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Landgericht Hamburg Urteil, 04. März 2016 - 318 S 109/15

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04.03.2016

Landgericht Hamburg Urteil, 04. März 2016 - 318 S 109/15

ra.de-Urteilsbesprechung zu Landgericht Hamburg Urteil, 04. März 2016 - 318 S 109/15

Rechtsgebiete

Handels- und Gesellschaftsrecht

Gericht

Tenor

: 1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 07.10.2015, Az. 539 C 13/15, wird zurückgewiesen.

: 2. Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

: 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 07.10.2015, Az. 539 C 13/15, ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

: 4. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.

: Beschluss

: Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf € 10.000,00 festgesetzt.

Gründe

: I.

1: Die Parteien bilden die WEG J... Allee ..., (PLZ)H... Sie streiten um die Wirksamkeit der auf der Eigentümerversammlung vom 09.04.2015 zu TOP 5.1, 6.1 und 6.2 gefassten Beschlüsse (Protokoll: Anl. B 2, Bl. 49 R / 50 d.A.).

2: Mit dem Mehrheitsbeschluss zu TOP 5.1 wurde dem Beklagten C. L. (WE 1) gestattet, die auf seiner Sondernutzungsfläche vorhandene Terrasse zu vergrößern und die umliegenden Bereiche in bestimmter Weise gärtnerisch zu gestalten. Die Kosten der Herstellung und der künftigen Instandhaltung sollte der Beklagte L. tragen. Mit dem allstimmigen Beschluss zu TOP 6.1 wurde den Eigentümern des WE 2, den Beklagten B. und Dr. A. R., gestattet, ihre Sondernutzungsfläche mit einer zusätzlichen Terrasse zu bebauen. Die Kosten der Herstellung und der künftigen Instandhaltung sollten die Beklagten R. tragen. Mit dem allstimmigen Beschluss zu TOP 6.2 wurde den Eigentümern des WE 2 auf ihrer Sondernutzungsfläche die Vornahme einer Abgrabung vor den Fenstern des Hobbyraums 2 ihres Sondereigentums gestattet. Die Kosten der Herstellung und der künftigen Instandhaltung sollten die Beklagten R. tragen.

3: Der Teilungsvertrag (Anl. K 1, Bl. 17 ff. d.A.) enthält in § 7 Abs. 1 Satz 2 die folgende Regelung: „Für die Instandhaltung der ausschließlich ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen, Anlagen und Einrichtungen haben die jeweils berechtigten Sondereigentümer zu sorgen.“ In § 8 des Teilungsvertrages ist die Kosten- und Lastenverteilung geregelt. Dort heißt es in § 8 Abs. 1 Satz 1: „Jeder Sondereigentümer trägt diejenigen auf sein Sondereigentum entfallenden Kosten und Lasten allein, für die eigene Messvorrichtungen vorhanden sind oder die sonst in einwandfreier Weise festgestellt werden können.“ § 8 Abs. 2 des Teilungsvertrages lautet: „Soweit Kosten und Lasten nicht einem Sondereigentum entsprechend Abs. 1 zuzuordnen sind, diese von den Eigentümern im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen.“

4: Die Kläger haben vorgetragen, dass die auf der Eigentümerversammlung vom 09.04.2015 zu TOP 5.1, 6.1 und 6.2 gefassten Beschlüsse nichtig seien, weil diese ohne die erforderliche Beschlusskompetenz gefasst worden seien. Die Beschlüsse sähen eine Änderung von Art und Umfang der betroffenen Sondernutzungsrechte der WE 1 und 2 vor, was nur durch Vereinbarung erfolgen könne. Durch die angegriffenen Beschlüsse werde § 2 des Teilungsvertrages dauerhaft abgeändert. In § 5 Ziff. 5 des Teilungsvertrages sei die Nutzung der Sondernutzungsflächen als „Gartenflächen“ vorgesehen, weswegen diese nicht als Terrasse genutzt werden dürften. Eine „Umnutzung“ von Gartenflächen zugunsten von Terrassenflächen einerseits und der Schaffung von Gruben zum Lichteinfall für Fenster dort, wo sich eine Rasenfläche befinden sollte andererseits, gehe über bloße bauliche Veränderungen hinaus.

5: Der Kläger hat beantragt,

6: 1. die Nichtigkeit des auf der Eigentümerversammlung vom 09.04.2015 zu TOP 5.1 gefassten Beschlusses über die Änderung des Gemeinschaftseigentums im Bereich des Sondernutzungsrechtes des Herrn C. L. (WE 1), der Vergrößerung der Terrassenfläche und gärtnerische Gestaltung festzustellen,

7: 2. die Nichtigkeit des auf der Eigentümerversammlung vom 09.04.2015 zu TOP 6.1 gefassten Beschlusses über die Änderung des Gemeinschaftseigentums im Bereich des Sondernutzungsrechtes der Eheleute B. und Dr. A. R. (WE 2) hinsichtlich der Terrassen auf der West-Seite und der Nord-Seite festzustellen,

8: 3. die Nichtigkeit des auf der Eigentümerversammlung vom 09.04.2015 zu TOP 6.2 gefassten Beschlusses über die Änderung des Gemeinschaftseigentums im Bereich des Sondernutzungsrechtes der Eheleute B. und Dr. A. R. (WE 2) hinsichtlich der Abgrabung vor den Souterrainfenstern des Hobbyraums 2 festzustellen.

9: Die Beklagten haben beantragt,

10: die Klage abzuweisen.

11: Die Beklagten haben vorgetragen, dass die vom Kläger angegriffenen Beschlüsse wirksam seien. Die Beschlüsse änderten an der Lage der Sondernutzungsflächen, die sich aus Anlage 2 zum Teilungsvertrag ergebe, nichts. Außer in § 5 Ziff. 5 des Teilungsvertrages fänden sich keine Vorgaben für die Sondernutzungsrechte im Teilungsvertrag. Bei der Vergrößerung der Terrasse (TOP 5.1) handele es sich um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG. Die Beschlusskompetenz ergebe sich aus dem Gesetz. Auch der zu TOP 6.1 gefasste Beschluss ändere das Sondernutzungsrecht nicht. Die Beschlusskompetenz für die Errichtung bzw. Vergrößerung der Terrasse ergebe sich ebenfalls aus § 22 Abs. 1 WEG, ggf. aus § 7 Ziff. 5 Satz des Teilungsvertrages. Die Vertiefung von Teilen des Gartens stelle bereits keine bauliche Veränderung dar und stehe den Sondernutzungsberechtigten genehmigungsfrei zu. Die teilweise Vertiefung der Gartenfläche ändere nichts an ihrer Zweckbestimmung als Gartenfläche. Es könne offen bleiben, ob die Zustimmung aller Eigentümer zu TOP 6.1 und 6.2 einen allstimmigen, eine Vereinbarung ersetzenden Beschluss darstelle.

12: Die Nichtigkeit der Beschlüsse ergebe sich nicht daraus, dass sie keinen Einzelfall regelten, sondern - was die Folgekosten angehe - zukünftige Vorgänge. Die Einzelfallentscheidung bleibe eine solche, wenn sie die Folgekosten der Einzelmaßnahme umfasse. Würden die Regelungen für die zukünftigen Kosten gegen § 16 Abs. 4 WEG verstoßen, hätte dies nur eine Teilnichtigkeit der Beschlüsse zur Folge. Diese seien teilbar und wären auch dann gefasst worden, wenn der Teil betreffend zukünftige Kosten nicht zur Abstimmung gestellt worden wäre. Dadurch hätte sich nichts geändert, weil nach der Teilungsvereinbarung die Kosten bezogen auf die Sondernutzungsflächen ohnehin vom Sondernutzungsberechtigten zu tragen wären.

13: Das Amtsgericht hat der Klage mit Urteil vom 07.10.2015 (Bl. 85 ff. d.A.) stattgegeben und festgestellt, dass die auf der Eigentümerversammlung vom 09.04.2015 gefassten Beschlüsse zu TOP 5.1, 6.1 und 6.2 nichtig sind. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die im Tenor genannten Beschlüsse nichtig seien, weswegen das Versäumen der Anfechtungsfrist (§ 46 WEG) unerheblich sei. Der Nichtigkeitsklage stehe nicht entgegen, dass die Beschlüsse zu TOP 6.1 und 6.2 allstimmig gefasst worden seien. § 16 Abs. 4 WEG gebe nur eine sehr begrenzte Beschlusskompetenz, die mit den hier angegriffenen Beschlüssen überschritten sei. Die Wohnungseigentümer könnten nicht entgegen § 8 des Teilungsvertrages den Kostenverteilungsschlüssel für einzelne Bereiche oder Gegenstände hinsichtlich der Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auf Dauer verändern. Hierdurch werde das die Beschlusskompetenz begründende „Einzelfallkriterium“ in § 16 Abs. 4 WEG verletzt. Fehle es an einem „Einzelfall“ im Rechtssinne, sei der Beschluss insgesamt nichtig. Die hier angegriffene Regelung in allen drei Beschlüssen beziehe sich auch auf die „Kosten für die künftige Instandhaltung“. Hier hätte es eines zivilrechtlichen Vertrages des bauwilligen Sondernutzungsberechtigten und der übrigen Eigentümer oder einer Vereinbarung im Sinne des § 10 WEG bedurft. Hätte man die alleinige Kostentragungspflicht des Sondernutzungsberechtigten für eine bauliche Veränderung erreichen wollen, wäre dies allenfalls über § 16 Abs. 6 WEG möglich gewesen, wenn nur der jeweils betroffene Sondernutzungsberechtigte zugestimmt hätte. Ob die Terrassenvergrößerung und die damit einhergehende Nutzungsmöglichkeit zu einer über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgehenden Beeinträchtigung des Klägers führen würde, sei wegen der Versäumung der Anfechtungsfrist des § 46 WEG nicht zu entscheiden.

14: Gegen das ihren Prozessbevollmächtigten am 08.10.2015 zugestellte Urteil haben die Beklagten mit einem am Montag, dem 09.11.2015 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie mit einem am 07.12.2015 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet haben.

15: Die Beklagten tragen vor, dass der hier im Streit stehende Appendix der Beschlüsse „…und die künftige Instandhaltung“ einen Einzelfall im Sinne des § 16 Abs. 4 WEG darstelle. Wollte man der Eigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz einräumen, bauliche Veränderungen und deren Kosten einem Sondereigentümer aufzuerlegen, hinsichtlich der Folgekosten aber keine Beschlusskompetenz zugestehen, wären die übrigen Sondereigentümer gehalten, in jedem Einzelfall späterer Instandsetzungsmaßnahmen eine Kostenfreistellung gem. § 21 Abs. 4 und 8 WEG gerichtlich durchzusetzen. Eine derartige Initiativlast der vom Gebrauch ausgeschlossenen Wohnungseigentümer würde den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer aus keiner Sichtweise gerecht. Die durch die Veränderung allein Begünstigten dürften nicht auf eine anteilige Kostenlast der übrigen Wohnungseigentümer vertrauen, wenn die Errichtung einer baulichen Anlage ausschließlich in ihrem Interesse erfolge. Es wäre widersinnig, wollte man einzelnen Sondereigentümern eine bauliche Veränderung genehmigen, ohne zugleich über die Folgekosten beschließen zu können. Es stelle sich geradezu die Frage, ob ein solcher Beschluss über eine bauliche Veränderung, der nicht zugleich feststelle, dass auch künftige, mit dieser baulichen Veränderung zusammenhängende Kosten nicht von der Gemeinschaft zu tragen seien, überhaupt ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche. Ein Folgekosten auslösender Beschluss widerspreche jedenfalls dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn für diese nicht ebenfalls eine Regelung getroffen werden würde. Den übrigen Sondereigentümern sei es gerade nicht zuzumuten, in späterer Zeit bei erforderlich werdenden Instandhaltungsmaßnahmen jedes Mal erneut beschließen und ggf. gerichtlich durchsetzen zu müssen, dass sie als am Gebrauch der baulichen Änderung nicht Beteiligte auch nicht an den Kosten zu beteiligen seien. Diese Auffassung werde von der herrschenden Meinung geteilt. Das Urteil des Amtsgerichts übersehe die Regelung in § 7 Ziff. 1 der Teilungserklärung. Danach obliege die Instandhaltung der einem ausschließlichen Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen, Anlagen und Einrichtungen dem jeweils berechtigten Sondereigentümer. Aus § 7 Ziff. 2 der Teilungserklärung folge, dass unter Ziff. 1 auch die Kosten dem sondernutzungsberechtigten Sondereigentümer auferlegt werden sollten.

16: Zu Unrecht verneine das angegangene Urteil auch die Möglichkeit einer Teilnichtigkeit, soweit die Beschlüsse hinsichtlich der künftigen Instandhaltung nichtig sein sollten. Die Trennbarkeit des Beschlusses sehe das Urteil selbst. Die Trennung sei durchaus möglich, weil die angegangenen Beschlüsse lediglich deklaratorischen Charakter hätten, da die Kosten im Zusammenhang mit den Sondernutzungsrechten durch die Teilungsvereinbarung bereits den jeweiligen Sondernutzungsberechtigten auferlegt worden sei.

17: Die Beklagten beantragen,

18: das am 07.10.2015 verkündete Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese, Az. 539 C 13/15, aufzuheben und die Klage abzuweisen.

19: Der Kläger beantragt,

20: die Berufung zurückzuweisen.

21: Der Kläger trägt vor, dass es sich verbiete, die Folgekosten aus den streitgegenständlichen Beschlüssen unter die „Einzelfall“-Regelung des § 16 Abs. 4 WEG zu subsumieren. Sog. Folgekosten umfassten keinen Einzelfall mehr, da die fragliche Maßnahme nicht endgültig abgeschlossen sei. Die Kosten der künftigen Instandhaltung oder Instandsetzung fielen regelmäßig wieder an. Deswegen handele es sich um eine Vielzahl von Maßnahmen. Derartige Regelungen würden stets wiederkehrend den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung abändern. Auch nach dem Willen des Gesetzgebers habe eine Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 4 WEG lediglich in Einzelfällen und für einmalige, in sich abgeschlossene Sachverhalte begründet werden sollen. Der Wohnungseigentümer, der von einer baulichen Maßnahme profitiere, könne sich gegenüber der Gemeinschaft vertraglich verpflichten, die übrigen Eigentümer von der Übernahme der Baukosten und Instandhaltungskosten freizuhalten. Die Regelung in § 7 Ziff. 1 der Teilungserklärung beschäftige sich mit den Kostentragungen für solche Bestandteile, die im Sondereigentum stünden. Im vorliegenden Fall gehe es jedoch um Gemeinschaftseigentum, das mit einem Sondernutzungsrecht versehen sei. Zu Recht habe das Amtsgericht die Unteilbarkeit der Beschlüsse angenommen. Die übrigen Wohnungseigentümer hätten den Beschlüssen nicht zugestimmt, wenn die jeweils Sondernutzungsberechtigten nur die unmittelbar damit zusammenhängenden Kosten übernommen hätten, nicht auch die zukünftigen Kosten.

22: Das Amtsgericht habe sich nicht mit seinem ursprünglichen Argument für die fehlende Beschlusskompetenz der Beklagten befassen müssen. Die Beschlüsse führten zu einer Änderung des Sondernutzungsrechts, die ebenso wie die Begründung eines Sondernutzungsrechts nicht wirksam durch einen Mehrheitsbeschluss erfolgen könne.

23: Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

: II.

24: Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, hat in der Sache aber keinen Erfolg.

25: Zu Recht hat das Amtsgericht festgestellt, dass die auf der Eigentümerversammlung vom 09.04.2015 zu TOP 5.1, 6.1 und 6.2 gefassten Beschlüsse (insgesamt) nichtig sind.

: 1.

26: Zutreffend hat das Amtsgericht ausgeführt, dass dem Kläger für die Nichtigkeitsfeststellungsklage nicht das Rechtsschutzbedürfnis fehlt, weil er auf der Eigentümerversammlung vom 09.04.2015 den Beschlussanträgen zu TOP 6.1 und 6.2 zugestimmt hat (insoweit handelte es sich um allstimmige Beschlüsse).

27: Ein nichtiger Beschluss entfaltet zwischen den Wohnungseigentümern keine Rechtswirkungen und kann nicht in Bestandskraft erwachsen. Die Nichtigkeit tritt von Anfang an ein, nicht erst durch Geltendmachung in einem gerichtlichen Verfahren; eine gerichtliche Entscheidung hat nur deklaratorische Bedeutung. Besteht Streit über die Wirksamkeit eines Eigentümerbeschlusses, steht das Recht zur Erhebung einer Nichtigkeitsfeststellungsklage daher jedem Wohnungseigentümer zu. Für die Frage des Rechtsschutzinteresses ist es ohne Bedeutung, ob er für oder gegen den Beschluss gestimmt hat (BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 225/11, NJW 2012, 2578, Rn. 9, zitiert nach juris).

: 2.

28: Entgegen der Auffassung des Klägers kann die Frage der Reichweite der Beschlusskompetenz gem. § 16 Abs. 4 WEG hier nicht schon deshalb dahinstehen, weil die zu TOP 5.1, 6.1 und 6.2 gefassten Beschlüsse eine Änderung des Sondernutzungsrechts der betroffenen Wohnungseigentümer beinhalten und dies nicht wirksam durch Beschluss geregelt werden kann.

29: Zwar trifft es zu, dass eine inhaltliche Änderung des Sondernutzungsrechts ebenso wie die Begründung nur durch Vereinbarung erfolgen kann und nicht durch (Mehrheits-)Beschluss (BGH, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/99, BGHZ 145, 158 = NJW 2000, 3500; Kammer, Urteil vom 09.04.2014 – 318 S 117/13, ZMR 2014, 741, Rn. 19, zitiert nach juris). Für Änderungen eines Sondernutzungsrechts in räumlicher und/oder inhaltlicher Hinsicht gilt nichts anderes als für die Begründung. Erforderlich ist eine Vereinbarung, die zur Bindung von Rechtsnachfolgern der Eintragung im Sinne des § 10 Abs. 3 bedarf (BeckOK WEG/Dötsch, 25. Edition, Stand: 01.10.2015, § 15 Rn. 295).

30: Im vorliegenden Fall geht es jedoch nicht um Änderungen der betroffenen Sondernutzungsrechte in räumlicher oder inhaltlicher Hinsicht. Die Vergrößerung einer Terrasse (TOP 5.1), die Anlegung einer Terrasse (TOP 6.1) oder die Abgrabung des Geländes zur besseren Belichtung von Kellerfenstern (TOP 6.2) auf Sondernutzungsflächen sind jeweils als bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG zu qualifizieren, ändern das jeweilige Sondernutzungsrecht aber nicht. Für die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen verfügt die Eigentümerversammlung über die erforderliche Beschlusskompetenz. Die betroffenen Sondernutzungsrechte werden weder in räumlicher Hinsicht erweitert, noch erfolgt eine Inhaltsänderung durch Änderung des Nutzungszwecks. Bei der Zuweisung der Sondernutzungsrechte an die WE 1 und 2 in § 2 Abs. 2 a) und b) des Teilungsvertrages (Anl. K 1) ist eine bestimmte Nutzungsart nicht vereinbart. Der Teilungsvertrag nimmt bezüglich der begründeten Sondernutzungsflächen Bezug auf eine Anlage 2. Dieser Anlage 2 ist keine Zweckbestimmung hinsichtlich einer lediglich zulässigen Gartennutzung zu entnehmen (vgl. Anl. K 3). Lediglich in § 5 Abs. 5 des Teilungsvertrages (Anl. K 1) klingt die Gartennutzung an, wobei es dort heißt „Für die Pflege der im Sondernutzungsrecht von Eigentümern etwa stehenden Gartenflächen…“ [Hervorhebung durch das Gericht]. Dies zeigt, dass die Gartennutzung der Sondernutzungsflächen nicht zwingend ist.

31: Die vom Kläger angeführte Entscheidung des AG Wiesbaden (Urteil vom 06.09.2013 – 92 C 2186/13, ZMR 2013, 1003) betrifft einen anderen Sachverhalt. Auch der zu einer gebührenrechtlichen Frage ergangene Beschluss des OLG München vom 23.04.2015 – 34 Wx 122/15 (NZM 2015, 942) gibt für den vorliegend zu entscheidenden Sachverhalt nichts her, da es dort um die erstmalige Einräumung eines Sondernutzungsrechts an einer gegenüber den ursprünglichen Plänen vergrößert hergestellten Dachterrasse ging.

: 3.

32: Der Eigentümerversammlung fehlte die Beschlusskompetenz, den betroffenen Sondernutzungsberechtigten die Folgekosten der von ihnen angestrebten baulichen Veränderungen aufzuerlegen. Die notwendige Beschlusskompetenz ergab sich insbesondere nicht aus § 16 Abs. 4 WEG, da Gegenstand der Beschlüsse kein Einzelfall im Sinne dieser Vorschrift war.

33: a) Gemäß § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG können die Wohnungseigentümer im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 WEG durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt.

34: Während für den Bereich der Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Ziff. 2 WEG anerkannt ist, dass mit dem „Einzelfall“ die Verteilung der Kosten für eine konkrete Instandsetzungsmaßnahme (z.B. Dachsanierung an einem bestimmten Gebäude der Gemeinschaft) gemeint ist, so dass sich der Beschluss in dem Vollzug der Maßnahme erschöpft (BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 164/09, BGHZ 186, 51, Rn. 11, zitiert nach juris), ist dies in Bezug auf Folgekosten für bauliche Veränderungen im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG streitig (für die Erfassung auch der Folgekosten der baulichen Veränderung durch das Merkmal des Einzelfalls in § 16 Abs. 4 WEG: LG Itzehoe, Urteil vom 12.07.2011 – 11 S 51/10, ZMR 2012, 219, Rn. 51, zitiert nach juris; Bärmann/Becker, WEG, 12. Auflage, § 16 Rdnr. 132 ff.; Niedenführ in: Niedenführ/Kümmel/ Vandenhouten, WEG, 11. Auflage, § 16 Rdnr. 106; a.A. LG München I, Urteil vom 23.06.2014 – 1 S 13821/13, ZMR 2014, 920, Rn. 14 ff., zitiert nach juris; BeckOK WEG/ Bartholome, 25. Edition, Stand: 01.10.2015, § 16 Rdnr. 187 ff. m.w.N.). Insoweit soll der „Einzelfall“ nicht die Maßnahme als solche ohne Folgekosten, die erst Jahre später ausgelöst werden oder Folgen der weiteren Nutzung sind (so Jennißen/Jennißen, 4. Auflage, § 16 Rdnr. 77a zur Instandhaltung und Instandsetzung), sondern die bauliche Veränderung einschließlich der durch sie verursachten Folgen sein (Bärmann/Becker, a.a.O., Rdnr. 133). Jedenfalls in den Fällen, in denen die Errichtung einer baulichen Anlage ausschließlich dem Interesse einzelner Wohnungseigentümer dient und der Genehmigungsbeschluss im Zusammenhang mit dem Kostenfreistellungsbeschluss erfolgt, so dass für die von der baulichen Veränderung begünstigten Wohnungseigentümer von vornherein der Zusammenhang zwischen Errichtungsbefugnis und Kostenfreistellung erkennbar wird, soll der Begriff des „Einzelfalls“ auch die Folgekosten beinhalten (LG Itzehoe, Urteil vom 12.07.2011 – 11 S 51/10, ZMR 2012, 219, Rn. 51, zitiert nach juris; Bärmann/Becker, a.a.O., § 16 Rdnr. 133). Eine derart unterschiedliche Auslegung des Tatbestandsmerkmals „Einzelfall“ in § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG findet nicht nur in der Gesetzesbegründung keine Stütze (vgl. BT Drs. 16/887 Seite 23 ff., Anl. K 7), sondern schafft gerade entgegen dem Normzweck für zukünftige Fälle (d.h. Instandhaltungsbedarf an der neu errichteten Baulichkeit) eine neue Rechtsgrundlage. Diese Möglichkeit soll durch § 16 Abs. 4 WEG gerade nicht eröffnet werden; insoweit bedarf es nach wie vor einer Vereinbarung. In der Gesetzesbegründung heißt es auf Seite 24 (li. Sp.):

35: „...Der Beschluss der Wohnungseigentümer zur Regelung der Kosten muss einen Einzelfall betreffen. Damit knüpft die Regelung an die oben genannte Rechtsprechung zu vereinbarungswidrigen Beschlüssen an. Sie berücksichtigt auch, dass ein Wohnungseigentümer von einer einzelnen Änderung weniger stark als von einer generellen Abweichung betroffen wird und dass er nachteilige Auswirkungen einer abweichenden Kostenentscheidung im Einzelfall leichter erkennen kann. ... Die Formulierung „im Einzelfall zur“ macht auch deutlich, dass die Kostenregelung in Zusammenhang mit der Beschlussfassung über eine der dort bezeichneten Maßnahmen stehen muss, also einer Instandhaltung oder Instandsetzung oder einer baulichen Maßnahme oder Aufwendung gemäß § 22 Abs. 1 WEG (neu) oder einer solchen zur Modernisierung oder Anpassung an den Stand der Technik gemäß § 22 Abs. 2 WEG (neu). Die letztgenannten Maßnahmen werden erfasst, weil bei ihnen die tatsächliche und rechtliche Situation derjenigen von Instandhaltungen und Instandsetzungen entspricht und es deshalb folgerichtig erscheint, beide Fallgestaltungen gleich zu regeln.“

36: Dem Gesetzgeber schwebte mithin vor, alle in § 16 Abs. 4 WEG genannten Anwendungsfälle gleich zu behandeln. Dass den Wohnungseigentümern (nur) bei baulichen Veränderungen im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG auch ermöglicht werden sollte, dem betroffenen Wohnungseigentümer, der die bauliche Veränderung vornehmen will, auch gegen dessen Willen sämtliche Folgekosten aufzuerlegen, vermag die Kammer der Gesetzesbegründung nicht einmal im Ansatz zu entnehmen.

37: Die Gegenauffassung führt in erster Linie Praktikabilitätserwägungen ins Feld, da ansonsten bei zukünftigem Instandsetzungsbedarf im Einzelfall die Kostenfreistellung nach § 21 Abs. 4 und 8 WEG durchgesetzt werden müsste (Bärmann/Becker, a.a.O., § 16 Rdnr. 133). Dies ist dem betroffenen Wohnungseigentümer jedoch zuzumuten (zutreffend BeckOK WEG/Bartholome, 25. Edition, Stand: 01.10.2015, § 16 Rdnr. 191). Zwar mag es zutreffen, dass ein praktisches Bedürfnis dafür existiert, dem Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG anstrebt, neben den Herstellungskosten auch sämtliche damit zusammenhängenden Folgekosten aufzuerlegen, da die übrigen Wohnungseigentümer sonst oft nicht bereit sein werden, der baulichen Veränderung zuzustimmen. Dies kann jedoch nicht über einen Beschluss gem. § 16 Abs. 4 WEG erfolgen, sondern müsste ggfs. im Wege einer Vereinbarung oder durch eine vertragliche Verpflichtung des Bauwilligen gegenüber dem Verband geregelt werden, die mit einer Reallast zu Gunsten der Gemeinschaft abgesichert werden könnte (vgl. Beck-online.GROSSKOMMENTAR/Falkner, Stand: 01.12.2015, § 16 WEG Rdnr. 225.1). Schließlich ergibt sich auch aus der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 6 WEG nichts anderes. Selbst wenn man unterstellte, dass diese den einer baulichen Veränderung nicht zustimmenden Wohnungseigentümer nicht nur von den Herstellungs- sondern auch von den Folgekosten freistellt (str., vgl. Niedenführ in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 16 Rdnr. 106), bedeutet dies nicht, dass bei einer Kostenverteilung nach § 16 Abs. 4 WEG, die der Regelung in § 16 Abs. 6 WEG vorgeht (§ 16 Abs. 6 Satz 2 WEG), ebenfalls Folgekosten unter den „Einzelfall“ fallen müssten. Vielmehr betreffen § 16 Abs. 4 WEG und § 16 Abs. 6 Satz 2 WEG unterschiedliche Fälle. Während § 16 Abs. 4 WEG eine abweichende Kostenverteilung gegen den Willen des bauwilligen Wohnungseigentümers zulässt, steht es den Wohnungseigentümern im Fall des § 16 Abs. 6 WEG frei, ob sie der baulichen Veränderung zustimmen wollen oder nicht (zutreffend BeckOK WEG/Bartholome, 25. Edition, Stand: 01.10.2015, § 16 Rdnr. 190). Dass es Sachverhaltsgestaltungen gibt, in denen der allein mit den Herstellungs- und Folgekosten einer baulichen Veränderung belastete Wohnungseigentümer damit einverstanden ist, kann nicht maßgeblich für den Umfang der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer im Rahmen von § 16 Abs. 4 WEG sein.

38: Soweit der Prozessbevollmächtigte der Beklagten im Rahmen der Erörterungen im Termin vom 17.02.2016 auf die Entscheidung des BGH vom 18.10.2010 (V ZR 164/09) verwiesen hat, führt dies für den vorliegenden Sachverhalt nicht zu einer abweichenden rechtlichen Beurteilung. Der BGH hatte bei einer Mehrhausanlage angenommen, dass ein Beschluss über die Sanierung des Dachs des einen Gebäudes keinen Einzelfall im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG darstelle, weil er zu einer verdeckten dauernden Änderung der Teilungserklärung führe. Eine solche abweichende Kostenverteilung entspreche nur dann den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn für alle gleich gelagerten Instandsetzungsmaßnahmen eine entsprechende abweichende Kostenverteilung beschlossen würde, da die für den Einzelfall beschlossene Änderung des Kostenverteilungsschlüssels einen Anspruch der betroffenen Wohnungseigentümer auf Gleichbehandlung in künftigen Fällen auslösen würde. Dies sei jedoch mit § 16 Abs. 4 WEG nicht vereinbar. Auch wenn diese Entscheidung des BGH nicht den Fall der baulichen Veränderung betrifft, entnimmt ihr die Kammer doch, dass der BGH das Merkmal des Einzelfalls sehr eng auslegt. Wenn schon bei Instandsetzungsmaßnahmen kein Einzelfall mehr vorliegt, weil die abweichende Kostenverteilung bezogen auf eine konkrete Dachsanierung des einen Gebäudes der Gemeinschaft mittelbare Folgewirkungen auf die Kostenverteilung der Sanierung des anderen Gebäudedaches hat, liegt ein „Einzelfall“ erst recht nicht mehr vor, wenn dem begünstigten Eigentümer, der eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG vornehmen will, für alle Zukunft die sich daraus ergebenden unabsehbaren Folgekosten überbürdet werden.

39: b) Auch wenn jedenfalls die zu TOP 6.1 und 6.2 gefassten Beschlüsse allstimmig gefasst wurden, sind diese nicht als Vereinbarung der Wohnungseigentümer auszulegen.

40: Das Hanseatische Oberlandesgericht vertritt hinsichtlich der Abgrenzung von allstimmigen Beschlüssen und Vereinbarungen zwar die Auffassung, dass insoweit eine materielle Abgrenzung vorzunehmen sei (HansOLG, ZMR 2008, 154, 155: „Eine Vereinbarung ist regelmäßig anzunehmen, wenn ein Beschluss nicht möglich wäre.“). Dies verkennt jedoch den Unterschied zwischen einer Vereinbarung, d.h. einem Vertragsschluss, der durch entgegen gerichtete Willenserklärungen zustande kommt (§§ 145 ff. BGB), und einer Stimmabgabe, bei der die anwesenden Wohnungseigentümer im Rahmen der Stimmabgabe gleichgerichtete Willenserklärungen an den Versammlungsleiter als Adressaten abgeben (vgl. Dazu BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 254/11, NJW 2012, 3372). Zudem hat die Feststellung des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter beschlusskonstitutive Wirkung (Bärmann/Klein, a.a.O., § 10 Rdnr. 177). Unabhängig davon fehlen im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 09.40.2015 jegliche Hinweise darauf, dass die Wohnungseigentümer zu TOP 6.1 und 6.2 eine Vereinbarung schließen und keine Beschlüsse fassen wollten. Nach der äußeren Form handelte es sich um Beschlüsse (Abstimmung in einer Eigentümerversammlung, Verkündung des Abstimmungs- und Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter).

41: c) Zu Unrecht machen die Beklagten geltend, dass die Beschlüsse nur deklaratorisch wiedergäben, was ohnehin vereinbart sei, und schon deswegen nicht nichtig seien.

42: Dabei verkennen sie, dass im Teilungsvertrag zwar in § 7 Abs. 1 Satz 2 (Anl. K 1) geregelt ist, dass für die Instandhaltung der ausschließlich ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen, Anlagen und Einrichtungen die jeweils berechtigten Sondereigentümer zu sorgen haben. Damit wurde die Instandhaltungslast für den Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums, der sich im Bereich einer Sondernutzungsfläche befindet, durch Vereinbarung auf den jeweiligen sondernutzungsberechtigten Sondereigentümer überbürdet, was grundsätzlich möglich und wirksam ist. Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer abweichend von § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 16 Abs. 2 WEG die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten durch eine klare und eindeutige Regelung einzelnen Sondereigentümern auferlegen (BGH, Urteile vom 22.11.2013 – V ZR 46/13, ZMR 2014, 899, Rn. 10, zitiert nach juris; vom 02.03.2012 – V ZR 174/11, ZMR 2012, 641, Rn. 7; BayObLG, Beschluss vom 18.12.2003 – 2Z BR 203/303, ZMR 2004, 357, Rn. 13, zitiert nach juris; Kammer, Urteil vom 09.04.2014 – 318 S 133/13, ZMR 2014, 661, Rn. 19, zitiert nach juris). Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit (Kammer, Urteil vom 19.06.2013 – 318 S 101/12, ZMR 2013, 829, Rn. 16, zitiert nach juris).

43: Im vorliegenden Fall fehlt es bei der in § 7 Abs. 1 der Teilungserklärung enthaltenen Regelung an einer Zuweisung der Kosten für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums an die Sondernutzungsberechtigten. Systematisch finden sich in § 7 des Teilungsvertrages die Regelungen über die Instandhaltungspflicht und in § 8 des Teilungsvertrages die Regelungen über die Kostentragung. In § 8 des Teilungsvertrages wird die Kostentragungspflicht der Sondernutzungsberechtigten für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Bereich ihrer Sondernutzungsfläche nicht erwähnt. Das Amtsgericht hat zutreffend darauf hingewiesen, dass der Sondernutzungsberechtigte nur dann kostentragungspflichtig ist, wenn dies ausdrücklich vereinbart worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 = ZMR 2015, 239, Rn. 19, zitiert nach juris; BeckOK WEG/Elzer, 25. Edition, Stand: 01.10.2015, § 21 Rdnr. 264).

44: Die Kammer legt den Teilungsvertrag nicht dahingehend aus, dass mit der Überbürdung der Instandhaltungslast auch die Kostentragung mit überbürdet wurde. Bei der Auslegung der Teilungserklärung ist auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt; Umstände außerhalb der Eintragung dürften nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Umständen des Einzelfalls für jedermann ersichtlich sind (BGH, Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/11, NJW 2012, 1722, Rn. 7, zitiert nach juris; Beschluss vom 29.01.1993 – V ZB 24/92, BGHZ 121, 236, 239 = NJW 1993, 1329, Rn. 11, zitiert nach juris; Bärmann/Klein, a.a.O., § 10 Rdnr. 130). Zwar wird vertreten, dass sich die Kostentragungspflicht im Wege einer nach der Verkehrssitte orientierten Auslegung der Begründungsvereinbarung oder auch aus einer Bestimmung der Gemeinschaftsordnung ergeben kann, die von der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht für das Gemeinschaftseigentum durch alle Wohnungseigentümer das dem Sondernutzungsrecht unterliegende Eigentum ausnimmt (Bärmann/Klein, a.a.O., § 13 Rdnr. 119 unter Hinweis auf BayObLG, ZMR 2004, 357; Kümmel in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 13 Rdnr. 58: „Ist der Sondernutzungsberechtigte zur Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet, hat er im Zweifel auch die dadurch entstehenden Kosten zu tragen.“). Anders als in dem vom Bayerischen Obersten Landesgericht (a.a.O.) entschiedenen Fall fehlt es in dem vorliegend auszulegenden Teilungsvertrag an jeglicher Regelung, die die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums im Bereich der Sondernutzungsfläche dem jeweiligen Sondernutzungsberechtigten zuweist. Der Teilungsvertrag enthält auch weder die Regelung, dass der Sondernutzung einzelner Eigentümer unterliegende Flächen oder Gebäudeteile hinsichtlich der Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung wie Sondereigentum behandelt werden sollen, noch ist dem Teilungsvertrag sonst zu entnehmen, dass mit der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht auch die Kosten mit überbürdet werden sollten. Soweit es in § 5 Abs. 5 der Teilungserklärung heißt, dass für die Pflege der im Sondernutzungsrecht von Eigentümern stehenden Gartenflächen von den berechtigten Eigentümern der von der Eigentümergemeinschaft zur Pflege der sonstigen Grundstücksflächen herangezogene Dienstleister zu beauftragen ist, enthält auch diese Regelung keine Aussage darüber, dass die berechtigten Eigentümer die Kosten der Gartenpflege ihrer Sondernutzungsflächen allein tragen müssen.

45: Zwar verkennt die Kammer nicht, dass es nicht dem wohnungseigentumsrechtlichen Regelfall entspricht, dass sich die Wohnungseigentümer durch die Teilungserklärung der Befugnis begeben, über die Instandsetzung und Instandhaltung von bestimmten Bereichen bzw. Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums zu entscheiden mit der Folge, dass Beschlüsse nichtig wären, mit denen sie die Instandhaltungs- und Instandsetzungsbefugnis wieder an sich ziehen (vgl. Kammer, Urteil vom 19.06.2013 – 318 S 133/13, ZMR 2014, 661), aber gleichwohl anteilig die Kosten für die vom Sondernutzungsberechtigten durchzuführenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen anteilig mit tragen müssen. Die Wohnungseigentümer haben es jedoch insoweit in der Hand, durch klare und eindeutige Regelungen in der Teilungserklärung die Frage der Kostentragung für Sondernutzungsflächen zu regeln. Versäumen sie dies, gilt im Zweifel die vereinbarte allgemeine Kostenverteilungsregelung bzw. § 16 Abs. 2 WEG.

: 4.

46: Zu Recht hat das Amtsgericht festgestellt, dass die vom Kläger angegriffenen Beschlüsse insgesamt und nicht jeweils nur hinsichtlich des Teils, in dem die Folgekosten für die beschlossenen Baumaßnahmen den jeweils berechtigten Eigentümern überbürdet wurden, nichtig sind. Dies ergibt sich aus einer analogen Anwendung der gesetzlichen Regelung des § 139 BGB im Wohnungseigentumsrecht.

47: Auf Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung findet die gesetzliche Regelung des § 139 BGB entsprechende Anwendung. Zwar kann ein Beschluss grundsätzlich auch nur teilweise für ungültig erklärt werden. Dies ist aber nicht der Fall, wenn der unbeanstandet gebliebene Teil nicht sinnvollerweise auch allein Bestand haben kann und nicht anzunehmen ist, dass ihn die Wohnungseigentümergemeinschaft so beschlossen hätte (vgl. BGH, Beschluss vom 10.09.1998 – V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, Rn. 23, zitiert nach juris). Das Gericht ist im Beschlussanfechtungsverfahren nicht befugt, die im Beschluss getroffene Regelung inhaltlich zu ändern, oder durch geeignet erscheinende andere Maßnahmen zu ergänzen oder zu ersetzen. Vielmehr hat es sich auf die Ungültigerklärung des angefochtenen Beschlusses zu beschränken (BGH, Urteil vom 19.10.2012 – V ZR 233/11, ZMR 2013, 212, Rn. 9, zitiert nach juris; Kammer, Urteil vom 11.03.2015 – 318 S 133/14, Rn. 32, juris).

48: Im vorliegenden Fall fehlen konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die Wohnungseigentümer den betroffenen Sondernutzungsberechtigten die baulichen Veränderungen auch dann gestattet hätten, wenn diese neben den Herstellungskosten nicht auch zur Tragung der Folgekosten verbindlich verpflichtet worden wären und diese in jedem Instandsetzungsfall dem begünstigten Eigentümer neu durch Beschluss zugewiesen werden müssten.

: 5.

49: Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

50: Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziff. 10, 711, 713 ZPO. Die erstinstanzliche Entscheidung ist gem. § 708 Ziff. 10 Satz 2 ZPO ohne Sicherheitsleistung für vorläufig vollstreckbar zu erklären.

51: Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO vorliegen. Die Sache hat grundsätzlich Bedeutung. Zudem erfordern die Fortbildung des Rechts und die Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Das Auftreten der Frage, ob bei der Beschlussfassung über die Kosten einer baulichen Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG ein Einzelfall im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG vorliegt, wenn durch den Beschluss nicht nur über die Herstellungskosten, sondern auch die Folgekosten entschieden wird, ist in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten. Aufgrund dessen ist das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einheitlicher Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt (BGH, Urteil vom 04.07.2002 – V ZB 16/02, BGHZ 151, 221 = NJW 2002, 3029; Zöller/Heßler, ZPO, 31. Auflage, § 543 Rdnr. 11). Unabhängig davon weicht die Kammer hinsichtlich der Auslegung des Merkmals „Einzelfall“ im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG bei baulichen Veränderungen von dem Urteil des LG Itzehoe vom 12.07.2011 – 11 S 51/10 (ZMR 2012, 219) ab. Die vorstehende Frage ist klärungsbedürftig, da auf die Berufung der Beklagten das angefochtene Urteil des Amtsgerichts abzuändern und die Klage abzuweisen gewesen wäre, wenn die Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 4 WEG bei baulichen Veränderungen auch die Folgekosten mit umfassen würde.

ra.de-Urteilsbesprechung zu Landgericht Hamburg Urteil, 04. März 2016 - 318 S 109/15

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Landgericht Hamburg Urteil, 04. März 2016 - 318 S 109/15 zitiert 13 §§.

BGB

Wohnungseigentumsgesetz - WEG

(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat. (2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vo

(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie1.das Berufungsgericht in dem Urteil oder2.das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassungzugelassen hat. (2) Die Revision ist zuzulassen, wenn1.die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat

Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.

(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebüh

(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, 1. die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und2. das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses un

Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.

Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3) oder durch Teilung (§ 8) begründet.

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 254/11 Verkündet am: 13. Juli 2012 Mayer Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

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bei uns veröffentlicht am 22.11.2013

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 46/13 Verkündet am: 22. November 2013 Weschenfelder Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Der V. Zivilsenat des Bundesgericht

bei uns veröffentlicht am 02.03.2012

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 174/11 Verkündet am: 2. März 2012 Langendörfer-Kunz, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein

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Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 164/09 Verkündet am: 18. Juni 2010 Lesniak, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR:

bei uns veröffentlicht am 20.09.2000

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 58/99 vom 20. September 2000 in der Wohnungseigentumssache Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja ----------------------------------- WEG §§ 10 Abs. 1, 15 Abs. 1, 23 Abs. 1 und Abs. 4 a) Ein Sondernutzung

bei uns veröffentlicht am 01.06.2012

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 225/11 Verkündet am: 1. Juni 2012 Langendörfer-Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein

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Oberlandesgericht München

Tenor I. Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts Augsburg - Grundbuchamt - vom 3. Februar 2015 dahin abgeändert, dass sich die Kosten für die Eintragung der Änderung der Teilungserklärung vom 28. Mai 2014

bei uns veröffentlicht am 11.03.2015

Landgericht Hamburg

Tenor 1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 15.08.2014, Az. 22a C 15/14, abgeändert. Die Klage wird insgesamt abgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Gründe I.

RechtsgebieteHandels- und Gesellschaftsrecht Immobilienrecht Insolvenzrecht Wirtschaftsrecht Zivilprozessrecht

bei uns veröffentlicht am 10.10.2014

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 315/13 Verkündet am: 10. Oktober 2014 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja WEG § 23 Abs. 1 a

RechtsgebieteAnlegerrecht Handels- und Gesellschaftsrecht Immobilienrecht Insolvenzrecht Wirtschaftsrecht

bei uns veröffentlicht am 12.07.2011

Landgericht Itzehoe

Tenor Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Meldorf vom 29.07.2010 – Az. 88 C 8/09 und 88 C 9/09 – abgeändert und wir folgt neu gefasst: Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

RechtsgebieteHandels- und Gesellschaftsrecht Immobilienrecht Insolvenzrecht Wirtschaftsrecht Zivilprozessrecht

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Landgericht Hamburg

Tenor 1. Die Berufung der Beklagten zu 1) - 10) gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 12.06.2017, Az. 22a C 388/14, wird zurückgewiesen. 2. Die Beklagten zu 1) - 10) haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das Urte

RechtsgebieteAnlegerrecht Handels- und Gesellschaftsrecht Immobilienrecht andere Wirtschaftsrecht

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Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 22 Wiederaufbau

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 16 Nutzungen und Kosten

(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.

(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 46 Veräußerung ohne erforderliche Zustimmung

Fehlt eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die Veräußerung und das zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft unbeschadet der sonstigen Voraussetzungen wirksam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch vor dem 15. Januar 1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige Veräußerung dieses Wohnungseigentums nach seiner Begründung handelt, es sei denn, dass eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung entgegensteht. Das Fehlen der Zustimmung steht in diesen Fällen dem Eintritt der Rechtsfolgen des § 878desBürgerlichen Gesetzbuchs nicht entgegen. Die Sätze 1 und 2 gelten entsprechend in den Fällen der §§ 30 und 35 des Wohnungseigentumsgesetzes.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 16 Nutzungen und Kosten

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 10 Allgemeine Grundsätze

(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 16 Nutzungen und Kosten

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 14 Pflichten des Wohnungseigentümers

(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,

1.: die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und
2.: das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.

(2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet,

1.: deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und
2.: Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden.

(3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 46 Veräußerung ohne erforderliche Zustimmung

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 16 Nutzungen und Kosten

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 21 Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen

(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,

1.: die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder
2.: deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.

(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.

(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.

(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 16 Nutzungen und Kosten

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

Bundesgerichtshof Urteil, 01. Juni 2012 - V ZR 225/11

b) Ein Rechtsschutzinteresse für die erhobene Nichtigkeitsfeststellungsklage kann der Klägerin nicht deswegen abgesprochen werden, weil sie bei der Beschlussfassung im Jahr 2008 zugestimmt hat. Ein nichtiger Beschluss entfaltet zwischen den Wohnungseigentümern keine Rechtswirkungen und kann nicht in Bestandskraft erwachsen. Die Nichtigkeit tritt von Anfang an ein, nicht erst durch Geltendmachung in einem gerichtlichen Verfahren; eine gerichtliche Entscheidung hat nur deklaratorische Bedeutung (Senat, Beschluss vom 18. Mai 1989 - V ZB 4/89, BGHZ 107, 168, 270). Besteht Streit über die Wirksamkeit eines Eigentümerbeschlusses, steht das Recht zur Erhebung einer Nichtigkeitsfeststellungsklage daher jedem Wohnungseigentümer zu. Für die Frage des Rechtsschutzinteresses ist es ohne Bedeutung, ob er für oder gegen den Beschluss gestimmt hat.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 16 Nutzungen und Kosten

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

Bundesgerichtshof Beschluss, 20. Sept. 2000 - V ZB 58/99

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS

V ZB 58/99

vom

20. September 2000

in der Wohnungseigentumssache

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: ja

BGHR: ja

-----------------------------------

WEG §§ 10 Abs. 1, 15 Abs. 1, 23 Abs. 1 und Abs. 4

a) Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht auch durch bestandskräftig

gewordenen Mehrheitsbeschluß begründet werden. Der Wohnungseigentümerversammlung

fehlt hierzu die absolute Beschlußkompetenz (teilweise Aufgabe

von BGHZ 54, 65 sowie Abgrenzung zu BGHZ 127, 99 und 129, 329).

b) Durch Beschlußfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über

die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer

durch Beschluß entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer

Vereinbarung.

c) § 23 Abs. 4 WEG, wonach ein Beschluß nur ungültig ist, wenn er für ungültig erklärt

wurde, setzt voraus, daß die Wohnungseigentümer überhaupt durch Beschluß entscheiden

durften.

d) Ein trotz absoluter Beschlußunzuständigkeit gefaßter Beschluß ist nichtig.

e) Der Beschluß in einer Angelegenheit, welche die Regelung des Gebrauchs (§ 15

WEG), der Verwaltung (§ 21 WEG) und der Instandhaltung oder Instandsetzung des

gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) betrifft, aber nicht mehr eine "ordnungsmäßige"

Maßnahme zum Inhalt hat, ist nur anfechtbar.

BGH, Beschl. v. 20. September 2000 - V ZB 58/99 - Kammergericht

LG Berlin

AG Schöneberg

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 20. September 2000 durch

den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter Dr. Lambert-Lang,

Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein und Dr. Lemke

beschlossen:

Die sofortige weitere Beschwerde gegen den Beschluß der Zivilkammer 87 des Landgerichts Berlin vom 18. Juni 1999 wird auf Kosten der Antragsgegnerin zurückgewiesen.
Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5.000 DM festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten sind Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, und zwar der Antragsteller zu 2 seit Dezember 1990, der Antragsteller zu 3 seit Oktober 1998 und die Antragsgegnerin seit August 1993. Die Antragsgegnerin hat die in ihrem Sondereigentum stehenden Räume an einen Gaststättenbetreiber verpachtet, der den zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Vorgarten als Freischankfläche nutzt.
Am 18. April 1989 beschloß die Wohnungseigentümerversammlung mit den Stimmen der Anwesenden mehrheitlich, der Rechtsvorgängerin der An-
tragsgegnerin die Nutzung des Vorgartens im Rahmen des Lokalbetriebs zu genehmigen unter der ”Voraussetzung” einer Einigung mit dem Verwaltungsbeirat und zwei weiteren, nicht anwesenden Wohnungseigentümern. Diese beiden Wohnungseigentümer und der Verwaltungsbeirat erklärten in der Folgezeit ihre Zustimmung unter bestimmten Auflagen, z.B. Errichtung einer schallschluckenden Markise. Ab 1992 beschwerte sich u.a. die Antragstellerin zu 1 über Lärmbelästigungen durch den Gaststättenbetrieb. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 28. April 1998 wurde die Regelung erneut zur Abstimmung gestellt. Für den Antrag auf Aufhebung der Genehmigung zur Nutzung des Vorgartens ergab sich keine Stimmenmehrheit, wohl aber für einen Auftrag an den Verwaltungsbeirat, mit der Antragsgegnerin Vereinbarungen vorzubereiten, um die aufgetretenen Mängel abzustellen.
Das Amtsgericht hat die Antragsgegnerin antragsgemäß verpflichtet, es zu unterlassen, den vor ihrem Sondereigentum gelegenen Vorgarten zum Betrieb einer Gaststätte zu nutzen. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Die dagegen gerichtete sofortige weitere Beschwerde möchte das Kammergericht zurückweisen. Es sieht sich hieran jedoch durch die Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 7. Oktober 1998 (NZM 1999, 378) gehindert und hat deshalb die Sache mit Beschluß vom 15. Dezember 1999 (NZM 2000, 137 = FGPrax 2000, 16) dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Die Vorlage ist statthaft (§ 43 Abs. 1, 3 WEG, § 45 Abs. 1 WEG i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG).
Das vorlegende Gericht ist der Ansicht, durch einen nicht angefochtenen und somit bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluß könne ein Sondernutzungsrecht an Gemeinschaftsflächen nicht begründet werden. Demgegenüber hat das Oberlandesgericht Düsseldorf (NZM 1999, 378) in einer auf weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung unter Bezugnahme auf die in BGHZ 54, 65 veröffentlichte Entscheidung des VII. Zivilsenats vom 21. Mai 1970 die Auffassung vertreten, ein die Nutzung von Gemeinschaftseigentum zugunsten eines Wohnungseigentümers in Abweichung der Teilungserklärung regelnder bestandskräftiger Eigentümerbeschluß sei als ”Ersatzvereinbarung” für alle Beteiligten verbindlich, auch wenn er der Allstimmigkeit bedurft hätte. Der Beschluß sei weder wegen Überschreitung der Regelungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft noch wegen eines Eingriffs in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums nichtig. Diese Divergenz rechtfertigt die Vorlage.

III.

Die sofortige weitere Beschwerde ist nach § 45 Abs. 1 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG, §§ 27, 29, 22 Abs. 1 FGG zulässig. Sie ist aber nicht begründet. Der Senat tritt der Auffassung des vorlegenden Kammergerichts in Berlin bei.
Die Antragsteller können gemäß § 15 Abs. 3 WEG in Verbindung mit § 1004 Abs. 1 BGB von der Antragsgegnerin Unterlassung der alleinigen Nut-
zung des zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Vorgartens durch den Gaststättenbetrieb verlangen. Dieser Gebrauch ist unzulässig, weil der durch den Eigentümerbeschluß erfolgte Ausschluß des Mitgebrauchs (1) unwirksam ist. An der in BGHZ 54, 65 veröffentlichten Entscheidung wird insoweit nicht mehr festgehalten und der Anwendungsbereich der darauf beruhenden Rechtsprechung des Senats zur Gültigkeit von bestandskräftigen Mehrheitsbeschlüssen mit Vereinbarungsinhalt eingegrenzt (2). Der Eigentümerversammlung fehlte die Beschlußkompetenz (3). Dies macht den Beschluß nichtig (4), und zwar mit Wirkung ex tunc (5).
1. In Übereinstimmung mit dem vorlegenden Gericht legt der Senat den Eigentümerbeschluß vom 18. April 1989 in eigener Kompetenz (Senat, BGHZ 139, 288, 292) als Einräumung eines Sondernutzungsrechts an den Vorgartenbereichen zugunsten des Eigentümers der Teileigentumseinheit Nr. 3 aus. Die in dem Beschluß genannte "Voraussetzung" einer Einigung zwischen der Rechtsvorgängerin der Antragsgegnerin, dem Verwaltungsbeirat sowie zwei Wohnungseigentümern und einer Bekanntgabe des Verhandlungsergebnisses durch Rundschreiben ist eingetreten. Daß die in der Zustimmung genannten Auflagen teilweise nicht erfüllt worden sind, hat auf die Begründung des Sondernutzungsrechts keinen Einfluß, sondern hätte allenfalls zu einem Widerruf der Zustimmung berechtigt, der jedoch nicht erklärt worden ist. Unter diesen Umständen bedarf es keiner Entscheidung mehr, ob, wie das vorlegende Gericht durchaus zutreffend in Erwägung zieht, in der in der Eigentümerversammlung vom 28. April 1998 erfolgten mehrheitlichen Ablehnung einer Aufhebung des Eigentümerbeschlusses vom 18. April 1989 nicht dessen positive Bestätigung zu sehen ist, weil die Eigentümerversammlung zugleich einen Beschluß gefaßt hat, der die Aufrechterhaltung des Beschlusses vom 18. April
1989 gerade zur Voraussetzung hat (zur Beschlußqualität eines Negativbeschlusses vgl. Wenzel, Festschrift für Merle [2000] 353, 355, 361).
2. Zu Recht nimmt das vorlegende Gericht weiterhin an, daß ein Sondernutzungsrecht durch einen bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümerversammlung nicht begründet werden kann.

a) Allerdings hat der früher für Entscheidungen über Vorlagen in Wohnungseigentumssachen zuständige VII. Zivilsenat in seiner Entscheidung vom 21. Mai 1970 (BGHZ 54, 65) ausgeführt, daß ein Eigentümerbeschluß über die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an einem Kellerraum unter gleichzeitiger baulicher Veränderung nur ungültig ist, wenn er auf entsprechenden Anfechtungsantrag hin für ungültig erklärt wird. Die nicht auf die zugrundeliegende Fallgestaltung beschränkte Begründung sowie der Leitsatz der Entscheidung sind in der Folgezeit von der überwiegenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur als ein allgemeiner Rechtssatz verstanden und auf die Abänderung des Gesetzes oder der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsbeschluß übernommen worden (vgl. BayObLG NJW-RR 1992, 81, 83; 1993, 85, 86; NJW 1995, 202, 203; Demharter, MittBayNot 1996, 417; Sauren, NJW 1995, 178 m.w.N.). Dies hat der erkennende Senat bisher nicht getan. Er hat zwar auch an dem Rechtssatz festgehalten, dies aber jeweils bei anderen Fallgestaltungen ausgesprochen. So ging es in dem Beschluß vom 16. September 1994 (BGHZ 127, 99) um die Gültigkeit eines bestandskräftigen Mehrheitsbeschlusses, durch den einer Zahnärztin die praxisbedingten Bewirtschaftungsmehrkosten in Anwendung der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Klausel, wonach sie diese Kosten allein zu tragen hatte, nicht konkret, sondern pauschal auferlegt wurden. Da der Senat diese Handhabung als nicht
mehr von der Klausel gedeckt ansah, andererseits die praxisbedingten Bewirtschaftungsmehrkosten sich bei der Erfassung einer Pauschalierung nicht generell entziehen, handelte es sich um einen Fall, in dem die Eigentümer die Teilungserklärung (Vereinbarung) nicht abgeändert, sondern nur fehlerhaft angewendet haben (vereinbarungswidriger Beschluß). Gegenstand der Entscheidung vom 4. Mai 1995 (BGHZ 129, 329) war ein Beschluß über ein absolutes Verbot der Hundehaltung, also eine Gebrauchsregelung, die sich nicht mehr in dem Rahmen der “Ordnungsmäßigkeit” im Sinne des § 15 Abs. 2 WEG hielt und deswegen einer Vereinbarung bedurft hätte, diese mithin substituierte (vereinbarungsersetzender Beschluß). Lediglich die Entscheidung vom 11. Juli 1991 (BGHZ 115, 151) über die Zulässigkeit der Erhebung von pauschalen Verzugszinsen in Höhe von 10% betraf einen Mehrheitsbeschluß, durch den gesetzliche Bestimmungen abbedungen wurden (gesetzes-, bzw. vereinbarungsändernder Beschluß; zur Terminologie vgl. Wenzel, Festschrift für Hagen [1999], 231, 235; ders. ZWE 2000, 2 f.). Die Frage, ob ein solcher Beschluß nichtig ist, hat der Senat jedoch ausdrücklich offengelassen. Sie ist nunmehr bejahend zu beantworten. Der Senat hält insoweit an der in BGHZ 54, 65 veröffentlichten Ausgangsentscheidung des VII. Zivilsenats nicht mehr fest, die der Sache nach auch die Einräumung eines Sondernutzungsrechts betraf. Daraus folgt zugleich, daß der in der Entscheidung aufgestellte und vom Senat übernommene Rechtssatz, daß ein unangefochtener Mehrheitsbeschluß auch dann gültig ist, wenn die Angelegenheit einem Mehrheitsbeschluß nicht zugänglich war, sondern eine Vereinbarung bzw. Einstimmigkeit erfordert hätte, nur für vereinbarungsersetzende und v ereinbarungswidrige Beschlüsse, nicht dagegen für vereinbarungsändernde oder Beschlüsse gilt, die gesetzliche Bestimmungen abbedingen.

b) Diese teilweise Aufgabe und Abgrenzung der bisherigen Rechtsprechung ist geboten, weil die Praxis von der durch die Rechtsprechung eröffneten Möglichkeit, bestehende Vereinbarungen durch Mehrheitsbeschluß abzuändern , vielfach ausufernden Gebrauch gemacht hat (Demharter, WuM 2000, 291, 292) mit zum Teil fatalen Folgen (vgl. Bassenge, NZM 2000, 649). Dies geschieht entweder in der Erwartung, daß eine Anfechtung des – in jedem Fall rechtswidrigen - Beschlusses aus Kostengründen unterbleibt, oder in der Annahme , daß alles, was vereinbart werden könne, auch beschlossen werden dürfe (vgl. Müller, NZM 2000, 648; anders ders. Festschrift für Bärmann und Weitnauer, 1990, S. 505, 510), bzw. daß die gesetzlichen Kompetenzzuweisungen nicht zwingend seien und ”weitergehende Beschlußfassungen” erlaubten (Deckert, NZM 2000, 361, 362; Rapp, DNotZ 2000, 185, 192). Diese Praxis stellt jedoch den gesetzlichen Regelungszusammenhang von Vertragsund Mehrheitsprinzip (siehe unter 3.) geradezu auf den Kopf (vgl. Bärmann/ Pick/Merle, WEG, 8. Aufl. § 23 Rdn. 160 a) und widerspricht dem Bestimmtheitsgrundsatz (vgl. K. Schmidt, Gesellschaftsrecht, 3. Aufl. § 16 III, 3 b dd [S. 481]), wonach unter der Geltung des Vertragsprinzips eine im Gesetz nicht vorgesehene Mehrheitskompetenz einer eindeutigen Ermächtigung bedarf. Außerdem wird § 10 Abs. 2 WEG umgangen und die Publizität des Grundbuchs entwertet (Häublein, ZMR 2000, 423, 426; Rapp, DNotZ 2000, 185, 189 ff; Röll, ZWE 2000, 13, 15). Da vereinbarungsändernde Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch bedürfen, ergibt sich der Inhalt des Wohnungseigentums nach dieser Praxis nicht mehr aus dem Grundbuch, sondern aus den – oft laienhaft verfaßten und auslegungsbedürftigen – Protokollen der Eigentümerversammlungen. Die im Streitfall erfolgte Einräumung eines Sondernutzungsrechts durch Mehrheitsbeschluß ist ein anschauliches Beispiel
dafür. Dies zu legitimieren, läuft dem Gesetz zuwider. Es hat die Mehrheitsmacht bewußt auf bestimmte Angelegenheiten beschränkt und auf diese Weise dafür Sorge getragen, daß jeder Wohnungseigentümer darauf vertrauen kann, daß sein Eigentum mehrheitsfest ist (Häublein, ZMR 2000, 423, 426; Wenzel, ZWE 2000, 2, 7). Selbst wenn man im Hinblick auf die gerade bei großen Gemeinschaften bestehenden Schwierigkeiten, die Zustimmung aller Eigentümer zu einer im Interesse ordnungsmäßiger Verwaltung liegenden Abänderung bestehender Vereinbarungen – notfalls klageweise – zu erlangen, das Fehlen einer erleichternden Möglichkeit für einen Mangel des Gesetzes halten wollte, käme man an der Tatsache nicht vorbei, daß hierin eine bewußte Entscheidung des Gesetzgebers liegt und entsprechende Ä nderungen des Gesetzes bisher keine Mehrheit gefunden haben (vgl. Häublein, ZMR 2000, 423, 426; Röll WE 1992, 244, 245). Hieran ist die Rechtsprechung gebunden und kann sie nicht aus Praktikabilitätserwägungen (vgl. Deckert, NZM 2000, 361, 363; Würfel, DWE 2000, 14 ff.) korrigieren.

c) Hinzu kommt, daß die Frage, ob für die Begründung eines Sondernutzungsrechts durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß an der Entscheidung vom 21. Mai 1970 festzuhalten ist, in der obergerichtlichen Judikatur und in der Literatur nach wie vor heftig umstritten ist (bejahend BayObLGZ, 1973, 267, 269; NJW-RR 1990, 1104, 1105; 1992, 81, 83; 1993, 85, 86; OLG Düsseldorf NZM 1999, 378; OLG Frankfurt OLGZ 1986, 38, 39; OLG Hamm, WE 1997, 384, 385; OLG Köln, NZM 1998, 979, 980; Deckert, WE 1999, 2, 5; Demharter, MittBayNot 1996, 417; Hauger, WE 1993, 231, 233; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Rdn. 167, 180; Münstermann-Schlichtmann, DWE 1991, 55, 56; Schuschke, NZM 1999, 241, 243; Palandt/Bassenge, BGB, 59. Aufl., § 10 WEG Rdn. 19; verneinend KG NJW-RR 1987, 653, 654; OLG
Karlsruhe, ZMR 1991, 33, 34; OLG Köln, NJW-RR 1992, 598; WE 1998, 193, 194 m. Anm. Ott S. 200; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 10 WEG Rdn. 10 c; Staudinger/Kreuzer, BGB, 12. Aufl., WEG § 10 Rdn. 59; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 15 Rdn. 23 ff; Belz, DWE 1991, 130, 136; DWE 1996, 140, 143; WE 1997, 293, 296; ders. Handbuch des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Rdn. 84; Bielefeld, DWE 1993, 92, 98; Fisch, MittRhNotK 1999, 213, 224; Kreuzer, MittBayNot 1996, 339, 341; WE 1997, 362, 364; ders. Festschrift Merle (2000), 203, 209; Lüke, DNotZ 1997, 960, 962; Röll, ZWE 2000, 13, 14; Wenzel, ZWE 2000, 2, 5; differenzierend nach Inhalt und Ausmaß Bärmann /Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 23 Rdn. 113 a). Auch dies erfordert eine Überprüfung der bisherigen Rechtsprechung. Dabei kann offen bleiben, ob der Beschluß vom 21. Mai 1970 nicht schon durch die von dem erkennenden Senat vertretene Kernbereichstheorie (BGHZ 127, 99, 105; 129, 329, 333; Demharter, MittBayNot 1996, 417) überholt ist, weil der mit der Begründung eines Sondernutzungsrechts einhergehende Entzug des Mitgebrauchs der übrigen Wohnungseigentümer der Einräumung eines Nießbrauchs, einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, einer Grunddienstbarkeit oder auch einer Regelung nach § 1010 BGB vergleichbar ist (Belz, DWE 1996, 140, 143; ders. WE 1997, 293, 296; ders., Handbuch des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Rdz. 84), die zugleich den Haftungsgegenstand eines beschränkten Liegenschaftsrechts im Sinne der §§ 877, 876 BGB nachteilig verändert (hierzu vgl. BGHZ 91, 343, 345 = NJW 1984, 2409; OLG Frankfurt, WE 1998, 232, 233; Staudinger /Gursky [1995] § 877 Rdn. 48). Jedenfalls fehlt der Wohnungseigentümerversammlung die Beschlußkompetenz. Sie betrifft die formelle Legitimation des Beschlusses und nicht wie die Kernbereichstheorie die materiell-rechtliche Frage, inwieweit das Wohnungseigentum mehrheitsfest ist. Der Gegenstand beider Rechtsfiguren ist verschieden, so daß die erste Rechtsfigur nicht wegen
der zweiten entbehrlich ist (a.A. Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., WEG § 23 Rdn. 115).
3. Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen Angelegenheiten , die die Wohnungseigentümer durch (Mehrheits-)Beschluß, und solchen , die sie durch Vereinbarung regeln können. Gemäß § 23 Abs. 1 WEG können durch Beschlußfassung solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können. Anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung, § 10 Abs. 1 WEG. Die Mehrheitsherrschaft bedarf damit der Legitimation durch Kompetenzzuweisung. Sie ist nach dem Willen des Gesetzgebers nicht die Regel, sondern die Ausnahme. Sie wird vom Gesetz nur dort zugelassen, wo es um das der Gemeinschaftsgrundordnung nachrangige Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, namentlich um die Ausgestaltung des ordnungsgemäßen Gebrauchs und um die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 15 Abs. 2, § 21 Abs. 1 und 3 WEG) geht (Senat, BGHZ 115, 151, 154). Hierdurch unterscheidet sich das Wohnungseigentumsgesetz bewußt von den gesetzlichen Vorschriften , die für die körperschaftlich organisierten Verbände des Gesellschaftsrechts grundsätzlich das Mehrheitsprinzip anordnen, und orientiert sich an der für Personengesellschaften geltenden Rechtslage. Wenn aber das Gesetz die Mehrheitsmacht auf bestimmte Bereiche beschränkt, kann jeder Eigentümer darauf vertrauen, daß sein Wohnungseigentumsrecht im übrigen mehrheitsfest ist (Häublein, ZMR 2000, 423, 426; Wenzel, ZWE 2000, 2, 7). Ist eine Angelegenheit weder durch das Wohnungseigentumsgesetz noch durch Vereinbarung dem Mehrheitsprinzip unterworfen, kann eine Regelung durch Mehrheitsbeschluß nicht erfolgen: Der Mehrheit fehlt von vorneherin jede Be-
schlußkompetenz, die Wohnungseigentümerversammlung ist für eine Beschlußfassung absolut unzuständig (vgl. Senat, BGHZ 115, 151, 152; Bärmann /Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 23 Rdn. 160 a; Buck, WE 1998, 90, 92; Wenzel, ZWE 2000, 2, 4). Daß die Vorschriften des Gesetzes gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG abdingbar sind, ist unerheblich. Entscheidend ist, daß dies nur im Wege der Vereinbarung möglich ist (Weitnauer, WE 1995, 163, 164). Was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart ist, daß dies auch beschlossen werden darf (Müller, Festschrift für Bärmann und Weitnauer [1990] S. 505, 510; anders ders. NZM 2000, 648 und NZM 2000, 854). Die Beschlußkompetenz wächst der Mehrheit auch nicht dadurch zu, daß ein in angemaßter Kompetenz gefaßter Beschluß bestandskräftig wird und der Beschlußgegenstand damit zukünftig dem Mehrheitsprinzip unterfällt (vgl. OLG Düsseldorf NZM 2000, 875, 876). Aus § 23 Abs. 4 WEG ergibt sich nichts anderes (a.A. Demharter, WuM 2000, 291, 293; Müller, NZM 2000, 854). Die Bestimmung erlaubt keine Durchbrechung des Vertragsprinzips, sondern ist systematisch und teleologisch dem Geltungsbereich des Mehrheitsprinzips verhaftet.
Die hier erfolgte Zuweisung der ausschließlichen Nutzung des im Gemeinschaftseigentum stehenden Vorgartens an die Rechtsvorgängerin der Antragsgegnerin ist als Begründung eines Sondernutzungsrechts einer Beschlußfassung von vorneherein entzogen (Ott, ZWE 2000, 333, 336; Wenzel, ZWE 2000, 2, 5 f.; a.A. Buck, NZM 2000, 645, 649). Sie unterfällt nicht der Bestimmung des § 15 WEG, weil sie nicht eine Konkretisierung des Gebrauchs, sondern neben der Zuweisung an den begünstigten Wohnungseigentümer für die übrigen Wohnungseigentümer den vollständigen Ausschluß vom Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums samt der damit verbundenen Gebrauchs-
vorteile zum Gegenstand hat. Ein solcher Gebrauchsentzug ist aber keine Regelung des Gebrauchs nach § 15 WEG, weil diese den Mitgebrauch voraussetzt. Er ändert vielmehr § 13 Abs. 2 WEG ab und hat deswegen nicht (auch) vereinbarungsersetzenden Charakter (a.A. Häublein, ZMR 2000, 423, 429), sondern gesetzesändernden Inhalt. Eine solche Regelung ist dem Mehrheitsprinzip von vorneherein ebensowenig zugänglich wie die Ä nderung einer Vereinbarung.
4. Die absolute Beschlußunzuständigkeit macht einen Beschluß nicht nur anfechtbar, sondern nichtig (vgl. BayObLGZ 1984, 198, 203; 1985, 345, 346; 1990, 312, 314; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 23 Rdn. 123; Weitnauer/ Lüke, WEG, 8. Aufl., § 23 Rdn. 25; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums , 3. Aufl., Rdn. 397; krit. Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., WEG § 23 Rdn. 113 ff). Dies folgt allerdings nicht schon aus § 23 Abs. 4 WEG i.V.m. der Überlegung, daß auf die Legitimation durch Kompetenzzuweisung nicht verzichtet werden kann (a.A. Wenzel, ZWE 2000, 2, 5). Denn die Vorschrift setzt eine Beschlußkompetenz voraus (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 23 Rdn. 160 a; Häublein, ZMR 2000, 423, 428; Kümmel, ZWE 2000, 387, 391; Ott, ZWE 2000, 333, 336). Die Nichtigkeit ergibt sich jedoch aus der Tatsache, daß die Wohnungseigentümer von der gesetzlichen Kompetenzzuweisung - ohne dahingehende Öffnungsklausel in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung - nicht durch Mehrheitsbeschluß, sondern nach § 10 Abs. 1 WEG nur durch Vereinbarung abweichen können. Diese Vorschrift ist unter dem beschriebenen Regelungszusammenhang, der das Vertragsprinzip zur Regel und das Mehrheitsprinzip zur Ausnahme macht, zwingend. Im Ergebnis gilt insoweit nichts anderes als bei Satzungsdurchbrechungen im Gesellschaftsrecht ohne
Einhaltung der für eine Satzungsänderung geltenden Formvorschriften (vgl. hierzu BGHZ 123, 15, 19; Wenzel, ZWE 2000, 2, 7).
Anders verhält es sich dagegen in den Angelegenheiten, welche die Regelung des Gebrauchs (§ 15 WEG), der Verwaltung (§ 21 WEG) und der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) betreffen. Hier räumt das Gesetz den Wohnungseigentümern ausdrücklich die Möglichkeit einer Mehrheitsentscheidung ein, sofern es um eine ”ordnungsmäßige” Maßnahme geht. Die Wohnungseigentümerversammlung ist also nicht von vorneherein für eine Beschlußfassung absolut unzuständig (Buck, WE 1998, 90, 92 f; Wenzel, ZWE 2000, 2, 4 ff.). Sie darf nur keine Beschlüsse fassen, die über die ”Ordnungsmäßigkeit” des Gebrauchs, der Verwaltung und der Instandhaltung hinausgehen. Da dies aber von den Umständen des Einzelfalles abhängt und die Frage der Abgrenzung vielfach nicht leicht zu entscheiden ist, kann die Beschlußzuständigkeit nicht davon abhängen , ob eine Maßnahme ordnungsmäßig ist. Die ”Ordnungsmäßigkeit” ist aus Gründen der Rechtssicherheit nicht kompetenzbegründend (a.A. Häublein, ZMR 2000, 423, 429), so daß für Gebrauchs-, Verwaltungs- und Instandhaltungsregelungen an der bisherigen Rechtsprechung festzuhalten ist, daß in diesen Angelegenheiten bestandskräftige Mehrheitsbeschlüsse gültig sind, auch wenn der Regelungsgegenstand den Abschluß einer Vereinbarung oder Einstimmigkeit erfordert hätte (vereinbarungsersetzende Beschlüsse).
Die Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses vom 18. April 1989 kann von den Antragstellern auch ohne gerichtliche Feststellung und ohne zeitliche Befristung geltend gemacht werden (BGHZ 107, 268, 270 f.; Bärmann/Pick/Merle
aaO § 23 Rdn. 107; a.A. Häublein, ZMR 2000, 423, 430 ff.). Sie rechtfertigt das Unterlassungsbegehren.
5. Der Senat ist sich bewußt, daß die Entscheidung über den zugrundeliegenden Einzelfall hinaus auch für andere Problemfelder, wie z.B. die Ä nderung des einer Mehrheitsentscheidung entzogenen gesetzlichen bzw. vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels (vgl. Würfel DWE 2000, 14) oder die Aufhebung der Zustimmungsverpflichtung des Verwalters oder der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Vermietung/Veräußerung nach § 12 WEG durch Mehrheitsbeschluß (vgl. Röll, ZWE 2000, 13, 16), Bedeutung hat. Soweit es dabei um die Frage ihrer sog. unechten Rückwirkung geht, betrifft dies nur in der Vergangenheit liegende, noch nicht abgeschlossene Sachverhalte, wie z.B. Beschlüsse über den generellen Kostenverteilungsschlüssel, nicht dagegen Beschlüsse über konkrete Abrechnungen (Kümmel, ZWE 2000, 387, 388). Ist der durch Beschluß geregelte Sachverhalt - wie hier - noch nicht abgeschlossen , wird es jeweils darauf ankommen, ob und inwieweit im Vertrauen auf den von dem Bundesgerichtshof bisher uneingeschränkt aufgestellten Rechtssatz, daß bestandskräftige Mehrheitsbeschlüsse mit Vereinbarungsinhalt gültig sind, rechtlich schützenswerte Positionen entstanden sind, deren Beseitigung zu unzumutbaren Härten führen würde, so daß die Folgen der Entscheidung im Einzelfall unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben ausnahmsweise nur für die Zukunft gelten können (vgl. BGHZ 132, 6, 11; 132, 119, 131). Ein solcher Vertrauenstatbestand ist hier jedoch nicht begründet worden, weil die Frage der Einräumung eines Sondernutzungsrechts durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß nach der in BGHZ 54, 65 veröffentlichten Entscheidung in der obergerichtlichen Rechtsprechung und in der Literatur weiter heftig um-
stritten war und eine ständige höchstrichterliche Rechtsprechung sich hierzu nicht entwickelt hat.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG, die Entscheidung über den Geschäftswert auf § 48 Abs. 3 WEG.
Wenzel Lambert-Lang Krüger Klein Lemke

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 22 Wiederaufbau

Oberlandesgericht München Beschluss, 23. Apr. 2015 - 34 Wx 122/15

Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts Augsburg - Grundbuchamt - vom 3. Februar 2015 dahin abgeändert, dass sich die Kosten für die Eintragung der Änderung der Teilungserklärung vom 28. Mai 2014 (Kostenansatz vom 26. August 2014; KSB 609143350401) aus einem Satz von 22 betroffenen Sondereigentumseinheiten berechnen und sich somit auf 1.100 € (22 x 50 €) belaufen.

II.

Die weitergehende Beschwerde wird zurückgewiesen.

Gründe

Der vom Kostenschuldner beanstandete Kostenansatz des Grundbuchamts vom 26.8.2014 betrifft den Vollzug einer notariellen Urkunde - Änderung der Teilungserklärung - vom 28.5.2014, durch die wegen geänderter Bauausführung an der Dachterrasse der Wohneinheit Nr. 33 die Gemeinschaftsordnung in der Vorurkunde (Teilungserklärung vom 29.5.2013) dahingehend ergänzt wurde, dass mit der im Aufteilungsplan mit Nr. 33 bezeichneten Einheit nunmehr zusätzlich das Recht verbunden ist, auch die verbreiterte Dachterrasse an der Westseite, wie voranstehend näher beschrieben, unter Ausschluss der anderen Eigentümer zu nutzen.

Das Grundbuchamt hat die Änderung am 26.8.2014 eingetragen und eine Kostenrechnung über 5.250 € erstellt (Festgebühr von 50 € nach Nr. 14160 Ziff. 5 KV GNotKG, multipliziert mit der Anzahl von 105 Sondereigentumseinheiten). Die Erinnerung hat das Grundbuchamt nach Anhörung des zuständigen Bezirksrevisors als Vertreters der Staatskasse - Beteiligter zu 2 - am 3.2.2015 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Kostenschuldnerin vom 2.3.2015, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

Die Beteiligte zu 1 begehrt, die Kosten dahin festzusetzen, dass lediglich eine Gebühr von 50 €, hilfsweise eine solche von 1.100 € erhoben wird. Sie meint, es sei außer der Nr. 33 kein anderes Sondereigentum im Sinne des Kostenverzeichnisses betroffen. Das ergebe sich unmittelbar aus § 12.2 der Gemeinschaftsordnung (ausschließliche Nutzungsbefugnis der Dachterrasse für die Wohnung Nr. 33). Hilfsweise gelte die Erwägung, dass die anderen Einheiten die neu geschaffene Nutzungsfläche nicht nutzen dürften. Sondereigentum der übrigen Einheiten sei keinesfalls betroffen; vielmehr betreffe die Regelung das Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum. Letztlich sei noch zu berücksichtigen, dass der Komplex aus mehreren Baukörpern bestehe und den Eigentümern der einzelnen Baukörper der ausschließliche Gebrauch des jeweiligen Gemeinschafteigentums zugewiesen sei (§ 8 Gemeinschaftsordnung). Damit seien die Eigentümer von Wohnungen in den Häusern 1 und 2 sowie der Tiefgarage ohnehin vom Gebrauch der Dachterrasse im Haus 3 ausgeschlossen.

Das Grundbuchamt hat dem Rechtsmittel nicht abgeholfen.

II.

Über das nach § 81 Abs. 2 Satz 1, Abs. 5 GNotKG als Beschwerde gegen die Entscheidung über die Erinnerung zulässige Rechtsmittel der Kostenschuldnerin an das Oberlandesgericht (§ 81 Abs. 3 Satz 2 GNotKG, § 119 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b GVG, § 10 Abs. 2 Nr. 3 FamFG) hat der Senat nach Übertragung durch den Einzelrichter in seiner Besetzung nach § 122 GVG zu entscheiden (vgl. § 81 Abs. 6 GNotKG). Es erweist sich in der Sache als teilweise begründet. Der angegriffene Beschluss geht im Ergebnis unzutreffend davon aus, dass die eingetragene Änderung der Teilungserklärung sämtliche 105 Einheiten in der Anlage „betrifft“. Tatsächlich betroffen sind nur die 22 Einheiten in Haus 3.

1. Die Gebühren sind nach dem Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (GNotKG) vom 23.7.2013 (BGBl I S. 2586; siehe § 1 Abs. 1) zu erheben. Dabei richtet sich die Höhe der Kosten nach dem Kostenverzeichnis der Anlage 1 (§3 Abs. 2 GNotKG). Gebührentatbestand für die eingetragene Änderung der Teilungserklärung bildet im Hauptabschnitt 4. (Grundbuchsachen) Nr. 14160 KV GNotKG (sonstige Eintragung), und zwar Ziff. 5. Hiernach wird die Festgebühr (u. a.) erhoben für die Eintragung einer (oder mehrerer) Änderungen des Inhalts des Sondereigentums.

Sondernutzungsrechte beruhen auf Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, die damit ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung zum Gesetz (WEG) regeln (vgl. § 10 Abs. 3 WEG). Es handelt sich um ein schuldrechtliches Gebrauchsrecht, das mit der Eintragung im Grundbuch eine Inhaltsänderung aller Wohnungseigentumsrechte bewirkt, wozu materiell gemäß § 877 BGB die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer erforderlich ist (BGHZ 91, 343/346; BGH Rpfleger 2001, 69/70; BayObLGZ 2000, 96/98; Demharter FGPrax 1996, 6). Die erstmalige Einräumung - nicht anders die Erweiterung - eines Sondernutzungsrechts bewirkt bei den übrigen Wohnungseigentümern einen entsprechenden Rechtsverlust, weil sie von dem aus dem Miteigentum fließenden Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums in dem Umfang ausgeschlossen werden, in dem einem Wohnungseigentümer das Recht zum alleinigen Gebrauch eingeräumt wird (BayObLGZ 2000, 96/98).

Die Zuweisung (auch) der erweiterten Terrassenfläche zum Wohnungseigentum Nr. 33 mit dem ausschließlichen Recht, sie unter Ausschluss der anderen Eigentümer zu nutzen, ist eine derartige Inhaltsänderung des Sondereigentums, die die Festgebühr nach Nr. 14160 Ziff. 5 KV GNotKG auslöst (ebenso Wilsch ZfIR 2014, 513/514).

2. Nr. 14160 Ziff. 5 KV GNotKG ordnet indessen an, dass die Gebühr (von 50 €) „für jedes betroffene Sondereigentum“ gesondert erhoben wird. Welche Einheiten in diesem Sinne „betroffen“ sind, namentlich ob nur dasjenige Sondereigentum gemeint ist, dem die abgeänderte Vereinbarung zugute kommt, oder ob auch die „negativ betroffenen“ Einheiten mitzuzählen sind, ist bisher ungeklärt. Der Senat hatte sich zwar bereits mit der Vorschrift befasst (Beschluss vom 11.8.2014, 34 Wx 319/14 Kost, bei juris), ausdrücklich jedoch nur zur Frage „gleichzeitig beantragter“ Änderungen.

a) Nach der früher maßgeblichen Kostenordnung wurde für Änderungen des Inhalts des Sondereigentums keine Festgebühr erhoben. Vielmehr bemaß sich die anfallende halbe Gebühr nach dem Wert des geänderten Rechts (§ 76 Abs. 2 mit § 64 KostO; siehe LG Bayreuth JurBüro 1994, 758), wobei sich die Bewertung nach § 30 KostO richtete und durch den Wert des veränderten Rechts selbst begrenzt war (z. B. Hartmann Kostengesetze 40. Aufl. § 76 KostO Rn. 6, § 64 KostO Rn. 14 f.).

b) Nach den Gesetzesmaterialien zum GNotKG (siehe Referentenentwurf zum 2. KostRMoG, S. 309; ihm folgend Gesetzentwurf der Bundesregierung, Drucksache 17/11471 - neu - S. 209/210) sollen die vorgeschlagenen Festgebühren die regelmäßig schwierige Wertbestimmmung vereinfachen. Um der Komplexität dieser Vorgänge dennoch Rechnung zu tragen, solle die Festgebühr für jedes betroffene Sondereigentum anfallen. Die gesonderte Erhebung für jedes Sondereigentum entspreche bereits geltender Praxis. Die Gesetzesmaterialien beziehen sich hierzu auf die Kommentierung bei Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann (KostO 18. Aufl. § 76 Rn. 23: „und zwar bei jedem betroffenen Raumeigentum“). Indessen ist der Vergleich zur früheren Rechtslage wenig aufschlussreich, weil es seinerzeit nahe lag, alle jeweils veränderten Rechte zu bewerten, es also auf die Frage der Betroffenheit von Raumeinheiten - rechtlich und/oder tatsächlich - durch die Änderung nicht ankam. Hingegen macht es die Feststellung, wie viele Festgebühren zu erheben sind, erforderlich, die „Betroffenheit“ der jeweiligen Sondereigentumseinheiten gesondert zu ermitteln.

c) Wilsch vertritt die Ansicht, die Regelung stelle ausdrücklich auf jedes „betroffene“ Sondereigentum ab, nicht aber auf die Zahl der „begünstigten“ Wohnungseigentumseinheiten (a. a. O.; unklar Gutfried in Bormann/Diehn/Sommerfeldt GNotKG Nr. 14112 Rn. 9 und 10; Nr. 14160 Rn. 23).

d) Nach Hey’l (Korintenberg GNotKG 19. Aufl. Nr. 14160 Rn. 29) ist ein Sondereigentum nicht schon dann betroffen, wenn auf seinem Grundbuchblatt eine Eintragung erfolgt, sondern nur dann, wenn die Eintragung eine, sowohl begünstigende als auch beeinträchtigende, Auswirkung auf das konkrete Sondereigentum hat. Es sei also die rechtliche Betroffenheit zu ermitteln. Als Beispiel für die Betroffenheit aller Einheiten wird die Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG, als Beispiele für die Betroffenheit nur eines Teils von Einheiten werden Tausch eines Sondernutzungsrechts oder die Umverteilung der Aufzugskosten in einem Haus einer Mehrhausanlage aufgeführt.

e) Auch nach Meinung des Senats stellt die Bestimmung auf jedes „betroffene“, nicht nur ein „begünstigtes“ Wohnungseigentum ab. Andernfalls wären Änderungen nur unzureichend erfasst, die ein Wohnungseigentum begünstigen, jedoch zugleich und unmittelbar damit korrespondierend bei einem anderen zu einer Schmälerung von Rechten führen (wie z. B. bei der Übertragung eines Sondernutzungsrechts von der einen auf eine andere Einheit; siehe Wilsch ZfIR 2014, 513/515 zu 111.2.2). Der Wortlaut erscheint insoweit eindeutig. Hätte der Gesetzgeber nur diejenigen Einheiten einbeziehen wollen, denen die Änderung zugute kommt, wäre dies unschwer zum Ausdruck zu bringen gewesen. Eine abweichende Lesart widerspräche auch der Intention, trotz der bezweckten Vereinfachung den Gesichtspunkt der Kostendeckung im Auge zu behalten (siehe Drucks. 17/11471 - neu - S. 303). Nicht anders sind aber auch Änderungen zu behandeln, die für die übrigen Einheiten nur mit einem negativen Ausschluss von Rechten verbunden sind, etwa indem für diese der Gebrauch des Gemeinschaftseigentums eine Einschränkung erfährt (ebenso Wilsch ZfIR 2014, 513/514 zu III.1.2). Es besteht kein Grund, diese nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG vereinbarte Einschränkung bestehender Rechte gebührenrechtlich anders als das vorgenannte Beispiel zu behandeln. Denn in beiden Fällen ist die rechtliche Situation beim „betroffenen“ Sondereigentum insofern dieselbe, als es zum Ausschluss des Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums und damit zu einer auch rechtlichen Beeinträchtigung kommt. Ob auch die tatsächlichen Gebrauchsmöglichkeiten eine (weitere) Schmälerung erfahren oder - etwa durch die baulichen Gegebenheiten - ohnehin „faktisch“ nicht bestehen, ist ohne Bedeutung.

3. Für den konkreten Fall bedeutet dies:

a) Der Senat folgt nicht der Sichtweise der Kostenschuldnerin, dass bereits das ursprünglich für die Einheit Nr. 33 eingeräumte - und eingetragene - Sondernutzungsrecht bezüglich der Dachterrasse deren Erweiterung mit umfasst. Die Gemeinschaftsordnung (§ 12.2) in der Ursprungsfassung bezieht sich für das bezeichnete Sondernutzungsrecht auf die damaligen Aufteilungspläne, die durch die notariellen Erklärungen vom 28.5.2014 gerade eine Änderung erfahren sollen. Das ursprüngliche Sondernutzungsrecht erfährt ausdrücklich und gewollt eine „Erweiterung“ auf die nun tatsächlich vorhandene - größere - Dachfläche. Dann hätte es für die Kostenerhebung aber schon keine Rolle gespielt, dass die Urkundsbeteiligten den maßgeblichen Akt nachträglich nur als „Klarstellung“ ohne materielle Auswirkungen (namentlich für die übrigen Wohnungseigentümer) bewertet wissen wollen.

b) Ebenfalls nicht gefolgt werden kann der Meinung, „betroffen“ sei keinesfalls das Sondereigentum der anderen Einheiten. Zutreffend ist insofern, dass nicht allein die Eintragung in anderen (allen) Grundbüchern die Gebühr auslöst, es vielmehr auf die rechtliche Betroffenheit des konkreten Sondereigentums ankommt (Korintenberg/Hey'l Nr. 14160 KV Rn. 29). So dürfte auch die Löschung eines Sondernutzungsrechts, ohne dass dem eine geänderte Vereinbarung der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 WEG zugrunde liegt, zwar die übrigen Einheiten „berühren“, aber nicht (rechtlich) „betreffen“ (siehe Wilsch ZfIR 2014, 513/516 zu III.3.2; BGH Rpfleger 200, 169/70), weil das Recht als solches fortbesteht (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 11. Aufl. § 13 Rn. 46). Ergänzend wird auf 2.e) verwiesen.

c) Hingegen zu berücksichtigen ist hier der Umstand, dass die Gemeinschaftsordnung in ihrer Urfassung (§ 8) neben der Tiefgarage bereits die Bildung dreier - weitestgehend unabhängiger -Baukörper beinhaltete, deren jeweiligen Wohnungs- und Teileigentümern der ausschließliche Gebrauch des am und im jeweiligen Baukörper vorhandenen, von ihnen gemeinsam benutzten Gemeinschaftseigentums zugewiesen ist. Hiernach waren die Wohnungs- und Teileigentümer der Häuser 1 und 2 sowie der Tiefgarage bereits von den Gemeinschaftsflächen in Haus 3 ausgeschlossen, ohne dass es noch auf die bauliche Abweichung im Bereich der Dachterrasse des dritten Hauses angekommen wäre. Eine für den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums erhebliche - zusätzliche - Betroffenheit löst also die gegenständliche Veränderung für diese Eigentümer nicht aus, weil sie zuvor schon umfassend ausgeschlossen waren. Unabhängig von der Ergänzung der für alle Wohnungs- und Teileigentümer einheitlich geltenden Gemeinschaftsordnung und deren Eintragung in sämtlichen Wohnungsgrundbüchern kann deshalb die Gebühr nur für jede Einheit in Haus 3 erhoben werden, weil allein diese „betroffen“ von der Änderung sind.

Nach dem Aufteilungsplan umfasst Haus 3 insgesamt 22 Sondereigentumseinheiten (Wohnungen und Keller), so dass sich die Gebühren für die Eintragung des 2. Nachtrags vom 28.5.2014 zur Teilungserklärung vom 29.5.2013 zutreffend auf (22 x 50 €) 1.100 € belaufen.

4. Das Beschwerdeverfahren ist gebührenfrei; Kosten werden nicht erstattet (§ 81 Abs. 8 GNotKG).

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 16 Nutzungen und Kosten

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 21 Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen

(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,

1.: die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder
2.: deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 22 Wiederaufbau

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 2 Arten der Begründung

Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3) oder durch Teilung (§ 8) begründet.

Bundesgerichtshof Urteil, 18. Juni 2010 - V ZR 164/09

a) Der angefochtene Beschluss regelt allerdings die Verteilung der Kosten für eine einzelne Maßnahme, nämlich für die Instandsetzung des Dachs der Villa, und erschöpft sich in dem Vollzug dieser Maßnahme (zu diesem Gesichtspunkt : Elzer in Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 16 Rdn. 98). Hierbei handelt es sich um eine Maßnahme zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. Der Beschluss ist mit der nach § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG erforderlichen doppelt qualifizierten Mehrheit - drei Viertel der stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile - gefasst worden.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 22 Wiederaufbau

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 16 Nutzungen und Kosten

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

Landgericht Itzehoe Urteil, 12. Juli 2011 - 11 S 51/10

Tenor

: Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Meldorf vom 29.07.2010 – Az. 88 C 8/09 und 88 C 9/09 – abgeändert und wir folgt neu gefasst:

: Die Klage wird abgewiesen.

: Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

: Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

: Der Berufungsstreitwert wird auf 4.800,00 € festgesetzt.

Gründe

: I.

1: Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gem. § 540 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.

2: Gegenstand des Berufungsverfahrens ist nur noch die Anfechtung des in der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.10.2009 unter TOP 5.2 gefassten Beschlusses: „ Der Einbau der Dachflächenfenster in Block A, B und D wird nachträglich genehmigt. Der Einbau von Dachflächenfenstern im Block C im Zuge der Dachsanierung wird ebenfalls genehmigt. Der Einbau wird von den Eigentümern der Dachgeschosswohnungen bezahlt, ebenfalls die Kosten der späteren Pflege und Reparaturen. Mehrheit dafür, 10 Gegenstimmen, 3 Enthaltungen.“

3: Eingeladen zu dieser Eigentümerversammlung hatte die Verwalterin mit Schreiben vom 21.09.2009, welche als Tagesordnung unter 5. Verschiedenes – Anträge von Eigentümern: zu Ziffer 2. ankündigte: „Antrag auf Genehmigung von weiteren 4 Stück Dachgaubenfenstern jeweils in Block A u. C u. D Nordseite“

4: Dem vorausgegangen waren in den Jahren zuvor mehrere – nicht angefochtene – Mehrheitsbeschlüsse, in denen über die Sanierungsmaßnahmen an den Dächern der insgesamt 4 Wohnblöcke der Wohnungseigentümergemeinschaft ... in ... abgestimmt wurde.

5: Die Eigentümer fassten in der Eigentümerversammlung vom 29.10.2005 (Bl. 181 ff. d.A.) unter TOP 4.7 folgenden Beschluss: „Es werden alle 4 Blocks mit neuen Dachpfannenflächen auf Unterspannbahn hergestellt und mit zusätzlich 10 cm Wärmedämmung zwischen Sparren und Spitzboden versehen. Entsprechend ist die Reparaturrücklage zu erhöhen. Dieses bedeutet ca. 25,00 bis 30,00 Euro höheres Hausgeld für die Rücklage. Im Jahr 2006 wird mit dem schlechtesten Dach begonnen, und jedes weitere Jahr ein weiterer Block fertiggestellt.“

6: Bis zur Eigentümerversammlung am 11.11.2006 war mit den beschlossenen Arbeiten noch nicht begonnen worden. Aus dem Protokoll der Versammlung (Bl. 188 ff. d.A.) ergibt sich unter TOP 4.7 zu diesem Thema: „Es werden alle 4 Blocks mit neuen Dachpfannenflächen auf Unterspannbahn hergestellt und mit zusätzlich 10 cm Wärmedämmung zwischen den Sparren im ausgebauten Dachgeschossteil versehen. Im Jahr 2007 wird mit dem Dach des Block D begonnen, und jedes weitere Jahr ein weiterer Block fertiggestellt Der Beschluss für diese Arbeiten wurde schon im letzten Jahr gefasst. Ein nochmaliger Beschluss ist nicht erforderlich.“

7: Im Frühjahr 2007 wurde das Dach des Blockes D und im Frühjahr 2008 das Dach des Blockes A eingedeckt – jeweils ohne den Einbau zusätzlicher Dachfenster. Lediglich die in den Dächern auch vorher vorhandenen Dachluken, welche die Dachböden belichten und belüften, wurden bei der Sanierung erneuert.

8: In der Eigentümerversammlung vom 25.10.2008 fassten die Wohnungseigentümer unter TOP 5.4 folgenden Beschluss: „Die Wohnungen in den Dachgeschossen haben nur sehr kleine Fenster und sind damit unzureichend belichtet. Besonders die kleinen Wohnungen zur Nordseite hin sind sehr dunkel. Im Zuge der Dachsanierung bei Block B möchte die Familie Warnholz, die Eigentümer der 4 Dachgeschosse sind, zusätzlich in die Dachfläche kleine Dachflächenfenster einsetzen und bittet hierzu um Genehmigung der Eigentümergemeinschaft. Der Einbau der Dachflächenfenster sowie die spätere Pflege und evtl. Reparaturen erfolgt selbstverständlich auf Kosten der Familie Warnholz. Beschluss: Dem Einbau der Dachflächenfenster wird zugestimmt.“

9: Bei den fraglichen Dachgeschosswohnungen handelt es sich um 1-Zimmer-Wohnungen ohne Flur, die eine Größe von ungefähr 20 m² haben.

10: Im Frühjahr 2009 wurden in den Blöcken A und D nachträglich und im Block B im Zuge der Neueindeckung des Daches je 4 zusätzliche Dachflächenfenster auf der nach Norden zeigenden Dachseite eingebaut.

11: Anlässlich der Dacheindeckung des Blockes C im Frühjahr 2010, wurden dort auch 4 zusätzliche Dachflächenfenster auf der Nordseite eingebaut - nach dem Vortrag des Klägers ca. 3 Wochen nach der Eindeckung des Daches.

12: Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 100 Wohneinheiten. In der Eigentümerversammlung vom 17.10.2009 waren ausweislich des Protokolls 61 stimmberechtigte Wohnungseigentümer mit 6.571,9/10.000 Miteigentumsanteilen anwesend oder vertreten.

13: Die Beklagten sind der Ansicht, der Einbau der zusätzlichen Fenster stelle keine bauliche Veränderung dar, zumal auch schon vor der Neueindeckung insgesamt 37 Dachluken vorhanden waren, zu denen lediglich 4 Fenster je Block hinzugefügt wurden. Die Maßnahme stelle eine Modernisierung dar, bei welcher durch die zusätzlichen Fenster in den Dachgeschosswohnungen eine Anpassung an die heutigen baurechtlichen Vorschriften bezüglich der Belichtungsverhältnisse gem. DIN 5034 Teil 1 3.2.2. vorgenommen worden sei.

14: Die Beklagten behaupten, die Qualität der Dachflächenfenster sei höher als die des restlichen Daches und das Erscheinungsbild der Wohnanlage werde ebenfalls nicht nachteilig beeinträchtigt.

15: Die Berufungskläger und Beklagten beantragen,

16: das am 29.07.2010 verkündete Urteil des Amtsgerichts Meldorf, Az.: 88 C 8/09, aufzuheben und die Klage abzuweisen.

17: Die Berufungsbeklagten und Kläger beantragen,

18: die Berufung zurückzuweisen.

19: Sie sind der Ansicht, der angefochtene Beschluss sei zu unbestimmt, da er weder die Anzahl, noch den Ort der einzubauenden Fenster festlege. Darüber hinaus stelle der Dachflächenfenstereinbau eine bauliche Veränderung dar, dem alle Miteigentümer hätten zustimmen müssen. Neben der optischen Beeinträchtigung bewirke auch die gegenüber einem geschlossenen Dach erhöhte Reparaturanfälligkeit von Fenstern einen Nachteil im Sinne des § 14 Nr.1 WEG. Schließlich sei der Beschluss auch aufgrund formeller Fehler für unwirksam zu erklären.

20: Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

21: Von den Ansichten der Wohnblöcke haben die Parteien diverse Fotos zur Akte gereicht.

: II.

22: Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet.

23: Der angefochtene Beschluss zu TOP 5.2 der Eigentümerversammlung vom 17.10.2009 ist nicht nichtig, vielmehr formell und materiell ordnungsgemäß zustandegekommen.

24: Der Beschluss ist nicht wegen fehlender inhaltlicher Bestimmtheit nichtig.

25: Beschlüsse sind aus sich heraus – objektiv und normativ – auszulegen (BGH NJW 1998, 3713). Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind, z.B. weil sie sich aus dem übrigen Versammlungsprotokoll oder aus den örtlichen Gegebenheiten der Wohnanlage ergeben (Niedenführ / Kümmel / Vandenhouten - Kümmel, WEG, 9. Aufl. 2010, § 23 Rn 59).

26: Der Beschluss selber legt zwar weder die Anzahl, noch den Ort der einzubauenden Fenster fest, aus dem Protokoll ergibt sich jedoch, dass sich der Antrag auf 1 Fenster pro Dachgeschosswohnung bezieht und solche Dachfenster für Block C gewünscht wurden, wie sie bereits in den Blöcken A, B und D eingebaut und in Block B auch genehmigt wurden. Vor dem Hintergrund war der Beschluss hinreichend bestimmt.

27: Auch formelle oder materielle Beschlussmängel sind nicht ersichtlich.

28: Berücksichtigung finden können im Rahmen der Prüfung, ob der angefochtene Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, nur die innerhalb der Anfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 S.2 WEG vorgebrachten Anfechtungsgründe. Die Einhaltung der 2-monatigen Begründungsfrist nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG ist zwar keine Voraussetzung für die Zulässigkeit der Beschlussanfechtungsklage, ihre Versäumung führt jedoch zu einem materiell-rechtlichen Ausschluss von Anfechtungsgründen.

29: Die Begründungsfrist soll bewirken, dass für die Wohnungseigentümer und für den zur Ausführung von Beschlüssen berufenen Verwalter zumindest im Hinblick auf Anfechtungsgründe alsbald Klarheit darüber besteht, ob, in welchem Umfang und aufgrund welcher tatsächlichen Grundlage gefasste Beschlüsse einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden. Deshalb muss sich der Lebenssachverhalt, auf den die Anfechtungsklage gestützt wird, zumindest in seinem wesentlichen Kern aus den innerhalb der Frist eingegangenen Schriftsätzen selbst ergeben (ständige Rechtsprechung des BGH, NJW 2009, 999 f.; NJW 2009, 2132 f.) Danach kann einerseits keine Substantiierung im Einzelnen gefordert werden, anderseits lässt sich der Anfechtungsgrund von anderen nur abgrenzen, wenn auch der Lebenssachverhalt wenigstens in Umrissen vorgetragen wird.

30: Der innerhalb der Begründungsfrist bis zum 17.12.2009 vorgetragene und damit allein zu berücksichtigende Sachverhalt beschränkt sich darauf, dass der Beschluss eine bauliche Veränderung betreffe, weshalb Allstimmigkeit erforderlich gewesen wäre, und die Einladung zur Eigentümerversammlung unzureichend gewesen sei, da aus dem Text nicht klar geworden sei, wer den Antrag stelle, wie die Kosten verteilt würden und wer für eventuelle Schäden am Gemeinschaftseigentum hafte.

31: Hieraus ergeben sich keine Anhaltspunkte für das Vorliegen eines formellen Beschlussmangels.

32: An die Bezeichnung des Beschlussgegenstandes im Einladungstext, § 23 Abs. 2 WEG, dürfen keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Es genügt eine stichwortartige Bezeichnung, ohne dass der Eigentümer sämtliche Einzelheiten übersehen und die Auswirkungen eines Beschlusses in jeder Hinsicht erkennen können muss (Niedenführ / Kümmel / Vandenhouten – Kümmel, WEG, § 23 WEG Rn 63). Diesen Anforderungen genügt der Einladungstext; die Person des Antragstellers, die Kostenverteilung und auch die Verantwortlichkeit für spätere Schäden müssen nicht erkennbar sein.

33: Dass die einzubauenden Dachflächenfenster in der Einladung als Dachgaubenfenster bezeichnet wurden und dadurch der tatsächliche Beschlussgegenstand nicht identifizierbar gewesen sei, ist innerhalb der Anfechtungsfrist auch nicht in Umrissen vorgetragen worden, so dass eine diesbezügliche Prüfung nicht erfolgen kann.

34: Die materielle Rechtmäßigkeit des Beschlusses ergibt sich hinsichtlich der einzelnen Regelungsinhalte aus unterschiedlichen Gesichtspunkten. Gegenstand des Beschlusses ist

35: a) die Zustimmung bzgl. des noch durchzuführenden Einbaus der Dachflächenfenster in Block C,

36: b) die Bestätigung hinsichtlich des bereits genehmigten Einbaus der Dachflächenfenster in Block B,

37: c) die nachträgliche Genehmigung des Einbaus der Dachflächenfenster in Block A + D,

38: d) sowie eine Kostentragungsregel bezüglich aller Dachflächenfenster.

39: 1. Soweit der Beschluss eine Regelung bezüglich einer noch durchzuführenden Maßnahme enthält, nämlich den Einbau von Dachflächenfenstern im Block C im Zuge der Neueindeckung und Isolierung des Daches (oben unter a)), handelt es sich um eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung, § 22 Abs. 3 WEG.

40: Modernisierende Instandsetzungen sind Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, sofern vor dem Hintergrund eines Reparaturbedarfs nicht nur ein mangelfreier Zustand wiederhergestellt, sondern in dem Rahmen auch eine sinnvolle Modernisierung vorgenommen wird. Werden diese Grenzen überschritten, liegt eine bauliche Veränderung i.S. des § 22 Abs. 1 WEG vor. Zur Abgrenzung ist eine Abwägung aller Vor- und Nachteile einer bloßen Reparatur des vorhandenen Zustands und der Herstellung eines neuen Zustands vorzunehmen. Ist eine Maßnahme wirtschaftlich sinnvoll und hält sie sich im Bereich erprobter und bewährter Techniken, so kann eine modernisierende Instandsetzungsmaßnahme auch dann vorliegen, wenn der ursprüngliche Zustand des Gebäudes verändert wird (Riecke / Schmid – Drabek, WEG; § 21 Rn 195; Niedenführ / Kümmel / Vandenhouten - Vandenhouten, WEG, § 22 Rn 14, § 21 Rn 84 f.; so z.B. auch die Sanierung eines Flachdaches durch die Herstellung eines Walmdaches: BayObLG WuM 1998, 506). Die Kosten müssen in einem vernünftigen Verhältnis zum erzielten Vorteil stehen.

41: Der im Zuge der Instandhaltungsmaßnahme vorgenommene Einbau der zusätzlichen Fenster in das neu erstellte Dach des Blockes C ist ein Teil der Gesamtsanierungsmaßnahme und musste damit auch nur mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, §§ 22 Abs. 3, 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG (siehe dazu auch OLG Schleswig vom 18.09.2002, Rn 8). Der Beschluss im Herbst 2009 zielte auf eine Modifizierung der bereits beschlossenen Instandsetzungsmaßnahme ab, die bezüglich des Blockes C noch nicht begonnen worden war. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die tatsächliche Umsetzung des Einbaus der Fenster im Frühjahr 2010 zeitlich gestaffelt nach der Dacheindeckung erfolgte. Auf die Rechtmäßigkeit der vorgeschalteten Beschlussfassung hat dies keinen Einfluss.

42: Der zusätzliche Einbau von Dachflächenfenstern führt in den Dachgeschosswohnungen dazu, dass sie entsprechend den gegenwärtigen bauordnungsrechtlichen Vorgaben belichtet werden. Wirtschaftlich ist sie insbesondere im Zuge einer Dachsanierungsmaßnahme sinnvoll, zumal anfallende Zusatzkosten von den Eigentümern der Dachgeschosswohnungen übernommen wurden. Schließlich entsprechen derartige Dachflächenfenster auch erprobter und bewährter Technik, so dass erhöhte Wartungskosten, die möglicherweise entstehen könnten, gegenüber den vorgenannten Vorteilen nicht so stark ins Gewicht fallen.

43: 2. Hinsichtlich des Blockes B hatten die Wohnungseigentümer bereits in der Versammlung vom 25.10.2008 unter TOP 5.4 einen Beschluss gefasst, dass die Dachflächenfenster eingebaut werden dürfen. Der Beschluss ist nicht angefochten worden. Soweit der Beschluss vom 17.10.2009 den Einbau der Dachflächenfenster in Block B nachträglich genehmigt (oben unter b)), enthält er keinen eigenen Regelungsgehalt, sondern bestätigt lediglich eine bestehende Beschlusslage. Ein derartiger inhaltsgleicher Zweitbeschluss ist nicht gesondert anfechtbar.

44: 3. Soweit in dem angefochtenen Beschluss der nachträgliche Einbau der Dachflächenfenster in Block A und D geregelt wird (oben unter c)) war es nicht entscheidend ob es sich gegebenenfalls um eine Modernisierung im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG handelt, da die geforderte doppelt qualifizierte Mehrheit nicht erreicht wurde. Auch eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung liegt nicht vor, da die Dachsanierung bei Beschlussfassung bereits abgeschlossen war. Nur wenn der Einbau der Dachflächenfenster einen Teil der Instandsetzungsmaßnahme darstellt, kann die Maßnahme als Ganzes als modernisierende Instandsetzung, § 22 Abs. 3 WEG, eingeordnet werden.

45: Vielmehr handelt es sich um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG, durch welche die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das in § 14 Nr.1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

46: Die Dachflächenfenster stellen weder aufgrund einer optischen Beeinträchtigung, noch aufgrund einer erhöhten Reparaturanfälligkeit im Vergleich zu einem festen Dach einen Nachteil i.S. von § 14 Nr.1 WEG dar, so dass eine Zustimmung aller Wohnungseigentümer nicht erforderlich war.

47: Von der Frage der optischen Beeinträchtigung konnte sich die Kammer aufgrund der diversen Fotos in der Akte einen ausreichenden Eindruck verschaffen. Dabei war zu berücksichtigen, dass bereits bei den Blöcken B und C von einem rechtmäßigen Einbau der Fenster auszugehen ist, so dass die Vereinheitlichung des symmetrischen und ordentlichen Bildes durch den Einbau entsprechender Fenster in den Dachflächen der verbliebenen 2 Blöcke, keine Beeinträchtigung zu begründen vermag.

48: Auch ein Nachteil durch eine nicht auszuschließende erhöhte Reparaturanfälligkeit der Fenstermechanik, oder aufgrund des möglicherweise erleichterten Eindringens von Feuchtigkeit, kann im vorliegenden Fall keinen Nachteil begründen. Ein Nachteil würde nur dann vorliegen, wenn die übrigen Wohnungseigentümer an den hierfür entstehenden Kosten beteiligt würden. Der Beschluss vom 17.10.2009 regelt jedoch, dass „Der Einbau [ ] von den Eigentümern der Dachgeschosswohnungen bezahlt [wird], ebenfalls die Kosten der späteren Pflege und Reparaturen.“ (oben unter d)), weshalb die übrigen Wohnungseigentümer mit Folgekosten nicht belastet werden. Die Kostentragungspflicht bezüglich der Dachflächenfenster ist auch nicht auf die gegenwärtigen Eigentümer der Dachgeschosswohnungen beschränkt, an den Beschluss sind auch deren Rechtsnachfolger gebunden, § 10 Abs. 4 WEG (siehe u.a.: Riecke / Schmid Fachanwaltskommentar Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl. 2010, § 10 Rn. 322 ff.):

49: Die im Beschluss getroffene Kostenregelung bezüglich der Instandhaltung der Dachflächenfenster ist auch nicht nichtig. Der Beschluss regelt keine grundsätzliche Instandhaltungspflicht des Gemeinschaftseigentums, so dass die Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 4 WEG nicht ausreichen würde, sondern einen Einzelfall, zu dem neben den Kosten der konkreten Baumaßnahme auch alle diesbezüglichen Folgekosten gehören.

50: § 16 Abs. 4 WEG gibt den Wohnungseigentümern nur die Kompetenz, die gesetzliche oder vereinbarte Kostentragungsregel bezüglich eines Einzelfalls zu ändern, nicht hinsichtlich aller künftig anfallenden Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung. Hierüber müssten dann jeweils im konkreten Einzelfall Entscheidungen nach § 16 Abs. 4 WEG getroffen werden.

51: Mit der wohl h.M. in der Literatur ist die Kammer der Ansicht, dass jedenfalls in den Fällen, in denen die Errichtung einer baulichen Anlage ausschließlich im Interesse einzelner Wohnungseigentümer und der Genehmigungsbeschluss im Zusammenhang mit dem Kostenfreistellungsbeschluss erfolgt, so dass für die von der baulichen Veränderung begünstigten Wohnungseigentümern von vornherein der Zusammenhang zwischen Errichtungsbefugnis und Kostenfreistellung erkennbar wird, die bauliche Veränderung einschließlich der durch sie verursachten Folgen als „Einzelfall“ anzusehen ist (siehe dazu auch mit weiteren Verweisen: Bärmann WEG 11. Aufl. 2010, § 16 Rn 120 ff.; Häublein in: ZWE 2008, 368 ff.; Bub in: ZWE 2008, 205 ff., Armbrüster in: ZWE 2008, 67 ff.; a.A.: Riecke / Schmid – Elzer, Fachanwaltskommentar, 3. Auflage 2010, § 16 Rn 98a). Nach Sinn und Zweck des § 16 Abs. 4 WEG ist es in derartigen Fällen nicht gerechtfertigt, diejenigen Folgekosten von der Regelungsbefugnis auszuschließen, die erst durch die Errichtung der baulichen Anlage verursacht werden und allein dem Gebrauch einzelner Wohnungseigentümer dienen.

52: Damit ist auch im vorliegenden Fall eine Nichtigkeit des Teils des Beschlusses, welcher die Kosten regelt nicht anzunehmen. Anfechtbar bleibt der Beschluss, Anfechtungsgründe diesbezüglich sind jedoch nicht vorgetragen (siehe oben).

53: Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 16 Nutzungen und Kosten

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 22 Wiederaufbau

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 16 Nutzungen und Kosten

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 22 Wiederaufbau

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 21 Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen

(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,

1.: die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder
2.: deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 22 Wiederaufbau

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 16 Nutzungen und Kosten

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 22 Wiederaufbau

Bundesgerichtshof Urteil, 13. Juli 2012 - V ZR 254/11

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 254/11 Verkündet am:

13. Juli 2012

Mayer

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 130 Abs. 1 Satz 2

Die in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme kann nach ihrem Zugang

bei dem Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden.

BGH, Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 254/11 - LG Koblenz

AG Sinzig

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 13. Juli 2012 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter

Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth und die Richterinnen Dr. Brückner und

Weinland

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 3. November 2011 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 16. Juli 2010 stimmten die Wohnungseigentümer mit Stimmzetteln über den Beschlussantrag ab, der Verwalterin eine Zusatzvergütung für die Aufarbeitung der Verwaltungsunterlagen in Höhe von insgesamt 3.311,18 € zuzubilligen. Die Beiratsvorsitzende öffnete die abgegebenen Stimmzettel, während die Verwalterin die ihr mitgeteilten Ergebnisse in eine Excel-Tabelle eintrug. Zwei Wohnungseigentümer, die auf ihren bereits abgegebenen Stimmzetteln zunächst Nein angekreuzt hatten, änderten dies zu einem zwischen den Parteien strittigen Zeitpunkt unter Rückforderung ihres Stimmzettels in eine Ja-Stimme und eine Enthaltung ab. Unter Berücksichtigung der geänderten Stimmen verkündete die Versammlungsleiterin, eine Angestellte der Verwalterin, den Antrag als angenommen, da mehr als zwei Drittel der Wohnungseigentümer für den Beschlussantrag gestimmt hätten.

2: Das Amtsgericht hat der dagegen gerichteten Anfechtungsklage stattgegeben , das Landgericht hat sie abgewiesen. Dagegen richtet sich die zugelassene Revision der Kläger, mit der sie eine Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils begehren. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

3: Nach Auffassung des Berufungsgerichts kann die Stimmabgabe bis zur Feststellung und Verkündung eines Beschlussergebnisses widerrufen werden. § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB sei auf die Stimmabgabe nicht anzuwenden. Die Vorschrift schütze das Vertrauen in den Bestand von zugegangenen Willenserklärungen. Ein solcher Schutz sei bei der Stimmabgabe in der Wohnungseigentümerversammlung nicht notwendig, da der Beschluss rechtswirksam erst mit der Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses zustande komme. Dass vor Rückforderung der Stimmzettel bereits ein Beschlussergebnis verkündet gewesen sei, hätten die Kläger nicht beweisen können; denn das Berufungsgericht habe sich keine Überzeugung darüber bilden können, welche der für sich genommen jeweils glaubhaften Aussagen der von dem Amtsgericht vernommenen Zeugen der Wahrheit entspreche.

II.

4: Dies hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

5: 1. Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht zwar davon aus, dass die von den Wohnungseigentümern abgegebenen Einzelstimmen empfangsbedürftige Willenserklärungen gegenüber dem Versammlungsleiter sind, auf die die allgemeinen zivilrechtlichen Regeln Anwendung finden (Senat, Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 37/02, BGHZ 152, 63, 67). Die in der Eigentümerversammlung unter Anwesenden abgegebene Stimme wird daher entsprechend § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB wirksam, wenn der Versammlungsleiter sie zur Ermittlung des Abstimmungsergebnisses zur Kenntnis nimmt (vgl. BGH, Urteil vom 25. Januar 1989 - IV b ZR 44/88, NJW 1989, 1728, 1729; Wenzel in Immobilienrecht 2002, S. 23, 38). Handelt es sich - wie hier - um eine in Form von Stimmzetteln verkörperte Willenserklärung unter Anwesenden, liegt ein Zugang vor, wenn sie durch Übergabe in den Herrschaftsbereich des Versammlungsleiters als Empfänger gelangt (vgl. BGH, Urteil vom 15. Juni 1998 - II ZR 40/97, NJW 1998, 3344 m.w.N.). Damit waren die beiden - später geänderten - Stimmen bereits mit der Abgabe des ausfüllten Stimmzettels bei den von der Versammlungsleiterin mit der Auszählung und Ermittlung des Abstimmungsergebnisses betrauten Personen zugegangen und wirksam geworden. Auf den Zeitpunkt der Verlesung der Stimmzettel und Eintragung des Stimmergebnisses in die Excel-Tabelle kommt es für den Zugang nicht an.

6: 2. Unzutreffend ist aber die Auffassung des Berufungsgerichts, dass die Stimmabgabe auch noch nach ihrem Zugang bei dem Versammlungsleiter bis zur Verkündung des Abstimmungsergebnisses wirksam widerrufen werden kann.

7: a) Die Frage, bis zu welchem Zeitpunkt eine Stimmabgabe widerrufen werden kann, wird unterschiedlich beantwortet. Nach überwiegender Auffassung kommt ein Widerruf der Stimme gemäß § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB nur bis zu ihrem Zugang bei dem Versammlungsleiter in Betracht (Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 23 Rn. 31; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 23 WEG Rn. 69; Wenzel, in Immobilienrecht (2002) 23, 38; Müller, ZWE 2000, 237, 245; Armbrüster ZWE 2000, 455, 456). Nach anderer Auffassung ist ein Widerruf der Einzelerklärung jedenfalls bis zur Abgabe der letzten Stimme möglich, da bis dahin der Abstimmungsvorgang noch nicht beendet sei (Erman/Grziwotz, BGB, 13. Aufl., § 23 BGB Rn. 2). Nach einer weiteren Meinung kann die Stimmabgabe bis zur Feststellung und Verkündung des Beschlusses widerrufen werden. Denn ein Beschluss komme erst mit seiner Feststellung und einer an alle Wohnungseigentümer gerichteten Mitteilung des Beschlussergebnisses zustande. Es gebe keinen Anlass, einen Wohnungseigentümer vor dieser Mitteilung an seine Stimmabgabe endgültig zu binden. Diese könne keine selbständige Regelungswirkung entfalten, solange es keinen Beschluss gebe (Elzer in Jennißen , WEG, 3. Aufl., Vor §§ 23 bis 25 Rn. 47).

8: b) Der Senat hält die Auffassung der herrschenden Meinung, wonach die Stimmabgabe nach ihrem Zugang bei dem Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden kann, für zutreffend. Hierfür spricht die Regelung des § 130 Abs. 1 BGB, die auf die Stimmabgabe als unter Anwesenden abgegebene empfangsbedürftige Willenserklärung sinngemäß Anwendung findet. Nach § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB wird eine Willenserklärung mit ihrem Zugang wirksam und bindet den Erklärenden (vgl. § 145 Abs. 1 BGB), weshalb ein Widerruf der Erklärung nach § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB ab diesem Zeitpunkt ausscheidet. Soweit das Berufungsgericht darauf hinweist, dass Willenserklärungen im Rahmen der §§ 929, 873 Abs. 2 BGB mit Zugang auch noch keine Bindungswirkung entfalteten, vermag hieraus eine Ausnahme für die Stimmabgabe nicht hergeleitet zu werden. Die Bestimmung des § 873 Abs. 2 BGB, die die Unwiderruflichkeit der dinglichen Einigung vor der Eintragung von der Beobachtung gewisser Förmlichkeiten abhängig macht, soll übereilte und leichtfertige Verfügungen über Grundstücksrechte verhindern (Senat, Urteil vom 25. Januar 1967 - V ZR 172/65, BGHZ 46, 398, 399). Gründe für eine Übertragung dieses Rechtsgedankens auf die Stimmabgabe in der Eigentümerversammlung sind nicht ersichtlich. Auch der Umstand, dass der Beschluss rechtswirksam erst mit der Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses zustande kommt, rechtfertigt nicht die freie Widerruflichkeit der Stimmabgabe bis zu diesem Zeitpunkt ; denn dann müssten auch Vertragsangebote nach §§ 145 ff. BGB, die allein keinen Vertrag zustande bringen, jederzeit widerruflich sein (vgl. Prüfer, Schriftliche Beschlüsse, gespaltene Jahresabrechnungen, S. 140). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht auch kein praktisches Bedürfnis, hinsichtlich der Stimmabgabe in der Eigentümerversammlung von der Regelung des § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB abzuweichen. Ließe man einen Widerruf der Stimmabgabe bis zur Verkündung des Beschlussergebnisses zu, könnte die Feststellung eines Ergebnisses - insbesondere bei großen Eigentümergemeinschaften - erschwert oder gar unmöglich gemacht werden. Man bedenke nur den Fall, dass der Versammlungsleiter bereits mit der Zählung der Stimmen begonnen hat und, ehe er fertig ist, einige Mitglieder, die er schon gezählt hat, ihre Stimmen widerrufen. Es muss daher einen Zeitpunkt geben, ab dem der Versammlungsleiter damit beginnen kann, das Beschlussergebnis verbindlich festzustellen (Bartholomeyczik, ZHR 205, 293, 327). Dies ist entsprechend § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB der Zeitpunkt des Zugangs der jeweiligen Stimme bei dem Versammlungsleiter.

9: c) Mit dem Zugang konnten die beiden Stimmabgaben daher nicht mehr wirksam widerrufen werden und hätten in ihrer ursprünglichen Fassung bei der Ermittlung des Abstimmungsergebnisses Eingang finden müssen.

10: 3. Da der Zeitpunkt der Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses für einen wirksamen Widerruf der Stimmabgabe nicht maßgeblich ist, kommt es nicht darauf an, dass die in diesem Zusammenhang von dem Berufungsgericht vorgenommene Beweiswürdigung verfahrensfehlerhaft ist. Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht entgegen § 529 Abs. 1 Nr. 1, § 398 Abs. 1 ZPO die erstinstanzlich vernommenen Zeugen nicht erneut vernommen hat. Das Amtsgericht hat sich zur Glaubwürdigkeit der Zeugen in dem von dem Berufungsgericht als erheblich erachteten Punkt nicht geäußert. Da dem Berufungsgericht objektive Anhaltspunkte für die Unrichtigkeit der einen oder anderen Aussage fehlten, kam es entscheidend auf die Glaubwürdigkeit der Zeugen an. Deren Beurteilung konnte nur dadurch erfolgen, dass sich das Berufungsgericht durch erneute Vernehmung einen eigenen, unmittelbaren Eindruck von den Zeugen verschaffte (vgl. Senat, Urteil vom 8. Februar 1985 - V ZR 253/83, NJW-RR 1986, 285, 286).

11: 4. Das Berufungsurteil ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO).

12: Eine Ungültigerklärung des Beschlusses aufgrund des Auszählungsfehlers kommt nur in Betracht, wenn sich bei korrekter Ermittlung des Abstimmungsergebnisses für den zugrunde liegenden Beschlussantrag nicht die erforderliche Mehrheit gefunden hat (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 23 Rn. 177). Hierzu hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen getroffen.

Krüger Schmidt-Räntsch Roth
Brückner Weinland
Vorinstanzen:
AG Sinzig, Entscheidung vom 16.06.2011 - 10a C 17/10 WEG -
LG Koblenz, Entscheidung vom 03.11.2011 - 2 S 40/11 -

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 21 Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen

(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,

1.: die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder
2.: deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 16 Nutzungen und Kosten

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

Bundesgerichtshof Urteil, 22. Nov. 2013 - V ZR 46/13

2. Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer abweichend von § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 16 Abs. 2 WEG die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten durch eine klare und eindeutige Regelung einzelnen Sondereigentümern auferlegen (Senat, Urteil vom 2. März 2012 - V ZR 174/11, aaO). Daran fehlt es hier.

Bundesgerichtshof Urteil, 02. März 2012 - V ZR 174/11

a) Die Fenster nebst Rahmen stehen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum (OLG Karlsruhe, NZM 2011, 204; Armbrüster in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 5 Rn. 71). Dies hat nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG) und die damit verbundenen Kosten zu tragen hat (§ 16 Abs. 2 WEG). Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer hiervon abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit (KG, ZMR 2009, 135, 136; AG Hannover, ZMR 2010, 483 f.; AG Pinneberg, ZMR 2005, 157, 158; vgl. auch BayObLG, ZMR 1996,

Bundesgerichtshof Urteil, 10. Okt. 2014 - V ZR 315/13

(2) Auch § 6 TE enthält keine hiervon abweichende Regelung, sondern bestimmt in Übereinstimmung mit der Gesetzeslage, dass die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft obliegt und von dem Verwalter durchzuführen ist. Hierzu gehört auch die Instandhaltung der von dem Sondernutzungsrecht der Klägerin erfassten Gartenflächen, weil das Sondernutzungsrecht die sachenrechtliche Zuordnung des Nutzungsgegenstandes zum Gemeinschaftseigentum unverändert lässt (vgl. nur Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 13 Rn. 74, 118; Hogenschurz, Das Sondernutzungsrecht nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 2008, § 3 Rn. 13, 16; Greiner, Wohnungseigentumsrecht , 3. Aufl., § 1 Rn. 117). Zwar ist es bei Sondernutzungsrechten üblich, dem Sondernutzungsberechtigten die Pflicht zur Instandhaltung auf eigene Kosten aufzuerlegen, weil ein Auseinanderfallen von Nutzungsrecht und Instandhaltungslast als unbefriedigend empfunden wird. Das ändert aber nichts daran, dass eine hiervon abweichende Regelung bereits in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung selbst oder im Wege einer späteren Vereinbarung der Wohnungseigentümer hätte getroffen werden müssen. Ist dies – wie hier – nicht geschehen, bleibt die Gemeinschaft zuständig; eine nachträgliche Übertragung der daraus folgenden Pflichten ist nur noch mit Zustimmung des Betroffenen möglich (vgl. auch Baumgarten in Tank/Baumgarten/Kutz, Das Wohnungseigentumsgesetz, 2013, § 13 Rn. 60; Kümmel in Niedenführ/ Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 13 Rn. 54).

Bundesgerichtshof Urteil, 02. März 2012 - V ZR 174/11

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 16 Nutzungen und Kosten

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 139 Teilnichtigkeit

Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.

Bundesgerichtshof Urteil, 19. Okt. 2012 - V ZR 233/11

Allerdings kann die Anfechtung auf einen abtrennbaren Teil des Beschlusses beschränkt werden. Bei der Anfechtung etwa einer Abrechnung ist eine Beschränkung rechtlich möglich, wenn es sich um einen rechnerisch selbständigen und abgrenzbaren Teil der Abrechnung handelt (Senat, Beschluss vom 4. Dezember 2009 - V ZR 44/09, NJW 2010, 2127 Rn. 6; Beschluss vom 15. März 2007 - V ZB 1/06, BGHZ 171, 335 Rn. 12; BayOblG, NJW-RR 2001, 10; Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 43 Rn. 135; MünchKommBGB /Engelhardt, 5. Aufl., § 46 WEG Rn. 6). An der erforderlichen Abtrennbarkeit des angefochtenen Beschlussgegenstandes fehlt es jedoch grundsätzlich, wenn sich die Anfechtungsklage allein gegen die Höhe einer Umlage richtet. Könnte eine Sonderumlage für unwirksam erklärt werden, soweit sie einen bestimmten Betrag übersteigt, würde sich der übrig bleibende Teil des Beschlusses inhaltlich von dem in der Versammlung gefassten Beschluss unterscheiden, da durch eine Reduzierung des Umlagebetrages das Finanzierungskonzept verändert worden wäre. Das Gericht ist im Beschlussanfechtungsverfahren aber nicht befugt, die im Beschluss getroffene Regelung inhaltlich zu ändern, oder durch geeignet erscheinende andere Maßnahmen zu ergänzen oder zu ersetzen. Vielmehr hat es sich auf die Ungültigerklärung des angefochtenen Beschlusses zu beschränken (vgl. Senat, Beschluss vom 10. September 1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 299; BayOblG, NJW-RR 2001, 10; OLG Köln, NZM 2000, 191 f.; Staudinger/Wenzel, BGB [2005], § 43 WEG Rn. 45; Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 46 Rn. 71). Daher darf es eine beschlossene Sonderumlage grundsätzlich nicht um einen bestimmten Betrag reduzieren (Abramenko , ZWE 2012, 54; aA Briesemeister ZWE 2012, 51).

Landgericht Hamburg Urteil, 11. März 2015 - 318 S 133/14

Tenor

: 1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 15.08.2014, Az. 22a C 15/14, abgeändert. Die Klage wird insgesamt abgewiesen.

: 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Gründe

: I.

1: Die Parteien bilden die WEG A. H.47, I. G. G. 2, 3a, 3b, 3c, 4a, 4b, 5, 6, J.-S.-W. 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, (PLZ)H.. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Jahre 2013 entstanden. Am 17.12.2013 fand die erste ordentliche Eigentümerversammlung statt, nachdem zuvor bereits mehrere außerordentliche Eigentümerversammlungen stattgefunden hatten, u.a. am 08.08.2013. Die Parteien streiten in der Berufungsinstanz, nachdem die Kläger ihre Berufung zurückgenommen haben, noch um die Gültigkeit der auf der Eigentümerversammlung vom 17.12.2013 zu TOP 4 und 6 a) gefassten Beschlüsse (Protokoll: Anl. B 1), soweit das Amtsgericht diese teilweise für ungültig erklärt hat.

2: Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird im Übrigen auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO).

3: Das Amtsgericht hat den auf der Eigentümerversammlung vom 17.12.2013 zu TOP 4 gefassten Beschluss mit Urteil vom 15.08.2014 für ungültig erklärt, soweit er eine rückwirkende Geltung für das Wirtschaftsjahr 2013 vorsieht, „also für die vor dem 17.12.2013 begonnen habenden Monate“. Weiter hat das Amtsgericht den auf derselben Eigentümerversammlung zu TOP 6 a) gefassten Beschluss für ungültig erklärt, soweit er eine Überprüfung der Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedürftigkeit der Fassade und der Dachkonstruktion durch einen Sachverständigen dem Grunde nach für die Bereiche A. H., J.-S.-W. 4 und 5 sowie I. G. G. 3, 4b, 5 und 6 zurückgewiesen hat. Im Übrigen hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Soweit das Amtsgericht der Klage stattgegeben hat, hat es zur Begründung ausgeführt, dass der Beschluss über die rückwirkende Geltung des Wirtschaftsplans ab 01.04.2013 mindestens anfechtbar, wenn nicht sogar nichtig sei, da sich der Wirtschaftsplan auf die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben eines zukünftigen Wirtschaftsjahres beziehe, während ein abgelaufenes Wirtschaftsjahr nur noch abzurechnen sei. Soweit der BGH in einem obiter dictum erklärt habe, dass ein Wirtschaftsplan auch dann beschlossen werden könne, wenn das betreffende Wirtschaftsjahr bereits abgelaufen sei, erscheine gleichwohl die im Schrifttum vertretene Ablehnung vorzugswürdig. Auch aus dem Aspekt, dass es sich hier um ein Rumpfwirtschaftsjahr gehandelt habe, ergebe sich keine gegenteilige Bewertung. Es wäre auf keine Bedenken gestoßen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft im April einen Wirtschaftsplan für den Rest des Wirtschaftsjahres erstellt hätte. Die Verwaltung hätte besonders zügig Anfang 2014 über das Wirtschaftsjahr 2013 abrechnen müssen. Auch während des Wirtschaftsjahres 2013 stattfindende Eigentümerwechsel führten nicht zur Notwendigkeit einer rückwirkenden Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan.

4: Entgegen dem Protokoll handele es sich bei dem zu TOP 6 a) gefassten Beschluss um einen Negativbeschluss, was im Ergebnis unstreitig geblieben sei. Die Kläger hätten schlüssig dargetan, dass es allein ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen habe, die Sanierungsbedürftigkeit des Gemeinschaftseigentums durch einen Sachverständigen prüfen zu lassen, nachdem bereits am 29.05.2013 festgestellt worden sei, dass die Außenwände der Wohnung aufgrund des Eindringens von Feuchtigkeit von außen durch das Mauerwerk feucht bzw. sogar nass gewesen seien. Keine Ermessensreduzierung bestehe allerdings hinsichtlich des Beschlussteils, dass die Beauftragung eines Sachverständigen in Absprache mit dem Beirat erfolge. Eine solche Auswahlentscheidung falle in die grundsätzliche Zuständigkeit der Gemeinschaft und könne jedenfalls nicht per Beschluss auf den Beirat delegiert werden. Auf jeden Fall bestehe insoweit keine Ermessensreduzierung auf null. Darüber hinaus bestehe auch keine Ermessensreduktion bezüglich der Kostengrenze. Die Gemeinschaft hätte auch von einer solchen Regelung absehen können. Die Wohnungseigentümer hätten im Falle von Anträgen, die teilweise zwingend positiv zu bescheiden seien und teilweise über das Ziel hinausschössen, die Obliegenheit, diejenigen Beschlussteile zu beschließen, die zwingend seien, und nur diejenigen zurückzuweisen, die es nicht seien. Der Beschluss sei hinsichtlich der Prüfung der Sanierungsbedürftigkeit der Fassade und der Dachkonstruktion in den Bereichen A. H., J.-S.-W. 4 und 5 sowie I. G. G. 3, 4b, 5 und 6 nicht deckungsgleich mit dem auf der Eigentümerversammlung vom 08.08.2013 zu TOP 2 gefassten Beschluss.

5: Gegen das ihren Prozessbevollmächtigten am 30.09.2014 zugestellte Urteil haben die Beklagten mit einem am 14.10.2014 beim Berufungsgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese sogleich begründet. Die Kläger haben die von ihnen mit Schriftsatz am 30.10.2014 gegen das ihren Prozessbevollmächtigten am 30.09.2014 zugestellte Urteil eingelegte Berufung mit Schriftsatz vom 02.01.2015 zurückgenommen und sind daraufhin mit Beschluss vom 06.01.2015 des Rechtsmittels der Berufung für verlustig erklärt worden.

6: Die Beklagten tragen vor, dass sich weder aus § 28 Abs. 1 WEG noch aus § 28 Abs. 3 WEG ergebe, dass der Wirtschaftsplan für ein bevorstehendes Kalenderjahr bereits im Vorjahr beschlossen werden müsse. Zudem handele es sich um eine neu aufgeteilte Wohnungseigentumsanlage, so dass 2013 Rumpfjahr gewesen sei. Die Übergabe von Wohnungen habe bereits im April 2013 begonnen. Daher sei es dem Verwalter unmöglich gewesen, bereits im Jahr 2012 einen Wirtschaftsplan für das Jahr 2013 vorzulegen und beschließen zu lassen. Der BGH habe ausdrücklich festgestellt, dass eine Anspruchsgrundlage auch für bereits entrichtete Hausgeldbeiträge in Gestalt eines Wirtschaftsplans geschaffen werden müsse. Der BGH habe in Rn. 20 der zitierten Entscheidung ausgeführt, dass es sich bei den Hausgeldvorschüssen gemäß Wirtschaftsplan gerade nicht um gewöhnliche Abschlagszahlungen handele, für die charakteristisch sei, dass sie von dem Gläubiger nicht mehr verlangt werden könnten, sobald die Berechnung der eigentlichen Forderung vorliege. Die Parteien hätten bereits ab April 2013 freiwillig mit der Hausgeldzahlung gemäß zugesandtem Wirtschaftsplan begonnen. Für diese Zahlungen habe nachträglich eine Anspruchsgrundlage geschaffen werden müssen, was mit dem Beschluss vom 17.12.2013 erfolgt sei. Der Wirtschaftsplan, über den abgestimmt worden sei, sei den Klägern übersandt worden. Weitere Einwendungen gegen den Beschluss hätten die Kläger innerhalb der Klagebegründungsfrist des § 46 WEG nicht vorgebracht.

7: Das Urteil des Amtsgerichts verstoße gegen § 308 ZPO und § 46 Abs. 1 Satz 2 HS. 2 WEG, soweit der Beschluss zu TOP 6 a) teilweise für ungültig erklärt worden sei. Das Amtsgericht habe offenbar unter Beiziehung der Akte aus dem Parallelverfahren den Sachverhalt dahingehend ausgeforscht, welche Untersuchungen des gemeinschaftlichen Eigentums dort, also in der Versammlung vom 08.08.2013, bereits beschlossen worden seien. Die auf Seite 12 und 13 der Urteilsbegründung zugrunde gelegten Tatsachen seien von den Parteien nicht vorgetragen worden. Dies gelte auch für den Schriftsatz vom 07.07.2014 der Kläger. Dass die Kläger innerhalb der Klagebegründungsfrist lediglich das gerichtliche Aktenzeichen des Parallelverfahrens erwähnt hätten, reiche nicht aus. Es handele sich allenfalls um eine Anregung an das Gericht, die Akte beizuziehen. Unklar sei, worauf sich die von den Klägern geforderte Kostenobergrenze von € 80.000,00 für ein Sachverständigengutachten beziehen solle. In dem Beschluss fehle die Festlegung, wie die € 80.000,00 aufgebracht werden sollten, da diese Summe offenkundig nicht aus dem laufenden Wirtschaftsplan entnommen werden könne. Dies hätte jedoch erfolgen müssen.

8: Die Beklagten beantragen,

9: das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 15.08.2014, Az. 22A C 15/14, abzuändern und die Klage insgesamt abzuweisen.

10: Die Kläger beantragen,

11: die Berufung zurückzuweisen.

12: Die Kläger verteidigen das Urteils des Amtsgerichts und tragen vor, dass die Aufteilung des bestehenden Objekts in Wohnungseigentum im Jahr 2012 erfolgt sei, so dass allenfalls dieses Jahr als Rumpfjahr anzusehen sei. Dem stehe nicht entgegen, dass der aufteilende Eigentümer Wohnungen möglicherweise erst ab 2013 an Erwerber übergeben habe. Im Jahr 2013 hätten diverse Eigentümerversammlungen stattgefunden, u.a. die außerordentliche Eigentümerversammlung vom 30.05.2013, auf der ein Wirtschaftsplan für das weitere Jahr hätte vorgelegt und beschlossen werden können. Aus der Entscheidung des BGH, Az. V ZR 68/12 ergebe sich nicht zwangsläufig, dass die Rechtsgrundlage bereits geleisteter Beträge in Gestalt einer rückwirkenden Beschlussfassung hergestellt werden könne und dürfe.

13: In Bezug auf den zu TOP 6 a) gefassten Beschluss habe das Amtsgerichts zutreffend darauf hingewiesen, dass es den Eigentümern obliege, im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung die zwingenden Beschlussteile zu beschließen, und diese sich nicht auf eine Gesamtablehnung zurückziehen dürften. Der Vorwurf der „Amtsermittlung“ oder „Ausforschung“ durch das Amtsgericht könne nicht nachvollzogen werden, weil sie mit Schriftsatz vom 07.07.2014 das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 08.08.2013 eingereicht hätten. Das Amtsgericht habe nicht gegen § 308 ZPO verstoßen. Das Fehlen eines Finanzierungsbeschlusses könne nicht zu einer Aufhebung des amtsgerichtlichen Urteils führen.

14: Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags im Berufungsverfahren wird ergänzend auf die zwischen den Parteien im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

: II.

15: Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, und hat auch in der Sache Erfolg. Zu Unrecht hat das Amtsgericht die auf der Eigentümerversammlung vom 17.12.2013 zu TOP 4 und TOP 6 a) gefassten Beschlüsse teilweise für ungültig erklärt und die Klage nicht insgesamt abgewiesen.

: 1.

16: Der Beschluss zu TOP 4 über die Genehmigung des Wirtschaftsplans 2013 war wirksam und entsprach auch ordnungsgemäßer Verwaltung, soweit er die rückwirkende Geltung ab dem 01.04.2013 enthielt.

17: Zwar hat das Amtsgericht zutreffend darauf hingewiesen, dass nach bisher überwiegender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur der erst im Dezember des Wirtschaftsjahres gefasste Beschluss über einen rückwirkend geltenden Wirtschaftsplan nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (OLG Hamm, Beschluss vom 22.01.2009 - I-15 Wx 208/08, NJW-RR 2009, 1388, Rn. 11, zitiert nach juris; BayObLG, Beschluss vom 13.12.2001 - 2Z BR 93/01, ZWE 2002, 360, Rn. 27, zitiert nach juris; AG Mannheim, Urteil vom 15.05.2009 - 4 C 18/09, BeckRS 2009, 12715; BeckOK WEG/Bonifacio, Stand: 01.10.2014, § 28 Rdnr. 5; Bärmann/Becker, WEG, 12. Auflage, § 28 Rdnr. 14; offen gelassen von LG Saarbrücken, Urteil vom 21.06.2013 - 5 S 141/12, ZWE 2013, 379, Rn. 27, zitiert nach juris). Die vom Amtsgericht zitierte Entscheidung des OLG Schleswig (Beschluss vom 13.06.2001 - 2 W 7/01, ZWE 2002, 141) und Kommentarstelle (Niedenführ in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Auflage, § 28 Rdnr. 17), wonach der Beschluss nichtig sei, betreffen den hier nicht vorliegenden Fall, dass der Wirtschaftsplan rückwirkend für ein bereits abgelaufenes Wirtschaftsjahr beschlossen wird.

18: Demgegenüber hat der BGH mit Urteil vom 04.04.2014 - V ZR 168/13 (NJW 2014, 2197) entschieden, dass der Wirtschaftsplan sogar nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden kann, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen. Die Jahresabrechnung enthält regelmäßig nicht die Rechtsgrundlage für bereits geleistete und noch ausstehende Wohngeldvorauszahlungen.Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH (vgl. bereits Urteil vom 01.06.2012 - V ZR 171/11, NJW 2012, 2797, Rn. 20 ff., zitiert nach juris) wirkt der Beschluss über die Jahresabrechnung anspruchsbegründend nur hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrages, welcher die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Vorschüsse übersteigt (sog. Abrechnungsspitze); im Hinblick auf Zahlungsverpflichtungen, die durch frühere Beschlüsse entstanden sind, hat er dagegen nur bestätigende und rechtsverstärkende Wirkung. Insbesondere führt der Beschluss über die Jahresabrechnung nicht zu einer Verdoppelung des Rechtsgrunds für rückständige Vorschüsse in dem Sinne, dass sie sowohl auf Grund des Beschlusses über den Wirtschaftsplan als auch auf Grund des Beschlusses über die Jahresabrechnung geschuldet wären. Bei den in § 28 Abs. 2 WEG geregelten Vorschüssen der Wohnungseigentümer handelt es sich nicht um gewöhnliche Abschlagszahlungen, für die charakteristisch ist, dass sie von dem Gläubiger nicht mehr verlangt werden können, sobald eine Berechnung der eigentlichen Forderung vorliegt. Die Jahresabrechnung dient nicht der Ermittlung des „eigentlichen“ Beitragsanspruchs, sondern nur der Anpassung der laufend zu erbringenden Vorschüsse an die tatsächlichen Kosten. Weil die Jahresabrechnung danach nicht an die Stelle des Wirtschaftsplans tritt, kann dieser nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung in einem folgenden Wirtschaftsjahr durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen (BGH, Urteil vom 04.04.2014 - V ZR 168/13, Rn. 19-21, zitiert nach juris).

19: Diese BGH-Entscheidung, die zu Zweitbeschlüssen über eine Sonderumlage ergangen ist, bei der zweifelhaft war, ob sie wirksam beschlossen worden war, ist auf den vorliegenden Sachverhalt zu übertragen. Hier existierte zwar noch gar kein Beschluss über den Wirtschaftsplan 2013, denn dieser wurde auf der Eigentümerversammlung vom 17.12.2013 erstmals gefasst. Dieser Fall ist jedoch nicht anders zu bewerten als der Fall, dass für bereits abgelaufene Wirtschaftsjahre gefasste Sonderumlagenbeschlüsse nichtig sind. In dem einen wie in dem anderen Fall fehlt es von Anfang an an einer Rechtsgrundlage für bereits geleistete Vorauszahlungen (Sonderumlagenanteile) bzw. für die Einforderung rückständiger Vorauszahlungen (Sonderumlagenanteile). Damit geht der BGH gerade nicht davon aus, dass bei nichtiger (oder gänzliche fehlender) Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan die Abrechnungsspitze der Jahresabrechnung den Gesamtsaldo der jeweiligen Einzelabrechnung jedes Wohnungseigentümers erfasst, da es kein „Wohngeldsoll gemäß Wirtschaftsplan“ und damit keine weitere Rechtsgrundlage für die Wohngeldzahlung gibt. Hätte der BGH dies anders gesehen, hätte er entschieden, dass bei fehlender Rechtsgrundlage für Vorauszahlungen der Abrechnungsbeschluss die (dann notwendigerweise alleinige) Rechtsgrundlage für den gesamten Abrechnungssaldo darstellt. Von daher stellt sich auch im vorliegenden Fall nicht lediglich die Frage des „Dürfens“ der rückwirkenden Beschlussfassung des Wirtschaftsplan für ein bereits beinahe abgelaufenes Wirtschaftsjahr, sondern vielmehr des „Müssens“ (zutreffend Elzer, IMR 2014, 292; vgl. auch Jennißen-Jennißen, WEG, 3. Auflage, § 28 Rdnr. 67). Der Umstand, dass am 30.05. und 08.08.2013 bereits außerordentliche Eigentümerversammlungen stattgefunden haben, auf denen der Wirtschaftsplan 2013 hätte genehmigt werden können, ist unerheblich, da es nicht darauf ankommt, warum der Wirtschaftsplan bis kurz vor Ablauf des Wirtschaftsjahres nicht beschlossen worden ist oder ob dies möglich gewesen wäre.

20: Im vorliegenden Fall sollte durch den angefochtenen Beschluss - ebenso wie in dem vom BGH entschiedenen Sachverhalt - eine wirksame Rechtsgrundlage für die von den übrigen Wohnungseigentümern bereits entrichteten Wohngeldvorauszahlungen (sowie für die Einforderung etwaiger Rückstände) geschaffen werden. Die Erwerber, denen das Wohnungseigentum wie den Klägern im Jahre 2013 übergeben worden war, hatten ein „Begrüßungsschreiben“ erhalten (Anlagenkonvolut K 3), in dem ihnen mitgeteilt wurde, in welcher Höhe das monatliche Wohngeld zu zahlen sei. Ein Beschluss über die Genehmigung des Wirtschaftsplans existierte nicht. Dass die Erwerber von Wohnungseigentum im Falle der Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 WEG, sofern für sie eine Auflassungsvormerkung eingetragen und ihnen das Wohnungseigentum bereits übergeben worden ist, als werdende Wohnungseigentümer bereits gem. § 16 Abs. 2 WEG für die Lasten und Kosten des zukünftigen Wohnungseigentums haften (BGH, Beschluss vom 05.06.2008 - V ZR 85/07, BGHZ 177, 53 = NJW 2008, 2639, Rn. 16, zitiert nach juris), bedeutet nicht, dass ohne entsprechende Rechtsgrundlage auch eine Verpflichtung bestünde, Wohngeldvorauszahlungen zu leisten. Die anteilsmäßige Verpflichtung jedes Wohnungseigentümers gegenüber den anderen Wohnungseigentümern wird entweder durch den Beschluss über den Wirtschaftsplan als Vorschuss (§ 28 Abs. 2 und 5 WEG) oder durch den Beschluss über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 und 5 WEG) zu einer konkreten Verbindlichkeit. Erst durch die entsprechenden Beschlüsse wird im Rahmen der allgemeinen Beitragspflicht eine Verbindlichkeit der einzelnen Wohnungseigentümer begründet (BGH, Beschluss vom 21.04.1988 - V ZB 10/87, BGHZ 104, 197 = NJW 1988, 1910, Rn. 18, zitiert nach juris; Niedenführ in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 16 Rdnr. 133).

21: Dagegen lässt sich auch nicht einwenden, dass begrifflich nicht mehr von einem Wirtschaftsplan im Sinne einer Prognose der voraussichtlich anfallenden Kosten und Lasten gesprochen werden könne und das Beschließen eines rückwirkenden Wirtschaftsplans sinnlos sei, wenn das betreffende Wirtschaftsjahr bereits beinahe um sei, die tatsächlichen Kosten feststünden und zeitnah abgerechnet werden könne. Da es hier um die (nachträgliche) Schaffung einer Rechtsgrundlage für bereits geleistete (oder noch nicht geleistete) Wohngeldvorauszahlungen im schon nahezu abgelaufenen Wirtschaftsjahr geht und diese nicht durch die Genehmigung der Jahresabrechnung geschaffen werden kann, hat die Wohnungseigentümergemeinschaft gar keine andere Möglichkeit zu handeln.

22: Den weiteren Einwand der Kläger, dass ihnen der Gesamtwirtschaftsplan und die Einzelwirtschaftspläne vor der Beschlussfassung nicht vorgelegt worden seien und unklar sei, auf welche Unterlagen in dem Beschluss Bezug genommen werde, hat das Amtsgericht zu Recht als nicht durchgreifend angesehen und darauf verwiesen, dass die Kläger mit ihrem Schriftsatz vom 07.07.2014 selbst als Anlagenkonvolut K 3 den ihr Wohnungseigentum betreffenden Einzelwirtschaftsplan sowie den Gesamtwirtschaftsplan eingereicht haben. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Wirtschaftsplan hinsichtlich seiner Aufgliederung in Einzelpositionen nicht sehr differenziert ist.

: 2.

23: a) Im Hinblick auf den zu TOP 6 a) gefassten Beschluss geht die Kammer aufgrund des von den Beklagten vorgelegten „endgültigen“ Protokolls der Eigentümerversammlung vom 17.12.2013 (Anl. B 1) davon aus, dass es sich um einen Negativbeschluss handelt. Dies ist zwischen den Parteien unstreitig, obwohl es in dem von den Klägern vorgelegten Protokollentwurf (Anl. K 1) trotz eines Stimmenverhältnisses von 22 Ja-Stimmen, 106 Nein-Stimmen und 1 Stimmenthaltung noch (unrichtig) heißt: „Die Versammlungsleiterin verkündet, dass der Beschlussantrag angenommen ist.“

24: b) Dem Amtsgericht ist angesichts der von den Klägern innerhalb der Klagebegründungsfrist (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG) vorgetragenen Tatsachen nicht darin zu folgen, dass das Ermessen der Wohnungseigentümer auf null reduziert war, Fassaden und Dachkonstruktion in der gesamten Wohnungseigentumsanlage - soweit dies nicht bereits Gegenstand des Beschlusses vom 08.08.2013 war - durch einen Sachverständigen überprüfen und ggfs. von diesem Sanierungsvorschläge unterbreiten zu lassen.

25: Der Lebenssachverhalt, auf den die Beschlussanfechtung gestützt werden soll, muss sich zumindest in seinem wesentlichen Kern aus den innerhalb der Klagebegründungsfrist eingegangenen Schriftsätzen selbst ergeben. Erforderlicher Sachvortrag kann nicht dadurch ersetzt werden, dass dem Gericht bei Durchsicht der Anlagen rechtserhebliche Umstände auffallen (BGH, Urteil vom 16.01.2009 - V ZR 74/08, BGHZ 179, 230 = NJW 2009, 999, Rn. 20, zitiert nach juris)

26: Die Kläger hatten innerhalb der zweimonatigen Klagebegründungsfrist lediglich vorgetragen, dass in ihrer Wohnung im J.-S.-W. 2, 2. Obergeschoss am 29.05.2013 festgestellt worden sei, dass die Außenwände der Wohnung aufgrund des Eindringens von Feuchtigkeit von außen durch das Mauerwerk feucht bzw. sogar nass gewesen seien. Dies stelle einen Mangel der Kaufsache dar. Die Ablehnung des Antrags entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da nur auf diesem Wege das Maß der an die Aufteilerin heranzutragenden Ansprüche festgestellt werden könne und dies aktuell vereitelt werde. Daraus ergibt sich aber allenfalls, dass das Ermessen der Wohnungseigentümer dahingehend auf null reduziert war, die Untersuchung der Fassade bzw. der Dachkonstruktion im Bereich der Wohnung der Kläger zu beschließen. Die Kläger haben nicht geltend gemacht, dass und ggfs. in welchen anderen Bereichen der großen und aus mehreren Gebäuden bestehenden Wohnungseigentumsanlage Durchfeuchtungen festgestellt wurden und Grund zu der Annahme besteht, dass dort ebenfalls Baumängel vorliegen könnten. Innerhalb der Klagebegründungsfrist ist nicht ansatzweise ausgeführt worden, dass und warum beispielsweise aufgrund einer ähnlichen Bauweise oder Bauausführung auch in anderen Bereichen der Wohnungseigentumsanlage mit Durchfeuchtungen zu rechnen sei. Auch die von den Klägern vorgelegte knappe gutachterliche Stellungnahme des Dipl.-Ing. Michael K. (Anl. K 3), die sich nur auf die Wohnung der Kläger bezieht, gibt dafür nichts her.

27: Die gesamte Wohnungseigentumsanlage präventiv und ohne konkrete Anhaltspunkte auf etwaige Mängel an den Fassaden und der Dachkonstruktion durchsuchen zu lassen, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, zumal im Jahr 2013 auch keine Verjährung etwaiger Ersatzansprüche der Erwerber gegen die aufteilende Eigentümerin drohte.

28: Daran ändert auch der Umstand nichts, dass in der Wohnungseigentümergemeinschaft offenbar erheblicher Instandsetzungsbedarf besteht. Dies hat die Kammer lediglich aus der als Anlage K 2 eingereichten Beschlusssammlung entnommen, aus der hervorgeht, dass auf der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 30.05.2013 Bau- bzw. Sanierungsmaßnahmen im Wert von über einer Million Euro beschlossen wurde, darunter auch Dachsanierungsarbeiten, die sich jedoch nur auf den J.-S.-W. 4 bezogen. Allerdings ist hierzu von den Klägern innerhalb der Klagebegründungsfrist (und auch danach) kein schriftsätzlicher Vortrag erfolgt.

29: Die Kammer verkennt nicht, dass die Wohnungseigentümer auf der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 08.08.2013 mehrheitlich beschlossen haben, das Architekturbüro K. mit der Überprüfung der Fassade und der Dachkonstruktion in den Bereichen I. G. G. 2 und 4a und J.-S.-W. 2, 3, 6, 7 und 8 auf notwendige Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten sowie auf eventuelle Sanierungsarbeiten zu beauftragen (TOP 2), und hierfür die Erhebung einer Sonderumlage von € 12.126,10 beschlossen haben (TOP 3). Dies legt die Vermutung nahe, dass jedenfalls in Bezug auf die genannten Bereiche aus Sicht der Mehrheit der Wohnungseigentümer Anlass bestand, das gemeinschaftliche Eigentum auf Mängel zu überprüfen. Hierzu ist jedoch ebenfalls kein Vortrag der Kläger innerhalb der Klagebegründungsfrist erfolgt. Aus welchem Grund und vor welchem Hintergrund es zu dieser Beschlussfassung gekommen ist, lässt sich der Beschlusssammlung nicht entnehmen. Aus den am 08.08.2013 gefassten Beschlüssen lässt sich allenfalls erahnen, dass möglicherweise Anhaltspunkte dafür bestanden, dass durch Mängel an der Fassade und/oder der Dachkonstruktion nicht nur im Bereich der Wohnung der Kläger im J.-S.-W. 2 Durchfeuchtungen aufgetreten waren (oder drohten), sondern noch in zahlreichen anderen Bereichen.

30: Da es hier auf die Frage ankommt, ob die Kläger einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung innerhalb der Klagebegründungsfrist durch ausreichenden Tatsachenvortrag schlüssig dargelegt haben, ist unerheblich, dass die Beklagten nicht geltend machen, dass über die Bereiche, die Gegenstand der Beschlussfassung vom 08.08.2013 waren, hinaus Untersuchungen der Fassade und Dachkonstruktion auf Baumängel nicht erforderlich seien.

31: c) Die Berufung der Beklagten ist unabhängig davon auch unter dem Aspekt des § 139 BGB begründet.

32: Auf Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung findet die gesetzliche Regelung des § 139 BGB entsprechende Anwendung. Zwar kann ein Beschluss grundsätzlich auch nur teilweise für ungültig erklärt werden. Dies ist aber nicht der Fall, wenn der unbeanstandet gebliebene Teil nicht sinnvollerweise auch allein Bestand haben kann und nicht anzunehmen ist, dass ihn die Wohnungseigentümergemeinschaft so beschlossen hätte (vgl. BGH, Beschluss vom 10.09.1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, Rn. 23, zitiert nach juris). Das Gericht ist im Beschlussanfechtungsverfahren nicht befugt, die im Beschluss getroffene Regelung inhaltlich zu ändern, oder durch geeignet erscheinende andere Maßnahmen zu ergänzen oder zu ersetzen. Vielmehr hat es sich auf die Ungültigerklärung des angefochtenen Beschlusses zu beschränken (BGH, Urteil vom 19.10.2012 - V ZR 233/11, ZMR 2013, 212, Rn. 9, zitiert nach juris).

33: Im vorliegenden Fall ist zu berücksichtigen, dass es sich bei dem zu TOP 6 a) gefassten Beschluss um einen Negativbeschluss handelte. Dadurch, dass das Amtsgericht diesen nur teilweise für ungültig erklärt hat, erhält dieser keinen positiven Regelungsgehalt. Gleichwohl ist bei der teilweise für Ungültigerklärung eines Negativbeschlusses zu fragen, ob der für ungültig erklärte Teil des Beschlusses sinnvollerweise auch allein den Beschlussantrag hätten bilden können und das Ermessen der Wohnungseigentümer auf null reduziert gewesen wäre, diesem Antrag so zuzustimmen. Im vorliegenden Fall war das Ermessen der Beklagten nicht auf null reduziert, dem Teil des Beschlussantrags zuzustimmen, in Bezug auf den das Amtsgericht den Negativbeschluss für ungültig erklärt hat. Dies folgt schon daraus, dass es wenig sinnvoll erscheint, mit dem Architekten K. und einem (anderen) Sachverständigen zwei Fachleute parallel jeweils bestimmte Teilbereiche des gemeinschaftlichen Eigentums auf dieselben Mängel untersuchen zu lassen. Hinzu kommt, dass es - hätte der Beschlussantrag nur aus dem Teil bestanden, hinsichtlich dessen das Amtsgericht den zu TOP 6 a) gefassten Beschluss für ungültig erklärt hat - völlig unklar gewesen wäre, wer den zu beauftragenden Sachverständigen nach welchen Kriterien hätte auswählen sollen. Der Beschluss hätte dafür überhaupt keine Vorgaben für die Verwaltung enthalten. Eine derart weitgehende Delegation von Befugnissen der Eigentümerversammlung auf die Verwaltung widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

34: d) Zu Recht hat das Amtsgericht die Anwendbarkeit des § 25 Abs. 5 WEG in diesem Fall verneint. Zwar mag die aufteilende Eigentümerin auf der Eigentümerversammlung vom 17.12.2013 die Stimmenmehrheit auf sich vereinigt haben (wobei unklar ist, wie viele der 105 Nein-Stimmen zu TOP 6 a) eigentlich von der aufteilenden Eigentümerin stammten). Gegenstand des Beschlusses war jedoch nicht die Einleitung eines Rechtsstreits gegen die aufteilende Eigentümerin, sondern die Feststellung möglicher Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum. Von dem Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG werden nur Abstimmungen über Beschlussgegenstände erfasst, die verfahrensrechtliche Maßnahmen betreffen, worunter insbesondere Beschlüsse über die Einleitung des Rechtsstreits, die Art und Weise der Prozessführung und die Frage der verfahrensrechtlichen Beendigung fallen; dass eine Beschlussfassung Auswirkungen auf den Rechtsstreit in materiell-rechtlicher Hinsicht hat oder haben kann, genügt nicht (BGH, Urteil vom 14.10.2011 - V ZR 56/11, BGHZ 191, 198, Rn. 11, zitiert nach juris). Da das Stimmrecht des Wohnungseigentümers zum Kernbereich des Wohnungseigentums gehört, verbietet sich eine weite Auslegung des Stimmrechtsverbots gem. § 25 Abs. 5 WEG. Der überstimmte Wohnungseigentümer ist darauf zu verweisen, den Beschluss mit der Anfechtungsklage anzugreifen.

: 3.

35: Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 516 Abs. 3 ZPO.

36: Einer Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit bedarf es nicht, weil die Kammer die Revision gegen dieses Urteil nicht zulässt und die Erhebung der Nichtzulassungsbeschwerde gesetzlich ausgeschlossen ist (§ 62 Abs. 2 WEG).

37: Die Revision wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Kammer wendet die neuere BGH-Rechtsprechung zur rückwirkenden Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage, wenn die Wirksamkeit des Erstbeschlusses zweifelhaft ist (Urteil vom 04.04.2014 - V ZR 168/13), zwar auch auf die rückwirkende Beschlussfassung über die Genehmigung des Wirtschaftsplans erst kurz vor Ablauf des betreffenden Wirtschaftsjahres an, was der bisher herrschenden Meinung in Literatur und Rechtsprechung widerspricht. Der BGH selbst hat in seinem Urteil vom 04.04.2014 - V ZR 168/13 diese Parallele zum Wirtschaftsplan ausdrücklich selbst gezogen. Zudem dürften gerichtliche Entscheidungen, die vor dem BGH-Urteil vom 04.04.2014 ergangen sind, überholt sein. Dies gilt entsprechend auch für das vor Bekanntwerden des Urteils veröffentlichte Schrifttum.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 97 Rechtsmittelkosten

(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.

(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.

(3) (weggefallen)

Zivilprozessordnung - ZPO | § 543 Zulassungsrevision

(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie

1.: das Berufungsgericht in dem Urteil oder
2.: das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung

zugelassen hat.

(2) Die Revision ist zuzulassen, wenn

1.: die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.: die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.

Das Revisionsgericht ist an die Zulassung durch das Berufungsgericht gebunden.

Tenor

: Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Meldorf vom 29.07.2010 – Az. 88 C 8/09 und 88 C 9/09 – abgeändert und wir folgt neu gefasst:

: Die Klage wird abgewiesen.

: Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

: Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

: Der Berufungsstreitwert wird auf 4.800,00 € festgesetzt.

Gründe

: I.

1: Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gem. § 540 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.

2: Gegenstand des Berufungsverfahrens ist nur noch die Anfechtung des in der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.10.2009 unter TOP 5.2 gefassten Beschlusses: „ Der Einbau der Dachflächenfenster in Block A, B und D wird nachträglich genehmigt. Der Einbau von Dachflächenfenstern im Block C im Zuge der Dachsanierung wird ebenfalls genehmigt. Der Einbau wird von den Eigentümern der Dachgeschosswohnungen bezahlt, ebenfalls die Kosten der späteren Pflege und Reparaturen. Mehrheit dafür, 10 Gegenstimmen, 3 Enthaltungen.“

3: Eingeladen zu dieser Eigentümerversammlung hatte die Verwalterin mit Schreiben vom 21.09.2009, welche als Tagesordnung unter 5. Verschiedenes – Anträge von Eigentümern: zu Ziffer 2. ankündigte: „Antrag auf Genehmigung von weiteren 4 Stück Dachgaubenfenstern jeweils in Block A u. C u. D Nordseite“

4: Dem vorausgegangen waren in den Jahren zuvor mehrere – nicht angefochtene – Mehrheitsbeschlüsse, in denen über die Sanierungsmaßnahmen an den Dächern der insgesamt 4 Wohnblöcke der Wohnungseigentümergemeinschaft ... in ... abgestimmt wurde.

5: Die Eigentümer fassten in der Eigentümerversammlung vom 29.10.2005 (Bl. 181 ff. d.A.) unter TOP 4.7 folgenden Beschluss: „Es werden alle 4 Blocks mit neuen Dachpfannenflächen auf Unterspannbahn hergestellt und mit zusätzlich 10 cm Wärmedämmung zwischen Sparren und Spitzboden versehen. Entsprechend ist die Reparaturrücklage zu erhöhen. Dieses bedeutet ca. 25,00 bis 30,00 Euro höheres Hausgeld für die Rücklage. Im Jahr 2006 wird mit dem schlechtesten Dach begonnen, und jedes weitere Jahr ein weiterer Block fertiggestellt.“

6: Bis zur Eigentümerversammlung am 11.11.2006 war mit den beschlossenen Arbeiten noch nicht begonnen worden. Aus dem Protokoll der Versammlung (Bl. 188 ff. d.A.) ergibt sich unter TOP 4.7 zu diesem Thema: „Es werden alle 4 Blocks mit neuen Dachpfannenflächen auf Unterspannbahn hergestellt und mit zusätzlich 10 cm Wärmedämmung zwischen den Sparren im ausgebauten Dachgeschossteil versehen. Im Jahr 2007 wird mit dem Dach des Block D begonnen, und jedes weitere Jahr ein weiterer Block fertiggestellt Der Beschluss für diese Arbeiten wurde schon im letzten Jahr gefasst. Ein nochmaliger Beschluss ist nicht erforderlich.“

7: Im Frühjahr 2007 wurde das Dach des Blockes D und im Frühjahr 2008 das Dach des Blockes A eingedeckt – jeweils ohne den Einbau zusätzlicher Dachfenster. Lediglich die in den Dächern auch vorher vorhandenen Dachluken, welche die Dachböden belichten und belüften, wurden bei der Sanierung erneuert.

8: In der Eigentümerversammlung vom 25.10.2008 fassten die Wohnungseigentümer unter TOP 5.4 folgenden Beschluss: „Die Wohnungen in den Dachgeschossen haben nur sehr kleine Fenster und sind damit unzureichend belichtet. Besonders die kleinen Wohnungen zur Nordseite hin sind sehr dunkel. Im Zuge der Dachsanierung bei Block B möchte die Familie Warnholz, die Eigentümer der 4 Dachgeschosse sind, zusätzlich in die Dachfläche kleine Dachflächenfenster einsetzen und bittet hierzu um Genehmigung der Eigentümergemeinschaft. Der Einbau der Dachflächenfenster sowie die spätere Pflege und evtl. Reparaturen erfolgt selbstverständlich auf Kosten der Familie Warnholz. Beschluss: Dem Einbau der Dachflächenfenster wird zugestimmt.“

9: Bei den fraglichen Dachgeschosswohnungen handelt es sich um 1-Zimmer-Wohnungen ohne Flur, die eine Größe von ungefähr 20 m² haben.

10: Im Frühjahr 2009 wurden in den Blöcken A und D nachträglich und im Block B im Zuge der Neueindeckung des Daches je 4 zusätzliche Dachflächenfenster auf der nach Norden zeigenden Dachseite eingebaut.

11: Anlässlich der Dacheindeckung des Blockes C im Frühjahr 2010, wurden dort auch 4 zusätzliche Dachflächenfenster auf der Nordseite eingebaut - nach dem Vortrag des Klägers ca. 3 Wochen nach der Eindeckung des Daches.

12: Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 100 Wohneinheiten. In der Eigentümerversammlung vom 17.10.2009 waren ausweislich des Protokolls 61 stimmberechtigte Wohnungseigentümer mit 6.571,9/10.000 Miteigentumsanteilen anwesend oder vertreten.

13: Die Beklagten sind der Ansicht, der Einbau der zusätzlichen Fenster stelle keine bauliche Veränderung dar, zumal auch schon vor der Neueindeckung insgesamt 37 Dachluken vorhanden waren, zu denen lediglich 4 Fenster je Block hinzugefügt wurden. Die Maßnahme stelle eine Modernisierung dar, bei welcher durch die zusätzlichen Fenster in den Dachgeschosswohnungen eine Anpassung an die heutigen baurechtlichen Vorschriften bezüglich der Belichtungsverhältnisse gem. DIN 5034 Teil 1 3.2.2. vorgenommen worden sei.

14: Die Beklagten behaupten, die Qualität der Dachflächenfenster sei höher als die des restlichen Daches und das Erscheinungsbild der Wohnanlage werde ebenfalls nicht nachteilig beeinträchtigt.

15: Die Berufungskläger und Beklagten beantragen,

16: das am 29.07.2010 verkündete Urteil des Amtsgerichts Meldorf, Az.: 88 C 8/09, aufzuheben und die Klage abzuweisen.

17: Die Berufungsbeklagten und Kläger beantragen,

18: die Berufung zurückzuweisen.

19: Sie sind der Ansicht, der angefochtene Beschluss sei zu unbestimmt, da er weder die Anzahl, noch den Ort der einzubauenden Fenster festlege. Darüber hinaus stelle der Dachflächenfenstereinbau eine bauliche Veränderung dar, dem alle Miteigentümer hätten zustimmen müssen. Neben der optischen Beeinträchtigung bewirke auch die gegenüber einem geschlossenen Dach erhöhte Reparaturanfälligkeit von Fenstern einen Nachteil im Sinne des § 14 Nr.1 WEG. Schließlich sei der Beschluss auch aufgrund formeller Fehler für unwirksam zu erklären.

20: Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

21: Von den Ansichten der Wohnblöcke haben die Parteien diverse Fotos zur Akte gereicht.

: II.

22: Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet.

23: Der angefochtene Beschluss zu TOP 5.2 der Eigentümerversammlung vom 17.10.2009 ist nicht nichtig, vielmehr formell und materiell ordnungsgemäß zustandegekommen.

24: Der Beschluss ist nicht wegen fehlender inhaltlicher Bestimmtheit nichtig.

25: Beschlüsse sind aus sich heraus – objektiv und normativ – auszulegen (BGH NJW 1998, 3713). Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind, z.B. weil sie sich aus dem übrigen Versammlungsprotokoll oder aus den örtlichen Gegebenheiten der Wohnanlage ergeben (Niedenführ / Kümmel / Vandenhouten - Kümmel, WEG, 9. Aufl. 2010, § 23 Rn 59).

26: Der Beschluss selber legt zwar weder die Anzahl, noch den Ort der einzubauenden Fenster fest, aus dem Protokoll ergibt sich jedoch, dass sich der Antrag auf 1 Fenster pro Dachgeschosswohnung bezieht und solche Dachfenster für Block C gewünscht wurden, wie sie bereits in den Blöcken A, B und D eingebaut und in Block B auch genehmigt wurden. Vor dem Hintergrund war der Beschluss hinreichend bestimmt.

27: Auch formelle oder materielle Beschlussmängel sind nicht ersichtlich.

28: Berücksichtigung finden können im Rahmen der Prüfung, ob der angefochtene Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, nur die innerhalb der Anfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 S.2 WEG vorgebrachten Anfechtungsgründe. Die Einhaltung der 2-monatigen Begründungsfrist nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG ist zwar keine Voraussetzung für die Zulässigkeit der Beschlussanfechtungsklage, ihre Versäumung führt jedoch zu einem materiell-rechtlichen Ausschluss von Anfechtungsgründen.

29: Die Begründungsfrist soll bewirken, dass für die Wohnungseigentümer und für den zur Ausführung von Beschlüssen berufenen Verwalter zumindest im Hinblick auf Anfechtungsgründe alsbald Klarheit darüber besteht, ob, in welchem Umfang und aufgrund welcher tatsächlichen Grundlage gefasste Beschlüsse einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden. Deshalb muss sich der Lebenssachverhalt, auf den die Anfechtungsklage gestützt wird, zumindest in seinem wesentlichen Kern aus den innerhalb der Frist eingegangenen Schriftsätzen selbst ergeben (ständige Rechtsprechung des BGH, NJW 2009, 999 f.; NJW 2009, 2132 f.) Danach kann einerseits keine Substantiierung im Einzelnen gefordert werden, anderseits lässt sich der Anfechtungsgrund von anderen nur abgrenzen, wenn auch der Lebenssachverhalt wenigstens in Umrissen vorgetragen wird.

30: Der innerhalb der Begründungsfrist bis zum 17.12.2009 vorgetragene und damit allein zu berücksichtigende Sachverhalt beschränkt sich darauf, dass der Beschluss eine bauliche Veränderung betreffe, weshalb Allstimmigkeit erforderlich gewesen wäre, und die Einladung zur Eigentümerversammlung unzureichend gewesen sei, da aus dem Text nicht klar geworden sei, wer den Antrag stelle, wie die Kosten verteilt würden und wer für eventuelle Schäden am Gemeinschaftseigentum hafte.

31: Hieraus ergeben sich keine Anhaltspunkte für das Vorliegen eines formellen Beschlussmangels.

32: An die Bezeichnung des Beschlussgegenstandes im Einladungstext, § 23 Abs. 2 WEG, dürfen keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Es genügt eine stichwortartige Bezeichnung, ohne dass der Eigentümer sämtliche Einzelheiten übersehen und die Auswirkungen eines Beschlusses in jeder Hinsicht erkennen können muss (Niedenführ / Kümmel / Vandenhouten – Kümmel, WEG, § 23 WEG Rn 63). Diesen Anforderungen genügt der Einladungstext; die Person des Antragstellers, die Kostenverteilung und auch die Verantwortlichkeit für spätere Schäden müssen nicht erkennbar sein.

33: Dass die einzubauenden Dachflächenfenster in der Einladung als Dachgaubenfenster bezeichnet wurden und dadurch der tatsächliche Beschlussgegenstand nicht identifizierbar gewesen sei, ist innerhalb der Anfechtungsfrist auch nicht in Umrissen vorgetragen worden, so dass eine diesbezügliche Prüfung nicht erfolgen kann.

34: Die materielle Rechtmäßigkeit des Beschlusses ergibt sich hinsichtlich der einzelnen Regelungsinhalte aus unterschiedlichen Gesichtspunkten. Gegenstand des Beschlusses ist

35: a) die Zustimmung bzgl. des noch durchzuführenden Einbaus der Dachflächenfenster in Block C,

36: b) die Bestätigung hinsichtlich des bereits genehmigten Einbaus der Dachflächenfenster in Block B,

37: c) die nachträgliche Genehmigung des Einbaus der Dachflächenfenster in Block A + D,

38: d) sowie eine Kostentragungsregel bezüglich aller Dachflächenfenster.

39: 1. Soweit der Beschluss eine Regelung bezüglich einer noch durchzuführenden Maßnahme enthält, nämlich den Einbau von Dachflächenfenstern im Block C im Zuge der Neueindeckung und Isolierung des Daches (oben unter a)), handelt es sich um eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung, § 22 Abs. 3 WEG.

40: Modernisierende Instandsetzungen sind Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, sofern vor dem Hintergrund eines Reparaturbedarfs nicht nur ein mangelfreier Zustand wiederhergestellt, sondern in dem Rahmen auch eine sinnvolle Modernisierung vorgenommen wird. Werden diese Grenzen überschritten, liegt eine bauliche Veränderung i.S. des § 22 Abs. 1 WEG vor. Zur Abgrenzung ist eine Abwägung aller Vor- und Nachteile einer bloßen Reparatur des vorhandenen Zustands und der Herstellung eines neuen Zustands vorzunehmen. Ist eine Maßnahme wirtschaftlich sinnvoll und hält sie sich im Bereich erprobter und bewährter Techniken, so kann eine modernisierende Instandsetzungsmaßnahme auch dann vorliegen, wenn der ursprüngliche Zustand des Gebäudes verändert wird (Riecke / Schmid – Drabek, WEG; § 21 Rn 195; Niedenführ / Kümmel / Vandenhouten - Vandenhouten, WEG, § 22 Rn 14, § 21 Rn 84 f.; so z.B. auch die Sanierung eines Flachdaches durch die Herstellung eines Walmdaches: BayObLG WuM 1998, 506). Die Kosten müssen in einem vernünftigen Verhältnis zum erzielten Vorteil stehen.

41: Der im Zuge der Instandhaltungsmaßnahme vorgenommene Einbau der zusätzlichen Fenster in das neu erstellte Dach des Blockes C ist ein Teil der Gesamtsanierungsmaßnahme und musste damit auch nur mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, §§ 22 Abs. 3, 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG (siehe dazu auch OLG Schleswig vom 18.09.2002, Rn 8). Der Beschluss im Herbst 2009 zielte auf eine Modifizierung der bereits beschlossenen Instandsetzungsmaßnahme ab, die bezüglich des Blockes C noch nicht begonnen worden war. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die tatsächliche Umsetzung des Einbaus der Fenster im Frühjahr 2010 zeitlich gestaffelt nach der Dacheindeckung erfolgte. Auf die Rechtmäßigkeit der vorgeschalteten Beschlussfassung hat dies keinen Einfluss.

42: Der zusätzliche Einbau von Dachflächenfenstern führt in den Dachgeschosswohnungen dazu, dass sie entsprechend den gegenwärtigen bauordnungsrechtlichen Vorgaben belichtet werden. Wirtschaftlich ist sie insbesondere im Zuge einer Dachsanierungsmaßnahme sinnvoll, zumal anfallende Zusatzkosten von den Eigentümern der Dachgeschosswohnungen übernommen wurden. Schließlich entsprechen derartige Dachflächenfenster auch erprobter und bewährter Technik, so dass erhöhte Wartungskosten, die möglicherweise entstehen könnten, gegenüber den vorgenannten Vorteilen nicht so stark ins Gewicht fallen.

43: 2. Hinsichtlich des Blockes B hatten die Wohnungseigentümer bereits in der Versammlung vom 25.10.2008 unter TOP 5.4 einen Beschluss gefasst, dass die Dachflächenfenster eingebaut werden dürfen. Der Beschluss ist nicht angefochten worden. Soweit der Beschluss vom 17.10.2009 den Einbau der Dachflächenfenster in Block B nachträglich genehmigt (oben unter b)), enthält er keinen eigenen Regelungsgehalt, sondern bestätigt lediglich eine bestehende Beschlusslage. Ein derartiger inhaltsgleicher Zweitbeschluss ist nicht gesondert anfechtbar.

44: 3. Soweit in dem angefochtenen Beschluss der nachträgliche Einbau der Dachflächenfenster in Block A und D geregelt wird (oben unter c)) war es nicht entscheidend ob es sich gegebenenfalls um eine Modernisierung im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG handelt, da die geforderte doppelt qualifizierte Mehrheit nicht erreicht wurde. Auch eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung liegt nicht vor, da die Dachsanierung bei Beschlussfassung bereits abgeschlossen war. Nur wenn der Einbau der Dachflächenfenster einen Teil der Instandsetzungsmaßnahme darstellt, kann die Maßnahme als Ganzes als modernisierende Instandsetzung, § 22 Abs. 3 WEG, eingeordnet werden.

45: Vielmehr handelt es sich um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG, durch welche die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das in § 14 Nr.1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

46: Die Dachflächenfenster stellen weder aufgrund einer optischen Beeinträchtigung, noch aufgrund einer erhöhten Reparaturanfälligkeit im Vergleich zu einem festen Dach einen Nachteil i.S. von § 14 Nr.1 WEG dar, so dass eine Zustimmung aller Wohnungseigentümer nicht erforderlich war.

47: Von der Frage der optischen Beeinträchtigung konnte sich die Kammer aufgrund der diversen Fotos in der Akte einen ausreichenden Eindruck verschaffen. Dabei war zu berücksichtigen, dass bereits bei den Blöcken B und C von einem rechtmäßigen Einbau der Fenster auszugehen ist, so dass die Vereinheitlichung des symmetrischen und ordentlichen Bildes durch den Einbau entsprechender Fenster in den Dachflächen der verbliebenen 2 Blöcke, keine Beeinträchtigung zu begründen vermag.

48: Auch ein Nachteil durch eine nicht auszuschließende erhöhte Reparaturanfälligkeit der Fenstermechanik, oder aufgrund des möglicherweise erleichterten Eindringens von Feuchtigkeit, kann im vorliegenden Fall keinen Nachteil begründen. Ein Nachteil würde nur dann vorliegen, wenn die übrigen Wohnungseigentümer an den hierfür entstehenden Kosten beteiligt würden. Der Beschluss vom 17.10.2009 regelt jedoch, dass „Der Einbau [ ] von den Eigentümern der Dachgeschosswohnungen bezahlt [wird], ebenfalls die Kosten der späteren Pflege und Reparaturen.“ (oben unter d)), weshalb die übrigen Wohnungseigentümer mit Folgekosten nicht belastet werden. Die Kostentragungspflicht bezüglich der Dachflächenfenster ist auch nicht auf die gegenwärtigen Eigentümer der Dachgeschosswohnungen beschränkt, an den Beschluss sind auch deren Rechtsnachfolger gebunden, § 10 Abs. 4 WEG (siehe u.a.: Riecke / Schmid Fachanwaltskommentar Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl. 2010, § 10 Rn. 322 ff.):

49: Die im Beschluss getroffene Kostenregelung bezüglich der Instandhaltung der Dachflächenfenster ist auch nicht nichtig. Der Beschluss regelt keine grundsätzliche Instandhaltungspflicht des Gemeinschaftseigentums, so dass die Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 4 WEG nicht ausreichen würde, sondern einen Einzelfall, zu dem neben den Kosten der konkreten Baumaßnahme auch alle diesbezüglichen Folgekosten gehören.

50: § 16 Abs. 4 WEG gibt den Wohnungseigentümern nur die Kompetenz, die gesetzliche oder vereinbarte Kostentragungsregel bezüglich eines Einzelfalls zu ändern, nicht hinsichtlich aller künftig anfallenden Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung. Hierüber müssten dann jeweils im konkreten Einzelfall Entscheidungen nach § 16 Abs. 4 WEG getroffen werden.

51: Mit der wohl h.M. in der Literatur ist die Kammer der Ansicht, dass jedenfalls in den Fällen, in denen die Errichtung einer baulichen Anlage ausschließlich im Interesse einzelner Wohnungseigentümer und der Genehmigungsbeschluss im Zusammenhang mit dem Kostenfreistellungsbeschluss erfolgt, so dass für die von der baulichen Veränderung begünstigten Wohnungseigentümern von vornherein der Zusammenhang zwischen Errichtungsbefugnis und Kostenfreistellung erkennbar wird, die bauliche Veränderung einschließlich der durch sie verursachten Folgen als „Einzelfall“ anzusehen ist (siehe dazu auch mit weiteren Verweisen: Bärmann WEG 11. Aufl. 2010, § 16 Rn 120 ff.; Häublein in: ZWE 2008, 368 ff.; Bub in: ZWE 2008, 205 ff., Armbrüster in: ZWE 2008, 67 ff.; a.A.: Riecke / Schmid – Elzer, Fachanwaltskommentar, 3. Auflage 2010, § 16 Rn 98a). Nach Sinn und Zweck des § 16 Abs. 4 WEG ist es in derartigen Fällen nicht gerechtfertigt, diejenigen Folgekosten von der Regelungsbefugnis auszuschließen, die erst durch die Errichtung der baulichen Anlage verursacht werden und allein dem Gebrauch einzelner Wohnungseigentümer dienen.

52: Damit ist auch im vorliegenden Fall eine Nichtigkeit des Teils des Beschlusses, welcher die Kosten regelt nicht anzunehmen. Anfechtbar bleibt der Beschluss, Anfechtungsgründe diesbezüglich sind jedoch nicht vorgetragen (siehe oben).

53: Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 16 Nutzungen und Kosten

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.