Oberlandesgericht Naumburg Urteil, 18. Sept. 2017 - 1 U 82/17
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Magdeburg vom 01. Juni 2017 (10 O 1294/16) wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Kläger zu tragen.
Dieses und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Schuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 Prozent des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
- 1
Der Kläger begehrt von der Beklagten die Zahlung von Mietzins für September 2016 in Höhe von 2.142 € sowie Feststellung, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien hinsichtlich der Räumlichkeiten im B. Weg, ... , durch die Kündigung des Beklagten vom 25.05.2016 nicht beendet worden ist, sondern unverändert fortbesteht.
- 2
Der Kläger war im Jahr 2014 Vermieter von Räumlichkeiten, die sich direkt neben der Kfz-Zulassungsstelle als Teil des Bürgerbüros befanden und die zum festgelegten Zweck der Herstellung und des Verkaufs von amtlichen Kennzeichen vermietet werden sollten. Der Kläger hatte den Abschluss des Mietvertrages zuvor ausgeschrieben. Die Beklagte hatte den Zuschlag erhalten. Zuvor bestand über das streitgegenständliche Mietobjekt ein Mietvertrag zwischen dem Kläger und der K. AG, nunmehr K. GmbH. Darin war ein Sonderkündigungsrecht bei Wegzug der Kfz-Zulassungsstelle vereinbart gewesen.
- 3
Am 02.04.2014 unterzeichneten die Parteien einen Mietvertrag über Gewerberäume (K1). Der Kläger vermietete an die Beklagte Räume im Erdgeschoss des Objektes B. Weg mit einer Fläche von 33 qm.
- 4
In § 1a Vertragszweck heißt es wie folgt:
- 5
1. Das Mietobjekt wird ausschließlich zur Nutzung zum Betrieb einer Prägestelle vermietet.
- 6
2. Das Mietobjekt darf nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters anders genutzt werden.
- 7
Der Vertrag beginnt am 01.01.2014 und endet am 31.12.2018. Als Mietzins schuldet die Beklagte 1.800 € zuzüglich Umsatzsteuer in der jeweils gesetzlichen Höhe mithin insgesamt 2.142 €.
- 8
In § 8a Betriebspflicht heißt es weiter:
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1. Die Beklagte ist verpflichtet, den Mietgegenstand während der gesamten Mietzeit seiner Zweckbestimmung entsprechend zu nutzen. Er wird die Mieträume weder ganz noch teilweise ungenutzt oder leer stehen lassen.
- 10
2. Das Geschäftslokal ist im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen über die Ladenschlusszeiten an allen Verkaufstagen zu den vom Vermieter festgelegten Öffnungszeiten offen zu halten.
...
- 11
4. Verstößt der Mieter gegen seine Betriebspflicht hat er an den Vermieter eine Vertragsstrafe für jeden Tag des Verstoßes gegen die Betriebspflicht in Höhe von 125 % der auf den Tag entfallenden Grundmiete inklusive Umsatzsteuer zu zahlen.
- 12
In § 19 "Mietsicherheit" ist geregelt, dass eine Mietsicherheit zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis aus einem alten Mietvertrag übernommen wird (Bl. 15 d. A.).
- 13
In § 21 "Sonstige Verpflichtungen" ist in Ziffer 4 vereinbart, dass die Mietvertragsparteien sich verpflichten, das Mietverhältnis nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen. Eine Regelung zur Kündigung enthält der Vertrag nicht.
- 14
Die ortsübliche Miete für dieses Objekt liegt zwischen 5 € und 9 € pro Quadratmeter.
- 15
Mit Schreiben vom 25.05.2016 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis wegen der Schließung der Kfz-Zulassungsstelle im Bürgerbüro Mitte im B. Weg außerordentlich zum 31.08.2016. Der Kläger widersprach der Kündigung. Die Räumlichkeiten wurden an den Kläger am 31.08.2016 übergeben. Mit Schreiben vom 30.08.2016 wies der Kläger die Beklagte darauf hin, dass mit der Übernahme der Schlüssel kein Einverständnis mit einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses verbunden ist.
- 16
Mietzinszahlungen werden seit September 2016 nicht mehr geleistet.
- 17
Der Kläger ist der Auffassung, dass der Mieter das Verwendungs- und Ertragsrisiko der Mietsache zu tragen habe. Die Beklagte hätte als Unternehmerin auch das Risiko im Blick haben müssen, dass die Zulassungsstelle umziehe und es zu Umsatzeinbußen kommen könne. Dieses Risiko könne die Beklagte nicht auf den Kläger abwälzen.
- 18
Rechtsfolge des Wegfalls der Geschäftsgrundlage sei zunächst die Anpassung des Vertrages. Erst wenn eine Vertragsanpassung von der Rechtsordnung verboten, undurchführbar oder sinnlos sei, sei die Fortführung des Vertrages unzumutbar. Eine nachträgliche Vereinbarung der Parteien, die den Mietvertrag abgeändert habe, sei nicht substantiiert vorgetragen.
- 19
Der Kläger hat beantragt,
- 20
1. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 2.142 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten seit dem 05.09.2016 zu zahlen.
- 21
2. Festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien hinsichtlich der Räumlichkeiten B. Weg, ... , Erdgeschoss, nicht durch die Kündigung vom 25.05.2016 beendet ist, sondern zu unveränderten Bedingungen fortbesteht.
- 22
Die Beklagte hat beantragt,
- 23
die Klage abzuweisen.
- 24
Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, wegen des Wegzugs der Zulassungsstelle zur Kündigung aus wichtigem Grund gemäß §§ 543 Abs. 1 BGB berechtigt zu sein, da der Kläger nicht mehr das leiste, wofür die hohe Gegenleistung versprochen werde, nämlich die beste Lage des Mietobjekts zur Zulassungsstelle.
- 25
Da die Geschäftsgrundlage des Vertrages, nämlich die beste Lage des Mietobjektes zur Zulassungsstelle, weggefallen sei, was bei Vertragsschluss nicht absehbar gewesen sei, stehe der Beklagten ein Kündigungsrecht zu.
- 26
Sollte man zu dem Ergebnis gelangen, dass der Vertrag nur anzupassen sei, müsste der Mietzweck geändert, die Betriebspflicht aufgehoben und die Miete auf das ortsübliche Maß gesenkt werden.
- 27
Hier hätten die Parteien, wenn sie den Fall des Wegzugs der Kfz-Zulassungsstelle bedacht hätten, aber vielmehr an die Auflösung durch Vereinbarung eines Sonderkündigungsrechts als an eine Anpassung des Vertrages gedacht.
- 28
Die Beklagte hat weiter die Auffassung vertreten, dass die Kündigung vom 25.05.2016 den Mietvertrag jedenfalls mit Wirkung zum 31.12.2016 beendet habe. Der Vertrag leide unter einem Schriftformmangel im Sinne des § 550 BGB. Die Parteien hätten ursprünglich im Mietvertrag vereinbart, dass die Beklagte neben der Miete auch Nebenkosten zahlen müsse. Diese Regelung hätten die Parteien nachträglich dahingehend abgeändert, dass der Mietzins eine Bruttowarmmiete darstelle. Daher sei der Vertrag in einem wesentlichen Punkt geändert worden und der Beklagten stehe ein Kündigungsrecht nach § 550 BGB zu. Es sei auch nicht treuwidrig, sich auf die für sie günstige Änderung zu berufen, hier keine Nebenkosten zahlen zu müssen.
- 29
Die Klausel in § 21.4 des Mietvertrages, mit der die Parteien vereinbart haben, den Mietvertrag nicht wegen Schriftformmangels zu kündigen, sei unwirksam.
- 30
Die Beklagte hat gemeint, dass die Parteien des hier streitgegenständlichen Mietvertrages diesen als Fortsetzung des alten Mietvertrages mit der K. KG angesehen hätten. Deshalb sei das Sonderkündigungsrecht nicht wiederholt worden aber bleibe vereinbart.
- 31
Das Landgericht Magdeburg hat die Klage abgewiesen.
- 32
Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, dass dem Kläger weder ein Anspruch auf Mietzinszahlung für September 2016 zustehe noch auf Feststellung, dass das Mietverhältnis zu unveränderten Bedingungen fortbestehe. Das Mietverhältnis sei durch die Kündigungserklärung der Beklagten vom 25.05.2016 zum 31.08.2016 wirksam gekündigt worden. Der Kläger sei wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Kündigung berechtigt gewesen. Geschäftsgrundlage des Mietvertrages sei die räumliche Nähe zur Kfz-Zulassungsstelle und der Fortbestand in der räumlichen Nähe für die Dauer des Mietverhältnisses gewesen. Die Geschäftsgrundlage, der Betrieb einer Prägestelle in unmittelbarer Nähe der Kfz-Zulassungsstelle sei mit dem Wegzug zum 31.08.2016 entfallen. Zwar sei für eine Berücksichtigung der Störung der Geschäftsgrundlage grundsätzlich kein Raum, soweit es um Erwartungen und Umstände gehe, die nach den vertraglichen Vereinbarungen, dem Vertragszweck oder dem abzuwendenden dispositiven Recht in den Risikobereich einer Partei fallen. Anders verhalte es sich aber, wenn die Parteien die Risikoverteilung ändern und vereinbaren, dass der Vermieter das Geschäftsrisiko des Mieters ganz oder zum Teil übernimmt. Das sei hier der Fall, da der Kläger an dem in Aussicht genommenen Verwendungszweck selbst partizipiere durch die erhöhte Mietzinszahlung, die das 16-fache der ortsüblichen Vergleichsmiete betrage. Die Beklagte sei auch sogleich zur Kündigung des Vertrages berechtigt, da der Beklagten die Anpassung des Vertrages nicht zumutbar sei. Wenn die Parteien an die Störung gedacht hätten, hätten sie ihren wechselseitigen Interessen entsprechend eher ein Sonderkündigungsrecht als die Anpassung des Mietzinses vereinbart.
- 33
Mit der Berufung verfolgt der Kläger sein erstinstanzliches Begehren weiter. Zur Begründung führt der Kläger aus, dass die Störung der Geschäftsgrundlage nicht vorliege. Die Auslegung des Vertrages ergebe, dass gerade ein Sonderkündigungsrecht nicht vereinbart und auch nicht gewollt gewesen sei. Dennoch begründe das Gericht sein Urteil damit, dass ein Sonderkündigungsrecht für den Fall des Wegzuges der Zulassungsstelle vereinbart worden wäre. Das Risiko des Wegzuges könne über die kurze Mietdauer kompensiert werden.
- 34
Die Voraussetzungen für die Kündigung der Störung der Geschäftsgrundlage hätten auch nicht vorgelegen, da hier zunächst eine Anpassung des Vertrages hätte versucht werden müssen.
- 35
Die vertraglichen Regelungen, die der Kläger zuvor in dem Mietvertrag mit der K. AG/GmbH getroffen habe, hätten keine Relevanz für das mit der Beklagten geschlossene Mietverhältnis.
- 36
Die Möglichkeit der Anpassung des Mietzinses auf den ortsüblichen Mietzins übergehe das Gericht. Die Fortführung zu veränderten Bedingungen sei zumutbar.
- 37
Die Annahme des Gerichtes, die Kündigung entspreche den widerstreitenden Interessen der Parteien sei systemfremd. Folge man dieser Argumentation führe dies dazu, dass jeder Gewerberaummieter, der von anderen Geschäften in der Nähe profitiere, den Vertrag frühzeitig auflösen könne, wenn diese wegziehen.
- 38
Der Kläger beantragt sinngemäß,
- 39
das Urteil erster Instanz abzuändern und
- 40
1. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 2.142 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten seit dem 05.09.2016 zu zahlen,
- 41
2. festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien hinsichtlich der Räumlichkeiten B. Weg, ... , Erdgeschoss, nicht durch die Kündigung vom 25.05.2016 beendet ist, sondern zu unveränderten Bedingungen fortbesteht.
- 42
Die Beklagte beantragt,
- 43
die Berufung zurückzuweisen.
- 44
Sie verteidigt das Urteil erster Instanz. Faktisch sei das zuvor mit der K. AG/GmbH geschlossene Mietverhältnis fortgeführt worden. Nachdem ein Wettbewerber unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Kartellsenates verlangt habe, den Mietvertrag mit der K. AG/GmbH nicht fortzusetzen, sondern auszuschreiben, habe die Beklagte, die ebenfalls zur K. -Gruppe gehöre, den Zuschlag erhalten. Die Beklagte habe nicht auf ein Sonderkündigungsrecht verzichtet.
- 45
Die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit einer Urkunde greife wegen der Zugehörigkeit zum vormaligen Mietvertrag mit der K. GmbH/AG nicht. Eine Verpflichtung der Beklagten, den Vertrag einhalten zu müssen, sei ein untragbares mit Recht und Gerechtigkeit schlechterdings unvereinbares Ergebnis. Die Beklagte habe kündigen dürfen.
- 46
Die Beklagte habe das Risiko des Wegzuges nicht einseitig übernommen. Mit dem Wegzug der Zulassungsstelle sei die beste Lage entfallen und damit die Ausschreibungspflicht und somit die Grundlage für das Gebot nach Grund und Höhe.
II.
- 47
Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO statthaft und auch im Übrigen nach §§ 517, 519, 520 ZPO zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Die Berufung des Klägers ist jedoch unbegründet. Das Landgericht hat in der Sache zutreffend festgestellt, dass das zwischen den Parteien ursprünglich bestehende Mietverhältnis durch die Kündigung der Beklagten zum 31.08.2016 beendet worden ist und dem Kläger gegenüber der Beklagten kein Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung des Mietzinses für September 2016 noch auf Feststellung gemäß § 256 ZPO zustehe, dass das Mietverhältnis unverändert fortbesteht. Die Beklagte konnte die Kündigung auf § 313 Abs. 3 Satz 2 BGB stützen, weil diese Vorschrift neben § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB Anwendung findet, mit dem Wegzug der Kfz-Zulassungsstelle vom Objekt in B. Weg in ... eine Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB eintrat und der Beklagten die Anpassung des Mietvertrages im Sinne einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar war. Im Einzelnen:
1.
- 48
Die Beklagte hat den zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag mit Schreiben vom 25.05.2016 wirksam gemäß § 313 Abs. 2 Satz 3 BGB wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage, zum 31.08.2016 gekündigt.
a)
- 49
Es liegt eine Störung der Geschäftsgrundlage vor, die im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung nicht korrigiert werden konnte. Enthält bereits der Vertrag nach seinem gegebenenfalls durch ergänzende Auslegung nach § 157 BGB zu ermittelnden Inhalt Regeln für Wegfall, Änderung oder Fehlen bestimmter Umstände, scheidet eine Anpassung nach § 313 BGB aus. Die Ermittlung des Inhalts und der Bedeutung von Individualabreden ist Aufgabe der Tatsacheninstanzen. Deren Auslegung soll darauf geprüft werden, ob der Auslegungsstoff vollständig berücksichtigt worden ist, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder ob die Auslegung auf Verfahrensfehlern beruht (BGH, 15032, 37 = NJW 2002, 3248, 3249, BGH, Urteil vom 26.05.2010, XII ZR 143/08, Rn. 15, zitiert nach juris). Im vorliegenden Fall hat das Landgericht die gebotene Auslegung des Vertrages unterlassen. Da aber die hier maßgeblichen Tatsachen unstreitig sind und eine weitere Aufklärung nicht geboten, kann der Senat die Auslegung des Vertrages selbst vornehmen (Musielak/Ball, ZPO, 7. Aufl., § 546 Rn. 5 m.w.N.). Die Frage, was geschieht, wenn die KFZ-Zulassungsstelle wegzieht, ist im Vertrag nicht geregelt und lässt sich auch nicht durch Auslegung ermitteln. Der Kläger meint zwar, dass die Auslegung des Vertrages ergebe, dass dieser auch bei Wegzug unverändert fortbestehen sollte und das Risiko des Wegzuges der Kfz-Zulassungsstelle über die kurze Mietdauer kompensiert werde. Dagegen sprechen allerdings der hohe Mietzins, der nur aufgrund der unmittelbaren Nähe zur Kfz-Zulassungsstelle aufgrund der Ausschreibung zu entrichten war, und der Umstand, dass in dem vorangegangenen Mietvertrag, in dem die Frage ausdrücklich geregelt worden war, gerade keine vollständige Risikoverlagerung auf den Mieter erfolgt war. Es ist nicht ersichtlich, weshalb sich ein Mieter hierauf hätte einlassen sollen.
b)
- 50
Mit dem Wegzug der Kfz-Zulassungsstelle ist eine Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 2 Satz 3 BGB eingetreten.
- 51
Die Geschäftsgrundlage wird auch im Mietrecht durch die nicht zum eigentlichen Vertragsinhalt erhobenen, aber bei Vertragsschluss zutage getretenen gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbar nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt oder den Fortbestand gewisser Umstände, auf denen sich der Vertragswille aufbaut, gebildet (Sternel, Mietrecht aktuell, 2009, VIII. Rn. 215). In dem hier zur Entscheidung stehenden Fall sind bei Abschluss des Mietvertrages die Parteien erkennbar von dem Fortbestand des Umstandes ausgegangen, dass die Kfz-Zulassungsstelle für weitere fünf Jahre im Bürgerbüro im B. Weg in unmittelbarer Nähe zu der von der Beklagten vom Kläger angemieteten Immobilie verbleibt.
- 52
Der Kläger verfügt über die Verfügungsgewalt über eine Immobilie für Schilderpräger auf dem relevanten Markt, auf den hier abzustellen ist. Dieser Markt umfasst das Angebot von Gewerbeflächen, die sich für einen Schilderpräger zur Nutzung eignen. Wegen der unmittelbaren Nähe der Immobilie des Klägers zur Kfz-Zulassungsstelle wird dieser Standort von Schilderprägern bevorzugt. Dieser Standortvorteil des Schilderprägers in direkter Lage zur Kfz-Zulassungsstelle schlägt auf den Vermietermarkt durch und verschafft der Beklagten eine überragende Marktstellung. Bei der Vermietung der Räume an die Beklagte zu dem festgelegten Zweck der Herstellung und des Verkaufes von amtlichen Kennzeichen hat der Kläger einen Geschäftsverkehr eröffnet, der Schilderprägern üblicherweise zugänglich ist. Nach der Rechtsprechung des Kartellsenats des BGH liegt ein Verstoß gegen das Verbot unbilliger Behinderung vor, wenn bei der Vermietung von für Schilderpräger geeigneter, nur in begrenzter Zahl bereit stehender Räume die Auswahl unter den infrage kommenden Interessenten nicht unter angemessenen und fairen Bedingungen vorgenommen wird. Der Kläger als marktbeherrschender Vermieter darf, ohne gegen das Verbot unbilliger Behinderungen nach § 20 Abs. 1 GWB zu verstoßen, in begrenzter Zahl zur Verfügung stehende Gewerbeflächen nur in einer Weise vermieten, die den Marktzutritt für aktuelle und potentielle Wettbewerber des Mieters nicht auf einen längeren Zeitraum blockiert. Das setzt regelmäßig eine Feststellung des Bedarfs durch Ausschreibung bei erstmaliger Vermietung sowie die Wiederholung dieses Vorgangs in entsprechenden zeitlichen Abständen voraus, die fünf Jahre nicht überschreiten dürfen (BGH, Kartellsenat, Urteil vom 08.04.2003, KZR 39/99).
- 53
Eine diesen Anforderungen genügende Ausschreibung hat der Kläger vorgenommen und die Beklagte hat den Zuschlag erhalten. Dabei sind die Parteien übereinstimmend davon ausgegangen, dass die Kfz-Zulassungsstelle, dessen Sitz in unmittelbare Nähe zur Immobilie des Klägers die Ausschreibung gerade erst erfordert hat, bis zum Ablauf des Mietvertrages dort verbleibt. Selbst wenn der Kläger meint, dass er ein Sonderkündigungsrecht mit der Beklagten nicht vereinbaren wollte, ist er dennoch davon ausgegangen und das bestätigt auch die Ausschreibung des Objektes, dass der Kläger auf Grund der Nähe zur Kfz-Zulassungsstelle marktbeherrschender Vermieter ist und es für die Dauer des Mietverhältnisses auch bleiben wird.
c)
- 54
Die Störung der Geschäftsgrundlage des Fortbestandes der Nähe der Kfz-Zulassungsstelle zum Mietobjekt stellt eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages dar. Denn derjenige, der sein Fahrzeug zulassen will, möchte den Vorgang möglichst zügig abwickeln. Daher wird in der Regel die nächstgelegene Prägestelle aufgesucht. Preisvergleiche werden nicht angestellt. Was ein Satz Kfz-Zeichen kosten darf, interessiert die Kunden nicht und es kommt den Kunden auch nicht darauf an. Entscheidend ist, dass der Zulassungsvorgang unproblematisch und zügig erledigt werden kann. Das entfällt aber, wenn die Kfz-Zulassungsstelle nicht mehr in der Nähe der Prägestelle ist. Der Umsatz und der Absatz der Schilder brechen ein und tendieren gen null. Denn die Kunden werden nach dem Umzug eine Prägestelle in unmittelbarer Nähe der Kfz-Zulassungsstelle aufsuchen. Dennoch muss die Beklagte aber ein Mietzins von 54,55 € pro Quadratmeter zahlen statt der ortsüblichen 5 € bis 9 € in ... .
d)
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Entgegen der Auffassung des Klägers ist die Berufung auf die veränderte Geschäftsgrundlage dem Kläger in dem hier streitgegenständlichen Fall auch möglich. Zwar reicht es für die Veränderung der Geschäftsgrundlage nicht aus, dass der eine Vertragsteil durch eine nachträgliche Veränderung der Verhältnisse ungünstig gestellt wird und sich ein Risiko für eine Partei auswirkt, das sie nach dem Vertrag zu tragen hat. Die Möglichkeit in den gemieteten Geschäftsräumen erfolgreich das Gewerbe betreiben zu können, zählt dagegen zum Verwendungsrisiko, das der Mieter trägt, wenn er sich für die Anmietung eines bestimmten Objektes entscheidet. Das gilt auch dann, wenn beide Parteien übereinstimmend davon ausgehen, der Mieter werde in den Mieträumen sein Geschäft gewinnbringend betreiben können (BGH, Urteil vom 16.02.2000, NJW 2000, 1714; betrifft die Verwirklichung der geschäftsbelebenden Funktion eines Einkaufszentrums; OLG Dresden, Beschluss vom 08.02.2017, 5 U 1669/16, Rn. 18, zitiert nach juris, betreffend das Kündigungsrecht einer Bäckerei bei der Schließung des Lebensmittelsupermarktes im identischen Objekt). Auch das mit der Gewinnerwartung verbundene Investitionsrisiko hat der Mieter von Gewerberaum zu tragen. Das soll selbst dann gelten, wenn der Mieter seinen Betrieb für die restliche Vertragszeit voraussichtlich nur noch mit Verlust bewirtschaften kann. Erfüllt sich eine Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich ein typisches Risikos des gewerblichen Mieters, welcher dieser nicht nachträglich auf den Vermieter verlagern kann (BGH, NJW 2006, 899 ff. Rn. 30 zitiert nach juris). Gemessen an dieser Rechtsprechung würde der Beklagten für die Dauer des Mietverhältnisses ein Festhalten am Mietvertrag zumutbar sein, ohne dass sie sich auf eine Störung der Geschäftsgrundlage berufen könne, da sich gerade ein typisches Risiko eines gewerblichen Mieters realisiert hat. Eine Ausnahme hiervon ist jedoch anerkannt, wenn auch der Kläger das unternehmerische Risiko für das wirtschaftliche und gewinnbringende Betreiben der Prägestelle (mit) übernommen hat. Entscheidend soll dabei sein, ob der Vermieter durch die Begründung eines Gesamtkonzeptes, in das der Mieter mit Betriebspflichten eingebunden worden ist, eine Gesamtverkaufsstrategie entwickelt hat, mit welcher über die übliche Verwaltung und Koordinierung eines Gewerbes hinaus, ein eigenes unternehmerisches Risiko übernommen werden sollte. Der andere Teil muss sich die geplante Verwendung insoweit zu eigen machen, dass sein Verlangen den Vertrag trotz der auftretenden Störung unverändert durchzuführen, gegen das Verbot von Treu und Glauben verstößt. Das ist anzunehmen, wenn die geplante Verwendung in der Preisbemessung berücksichtigt worden ist (Palandt/Grüneberg, 76. Aufl. 2017, § 313 Rn. 37). Das ist hier der Fall und der entscheidende Punkt, warum von der üblichen Risikoverteilung als Ausnahme abzuweichen ist. In dem Mietvertrag über Gewerberäume zwischen den Parteien ist nämlich geregelt, dass das Mietobjekt ausschließlich zur Nutzung zum Betrieb einer Prägestelle vermietet werden darf. Das Mietobjekt kann nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters anders genutzt werden und muss nach § 8a des Mietvertrages während der gesamten Mietzeit seiner Zweckbestimmung entsprechend verwendet werden. Schon hieraus folgt, dass sich der Kläger die geplante Verwendung des vermieteten Gewerbeobjekts zum Betrieb einer Prägestelle zu eigen gemacht hat. Der für den Betrieb einer Prägestelle in unmittelbarer Nähe zur Kfz-Zulassungsstelle zu zahlenden Mietzins ist mehrfach höher als die übliche Vergleichsmiete. Aus alledem folgt, dass das Risiko eines nachträglichen Wegfalls der Nähe der Kfz-Zulassungsstelle nicht ausschließlich dem Risikobereich des Klägers zugewiesen ist, sondern demjenigen beider Parteien. Dem Kläger trotz des gemeinsamen Risikos an dem Vertrag mit dem bestehenden Vertragszweck der ausschließlichen Nutzung zum Betrieb einer Prägestelle mit Vertragsstrafen bewertenden Betriebspflichten festzuhalten, erweist sich als treuwidrig.
e)
- 56
Die Anwendung des § 313 BGB scheitert auch nicht an der Vorhersehbarkeit des Wegzuges der Kfz-Zulassungsstelle. Dafür sind keine Anhaltspunkte ersichtlich. Bei Abschluss des Vertrages sind die Vertragspartner beiderseitig von der Vorstellung ausgegangen, dass sich die Prägestelle neben der Kfz-Zulassungsstelle befindet, das hat sich zuletzt in dem Mietzins, den die Beklagte an den Kläger zu zahlen hatte, ausgewirkt.
f)
- 57
Der Beklagten stand zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung am 25.05.2016 gemäß § 313 Abs. 3 Satz 2 BGB das Recht zur Kündigung des Mietvertrages zu dem Zeitpunkt zu, in welchem die Kfz-Zulassungsstelle ihren Geschäftsbetrieb an der dortigen Stelle aufgeben würde. Denn in diesem Moment entfiel die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages, die Kombination zwischen dem Betrieb der Prägestelle und in unmittelbarer Nähe der Kfz-Zulassungsstelle. Entgegen der Auffassung des Klägers war der Beklagten nicht zuzumuten, über den Zeitpunkt der Schließung der Kfz-Zulassungsstelle hinaus am Mietvertrag für die Prägestelle festzuhalten. Die Beklagte muss sich redlicherweise nicht auf die Fortführung des Vertrages einlassen. Eine Anpassung des Vertrages würde bedeuten, dass der Mietzwecks geändert, die Betriebspflicht aufgehoben und die Miete auf ein ortsübliches Maß gekürzt werden müsste. Dann würde die Beklagte, die eine Prägestelle betreibt, zwar den ortsüblichen Mietzins zahlen, könnte aber auf Grund ihrer Tätigkeit als Prägestelle kein anderes Gewerbe dort ausüben. Sie wäre also darauf zu verweisen, an dieser Stelle ein Gewerbe zu betreiben, das von faktisch niemandem dort in Anspruch genommen wird. Da der B. Weg als die ... Händlermeile gilt, was gerichtsbekannt ist, können dort eine Vielzahl von Einzelhandelsgeschäften betrieben werden. Der Kläger vermag durchaus einen anderen Mieter als die Beklagte finden, da es sich um eine der besten Gewerbelagen in ... handelt. Die Beklagte als Prägestelle an diesen Ort zu binden, erscheint daher nicht interessengerecht. Die Miete, die die Prägestelle als ortsübliche Miete zahlen müsste, könnte auch jeder andere Mieter zahlen, ohne dass dem Kläger daraus irgendwelche Nachteile erwachsen würden.
- 58
Im Ergebnis teilt deshalb der Senat die Auffassung des Landgerichts, dass in dem hier zu beurteilenden Fall die Klägerin das streitgegenständliche Mietverhältnis durch die Kündigung vom 25.05.2016 zum 31.08.2016 beenden konnte.
2.
- 59
Auf die Frage, ob die Klägerin die außerordentliche Kündigung vom 25.05.2016 auch auf einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB stützen kann, kommt es nicht an. Die Regelungen in §§ 543 BGB und die der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage nach 313 BGB schließen einander jedenfalls nicht aus (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, XII. Rn. 1).
3.
- 60
Auch auf die von der Beklagten aufgeworfene Frage, ob das Mietverhältnis als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt, weil der Mietvertrag konkludent verändert und die gesetzliche Schriftform aus §§ 550 Satz 1, 578 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB nicht eingehalten wurde, kommt es demnach nicht an.
4.
- 61
Ob der Beklagte ein Sonderkündigungsrecht aus einem vormals zwischen dem Kläger und der K. AG/GmbH geschlossenen Mietvertrag zusteht, kann ebenso dahinstehen. Dem würde jedoch bereits entgegenstehen, dass der Mietvertrag nicht als Nachtrag benannt wird und außer in der Regelung zur Mietsicherung in § 19 Ziffer 1 des Vertrages keinerlei Hinweis und Bezugnahmen auf den zuvor mit der K. KG geschlossenen Mietvertrag erfolgt. Die Auslegung gemäß § 157 BGB ergibt vielmehr, dass es sich um einen vollständig autarken eigenständigen Vertrag handelt. Letztlich war das auch gewollt, da die Wettbewerber unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Kartellsenates des BGH (Schilderprägerechtsprechung) auch verlangen können, dass der Vertragspartner wechselt. Würde der Vortrag der Beklagten zutreffen, wäre zur Umgehung der Rechtsprechung des Kartellsenats der Vertrag mit der K. AG fortgeführt worden, mit der Folge, dass dieses Objekt seit 2009 durchgängig von dieser betrieben wird. Das würde der Rechtsprechung des Kartellsenates des BGH widersprechen, der den Markt für potentielle Mitbewerber gerade öffnen will.
- 62
Nach alledem war die Berufung zurückzuweisen.
III.
- 63
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
- 64
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Grundlage in den §§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO.
- 65
Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.
- 66
gez. Haberland gez. Wiedemann gez. Lanza-Blasig
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(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.
(1) Die Berufung findet gegen die im ersten Rechtszug erlassenen Endurteile statt.
(2) Die Berufung ist nur zulässig, wenn
- 1.
der Wert des Beschwerdegegenstandes 600 Euro übersteigt oder - 2.
das Gericht des ersten Rechtszuges die Berufung im Urteil zugelassen hat.
(3) Der Berufungskläger hat den Wert nach Absatz 2 Nr. 1 glaubhaft zu machen; zur Versicherung an Eides statt darf er nicht zugelassen werden.
(4) Das Gericht des ersten Rechtszuges lässt die Berufung zu, wenn
Das Berufungsgericht ist an die Zulassung gebunden.Die Berufungsfrist beträgt einen Monat; sie ist eine Notfrist und beginnt mit der Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber mit dem Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung.
(1) Die Berufung wird durch Einreichung der Berufungsschrift bei dem Berufungsgericht eingelegt.
(2) Die Berufungsschrift muss enthalten:
- 1.
die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird; - 2.
die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde.
(3) Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
(4) Die allgemeinen Vorschriften über die vorbereitenden Schriftsätze sind auch auf die Berufungsschrift anzuwenden.
(1) Der Berufungskläger muss die Berufung begründen.
(2) Die Frist für die Berufungsbegründung beträgt zwei Monate und beginnt mit der Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber mit Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung. Die Frist kann auf Antrag von dem Vorsitzenden verlängert werden, wenn der Gegner einwilligt. Ohne Einwilligung kann die Frist um bis zu einem Monat verlängert werden, wenn nach freier Überzeugung des Vorsitzenden der Rechtsstreit durch die Verlängerung nicht verzögert wird oder wenn der Berufungskläger erhebliche Gründe darlegt.
(3) Die Berufungsbegründung ist, sofern sie nicht bereits in der Berufungsschrift enthalten ist, in einem Schriftsatz bei dem Berufungsgericht einzureichen. Die Berufungsbegründung muss enthalten:
- 1.
die Erklärung, inwieweit das Urteil angefochten wird und welche Abänderungen des Urteils beantragt werden (Berufungsanträge); - 2.
die Bezeichnung der Umstände, aus denen sich die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt; - 3.
die Bezeichnung konkreter Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Tatsachenfeststellungen im angefochtenen Urteil begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten; - 4.
die Bezeichnung der neuen Angriffs- und Verteidigungsmittel sowie der Tatsachen, auf Grund derer die neuen Angriffs- und Verteidigungsmittel nach § 531 Abs. 2 zuzulassen sind.
(4) Die Berufungsbegründung soll ferner enthalten:
- 1.
die Angabe des Wertes des nicht in einer bestimmten Geldsumme bestehenden Beschwerdegegenstandes, wenn von ihm die Zulässigkeit der Berufung abhängt; - 2.
eine Äußerung dazu, ob einer Entscheidung der Sache durch den Einzelrichter Gründe entgegenstehen.
(5) Die allgemeinen Vorschriften über die vorbereitenden Schriftsätze sind auch auf die Berufungsbegründung anzuwenden.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
(1) Auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses, auf Anerkennung einer Urkunde oder auf Feststellung ihrer Unechtheit kann Klage erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis oder die Echtheit oder Unechtheit der Urkunde durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt werde.
(2) Bis zum Schluss derjenigen mündlichen Verhandlung, auf die das Urteil ergeht, kann der Kläger durch Erweiterung des Klageantrags, der Beklagte durch Erhebung einer Widerklage beantragen, dass ein im Laufe des Prozesses streitig gewordenes Rechtsverhältnis, von dessen Bestehen oder Nichtbestehen die Entscheidung des Rechtsstreits ganz oder zum Teil abhängt, durch richterliche Entscheidung festgestellt werde.
(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.
Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.
(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.
(1) § 19 Absatz 1 in Verbindung mit Absatz 2 Nummer 1 gilt auch für Unternehmen und Vereinigungen von Unternehmen, soweit von ihnen andere Unternehmen als Anbieter oder Nachfrager einer bestimmten Art von Waren oder gewerblichen Leistungen in der Weise abhängig sind, dass ausreichende und zumutbare Möglichkeiten, auf dritte Unternehmen auszuweichen, nicht bestehen und ein deutliches Ungleichgewicht zur Gegenmacht der anderen Unternehmen besteht (relative Marktmacht). § 19 Absatz 1 in Verbindung mit Absatz 2 Nummer 1 gilt ferner auch für Unternehmen, die als Vermittler auf mehrseitigen Märkten tätig sind, soweit andere Unternehmen mit Blick auf den Zugang zu Beschaffungs- und Absatzmärkten von ihrer Vermittlungsleistung in der Weise abhängig sind, dass ausreichende und zumutbare Ausweichmöglichkeiten nicht bestehen. Es wird vermutet, dass ein Anbieter einer bestimmten Art von Waren oder gewerblichen Leistungen von einem Nachfrager abhängig im Sinne des Satzes 1 ist, wenn dieser Nachfrager bei ihm zusätzlich zu den verkehrsüblichen Preisnachlässen oder sonstigen Leistungsentgelten regelmäßig besondere Vergünstigungen erlangt, die gleichartigen Nachfragern nicht gewährt werden.
(1a) Eine Abhängigkeit nach Absatz 1 kann sich auch daraus ergeben, dass ein Unternehmen für die eigene Tätigkeit auf den Zugang zu Daten angewiesen ist, die von einem anderen Unternehmen kontrolliert werden. Die Verweigerung des Zugangs zu solchen Daten gegen angemessenes Entgelt kann eine unbillige Behinderung nach Absatz 1 in Verbindung mit § 19 Absatz 1, Absatz 2 Nummer 1 darstellen. Dies gilt auch dann, wenn ein Geschäftsverkehr für diese Daten bislang nicht eröffnet ist.
(2) § 19 Absatz 1 in Verbindung mit Absatz 2 Nummer 5 gilt auch für Unternehmen und Vereinigungen von Unternehmen im Verhältnis zu den von ihnen abhängigen Unternehmen.
(3) Unternehmen mit gegenüber kleinen und mittleren Wettbewerbern überlegener Marktmacht dürfen ihre Marktmacht nicht dazu ausnutzen, solche Wettbewerber unmittelbar oder mittelbar unbillig zu behindern. Eine unbillige Behinderung im Sinne des Satzes 1 liegt insbesondere vor, wenn ein Unternehmen
- 1.
Lebensmittel im Sinne des Artikels 2 der Verordnung (EG) Nr. 178/2002 des Europäischen Parlaments und des Rates zur Festlegung der allgemeinen Grundsätze und Anforderungen des Lebensmittelrechts, zur Errichtung der Europäischen Behörde für Lebensmittelsicherheit und zur Festlegung von Verfahren zur Lebensmittelsicherheit (ABl. L 31 vom 1.2.2002, S. 1), die zuletzt durch die Verordnung (EU) 2019/1381 (ABl. L 231 vom 6.9.2019, S. 1) geändert worden ist, unter Einstandspreis oder - 2.
andere Waren oder gewerbliche Leistungen nicht nur gelegentlich unter Einstandspreis oder - 3.
von kleinen oder mittleren Unternehmen, mit denen es auf dem nachgelagerten Markt beim Vertrieb von Waren oder gewerblichen Leistungen im Wettbewerb steht, für deren Lieferung einen höheren Preis fordert, als es selbst auf diesem Markt
(3a) Eine unbillige Behinderung im Sinne des Absatzes 3 Satz 1 liegt auch vor, wenn ein Unternehmen mit überlegener Marktmacht auf einem Markt im Sinne des § 18 Absatz 3a die eigenständige Erzielung von Netzwerkeffekten durch Wettbewerber behindert und hierdurch die ernstliche Gefahr begründet, dass der Leistungswettbewerb in nicht unerheblichem Maße eingeschränkt wird.
(4) Ergibt sich auf Grund bestimmter Tatsachen nach allgemeiner Erfahrung der Anschein, dass ein Unternehmen seine Marktmacht im Sinne des Absatzes 3 ausgenutzt hat, so obliegt es diesem Unternehmen, den Anschein zu widerlegen und solche anspruchsbegründenden Umstände aus seinem Geschäftsbereich aufzuklären, deren Aufklärung dem betroffenen Wettbewerber oder einem Verband nach § 33 Absatz 4 nicht möglich, dem in Anspruch genommenen Unternehmen aber leicht möglich und zumutbar ist.
(5) Wirtschafts- und Berufsvereinigungen sowie Gütezeichengemeinschaften dürfen die Aufnahme eines Unternehmens nicht ablehnen, wenn die Ablehnung eine sachlich nicht gerechtfertigte ungleiche Behandlung darstellen und zu einer unbilligen Benachteiligung des Unternehmens im Wettbewerb führen würde.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Berufung der Kläger gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 14. Juli 1998 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagte ist Eigentümerin von Grundstücken in K., auf denen sie das F. -Center errichtet hat, welches eine Vielzahl von gewerblich genutzten Räumen für Verkaufsstätten und Dienstleistungsunternehmen enthält. An die Kläger vermietete die Beklagte im Dezember 1997 im ersten Obergeschoß des Centers gelegene Gewerberäume, die nach dem Vertrag nur "als Verkaufs- und
Herstellungsstätte von amtlich zugeteilten Kfz-Kennzeichen sowie zur Betreibung einer Versicherungsmehrfachagentur" verwendet werden durften; eine Änderung des Nutzungszwecks bedurfte der schriftlichen Zustimmung der Beklagten. Die Mietzeit betrug zehn Jahre mit einer zweimaligen Verlängerungsoption für die Mieter von je weiteren zehn Jahren.
In dem Standard-Mietvertrag, dessen § 1 Abs. 6 allerdings das Ergebnis längerer Verhandlungen ist, heißt es in § 1 Abs. 6 und 7: "(6) Die vertragsschließenden Parteien sind sich darüber einig, daß der Mieter für die Dauer des Mietverhältnisses Konkurrenzschutz, bezogen auf Herstellung und Verkauf von amtlich zugeteilten Kfz-Kennzeichen sowie für eine Versicherungsmehrfachagentur, für sich in Anspruch nehmen kann. (7) Dem Mieter ist bekannt, daß durch die Vielzahl der im Gebäudekomplex vertretenen Verkaufsgeschäfte unter Umständen eine Mehrfachbesetzung einer Branche, evtl. auch unmitttelbar benachbart erfolgen kann. Der Mieter verzichtet ferner auf jegliche Schadensersatzforderungen aus dem Grunde, daß ein anderer Mieter innerhalb eines gleichen oder innerhalb eines anders gelagerten Sortiments die gleichen Artikel führt. Sofern sich nach Abschluß des Mietvertrages Änderungen in der Zusammensetzung der Mieter bzw. Branchen ergeben, erwachsen hieraus dem Mieter keine Schadensersatzforderungen an den Vermieter." Mitte Februar 1998 nahmen in dem F. -Center, in ebenfalls angemie- teten, unmittelbar an das Geschäft der Kläger angrenzenden Räumen die Führerschein - und die Kfz-Zulassungsstelle von K. ihre Tätigkeit auf. Gleichzeitig eröffnete die Streithelferin der Beklagten, die inzwischen nach Ablehnung eines Antrags auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens kraft Gesetzes aufgelöste W. M. gesellschaft mbH, im Erdgeschoß des F. -Centers ein Ladenlokal, in dem sie von ihr hergestellte Kfz-Schilder und außerdem Malerbedarf verkaufte. Noch vor Abschluß eines Mietvertrages zwischen der Beklagten und der Streithelferin erwirkten die Kläger eine nach Widerspruch durch Urteil bestätigte einstweilige Verfügung, durch die der Beklagten aufgegeben wurde, der Streithelferin zu untersagen, in den von dieser benutzten Räumen Kfz-Kennzeichen
herzustellen und zu vertreiben. Das Landgericht Potsdam hat den Klägern die Erhebung der Hauptsacheklage aufgegeben. Sie ist Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits, in dem die Kläger - gestützt auf § 1 Abs. 6 ihres mit der Beklagten geschlossenen Mietvertrages - der Beklagten sinngemäß verbieten lassen wollen, Räume im F. -Center an die Streithelferin oder Dritte zur Herstellung oder/und zum Vertrieb von Kfz-Kennzeichen zu überlassen oder die entsprechende Nutzung weiterhin zu gestatten.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht hat zugunsten der Kläger erkannt. Mit ihrer Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision ist begründet und führt zur Wiederherstellung des in erster Instanz ergangenen klageabweisenden Urteils.
1. Das Berufungsgericht hat angenommen, zwischen den Parteien sei zwar ein mietrechtlicher Konkurrenzschutz nicht vereinbart worden, weil die Regelungen in § 1 Abs. 6 und Abs. 7 des Mietvertrages zueinander in einem unlösbaren Widerspruch stünden; die Kläger könnten jedoch auch ohne ausdrückliche Regelung von der Beklagten verlangen, daß sie sie vor Wettbewerb im F. -Center schütze ("vertragsimmanenter Konkurrenzschutz"). Kartellrechtliche Gründe stünden dem schon deswegen nicht entgegen, weil die Beklagte - anders als in den vom Senat bisher entschiedenen Fällen - den Bedarf
an zu prägenden Schildern nicht selbst geweckt habe, sondern nur als Vermieterin der Gewerberäume für den Landkreis und für die Kläger in Erscheinung getreten sei. Dies hält revisionsrechtlicher Prüfung nicht stand.
2. Mit der Regelung in § 1 Abs. 6 des Mietvertrages hat die Beklagte die Verpflichtung übernommen, die Kläger davor zu bewahren, daß ihnen ein anderer Mieter oder Nutzer von Räumen im F. -Center Konkurrenz bei der Herstellung und dem Verkauf von amtlichen Kfz-Schildern macht. § 1 Abs. 7 des Vertrages steht diesem Verständnis der vertraglichen Abreden nicht entgegen. Die gegenteilige Auslegung des Berufungsgerichts beruht auf Rechtsirrtum. Denn sie setzt sich darüber hinweg, daß es für den "unlösbaren Widerspruch" eine naheliegende Erklärung gibt. Schon nach seinem Wortlaut regelt § 1 Abs. 7 nur den Ausschluß von Schadenersatzforderungen, behandelt aber nicht die Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen. Vor allem aber übergeht das Berufungsgericht den unstreitigen Umstand, daß die Regelung des § 1 Abs. 7 Teil des Standard-Mietvertrages mit allen Mietern des F. -Centers ist, während die Konkurrenzschutzvereinbarung in § 1 Abs. 6 individuell aufgrund längerer Verhandlungen getroffen worden ist. Dies schließt es aus, beide Vertragsbestimmungen als gleichrangig anzusehen, was die Voraussetzung für den von dem Berufungsgericht angenommenen "unlösbaren Widerspruch" wäre. Vielmehr kann der Vertrag nur dahin verstanden werden, daß § 1 Abs. 6 des Mietvertrages Vorrang genießt und die Beklagte als Vermieterin hierin die - nach dem Standardmietvertrag, der die Art der Nutzung für jedes Objekt bindend festschreibt, ohne weiteres durchsetzbare - Verpflichtung gegenüber den Klägern übernommen hat, ihnen als einzigem Unternehmen die Herstellung und den Verkauf von amtlichen Kfz-Schildern in den Räumen des F. -Centers zu erlauben.
3. Mit dieser Auslegung, die im Ergebnis dem von dem Berufungsgericht bejahten "vertragsimmanenten Konkurrenzschutz" nahekommt, begegnen die mietvertraglichen Abreden jedoch durchgreifenden kartellrechtlichen Bedenken. Der Vertrag verstößt insoweit gegen § 20 Abs. 1 GWB.
Das Berufungsgericht mißversteht die bisherige Rechtsprechung des Senats zu den sog. "Schilderprägerfällen" (vgl. Urt. v. 14.7.1998 - KZR 1/97, WuW/E DE-R 201 ff. - Schilderpräger im Landratsamt; v. 28.9.1999 - KZR 18/98, WuW/E DE-R 395 ff. - Beteiligungsverbot für Schilderpräger I; v. 3.7.2001 - KZR 11/00, juris KORE742842001 - Beteiligungsverbot für Schilderpräger II; v. 24.9.2002 - KZR 4/01, WuW/E DE-R 1003 - Kommunaler Schilderprägebetrieb ), wenn es annimmt, Normadressat des aus § 20 Abs. 1 GWB folgenden Verbots sei allein die Stelle der öffentlichen Verwaltung, welche den Bedarf an der Herstellung und dem Verkauf von amtlichen Kfz-Schildern hervorgerufen habe. Vielmehr richtet sich das Verbot, andere Schilderprägerunternehmen i.S.v. § 20 Abs. 1 GWB unbillig zu behindern, gerade an die Beklagte als dasjenige Unternehmen, das die alleinige Verfügungsgewalt über die Überlassung von Gewerbeflächen für Schilderpräger auf dem hier in Rede stehenden relevanten Markt besitzt.
Der Markt, auf den hier abzustellen ist, umfaßt das Angebot von Gewerbeflächen , die sich für einen Schilderpräger zur Anmietung oder sonstigen Nutzung eignen, der den bei den Besuchern der Kfz-Zulassungsstelle anfallenden Bedarf an amtlichen Kfz-Schildern decken möchte. Wegen der Lage der Zulassungsstelle im Gebäude des F. -Centers, sind alle in demselben Komplex liegenden, erst recht aber die unmittelbar an die genannte Dienststelle angrenzenden Gewerbeflächen den Standorten für Schilderpräger vorzuziehen, die außerhalb des F. -Centers liegen und nur nach Zurücklegen einer größeren Strecke zu erreichen sind. Der Standortvorteil des Schilderprägers im Gebäude
schlägt auf den vorgelagerten Vermietermarkt durch und verschafft der Beklagten damit eine überragende Marktstellung. Mit der Vermietung der Räume an die Kläger zu dem festgelegten Zweck der Herstellung und des Verkaufs von amtlichen Kfz-Kennzeichen hat die Beklagte einen Geschäftsverkehr eröffnet, der Schilderprägern üblicherweise zugänglich ist.
Nach der genannten Senatsrechtsprechung liegt ein Verstoß gegen das Verbot unbilliger Behinderung vor, wenn bei der Vermietung von für Schilderpräger geeigneten, nur in begrenzter Zahl bereitstehenden Räumen die Auswahl unter den in Frage kommenden Interessenten nicht unter angemessenen und fairen Bedingungen vorgenommen wird. Der marktbeherrschende Vermieter ist nicht nur verpflichtet, den aktuellen Bedarf auf dem Wege der Ausschreibung zu ermitteln, er darf, wenn er entsprechende Gewerbeflächen vermietet, den Marktzutritt für aktuelle und potentielle Wettbewerber des Mieters nicht für einen längeren Zeitraum als fünf Jahre blockieren, sondern muß die Räumlichkeiten in entsprechenden Abständen neu ausschreiben. Dem wird der hier zu beurteilende Vertrag schon deswegen nicht gerecht, weil er ohne Ausschreibung geschlossen worden ist und den Klägern ein exklusives Recht des Schilderverkaufs im F. -Center mit einer Erstlaufzeit von zehn Jahren eingeräumt hat. Obendrein ist den Mietern die einseitig von ihnen auszuübende Option einer zweimaligen Verlängerung des Vertrages eröffnet worden, so daß alle
Wettbewerber der Kläger, falls diese das Optionsrecht ausüben, von der Anmietung der genannten Gebäudeflächen für die Dauer von dreißig Jahren ausgeschlossen und darauf verwiesen sind, ihre Leistung an anderen, weniger günstigen Standorten anzubieten.
Hirsch Goette Ball
Bornkamm Raum
(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.