Landgericht Dortmund Urteil, 14. Juni 2016 - 1 S 455/15
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Bottrop vom 27.11.2015 – Az. 20 C 33/15 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft E-Straße der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 unter Tagesordnungspunkt 2 (Verwalterbestellung und Abschluss eines Verwaltervertrages) und Tagesordnungspunkt 3 (Beschlussfassung zur Änderung eines Kostenverteilerschlüssels) werden für unwirksam erklärt.
Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz tragen die Beklagten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
1
Gründe
2I.
3Auf die Darstellung des Tatbestandes wird gem. §§ 540 Abs. 2, 313a ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO verzichtet.
4II.
5Die zulässige Berufung ist begründet. Die zulässige Beschlussanfechtungsklage der Klägerin ist begründet.
6Die angefochtenen Beschlüsse unter Tagesordnungspunkt 2 und 3 der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.06.2015 entsprechen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung gem. § 21 Abs. 4 WEG.
71.
8Die Berufung ist in Bezug auf die Anfechtung des Beschlusses unter Tagesordnungspunkt 2 der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015, in dem die Bestellung des Herrn C zum Verwalter beschlossen worden ist, begründet. Der angefochtene Beschluss entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung gem. § 21 Abs. 4 WEG. Die Wohnungseigentümer haben das ihnen zustehende (weite) Ermessen zur Beschlussfassung gem. § 21 Abs. 4 WEG nicht ordnungsgemäß ausgeübt.
9a)
10Die Kammer darf die Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft nur auf Ermessensfehler überprüfen und keine eigenen Ermessenserwägungen anstellen. Die alleinige Überprüfung auf Ermessensfehler ist zur Wahrung der rechtlichen Interessen aller Wohnungseigentümer notwendig, um das umfassende Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft zu wahren (vgl. Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 30; LG Berlin, Urteil v. 01.11.2013, Az. 55 S 184/11; LG Dortmund).
11b)
12Der Beschluss unter Tagesordnungspunkt 2 zur Wahl des Herrn C zum Verwalter und Abschluss eines Verwaltervertrages widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG. Ausweislich der Protokolle der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 und vom 30.12.2014 lag keine ausreichende Anzahl von Alternativangeboten für die Bestellung eines Verwalters vor. Für die Vergabe von Aufträgen größerer Art müssen mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt werden, weil die Entscheidung der Gemeinschaft nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, wenn sie auf einer hinreichend fundierten Tatsachengrundlage beruht (LG Dortmund, 1 S 416/15; 1 S 308/15, 1 S 221/12, 1 S 445/14; LG Frankfurt a. M. ZWE 2015, 319 ff; BGH V ZR 96/10) und diese nach ständiger Rechtsprechung der Kammer i. d. R. nur bei mindestens drei Vergleichsangeboten gegeben ist.
13(1)
14Die Eigentümergemeinschaft kann sich nicht darauf berufen, dass der Verwalter C bereits vor der Eigentümerversammlung am 18.06.2015 durch die Beschlüsse vom 30.12.2014 und 11.02.2015 zum Verwalter bestellt worden sei und deswegen keine Neuwahl eines Verwalters, sondern eine Wiederwahl eines Verwalters gegeben sei, bei der (aufgrund des Vertrauensverhältnisses der Wohnungseigentümer zu dem Verwalter) auf die Einholung von Vergleichsangeboten verzichtet werden kann (BGH, Urteil v. 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10). Eine derartige Argumentation liefe im konkreten Fall auf eine Umgehung der vorstehend dargelegten Voraussetzungen hinaus.
15Herr C ist niemals Verwalter der Eigentümergemeinschaft gewesen. Dadurch, dass das Amtsgericht Bottrop (Urteil v. 02.06.2015, Az.: 20 C 10/15 und 20 C 14/15) die Beschlüsse über die Bestellung des Herrn C vom 30.12.2014 bzw. 11.02.2015 – unstreitig – für unwirksam erklärt hat, ist das Verwalteramt des Herrn C rückwirkend entfallen (Bärmann/Merle, WEG, 12. Aufl., § 24 Rn. 3).
16Hinzu kommt, dass mit einem Wiederwahlbeschluss der Gemeinschaft eine zunächst ungültige Wahl ohne ausreichende Anzahl von Verwalterangeboten nicht geheilt werden kann, weil dies zu einer Umgehung der Voraussetzung zur Einholung von Vergleichsangeboten führen würde (LG Dortmund u. a. 1 S 308/15 und 416/15).
17(2)
18Darüber hinaus ist im konkreten Fall die Einholung von Vergleichsangeboten auch bei einer angenommenen Wiederwahl des Herrn C als Verwalter notwendig, weil die angebotenen Leistungen des gewählten Verwalters von anderen Verwaltern spürbar günstiger angeboten werden (Bärmann/Merle, WEG, 12. Aufl., § 26 Rn. 38). Die Behauptung der Klägerin, dass andere Verwaltungen die Dienste für die Hälfte des mit Herrn C vereinbarten Entgeltes zu verrichten bereit gewesen seien, haben die Beklagten nicht bestritten. Sie bemängeln lediglich, dass die Klägerin die von ihr eingeholten Angebote nicht den anderen Wohnungseigentümern vorgelegt habe.
19(3)
20Die Behauptung der Beklagten, dass sie konkrete Vergleichsangebote vorgelegt hätten, ist nicht hinreichend substantiiert dargelegt.
21Die Klägerin verweist zu Recht darauf, dass das Amtsgericht die Darlegungs- und Beweislast bezüglich des Übersendens von Alternativangeboten verkannt hat.
22Die Klägerin behauptet, keine anderweitigen Angebote erhalten zu haben, während die Beklagten behaupten, dass sie der Klägerin solche anderweitigen Angebote vorgelegt haben und diese der Klägerin zugegangen seien. Die Beklagten haben indes nicht dargelegt, hätten aber aufgrund einer sie treffenden sekundären Darlegungslast darlegen müssen, welche konkreten Angebote sie eingeholt haben, zu welchen Konditionen Verwalterverträge hätten abgeschlossen werden können und die übrigen Anbieter zur Übernahme der Verwaltungstätigkeit bereit gewesen seien. Die Beklagten haben darüber hinaus keinen Beweis für die streitige Tatsache angeboten, dass die Beklagten die Angebote der übrigen Verwalter der Klägerin vor den jeweiligen Eigentümerversammlungen zur Prüfung zur Verfügung gestellt haben und der Klägerin zugegangen sind.
23(4)
24Die Bestellung des Herrn C stellt – unabhängig von dem Vertrauensverhältnis zum Verwalter, welches allein aus diesem Grund die Einholung von Vergleichsangeboten gebietet – auch einen Auftrag größerer Art dar, weil die Maßnahme ein erhebliches finanzielles Gewicht aufweist. Der von der Kammer angesetzte Maßstab von ca. 5.000,00 € ist unter Berücksichtigung der vereinbarten Zusatzhonorare des Verwalters deutlich überschritten (LG Dortmund 1 S 445/14), weil der Abschluss des Verwaltervertrags ausweislich des Entwurfs ursprünglich nicht nur für ein Jahr vorgesehen gewesen ist.
25Ohne Berücksichtigung des Entwurfs des ursprünglichen Vertrags, dessen finanzielles Gewicht insgesamt die Grenze von 5.000,00 € übersteigt, käme es zu einer Umgehung der Voraussetzungen zur ordnungsmäßigen Beschlussfassung über eine Verwalterbestellung; nämlich immer dann, wenn die Erstbestellung sich nur auf ein Jahr mit einem Gebührenvolumen von deutlich unter 5.000,00 € bezieht, deshalb auf Vergleichsangebote verzichtet wurde, und im Folgejahr sodann eine Wiederbestellung (ggf. über mehrere Jahre) beschlossen wird.
26c)
27Der Beschluss unter Tagesordnungspunkt 2 zur Wahl des Herrn C widerspricht auch aus einem weiteren Grund ordnungsmäßiger Verwaltung gem. § 21 Abs. 4 WEG. In dem der Bestellung zugrundeliegenden und nach Beschlussfassung abzuschließenden Verwaltervertrag sind Sondervergütungen auch für Tätigkeiten vorgesehen, die im Rahmen der dem Verwalter vom Gesetz zugewiesenen Aufgaben und Befugnisse liegen und zum typischen Berufsbild eines Verwalters gehören und damit schon mit der monatlichen Vergütung abgegolten sind (Bärmann/Merle, WEG, 12. Aufl., § 26 Rn. 159 ff).
28(1)
29Die hier streitigen Sondervergütungen, die in dem Verwaltervertrag erfasst sind, gehören im Regelfall zu den typischen Aufgaben des Verwalters, die durch das allgemeine Honorar abgegolten werden. Dazu gehören:
30- 31
Die Betreuung von Instandsetzungsmaßnahmen, die unter 5.5 des Verwaltervertrages gesondert vergütet wird (Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 26 Rn. 164, m. w. N.), weil eine Instandsetzungsmaßnahme, deren Volumen über 5.000,00 € liegt, nicht zugleich eine aufwändige Bauüberwachung darstellen muss (Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 26 Rn. 164).
- 32
Die Unterrichtung der Wohnungseigentümer über Rechtsstreitigkeiten, die in Punkt 5.6 gesondert vergütet wird (Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 26 Rn. 164 m. w. N.)
- 33
Die Anforderungen von Zahlungen, § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG, die unter Punkt 5.10 des Verwaltervertrages gesondert vergütet wird (Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 193)
- 34
Die Vergütung für den Mehraufwand wegen eines Eigentümerwechsels (Punkt 5.13). Ein Eigentümerwechsel ist für den Verwalter zwar mit einem gewissen formalen Aufwand verbunden, stellt aber dennoch ein typisches Ereignis dar, das mit dem vereinbarten Honorar abgegolten ist. Es ist typischerweise Aufgabe des Verwalters, neue Eigentümer über die Beschlusslage der Gemeinschaft zu informieren, weil dies für die ordnungsgemäße Durchführung der Beschlüsse der Gemeinschaft unerlässlich ist (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Das Einpflegen der Namen der neuen Eigentümer ist für die Erstellung der Abrechnungen, der Einladungen zur Eigentümerversammlung oder das Anfordern von Hausgeldern notwendig (vgl. §§ 24, 27 WEG).
(2)
36Dies führt zur Anfechtbarkeit des Beschlusses unter Tagesordnungspunkt 2, und nicht lediglich zur Streichung einer nicht angemessenen Sondervergütung, da die Gemeinschaft den Abschluss des Verwaltervertrages wegen eines Verstoßes gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung insgesamt nicht hätte beschließen dürfen.
37(3)
38Etwas anderes gilt, wenn im Verwaltervertrag etwas anderes vereinbart ist (Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 26 Rn. 164).
39Dies kann indes nur gelten, wenn der abgeschlossene Verwaltervertrag mangels Anfechtung des zugrundeliegenden Beschlusses bestandskräftig und damit zur Anspruchsgrundlage für die Verwaltervergütung geworden ist. Denn der Beschluss über den Abschluss eines Verwaltervertrages ist auf Anfechtung durch das Gericht für ungültig zu erklären, wenn die dort vereinbarte Vergütung ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht (Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 26 Rn. 155).
40Anderenfalls käme es zu Wertungswidersprüchen, wenn nur der direkte Beschluss einer Sondervergütung der Überprüfung auf ordnungsmäßige Verwaltung gem. § 21 Abs. 4 WEG unterläge, nicht hingegen der Beschluss über den Abschluss eines Verwaltervertrages, weil die Gemeinschaft in beiden Fällen mit Kosten belastet würde, deren Erhebung gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstößt. Aus der Rechtsprechung (OLG München, ZMR 2009, 64; AG Saarbrücken, 1 WEG C 7/08) geht insbesondere hervor, dass ein angefochtener Beschluss über den Abschluss eines Verwaltervertrages der Inhaltskontrolle des Gerichts in Bezug auf die Einhaltung der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung unterliegt.
412.
42Die Berufung ist in Bezug auf die Anfechtung des Beschlusses unter Tagesordnungspunkt 3 der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015, in dem die Gemeinschaft die Änderung der Kostenverteilerschlüssel für eigentümerbezogene Individualkosten aus dem Verwaltervertrag beschlossen hat, begründet.
43Der angefochtene Beschluss entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung gem. § 21 Abs. 4 WEG, da der Beschluss dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen widerspricht. Die Wohnungseigentümer haben das ihnen zustehende weite Ermessen zur Beschlussfassung gem. § 21 Abs. 4 WEG nicht ordnungsgemäß ausgeübt.
44Unabhängig davon, dass es sich bei den unter den Punkten 5.10 – 5.14 des Verwaltervertrages teilweise um bereits unzulässige Sondervergütungen handelt, die für eine Tätigkeit des Verwalters erbracht werden, die im Rahmen der dem Verwalter vom Gesetz zugewiesenen Aufgaben und Befugnisse liegen und zum typischen Berufsbild eines Verwalters gehören und weiter, ob eine etwaige Teilanfechtbarkeit der Sondervergütungen gem. § 139 BGB eine umfassende Anfechtbarkeit des Beschlusses unter Tagesordnungspunkt 3 nach sich ziehen würde, handelt es sich bei dem Beschluss unter Tagesordnungspunkt 3 ausweislich des Wortlauts um einen Annex zu dem Tagesordnungspunkt 2. Der Beschluss unter Tagesordnungspunkt 3 bezieht sich vollumfänglich auf den Verwaltervertrag, dessen Abschluss die Eigentümergemeinschaft unter dem Tagesordnungspunkt 2 beschlossen hat. Da dieser Beschluss aus den Gründen unter 1. durch die Kammer für ungültig zu erklären ist, fehlt dem Beschluss unter Tagesordnungspunkt 3 jegliche Grundlage, sodass dieser bereits deswegen ebenfalls für ungültig zu erklären ist.
45III.
46Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 10, 713 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO.
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(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil
- 1.
die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen, - 2.
eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
Tenor
weist die Kammer darauf hin, dass beabsichtigt ist, die Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen.
1
Gründe:
2I.
3Die Berufung zeigt keine Aussicht auf Erfolg.
41.
5Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts fehlt dem Kläger nicht das Rechtsschutzbedürfnis für die Erhebung einer Gestaltungsklage gemäß § 21 Abs. 8 WEG, denn eine Vorbefassung der Wohnungseigentümerversammlung mit der Frage der Verwalterbestellung wäre angesichts der - auch dem Berufungsgericht gerichtsbekannten - Zerstrittenheit der Parteien auf eine unnötige Förmelei hinausgelaufen. Der Kläger hat mit Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 09.04.2015 die Beklagte letztmalig aufgefordert, sich mit der Bestellung eines Verwalters einverstanden zu erklären (Bl. 48 d. A.). Auch wenn in dem Anschreiben vom 09.04.2015 zwei konkrete Verwalter benannt waren, kann das Erwiderungsschreiben der Beklagten vom 20.04.2015, in dem diese ausgeführt hat, dass es „eigentlich nicht nachvollziehbar [sei], warum ein Objekt, das von zwei Mitgliedern, die dem steuerberatenden Beruf angehören, nicht von diesen verwaltet werden kann“ (Bl. 32 d. A.), nicht allein dahingehend verstanden werden, dass die beiden konkret vorgeschlagenen Verwalter abgelehnt werden, sondern eine Verwalterbestellung an sich für nicht erforderlich erachtet wird.
62.
7Die Klage ist aber nicht begründet.
8a)
9An der Sache vorbei gehen die Ausführungen in der Berufungsbegründung, dass das Amtsgericht gemäß §§ 21 Abs. 8 WEG i. V. m. Art. 19 Abs. 4 GG zu einer Sachentscheidung verpflichtet sei. Denn Art. 19 Abs. 4 GG eröffnet nur den - subsidiären - Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten, wenn jemand durch die öffentliche Gewalt in seinen Rechten verletzt wird. Ein Handeln der öffentlichen Gewalt ist vorliegend nicht streitgegenständlich.
10b)
11Der Kläger verkennt die Anforderungen, welche an eine begründete Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG zu stellen sind.
12aa)
13Im Rahmen einer Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG übt das Gericht kein freies Ermessen aus, sondern das Gericht ist an den Tatsachenvortrag der Parteien gebunden (vgl. Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 21, Rn. 210) und übt sein Ermessen lediglich anstelle der Wohnungseigentümer aus, wobei es eine Regelung nach denselben Maßstäben zu treffen hat, wie sie das WEG den Wohnungseigentümern vorgibt (vgl. Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 21, Rn. 214).
14bb)
15Unter Beachtung des Beibringungsgrundsatzes haben die Parteien dem Gericht die zur Ermessensausübung erforderlichen Tatsachen beizubringen, um dieses in die Lage zu versetzen, nach billigem Ermessen in der Weise zu entscheiden, wie es an sich die Aufgabe der Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung wäre. Dies bedingt, dass vom Kläger geeignete Personen für die Verwalterbestellung vorgeschlagen und die jeweiligen Konditionen des Verwaltervertrages nebst der Zustimmung zur Übernahme des Verwalteramtes durch gerichtliche Bestellung dargelegt werden (vgl. Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 26, Rn. 283), wobei nach ständiger Rechtsprechung der Kammer bei einer Neubestellung eines Verwalters - anders als bei einer Wiederbestellung - wenigstens drei Alternativangebote vorliegen müssen (vgl. zuletzt LG Dortmund, Urteil vom 10.11.2015, Az.: 1 S 308/15). Denn auch in einer Eigentümerversammlung könnten die Wohnungseigentümer einen ordnungsgemäßen Beschluss über eine Verwalterbestellung nur fassen, wenn entsprechende Alternativangebote vorliegen.
16(1.)
17Vorliegend fehlen aber drei ordnungsgemäße Alternativangebote, denn der Kläger führt selbst in der Berufungsbegründung aus, dass ein konkretes Angebot des von der Beklagten vorgeschlagenen Verwalters C fehlt.
18(2.)
19Im Übrigen hat das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zu Recht im Hinblick auf die Zerstrittenheit der Parteien Bedenken wegen der Geeignetheit der beiden vom Kläger vorgeschlagenen Verwalter angemeldet. Denn ein Verwalter ist zu einer neutralen Verwaltungsführung verpflichtet (vgl. Staudinger, BGB, § 26 WEG, Rn. 254), weswegen bei der Bestellung eines Verwalters die Wohnungseigentümer diesbezügliche Bedenken bei einer Beschlussfassung ebenso zu berücksichtigen haben, wie das Gericht im Rahmen einer Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG.
20II.
21Die Parteien erhalten die Gelegenheit, zu den erteilten Hinweisen binnen einer Frist von zwei Wochen nach Zugang dieses Beschlusses Stellung zu nehmen.
22Auf die kostenrechtliche Privilegierung der Berufungsrücknahme wird hingewiesen.
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Unna vom 11.06.2014 - Az.: 18 C 9/14 - abgeändert und die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
1
Gründe:
2I.
3Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 ZPO i. V. m. § 62 Abs. 2 WEG abgesehen.
4II.
5Die form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung ist teilweise begründet.
61.
7Die Berufung ist zulässig.
8a)
9Der Wert des Beschwerdegegenstandes übersteigt 600 EUR. (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).
10Der Streitwert ist gemäß § 49a Abs. 1 S. 1 GKG auf 50 % des Interesses der Parteien festzusetzen, welches sich auf 899,64 EUR beläuft. Denn zum dem Gesamtinteresse von 1.199,52 EUR, der Jahresverwaltervergütung, ist nach ständiger Rechtsprechung der Kammer auch das Einzelinteresse der Kläger in Höhe von 599,76 EUR hinzuzurechnen, was zusammen einen Betrag von 1.799,28 EUR ergibt. 50 % hiervon sind 899,64 EUR. Da dieser Betrag niedriger ist, als das fünffache Eigeninteresse der Kläger (§ 49a Abs. 1 S. 2 GKG), ist er für die Streitwertfestsetzung maßgeblich.
11b)
12Die Beklagten haben einen ordnungsgemäßen Berufungsantrag gestellt, wenngleich diese noch in erster Instanz lediglich die Klageabweisung beantragt haben und nunmehr in der Berufungsinstanz die Bestellung eines anderen als des in erster Instanz bestellten Verwalters durch das Gericht begehren.
13aa)
14Es handelt sich insoweit um keine nach § 533 ZPO (möglicherweise) unzulässige Klageänderung der Beklagten, weil diese nicht den Rechtsstreit als Kläger führen und damit es nicht in der Hand haben, über den Streitgegenstand der Klage zu disponieren.
15bb)
16Es handelt sich auch um kein Anerkenntnis der Beklagten, weil ein bestimmtes Klagebehren der Kläger nicht anerkannt worden ist und demgemäß auch kein Anerkenntnisurteil gemäß dem Anerkenntnis (§ 307 ZPO) ergehen kann.
17cc)
18Schließlich handelt es sich nicht um einen reinen Klageabweisungsantrag verbunden mit einem Widerklageantrag auf Bestellung eines anderen Verwalters. Denn der Klageantrag ist bei einer Gestaltungsklage ein unbestimmter Antrag, der lediglich das Rechtsschutzziel, in diesem Fall die Bestellung eines Verwalters vorgeben muss (vgl. Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 21, Rn. 208). Soweit die Beklagten - wie im vorliegenden Fall - ebenso wie die Kläger dem Grunde nach eine Verwalterbestellung durch das Gericht begehren, erstreben sie gerade keine reine Klageabweisung verbunden mit der Entscheidung über einen anderen mit der Widerklage verfolgten Streitgegenstand. Vielmehr erstreben sie lediglich eine inhaltlich andere Ermessensausübung durch das Gericht innerhalb des bereits rechtshängigen Streitgegenstandes.
19(1.)
20Dies ist im Rahmen einer Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG möglich, etwa wenn beide Parteien an einer gerichtlichen Ermessensentscheidung interessiert sind und sich allein im Hinblick auf die zu treffende Regelung nicht einigen können. Gerade für eine solche Situation ist die Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG geschaffen worden, mit der die Ermessenentscheidung der Wohnungseigentümer auf das Gericht übertragen wird, wenngleich eine derartige Rechtsgestaltung durch das Gericht dem kontradiktorischen Zivilprozess weitgehend fremd ist.
21(2.)
22Es ist insoweit der Rechtsnatur der Gestaltungsklage geschuldet, dass eine inhaltlich abweichende Ermessensausübung durch das Gericht beantragt und in dieser Weise die Abänderung einer bereits in erster Instanz ergangenen Entscheidung begehrt werden kann, wobei eine abweichende Ermessensentscheidung nur dann ergehen kann, wenn die Voraussetzungen für eine ordnungsgemäße Ermessensausübung im Sinne des § 21 Abs. 8 WEG vorliegen. Die Möglichkeit eines entsprechenden Antrages in der Berufungsinstanz erschließt sich nicht zuletzt vor dem Hintergrund, dass die Gestaltungsklage die Parteien nicht von dem Beibringungsgrundsatz und der Darlegung sowie dem ggf. notwendigen Beweis der Tatsachen enthebt, welche für die Ermessensausübung des Gerichts benötig werden (vgl. zu Letzterem: Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 21, Rn. 210), da aus diesem Grunde der Parteivortrag von vornherein darauf gerichtet ist, die Ermessensentscheidung des Gerichts in eine bestimmte Richtung zu lenken.
23(3.)
24Aus der Geltung des Beibringungsgrundsatzes folgt zugleich, dass die Klage abzuweisen ist, wenn die die Voraussetzungen für eine Ermessenentscheidung nicht vorliegen, wenn diese von den Parteien nicht dargetan sind, da eine andere, positiv gestaltende Entscheidung nicht möglich ist. Ein Verstoß gegen § 308 ZPO geht mit einer Klageabweisung nicht einher, weil den Klägern nicht mehr zugesprochen wird, als diese begehren bzw. die Beklagten jedenfalls die Beseitigung der von ihnen angefochtene Ermessenausübung erreichen, mit deren inhaltlicher Ausgestaltung sie nicht einverstanden gewesen sind. Vielmehr stellt die die Klageabweisung für beide Parteien ein „Minus“ dar.
25c)
26Der Umstand, dass der Beklagte zu 2.) seine Wohnung veräußert hat, ändert an der Zulässigkeit der Berufung mit Blick auf §§ 265 ff ZPO nichts.
272.
28Die Berufung ist teilweise begründet, denn die zulässige Klage ist abzuweisen; eine Bestellung eines Verwalters im Sinne der Beklagten kommt ebenfalls nicht in Betracht.
29a)
30Die Klage ist nicht bereits mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig, denn die Frage der Verwalterbestellung ist Gegenstand der Eigentümerversammlung vom 15.10.2013 gewesen, in der eine Einigung auf die Bestellung eines Verwalters nicht erfolgen konnte.
31b)
32Die Bestellung der Hausverwaltung L durch das Amtsgericht Unna ist ermessensfehlerhaft erfolgt und eine ermessensfehlerfreie Bestellung kann auch durch die Kammer im Berufungsrechtszug nicht erfolgen.
33aa)
34Im Rahmen Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG übt das Gericht kein freies Ermessen aus, sondern es ist zum einen an den Tatsachenvortrag der Parteien gebunden (vgl. Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 21, Rn. 210) und übt sein Ermessen lediglich anstelle der Wohnungseigentümer aus, wobei es eine Regelung nach denselben Maßstäben zu treffen hat, wie sie das WEG den Wohnungseigentümern vorgibt (vgl. Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 21, Rn. 214).
35bb)
36Unter Beachtung des Beibringungsgrundsatzes haben die Parteien dem Gericht die zur Ermessensausübung erforderlichen Tatsachen beizubringen, um dieses in die Lage zu versetzen, nach billigem Ermessen zu entscheiden. Dies bedingt, dass eine oder mehrere geeignete Personen vorgeschlagen und die jeweiligen Konditionen des Verwaltervertrages nebst der Zustimmung zur Übernahme des Verwalteramtes durch gerichtliche Bestellung dargelegt werden (vgl. Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 26, Rn. 283).
37(1.)
38Dies ist von Seiten der Kläger sowohl im Hinblick auf die Hausverwaltung L als auch im Hinblick auf die Hausverwaltung X nicht geschehen, weil ein Verwaltervertrag nicht vorgelegt worden ist, weswegen die Ermessensausübung des Gerichts auf einer unvollständigen Tatsachenbasis erfolgt ist. Auch Wohnungseigentümer hätten ohne das Vorliegen aussagekräftiger Angebote, zu denen auch der Verwaltervertrag gehört, nicht ordnungsgemäß die Bestellung eines Verwalters beschließen können.
39(2.)
40Eine Verwalterbestellung kann auch nicht durch die Kammer erfolgen, denn es liegen nicht, wie es für die Verwalterbestellung erforderlich wäre, wenigstens drei aussagekräftige und vollständige Verwalterangebote vor.
41(a)
42Die von den Klägern vorgelegten zwei Angebote sind, wie bereits ausgeführt, unvollständig. Dass der Verwaltervertrag L nun in 2. Instanz vorliegt, ist im Ergebnis ohne Bedeutung, da er schon anlässlich der Bestellung durch das Amtsgericht hätte vorliegen müssen, was indes nicht der Fall war. Ungeachtet dessen kann aber auch die Kammer gegenwärtig ein Ermessen nicht fehlerfrei ausüben, weil es immer noch an der notwendigen Anzahl von Vergleichsangeboten fehlt.
43(b)
44Die Beklagten haben in Bezug auf die Hausverwaltungen M und N zwar Unterlagen vorgelegt, indes bezieht sich das Angebot der Verwalterin N nicht auf die konkrete Eigentümergemeinschaft. Hinzukommt, dass von dieser Verwalterin keine Erklärung vorliegt, dass sie zur Übernahme der Verwaltung bereit ist, insbesondere kann eine solche Erklärung nicht dem Anschreiben vom 10.06.2014 entnommen werden, da dieses nicht unterschrieben worden ist. Des Weiteren fehlt bei dem Angebot M, von dem auch einzelne Seiten nicht zur Gerichtsakte gereicht worden sind, der Verwaltervertrag, weswegen dieses ebenfalls unvollständig ist.
45III.
46Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO i. V. m. § 62 Abs. 2 WEG.
Tenor
Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts E3 vom ##.##.#### zum Aktenzeichen 20a C ##/## wird zurückgewiesen.
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts E3 vom ##.##.#### zum Aktenzeichen 20a C ##/## abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
1
Gründe:
2I.
3Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO i. V. m. § 62 Abs. 2 WEG abgesehen.
4II.
5Die Berufung der Kläger ist unbegründet. Die Berufung der Beklagten hat in der Sache Erfolg.
61.
7Die form- und fristgerecht eingelegte sowie ordnungsgemäß begründete Berufung der Kläger ist nach den §§ 511, 513, 517, 519 und 520 ZPO zulässig.
8Das Rechtsmittel der Kläger bleibt in der Sache erfolglos. Die Einwände der Kläger rechtfertigen keine für die Kläger vorteilhaftere Entscheidung.
9a)
10Das Amtsgericht hat zutreffend festgestellt, dass den Klägern kein Anspruch auf Zustimmung der übrigen Miteigentümer zu einer Auftragsvergabe an die Firma L1 zu den Bedingungen des Angebotes vom 08.08.2011, Angebotsnummer D 110802, gegen die Beklagten zusteht.
11Eine Zustimmung zu der Auftragsvergabe an die Firma L1 in der beantragten Form entspräche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung i. S. v. § 21 Abs. 4 WEG.
12aa)
13Zunächst haben die Kläger den Beklagten nicht zumindest drei Vergleichsangebote vorgelegt. Dies ist jedoch bei Maßnahmen der Instandhaltung und -setzung insbesondere wegen des Gebotes der Wirtschaftlichkeit und der Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich. In der Regel sind drei Vergleichsangebote einzuholen, ehe der Auftrag vergeben wird, um eine Überteuerung zu vermeiden und, um ein qualitativ möglichst hochwertiges und zugleich günstiges Angebot einholen zu können (Bärmann/Merle, WEG, 12. A., § 21 Rn. 112 m. w. N.).
14Das gilt, entgegen der Ansicht der Kläger, auch vor dem Hintergrund, dass das Gutachten der Firma L1 auf Grund des Gutachtens des Sachverständigen S1 angefordert worden ist. Die vorherige Einholung eines Gutachtens macht die Einholung von Vergleichsangeboten nicht entbehrlich. Das gilt insbesondere bei Aufträgen, wie im vorliegenden Fall, in denen es um beträchtliche finanzielle Aufwendungen geht. Es ist erforderlich, ein möglichst günstiges und zugleich qualitativ hochwertiges Angebot sicherzustellen, was durch die Einholung von Vergleichsangeboten gewährleistet wird. Denn – wie die Kläger zutreffend in ihrem Schriftsatz vom 28.01.2014 vorgebracht haben – ist Sinn und Zweck der Einholung von Konkurrenzangeboten, es zu gewährleisten, dass insbesondere auf die Wirtschaftlichkeit geachtet wird. Allein aufgrund des auf der Grundlage des Gutachtens eingeholten Angebots kann nicht zwingend davon ausgegangen werden, dass es auch das wirtschaftlichste Angebot ist. Zudem gibt es daneben möglicherweise abweichende berechtigte Interessen der Gemeinschaft, sich für ein anderes Angebot zu entscheiden, etwa wenn zu einem bestimmten Unternehmen ein besonderes Vertrauensverhältnis besteht und die Gemeinschaft insoweit bereits über positive Erfahrungswerte verfügt. Darüber hinaus ist es – wie der vorliegende Fall zeigt – trotz Einholung eines Gutachtens möglich, dass ein Angebot nicht sämtliche möglichen Maßnahmen und Kosten abdeckt.
15Das Gutachten gewährt der Wohnungseigentümergemeinschaft lediglich die Sicherheit, dass die Angebote nicht exorbitant voneinander abweichen bzw. eine solche Abweichung offenbar wird und dass die Angebote von gleichen Voraussetzungen ausgehen.
16Weiter ist zu beachten, dass es vorliegend nicht um die Anfechtbarkeit eines etwaigen Negativbeschlusses geht, sondern um eine Verpflichtung der Eigentümer zur Zustimmung zu einem bestimmten Angebot. Insoweit sind die Anforderungen ohnehin strenger, weil die Eigentümergemeinschaft durch die Verpflichtung zur Annahme eines einzigen Angebots erheblich in ihrem Selbstorganisationsrecht eingeschränkt wird.
17Daran ändert auch nichts, dass die Kläger verschiedene Angebote eingeholt haben. Sie haben selbst die Entscheidung getroffen, welches dieser Angebote am ehesten geeignet ist. Diese Entscheidung obliegt jedoch der Gemeinschaft und nicht den jeweiligen Wohnungseigentümern, die den Beschlussantrag stellen.
18Die fehlende Vorlage von Vergleichsangeboten ist berücksichtigungsfähig, weil dieser Umstand zwischen den Parteien unstreitig geblieben ist. Die Frist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG bewirkt keinen materiell-rechtlichen Ausschluss, weil streitgegenständlich insoweit nicht die Anfechtung eines Beschlusses ist, sondern die von den Klägern begehrte Zustimmung der Beklagten zur Auftragsvergabe an die Firma L1.
19bb)
20Zudem entspricht eine Zustimmung der Eigentümer zu dem Angebot der Firma L1 vom 08.08.2011 nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil das eingeholte Angebot nicht sämtliche Kosten berücksichtigt.
21(1)
22Das ist vom Amtsgericht in tatsächlicher Hinsicht erstinstanzlich festgestellt worden.
23An die tatsächlichen Feststellungen des Ausgangsgerichtes ist die Kammer nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO gebunden.
24(2)
25Die von den Klägern vorgetragenen Einwände rechtfertigen nicht die Annahme von Zweifeln an der Vollständigkeit und Richtigkeit der Feststellungen. Zweifel ergeben sich weder aus dem Gutachten oder den Ausführungen des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung vom 24.04.2012 noch aus der Person des Sachverständigen. Die Ausführungen des Sachverständigen sind insbesondere widerspruchsfrei. Es sind auch keine Anhaltspunkte ersichtlich, die Zweifel an der Sachkunde des Sachverständigen rechtfertigen.
26Dabei kann letztlich dahinstehen, ob die fehlende Berücksichtigung sämtlicher Kosten zu einer unangemessenen Kostenbelastung der Wohnungseigentümer führt. Die Wohnungseigentümer können jedenfalls nicht dazu verpflichtet werden, einem offensichtlich unvollständigen Angebot zuzustimmen. Dann sind ersichtlich noch nicht sämtliche Tatsachen geklärt, die die übrigen Teileigentümer benötigen, um eine Entscheidung treffen zu können. Dementsprechend kann auch keine Verpflichtung zur Zustimmung ausgeurteilt werden.
27cc)
28Das weiter als Anlage mit Schriftsatz vom 11.07.2012 erstmals in der Berufungsinstanz vorgelegte Angebot der Firma L1 vom 09.07.2012 kann hinsichtlich des Hauptantrags schon keine Berücksichtigung finden, weil die Kläger dort ausschließlich die Zustimmung zu dem Angebot vom 08.08.2011 begehren.
29dd)
30Das insbesondere im Schriftsatz vom 07.02.2014 vorgetragene widersprüchliche Verhalten der Beklagten im Vorfeld zu der Eigentümerversammlung vom 08.06.2010 rechtfertigt nicht die Annahme eines Anspruchs auf Zustimmung zu der begehrten Auftragsvergabe. Es ist schon nicht ersichtlich, worauf ein solcher Anspruch fußen soll. Insbesondere § 242 BGB ist grundsätzlich keine eigenständige Anspruchsgrundlage (vgl. etwa BGH, Urt. v. 23.04.1981, Az.: VII ZR 196/80; BeckOK-BGB/Sutschet, BGB, 31. A., § 242, Rn. 29 m. w. N.).
31b)
32Der erstmals in der Berufungsinstanz geltend gemachte Hilfsantrag der Kläger auf Zustimmung zu dem Angebot der Firma L1 vom 09.07.2012, Angebotsnummer D 110802, war von der Kammer als Klageänderung gem. §§ 533, 529 ZPO nicht zu berücksichtigen. Die Klageänderung ist nicht sachdienlich. Die Zulassung der Klageänderung räumt den sachlichen Streitstoff im Rahmen des anhängigen Rechtsstreits nicht aus. Denn es fehlt bereits an der erforderlichen Vorabbefassung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Zudem verbleibt es auch insoweit bei der fehlenden Vorlage von Vergleichsangeboten.
332.
34Die form- und fristgerecht eingelegte sowie ordnungsgemäß begründete Berufung der Beklagten ist nach den §§ 511, 513, 517, 519 und 520 ZPO zulässig.
35Das Rechtsmittel der Beklagten hat in der Sache Erfolg.
36a)
37Der in der Eigentümerversammlung vom 08.06.2010 unter TOP 7 getroffene Negativbeschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.
38Der begehrte Beschluss war nicht hinreichend bestimmt. Die Grundfragen der Art und Weise der Durchführung der begehrten Maßnahme waren nicht geregelt. Der Beschlussantrag enthielt insbesondere keinerlei Angaben dazu, wie die Kosten verteilt werden sollen und wie ggf. eine Finanzierung erfolgen soll.
39Der Beschluss kann auch nicht lediglich als Grundbeschluss eingeordnet werden, hinsichtlich der Maßnahmen gemeinschaftlich vorgehen zu wollen. Dies geht nicht deutlich aus dem Beschlusstext hervor (vgl. LG Hamburg, Urt. v. 02.03.2011, Az.: 318 S 193/10, ZMR 2011, 387). Aus dem Beschlusstext ergibt sich nicht, dass hier lediglich die Zustimmung zu einem gemeinschaftlichen Vorgehen erreicht werden sollte. Vielmehr sollte die Durchführung der beantragten Maßnahme bereits unmittelbar auf der Grundlage des Beschlusses erfolgen.
40b)
41Der Einwand der Beklagten, den Klägern fehle für die Anfechtung des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 08.06.2010 zu TOP 10 das Rechtsschutzbedürfnis, greift im Ergebnis durch.
42aa)
43Zwar fehlt den Klägern das Rechtsschutzbedürfnis nicht allein aufgrund der erfolgten Einziehung (BGH, Urt. v. 13.05.2011, Az.: V ZR 202/10).
44bb)
45Allerdings fehlt den Klägern das Rechtsschutzbedürfnis, weil gar kein Beschluss vorliegt, der durch richterlichen Gestaltungsakt für ungültig erklärt werden kann. In der Eigentümerversammlung vom 08.06.2010 wurde zu TOP 10 kein Beschluss gefasst. Es ist ausweislich des Versammlungsprotokolls keine Stimmabgabe für oder gegen einen Beschlussantrag erfolgt, was aber für das Vorliegen eines Beschlusses erforderlich ist (Bärmann/Merle, WEG, 12. A., § 23 Rn. 127).
463.
47Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 91 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10 S. 1, 711, 713 ZPO. § 713 ZPO ist anwendbar, weil die Voraussetzungen, unter denen ein Rechtsmittel gegen das Urteil stattfindet, unzweifelhaft nicht gegeben sind.
484.
49Die Revision war nicht zuzulassen. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgericht (§ 543 Abs. 2 ZPO).
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts C vom 16.10.2014 -Az.: 20 C ##/##- teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Es wird festgestellt, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28.06.2013 unter TOP 10 (Beratung und Beschlussfassung über die weitere Vorgehensweise hinsichtlich der Feuchtigkeits- und Schimmelschäden) nichtig ist.
Im Übrigen werden die Klage ab- und die weitergehende Berufung zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen der Kläger zu 63 Prozent und die Beklagten zu 37 Prozent. Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz werden gegeneinander aufgehoben.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
1
Gründe:
2I.
3Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 ZPO i. V. m. § 62 Abs. 2 WEG abgesehen.
4II.
5Die Berufung ist zulässig und teilweise begründet.
61.
7Der unter dem TOP 10 in der Eigentümerversammlung vom 28.06.2013 gefasste Beschluss ist nichtig.
8a)
9Entgegen der Auffassung des Klägers ist der Beschluss nicht auf Grund fehlender inhaltlicher Bestimmtheit nichtig. Denn zur Nichtigkeit führt die fehlende Bestimmtheit eines Beschlusses nur dann, wenn dieser keinen durchführbaren Regelungsgehalt erkennen lässt (vgl. Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 23, Rn. 163). Ein solcher Regelungsgehalt ist aber noch gegeben, weil die Innensanierung der von Feuchtigkeits- und Schimmelbefall betroffenen Wohnungen beschlossen worden ist.
10b)
11Entgegen der Auffassung des Klägers fehlt der Eigentümergemeinschaft auch nicht etwa aus dem Grunde die Beschlusskompetenz, weil ein Eingriff in das Sondereigentum der betroffenen Wohnungseigentümer beschlossen worden ist. Denn die von der Eigentümerversammlung beschlossene Innensanierung der von Feuchtigkeits- und Schimmelschäden betroffenen Wohnungen betrifft die Sanierung der Außenwände des Gebäudes und damit die Sanierung des Gemeinschaftseigentums. Soweit bei der Sanierungsmaßnahme ein Eingriff in das Sondereigentum der Wohnungseigentümer erforderlich ist, etwa durch eine Beseitigung und ein erneutes Aufbringen des Wandputzes, ist ein solcher Eingriff ggf. nach § 14 Nr. 4 WEG zu dulden.
12Inwieweit die Maßnahme rechtmäßig ist, weil die Maßnahme zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums ggf. nicht erforderlich ist, ist für die Frage der Beschlusskompetenz als solche ohne Bedeutung, weil dieser Umstand allein die Frage betrifft, ob von einer gegebenen Beschlusskompetenz in ordnungsgemäßer Weise Gebrauch gemacht worden ist.
13c)
14Der Eigentümerversammlung fehlt aber die Beschlusskompetenz, weil der Beschluss auf eine unzulässige Kompetenzverlagerung hinausläuft. Denn die Eigentümer der betroffenen Wohnungen sollen sich bei der Verwaltung melden, welche die Arbeiten koordinieren und damit auch den Auftrag an das ausführende Unternehmen - die Firma D - vergeben soll. Insoweit wird aber eine wesentliche Aufgabe von der Eigentümerversammlung auf die Verwaltung delegiert, denn der Umfang und die Kosten einer Sanierungsmaßnahme innerhalb einer Wohnung hängen maßgeblich von dem jeweiligen Umfang der Feuchtigkeits- und Schimmelschäden innerhalb einer Wohnung ab. Insoweit bezieht sich das in Bezug genommene Angebot nur auf eine spezielle Wohnung, nämlich die der Miteigentümerin Isfort, und gibt damit nur wieder, welcher Aufwand für diese Wohnung anfällt. Es ist aber ohne weiteres denkbar, dass auch deutlich teurere Sanierungsarbeiten für eine Wohnung anfallen können und damit die Verwaltung über eine wesentliche Frage - nämlich die hinsichtlich der Größe des Auftragsvolumens - selbst entscheiden kann.
15Unerheblich ist, dass die Frage der unzulässigen Kompetenzverlagerung auf die Verwaltung nicht innerhalb der Anfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG vorgetragen worden ist, denn die materielle Ausschlussfrist bezieht sich nicht auf Nichtigkeitsgründe, auf die ohnehin gemäß § 46 Abs. 2 WEG von Amts wegen hinzuweisen ist.
16d)
17Der Beschluss widerspricht überdies ordnungsgemäßer Verwaltung und ist damit anfechtbar.
18aa)
19Gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG gehören zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung eine ordnungsmäßige Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Hierzu gehört, dass vor einer Instandsetzungsmaßnahme eine Bestandsaufnahme vorzunehmen ist, also der Schadensumfang zu ermitteln ist, dessen Ursachen sowie der Instandsetzungsbedarf. Da im Hinblick auf eine Sanierungsmaßnahme eine Kosten-Nutzen-Analyse zu erstellen ist, erfordert eine ordnungsmäßige Instandsetzungsmaßnahme, dass vor einer Auftragsvergabe drei Vergleichsangebote eingeholt werden (vgl. Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 21, Rn. 112), jedenfalls nach ständiger Rechtsprechung der Kammer dann, wenn das Auftragsvolumen einen Betrag von etwa 5.000 EUR überschreitet.
20bb)
21Dass keine ordnungsgemäße Instandsetzung von der Eigentümerversammlung beschlossen worden ist, hat der Kläger dem Grunde nach innerhalb der Klagefrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG geltend gemacht, da er die fehlende Einholung von Vergleichsangeboten und die fehlende Übersicht über die anfallenden Kosten beanstandet hat. Eine ordnungsgemäße Bestandsaufnahme ist demgemäß vor der Beschlussfassung auch nicht durchgeführt worden, weil bereits nach dem Beschlussinhalt offen ist, welche Wohnungen von der beschlossenen Innensanierungsmaßnahme betroffen sein sollen und damit auch, welche Gesamtkosten auf die Eigentümergemeinschaft mit der beschlossenen Maßnahme zukommen. Gerade deren Kenntnis ist aber erforderlich, um eine erforderliche Kosten-Nutzen-Analyse aufzustellen, insbesondere auch im Vergleich zu etwaigen alternativen Sanierungsmöglichkeiten.
22In einem zweiten Schritt wären dann - was vorliegend aber bereits auf Grund der unzureichenden Ermittlung des Sanierungsbedarfs dahinstehen kann - ggf. drei Vergleichsangebote einzuholen gewesen in Bezug auf eine konkrete Ausführungsvariante der Sanierung. Insoweit liegt es auch nahe, dass Kosten in Höhe von mehr als 5.000 EUR anfallen, denn nach dem vorliegenden Angebot der Firma D belaufen sich die Sanierungskosten allein der Wohnung J auf 4.520,27 EUR. Gegenteiliges folgt auch nicht zwingend aus dem Gutachten des Sachverständigen U, demzufolge wenigstens zwei Wohnungen auf Grund von bauseits bedingten Mängeln von Feuchtigkeits- und Schimmelschäden betroffen sind. Zwar hat der Sachverständige im Hinblick auf die Wohnung Nr. 19 Sanierungskosten in Höhe von lediglich 1.471,14 EUR kalkuliert. Jedoch hat er für die Wohnung Nr. 20 keine genauen Kosten kalkulieren können, da seiner Ansicht nach noch weitere Untersuchungen im Dachbereich erforderlich sind, um die bauseitig vorhandene Feuchtigkeitsproblematik zu ermitteln; gleichwohl hat er auch insoweit bereits Kosten auf 3.281,66 EUR geschätzt.
232.
24Keinen Erfolg hat die Berufung hingegen, soweit der Kläger seinen Antrag nach § 21 Abs. 8 WEG in der Berufungsinstanz verfolgt, denn insoweit fehlt ihm das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis.
25Eine Entscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG kommt nach ständiger Rechtsprechung der Kammer erst dann in Betracht, wenn die Mitglieder einer Wohnungseigentümer- gemeinschaft auf Grund bestehender Kontroversen nicht mehr imstande sind, sich selbst zu organisieren. Denn grundsätzlich haben sich die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft selbst zu organisieren und das ihnen zu diesem Zwecke eingeräumte Ermessen selbst auszuüben. Dass vorliegend die Fronten zwischen den Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft dergestalt verhärtet sind, dass diese im Hinblick auf die Frage der notwendigen Sanierung des Gemeinschaftseigentums keine Regelung mehr treffen können, ist nicht ersichtlich.
26III.
27Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO i. V. m. § 62 Abs. 2 WEG.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Der Beizuladende wurde 1998 für die Dauer von fünf Jahren zum ersten Verwalter der aus den Parteien bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt. Er blieb in dieser Eigenschaft auch nach Ablauf der ersten Amtsperiode am 30. April 2003 tätig, weil alle Beteiligten die Notwendigkeit einer Neubestellung übersehen hatten. Dieses Versehen fiel in einem parallelen Rechtsstreit der Parteien wegen der Anfechtung von Beschlüssen aus der Wohnungseigentümerversammlung vom 16. Dezember 2008 auf. Daraufhin lud die Vorsitzende des Beirats der Wohnungseigentümergemeinschaft die insgesamt 24 Wohnungseigentümer mit Schreiben vom 2. April 2009 zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung auf den 20. April 2009 ein, in der unter Tagesordnungspunkt (TOP) 1 eine Anpassung der jährlichen Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage auf 5.000 € innerhalb des Wirtschaftsplans 2009, zu TOP 2 eine Sonderzahlung 2009 von insgesamt 5.000 € in die Instandhal- tungsrücklage und zu TOP 3 die Verwalterbestellung, der Verwaltervertrag und die Verwaltervollmacht behandelt werden sollten. Zu TOP 3 hieß es in der Einladung , der Verwalter solle auf der Grundlage eines Angebots für einen Verwaltervertrag ab dem 21. April 2009 erneut zum Verwalter bestellt und mit einer Vollmacht nach dem der Einladung beigefügten Muster versehen werden. Auf der Eigentümerversammlung zogen die Eigentümer die Behandlung von TOP 3 vor und beschlossen, den Beizuladenden auf der Grundlage seines Angebots für den Verwaltervertrag mit einigen inhaltlichen Änderungen erneut für die Dauer von fünf Jahren zum Verwalter zu bestellen. Sie beschlossen ferner, auf die Instandhaltungsrücklage im Jahre 2009 insgesamt 5.000 € zu zahlen. Die sofortige Zahlung dieses Betrags in die Instandhaltungsrücklage in einer Summe im Wege einer Sonderumlage lehnten sie ab. Gegen diese Beschlüsse wenden sich die Kläger mit der Beschlussanfechtungsklage.
- 2
- Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Revision möchten die Kläger weiterhin erreichen, dass alle drei Beschlüsse für ungültig erklärt werden. Für den Fall, dass der Senat ein Rechtsschutzinteresse der Kläger an der Anfechtung der Beschlüsse über die Instandhaltungsrücklage verneinen sollte, erklären sie den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt.
Entscheidungsgründe:
I.
- 3
- Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist die Wiederbestellung des Beigeladenen als Verwalter der Wohnungseigentumsanlage weder formell noch inhaltlich zu beanstanden. Die Einladung sei ausreichend gewesen. Für die Entscheidung hierüber hätten, anders als die Kläger meinten, keine Alternativangebote beschafft und den Wohnungseigentümern vor der Versammlung zugeleitet werden müssen. Das sei zwar für die Bestellung eines neuen Verwalters erforderlich, nicht aber für die Wiederbestellung des bisherigen Verwalters. Um eine solche handele es sich hier. Bedenken gegen seine Eignung bestünden nicht. Dass er versäumt habe, rechtzeitig vor Ablauf seiner ersten Amtsperiode am 30. April 2003 für seine Wiederwahl oder die Bestellung eines anderen Verwalters zu sorgen, sei ein einmaliges Versehen. Zweifel an seiner Eignung als Verwalter ergäben sich auch deshalb nicht, weil er die Geschäfte zur Zufriedenheit der Wohnungseigentümer geführt habe. Gegen die Aufstockung der Instandhaltungsrücklage um 5.000 € im Geschäftsjahr 2009 sei nichts einzuwenden. Auch gegen die Zurückweisung des Antrags, die Instandhaltungsrücklage durch eine Sonderumlage sofort um 5.000 € zu erhöhen, bestünden keine Bedenken.
II.
- 4
- Das zulässige Rechtsmittel hat keinen Erfolg.
- 5
- 1. Der Beschluss über die Wiederbestellung des Beizuladenden als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ist weder formell noch inhaltlich zu beanstanden.
- 6
- a) Zu der Wohnungseigentümerversammlung ist ordnungsgemäß eingeladen worden.
- 7
- aa) Zuständig war hierfür nach § 24 Abs. 3 WEG die Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, da die Wohnungseigentümergemeinschaft der Parteien zu diesem Zeitpunkt nicht über einen wirksam bestellten Verwalter verfügte. Die Einladung ist frist- und formgerecht ausgesprochen worden. Sie war hinreichend bestimmt.
- 8
- bb) Die Einladung erlaubte entgegen der Auffassung der Kläger den Wohnungseigentümern auch, sich angemessen auf die Erörterung dieses Tagesordnungspunkts auf der Eigentümerversammlung vorzubereiten.
- 9
- (1) Die Einladung enthält zwar keinen ausdrücklichen Hinweis darauf, dass der erneut zum Verwalter zu bestellende Beizuladende seit dem 1. Mai 2003 ohne förmliche Bestellung und ohne gültigen Vertrag als Verwalter tätig war. Ein entsprechender Hinweis war aber auch nicht veranlasst. Die Kläger selbst hatten kurz vor der Einladung zur Eigentümerversammlung in einem Parallelverfahren der Parteien das Fehlen der ordnungsgemäßen Bestellung und eines gültigen Verwaltervertrages aufgedeckt und mit diesem Problem alle übrigen Wohnungseigentümer vertraut gemacht. Aus diesem Grunde ist die Einladung auch nicht, wie nach § 24 Abs. 1 WEG sonst geboten, durch den Verwalter der Anlage ausgesprochen worden, sondern durch die Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, wie dies nach § 24 Abs. 3 WEG bei Fehlen eines ordnungsgemäß bestellten Verwalters vorgesehen ist. Eingeladen war nicht zu einer ordentlichen, sondern zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung. Daraus und aus dem zeitlichen Zusammenhang zu dem Parallelverfahren war für jeden Wohnungseigentümer der Anlage offensichtlich, worum es ging.
- 10
- (2) Einer ordnungsgemäßen Vorbereitung der Wohnungseigentümer auf die Wohnungseigentümerversammlung stand auch nicht entgegen, dass die Möglichkeit, die Einzelheiten des Verwaltervertrages in der Versammlung zu diskutieren, in der Einladung nicht angesprochen war. Das war nicht erforderlich. Die Übersendung des Vertragsangebots mit der Einladung zu der Wohnungseigentümerversammlung konnte auch ohne nähere Erläuterung nur den Sinn haben, den Wohnungseigentümern eine Prüfung dieses Angebots zu er- möglichen. Dass bei dieser Prüfung aufkommende Bedenken in der Wohnungseigentümerversammlung geäußert und diskutiert werden konnten und sollten, verstand sich auch ohne einen ausdrücklichen Hinweis von selbst (vgl. OLG Schleswig, NJW-RR 2006, 1525, 1526). Der spätere Ablauf der Versammlung belegt, dass die Wohnungseigentümer die Einladung in diesem Sinne verstanden haben. Sie haben von der ihnen gebotenen Möglichkeit, Änderungen des vorgeschlagenen Verwaltervertrages anzusprechen und gegenüber der Verwaltung durchzusetzen, Gebrauch gemacht.
- 11
- b) Eine Beschlussfassung über die Bestellung des Beizuladenden als Verwalter setzte nicht voraus, dass die Vorsitzende des Beirats Alternativangebote anderer Verwalter einholte und den Eigentümern vor der Eigentümerversammlung zur Prüfung zur Verfügung stellte.
- 12
- aa) Nach nahezu einhelliger Meinung ist die Einholung von Alternativangeboten anderer Verwalter und deren Übersendung an die Wohnungseigentümer nur bei einer Neubestellung (OLG Hamm, ZMR 2009, 58, 59; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 26 Rn. 35; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 26 WEG Rn. 5), nicht aber bei der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters erforderlich (BayObLG, WuM 1993, 488, 489; OLG Hamburg, ZWE 2002, 483, 484 unter 3; OLG Schleswig, NJW-RR 2006, 1525, 1526 unter 2; Bärmann /Pick, WEG, 19. Aufl., § 26 Rn. 22; Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 26 Rn. 55; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 26 Rn. 21; Staudinger/Bub, BGB, Bearb. 2005, § 26 WEG Rn. 148; anders offenbar OLG Hamm, NZM 2003, 486, 487 unter 3). Etwas anderes gilt danach nur, wenn sich seit der Erstbestellung des wieder zu bestellenden Verwalters der Sachverhalt verändert hat.
- 13
- bb) Dem ist zuzustimmen. Alternativangebote können zwar den Wohnungseigentümern deutlicher aufzeigen, woran sie bei rein rechnerischer Be- trachtung mit dem amtierenden Verwalter sind. Insbesondere Schwächen in dessen Leistungsangebot treten oft nur durch die Einholung von Alternativangeboten zutage. Dieser Effekt lässt sich aber regelmäßig nur erreichen, wenn nicht der - in dieser Hinsicht befangene - amtierende Verwalter, sondern der Verwaltungsbeirat oder die Wohnungseigentümer selbst Konkurrenzangebote einholen. Dieser Aufwand ist nur angezeigt, wenn die Wohnungseigentümer oder erhebliche Teile der Wohnungseigentümer einer Anlage mit der Arbeit des bisherigen Verwalters nicht mehr zufrieden sind oder Anlass besteht, die Angemessenheit von dessen Honorierung zu überprüfen. Das Entgelt, das dem Verwalter für die einzelnen Leistungen zu zahlen sind, ist nicht der einzige und auch nicht der wichtigste Gesichtspunkt, der bei der Entscheidung über die Bestellung des Verwalters zu berücksichtigen ist (OLG München, NJW-RR 2008, 26; AG Hamburg, ZMR 2008, 576). Entscheidend ist vielmehr, ob der in Aussicht genommene Verwalter seiner Aufgabe gerecht wird und ob die Wohnungseigentümer mit ihm auch im Alltag gut zurechtkommen. Denn nur dann ist ein reibungsloses Funktionieren der Wohnungseigentümergemeinschaft sichergestellt. Es widerspräche deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung nicht, wenn die Wohnungseigentümer an dem amtierenden Verwalter, der seine Aufgaben ordnungsgemäß erfüllt und mit dem sie gut zurechtkommen, festhalten, auch wenn er etwas teurer ist als andere Verwalter, die sie noch nicht aus eigenem Erleben kennen. Etwas anderes gilt nur, wenn sich der Beurteilungssachverhalt verändert hat. Eine solche Veränderung läge etwa vor, wenn die Verwaltung ihrer Aufgabe nicht mehr so effizient gerecht wird, wie dies bisher der Fall war, wenn sich das Verhältnis zwischen Verwaltung und Wohnungseigentümern aus anderen Gründen verschlechtert hat oder wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die von der bisherigen Verwaltung angebotenen Leistungen von anderen Verwaltungsfirmen spürbar günstiger angeboten werden (vgl. OLG München, NJW-RR 2008, 26).
- 14
- cc) Danach waren hier keine Alternativangebote einzuholen und den Wohnungseigentümern vorzulegen.
- 15
- (1) Die Wohnungseigentümer haben die amtierende Verwaltung wiederbestellt. Diese war zwar seit dem 1. Mai 2003 nicht mehr förmlich bestellt; es gab auch keinen gültigen Verwaltervertrag. Darauf kommt es aber für die Frage, ob bei der Bestellung des Verwalters Alternativangebote einzuholen und den Wohnungseigentümern vor der Beschlussfassung vorzulegen sind, nicht an. Alternativangebote brauchen die Wohnungseigentümer vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters nicht einzuholen, weil sie dem Gesichtspunkt, dass sie den amtierenden Verwalter und seine Arbeit kennen, den Vorrang gegenüber möglichen Einsparungen durch Beauftragung eines ihnen unbekannten neuen Verwalters den Vorzug geben dürfen. Dieser Gesichtspunkt greift auch hier. Das Fehlen einer förmlichen Wiederbestellung des Beizuladenden als Verwalter hat nicht zu einer Unterbrechung seiner Verwaltungstätigkeit geführt. Diese ist vielmehr nahtlos fortgesetzt worden. Die Wohnungseigentümer haben zudem darüber diskutiert, ob zusätzliche Angebote eingeholt werden sollten, und sich dagegen entschieden, weil sie eine Fortsetzung der nicht unterbrochenen Tätigkeit des Beizuladenden für sachgerecht hielten. Das widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.
- 16
- (2) Es liegt auch keine Veränderung des Sachverhalts vor.
- 17
- Zwar hat der Beizuladende versäumt, für seine Wiederbestellung oder die Bestellung eines anderen Verwalters rechtzeitig Sorge zu tragen. Hierbei handelt es sich aber um ein einmaliges, zudem kollektives Versehen, weil der Fehler weder dem Beirat, dem die Klägerin selbst angehört hat, noch den Wohnungseigentümern aufgefallen ist. Dass die Verwaltungstätigkeit des Beizuladenden aus anderen Gründen zu beanstanden ist, haben die Kläger nicht substantiiert vorgetragen.
- 18
- Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Behauptung der Kläger, der Beizuladende habe in der Vergangenheit die gebotene jährliche Wohnungseigentümerversammlung nicht immer durchgeführt. Dieser Vortrag ist unzuzureichend. Ihm lässt sich schon nicht entnehmen, ob der Beizuladende es während der Zeit seiner förmlichen Bestellung als Verwalter, also bis zum 30. April 2003, versäumt hat, zu den jährlichen Eigentümerversammlungen einzuladen oder in der Zeit danach, in welcher er dazu schon mangels Bestellung nicht verpflichtet war. Das bedarf aber keiner Vertiefung, weil das behauptete Defizit in der Amtsführung des Beigeladenen nach eigenem Vortrag der Kläger zwischenzeitlich abgestellt worden ist.
- 19
- c) Aus diesen Gesichtspunkten lässt sich deshalb auch nicht eine mangelnde Eignung des Beizuladenden als Verwalter ableiten. Substantiierten Vortrag zu anderen Gründen, aus denen sich die fehlende Eignung des Beizuladenden ergeben könnte, haben die Kläger nicht gehalten.
- 20
- 2. Nicht zu beanstanden sind auch die Beschlüsse zu TOP 2 und 3, durch welche die Wohnungseigentümer im Ergebnis beschlossen haben, die Zahlung von 5.000 € auf die Instandhaltungsrücklage im Verlauf des Wirtschaftsjahres 2009 sukzessive aufzubringen und nicht, wie mit TOP 3 vorgeschlagen und von den Klägern angestrebt, im Wege der Sonderumlage in einem Zuge.
- 21
- a) Den Klägern fehlt allerdings entgegen der Andeutung des Berufungsgerichts nicht das Rechtsschutzinteresse an einer Anfechtung dieser Beschlüsse. Das Berufungsgericht leitet dies auf der Grundlage der früheren Rechtsprechung des Senats (Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 51) daraus ab, dass die Kläger sich auf die Anfechtung beider Beschlüsse beschränkt und keinen zusätzlichen Verpflichtungsantrag gestellt haben. Das ist indes nicht erforderlich. Das Interesse des Wohnungseigentümers an der Anfechtung eines so genannten Negativbeschlusses ergibt sich nach der neueren Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88, 92 Rn. 13) schon daraus, dass die Wohnungseigentümer im Ergebnis die sofortige Aufbringung der Einzahlung in die Rücklage abgelehnt und für eine gestreckte Aufbringung votiert haben.
- 22
- b) Die beschlossene Form der Aufbringung der Zahlung auf die Instandhaltungsrücklage ist indes in der Sache nicht zu beanstanden.
- 23
- aa) Das ergibt sich allerdings entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht schon daraus, dass die Kläger zu Top 3 eine Sonderumlage beantragt haben und ein konkreter Anlass hierfür nicht besteht. Der Antrag der Kläger zielte erkennbar nicht darauf ab, zur Abdeckung aktuell aufgelaufener Defizite oder zur Finanzierung einer konkreten Einzelmaßnahme eine Sonderumlage im technischen Sinne des Wortes aufzubringen. Vielmehr ergab sich aus dem Antrag, dass er die Aufbringung der unstreitig erforderlichen Zahlung von 5.000 € auf die Instandhaltungsrücklage in einem Zuge und nicht gestreckt über das Wirtschaftsjahr 2009 erreichen wollte. Dann aber kommt es nicht auf einen konkreten Anlass, sondern darauf an, ob die Zurückweisung einer sofortigen Aufstockung ordnungsgemäßer Verwaltung widersprach.
- 24
- bb) Das ist nicht der Fall. § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG gibt den Wohnungseigentümern nur auf, eine angemessene Instandhaltungsrücklage anzusammeln. In welchem Zeitraum diese angesammelt werden muss, legt die Vorschrift nicht fest. Deshalb haben die Wohnungseigentümer nicht nur bei der Bestimmung der Höhe der Instandhaltungsrücklage, sondern auch bei der Bestimmung des Zeitraums, in welchem sie aufgebracht werden soll, in den Grenzen der ordnungsgemäßen Verwaltung ein Ermessen (BayObLG, NZM 1999, 34, 35 f.; OLG Düsseldorf, NZM 2002, 959; Merle in Bärmann, aaO, § 21 Rn. 124; Riecke /Schmid/Drabek, WEG, 3. Aufl., § 21 Rn. 254; Staudinger/Bub, aaO, § 21 WEG Rn. 206). Dieses Ermessen mag sich im Einzelfall reduzieren und die sofortige Aufstockung einer Instandhaltungsrücklage erforderlich machen. Gesichtspunkte , die eine solche Ermessensreduktion begründen oder auch nur nahe legen, haben die Kläger nicht vorgetragen. Sie haben lediglich auf das - mit etwa zehn Jahren zudem nicht besonders hohe - Alter des Gebäudes und darauf hingewiesen, dass nach Ablauf von zehn Jahren Reparaturen anfallen können. Konkrete zu erwartende Reparaturen, die mit den vorhandenen Mitteln nicht bezahlt werden könnten, haben die Kläger dagegen nicht vorgetragen. Mit der bloßen theoretischen Möglichkeit größeren Reparaturbedarfs lässt sich eine Einschränkung des Gestaltungsermessens der Wohnungseigentümermehrheit nicht begründen. Hinzu kommt, dass plötzlich auftretende Sonderbedürfnisse durch eine dann anlassbezogene wirkliche Sonderumlage finanziert werden können.
III.
- 25
- Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Vorinstanzen:
AG Bergheim, Entscheidung vom 24.09.2009 - 29b C 237/09 -
LG Köln, Entscheidung vom 22.04.2010 - 29 S 202/09 -
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Unna vom 11.06.2014 - Az.: 18 C 9/14 - abgeändert und die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
1
Gründe:
2I.
3Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 ZPO i. V. m. § 62 Abs. 2 WEG abgesehen.
4II.
5Die form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung ist teilweise begründet.
61.
7Die Berufung ist zulässig.
8a)
9Der Wert des Beschwerdegegenstandes übersteigt 600 EUR. (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).
10Der Streitwert ist gemäß § 49a Abs. 1 S. 1 GKG auf 50 % des Interesses der Parteien festzusetzen, welches sich auf 899,64 EUR beläuft. Denn zum dem Gesamtinteresse von 1.199,52 EUR, der Jahresverwaltervergütung, ist nach ständiger Rechtsprechung der Kammer auch das Einzelinteresse der Kläger in Höhe von 599,76 EUR hinzuzurechnen, was zusammen einen Betrag von 1.799,28 EUR ergibt. 50 % hiervon sind 899,64 EUR. Da dieser Betrag niedriger ist, als das fünffache Eigeninteresse der Kläger (§ 49a Abs. 1 S. 2 GKG), ist er für die Streitwertfestsetzung maßgeblich.
11b)
12Die Beklagten haben einen ordnungsgemäßen Berufungsantrag gestellt, wenngleich diese noch in erster Instanz lediglich die Klageabweisung beantragt haben und nunmehr in der Berufungsinstanz die Bestellung eines anderen als des in erster Instanz bestellten Verwalters durch das Gericht begehren.
13aa)
14Es handelt sich insoweit um keine nach § 533 ZPO (möglicherweise) unzulässige Klageänderung der Beklagten, weil diese nicht den Rechtsstreit als Kläger führen und damit es nicht in der Hand haben, über den Streitgegenstand der Klage zu disponieren.
15bb)
16Es handelt sich auch um kein Anerkenntnis der Beklagten, weil ein bestimmtes Klagebehren der Kläger nicht anerkannt worden ist und demgemäß auch kein Anerkenntnisurteil gemäß dem Anerkenntnis (§ 307 ZPO) ergehen kann.
17cc)
18Schließlich handelt es sich nicht um einen reinen Klageabweisungsantrag verbunden mit einem Widerklageantrag auf Bestellung eines anderen Verwalters. Denn der Klageantrag ist bei einer Gestaltungsklage ein unbestimmter Antrag, der lediglich das Rechtsschutzziel, in diesem Fall die Bestellung eines Verwalters vorgeben muss (vgl. Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 21, Rn. 208). Soweit die Beklagten - wie im vorliegenden Fall - ebenso wie die Kläger dem Grunde nach eine Verwalterbestellung durch das Gericht begehren, erstreben sie gerade keine reine Klageabweisung verbunden mit der Entscheidung über einen anderen mit der Widerklage verfolgten Streitgegenstand. Vielmehr erstreben sie lediglich eine inhaltlich andere Ermessensausübung durch das Gericht innerhalb des bereits rechtshängigen Streitgegenstandes.
19(1.)
20Dies ist im Rahmen einer Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG möglich, etwa wenn beide Parteien an einer gerichtlichen Ermessensentscheidung interessiert sind und sich allein im Hinblick auf die zu treffende Regelung nicht einigen können. Gerade für eine solche Situation ist die Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG geschaffen worden, mit der die Ermessenentscheidung der Wohnungseigentümer auf das Gericht übertragen wird, wenngleich eine derartige Rechtsgestaltung durch das Gericht dem kontradiktorischen Zivilprozess weitgehend fremd ist.
21(2.)
22Es ist insoweit der Rechtsnatur der Gestaltungsklage geschuldet, dass eine inhaltlich abweichende Ermessensausübung durch das Gericht beantragt und in dieser Weise die Abänderung einer bereits in erster Instanz ergangenen Entscheidung begehrt werden kann, wobei eine abweichende Ermessensentscheidung nur dann ergehen kann, wenn die Voraussetzungen für eine ordnungsgemäße Ermessensausübung im Sinne des § 21 Abs. 8 WEG vorliegen. Die Möglichkeit eines entsprechenden Antrages in der Berufungsinstanz erschließt sich nicht zuletzt vor dem Hintergrund, dass die Gestaltungsklage die Parteien nicht von dem Beibringungsgrundsatz und der Darlegung sowie dem ggf. notwendigen Beweis der Tatsachen enthebt, welche für die Ermessensausübung des Gerichts benötig werden (vgl. zu Letzterem: Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 21, Rn. 210), da aus diesem Grunde der Parteivortrag von vornherein darauf gerichtet ist, die Ermessensentscheidung des Gerichts in eine bestimmte Richtung zu lenken.
23(3.)
24Aus der Geltung des Beibringungsgrundsatzes folgt zugleich, dass die Klage abzuweisen ist, wenn die die Voraussetzungen für eine Ermessenentscheidung nicht vorliegen, wenn diese von den Parteien nicht dargetan sind, da eine andere, positiv gestaltende Entscheidung nicht möglich ist. Ein Verstoß gegen § 308 ZPO geht mit einer Klageabweisung nicht einher, weil den Klägern nicht mehr zugesprochen wird, als diese begehren bzw. die Beklagten jedenfalls die Beseitigung der von ihnen angefochtene Ermessenausübung erreichen, mit deren inhaltlicher Ausgestaltung sie nicht einverstanden gewesen sind. Vielmehr stellt die die Klageabweisung für beide Parteien ein „Minus“ dar.
25c)
26Der Umstand, dass der Beklagte zu 2.) seine Wohnung veräußert hat, ändert an der Zulässigkeit der Berufung mit Blick auf §§ 265 ff ZPO nichts.
272.
28Die Berufung ist teilweise begründet, denn die zulässige Klage ist abzuweisen; eine Bestellung eines Verwalters im Sinne der Beklagten kommt ebenfalls nicht in Betracht.
29a)
30Die Klage ist nicht bereits mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig, denn die Frage der Verwalterbestellung ist Gegenstand der Eigentümerversammlung vom 15.10.2013 gewesen, in der eine Einigung auf die Bestellung eines Verwalters nicht erfolgen konnte.
31b)
32Die Bestellung der Hausverwaltung L durch das Amtsgericht Unna ist ermessensfehlerhaft erfolgt und eine ermessensfehlerfreie Bestellung kann auch durch die Kammer im Berufungsrechtszug nicht erfolgen.
33aa)
34Im Rahmen Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG übt das Gericht kein freies Ermessen aus, sondern es ist zum einen an den Tatsachenvortrag der Parteien gebunden (vgl. Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 21, Rn. 210) und übt sein Ermessen lediglich anstelle der Wohnungseigentümer aus, wobei es eine Regelung nach denselben Maßstäben zu treffen hat, wie sie das WEG den Wohnungseigentümern vorgibt (vgl. Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 21, Rn. 214).
35bb)
36Unter Beachtung des Beibringungsgrundsatzes haben die Parteien dem Gericht die zur Ermessensausübung erforderlichen Tatsachen beizubringen, um dieses in die Lage zu versetzen, nach billigem Ermessen zu entscheiden. Dies bedingt, dass eine oder mehrere geeignete Personen vorgeschlagen und die jeweiligen Konditionen des Verwaltervertrages nebst der Zustimmung zur Übernahme des Verwalteramtes durch gerichtliche Bestellung dargelegt werden (vgl. Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 26, Rn. 283).
37(1.)
38Dies ist von Seiten der Kläger sowohl im Hinblick auf die Hausverwaltung L als auch im Hinblick auf die Hausverwaltung X nicht geschehen, weil ein Verwaltervertrag nicht vorgelegt worden ist, weswegen die Ermessensausübung des Gerichts auf einer unvollständigen Tatsachenbasis erfolgt ist. Auch Wohnungseigentümer hätten ohne das Vorliegen aussagekräftiger Angebote, zu denen auch der Verwaltervertrag gehört, nicht ordnungsgemäß die Bestellung eines Verwalters beschließen können.
39(2.)
40Eine Verwalterbestellung kann auch nicht durch die Kammer erfolgen, denn es liegen nicht, wie es für die Verwalterbestellung erforderlich wäre, wenigstens drei aussagekräftige und vollständige Verwalterangebote vor.
41(a)
42Die von den Klägern vorgelegten zwei Angebote sind, wie bereits ausgeführt, unvollständig. Dass der Verwaltervertrag L nun in 2. Instanz vorliegt, ist im Ergebnis ohne Bedeutung, da er schon anlässlich der Bestellung durch das Amtsgericht hätte vorliegen müssen, was indes nicht der Fall war. Ungeachtet dessen kann aber auch die Kammer gegenwärtig ein Ermessen nicht fehlerfrei ausüben, weil es immer noch an der notwendigen Anzahl von Vergleichsangeboten fehlt.
43(b)
44Die Beklagten haben in Bezug auf die Hausverwaltungen M und N zwar Unterlagen vorgelegt, indes bezieht sich das Angebot der Verwalterin N nicht auf die konkrete Eigentümergemeinschaft. Hinzukommt, dass von dieser Verwalterin keine Erklärung vorliegt, dass sie zur Übernahme der Verwaltung bereit ist, insbesondere kann eine solche Erklärung nicht dem Anschreiben vom 10.06.2014 entnommen werden, da dieses nicht unterschrieben worden ist. Des Weiteren fehlt bei dem Angebot M, von dem auch einzelne Seiten nicht zur Gerichtsakte gereicht worden sind, der Verwaltervertrag, weswegen dieses ebenfalls unvollständig ist.
45III.
46Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO i. V. m. § 62 Abs. 2 WEG.
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts C vom 16.10.2014 -Az.: 20 C ##/##- teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Es wird festgestellt, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28.06.2013 unter TOP 10 (Beratung und Beschlussfassung über die weitere Vorgehensweise hinsichtlich der Feuchtigkeits- und Schimmelschäden) nichtig ist.
Im Übrigen werden die Klage ab- und die weitergehende Berufung zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen der Kläger zu 63 Prozent und die Beklagten zu 37 Prozent. Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz werden gegeneinander aufgehoben.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
1
Gründe:
2I.
3Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 ZPO i. V. m. § 62 Abs. 2 WEG abgesehen.
4II.
5Die Berufung ist zulässig und teilweise begründet.
61.
7Der unter dem TOP 10 in der Eigentümerversammlung vom 28.06.2013 gefasste Beschluss ist nichtig.
8a)
9Entgegen der Auffassung des Klägers ist der Beschluss nicht auf Grund fehlender inhaltlicher Bestimmtheit nichtig. Denn zur Nichtigkeit führt die fehlende Bestimmtheit eines Beschlusses nur dann, wenn dieser keinen durchführbaren Regelungsgehalt erkennen lässt (vgl. Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 23, Rn. 163). Ein solcher Regelungsgehalt ist aber noch gegeben, weil die Innensanierung der von Feuchtigkeits- und Schimmelbefall betroffenen Wohnungen beschlossen worden ist.
10b)
11Entgegen der Auffassung des Klägers fehlt der Eigentümergemeinschaft auch nicht etwa aus dem Grunde die Beschlusskompetenz, weil ein Eingriff in das Sondereigentum der betroffenen Wohnungseigentümer beschlossen worden ist. Denn die von der Eigentümerversammlung beschlossene Innensanierung der von Feuchtigkeits- und Schimmelschäden betroffenen Wohnungen betrifft die Sanierung der Außenwände des Gebäudes und damit die Sanierung des Gemeinschaftseigentums. Soweit bei der Sanierungsmaßnahme ein Eingriff in das Sondereigentum der Wohnungseigentümer erforderlich ist, etwa durch eine Beseitigung und ein erneutes Aufbringen des Wandputzes, ist ein solcher Eingriff ggf. nach § 14 Nr. 4 WEG zu dulden.
12Inwieweit die Maßnahme rechtmäßig ist, weil die Maßnahme zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums ggf. nicht erforderlich ist, ist für die Frage der Beschlusskompetenz als solche ohne Bedeutung, weil dieser Umstand allein die Frage betrifft, ob von einer gegebenen Beschlusskompetenz in ordnungsgemäßer Weise Gebrauch gemacht worden ist.
13c)
14Der Eigentümerversammlung fehlt aber die Beschlusskompetenz, weil der Beschluss auf eine unzulässige Kompetenzverlagerung hinausläuft. Denn die Eigentümer der betroffenen Wohnungen sollen sich bei der Verwaltung melden, welche die Arbeiten koordinieren und damit auch den Auftrag an das ausführende Unternehmen - die Firma D - vergeben soll. Insoweit wird aber eine wesentliche Aufgabe von der Eigentümerversammlung auf die Verwaltung delegiert, denn der Umfang und die Kosten einer Sanierungsmaßnahme innerhalb einer Wohnung hängen maßgeblich von dem jeweiligen Umfang der Feuchtigkeits- und Schimmelschäden innerhalb einer Wohnung ab. Insoweit bezieht sich das in Bezug genommene Angebot nur auf eine spezielle Wohnung, nämlich die der Miteigentümerin Isfort, und gibt damit nur wieder, welcher Aufwand für diese Wohnung anfällt. Es ist aber ohne weiteres denkbar, dass auch deutlich teurere Sanierungsarbeiten für eine Wohnung anfallen können und damit die Verwaltung über eine wesentliche Frage - nämlich die hinsichtlich der Größe des Auftragsvolumens - selbst entscheiden kann.
15Unerheblich ist, dass die Frage der unzulässigen Kompetenzverlagerung auf die Verwaltung nicht innerhalb der Anfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG vorgetragen worden ist, denn die materielle Ausschlussfrist bezieht sich nicht auf Nichtigkeitsgründe, auf die ohnehin gemäß § 46 Abs. 2 WEG von Amts wegen hinzuweisen ist.
16d)
17Der Beschluss widerspricht überdies ordnungsgemäßer Verwaltung und ist damit anfechtbar.
18aa)
19Gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG gehören zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung eine ordnungsmäßige Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Hierzu gehört, dass vor einer Instandsetzungsmaßnahme eine Bestandsaufnahme vorzunehmen ist, also der Schadensumfang zu ermitteln ist, dessen Ursachen sowie der Instandsetzungsbedarf. Da im Hinblick auf eine Sanierungsmaßnahme eine Kosten-Nutzen-Analyse zu erstellen ist, erfordert eine ordnungsmäßige Instandsetzungsmaßnahme, dass vor einer Auftragsvergabe drei Vergleichsangebote eingeholt werden (vgl. Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 21, Rn. 112), jedenfalls nach ständiger Rechtsprechung der Kammer dann, wenn das Auftragsvolumen einen Betrag von etwa 5.000 EUR überschreitet.
20bb)
21Dass keine ordnungsgemäße Instandsetzung von der Eigentümerversammlung beschlossen worden ist, hat der Kläger dem Grunde nach innerhalb der Klagefrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG geltend gemacht, da er die fehlende Einholung von Vergleichsangeboten und die fehlende Übersicht über die anfallenden Kosten beanstandet hat. Eine ordnungsgemäße Bestandsaufnahme ist demgemäß vor der Beschlussfassung auch nicht durchgeführt worden, weil bereits nach dem Beschlussinhalt offen ist, welche Wohnungen von der beschlossenen Innensanierungsmaßnahme betroffen sein sollen und damit auch, welche Gesamtkosten auf die Eigentümergemeinschaft mit der beschlossenen Maßnahme zukommen. Gerade deren Kenntnis ist aber erforderlich, um eine erforderliche Kosten-Nutzen-Analyse aufzustellen, insbesondere auch im Vergleich zu etwaigen alternativen Sanierungsmöglichkeiten.
22In einem zweiten Schritt wären dann - was vorliegend aber bereits auf Grund der unzureichenden Ermittlung des Sanierungsbedarfs dahinstehen kann - ggf. drei Vergleichsangebote einzuholen gewesen in Bezug auf eine konkrete Ausführungsvariante der Sanierung. Insoweit liegt es auch nahe, dass Kosten in Höhe von mehr als 5.000 EUR anfallen, denn nach dem vorliegenden Angebot der Firma D belaufen sich die Sanierungskosten allein der Wohnung J auf 4.520,27 EUR. Gegenteiliges folgt auch nicht zwingend aus dem Gutachten des Sachverständigen U, demzufolge wenigstens zwei Wohnungen auf Grund von bauseits bedingten Mängeln von Feuchtigkeits- und Schimmelschäden betroffen sind. Zwar hat der Sachverständige im Hinblick auf die Wohnung Nr. 19 Sanierungskosten in Höhe von lediglich 1.471,14 EUR kalkuliert. Jedoch hat er für die Wohnung Nr. 20 keine genauen Kosten kalkulieren können, da seiner Ansicht nach noch weitere Untersuchungen im Dachbereich erforderlich sind, um die bauseitig vorhandene Feuchtigkeitsproblematik zu ermitteln; gleichwohl hat er auch insoweit bereits Kosten auf 3.281,66 EUR geschätzt.
232.
24Keinen Erfolg hat die Berufung hingegen, soweit der Kläger seinen Antrag nach § 21 Abs. 8 WEG in der Berufungsinstanz verfolgt, denn insoweit fehlt ihm das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis.
25Eine Entscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG kommt nach ständiger Rechtsprechung der Kammer erst dann in Betracht, wenn die Mitglieder einer Wohnungseigentümer- gemeinschaft auf Grund bestehender Kontroversen nicht mehr imstande sind, sich selbst zu organisieren. Denn grundsätzlich haben sich die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft selbst zu organisieren und das ihnen zu diesem Zwecke eingeräumte Ermessen selbst auszuüben. Dass vorliegend die Fronten zwischen den Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft dergestalt verhärtet sind, dass diese im Hinblick auf die Frage der notwendigen Sanierung des Gemeinschaftseigentums keine Regelung mehr treffen können, ist nicht ersichtlich.
26III.
27Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO i. V. m. § 62 Abs. 2 WEG.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen.
(2) Die Versammlung der Wohnungseigentümer muss von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im Übrigen dann einberufen werden, wenn dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.
(3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden.
(4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen.
(5) Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.
(6) Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben.
(7) Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut
- 1.
der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung, - 2.
der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und - 3.
der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien,
(8) Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen. Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen, sofern die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit keinen anderen für diese Aufgabe bestellt haben.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.