragswert nicht punktgenau zum Verkehrswert führen könne, da zahlreiche Parameter nicht exakt mathematisch bestimmbar seien. Der Ertragswert sei in der Bandbreite zwischen 33.000,-- € und 50.000,-- € zu erwarten. Er setze im Rahmen der Wertermittlung den Ertragswert mit 42.500,-- € an.

Der Sachverständige XXX wandte auch das sog. Vergleichswertverfahren an und zog dafür insgesamt acht Vergleichspreise heran. Bei der Vergleichswerteinschätzung gelangte der Sachverständige XXX zu einer Bandbreite von 47.000,-- € bis 58.000,-- € und setzte unter Berücksichtigung zahlreicher Unwägbarkeiten den Vergleichswert im Rahmen der Begutachtung mit 50.000,-- € an.

Auf Bl. 29 ff. enthält das Gutachten nachfolgende abschließende Ausführungen:

„Die Ergebnisse der drei angewandten Wertermittlungsverfahren stimmen recht gut überein und bilden einen Mittelwert von rd. 46.000,- €. Allerdings wäre es nicht sachverständig, einfach den Mittelwert als Verkehrswert niederzulegen. Zu berücksichtigen ist, dass – wie zuvor im Gutachten bereits erläutert – zahlreiche Unwägbarkeiten vorliegen. Es ist z.B. zu beachten, dass das Ergebnis der Sachwertberechnung sehr stark darunter leidet, dass die Höhe der Marktanpassung nicht exakt bestimmbar ist.

Beim Ertragswertverfahren ist im Regelfall von einer recht großen Marktnähe auszugehen. Bei Innenstadtobjekten trifft diese Erkenntnis allerdings nur im reduzierten Maße zu, da in der Lübecker Innenstadt sich andere bzw. besondere Marktmechanismen entwickelt haben.

…

Im Regelfall ist das Ergebnis des Vergleichswertverfahrens primär wertbestimmend, da sich im Vergleichswert der Markt unmittelbar widerspiegelt. Da es sich bei den zum Preisvergleich herangezogenen Objekten um Immobilien mit sehr individuellen Werteigenschaften handelt, ist auch hier das Ergebnis zu relativieren. Insbesondere ist festzustellen, dass die Anzahl der vergleichswertgeeigneten Daten (8 Kaufpreise) von der mathematisch-statistischen Seite her betrachtet als relativ gering zu bewerten ist.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass zahlreiche Einflussgrößen sich einer genauen mathematischen Berechenbarkeit entziehen. Der Verkehrswert einer Immobilie kann deshalb letztendlich nur im Schätzwege bestimmt werden.

…

Bei freier Abwägung aller Vor- und Nachteile - insbesondere auch unter Berücksichtigung von Investitionsbedarf - schätze der Sachverständige den Verkehrswert auf 45.000,-- €.“

Im Jahre 2012 beabsichtigte der Kläger den Verkauf des Grundstückes XXX 5. Hierzu beauftragte er im April 2012 den Sachverständigen XXX mit der Erstellung eines weiteren Gutachtens über den Verkehrswert des Grundstückes XXX .

Unter dem 09. Mai 2012 erstellte der Sachverständige XXX das Gutachten. Er gelangte hierbei zu einem sanierungsbeeinflussten Verkehrswert des Grundstückes zum Stichtag 16.04.2012 von rund 60.000,-- €.

Auf S. 12 des Gutachtens begründet der Sachverständige XXX seine Verfahrenswahl. Der Verkehrswert von Grundstücken sei vorrangig mit Hilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln, insbesondere weil das Grundstück üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur (persönlichen oder zweckgebundenen) Eigennutzung bestimmt sei. Das Sachwertverfahren basiere im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwertes. Zusätzlich werde eine Ertragswertermittlung durchgeführt; das Ergebnis werde jedoch nur unterstützend, vorrangig als von der Sachwertberechnung unabhängige Berechnungsmethode zur Ergebniskontrolle durchgeführt.

Der Bodenrichtwert betrage 350,-- € pro Quadratmeter zum Stichtag 31.12.2010. Hiervon ausgehend setzt der Gutachter XXX einen Bodenwert von 15.637,-- € an.

Auf S. 18 seines Gutachtens gelangt er zu einem Sachwert der Gebäude- und Außenanlagen von 50.939,77 € und damit unter Addition des Bodenwertes zu einem vorläufigen Sachwert von 66.576,77 €. Diesen Wert multipliziert er mit einem Sachwertfaktor (Marktanpassung) von 1,45 und kommt auf dieser Grundlage zu einem marktangepassten vorläufigen Sachwert von 96,536,32 €. Hiervon seien besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (Baumängel, Bauschäden sowie anstehende Sanierungsbeiträge) iHv 35.505,-- € abzuziehen, weshalb der marktangepasste Sachwert rund 61.000,-- € betrage.

Zum Sachwertfaktor (1,45) heißt es auf S. 23 des Gutachtens, dass Kaufpreise für gleichartige Grundstücke in dieser Region rund 35 % bis 50 % oberhalb des ermittelten vorläufigen Sachwerts (d. h. des herstellungskostenorientiert berechneten Substanzwerts) lägen.

In der unterstützend herangezogenen Ertragswertberechnung kommt der Sachverständige XXX zu einem Ertragswert von rund 57.000,-- € (S. 25 des Gutachtens). Mittels einer Gewichtung der angewandten Verfahren (Sachwertverfahren 0,90, Ertragswertverfahren 0,50) gelangt der Sachverständige XXX zu einem sanierungsbeeinflussten Verkehrswert von 60.000,-- €.

Am 25. Juni 2012 schlossen der Kläger und der Beigeladene einen Kaufvertrag betr. das Grundstück XXX 5. Ausweislich § 3 des Kaufvertrages beträgt der Kaufpreis 62.500,- €.

Am 25.06.2012 beantragte der beurkundende Notar bei der Beklagten die Erteilung der Genehmigung hinsichtlich des Sanierungsvermerkes gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB (Bl. 40 der Beiakte A zu 8 A 24/14).

Am 28.06.2012 bat die Beklagte zur Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck um Mitteilung des Verkehrswertes und teilte dem Gutachterausschuss mit, dass für dieses Grundstück bereits zwei Gutachten (XXX und XXX) vorlägen. Diese wurden dem Gutachterausschuss zur Verfügung gestellt.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck erstellte unter dem 06.08.2012 ein Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB für das Grundstück XXX und gelangte zum Wertermittlungsstichtag 25.07.2012 zu einem Verkehrswert von 45.000,-- €. Zum Wertermittlungsverfahren führte der Gutachterausschuss auf S. 7 aus, dass bei der Wertermittlung das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren üblich seien. Das Verfahren sei im Einzelfall unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten auszuwählen. Der Gutachterausschuss wende im vorliegenden Wertermittlungsfall sowohl das Sachwertverfahren als auch das Vergleichswertverfahren an. Bei Wohngebäuden wie Ein- bis Zweifamilienhäusern seien für die Bemessung des Kaufpreises die Lage und die Bausubstanz ausschlaggebend, so dass der Sachwert als Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen werden könne. Zusätzlich bilde der aus gezahlten Kaufpreisen abgeleitete Vergleichswert ein gutes Abbild des Immobilienmarktes.

Bezüglich des Bodenwertes korrigierte der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert von 350,-- € pro qm aufgrund von konjunkturellen Entwicklungen und der geringen Größe des Grundstückes nach oben und es wurde ein größenangepasster Bodenwert von 386,-- € pro qm angesetzt, was zu einem Bodenwert von 14.282,-- € führte. Auf S. 10 und 11 des Gutachtens des Gutachterausschusses kommt dieser zu einem Sachwert der Gebäude von 20.001,-- € und einem Wert der Außenanlagen von 3.500,-- € und damit unter Einbeziehung des Bodenwertes zu einem Sachwert von insgesamt 37.783,-- €. Auf S. 11 f. machte der Gutachterausschuss sodann Ausführungen zu einer Marktanpassung. Die Lage auf dem Grundstücksmarkt sei dadurch gekennzeichnet, dass im Verkaufsfall, je nach der Marktlage der Sachwert der Immobilie in der Regel nicht durch den Kaufpreis realisiert werden könne. Der auf dem gewöhnlichen Grundstücksmarkt erzielbare Kaufpreis (Verkehrswert) ergebe sich somit durch Verringerung oder Erhöhung des Sachwertes um einen marktbedingten Korrekturbetrag.

Durch Berücksichtigung eines geeigneten Sachwertfaktors werde im Sachwertverfahren der direkte Übergang zum Marktgeschehen erreicht. Für den Teilmarkt der Altstadtobjekte seien bisher keine Untersuchungen durchgeführt worden. Erfahrungsgemäß würden für kleinere Altstadtobjekte keine Abschläge zur Anpassung an die Marktlage erforderlich. Daher werde der Marktanpassungsfaktor mit 1,00 angesetzt, weshalb es bei dem angesetzten Ergebnis (gerundet 38.000,-- €) verbleibe.

Zum Vergleichswertverfahren heißt es im Gutachten, dass der Gutachterausschuss in seiner Kaufpreissammlung die auf dem freien Grundstücksmarkt veräußerten Objekte mit ihren wesentlichen Daten gespeichert habe, um marktorientierte Wertermittlungen zu ermöglichen. Für dieses Wertermittlungsobjekt seien aus der Kaufpreissammlung sieben Kauffälle der Jahre 2008 bis 2011 von vergleichbaren Ein- bis Zweifamilienhäusern aus der Lübecker Altstadt mit mittleren bis mäßigen baulichen Zustand selektiert worden. Die Auswertung ergebe bei einer Spanne von rund 542,-- € pro Quadratmeter-Wohnfläche bis 743,-- € pro Quadratmeter-Wohnfläche einen Mittelwert von rund 650,-- € pro Quadratmeter-Wohnfläche. Danach ergebe sich ein Vergleichswert von

69 qm Wohnfläche x 650,-- € pro Quadratmeter-Wohnfläche = 45.000,-- €.

Nach § 8 der Immobilienwertermittlungsverordnung sei der Verkehrswert nach den Ergebnissen der herangezogenen Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit und unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bemessen. Der ermittelte Sachwert liege niedriger als der Vergleichswert. Erfahrungsgemäß würden für kleine Altstadtobjekte Kaufpreise erzielt, die über den Sachwerten lägen.

Bei freier Würdigung aller den Markt beeinflussenden Umstände wurde der Verkehrswert vom Gutachterausschuss mit 45.000,00 € ermittelt.

Unter dem 22.10.2012 versagte die Beklagte die beantragte Genehmigung gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass die Genehmigung gemäß § 145 Abs. 2 BauGB zu versagen sei, wenn Grund zu der Annahme bestehe, dass der Rechtsvorgang die Durchführung der Sanierung wesentlich erschweren würde. Dies sei nach der gesetzlichen Vermutung des § 153 Abs. 2 BauGB gegeben, wenn bei rechtsgeschäftlicher Veräußerung eines Grundstücks der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück den Verkehrswert, der nach § 153 Abs. 1 BauGB zu ermitteln sei, überschreite. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck habe am 25.07.2012 für das o.a. Grundstück einen Verkehrswert von 45.000,-- € ermittelt. Der für das Grundstück vereinbarte Gegenwert von 62.500,-- € übersteige den Verkehrswert deutlich, so dass dem Genehmigungsantrag nicht entsprochen werden könne.

Gegen den Bescheid legte der Kläger am 13.11.2012 Widerspruch ein. Das Gutachten von Herrn XXX sei spezifischer, detaillierter und genauer. Die Sanierungsarbeiten an dem Gebäude seien aufgelistet und bei der Ermittlung des Verkaufs berücksichtigt worden. Der Verkehrswert sei damit nicht überschritten.

Der Widerspruch wurde mit Widerspruchsbescheid vom 14.01.2013 zurückgewiesen. Die beantragte Grundstücksveräußerung zu einem Kaufpreis iHv 62.500,-- € liege deutlich über dem ermittelten Verkehrswert mit Gutachten vom 25.07.2012 iHv 45.000,-- €. Es sei ein Kaufpreis von höchstens 49.500,-- € genehmigungsfähig. Dieser Wert ermittle sich aus dem Verkehrswert zzgl. der im Regelfall anzuwenden Marge von 10 % für etwaige Bewertungsunsicherheiten. Im Falle des Klägers betrage die Überschreitung jedoch ca. 39 %. Diese Überschreitung liege weit über allen aus der Rechtsprechung bekannten Margen. Zu den vorhandenen Gutachten wird weiter ausgeführt, dass das Gutachten von Herrn XXX keine Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren enthalte, ferner seien die von Herrn XXX im Rahmen des Sachwertverfahrens in Ansatz gebrachten Herstellungskosten für besondere Bauteile sachlich nicht begründet. Sowohl der individuell hergestellte Schaufensterkasten als auch die 3 m breite Dachgaube seien mit den Vorgaben der Gestaltungssatzung nicht in Einklang zu bringen und somit zukünftig nicht genehmigungsfähig.

Der Kläger hat am 14.02.2013 Klage erhoben.

Der Kläger macht geltend, dass die Bewertung des Verkehrswertes des verkauften Objekts mit nur 49.500,-- € bestritten werde. Der Kläger habe selbst schon ein Angebot über 75.000,-- € durch einen anderen Käufer gehabt, zu dem Vertragsschluss sei es letztlich aber doch nicht gekommen. Das Zwangsversteigerungsverfahren sei (da man als guter Bürger Schuldverpflichtungen zahle) von ihm durch Zahlung der Schuldbeträge abgewendet worden. Hätte er dies nicht getan, wäre kurioserweise das Haus versteigert worden, möglicherweise hätte es sodann noch einen höheren Wert als 62.500,-- € erzielt und sodann wäre der öffentlich-rechtlich erteilte Versteigerungszuschlag nicht genehmigungsbedürftig durch die Sanierungsbehörde gewesen, so dass sich das heutige Problem für den Kläger überhaupt nicht gestellt hätte. Die guten Absichten des Klägers mit der Abwendung der Zwangsversteigerung hätten leider in eine finanzielle Misere geführt. Im Übrigen wird auf das Gutachten des Sachverständigen XXX verwiesen.

Der Kläger hat ergänzende Stellungnahmen des Sachverständigen XXX vom 28. Februar 2016 (Bl. 143 der Gerichtsakte) und vom 17. August 2016 (Bl. 260 der Gerichtsakte) vorgelegt. Auf diese wird Bezug genommen.

Der Kläger beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom 22.10.2012 in Form des Widerspruchsbescheides vom 14.01.2013 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, als Sanierungsträger die sanierungsrechtlich erforderliche Zustimmung zum Kaufvertrag des Klägers als Verkäufer mit Herrn F., XXX 7, 23552 A-Stadt, geschlossen am 25.06.2012 zur UR-Nr. 159/2012 des Notars XXX, A-Stadt, für das verkaufte Objekt XXX , A-Stadt, zum Kaufpreis

a) über vereinbarte 62.500,00 €

b) hilfsweise über einen Betrag von 49.500,00 € bis zu 62.499,00 € zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie macht geltend, dass das Gutachten XXX nicht dazu geeignet sei, die Richtigkeit der nachvollziehbar begründeten und methodisch der Immobilienwertverordnung entsprechenden beiden anderen Gutachten (Gutachterausschuss sowie XXX) zu erschüttern.

Das Gutachten XXX sei nicht verwertbar, weil es nicht den sanierungsunbeeinflussten Wert ermittle, auf den es nach § 153 Abs. 2 Satz 1 iVm § 153 Abs. 1 Satz 1 BauGB ankomme.

Das Gutachten bestimme unzutreffend die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Dies ergebe sich daraus, dass der auf S. 22 dargestellte Sachwert auf der Grundlage unterstellter, tatsächlich aber zum Wertermittlungsstichtag nicht erfolgter Modernisierungsmaßnahmen, ermittelt worden sei. Der Gutachter ermittle elf Modernisierungspunkte, die für seine Bestimmung der Restnutzungsdauer des Gebäudes von ausschlaggebender Bedeutung seien. Zehn dieser elf Modernisierungspunkte ergäben sich aus auch ausdrücklich so bezeichneten unterstellten Modernisierungsmaßnahmen. Nur durch sie komme er zu dem Modernisierungsstandard „überwiegend modernisiert“, der die Restnutzungsdauer von 24 Jahren begründe. Die Restnutzungsdauer sei ein ausschlaggebender Faktor für die Bestimmung sowohl des Sachwertes als auch des vom Gutachter ermittelten Ertragswertes des Objektes. Beide ermittelten Werte basierten damit auf einer fiktiven Sichtweise, wobei im Übrigen nicht nachvollziehbar sei, aus welchem Grund Modernisierungsmaßnahmen, deren Notwendigkeit im Gutachten nur eine Seite später als wertmindernd eingestuft werde, als vorgenommen unterstellt würden.

Der Gutachter habe im Übrigen auch bei der Anwendung der Sachwertbestimmung einen zu hohen Marktanpassungsfaktor gemäß § 14 Immobilienwertermittlungsverordnung in Ansatz gebracht. Der Ansatz des Gutachters XXX sei schon deshalb methodisch falsch, weil er vom konkreten Objekt auf einen allgemeinen Anpassungsfaktor schließe. Die Abschätzung sei auch deshalb falsch, weil sie auf der vom Gutachter selbst wesentlich zu niedrig angesetzten Summe für den Sanierungsaufwand iHv 35.000,-- € beruhe. Sowohl die Kostenschätzung des Architekten Menzel für den Beigeladenen selbst als auch die Aufstellung des heutigen Grundstückseigentümers Herrn XXX, der das Haus saniert habe, kämen zu Beträgen von ca. 150.000,-- € bzw. nach Abzug der Kosten einer Ordnungsmaßnahme auf ca. 110.000,-- €, also mehr als das Dreifache. Festzustellen sei, dass die vom Gutachter XXX in Ansatz gebrachten Sanierungskosten für ein Altstadthaus wie das vorliegende bei Weitem zu niedrig angesetzt worden seien. Würde man diese mit 70.000,-- € etwa doppelt so hoch ansetzen, was immer noch ca. 40.000,-- € unter den tatsächlichen Sanierungskosten läge, so ergebe sich bei Zugrundelegung der Vorgehensweise des Gutachters in seiner ergänzenden Stellungnahme ein Abzug von rund 1.000,-- € pro Quadratmeter Wohnfläche und damit einen Betrag von 900,-- € pro Quadratmeter Wohnfläche für das sanierungsbedürftige Gebäude. Multipliziert mit der Wohnfläche von 69 qm ergäbe sich ein Betrag von 62.100,-- €, was einen Marktanpassungsfaktor von unter 1,0 ergäbe. Ziehe man davon, wie der Gutachter es methodisch tue, die realistischen Sanierungskosten ab, ergebe sich ein Betrag, der weit unterhalb der beiden anderen Gutachten liege. Dies alles zeige die methodischen Mängel des Gutachtens, die es für eine Wertbestimmung nicht nutzbar machten.

Der Beigeladene stellt keinen Sachantrag, trägt aber vor, dass es gänzlich illusorisch sei, das Objekt für rund 35.000,-- € instandzusetzen. Der Lübecker Architekt Menzel schätze die Kosten für die Sanierung und Instandsetzung auf 148.335,88 €. Weiterhin habe der neue Eigentümer des Grundstückes Herr XXX, an den er das Grundstück veräußert habe, tatsächlich Kosten in Höhe von 154.388,-- € aufgewendet.

Der Berichterstatter hat mit den Beteiligten am 27.01.2016 einen Erörterungstermin durchgeführt. Am 02.05.2016 (Bl. 158 der Gerichtsakte) hat der Berichterstatter den Gutachter XXX um eine ergänzende Stellungnahme zum angesetzten Marktanpassungsfaktor gebeten, welche Herr XXX unter dem 21.05.2016 erstellt hat (Bl. 160 der Gerichtsakte).

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge und die Gerichtsakte verwiesen.

Die zulässige Verpflichtungsklage nach § 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO ist sowohl hinsichtlich des Haupt- (nachfolgend 1.) als auch des Hilfsantrages (nachfolgend 2.) unbegründet.

Der Hilfsantrag ist dahingehend auszulegen, dass die sanierungsrechtliche Genehmigung zu einem Kaufpreis von oberhalb 49.500,00 € (und nicht 49.000,00 €) bis zu 62.499,00 € begehrt wird, da die Beklagte die Genehmigungsfähigkeit bis zu einem Kaufpreis von 49.500,-- € als gegeben betrachtet hat.

1.

Der Bescheid vom 22.10.2012 und der Widerspruchsbescheid vom 14.01.2013 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 S. 1 VwGO). Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung gemäß § 145 Abs. 1, 2 BauGB.

Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt (§ 145 Abs. 1 S. 1 BauGB). Sie darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde (145 Abs. 2 BauGB).

Der Grundstückskaufvertrag vom 25.06.2012 ist nicht genehmigungsfähig, da er die Sanierung wesentlich erschweren würde.

Der Kaufvertrag vom 25.06.2012 bezüglich des Grundstückes XXX , A-Stadt, das in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (§ 142 Abs. 1 BauGB) belegen ist, bedarf einer sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 144 Abs. 2 Nr. 1, 3 BauGB. Hiernach bedürfen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts (Nr. 1) sowie auch ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nr. 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrages vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt (Nr. 3). Der Kaufvertrag vom 25.06.2012 ist ein schuldrechtlicher Vertrag im Sinne des § 144 Abs. 2 Nr. 3 BauGB.

Nach § 153 Abs. 2 Satz 1 BauGB liegt auch darin eine wesentliche Erschwerung der Sanierung im Sinne des § 145 Abs. 2, wenn bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Grundstücks sowie bei der Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück oder das Recht über dem Wert, der sich in Anwendung des Abs. 1 ergibt, liegt.

§ 153 Abs. 1 BauGB lautet wie folgt:

„Sind aufgrund von Maßnahmen, die der Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet dienen, nach den Vorschriften dieses Gesetzbuches Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen zu gewähren, werden bei deren Bemessung Werterhöhungen, die lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung eingetreten sind, nur insoweit berücksichtigt, als der Betroffene diese Werterhöhungen durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat. Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt sind zu berücksichtigen.“

Die Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen findet nach den Vorschriften im 2. Abschnitt des fünften Teils, also den § 93 ff. BauGB statt. Zu diesen Vorschriften gehört insbesondere § 95 Abs. 1, der bestimmt, dass sich die Entschädigung für den Rechtsverlust nach dem in § 194 geregelten Verkehrswert bemisst. Die grundsätzliche Geltung dieser Vorschriften ordnet § 153 Abs. 1 Satz 1 BauGB an, wenn er in seinem Tatbestandsteil (Halbsatz 1) auf Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen „nach den Vorschriften dieses Gesetzbuchs“ Bezug nimmt. Die allgemeinen Regeln und Grundsätze der Wertermittlung nach diesen Vorschriften (§§ 192 ff. BauGB), ergänzt durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV), gelten daher auch bei der Bestimmung von Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen in Sanierungsgebieten, sofern nicht die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften zur Anwendung kommen (vgl. Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl. 2014, § 153 Rn. 1).

§ 153 Abs. 1 modifiziert diese Bemessung von Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen, indem er bestimmt, dass sämtliche Werterhöhungen unberücksichtigt bleiben, die durch die Sanierung bewirkt worden sind. Dabei ist es unerheblich, ob diese Werterhöhungen auf die Aussicht auf die Sanierung, die Vorbereitung der Sanierung oder die Durchführung der Sanierung zurückzuführen sind.

In § 153 Abs. 2 Satz 1 BauGB liegt nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts eine zulässige Inhaltsbestimmung des Eigentums nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG (vgl. BVerwG, Beschluss vom 08.01.1998 - 4 B 221/97 -, LS, juris) und eine gesetzliche unwiderlegbare Vermutung, dass bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Grundstücks die Vereinbarung eines Gegenwertes, der über dem sanierungsunbeeinflussten Wert liegt, die Durchführung der Sanierung wesentlich erschwert (vgl. BVerwG, a.a.O., Rn. 4, juris).

Die Gemeinde hat eine sog. Preisprüfung durchzuführen. Dabei soll zum einen ausgeschlossen werden, dass sich der Veräußerer eines Grundstücks der Abschöpfung sanierungsbedingter Werterhöhungen durch Verlangen eines entsprechend hohen Kaufpreises entzieht; zum anderen soll der Erwerber davor geschützt werden, für die sanierungsbedingten Werterhöhungen doppelt zu zahlen, also einmal bei der Entrichtung des Kaufpreises und dann ein zweites Mal bei der Zahlung des Ausgleichsbetrages nach § 154 BauGB (vgl. Reidt, a.a.O., § 153 Rn. 11). Bezüglich der Frage, ob der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück „über dem Wert“ liegt, der sich Anwendung des Abs. 1 ergibt, ist das Bundesverwaltungsgericht davon ausgegangen, dass der vereinbarte Gegenwert den sanierungsunbeeinflussten Wert in einer für den Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich verfehlen muss, um die Rechtsfolge des § 153 Abs. 2 BauGB begründen zu können. Damit trägt die Rechtsprechung der Tatsache Rechnung, dass sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Bodenpreise nicht mit letzter Genauigkeit ermitteln lassen, sondern von einer gewissen Streuung auszugehen ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 08.01.1998 - 4 B 221/97 -, Rn. 4, juris).

Dass die Beklagte auf dieser Grundlage davon ausgegangen ist, dass eine für den Rechtsverkehr in erkennbarer Weise deutliche Verfehlung vorliegt, wenn der sanierungsunbeeinflusste Wert des Grundstückes um mehr als 10 % überschritten wird, ist nach Auffassung der Kammer nicht zu beanstanden.

Letztlich folgt daraus, dass die Gemeinde auch nach ihrer Auffassung geringfügig überhöhte Preise genehmigen muss. Ein Versagungsermessen steht ihr in diesen Fällen nicht zu. Um aber zu vermeiden, dass diese überhöhten Preise als Vergleichsmaßstab für andere Kaufverträge genommen und wiederum geringfügig überschritten werden und es so zu einem langsamen Aufstocken der Preise trotz Preisprüfung kommt, kann die Gemeinde in der Genehmigungsverfügung ausdrücklich den Wert i.S.d. § 153 Abs. 1 BauGB festlegen, der nach ihrer Auffassung maßgeblich ist (vgl. Reidt, a.a.O., § 153 Rn. 14).

Die Vereinbarung eines Kaufpreises von 62.500,00 € im Kaufvertrag vom 25.06.2012 liegt über dem Wert, der sich in Anwendung des § 153 Abs. 1 BauGB ergibt.

Bezüglich der Ermittlung des Verkehrswertes sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln (§ 8 Abs. 1 ImmoWertV).

Bezüglich der Ermittlung des Verkehrswertes des Grundstückes XXX , A-Stadt liegen insgesamt drei Wertermittlungsgutachten vor, wobei das Gutachten des Sachverständigen XXX nicht im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag vom 25.06.2012, sondern vom Amtsgericht A-Stadt in einem Zwangsversteigerungsverfahren des Grundstückes im Jahre 2011 und damit ca. ein Jahr früher eingeholt worden ist.

Betrachtet man vorrangig die Gutachten des Sachverständigen XXX und des Gutachterausschusses bei der Hansestadt Lübeck lässt sich zunächst anmerken, dass das Gutachten des Gutachterausschusses zur Wertermittlung das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren – nicht aber das Ertragswertverfahren - heranzieht. Nach dem Sachwertverfahren gelangt es zu einem Grundstückswert von 38.000,-- € und nach dem Vergleichswertverfahren zu einem Wert von 45.000,-- €. Im Gutachten XXX werden das Ertragswertverfahren sowie das Sachwertverfahren angewandt. Auf eine Anwendung des Vergleichswertverfahrens wurde verzichtet. Es gelangt zu einem Ertragswert von 57.000,-- € und einem Sachwert von 61.000,-- €. Unmittelbar vergleichen lassen sich die Gutachten daher nur in Bezug auf das Sachwertverfahren.

Das Gutachten XXX kommt in Anwendung des Sachwertverfahrens, das am Ende der gutachterlichen Ausführungen auch deutlich höher gewichtet wird als das Ertragswertverfahren (0,90 statt 0,50), im Wesentlichen deshalb zu einem höheren Sachwert und damit im Ergebnis zu einem deutlich höheren Verkehrswert als der Gutachterausschuss bei der Hansestadt Lübeck, weil ein Sachwertfaktor (Marktanpassung) von 1,45 angesetzt worden (S. 18 des Gutachtens XXX). Der Gutachterausschuss hat indes keine Marktanpassung nach oben oder unten vorgenommen und deshalb einen Faktor von 1,0 angenommen. Wäre diese Marktanpassung nach oben im Gutachten XXX unterblieben, wäre der Sachverständige XXX beim Ansatz eines Marktanpassungsfaktors von ebenfalls 1,0 nach seiner eigenen Berechnung (S. 18 des Gutachtens XXX) lediglich zu einem marktangepassten Sachwert von 31.071,77 € (66.576,77 € - 35.505,00 €) gelangt. Bei der seinerseits vorgenommen Berechnung und Gewichtung auf S. 28 des Gutachtens hätte dies beim Ansatz eines Marktanpassungsfaktors von nur 1,0 lediglich zu einem Verkehrswert von ca. 40.000,00 € [(31.071,77 € x 0,90 + 57.000,00 € x 0,50) / 1,40 = 40.331,85 €] geführt.

Der Ansatz eines Marktanpassungsfaktors von 1,45 durch den Sachverständigen XXX ist nach Auffassung der Kammer methodisch fehlerhaft erfolgt und muss deshalb unberücksichtigt bleiben.

Marktanpassungsfaktoren sind nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 ImmowertV insbesondere Faktoren zur Anpassung des Sachwerts, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet werden (Sachwertfaktoren, § 193 Abs. 5 S. 2 Nr. 2 BauGB). Geeignete Kaufpreise sind Kaufpreise, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke entrichtet wurden, die keine besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale aufweisen und nach ihrer Grundstücksart, Lage und Beschaffenheit der Grundstücksart zuzurechnen sind, für die der daraus ermittelte Sachwertfaktor gelten soll. Soweit die zur Ableitung der Sachwertfaktoren herangezogenen Kaufpreise durch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale beeinflusst sind, sind sie insoweit zu "bereinigen“ (vgl. Kleiber, Marktwertermittlung nach ImmoWertV, 7. Aufl. 2013, § § 14 ImmoWertV Rn. 21). Hierfür führt Kleiber (a.a.O., Rn. 21) folgendes Beispiel an:

Im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wurde für ein Einfamilienhaus ein Kaufpreis von 300.000,00 € erzielt. Der für das Objekt nach Maßgabe der §§ 21 bis 23 ImmowertV ermittelte (vorläufige) Sachwert beläuft sich auf 400.000,00 €.

Sachwertfaktor i= 300.000,00 € (Kaufpreis) / 400.000,00 (vorläufige Sachwert) = 0,75

Das ausgewogene Mittel aus einer ausreichenden Zahl nach vorstehenden Grundsätzen ermittelter Einzelergebnisse ergibt dann den Sachwert- bzw. Marktanpassungsfaktor (vgl. Kleiber, a.a.O., Rn. 21).

Der Sachverständige XXX hat in seinem Schreiben vom 21.05.2016 gegenüber dem Gericht ausgeführt, wie er zu dem angesetzten Marktanpassungsfaktor von 1,45 gelangt ist. Nach der vorliegenden Formel der statistischen Auswertung des Gutachterausschusses ergäbe sich ein Marktanpassungsfaktor von rund 1,20. Dieser gelte für Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Kleine Stadthäuser auf der Altstadtinsel seien jedoch ein eigener Teilmarkt, da sie gefragter seien und einen ganz eigenen Charme besitzen würden. Entsprechend habe er das Erfordernis gesehen, den Marktanpassungsfaktor von Doppel- und Reihenhäusern zu modifizieren, d. h. zu erhöhen. Zur Bestimmung des Erhöhungsmaßes habe er Vergleichskaufpreise vom Gutachterausschuss A-Stadt von 2004 bis 2006 untersucht und ermittelte Kaufpreise von rund 1.896,-- € pro Quadratmeter Wohnfläche für intakte Häuser festgestellt. Da bei dem streitgegenständlichen Objekt erhebliche Investitionen erforderlich seien, die er überschlägig mit rund 500,00 €/m² Wohnfläche angesetzt habe (besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale von rund 35.000,00 € auf S. 23 seines Gutachtens) habe er den Mittelwert auf rund 1.400,-- € pro Quadratmeter Wohnfläche für sanierungsbedürftige Gebäude reduziert. Für das Bewertungsobjekt entspreche die Multiplikation von Vergleichswert mit Wohnfläche (68 qm x 1.400,-- € pro qm) einem Sachwert von rund 95.000,-- € und würde einen Marktanpassungsfaktor von rund 1,43, bezogen auf den vorläufigen Sachwert, entsprechen (rückwärts gerechnet). Zur Absicherung des Ergebnisses seines Vergleiches vor Ort habe er dann den Marktanpassungsfaktor aus bundesdurchschnittlichen Verkäufen von Doppel- und Reihenhäusern herangezogen und mit den Werten von Einfamilienhäusern verglichen. Diese Faktoren hätten bei 1,56 für Reihenhäuser und 1,52 bei Einfamilienhäusern mit einem Mittelwert von 1,54 gelegen. In einer Gewichtung zur Ermittlung seines eigenen Marktanpassungsfaktors habe er dem nur ein Gewicht von 20 % beigemessen, seinem eigenen Faktor von 1,43 ein Gewicht von 80 %. Das Resultat sei der angewendete Faktor von 1,45 in der Sachwertberechnung.

Der Sachverständige XXX hat damit unter Berücksichtigung der von ihm angesetzten objektspezifischen Grundstücksmerkmale (v.a. erforderliche Aufwendungen für die Sanierung des Gebäudes) von dem konkreten Bewertungsobjekt auf einen allgemeinen Anpassungsfaktor geschlossen. Dies ist nach Überzeugung der Kammer mit § 14 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV nicht vereinbar.

Methodisch richtig wäre es gewesen, im Rahmen der Erörterung der Marktanpassung - wie der Sachverständige XXX (S. 15 f.) und der Gutachterausschuss (S. 12) in ihren Gutachten - bei der Erörterung der Marktanpassung des Sachwertes darauf einzugehen, ob bezüglich des Teilmarktes, dem das Bewertungsobjekt zuzuordnen ist (Lübecker Altstadt), mathematisch-statistisch gesicherte Erkenntnisse über die Relation zwischen Sachwerten und Kaufpreisen bestehen.

Das Gutachten des Sachverständigen XXX kann daher der Ermittlung des Wertes, der sich in Anwendung des § 153 Abs. 1 BauGB ergibt, nicht zugrunde gelegt werden. Das Gutachten des Gutachterausschusses – wie auch des Sachverständigen XXX - kommen jeweils in für die Kammer methodisch nachvollziehbarer Weise zu einem Verkehrswert von 45.000,00 €. Die Beklagte ist daher zutreffend davon ausgegangen, dass nur ein Kaufpreis bis zu 49.500,00 € (Aufschlag von 10 % gegenüber dem jeweiligen Kaufpreis) genehmigungsfähig ist.

Liegt der vereinbarte Kaufpreis über dem Wert, der sich in Anwendung des § 153 Abs. 1 BauGB ergibt, ist die Versagung der Genehmigung auf Rechtsfolgenseite zwingend; ein Ermessensspielraum steht der Gemeinde nicht zu (vgl. Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand 122. EL 2016, § 145 Rn. 22).

2.

Auch der Hilfsantrag ist unbegründet, da – wie unter Ziff. 1 ausgeführt – maximal ein Kaufpreis von 49.500,00 € genehmigungsfähig ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, weil er keinen Sachantrag gestellt hat und damit kein Kostenrisiko eingegangen ist (§§ 162 Abs. 3, 154 Abs. 3 VwGO).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§708 Nr. 11, 711 ZPO.