Finanzgericht München Urteil, 20. Aug. 2014 - 4 K 2970/11

1. Der Einheitswertbescheid Wertfortschreibung auf den 1. Januar 2011 vom 15. Februar 2011 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 19. September 2011 wird aufgehoben.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Von den Kosten des Verfahrens tragen die Klägerin 71,6 %, der Beklagte 28,4 %.

4. Das Urteil ist im Kostenpunkt für die Klägerin vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf durch Sicherheitsleistung in Höhe der zu erstattenden Kosten der Klägerin die Vollstreckung abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

5. Die Revision wird nicht zugelassen.

I. Die Beteiligten streiten über die Rechtmäßigkeit eines Einheitswertbescheides.

Die Klägerin ist seit 1985 Eigentümerin des ursprünglich mit einem im Jahr 1966 bezugsfertig gewordenen 115 qm großen Einfamilienhaus samt Garage bebauten Grundstücks A-Stadt, Ortsteil X. Im Jahr 1996 wurde das Gebäude durch Errichtung eines Anbaus mit einer Wohnfläche von 91 qm zu einem Zweifamilienhaus umgebaut. Die Ausstattung des gesamten Gebäudes ist als „gut“ einzustufen.

Nach Fertigstellung des Anbaus stellte das beklagte Finanzamt (FA) mit Einheitswertbescheid Wert- und Artfortschreibung auf den 1. Januar 1997 vom 15. März 1996 den Einheitswert für das Grundstück im Ertragswertverfahren auf 82.500 DM fest. Dabei setzte es, wie von der Klägerin im Schreiben vom 19. Februar 1996, wegen des Umbaus von einem Einfamilienhaus in ein Zweifamilienhaus und der daraus nach Ansicht der Klägerin folgenden Wertminderung des Objekts gefordert, eine übliche Miete von nurmehr 3,20 DM pro qm an. Bisher hatte das FA der Berechnung des Einheitswertes eine übliche Miete von 3,50 DM pro qm zugrunde gelegt (Mietspiegelwert auf den 1. Januar 1964 für Ein- und Zweifamilienhäuser für A-Stadt von 5,20 DM abzügl. 1,30 DM Abschlag wegen Ortsrandlage abzügl. 0,45 DM Abschlag auf Antrag der damaligen Grundstückseigentümer wegen ungünstigen Grundstückszuschnitts). Als Grundstücksart wurde Zweifamilienhaus festgestellt.

Mit Schreiben vom 14. Dezember 2010 beantragte die Klägerin die Korrektur des Einheitswertbescheides auf den 1. Januar 1997 „rückwirkend soweit möglich“. Sie habe durch Zufall erfahren, dass zum 1. Januar 1964 im Umfeld des klägerischen Objekts keine Mieten von 3,20 DM erzielbar gewesen wären und beantragte den Ansatz einer üblichen Miete, wie er im Jahr 1964 im Ortsteil X für Zweifamilienhäuser üblich gewesen sei. Das FA habe einen Nachweis über die für damalige Verhältnisse übliche Miete zu erbringen. Der im Einheitswertbescheid angesetzte Betrag von 3,20 DM pro qm sei um 30 % bis 50 % zu hoch.

Mit Schreiben vom 11. Januar 2011 wies das FA die Klägerin darauf hin, dass die anzusetzende übliche Miete anhand von Mietspiegelmieten für Ein- und Zweifamilienhäuser (Wertverhältnisse 1. Januar 1964) in A-Stadt 5,20 DM pro qm betragen habe und dieser Wert grundsätzlich auch für den Ortsteil X gelte. Die der Berechnung des Einheitswertes im Streitfall zugrunde gelegte übliche Miete von 3,20 DM sei in Anbetracht der Verhältnisse (Baujahr, Lage und Umfeld) daher zutreffend.

Bei einer Besprechung im FA wurde dem steuerlichen Vertreter angeboten, Einsicht in den dem FA zur Bewertung vorliegenden Mietspiegel auf den 1. Januar 1964 für Ein- und Zweifamilienhäuser zu nehmen, welcher dem FA als Grundlage zur Ermittlung der üblichen Miete diente. Dieser nahm das Angebot des FA nicht an, da er die Listen nicht anerkannte. Vielmehr forderte er Einsicht in die Originalunterlagen, die der Ermittlung der Mietspiegelwerte zugrunde lagen. Dem Klägervertreter wurden mehrere geschwärzte Kopien, z.B. von Mietnachweisungen, vorgelegt.

Am 15. Februar 2011 erließ des FA einen Einheitswertbescheid Wertfortschreibung auf den 1. Januar 2011, in dem es für das Grundstück in A-Stadt, Ortsteil X einen Einheitswert i.H.v. 51.589 € feststellte. Dabei wurde eine übliche Miete von 3,95 DM je qm (5,20 DM abzügl Abschlag von 25 % wegen Außenlage) sowie für die Garage ein Betrag von 360 DM angesetzt. Als Grundstücksart wurde - wie bisher - Zweifamilienhaus festgestellt. In den Erläuterungen ist festgehalten: „Der Mietspiegelwert für Ein- und Zweifamilienhäuser in A-Stadt wurde zur Hauptfeststellung mit 5,20 DM ermittelt. Für den Ortsteil X wird ein Abschlag von 25 % wegen Außenlage gewährt, d.h. ein Mietspiegelwert von 3,95 DM angesetzt. Der bisher zum Ansatz gebrachte Mietspiegelwert i.H.von 3,20 DM ist unzutreffend.“ Die Wertfortschreibung wurde zur Fehlerbeseitigung vorgenommen.

Den Einspruch der Klägerin vom 14. März 2011 wies das FA mit Einspruchsentscheidung vom 19. September 2011 als unbegründet zurück.

Zur Begründung der Klage vom 21. Oktober 2011 trug die Klägerin im Wesentlichen vor, die vom FA angesetzte „übliche Miete“ sei zu hoch. Der vom FA der Berechnung des Einheitswerts zugrunde gelegte Mietspiegel sei erst eine Reihe von Jahren nach 1964 erstellt worden. Den zuständigen Finanzbeamten sei es aufgrund fehlender Erfahrung nicht möglich, sich in die Wertverhältnisse von 1964 zurückzuversetzen. Der Ortsteil X sei 1964 ein sogenanntes Glasscherbenviertel gewesen. Neben einer Reihe von Einfamilienhäusern hätten 1963/1964 fast ausschließlich Bauten für Bedienstete der öffentlichen Hand bestanden. Direkt neben dem Ortsteil X würde ein Gewerbegebiet mit Müllentsorgung und Kläranlage liegen. Auch heute noch sei der Ortsteil X ein für A-Stadt extrem abseits gelegenes Gebiet, das in der Ortskarte der Touristeninformation nicht enthalten sei. An dem vom FA zugrunde gelegten Mietspiegel habe sie erhebliche Zweifel. Es sei erforderlich, in die dem Mietspiegel zugrunde liegenden Originalerfassungsdaten selbst Einsicht zu nehmen. Die bereits verarbeiteten Zahlen seien mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zu hoch. Im „besten“ Schwabing würden im Rahmen der Grundstücksbewertung nur Beträge von 3,20 bis 3,50 DM angesetzt.

Nach Klageerhebung übersandte das FA dem Gericht den vom FA im Streitfall der Berechnung des Einheitswertes zugrunde gelegten „Mietspiegel auf den 1. Januar 1964 für Ein- und Zweifamilienhäuser zum Zwecke von Nachfeststellungen und Wertfortschreibungen“, aus dem es die übliche Miete entnommen hatte. Danach wurden für freifinanzierte Ein- und Zweifamilienhäuser in A-Stadt monatliche qm-Mieten zwischen 3,75 DM (bei einfacher Ausstattung) und 5,20 DM (bei guter Ausstattung) gezahlt.

Die Klägerin beantragt,

den Einheitswertbescheid Wertfortschreibung auf den 1. Januar 2011 vom 15. Februar 2011 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 19. September 2011 aufzuheben und das FA zu verpflichten, unter Änderung des Einheitswertbescheids auf den 1. Januar 1997 vom 15. März 1996, den Einheitswert für das Grundstück in A-Stadt, Ortsteil X auf 39.300 DM festzustellen, sowie den Grundsteuermessbescheid entsprechend abzuändern,

hilfsweise die Revision zuzulassen.

Das FA beantragt,

die Klage abzuweisen.

Das FA ist der Ansicht, der vom FA im Streitfall angewandte Mietspiegel entspräche den Kriterien des § 79 Abs. 2 des Bewertungsgesetzes (BewG). Dem Vorbringen der Klägerin sei durch einen Abschlag von 25 % vom Mietspiegelwert für A-Stadt bereits Rechnung getragen worden. Weitere Abschläge kämen nicht in Betracht.

Mit Beschluss vom 10. Juli 2014 ist der Rechtsstreit dem Einzelrichter zur Entscheidung übertragen worden (§ 6 der Finanzgerichtsordnung –FGO-).

Wegen der weiteren Einzelheiten wird gem. § 105 Abs. 3 Satz 2 FGO auf die Schriftsätze der Beteiligten, die Einheitswert- bzw. Rechtsbehelfsakte des FA sowie die Gerichtsakte Bezug genommen.

II. Die Klage hat nur zum Teil Erfolg.

1. Hinsichtlich des Grundsteuermessbescheids ist die Klage unzulässig. Es fehlt dazu an einer Einspruchsentscheidung (§ 44 Abs. 1 FGO). Auch fehlt es an einer zulässig geltend gemachten Beschwer (§ 42 Abs. 2 FGO). Folgebescheide können in zulässiger Weise nicht mit Einwendungen, die sich allein gegen die Höhe der Steuerfestsetzung im Grundlagenbescheid richten, angegriffen werden (§§ 42 FGO, 351 Abs. 2 der Abgabenordnung –AO-; vgl. z.B. Beschluss des Bundesfinanzhofs –BFH- vom 21. November 1997 V B 56/97,

BFH/NV 1998, 807). Im Streitfall betreffen die vorgebrachten Einwendungen nur die Höhe des zugrunde gelegten Einheitswerts und können daher nur gegen den Grundlagenbescheid (Einheitswertfestsstellung) geltend gemacht werden (§§ 351 Abs. 2 AO, 42 FGO).

2. Die Klage ist insoweit begründet, als das FA zu Unrecht mit Einheitswertbescheid Wertfortschreibung auf den 1. Januar 2011 vom 15. Februar 2011 den Einheitswert für das Grundstück der Klägerin von bisher 82.500 DM auf 100.900 DM (51.589 €) heraufgesetzt hat. Die Voraussetzungen für eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung auf den 1. Januar 2011 zu Ungunsten der Klägerin lagen im Streitfall nicht vor. Das ergibt sich im Einzelnen aus Folgendem:

a) Nach § 22 Abs. 1 BewG wird der Einheitswert u.a. dann neu festgestellt, wenn der Wert, der sich für den Beginn eines Kalenderjahrs ergibt, vom Einheitswert des letzten Feststellungszeitpunkts nach oben um mehr als den zehnten Teil, mindestens aber um 5.000 Deutsche Mark, oder um mehr als 100.000 Deutsche Mark abweicht. Eine Fortschreibung findet nach § 22 Abs. 3 Satz 1 BewG auch zur Beseitigung eines Fehlers der letzten Feststellung statt. Gemäß § 22 Abs. 4 BewG ist sie vorzunehmen, wenn dem Finanzamt bekannt wird, dass die Voraussetzungen für sie vorliegen. Fortschreibungszeitpunkt ist der Beginn des Kalenderjahres, in dem der Fehler dem Finanzamt bekannt wird. Eine lediglich anderweitige Schätzung ist aber kein ausreichender Grund, um eine bei einer früheren Einheitswertfeststellung vorgenommene Schätzung als fehlerhaft zu behandeln (BFH-Urteil vom 31. Juli 1981 II R 127/79, BStBl II 1982, S. 6). Auch eine anderweitige Schätzung der ortsüblichen Jahresrohmiete reicht grundsätzlich zur Vornahme einer Fortschreibung zur Fehlerbeseitigung nicht aus. Ein solcher Fehler darf nur dann angenommen werden, wenn die ursprüngliche Schätzung der Jahresrohmiete außerhalb jeder vernünftigen Überlegung gelegen hat (BFH-Urteile vom 5. August 1955 III 123/53 U, BStBl III S. 289; vom 22. April 1966 III 145/65, BStBl III 1966, S. 532 und vom 31. Juli 1981 II R 127/79, BStBl II 1982, S. 6; Rössler/Troll, BewG, § 22 Rz. 57).

b) Bei Übertragung dieser Grundsätze auf den Streitfall hat das FA zu Unrecht eine Wertfortschreibung auf den 1. Januar 2011 vorgenommen, denn hinsichtlich der Höhe der bei der Art- und Wertfortschreibung auf den 1. Januar 1997 angesetzten üblichen Miete ist dem FA kein klar und eindeutig feststellbarer Fehler unterlaufen. Zum einen liegt die Schätzung der üblichen Miete durch das FA nach Ansicht des Gerichts nicht außerhalb jeder vernünftigen Überlegungen, denn das FA hat die übliche Miete, ausgehend von der im Mietspiegel des FA auf den 1. Januar 1964 für Ein- und Zweifamilienhäuser mit guter Ausstattung in A-Stadt ausgewiesenen üblichen Miete i.Hv.  5,20 DM, nicht ohne Grund, sondern wegen der Außenlage, des ungünstigen Grundstückszuschnitts sowie des Umbaus von einem Ein- in ein Zweifamilienhaus auf 3,20 DM reduziert. Zum anderen irrt das FA auch nicht über die tatsächliche Ausstattung und Gestaltung des zu bewertenden Grundstücks  und damit über Schätzungsgrundlagen (vgl. BFH-Urteil vom 31. Juli 1981 III R 127/79, BStBl II 1982, S. 6), denn das FA hat bei der Bemessung der üblichen Miete für das Objekt der Klägerin u.a. die gute Ausstattung des Gebäudes berücksichtigt.

3. Im Übrigen ist die Klage als unbegründet abzuweisen.

Der mit Bescheid vom 15. März 1996 vom FA auf den 1. Januar 1997 auf 82.500 DM festgestellte Einheitswert für das Grundstück der Klägerin ist zutreffend. Das Finanzamt hat im Rahmen der angegriffenen Fortschreibung die für den Einheitswert maßgebende Jahresrohmiete zutreffend ermittelt. Dabei hat es sich im Streitfall zu Recht an dem Mietspiegel orientiert, den es bezogen auf den Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 1964) für die in seinem Bezirk belegenen Ein- und Zweifamilienhäuser aufgestellt hat.

Nach § 76 Abs. 1 Nr. 5 i.V.m. § 78 BewG ist bei Zweifamilienhäusern der Grundstückswert u.a. auf der Grundlage der sog. Jahresrohmiete zu ermitteln. Ist – wie hier im Streitfall – der Grundstückswert im Wege einer Fortschreibung neu zu ermitteln, so bestimmt sich gemäß § 79 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 BewG die Jahresrohmiete entsprechend dem gesetzlichen Grundkonzept nach dem Gesamtentgelt, das die Mieter für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Hauptfeststellungszeitpunkt, den 1. Januar 1964, sowie nach Maßgabe der Sätze 2 bis 4 der Vorschrift zu entrichten haben. Für den Fall, dass – wie hier im Streitfall – bezogen auf den Stichtag 1. Januar 1964 irgendwelche tatsächlich für das Objekt gezahlten Mieten fehlen, ist nach der Rechtsprechung des BFH abweichend von der Grundregel entsprechend § 79 Abs. 2 Satz 1 BewG die übliche Miete als Jahresrohmiete anzusetzen (vgl. BFH-Urteil vom 15.Oktober 1986 II R 230/81, BStBl II 1987, 201). Die übliche Miete ist nach § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG grundsätzlich in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung am 1. Januar 1964 regelmäßig gezahlt wurde. Es entspricht der Rechtsprechung des BFH, dass für die Fortschreibung des Einheitswerts vorrangig die sich aus den von den Finanzämtern für ihren örtlichen Zuständigkeitsbereich erarbeiteten Mietspiegeln ergebende übliche Marktmiete für nicht grundsteuerbegünstigten (freifinanzierten) Wohnraum am 1. Januar 1964 heranzuziehen ist (vgl. z.B. BFH-Urteile vom 15. Oktober 1986

II R 230/81, BStBl II 1987, 201 und vom 17. Februar 1999 II R 48/97, BFH/NV 1999, 1452), soweit diese den gemäß § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG maßgebenden Kriterien für die Schätzung der üblichen Miete entspricht.

Der Mietspiegel, den das FA für die Ermittlung der üblichen Miete im Streitfall herangezogen hat, differenziert – in Übereinstimmung mit den vorgenannten Grundsätzen – u.a. nach Art, Baujahr, Ausstattung (einfach -ohne Sammelheizung und Bad-/mittel -mit Sammelheizung, ohne Bad-/gut - mit Sammelheizung und Bad -) sowie den einzelnen im Zuständigkeitsbereich des FA liegenden Gemeinden. Auch geht das Gericht davon aus, dass der für das Objekt der Klägerin maßgebliche Mietspiegelwert von 5,20 DM auf der Ermittlung und Auswertung einer ausreichenden Anzahl von konkreten Vermietungsfällen am maßgeblichen Bewertungsstichtag 1. Januar 1964 beruht. Für das Gericht hat keine Veranlassung bestanden, über den von der Finanzverwaltung vorgelegten Mietspiegel hinaus von sich aus auf die einzelnen Vergleichsobjekte zurückzugreifen. Denn die Klägerin hat keine substantiierten Einwendungen erhoben, aufgrund derer dies geboten gewesen wäre. Allein der Vortrag der Klägerin im Schreiben vom 14. Dezember 2010 an das FA, sie habe durch Zufall erfahren, dass zum ersten Januar 1964 im Umfeld des Ortsteils X keine Mieten von 3,20 DM erzielbar gewesen wären, stellt jedenfalls keinen solchen substantiierten Einwand dar. Auch ist in diesem Zusammenhang unerheblich, dass die vom FA für das Zweifamilienhaus der Klägerin auf den 1. Januar 1964 festgestellte übliche Miete von 3,20 DM zu einem, nach Ansicht der Klägerin, überhöhten Mietwert des Objekts und damit zu einer überhöhten Zweitwohnungssteuer führt. Den von der Klägerin vorgebrachten Einwand, für das streitige, im Ortsteil X gelegene Grundstück könne aus diversen Gründen (Glasscherbenviertel, Gewerbegebiet, Randlage etc.) nicht die gleiche übliche Miete angesetzt werden wie z.B. für ein Grundstück, das in der Ortsmitte von A-Stadt liege, hat das FA nach Ansicht des Gerichts bereits dadurch ausreichend berücksichtigt, dass es für das Objekt der Klägerin auf den Mietspiegelwert 1. Januar 1964 für gut ausgestattete Zweifamilienhäuser in A-Stadt von 5,20 DM einen Abschlag von insgesamt 39 % gewährt und der Berechnung des Einheitswerts nur eine übliche Miete von 3,20 DM zugrunde gelegt hat. Ergänzend weist das Gericht darauf hin, dass die Voraussetzungen für eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung nach § 22 Abs. 3 Satz 1 BewG zu Gunsten der Klägerin im Streitfall nicht vorlägen, denn Anhaltspunkte dafür, dass die Schätzung der üblichen Miete von 3,20 DM für das Objekt der Klägerin durch das FA außerhalb jeder vernünftigen Überlegung gelegen hat, bestehen im Streitfall nicht.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 136 Abs. 1 Satz 1 FGO.

5. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 151 Abs. 3, § 155 FGO i.V.m. § 708 Nr. 10 der Zivilprozessordnung (ZPO). Die Regelung gilt auch nach der Änderung der ZPO durch das Erste Gesetz zur Modernisierung der Justiz vom 24. August 2004 (BGBl I 2004, 2198) sinngemäß noch für finanzgerichtliche Urteile (FG München, Urteil vom 20. Januar 2005 3 K 4519/01, EFG 2005, 969).

6. Die Revision zum BFH wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen. Die Streitsache hat weder grundsätzliche Bedeutung i.S.d. § 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO, noch sind die tatbestandlichen Merkmale des § 115 Abs. 2 Nr. 2 bis 3 FGO erfüllt.