Landgericht München I Urteil, 21. Jan. 2016 - 31 S 23070/14
vorgehend
Gründe
Landgericht München I
Az.: 31 S 23070/14
IM NAMEN DES VOLKES
Urteil
Verkündet am 21.01.2016
472 C 31122/12 AG München
Leitsatz:
In dem Rechtsstreit
...
gegen
...
wegen Forderung
erlässt das Landgericht München I - 31. Zivilkammer - durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht …, die Richterin am Landgericht … und die Richterin am Landgericht … aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19.11.2015 folgendes
Endurteil
1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts München
2. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts München ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 12.360,00 € festgesetzt.
Gründe:
I.
Die Klägerin macht gegen den Beklagten Ansprüche auf Zahlung von Miete für die Monate September bis November 2012 aus dem zwischen den Parteien am 27.08.2012 geschlossenen Mietvertrag geltend, abzüglich eines Gegenanspruchs des Beklagten in Höhe von 1.500,00 € für eine Einbauküche. Der Beklagte kündigte diesen Mietvertrag am 31.08.2012 und focht ihn zudem mit Schreiben vom 07.09.2012 wegen Täuschung über die tatsächliche Wohnfläche an. Widerklagend macht der Beklagte einen Anspruch auf Herausgabe, hilfsweise Duldung der Wegnahme der besagten Einbauküche, hilfsweise Zahlung von 6.000,00 € für die Küche geltend.
Wegen der Einzelheiten hierzu wird auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils des Amtsgerichts München
Das Amtsgericht gab der Klage statt und führte zur Begründung an, dass das eingeholte Sachverständigengutachten ergeben habe, dass die Wohnfläche tatsächlich den vorvertraglichen Angaben der Klägerin entsprach. Die Widerklage wies das Amtsgericht mit der Begründung ab, der allein in Betracht kommende Wegnahmeanspruch sei verjährt. Zudem sei die Widerklage unbegründet, da die Klägerin nicht mehr im Besitz der Küche sei und ein Zahlungsanspruch in Höhe von 6.000,00 € nicht bestehe, da die Küche lediglich 1.500,00 € wert sei.
Hinsichtlich der weiteren Gründe wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.
Gegen das Urteil wendet sich der Beklagte mit der Berufung und verfolgt den Klageabweisungsantrag sowie die Widerklage weiter. Er behauptet, die Maklerin habe ihm vor Vertragsschluss auf ausdrückliche Nachfrage telefonisch versichert, dass allein die oberirdische Wohnfläche der streitgegenständlichen Wohnung mehr als 150 m² betrage. Dies sei ausweislich des Sachverständigengutachtens falsch. Der Beklagte meint, die Klägerin müsse sich diese Aussage der Maklerin gem. § 278 BGB zurechnen lassen. Hinsichtlich der Widerklage meint der Beklagte, in der vor der Verjährung erhobenen Widerklage auf Herausgabe der Küche sei der Anspruch auf Wegnahme inkludiert. Das Amtsgericht hätte darauf hinweisen müssen, dass nur ein Wegnahmerecht gem. § 539 Abs. 2 BGB in Betracht kommt und den Herausgabeantrag des Beklagten entsprechend auslegen muss. Hinsichtlich des Wertes der Küche hätte das Amtsgericht ein Sachverständigengutachten einholen müssen.
Der Beklagte beantragt,
1. Das Urteil des Amtsgerichts München
2. Die Klägerin und Berufungswiderbeklagte wird verurteilt, dem Kläger und Berufungsführer die Wegnahme der weißen Einbauküche im Erdgeschoss des Anwesens G.er Straße ... in ... München, bestehend aus zwei Oberschränken, zwei Eckunterschränken, fünf Unterschränken, einer schwarzen Arbeitsplatte, nebst Geschirrspülmaschine, Einbauherd, sowie einer Einbauspüle, gemäß dem in Anlage beigefügten Lichtbild, zu gestatten.
3. Hilfsweise, für den Fall der Unmöglichkeit der Wegnahme, die Klägerin und Widerbeklagte zu verurteilen an den Kläger 6.000,00 € nebst Zinsen, hieraus in Höhe von 5% Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
Die Klägerin beantragt Zurückweisung der Berufung.
Die Klägerin meint, der Beklagte könne seine Anfechtung nicht auf die angebliche telefonische Zusicherung der Maklerin stützen, da er sich in seiner ursprünglichen Anfechtungserklärung lediglich auf deren Angaben im Exposée gestützt habe und nach Ablauf der Frist aus § 121 Abs. 1 BGB keine Anfechtungsgründe nachschieben könne. Die Behauptung sei zudem unsubstantiiert. Hinsichtlich der Widerklage meint die Klägerin, das Amtsgericht habe den Wert der Küche in nicht zu beanstandender Weise geschätzt. Der Anspruch auf Duldung der Wegnahme stelle gegenüber dem Herausgabeanspruch ein aliud dar, weshalb eine Umdeutung gem. § 308 ZPO nicht zulässig sei.
Wegen des weiteren Parteivorbringens in zweiter Instanz wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 19.11.2015 verwiesen.
II.
Die zulässige Berufung ist unbegründet.
Die Berufung ist zulässig, insbesondere ist sie statthaft (§ 511 Abs. 1, 2 Nr. 1 ZPO) und wurde form- und fristgerecht eingelegt (§§ 517, 519 ZPO) und begründet (§ 520 ZPO).
Die Berufung ist jedoch unbegründet. Das Amtsgericht hat zu Recht der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen.
1. Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 6.360,00 € aus § 535 Abs. 2 BGB. Der Anspruch ist nicht infolge einer Anfechtung gem. § 142 Abs. 1 BGB erloschen. Der Beklagte hatte keinen Anfechtungsgrund. Dies gilt selbst unter Berücksichtigung der klägerseits bestrittenen und für verspätet gehaltenen Behauptung des Beklagten, die Maklerin habe ihm telefonisch eine bestimmte Wohnfläche genannt.
1.1 Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag enthält keine Angaben zur Größe der angemieteten Wohnung. Eine konkludente Vereinbarung einer bestimmten Wohnflächengröße kommt zwar dennoch in Betracht, wenn die Parteien den schriftlichen Mietvertrag in der beiderseitigen, dem jeweiligen Vertragspartner erkennbaren Vorstellung schließen, die Wohnung weise die entsprechende Wohnfläche auf (vgl. BGH, Urt. v. 23.06.2010, VIII ZR 256/09). Dies ist hier jedoch nicht der Fall.
a) Die alleinige Angabe der Wohnfläche in einem Inserat bzw. einem Exposée genügt zur Annahme einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung nicht. Vielmehr handelt es sich dabei um eine bloße Beschreibung der Mietsache (vgl. AG Frankfurt Urt. v. 19.09.2012, 33 C 3082/12, LG Mannheim Urt. v. 08.11.2012, 4 S 96/06; AG München, Urt. v. 16.12.2013, 424 C 10773/13).
b) Aber auch wenn man als wahr unterstellt, dass die Maklerin dem Beklagten auf dessen Nachfrage telefonisch mitgeteilt hat, dass allein die oberirdische Wohnfläche über 150 m² umfasst, folgt daraus noch keine konkludente Wohnflächenvereinbarung zwischen dem Beklagten und der Klägerin. Die Klägerin muss sich die Angaben der Maklerin nicht automatisch gem. § 278 BGB zurechnen lassen. Beschränkt sich die Tätigkeit eines Maklers auf das Anbieten reiner Maklerdienste ohne Einbindung in die Erfüllung von Haupt- oder Nebenpflichten einer Vertragspartei, kommt eine Zurechnung nicht in Betracht (BGH, Urt. v. 24.11.1995, V ZR 40/94). Als Erfüllungsgehilfe einer Vertragspartei ist nur anzusehen, wer nach den tatsächlichen Umständen mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung einer diesem obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird. Durch seine Vermittlungstätigkeit erbringt der Makler indes eine eigene Leistung gegenüber dem Auftraggeber, die nicht ohne weiteres zugleich die Verpflichtung des Auftraggebers gegenüber dem späteren Vertragspartner erfüllt (BGH a. a. O.). Vorliegend ist nicht ersichtlich, dass die Maklerin bei der Erteilung der Auskunft über die Wohnungsgröße im Pflichtenkreis der Klägerin tätig war. Die Erteilung von Auskünften über die Beschaffenheit der Wohnung unterfällt grundsätzlich der maklerspezifischen Vermittlungstätigkeit. Es ist nicht erkennbar, dass die Maklerin vorliegend darüber hinaus eine vermieterspezifische Tätigkeit ausübte, indem beispielsweise die Flächenangabe im Rahmen einer für die Klägerin getätigten Verhandlungsführung oder unter vergleichbaren Umständen gemacht wurde. Es fehlt daher an Anhaltspunkten dafür, dass aufgrund der fallspezifischen Einzelumstände eine etwaige telefonische Wohnflächenangabe der Maklerin der Klägerin zuzurechnen ist.
c) Darüber hinaus reicht auch eine solche telefonische Angabe nicht aus, um die Wohnfläche zum konkludenten Bestandteil des Mietvertrages zu machen. Der BGH hat das konkludente Zustandekommen einer Wohnflächenvereinbarung in einem Fall angenommen, in welchem dem Mieter vor Vertragsschluss Grundrisse und detaillierte Flächenberechnungen zur Verfügung gestellt worden waren, die eine falsche Flächenberechnung aufwiesen. Bei dieser Ausgangslage spricht nach Ansicht des BGH nichts für die Annahme, das Fehlen einer Wohnflächenangabe im Mietvertrag indiziere, dass der Vermieter sich nicht hat binden wollen und der Mieter letztlich keinen Wert auf die Aufnahme in den Mietvertrag gelegt hat. Vielmehr ebenso nahe liege der Schluss, dass beide Parteien die Wohnflächenfrage als geklärt ansahen, nachdem dem Mieter im Vorfeld die konkreten Maße durch den überlassenen Grundriss und die detaillierte Wohnflächenberechnung angegeben worden waren (BGH, Urt. v. 23.06.2010, VIII ZR 256/09). So liegt der Fall hier indes nicht. Allein aufgrund der behaupteten telefonischen Auskunft der Maklerin ist nicht davon auszugehen, dass das Thema Wohnfläche für beide Parteien geklärt war. Während die Übergabe detaillierter Wohnflächenberechnungen und eines Grundrisses für den Mieter eine vergleichbare Sicherheit bzw. Dokumentation darstellt wie eine Flächenangabe im schriftlichen Mietvertrag, gilt dies für eine lediglich telefonische Auskunft durch die Maklerin nicht in gleichem Maße. Es ist daher aus Vermietersicht anzunehmen, dass der Mieter, wenn ihm die Wohnfläche wichtig ist, auf eine Aufnahme in den Mietvertrag besteht oder entsprechende detaillierte schriftliche Angaben im Vorfeld verlangt. Beides hat der Beklagte jedoch nicht getan. Vielmehr hat er seinem erstinstanzlichen Vortrag zufolge sogar von seinem ursprünglichen Wunsch, vor Vertragsschluss den Grundriss zu bekommen, abgesehen, nachdem die Klägerin ihn bei Vertragsschluss mit ihren familiären Problemen behelligt hat. Von einer stillschweigenden Wohnflächenvereinbarung kann daher selbst bei Zugrundelegung des streitigen Beklagtenvortrags zu den telefonischen Angaben der Maklerin nicht ausgegangen werden.
1.2 Das Amtsgericht hat auch zu Recht die Widerklage abgewiesen.
a) Das Amtsgericht hatte den beklagtenseits geltend gemachten Anspruch auf Herausgabe der Küche nicht gem. § 308 ZPO in einen Anspruch auf Wegnahme gem. § 539 Abs. 2 BGB umzudeuten, so dass die Annahme des Erstgerichts, der Wegnahmeanspruch sei verjährt, nicht zu beanstanden ist. Wie die Klägerin zutreffend ausgeführt hat, stellt das Wegnahmerecht gegenüber dem Herausgabeanspruch kein Minus sondern ein eigenständiges Recht dar (OLG Düsseldorf NZM 1999, 668). Den Wegnahmeanspruch hat der Beklagte aber erst nach Ablauf der Verjährungsfrist geltend gemacht. Eine Hinweispflicht des Amtsgerichts aus § 139 ZPO bestand dabei nicht. Diese Vorschrift normiert keine Pflicht des Gerichts, eine Partei auf einen bislang nicht rechtshängig gemachten Anspruch und gar dessen imminente Verjährung hinzuweisen.
b) Das Amtsgericht hat in nicht zu beanstandender Weise von der Einholung eines Sachverständigengutachtens zum Wert der Küche abgesehen und diesen gem. § 287 ZPO geschätzt. Diese Norm ermöglicht dem Gericht, die Schadenshöhe unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung zu bestimmen. Das Amtsgericht hat die dem Parteivorbringen entnommenen Grundlagen der Schätzung offengelegt und das Ergebnis schlüssig und nachvollziehbar begründet. Eine besondere, dem Sachverständigen vorbehaltene Sachkunde war hierzu nicht erforderlich.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht gem. § 708 Nr. 10 ZPO.
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Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Die Vorschrift des § 276 Abs. 3 findet keine Anwendung.
(1) Der Mieter kann vom Vermieter Aufwendungen auf die Mietsache, die der Vermieter ihm nicht nach § 536a Abs. 2 zu ersetzen hat, nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt verlangen.
(2) Der Mieter ist berechtigt, eine Einrichtung wegzunehmen, mit der er die Mietsache versehen hat.
(1) Die Anfechtung muss in den Fällen der §§ 119, 120 ohne schuldhaftes Zögern (unverzüglich) erfolgen, nachdem der Anfechtungsberechtigte von dem Anfechtungsgrund Kenntnis erlangt hat. Die einem Abwesenden gegenüber erfolgte Anfechtung gilt als rechtzeitig erfolgt, wenn die Anfechtungserklärung unverzüglich abgesendet worden ist.
(2) Die Anfechtung ist ausgeschlossen, wenn seit der Abgabe der Willenserklärung zehn Jahre verstrichen sind.
(1) Die Berufung findet gegen die im ersten Rechtszug erlassenen Endurteile statt.
(2) Die Berufung ist nur zulässig, wenn
- 1.
der Wert des Beschwerdegegenstandes 600 Euro übersteigt oder - 2.
das Gericht des ersten Rechtszuges die Berufung im Urteil zugelassen hat.
(3) Der Berufungskläger hat den Wert nach Absatz 2 Nr. 1 glaubhaft zu machen; zur Versicherung an Eides statt darf er nicht zugelassen werden.
(4) Das Gericht des ersten Rechtszuges lässt die Berufung zu, wenn
Das Berufungsgericht ist an die Zulassung gebunden.Die Berufungsfrist beträgt einen Monat; sie ist eine Notfrist und beginnt mit der Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber mit dem Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung.
(1) Die Berufung wird durch Einreichung der Berufungsschrift bei dem Berufungsgericht eingelegt.
(2) Die Berufungsschrift muss enthalten:
- 1.
die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird; - 2.
die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde.
(3) Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
(4) Die allgemeinen Vorschriften über die vorbereitenden Schriftsätze sind auch auf die Berufungsschrift anzuwenden.
(1) Der Berufungskläger muss die Berufung begründen.
(2) Die Frist für die Berufungsbegründung beträgt zwei Monate und beginnt mit der Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber mit Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung. Die Frist kann auf Antrag von dem Vorsitzenden verlängert werden, wenn der Gegner einwilligt. Ohne Einwilligung kann die Frist um bis zu einem Monat verlängert werden, wenn nach freier Überzeugung des Vorsitzenden der Rechtsstreit durch die Verlängerung nicht verzögert wird oder wenn der Berufungskläger erhebliche Gründe darlegt.
(3) Die Berufungsbegründung ist, sofern sie nicht bereits in der Berufungsschrift enthalten ist, in einem Schriftsatz bei dem Berufungsgericht einzureichen. Die Berufungsbegründung muss enthalten:
- 1.
die Erklärung, inwieweit das Urteil angefochten wird und welche Abänderungen des Urteils beantragt werden (Berufungsanträge); - 2.
die Bezeichnung der Umstände, aus denen sich die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt; - 3.
die Bezeichnung konkreter Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Tatsachenfeststellungen im angefochtenen Urteil begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten; - 4.
die Bezeichnung der neuen Angriffs- und Verteidigungsmittel sowie der Tatsachen, auf Grund derer die neuen Angriffs- und Verteidigungsmittel nach § 531 Abs. 2 zuzulassen sind.
(4) Die Berufungsbegründung soll ferner enthalten:
- 1.
die Angabe des Wertes des nicht in einer bestimmten Geldsumme bestehenden Beschwerdegegenstandes, wenn von ihm die Zulässigkeit der Berufung abhängt; - 2.
eine Äußerung dazu, ob einer Entscheidung der Sache durch den Einzelrichter Gründe entgegenstehen.
(5) Die allgemeinen Vorschriften über die vorbereitenden Schriftsätze sind auch auf die Berufungsbegründung anzuwenden.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin verlangt von dem Beklagten die Rückzahlung zuviel gezahlter Miete wegen einer Wohnflächenunterschreitung und Feststellung, dass sie auch in Zukunft nur eine geminderte Miete zahlen müsse.
- 2
- Die Klägerin mietete vom Beklagten eine Dachgeschosswohnung zu einer monatlichen Miete von umgerechnet 531,74 € (890 DM Grundmiete und 150 DM Betriebskostenvorauszahlung). Der schriftliche Mietvertrag vom 12. Juni 2001 enthält keine Angaben zur Größe der Wohnung; diese sind in dem Vertragsformular auch nicht vorgesehen. Die Wohnung war von der im Auftrag des Beklagten tätigen Immobilienmaklerin mit folgender Annonce in der Zeitung angeboten worden: "M. , 3 ZKB-DG, Balkon, ca. 76 m², Parkett, EBK, DM 890,- + NK".
- 3
- Vor Abschluss des Mietvertrages wurden der Klägerin zunächst eine Skizze der Wohnung und sodann eine "Wohnflächenberechnung … nach der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung )" übersandt, in der die Größe der einzelnen Zimmer errechnet und die Gesamtgröße der Wohnung mit 76,45 qm ausgewiesen ist.
- 4
- Die Klägerin hat behauptet, die Wohnung habe lediglich eine Wohnfläche von 53,25 qm. Hiervon ausgehend hat sie die Rückzahlung überzahlter Miete für die Monate August 2001 bis November 2006 in Höhe von 9.939,96 € geltend gemacht. Außerdem hat sie die Feststellung begehrt, die Wohnfläche betrage 53,25 qm und dem Beklagten stehe derzeit eine Bruttomiete von 6,96 € pro Quadratmeter zu.
- 5
- Der Beklagte hat die Ansicht vertreten, für den Fall, dass die Wohnung kleiner als vereinbart sei, stünde ihm eine höhere Miete pro Quadratmeter zu, da die Wohnung dann in eine andere Kategorie des M. Mietspiegels einzuordnen sei. Der Beklagte hat hilfsweise mit Nebenkostennachforderungen für die Jahre 2003 bis 2006 in einer Gesamthöhe von 905,58 € die Aufrechnung erklärt.
- 6
- Das Amtsgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens, nach dem das Kinderzimmer gemäß § 34 Landesbauordnung unberücksichtigt zu bleiben habe und die Wohnung entsprechend den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung insgesamt eine Wohnfläche von lediglich 51,44 qm aufweise, den Beklagten zur Zahlung von 7.200,92 € nebst Zinsen verurteilt sowie festgestellt, dass dem Beklagten derzeit eine Bruttomonatsmiete von 6,96 €/qm zustehe; die weitergehende Klage hat es abgewiesen. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil geändert und die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
- 7
- Die Revision hat Erfolg.
I.
- 8
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
- 9
- Die Klägerin habe gegen den Beklagten weder einen Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete noch könne zu ihren Gunsten eine bestimmte Bruttomiete pro Quadratmeter festgestellt werden.
- 10
- Die Parteien hätten keine bestimmte Wohnflächengröße vereinbart. Der schriftliche Mietvertrag enthalte keine Angaben über die Wohnfläche. Angaben in Anzeigen oder mündliche Angaben vor Abschluss des Mietvertrages dienten in aller Regel nur dazu, die Mietsache zu beschreiben, wenn sie nicht in den schriftlichen Vertrag aufgenommen würden. Schweige der schriftliche Mietvertrag aber über Umstände, die eine Partei, hier die Mieterin, für bedeutsam gehalten habe, dann sei dies ein gewichtiges Indiz dafür, dass sich die andere Partei, hier der Vermieter, hinsichtlich dieses bekannt gegebenen Umstandes gerade nicht habe binden wollen und dass die Mieterin auf die Aufnahme in den Mietvertrag letztlich keinen Wert gelegt habe, so dass eine vertragliche Bindung ausscheide. http://www.juris.de/jportal/portal/t/m48/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=3&fromdoctodoc=yes&doc.id=BJNR001950896BJNE084102377&doc.part=S&doc.price=0.0#focuspoint [Link] http://www.juris.de/jportal/portal/t/m48/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=3&fromdoctodoc=yes&doc.id=BJNR001950896BJNE053003377&doc.part=S&doc.price=0.0#focuspoint [Link] http://www.juris.de/jportal/portal/t/m48/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=3&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE315872007&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint [Link] http://www.juris.de/jportal/portal/t/m48/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=3&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE315872007&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint [Link] http://www.juris.de/jportal/portal/t/m48/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=3&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE300732004&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint [Link] http://www.juris.de/jportal/portal/t/m48/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=3&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE300732004&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint [Link] http://www.juris.de/jportal/portal/t/m48/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=3&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE308422004&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint [Link] http://www.juris.de/jportal/portal/t/m48/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=3&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE308422004&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint [Link] http://www.juris.de/jportal/portal/t/m48/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=3&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE547702004&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint [Link] http://www.juris.de/jportal/portal/t/m48/## - 5 -
- 11
- Der Beklagte habe der Klägerin eine bestimmte Wohnfläche auch nicht zugesichert (§ 536 Abs. 2 BGB). Dass die Klägerin vor Abschluss des Mietvertrages mit der Maklerin oder dem Beklagten über die Wohnfläche gesprochen und der Beklagte der Klägerin hierauf die Wohnflächenberechnung übersandt und eine Wohnfläche von 76,45 qm bestätigt habe, genüge für sich genommen nicht, um eine Zusicherung anzunehmen.
- 12
- Eine Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB komme im vorliegenden Fall ebenfalls nicht in Betracht. Zwar seien die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages ganz offensichtlich beide der Ansicht gewesen, dass die Wohnung die in der Wohnflächenberechnung genannte Fläche von 76,45 qm aufweise, was sich als unzutreffend herausgestellt habe. Das Schweigen des schriftlichen Mietvertrages hinsichtlich der Wohnfläche zeige jedoch, dass es sich bei der Wohnfläche nicht um eine beiderseits wesentliche Vertragsgrundlage gehandelt habe. Auf die weiteren zwischen den Parteien streitigen Fragen komme es daher nicht an.
II.
- 13
- Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung überzahlter Miete von 5.126,34 € (nebst Zinsen) nicht verneint werden.
- 14
- 1. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB, da die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten abweicht und damit ein zur Minderung führender Mangel im Sinne von § 536 BGB gegeben ist (vgl. Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 12; vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, unter II 2 c; VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230, unter II 1; VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268, un- ter II). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann unter den hier gegebenen besonderen Umständen das Zustandekommen einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung über die Größe der Wohnung nicht verneint werden.
- 15
- Zwar ist die Auslegung von - auch konkludenten - Willenserklärungen in erster Linie Sache des Tatrichters und revisionsrechtlich nur eingeschränkt nachprüfbar. Die tatrichterliche Auslegung bindet das Revisionsgericht jedoch unter anderem dann nicht, wenn der Tatrichter wesentlichen Auslegungsstoff außer Acht gelassen und Umständen eine Indizwirkung zuerkannt hat, die sie nicht haben können (BGH, Urteil vom 23. Januar 1997 - I ZR 29/94, NJW 1997, 2757, unter II 2 b m.w.N.). So verhält es sich hier. Der Senat kann, weil weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, die gebotene Auslegung selbst vornehmen.
- 16
- Das Berufungsgericht hat das Zustandekommen einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung letztlich allein daran scheitern lassen, dass der schriftliche Mietvertrag keine Angaben zur Wohnfläche enthält, obwohl es der Klägerin nach eigenem Bekunden auf die Größe der Wohnfläche angekommen sei. Es wertet das Schweigen des schriftlichen Mietvertrages zu diesem für die Klägerin bedeutsamen Umstand als gewichtiges Indiz dafür, dass sich der Beklagte hinsichtlich dieses Umstands gerade nicht habe binden wollen und dass die Klägerin auf die Aufnahme in den Mietvertrag letztlich keinen Wert gelegt habe. Diese Beurteilung lässt die dem Abschluss des schriftlichen Mietvertrages vorausgegangenen Geschehnisse ebenso wie den Umstand unberücksichtigt , dass das für den Abschluss des schriftlichen Mietvertrages verwendete Formular Angaben zur Wohnungsgröße nicht vorsieht. Vor diesem Hintergrund kommt der vom Berufungsgericht als entscheidend gewerteten Tatsache des Schweigens des schriftlichen Mietvertrages zur Wohnungsgröße nicht die vom Berufungsgericht angenommene Indizwirkung zu.
- 17
- Das Berufungsgericht geht in anderem Zusammenhang selbst davon aus, dass "die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages ganz offensichtlich beide der Ansicht (waren), dass die Wohnung die in der näher bezeichneten Flächenberechnung genannte Fläche von 76,45 qm aufweist." Bei dieser Ausgangslage spricht nichts für die Annahme des Berufungsgerichts, das Fehlen einer entsprechenden Wohnflächenangabe im schriftlichen Mietvertrag indiziere , dass der Beklagte sich insoweit nicht habe binden wollen und die Klägerin auf eine Vereinbarung der übereinstimmend angenommenen Wohnfläche letztlich keinen Wert gelegt habe, obwohl es ihr nach eigenem Bekunden auf die Wohnfläche ankam. Denn mindestens ebenso nahe liegt der Schluss, dass beide Parteien die Frage der Wohnfläche als geklärt ansahen, nachdem der Klägerin hierzu im Vorfeld seitens des Beklagten und der von ihm beauftragten Maklerin konkrete Maße insbesondere durch die ihr überlassene Grundrissskizze und die detaillierte Wohnflächenberechnung angegeben worden waren. Schlossen die Parteien den schriftlichen Mietvertrag aber in der beiderseitigen, dem jeweiligen Vertragspartner erkennbaren Vorstellung, die Wohnung weise die zuvor angegebene Wohnfläche auf, so ist eine entsprechende Wohnflächengröße als konkludent vereinbart anzusehen, auch wenn der schriftliche Mietvertrag dazu schweigt. Zweifel daran könnten allenfalls dann bestehen, wenn der formularmäßige Vertragstext Angaben zur Wohnfläche vorsähe und die betreffende Textpassage gestrichen oder bewusst nicht ausgefüllt worden wäre. So verhält es sich hier indessen nicht; vielmehr sieht das verwendete Vertragsformular gerade keine Angabe zur Wohnfläche vor. http://www.juris.de/jportal/portal/t/4656/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=2&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE306282009&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint [Link] http://www.juris.de/jportal/portal/t/4656/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=2&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE306282009&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint - 8 -
- 18
- Liegt daher mit der Flächenabweichung bereits ein Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB vor, kommt es auf die vom Berufungsgericht weiter aufgeworfene Frage der Zusicherung nach § 536 Abs. 2 BGB nicht mehr an.
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- 2. Da die Parteien der Wohnflächenberechnung die Zweite Berechnungsverordnung zu Grunde gelegt haben, ist diese auch bei der Bemessung der Minderung zu berücksichtigen. Dies führt zu einer Wohnfläche von 59, 65 qm und entspricht einer Abweichung von 22 % von dem Vereinbarten.
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- Anders als das Amtsgericht meint, ist auch die Fläche für das Kinderzimmer als Wohnfläche zu berücksichtigen. Der Senat hat - nach Erlass des Ausgangsurteils - wiederholt entschieden, dass Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen sind, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den gesetzlichen Bestimmungen als Wohnraum anzurechnen sind (Senatsurteile vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09, WuM 2010, 150, Tz. 17; vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421, Tz.10; jeweils m.w.N.). Aus den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts, die in der Revisionsinstanz nicht angegriffen worden sind, ergibt sich, dass auch das Kinderzimmer als Wohnraum mitvermietet worden ist und als Wohnraum genutzt wurde. Auch in der Flächenberechnung, welche die Klägerin vor Abschluss des Mietvertrages erhielt, ist dieses Zimmer enthalten.
- 21
- Der Minderung hat das Amtsgericht zutreffend die Bruttomiete zugrunde gelegt. Es entspricht der Senatsrechtsprechung, dass auch für Fälle der Flächenabweichung die Bemessungsgrundlage der Minderung grundsätzlich die Bruttomiete ist, da als Gegenleistung für die vom Vermieter geschuldete Gesamtleistung sämtliche vom Mieter zu erbringenden Leistungsentgelte (Nettomiete und Nebenkostenpauschale oder Vorauszahlungen auf die Nebenkosten) http://beck-online.beck.de/Default.aspx?typ=reference&y=300&z=BGHZ&b=98&s=100 [Link] http://beck-online.beck.de/Default.aspx?typ=reference&y=300&z=BGHZ&b=98&s=103 - 9 - anzusehen und daher von der Minderung betroffen sind (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773, unter II 1 b; vgl. BGHZ 163, 1, 6 ff.). Bei einer Flächendifferenz von 22 % steht der Klägerin daher eine monatliche Minderung von 116,98 € zu. Für den Zeitraum von Januar 2003 bis November 2006 (47 Monate) ergibt dies einen Rückzahlungsanspruch von 5.498,06 €. Abzüglich bereits einbehaltener 371,72 € verbleibt ein Anspruch von 5.126,34 €.
- 22
- Entgegen der Ansicht des Beklagten sind der Berechnung der geminderten Miete nicht die höheren Quadratmetermieten zu Grunde zu legen, die der M. Mietspiegel für entsprechend kleinere Wohnungen ausweist. Eine dahin gehende ergänzende Vertragsauslegung kommt nicht in Betracht, weil bereits das dispositive Recht eine etwa bestehende vertragliche Regelungslücke schließt. Bei Sachmängeln erfolgt der Lückenschluss durch die gesetzlichen Gewährleistungsbestimmungen (vgl. BGHZ 98, 100, 103; 146, 250, 261; BGH, Urteil vom 21. Februar 2008 - III ZR 200/07, NZM 2008, 462, Tz. 11 m.w.N.). Mit einer zusätzlichen Vertragsanpassung würde nicht nur die gesetzliche Regelung über die Gewährleistung mindestens teilweise beiseite geschoben , sondern dadurch würde auch, insbesondere bei einer solchen Vertragsanpassung zu Gunsten des Vermieters, die gesetzliche Risikoverteilung unterlaufen , die das Mängelrisiko grundsätzlich dem Vermieter zuweist. Das Gesetz gesteht bei Mängeln der Mietsache allein dem Mieter bestimmte Rechte zu. Der Vertragsinhalt im Übrigen bleibt davon unberührt (BGH, Urteil vom 21. Februar 2008, aaO; vgl. auch Bamberger/Roth/Unberath, BGB, § 313 Rdnr. 21; Medicus in: Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 5. Aufl., § 313 Rdnr. 15). Insofern unterscheidet sich die hier zu beurteilende Konstellation auch von dem dem Senatsurteil vom 7. Juli 2004 (VIII ZR 192/03, WuM 2004, 485) zugrunde liegenden Fall, in dem es um die Frage der Vertragsanpassung zu Gunsten des Mieters im Rahmen von Mieterhöhungsvereinbarungen ging und daher das Gewährleistungsrecht nicht tangiert war.
III.
- 23
- Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, sondern zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, weil dieses - vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen zu der Frage des Feststellungsanspruchs und der Hilfsaufrechnung getroffen hat (§ 563 Abs. 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Fetzer
AG Mannheim, Entscheidung vom 07.11.2007 - 17 C 460/06 -
LG Mannheim, Entscheidung vom 24.09.2008 - 4 S 189/07 -
Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Die Vorschrift des § 276 Abs. 3 findet keine Anwendung.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin verlangt von dem Beklagten die Rückzahlung zuviel gezahlter Miete wegen einer Wohnflächenunterschreitung und Feststellung, dass sie auch in Zukunft nur eine geminderte Miete zahlen müsse.
- 2
- Die Klägerin mietete vom Beklagten eine Dachgeschosswohnung zu einer monatlichen Miete von umgerechnet 531,74 € (890 DM Grundmiete und 150 DM Betriebskostenvorauszahlung). Der schriftliche Mietvertrag vom 12. Juni 2001 enthält keine Angaben zur Größe der Wohnung; diese sind in dem Vertragsformular auch nicht vorgesehen. Die Wohnung war von der im Auftrag des Beklagten tätigen Immobilienmaklerin mit folgender Annonce in der Zeitung angeboten worden: "M. , 3 ZKB-DG, Balkon, ca. 76 m², Parkett, EBK, DM 890,- + NK".
- 3
- Vor Abschluss des Mietvertrages wurden der Klägerin zunächst eine Skizze der Wohnung und sodann eine "Wohnflächenberechnung … nach der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung )" übersandt, in der die Größe der einzelnen Zimmer errechnet und die Gesamtgröße der Wohnung mit 76,45 qm ausgewiesen ist.
- 4
- Die Klägerin hat behauptet, die Wohnung habe lediglich eine Wohnfläche von 53,25 qm. Hiervon ausgehend hat sie die Rückzahlung überzahlter Miete für die Monate August 2001 bis November 2006 in Höhe von 9.939,96 € geltend gemacht. Außerdem hat sie die Feststellung begehrt, die Wohnfläche betrage 53,25 qm und dem Beklagten stehe derzeit eine Bruttomiete von 6,96 € pro Quadratmeter zu.
- 5
- Der Beklagte hat die Ansicht vertreten, für den Fall, dass die Wohnung kleiner als vereinbart sei, stünde ihm eine höhere Miete pro Quadratmeter zu, da die Wohnung dann in eine andere Kategorie des M. Mietspiegels einzuordnen sei. Der Beklagte hat hilfsweise mit Nebenkostennachforderungen für die Jahre 2003 bis 2006 in einer Gesamthöhe von 905,58 € die Aufrechnung erklärt.
- 6
- Das Amtsgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens, nach dem das Kinderzimmer gemäß § 34 Landesbauordnung unberücksichtigt zu bleiben habe und die Wohnung entsprechend den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung insgesamt eine Wohnfläche von lediglich 51,44 qm aufweise, den Beklagten zur Zahlung von 7.200,92 € nebst Zinsen verurteilt sowie festgestellt, dass dem Beklagten derzeit eine Bruttomonatsmiete von 6,96 €/qm zustehe; die weitergehende Klage hat es abgewiesen. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil geändert und die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
- 7
- Die Revision hat Erfolg.
I.
- 8
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
- 9
- Die Klägerin habe gegen den Beklagten weder einen Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete noch könne zu ihren Gunsten eine bestimmte Bruttomiete pro Quadratmeter festgestellt werden.
- 10
- Die Parteien hätten keine bestimmte Wohnflächengröße vereinbart. Der schriftliche Mietvertrag enthalte keine Angaben über die Wohnfläche. Angaben in Anzeigen oder mündliche Angaben vor Abschluss des Mietvertrages dienten in aller Regel nur dazu, die Mietsache zu beschreiben, wenn sie nicht in den schriftlichen Vertrag aufgenommen würden. Schweige der schriftliche Mietvertrag aber über Umstände, die eine Partei, hier die Mieterin, für bedeutsam gehalten habe, dann sei dies ein gewichtiges Indiz dafür, dass sich die andere Partei, hier der Vermieter, hinsichtlich dieses bekannt gegebenen Umstandes gerade nicht habe binden wollen und dass die Mieterin auf die Aufnahme in den Mietvertrag letztlich keinen Wert gelegt habe, so dass eine vertragliche Bindung ausscheide. http://www.juris.de/jportal/portal/t/m48/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=3&fromdoctodoc=yes&doc.id=BJNR001950896BJNE084102377&doc.part=S&doc.price=0.0#focuspoint [Link] http://www.juris.de/jportal/portal/t/m48/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=3&fromdoctodoc=yes&doc.id=BJNR001950896BJNE053003377&doc.part=S&doc.price=0.0#focuspoint [Link] http://www.juris.de/jportal/portal/t/m48/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=3&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE315872007&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint [Link] http://www.juris.de/jportal/portal/t/m48/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=3&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE315872007&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint [Link] http://www.juris.de/jportal/portal/t/m48/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=3&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE300732004&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint [Link] http://www.juris.de/jportal/portal/t/m48/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=3&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE300732004&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint [Link] http://www.juris.de/jportal/portal/t/m48/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=3&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE308422004&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint [Link] http://www.juris.de/jportal/portal/t/m48/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=3&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE308422004&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint [Link] http://www.juris.de/jportal/portal/t/m48/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=3&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE547702004&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint [Link] http://www.juris.de/jportal/portal/t/m48/## - 5 -
- 11
- Der Beklagte habe der Klägerin eine bestimmte Wohnfläche auch nicht zugesichert (§ 536 Abs. 2 BGB). Dass die Klägerin vor Abschluss des Mietvertrages mit der Maklerin oder dem Beklagten über die Wohnfläche gesprochen und der Beklagte der Klägerin hierauf die Wohnflächenberechnung übersandt und eine Wohnfläche von 76,45 qm bestätigt habe, genüge für sich genommen nicht, um eine Zusicherung anzunehmen.
- 12
- Eine Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB komme im vorliegenden Fall ebenfalls nicht in Betracht. Zwar seien die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages ganz offensichtlich beide der Ansicht gewesen, dass die Wohnung die in der Wohnflächenberechnung genannte Fläche von 76,45 qm aufweise, was sich als unzutreffend herausgestellt habe. Das Schweigen des schriftlichen Mietvertrages hinsichtlich der Wohnfläche zeige jedoch, dass es sich bei der Wohnfläche nicht um eine beiderseits wesentliche Vertragsgrundlage gehandelt habe. Auf die weiteren zwischen den Parteien streitigen Fragen komme es daher nicht an.
II.
- 13
- Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung überzahlter Miete von 5.126,34 € (nebst Zinsen) nicht verneint werden.
- 14
- 1. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB, da die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten abweicht und damit ein zur Minderung führender Mangel im Sinne von § 536 BGB gegeben ist (vgl. Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 12; vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, unter II 2 c; VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230, unter II 1; VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268, un- ter II). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann unter den hier gegebenen besonderen Umständen das Zustandekommen einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung über die Größe der Wohnung nicht verneint werden.
- 15
- Zwar ist die Auslegung von - auch konkludenten - Willenserklärungen in erster Linie Sache des Tatrichters und revisionsrechtlich nur eingeschränkt nachprüfbar. Die tatrichterliche Auslegung bindet das Revisionsgericht jedoch unter anderem dann nicht, wenn der Tatrichter wesentlichen Auslegungsstoff außer Acht gelassen und Umständen eine Indizwirkung zuerkannt hat, die sie nicht haben können (BGH, Urteil vom 23. Januar 1997 - I ZR 29/94, NJW 1997, 2757, unter II 2 b m.w.N.). So verhält es sich hier. Der Senat kann, weil weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, die gebotene Auslegung selbst vornehmen.
- 16
- Das Berufungsgericht hat das Zustandekommen einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung letztlich allein daran scheitern lassen, dass der schriftliche Mietvertrag keine Angaben zur Wohnfläche enthält, obwohl es der Klägerin nach eigenem Bekunden auf die Größe der Wohnfläche angekommen sei. Es wertet das Schweigen des schriftlichen Mietvertrages zu diesem für die Klägerin bedeutsamen Umstand als gewichtiges Indiz dafür, dass sich der Beklagte hinsichtlich dieses Umstands gerade nicht habe binden wollen und dass die Klägerin auf die Aufnahme in den Mietvertrag letztlich keinen Wert gelegt habe. Diese Beurteilung lässt die dem Abschluss des schriftlichen Mietvertrages vorausgegangenen Geschehnisse ebenso wie den Umstand unberücksichtigt , dass das für den Abschluss des schriftlichen Mietvertrages verwendete Formular Angaben zur Wohnungsgröße nicht vorsieht. Vor diesem Hintergrund kommt der vom Berufungsgericht als entscheidend gewerteten Tatsache des Schweigens des schriftlichen Mietvertrages zur Wohnungsgröße nicht die vom Berufungsgericht angenommene Indizwirkung zu.
- 17
- Das Berufungsgericht geht in anderem Zusammenhang selbst davon aus, dass "die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages ganz offensichtlich beide der Ansicht (waren), dass die Wohnung die in der näher bezeichneten Flächenberechnung genannte Fläche von 76,45 qm aufweist." Bei dieser Ausgangslage spricht nichts für die Annahme des Berufungsgerichts, das Fehlen einer entsprechenden Wohnflächenangabe im schriftlichen Mietvertrag indiziere , dass der Beklagte sich insoweit nicht habe binden wollen und die Klägerin auf eine Vereinbarung der übereinstimmend angenommenen Wohnfläche letztlich keinen Wert gelegt habe, obwohl es ihr nach eigenem Bekunden auf die Wohnfläche ankam. Denn mindestens ebenso nahe liegt der Schluss, dass beide Parteien die Frage der Wohnfläche als geklärt ansahen, nachdem der Klägerin hierzu im Vorfeld seitens des Beklagten und der von ihm beauftragten Maklerin konkrete Maße insbesondere durch die ihr überlassene Grundrissskizze und die detaillierte Wohnflächenberechnung angegeben worden waren. Schlossen die Parteien den schriftlichen Mietvertrag aber in der beiderseitigen, dem jeweiligen Vertragspartner erkennbaren Vorstellung, die Wohnung weise die zuvor angegebene Wohnfläche auf, so ist eine entsprechende Wohnflächengröße als konkludent vereinbart anzusehen, auch wenn der schriftliche Mietvertrag dazu schweigt. Zweifel daran könnten allenfalls dann bestehen, wenn der formularmäßige Vertragstext Angaben zur Wohnfläche vorsähe und die betreffende Textpassage gestrichen oder bewusst nicht ausgefüllt worden wäre. So verhält es sich hier indessen nicht; vielmehr sieht das verwendete Vertragsformular gerade keine Angabe zur Wohnfläche vor. http://www.juris.de/jportal/portal/t/4656/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=2&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE306282009&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint [Link] http://www.juris.de/jportal/portal/t/4656/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=2&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE306282009&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint - 8 -
- 18
- Liegt daher mit der Flächenabweichung bereits ein Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB vor, kommt es auf die vom Berufungsgericht weiter aufgeworfene Frage der Zusicherung nach § 536 Abs. 2 BGB nicht mehr an.
- 19
- 2. Da die Parteien der Wohnflächenberechnung die Zweite Berechnungsverordnung zu Grunde gelegt haben, ist diese auch bei der Bemessung der Minderung zu berücksichtigen. Dies führt zu einer Wohnfläche von 59, 65 qm und entspricht einer Abweichung von 22 % von dem Vereinbarten.
- 20
- Anders als das Amtsgericht meint, ist auch die Fläche für das Kinderzimmer als Wohnfläche zu berücksichtigen. Der Senat hat - nach Erlass des Ausgangsurteils - wiederholt entschieden, dass Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen sind, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den gesetzlichen Bestimmungen als Wohnraum anzurechnen sind (Senatsurteile vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09, WuM 2010, 150, Tz. 17; vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421, Tz.10; jeweils m.w.N.). Aus den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts, die in der Revisionsinstanz nicht angegriffen worden sind, ergibt sich, dass auch das Kinderzimmer als Wohnraum mitvermietet worden ist und als Wohnraum genutzt wurde. Auch in der Flächenberechnung, welche die Klägerin vor Abschluss des Mietvertrages erhielt, ist dieses Zimmer enthalten.
- 21
- Der Minderung hat das Amtsgericht zutreffend die Bruttomiete zugrunde gelegt. Es entspricht der Senatsrechtsprechung, dass auch für Fälle der Flächenabweichung die Bemessungsgrundlage der Minderung grundsätzlich die Bruttomiete ist, da als Gegenleistung für die vom Vermieter geschuldete Gesamtleistung sämtliche vom Mieter zu erbringenden Leistungsentgelte (Nettomiete und Nebenkostenpauschale oder Vorauszahlungen auf die Nebenkosten) http://beck-online.beck.de/Default.aspx?typ=reference&y=300&z=BGHZ&b=98&s=100 [Link] http://beck-online.beck.de/Default.aspx?typ=reference&y=300&z=BGHZ&b=98&s=103 - 9 - anzusehen und daher von der Minderung betroffen sind (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773, unter II 1 b; vgl. BGHZ 163, 1, 6 ff.). Bei einer Flächendifferenz von 22 % steht der Klägerin daher eine monatliche Minderung von 116,98 € zu. Für den Zeitraum von Januar 2003 bis November 2006 (47 Monate) ergibt dies einen Rückzahlungsanspruch von 5.498,06 €. Abzüglich bereits einbehaltener 371,72 € verbleibt ein Anspruch von 5.126,34 €.
- 22
- Entgegen der Ansicht des Beklagten sind der Berechnung der geminderten Miete nicht die höheren Quadratmetermieten zu Grunde zu legen, die der M. Mietspiegel für entsprechend kleinere Wohnungen ausweist. Eine dahin gehende ergänzende Vertragsauslegung kommt nicht in Betracht, weil bereits das dispositive Recht eine etwa bestehende vertragliche Regelungslücke schließt. Bei Sachmängeln erfolgt der Lückenschluss durch die gesetzlichen Gewährleistungsbestimmungen (vgl. BGHZ 98, 100, 103; 146, 250, 261; BGH, Urteil vom 21. Februar 2008 - III ZR 200/07, NZM 2008, 462, Tz. 11 m.w.N.). Mit einer zusätzlichen Vertragsanpassung würde nicht nur die gesetzliche Regelung über die Gewährleistung mindestens teilweise beiseite geschoben , sondern dadurch würde auch, insbesondere bei einer solchen Vertragsanpassung zu Gunsten des Vermieters, die gesetzliche Risikoverteilung unterlaufen , die das Mängelrisiko grundsätzlich dem Vermieter zuweist. Das Gesetz gesteht bei Mängeln der Mietsache allein dem Mieter bestimmte Rechte zu. Der Vertragsinhalt im Übrigen bleibt davon unberührt (BGH, Urteil vom 21. Februar 2008, aaO; vgl. auch Bamberger/Roth/Unberath, BGB, § 313 Rdnr. 21; Medicus in: Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 5. Aufl., § 313 Rdnr. 15). Insofern unterscheidet sich die hier zu beurteilende Konstellation auch von dem dem Senatsurteil vom 7. Juli 2004 (VIII ZR 192/03, WuM 2004, 485) zugrunde liegenden Fall, in dem es um die Frage der Vertragsanpassung zu Gunsten des Mieters im Rahmen von Mieterhöhungsvereinbarungen ging und daher das Gewährleistungsrecht nicht tangiert war.
III.
- 23
- Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, sondern zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, weil dieses - vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen zu der Frage des Feststellungsanspruchs und der Hilfsaufrechnung getroffen hat (§ 563 Abs. 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Fetzer
AG Mannheim, Entscheidung vom 07.11.2007 - 17 C 460/06 -
LG Mannheim, Entscheidung vom 24.09.2008 - 4 S 189/07 -
(1) Der Mieter kann vom Vermieter Aufwendungen auf die Mietsache, die der Vermieter ihm nicht nach § 536a Abs. 2 zu ersetzen hat, nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt verlangen.
(2) Der Mieter ist berechtigt, eine Einrichtung wegzunehmen, mit der er die Mietsache versehen hat.
(1) Das Gericht hat das Sach- und Streitverhältnis, soweit erforderlich, mit den Parteien nach der tatsächlichen und rechtlichen Seite zu erörtern und Fragen zu stellen. Es hat dahin zu wirken, dass die Parteien sich rechtzeitig und vollständig über alle erheblichen Tatsachen erklären, insbesondere ungenügende Angaben zu den geltend gemachten Tatsachen ergänzen, die Beweismittel bezeichnen und die sachdienlichen Anträge stellen. Das Gericht kann durch Maßnahmen der Prozessleitung das Verfahren strukturieren und den Streitstoff abschichten.
(2) Auf einen Gesichtspunkt, den eine Partei erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten hat, darf das Gericht, soweit nicht nur eine Nebenforderung betroffen ist, seine Entscheidung nur stützen, wenn es darauf hingewiesen und Gelegenheit zur Äußerung dazu gegeben hat. Dasselbe gilt für einen Gesichtspunkt, den das Gericht anders beurteilt als beide Parteien.
(3) Das Gericht hat auf die Bedenken aufmerksam zu machen, die hinsichtlich der von Amts wegen zu berücksichtigenden Punkte bestehen.
(4) Hinweise nach dieser Vorschrift sind so früh wie möglich zu erteilen und aktenkundig zu machen. Ihre Erteilung kann nur durch den Inhalt der Akten bewiesen werden. Gegen den Inhalt der Akten ist nur der Nachweis der Fälschung zulässig.
(5) Ist einer Partei eine sofortige Erklärung zu einem gerichtlichen Hinweis nicht möglich, so soll auf ihren Antrag das Gericht eine Frist bestimmen, in der sie die Erklärung in einem Schriftsatz nachbringen kann.
(1) Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Ob und inwieweit eine beantragte Beweisaufnahme oder von Amts wegen die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen sei, bleibt dem Ermessen des Gerichts überlassen. Das Gericht kann den Beweisführer über den Schaden oder das Interesse vernehmen; die Vorschriften des § 452 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 bis 4 gelten entsprechend.
(2) Die Vorschriften des Absatzes 1 Satz 1, 2 sind bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten auch in anderen Fällen entsprechend anzuwenden, soweit unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
Der Wert wird von dem Gericht nach freiem Ermessen festgesetzt; es kann eine beantragte Beweisaufnahme sowie von Amts wegen die Einnahme des Augenscheins und die Begutachtung durch Sachverständige anordnen.
(1) Im Rechtsmittelverfahren bestimmt sich der Streitwert nach den Anträgen des Rechtsmittelführers. Endet das Verfahren, ohne dass solche Anträge eingereicht werden, oder werden, wenn eine Frist für die Rechtsmittelbegründung vorgeschrieben ist, innerhalb dieser Frist Rechtsmittelanträge nicht eingereicht, ist die Beschwer maßgebend.
(2) Der Streitwert ist durch den Wert des Streitgegenstands des ersten Rechtszugs begrenzt. Das gilt nicht, soweit der Streitgegenstand erweitert wird.
(3) Im Verfahren über den Antrag auf Zulassung des Rechtsmittels und im Verfahren über die Beschwerde gegen die Nichtzulassung des Rechtsmittels ist Streitwert der für das Rechtsmittelverfahren maßgebende Wert.