Areas of law tree

Handels- und Gesellschaftsrecht, Immobilienrecht, Grundstücksrecht, Deutsch-Italienischer Rechtsverkehr, Insolvenzrecht

Other documents on aol

Other documents on aol

Other documents on aol

Other documents on aol

Other documents on aol

OLGNAUM 12 Wx 49/17

Oberlandesgericht Naumburg Beschluss 12 Wx 49/17, 01. März 2018

Tenor

Die Beschwerde der Beteiligten vom 6. Juli 2017 gegen die Beschlüsse des Amtsgerichts Burg - Grundbuchamt - vom 20. Juni 2017 und 3. Juli 2017 wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten haben die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 396.850,00 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Beteiligte zu 1. ist als Eigentümerin der o. g. Grundstücke im Grundbuch von B. eingetragen. Mit notariellem Kaufvertrag vom 25. April 2016 (UR-Nr.: 703/16) des Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten, verkaufte die Beteiligte zu 1. den Beteiligten zu 2. und 3. eine noch zu vermessende Teilfläche aus dem Flurstück 10032 zu einem Kaufpreis von 57.850 Euro, wobei die Beteiligte zu 2. und 3. als Vertreter ohne Vertretungsmacht des Prokuristen der Beteiligten zu 1., der sowohl zu deren Vertretung als zur Veräußerung und Belastung von Grundstücken berechtigt war, handelten. In § 1 Nr. 1 des notariellen Kaufvertrages heißt es:

2

"Im Grundbuch von B. des Amtsgerichts B. Blatt 449, ist derzeit noch Frau B. Schulz als Alleineigentümerin hinsichtlich des folgenden Grundbesitzes eingetragen:

3

Gemarkung B. , Flur 1,

4

Flurstück 10032, Waldfläche, M. Straße,

5

in Größe von 1.380 m2."

6

In § 2 Nr. 1 des notariellen Vertrages heißt es:

7

"Der Verkäufer verkauft hiermit aus dem in § 1 Abs. 1 verzeichneten Grundbesitz eine noch zu vermessende Teilfläche in Höhe von ca. 650 m2 an den dies annehmenden Käufer zu je ½ Miteigentumsanteil.

8

Die vertragsgegenständliche Teilfläche, welche in dem dieser Urkunde als Anlage beigefügten Lageplan mit dem Buchstaben A-B-C-D-A gekennzeichnet ist, ist den Vertragsbeteiligten nach Lage und Größe in der Natur genau bekannt."

9

In § 9 des notariellen Vertrages heißt es:

10

"1. Vormerkung des Käufers

11

zur Sicherung des Käufers auf Übertragung des Eigentums an dem verkauften Grundbesitz bewilligen und beantragen die Beteiligten die Eintragung einer Vormerkung gemäß § 883 BGB

(1) Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht oder auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung einer Vormerkung ist auch zur Sicherung eines künftigen oder eines bedingten Anspruchs zulässig.

(2) Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Dies gilt auch, wenn die Verfügung im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung oder durch den Insolvenzverwalter erfolgt.

(3) Der Rang des Rechts, auf dessen Einräumung der Anspruch gerichtet ist, bestimmt sich nach der Eintragung der Vormerkung.

zugunsten des Käufers in das Grundbuch.

12

Der Käufer bewilligt und beantragt die Löschung dieser Vormerkung Zug um Zug mit Eintragung der Eigentumsumschreibung, vorausgesetzt, dass bei Eintragung der Auflassung keine Zwischeneintragungen bestehen bleiben, denen er nicht zugestimmt hat.

...

13

3. Auflassungsvollmacht

14

Die Vertragsbeteiligten erteilen hiermit den Mitarbeiterinnen des amtierenden Notars, Frau V. J., Frau N. O. , Frau J. B. , jeweils allein und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB

Ein Vertreter kann, soweit nicht ein anderes ihm gestattet ist, im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht.

Vollmacht, nach Vorlage der katasteramtlichen Fortführungsmitteilungen die Identität der vertragsgegenständlichen Teilfläche festzustellen und die Auflassung zu erklären. Ferner können die Bevollmächtigten Zu-, Abschreibungs- und Vereinigungsanträge den Kaufgegenstand betreffend stellen."

15

Ergänzend heißt es dazu in § 10 Nr. 2 des notariellen Vertrages:

16

"Die Beteiligten bevollmächtigen hiermit die Notariatsfachangestellten V. J., N. O. , J. B. sämtlich dienstansässig beim amtierenden Notar, je einzeln und befreit von § 181 BGB

Ein Vertreter kann, soweit nicht ein anderes ihm gestattet ist, im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht.

, Erklärungen, Bewilligungen und Anträge materiell- oder formell-rechtlicher Art zur Ergänzung oder Änderung des Vertrages abzugeben, soweit diese zur Behebung behördlicher oder gerichtlicher Beanstandungen zweckdienlich sind."

17

Mit weiterer notarieller Urkunde des Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten vom 25. April 2016 (UR-Nr.: 704/16) bewilligten die Beteiligten die Eintragung einer Buchgrundschuld zugunsten der Stadtsparkasse ... in Höhe von 339.000,00 Euro auf dem noch zu vermessenden Grundstück. Dabei handelten die Beteiligten zu 2. und 3. wiederum unter Bezugnahme auf die weitere notarielle Urkunde vom diesem Tag (UR-Nr.: 703/16) als Vertreter der Beteiligten zu 1. Unter 8. "Hinweis/Konkretisierung nach Vermessung" heißt es in der notariellen Urkunde:

18

"... Der Notar wird beauftragt, zu gegebener Zeit eine Konkretisierung des Pfandgrundbesitzes durch notarielle Eigenurkunde vorzunehmen. Im Interesse einer umgehenden Auszahlung des Darlehens sollen auf Wunsch der Erschienenen die vorgenannten Erklärungen daher bereits jetzt beurkundet werden...

19

Den Erschienenen ist bekannt, dass zur zwischenzeitlichen Sicherung des Finanzierungsgläubigers hinsichtlich der noch zu vermessenden Teilfläche nur die Verpfändung des Eigentumsverschaffungsanspruchs an dieser in Betracht kommt und bevollmächtigt hiermit die Mitarbeiterinnen des amtierenden Notars,

20

a) Frau V. J.,

21

b) Frau N. O. ,

22

c) Frau J. B.

23

sämtlich dienstansässig: Notariat S. , W. Straße 15, H. , und zwar jeweils allein und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB

Ein Vertreter kann, soweit nicht ein anderes ihm gestattet ist, im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht.

, ggf. die Verpfändung der Auflassungsvormerkung in einer gesonderten Urkunde zu erklären und sämtliche Erklärungen bzw. Anträge abzugeben, zu ändern und zurückzunehmen, die zum Vollzug der Urkunde erforderlich oder zweckdienlich sind."

24

Die Beteiligte zu 1., vertreten durch ihren Prokuristen, genehmigte mit notarieller Urkunde des Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten vom 2. Mai 2016 (UR-Nr.: 746/16) die in der notariellen Urkunde vom 25. April 2016 (UR-Nr.: 703/16) von den Beteiligten zu 2. und 3. abgegebenen Erklärungen und befreite dies zugleich von den Beschränkungen des § 181 BGB

Ein Vertreter kann, soweit nicht ein anderes ihm gestattet ist, im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht.

.

25

In der notariellen Urkunde des Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten vom 14. September 2016 (UR-Nr.: 1590/16) gab die Notariatsmitarbeiterin O. als Vertreterin der Beteiligten u. a. folgende Erklärungen ab:

26

"Die Beteiligten zu 2. und 3. hätten mit Urkunde vom 25. April 2016 (UR-Nr.: 704/16) eine Grundschuld in Höhe von 339.000,00 Euro für die Stadtsparkasse ... bestellt. Der zu belastende Grundbesitz beschreibe sich wie folgt: Gemarkung B. , Flur 1, Flurstück 10032, eingetragen im Grundbuch von B. , Blatt 449, hiervon eine noch zu vermessende Teilfläche von ca. 650 m². Als Eigentümer des vorbenannten Flurstücks sei die im Handelsregister des Amtsgerichts Kiel unter HRB 16220 eingetragene Beteiligte zu 1. eingetragen. Bei der vorbenannten Teilfläche von ca. 650 m² seien die Darlehensnehmer davon ausgegangen, dass diese vollständig aus dem Flurstück 10032 der Flur 1 der Gemarkung B. hervorgehe. Dies sei jedoch unzutreffend. Der zu belastende Grundbesitz bestehe insoweit aus einer Teilfläche des Flurstücks 10032 sowie einer Teilfläche des Flurstücks 551/145, welches derzeit noch im Eigentum der Gemeinde B. stehe. Die Flurstücke 10032 und 551/145 seien zwischenzeitlich vermessen worden. Das Ergebnis sei niedergelegt in der Fortführungsmitteilung des Landesamtes für Vermessung und Geoinformation vom 12. August 2016, die dieser Urkunde als Anlage beigefügt sei. Unter Bezugnahme auf die erteilte Vollmacht werde namens der Vertragsparteien erklärt, dass es sich bei dem Grundstück Gemarkung B. , Flur 1, Flurstück 10573, in Größe von 554 m², eingetragen im Grundbuch von B. des Amtsgerichts Burg, Blatt 449, sowie Gemarkung B. , Flur 1, Flurstück 10575, in Größe von 96 m², eingetragen im Grundbuch von B. des Amtsgerichts Burg, Blatt 1499, um die belastete Teilfläche gemäß vorgenannter Grundschuldbestellungsurkunde handele."

27

In der notariellen Urkunde des Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten vom 15. Juni 2017 (UR-Nr.: 1087/17) erklärten die Notariatsmitarbeiterin O. als Vertreterin der Beteiligten, dass diese darüber einig seien, dass das Eigentum an dem Grundbesitz

28

1. Gemarkung B. , Flur 1, Flurstück 10573, in Größe von 545 m2, eingetragen im Grundbuch von B. des Amtsgerichts Burg, Blatt 449,

29

2. Gemarkung B. , Flur 1, Flurstück 10575, in Größe von 96 m2, eingetragen im Grundbuch von B. des Amtsgerichts Burg, Blatt 3055 (vormals Blatt 1499),

30

auf die Beteiligten zu 2. und 3. als Käufer zu jeweils hälftigem Miteigentumsanteil übergehen soll. Der Verkäufer bewilligt und der Käufer beantragt den Vollzug des Eigentumswechsels gemäß vorstehender Auflassung im Grundbuch.

31

In § 1 "Vorbemerkung" der notariellen Urkunde heißt es:

32

"Mit Urkunde vom 25. April 2016, nachgenehmigt durch Urkunde vom 2. Mai 2016 (UR-Nr.: 703 und 746/16) des amtierenden Notars hat der Käufer vom Verkäufer den folgenden Grundbesitz erworben:

33

Gemarkung B. , Flur 1, Flurstück 10032, in Größe von 1.380 m2, eingetragen im Grundbuch von B. des Amtsgerichts Burg, Blatt 449,

34

- hieraus eine noch zu vermessende Teilfläche von ca. 650 m2 -.

35

2. Bei der vorgenannten Teilfläche von ca. 650 m2 sind die Vertragsparteien davon ausgegangen, dass diese vollständig aus dem Flurstück 10032 der Flur 1 der Gemarkung B. hervorgeht.

36

Dies ist jedoch unzutreffend.

37

Der Grundbesitz besteht insoweit aus einer Teilfläche des Flurstücks 10032 sowie einer Teilfläche des Flurstücks 551/145."

38

In § 2 "Identitätserklärung" der notariellen Urkunde heißt es:

39

"Die Flurstücke 10032 und 551/145 sind zwischenzeitlich vermessen worden. Das Ergebnis ist niedergelegt in der Fortführungsmitteilung des Landesamtes für Vermessung und Geoinformation des Landes Sachsen-Anhalt vom 12. August 2016, die dieser Urkunde als Anlage beigefügt sind.

40

Danach handelt es sich bei der durch den vorgenannten Kaufvertrag erworbenen Teilfläche aus den Flurstücken 10032 und 551/145 um die neugebildeten Grundstücke

41

1. Gemarkung B. , Flur 1, Flurstück 10573, in Größe von 554 m2, eingetragen im Grundbuch von B. des Amtsgerichts Burg, Blatt 449,

42

2. Gemarkung B. , Flur 1, Flurstück 10575, in Größe von 96 m2, eingetragen im Grundbuch von B. des Amtsgerichts Burg, Blatt 3055 (vormals Blatt 1499)."

43

Mit Schreiben vom 15. Juni 2017 beantragte der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten beim Amtsgericht Burg - Grundbuchamt - u. a. gemäß § 15 GBO

(1) Für die Eintragungsbewilligung und die sonstigen Erklärungen, die zu der Eintragung erforderlich sind und in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form abgegeben werden, können sich die Beteiligten auch durch Personen vertreten lassen, die nicht nach § 10 Abs. 2 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit vertretungsbefugt sind. Dies gilt auch für die Entgegennahme von Eintragungsmitteilungen und Verfügungen des Grundbuchamtes nach § 18.

(2) Ist die zu einer Eintragung erforderliche Erklärung von einem Notar beurkundet oder beglaubigt, so gilt dieser als ermächtigt, im Namen eines Antragsberechtigten die Eintragung zu beantragen.

(3) Die zu einer Eintragung erforderlichen Erklärungen sind vor ihrer Einreichung für das Grundbuchamt von einem Notar auf Eintragungsfähigkeit zu prüfen. Dies gilt nicht, wenn die Erklärung von einer öffentlichen Behörde abgegeben wird.

, die Eintragung des Eigentumswechsels auf die Beteiligten zu 2. und 3. sowie unter Bezugnahme auf die Grundschuldbestellungsurkunde (UR-Nr.: 704/16) nebst Nachtragsurkunde/Identitätserklärung (UR-Nr.: 1590/16) die Eintragung des Grundpfandrechts bezüglich des neugebildeten Flurstücks 10575 im jeweiligen Grundbuch.

44

Mit Beschluss vom 20. Juni 2017 wies das Amtsgericht Burg - Grundbuchamt - den Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten darauf hin, dass der beantragten Eintragung einer Eigentumsumschreibung und Grundschuldbestellung ein Hindernis entgegenstehe, zu dessen formgerechter Behebung gemäß § 18 GBO

(1) Steht einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegen, so hat das Grundbuchamt entweder den Antrag unter Angabe der Gründe zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Hebung des Hindernisses zu bestimmen. Im letzteren Fall ist der Antrag nach dem Ablauf der Frist zurückzuweisen, wenn nicht inzwischen die Hebung des Hindernisses nachgewiesen ist.

(2) Wird vor der Erledigung des Antrags eine andere Eintragung beantragt, durch die dasselbe Recht betroffen wird, so ist zugunsten des früher gestellten Antrags von Amts wegen eine Vormerkung oder ein Widerspruch einzutragen; die Eintragung gilt im Sinne des § 17 als Erledigung dieses Antrags. Die Vormerkung oder der Widerspruch wird von Amts wegen gelöscht, wenn der früher gestellte Antrag zurückgewiesen wird.

einem Frist von zwei Monaten bestimmt werde. Vertragsgegenstand der Urkunde Nr. 703/16 sei das Flurstück 10032 der Flur 1. Hinsichtlich des Flurstücks 551/145 der Flur 1 liege insoweit keine Bevollmächtigung durch die Eigentümerin vor, sodass die nachträglichen Erklärungen betreffend die Auflassung sowie betreffend die Grundschuldbestellung vollmachtlos abgegeben worden seien. Diese Erklärungen seien von der Eigentümerin nachträglich zu genehmigen. Auch die Bescheinigungen (Unbedenklichkeitsbescheinigung und Vorkaufsrechtsanfrage) bezögen sich nicht auf den zusätzlichen Vertragsgegenstand und seien diesbezüglich erneut vorzulegen.

45

Daraufhin wies der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten darauf hin, dass zum Zeitpunkt der Auflassungserklärung (15. Juni 2017) die Beteiligte zu 1. bereits als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen gewesen sei (12. Juni 2017). Einer nachträglichen Genehmigung durch die (Vor-)Eigentümerin, die Gemeinde B. , sowie die Vorlage einer (weiteren) Vorkaufsrechtsverzichtserklärung und Unbedenklichkeitsbescheinigung bedürfe es damit nicht.

46

Mit Beschluss vom 3. Juli 2017 hat das Amtsgericht Burg - Grundbuchamt - an der Zwischenverfügung vom 20. Juni 2017 ausdrücklich festgehalten. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Notariatsmitarbeiterin O. nicht bevollmächtigt sei, die Beteiligte zu 1. sowie die Beteiligten zu 2. und 3. hinsichtlich des neuen Vertragsgegenstandes, Teilfläche aus dem Flurstück 551/145, zu vertreten. Eine Bevollmächtigung diesbezüglich liege nicht vor. Die Erklärungen seien von den Vertragsparteien nachträglich zu genehmigen. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung sowie die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung hinsichtlich des Flurstücks 551/145 sei vorzulegen.

47

Mit Schreiben vom 6. Juli 2017 hat der Verfahrensbevollmächtigte gegen die Beschlüsse des Amtsgerichts Burg - Grundbuchamt - vom 20. Juni 2017 und 3. Juli 2017 Beschwerde eingelegt. Zur Begründung hat er ausgeführt, dass die Beteiligten bei Vertragsabschluss (UR-Nr.: 703/16) davon ausgegangen seien, dass die vertragsgegenständliche Fläche (ca. 650 m2) vollständig aus dem Flurstück 10033 hervorgehe. Der veräußerte Grundbesitz bestehe jedoch aus einer Teilfläche aus dem Flurstück 10032 und einer Teilfläche aus dem Flurstück 551/145. In der notariellen Urkunde (UR-Nr.: 703/16) seien seine dort genannten Mitarbeiterinnen bevollmächtigt worden, Bewilligungen und Anträge materiell- oder formell-rechtlicher Art zur Ergänzung oder Änderung des Vertrages abzugeben, soweit diese zur Behebung behördlicher oder gerichtlicher Beanstandungen zweckdienlich seien. Aufgrund dieser Vollmacht sei seine Mitarbeiterin O. somit bevollmächtigt gewesen, den Vertrags- bzw. Belastungsgegenstand entsprechend zu berichtigen bzw. neu zu bezeichnen. Eine nachträgliche Genehmigung der vorgenannten Urkunden durch die Beteiligten sowie die Vorlage einer erneuten Vorkaufsrechtsverzichtserklärung und steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung sei daher nicht erforderlich.

48

Mit Beschluss vom 19. Juli 2017 hat das Amtsgericht Burg - Grundbuchamt - der Beschwerde des Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Naumburg zur Entscheidung vorgelegt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass Vertragsgegenstand des Kaufvertrages vom 25. April 2016 (UR-Nr.: 703/16) das Flurstück 10032 der Flur 1 der Gemarkung B. sei. Unter § 2 der Urkunde heiße es, dass der Verkäufer aus dem in § 1 Abs. 1 verzeichneten Grundbesitz eine Teilfläche verkaufe. Unter § 1 Abs. 1 der Urkunde sei das zuvor bezeichnete Flurstück auch aufgeführt. Unter § 9.1 der Urkunde werde die Eintragung der Vormerkung an dem verkauften Grundbesitz bewilligt und beantragt. Von einer über den verkauften Grundbesitz hinausgehenden Vollmacht der Notariatsmitarbeiterin O. könne nicht ausgegangen werden. Eine Vollmacht für das Flurstück 551/145 der Flur 1 der Gemarkung B. sei nicht erteilt worden. Die Notariatsmitarbeiterin sei daher als vollmachtlose Vertreterin aufgetreten. Ihre Erklärung müsse durch Käufer und Verkäufer nachträglich genehmigt werden. Des Weiteren wäre die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt sowie die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde B. für die Teilfläche aus dem Flurstück 551/145 vorzulegen.

II.

49

1. Die Beschwerde ist nach §§ 71

(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt.

(2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen.

, 73 GBO

(1) Die Beschwerde kann bei dem Grundbuchamt oder bei dem Beschwerdegericht eingelegt werden.

(2) Die Beschwerde ist durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder durch Erklärung zur Niederschrift des Grundbuchamts oder der Geschäftsstelle des Beschwerdegerichts einzulegen. Für die Einlegung der Beschwerde durch die Übermittlung eines elektronischen Dokuments, die elektronische Gerichtsakte sowie das gerichtliche elektronische Dokument gilt § 14 Absatz 1 bis 3 und 5 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit.

zulässig. Sie ist formgerecht eingelegt worden und als Rechtsmittel der Beteiligten auszulegen. Denn ein Notar, der - wie hier - die Erklärungen beglaubigt hat, gilt nach § 15 GBO

(1) Für die Eintragungsbewilligung und die sonstigen Erklärungen, die zu der Eintragung erforderlich sind und in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form abgegeben werden, können sich die Beteiligten auch durch Personen vertreten lassen, die nicht nach § 10 Abs. 2 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit vertretungsbefugt sind. Dies gilt auch für die Entgegennahme von Eintragungsmitteilungen und Verfügungen des Grundbuchamtes nach § 18.

(2) Ist die zu einer Eintragung erforderliche Erklärung von einem Notar beurkundet oder beglaubigt, so gilt dieser als ermächtigt, im Namen eines Antragsberechtigten die Eintragung zu beantragen.

(3) Die zu einer Eintragung erforderlichen Erklärungen sind vor ihrer Einreichung für das Grundbuchamt von einem Notar auf Eintragungsfähigkeit zu prüfen. Dies gilt nicht, wenn die Erklärung von einer öffentlichen Behörde abgegeben wird.

als ermächtigt, im Namen der Beteiligten die Eintragungen zu beantragen, soweit diese nach § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO

(1) Eine Eintragung soll, soweit nicht das Gesetz etwas anderes vorschreibt, nur auf Antrag erfolgen. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll.

(2) Der genaue Zeitpunkt, in dem ein Antrag beim Grundbuchamt eingeht, soll auf dem Antrag vermerkt werden. Der Antrag ist beim Grundbuchamt eingegangen, wenn er einer zur Entgegennahme zuständigen Person vorgelegt ist. Wird er zur Niederschrift einer solchen Person gestellt, so ist er mit Abschluß der Niederschrift eingegangen.

(3) Für die Entgegennahme eines auf eine Eintragung gerichteten Antrags oder Ersuchens und die Beurkundung des Zeitpunkts, in welchem der Antrag oder das Ersuchen beim Grundbuchamt eingeht, sind nur die für die Führung des Grundbuchs über das betroffene Grundstück zuständige Person und der von der Leitung des Amtsgerichts für das ganze Grundbuchamt oder einzelne Abteilungen hierzu bestellte Beamte (Angestellte) der Geschäftsstelle zuständig. Bezieht sich der Antrag oder das Ersuchen auf mehrere Grundstücke in verschiedenen Geschäftsbereichen desselben Grundbuchamts, so ist jeder zuständig, der nach Satz 1 in Betracht kommt.

antragsberechtigt sind. Wenn der Notar im Rahmen der vermuteten Vollmacht nach § 15 GBO

(1) Für die Eintragungsbewilligung und die sonstigen Erklärungen, die zu der Eintragung erforderlich sind und in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form abgegeben werden, können sich die Beteiligten auch durch Personen vertreten lassen, die nicht nach § 10 Abs. 2 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit vertretungsbefugt sind. Dies gilt auch für die Entgegennahme von Eintragungsmitteilungen und Verfügungen des Grundbuchamtes nach § 18.

(2) Ist die zu einer Eintragung erforderliche Erklärung von einem Notar beurkundet oder beglaubigt, so gilt dieser als ermächtigt, im Namen eines Antragsberechtigten die Eintragung zu beantragen.

(3) Die zu einer Eintragung erforderlichen Erklärungen sind vor ihrer Einreichung für das Grundbuchamt von einem Notar auf Eintragungsfähigkeit zu prüfen. Dies gilt nicht, wenn die Erklärung von einer öffentlichen Behörde abgegeben wird.

Beschwerde einlegt, sind grundsätzlich auch alle Antragsberechtigten als Beschwerdeführer anzusehen, falls sich nicht aus einer ausdrücklichen Angabe oder den Umständen etwas anderes ergibt (z. B. OLG Schleswig, FGPrax 2010, 282; Demharter, GBO, 30. Aufl., Rn. 20 zu § 15).

50

2. Die Beschwerde ist jedoch nicht begründet. Die beanstandete Zwischenverfügung des Grundbuchamtes (§ 18 Abs. 1 Satz 1 GBO

(1) Steht einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegen, so hat das Grundbuchamt entweder den Antrag unter Angabe der Gründe zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Hebung des Hindernisses zu bestimmen. Im letzteren Fall ist der Antrag nach dem Ablauf der Frist zurückzuweisen, wenn nicht inzwischen die Hebung des Hindernisses nachgewiesen ist.

(2) Wird vor der Erledigung des Antrags eine andere Eintragung beantragt, durch die dasselbe Recht betroffen wird, so ist zugunsten des früher gestellten Antrags von Amts wegen eine Vormerkung oder ein Widerspruch einzutragen; die Eintragung gilt im Sinne des § 17 als Erledigung dieses Antrags. Die Vormerkung oder der Widerspruch wird von Amts wegen gelöscht, wenn der früher gestellte Antrag zurückgewiesen wird.

) ist zu Recht ergangen.

51

Zunächst berechtigte die den Notariatsmitarbeitern in § 10 Nr. 2 des notariellen Kaufvertrag vom 25. April 2016 (UR-Nr.: 703/16) erteilte Vollmacht diese nicht, den Vertrags- bzw. Belastungsgegenstand wie geschehen zu berichtigen bzw. neu zu bezeichnen.

52

Dabei hat das Grundbuchamt - und an seiner Stelle in der Beschwerdeinstanz der Senat - die Wirksamkeit einer Vollmacht und den Umfang der Vertretungsmacht selbstständig zu prüfen (z. B. BayObLG, Rpfleger 1991, 365), auch wenn der Urkundsnotar die Vollmacht für ausreichend angesehen hat. Den für die Bestimmung des Umfanges der Vollmacht maßgeblichen Rahmen definiert der Inhalt des beurkundeten Rechtsgeschäfts, zu dessen Vollziehung die Vollmacht erteilt ist. Eine Vollmacht zur inhaltlichen Änderung der Eintragungsgrundlage besteht nicht (vgl. BGH, NJW-RR 2012, 1483). Eine nach außen uneingeschränkte Vollmacht zur Vertretung der Vertragsparteien im Grundbuchverkehr (vgl. dazu OLG Jena, MittBayNot 2003, 298) ist von diesen ebenfalls nicht erteilt worden.

53

Dass die in der notariellen Urkunde vom 15. Juni 2017 (UR-Nr.: 1087/17) beurkundete Auflassung im Rahmen der zur Urkunde vom 25. April 2016 (UR-Nr.: 703/16) erteilten Vollzugsvollmacht bleibt, kann danach nicht angenommen werden. Zwar berechtigte die Vollmacht die Notariatsangestellten zur Abgabe von Erklärungen, Bewilligungen und Anträgen zur Ergänzung oder Änderung des Vertrages, soweit diese zur Behebung behördlicher oder gerichtlicher Beanstandungen zweckdienlich sind. Allerdings ergibt die Auslegung der Vollmacht, dass die Notariatsangestellten nur zur Abgabe von Erklärungen ermächtigt werden sollten, die der Behebung etwaiger technischer Hindernisse dienten, die der Verwirklichung der von den Kaufvertragsparteien vereinbarten Rechte und Pflichten und den von ihnen schon vorgenommenen Erfüllungshandlungen entgegenstanden. Das ist der Beschränkung der Vollmacht auf Erklärung zu entnehmen, "soweit diese zur Behebung behördlicher oder gerichtlicher Beanstandungen zweckdienlich sind" (vgl. BGH, NJW-RR 2012, 1483).

54

Danach berechtigte die Vollmacht die bevollmächtigten Notariatsmitarbeiterinnen nicht, den Vertragsgegenstand grundbuch-, kataster- und flächenmäßig abweichend und ergänzend zu dem notariellen Vertrag zu bezeichnen, auch wenn die Beteiligten den Vertragsgegenstand lediglich irrtümlich falsch bezeichnet haben sollten. Zudem könnte außer den Vertragsparteien auch nur der beurkundende Notar selbst etwas über den wirklichen Willen der Vertragspartner feststellen, deren Vertragserklärungen er zuvor entgegen genommen und beurkundet hat (vgl. OLG Schleswig, NJW-RR 1999, 15). Diesen Willen kennen die Notariatsmitarbeiter nicht.

55

Auch die vom Grundbuchamt weiter geforderte Unbedenklichkeitsbescheinigung und die Vorkaufsrechtsanfrage hinsichtlich des Flurstücks 551/145 sind damit hinsichtlich des zusätzlichen Vertragsgegenstandes vorzulegen.

III.

56

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 80

Kosten sind die Gerichtskosten (Gebühren und Auslagen) und die zur Durchführung des Verfahrens notwendigen Aufwendungen der Beteiligten. § 91 Abs. 1 Satz 2 der Zivilprozessordnung gilt entsprechend.

, 84 FamFG

Das Gericht soll die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels dem Beteiligten auferlegen, der es eingelegt hat.

.

57

Die Festsetzung des Gegenstandswertes für das Beschwerdeverfahren hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 79 Abs. 1, 61 Abs. 1, 36 Abs. 1 GNotKG

(1) Soweit eine Entscheidung nach § 78 nicht ergeht oder nicht bindet, setzt das Gericht den Wert für die zu erhebenden Gebühren durch Beschluss fest, sobald eine Entscheidung über den gesamten Verfahrensgegenstand ergeht oder sich das Verfahren anderweitig erledigt. Satz 1 gilt nicht, wenn

1.
Gegenstand des Verfahrens eine bestimmte Geldsumme in Euro ist,
2.
zumindest für den Regelfall ein fester Wert bestimmt ist oder
3.
sich der Wert nach den Vorschriften dieses Gesetzes unmittelbar aus einer öffentlichen Urkunde oder aus einer Mitteilung des Notars (§ 39) ergibt.
In den Fällen des Satzes 2 setzt das Gericht den Wert nur fest, wenn ein Zahlungspflichtiger oder die Staatskasse dies beantragt, oder wenn es eine Festsetzung für angemessen hält.

(2) Die Festsetzung kann von Amts wegen geändert werden

1.
von dem Gericht, das den Wert festgesetzt hat, und
2.
von dem Rechtsmittelgericht, wenn das Verfahren wegen des Hauptgegenstands oder wegen der Entscheidung über den Geschäftswert, den Kostenansatz oder die Kostenfestsetzung in der Rechtsmittelinstanz schwebt.
Die Änderung ist nur innerhalb von sechs Monaten zulässig, nachdem die Entscheidung wegen des Hauptgegenstands Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat.

.

58

Dr. Fichtner              Bode              Krogull


Annotations

(1) Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht oder auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung einer Vormerkung ist auch zur Sicherung eines künftigen oder eines bedingten Anspruchs zulässig.

(2) Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Dies gilt auch, wenn die Verfügung im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung oder durch den Insolvenzverwalter erfolgt.

(3) Der Rang des Rechts, auf dessen Einräumung der Anspruch gerichtet ist, bestimmt sich nach der Eintragung der Vormerkung.

Ein Vertreter kann, soweit nicht ein anderes ihm gestattet ist, im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht.

Ein Vertreter kann, soweit nicht ein anderes ihm gestattet ist, im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht.

Ein Vertreter kann, soweit nicht ein anderes ihm gestattet ist, im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht.

Ein Vertreter kann, soweit nicht ein anderes ihm gestattet ist, im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht.

(1) Für die Eintragungsbewilligung und die sonstigen Erklärungen, die zu der Eintragung erforderlich sind und in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form abgegeben werden, können sich die Beteiligten auch durch Personen vertreten lassen, die nicht nach § 10 Abs. 2 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit vertretungsbefugt sind. Dies gilt auch für die Entgegennahme von Eintragungsmitteilungen und Verfügungen des Grundbuchamtes nach § 18.

(2) Ist die zu einer Eintragung erforderliche Erklärung von einem Notar beurkundet oder beglaubigt, so gilt dieser als ermächtigt, im Namen eines Antragsberechtigten die Eintragung zu beantragen.

(3) Die zu einer Eintragung erforderlichen Erklärungen sind vor ihrer Einreichung für das Grundbuchamt von einem Notar auf Eintragungsfähigkeit zu prüfen. Dies gilt nicht, wenn die Erklärung von einer öffentlichen Behörde abgegeben wird.

(1) Steht einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegen, so hat das Grundbuchamt entweder den Antrag unter Angabe der Gründe zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Hebung des Hindernisses zu bestimmen. Im letzteren Fall ist der Antrag nach dem Ablauf der Frist zurückzuweisen, wenn nicht inzwischen die Hebung des Hindernisses nachgewiesen ist.

(2) Wird vor der Erledigung des Antrags eine andere Eintragung beantragt, durch die dasselbe Recht betroffen wird, so ist zugunsten des früher gestellten Antrags von Amts wegen eine Vormerkung oder ein Widerspruch einzutragen; die Eintragung gilt im Sinne des § 17 als Erledigung dieses Antrags. Die Vormerkung oder der Widerspruch wird von Amts wegen gelöscht, wenn der früher gestellte Antrag zurückgewiesen wird.

(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt.

(2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen.

(1) Die Beschwerde kann bei dem Grundbuchamt oder bei dem Beschwerdegericht eingelegt werden.

(2) Die Beschwerde ist durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder durch Erklärung zur Niederschrift des Grundbuchamts oder der Geschäftsstelle des Beschwerdegerichts einzulegen. Für die Einlegung der Beschwerde durch die Übermittlung eines elektronischen Dokuments, die elektronische Gerichtsakte sowie das gerichtliche elektronische Dokument gilt § 14 Absatz 1 bis 3 und 5 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit.

(1) Für die Eintragungsbewilligung und die sonstigen Erklärungen, die zu der Eintragung erforderlich sind und in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form abgegeben werden, können sich die Beteiligten auch durch Personen vertreten lassen, die nicht nach § 10 Abs. 2 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit vertretungsbefugt sind. Dies gilt auch für die Entgegennahme von Eintragungsmitteilungen und Verfügungen des Grundbuchamtes nach § 18.

(2) Ist die zu einer Eintragung erforderliche Erklärung von einem Notar beurkundet oder beglaubigt, so gilt dieser als ermächtigt, im Namen eines Antragsberechtigten die Eintragung zu beantragen.

(3) Die zu einer Eintragung erforderlichen Erklärungen sind vor ihrer Einreichung für das Grundbuchamt von einem Notar auf Eintragungsfähigkeit zu prüfen. Dies gilt nicht, wenn die Erklärung von einer öffentlichen Behörde abgegeben wird.

(1) Eine Eintragung soll, soweit nicht das Gesetz etwas anderes vorschreibt, nur auf Antrag erfolgen. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll.

(2) Der genaue Zeitpunkt, in dem ein Antrag beim Grundbuchamt eingeht, soll auf dem Antrag vermerkt werden. Der Antrag ist beim Grundbuchamt eingegangen, wenn er einer zur Entgegennahme zuständigen Person vorgelegt ist. Wird er zur Niederschrift einer solchen Person gestellt, so ist er mit Abschluß der Niederschrift eingegangen.

(3) Für die Entgegennahme eines auf eine Eintragung gerichteten Antrags oder Ersuchens und die Beurkundung des Zeitpunkts, in welchem der Antrag oder das Ersuchen beim Grundbuchamt eingeht, sind nur die für die Führung des Grundbuchs über das betroffene Grundstück zuständige Person und der von der Leitung des Amtsgerichts für das ganze Grundbuchamt oder einzelne Abteilungen hierzu bestellte Beamte (Angestellte) der Geschäftsstelle zuständig. Bezieht sich der Antrag oder das Ersuchen auf mehrere Grundstücke in verschiedenen Geschäftsbereichen desselben Grundbuchamts, so ist jeder zuständig, der nach Satz 1 in Betracht kommt.

(1) Für die Eintragungsbewilligung und die sonstigen Erklärungen, die zu der Eintragung erforderlich sind und in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form abgegeben werden, können sich die Beteiligten auch durch Personen vertreten lassen, die nicht nach § 10 Abs. 2 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit vertretungsbefugt sind. Dies gilt auch für die Entgegennahme von Eintragungsmitteilungen und Verfügungen des Grundbuchamtes nach § 18.

(2) Ist die zu einer Eintragung erforderliche Erklärung von einem Notar beurkundet oder beglaubigt, so gilt dieser als ermächtigt, im Namen eines Antragsberechtigten die Eintragung zu beantragen.

(3) Die zu einer Eintragung erforderlichen Erklärungen sind vor ihrer Einreichung für das Grundbuchamt von einem Notar auf Eintragungsfähigkeit zu prüfen. Dies gilt nicht, wenn die Erklärung von einer öffentlichen Behörde abgegeben wird.

(1) Steht einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegen, so hat das Grundbuchamt entweder den Antrag unter Angabe der Gründe zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Hebung des Hindernisses zu bestimmen. Im letzteren Fall ist der Antrag nach dem Ablauf der Frist zurückzuweisen, wenn nicht inzwischen die Hebung des Hindernisses nachgewiesen ist.

(2) Wird vor der Erledigung des Antrags eine andere Eintragung beantragt, durch die dasselbe Recht betroffen wird, so ist zugunsten des früher gestellten Antrags von Amts wegen eine Vormerkung oder ein Widerspruch einzutragen; die Eintragung gilt im Sinne des § 17 als Erledigung dieses Antrags. Die Vormerkung oder der Widerspruch wird von Amts wegen gelöscht, wenn der früher gestellte Antrag zurückgewiesen wird.

Kosten sind die Gerichtskosten (Gebühren und Auslagen) und die zur Durchführung des Verfahrens notwendigen Aufwendungen der Beteiligten. § 91 Abs. 1 Satz 2 der Zivilprozessordnung gilt entsprechend.

Das Gericht soll die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels dem Beteiligten auferlegen, der es eingelegt hat.

(1) Soweit eine Entscheidung nach § 78 nicht ergeht oder nicht bindet, setzt das Gericht den Wert für die zu erhebenden Gebühren durch Beschluss fest, sobald eine Entscheidung über den gesamten Verfahrensgegenstand ergeht oder sich das Verfahren anderweitig erledigt. Satz 1 gilt nicht, wenn

1.
Gegenstand des Verfahrens eine bestimmte Geldsumme in Euro ist,
2.
zumindest für den Regelfall ein fester Wert bestimmt ist oder
3.
sich der Wert nach den Vorschriften dieses Gesetzes unmittelbar aus einer öffentlichen Urkunde oder aus einer Mitteilung des Notars (§ 39) ergibt.
In den Fällen des Satzes 2 setzt das Gericht den Wert nur fest, wenn ein Zahlungspflichtiger oder die Staatskasse dies beantragt, oder wenn es eine Festsetzung für angemessen hält.

(2) Die Festsetzung kann von Amts wegen geändert werden

1.
von dem Gericht, das den Wert festgesetzt hat, und
2.
von dem Rechtsmittelgericht, wenn das Verfahren wegen des Hauptgegenstands oder wegen der Entscheidung über den Geschäftswert, den Kostenansatz oder die Kostenfestsetzung in der Rechtsmittelinstanz schwebt.
Die Änderung ist nur innerhalb von sechs Monaten zulässig, nachdem die Entscheidung wegen des Hauptgegenstands Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat.