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| | Die Klägerin begehrt von den Beklagten als Gesamtschuldnern Schadensersatz aus einem nicht zur Durchführung gelangten Vertrag über den Bau eines Reihenendhauses (im Folgenden: Hausbauvertrag) sowie die Zahlung außergerichtlich angefallener Rechtsanwaltskosten. |
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| | Im Hausbauvertrag vom 30. März 2012/4. April 2012 [Anlage K 1], den die Klägerin als Auftragnehmerin und die Beklagten als Auftraggeber/Bauherren unterzeichneten, wurde ein Gesamtpreis von 240.200,00 EUR vereinbart. Unter § 10.2 des Vertrages ist bestimmt, dass die Auftragnehmerin im Falle einer freien Kündigung des Bauherrn noch vor Baubeginn anstelle der sich aus § 649 BGB ergebenden Rechte einen Schadensersatz beanspruchen kann, der pauschal 10% des Gesamtpreises beträgt, wenn nicht sie oder der Bauherr im konkreten Einzelfall einen höheren oder einen niedrigeren beziehungsweise gar keinen Schaden nachweist. Auf diese Klausel beruft sich die Klägerin und macht in der Hauptsache einen Betrag von 24.200,00 EUR geltend. |
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| | Das Landgericht hat die Klage mit - nunmehr von der Klägerin mit der Berufung angefochtenem - Urteil vom 4. Juni 2013, auf dessen tatsächliche Feststellungen Bezug genommen wird, soweit sie zu den hier getroffenen tatsächlichen Feststellungen nicht in Widerspruch stehen, abgewiesen. Wegen der in erster Instanz gestellten Anträge und des in erster Instanz streitigen Parteivorbringens wird ebenfalls auf dieses Urteil verwiesen. |
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| | Die Klägerin macht mit der Berufung geltend, der Hausbauvertrag habe entgegen der Ansicht des Landgerichts keiner notariellen Beurkundungspflicht unterlegen; eine rechtliche beziehungsweise wirtschaftliche Einheit zwischen dem Hausbauvertrag und dem Grundstückskaufvertrag sei weder von den Parteien übereinstimmend beabsichtigt, noch sei ein derartiger einseitiger Einheitswille der Beklagten von der Klägerin irgendwie anerkannt oder hingenommen worden [II 59]. Das Urteil des Landgerichts sei sowohl aus materiell-rechtlichen als auch aus formell-rechtlichen Gründen falsch und daher insgesamt aufzuheben [II 95]. |
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| | 1. Unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Mannheim vom 4. Juni 2013 - 1 O 5/13 - werden die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 24.200,00 EUR zu bezahlen nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit. |
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| | 2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin weitere 911,80 EUR an vorgerichtlichen Anwaltskosten zu bezahlen nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit. |
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| | Hilfsweise: Das Urteil des Landgerichts Mannheim vom 4. Juni 2013 - 1 O 5/13 - wird aufgehoben und der Rechtsstreit wird zur neuerlichen Verhandlung, Sachaufklärung und Beweisaufnahme an das Landgericht Mannheim zurückverwiesen. |
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| | Die Beklagten beantragen: |
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| | Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen. |
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| | Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil. Das Landgericht habe mit zutreffender Rechtsauffassung die Klage abgewiesen [II 189]. Es habe rechtsfehlerfrei angenommen und festgestellt, dass zwischen dem Kaufvertrag über das Grundstück in O, der nach dem Willen der Parteien zu einem späteren Zeitpunkt zwischen der Stadt O und den Beklagten habe geschlossen werden sollen, und dem Hausbauvertrag eine rechtliche Einheit bestanden habe [II 191]. Der Hausbauvertrag sei deswegen bereits wegen Verstoßes gegen das Formgebot des § 311b Abs. 1 BGB nicht wirksam geschlossen worden (§ 125 Satz 1 BGB) [II 189]. |
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| | Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der vorbereitenden Schriftsätze der Parteien in beiden Instanzen jeweils nebst Anlagen sowie auf den Inhalt der gerichtlichen Verfügungen, Beschlüsse und Sitzungsprotokolle Bezug genommen. |
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| | Die Berufung der Klägerin ist zulässig, hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. |
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| | Das Landgericht hat die Klage mit zutreffender Begründung zu Recht abgewiesen. Das beruht auf folgenden Erwägungen: |
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| | 1. Die Parteien streiten sich über die Frage, ob der Hausbauvertrag vom 30. März 2012 / 4. April 2012 [Anlage K 1] der notariellen Form bedarf. Dies ist nach folgenden Grund-sätzen zu beurteilen (vgl. OLG Koblenz, Urteil vom 25. März 2014 - 3 U 1080/13 -, juris, Rn. 23 bis 28): |
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| | Ein Bauvertrag ist grundsätzlich nicht formbedürftig. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann sich der Formzwang des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB jedoch auf den Bauvertrag erstrecken. Das ist dann der Fall, wenn dieser mit dem Grundstückskaufvertrag eine rechtliche Einheit bildet. |
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| | Eine solche rechtliche Einheit von Bauvertrag und Grundstückskaufvertrag besteht, wenn die Vertragsparteien den Willen haben, beide Verträge in der Weise miteinander zu verknüpfen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen (BGH, Urteile vom 6. Dezember 1979 - VII ZR 313/78 -, BGHZ 76, 43, <48 f.>, vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80 -, BGHZ 78, 346 <349>, vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00 -, BauR 2002, 1541 und vom 12. Februar 2009 - VII ZR 230/07 -, BauR 2009, 1138; st. Rspr.). Sind die Verträge allerdings nicht wechselseitig voneinander abhängig, kommt eine Ausdehnung des Formerfordernisses des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Bauvertrag nur in Betracht, wenn das Grundstücksgeschäft vom Bauvertrag abhängt (BGH, Urteile vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00 -, BauR 2002, 1541 und vom 22. Juli 2010 - VII ZR 246/08 -, BGHZ 186, 345 ff.). Nur diese Abhängigkeit erlaubt den Rückgriff auf § 311b BGB. Denn nur bei einer Abhängigkeit des Grundstücksgeschäfts von dem Bauvertrag besteht Anlass, zur Wahrung des Schutzzwecks des § 311b BGB (Warnfunktion, Gewährsfunktion für richtige, vollständige und rechtswirksame Wiedergabe des Parteiwillens, Beweisfunktion) das Formgebot auf den Bauvertrag auszudehnen. |
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| | Die Frage der Formbedürftigkeit ist von der zeitlichen Abfolge der Verträge nicht abhängig und kann auch dann vorliegen, wenn beide Verträge nicht in einer Urkunde enthalten sind, sondern nacheinander geschlossen werden (BGH, Urteile vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00 -, BauR 2002, 1541 und vom 22. Juli 2010 - VII ZR 246/08 -, BGHZ 186, 345 ff.). Eine rechtliche Einheit von Bau- und Grundstückskaufvertrag kann zudem auch dann gegeben sein, wenn die Parteien des Bauvertrags nicht identisch sind mit den Parteien des Grundstückskaufvertrags (BGH, Urteile vom 22. Juli 2010 - VII ZR 246/08 -, BGHZ 186, 345 ff. und vom 12. Februar 2009 - VII ZR 230/07 -, BauR 2009, 1138). |
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| | Für den Fall, dass wie hier der Bauvertrag vor dem Grundstückskaufvertrag geschlossen wird, hat der Bundesgerichtshof die nachfolgenden weiteren Grundsätze aufgestellt (BGH, Urteil vom 22. Juli 2010 - VII ZR 246/08 -, BGHZ 186, 345 ff.): |
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| | Maßgeblich ist nicht der tatsächliche Wille der Parteien des Grundstückskaufvertrages, denn dieser ist in aller Regel vor Abschluss des Bauvertrags nicht feststellbar. Vielmehr ist zu prüfen, ob nach dem Willen der Bauvertragsparteien der für die Bebauung notwendige Grundstückserwerb von dem Bauvertrag in der Weise abhängen soll, dass beide Verträge miteinander stehen und fallen. Es reicht nicht aus, dass die Parteien eine Abhängigkeit des Bauvertrags vom zukünftigen Grundstückserwerb wollen. Vielmehr müssen sie gemeinsam davon ausgehen, dass dieser Grundstückserwerb nach dem Willen der Parteien des Kaufvertrages von dem Bauvertrag abhängt. Ausreichend ist, dass in dem dem Grundstückserwerb vorgezogenen Geschäft ein Verknüpfungswille vorhanden ist, der den Willen aller Beteiligten einbezieht. Ein solcher Verknüpfungswille kann nicht schon deshalb angenommen werden, weil der Besteller für die Durchführung eines Bauvertrags ein Grundstück benötigt. Auch der Umstand, dass der Bauvertrag auf einem bestimmten, bereits ins Auge gefassten Grundstück ausgeführt werden soll, reicht für sich genommen nicht. Ein Wille, die Verträge in der notwendigen Weise zu einer rechtlichen Einheit zu verknüpfen, kommt aber dann in Betracht, wenn die Parteien des Bauvertrags und diejenigen des Kaufvertrages identisch sind oder der Bauunternehmer maßgeblichen Einfluss auf die Durchführung des Kaufvertrages hat. Er wird dann häufig dadurch im Bauvertrag manifestiert, dass die Bebauung auf einem bestimmten Grundstück erfolgen soll. Hat der Bauunternehmer hingegen keine Einflussmöglichkeit auf die Durchführung des Kaufvertrages, bedarf es anderer, besonderer Umstände, die den Schluss zulassen, der Bauvertrag sei beurkundungsbedürftig (vgl. BGH, Urteile vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80 -, BGHZ 78, 346 ff., vom 16. Dezember 1993 - VII ZR 25/93 -, BauR 1994, 239, vom 12. Februar 2009 - VII ZR 230/07 -, BauR 2009, 1138 und vom 22. März 1991 - V ZR 318/89 -, NJW-RR 1991, 1031, 1032; Kanzleiter, in: Münchener Kommentar, BGB, 6. Aufl. 2012, § 311b Rn. 54). |
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| | Ob die Voraussetzungen vorliegen, ist im jeweiligen Einzelfall vom Tatrichter zu bewerten (BGH, Urteil vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80 -, BGHZ 78, 346 ff.). |
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| | 2. Von diesen Grundsätzen, welche auch die Klägerin für zutreffend hält [vgl. II 61, II 63], ist das Landgericht der Sache nach ausgegangen und hat im Anschluss daran auf den Seiten 9 bis 13 des angefochtenen Urteils im Einzelnen begründet, weswegen der zwischen den Parteien geschlossene Hausbauvertrag gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB beurkundungsbedürftig und in Ermangelung dieser Form nach § 125 Satz 1 BGB nichtig ist, so dass die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche nicht (mit Erfolg) auf diesen Vertrag gestützt werden können. |
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| | Das Landgericht hat ausgeführt: |
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| | Der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag sei gemäß § 311b Abs. 1 BGB beurkundungsbedürftig, da eine rechtliche Einheit mit dem Kaufvertrag über das Grundstück in O bestehe, der nach dem Willen der Parteien zu einem späteren Zeitpunkt zwischen der Stadt O und den Beklagten habe geschlossen werden sollen. |
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| | a) Nach der durchgeführten Beweisaufnahme und der Anhörung der Beklagten stehe für das Gericht fest, dass nach dem Willen der Parteien die beiden Verträge über den Bau des Hauses und den Kauf des Grundstücks wechselseitig voneinander abhängen sollten und beide Verträge in einer Weise miteinander verknüpft worden seien, dass sie miteinander stehen und fallen sollten. Insbesondere sei nicht nur der zwischen den Parteien geschlossene Werkvertrag vom anschließenden Kauf des konkreten Grundstücks mit der Flurstücknummer 7105, sondern auch der Grundstückskaufvertrag mit der Stadt O vom Werkvertrag der Parteien abhängig gewesen. |
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| | b) Die Leistungen der Klägerin bei der Suche nach einem passenden Grundstück stellten nicht nur eine unverbindliche Serviceleistung dar, die vom Abschluss des Bauvertrages unabhängig sei. Bereits bei der Objektbeschreibung im Rahmen des Internetinserats der Klägerin werde darauf hingewiesen, dass das Angebot der Klägerin inklusive Grundstück zu verstehen sei (vgl. für ein entsprechendes Angebot Anlage B 1). Es stünden mehrere Grundstücke in einer konkret benannten Spanne der Grundstücksgröße (laut Anlage B 1 von 185 bis 440 qm) zur Verfügung. Unstreitig habe sich der Zeuge P nach dem ersten Besprechungstermin am 8. März 2012 um ein passendes Grundstück für die Beklagten gekümmert. Während des nächsten Besprechungstermins am 20. März 2012 zusammen mit Herrn D habe der Zeuge P dann erklärt, dass er von einem Grundstück in O wisse, welches aufgrund des Preises von nicht mehr als 100.000,00 EUR in Betracht komme. Die Beklagten hätten anschließend zusammen mit dem Zeugen P am 24. März 2012 sowohl ein bewohntes Musterhaus der Klägerin als auch das konkrete Grundstück mit der Flurstücknummer 7105 in O besichtigt. Noch während der Besichtigung hätten sich die Beklagten dann entschieden, dass nur dieses Grundstück für sie bei einem Hausbau mit der Klägerin in Frage komme. Die Beklagten hätten insoweit bei ihrer informatorischen Anhörung angegeben, sie hätten sich am 24. März 2012 „im Prinzip für dieses Grundstück mit der Nr. 7105 entschieden, da dies das einzige war, welches preislich für uns in Frage kommen würde“. Andere Grundstücke, etwa in S, hätten sie sich dann bewusst nicht mehr zeigen lassen, da klar gewesen sei, dass diese deutlich teurer sein würden. Der Zeuge P habe insofern übereinstimmend angegeben, dass die Beklagten am 24. März 2012 nach kurzer gemeinsamer Beratung gesagt hätten, sie „wollten auch genau dieses Grundstück haben“. |
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| | c) Beiden Parteien sei damit bewusst gewesen, dass das von der Klägerin zu errichtende Haus nur auf dem konkreten Grundstück in O habe gebaut werden sollen. Insoweit sei der Sachverhalt anders als in dem vom Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt entschiedenen Fall (Urteil vom 20. Januar 2011 - 1 U 84/10 -, juris, NJW-RR 2011, 743), in dem das Gericht mangels konkreter Bezugnahme auf ein Grundstück im Hausbauvertrag nur von einer unverbindlichen Serviceleistung des Auftragnehmers ausgegangen sei. Dort habe der Auftragnehmer erst nach der Unterzeichnung des Bauvertrages erstmals auf verschiedene Grundstücke hingewiesen. |
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| | d) Des Weiteren habe für die Beklagten nicht die Möglichkeit bestanden, das Grundstück in O zu erwerben und mit einem anderen Bauträger zu bauen. Die Beklagten hätten in ihrer persönlichen Anhörung glaubhaft und nachvollziehbar mitgeteilt, den Bauvertrag, den Grundstückskauf und die Finanzierung als „Komplettpaket“ gesehen zu haben, bei dem es nicht möglich gewesen sei, sich nur das Grundstück über die Klägerin vermitteln zu lassen und dann mit einem anderen Bauträger zu bauen oder eine andere Finanzierung zu bekommen. Hierfür spreche auch, dass der Zeuge P das Grundstück nicht auf den Namen der Beklagten reserviert habe, sondern auf seinen eigenen Namen. Die Beklagten hätten in der mündlichen Verhandlung ein Schreiben der Stadt O vom 14. Mai 2012 (Anlage B 14) vorgelegt, in dem die Nichtreservierung des Grundstücks auf den Namen der Beklagten bestätigt worden sei. Die Beklagten hätten zudem glaubhaft angegeben, vor Ort beim Bürgermeisteramt in O gewesen zu sein und gesehen zu haben, dass das Grundstück auf den Namen des Zeugen P reserviert worden sei. |
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| | e) Die Klägerin habe damit maßgeblichen Einfluss auf das Zustandekommen des Grundstücksgeschäftes zwischen den Beklagten und der Stadt O gehabt. Aufgrund der Reservierung auf den Namen des Zeugen P hätte die Klägerin das Grundstück einem anderen Kunden vermitteln können, wenn der Bauvertrag mit den Beklagten nicht zustande gekommen wäre. Es habe ersichtlich nicht allein in der Hand der Beklagten gelegen, das Grundstück unabhängig von einem Bauvertrag mit der Klägerin und einer Finanzierung über die D Finanz GmbH zu erwerben. |
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| | f) Demgegenüber sei die Aussage des Zeugen P nicht glaubhaft gewesen, bezüglich der Grundstücke nur eine Hilfestellung zu bieten, da er sich mit den Grundstücken gut auskenne. Der Zeuge habe angegeben, dass alles Weitere dann den Käufern selbst überlassen sei; den Grundstückskaufvertrag und die Vereinbarung des Notartermins regelten dann die Käufer. Dies sei bereits schwer mit der E-Mail des Zeugen P vom 2. April 2012 (Anlage zum Protokoll vom 7. Mai 2013 und Anlage B 15) in Einklang zu bringen, in welcher der Zeuge mitteile, er habe bezüglich des Stellplatzes mit Herrn N vom Bauamt O telefoniert. Der Zeuge habe aus eigener Initiative hinsichtlich des Grundstücks Kontakt zum Bauamt aufgenommen, um weitere Fragen zu klären und dies gerade nicht den Beklagten überlassen. Außerdem habe der Zeuge P eingeräumt, dass er zumindest dann einen Notartermin ausgemacht hätte, wenn er von den Beklagten diesbezüglich konkret gefragt worden wäre. |
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| | Insgesamt erachte das Gericht die Aussage des Zeugen P als nicht überzeugend und lege sie daher den Feststellungen des Urteils nicht zugrunde, soweit sie den Angaben der Beklagten in ihrer informatorischen Anhörung widerspreche. Die Aussage des Zeugen habe konstruiert und auf das gewünschte Ergebnis bezogen gewirkt. Der Zeuge habe sein zuvor erstelltes „schriftliches Gedächtnisprotokoll“ (Anlage B 7) bei der Vernehmung vorliegen gehabt und habe teilweise wörtlich daraus vorgetragen. Bereits das „Gedächtnisprotokoll“ lese sich wie ein nur zur späteren Rechtfertigung des eigenen Verhaltens angefertigtes Schriftstück. Einen vergleichbaren überheblichen und wenig glaubhaften Eindruck habe der Zeuge auch bei seiner Vernehmung gemacht. Der Zeuge habe darüber hinaus als Kundenberater der Klägerin ein erhebliches Eigeninteresse an einem für die Klägerin günstigen Ausgang des Rechtsstreits. Demgegenüber hätten die Angaben der Beklagten bei ihrer persönlichen Anhörung glaubhaft und nachvollziehbar gewirkt. Beide Beklagte hätten sehr detailreich auch in den Nebenaspekten die Umstände des Vertragsschlusses und der vorangegangenen Beratungsgespräche geschildert, hätten versucht, sich möglichst genau an alle Einzelheiten zu erinnern, und auch Unsicherheiten eingeräumt. Sie hätten bei der fast 1 ½ Stunden dauernden Anhörung ersichtlich emotional angespannt und betroffen gewirkt. Für das Gericht erscheine es nachvollziehbar, dass der Zeuge P die Unerfahrenheit der 27 und 30 Jahre alten Beklagten (vgl. Anlage B 6) ausgenutzt habe und sie habe täuschen und übervorteilen wollen. |
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| | g) Gegen eine Abhängigkeit des Grundstückskaufvertrages mit dem Bauvertrag der Parteien spreche nicht die Formulierung des Vertrages vom 4. April 2012, in dem auf das konkrete Grundstück in O nicht Bezug genommen, sondern nur angeführt werde, dass das Baugrundstück vom Bauherren gestellt werde. Maßgeblich sei nicht die konkrete Formulierung des Vertrages, sondern der zugrunde liegende Wille der Parteien. Beide Parteien seien bei Abschluss des Bauvertrages jedoch der Auffassung gewesen, dass das Haus ausschließlich auf dem bereits ausgewählten und reservierten Grundstück in O gebaut würde. Dies folge nicht zuletzt aus dem Entwurf der Finanzierungsanfrage durch Herrn D (Anlage B 6), der das Grundstück in O mit dem konkreten Kaufpreis von 97.176,00 EUR bei den zu finanzierenden Kosten aufführe. Auch die nach dem Besprechungstermin am 30. April 2012 erfolgte E-Mail-Korrespondenz zwischen dem Zeugen P und den Beklagten zeige, dass sich der Bau des Hauses ersichtlich nur auf das Grundstück in O bezogen habe. In der E-Mail vom 30. März 2012 (Anlage zum Protokoll vom 7. März 2013 und Anlage B 19) frage der Beklagte zu 2 hinsichtlich des Grundstücks an, ob dort auch der Bau einer Garage möglich sei und ob der Stellplatz mit der Flurstücknummer 7106 im Angebot enthalten sei. Der Zeuge P habe daraufhin am 2. April 2012 mitgeteilt, dass im Gesamtpreis des Grundstücks der Stellplatz inkludiert sei und keine weiteren Kosten hierfür anfielen (Anlage B 15). |
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| | h) Für eine wechselseitige Abhängigkeit der Verträge spreche schließlich selbst die Aussage des Zeugen P, der auf Nachfrage bei seiner Vernehmung angegeben habe: Wenn die Stadt O das Grundstück nicht an die Beklagten verkauft hätte, hätte man gegebenenfalls das Grundstück wechseln oder den Vertrag auflösen müssen. Ein Wechsel des Grundstücks sei dabei jedoch nicht ohne weiteres in Betracht gekommen, da es nach den überzeugenden Angaben der Beklagten kein passendes anderes Grundstück gegeben habe, welches von den Beklagten noch hätte finanziert werden können. Somit habe selbst nach der Auffassung des Zeugen P der Bauvertrag ohne das dazugehörige Grundstück in O keinen Sinn mehr gemacht und wäre gegenstandslos gewesen. |
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| | 3. Der Senat hält, soweit nachfolgend nicht ausdrücklich offen gelassen oder abweichend ausgeführt, diese Erwägungen für zutreffend und macht sie deswegen nach eigener Sach- und Rechtsprüfung durch Bezugnahme auch zum Gegenstand der vorliegenden Entscheidung. |
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| | Die dagegen von der Klägerin geführten Berufungsangriffe bleiben ohne Erfolg: |
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| | a) Zu II. 2. a der Berufungsbegründung |
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| | Das Landgericht [LGU 10] zieht die Formulierung „Angebot inkl. Grundstück“ im Internet-inserat der Klägerin [vgl. Anlage B 1] entgegen der Berufung nicht „für sich alleine“ heran, um eine Indizwirkung für die rechtliche Einheit von Hausbauvertrag und Grundstückskaufvertrag zu begründen. Es berücksichtigt neben diesem Umstand vielmehr noch eine ganze Reihe weiterer Gesichtspunkte. Dass (auch) auf den Inhalt einer Anzeige oder einer sonstigen Werbemaßnahme abgestellt werden darf, wenn er - wie hier - geeignet ist, bei den Bauwilligen den sicheren Eindruck zu erwecken, dass ihnen der Anbieter auch das für die Errichtung des Hauses erforderliche Grundstück verschaffen werde, ist in der Rechtsprechung anerkannt (vgl. BGH, Urteil vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80 -, juris, Rn. 13; OLG Schleswig, Urteil vom 31. Mai 1990 - 11 U 187/88 -, Rn. 4 f.; OLG Dresden, Urteil vom 6. Oktober 2004 - 12 U 1387/04 -, juris, Rn. 17). |
|
| | Des Weiteren ist der Vortrag der Berufung, im Inserat werde unter der Rubrik „Sonstiges“ klargestellt, dass die Klägerin bei der Suche nach einem passenden Grundstück lediglich eine „unverbindliche Serviceleistung“ bereitstelle, unrichtig. Denn das Wort „unverbindlich“ wird dort nicht genannt. Außerdem spricht die Wortwahl „Wir bieten“ für die Verbindlichkeit der offerierten Leistungen. |
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| | Ebenso wenig richtig liegt die Berufung, wenn sie schreibt, dass „Service“ im allgemeinen Sprachgebrauch „soviel wie 'kostenlose Hilfestellung, ohne Rechtsanspruch‘“ bedeute. „Service“ kann vielmehr sowohl gratis (kostenlos) als auch kostenpflichtig sein (letzteres etwa im Anwendungsbeispiel(Vgl. http://www.wortbedeutung.info/Service/ [Abruf am 10. August 2015].): „Hier ist es zwar etwas teurer, dafür ist der Service um Längen besser.“). Nachdem die Klägerin im Inserat unter der Rubrik „Sonstiges“ zum einen „Kostenloser Finanzierungscheck“ und zum anderen - unmittelbar folgend -, „Grundstücksservice“ angegeben hatte, kann nicht angenommen werden, dass der Grundstücksservice von vornherein habe „kostenlos“ sein sollen. |
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| | Belanglos - wenngleich richtig - ist, „dass zum Zeitpunkt des Inserats … ein konkretes Grundstückserwerbsgeschäft noch gar nicht absehbar war.“ Denn das Landgericht nimmt nicht an, dass von den Parteien „zum Zeitpunkt des Inserats“ schon ein konkretes Grundstück in Aussicht genommen worden wäre. |
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| | Aus dem Umstand, dass die Klägerin im Internetinserat „Mehrere Grundstücke zur Auswahl von 185 - 440 qm“ in Aussicht stellte, lässt sich zu ihren Gunsten ebenfalls nichts herleiten (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 6. Oktober 2004 - 12 U 1387/04 -, juris, Rn. 17). |
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| | b) Zu II. 2. b aa der Berufungsbegründung |
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| | Soweit die Berufung auch hier damit argumentiert, dass die Suche nach einem passenden Grundstück durch den im Auftrag der Klägerin tätigen Zeugen P lediglich eine „unverbindliche Serviceleistung“ darstelle, ist ihr auch hier - aus den unter „Zu II. 2. a der Berufungsbegründung“ genannten Gründen - nicht zu folgen. |
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| | Dass am 8. März 2013 ein geeignetes Grundstück noch nicht ausfindig gemacht worden war, ist richtig - aber ohne Belang. Denn das Landgericht legt seiner Entscheidung nicht zugrunde, dass den Parteien das (allein) geeignete Grundstück in O schon am 8. März 2013 bekannt gewesen wäre. Es geht auch nicht davon aus, dass bereits am 8. März 2013 eine rechtliche Verkoppelung von Grundstückskaufvertrag und Hausbauvertrag vereinbart worden wäre. |
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| | Die Berufung irrt, soweit sie vorträgt, dass die Beklagten, wäre es ihnen auf eine rechtliche Einheit beider Rechtsgeschäfte angekommen, diese mit der Klägerin explizit hätten vereinbaren müssen. Die rechtliche Einheit kann sich vielmehr auch aus einer Gesamtschau aller Umstände unter Einschluss der von den Parteien vorgelegten Urkunden ergeben (vgl. OLG Koblenz, Urteil vom 25. März 2014 - 3 U 1080/13 -, juris, Rn. 29 ff.). |
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| | Dass die Klägerin, welche die „Forderung von Bauherren nach einem ‚Komplett-Rundum-Sorglos-Paket‘“ eigenen Angaben zufolge aus der Praxis kennt, „im absoluten Regelfall“ jedoch keinen Einfluss auf die Verkaufsentscheidung der Grundstückseigentümer hat, noch nie erlebte, dass ein Bauherr damit meinte, dass der Hausbauvertrag und der Grundstückskaufvertrag miteinander wechselseitig eine rechtliche Einheit bilden sollen, spielt keine Rolle. Für die Entscheidung des hier anhängigen Rechtsstreits kommt es auf frühere (Nicht-)Erlebnisse der Klägerin nicht an. |
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| | Dass die Klägerin kein Interesse an einer Verkoppelung der beiden Rechtsgeschäfte haben kann, mag ihr zuzugestehen sein. Nur muss sie dann aber auch ihre Werbung dementsprechend gestalten und die Vertragsverhandlungen dementsprechend führen (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 6. Oktober 2004 - 12 U 1387/04 -, juris, Rn. 14). Daran fehlt es hier. |
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| | c) Zu II. 2. b bb der Berufungsbegründung |
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| | Bezüglich dieses Berufungsvorbringens ist auszuführen, dass das Landgericht [LGU 10] aus der Besprechung am 20. März 2012 weder einen „Einheitswillen“ noch eine rechtliche Einheit von Hausbauvertrag und Grundstückskaufvertrag herleitet. Es erwähnt den „20.03.2012“ eher beiläufig und lediglich im Zusammenhang mit einer Erklärung des Zeugen P dergestalt, dass dieser von einem Grundstück in O wisse, welches aufgrund des Preises von nicht mehr als 100.000,00 EUR in Betracht komme. Dass der Zeuge dies so erklärt habe, wird durch das Berufungsvorbringen bestätigt. |
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| | Nicht gefolgt werden kann der Berufung hingegen insoweit, als sie vorbringt, mit der Erklärung des Zeugen P, dass er von einem Grundstück in O wisse, welches aufgrund des Preises von nicht mehr als 100.000,00 EUR in Betracht komme, sei zum Ausdruck gebracht worden, dass dieses Grundstück lediglich als ein passendes von mehreren zu erwägen sei. Dagegen steht, dass der Zeuge P, der sich eigenen Angaben zufolge mit Grundstücken gut auskennt [I 66], den Beklagten, |
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| | die ihr finanzielles Limit überschritten hatten - sie waren mit einer finanziellen Höchstgrenze von 300.000,00 EUR Fremdkapital in die Verhandlungen gestartet [II 265], haben sich zwar dann am 20. März 2012 von der Bedienbarkeit auch eines Kredits in Höhe von 355.000,00 EUR überzeugen lassen [II 265], sollten schlussendlich aber einen Betrag von 372.000,00 EUR fremdfinanzieren [Anlage B 6], was ihnen letztlich zu viel war [Anlage K 11] -, |
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| | unter dem 3. April 2012 mitteilte [Anlage B 24], dass die nächsten Grundstücke „ab 130.000 EUR aufwärts“ kosteten und es „keine günstigeren Grundstücke“ gebe. Folglich war das vom Zeugen P erwähnte Grundstück in O nicht eines unter mehreren, sondern das einzige, das hier in Frage kam. |
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| | d) Zu II. 2. b cc der Berufungsbegründung |
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| | Bei Zugrundelegung des Berufungsvorbringens |
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| | „Richtig ist, dass sich die Beklagten [am 24.03.2012] noch während der Besichtigung des Grundstücks in O mit der Flurstücknummer 7105 für genau dieses Grundstück entschieden haben. Auf die Frage nach dem weiteren Ablauf erklärte der Zeuge P, dass er das Grundstück bei der Stadt O reservieren würde, was noch am folgenden Montag (26.03.2012) geschah“ |
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| | erkannte die Klägerin den Verknüpfungswillen der Beklagten bezüglich des Hausbauvertrages und des Grundstückskaufvertrages an. Denn der Zeuge P traf in dem - bei ihm jedenfalls ab dem 24. März 2012 vorhandenen - Wissen, dass für die Beklagten ein Hausbau ohne den Erwerb des Grundstücks in O mit der Flurstücknummer 7105 nicht in Betracht kam, aktive Maßnahmen zur Gewährleistung des gewünschten Bauplatzes (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 6. Oktober 2004 - 12 U 1387/04 -, juris, Rn. 16). Er hat das von den Beklagten (einzig) begehrte Grundstück reserviert und zudem mit dem Bauamt der Stadt O Kontakt aufgenommen, um - die Beklagten interessierende - Fragen der Bebaubarkeit dieses Grundstücks zu klären. |
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| | Darüber hinaus wurde im Verlauf der Vertragsverhandlungen der rechtliche Verknüpfungswille beider Parteien dadurch untermauert, dass sie ab dem 24. März 2012 übereinstimmend davon ausgingen, der Erwerb des einzig passenden Baugrundstücks sei durch Vermittlung des Zeugen P gesichert (vgl. OLG Dresden, a.a.O., Rn. 18). Die in Ziffer 1 des Hausbauvertrages getroffene Regelung, nach welcher die Beklagten die Pflicht übernahmen, der Klägerin ein Baugrundstück nachzuweisen („Baugrundstück: wird vom Bauherren gestellt“), war damit von vornherein hinfällig. Denn das aus finanziellen Gründen einzig in Frage kommende Baugrundstück war bei Vertragsschluss bereits ausgesucht und vom Zeugen P bereits reserviert; aus damaliger Sicht der Parteien stand dem Erwerb des Grundstückseigentums nichts entgegen (vgl. OLG Dresden, a.a.O.). |
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| | In Anbetracht dieser Umstände auf eine rechtliche Einheit von Hausbauvertrag und Grundstückskaufvertrag zu schließen, ist - anders als die Berufung meint - nicht abwegig, sondern zutreffend. |
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| | Daran ändert nichts, dass es sich bei dem Grundstücksreservierungsverfahren der Stadt O um ein unverbindliches und vorläufiges Onlineverfahren handelt, die Online-Reservierung nur einen automatisierten und chronologisch geordneten Eintrag als Grundstücksinteressent bewirkt, der Eintrag nach Zeitablauf automatisch gelöscht wird und die letztverbindliche Entscheidung über den Verkauf von Gemeindegrundstücken der Gemeinderat der Stadt O ohne rechtliche Bindung an die Reservierungseinträge trifft. Denn die (normative) Kraft des Faktischen und die Bindung einer Gemeinde an den allgemeinen Gleichheitssatz nach Art. 3 Abs. 1 GG dürfen bei solchen Reservierungsverfahren in ihrer Wirkung nicht unterschätzt werden. Das bedeutet, dass die Verwaltungsorgane einer Gemeinde ein Gemeindegrundstück unter gewöhnlichen Umständen stets an denjenigen verkaufen, der das Grundstücksreservierungsverfahren (Onlineverfahren) bestplatziert durchlaufen hat - und das Gemeindegrundstück nicht „hintenrum“ an jemanden vergeben, der schlechter abgeschnitten oder sich am Verfahren überhaupt nicht beteiligt hat. Infolgedessen hat der Zeuge P auf die Frage, was passiert wäre, wenn die Stadt O das Grundstück nicht an die Beklagten verkauft hätte, völlig zutreffend antworten können: „So krass habe ich so was noch nicht erlebt, es hat da bislang nie Probleme gegeben, wenn ich ein Grundstück reserviere“ [I 67]. Am Zeugen P wäre somit faktisch aller Wahrscheinlichkeit nach niemand mehr vorbeigekommen. |
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| | Auch dies erhellt, dass die Klägerin als Bauunternehmerin vermittelt durch den Zeugen P mit der Reservierung des Grundstücks in O mit der Flurstücknummer 7105 auf den Namen des Zeugen „maßgeblichen Einfluss auf die Durchführung des Kaufvertrages“ gehabt hätte (vgl. BGH, Urteil vom 22. Juli 2010 - VII ZR 246/08 -, juris, Rn. 11), hätten die Beklagten keinen „Rückzieher“ gemacht. |
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| | Die gegenteiligen Ausführungen der Berufung („Entgegen der Erwägungen des Landgerichts hatte die Klägerin aufgrund der Reservierung folglich keinerlei Einfluss auf das Zustandekommen des Grundstücksgeschäfts zwischen den Beklagten und der Stadt O“) treffen demgemäß nicht zu. Soweit die Berufung auch in diesem Zusammenhang damit argumentiert, dass lediglich eine „kostenlose und daher unverbindliche Serviceleistung“ vorgelegen habe, ist ihr auch hier - aus den unter „Zu II. 2. a der Berufungsbegründung“ genannten Gründen - nicht zu folgen. |
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| | Da der Senat das gesamte Berufungsvorbringen der Klägerin berücksichtigt hat, kommt es nicht darauf an, ob das Landgericht gegen § 139 Abs. 2 ZPO verstoßen hat oder nicht. |
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| | e) Zu II. 2. c der Berufungsbegründung |
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| | Die Ansicht der Berufung, die handschriftlich fixierte Individualvereinbarung, dass das Baugrundstück vom Bauherrn gestellt werde, stelle ein starkes Indiz gegen einen übereinstimmenden Einheitswillen der Parteien dar, trifft nicht zu. Vielmehr wurde, wie der Senat unter „Zu II. 2. b cc der Berufungsbegründung“ bereits ausgeführt hat, im Verlauf der Vertragsverhandlungen der rechtliche Verknüpfungswille beider Parteien dadurch sogar untermauert, dass sie ab dem 24. März 2012 übereinstimmend davon ausgingen, der Erwerb des einzig passenden Baugrundstücks sei durch Vermittlung des Zeugen P gesichert (vgl. OLG Dresden, a.a.O., Rn. 18). Die Regelung in Ziffer 1 des Hausbauvertrages, in der die Beklagten die Pflicht übernahmen, der Klägerin ein Baugrundstück nachzuweisen („Baugrundstück: wird vom Bauherren gestellt“), aber auch die Regelung in Ziffer 7.1 des Hausbauvertrages, die bestimmt, dass der Bauherr das Grundstück zur Bebauung mit dem gestellten Haus zur Verfügung zu stellen hat und das Risiko der Bebaubarkeit trägt, waren damit von vornherein hinfällig. Denn das aus finanziellen Gründen einzig in Frage kommende Baugrundstück war bei Vertragsschluss bereits ausgesucht und aus damaliger Sicht der Parteien stand dem Erwerb des Grundstückseigentums auch nichts entgegen (vgl. OLG Dresden, a.a.O.). |
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| | Auch in der - vom Zeugen P vermittelten - Finanzierungsanfrage des Zeugen D [Anlage B 6] ist ausschließlich das Grundstück in O genannt, und zwar mit dem vom Zeugen P mitgeteilten Kaufpreis: „Grundstück inkl. Erschließung EUR 97.176,00“. Das spricht ebenfalls nicht gegen, sondern für eine rechtliche Einheit von Hausbauvertrag und Grundstückskaufvertrag. |
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| | Die gegenteilige Wertung, dass eine solche Einheitlichkeit der beiden Rechtsgeschäfte von den Beteiligten nicht gewollt gewesen und gegenüber den Beklagten vom Zeugen P ausführlich kommuniziert worden sei, ist nicht zu teilen. Die Werbung der Klägerin und der Ablauf der Vertragsverhandlungen bis zur Unterzeichnung des Hausbauvertrages durch die Beklagten am 30. März 2012 lassen dies nicht zu. |
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| | Die als Anlage K 11 vorgelegte E-Mail des Beklagten vom 2. April 2012 enthält eine Anfrage der Beklagten nach einem preislich besseren Angebot, „ggf. auf anderem Grundstück in unserem präferierten Gebiet P - E - S - O“. Daraus lässt sich herleiten, dass die Beklagten nach Vertragsunterzeichnung „ggf.“ bereit gewesen wären, auch auf einem anderen Grundstück als demjenigen in O mit der Flurstücknummer 7105 zu bauen, falls sich dadurch der (Fremd-) Kapitalbedarf von 372.000,00 EUR [vgl. Anlage B 6] hätte verringern lassen. Die Antwort des Zeugen P mit E-Mail vom 3. April 2012 [Anlage B 24] („Sie haben vom Preis-Leistungs-Verhältnis das beste Grundstück reserviert. Die nächsten Grundstücke (O + P und in E gibt es keine mehr) kosten ab 130.000 EUR aufwärts. Ich kenne dort alle Grundstücke, weil wir in dieser Gegend viel gebaut haben. … sparen können Sie nur am Haus, weil es gibt keine günstigeren Grundstücke“) bestätigt jedoch exakt dasjenige, was den Parteien seit dem 24. März 2012 und damit auch bei der Unterzeichnung des Hausbauvertrages am 30. März 2012 bekannt war, nämlich dass sich das nach diesem Vertrag zu bauende (Reihenend-)Haus nach Lage der Dinge einzig und allein auf dem Grundstück in O mit der Flurstücknummer 7105 hätte realisieren lassen. Der Hausbauvertrag vom 30. März 2012 / 4. April 2012 konnte und sollte mithin nur auf diesem Grundstück in O verwirklicht werden. |
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| | f) Zu II. 2. d der Berufungsbegründung |
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| | Der Zeuge P hat ausweislich der Seite 9 des Sitzungsprotokolls des Landgerichts vom 7. Mai 2013 die Frage, was passiert wäre, wenn die Stadt O das Grundstück nicht an die Beklagten verkauft hätte, wie folgt beantwortet: „So krass habe ich so was noch nicht erlebt, es hat da bislang nie Probleme gegeben, wenn ich ein Grundstück reserviere. Wenn es tatsächlich der Fall gewesen wäre, hätte man gegebenenfalls das Grundstück wechseln oder den Vertrag auflösen müssen.“ |
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| | Die Berufung meint, der Zeuge habe damit klargestellt, dass ein Wechsel des Grundstücks grundsätzlich möglich und nur im Falle, dass ein Alternativgrundstück ausnahmsweise nicht hätte gefunden werden können, der Vertrag aufzulösen gewesen wäre, wobei es allerdings sehr unrealistisch erscheine anzunehmen, dass es im gesamten Großraum Mannheim nur ein einziges Grundstück gegeben hätte, das in den gesetzten Finanzrahmen der Beklagten von 300.000,00 EUR gepasst hätte. Dieser Ansicht - und in der Folge den hierauf aufbauenden Schlussfolgerungen - vermag sich der Senat jedoch nicht anzuschließen. Die Berufungsbegründung erschöpft sich insoweit nämlich in abstrakten Erwägungen. Konkret gab es, wie der - inhaltlich bereits referierten - E-Mail des Zeugen P vom 3. April 2012 [Anlage B 24] zu entnehmen ist, zu dem Grundstück in O mit der Flurstücknummer 7105 keine Alternative, um das im Hausbauvertrag vereinbarte Bauvorhaben - ein Reihenendhaus - in die Tat umzusetzen. |
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| | g) Zu II. 2. e der Berufungsbegründung |
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| | Der Senat hat vorstehend unter „Zu II. 2. b cc der Berufungsbegründung“ ausgeführt, dass und weswegen die Klägerin aufgrund der Tätigkeit des Zeugen P („Vermittlung des Grundstückes“) maßgeblichen Einfluss auf die Durchführung des Kaufvertrages betreffend das Grundstück in O mit der Flurstücknummer 7105 gehabt hätte, hätten die Beklagten keinen „Rückzieher“ gemacht. |
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| | Daran ändert sich nichts dadurch, dass der Zeuge P gemeint hat, dass es sich bei der von ihm vorgenommenen Reservierung des Grundstücks „nur um eine Hilfestellung“ gehandelt habe. Denn die Einschätzung des Zeugen über den „Stellenwert“ seiner Arbeit ist für die Entscheidung des Rechtsstreits nicht maßgeblich. Infolgedessen kann auch dahinstehen, ob man diese Angabe des Zeugen („Hilfestellung“) für glaubhaft hält oder nicht. |
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| | Dasselbe gilt bezüglich der Angabe des Zeugen: |
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| | „Der Kunde hätte dann danach alles Weitere selbst übernehmen müssen. Es ist Sache des Kunden, wie er dies dann weiter macht, hier halte ich mich raus. Den Grundstückskaufvertrag und die Vereinbarung des Notartermins macht dann der Kunde. Ausnahme wäre, wenn die Beklagten mich konkret gefragt hätten, ob ich einen entsprechenden Termin ausmachen würde. Normal ist es aber so, dass auch die Stadt dies direkt mit den Kunden machen möchte und nicht über einen Dritten.“ [I 66] |
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| | Selbst wenn man diese Angabe(n) für glaubhaft hält, führt dies nicht zu einem für die Klägerin günstigeren Prozessergebnis. |
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| | Soweit die Berufung auch hier damit argumentiert, dass die „Hilfestellungen“ des Zeugen P bei der Suche nach einem passenden Grundstück und der Klärung seiner Bebaubarkeit lediglich „unverbindliche Serviceleistungen“ darstellten, ist ihr auch hier - aus den unter „Zu II. 2. a der Berufungsbegründung“ genannten Gründen - nicht zu folgen. |
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| | Dass die Klägerin für die Vermittlung des Grundstücks keinerlei Aufpreis beansprucht, das heißt keinen Aufschlag auf den Grundstückspreis der Stadt O erhebt, und auch der Zeuge P keine Maklergebühr oder ähnliches verlangt, spricht - anders als die Klägerin meint - nicht gegen die Annahme einer rechtlichen Einheit von Hausbauvertrag und Grundstückskaufvertrag. |
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| | Ob sich das Gedächtnisprotokoll des Zeugen P „wie ein nur zur späteren Rechtfertigung des eigenen Verhaltens angefertigtes Schriftstück liest“, kann auf sich beruhen. Selbst wenn man hiervon nicht ausgeht, führt dies nicht dazu, dass der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch als begründet anzusehen wäre. |
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| | Es ist unzulässig, die Aussage eines Zeugen allein wegen seiner Bindung an eine Partei oder seiner sonstigen Nähe zu einer Partei für unglaubhaft zu halten. Entgegen dem Berufungsvorbringen hat das Landgericht der Aussage des Zeugen P aber auch nicht „allein deshalb keinen Glauben geschenkt …, weil ‚er als Kundenberater der Klägerin ein erhebliches Eigeninteresse an einem für die Klägerin günstigen Ausgang des Rechtsstreits habe‘“. Das Landgericht [LGU 12] hat diesen Aspekt vielmehr lediglich als weiteren Umstand mitberücksichtigt („Der Zeuge hat darüber hinaus als Kundenberater …“). Dies ist nicht zu beanstanden. |
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| | Anders als die Klägerin meint, hat das Landgericht [LGU 12] die Angaben der Beklagten ohne Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO als glaubhaft und nachvollziehbar angesehen und seine Entscheidung ausreichend begründet. |
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| | h) Zu II. 3. der Berufungsbegründung |
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| | Entgegen der Ansicht der Berufung führt der rechtliche Maßstab, den das Landgericht der Beurteilung des vorliegenden Falles zugrunde legt, nicht dazu, „dass jeder Hausbauvertrag der notariellen Beurkundung unterliegt“. Die „rechtlich anerkannte Ausnahme eines formbedürftigen Hausbauvertrages“ wird auch nicht „zweckwidrig zum Regelfall deklariert“. Das Landgericht lässt auch nicht „jede kleinere und vom Kunden geforderte Serviceleistung“ genügen, um zur Beurkundungspflicht des Hausbauvertrages zu gelangen. Es hat vielmehr, wie bereits ausgeführt, gewichtige Gründe für die Beurkundungsbedürftigkeit des vorliegend zu beurteilenden Hausbauvertrages angeführt, in Sonderheit die Reservierung des - hier nach Lage der Dinge zur Realisierung des Hausbaus einzig in Betracht gekommenen - Grundstücks in O durch den Zeugen P. |
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| | i) Zu III. der Berufungsbegründung |
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| | Da der Senat das gesamte Berufungsvorbringen der Klägerin berücksichtigt hat, kommt es nicht darauf an, ob das Landgericht, wie die Berufung meint, gegen § 139 ZPO verstoßen und ein Überraschungsurteil erlassen hat oder nicht. |
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| | Soweit die Berufung auch unter diesem Gliederungspunkt vorbringt, die Klägerin habe aufgrund der tatsächlichen Ausgestaltung und Wirkung des Online-Reservierungsverfahrens der Stadt O keinen Einfluss auf das Zustandekommen des Grundstücksgeschäfts zwischen den Beklagten und der Stadt O gehabt, wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Ausführungen unter „Zu II. 2. b cc der Berufungsbegründung“ verwiesen. |
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| | j) Zu IV. der Berufungsbegründung |
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| | Auf das Vorbringen unter Ziffer IV der Berufungsbegründung kommt es nicht an. Ob die Beklagten vom Zeugen P durch arglistige Täuschung zur Unterschrift des Hausbauvertrages verleitet wurden oder nicht, ist für die Entscheidung des Rechtsstreits nicht von Bedeutung. Auch das Landgericht hat hierauf nicht tragend abgestellt. |
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