Bundesgerichtshof Urteil, 20. Jan. 2016 - VIII ZR 152/15

ECLI:ECLI:DE:BGH:2016:200116UVIIIZR152.15.0
bei uns veröffentlicht am20.01.2016

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 152/15 Verkündet am:
20. Januar 2016
Vorusso,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja

a) Die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB kommt nur zur Anwendung, sofern nach
Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben
und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind (Bestätigung von
BGH, Urteile vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, BGHZ 185, 310 Rn. 14 mwN; vom 9. Mai
2012 - VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rn. 28 mwN; vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR
224/13, WuM 2015, 80 Rn. 16). Hierbei bleiben Verständnismöglichkeiten unberücksichtigt
, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend sind und für die an solchen
Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen (Bestätigung
von BGH, Urteile vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, aaO mwN; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR
327/11, aaO; vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 337/11, BGHZ 194, 121 Rn. 16).

b) Einer unter der Geltung des § 4 Abs. 1 Satz 1 und 2 MHG von einem Vermieter in einem
Wohnraummietvertrag gestellten Formularklausel, die bestimmt:
"Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene
Heizperiode abzurechnen. […]",
ist keine Ausschlusswirkung dahin beizumessen, dass der Vermieter mit Ablauf dieser
Frist gehindert ist, Heizkostennachforderungen geltend zu machen.
BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15 - LG Berlin
AG Berlin-Spandau
ECLI:DE:BGH:2016:200116UVIIIZR152.15.0

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Januar 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 18 - vom 29. April 2015 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich der Heizkostennach- forderung (196,12 € nebst Zinsen) und hinsichtlichder aus ei- nem Gegenstandswert von 196,12 € zu berechnenden außer- gerichtlichen Anwaltskosten (nebst Zinsen) zum Nachteil der Klägerin erkannt worden ist. Die weitergehende Revision wird zurückgewiesen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens , an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Beklagten sind aufgrund eines am 11. November 1980 abgeschlossenen Mietvertrags Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Nach den mietvertraglichen Vereinbarungen haben die Beklagten zuzüglich zur Miete einen monatlichen Heizkostenvorschuss zu bezahlen. Hinsichtlich der Abrechnung des Heizkostenvorschusses enthält der Mietvertrag unter § 5.6 folgende vorformulierte Regelung: "Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorange- gangene Heizperiode abzurechnen. […]"
2
Die Heizperiode läuft gemäß § 5.1 des Mietvertrages vom 1. Oktober eines Jahres bis zum 30. April des Folgejahres.
3
Am 30. Oktober 2012 übermittelte die Klägerin den Beklagten die Abrechnung über die Heizkosten 2011/2012 und die Wasserkosten 2011. Die Ab- rechnung schließt mit einer Nachforderung von 428,39 €, davon entfallen 196,12 € auf die Heizkosten. Die Beklagten haben einen Ausgleich der Forderung abgelehnt und unter anderem geltend gemacht, die Abrechnung der Heizkosten sei verspätet erfolgt.
4
Das Amtsgericht hat die auf Zahlung von 428,39 € sowie außergerichtlicher Anwaltskosten von 83,54 €, jeweils nebst Zinsen, gerichtete Klage abgewiesen. Mit der vom Amtsgericht zugelassenen Berufung hat sich die Klägerin gegen die Abweisung der Klage hinsichtlich der Heizkostennachforderung von 196,12 € und der - aus einem Gegenstandswert von 428,39 € berechneten - außergerichtlichen Anwaltskosten von 83,54 €, jeweils nebst Zinsen, gewandt. Ihr Rechtsmittel ist vor dem Landgericht ohne Erfolg geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren in dem zuletzt geltend gemachten Umfang weiter.

Entscheidungsgründe:

5
Die Revision hat überwiegend Erfolg.

I.

6
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - ausgeführt:
7
Die Klägerin habe die Abrechnung vom 30. Oktober 2012 außerhalb der im Mietvertrag vereinbarten Abrechnungsfrist versandt. Sie habe daher keinen Anspruch auf Zahlung der Nachforderung für die am 30. April 2012 zu Ende gegangene Heizperiode. Die in § 5.6 des Mietvertrags vereinbarte Frist sei als Ausschlussfrist zu verstehen.
8
Die genannte Klausel sei in einem von der Klägerin gestellten Formularvertrag verwendet worden. Zur Auslegung des Regelungsgehalts der Klausel könne nicht die in ihrer gegenwärtigen Form erst zum 1. September 2001 in Kraft getretene Norm des § 556 Abs. 3 BGB herangezogen werden, da der Mietvertrag im Jahr 1980 abgeschlossen worden sei. Die bei Mietvertragsabschluss geltende Regelung des § 4 Abs. 1 Satz 2 MHG habe lediglich eine jährliche Abrechnung über die Nebenkosten vorgeschrieben, jedoch hierfür keine bestimmte Frist und auch keine Rechtsfolgen im Falle einer verspäteten Abrechnung vorgesehen.
9
Der strikte und verbindliche Wortlaut der Klausel spreche dafür, dass mit Ablauf des genannten Zeitraums eine Abrechnung ausgeschlossen sein sollte, um Streit zwischen den Parteien über die vorangegangene Abrechnungsperiode abschließend rasch zu klären. Dem stehe eine Auslegung entgegen, wonach lediglich der Mieter habe ermächtigt werden sollen, auf eine Abrechnung ab diesem Zeitpunkt zu klagen. Ein Laie werde die Klausel so verstehen, dass nach Ablauf der Frist, bis zu der "spätestens" abzurechnen sei, der Vermieter aus einer zu spät erfolgten Abrechnung keine Nachforderungen mehr stellen dürfe. Selbst wenn man dies anders sehen wollte, sei die Annahme, dass mit Ablauf der vereinbarten Frist der Vermieter mit einer Abrechnung ausgeschlossen sein solle, jedenfalls eine mögliche Auslegung der Klausel. Hierfür spreche auch der Umstand, dass bereits mehrere Amtsgerichte die Klausel entsprechend ausgelegt hätten. Bei mehreren Auslegungsmöglichkeiten gingen Unklarheiten bei der Auslegung einer Klausel aber gemäß § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Verwenders, hier der Klägerin.
10
Die Klägerin könne auch nicht damit gehört werden, als Ende der Abrechnungsfrist sei der 30. Juni des dem Ablauf der Heizperiode folgenden Jahres vereinbart worden. Denn einer solchen Auslegung widerspreche der eindeutige Wortlaut der Klausel, wonach als Abrechnungstermin der 30. Juni, der auf die "vorangegangene Heizperiode" folge, genannt sei. Es sei auch nicht erkennbar , dass es der Klägerin unmöglich sei, die Heizkosten innerhalb eines Zeitraums von zwei Monaten abzurechnen.
11
Daraus, dass die Beklagten Nachforderungen aus früheren Abrechnungen trotz verspätet erfolgter Abrechnungen bezahlt hätten, ergebe sich nichts für die Klägerin Günstiges. Weder liege darin eine konkludente Vertragsänderung noch lasse sich daraus ableiten, dass die Beklagten die Klausel in dem von der Klägerin verstandenen Sinne aufgefasst hätten. Die bloße Zahlung auf eine entsprechende Aufforderung könne vielfältige Ursachen haben, so etwa das Vertrauen auf das Bestehen eines entsprechenden Anspruchs oder den Willen, Streit zu vermeiden.

II.

12
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im entscheidenden Punkt nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung der geltend gemachten Heizkostennachforderung von 196,12 € gemäß § 535 Abs. 2, § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 3, 5.6 des Mietvertrags sowie ein auf § 280 Abs. 2, § 286 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützter Anspruch auf Ersatz außergerichtlicher Anwaltskosten, berechnet aus einem Gegenstandswert von 196,12 €, jeweils nebst Verzugszinsen , nicht verneint werden. Nur soweit die Klägerin - entsprechend ihrer Abrechnung vom April 2013 - außergerichtliche Anwaltskosten aus einem Gegen- standswert von 428,39 € geltend macht, also zusätzlich die im Berufungsverfah- ren nicht mehr verfolgten Wasserkosten mit einbezogen hat, ist die Klageabweisung zu Recht erfolgt. Die Klägerin hat hierbei übersehen, dass nach der hier noch maßgeblichen, bis zum Ablauf des 31. Juli 2013 geltenden Gebühren- tabelle bereits ab 300 € ein Gebührensprung eintritt.
13
1. Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass die Klägerin die Abrechnung erst nach Ablauf der im Mietvertrag vereinbarten Frist erstellt hat. Nach den von der Revision nicht angegriffenen tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts handelt es sich bei der in § 5.6 des Mietvertrags getroffenen Vereinbarung um eine von der Klägerin gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung. Soweit das Berufungsgericht die darin getroffene Vereinbarung , wonach "spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen" ist, dahin ausgelegt hat, dass sie der Klä- gerin eine Abrechnung bis spätestens zum 30. Juni des Jahres vorschreibt, in dem die abzurechnende Heizperiode geendet hat, also keine erst zum 30. Juni des Folgejahres ablaufende Abrechnungsfrist vorsieht, lässt dies in Anbetracht des eindeutigen Wortlauts der Klausel keine Rechtsfehler erkennen. Auch die Revision nimmt diese Auslegung hin.
14
2. Die vereinbarte Abrechnungsfrist beträgt damit zwei Monate (1. Mai bis 30. Juni), ist also deutlich kürzer als die - gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 9 EGBGB für die streitgegenständliche Abrechnung maßgebliche - gesetzliche Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, wonach die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen ist. Jedoch lässt § 556 Abs. 4 BGB Raum für abweichende Parteiabreden, soweit diese nicht zum Nachteil des Mietersvon der Bestimmung des § 556 Abs. 3 BGB abweichen.
15
Eine solche, von § 556 Abs. 4 BGB nicht ausgeschlossene Abrede haben die Parteien in § 5.6 des Mietvertrags getroffen. Die darin vereinbarte Abkürzung der Abrechnungsfrist über die Heizkosten auf zwei Monate ab Ende der Heizperiode stellt eine für den Mieter günstige Regelung dar. Denn sie gewährleistet in seinem Interesse eine zeitnahe Abrechnung angefallener Heizkosten und vermeidet dadurch die mit längeren Abrechnungsintervallen verbundenen Schwierigkeiten bei der Aufklärung der für die Abrechnung maßgeblichen Tatsachen (vgl. Wall, Betriebskostenkommentar, 4. Aufl., § 556 BGB Rn. 2045). Die vorherrschende Meinung im Schrifttum geht dementsprechend zu Recht davon aus, dass § 556 Abs. 4 BGB einer Verkürzung der gesetzlichen Abrechnungsfrist nicht entgegensteht (Wall, aaO Rn. 2039; Staudinger /Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2011, § 556 Rn. 105; MünchKommBGB/ Schmid, 6. Aufl., § 556 Rn. 50; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 556 BGB Rn. 258; vgl. auch AG Spandau, GE 2007, 297). Soweit vereinzelt Bedenken gegen eine Verkürzung der Abrechnungsfrist erhoben werden, weil dann nicht immer ein Gleichlauf der Abrechnungsfristen von Versorgungsunternehmen und von Vermietern gewährleistet sei (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Aufl., § 556 Rn. 451), wird übersehen, dass dies auch bei der gesetzlichen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht sichergestellt ist. Denn diese Frist wurde vom Gesetzgeber als Höchstfrist ausgestaltet ("spätestens" ). Sie hindert den Vermieter folglich nicht daran, deutlich früher als vor Ablauf eines Jahres ab Ende des Abrechnungszeitraums über die Nebenkosten abzurechnen und eine erwartete Nachforderung schneller zu realisieren. Diese Überlegung zeigt, dass mit der Vereinbarung einer kurzen Abrechnungsfrist letztlich allein den Interessen des Mieters Rechnung getragen werden soll.
16
3. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch der in § 5.6 des Mietvertrags vereinbarten Abrechnungsfrist von zwei Monaten ab der zum 30. April endenden Heizperiode die Wirkung einer Ausschlussfrist beigemessen. Das Berufungsgericht hat bei seiner Deutung die bei der Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen geltenden Auslegungsregeln nicht hinreichend beachtet.
17
a) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, WuM 2015, 80 Rn. 16; vom 9. April2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 57 mwN). Dabei sind die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 337/11, BGHZ 194, 121 Rn. 16; vom 17. April 2013 - VIII ZR 225/12, NJW 2013, 1805 Rn. 9; vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, aaO Rn. 24).
18
Ansatzpunkt für die bei einer Formularklausel gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung ist in erster Linie ihr Wortlaut (vgl. Senatsurteile vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 227/06, NJW-RR 2007, 1697 Rn. 23 mwN; vom 8. April 2009 - VIII ZR 233/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 19; vom 17. April 2013 - VIII ZR 225/12, aaO). Legen die Parteien allerdings der Klausel übereinstimmend eine von ihrem objektiven Sinn abweichende Bedeutung bei, ist diese maßgeblich (vgl. BGH, Urteile vom 16. Juni 2009 - XI ZR 145/08, BGHZ 181, 278 Rn. 16; vom 29. Mai 2009 - V ZR 201/08, NJW-RR 2010, 63 Rn. 10).
19
Sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind, kommt die sich zu Lasten des Klauselverwenders auswirkende Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung (BGH, Urteile vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, BGHZ 185, 310 Rn. 14 mwN; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rn. 28 mwN; vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, aaO). Hierbei bleiben allerdings Verständnismöglichkeiten unberücksichtigt, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fern liegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen (BGH, Urteile vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, aaO; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11, aaO; jeweils mwN; vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 337/11, aaO).
20
b) Die Anwendung der vorgenannten Grundsätze führt hier zu der Auslegung dahin, dass § 5.6 des Mietvertrags, wonach "spätestens am 30. Juni jeden Jahres über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen" ist, keine Ausschlussfrist für die Heizkostenabrechnung vorsieht.
21
aa) Diese Auslegung, die der Senat selbst vornehmen kann, ergibt sich zwar - anders als die Revision meint - nicht bereits daraus, dass beide Parteien die streitige Regelung übereinstimmend dahin verstanden hätten, dass sie bei nicht fristgerechter Abrechnung über die Heizkosten keine Ausschlussfrist für Nachforderungen des Vermieters enthält. Denn aus dem von der Revision angeführten Umstand, dass die Klägerin die Heizkostenabrechnung in der Vergangenheit mehrfach verspätet erstellt und die Beklagten dabei zu keinem Zeitpunkt unter Berufung auf eine vertragliche Ausschlussfrist Nachzahlungen verweigert , sondern teilweise sogar Mahnkosten gezahlt haben, lässt sich nicht ableiten, die Parteien hätten übereinstimmend der in § 5.6 des Mietvertrags genannten Frist keine Ausschlusswirkung beigemessen. Für das beschriebene Verhalten der Beklagten kann es - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - vielfältige Gründe geben. Es ist bereits offen, ob sich die Beklagten überhaupt vor der streitgegenständlichen Abrechnung Gedanken über den Regelungsgehalt der in Frage stehenden Bestimmung gemacht haben. Ohne das Hinzutreten weiterer Umstände stellen frühere einwendungslose Zahlungen der Beklagten kein tragfähiges Indiz dafür dar, dass sie in Übereinstimmung mit der Klägerin die Regelung in § 5.6 des Mietvertrags nicht als Ausschlussfrist aufgefasst haben. Solche Umstände zeigt die Revision nicht auf.
22
bb) Dass sich die Klausel in § 5.6 des Mietvertrags in der Regelung einer reinen Abrechnungsfrist erschöpft und nicht ergänzend dazu eine Ausschlusswirkung bei verspäteten Abrechnungen entfaltet, ergibt sich aber aus einer am objektiven Inhalt und typischen Sinn der genannten Regelung orientierten Auslegung. Bei der gebotenen Zugrundelegung der Sichtweise redlicher und verständiger Vertragspartner und der weiter gebotenen Einbeziehung der Interes- sen der normalerweise beteiligten Kreise kommt allein die Auslegungsmöglichkeit in Betracht, dass § 5.6 des Mietvertrags Nachforderungen bei verspäteter Abrechnung der Heizkosten nicht ausschließt (so auch für eine ähnliche Klausel LG Limburg, WuM 1997, 120 f.).
23
(1) Bereits der Wortlaut der Klausel spricht dafür, dass dort nur Regelungen über eine Abrechnungsfrist und nicht zugleich über Sanktionen für den Fall einer verspäteten Abrechnung getroffen worden sind (so auch AG TempelhofKreuzberg , GE 2000, 1543; aA AG Diez, DWW 1994, 25; AG Spandau, aaO). Es ist allein die Rede davon, dass bis spätestens 30. Juni jeden Jahres abzurechnen ist, nicht aber, dass der Vermieter, der diese Frist nicht wahrt, (verschuldensunabhängig ) mit Nachforderungen ausgeschlossen sein soll (vgl. LG Limburg, aaO). Anders als das Berufungsgericht und die vorgenannten Amtsgerichte meinen, lässt sich solches aus dem "strikten und verbindlichen" Wortlaut der Klausel ("spätestens") nicht ableiten (vgl. ferner Senatsurteil vom 10. Juli 2013 - VIII ZR 295/12, NVwZ-RR 2013, 920 Rn. 12 [zu § 54 Abs. 1 EEG 2009, wonach "spätestens" bis zum 30. November des folgenden Jahres über Differenzkosten abzurechnen ist]). Vielmehr wird dadurch nur zum Ausdruck gebracht , dass die Abrechnungsfrist eine Höchstfrist darstellt. Der Vermieter darf also im Interesse des Mieters mit der Abrechnung nicht länger als zwei Monate zuwarten, er darf aber früher abrechnen, etwa wenn er mit hohen Nachforderungen rechnet. Der Mieter hingegen hat die Möglichkeit, vom Vermieter eine Abrechnung ab dem Ablauf der Frist (Abrechnungsreife) zu verlangen; einen Anspruch auf frühere Abrechnung hat er dagegen nicht.
24
Dass eine Abrechnung, die "spätestens" zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erfolgen hat, nach objektivem Verständnis noch nichts über eine Ausschlusswirkung im Falle einer verspäteten Abrechnung besagt, zeigt auch ein Blick auf § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB. Diese Bestimmung ist zwar erst im September 2001 in Kraft getreten, während die streitgegenständliche Klausel im Jahr 1980 vereinbart wurde. Sie lässt aber gleichwohl insoweit gewisse Rückschlüsse auf den objektiven Inhalt einer Formularklausel zu, als sie deren Regelungsgehalt nachzeichnet. So liegen die Dinge bei § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Mit dieser Vorschrift führte der Gesetzgeber für nicht preisgebundene Wohnungen erstmals eine gesetzliche Abrechnungsfrist ein, die "spätestens" mit dem Ablauf von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums enden sollte (BT-Drucks. 14/4553, S. 51). Zusätzlich wurde - für den Fall einer vom Vermieter zu verantwortenden verspäteten Abrechnung - erstmals eine Ausschlussfrist für Nachzahlungsansprüche (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) geschaffen (BTDrucks. , aaO). Für die Regelung in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB hätte aber kein Bedürfnis bestanden, wenn bereits der in Satz 2 angeordneten Pflicht zur Abrechnung "spätestens" bis zum Ablauf von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums bei objektivem Verständnis eine Ausschlusswirkung zu entnehmen gewesen wäre. Letztlich lässt sich § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine gesetzliche Klarstellung dahin entnehmen, dass auch schon vor dem Inkrafttreten dieser Vorschrift vereinbarten Formularklauseln, die den Vermieter zu einer Nebenkostenabrechnung bis "spätestens" zu dem in der Klausel genannten Zeitpunkt verpflichten, allein die Bedeutung zukommt, eine Frist für die Abrechnung festzulegen.
25
(2) Vor allem entspricht - und hierauf kommt es entscheidend an - die Auslegung, wonach die Klausel in § 5.6 des Mietvertrags keine Ausschlusswirkung im Falle einer verspäteten Abrechnung vorsieht, dem Verständnis redlicher und verständiger, die Interessen der normalerweise beteiligten Kreise, also von Mietern einerseits und Vermietern andererseits, berücksichtigender Vertragspartner.
26
(a) Hierbei ist zunächst die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags im Jahr 1980 maßgebliche Gesetzeslage zu berücksichtigen. Zu diesem Zeitpunkt galt noch nicht § 556 Abs. 3 BGB, sondern die Vorgängerregelung des § 4 Abs. 1 Satz 1 und 2 MHG. Der Gesetzgeber hatte darin wegen damals im Zusammenhang mit der Erhöhung von Heizölkosten aufgetretener Zweifelsfragen bestimmt, dass nur angemessene, also an der Höhe der zu erwartenden Betriebskosten ausgerichtete Vorauszahlungen zulässig sind und dass über diese jährlich abgerechnet werden muss (BT-Drucks. 7/2011, S. 12; Senatsurteil vom 27. Juli 2011 - VIII ZR 316/10, NJW 2011, 2878 Rn. 12).
27
(aa) Mit der in § 4 Abs. 1 Satz 1 MHG angeordneten "jährlichen Abrechnung" war lediglich der Abrechnungszeitraum (heute § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) gemeint; eine Abrechnungsfrist sah diese Bestimmung nicht vor (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499 unter II 3 b, 5). Rechtsprechung und Schrifttum hielten allerdings in Anlehnung an die für den preisgebundenen Wohnraum geltende Vorschrift des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV ("spätestens bis zum Ablauf von zwölf Monaten") ein Jahr als Frist für die Erstellung der Abrechnung für angemessen (vgl. Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, aaO unter II 3 b, 2 c mwN; BT-Drucks. 14/4553, aaO).
28
(bb) Ein grundsätzlicher Ausschluss von Nachforderungen war mit der Versäumung dieser Abrechnungsfrist jedoch - anders als die Revisionserwiderung offenbar meint - nicht verbunden (vgl. Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, aaO unter II 5). Dem Mieter wurde lediglich im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung (§§ 133, 157 BGB) für den Fall einer nicht fristgerechten Abrechnung das Recht zugebilligt, laufende Vorauszahlungen zurückzubehalten (§ 273 BGB) oder eine Rückzahlung der geleisteten und noch nicht abgerechneten Vorauszahlungen zu verlangen (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, aaO unter II 3 c, d, e). Dem Vermieter sollte hierdurch aber nicht das Recht abgeschnitten werden, die bislang versäumte Abrechnung über die Nebenkosten noch nachzuholen und den Mieter - auch nach Rechtskraft eines von diesem auf Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen erstrittenen Urteils - auf Zahlung der Betriebskosten beziehungsweise des sich aus der Abrechnung ergebenden Saldos in Anspruch zu nehmen (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, aaO unter II 3 e, g).
29
Schon vor diesem Hintergrund verbietet sich aus Sicht redlicher und verständiger Vertragspartner eine Deutung einer Klausel, die ausdrücklich nur eine deutliche Verkürzung der von der Rechtsprechung geforderten Abrechnungsfrist regelt, dahin, dass ein Vermieter, der diese Abrechnungsfrist nicht einhält, berechtigter Nachforderungen verlustig gehen soll.
30
(b) Insbesondere widerspräche es aber den bei der gebotenen objektiven Auslegung redlicherweise zu berücksichtigenden beiderseitigen Interessen, der in § 5.6 des Mietvertrags vereinbarten Zweimonatsfrist zur Abrechnung über die Heizkosten auch eine Ausschlusswirkung für verspätete Nachforderungen beizumessen.
31
(aa) Denn bereits die in der Klausel geregelte Abrechnungsfrist ist gegenüber der von der Rechtsprechung und dem Schrifttum in Anlehnung an § 20 Abs. 3 NMV entwickelten Jahresfrist zum Nachteil des Vermieters deutlich verkürzt. Die darin vorgesehene Verschärfung der Abrechnungspflicht dient - wie bereits ausgeführt - ausschließlich dem Interesse des Mieters. Der Vermieter, der in Erwartung hoher Nachzahlungen ein Interesse an einer möglichst frühzeitigen Abrechnung hätte, wäre auch bei einer Verpflichtung zur Abrechnung "spätestens bis zum Ablauf von zwölf Monaten" nach dem Ende des Abrechnungszeitraums nicht daran gehindert, lange vor Ablauf dieser Höchstfrist über die Heizkosten abzurechnen. Für ihn bestand also bereits kein Bedürfnis, die Abrechnungsfrist überhaupt abzukürzen.
32
(bb) Eine Auslegung, die § 5.6 des Mietvertrags zusätzlich zu der für den Vermieter ohnehin schon nachteiligen Abkürzung der Abrechnungsfrist entnimmt , dass dem Vermieter, dem es - aus welchen Gründen auch immer - nicht gelingt, innerhalb von zwei Monaten nach Ende der Heizperiode über die Heizkosten abzurechnen, die Geltendmachung berechtigter Nachforderungen (verschuldensunabhängig ) abgeschnitten sein soll, führte zudem zu einer die Belange des Vermieter einseitig und in erheblichem Umfang außer Acht lassenden Betrachtung, die nicht (mehr) dem Verständnis redlicher und verständiger Vertragsparteien entspricht, die die Interessen beider Seiten angemessen in den Blick nehmen.
33
Für den Vermieter, der sich eine Abrechnungspflicht binnen zweier Monate ab Ende der Heizperiode auferlegt, obwohl eine gesetzliche Abrechnungsfrist nicht besteht und von der Rechtsprechung eine Abrechnungsfrist von einem Jahr gewährt wird, besteht kein Anlass, ohne Kompensation dem Mieter auch noch die Vergünstigung zu gewähren, dass dieser von an sich geschuldeten Nachforderungen frei wird, wenn der Vermieter erst nach Ablauf der Zweimonatsfrist abrechnet.
34
Auch ein redlich und verständig gesinnter Mieter wird einer Klausel, wie sie in § 5.6 des Mietvertrags enthalten ist, eine solche Ausschlusswirkung nicht beimessen, schon gar nicht unter Einschluss der Fälle einer nicht vom Vermieter zu vertretenden Verspätung (vgl. auch OLG Düsseldorf, GE 2000, 341 [für ein Gewerberaummietverhältnis]). Vielmehr werden verständige und redliche Vertragspartner bei einer solchen Sachlage strenge Anforderungen an die Vereinbarung einer Ausschlussfrist stellen. Diese wird grundsätzlich nur dann an- genommen werden können, wenn - wie dies nun auch bei § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gesetzlich geregelt ist - die verspätete Abrechnung ausdrücklich mit der Sanktion des Nachforderungsausschlusses bewehrt ist.
35
cc) Da somit entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und einiger Amtsgerichte nur eine Auslegung, nämlich die Deutung, dass § 5.6 des Mietvertrags berechtigte Nachforderungen der Klägerin im Falle einer verspäteten Abrechnung nicht ausschließt, rechtlich vertretbar ist, ist für die Anwendung der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB kein Raum.
36
4. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Der Geltendmachung der Heizkostennachforderung steht die - gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 9 EGBGB für die streitgegenständliche Abrechnung maßgebliche - gesetzliche Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht entgegen. Denn den Beklagten ist die Abrechnung über die im Zeitraum 2011/2012 angefallenen Heizkosten am 30. Oktober 2012 und damit innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB übermittelt worden.

III.

37
Nach alledem hat das angefochtene Urteil, soweit es sich gegen die Abweisung der Heizkostennachforderung und der hierauf bezogenen außergerichtlichen Anwaltskosten richtet, keinen Bestand; es ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - bislang keine Feststellungen zur inhaltlichen Berechtigung der Heizkostennachforderung und der geltend gemachten außergerichtlichen Anwaltskosten getroffen hat. Sie ist daher im Umfang der Aufhebung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol
Vorinstanzen:
AG Berlin-Spandau, Entscheidung vom 03.12.2013 - 11 C 176/13 -
LG Berlin, Entscheidung vom 29.04.2015 - 18 S 14/14 -

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Mietrecht: Zur Anwendbarkeit der AGB-Unklarheitenregel

17.03.2016

Die Unklarheitenregel kommt nur zur Anwendung, sofern nach Ausschöpfung aller Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind.

Referenzen - Gesetze

Bundesgerichtshof Urteil, 20. Jan. 2016 - VIII ZR 152/15 zitiert 12 §§.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 563 Zurückverweisung; eigene Sachentscheidung


(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen. (2) Das Berufungsgerich

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung


(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (2) Schadensersatz weg

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 286 Verzug des Schuldners


(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheid

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 133 Auslegung einer Willenserklärung


Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 157 Auslegung von Verträgen


Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 562 Aufhebung des angefochtenen Urteils


(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben. (2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen

Zivilprozessordnung - ZPO | § 561 Revisionszurückweisung


Ergibt die Begründung des Berufungsurteils zwar eine Rechtsverletzung, stellt die Entscheidung selbst aber aus anderen Gründen sich als richtig dar, so ist die Revision zurückzuweisen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 305c Überraschende und mehrdeutige Klauseln


(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags


(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und s

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 273 Zurückbehaltungsrecht


(1) Hat der Schuldner aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger, so kann er, sofern nicht aus dem Schuldverhältnis sich ein anderes ergibt, die geschuldete Leistung verweiger

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten


(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebr

Referenzen - Urteile

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Bundesgerichtshof Urteil, 20. Jan. 2016 - VIII ZR 152/15 zitiert oder wird zitiert von 30 Urteil(en).

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Bundesgerichtshof Urteil, 17. Apr. 2013 - VIII ZR 225/12

bei uns veröffentlicht am 17.04.2013

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 225/12 Verkündet am: 17. April 2013 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR

Bundesgerichtshof Urteil, 27. Juli 2011 - VIII ZR 316/10

bei uns veröffentlicht am 27.07.2011

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 316/10 Verkündet am: 27. Juli 2011 Vorusso Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs

Bundesgerichtshof Urteil, 10. Juli 2013 - VIII ZR 295/12

bei uns veröffentlicht am 10.07.2013

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 295/12 Verkündet am: 10. Juli 2013 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein

Bundesgerichtshof Urteil, 08. Apr. 2009 - VIII ZR 233/08

bei uns veröffentlicht am 08.04.2009

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 233/08 Verkündet am: 8. April 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

Bundesgerichtshof Urteil, 29. Mai 2009 - V ZR 201/08

bei uns veröffentlicht am 29.05.2009

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES Urteil V ZR 201/08 Verkündet am: 29. Mai 2009 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die

Bundesgerichtshof Urteil, 16. Juni 2009 - XI ZR 145/08

bei uns veröffentlicht am 16.06.2009

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL XI ZR 145/08 Verkündet am: 16. Juni 2009 Herrwerth Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 768

Bundesgerichtshof Urteil, 05. Mai 2010 - III ZR 209/09

bei uns veröffentlicht am 05.05.2010

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 209/09 Verkündet am: 5. Mai 2010 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB §§ 195, 199 Ab

Bundesgerichtshof Urteil, 09. Mai 2012 - VIII ZR 327/11

bei uns veröffentlicht am 09.05.2012

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 327/11 Verkündet am: 9. Mai 2012 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

Bundesgerichtshof Urteil, 03. Dez. 2014 - VIII ZR 224/13

bei uns veröffentlicht am 03.12.2014

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 224/13 Verkündet am: 3. Dezember 2014 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGH

Bundesgerichtshof Urteil, 09. Apr. 2014 - VIII ZR 404/12

bei uns veröffentlicht am 09.04.2014

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 404/12 Verkündet am: 9. April 2014 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: j
20 Urteil(e) in unserer Datenbank zitieren Bundesgerichtshof Urteil, 20. Jan. 2016 - VIII ZR 152/15.

Bundesgerichtshof Beschluss, 02. Juli 2019 - VIII ZR 74/18

bei uns veröffentlicht am 02.07.2019

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 74/18 vom 2. Juli 2019 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 433; HGB § 377, §§ 383 ff. a) Zur Frage, ob Ziffer 8 Satz 1 der von einem Weinkommissionär verwendeten,

Bundesgerichtshof Urteil, 21. Aug. 2019 - VIII ZR 263/18

bei uns veröffentlicht am 21.08.2019

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 263/18 Verkündet am: 21. August 2019 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGH

Bundesgerichtshof Urteil, 17. Okt. 2019 - III ZR 42/19

bei uns veröffentlicht am 17.10.2019

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 42/19 Verkündet am: 17. Oktober 2019 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja Schadensersatz.

Oberlandesgericht München Urteil, 25. Feb. 2016 - 6 U 2301/15

bei uns veröffentlicht am 25.02.2016

Tenor 1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts München I vom 16.04.2015, Az. 17 HK O 20118/14, abgeändert. 2. Das Versäumnisurteil vom 15.01.2015 wird mit der Maßgabe bestätigt, dass es dort unter Ziffer II. lautet wie folgt

Referenzen

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil.

(2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders.

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil.

(2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders.

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

*

(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.

(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn

1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist,
2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt,
3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert,
4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.

(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.

(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.

(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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Allgemeine Geschäftsbedingungen sind bei der Auslegung wie revisible Rechtsnormen zu behandeln und infolgedessen vom Revisionsgericht frei auszulegen , da bei ihnen ungeachtet der Frage, ob sie über den räumlichen Bezirk des Berufungsgerichts hinaus verwendet werden, ein Bedürfnis nach einer einheitlichen Handhabung besteht (st. Rspr.; zuletzt Senatsurteil vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 25 mwN). Dabei sind Allgemeine Geschäftsbedingungen nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (st. Rspr.; Senatsurteile vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 337/11, BGHZ 194, 121 Rn. 16; vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, aaO Rn. 57; jeweils mwN). Verbleiben nach Ausschöpfung aller danach in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel und sind zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar, kommt die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung (BGH, Urteile vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, BGHZ 185, 310 Rn. 14; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rn. 28; jeweils mwN). Hiernach gehen Zweifel bei der Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders. Nur Auslegungsmöglichkeiten, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fern liegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen, bleiben dabei außer Betracht (vgl. BGH, Urteile vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, aaO; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11, aaO; jeweils mwN). Dabei gelten Allgemeine Ge- schäftsbedingungen in Verträgen zwischen einem Unternehmer - hier der Rechtsvorgängerin der Beklagten - und einem Verbraucher - hier den Klägern - gemäß § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB als vom Unternehmer gestellt, es sei denn, dass sie - wofür nach den Feststellungen des Berufungsgerichts keine Anhaltspunkte bestehen - durch den Verbraucher in den Vertrag eingeführt wurden.
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1. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Klauselauslegung unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung, da bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen ungeachtet der Frage, ob sie über den räumlichen Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung finden, ein Bedürfnis nach einheitlicher Handhabung besteht (Senatsurteile vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 295/09, NJW 2011, 1342 Rn. 29; vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 294/09, NJW 2010, 2877 Rn. 11 mwN). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind - ausgehend von den Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten durchschnittlichen Vertragspartners - einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (Senatsurteile vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 295/09, aaO, und 9. Juni 2010 - VIII ZR 294/09, aaO Rn. 12). Dabei sind sie unabhängig von der Gestaltung des Einzelfalls sowie dem Willen und den Belangen der jeweils konkreten Vertragspartner nach ihrem typischen Sinn auszulegen. Ansatzpunkt für die bei einem Formularvertrag gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung ist in erster Linie der Vertragswortlaut (st. Rspr.; Senatsurteil vom 8. April 2009 - VIII ZR 233/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 19 mwN).
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Für die Unterscheidung von allgemeinen (verbindlichen) Vertragsbedingungen und (unverbindlichen) Bitten, Empfehlungen oder tatsächlichen Hinweisen ist auf den Empfängerhorizont abzustellen (Senatsurteile vom 3. Juli 1996 - VIII ZR 221/95, aaO S. 188 mwN; vom 4. Februar 2009 - VIII ZR 32/08, aaO). Eine Vertragsbedingung liegt demnach vor, wenn ein allgemeiner Hinweis nach seinem objektiven Wortlaut bei den Empfängern den Eindruck hervorruft, es solle damit der Inhalt eines vertraglichen oder vorvertraglichen Rechtsverhältnisses bestimmt werden (Senatsurteile vom 3. Juli 1996 - VIII ZR 221/95, aaO; vom 4. Februar 2009 - VIII ZR 32/08, aaO), wobei - ebenso wie bei der Ausle- gung des Inhalts von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 295/09, NJW 2011, 1342 Rn. 29; vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 337/11, BGHZ 194, 121 Rn. 16) - auf den rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden und die dabei typischerweise gegebenen Verhältnisse abzustellen ist (Senatsurteile vom 3. Juli 1996 - VIII ZR 221/95, aaO S. 189; vom 4. Februar 2009 - VIII ZR 32/08, aaO Rn. 17, 19).
19
aa) Der Senat kann die Auslegung von § 3 Nr. 7 des Mietvertrags unbeschränkt nachprüfen, weil diese Klausel, wie das Berufungsgericht festgestellt hat, über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung findet. Nach gefestigter Rechtsprechung sind Allgemeine Geschäftsbedingungen unabhängig von der Gestaltung des Einzelfalls sowie dem Willen und den Belangen der jeweils konkreten Vertragspartner nach ihrem typischen Sinn auszulegen. Ansatzpunkt für die bei einem Formularvertrag gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung ist in erster Linie der Vertragswortlaut (BGH, Urteil vom 19. Januar 2005 – XII ZR 107/01, NJW 2005, 1183, unter II 1 m.w.N.; Senatsurteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 154/06, WM 2008, 2076, Tz. 11).
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1. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Klauselauslegung unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung, da bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen ungeachtet der Frage, ob sie über den räumlichen Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung finden, ein Bedürfnis nach einheitlicher Handhabung besteht (Senatsurteile vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 295/09, NJW 2011, 1342 Rn. 29; vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 294/09, NJW 2010, 2877 Rn. 11 mwN). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind - ausgehend von den Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten durchschnittlichen Vertragspartners - einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (Senatsurteile vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 295/09, aaO, und 9. Juni 2010 - VIII ZR 294/09, aaO Rn. 12). Dabei sind sie unabhängig von der Gestaltung des Einzelfalls sowie dem Willen und den Belangen der jeweils konkreten Vertragspartner nach ihrem typischen Sinn auszulegen. Ansatzpunkt für die bei einem Formularvertrag gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung ist in erster Linie der Vertragswortlaut (st. Rspr.; Senatsurteil vom 8. April 2009 - VIII ZR 233/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 19 mwN).
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aa) Zweifelhaft ist schon, ob überhaupt Raum für eine objektive Auslegung der entsprechenden Klausel ist. Haben die Vertragsparteien eine Klausel übereinstimmend in einem bestimmten Sinne verstanden, so geht dieser übereinstimmende Wille nicht nur der Auslegung einer Individualvereinbarung , sondern auch der Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen vor (BGHZ 113, 251, 259; BGH, Urteil vom 22. März 2002 - V ZR 405/00, WM 2002, 1017, 1018).
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1. Auch bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die grundsätzlich nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn so auszulegen sind, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der beteiligten Kreise verstanden werden (Senat, Urt. v. 8. November 2002, V ZR 78/02, VIZ 2003, 240, 241), ist der Auslegung die Prüfung vorgeschaltet, ob die Vertragsklausel von den Parteien übereinstimmend in einem bestimmten Sinn verstanden worden ist (Senat, Urt. v. 22. März 2002, V ZR 405/00, NJW 2002, 2102, 2103). Ist das der Fall, geht der übereinstimmende Wille der objektiven Auslegung vor (BGHZ 113, 251, 259; Senat, Urt. v. 22. März 2002, V ZR 405/00, aaO). Anlass für eine solche Prüfung besteht hier deswegen, weil es sich um einen notariell beurkundeten Vertrag handelt, bei dem es nicht fern liegt, dass beide Parteien eine möglicherweise nicht ohne weiteres zu verstehende Vertragsbestimmung übereinstimmend so verstanden haben, wie sie von dem Notar erläutert worden ist.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil.

(2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders.

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aa) Nach ständiger Rechtsprechung gilt im Zusammenhang mit Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Grundsatz der objektiven Auslegung. Danach sind diese ausgehend von den Interessen, Vorstellungen und Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden (st. Rspr. BGHZ 77, 116, 118; 106, 259, 264 f; 176, 244, 250 Rn. 19; Senatsurteil vom 29. Mai 2008 - III ZR 330/07 - NJW 2008, 2495, 2496, Rn. 19; Urteil vom 15. November 2006 - VIII ZR 166/06 - NJW 2007, 504, 505, Rn. 19; MünchKommBGB/Basedow aaO, § 305c, Rn. 22 f). Außer Betracht zu bleiben haben dabei Verständnismöglichkeiten, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fern liegend und nicht ernstlich in Betracht zu ziehen sind (vgl. BGHZ 152, 262, 265; 180, 257, 262, Rn. 11). Nur wenn nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmethoden Zweifel verbleiben und mindestens zwei Auslegungsmöglichkeiten rechtlich vertretbar sind, kommt die Unklarheitenregel zur Anwendung (vgl. BGHZ 112, 65, 68 f; Senatsurteil vom 29. Mai 2008, aaO, Rn. 20, Urteile vom 9. Juli 2003 - IV ZR 74/02 - NJW-RR 2003, 1247 und vom 15. November 2006, aaO S. 506, Rn. 23; Palandt /Heinrichs, aaO, § 305c Rn. 18).
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(3) Vor diesem Hintergrund kommt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch eine Anwendung der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten der Klägerin nicht in Betracht. Denn diese Regel ist nicht schon dann anzuwenden, wenn Streit über die Auslegung besteht. Voraussetzung ist vielmehr, dass nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden Auslegungsmethoden ein nicht behebbar Zweifel bleibt und mindestens zwei Auslegungsmöglichkeiten rechtlich vertretbar sind (BGH, Urteile vom 6. März 1996 - IV ZR 275/95, NJW-RR 1996, 857 unter 3 a; vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, BGHZ 185, 310 Rn. 14). Außer Betracht zu bleiben haben dabei allerdings Verständnismöglichkeiten , die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fern liegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen (BGH, Urteile vom 15. November 2007 - III ZR 247/06, WM 2008, 308 Rn. 28; vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, aaO). Das ist hier - wie vorstehend ausgeführt - hinsichtlich eines Verzichts der Klägerin auf die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB der Fall.
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Allgemeine Geschäftsbedingungen sind bei der Auslegung wie revisible Rechtsnormen zu behandeln und infolgedessen vom Revisionsgericht frei auszulegen , da bei ihnen ungeachtet der Frage, ob sie über den räumlichen Bezirk des Berufungsgerichts hinaus verwendet werden, ein Bedürfnis nach einer einheitlichen Handhabung besteht (st. Rspr.; zuletzt Senatsurteil vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 25 mwN). Dabei sind Allgemeine Geschäftsbedingungen nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (st. Rspr.; Senatsurteile vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 337/11, BGHZ 194, 121 Rn. 16; vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, aaO Rn. 57; jeweils mwN). Verbleiben nach Ausschöpfung aller danach in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel und sind zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar, kommt die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung (BGH, Urteile vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, BGHZ 185, 310 Rn. 14; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rn. 28; jeweils mwN). Hiernach gehen Zweifel bei der Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders. Nur Auslegungsmöglichkeiten, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fern liegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen, bleiben dabei außer Betracht (vgl. BGH, Urteile vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, aaO; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11, aaO; jeweils mwN). Dabei gelten Allgemeine Ge- schäftsbedingungen in Verträgen zwischen einem Unternehmer - hier der Rechtsvorgängerin der Beklagten - und einem Verbraucher - hier den Klägern - gemäß § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB als vom Unternehmer gestellt, es sei denn, dass sie - wofür nach den Feststellungen des Berufungsgerichts keine Anhaltspunkte bestehen - durch den Verbraucher in den Vertrag eingeführt wurden.
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aa) Nach ständiger Rechtsprechung gilt im Zusammenhang mit Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Grundsatz der objektiven Auslegung. Danach sind diese ausgehend von den Interessen, Vorstellungen und Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden (st. Rspr. BGHZ 77, 116, 118; 106, 259, 264 f; 176, 244, 250 Rn. 19; Senatsurteil vom 29. Mai 2008 - III ZR 330/07 - NJW 2008, 2495, 2496, Rn. 19; Urteil vom 15. November 2006 - VIII ZR 166/06 - NJW 2007, 504, 505, Rn. 19; MünchKommBGB/Basedow aaO, § 305c, Rn. 22 f). Außer Betracht zu bleiben haben dabei Verständnismöglichkeiten, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fern liegend und nicht ernstlich in Betracht zu ziehen sind (vgl. BGHZ 152, 262, 265; 180, 257, 262, Rn. 11). Nur wenn nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmethoden Zweifel verbleiben und mindestens zwei Auslegungsmöglichkeiten rechtlich vertretbar sind, kommt die Unklarheitenregel zur Anwendung (vgl. BGHZ 112, 65, 68 f; Senatsurteil vom 29. Mai 2008, aaO, Rn. 20, Urteile vom 9. Juli 2003 - IV ZR 74/02 - NJW-RR 2003, 1247 und vom 15. November 2006, aaO S. 506, Rn. 23; Palandt /Heinrichs, aaO, § 305c Rn. 18).
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(3) Vor diesem Hintergrund kommt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch eine Anwendung der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten der Klägerin nicht in Betracht. Denn diese Regel ist nicht schon dann anzuwenden, wenn Streit über die Auslegung besteht. Voraussetzung ist vielmehr, dass nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden Auslegungsmethoden ein nicht behebbar Zweifel bleibt und mindestens zwei Auslegungsmöglichkeiten rechtlich vertretbar sind (BGH, Urteile vom 6. März 1996 - IV ZR 275/95, NJW-RR 1996, 857 unter 3 a; vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, BGHZ 185, 310 Rn. 14). Außer Betracht zu bleiben haben dabei allerdings Verständnismöglichkeiten , die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fern liegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen (BGH, Urteile vom 15. November 2007 - III ZR 247/06, WM 2008, 308 Rn. 28; vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, aaO). Das ist hier - wie vorstehend ausgeführt - hinsichtlich eines Verzichts der Klägerin auf die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB der Fall.
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a) Der Wortlaut von § 54 Abs. 1 EEG 2009 aF gibt keinen Anhaltspunkt für eine Ausschlusswirkung der Frist. Insbesondere fehlt eine ausdrückliche gesetzliche Klarstellung, dass es sich bei der in § 54 Abs. 1 EEG 2009 aF normierten Frist um eine echte (verschuldensunabhängige) Ausschlussfrist handeln würde, wie sie sich an anderer Stelle des Gesetzes (§ 43 Abs. 1 Satz 1 EEG 2009) findet. Auch gibt der Gesetzeswortlaut, anders als etwa § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB für die Abrechnung über Betriebskosten oder § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG durch den Verweis auf §§ 233 ff. ZPO (vgl. BGH, Urteil vom 16. Januar 2009 - V ZR 74/08, BGHZ 179, 230 Rn. 8 f.), keinen Hinweis darauf, dass jedenfalls bei verschuldeter Fristversäumung eine Erhöhung des zukünftig zu zahlenden EEG-Aufschlags um einen Korrekturbetrag aus dem vorvergangenen Jahr ausgeschlossen sein sollte.

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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aa) Die Bestimmung in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach Betriebskosten unter Ansatz einer jährlichen Abrechnungsperiode abzurechnen sind, ist der Vorgängerregelung des § 4 Abs. 1 Satz 2 MHG nachempfunden (BT-Drucks. 14/4553, S. 51). Mit der letztgenannten Vorschrift wollte der Gesetzgeber klarstellen , dass auf die zu erwartenden Betriebskosten Vorauszahlungen vereinbart werden können (BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Wegen damals im Zusammenhang mit der Erhöhung von Heizölkosten aufgetretener Zweifelsfragen hat er zugleich bestimmt, dass nur angemessene, also an der Höhe der zu erwartenden Betriebskosten ausgerichtete Vorauszahlungen zulässig sind und dass über die Vorauszahlungen jährlich abgerechnet werden muss (BT-Drucks. 7/2011, aaO). Außerdem hat er angeordnet, dass diese Bestimmungen nicht zum Nachteil des Mieters abbedungen werden können (BT-Drucks. 7/2011, aaO; § 10 Abs. 1 MHG).

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

(1) Hat der Schuldner aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger, so kann er, sofern nicht aus dem Schuldverhältnis sich ein anderes ergibt, die geschuldete Leistung verweigern, bis die ihm gebührende Leistung bewirkt wird (Zurückbehaltungsrecht).

(2) Wer zur Herausgabe eines Gegenstands verpflichtet ist, hat das gleiche Recht, wenn ihm ein fälliger Anspruch wegen Verwendungen auf den Gegenstand oder wegen eines ihm durch diesen verursachten Schadens zusteht, es sei denn, dass er den Gegenstand durch eine vorsätzlich begangene unerlaubte Handlung erlangt hat.

(3) Der Gläubiger kann die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts durch Sicherheitsleistung abwenden. Die Sicherheitsleistung durch Bürgen ist ausgeschlossen.

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil.

(2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders.

Ergibt die Begründung des Berufungsurteils zwar eine Rechtsverletzung, stellt die Entscheidung selbst aber aus anderen Gründen sich als richtig dar, so ist die Revision zurückzuweisen.

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben.

(2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen wird.

(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.

(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.

(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.

(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.