Landgericht Düsseldorf Beschluss, 09. Sept. 2014 - 19 T 199/13

Tenor

Unter Zurückweisung der Anträge des Beteiligten zu 1) vom 20.12.2013 wird die Kostenrechnung Nr. #####/#### – 13190 / ze zur UR-Nr. #####/#### des Notars xxl, N-Straße, 40667 Meerbusch, bestätigt.

Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Gründe

I.

Der Antragsteller und Beteiligte zu 2) ist Käufer des im Grundbuch des Amtsgerichts Neuss von Ilverich Blatt eingetragenen Wohnungseigentums (Miteigentumsanteil von 1660,375/10.000stel am Grundstück in Verbindung mit dem Sondereigentum an der Wohnung 3). Im Termin vom 04.09.2013 beurkundete der Beteiligte zu 1) den Kaufvertrag (Urkunde Nr. 948/2013, Bl. 16 GA). In § 6 der Kaufvertragsurkunde erteilte der Verkäufer dem Beteiligten zu 2) eine Finanzierungsvollmacht zur Finanzierung des Kaufpreises in Höhe von 110.000 EUR. Der Notar wurde angewiesen, die Vollmacht nur zu verwenden, wenn in der Urkunde enthaltene Vereinbarungen über die Bedingungen zur Mitwirkung des Verkäufers an der Grundpfandrechtsbestellung durch Aufnahme in die Grundpfandrechts-Bestellungsurkunde beachtet werden.

Zur teilweisen Finanzierung des Kaufpreises schloss der Beteiligte zu 2) mit der Q eG (nachfolgend: Bank) in Düsseldorf einen Darlehensvertrag über 59.000 EUR. Zur Voraussetzung für die Auszahlung wurde die Eintragung einer Grundschuld in dieser Höhe im ersten Rang des Grundbuchs für das Kaufobjekt bestimmt.

Gemäß der von der Kreditgeberin bestimmten Anforderung beurkundete der Notar am 25.09.2013 mit der Urkunde Nr. #####/#### die Bestellung eines brieflosen Grundpfandrechts im Grundbuch des Kaufobjekts. In der Grundschuldbestellungsurkunde (Bl. 32 GA) wurde bestimmt, dass die Eintragung der Grundschuld der Finanzierung des Kaufpreises für das Pfandobjekt dient und der Beteiligte zu 2) seinen Anspruch auf Auszahlung des Darlehens erfüllungshalber unwiderruflich an den derzeitigen Eigentümer bzw. einen im Kaufvertrag genannten Zessionar des Kaufpreisanspruchs abtritt. Weiter wurde die Gläubigerbank unwiderruflich angewiesen, den abgetretenen Darlehensbetrag nach Maßgabe der Bedingungen des Kaufvertrags nur an die dort genannten Zahlungsempfänger auszuzahlen. Die Abtretung wurde beschränkt auf einen erstrangig auszuzahlenden Teilbetrag in Höhe des im Zeitpunkt der Zahlung nicht anderweitig gezahlten Kaufpreises. Schließlich wurde bestimmt, dass das Grundpfandrecht nur der Sicherung des an den Eigentümer oder gemäß seiner Weisung gezahlten Darlehensbetrags dient, solange der derzeitige Eigentümer nicht den vollen Kaufpreis erhalten hat, und dass der derzeitige Eigentümer im Fall der Rückabwicklung des Kaufvertrags X-X nicht rechtzeitiger Kaufpreiszahlung bis zur Eigentumsumschreibung gegen Rückzahlung des Darlehensbetrags Löschung der Grundschuld verlangen kann.

Der Beteiligte zu 1) übersandte mit Schreiben vom 26.09.2013 die Urkundenausfertigungen an die Bank und wies in einem Anschreiben auf die Abtretung der Auszahlungsansprüche und die Einschränkung der Zweckbestimmung der Grundschuld hin. X-X der Einzelheiten wird auf Bl. 40 der Akte verwiesen.

Nach Fälligkeitsmitteilung des Notars überwies der Beteiligte zu 2) am 30.09.2013 65.000 EUR auf das zugunsten des Verkäufers eingerichtete Treuhandkonto bei der xxxl.

Weitere 45.000 EUR zahlte der Beteiligte zu 2) am 10.10.2013 an die Mutter des Eigentümers als Berechtigte eines Treuhandauftrags der im Grundbuch in Abteilung II eingetragenen Belastungen.

Nach Überweisung der Grunderwerbssteuer und Eingang der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts erfolgte unter dem 4.12.2013 die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch und die Löschung aller alten Rechte in den Abteilungen II und III.

Unter dem 26.09.2013 erstellte der Beteiligte zu 1) die beanstandete Kostenrechnung zur Beurkundung der Grundschuld am 25.09.2013 (UR-Nr. #####/####) über insgesamt 372,73 EUR (Bl. 6 GA). Der Beteiligte zu 2) zahlte auf die Rechnung zunächst nur 257,99 EUR und hielt einen der in Rechnung gestellten Betreuungsgebühr in Höhe von 96 EUR zzgl. MwSt. entsprechenden Betrag in Höhe von 114,24 EUR zurück. Nach Mitteilung des Sachverhalts erläuterte der Beteiligte zu 1) mit Schreiben vom 15.10.2013, dass die Betreuungsgebühr für die Anzeige der Abtretung der Auszahlungsansprüche gegenüber der Gläubigerin entstanden sei.

In der Folge mahnte der Notar die Zahlung an. Nach weiterem wechselseitigem Schriftverkehr zahlte der Beteiligte zu 2) den Restbetrag in Höhe von 114,24 EUR am 03.12.2013, trat der Berechtigung der Forderung jedoch in einem Brief an den Notar entgegen.

Der Beteiligte zu 2) beantragt, die Kostenrechnung vom 26.09.2013 insoweit als fehlerhaft festzustellen, als diese eine Betreuungsgebühr nach L-Nummer 22200 der Anlage 1 zum Gerichts- und Notarkostengesetz vom 23.07.2013 enthält. Ferner beantragt er, den Beteiligten zu 1) zu verurteilen, die gezahlte Betreuungsgebühr von 96,00 EUR plus 19 % MwSt., insgesamt 114,24 EUR, an den Antragsteller zurückzuzahlen und ab Eingang des Antrags beim Landgericht 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB zu zahlen.

Er macht geltend, dem Notar sei kein besonderer Auftrag für eine Betreuungstätigkeit erteilt worden. Ein bloß schlüssiges Verhalten genüge für eine Beauftragung nicht. Bei dem Schreiben an die xx-Bank handele es sich um einen sachdienlichen Hinweis, nicht um eine Betreuungstätigkeit. Auch sei die Anzeige nicht zur Erzielung einer Rechtsfolge erfolgt, da sich die Auszahlungsbeschränkungen bereits aus der Grundschuldbestellungsurkunde ergäben. Die xxx-Bank habe den besonderen Sicherungszweck nie gegenüber dem Notar bestätigt. Es sei zu fragen, ob es sich um eine falsche Sachbehandlung handele.

Der Präsident des Landgerichts hat am 06.05.2014 (Bl. 43 GA) zu der beanstandeten Rechnung Stellung genommen.

X-X der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die Anträge auf gerichtliche Entscheidung und Verurteilung zur Rückzahlung sind nach §§ 127 Abs. 1, 90 Abs. 1, Abs. 2 GNotKG zulässig. In der Sache sind sie unbegründet. Die Kostenrechnung Nr. #####/#### – 13190 / ze des Notars vom 26.09.2013 ist zu bestätigen.

1.

Eine Betreuungsgebühr nach Abs. 1 Nr. 5 der Anmerkung zu Nr. 22200 L GNotKG fällt an für die Anzeige oder Anmeldung einer Tatsache – insbesondere einer Abtretung oder Verpfändung – an einen nicht an dem Beurkundungsverfahren Beteiligten zur Erzielung einer Rechtsfolge. Die Tätigkeit darf sich nicht darauf beschränken, dem nicht am Beurkundungsverfahren Beteiligten die Urkunde oder eine Kopie oder eine Ausfertigung der Urkunde zu übermitteln. Voraussetzung ist nach Vorbem. 2.2 Abs. 1 Halbs. 1 L stets, dass dem Notar neben einem Beurkundungsauftrag ein besonderer Betreuungsauftrag erteilt ist.

Einen ausdrücklichen Betreuungsauftrag hat der Beteiligte zu 2) dem Notar nicht erteilt. Eine Aufforderung, die Einschränkung des Sicherungszwecks der Grundschuld und die Abtretung des Darlehensauszahlungs-Anspruchs an die Bank anzuzeigen, ist nicht ersichtlich und ist auch nicht in die Urkunde über die Bestellung des Grundpfandrechts aufgenommen.

Gleichwohl ist von einer Auftragserteilung durch den Beteiligten zu 2) auszugehen. Der Auftrag für eine Betreuungstätigkeit kann – wie schon zum alten Notarkostenrecht (§ 147 Abs. 2 KostO) – auch unter Geltung des GNotKG formlos und konkludent erteilt werden (Leipziger-GNotKG/Harder, Vorbem. 2.2 L Rn. 16 ff.; Diehn, in: Bormann/Diehn/Sommerfeldt, GNotKG, Vorbem. 2.2 L Rn. 3). Entgegen der Auffassung des Beteiligten zu 2) lässt die Bestimmung der Vorbem. 2.2 Abs. 1 Halbs. 1 L eine richterliche Auslegung zu. Der Begriff des „besonderen“ Auftrags bezeichnet dabei keine bestimmte Form der Auftragserteilung, sondern stellt klar, dass zum Anfall einer Gebühr eine über den Beurkundungsauftrag hinausgehende und damit besondere Beauftragung des Notars zur Vornahme der Betreuungstätigkeit vorauszusetzen ist (Diehn, a.a.O., Vorb. 2.2 L Rn. 3). Entgegen der Annahme des Antragstellers schließt die Spezialität des Notarkostenrechts gegenüber den allgemeinen Bestimmungen des bürgerlichen Rechts nicht aus, bloß schlüssigem Verhalten einen Erklärungswert zuzumessen. Denn eine ausdrückliche Erklärung ist nach den Bestimmungen des GNotKG für die Erteilung eines Auftrags an den Notar nicht vorausgesetzt.

Regelmäßig ist von einer konkludenten Auftragserteilung hinsichtlich solcher Tätigkeiten auszugehen, die zur Umsetzung der Urkunde erforderlich sind. Maßgeblich ist, ob die Beteiligten auch bei Kenntnis der Gebührenfolge den Notar mit der Betreuungstätigkeit beauftragt hätten (Harder, a.a.O. Rn. 16 f.). Hierfür können ein geringer Geschäftswert, eine hohe Komplexität des Sachverhalts sowie in der Person der Beteiligten liegende Umstände wie deren Geschäfts(un)erfahrenheit, mangelnde eigene Kenntnisse oder die bloß gelegentliche Inanspruchnahme von Tätigkeiten des Notars sprechen. Für die Beurteilung, ob der Notar sich zur Vornahme der Betreuungshandlung besonders veranlasst sehen durfte, kommt es dabei nicht auf die subjektive Einschätzung des Notars an. Vielmehr ist auf die nach außen tretenden Umstände im Moment der Vornahme der Beurkundungs- und Betreuungstätigkeit abzustellen.

2.

Ausgehend von diesen Grundsätzen durfte sich der Notar nach objektiven Maßstäben zur Anzeige der Einschränkungen des Sicherungszwecks der Grundschuld und der Abtretung des Darlehensauszahlungsanspruchs an die Bank veranlasst sehen. Denn es ist nicht zu erkennen, dass die Beteiligten die Dienste des Notars regelmäßig in Anspruch nehmen oder sonst hinsichtlich der Veräußerung von Wohnungseigentum und der Einräumung von Kreditsicherheiten geschäftserfahren sind. Dem Beteiligten zu 2) ist zuzugeben, dass es dem Notar zu raten gewesen wäre, den Auftrag ausdrücklich in die Urkunde aufzunehmen; zwingend ist dies jedoch nicht (vgl. Harder, a.a.O., Rn. 19).

Auch handelte es sich bei der erfolgten Anzeige gegenüber der Bank um eine erforderliche Tätigkeit zur Umsetzung der Urkunde.

Dem steht nicht entgegen, dass bereits durch die Einschränkung der Sicherungsabrede im Text der Grundschuldbestellungsurkunde die beabsichtige Sicherung des Veräußerers dahingehend eintrat, dass die für den Kreditgeber des Beteiligten zu 2) bestellte Grundschuld bis zur Kaufpreiszahlung nicht für die Absicherung anderer Schulden des Käufers verwendet werden kann und dass es zur Aufnahme der Sicherungsabrede in die Urkunde und zur Einreichung bei dem Grundbuchamt einer Zustimmung der Bank nicht bedurfte (vgl. Harder, a.a.O., Rn 47).

Denn erst mit der Mitteilung der Abtretungserklärung an die Bank zu deren besonderer Kenntnisnahme wurde zugleich – durch Ausschluss der Wirkung des § 407 Abs. 1 BGB – sichergestellt, dass im Auszahlungsfall das Kreditmittel direkt an den Eigentümer oder den im Kaufvertrag genannten Zessionar des Kaufpreisanspruchs gerichtet würde. Auch trat erst mit der auf die Mitteilung an das Kreditinstitut folgenden Annahme des entsprechenden Angebots eine Bindung der Bank an die eingeschränkte Sicherungszweckabrede ein.

Soweit der Beteiligte zu 2) unter Hinweis auf die Kommentierung bei Harder, a.a.O., Rn. 49, dagegen einwendet, die Bank habe eine ausdrückliche Annahme des Angebots auf Abschluss eines Sicherungsvertrags nicht erklärt, vermag dies an der Beurteilung nichts zu ändern. Zutreffend ist der Einwand im Ausgangspunkt lediglich dahingehend, dass zur Wirksamkeit der Änderung der Sicherungsabrede eine Annahmeerklärung des Kreditinstituts erforderlich ist und diese in Fällen, in denen vor der Beantragung der Grundschuld zur Eintragung im Grundbuch eine entsprechende Erklärung der Bank eingeholt wird, regelmäßig durch die Rücksendung der Bestätigung des Gläubigers dokumentiert wird (Harder a.a.O.). Eine Formbedürftigkeit der Sicherungsabrede bedeutet dies aber nicht. Die übereinstimmenden Erklärungen können vielmehr formfrei und auch konkludent erfolgen (vgl. Herresthal, Staudinger, BGB, Recht der Kreditsicherung, Neub. 2014, Rn. 82; Hertel, in Würzburger Notarhandbuch, 3. Aufl., Rn. 398). Nach unwidersprochener Vermutung des Bezirksrevisors handelte es sich bei der Übersendung der Urkundenausfertigungen unter besonderem Hinweis auf deren Inhalt um ein Angebot auf entsprechende Abänderung der seitens der Bank formularmäßig vorgesehenen Sicherungsabrede. Dieses Angebot hat die Bank konkludent dadurch angenommen, dass sie die Grundschuldurkunde behielt. Nach § 151 S. 1 BGB brauchte die Annahme nicht gegenüber dem Eigentümer erklärt zu werden, da bereits mit der Entgegennahme der Urkunde nach der Lebenserfahrung darauf zu schließen war, dass die Bank mit der ihr zugegangenen Vereinbarung einverstanden sein würde (vgl. entsprechend für das Bürgschaftsrecht: BGH NJW 1997, 2233).

Der Erforderlichkeit steht schließlich nicht entgegen, dass sich sowohl die Einschränkung der Sicherungsabrede, als auch die Abtretung des Auszahlungsanspruchs bereits aus der Urkunde ergaben, die gleichzeitig mit dem Begleitschreiben an die Bank gesendet wurde. Eine kommentarlose Übersendung der Urkunde hätte die Kenntnisnahme durch die finanzierende Bank von den Einschränkungen der Sicherungsabrede und der Abtretung des Auszahlungsanspruchs nicht mit gleicher Sicherheit erreicht, insbesondere, da die Bank nicht in jedem Fall mit einer Abtretung des Auszahlungsanspruchs rechnen musste. Das Anschreiben geht daher über einen bloß sachdienlichen Hinweis hinaus.

3.

Bei der Anzeige über die Einschränkung der Sicherungsabrede und der Abtretung des Darlehensauszahlungsanspruchs handelte es sich nicht um eine falsche Sachbehandlung. Das wäre nur dann der Fall, wenn die vom Notar entfaltete Tätigkeit zweifelsfrei unnötig wäre oder die bloße Einschränkung der Sicherungsabrede in der Grundschuldbestellungsurkunde einen gleich sicheren X darstellte (Harder, Vorbem. 2.2 L, Rn. 19; ders. Nr. 22200 L, Rn. 48). Ist aber die Tätigkeit nach dem unter 2. Ausgeführten erforderlich, kann sie nicht sachwidrig sein.

4.

Auch die weiteren Voraussetzungen des Abs. 1 Nr. 5 der Anmerkung zu Nr. 22200 L GNotKG sind erfüllt: Es handelte sich bei der Anzeige gegenüber der Bank um eine auf Erzielung einer Rechtsfolge gerichtete Tätigkeit. Für die Anzeige der Abtretung in dem Begleitbrief ergibt sich die Rechtsfolge ohne weiteres aus § 407 Abs. 1 BGB; im Hinblick auf den Hinweis auf die eingeschränkte Sicherungsabrede genügt, dass die Rechtsfolge mit der Annahme durch die Bank bezweckt wird (vgl. Harder, a.a.O., Rn. 50).

Mit dem Begleitbrief ist der Notar über die reine Übermittlung der Urkunde hinaus tätig geworden. Er hat sich nicht auf die kommentarlose Übersendung der Urkunde beschränkt, sondern in dem Brief insbesondere auf einschränkenden Bedingungen Grundpfandrechtsbestellung hingewiesen, mag auch eine Mitteilung bestimmter Rechtswirkungen durch die Übermittlung der Urkunde unterblieben sein.

Den Notar traf schließlich keine Pflicht, die Beteiligten über den Anfall der Kosten zu belehren (Diehn, a.a.O. Vorbem. 2.2 L, Rn. 4).

5.

Nach alledem ist die Kostenrechnung des Notars vom 26.09.2013 zu bestätigen. Ein Anspruch auf Rückzahlung der Betreuungsgebühr besteht nicht.

III.

Gerichtsgebühren waren in Ermangelung eines Gebührentatbestandes in Teil 1 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG nicht zu erheben. Die Entscheidung über die außergerichtlichen Kosten beruht auf §§ 130 Abs. 3 S. 1 GNotKG i.V.m. § 81 FamFG.

Rechtsbehelfsbelehrung

Gegen diesen Beschluss ist das Rechtsmittel der Beschwerde zulässig, die bei dem Landgericht Düsseldorf durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder zu Protokoll der Geschäftsstelle eingelegt werden kann. Die Beschwerde muss die Bezeichnung des angefochtenen Beschlusses sowie die Erklärung enthalten, dass Beschwerde gegen diesen Beschluss eingelegt werde. Sie ist von dem Beschwerdeführer oder seinem Bevollmächtigten zu unterzeichnen. Die Einlegung der Beschwerde muss binnen einer Frist von einem Monat nach schriftlicher Bekanntmachung des Beschlusses erfolgen, wobei der Eingang beim Landgericht entscheidend ist.