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Oberlandesgericht München Beschluss, 16. Nov. 2016 - 34 Wx 305/16

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16.11.2016

Oberlandesgericht München Beschluss, 16. Nov. 2016 - 34 Wx 305/16

ra.de-Urteilsbesprechung zu Oberlandesgericht München Beschluss, 16. Nov. 2016 - 34 Wx 305/16

Gericht

Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Passau - Grundbuchamt - vom 6. Juli 2016 aufgehoben.

Gründe

I. Die Beteiligte zu 1 bildet die Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer eines Grundstücks, an dem die Beteiligte zu 2 Miteigentumsanteile, verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nrn. K 37 bis K 43 bezeichneten Kellerabteilen sowie an dem Stellplatz Nr. S 0.05 laut Aufteilungsplan, innehat.

Zu notarieller Urkunde vom 10.5.2016 verkaufte und übereignete die Beteiligte zu 2 ihr Teileigentum an die Beteiligte zu 1. Im Urkundstermin trat für letztere der einzelvertretungsberechtigte Gesellschafter der mit Eigentümerbeschluss vom 22.3.2015 (wieder)bestellten Hausverwaltung (einer OHG) auf. Der Urkunde ist die beglaubigte Abschrift des Protokolls über die Eigentümerversammlung vom 9.4.2016 beigefügt, aus dem sich ergibt, dass unter Tagesordnungspunkt (TOP) 8 a) der Ankauf der gegenständlichen Einheiten durch die Gemeinschaft zu dem vereinbarten Preis einstimmig beschlossen und dabei als Zweck angegeben wurde, die gegenwärtige Nutzung der Kellerräume als Fahrradabstell-, Elektro-, Wirtschafts-, Wasch- und Trockenräume für die Zukunft zu sichern und den Stellplatz für Handwerker zu reservieren. Unter TOP 8 b) ist als einstimmige Beschlussfassung protokolliert:

Die Eigentümergemeinschaft der „WEG ...“ - nachstehend „der Vollmachtgeber genannt“ - erteilt hiermit Herrn ... (= der einzelvertretungsberechtigte Gesellschafter der Hausverwaltung) - nachstehend „der Bevollmächtigte“ genannt - Vollmacht, sie im Rahmen des Erwerbs des vorgenannten Grundbesitzes umfassend zu vertreten, ... insbesondere dazu, ... die Auflassung zu vereinbaren ... .

Die unter das Versammlungsprotokoll erneut am 10.5.2016 gesetzten Unterschriften des Vertreters der Hausverwaltung, des „Beirats“, bei dem es sich um den Beiratsvorsitzenden handelt, und eines Eigentümers sind notariell beglaubigt.

Aufgrund der in der Kaufvertragsurkunde erteilten Vollmacht bewilligte die Notarin mit Erklärung vom 29.6.2016 den Vollzug der Auflassung; gleichzeitig beantragte sie gemäß § 15 GBO die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch.

Mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 6.7.2016 hat das Grundbuchamt als Eintragungshindernis beanstandet, dass die Vollmacht des Verwalters nicht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen sei. Dem Verwalter wurde aufgegeben, eine von allen Eigentümern unterzeichnete und unterschriftsbeglaubigte Vollmachtsurkunde gemäß § 27 Abs. 6 WEG vorzulegen. Mangels Gesetzeslücke könne der Vertretungsnachweis nicht in Form des § 26 Abs. 3 WEG (analog) geführt werden. Gegebenenfalls sei die Erteilung einer formgerechten Vollmachtsurkunde im Prozessweg durchzusetzen.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde, mit der die Rechtsansicht vertreten wird, dass die Bevollmächtigung nach § 26 Abs. 3, § 24 Abs. 6 WEG nachgewiesen werden könne und mit den eingereichten Unterlagen nachgewiesen sei.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.

II. Die von der Notarin namens der Erwerberin in zulässiger Weise (§ 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1, § 73 GBO, 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 FamFG) eingelegte Beschwerde gegen die nach § 18 Abs. 1 GBO erlassene Zwischenverfügung hat Erfolg.

1. Prüfungsgegenstand im Beschwerdeverfahren ist nur das vom Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis, nicht der Eintragungsantrag selbst (Demharter GBO 30. Aufl. § 71 Rn. 34 mit § 77 Rn. 15).

Der Vollzug des Eintragungsantrags darf schon deshalb nicht von der Vorlage einer zugunsten des Verwalters ausgestellten Vollmachtsurkunde nach § 27 Abs. 6 WEG abhängig gemacht werden, weil nicht der Verwalter - eine OHG -, sondern deren Gesellschafter als natürliche Person für den Verband der Wohnungseigentümer rechtsgeschäftlich gehandelt und der Notarin Auflassungsvollmacht erteilt hat. Nur dessen rechtswirksame Bevollmächtigung ist daher zum Nachweis der Vollmachtskette im Grundbuchverfahren formgerecht zu belegen. Weil allerdings der Vollmachtsnachweis erbracht ist, das angenommene Eintragungshindernis somit nicht besteht, ist die Zwischenverfügung auf die Beschwerde nicht (lediglich) hinsichtlich der Mittel zur Hindernisbeseitigung zu ändern (vgl. Demharter § 18 Rn. 31), sondern ersatzlos aufzuheben.

2. Im Eintragungsverfahren muss gemäß § 20 GBO die Wirksamkeit der Auflassung nachgewiesen und somit der Umstand belegt werden, dass der Verband der Wohnungseigentümer bei Abgabe der Willenserklärung wirksam vertreten worden ist (§§ 164, 167 BGB). Die Kette wirksamer Bevollmächtigungen ist durch die im notariellen Erwerbsvertrag beurkundete Bevollmächtigung der Notarin und die Vorlage des unterschriftsbeglaubigten Protokolls über den in der Eigentümerversammlung mehrheitlich gefassten Beschluss zur Bevollmächtigung der beim Erwerb für den Verband aufgetretenen Person bewiesen (§ 29 Abs. 1 GBO).

a) Die Frage, wie die Rechtsmacht zum Handeln für den teilrechtsfähigen Verband der Wohnungseigentümer im Grundbuchverfahren zu belegen ist, wird hauptsächlich in Bezug auf den Nachweis der Verwalterermächtigung zur Vornahme außergewöhnlicher Geschäfte behandelt.

aa) Ein Verwalter, der den Verband beim Erwerb von Teileigentum vertritt, handelt außerhalb der durch § 27 Abs. 3 Satz 1 Nrn. 1 bis 6 WEG gezogenen Grenzen der regelmäßigen organschaftlichen Vertretungsmacht und benötigt gemäß § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG eine Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer (vgl. zur Abgabe einer Löschungsbewilligung: Senat vom 16.2.2011, 34 Wx 156/10 = FGPrax 2011, 111), die als sonstige für die Eintragung erforderliche Erklärung gemäß § 29 Abs. 1 Satz 1 (Alt. 2) GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachzuweisen ist. Die darüber hinaus nach § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO als „andere Eintragungsvoraussetzung“ grundsätzlich durch öffentliche Urkunde nachzuweisende Verwaltereigenschaft selbst kann nach § 26 Abs. 3 WEG i. V. m. § 24 Abs. 6 WEG durch Vorlage des unterschriftsbeglaubigten Protokolls über den Bestellungsbeschluss erfolgen.

bb) Ob in Anlehnung an § 26 Abs. 3 WEG i. V. m. § 24 Abs. 6 WEG auch der Nachweis der durch Mehrheitsbeschluss erfolgten Verwalterermächtigung durch Protokollvorlage geführt werden kann, ist zwar höchstrichterlich nicht entschieden, entspricht aber allgemeiner Meinung, der sich auch der Senat anschließt.

(1) Das Oberlandesgericht Hamm hat in zwei Entscheidungen (FGPrax 2010, 12/13 und Rpfleger 2010, 583/584) diese Möglichkeit des Nachweises bejaht (vgl. auch LG Deggendorf MittBayNot 2008, 380).

Die in der Fachliteratur überwiegend vertretene Meinung spricht sich ebenfalls für eine entsprechende Anwendung von § 26 Abs. 3 WEG aus (statt vieler: Hügel/Kral GBO 3. Aufl. WEG Rn. 45; Demharter § 29 Rn. 11; Abramenko in Riecke/Schmid WEG 4. Aufl. § 26 Rn. 96; Jenißen WEG 4. Aufl. § 10 Rn. 68a; Schmidt ZMR 2013, 501/509; Krampen-Lietzke RNotZ 2013, 575/588 f.; Demharter ZWE 2012, 75/76; Göhmann RNotZ 2012, 251/271; vgl. auch DNotI-Report 2013, 177 und 2007, 169/172).

Nach anderer Ansicht soll eine entsprechende Anwendung von § 26 Abs. 3 WEG zur Erleichterung des Nachweises über einen Eigentümerbeschluss sonstigen Inhalts im Grundbuchverkehr nicht zulässig sein (Staudinger/Bub BGB [2005] § 26 WEG Rn. 524; Bärmann/Pick WEG 19. Aufl. § 26 Rn. 29). Die als Ausnahmevorschrift zu § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO konzipierte Norm sei auf weitere Fälle nur bei gesetzlicher Verweisung (vgl. § 12 Abs. 5 Satz 4 WEG) anzuwenden. Geeignet zum Nachweis der Verwalterermächtigung seien im Grundbuchverfahren daher nur die Niederschrift eines auf der Eigentümerversammlung anwesenden Notars über die Beschlussfassung (§ 37 BeurkG; § 129 Abs. 2 BGB) oder eine Vollmachtsurkunde (§ 27 Abs. 6 WEG) mit notariell beglaubigten Unterschriften aller bzw. der beschließenden Mehrheit der Wohnungseigentümer bzw. der durch Mehrheitsbeschluss hierzu ermächtigten Person (vgl. hierzu Abramenko in Riecke/Schmid § 27 Rn. 87; Staudinger/Bub § 27 WEG Rn. 332; Bärmann/Merle/Becker WEG 13. Aufl. § 27 Rn. 319a; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 11. Aufl. § 27 Rn. 108).

(2) Der herrschenden Meinung ist zu folgen. Über ihren ausdrücklichen Wortlaut hinaus kann § 26 Abs. 3 WEG auch in anderen, gesetzlich nicht speziell geregelten Fällen herangezogen werden, wenn dem Grundbuchamt eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung nachzuweisen ist.

§ 26 Abs. 3 WEG geht auf die Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (BayObLGZ 1961, 392; 1964, 237/239 f.) zurück. Mit der Einführung durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und der Verordnung über das Erbbaurecht vom 30.7.1973 (BGBl I S. 910) entsprach der Gesetzgeber einem praktischen Bedürfnis nach Nachweiserleichterung (vgl. BT-Drucks. 7/62 S. 6 f.). Der ausdrücklichen, jedoch nur klarstellenden (vgl. BR-Drucks. 397/05 S. 48 f.) Kodifizierung eines weiteren Anwendungsfalls in § 12 Abs. 4 Satz 5 WEG liegt implizit die Analogiefähigkeit des § 26 Abs. 3 WEG zugrunde.

Der Gesetzgeber hat mit § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG für die Protokollierung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung aus Nachweisgründen eine besondere Form vorgeschrieben (vgl. BayObLGZ 1961, 392/396); für die Richtigkeit der Protokollierung stehen nach § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG (nur) die dort genannten Personen mit ihrer Unterschrift ein. Der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO ist somit genügt, wenn die Unterschriften der die Richtigkeit des Protokolls verantwortenden Personen unter die formgerecht protokollierte Willensbildung und -äußerung notariell beglaubigt sind.

Zwar hat der Gesetzgeber mit § 27 Abs. 6 WEG dem Verwalter zum Ausgleich für die fehlende Registerpublizität einen Anspruch auf Ausstellung einer Vollmachtsurkunde gegeben (vgl. BGHZ 200, 195/201 f.). Vertrauensschutz nach § 172 BGB genießt der Vertragspartner des Verbands zudem nur, wenn ihm eine Vollmachtsurkunde vorgelegt wurde. Eine Beschränkung der Nachweismöglichkeiten im Grundbuchverfahren ist daraus jedoch nicht herzuleiten.

Der vom Bayerischen Obersten Landesgericht entschiedene Sonderfall betreffend die Bevollmächtigung einer Hausverwaltung zur Änderung der Teilungserklärung (Rpfleger 1979, 108 f.) ist anders gelagert und steht nicht entgegen.

b) Die Erleichterung des § 26 Abs. 3 WEG gilt entsprechend auch für den Nachweis der Ermächtigung eines Wohnungseigentümers durch Beschluss nach § 27 Abs. 3 Satz 3 WEG (Riecke/Schmid § 27 Rn. 82; Jenißen/Heinemann § 27 Rn. 166; Böhringer NotBZ 2008, 179/187) und in allen Fällen, in denen dem Grundbuchamt ein Beschluss der Eigentümerversammlung nachzuweisen ist (vgl. BayObLGZ 1961, 392/396; Demharter § 29 Rn. 11; Abramenko in Riecke/Schmid § 26 Rn. 96; Abramenko ZWE 2010, 193/196; Demharter NZW 2005, 601/604), mithin auch für den Nachweis der rechtsgeschäftlichen Bevollmächtigung einer außenstehenden Person. Die obigen Ausführungen gelten hierfür entsprechend.

c) Inhalt und Reichweite der Bevollmächtigung ergeben sich aus dem nach § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG protokollierten Beschluss der Wohnungseigentümer vom 9.4.2016. Dass die laut Erwerbsurkunde für den Verband rechtsgeschäftlich tätig gewordene Person hierzu bevollmächtigt war, ist durch das unterschriftsbeglaubigte Protokoll der Eigentümerversammlung in grundbuchmäßiger Form nachgewiesen.

aa) Das Protokoll vom 9.4.2016 trägt die am 10.5.2016 notariell beglaubigten (erneuten) Unterschriften des gemäß notarieller Vertretungsbescheinigung (§ 21 Abs. 3 BNotO) vom 10.5.2016 allein vertretungsberechtigten Gesellschafters der Hausverwaltung, eines Eigentümers und eines Beirats. Dass es sich bei letzterem um den Beiratsvorsitzenden handelt, geht zwar nicht - wie grundsätzlich erforderlich (vgl. Senat vom 30.5.2016, 34 Wx 17/16 = ZMR 2016, 717) - aus der Unterschriftszeile selbst hervor, wohl aber aus den bei der Grundakte befindlichen Protokollen über die Eigentümerversammlungen vom 21.3.2015 und 6.3.2010. Unter diesen Umständen erscheint die fehlende Funktionsbezeichnung bei der Unterschrift des gegenständlichen Protokolls selbst unschädlich (zum Streitstand siehe die Nachweise im Beschluss des Senats vom 30.5.2016, a. a. O.).

bb) Die Bestandskraft des Eigentümerbeschlusses muss nicht belegt werden. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass der Beschluss angefochten oder auf Anfechtung hin aufgehoben worden wäre. Gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG ist auch ein anfechtbarer Eigentümerbeschluss solange gültig, bis er durch ein rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt worden ist (Demharter § 29 Rn. 11; Bärmann/Suilmann § 10 Rn. 223; Rüscher ZfIR 2010, 194/195; Böhringer NotBZ 2008, 179/187; Schneider Rpfleger 2008, 291/292; a. A. LG Deggendorf ZMR 2008, 909).

cc) Nichtig (§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG) ist der Bevollmächtigungsbeschluss nicht. Als Maßnahme der Verwaltung fällt der Erwerb von Teileigentum in der eigenen Anlage durch den Verband in die Beschlusskompetenz der Eigentümer, sofern es sich nicht offensichtlich um keine Verwaltungsmaßnahme handelt (BGH Rpfleger 2016, 466).

(1) Im Tatsächlichen gründende Anhaltspunkte dafür, dass die Einschränkung hier greifen könnte, gibt es nicht.

(2) Aus den Beschränkungen des § 27 Abs. 3 WEG folgt nicht, dass die Eigentümerversammlung ihre Beschlusskompetenz überschritten hätte, indem sie eine andere Person als die Verwaltung (§ 27 Abs. 3 Satz 1 WEG) oder einen Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 3 Satz 3 WEG) bevollmächtigte.

Der Beschluss fällt in die Verwaltungskompetenz nach § 21 Abs. 3 WEG, weil sich der Verband - wie bei anderen Maßnahmen der Verwaltung - bei einem Immobilienerwerb durch außenstehende Bevollmächtigte rechtsgeschäftlich vertreten lassen kann (Jenißen/Heinemann § 27 Rn. 132; Bärmann/Merle/Becker § 27 Rn. 299 m. w. N.; Abramenko ZWE 2010, 193/195).

Eine Beschränkung des zulässigen Kreises rechtsgeschäftlich Bevollmächtigter geht aus dem Wortlaut des § 27 Abs. 3 WEG nicht hervor. Die mit § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 und Satz 3 WEG eingeräumte Kompetenz zur „Ermächtigung“ der dort bezeichneten Personen betrifft die organschaftliche Vertetungsbefugnis. Zwingende Schlüsse für oder gegen eine Beschlusskompetenz zur Regelung der rechtsgeschäftlichen Vertretung durch die Erteilung einer (Einzel-)Vollmacht an einen Außenstehenden lassen sich daraus nicht ziehen. Die Gesetzesmaterialien sprechen gegen eine Gleichschaltung. Mit dem Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26.3.2007 (BGBl I S. 370) sollten (u. a.) zur Erleichterung der Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft die gesetzlichen Beschlusskompetenzen dort, wo ein praktisches Bedürfnis besteht, vorsichtig erweitert werden (BT-Drucks. 16/887 S. 1). Angesichts dieses Ziels wäre eine entsprechende Erläuterung in den - diesbezüglich jedoch unergiebigen (BT-Drucks. 16/887 S. 69 - 72) - Gesetzesmaterialien zu erwarten gewesen, hätten mit der Neufassung von § 27 WEG die Befugnisse zur rechtsgeschäftlichen Bevollmächtigung gegenüber dem früheren Rechtszustand beschränkt werden sollen.

Ob der Beschluss wegen Überschreitens der in § 27 Abs. 3 WEG vorgesehenen Auswahlmöglichkeiten anfechtbar wäre (vgl. Riecke/Schmid § 27 Rn. 84 m. w. N.; Drabek ZWE 2008, 75/79), kann auf sich beruhen (siehe zu bb)).

(3) Auch sonstige Umstände, die dem Beschluss den Stempel der Unwirksamkeit „auf die Stirn“ drücken würden (vgl. Rüscher ZfIR 2010, 194/195), sind nicht ersichtlich.

III. Kostenentscheidung und Geschäftswertfestsetzung sind nicht veranlasst, weil die Haftung der Beteiligten zu 1 für die Kosten des erfolgreich geführten Beschwerdeverfahrens nach § 25 Abs. 1 GNotKG erlischt.

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Oberlandesgericht München Beschluss, 16. Nov. 2016 - 34 Wx 305/16 zitiert 23 §§.

BGB

Wohnungseigentumsgesetz - WEG

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bei uns veröffentlicht am 30.05.2016

Oberlandesgericht München

Tenor I. Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Passau - Grundbuchamt - vom 3. Dezember 2015 aufgehoben. II. Es ergeht folgende Zwischenverfügung: Es fehlt

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Grundbuchordnung - GBO | § 15

(1) Für die Eintragungsbewilligung und die sonstigen Erklärungen, die zu der Eintragung erforderlich sind und in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form abgegeben werden, können sich die Beteiligten auch durch Personen vertreten lassen, die nicht nach § 10 Abs. 2 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit vertretungsbefugt sind. Dies gilt auch für die Entgegennahme von Eintragungsmitteilungen und Verfügungen des Grundbuchamtes nach § 18.

(2) Ist die zu einer Eintragung erforderliche Erklärung von einem Notar beurkundet oder beglaubigt, so gilt dieser als ermächtigt, im Namen eines Antragsberechtigten die Eintragung zu beantragen.

(3) Die zu einer Eintragung erforderlichen Erklärungen sind vor ihrer Einreichung für das Grundbuchamt von einem Notar auf Eintragungsfähigkeit zu prüfen. Dies gilt nicht, wenn die Erklärung von einer öffentlichen Behörde abgegeben wird.

Grundbuchordnung - GBO | § 29

(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden.

(2) (weggefallen)

(3) Erklärungen oder Ersuchen einer Behörde, auf Grund deren eine Eintragung vorgenommen werden soll, sind zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen. Anstelle der Siegelung kann maschinell ein Abdruck des Dienstsiegels eingedruckt oder aufgedruckt werden.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die

1.: untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
2.: zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters

(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer.

(2) Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.

(3) Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.

(4) Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.

(5) Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nicht zulässig.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift

(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen.

(2) Die Versammlung der Wohnungseigentümer muss von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im Übrigen dann einberufen werden, wenn dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.

(3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden.

(4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen.

(5) Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.

(6) Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben.

(7) Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut

1.: der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung,
2.: der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und
3.: der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien,

soweit diese Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem 1. Juli 2007 ergangen sind. Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend einzutragen und zu nummerieren. Sind sie angefochten oder aufgehoben worden, so ist dies anzumerken. Im Fall einer Aufhebung kann von einer Anmerkung abgesehen und die Eintragung gelöscht werden. Eine Eintragung kann auch gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat. Die Eintragungen, Vermerke und Löschungen gemäß den Sätzen 3 bis 6 sind unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen. Einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben.

(8) Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen. Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen, sofern die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit keinen anderen für diese Aufgabe bestellt haben.

Rechtspflegergesetz - RPflG 1969 | § 11 Rechtsbehelfe

(1) Gegen die Entscheidungen des Rechtspflegers ist das Rechtsmittel gegeben, das nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften zulässig ist.

(2) Kann gegen die Entscheidung nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften ein Rechtsmittel nicht eingelegt werden, so findet die Erinnerung statt, die innerhalb einer Frist von zwei Wochen einzulegen ist. Hat der Erinnerungsführer die Frist ohne sein Verschulden nicht eingehalten, ist ihm auf Antrag Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Erinnerung binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Ein Fehlen des Verschuldens wird vermutet, wenn eine Rechtsbehelfsbelehrung unterblieben oder fehlerhaft ist. Die Wiedereinsetzung kann nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist an gerechnet, nicht mehr beantragt werden. Der Rechtspfleger kann der Erinnerung abhelfen. Erinnerungen, denen er nicht abhilft, legt er dem Richter zur Entscheidung vor. Auf die Erinnerung sind im Übrigen die Vorschriften der Zivilprozessordnung über die sofortige Beschwerde sinngemäß anzuwenden.

(3) Gerichtliche Verfügungen, Beschlüsse oder Zeugnisse, die nach den Vorschriften der Grundbuchordnung, der Schiffsregisterordnung oder des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit wirksam geworden sind und nicht mehr geändert werden können, sind mit der Erinnerung nicht anfechtbar. Die Erinnerung ist ferner in den Fällen der §§ 694, 700 der Zivilprozeßordnung und gegen die Entscheidungen über die Gewährung eines Stimmrechts (§ 77 der Insolvenzordnung) ausgeschlossen.

(4) Das Erinnerungsverfahren ist gerichtsgebührenfrei.

Grundbuchordnung - GBO | § 71

(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt.

(2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen.

Grundbuchordnung - GBO | § 73

(1) Die Beschwerde kann bei dem Grundbuchamt oder bei dem Beschwerdegericht eingelegt werden.

(2) Die Beschwerde ist durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder durch Erklärung zur Niederschrift des Grundbuchamts oder der Geschäftsstelle des Beschwerdegerichts einzulegen. Für die Einlegung der Beschwerde durch die Übermittlung eines elektronischen Dokuments, die elektronische Gerichtsakte sowie das gerichtliche elektronische Dokument gilt § 14 Absatz 1 bis 3 und 5 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit.

Grundbuchordnung - GBO | § 18

(1) Steht einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegen, so hat das Grundbuchamt entweder den Antrag unter Angabe der Gründe zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Hebung des Hindernisses zu bestimmen. Im letzteren Fall ist der Antrag nach dem Ablauf der Frist zurückzuweisen, wenn nicht inzwischen die Hebung des Hindernisses nachgewiesen ist.

(2) Wird vor der Erledigung des Antrags eine andere Eintragung beantragt, durch die dasselbe Recht betroffen wird, so ist zugunsten des früher gestellten Antrags von Amts wegen eine Vormerkung oder ein Widerspruch einzutragen; die Eintragung gilt im Sinne des § 17 als Erledigung dieses Antrags. Die Vormerkung oder der Widerspruch wird von Amts wegen gelöscht, wenn der früher gestellte Antrag zurückgewiesen wird.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die

1.: untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
2.: zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.

Grundbuchordnung - GBO | § 20

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 164 Wirkung der Erklärung des Vertreters

(2) Tritt der Wille, in fremdem Namen zu handeln, nicht erkennbar hervor, so kommt der Mangel des Willens, im eigenen Namen zu handeln, nicht in Betracht.

(3) Die Vorschriften des Absatzes 1 finden entsprechende Anwendung, wenn eine gegenüber einem anderen abzugebende Willenserklärung dessen Vertreter gegenüber erfolgt.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 167 Erteilung der Vollmacht

(1) Die Erteilung der Vollmacht erfolgt durch Erklärung gegenüber dem zu Bevollmächtigenden oder dem Dritten, dem gegenüber die Vertretung stattfinden soll.

(2) Die Erklärung bedarf nicht der Form, welche für das Rechtsgeschäft bestimmt ist, auf das sich die Vollmacht bezieht.

Grundbuchordnung - GBO | § 29

(2) (weggefallen)

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die

1.: untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
2.: zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.

Grundbuchordnung - GBO | § 29

(2) (weggefallen)

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters

(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer.

(3) Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.

(5) Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nicht zulässig.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift

(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen.

(4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen.

(5) Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.

(7) Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut

1.: der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung,
2.: der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und
3.: der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien,

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters

(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer.

(3) Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.

(5) Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nicht zulässig.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift

(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen.

(4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen.

(5) Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.

(7) Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut

1.: der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung,
2.: der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und
3.: der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien,

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters

(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer.

(3) Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.

(5) Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nicht zulässig.

Grundbuchordnung - GBO | § 29

(2) (weggefallen)

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 12 Veräußerungsbeschränkung

(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.

(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.

(4) Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt entsprechend.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 129 Öffentliche Beglaubigung

(1) Ist für eine Erklärung durch Gesetz öffentliche Beglaubigung vorgeschrieben, so muss die Erklärung

1.: in schriftlicher Form abgefasst und die Unterschrift des Erklärenden von einem Notar beglaubigt werden oder
2.: in elektronischer Form abgefasst und die qualifizierte elektronische Signatur des Erklärenden von einem Notar beglaubigt werden.

In dem Gesetz kann vorgesehen werden, dass eine Erklärung nur nach Satz 1 Nummer 1 oder nach Satz 1 Nummer 2 öffentlich beglaubigt werden kann.

(2) Wurde eine Erklärung in schriftlicher Form von dem Erklärenden mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet, so erfüllt die Erklärung auch die Anforderungen nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1.

(3) Die öffentliche Beglaubigung wird durch die notarielle Beurkundung ersetzt.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die

1.: untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
2.: zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters

(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer.

(3) Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.

(5) Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nicht zulässig.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 12 Veräußerungsbeschränkung

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters

(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer.

(3) Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.

(5) Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nicht zulässig.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift

(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen.

(4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen.

(5) Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.

(7) Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut

1.: der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung,
2.: der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und
3.: der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien,

Grundbuchordnung - GBO | § 29

(2) (weggefallen)

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die

1.: untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
2.: zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 172 Vollmachtsurkunde

(2) Die Vertretungsmacht bleibt bestehen, bis die Vollmachtsurkunde dem Vollmachtgeber zurückgegeben oder für kraftlos erklärt wird.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters

(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer.

(3) Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.

(5) Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nicht zulässig.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die

1.: untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
2.: zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift

(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen.

(4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen.

(5) Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.

(7) Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut

1.: der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung,
2.: der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und
3.: der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien,

Bundesnotarordnung - BNotO | § 21 Bescheinigungen

(1) Die Notare sind zuständig,

1.: Bescheinigungen über eine Vertretungsberechtigung sowie
2.: Bescheinigungen über das Bestehen oder den Sitz einer juristischen Person oder Handelsgesellschaft, die Firmenänderung, eine Umwandlung oder sonstige rechtserhebliche Umstände auszustellen,

wenn sich diese Umstände aus einer Eintragung im Handelsregister oder in einem ähnlichen Register ergeben. Die Bescheinigung hat die gleiche Beweiskraft wie ein Zeugnis des Registergerichts.

(2) Der Notar darf die Bescheinigung nur ausstellen, wenn er sich zuvor über die Eintragung Gewißheit verschafft hat, die auf Einsichtnahme in das Register oder in eine beglaubigte Abschrift hiervon beruhen muß. Er hat den Tag der Einsichtnahme in das Register oder den Tag der Ausstellung der Abschrift in der Bescheinigung anzugeben.

(3) Die Notare sind ferner dafür zuständig, Bescheinigungen über eine durch Rechtsgeschäft begründete Vertretungsmacht auszustellen. Der Notar darf die Bescheinigung nur ausstellen, wenn er sich zuvor durch Einsichtnahme in eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Vollmachtsurkunde über die Begründung der Vertretungsmacht vergewissert hat. In der Bescheinigung ist anzugeben, in welcher Form und an welchem Tag die Vollmachtsurkunde dem Notar vorgelegen hat.

Oberlandesgericht München Beschluss, 30. Mai 2016 - 34 Wx 17/16

Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Passau - Grundbuchamt - vom 3. Dezember 2015 aufgehoben.

II.

Es ergeht folgende

Zwischenverfügung:

Es fehlt ein Nachweis, dass der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertreter das Protokoll vom 13. Juni 2015 über die Verwalterbestellung unterzeichnet hat.

Der Nachweis kann durch entsprechend ergänzte - formfreie - Erklärung, dass Herr M. das Protokoll in der Funktion als Vorsitzender des Verwaltungsbeirats oder als dessen Vertreter unterzeichnet hat, oder aber durch nachgeholte Unterzeichnung des Protokolls durch den Beiratsvorsitzenden bzw. seinen Vertreter erbracht werden.

Frist zur Behebung des Eintragungshindernisses:

4. Juli 2016 (einschließlich)

Dem Grundbuchamt wird die Befugnis übertragen, im Bedarfsfall die Frist zur Behebung des Hindernisses auf Antrag zu verlängern.

III.

Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens beläuft sich, soweit das Rechtsmittel erfolglos geblieben ist, auf 500 €.

Gründe

I. In seiner Eigenschaft als Insolvenzverwalter über das Vermögen der Schuldnerin veräußerte der Beteiligte zu 1 zu notarieller Urkunde vom 17.6.2015 ein für diese im Teileigentumsgrundbuch eingetragenes Hotelappartement an den Beteiligten zu 2. Der Urkunde ist eine notariell beglaubigte Abschrift einer Bescheinigung desselben Amtsgerichts als Insolvenzgericht vom 1.3.2015 beigefügt, in der die Bestellung des Beteiligten zu 1 zum Insolvenzverwalter bezeugt wird. Das gerichtliche Dokument schließt ab mit dem Ausdruck von Name und Dienstbezeichnung des Richters nebst handschriftlicher - unleserlicher - Unterschrift. Rechts neben dem Unterschriftenfeld befindet sich ein kreisrundes Dienstsiegel im Durchmesser von 35 mm mit großem Staatswappen und der Umschrift „Bayern Amtsgericht“. Auf dem vorliegenden Ausdruck bescheinigte der Notar unterschriftlich am 17.6.2015 die Übereinstimmung der Abschrift mit der Urschrift unter Beifügung seines Notarsiegels.

Aufgrund der in der Kaufvertragsurkunde unwiderruflich erteilten Vollmacht bewilligte der Notar mit Erklärung vom 3.9.2015 den Vollzug der Auflassung. Unter Vorlage einer Urkundenausfertigung sowie der unterschriftsbeglaubigten - nach der Teilungserklärung erforderlichen - Zustimmungserklärung des Verwalters vom 10.7.2015 beantragte er gemäß § 15 GBO beim Grundbuchamt die Eintragung des Eigentumsübergangs und die Löschung des in Abteilung II befindlichen Insolvenzvermerks.

Mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 3.12.2015 hat das Grundbuchamt - Rechtspfleger - als Eintragungshindernisse beanstandet: Zum einen sei der Nachweis der Verwalterbestellung nicht ausreichend geführt, weil das zu den Grundakten gereichte Protokoll vom 13.6.2015 ein Beirat unterzeichnet habe, dessen Bestellung nicht nachgewiesen sei. Zum anderen sei die Bescheinigung des Insolvenzgerichts nicht mit einem ordnungsgemäßen Siegel versehen und entspreche daher nicht der Form des § 29 Abs. 3 GBO.

Hiergegen richtet sich die vom Notar eingelegte Beschwerde, mit der er die Rechtsansicht vertritt, dass nur die Bestellung des Verwalters, nicht aber die Bestellung des das Versammlungsprotokoll unterzeichnenden Verwaltungsbeirats nachgewiesen werden müsse. Unabhängig davon wird eine einfache Abschrift eines Versammlungsprotokolls vom 27.4.2013 vorgelegt, aus dem sich die Bestellung von drei Personen zu Verwaltungsbeiräten - unter anderen des Herrn M., der auch Unterzeichner des Protokolls vom 13.6.2015 ist - ab 1.1.2014 für die Laufzeit von drei Jahren ergibt (TOP 7, WEG I). Des Weiteren erachten die Beteiligten die eingereichte Bescheinigung über die Insolvenzverwalterbestellung als formgerecht.

Das Grundbuchamt hat am 12.1.2016 nicht abgeholfen und ergänzend ausgeführt, dass es die Rolle des jeweiligen Unterzeichners nicht einfach glauben dürfe, sondern selbst überprüfen müsse; in der Praxis würden bei Prüfung der Protokollunterschriften häufig Fehler festgestellt, etwa weil ein Unterzeichner nicht mehr Wohnungseigentümer sei. Der förmliche Nachweis über die Bestellung zum Verwaltungsbeirat und speziell zum Vorsitzenden oder stellvertretenden Vorsitzenden sei auch zumutbar.

Die vorgelegte Bescheinigung über die Insolvenzverwalterbestellung sei zum Nachweis nicht geeignet. Erforderlich sei das Aufbringen eines Prägesiegels (Trockensiegel oder Wachssiegel) oder Farbdrucksiegels (Stempel), um die Echtheit der Urkunde zu gewährleisten. Zudem enthalte das aufgedruckte Siegel keine Ortsangabe und bezeichne daher das ausstellende Gericht nur unzureichend.

II. Die nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1, § 73 sowie § 15 Abs. 2 GBO zulässige Beschwerde gegen die nach § 18 Abs. 1 GBO ergangene Zwischenverfügung hat im Wesentlichen Erfolg.

1. Ist in der Teilungserklärung gemäß § 1 Abs. 6, § 12 Abs. 1 WEG - wie hier - geregelt, dass die Veräußerung von Wohnungs- bzw. Teileigentum der Zustimmung des Verwalters bedarf, ist der Nachweis der erforderlichen Zustimmung durch öffentliche Urkunde (§ 29 GBO; vgl. OLG Hamm Rpfleger 1989, 451) Voraussetzung für den grundbuchrechtlichen Vollzug des Veräußerungsvertrags. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Verwaltereigenschaft ist derjenige des Zugangs der Zustimmung (BGH NJW 2013, 299; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 11. Aufl. § 12 Rn. 19). Dazu bestimmt § 26 Abs. 3 WEG, dass die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss genügt, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind (§ 40 BeurkG).

2. Dem Grundbuchamt liegt das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 13.6.2015 vor, unter deren Punkt 7 die Verlängerung der Verwalterbestellung vom 1.7.2015 bis 30.6.2018 beschlossen wurde. Das Protokoll ist unterschrieben von Herrn F. - Vertreter der Hausverwaltung als „Versammlungsleiter“ -, Herrn M. - „Verwaltungsbeirat“ - und Frau K. - „Eigentümer“ -. Die Echtheit der Unterschriften ist notariell beglaubigt (vgl. § 26 Abs. 3 mit § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG). Das Protokoll erweist sich zur Nachweisführung (nur) insofern als ungenügend, weil ihm nicht entnommen werden kann, dass es die Unterschrift des Vorsitzenden oder des Stellvertreters des Verwaltungsbeirats trägt.

a) Der klare Wortlaut von § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG verlangt nicht die Unterschrift irgendeines Mitglieds des Verwaltungsbeirats, sondern gerade die des Vorsitzenden oder seines Vertreters (vgl. KG Rpfleger 2015, 465/466; Friedr. Schmidt ZMR 2013, 501/505; wohl auch Demharter GBO 30. Aufl. § 29 Rn. 10; ders. Rpfleger 2010, 498/499). Weil das Grundbuchverfahren formalisiert ist und eine Überprüfung des Protokollinhalts als Privaturkunde nicht stattfindet, vielmehr allein die beglaubigten Unterschriften der bezeichneten Personen Gewähr für die Richtigkeit des protokollierten Inhalts sind (vgl. OLG Hamm FGPrax 2012, 11), kann von dieser Notwendigkeit nicht abgesehen werden.

b) Eine Ausnahme lässt sich hier nicht begründen.

Der Verwaltungsbeirat besteht, wie sich bereits aus der Teilungserklärung (§ 14 Abs. 2 Gemeinschaftsordnung: Vorsitzender und mindestens zwei, höchstens vier weitere Mitglieder aus dem Kreis der Teileigentümer) ergibt, aus mehr als einer Person (siehe insofern KG Rpfleger 2015, 465/466), nach dem mit der Beschwerdebegründung vorgelegten Beschluss vom 27.4.2013 (Punkt 7: Neuwahl des Verwaltungsbeirates) aus drei Personen.

Der Beschluss über die Neuwahl des Verwaltungsbeirats weist nicht aus, dass die Teileigentümer zugleich über die Funktion des jeweils Bestellten (als Vorsitzender, Vertreter) mitentschieden hätten. Das muss auch nicht sein, vielmehr kann über die Amtsverteilung das gewählte Gremium selbst durch Wahl entscheiden (Merle/Becker in Bärmann WEG 13. Aufl. § 29 Rn. 36; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 29 Rn. 6). Das gilt auch für den in § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG gar nicht erwähnten, wohl aber in § 24 Abs. 3 und 6 WEG vorausgesetzten Vertreter (Merle/Becker a. a. O.).

bb) Teilweise wird vertreten, dass eine fehlerhafte oder fehlende Funktionsbezeichnung bei der Unterschrift unschädlich ist (OLG Hamm Rpfleger 2013, 512/513; FGPrax 2012, 11; a. A. OLG Düsseldorf FGPrax 2010, 174). Selbst wenn dem zu folgen wäre, führt dies hier zu keinem anderen Ergebnis.

Entnimmt man aus dem Umstand, dass Frau K. nach der erwähnten Wahl vom 27.4.2013 ebenfalls zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt ist, somit jedenfalls zwei Mitglieder des dreiköpfigen Beirats unterschrieben haben, die zugleich Teileigentümer sind, so steht ebenfalls nicht fest, dass aus der Funktionsgruppe Verwaltungsbeirat mindestens auch eine Person unterzeichnet hat, die das Amt als Vorsitzender oder als Vertreter inne hat. Abgesehen von den Bedenken, die gegen einen Austausch oder eine Vermischung der durch den Unterschriftenzusatz festgelegten Funktionsgruppe sprechen könnten (vgl. OLG Düsseldorf RNotZ 2010, 258/260), bliebe offen, wer jener beiden Unterzeichner in welcher Stellung als Beirat unterzeichnet und ob aus dem dreiköpfigen Gremium die (eine) richtige Person unterschrieben hat. Denn unbekannt ist, ob und in welchem Umfang im Verwaltungsbeirat eine interne Aufgabenverteilung (“Vorsitzender“; „Vertreter“) besteht. Denkbar bleibt, dass eine Aufgabenverteilung gar nicht vorgenommen wurde oder jedenfalls kein Stellvertreter bestellt ist. Dann bleibt aber offen, ob die richtige Person aus dem B34eirat unterzeichnet hat (vgl. Friedr. Schmidt ZMR 2013, 501/505). Auch der Bundesgerichtshof misst der Gegenkontrolle durch andere natürliche Personen auf Vollständigkeit und Richtigkeit des Protokolls hohe Bedeutung bei (BGH NJW 2012, 2512 Rn. 21). Das gilt besonders für das Grundbuchverfahren. Wesentlich ist deshalb auch, dass jeweils die richtigen, d. h. gesetzlich oder gemäß der Teilungserklärung vorgesehenen Funktionsträger entsprechend der ihnen zugewiesenen Verantwortungsbereiche die Unterschrift leisten und damit die Richtigkeitsgewähr übernehmen.

c) Der Senat merkt für das weitere Verfahren dazu noch folgendes an:

Nach überwiegender und von ihm geteilter Meinung nicht erforderlich ist der Nachweis, dass die in § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG bezeichneten Personen in der Versammlung anwesend waren und die dort vorgesehenen Funktionen in der Eigentümergemeinschaft haben (Demharter § 29 Rn. 10; Timme/Knop WEG 2. Aufl. § 26 Rn. 202; Bärmann/Merle WEG 12. Aufl. § 24 Rn. 128; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 26 Rn. 135; Demharter ZWE 2012, 75/77; ders. Rpfleger 2010, 499; Heggen RNotZ 2010, 455; a. A. OLG Hamm Rpfleger 2013, 512; FGPrax 2012, 11: Nachweis über die Bestellung des Beirats erforderlich). Anderes mag bei begründeten Zweifeln gelten, ob die unterzeichnenden Personen tatsächlich die jeweilige Funktion in der Eigentümergemeinschaft innehaben (OLG Köln FGPrax 2013, 16/17). Wird die Funktionsträgerbezeichnung ergänzt oder aber die Unterschrift des richtigen Funktionsträgers nachgeholt (vgl. Senat vom 7.8.2007, 34 Wx 3/05 = NJW 2008, 156; in diese Richtung tendierend BGH NJW 2012, 2512 Rn. 23), ist der Förmlichkeit des § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG genügt; es bedarf dann keines zusätzlichen, zumal förmlichen Nachweises (§ 29 GBO) der Beiratsbestellung, erst recht nicht der Bestellung des Vorsitzenden und seines Vertreters.

Sofern es bei der Protokollunterschrift nur an der Funktionsbezeichnung fehlt (“Vorsitzender“, „Vertreter“), kann eine formlose Ergänzung vorgenommen werden, weil die Unterschriftsbeglaubigung sich nicht auf den Inhalt des voranstehenden Textes bezieht. Die entsprechende Ergänzung in der Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt kann auch der beglaubigende Notar mit Ermächtigung des Unterzeichnenden vornehmen (Winkler BeurkG 17. Aufl. § 40 Rn. 81; siehe auch LG Kassel MittBayNot 2002, 526; ferner das beiliegende DNotI-Gutachten vom 5.11.2013 zu III. 3.). Sollte eine entsprechende Ergänzung nicht beigebracht werden können, ist die Unterschrift durch den Vorsitzenden des Beirats oder seinen Vertreter in notariell beglaubigter Form nachzuholen (vgl. § 26 Abs. 3 i. V. m. § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG).

3. Im Übrigen braucht die Insolvenzverwalterbestellung des Beteiligten zu 1 entgegen der Ansicht des Grundbuchamts im gegebenen Fall nicht durch weiteren förmlichen Urkundennachweis belegt zu werden.

a) Allerdings geht der Rechtspfleger des Grundbuchamts zutreffend davon aus, dass die Bestellung des Insolvenzverwalters als „andere Voraussetzung“ der Eintragung (Demharter § 29 Rn. 14) in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO grundsätzlich durch öffentliche Urkunde nachzuweisen ist. Für Erklärungen in eigenen Angelegenheiten, die in sogenannten bewirkenden Urkunden abgegeben werden, gilt im Grundbuchverfahren die Form des § 29 Abs. 3 GBO (Demharter § 29 Rn. 34 und 39), erforderlich ist also Unterschrift nebst Siegel oder Stempel der Behörde. Der Senat hat zudem mit Beschluss vom 24.5.2016 (Az. 34 Wx 16/16) entschieden, dass die gegenständliche Form der Siegelung nicht den Anforderungen des § 29 Abs. 3 GBO entspricht.

b) Indessen bedarf es nicht des Nachweises durch - formgerechte - öffentliche Urkunden, wenn die Insolvenzverwalterbestellung des Beteiligten zu 1 bei dem Grundbuchamt offenkundig ist (§ 29 Abs. 1 Satz 2 GBO). So ist es hier.

Offenkundig sind nicht nur die allen lebenserfahrenen Menschen ohne weiteres bekannten oder solche Tatsachen, deren Kenntnis sich jedermann aus allgemein zugänglichen Quellen ohne besondere Sachkunde verschaffen kann. Die Grundbuchordnung verwendet den Begriff nämlich in einem etwas engeren Sinn: es genügt die Gerichtskundigkeit, also dass dem Grundbuchamt die Tatsache offenkundig, d. h. zweifelsfrei bekannt ist (Demharter § 29 Rn. 60; Hügel/Otto GBO 3. Aufl. § 29 Rn. 209 ff.; Knothe in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 29 Rn. 162). Davon zu unterscheiden sind zwar Vorgänge, die „nur“ aktenkundig, d. h. aus den Akten des Grundbuchamts oder den Akten desselben Amtsgerichts zu entnehmen sind (Demharter § 29 Rn. 61). Als offenkundig behandelt werden jedoch auch ohne ausdrückliche Bezugnahme aktenkundige Vorgänge dann, wenn die betreffende Tatsache gerade durch die in den betreffenden Akten desselben Gerichts enthaltene Urkunde zur Entstehung gelangt ist (Demharter § 29 Rn. 61; Hügel/Otto § 29 Rn. 215; Knothe in Bauer/von Oefele § 29 Rn. 162). Für die vom selben Amtsgericht verfügte Bestellung als Insolvenzverwalter (§§ 2, 56 InsO) trifft dies zu. Dann aber kann ein Nachweis über die Bestellung gerade in der Form des § 29 Abs. 3 GBO nicht verlangt werden; denn das Grundbuchamt kann die erforderliche Gewissheit ohne Schwierigkeiten aus den beim selben Amtsgericht geführten Insolvenzakten gewinnen.

III. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Den Geschäftswert (§ 79 Abs. 1 Satz 1 GNotKG) bestimmt der Senat wegen § 25 Abs. 1 GNotKG nur, soweit die Beteiligten mit ihrem Rechtsmittel erfolglos geblieben sind. Der Senat veranschlagt den Beseitigungsaufwand als gering und bemisst ihn im Bereich des Mindestwerts (§ 36 Abs. 1, § 34 Abs. 2 Satz 1 GNotKG mit Tabelle B).

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor. Soweit die Beschwerde zurückgewiesen wird (II. 2.), steht die Entscheidung nicht im Widerspruch zu solchen anderer Oberlandesgerichte, denen jeweils abweichende Fallgestaltungen zugrunde lagen. Im Übrigen fehlt es bei dem gegebenen Einzelfall an der grundsätzlichen Bedeutung.

Erlass des Beschlusses (§ 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG): Übergabe an die Geschäftsstelle am31.05.2016.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 23 Wohnungseigentümerversammlung

(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.

(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.

(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.

(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die

1.: untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
2.: zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 21 Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen

(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,

1.: die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder
2.: deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.

(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.

(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.

(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die

1.: untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
2.: zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 25 Kostenschuldner im Rechtsmittelverfahren, Gehörsrüge

(2) Richtet sich eine Beschwerde gegen eine Entscheidung des Betreuungsgerichts und ist sie von dem Betreuten oder dem Pflegling oder im Interesse dieser Personen eingelegt, so schuldet die Kosten nur derjenige, dem das Gericht die Kosten auferlegt hat. Entsprechendes gilt für ein sich anschließendes Rechtsbeschwerdeverfahren und für das Verfahren über die Rüge wegen Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör.

(3) Die §§ 23 und 24 gelten nicht im Rechtsmittelverfahren.