Landgericht Aachen Urteil, 05. März 2015 - 2 S 292/14
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Auf die Widerklage wird der Beschluss des Amtsgerichts Aachen vom 22.04.2013 (100 C 197/13) aufgehoben; die Kosten dieses einstweiligen Verfügungsverfahrens hat die Klägerin (dort: Antragstellerin) zu tragen.
Die Kosten des vorliegenden Rechtsstreits in beiden Rechtszügen hat die Klägerin zu tragen.
Die Revision wird zugelassen.
Dieses Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
1
G r ü n d e
2I.
3Die Klägerin und Widerbeklagte (im Folgenden nur: Klägerin) begehrt von der Beklagten und Widerklägerin (im Folgenden nur: Beklagten) die Übereignung des Hausanwesens Dreiländerweg 118 in Aachen – nebst am Gebäude gelegenen Grundflächen – , das sie, die Klägerin, seit 1989/1992 von der Beklagten bzw. der Bundesrepublik Deutschland gemietet hat (Mietverträge Bl.246 - 252 d.A.).
4Widerklagend strebt die Beklagte die Aufhebung einer einstweiligen Verfügung an (100 C 197/13 Amtsgericht Aachen, vgl. Bl.27 d.A.), mit der die Klägerin die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung ihres hier klageweise geltend gemachten Anspruchs erlangt hatte.
5Die Beklagte hat die von der Klägerin gemietete Haus- und Gartenfläche nebst zwei Stellplätzen zusammen mit weiteren Gebäuden und Grundflächen mit notariellem Kaufvertrag vom 14.12.2012 (Bl.12 - 22 d.A.) an eine Gruppe von Erwerbern veräußert, wobei einzelne bezifferte Teilflächen bestimmten Erwerbern insgesamt oder nach Bruchteilen zugeordnet sind (Aufteilungsplan als Anlage 1 zum notariellen Kaufvertrag Bl.22R = 105 d.A.).
6Die Klägerin hat mit Schreiben vom 12.04.2013 an die Beklagte (Bl.24 d.A.) bezüglich ihrer Mietsache ein Vorkaufrecht ausgeübt, von dem sie annimmt, es stehe ihr gesetzlich zu. Die Beklagte hatte dem zunächst mit Schreiben vom 15.04.2013 zugestimmt (Bl.35 d.A.), davon dann aber wieder Abstand genommen; sie meint, der Klägerin komme ein Vorkaufsrecht nicht zu.
7Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Klägerin stehe ein Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs.1 S.1 BGB analog zu, weil der Verkauf an die Erwerber als Realteilung zu behandeln sei.
8Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer form- und fristgerecht eingereichten Berufung mit dem Ziel der Klageabweisung, an ihrer Widerklage hält sie fest.
9Wegen der weiteren Einzelheiten verweist die Kammer auf das angefochtene Urteil (Bl.365 - 370 d.A.) und auf die vorstehend in Bezug genommenen Urkunden und Schriftstücke.
10II.
11Die Berufung der Beklagten hat Erfolg.
12I. Zur Klage
13Die Klage, gerichtet auf Vollzug eines Vorkaufsrechts an einem Grundstück, ist unbegründet. Der Klägerin ist durch den notariellen Kaufvertrag vom 14.12.2012 kein Vorkaufsrecht kraft Gesetzes gemäß § 577 Abs.1 BGB oder § 577 Abs.1 BGB analog zugefallen.
14A.
15Entscheidend ist zunächst, welchen Gegenstand die Beklagte als Verkäuferin den Erwerbern (Dritte im Sinne von § 577 Abs.1 BGB) mit dem vorgenannten Kaufvertrag verkauft hat. Denn davon hängt in erster Linie ab, ob die Klägerin ein gesetzliches Vorkaufsrecht erworben und in der Folge erfolgreich ausgeübt hat.
16Ist – wie im Wesentlichen die Beklagte meint – rein ideelles Miteigentum an einer oder mehreren ungeteilten Fläche(n) an die Erwerber verkauft worden, ohne gleichzeitige vertragliche Verpflichtung des Verkäufers, nach § 8 WEG zu verfahren (also eine Teilung vorzunehmen), so entsteht kein Vorkaufsrecht gemäß oder entsprechend § 577 Abs.1 S.1 BGB.
17Denn der Mieter (hier: die Klägerin) kann bei Ausübung des Vorkaufsrechts nur exakt einen solchen Vertrag mit dem Vermieter (Verkäufer, hier: die Beklagte) bekommen, wie ihn der Vermieter (die Beklagte) mit den Erwerbern geschlossen hat (§ 464 Abs.2 BGB; BGH V ZR 96/12, Urteil vom 22.11.2013, Rn.21). Der Mieter (die Klägerin) kann aber nur den Kauf „seiner“ Mietsache beanspruchen und nicht einen ideellen Miteigentumsanteil an einem größeren Grundstück (BGH a.a.O. Rn.22 ff).
18Sind hingegen – wie die Klägerin meint – die verkauften Teilflächen bereits in allen wesentlichen Einzelheiten zumindest bestimmbar festgelegt und bestimmten Erwerbern mit dem Ziel einer Teilung des Grundstückes zuzuordnen (angestrebte/konzipierte „Realteilung“; vgl. BGH VIII ZR 126/07, Urteil vom 28.05.2008, Rn.9) und können dies die Erwerber nicht mehr einseitig ändern, so entsteht entsprechend § 577 Abs.1 BGB (BGH VIII ZR 126/07; auch nach BGH V ZR 96/12) das Vorkaufsrecht an der einer der Teilflächen genau entsprechenden Mietsache, weil die Realteilung in diesem Fall interessenmäßig der Begründung von Wohnungseigentum entspricht (BGH ZR VIII 126/07).
19Nach Auffassung der Kammer liegt hier die erstgenannte Fallvariante vor.
20Es sind (trotz des Aufteilungsplanes vom 02.12.2012, Bl.22R = Bl.105 d.A., Anlage 1 zum notariellen Kaufvertrag) keine Teilflächen (in Vorwegnahme einer Realteilung) an verschiedene Erwerber einzeln formwirksam veräußert worden, sondern ein ungeteiltes Grundstück (§ 1 Abs.1 des Kaufvertrages, Bl.13 d.A.). Lediglich zeichnerisch und sprachlich bezeichnet der notarielle Vertrag Teilflächen (§§ 1 Abs.4, 2 des Kaufvertrages, Bl.13R ff d.A.).
21Die Übereignung erfolgte an eine Erwerbergemeinschaft / Käufergemeinschaft ausdrücklich „im jeweils angegebenen Beteiligungsverhältnis“ – also nicht nach Flächen (§ 14 Abs.1 des Kaufvertrages, Bl.21 d.A.).
22Der Kaufpreis war einheitlich mit 1.202.021,- € vereinbart (§ 3 des Kaufvertrages, Bl.15 d.A.), wobei „wegen der Berechnung und Aufteilung der Grundsteuer und sonstigen Gerichts- und Notarkosten“ durch die einzelnen – ansonsten gesamtschuldnerisch haftenden – Erwerber anteilige Zahlungen geleistet worden sind (§ 10 des Kaufvertrages, Bl.20 d.A.).
23Deutlich wird die ungeteilte Veräußerung weiter daran, dass von der Gemeinschaftsfläche (§ 2 Abs.1 lit.h des Kaufvertrages: „Teilfläche Nr.11“, Bl.14R d.A.) ausdrücklich nur ein Miteigentumsanteil von 11/100 auf die Erwerber Gatzweiler (§ 2 Abs.1 lit.g des Kaufvertrages) entfallen sollte, der räumlich gar nicht erfasst und insofern einer Realteilung nicht zugänglich ist.
24Dem steht nicht entgegen, dass auch bei Veräußerung von Wohnungseigentum neben dem räumlich erfassten Sondereigentum das Gemeinschaftseigentum nach Bruchteilen (Miteigentumsanteilen) erworben wird. Denn in diesem Fall ist der zentrale Kaufgegenstand, das Sondereigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes, eindeutig räumlich umgrenzt dem Erwerber – auch im Grundbuch – zugeordnet, während im vorliegenden Fall nach dem Wortlaut des notariellen Kaufvertrages ein einheitlicher ungeteilter Kaufgegenstand mehreren Käufern wie bei einer Bruchteilsgemeinschaft zufallen soll.
25Die Regelung des Wege- und Fahrrechtes in § 7 des Kaufvertrages (Bl.17R d.A.) macht – entgegen der Auffassung der Klägerin – gerade deutlich, dass hier eine Regelung zwischen Verkäuferin und Käufern eines einheitlichen, ungeteilten Grundstücks getroffen worden ist, zu dessen Teilung nach § 8 WEG sich die Verkäuferin gerade nicht verpflichtet hat.
26Ziel des Kaufvertrages aus Sicht der Erwerber war die Bildung einer (Haus- oder Wohnungs-) Miteigentümergemeinschaft eigener Art (vgl. dazu die weitere notarielle Urkunde vom 14.12.2012, Bl.95 ff d.A., an der die Beklagte nicht, wohl aber alle Erwerber beteiligt sind). Angesichts der von den Erwerbern vorgenommenen Regelung einer Miteigentümergemeinschaft war eine Realteilung zunächst ausgeschlossen. Hinzu kommt, dass die Liegenschaft sich wegen der Erschließung und Versorgung durch gemeinsame Anlagen für eine Realteilung nicht ohne Weiteres eignet, sondern am ehesten für eine Eigentümergemeinschaft.
27Die Zuordnung verschiedener zeichnerischer Teilflächen an die einzelnen Erwerber (offenbar zum Zweck ins Auge gefasster zukünftiger Nutzung) und die Vereinbarung mehrerer unterschiedlicher Kaufpreisanteile, ausdrücklich aus steuerlichen und Kosten-Gründen, ändert nichts daran, dass hier sachenrechtlich nur eine, vom Verkäufer (der Beklagten) nicht geteilte Grundfläche an mehrere gemeinschaftlich handelnde und gesamtschuldnerisch haftende Erwerber veräußert worden ist und, wie die bereits erwähnte notarielle Eigentümervereinbarung vom 14.12.2012 (Bl.95 ff d.A.) zeigt, auch nur veräußert werden sollte.
28Die gemeinschaftlichen Erwerber waren außerdem grundsätzlich frei, nach dem Erwerb des Grundstücks eine andere (interne) Teilung vorzunehmen und zu vollziehen, weil die Beklagte ihrerseits eine solche Teilung – im Sinne von § 8 WEG – nicht vorgenommen hat und hierzu auch nicht verpflichtet war.
29Die Klägerin konnte nach alledem im Wege des Vorkaufsrechts keinen Kaufvertrag über (nur) „ihr“ Hausanwesen mit der Beklagten bekommen, der inhaltsgleich/wortgleich mit dem der Erwerbern Gatzweiler ist, wie es aber § 464 Abs.2 BGB beim Vorkauf zwingend vorsieht und bei einer konkret ins Auge gefassten Realteilung auch möglich ist.
30Soweit später die Eheleute Gatzweiler wie neue Eigentümer der Teilfläche Nr.5 behandelt oder bezeichnet worden sein mögen, ändert das nichts an der Rechtslage zur Zeit der Entstehung des von der Klägerin angenommenen Vorkaufsrechts.
31B.
32Ein Vorkauf scheidet auch aus einem weiteren Grund aus.
33Zu Recht weist die Beklagte darauf hin, dass im vorliegenden Fall eines gesetzlichen Vorkaufsrechts die notwendige Kongruenz bzw. Identität zwischen Mietsache (laut Mietvertrag), Kaufgegenstand (laut Kaufvertrag Bl.12 ff d.A.) und Vorkaufsgegenstand (gemäß Ausübung des Vorkaufsrechts mit bestimmendem, bereits als einseitige Erklärung wirksamen Schriftsatz vom 12.04.2013, Bl.24 d.A.) nicht gegeben ist. Gemäß §§ 577 Abs.1 S.3, 463 BGB muss es sich beim Vorkauf aber jeweils um einen (denselben) Gegenstand handeln (BGH V ZR 96/12, Rn.21), eine „Anpassung“ in tatsächlicher und/oder finanzieller Hinsicht findet regelmäßig nicht statt.
34An die Klägerin vermietet waren und sind (vgl. die Mietverträge Bl.246-256 d.A.) das Haus Nr.118 (auf der Teilfläche Nr.5 des Aufteilungsplanes vom 02.12.2012), ein Hausgarten und zwei Stellplätze (einer möglicherweise auf Teilfläche 5, der andere auf Teilfläche 10 des Aufteilungsplanes). Nicht mit vermietet ist ein abgrenzbarer Teil der Teilfläche Nr.11 des Aufteilungsplanes, bestenfalls ist vorgesehen eine Mitbenutzung „als zum gemeinsamen Gebrauch bestimmte Anlage oder Einrichtung … in ihrem jeweiligen Umfang“ (§ 1 Nr.6 des Mietvertrages, Bl.247 d.A.).
35Der notarielle Kaufvertrag betrifft bezüglich der hier maßgeblichen Mit-Erwerber Gatzweiler nur zeichnerisch die Teilfläche Nr.5, daneben 11/100 Miteigentumsanteil an der Teilfläche Nr.11 und 11/100 Miteigentumsanteil an der Teilfläche 10 (Stellplätze).
36In der für das Zustandekommen eines Vorkauf entscheidenden Ausübungserklärung zum Vorkaufsrecht (bestimmender Schriftsatz vom 12.04.2013, Bl.24 d.A., § 464 Abs.1 S.1 BGB) wird zwar das Hausgrundstück Teilfläche 5, nicht aber die vom Kaufvertrag umfasste Teilfläche Nr.11 bezeichnet, hingegeneine insoweit nicht näher bezeichnete Stellplatzfläche.
37Hätte diese Ausübungserklärung Erfolg, so würde zumindest der 11/100 Miteigentumsanteil an der Teilfläche 11 kaufvertraglich weiter den Mit-Erwerbern Gatzweiler zustehen, was dem Wesen eines Vorkaufs, nämlich dem vollständigen Personen-Wechsel auf Erwerberseite, entgegensteht und sicherlich dem Willen keines Beteiligten entspricht.
38Die Klägerin verlangt im Übrigen nunmehr mit der Klage (Schriftsatz vom 10.06.2014, Bl.204 d.A.) – abweichend von der bestimmenden Ausübungserklärung – die Übereignung der Teilfläche Nr.5 und Übereignung von 11/100 Miteigentumsanteil an den Teilflächen Nr.10 und 11 (vorher mit der Klageschrift, Bl.3 d.A.: nur Teilfläche 5).
39Ob, wie die Klägerin vorträgt, inzwischen nach Vermessung und Eigentumsfortschreibung neue Eigentumsverhältnisse bezüglich einzelner Erwerber eingetreten sind, kann an dieser fehlenden Kongruenz nichts ändern.
40C.
41Soweit sich die Klägerin auf das Schreiben der Beklagten vom 15.04.2013 (Bl.35 d.A.) beruft, verhilft auch das der Klage nicht zum Erfolg.
42Der Vorkauf (d.i. der Kauf zwischen Vorkaufsberechtigtem, vermeintlich der Klägerin, und Vorkaufsverpflichteten, vermeintlich der Beklagten) kommt bereits mit der einseitigen Ausübung des Vorkaufsrechts (Ausübungserklärung) ohne Willenserklärung des Vorkaufsverpflichten zustande, § 464 Abs.1 S.1, Abs.2 BGB.
43Da hier aber – wie dargelegt – der formfreie (§ 464 Abs.1 S.2 BGB) Vorkaufvertrag nicht zustande gekommen ist, kann das Schreiben der Beklagten bestenfalls ein neues, allerdings formunwirksames Angebot sein, das darüber hinaus auch nicht in der notwendigen Form angenommen worden ist.
44D.
45Ein Umgehungsgeschäft, und damit einen Verstoß gegen § 242 BGB zum Nachteil der Klägerin, ist in der Vorgehensweise der Beklagten nicht zu sehen. Die Beklagte wollte das historisch gewachsene Grundstück aus nachvollziehbaren Gründen nur „als Ganzes“ verkaufen, entsprechend hatten die Käufer disponiert (Bl.95 ff d.A.), ohne damit gesetzliche Rechte der Klägerin gezielt beeinträchtigen zu wollen.
46Die Kammer verkennt nicht, dass die Klägerin, die seit gut zwei Jahrzehnten in ihrem Mietshaus auf dem gemieteten Grundstück wohnt, ein sehr verständliches und nachvollziehbares Interesse daran hat, es auch zu erwerben. Wenn gleichwohl die Beklagte und die Erwerbergemeinschaft im ebenso verständlichen eigenen Interesse ein Vertragsmodell gewählt haben, das nicht zu einem gesetzlich normierten Vorkaufsrecht führt, so muss das trotzdem zur Abweisung der Klage führen.
47II. Zur Widerklage
48Die Beklagte erstrebt insoweit entsprechend § 927 ZPO die Aufhebung der einstweiligen Verfügung vom 22.04.2013 (Amtsgericht Aachen 100 C 197/13, Bl.27 d.A.) einschließlich der dort zu ihren Lasten ergangenen Kostenentscheidung, und zugleich insoweit eine ihr günstige Kostenentscheidung (vgl. BGH I ZR 70/91, Urteil vom 01.04.1993).
49Damit hat die Beklagte Erfolg, da der Klägerin keine Vormerkung zur Sicherung eines Anspruchs auf Auflassung und Eintragung betreffend den streitigen Grundstücksteil zusteht, wie sich aus den vorstehend dargestellten Erwägungen ergibt.
50III. Nebenentscheidungen
51Die Kammer lässt die Revision gemäß § 543 Abs.2 ZPO zu.
52Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs.1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr.10, 711, 713 ZPO.
53Berufungsstreitwert: bis 170.000,- € (163.353,00 € + Kosten des Aufhebungsverfahrens)
54C |
Dr. S |
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(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist.
(2) Im Fall des Absatzes 1 gelten § 3 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und 3, § 4 Absatz 2 Satz 2 sowie die §§ 5 bis 7 entsprechend.
(3) Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form.
(2) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Beklagte war Eigentümerin eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Eine der vier in dem Gebäude vorhandenen Wohnungen vermietete sie an die Klägerin. Am 22. Januar 2009 erteilte das zuständige Landratsamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Den ungeteilten Grundbesitz verkaufte die Beklagte mit notariellem Vertrag vom 11. März 2009 an drei Erwerber zum Preis von 120.000 €. Diese ließen noch am gleichen Tag und bei demselben Notar eine Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG beurkunden. Die Umschreibung des Eigentums erfolgte am 30. Juli 2009. Am 14. März 2011 erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten, dass sie das auf § 577 BGB gestützte Vorkaufsrecht ausübe.
- 2
- Mit der Klage will die Klägerin feststellen lassen, dass zwischen ihr und der Beklagten ein Kaufvertrag über die von ihr angemietete Wohnung zum Preis von 30.000 € zustande gekommen ist. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klageziel weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
- 3
- Das Berufungsgericht ist der Ansicht, der Verkauf des gesamten Gebäudes begründe nur dann ein Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB hinsichtlich der gemieteten Wohnung, wenn diese als abgegrenzter Teil des Kaufvertrags angesehen werden könne. Hierfür müsse entweder das künftige Wohnungseigentum in dem Kaufvertrag dargestellt sein oder eine Teilungserklärung bereits errichtet und in Bezug genommen oder eine Aufteilungspflicht vertraglich vereinbart sein. Diese Voraussetzungen lägen auch dann nicht vor, wenn unterstellt werde, dass die Beklagte die Umwandlungsabsicht der Erwerber gekannt und sowohl bei der Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung als auch bei der Vorbereitung der Teilungsvereinbarung mitgewirkt habe, indem sie den Erwerbern die notwendigen Informationen und Pläne verschafft habe. Weder nehme der Kaufvertrag auf die Teilungsvereinbarung Bezug noch ergäben sich aus anderen Umständen ausreichende Kriterien für eine solche Bestimmung der gemieteten Wohnung als Teilobjekt des Veräußerungsvertrags.
- 4
- Allerdings könne die Aufteilung des Wohnungseigentums auch durch mündliche Nebenabreden vereinbart werden, deren Formunwirksamkeit hier infolge der Auflassung und Eintragung geheilt wäre. Dass sich die Bestimmbar- keit des künftigen Wohnungseigentums aus solchen Nebenabreden ergebe, habe die Klägerin indes nicht bewiesen. Der Beklagten sei nicht zu widerlegen, dass sie das Objekt stets als Einheit angeboten und kein eigenes Interesse an der Aufteilung gehabt habe; sie habe sich die Absicht der Erwerber über die bloße Kenntnis und Hilfeleistung hinaus nicht zu Eigen gemacht. Der durch § 577 BGB bezweckte Schutz des Mieters stelle diese Auslegung nicht in Frage; es realisiere sich nur die stets bestehende Gefahr der Eigennutzung durch den Erwerber.
II.
- 5
- Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. Der Klägerin steht kein Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Nach dieser Bestimmung ist ein Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden. Zwar waren der Klägerin die Wohnräume im Zeitpunkt des Verkaufs als Mieterin überlassen. Ein Vorkaufsrecht nach der ersten Alternative der Norm scheidet aber schon deshalb aus, weil das Wohnungseigentum erst nach dem Verkauf begründet worden ist; auch die Voraussetzungen für die zweite Alternative des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB liegen nicht vor.
- 6
- 1. Allerdings ist umstritten, unter welchen Voraussetzungen Wohnungseigentum im Sinne von § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB „begründet werden soll“, wenn - wie hier - ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus veräußert wird.
- 7
- a) Nach überwiegender Ansicht setzt die Entstehung des Vorkaufsrechts zum einen voraus, dass bei Abschluss des Kaufvertrages beabsichtigt gewesen sei, Wohnungseigentum zu begründen; zum anderen müsse die von dem Mieter bewohnte Wohnung einen rechtlich bestimmten oder zumindest bestimmba- ren Teil des Vertragsgegenstands bilden (so zu § 2b WoBindG aF KG, KGR 1994, 146, 148 - die Revision wurde nicht angenommen: Senat, Beschluss vom 24. März 1994 - V ZR 111/93, unveröffentl.; MünchKommBGB /Häublein, 6. Aufl., § 577 Rn. 7; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 577 Rn. 3; Staudinger/Rolfs, BGB [2011], § 577 Rn. 23, 31; Emmerich/ Sonnenschein/Rolfs, Miete, 10. Aufl., § 577 Rn. 13; BeckOK BGB/Hannappel, Edition 26, § 577 Rn. 8 f.; Heintz, Vorkaufsrecht des Mieters [1998], § 5 Rn. 150 ff., 176; Wirth, NZM 1998, 390, 392; vgl. auch BayObLGZ 1992, 100 ff. zu § 2b WoBindG aF).
- 8
- aa) Im Hinblick auf die erste Voraussetzung wird uneinheitlich beantwortet , wann die Umwandlungsabsicht ausreichend manifestiert ist.
- 9
- (1) Teilweise wird vertreten, es genüge schon, dass sich die Umwand- lungsabsicht in einer „beliebigen äußeren Form konkretisiert“ habe (Staudin- ger/Rolfs, BGB [2011], § 577 Rn. 23), etwa wenn - wie hier - im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt oder jedenfalls beantragt worden sei (Staudinger/Rolfs, aaO; Kandelhard in Herrlein /Kandelhard, Mietrecht, § 577 BGB, 4. Aufl., Rn. 8 f.; Sternel, Mietrecht aktuell , 4. Aufl., Rn. XI 262).
- 10
- (2) Nach ganz überwiegender Ansicht reichen reine Vorbereitungshandlungen - zu denen auch das Bewirken der Abgeschlossenheitsbescheinigung gezählt wird - dagegen nicht aus. Der gesetzlichen Regelung könne nicht entnommen werden, dass der Gesetzgeber die Ausübung des Vorkaufsrechts auch bei einer Gesamtveräußerung eines Grundstücks habe zulassen wollen, dessen Umwandlung in Wohnungseigentum noch nicht eingeleitet sei (BayObLGZ 1992, 100, 109 zu § 2b Abs. 1 WoBindG aF). Genügen soll es vornehmlich, wenn bei Vertragsschluss bereits eine Teilungserklärung nach § 8 WEG beurkundet ist (BayObLGZ 1992, 100, 109 iVm 106; Lammel, Wohnraummietrecht , 3. Aufl., § 577 BGB Rn. 16; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 4184; Spielbauer/Krenek, Mietrecht, § 577 Rn. 20 ff.; Mössner in: jurisPK-BGB, 6. Aufl., § 577 Rn. 22 mwN; Rüßmann, RNotZ 2012, 97, 110; F. Schmidt, WE 1993, 328, 334). Ausreichen soll es auch, wenn sich der Verkäufer zu der Teilung verpflichtet (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 577 BGB Rn. 17; Derleder, NJW 1996, 2817, 2821; Langhein, DNotZ 1993, 650, 654 f.) oder die Parteien gegenseitige Vertragspflichten übernehmen, die die Begründung von Wohnungseigentum herbeiführen sollen (KG, KGR 1994, 146 ff.).
- 11
- (3) Ob die erforderliche Umwandlungsabsicht auch dann besteht, wenn - wie hier - erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen sollen, ist streitig. Manche halten eine Teilungsvereinbarung der Erwerber gemäß § 3 WEG allgemein für ausreichend (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 262; Wienicke , WuM 1980, 93, 96 zu § 2b WoBindG aF). Überwiegend wird dies jedoch verneint (Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 577 BGB Rn. 19; SchmidtFutterer /Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 577 BGB Rn. 16; Schöner/ Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 4184; BeckOK BGB/Hannappel, Edition 26, § 577 Rn. 8; Wirth, NZM 1998, 390, 392).
- 12
- bb) Die zweite Voraussetzung - die Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit des zukünftigen Wohnungseigentums - soll erfüllt sein, wenn die Wohnung in dem Kaufvertrag selbst als Teilobjekt so hinreichend bestimmt ist, dass sie in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück der rechtlich selbständige Gegenstand eines rechtsgültigen Kaufvertrags sein kann (BayObLGZ 1992, 100 ff.; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 577 BGB Rn. 22, 24; Klühs, RNotZ 2012, 555, 561 f.; Wirth, NZM 1998, 390, 392; Schilling /Meyer, ZMR 1994, 497, 503 f.). Dafür ist es als ausreichend angesehen worden, dass bei Abschluss des Kaufvertrags ein Aufteilungsplan vorlag (KG, KGR 1994, 146, 148 zu § 2b WoBindG aF). Nicht genügen soll es dagegen, wenn das Grundstück „als Ganzes“ verkauft wird (Schmidt-Futterer/Blank, Miet- recht, 11. Aufl., § 577 BGB Rn. 18; Blank, WuM 1993, 573, 578).
- 13
- b) Gesondert betrachtet werden häufig sogenannte „Erwerbermodelle“, bei denen - wie hier - ein Mietshaus mit mehreren Wohnungen en bloc an eine Mehrheit von Erwerbern verkauft wird, die erst nach dem Erwerb Wohnungseigentum begründen wollen, um die neu geschaffenen Einheiten später jeweils selbst zu nutzen.
- 14
- aa) Hier soll nach verbreiteter Ansicht ein Vorkaufsrecht auch dann entstehen , wenn auf die Erwerber nicht unmittelbar Wohnungseigentum übertragen wird, sondern andere rechtsgeschäftliche Gestaltungsformen gewählt werden , wie etwa die Begründung von Miteigentum und die anschließende Schaffung von Wohnungseigentum (MünchKomm-BGB/Häublein, 6. Aufl., § 577 Rn. 8; Staudinger/Rolfs, BGB [2011], § 577 Rn. 32: § 577 BGB analog; Derleder , NJW 1996, 2817, 2821; Sonnenschein, NJW 1980, 2055, 2057; Wienicke, WuM 1980, 93, 96). Gegenstand des Vorkaufsrechts sei der betroffene Miteigentumsanteil (Staudinger/Rolfs, BGB [2011], § 577 Rn. 32; Blank, WuM 1993, 573, 578; Maciejewski, MM 1994, 137, 138).
- 15
- bb) Teilweise wird darüber hinaus gefordert, dass jedem Erwerber von vornherein eine hinreichend bestimmte Wohnung zur alleinigen Nutzung zugewiesen sein müsse (Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, Miete, 10. Aufl., § 577 Rn. 13; Staudinger/Rolfs, BGB [2011], § 577 Rn. 32; Kandelhard in Herrlein /Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 577 BGB Rn. 8; Heintz, Vorkaufsrecht des Mieters [1998], § 5 Rn. 178 ff., 184; Blank, WuM 1993, 573, 578).
- 16
- cc) Wieder andere halten auch mit Blick auf Erwerbermodelle daran fest, dass das Vorkaufsrecht nur dann entstehe, wenn die Umwandlung durch den Veräußerer erfolge, nicht aber, wenn erst die Erwerber eine Teilung gemäß § 3 WEG vereinbarten (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 577 BGB Rn. 16 und 20; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 577 BGB Rn. 19; Klühs, RNotZ 2012, 555, 561 f.; Wirth, NZM 1998, 390, 392).
- 17
- 2. Der Senat entscheidet die Streitfrage dahingehend, dass das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB bei dem Verkauf eines (noch) ungeteilten Mehrfamilienhauses im Grundsatz nur dann entsteht, wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist; dies gilt auch im Fall eines Erwerbermodells.
- 18
- a) Der Wortlaut der Vorschrift, wonach Wohnungseigentum „begründet werden soll“, ist für die Anforderungen an die Entstehung des Vorkaufsrechts im Einzelnen unergiebig. Er lässt offen, ob die Parteien des Kaufvertrages die Umwandlung vereinbaren müssen, ob die erkennbare subjektive Umwandlungsabsicht des Erwerbers ausreicht oder die Umwandlung nur objektiv mit einer bestimmten Wahrscheinlichkeit bevorstehen muss.
- 19
- b) Auch die historische Auslegung führt nicht zu einem eindeutigen Ergebnis. Die Regelung geht zurück auf § 2b WoBindG aF, der zum 1. Juli 1980 in Kraft trat und ein Vorkaufsrecht zunächst nur für öffentlich geförderte Miet- wohnungen einführte, „um den spekulativen Verdrängungen von Mietern insbe- sondere im Zusammenhang mit dem Aufkauf und der Umwandlung ganzer Sozialmietwohnanlagen zu begegnen und gleichzeitig die Veräußerung der Woh- nungen grundsätzlich an den bisherigen Mieter zu sichern“ (BT-Drucks. 8/3403, S. 35, vgl. auch BVerfG, NZM 2011, 479, 480). Andere Gestaltungsformen wie die Begründung von Miteigentum werden in den Gesetzesmaterialien zwar kurz erwähnt, aber nur im Zusammenhang mit der Mitteilungspflicht gegenüber der zuständigen Behörde (Ausschussbericht zu §§ 2a, 2b WoBindG aF, BT-Drucks. 8/3403, S. 40). Durch die zum 1. September 1993 in Kraft getretene Vorschrift des damaligen § 570b BGB wurde das Vorkaufsrecht auf alle Mietwohnungen ausgeweitet (BT-Drucks. 12/3254, S. 40); ein vorangehender Entwurf, der „andere rechtliche Gestaltungen“, die „zu einem wirtschaftlich vergleichbaren Er- gebnis führen“, mit Blick auf die Bildung von Bruchteilseigentum der Umwand- lung gleichsetzen sollte (BT-Drucks. 12/3013, S. 8, 18), ist nicht Gesetz geworden. Später wurde der Regelungsgehalt des § 570b BGB in den jetzigen § 577 BGB übernommen (BT-Drucks. 14/4553, S. 72). Mit den Anforderungen an die gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB noch bevorstehende Begründung von Wohnungseigentum im Einzelnen hat sich der Gesetzgeber nicht befasst (vgl. BayObLGZ 1992, 100, 108).
- 20
- c) Dass der Veräußerer sich vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichten muss, ergibt sich vor allem aus systematischen Überlegungen.
- 21
- aa) Auf das Vorkaufsrecht finden gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB ergänzend die allgemeinen Bestimmungen über den Vorkauf Anwendung (§§ 463 ff. BGB). Gemäß § 464 Abs. 2 BGB wird durch die Ausübung des Vorkaufsrechts als Gestaltungsrecht zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten ein (weiterer) selbständiger Kaufvertrag neu begründet zu den gleichen Bedingungen, wie er zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten abgeschlossen war; der Berechtigte tritt also nicht in den zwischen dem Verpflichteten und dem Drittkäufer geschlossenen Vertrag ein (Senat, Urteil vom 13. März 2009 - V ZR 157/08, NJW-RR 2009, 1172 Rn.14; RGZ 121, 137, 138). Vielmehr bestehen zwei Verträge, soweit der Vertrag mit dem Drittkäufer nicht unter einer auflösenden Bedingung steht (dazu Senat, Urteil vom 13. März 2009 - V ZR 157/08, aaO, Rn. 16 f.). Die beiden Kaufverträge unterscheiden sich in der Regel nur darin, dass als Käufer anstelle des Dritten der Berechtigte steht (Senat, Urteil vom 13. Juni 1980 - V ZR 11/79, BGHZ 77, 359, 362).
- 22
- bb) Das Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB soll allerdings gerade nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen. Ebenso wenig soll der Mieter dauerhaft einen ideellen Miteigentumsanteil in einer Bruchteilsgemeinschaft ohne Sondereigentum an der angemieteten Wohnung erwerben. Vielmehr ist ein zwar sachenrechtlich noch nicht vorhandenes, aber in seiner Entstehung bereits angelegtes Wohnungseigentum Gegenstand des Vorkaufsrechts (vgl. BayObLGZ 1992, 100, 109). Das folgt aus dem systematischen Bezug des Vorkaufsrechts zu der Umwandlung in Wohnungseigentum. Es entspricht auch seinem Zweck, dem Mieter ungeachtet der Aufteilung die weitere alleinige Nutzung der bislang mietweise überlassenen Wohnräume zu sichern. Deshalb muss zunächst gewährleistet sein, dass der Mieter einen Anspruch auf die Begründung des Wohnungseigentums erwirbt.
- 23
- (1) Dies ist nur der Fall, wenn der Verkäufer als Vorkaufsverpflichteter in dem Kaufvertrag eine Verpflichtung zur Aufteilung übernommen hat. Die Teilungserklärung des Veräußerers gegenüber dem Grundbuchamt gemäß § 8 WEG reicht für sich genommen nicht aus. Diese wird nämlich erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam und ist bis dahin frei widerruflich (Armbrüster in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 8 Rn. 21; Then in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 8 Rn. 5). Aus diesem Grund muss die Auslegung des Kaufvertrags ergeben, dass die vollendete Aufteilung geschuldet ist; das kann auch aus einer Bezugnahme auf die Teilungserklärung folgen. Fehlt es daran, kann der Umstand, dass der Verkäufer im Zusammenhang mit der Veräußerung eine Teilungserklärung einreicht, ein Indiz für eine dahingehende Vertragspflicht im Wege einer Nebenabrede sein; ist diese zum Zwecke der Umgehung des Vorkaufsrechts nicht in die Vertragsurkunde aufgenommen worden, dürfte sich der Veräußerer gegenüber dem Mieter nicht auf die Formunwirksamkeit der Nebenabrede berufen (§ 242 BGB). Jedenfalls besteht nur bei einer vertraglichen Verpflichtung ein Anspruch auf Durchführung der Aufteilung, den auch der Mieter als Vorkaufsberechtigter gegenüber dem Veräußerer geltend machen kann. Vertragsgegenstand des zweiten Vertrags zwischen dem Veräußerer und dem Mieter ist - sofern die weitere Voraussetzung vorliegt, das zukünftige Wohnungseigentum also vertraglich hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist - die Durchführung der Aufteilung und Übereignung des an den von dem Mieter bewohnten Räumen neu begründeten Sondereigentums mit einem entsprechenden Miteigentumsanteil; als Gegenleistung schuldet der Mieter - ebenso wie bei dem gebündelten Verkauf mehrerer Eigentumswohnungen nach bereits vollzogener Aufteilung - den auf seine Wohnung entfallenden anteiligen Kaufpreis (eingehend Senat, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 11).
- 24
- (2) Nicht ausreichend ist es dagegen, wenn die Aufteilung durch den oder die Erwerber durchgeführt werden soll. Vereinbaren mehrere Erwerber die Teilung gemäß § 3 WEG, so erwirbt der Mieter keinen Rechtsanspruch auf die Durchführung der Aufteilung. Wird die Teilungsvereinbarung - wie hier - erst nach dem Verkauf beurkundet, besteht bei Abschluss des Kaufvertrags nur eine (noch) unverbindliche Umwandlungsabsicht; dies ergibt sich schon aus der Formbedürftigkeit einer Vereinbarung gemäß § 3 WEG (§ 4 Abs. 3 WEG, § 311b Abs. 1 BGB). Aber selbst dann, wenn die Beurkundung schon vor Abschluss des Kaufvertrags erfolgt, entsteht das Vorkaufsrecht nicht, weil der Mieter nicht in die Teilungsvereinbarung eintritt. Ein Vorkaufsrecht begründet grundsätzlich keine Rechtsbeziehungen des Mieters zu den teilenden Erwerbern als den Drittkäufern (vgl. RGZ 121, 137, 138 f.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Aufl., vor § 463 Rn. 9, § 464 Rn. 5). Es richtet sich gegen den Verkäufer und erstreckt sich deshalb nicht auf Vereinbarungen der Käufer untereinander. Die Erwerber schulden gegenüber dem Mieter keine seinen Interessen entsprechende Aufteilung des Grundstücks. Sie könnten von der zuvor geplanten Aufteilung ohne weiteres Abstand nehmen und eine bereits beurkundete Teilungsvereinbarung einverständlich aufheben, ohne dass der Mieter dies verhindern könnte (vgl. Klühs, RNotZ 2012, 555, 561 f.; allgemein Armbrüster in Bärmann , WEG, 12. Aufl., § 8 Rn. 17). Ebenso liegt es, wenn ein einzelner Erwerber bei Abschluss des Kaufvertrags die Absicht hat, nach der Übereignung eine Teilung gemäß § 8 WEG vorzunehmen.
- 25
- (3) Rechtsmissbräuchen, die dadurch gekennzeichnet sind, dass die Parteien des Kaufvertrags nur zur Ausschaltung des Vorkaufsrechts bewusst auf eine an sich beabsichtigte Teilung durch den Veräußerer verzichten und die Teilung den Erwerbern überlassen, kann im Einzelfall mit der Anwendung von § 242 BGB begegnet werden (vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 9 a.E.; Urteil vom 11. Oktober 1991 - V ZR 127/90, BGHZ 115, 335, 340; BGH, Urteil vom 14. April 1999 - VIII ZR 384/97, BGHZ 141, 194, 200). Dafür reicht es - entgegen der Auffassung der Klägerin - allerdings nicht aus, dass der Verkäufer den Käufern die für die Teilung erforderlichen Informationen zukommen lässt oder Kenntnis von der Aufteilungsabsicht der Erwerber hat. Denn den Parteien steht es im Prinzip frei, die mit der Einräumung des Sondereigentums verbundenen Abreden den Käufern zu überlassen. Hierfür kann es nachvollziehbare Gründe geben, etwa weil der Verkäufer die Gewähr für eine den Vorstellungen der Erwerber entsprechende Aufteilung nicht übernehmen möchte oder die Erwerber den Zuschnitt der Einheiten und die Einräumung von Sondernutzungsrechten nicht dem Verkäufer überlassen wollen. Wie das Berufungsgericht der Sache nach zutreffend ausführt, setzt ein Umgehungsgeschäft deshalb jedenfalls ein eigenes Interesse des Verkäufers an der späteren Aufteilung voraus.
- 26
- cc) Diese Auslegung widerspricht nicht dem Zweck des § 577 BGB, den Mieter vor einer Verdrängung im Zuge der Umwandlung von Mehrfamilienhäusern in Wohnungseigentum zu schützen.
- 27
- (1) Geschützt ist der Mieter ohnehin, wenn der oder die Erwerber die Teilung durchführen wollen, um das jeweilige Wohnungseigentum als Kapitalanlage zu nutzen. Denn das Mietverhältnis bleibt durch den Verkauf unberührt (§ 566 Abs. 1 BGB), eine Eigenbedarfskündigung ist nicht beabsichtigt und der (einmalige) Vorkaufsfall tritt dann ein, wenn das Wohnungseigentum nach der Aufteilung erstmals an einen Dritten veräußert wird (§ 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB; vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 8 f.; BGH, Urteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 250/05, BGHZ 167, 58, 60 ff.).
- 28
- (2) Anders liegt es allerdings dann, wenn der Erwerb zum Zwecke der späteren Eigennutzung erfolgt. Enthält der Vertrag keine Aufteilungspflicht des Verkäufers und sprechen die Erwerber vor oder nach Abschluss der Teilungsvereinbarung erfolgreich eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aus, kommt der Mieter nicht in den Genuss eines Vorkaufsrechts, weil es an einer (weiteren) Veräußerung fehlt. Dieses Ergebnis ist deshalb hinzunehmen, weil - auch im Interesse des Mieters - verhindert werden muss, dass er anstelle von Wohnungseigentum einen Miteigentumsanteil erwirbt, der es ihm nicht ermöglicht, die Aufteilung durchzusetzen. Andernfalls wäre die Ausübung des Vorkaufsrechts für den Mieter mit ganz erheblichen Risiken verbunden, die umso schwerer wiegen, als die Ausübung ohne vorangehende notarielle Beratung durch privatschriftliche Erklärung erfolgen kann (§ 577 Abs. 3 BGB). Denn ein ideeller Miteigentumsanteil kann die alleinige Nutzung der gemieteten Wohnung nicht ohne weiteres sichern. Darüber hinaus haftet ein Miteigentümer gegenüber Dritten in der Regel unbeschränkt, ein Wohnungseigentümer gegenüber Gläubigern der Wohnungseigentümergemeinschaft dagegen grundsätzlich nur nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 10 Abs. 8 WEG). Insbesondere wäre ein Miteigentumsanteil im Vergleich zu Wohnungseigentum in der Regel nur unter erschwerten und finanziell weniger attraktiven Bedingungen veräußerlich ; die Aufhebung der Gemeinschaft könnte, sofern sich die Miteigentümer nicht über die Veräußerung des gesamten Grundstücks einig werden, nur im Wege der Teilungsversteigerung erfolgen (§§ 180 ff. ZVG; vgl. Armbrüster in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 8 Rn. 17).
- 29
- (3) Schließlich hat der Gesetzgeber die Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs. 1 BGB während des Revisionsverfahrens durch die am 1. Mai 2013 in Kraft getretene Vorschrift des § 577a Abs. 1a BGB auf die Veräußerung an eine Erwerbermehrheit erstreckt (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 2, 26). Auf diese Weise hat er das Verdrängungsrisiko für den Mieter entschärft, das in der Vergangenheit in dieser Fallgruppe vor allem deshalb besonders hoch war, weil insoweit die Beschränkung der Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 577a BGB in der bis zum 30. April 2013 geltenden Fassung der Norm nicht galt (BGH, Urteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 f.). Damit hat der Gesetzgeber eine im Kündigungsschutzrecht bestehende Gesetzeslücke geschlossen. Dass in Altfällen weder die Sperre für die Eigenbedarfskündigung eingreift noch ein Vorkaufsrecht entsteht, ist aus den genannten Gründen hinzunehmen (a.A. Staudinger/Rolfs, BGB [2011], § 577 Rn. 23).
- 30
- d) Weitere Voraussetzung für die Entstehung des Vorkaufsrechts ist, dass das Wohnungseigentum vertraglich bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist. Diese Anforderung stellt keine Besonderheit des Mietervorkaufsrechts gemäß § 577 BGB dar. Allgemein kann ein unselbständiger Teil einer Sache nur dann Gegenstand eines Kaufvertrages oder eines Vorkaufsrechts sein, wenn er im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses bereits rechtlich bestimmt oder zumindest bestimmbar ist (zum Kauf noch zu begründenden Wohnungseigentums Senat, Urteil vom 8. November 1985 - V ZR 113/84, NJW 1986, 845; zum Vorkaufsrecht BayObLG, NJW-RR 1998, 86 f.; Soergel/Wertenbruch, BGB, 13. Aufl., § 463 Rn. 32; MünchKommBGB /Westermann, 6. Aufl., § 463 Rn. 14).
- 31
- e) Welche Anforderungen an die Bestimmtheit des zukünftigen Wohnungseigentums im Einzelnen zu stellen sind, kann dahinstehen. Denn hier fehlt es schon an einer rechtlichen Verpflichtung der Beklagten zu der Aufteilung in dem Kaufvertrag. Auch ein Umgehungsgeschäft scheidet aus, weil das Berufungsgericht nachvollziehbar ausführt, der Beklagten sei nicht zu widerlegen , dass sie das Objekt stets als Einheit angeboten und kein eigenes Interesse an der Aufteilung gehabt habe. Danach hat die Klägerin nicht bewiesen, dass die Parteien statt einer an sich beabsichtigten Teilung durch die Beklagte die Teilungsvereinbarung der Erwerber gewählt haben, um das Vorkaufsrecht zu umgehen.
III.
- 32
- Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Vorinstanzen:
LG Essen, Entscheidung vom 09.06.2011 - 3 O 11/11 -
OLG Hamm, Entscheidung vom 30.03.2012 - I-30 U 126/11 -
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin ist Wohnraummieterin des Reihenhauses Z. Straße in B. . Eigentümer der dortigen Reihenhaussiedlung ("L. Siedlung") war bei Abschluss des Mietvertrages das Land B. , später die G. -Bau AG, die kurzzeitig die Aufteilung der Siedlung in Wohnungseigentum beabsichtigte. Seit 4. März 2005 ist die Beklagte Eigentümerin der ungeteilten Grundstücke der "L. Siedlung". Im Verlaufe des Jahres 2005 zeigte die Klägerin Interesse am Kauf des von ihr bewohnten Reihenhauses. Entsprechende Gespräche wurden nicht fortgesetzt, da die Beklagte Kontakt mit einem Kapitalanleger aufgenommen hatte. Die Beklagte möchte die "L. Siedlung" in Einzelgrundstücke real aufteilen. Im Hinblick darauf hat die Klägerin Klage auf Feststellung erhoben, dass ihr an dem von ihr bewohnten Reihenhaus ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zustehe und dass sie im Falle eines Verkaufs Kündigungsschutz nach § 577a BGB genieße.
- 2
- Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Feststellungsbegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
- 3
- Das Berufungsgericht hat auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Bezug genommen. Danach ist das Klagebegehren zulässig, aber unbegründet. Der Klägerin stehe auch nach Aufteilung in Realeigentum und Veräußerung des Grundstücks weder ein Vorkaufsrecht noch ein besonderer Kündigungsschutz zu. Die Vorschriften der §§ 577, 577a BGB seien nicht unmittelbar anwendbar, weil nach der Überlassung (Vermietung) des Reihenhauses weder Wohnungseigentum begründet worden noch dies beabsichtigt sei. Auch eine entsprechende Anwendung der Vorschriften komme nicht in Betracht. Eine ausfüllungsbedürftige Gesetzeslücke, die Voraussetzung für eine analoge Anwendung der Vorschriften wäre, liege nicht vor; auch sei bei Reform des früheren § 570b BGB eine Korrektur durch den Gesetzgeber in diesem Punkt nicht vorgenommen worden.
II.
- 4
- Dies hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
- 5
- 1. Zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings von der Zulässigkeit der Feststellungsanträge ausgegangen. Angesichts der beabsichtigten Realteilung der "L. Siedlung" und der von der Beklagten aufgenommenen Verkaufsgespräche mit einem Investor hat die Klägerin ein rechtliches Interesse (§ 256 ZPO) an der Feststellung des von ihr behaupteten Vorkaufsrechts und besonderen Kündigungsschutzes.
- 6
- 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass eine direkte Anwendung der §§ 577, 577a BGB ausscheidet, weil die genannten Vorschriften die Begründung von Wohnungseigentum voraussetzen, die von der Beklagten nicht beabsichtigt ist. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht aber eine entsprechende Anwendung der Vorschriften verneint.
- 7
- a) Voraussetzung einer entsprechenden Anwendung einer Vorschrift ist eine Gesetzeslücke im Sinne einer planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes. Ob eine derartige Lücke vorhanden ist, die im Wege der Analogie ausgefüllt werden kann, ist vom Standpunkt des Gesetzes und der ihm zugrunde lie- genden Regelungsabsicht zu beurteilen. Das Gesetz muss also, gemessen an seiner eigenen Regelungsabsicht, unvollständig sein (vgl. insgesamt BGHZ 149, 165, 174 m.w.N.). Das ist hier der Fall.
- 8
- Durch §§ 570b, 564b BGB aF sind das bereits im Bereich des sozialen Wohnungsbaus bestehende Vorkaufsrecht und der besondere Kündigungsschutz des Mieters einer in Wohneigentum umgewandelten Wohnung auf den nicht geförderten oder bindungsfrei gewordenen Bestand ausgedehnt worden. Der Gesetzgeber hat dies damit begründet, dass der Schutz des Mieters vor einer Verdrängung im Zusammenhang mit einer Umwandlung bei frei finanziertem Wohnungsbau nicht weniger dringlich ist als bei Sozialwohnungen (BT-Drs. 12/3254, S. 40). Mit den §§ 577, 577a BGB ist im Zuge der Mietrechtsreform im Jahre 2001 die bis dahin geltende Regelung - unter Erweiterung des Kreises der begünstigten Personen - im Wesentlichen übernommen worden. Aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich kein Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber dabei bedacht hat, dass vermietete Reihenhäuser eines Gesamtgrundstücks nicht nur in Eigentumswohnungen umgewandelt, sondern auch durch Realteilung des Gesamtgrundstücks in einzelne selbständige Grundstücke aufgeteilt werden können. Es kann daher nicht angenommen werden, der Gesetzgeber habe den Mieter zwar bei Umwandlung in Wohnungseigentum schützen wollen, bewusst aber nicht bei realer Teilung eines Gesamtgrundstücks.
- 9
- b) Die Interessenlage ist in beiden Fällen der Rechtsänderung (Umwandlung in Wohnungseigentum einerseits, Realteilung eines Grundstücks andererseits ) im Wesentlichen gleich. Aus der Sicht des Mieters macht es keinen Unterschied , ob das von ihm gemietete Reihenhaus in Wohnungseigentum umgewandelt oder durch reale Teilung Bestandteil eines selbständigen Grundstücks wird. In beiden Fällen steht dem Mieter nach einem Verkauf ein neuer Vermieter gegenüber, der sich - soweit die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind - auf Eigenbedarf berufen könnte. Auch das Interesse des Mieters, durch Ausübung eines Vorkaufsrechts selbst Eigentümer zu werden, ist im Falle einer Realteilung nicht geringer als im Falle einer Umwandlung in Wohnungseigentum. Interessen des Eigentümers eines Gesamtgrundstücks rechtfertigen kein anderes Ergebnis. Zwar sind Ausnahmevorschriften grundsätzlich eng auszulegen ; auch wird durch eine entsprechende Anwendung der Vorschriften der §§ 577, 577a BGB das Eigentumsrecht des Vermieters berührt. Der Gesetzgeber hat indessen für den Fall der Umwandlung vermieteten Wohnraums in Wohnungseigentum mit der Schaffung der Schutzbestimmungen der §§ 577, 577a BGB den Interessen des Mieters Vorrang eingeräumt. Sachliche Gründe, die dafür sprechen könnten, dass Mieter diesen Schutz nicht genießen sollten, sofern nicht eine Umwandlung in Wohnungseigentum erfolgt, sondern durch Teilung selbstständige Grundstücke gebildet werden, sind nicht zu erkennen.
III.
- 10
- Nach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur Endentscheidung reif, da es keiner weiteren tatsächlichen Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die von der Klägerin begehrten Feststellungen sind in Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils zu treffen. Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel
AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 30.05.2006 - 4 C 5/06 -
LG Berlin, Entscheidung vom 23.02.2007 - 63 S 287/06 -
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin ist Wohnraummieterin des Reihenhauses Z. Straße in B. . Eigentümer der dortigen Reihenhaussiedlung ("L. Siedlung") war bei Abschluss des Mietvertrages das Land B. , später die G. -Bau AG, die kurzzeitig die Aufteilung der Siedlung in Wohnungseigentum beabsichtigte. Seit 4. März 2005 ist die Beklagte Eigentümerin der ungeteilten Grundstücke der "L. Siedlung". Im Verlaufe des Jahres 2005 zeigte die Klägerin Interesse am Kauf des von ihr bewohnten Reihenhauses. Entsprechende Gespräche wurden nicht fortgesetzt, da die Beklagte Kontakt mit einem Kapitalanleger aufgenommen hatte. Die Beklagte möchte die "L. Siedlung" in Einzelgrundstücke real aufteilen. Im Hinblick darauf hat die Klägerin Klage auf Feststellung erhoben, dass ihr an dem von ihr bewohnten Reihenhaus ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zustehe und dass sie im Falle eines Verkaufs Kündigungsschutz nach § 577a BGB genieße.
- 2
- Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Feststellungsbegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
- 3
- Das Berufungsgericht hat auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Bezug genommen. Danach ist das Klagebegehren zulässig, aber unbegründet. Der Klägerin stehe auch nach Aufteilung in Realeigentum und Veräußerung des Grundstücks weder ein Vorkaufsrecht noch ein besonderer Kündigungsschutz zu. Die Vorschriften der §§ 577, 577a BGB seien nicht unmittelbar anwendbar, weil nach der Überlassung (Vermietung) des Reihenhauses weder Wohnungseigentum begründet worden noch dies beabsichtigt sei. Auch eine entsprechende Anwendung der Vorschriften komme nicht in Betracht. Eine ausfüllungsbedürftige Gesetzeslücke, die Voraussetzung für eine analoge Anwendung der Vorschriften wäre, liege nicht vor; auch sei bei Reform des früheren § 570b BGB eine Korrektur durch den Gesetzgeber in diesem Punkt nicht vorgenommen worden.
II.
- 4
- Dies hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
- 5
- 1. Zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings von der Zulässigkeit der Feststellungsanträge ausgegangen. Angesichts der beabsichtigten Realteilung der "L. Siedlung" und der von der Beklagten aufgenommenen Verkaufsgespräche mit einem Investor hat die Klägerin ein rechtliches Interesse (§ 256 ZPO) an der Feststellung des von ihr behaupteten Vorkaufsrechts und besonderen Kündigungsschutzes.
- 6
- 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass eine direkte Anwendung der §§ 577, 577a BGB ausscheidet, weil die genannten Vorschriften die Begründung von Wohnungseigentum voraussetzen, die von der Beklagten nicht beabsichtigt ist. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht aber eine entsprechende Anwendung der Vorschriften verneint.
- 7
- a) Voraussetzung einer entsprechenden Anwendung einer Vorschrift ist eine Gesetzeslücke im Sinne einer planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes. Ob eine derartige Lücke vorhanden ist, die im Wege der Analogie ausgefüllt werden kann, ist vom Standpunkt des Gesetzes und der ihm zugrunde lie- genden Regelungsabsicht zu beurteilen. Das Gesetz muss also, gemessen an seiner eigenen Regelungsabsicht, unvollständig sein (vgl. insgesamt BGHZ 149, 165, 174 m.w.N.). Das ist hier der Fall.
- 8
- Durch §§ 570b, 564b BGB aF sind das bereits im Bereich des sozialen Wohnungsbaus bestehende Vorkaufsrecht und der besondere Kündigungsschutz des Mieters einer in Wohneigentum umgewandelten Wohnung auf den nicht geförderten oder bindungsfrei gewordenen Bestand ausgedehnt worden. Der Gesetzgeber hat dies damit begründet, dass der Schutz des Mieters vor einer Verdrängung im Zusammenhang mit einer Umwandlung bei frei finanziertem Wohnungsbau nicht weniger dringlich ist als bei Sozialwohnungen (BT-Drs. 12/3254, S. 40). Mit den §§ 577, 577a BGB ist im Zuge der Mietrechtsreform im Jahre 2001 die bis dahin geltende Regelung - unter Erweiterung des Kreises der begünstigten Personen - im Wesentlichen übernommen worden. Aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich kein Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber dabei bedacht hat, dass vermietete Reihenhäuser eines Gesamtgrundstücks nicht nur in Eigentumswohnungen umgewandelt, sondern auch durch Realteilung des Gesamtgrundstücks in einzelne selbständige Grundstücke aufgeteilt werden können. Es kann daher nicht angenommen werden, der Gesetzgeber habe den Mieter zwar bei Umwandlung in Wohnungseigentum schützen wollen, bewusst aber nicht bei realer Teilung eines Gesamtgrundstücks.
- 9
- b) Die Interessenlage ist in beiden Fällen der Rechtsänderung (Umwandlung in Wohnungseigentum einerseits, Realteilung eines Grundstücks andererseits ) im Wesentlichen gleich. Aus der Sicht des Mieters macht es keinen Unterschied , ob das von ihm gemietete Reihenhaus in Wohnungseigentum umgewandelt oder durch reale Teilung Bestandteil eines selbständigen Grundstücks wird. In beiden Fällen steht dem Mieter nach einem Verkauf ein neuer Vermieter gegenüber, der sich - soweit die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind - auf Eigenbedarf berufen könnte. Auch das Interesse des Mieters, durch Ausübung eines Vorkaufsrechts selbst Eigentümer zu werden, ist im Falle einer Realteilung nicht geringer als im Falle einer Umwandlung in Wohnungseigentum. Interessen des Eigentümers eines Gesamtgrundstücks rechtfertigen kein anderes Ergebnis. Zwar sind Ausnahmevorschriften grundsätzlich eng auszulegen ; auch wird durch eine entsprechende Anwendung der Vorschriften der §§ 577, 577a BGB das Eigentumsrecht des Vermieters berührt. Der Gesetzgeber hat indessen für den Fall der Umwandlung vermieteten Wohnraums in Wohnungseigentum mit der Schaffung der Schutzbestimmungen der §§ 577, 577a BGB den Interessen des Mieters Vorrang eingeräumt. Sachliche Gründe, die dafür sprechen könnten, dass Mieter diesen Schutz nicht genießen sollten, sofern nicht eine Umwandlung in Wohnungseigentum erfolgt, sondern durch Teilung selbstständige Grundstücke gebildet werden, sind nicht zu erkennen.
III.
- 10
- Nach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur Endentscheidung reif, da es keiner weiteren tatsächlichen Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die von der Klägerin begehrten Feststellungen sind in Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils zu treffen. Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel
AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 30.05.2006 - 4 C 5/06 -
LG Berlin, Entscheidung vom 23.02.2007 - 63 S 287/06 -
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Beklagte war Eigentümerin eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Eine der vier in dem Gebäude vorhandenen Wohnungen vermietete sie an die Klägerin. Am 22. Januar 2009 erteilte das zuständige Landratsamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Den ungeteilten Grundbesitz verkaufte die Beklagte mit notariellem Vertrag vom 11. März 2009 an drei Erwerber zum Preis von 120.000 €. Diese ließen noch am gleichen Tag und bei demselben Notar eine Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG beurkunden. Die Umschreibung des Eigentums erfolgte am 30. Juli 2009. Am 14. März 2011 erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten, dass sie das auf § 577 BGB gestützte Vorkaufsrecht ausübe.
- 2
- Mit der Klage will die Klägerin feststellen lassen, dass zwischen ihr und der Beklagten ein Kaufvertrag über die von ihr angemietete Wohnung zum Preis von 30.000 € zustande gekommen ist. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klageziel weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
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- Das Berufungsgericht ist der Ansicht, der Verkauf des gesamten Gebäudes begründe nur dann ein Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB hinsichtlich der gemieteten Wohnung, wenn diese als abgegrenzter Teil des Kaufvertrags angesehen werden könne. Hierfür müsse entweder das künftige Wohnungseigentum in dem Kaufvertrag dargestellt sein oder eine Teilungserklärung bereits errichtet und in Bezug genommen oder eine Aufteilungspflicht vertraglich vereinbart sein. Diese Voraussetzungen lägen auch dann nicht vor, wenn unterstellt werde, dass die Beklagte die Umwandlungsabsicht der Erwerber gekannt und sowohl bei der Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung als auch bei der Vorbereitung der Teilungsvereinbarung mitgewirkt habe, indem sie den Erwerbern die notwendigen Informationen und Pläne verschafft habe. Weder nehme der Kaufvertrag auf die Teilungsvereinbarung Bezug noch ergäben sich aus anderen Umständen ausreichende Kriterien für eine solche Bestimmung der gemieteten Wohnung als Teilobjekt des Veräußerungsvertrags.
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- Allerdings könne die Aufteilung des Wohnungseigentums auch durch mündliche Nebenabreden vereinbart werden, deren Formunwirksamkeit hier infolge der Auflassung und Eintragung geheilt wäre. Dass sich die Bestimmbar- keit des künftigen Wohnungseigentums aus solchen Nebenabreden ergebe, habe die Klägerin indes nicht bewiesen. Der Beklagten sei nicht zu widerlegen, dass sie das Objekt stets als Einheit angeboten und kein eigenes Interesse an der Aufteilung gehabt habe; sie habe sich die Absicht der Erwerber über die bloße Kenntnis und Hilfeleistung hinaus nicht zu Eigen gemacht. Der durch § 577 BGB bezweckte Schutz des Mieters stelle diese Auslegung nicht in Frage; es realisiere sich nur die stets bestehende Gefahr der Eigennutzung durch den Erwerber.
II.
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- Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. Der Klägerin steht kein Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Nach dieser Bestimmung ist ein Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden. Zwar waren der Klägerin die Wohnräume im Zeitpunkt des Verkaufs als Mieterin überlassen. Ein Vorkaufsrecht nach der ersten Alternative der Norm scheidet aber schon deshalb aus, weil das Wohnungseigentum erst nach dem Verkauf begründet worden ist; auch die Voraussetzungen für die zweite Alternative des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB liegen nicht vor.
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- 1. Allerdings ist umstritten, unter welchen Voraussetzungen Wohnungseigentum im Sinne von § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB „begründet werden soll“, wenn - wie hier - ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus veräußert wird.
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- a) Nach überwiegender Ansicht setzt die Entstehung des Vorkaufsrechts zum einen voraus, dass bei Abschluss des Kaufvertrages beabsichtigt gewesen sei, Wohnungseigentum zu begründen; zum anderen müsse die von dem Mieter bewohnte Wohnung einen rechtlich bestimmten oder zumindest bestimmba- ren Teil des Vertragsgegenstands bilden (so zu § 2b WoBindG aF KG, KGR 1994, 146, 148 - die Revision wurde nicht angenommen: Senat, Beschluss vom 24. März 1994 - V ZR 111/93, unveröffentl.; MünchKommBGB /Häublein, 6. Aufl., § 577 Rn. 7; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 577 Rn. 3; Staudinger/Rolfs, BGB [2011], § 577 Rn. 23, 31; Emmerich/ Sonnenschein/Rolfs, Miete, 10. Aufl., § 577 Rn. 13; BeckOK BGB/Hannappel, Edition 26, § 577 Rn. 8 f.; Heintz, Vorkaufsrecht des Mieters [1998], § 5 Rn. 150 ff., 176; Wirth, NZM 1998, 390, 392; vgl. auch BayObLGZ 1992, 100 ff. zu § 2b WoBindG aF).
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- aa) Im Hinblick auf die erste Voraussetzung wird uneinheitlich beantwortet , wann die Umwandlungsabsicht ausreichend manifestiert ist.
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- (1) Teilweise wird vertreten, es genüge schon, dass sich die Umwand- lungsabsicht in einer „beliebigen äußeren Form konkretisiert“ habe (Staudin- ger/Rolfs, BGB [2011], § 577 Rn. 23), etwa wenn - wie hier - im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt oder jedenfalls beantragt worden sei (Staudinger/Rolfs, aaO; Kandelhard in Herrlein /Kandelhard, Mietrecht, § 577 BGB, 4. Aufl., Rn. 8 f.; Sternel, Mietrecht aktuell , 4. Aufl., Rn. XI 262).
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- (2) Nach ganz überwiegender Ansicht reichen reine Vorbereitungshandlungen - zu denen auch das Bewirken der Abgeschlossenheitsbescheinigung gezählt wird - dagegen nicht aus. Der gesetzlichen Regelung könne nicht entnommen werden, dass der Gesetzgeber die Ausübung des Vorkaufsrechts auch bei einer Gesamtveräußerung eines Grundstücks habe zulassen wollen, dessen Umwandlung in Wohnungseigentum noch nicht eingeleitet sei (BayObLGZ 1992, 100, 109 zu § 2b Abs. 1 WoBindG aF). Genügen soll es vornehmlich, wenn bei Vertragsschluss bereits eine Teilungserklärung nach § 8 WEG beurkundet ist (BayObLGZ 1992, 100, 109 iVm 106; Lammel, Wohnraummietrecht , 3. Aufl., § 577 BGB Rn. 16; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 4184; Spielbauer/Krenek, Mietrecht, § 577 Rn. 20 ff.; Mössner in: jurisPK-BGB, 6. Aufl., § 577 Rn. 22 mwN; Rüßmann, RNotZ 2012, 97, 110; F. Schmidt, WE 1993, 328, 334). Ausreichen soll es auch, wenn sich der Verkäufer zu der Teilung verpflichtet (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 577 BGB Rn. 17; Derleder, NJW 1996, 2817, 2821; Langhein, DNotZ 1993, 650, 654 f.) oder die Parteien gegenseitige Vertragspflichten übernehmen, die die Begründung von Wohnungseigentum herbeiführen sollen (KG, KGR 1994, 146 ff.).
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- (3) Ob die erforderliche Umwandlungsabsicht auch dann besteht, wenn - wie hier - erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen sollen, ist streitig. Manche halten eine Teilungsvereinbarung der Erwerber gemäß § 3 WEG allgemein für ausreichend (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 262; Wienicke , WuM 1980, 93, 96 zu § 2b WoBindG aF). Überwiegend wird dies jedoch verneint (Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 577 BGB Rn. 19; SchmidtFutterer /Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 577 BGB Rn. 16; Schöner/ Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 4184; BeckOK BGB/Hannappel, Edition 26, § 577 Rn. 8; Wirth, NZM 1998, 390, 392).
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- bb) Die zweite Voraussetzung - die Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit des zukünftigen Wohnungseigentums - soll erfüllt sein, wenn die Wohnung in dem Kaufvertrag selbst als Teilobjekt so hinreichend bestimmt ist, dass sie in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück der rechtlich selbständige Gegenstand eines rechtsgültigen Kaufvertrags sein kann (BayObLGZ 1992, 100 ff.; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 577 BGB Rn. 22, 24; Klühs, RNotZ 2012, 555, 561 f.; Wirth, NZM 1998, 390, 392; Schilling /Meyer, ZMR 1994, 497, 503 f.). Dafür ist es als ausreichend angesehen worden, dass bei Abschluss des Kaufvertrags ein Aufteilungsplan vorlag (KG, KGR 1994, 146, 148 zu § 2b WoBindG aF). Nicht genügen soll es dagegen, wenn das Grundstück „als Ganzes“ verkauft wird (Schmidt-Futterer/Blank, Miet- recht, 11. Aufl., § 577 BGB Rn. 18; Blank, WuM 1993, 573, 578).
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- b) Gesondert betrachtet werden häufig sogenannte „Erwerbermodelle“, bei denen - wie hier - ein Mietshaus mit mehreren Wohnungen en bloc an eine Mehrheit von Erwerbern verkauft wird, die erst nach dem Erwerb Wohnungseigentum begründen wollen, um die neu geschaffenen Einheiten später jeweils selbst zu nutzen.
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- aa) Hier soll nach verbreiteter Ansicht ein Vorkaufsrecht auch dann entstehen , wenn auf die Erwerber nicht unmittelbar Wohnungseigentum übertragen wird, sondern andere rechtsgeschäftliche Gestaltungsformen gewählt werden , wie etwa die Begründung von Miteigentum und die anschließende Schaffung von Wohnungseigentum (MünchKomm-BGB/Häublein, 6. Aufl., § 577 Rn. 8; Staudinger/Rolfs, BGB [2011], § 577 Rn. 32: § 577 BGB analog; Derleder , NJW 1996, 2817, 2821; Sonnenschein, NJW 1980, 2055, 2057; Wienicke, WuM 1980, 93, 96). Gegenstand des Vorkaufsrechts sei der betroffene Miteigentumsanteil (Staudinger/Rolfs, BGB [2011], § 577 Rn. 32; Blank, WuM 1993, 573, 578; Maciejewski, MM 1994, 137, 138).
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- bb) Teilweise wird darüber hinaus gefordert, dass jedem Erwerber von vornherein eine hinreichend bestimmte Wohnung zur alleinigen Nutzung zugewiesen sein müsse (Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, Miete, 10. Aufl., § 577 Rn. 13; Staudinger/Rolfs, BGB [2011], § 577 Rn. 32; Kandelhard in Herrlein /Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 577 BGB Rn. 8; Heintz, Vorkaufsrecht des Mieters [1998], § 5 Rn. 178 ff., 184; Blank, WuM 1993, 573, 578).
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- cc) Wieder andere halten auch mit Blick auf Erwerbermodelle daran fest, dass das Vorkaufsrecht nur dann entstehe, wenn die Umwandlung durch den Veräußerer erfolge, nicht aber, wenn erst die Erwerber eine Teilung gemäß § 3 WEG vereinbarten (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 577 BGB Rn. 16 und 20; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 577 BGB Rn. 19; Klühs, RNotZ 2012, 555, 561 f.; Wirth, NZM 1998, 390, 392).
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- 2. Der Senat entscheidet die Streitfrage dahingehend, dass das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB bei dem Verkauf eines (noch) ungeteilten Mehrfamilienhauses im Grundsatz nur dann entsteht, wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist; dies gilt auch im Fall eines Erwerbermodells.
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- a) Der Wortlaut der Vorschrift, wonach Wohnungseigentum „begründet werden soll“, ist für die Anforderungen an die Entstehung des Vorkaufsrechts im Einzelnen unergiebig. Er lässt offen, ob die Parteien des Kaufvertrages die Umwandlung vereinbaren müssen, ob die erkennbare subjektive Umwandlungsabsicht des Erwerbers ausreicht oder die Umwandlung nur objektiv mit einer bestimmten Wahrscheinlichkeit bevorstehen muss.
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- b) Auch die historische Auslegung führt nicht zu einem eindeutigen Ergebnis. Die Regelung geht zurück auf § 2b WoBindG aF, der zum 1. Juli 1980 in Kraft trat und ein Vorkaufsrecht zunächst nur für öffentlich geförderte Miet- wohnungen einführte, „um den spekulativen Verdrängungen von Mietern insbe- sondere im Zusammenhang mit dem Aufkauf und der Umwandlung ganzer Sozialmietwohnanlagen zu begegnen und gleichzeitig die Veräußerung der Woh- nungen grundsätzlich an den bisherigen Mieter zu sichern“ (BT-Drucks. 8/3403, S. 35, vgl. auch BVerfG, NZM 2011, 479, 480). Andere Gestaltungsformen wie die Begründung von Miteigentum werden in den Gesetzesmaterialien zwar kurz erwähnt, aber nur im Zusammenhang mit der Mitteilungspflicht gegenüber der zuständigen Behörde (Ausschussbericht zu §§ 2a, 2b WoBindG aF, BT-Drucks. 8/3403, S. 40). Durch die zum 1. September 1993 in Kraft getretene Vorschrift des damaligen § 570b BGB wurde das Vorkaufsrecht auf alle Mietwohnungen ausgeweitet (BT-Drucks. 12/3254, S. 40); ein vorangehender Entwurf, der „andere rechtliche Gestaltungen“, die „zu einem wirtschaftlich vergleichbaren Er- gebnis führen“, mit Blick auf die Bildung von Bruchteilseigentum der Umwand- lung gleichsetzen sollte (BT-Drucks. 12/3013, S. 8, 18), ist nicht Gesetz geworden. Später wurde der Regelungsgehalt des § 570b BGB in den jetzigen § 577 BGB übernommen (BT-Drucks. 14/4553, S. 72). Mit den Anforderungen an die gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB noch bevorstehende Begründung von Wohnungseigentum im Einzelnen hat sich der Gesetzgeber nicht befasst (vgl. BayObLGZ 1992, 100, 108).
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- c) Dass der Veräußerer sich vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichten muss, ergibt sich vor allem aus systematischen Überlegungen.
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- aa) Auf das Vorkaufsrecht finden gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB ergänzend die allgemeinen Bestimmungen über den Vorkauf Anwendung (§§ 463 ff. BGB). Gemäß § 464 Abs. 2 BGB wird durch die Ausübung des Vorkaufsrechts als Gestaltungsrecht zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten ein (weiterer) selbständiger Kaufvertrag neu begründet zu den gleichen Bedingungen, wie er zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten abgeschlossen war; der Berechtigte tritt also nicht in den zwischen dem Verpflichteten und dem Drittkäufer geschlossenen Vertrag ein (Senat, Urteil vom 13. März 2009 - V ZR 157/08, NJW-RR 2009, 1172 Rn.14; RGZ 121, 137, 138). Vielmehr bestehen zwei Verträge, soweit der Vertrag mit dem Drittkäufer nicht unter einer auflösenden Bedingung steht (dazu Senat, Urteil vom 13. März 2009 - V ZR 157/08, aaO, Rn. 16 f.). Die beiden Kaufverträge unterscheiden sich in der Regel nur darin, dass als Käufer anstelle des Dritten der Berechtigte steht (Senat, Urteil vom 13. Juni 1980 - V ZR 11/79, BGHZ 77, 359, 362).
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- bb) Das Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB soll allerdings gerade nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen. Ebenso wenig soll der Mieter dauerhaft einen ideellen Miteigentumsanteil in einer Bruchteilsgemeinschaft ohne Sondereigentum an der angemieteten Wohnung erwerben. Vielmehr ist ein zwar sachenrechtlich noch nicht vorhandenes, aber in seiner Entstehung bereits angelegtes Wohnungseigentum Gegenstand des Vorkaufsrechts (vgl. BayObLGZ 1992, 100, 109). Das folgt aus dem systematischen Bezug des Vorkaufsrechts zu der Umwandlung in Wohnungseigentum. Es entspricht auch seinem Zweck, dem Mieter ungeachtet der Aufteilung die weitere alleinige Nutzung der bislang mietweise überlassenen Wohnräume zu sichern. Deshalb muss zunächst gewährleistet sein, dass der Mieter einen Anspruch auf die Begründung des Wohnungseigentums erwirbt.
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- (1) Dies ist nur der Fall, wenn der Verkäufer als Vorkaufsverpflichteter in dem Kaufvertrag eine Verpflichtung zur Aufteilung übernommen hat. Die Teilungserklärung des Veräußerers gegenüber dem Grundbuchamt gemäß § 8 WEG reicht für sich genommen nicht aus. Diese wird nämlich erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam und ist bis dahin frei widerruflich (Armbrüster in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 8 Rn. 21; Then in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 8 Rn. 5). Aus diesem Grund muss die Auslegung des Kaufvertrags ergeben, dass die vollendete Aufteilung geschuldet ist; das kann auch aus einer Bezugnahme auf die Teilungserklärung folgen. Fehlt es daran, kann der Umstand, dass der Verkäufer im Zusammenhang mit der Veräußerung eine Teilungserklärung einreicht, ein Indiz für eine dahingehende Vertragspflicht im Wege einer Nebenabrede sein; ist diese zum Zwecke der Umgehung des Vorkaufsrechts nicht in die Vertragsurkunde aufgenommen worden, dürfte sich der Veräußerer gegenüber dem Mieter nicht auf die Formunwirksamkeit der Nebenabrede berufen (§ 242 BGB). Jedenfalls besteht nur bei einer vertraglichen Verpflichtung ein Anspruch auf Durchführung der Aufteilung, den auch der Mieter als Vorkaufsberechtigter gegenüber dem Veräußerer geltend machen kann. Vertragsgegenstand des zweiten Vertrags zwischen dem Veräußerer und dem Mieter ist - sofern die weitere Voraussetzung vorliegt, das zukünftige Wohnungseigentum also vertraglich hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist - die Durchführung der Aufteilung und Übereignung des an den von dem Mieter bewohnten Räumen neu begründeten Sondereigentums mit einem entsprechenden Miteigentumsanteil; als Gegenleistung schuldet der Mieter - ebenso wie bei dem gebündelten Verkauf mehrerer Eigentumswohnungen nach bereits vollzogener Aufteilung - den auf seine Wohnung entfallenden anteiligen Kaufpreis (eingehend Senat, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 11).
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- (2) Nicht ausreichend ist es dagegen, wenn die Aufteilung durch den oder die Erwerber durchgeführt werden soll. Vereinbaren mehrere Erwerber die Teilung gemäß § 3 WEG, so erwirbt der Mieter keinen Rechtsanspruch auf die Durchführung der Aufteilung. Wird die Teilungsvereinbarung - wie hier - erst nach dem Verkauf beurkundet, besteht bei Abschluss des Kaufvertrags nur eine (noch) unverbindliche Umwandlungsabsicht; dies ergibt sich schon aus der Formbedürftigkeit einer Vereinbarung gemäß § 3 WEG (§ 4 Abs. 3 WEG, § 311b Abs. 1 BGB). Aber selbst dann, wenn die Beurkundung schon vor Abschluss des Kaufvertrags erfolgt, entsteht das Vorkaufsrecht nicht, weil der Mieter nicht in die Teilungsvereinbarung eintritt. Ein Vorkaufsrecht begründet grundsätzlich keine Rechtsbeziehungen des Mieters zu den teilenden Erwerbern als den Drittkäufern (vgl. RGZ 121, 137, 138 f.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Aufl., vor § 463 Rn. 9, § 464 Rn. 5). Es richtet sich gegen den Verkäufer und erstreckt sich deshalb nicht auf Vereinbarungen der Käufer untereinander. Die Erwerber schulden gegenüber dem Mieter keine seinen Interessen entsprechende Aufteilung des Grundstücks. Sie könnten von der zuvor geplanten Aufteilung ohne weiteres Abstand nehmen und eine bereits beurkundete Teilungsvereinbarung einverständlich aufheben, ohne dass der Mieter dies verhindern könnte (vgl. Klühs, RNotZ 2012, 555, 561 f.; allgemein Armbrüster in Bärmann , WEG, 12. Aufl., § 8 Rn. 17). Ebenso liegt es, wenn ein einzelner Erwerber bei Abschluss des Kaufvertrags die Absicht hat, nach der Übereignung eine Teilung gemäß § 8 WEG vorzunehmen.
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- (3) Rechtsmissbräuchen, die dadurch gekennzeichnet sind, dass die Parteien des Kaufvertrags nur zur Ausschaltung des Vorkaufsrechts bewusst auf eine an sich beabsichtigte Teilung durch den Veräußerer verzichten und die Teilung den Erwerbern überlassen, kann im Einzelfall mit der Anwendung von § 242 BGB begegnet werden (vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 9 a.E.; Urteil vom 11. Oktober 1991 - V ZR 127/90, BGHZ 115, 335, 340; BGH, Urteil vom 14. April 1999 - VIII ZR 384/97, BGHZ 141, 194, 200). Dafür reicht es - entgegen der Auffassung der Klägerin - allerdings nicht aus, dass der Verkäufer den Käufern die für die Teilung erforderlichen Informationen zukommen lässt oder Kenntnis von der Aufteilungsabsicht der Erwerber hat. Denn den Parteien steht es im Prinzip frei, die mit der Einräumung des Sondereigentums verbundenen Abreden den Käufern zu überlassen. Hierfür kann es nachvollziehbare Gründe geben, etwa weil der Verkäufer die Gewähr für eine den Vorstellungen der Erwerber entsprechende Aufteilung nicht übernehmen möchte oder die Erwerber den Zuschnitt der Einheiten und die Einräumung von Sondernutzungsrechten nicht dem Verkäufer überlassen wollen. Wie das Berufungsgericht der Sache nach zutreffend ausführt, setzt ein Umgehungsgeschäft deshalb jedenfalls ein eigenes Interesse des Verkäufers an der späteren Aufteilung voraus.
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- cc) Diese Auslegung widerspricht nicht dem Zweck des § 577 BGB, den Mieter vor einer Verdrängung im Zuge der Umwandlung von Mehrfamilienhäusern in Wohnungseigentum zu schützen.
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- (1) Geschützt ist der Mieter ohnehin, wenn der oder die Erwerber die Teilung durchführen wollen, um das jeweilige Wohnungseigentum als Kapitalanlage zu nutzen. Denn das Mietverhältnis bleibt durch den Verkauf unberührt (§ 566 Abs. 1 BGB), eine Eigenbedarfskündigung ist nicht beabsichtigt und der (einmalige) Vorkaufsfall tritt dann ein, wenn das Wohnungseigentum nach der Aufteilung erstmals an einen Dritten veräußert wird (§ 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB; vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 8 f.; BGH, Urteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 250/05, BGHZ 167, 58, 60 ff.).
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- (2) Anders liegt es allerdings dann, wenn der Erwerb zum Zwecke der späteren Eigennutzung erfolgt. Enthält der Vertrag keine Aufteilungspflicht des Verkäufers und sprechen die Erwerber vor oder nach Abschluss der Teilungsvereinbarung erfolgreich eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aus, kommt der Mieter nicht in den Genuss eines Vorkaufsrechts, weil es an einer (weiteren) Veräußerung fehlt. Dieses Ergebnis ist deshalb hinzunehmen, weil - auch im Interesse des Mieters - verhindert werden muss, dass er anstelle von Wohnungseigentum einen Miteigentumsanteil erwirbt, der es ihm nicht ermöglicht, die Aufteilung durchzusetzen. Andernfalls wäre die Ausübung des Vorkaufsrechts für den Mieter mit ganz erheblichen Risiken verbunden, die umso schwerer wiegen, als die Ausübung ohne vorangehende notarielle Beratung durch privatschriftliche Erklärung erfolgen kann (§ 577 Abs. 3 BGB). Denn ein ideeller Miteigentumsanteil kann die alleinige Nutzung der gemieteten Wohnung nicht ohne weiteres sichern. Darüber hinaus haftet ein Miteigentümer gegenüber Dritten in der Regel unbeschränkt, ein Wohnungseigentümer gegenüber Gläubigern der Wohnungseigentümergemeinschaft dagegen grundsätzlich nur nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 10 Abs. 8 WEG). Insbesondere wäre ein Miteigentumsanteil im Vergleich zu Wohnungseigentum in der Regel nur unter erschwerten und finanziell weniger attraktiven Bedingungen veräußerlich ; die Aufhebung der Gemeinschaft könnte, sofern sich die Miteigentümer nicht über die Veräußerung des gesamten Grundstücks einig werden, nur im Wege der Teilungsversteigerung erfolgen (§§ 180 ff. ZVG; vgl. Armbrüster in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 8 Rn. 17).
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- (3) Schließlich hat der Gesetzgeber die Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs. 1 BGB während des Revisionsverfahrens durch die am 1. Mai 2013 in Kraft getretene Vorschrift des § 577a Abs. 1a BGB auf die Veräußerung an eine Erwerbermehrheit erstreckt (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 2, 26). Auf diese Weise hat er das Verdrängungsrisiko für den Mieter entschärft, das in der Vergangenheit in dieser Fallgruppe vor allem deshalb besonders hoch war, weil insoweit die Beschränkung der Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 577a BGB in der bis zum 30. April 2013 geltenden Fassung der Norm nicht galt (BGH, Urteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 f.). Damit hat der Gesetzgeber eine im Kündigungsschutzrecht bestehende Gesetzeslücke geschlossen. Dass in Altfällen weder die Sperre für die Eigenbedarfskündigung eingreift noch ein Vorkaufsrecht entsteht, ist aus den genannten Gründen hinzunehmen (a.A. Staudinger/Rolfs, BGB [2011], § 577 Rn. 23).
- 30
- d) Weitere Voraussetzung für die Entstehung des Vorkaufsrechts ist, dass das Wohnungseigentum vertraglich bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist. Diese Anforderung stellt keine Besonderheit des Mietervorkaufsrechts gemäß § 577 BGB dar. Allgemein kann ein unselbständiger Teil einer Sache nur dann Gegenstand eines Kaufvertrages oder eines Vorkaufsrechts sein, wenn er im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses bereits rechtlich bestimmt oder zumindest bestimmbar ist (zum Kauf noch zu begründenden Wohnungseigentums Senat, Urteil vom 8. November 1985 - V ZR 113/84, NJW 1986, 845; zum Vorkaufsrecht BayObLG, NJW-RR 1998, 86 f.; Soergel/Wertenbruch, BGB, 13. Aufl., § 463 Rn. 32; MünchKommBGB /Westermann, 6. Aufl., § 463 Rn. 14).
- 31
- e) Welche Anforderungen an die Bestimmtheit des zukünftigen Wohnungseigentums im Einzelnen zu stellen sind, kann dahinstehen. Denn hier fehlt es schon an einer rechtlichen Verpflichtung der Beklagten zu der Aufteilung in dem Kaufvertrag. Auch ein Umgehungsgeschäft scheidet aus, weil das Berufungsgericht nachvollziehbar ausführt, der Beklagten sei nicht zu widerlegen , dass sie das Objekt stets als Einheit angeboten und kein eigenes Interesse an der Aufteilung gehabt habe. Danach hat die Klägerin nicht bewiesen, dass die Parteien statt einer an sich beabsichtigten Teilung durch die Beklagte die Teilungsvereinbarung der Erwerber gewählt haben, um das Vorkaufsrecht zu umgehen.
III.
- 32
- Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Vorinstanzen:
LG Essen, Entscheidung vom 09.06.2011 - 3 O 11/11 -
OLG Hamm, Entscheidung vom 30.03.2012 - I-30 U 126/11 -
(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist.
(2) Im Fall des Absatzes 1 gelten § 3 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und 3, § 4 Absatz 2 Satz 2 sowie die §§ 5 bis 7 entsprechend.
(3) Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.
(1) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form.
(2) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Wer in Ansehung eines Gegenstandes zum Vorkauf berechtigt ist, kann das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Beklagte war Eigentümerin eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Eine der vier in dem Gebäude vorhandenen Wohnungen vermietete sie an die Klägerin. Am 22. Januar 2009 erteilte das zuständige Landratsamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Den ungeteilten Grundbesitz verkaufte die Beklagte mit notariellem Vertrag vom 11. März 2009 an drei Erwerber zum Preis von 120.000 €. Diese ließen noch am gleichen Tag und bei demselben Notar eine Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG beurkunden. Die Umschreibung des Eigentums erfolgte am 30. Juli 2009. Am 14. März 2011 erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten, dass sie das auf § 577 BGB gestützte Vorkaufsrecht ausübe.
- 2
- Mit der Klage will die Klägerin feststellen lassen, dass zwischen ihr und der Beklagten ein Kaufvertrag über die von ihr angemietete Wohnung zum Preis von 30.000 € zustande gekommen ist. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klageziel weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
- 3
- Das Berufungsgericht ist der Ansicht, der Verkauf des gesamten Gebäudes begründe nur dann ein Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB hinsichtlich der gemieteten Wohnung, wenn diese als abgegrenzter Teil des Kaufvertrags angesehen werden könne. Hierfür müsse entweder das künftige Wohnungseigentum in dem Kaufvertrag dargestellt sein oder eine Teilungserklärung bereits errichtet und in Bezug genommen oder eine Aufteilungspflicht vertraglich vereinbart sein. Diese Voraussetzungen lägen auch dann nicht vor, wenn unterstellt werde, dass die Beklagte die Umwandlungsabsicht der Erwerber gekannt und sowohl bei der Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung als auch bei der Vorbereitung der Teilungsvereinbarung mitgewirkt habe, indem sie den Erwerbern die notwendigen Informationen und Pläne verschafft habe. Weder nehme der Kaufvertrag auf die Teilungsvereinbarung Bezug noch ergäben sich aus anderen Umständen ausreichende Kriterien für eine solche Bestimmung der gemieteten Wohnung als Teilobjekt des Veräußerungsvertrags.
- 4
- Allerdings könne die Aufteilung des Wohnungseigentums auch durch mündliche Nebenabreden vereinbart werden, deren Formunwirksamkeit hier infolge der Auflassung und Eintragung geheilt wäre. Dass sich die Bestimmbar- keit des künftigen Wohnungseigentums aus solchen Nebenabreden ergebe, habe die Klägerin indes nicht bewiesen. Der Beklagten sei nicht zu widerlegen, dass sie das Objekt stets als Einheit angeboten und kein eigenes Interesse an der Aufteilung gehabt habe; sie habe sich die Absicht der Erwerber über die bloße Kenntnis und Hilfeleistung hinaus nicht zu Eigen gemacht. Der durch § 577 BGB bezweckte Schutz des Mieters stelle diese Auslegung nicht in Frage; es realisiere sich nur die stets bestehende Gefahr der Eigennutzung durch den Erwerber.
II.
- 5
- Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. Der Klägerin steht kein Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Nach dieser Bestimmung ist ein Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden. Zwar waren der Klägerin die Wohnräume im Zeitpunkt des Verkaufs als Mieterin überlassen. Ein Vorkaufsrecht nach der ersten Alternative der Norm scheidet aber schon deshalb aus, weil das Wohnungseigentum erst nach dem Verkauf begründet worden ist; auch die Voraussetzungen für die zweite Alternative des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB liegen nicht vor.
- 6
- 1. Allerdings ist umstritten, unter welchen Voraussetzungen Wohnungseigentum im Sinne von § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB „begründet werden soll“, wenn - wie hier - ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus veräußert wird.
- 7
- a) Nach überwiegender Ansicht setzt die Entstehung des Vorkaufsrechts zum einen voraus, dass bei Abschluss des Kaufvertrages beabsichtigt gewesen sei, Wohnungseigentum zu begründen; zum anderen müsse die von dem Mieter bewohnte Wohnung einen rechtlich bestimmten oder zumindest bestimmba- ren Teil des Vertragsgegenstands bilden (so zu § 2b WoBindG aF KG, KGR 1994, 146, 148 - die Revision wurde nicht angenommen: Senat, Beschluss vom 24. März 1994 - V ZR 111/93, unveröffentl.; MünchKommBGB /Häublein, 6. Aufl., § 577 Rn. 7; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 577 Rn. 3; Staudinger/Rolfs, BGB [2011], § 577 Rn. 23, 31; Emmerich/ Sonnenschein/Rolfs, Miete, 10. Aufl., § 577 Rn. 13; BeckOK BGB/Hannappel, Edition 26, § 577 Rn. 8 f.; Heintz, Vorkaufsrecht des Mieters [1998], § 5 Rn. 150 ff., 176; Wirth, NZM 1998, 390, 392; vgl. auch BayObLGZ 1992, 100 ff. zu § 2b WoBindG aF).
- 8
- aa) Im Hinblick auf die erste Voraussetzung wird uneinheitlich beantwortet , wann die Umwandlungsabsicht ausreichend manifestiert ist.
- 9
- (1) Teilweise wird vertreten, es genüge schon, dass sich die Umwand- lungsabsicht in einer „beliebigen äußeren Form konkretisiert“ habe (Staudin- ger/Rolfs, BGB [2011], § 577 Rn. 23), etwa wenn - wie hier - im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt oder jedenfalls beantragt worden sei (Staudinger/Rolfs, aaO; Kandelhard in Herrlein /Kandelhard, Mietrecht, § 577 BGB, 4. Aufl., Rn. 8 f.; Sternel, Mietrecht aktuell , 4. Aufl., Rn. XI 262).
- 10
- (2) Nach ganz überwiegender Ansicht reichen reine Vorbereitungshandlungen - zu denen auch das Bewirken der Abgeschlossenheitsbescheinigung gezählt wird - dagegen nicht aus. Der gesetzlichen Regelung könne nicht entnommen werden, dass der Gesetzgeber die Ausübung des Vorkaufsrechts auch bei einer Gesamtveräußerung eines Grundstücks habe zulassen wollen, dessen Umwandlung in Wohnungseigentum noch nicht eingeleitet sei (BayObLGZ 1992, 100, 109 zu § 2b Abs. 1 WoBindG aF). Genügen soll es vornehmlich, wenn bei Vertragsschluss bereits eine Teilungserklärung nach § 8 WEG beurkundet ist (BayObLGZ 1992, 100, 109 iVm 106; Lammel, Wohnraummietrecht , 3. Aufl., § 577 BGB Rn. 16; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 4184; Spielbauer/Krenek, Mietrecht, § 577 Rn. 20 ff.; Mössner in: jurisPK-BGB, 6. Aufl., § 577 Rn. 22 mwN; Rüßmann, RNotZ 2012, 97, 110; F. Schmidt, WE 1993, 328, 334). Ausreichen soll es auch, wenn sich der Verkäufer zu der Teilung verpflichtet (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 577 BGB Rn. 17; Derleder, NJW 1996, 2817, 2821; Langhein, DNotZ 1993, 650, 654 f.) oder die Parteien gegenseitige Vertragspflichten übernehmen, die die Begründung von Wohnungseigentum herbeiführen sollen (KG, KGR 1994, 146 ff.).
- 11
- (3) Ob die erforderliche Umwandlungsabsicht auch dann besteht, wenn - wie hier - erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen sollen, ist streitig. Manche halten eine Teilungsvereinbarung der Erwerber gemäß § 3 WEG allgemein für ausreichend (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 262; Wienicke , WuM 1980, 93, 96 zu § 2b WoBindG aF). Überwiegend wird dies jedoch verneint (Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 577 BGB Rn. 19; SchmidtFutterer /Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 577 BGB Rn. 16; Schöner/ Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 4184; BeckOK BGB/Hannappel, Edition 26, § 577 Rn. 8; Wirth, NZM 1998, 390, 392).
- 12
- bb) Die zweite Voraussetzung - die Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit des zukünftigen Wohnungseigentums - soll erfüllt sein, wenn die Wohnung in dem Kaufvertrag selbst als Teilobjekt so hinreichend bestimmt ist, dass sie in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück der rechtlich selbständige Gegenstand eines rechtsgültigen Kaufvertrags sein kann (BayObLGZ 1992, 100 ff.; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 577 BGB Rn. 22, 24; Klühs, RNotZ 2012, 555, 561 f.; Wirth, NZM 1998, 390, 392; Schilling /Meyer, ZMR 1994, 497, 503 f.). Dafür ist es als ausreichend angesehen worden, dass bei Abschluss des Kaufvertrags ein Aufteilungsplan vorlag (KG, KGR 1994, 146, 148 zu § 2b WoBindG aF). Nicht genügen soll es dagegen, wenn das Grundstück „als Ganzes“ verkauft wird (Schmidt-Futterer/Blank, Miet- recht, 11. Aufl., § 577 BGB Rn. 18; Blank, WuM 1993, 573, 578).
- 13
- b) Gesondert betrachtet werden häufig sogenannte „Erwerbermodelle“, bei denen - wie hier - ein Mietshaus mit mehreren Wohnungen en bloc an eine Mehrheit von Erwerbern verkauft wird, die erst nach dem Erwerb Wohnungseigentum begründen wollen, um die neu geschaffenen Einheiten später jeweils selbst zu nutzen.
- 14
- aa) Hier soll nach verbreiteter Ansicht ein Vorkaufsrecht auch dann entstehen , wenn auf die Erwerber nicht unmittelbar Wohnungseigentum übertragen wird, sondern andere rechtsgeschäftliche Gestaltungsformen gewählt werden , wie etwa die Begründung von Miteigentum und die anschließende Schaffung von Wohnungseigentum (MünchKomm-BGB/Häublein, 6. Aufl., § 577 Rn. 8; Staudinger/Rolfs, BGB [2011], § 577 Rn. 32: § 577 BGB analog; Derleder , NJW 1996, 2817, 2821; Sonnenschein, NJW 1980, 2055, 2057; Wienicke, WuM 1980, 93, 96). Gegenstand des Vorkaufsrechts sei der betroffene Miteigentumsanteil (Staudinger/Rolfs, BGB [2011], § 577 Rn. 32; Blank, WuM 1993, 573, 578; Maciejewski, MM 1994, 137, 138).
- 15
- bb) Teilweise wird darüber hinaus gefordert, dass jedem Erwerber von vornherein eine hinreichend bestimmte Wohnung zur alleinigen Nutzung zugewiesen sein müsse (Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, Miete, 10. Aufl., § 577 Rn. 13; Staudinger/Rolfs, BGB [2011], § 577 Rn. 32; Kandelhard in Herrlein /Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 577 BGB Rn. 8; Heintz, Vorkaufsrecht des Mieters [1998], § 5 Rn. 178 ff., 184; Blank, WuM 1993, 573, 578).
- 16
- cc) Wieder andere halten auch mit Blick auf Erwerbermodelle daran fest, dass das Vorkaufsrecht nur dann entstehe, wenn die Umwandlung durch den Veräußerer erfolge, nicht aber, wenn erst die Erwerber eine Teilung gemäß § 3 WEG vereinbarten (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 577 BGB Rn. 16 und 20; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 577 BGB Rn. 19; Klühs, RNotZ 2012, 555, 561 f.; Wirth, NZM 1998, 390, 392).
- 17
- 2. Der Senat entscheidet die Streitfrage dahingehend, dass das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB bei dem Verkauf eines (noch) ungeteilten Mehrfamilienhauses im Grundsatz nur dann entsteht, wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist; dies gilt auch im Fall eines Erwerbermodells.
- 18
- a) Der Wortlaut der Vorschrift, wonach Wohnungseigentum „begründet werden soll“, ist für die Anforderungen an die Entstehung des Vorkaufsrechts im Einzelnen unergiebig. Er lässt offen, ob die Parteien des Kaufvertrages die Umwandlung vereinbaren müssen, ob die erkennbare subjektive Umwandlungsabsicht des Erwerbers ausreicht oder die Umwandlung nur objektiv mit einer bestimmten Wahrscheinlichkeit bevorstehen muss.
- 19
- b) Auch die historische Auslegung führt nicht zu einem eindeutigen Ergebnis. Die Regelung geht zurück auf § 2b WoBindG aF, der zum 1. Juli 1980 in Kraft trat und ein Vorkaufsrecht zunächst nur für öffentlich geförderte Miet- wohnungen einführte, „um den spekulativen Verdrängungen von Mietern insbe- sondere im Zusammenhang mit dem Aufkauf und der Umwandlung ganzer Sozialmietwohnanlagen zu begegnen und gleichzeitig die Veräußerung der Woh- nungen grundsätzlich an den bisherigen Mieter zu sichern“ (BT-Drucks. 8/3403, S. 35, vgl. auch BVerfG, NZM 2011, 479, 480). Andere Gestaltungsformen wie die Begründung von Miteigentum werden in den Gesetzesmaterialien zwar kurz erwähnt, aber nur im Zusammenhang mit der Mitteilungspflicht gegenüber der zuständigen Behörde (Ausschussbericht zu §§ 2a, 2b WoBindG aF, BT-Drucks. 8/3403, S. 40). Durch die zum 1. September 1993 in Kraft getretene Vorschrift des damaligen § 570b BGB wurde das Vorkaufsrecht auf alle Mietwohnungen ausgeweitet (BT-Drucks. 12/3254, S. 40); ein vorangehender Entwurf, der „andere rechtliche Gestaltungen“, die „zu einem wirtschaftlich vergleichbaren Er- gebnis führen“, mit Blick auf die Bildung von Bruchteilseigentum der Umwand- lung gleichsetzen sollte (BT-Drucks. 12/3013, S. 8, 18), ist nicht Gesetz geworden. Später wurde der Regelungsgehalt des § 570b BGB in den jetzigen § 577 BGB übernommen (BT-Drucks. 14/4553, S. 72). Mit den Anforderungen an die gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB noch bevorstehende Begründung von Wohnungseigentum im Einzelnen hat sich der Gesetzgeber nicht befasst (vgl. BayObLGZ 1992, 100, 108).
- 20
- c) Dass der Veräußerer sich vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichten muss, ergibt sich vor allem aus systematischen Überlegungen.
- 21
- aa) Auf das Vorkaufsrecht finden gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB ergänzend die allgemeinen Bestimmungen über den Vorkauf Anwendung (§§ 463 ff. BGB). Gemäß § 464 Abs. 2 BGB wird durch die Ausübung des Vorkaufsrechts als Gestaltungsrecht zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten ein (weiterer) selbständiger Kaufvertrag neu begründet zu den gleichen Bedingungen, wie er zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten abgeschlossen war; der Berechtigte tritt also nicht in den zwischen dem Verpflichteten und dem Drittkäufer geschlossenen Vertrag ein (Senat, Urteil vom 13. März 2009 - V ZR 157/08, NJW-RR 2009, 1172 Rn.14; RGZ 121, 137, 138). Vielmehr bestehen zwei Verträge, soweit der Vertrag mit dem Drittkäufer nicht unter einer auflösenden Bedingung steht (dazu Senat, Urteil vom 13. März 2009 - V ZR 157/08, aaO, Rn. 16 f.). Die beiden Kaufverträge unterscheiden sich in der Regel nur darin, dass als Käufer anstelle des Dritten der Berechtigte steht (Senat, Urteil vom 13. Juni 1980 - V ZR 11/79, BGHZ 77, 359, 362).
- 22
- bb) Das Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB soll allerdings gerade nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen. Ebenso wenig soll der Mieter dauerhaft einen ideellen Miteigentumsanteil in einer Bruchteilsgemeinschaft ohne Sondereigentum an der angemieteten Wohnung erwerben. Vielmehr ist ein zwar sachenrechtlich noch nicht vorhandenes, aber in seiner Entstehung bereits angelegtes Wohnungseigentum Gegenstand des Vorkaufsrechts (vgl. BayObLGZ 1992, 100, 109). Das folgt aus dem systematischen Bezug des Vorkaufsrechts zu der Umwandlung in Wohnungseigentum. Es entspricht auch seinem Zweck, dem Mieter ungeachtet der Aufteilung die weitere alleinige Nutzung der bislang mietweise überlassenen Wohnräume zu sichern. Deshalb muss zunächst gewährleistet sein, dass der Mieter einen Anspruch auf die Begründung des Wohnungseigentums erwirbt.
- 23
- (1) Dies ist nur der Fall, wenn der Verkäufer als Vorkaufsverpflichteter in dem Kaufvertrag eine Verpflichtung zur Aufteilung übernommen hat. Die Teilungserklärung des Veräußerers gegenüber dem Grundbuchamt gemäß § 8 WEG reicht für sich genommen nicht aus. Diese wird nämlich erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam und ist bis dahin frei widerruflich (Armbrüster in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 8 Rn. 21; Then in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 8 Rn. 5). Aus diesem Grund muss die Auslegung des Kaufvertrags ergeben, dass die vollendete Aufteilung geschuldet ist; das kann auch aus einer Bezugnahme auf die Teilungserklärung folgen. Fehlt es daran, kann der Umstand, dass der Verkäufer im Zusammenhang mit der Veräußerung eine Teilungserklärung einreicht, ein Indiz für eine dahingehende Vertragspflicht im Wege einer Nebenabrede sein; ist diese zum Zwecke der Umgehung des Vorkaufsrechts nicht in die Vertragsurkunde aufgenommen worden, dürfte sich der Veräußerer gegenüber dem Mieter nicht auf die Formunwirksamkeit der Nebenabrede berufen (§ 242 BGB). Jedenfalls besteht nur bei einer vertraglichen Verpflichtung ein Anspruch auf Durchführung der Aufteilung, den auch der Mieter als Vorkaufsberechtigter gegenüber dem Veräußerer geltend machen kann. Vertragsgegenstand des zweiten Vertrags zwischen dem Veräußerer und dem Mieter ist - sofern die weitere Voraussetzung vorliegt, das zukünftige Wohnungseigentum also vertraglich hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist - die Durchführung der Aufteilung und Übereignung des an den von dem Mieter bewohnten Räumen neu begründeten Sondereigentums mit einem entsprechenden Miteigentumsanteil; als Gegenleistung schuldet der Mieter - ebenso wie bei dem gebündelten Verkauf mehrerer Eigentumswohnungen nach bereits vollzogener Aufteilung - den auf seine Wohnung entfallenden anteiligen Kaufpreis (eingehend Senat, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 11).
- 24
- (2) Nicht ausreichend ist es dagegen, wenn die Aufteilung durch den oder die Erwerber durchgeführt werden soll. Vereinbaren mehrere Erwerber die Teilung gemäß § 3 WEG, so erwirbt der Mieter keinen Rechtsanspruch auf die Durchführung der Aufteilung. Wird die Teilungsvereinbarung - wie hier - erst nach dem Verkauf beurkundet, besteht bei Abschluss des Kaufvertrags nur eine (noch) unverbindliche Umwandlungsabsicht; dies ergibt sich schon aus der Formbedürftigkeit einer Vereinbarung gemäß § 3 WEG (§ 4 Abs. 3 WEG, § 311b Abs. 1 BGB). Aber selbst dann, wenn die Beurkundung schon vor Abschluss des Kaufvertrags erfolgt, entsteht das Vorkaufsrecht nicht, weil der Mieter nicht in die Teilungsvereinbarung eintritt. Ein Vorkaufsrecht begründet grundsätzlich keine Rechtsbeziehungen des Mieters zu den teilenden Erwerbern als den Drittkäufern (vgl. RGZ 121, 137, 138 f.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Aufl., vor § 463 Rn. 9, § 464 Rn. 5). Es richtet sich gegen den Verkäufer und erstreckt sich deshalb nicht auf Vereinbarungen der Käufer untereinander. Die Erwerber schulden gegenüber dem Mieter keine seinen Interessen entsprechende Aufteilung des Grundstücks. Sie könnten von der zuvor geplanten Aufteilung ohne weiteres Abstand nehmen und eine bereits beurkundete Teilungsvereinbarung einverständlich aufheben, ohne dass der Mieter dies verhindern könnte (vgl. Klühs, RNotZ 2012, 555, 561 f.; allgemein Armbrüster in Bärmann , WEG, 12. Aufl., § 8 Rn. 17). Ebenso liegt es, wenn ein einzelner Erwerber bei Abschluss des Kaufvertrags die Absicht hat, nach der Übereignung eine Teilung gemäß § 8 WEG vorzunehmen.
- 25
- (3) Rechtsmissbräuchen, die dadurch gekennzeichnet sind, dass die Parteien des Kaufvertrags nur zur Ausschaltung des Vorkaufsrechts bewusst auf eine an sich beabsichtigte Teilung durch den Veräußerer verzichten und die Teilung den Erwerbern überlassen, kann im Einzelfall mit der Anwendung von § 242 BGB begegnet werden (vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 9 a.E.; Urteil vom 11. Oktober 1991 - V ZR 127/90, BGHZ 115, 335, 340; BGH, Urteil vom 14. April 1999 - VIII ZR 384/97, BGHZ 141, 194, 200). Dafür reicht es - entgegen der Auffassung der Klägerin - allerdings nicht aus, dass der Verkäufer den Käufern die für die Teilung erforderlichen Informationen zukommen lässt oder Kenntnis von der Aufteilungsabsicht der Erwerber hat. Denn den Parteien steht es im Prinzip frei, die mit der Einräumung des Sondereigentums verbundenen Abreden den Käufern zu überlassen. Hierfür kann es nachvollziehbare Gründe geben, etwa weil der Verkäufer die Gewähr für eine den Vorstellungen der Erwerber entsprechende Aufteilung nicht übernehmen möchte oder die Erwerber den Zuschnitt der Einheiten und die Einräumung von Sondernutzungsrechten nicht dem Verkäufer überlassen wollen. Wie das Berufungsgericht der Sache nach zutreffend ausführt, setzt ein Umgehungsgeschäft deshalb jedenfalls ein eigenes Interesse des Verkäufers an der späteren Aufteilung voraus.
- 26
- cc) Diese Auslegung widerspricht nicht dem Zweck des § 577 BGB, den Mieter vor einer Verdrängung im Zuge der Umwandlung von Mehrfamilienhäusern in Wohnungseigentum zu schützen.
- 27
- (1) Geschützt ist der Mieter ohnehin, wenn der oder die Erwerber die Teilung durchführen wollen, um das jeweilige Wohnungseigentum als Kapitalanlage zu nutzen. Denn das Mietverhältnis bleibt durch den Verkauf unberührt (§ 566 Abs. 1 BGB), eine Eigenbedarfskündigung ist nicht beabsichtigt und der (einmalige) Vorkaufsfall tritt dann ein, wenn das Wohnungseigentum nach der Aufteilung erstmals an einen Dritten veräußert wird (§ 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB; vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 8 f.; BGH, Urteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 250/05, BGHZ 167, 58, 60 ff.).
- 28
- (2) Anders liegt es allerdings dann, wenn der Erwerb zum Zwecke der späteren Eigennutzung erfolgt. Enthält der Vertrag keine Aufteilungspflicht des Verkäufers und sprechen die Erwerber vor oder nach Abschluss der Teilungsvereinbarung erfolgreich eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aus, kommt der Mieter nicht in den Genuss eines Vorkaufsrechts, weil es an einer (weiteren) Veräußerung fehlt. Dieses Ergebnis ist deshalb hinzunehmen, weil - auch im Interesse des Mieters - verhindert werden muss, dass er anstelle von Wohnungseigentum einen Miteigentumsanteil erwirbt, der es ihm nicht ermöglicht, die Aufteilung durchzusetzen. Andernfalls wäre die Ausübung des Vorkaufsrechts für den Mieter mit ganz erheblichen Risiken verbunden, die umso schwerer wiegen, als die Ausübung ohne vorangehende notarielle Beratung durch privatschriftliche Erklärung erfolgen kann (§ 577 Abs. 3 BGB). Denn ein ideeller Miteigentumsanteil kann die alleinige Nutzung der gemieteten Wohnung nicht ohne weiteres sichern. Darüber hinaus haftet ein Miteigentümer gegenüber Dritten in der Regel unbeschränkt, ein Wohnungseigentümer gegenüber Gläubigern der Wohnungseigentümergemeinschaft dagegen grundsätzlich nur nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 10 Abs. 8 WEG). Insbesondere wäre ein Miteigentumsanteil im Vergleich zu Wohnungseigentum in der Regel nur unter erschwerten und finanziell weniger attraktiven Bedingungen veräußerlich ; die Aufhebung der Gemeinschaft könnte, sofern sich die Miteigentümer nicht über die Veräußerung des gesamten Grundstücks einig werden, nur im Wege der Teilungsversteigerung erfolgen (§§ 180 ff. ZVG; vgl. Armbrüster in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 8 Rn. 17).
- 29
- (3) Schließlich hat der Gesetzgeber die Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs. 1 BGB während des Revisionsverfahrens durch die am 1. Mai 2013 in Kraft getretene Vorschrift des § 577a Abs. 1a BGB auf die Veräußerung an eine Erwerbermehrheit erstreckt (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 2, 26). Auf diese Weise hat er das Verdrängungsrisiko für den Mieter entschärft, das in der Vergangenheit in dieser Fallgruppe vor allem deshalb besonders hoch war, weil insoweit die Beschränkung der Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 577a BGB in der bis zum 30. April 2013 geltenden Fassung der Norm nicht galt (BGH, Urteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 f.). Damit hat der Gesetzgeber eine im Kündigungsschutzrecht bestehende Gesetzeslücke geschlossen. Dass in Altfällen weder die Sperre für die Eigenbedarfskündigung eingreift noch ein Vorkaufsrecht entsteht, ist aus den genannten Gründen hinzunehmen (a.A. Staudinger/Rolfs, BGB [2011], § 577 Rn. 23).
- 30
- d) Weitere Voraussetzung für die Entstehung des Vorkaufsrechts ist, dass das Wohnungseigentum vertraglich bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist. Diese Anforderung stellt keine Besonderheit des Mietervorkaufsrechts gemäß § 577 BGB dar. Allgemein kann ein unselbständiger Teil einer Sache nur dann Gegenstand eines Kaufvertrages oder eines Vorkaufsrechts sein, wenn er im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses bereits rechtlich bestimmt oder zumindest bestimmbar ist (zum Kauf noch zu begründenden Wohnungseigentums Senat, Urteil vom 8. November 1985 - V ZR 113/84, NJW 1986, 845; zum Vorkaufsrecht BayObLG, NJW-RR 1998, 86 f.; Soergel/Wertenbruch, BGB, 13. Aufl., § 463 Rn. 32; MünchKommBGB /Westermann, 6. Aufl., § 463 Rn. 14).
- 31
- e) Welche Anforderungen an die Bestimmtheit des zukünftigen Wohnungseigentums im Einzelnen zu stellen sind, kann dahinstehen. Denn hier fehlt es schon an einer rechtlichen Verpflichtung der Beklagten zu der Aufteilung in dem Kaufvertrag. Auch ein Umgehungsgeschäft scheidet aus, weil das Berufungsgericht nachvollziehbar ausführt, der Beklagten sei nicht zu widerlegen , dass sie das Objekt stets als Einheit angeboten und kein eigenes Interesse an der Aufteilung gehabt habe. Danach hat die Klägerin nicht bewiesen, dass die Parteien statt einer an sich beabsichtigten Teilung durch die Beklagte die Teilungsvereinbarung der Erwerber gewählt haben, um das Vorkaufsrecht zu umgehen.
III.
- 32
- Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Vorinstanzen:
LG Essen, Entscheidung vom 09.06.2011 - 3 O 11/11 -
OLG Hamm, Entscheidung vom 30.03.2012 - I-30 U 126/11 -
(1) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form.
(2) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Auch nach der Bestätigung des Arrestes kann wegen veränderter Umstände, insbesondere wegen Erledigung des Arrestgrundes oder auf Grund des Erbietens zur Sicherheitsleistung die Aufhebung des Arrestes beantragt werden.
(2) Die Entscheidung ist durch Endurteil zu erlassen; sie ergeht durch das Gericht, das den Arrest angeordnet hat, und wenn die Hauptsache anhängig ist, durch das Gericht der Hauptsache.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
In den Fällen des § 708 Nr. 4 bis 11 hat das Gericht auszusprechen, dass der Schuldner die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung abwenden darf, wenn nicht der Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit leistet. § 709 Satz 2 gilt entsprechend, für den Schuldner jedoch mit der Maßgabe, dass Sicherheit in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zu leisten ist. Für den Gläubiger gilt § 710 entsprechend.