Oberlandesgericht München Beschluss, 16. Juni 2015 - 34 Wx 462/14

I.

Die Beteiligte ist aufgrund Auflassung vom 18.2.2013 seit 3.4.2013 als Eigentümerin eines Grundstücks (FlSt 246) im Grundbuch (Bl. ...) eingetragen. Sie wendet sich gegen Belastungen, die in der Zweiten Abteilung wie folgt eingetragen sind:

Bebauungsbeschränkungen - im Gleichrang unter sich - für den

a) jeweiligen Eigentümer des FlSt. 247,

b) Freistaat Bayern;

gemäß Bewilligung vom 3.5.1968, eingetragen am 19.6.1968; umgeschrieben am 6.8.1985.

Der Eintragung dieser Beschränkungen lag im Einzelnen zugrunde:

1. Die Eheleute S., Eigentümer des Grundstücks FlSt 247, beabsichtigten die Aufstockung und Erweiterung des auf ihrem Grundstück bestehenden Wohnhausanbaus. Der Rechtsvorgänger M. der Beteiligten gestattete daraufhin gemäß Ziff. III. der notariellen Urkunde vom 3.5.1968 mit Wirkung für sich und seine Rechtsnachfolger im Eigentum des (Weg-) Grundstücks FlSt 246/2 dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks FlSt. 247, dieses Grundstück ohne Einhaltung der nach der Bayerischen Bauordnung vorgeschriebenen Abstandsflächen zu bebauen und diese Abstandsfläche in einer Tiefe von 3 m und einer Länge von 7 m auf sein Grundstück FlSt 246/2 zu erstrecken, ohne dass diese auf die für sein Grundstück vorgeschriebenen Abstandsflächen angerechnet werden können, die Bebauung dieser Fläche also zu unterlassen. Beigeheftet war der Urkunde eine Planskizze mit der eingezeichneten Abstandsfläche.

Herr M. bewilligte und beantragte, an dem bezeichneten Grundstück für die übernommenen Verpflichtungen und eingeräumten Rechte zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks FlSt 247 eine Grunddienstbarkeit einzutragen.

Weiter verpflichteten sich die Vertragsteile gegenüber dem Freistaat Bayern, ohne dessen Zustimmung weder den Inhalt der Urkunde zu Ziff. III abzuändern oder aufzugeben. Zugleich wurde zur Sicherung des Anspruchs auf Einhaltung der Baubeschränkung - im Gleichrang - die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit für den Freistaat Bayern an FlSt 246/2 bewilligt und beantragt.

2. Zu notarieller Urkunde vom 16.5.1969 veräußerte M. das Weggrundstück an die Eheleute S., die damaligen Eigentümer des Grundstücks FlSt 247. In Ziff. XIII./XIV. vereinbarten die Vertragsteile im Nachtrag zur Urkunde vom 3.5.1968, dass sich die dort vereinbarte Abstandsfläche nunmehr auf eine Tiefe von 5 m und eine Länge von 21 m auch auf das Grundstück FlSt 246 im Eigentum des Veräußerers erstreckt. Sie bewilligten und beantragten die Eintragung der Änderung, ferner die Löschung der Bebauungsbeschränkung an FlSt 246/2 im Grundbuch. Das Grundbuchamt vollzog dies am 8.9.1969, indem es in die Veränderungsspalte (5) eintrug (Bl. 960):

Das Recht Nr. 2 lastet nunmehr - mit geänderten Abstandsflächen - auf BVNr. 1. Gemäß Bewilligung vom 16. Mai 1969.

Gleichzeitig mit dem Vollzug der vorgenannten Eintragung wurde das (Weg-) Grundstück FlSt 246/2 von Bl. 960 nach Bl. 1181, dem damals für das bebaute Grundstück FlSt 247 (Nr. 1) geführten Grundbuchblatt, übertragen (dort Nr. 2), welches aktuell noch die am 3.5.1968 bewilligte Bebauungsbeschränkung für den Freistaat Bayern ausweist (zu II/4). Im Grundbuch Bl. 960 wurde für das (Weg-) Grundstück zugleich in Spalten 6/7 die Löschung der Grunddienstbarkeit sowie die Löschung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit hier wegen Übertragung nach Bl. 1181 vermerkt.

Am 6.8.1985 wurde das für FlSt 246 geführte Grundbuchblatt (ehemals 960) nach Bl. 1815 umgeschrieben. Dort sind die beiden Beschränkungen wie vor 1. dargestellt vermerkt.

3. Die Beteiligte hat mit Schriftsätzen vom 10./29.10.2014 Amtslöschung (§ 53 Abs. 1 Satz 2 GBO) angeregt. Sie meint, die in Bezug genommene Bewilligung betreffe ein anderes (FlSt 246/2) als das Grundstück (FlSt 246), an dem die Dienstbarkeiten jetzt eingetragen seien.

Die tatsächlich eingetragene Belastung sei zu unbestimmt, soweit nur die ausdrückliche Eintragung im Grundbuch selbst herangezogen werde; zudem betreffe die in Bezug genommene Bewilligung ein anderes Grundstück.

Die Beteiligte schließt hieraus auf die Unzulässigkeit der Eintragung i. S. v. § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO. Denn das durch die genannte Bewilligung festgelegte Recht erstrecke sich nicht auf ihr Grundstück, an dem es eingetragen sei. Weder sei es zulässig, eine inhaltlich unbestimmte Baubeschränkung einzutragen, noch dürfe zulasten eines Grundstücks ein Recht begründet werden, das nicht dieses, sondern ein anderes Grundstück betreffe. Die Umschreibung vom 6.8.1985 auf Bl. 1815 habe den Eintrag vom 8.9.1969 (zu Bl. 960) nicht erfasst. Sofern jene Eintragung überhaupt zulässig gewesen sei, gelte sie jedenfalls nach § 46 Abs. 2 GBO als gelöscht. Seit der Umschreibung sei es bereits zu zwei Veräußerungen im Verkehrsweg gekommen, so dass auch gutgläubig lastenfreier Erwerb, jedenfalls in Person der Beteiligten, vorliege.

Das Grundbuchamt hat das Gesuch um Amtslöschung, hilfsweise Eintragung eines Widerspruchs, mit Beschluss vom 4.11.2014 zurückgewiesen. Es ist der Ansicht, die Baubeschränkungen seien nach Umschreibung am richtigen Grundstück (FlSt 246) lastend eingetragen worden. Das Grundbuch sei nicht unrichtig und ein gutgläubig lastenfreier Erwerb liege nicht vor. Der Inhalt der Dienstbarkeiten sei gesetzlich zulässig; auch die neue Lage auf Grund der Änderung der Dienstbarkeiten sei inhaltlich genau nachvollziehbar.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten, mit der sie die Löschung der Baubeschränkungen nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO weiterverfolgt und hilfsweise die Eintragung eines Widerspruchs von Amts wegen (§ 53 Abs. 1 Satz 1 GBO) begehrt. Begründet wird das Rechtsmittel damit, dass das Grundbuch (Bl. 1815) den Eintrag nur unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 3.5.1968 ausweise, eine Bewilligung vom 16.5.1969 jedoch nicht Grundbuchinhalt sei. Das Grundbuchamt habe die Argumente der Beteiligten schlicht ignoriert und die eigene Behauptung, sämtliche auf dem nämlichen Grundstück lastenden Rechte 1985 umgeschrieben zu haben, nicht sachlich begründen können. Zutreffend sei vielmehr, dass die Umschreibung in gesetzwidriger Weise erfolgt sei; so sei die Eintragung aus der Veränderungsspalte gerade nicht umgeschrieben worden. Ohne Umschreibung sei das Recht, sofern es überhaupt zur Entstehung gelangt sei, nach § 46 GBO erloschen. Ein Korrektureintrag im Grundbuch scheide aus, selbst wenn das Recht materiell-rechtlich noch fortbestanden haben sollte und die Übertragungsform auf Irrtum oder einem Schreibversehen beruht habe. Dies würde der Möglichkeit widersprechen, lastenfrei bzw. zumindest gutgläubig lastenfrei erwerben zu können. Hierfür kämen nach 1985 zwei Erwerbsvorgänge in Betracht.

Schließlich sei die nach der Bewilligung aus dem Jahr 1969 belastete Fläche ihrer Lage nach unbestimmt. Anders als zur Bewilligung vom 3.5.1968 fehle eine Lageskizze. Die längenmäßige Erweiterung könne sich nach beiden Richtungen hin und je in unbestimmtem Umfang erstrecken.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.

II.

Das statthafte Rechtsmittel der Beteiligten ist als Beschwerde nach § 71 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2, § 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG unbeschränkt zulässig. Deren Beschwerdeberechtigung im gegenständlichen Amtsverfahren folgt aus dem Umstand, dass sie als Eigentümerin des mit Belastungen in der Zweiten Abteilung (Bebauungsbeschränkungen als Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB für die jeweiligen Eigentümer des Grundstücks FlSt 247 und als beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB für den Freistaat Bayern) ausgewiesenen Grundstücks im Falle der Begründetheit Inhaberin eines Anspruchs auf Beseitigung (vgl. § 1004 BGB) der inhaltlich unzulässigen Buchposition wäre (OLG Karlsruhe FGPrax 2005, 8/9; Budde in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 71 Rn. 78).

1. Der weiterverfolgte Antrag, die verlautbarten Rechte zu löschen, kann nicht mit der vom Grundbuchamt gegebenen Begründung verweigert werden. Vielmehr steht im Raum, dass die beanstandete Eintragung ihrem Inhalt nach unzulässig und zu löschen ist (§ 53 Abs. 1 Satz 2 GBO).

a) Um inhaltlich unzulässige Eintragungen i. S. v. § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO handelt es sich, wenn ein Recht mit dem Inhalt oder in der Ausgestaltung, wie es eingetragen ist, aus Rechtsgründen nicht bestehen kann (Demharter GBO 29. Aufl. § 53 Rn. 42; zuletzt BGH vom 4.12.2014, V ZB 7/13 = DNotZ 2015, 362). Eine anerkannte Fallgruppe in diesem Sinne unzulässiger Eintragungen bilden solche, die in einem wesentlichen Punkt so unklar und widersprüchlich sind, dass die Bedeutung des Eingetragenen auch bei zulässiger Auslegung (innerhalb der durch die Zweckbestimmung des Grundbuchs gezogenen Grenzen; Demharter § 53 Rn. 4) nicht erkennbar ist (BayObLGZ 1990, 35; OLG Karlsruhe FGPrax 2005, 8/9; Demharter § 53 Rn. 49).

Ist - wie hier - ein Grundstück mit Rechten belastet, kann gemäß § 874 BGB zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Rechts auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. Der Eintragungsvermerk und das zulässigerweise in Bezug Genommene bilden insgesamt den maßgeblichen Grundbuchinhalt; beides kann nur zusammen sowie einheitlich gelesen und gewürdigt werden (Senat vom 9.5.2008, 34 Wx 139/07 = RNotZ 2008, 495; Demharter § 44 Rn. 15).

b)  Das aktuelle Grundbuch für FlSt 246 weist Dienstbarkeiten nach § 1018 bzw § 1090 BGB mit dem an sich zulässigen Inhalt einer Bebauungsbeschränkung (Unterlassung der Bebauung auf einer bestimmten Abstandsfläche) auf und bezieht sich dazu auf die Bewilligung vom 3.5.1968. Jene betrifft aber die Belastung eines anderen Grundstücks (FlSt 246/2). Auflösbar ist dieser ersichtliche Widerspruch durch Auslegung nicht.

c) Das Grundbuchamt geht in dem angegriffenen Beschluss davon aus, dass die gegenständlichen Belastungen mit Umschreibung vom 6.8.1985 (von Bl. 960) mit dem Inhalt der Veränderungsspalte auf das Grundbuchblatt 1815 übertragen worden seien. Dem ist nicht so:

(1) Im geschlossenen Grundbuch (Bl. 960) war die Belastung gemäß Bewilligung vom 16.5.1969 an FlSt 246 wirksam eingetragen, wenn auch die gewählte Form in der Veränderungsspalte (5) des am 19.6.1968 an Flurstück 246/2 eingetragenen Rechts unzutreffend erscheint (siehe zu (2)). Grundsätzlich ist es sachlich-rechtlich und für den guten Glauben des Grundbuchs unschädlich, wenn eine Eintragung an einer unrichtigen Stelle vorgenommen wird (BayObLGZ 1971, 194/198; 1995, 413/418; Demharter § 3 Rn. 11). Vielmehr bestimmt sich der Grundbuchinhalt nach dem Zusammenhang der Eintragungen in den verschiedenen Abteilungen (vgl. RGZ 98, 215/219) wie Spalten. Waren die Bebauungsbeschränkungen, ungeachtet ihrer Neubestellung, vor der Umschreibung in der Veränderungsspalte der ursprünglichen Berechtigungen materiell wirksam eingetragen, so kommen sie doch im Zuge der Umschreibung zum Erlöschen, namentlich wenn sie nicht unter Beachtung entsprechend § 30 Abs. 1 Buchst. e GBV mitübertragen werden. Dann gilt das Recht durch die unterbliebene Mitübertragung nach § 46 Abs. 2 GBO als gelöscht. Im Grundbuch Bl. 1815 vermerkt sind indessen Bebauungsbeschränkungen (nur) gemäß Bewilligung vom 3.5.1968, welche das Grundstück FlSt 246/2 betraf.

Das Grundbuchamt weist zwar zutreffend darauf hin, dass bei der Umschreibung auf ein neues Blatt grundsätzlich (nur) der Tag der ersten Eintragung eines Rechts mit zu übertragen ist (vgl. § 30 Abs. 1 Buchst. g GBV; siehe Meikel/Böttcher § 30 GBV Rn. 21; aber auch Rn. 17). Denn dann ist das Recht in der Form mitübertragen, welche es durch die zwischenzeitlichen Änderungen erfahren hat. Diese Betrachtungsweise, die sich allein an der bei Umschreibung vorgefundenen formalen Grundbucheintragung ausrichtet, greift hier aber zu kurz.

(2) Denn die mit Urkunde vom 16.5.1969 bewilligten Belastungen hatten materiell eine Neubestellung zum Inhalt; das jeweilige Recht sollte - auch mit anderem Umfang - sich auf ein bis dahin nicht belastetes Grundstück (FlSt 246) erstrecken, während am bisherigen Belastungsgegenstand (FlSt 246/2) die für den jeweiligen Eigentümer von Flurstück 247 eingetragene Dienstbarkeit gelöscht werden sollte. Insoweit handelte es sich materiell nicht um eine Inhaltsänderung (§ 877 BGB), sondern um eine Neubestellung (Staudinger/Gursky BGB Neubearb. April 2012 § 877 Rn. 36; Meikel/ Böttcher § 10 GBV Rn. 44/45; siehe auch BayObLG Rpfleger 1967, 11/12), so dass auch grundsätzlich neu in der Spalte 3 hätte eingetragen werden müssen. Davon unabhängig lag jedenfalls eine zur Rechtsentstehung erforderliche Eintragung im Grundbuch zunächst vor (s. o. unter (1)). Nach Abschluss der Umschreibung auf ein neues Blatt bildet jedoch dieses für die Zukunft das Grundbuch; nur noch auf das neue Blatt erstreckt sich auch der gute Glaube (Meikel/Böttcher Vor § 28 GBV Rn. 3). Das neue Blatt ist nicht als Fortsetzung des alten Blatts anzusehen. Es kann niemandem zugemutet werden, die Eintragungsvorgänge über umgeschriebene Blätter hinweg zurückzuverfolgen. Werden bei der Umschreibung versehentlich aktuelle Eintragungen ins neue Blatt nicht mitübernommen, tritt die Löschungswirkung durch Nichtmitübertragung (§ 46 Abs. 2 GBO) ein (BayObLGZ 1961, 63/71; Meikel/Böttcher Vor § 28 GBV Rn. 3). Mit der Übertragung unter Übernahme lediglich der ersten gegenstandslos gewordenen Eintragung ohne Eintragung auch der durch die maßgebliche Bewilligung vom 16.5.1969 erstmals begründeten Rechte hat deren Übernahme ins neue Blatt indessen nicht stattgefunden. Übernommen wurden vielmehr die ursprünglich eingetragenen Bebauungsbeschränkungen, obwohl sie an FlSt 246/2 (hier) bereits gelöscht waren.

d) Daraus folgt für die aktuelle Eintragung der bezeichneten Rechte:

(1) Die im Grundbuch Bl. 1815 (II/1) zulasten des Grundstücks FlSt 246 der Beteiligten ausgewiesenen Bebauungsbeschränkungen werden - vorbehaltlich abweichender Erkenntnisse im Rahmen der gebotenen Anhörung - von Amts wegen zu löschen sein (§ 53 Abs. 1 Satz 2 GBO); denn die Eintragungen verlautbaren (nur) zugunsten des Flurstücks 246/2 bewilligte Baubeschränkungen, so dass sich die Eintragung an Flurstück 246 als unzulässig erweist. Eine derartige Eintragung vermittelt auch keinen guten Glauben (BGH DNotZ 2015, 362/366 Rn. 21).

Die Amtslöschung setzt die Anhörung der davon betroffenen Rechtsinhaber voraus (Hügel/Holzer § 53 Rn. 86 m. w. N.). Dies sind neben dem Freistaat Bayern als Inhaber der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit die Eigentümer des Herrschgrundstücks (FlSt 247), weil deren Rechtsstellung durch die Amtslöschung zumindest beeinträchtigt werden kann (vgl. Hügel/Holzer § 1 Rn. 121; z. B. BayObLGZ 1961, 23/29).

(2) Im Hinblick auf die unterbliebene Übertragung der Rechte gemäß Bewilligung vom 16.5.1969 in das Grundbuch Bl. 1815 ist eine Nachholung nicht möglich (BGH NJW 1994, 2947; Demharter § 46 Rn. 20). Vielmehr wird das Grundbuchamt von Amts wegen die Eintragung eines Widerspruchs zugunsten der Eigentümer von Flurstück 247 sowie des Freistaats Bayern (§ 53 Abs. 1 Satz 1 GBO) gegen die zu Unrecht erfolgte Löschung (§ 46 Abs. 2 GBO) im Grundbuch Bl. 1815 zu prüfen haben (Demharter § 53 Rn. 17). Dabei wird allerdings im Hinblick auf den nach 1985 stattgefundenen zweimaligen Eigentümerwechsel an dem Grundstück Flst 246 zu bedenken sein, dass gemäß dem in § 892 BGB normierten Regelfall von einem gutgläubig lastenfreien Erwerb auszugehen ist und die Rechtsfolgen der Bösgläubigkeit nur dann zu ziehen sind, wenn diese bewiesen sind, also mit Sicherheit feststehen (siehe BayObLGZ 1985, 401; 1986, 516; Demharter Rpfleger 1991, 41/42).

e) Es erscheint trotz der grundsätzlichen Pflicht des Beschwerdegerichts, abschließend zu entscheiden, hier gerechtfertigt, die Sache zur Entscheidung über die Löschung an das Grundbuchamt zurückzugeben (siehe Demharter § 77 Rn. 28). Zum einen verfügt das Grundbuchamt über die notwendigen Daten, um die noch notwendige Anhörung (siehe zu d (1)) durchführen zu können; zum anderen kann zugleich geprüft werden, ob im Hinblick auf d (2) die Eintragung eines Amtswiderspruchs in Betracht kommt. Zum Dritten ist zu berücksichtigen, dass nach Mitteilung der Beteiligten inzwischen neue Grundbuchanträge zur Bearbeitung anstehen, deren Vollzug vom weiteren Verfahren hier blockiert würde.

f) Auf die Frage, ob die Ausübungsstelle, welche zum Inhalt des Rechts gehört (Demharter § 7 Rn. 22), auch hinsichtlich der Lage auf dem dienenden Grundstück bestimmt genug bezeichnet ist, kommt es dann nicht mehr an.

2. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, ebenso wenig eine Geschäftswertfestsetzung. Denn gerichtliche Gebühren fallen für das erfolgreiche Rechtsmittel nicht an.