Bundesgerichtshof Urteil, 20. Mai 2011 - V ZR 76/10

Tatbestand:

1

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines 1930 begründeten und durch eine Rückauflassungsvormerkung gesicherten Wiederkaufsrechts zugunsten des Landes L. , dessen Rechtsnachfolger der Beklagte ist.

2

Mit Vertrag vom 11. Dezember 1930 verkaufte das Land L. ein in der Gemarkung K. belegenes Grundstück zum Preis von 0,20 Goldmark je qm, insgesamt 601 Goldmark, an den Ziegler W. R. . Dieser verpflichtete sich, auf dem Grundstück ein Wohnhaus mit mindestens sechs Zimmern zu errichten. Für das Land L. wurde ein durch Eintragung einer Vormerkung zu sicherndes Wiederkaufsrecht auf die Dauer von 90 Jahren vereinbart, und zwar hinsichtlich von Grund und Boden zum Erwerbspreis und hinsichtlich der Gebäude nach - näher bestimmter - Taxe. Das Wiederkaufsrecht kann unter anderem ausgeübt werden, wenn der Käufer oder sein Rechtsnachfolger das Wohnhaus seit mehr als drei Jahren nicht selbst bewohnt oder bewirtschaftet, das Grundstück ganz oder teilweise veräußert oder wenn über das Vermögen des Eigentümers das Konkursverfahren eröffnet wird.

3

Der Kläger ist Insolvenzverwalter über das Vermögen des Grundstückseigentümers und Rechtsnachfolgers des Käufers. Im Hinblick auf den beabsichtigten Verkauf einer Teilfläche des Grundstücks verlangt er von dem Beklagten die Abgabe einer Löschungsbewilligung für das Wiederkaufsrecht. Der Beklagte ist zu einem Verzicht auf das Wiederkaufsrecht an der Teilfläche nur gegen Zahlung von rund 38.500 € bereit.

4

Das Landgericht hat festgestellt, dass dem Beklagten bezüglich des Grundstücks kein Wiederkaufsrecht und kein Recht auf Rückauflassung zusteht. Ferner hat es den Beklagten verurteilt, auf die im Grundbuch eingetragene Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Wiederkauf zu verzichten und die Löschung dieses Rechts zu bewilligen. Die dagegen gerichtete Berufung des Beklagten ist erfolglos geblieben.

5

Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt, verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

6

Das Berufungsgericht hält das Wiederkaufsrecht wegen Verstoßes gegen die guten Sitten gemäß § 138 Abs. 1 BGB für unwirksam. Die preisgünstige Abgabe von Bauland mit dem Ziel, auch weniger begüterten Kreisen das Bauen zu ermöglichen, rechtfertige zwar gewisse Bindungen des Erwerbers, nicht aber die mit dem hier vereinbarten Wiederkaufsrecht verbundenen langjährigen Beschränkungen. Dem Erwerber und seinen Rechtsnachfolgern sei es im Hinblick auf den geringen Wiederkaufpreis - dieser betrage heute für Grund und Boden bei einem Verkehrswert von mehr als 200.000 € lediglich 10.577,60 € - insbesondere nur sehr eingeschränkt möglich, das Grundstück zu beleihen; ferner sei ihnen für fast ein Jahrhundert die Möglichkeit genommen, mit dem Verkaufserlös ein gleichwertiges Objekt an einem anderen Ort zu erwerben. Jedenfalls verstoße die Bindungsdauer von 90 Jahren aus heutiger Sicht gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden; sie sei deshalb hilfsweise im Wege ergänzender Auslegung auf das noch zulässige Maß zu reduzieren. Einer genauen zeitlichen Festlegung bedürfe es insoweit nicht. Der Rechtsprechung zu den so genannten Einheimischen-Modellen lasse sich entnehmen, dass vergleichbare Bindungen für einen 25 Jahre übersteigenden Zeitraum als unvertretbar anzusehen seien. Folglich sei die angemessene Ausübungsfrist für das Wiederverkaufsrecht seit langem abgelaufen.

II.

7

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand.

8

1. Dahinstehen kann, ob der Auffassung des Berufungsgerichts zu folgen ist, die vereinbarte Ausübungsfrist für das Wiederkaufsrecht sei nach den bei Abschluss des Kaufvertrags im Jahr 1930 herrschenden Wertvorstellungen sittenwidrig und schon aus diesem Grund auf das zulässige Maß zu reduzieren (vgl. zur Möglichkeit der Teilnichtigkeit: BGHZ 146, 37, 47).

9

2. Der Kläger kann die Löschung der im Grundbuch eingetragenen Vormerkung zur Sicherung des bedingten Anspruchs aus einem Wiederkauf gemäß § 894 BGB jedenfalls deshalb verlangen, weil die Ausübung des Wiederkaufsrechts mehr als 70 Jahre nach dessen Begründung unverhältnismäßig ist, was zur Folge hat, dass der durch die Vormerkung gesicherte Rückauflassungsanspruch des Beklagten nicht mehr entstehen kann.

10

a) Der Beklagte ist Teil der mittelbaren Staatsverwaltung in Form der Körperschaft des öffentlichen Rechts (§ 1 Abs. 1, § 2 des Gesetzes über den Landesverband L. vom 5. November 1948, GVBl NRW 1949, 269; vgl. auch Maurer, Allgemeines Verwaltungsrecht, 14. Aufl., § 21 Rdn. 8 ff.) und damit grundsätzlich weitergehenden Bindungen unterworfen als eine Privatperson. Er hat nicht nur die Schranken von Treu und Glauben (§ 242 BGB), sondern insbesondere auch die Einhaltung des Übermaßverbots zu beachten (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 106). Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit bestimmt auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung das gesamte Handeln der öffentlichen Verwaltung, und zwar auch dann, wenn sie für ihre Aufgaben, wie hier, die Gestaltungsformen des Privatrechts wählt (Senat, aaO, S. 97 f). Der Beklagte ist daher verpflichtet, vor der Ausübung eines ihm aus der Erfüllung öffentlicher Aufgaben zustehenden Rechts im Wege einer Ermessensentscheidung zu prüfen , ob und inwieweit das Recht geltend gemacht werden soll (Senat, aaO, S. 106; Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, WM 2006, 300, 301).

11

b) Dieses Ermessen ist hier dahin reduziert, dass dem Übermaßverbot nur durch einen Verzicht auf die Ausübung des vereinbarten Wiederkaufsrechts Rechnung getragen werden kann.

12

aa) Aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit folgt, dass der Staat einem Subventionsempfänger zur Sicherung der Zweckbindung der Subvention keine beliebigen Beschränkungen auferlegen darf. Die Beschränkungen müssen vielmehr geeignet und erforderlich sein, um den mit der Subvention zulässigerweise verfolgten Zweck für einen angemessenen Zeitraum sicherzustellen. Dient das in einem Grundstückskaufvertrag mit der öffentlichen Hand vereinbarte Wiederkaufsrecht der vertraglichen Absicherung von mit dem Verkauf verbundenen Zielen im Bereich der Wohnungsbau-, Siedlungs- oder Familienpolitik , müssen die Bindungen, denen der Käufer und seine Rechtsnachfolger hierdurch unterworfen werden, in einem angemessenen Verhältnis zu ihrem Zweck stehen (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 103 f.; Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, WM 2006, 300, 302; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 102 ff.).

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bb) Die Geltendmachung des Wiederkaufsrechts durch den Beklagten steht mit diesen Anforderungen nicht in Einklang.

14

Nach den - maßgeblich auf dem von dem L. Landespräsidium 1926 herausgegebenen „Merkblatt für die Förderung des Wohnungsbaus“ beruhenden und von der Revision nicht angegriffenen - Feststellungen des Berufungsgerichts diente der verbilligte Verkauf von Bauland durch das Land L. an W. R. im Jahr 1930 der Förderung des Wohnungsbaus. Zweck des zugunsten des Landes vereinbarten Wiederkaufsrechts war es, einer spekulativen Ausnutzung der günstigen Verkaufskonditionen entgegenzuwirken. Die Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen, die sich aus dem Wiederkaufsrecht ergaben - ein Verkauf des Grundstücks oder eine drei Jahre übersteigen- de Fremdnutzung des darauf befindlichen Hauses lösten das Recht des Landes aus, das Grundstück zu dem vereinbarten Wiederverkaufspreis zurückzuerwerben -, sollten mithin gewährleisten, dass der Käufer das von ihm errichtete Haus tatsächlich für sich und seine Familie nutzte, dass also die ihm aus staatlichen Mitteln gewährte Vergünstigung ihren Zweck erfüllte, den Bau eigengenutzter Einfamilienhäuser bei Vermeidung von Bodenspekulationen zu fördern.

15

Das Wiederkaufsrecht war grundsätzlich geeignet, diese Zweckbindung der Subvention sicherzustellen. Eine 90 Jahre dauernde Bindung des Käufers war allerdings nicht erforderlich. Spätestens nachdem seine Familie das Grundstück für die Dauer einer Generation, also für etwa 30 Jahre, selbst genutzt hatte , war das mit dem verbilligten Verkauf verbundene Ziel, einer Familie zu einem Eigenheim und damit zu einer Lebensgrundlage zu verhelfen, erreicht (vgl. auch Senat, Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, WM 2006, 300, 302). Insbesondere stellte sich ein Verkauf des Grundstücks nach einer solchen Zeitspanne nicht als eine dem Subventionszweck zuwiderlaufende Bodenspekulation auf Kosten der Allgemeinheit dar.

16

Die 30 Jahre übersteigende Bindungsdauer dient in der heutigen Zeit, in der kaum ein Eigenheim 90 Jahre von derselben Familie genutzt wird, letztlich nur noch dem Zweck, die gewährte Subvention und die zwischenzeitliche Steigerung des Bodenwerts bei den Rechtsnachfolgern des Begünstigten ganz oder teilweise wieder abzuschöpfen. Das mag aus Sicht des Beklagten nicht unbillig erscheinen, weil er auf diese Weise Mittel für neue Fördermaßnahmen erhält, rechtfertigt die Ausübung des Wiederkaufsrechts aber nicht. Nachdem die Subvention über einen längeren Zeitraum zweckentsprechend verwendet worden ist, ist der Grund für die Beschränkung der Eigentümerrechte des Gemeinschuldners entfallen.

17

cc) Dieser Beurteilung steht nicht entgegen, dass es dem Land L. möglich gewesen wäre, weitergehenden und grundsätzlich unbefristeten Einfluss auf Verfügungen über das Grundstück und auf dessen Nutzung zu nehmen , indem es den Bauplatz 1930 als Reichsheimstätte nach dem Reichsheimstättengesetz ausgegeben hätte.

18

Hierauf kann sich der Beklagte zum einen deshalb nicht berufen, weil den weitergehenden Verfügungsbeschränkungen bei einem Verkauf als Reichsheimstätte besondere Vorteile des Käufers, insbesondere der Vollstreckungsschutz (§ 20 RHeimstG) sowie Steuer- und Gebührenbefreiungen (§ 34 RHeimstG), gegenüber gestanden hätten. Nachdem der Käufer und seine Rechtsnachfolger von den Vorteilen nicht profitiert haben, kann ihnen nicht vorgehalten werden, dass es - hätte das Land L. diese Handlungsform gewählt - möglich gewesen wäre, ihnen zeitlich unbeschränkte Verfügungsbeschränkungen aufzuerlegen.

19

Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass der Gemeinschuldner in der Verfügungsbefugnis über sein Grundstück heute selbst dann nicht mehr beschränkt wäre, wenn der Rechtsvorgänger des Beklagten das Grundstück 1930 als Reichsheimstätte ausgegeben hätte. Die - dem vereinbarten Wiederkaufsrecht vergleichbaren - unbefristeten Ausgeberbefugnisse nach § 11 Abs. 1 und § 12 Abs. 1 RHeimstG i.V.m. § 17 Abs. 1 Nr. 3 u. 4 der Verordnung zur Ausführung des Reichsheimstättengesetzes (in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 2332-1-1, veröffentlichten bereinigten Fassung) sind nämlich mit der Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes im Jahr 1993 (BGBl. I, S. 912) ersatzlos weggefallen (vgl. dazu BVerfG, NJW 1996, 584). Dabei war die - ebenfalls auf dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beruhende - Überlegung maßgeblich, dass es sich bei den Verfügungs- und Verwertungsbeschränkungen , denen die Heimstätter unterlagen, um - im Vergleich zu anderen Grundstückseigentümern - unbillige und nicht mehr zu rechtfertigende Sonderopfer handelte (vgl. BT-Drucks. 12/3977 S. 6).

20

dd) Schließlich kann der Beklagte nichts zu seinen Gunsten daraus herleiten , dass es seinem Rechtsvorgänger auch möglich gewesen wäre, den Bauplatz in Form eines auf 90 Jahre befristeten Erbbaurechts auszugeben.

21

Zwar wäre der Beklagte in diesem Fall noch Eigentümer des Grundstücks und damit alleiniger Nutznießer der Bodenwertsteigerungen. Sein Rechtsvorgänger hat aber nicht diese Form der Förderung gewählt, sondern ein Grundstück aus eigenen Beständen verkauft. Damit verbunden war die Entscheidung , dass das Grundstück nach einer angemessenen Zeit in das unbeschränkte Eigentum des Käufers bzw. dessen Rechtsnachfolger übergeht. Hätte der Rechtsvorgänger des Beklagten von Bodenwertsteigerungen unabhängig davon profitieren wollen, ob die dem Käufer gewährten Vergünstigungen zweckentsprechend verwendet worden sind, hätte er das Grundstück nicht verkaufen , sondern nur mit einem Erbbaurecht zugunsten des Rechtsvorgängers des Gemeinschuldners belasten dürfen.

22

Hiervon zu unterscheiden ist die Frage, inwieweit der Erwerber - sei er Käufer oder Erbbauberechtigter - in der Verfügung über seine Siedlerstelle beschränkt werden kann, um zu verhindern, dass die aus öffentlichen Mitteln gewährten Vergünstigungen - insbesondere ein verbilligter Kaufpreis oder niedriger Erbbauzins - durch einen Weiterverkauf des Grundstücks oder des Erbbaurechts ihren Zweck verfehlen. Hätte das Land L. dem Rechtsvorgänger des Gemeinschuldners ein Erbbaurecht an dem streitgegenständlichen Grundstück eingeräumt, wären Verfügungs- und Nutzungsbeschränkungen, die zur Sicherung der Zweckbindung der verbilligten Abgabe des Bauplatzes vereinbart worden wären, ebenfalls an dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu messen und hätten deshalb heute - mehr als 70 Jahre nach ihrer Begründung - ebenso wenig Bestand wie das vereinbarte Wiederkaufsrecht (vgl. Grziwotz, DNotZ 1999, 646, 650).

23

3. Da der Beklagte aus dem Wiederkaufsrecht heute keine Rechte mehr herleiten, insbesondere keine Rückauflassung des Grundstücks verlangen kann, hat das angefochtene Urteil auch Bestand, soweit die Berufung des Beklagten gegen die im erstinstanzlichen Urteil enthaltene entsprechende Feststellung zurückgewiesen worden ist.

III.

24

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Tatbestand:

1

Mit notariellem Kaufvertrag aus dem Jahr 1938 erwarb die Klägerin, eine Wohnungsbaugenossenschaft, von der beklagten Stadt Grundstücke zu einem dem regulären Marktpreis entsprechenden Kaufpreis von 5 Reichsmark je Quadratmeter. Sie verpflichtete sich, auf den erworbenen Flächen Großwohnhäuser mit billigen Wohnungen von je etwa 52 qm Wohnfläche für die werktätige Bevölkerung zu errichten und näher bestimmte Mietobergrenzen einzuhalten.

2

In Nr. 11 des Kaufvertrages ist ein Wiederkaufsrecht der Beklagten vereinbart , welches bis zum 31. Dezember 2027 nur unter näher bestimmten Voraussetzungen , in der Zeit vom 1. Januar 2028 bis zum 31. Dezember 2028 jedoch unbedingt ausgeübt werden kann. Der Wiederkaufspreis entspricht dem vereinbarten Kaufpreis ohne Zinsen. Für die vertragsgemäß errichteten Gebäude ist eine Entschädigung von zwei Dritteln des gemeinen Werts zu leisten, den die Gebäude bei der Ausübung des Wiederkaufsrechts haben.

3

Die Klägerin möchte festgestellt wissen, dass die Beklagte ein etwaiges Wiederkaufsrecht nach Nr. 11 des Kaufvertrages nicht mehr ausüben kann; ferner verlangt sie von der Beklagten die Abgabe einer Löschungsbewilligung für die Auflassungsvormerkung, die deren bei Ausübung des Wiederkaufsrechts entstehenden Eigentumsübertragungsanspruch sichert. Hilfsweise beantragt die Klägerin festzustellen, dass die Ausübung des Wiederkaufsrechts insoweit unverhältnismäßig ist, als neben der reinen Bodenwertsteigerung ein inflationsbedingter Wertzuwachs abgeschöpft und nicht der vollständige Verkehrswert der aufstehenden Gebäude entschädigt wird.

4

Die Klage ist in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfolgt die Klägerin ihre Anträge weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

5

Das Berufungsgericht hält das Wiederkaufsrecht für wirksam. Es sei weder sittenwidrig noch wegen Verstoßes gegen kartellrechtliche Bestimmungen unwirksam. Die Beklagte sei auch nicht aufgrund des Übermaßverbots, welches sie als Körperschaft des öffentlichen Rechts beachten müsse, an der Ausübung des Wiederkaufsrechts gehindert. Dieses führe nicht zu einer unzumutbaren Lastenverteilung zum Nachteil der Klägerin. Der Zweck des Wiederkaufsrechts, es der Beklagten einerseits zu ermöglichen, das Grundstück nach 90 Jahren zurückzuerwerben und so Bodenwertsteigerungen der Allgemeinheit zu erhalten , sie andererseits hierzu aber nicht, wie bei einem Erbbaurecht, zu verpflichten , sei nicht zu beanstanden. Die Ausübungsfrist von 90 Jahren diene auch den Interessen der Klägerin, da sie sicherstelle, dass sich deren Investitionen über die Nutzungsdauer des Bauwerks amortisierten. Dass die Klägerin bei Ausübung des Wiederkaufsrechts nicht den vollen, sondern nur 2/3 des Verkehrswerts der von ihr errichteten Gebäude beanspruchen könne, halte sich, wie der Vergleich mit der Regelung in § 27 Abs. 2 ErbbauRG zeige, im Rahmen zulässiger Vereinbarungen. Entsprechendes gelte für die Festlegung des Wiederkaufspreises. Das Inflationsrisiko gehe zu Lasten des Käufers, wenn, wie hier, keine Wertsicherungsklausel vereinbart sei. Etwas anderes könne allenfalls hinsichtlich eines inflationsbedingten Wertverlusts gelten, welcher nach Ablauf der gesetzlichen Regelfrist von 30 Jahren seit der Vereinbarung des Wiederkaufsrechts, hier also seit 1968, entstanden sei. Auf eine solche Feststellung sei der hilfsweise gestellte Antrag jedoch nicht gerichtet.

II.

6

Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung überwiegend stand.

7

1. a) Ohne Rechtsfehler nimmt das Berufungsgericht an, dass das in Nr. 11 Abs. 3 des Kaufvertrages vereinbarte Wiederkaufsrecht, welches der Beklagten im Jahr 2028 unbedingt zusteht (nachfolgend: unbedingtes Wiederkaufsrecht ), wirksam ist.

8

aa) Entgegen der Auffassung der Revision ist das Wiederkaufsrecht nicht deshalb unwirksam, weil es über die in § 462 Satz 1 BGB genannte Höchstfrist von 30 Jahren hinaus ausgeübt werden kann. Diese Vorschrift begrenzt die Ausübung eines Wiederkaufsrechts nur in den Fällen, in denen eine Frist nicht vereinbart worden ist. Sie hindert die Vertragsparteien nicht, längere Ausübungsfristen festzulegen (Senat, Urteil vom 21. April 1967 - V ZR 75/64, BGHZ 47, 387, 392); diese treten dann an die Stelle der gesetzlichen Frist (§ 462 Satz 2 BGB).

9

bb) Zutreffend ist ferner die Annahme des Berufungsgerichts, das unbeschränkte Wiederkaufsrecht verstoße nicht gegen die guten Sitten (§ 138 Abs. 1 BGB).

10

(1) Mit diesem Recht hat sich die Beklagte vorbehalten, den Grundstücksverkauf nachträglich in ein der Bestellung eines Erbbaurechts auf 90 Jahre vergleichbares Nutzungsverhältnis umzugestalten. Es ermöglicht ihr, im Jahr 2028 zu entscheiden, ob sie das Grundstück gegen Zahlung des Wiederkaufspreises und der vereinbarten Entschädigung für die von der Klägerin errichteten Gebäude zurückerwirbt, oder ob sie hiervon wegen der damit verbundenen Übernahme älterer und möglicherweise für sie nicht attraktiver Wohnhäuser absieht. Ein solches Wahlrecht ist für sich genommen nicht verwerflich. Dass der Wiederkaufsberechtigte im Zweifel die für ihn wirtschaftlich günstigere Alternative wählen und insbesondere Bodenwertsteigerungen abschöpfen wird, ist weder zu missbilligen noch führt es - sofern die Bedingungen des Wiederkaufs angemessen sind - zu einem groben Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung oder zu einer sonst unzumutbaren Belastung des Käufers (aA Kämmerer /Martini, BauR 2007, 1337, 1348). Dieser vermag zu erkennen und sich von Anfang darauf einzustellen, dass er das Grundstück nach der vereinbarten Frist, hier nach 90 Jahren, möglicherweise an den Verkäufer zurückübereignen muss, also bis zu der Entscheidung des Verkäufers über die Ausübung des Wiederkaufsrechts in wirtschaftlicher Hinsicht eher einem Erbbauberechtigten als einem Eigentümer gleichsteht. Dabei kann die Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts statt eines Erbbaurechts auch für den Käufer vorteilhaft sein; beispielsweise ist er nur als Eigentümer in der Lage, das Grundstück als Kreditsicherheit zu nutzen. Dass er im Gegensatz zu einem Erbbauberechtigten den vollen Kaufpreis zahlt, wird durch den Wiederkaufspreis kompensiert. Wird das Wiederkaufsrecht ausgeübt, hat der Käufer dem Verkäufer als Gegenleistung für die Nutzung des Grundstücks die Nutzungen des Kaufpreises überlassen und damit einen dem Erbbauzins vergleichbaren Wert aufgewandt.

11

(2) Das Wiederkaufsrecht stellt sich auch nicht deshalb als sittenwidrig dar, weil als im Jahr 2028 zu zahlender Wiederkaufspreis der 1938 vereinbarte Kaufpreis ohne Wertsicherungsklausel bestimmt worden ist. Im Grundsatz ist es nicht unbillig, den Preis, zu welchem verkauft worden ist, als Wiederkaufspreis zu vereinbaren, da dies der Zweifelsregelung des § 456 Abs. 2 BGB (§ 497 Abs. 2 BGB aF) entspricht. Allerdings läge die Annahme eines groben Missverhältnisses von Leistung und Gegenleistung nahe, wenn die Beklagte bei Aus- übung des Wiederkaufsrechts nur den (in Euro umgerechneten) Nominalbetrag des Kaufpreises als Wiederkaufspreis zahlen müsste, wenn also der - vorhersehbare - inflationsbedingte Wertverlust des Geldes über einen Zeitraum von 90 Jahren zu Lasten der Klägerin ginge. So verhält es sich hier, anders als das Berufungsgericht meint, aber nicht.

12

Bei Abschluss des Kaufvertrages im Jahr 1938 konnten die Parteien im Hinblick auf die Aufwertungsrechtsprechung des Reichsgerichts davon ausgehen , dass der Wiederkaufspreis auch ohne Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel dem seit Abschluss des Kaufvertrages gesunkenen Geldwert entsprechend aufgewertet werden würde. Das Reichgericht nahm bei einem Wiederkaufsrecht , wenn nicht Anhaltspunkte für das Gegenteil vorlagen, nämlich an, dass die Vertragsschließenden dem zum Wiederverkauf verpflichteten Käufer einen angemessenen Gegenwert für die Rückübereignung gewähren wollten , und wertete Wiederkaufspreise deshalb ohne weiteres auf (vgl. RGZ 119, 188; RG, JW 1927, 979; LZ 1925, 711). Infolge dieser Rechtsprechung entsprach es noch zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses der Parteien allgemeiner Auffassung, dass Veränderungen des Geldwertes in der Weise zu berücksichtigen seien, dass ein in Übereinstimmung mit der gesetzlichen Auslegungsregel des § 456 Abs. 2 BGB (§ 497 Abs. 2 BGB aF) festgesetzter Wiederkaufspreis die gleiche Kaufkraft wie der Kaufpreis haben müsste (vgl. Palandt/Pinzger, BGB, 1939, § 497 Anm. 4 aE sowie Staudinger/Ostler, BGB, 10. Aufl. [1937], § 497 Anm. 10). Dies lässt den Schluss zu, dass der Wiederkaufspreis nach übereinstimmender Vorstellung beider Parteien der allgemeinen Geldentwicklung angepasst werden sollte.

13

(3) Mangels einer von dem unbedingten Wiederkaufsrecht ausgehenden unbilligen Belastung der Klägerin kommt ein Verstoß gegen die guten Sitten auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Ausnutzung einer Monopolstellung in Betracht. Zudem hat das Berufungsgericht eine solche Stellung der Beklagten auf dem Hamburger Grundstücksmarkt nicht feststellen können; Verfahrensrügen hierzu sind von der Klägerin nicht erhoben worden.

14

cc) Sonstige Nichtigkeitsgründe sind von dem Berufungsgericht ohne Rechtsfehler verneint worden. An den Vorgaben, die sich aus § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB für städtebauliche Verträge ergeben, ist das Wiederkaufsrecht ebenso wenig zu messen wie an § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB (früher § 9 Abs. 1 AGBG), da diese Vorschriften bei Abschluss des Vertrages nicht existierten. Entgegen der Auffassung der Revision verstößt das Wiederkaufsrecht auch nicht gegen kartellrechtliche Vorschriften. Hätte die Beklagte das Grundstück - kartellrechtlich unbedenklich - mit einem Erbbaurecht zugunsten der Klägerin belastet, wäre es dem Grundstücksmarkt in vergleichbarer Weise wie durch das vereinbarte Wiederkaufsrecht entzogen gewesen.

15

b) Zutreffend nimmt das Berufungsgericht weiter an, die Beklagte sei nicht aufgrund ihrer sich aus dem öffentlichen Recht ergebenden Bindungen gehindert, das Wiederkaufsrecht im Jahr 2028 auszuüben.

16

aa) Als Körperschaft des öffentlichen Rechts hat die Beklagte allerdings nicht nur die Schranken von Treu und Glauben (§ 242 BGB), sondern insbesondere auch die Einhaltung des Übermaßverbots zu beachten. Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit bestimmt auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung das gesamte Handeln der öffentlichen Verwaltung, und zwar auch dann, wenn sie, wie hier, die Gestaltungsformen des Privatrechts wählt. Er verlangt, die Ausübung eines vertraglich vereinbarten Rechts auf das nach dessen Zweck erforderliche und angemessene Maß zu beschränken sowie unzumutbare Härten im Einzelfall zu vermeiden. Die Beklagte ist daher verpflichtet, vor der Ausübung eines ihr im Bereich des Verwaltungsprivatrechts zustehenden Rechts im Wege einer Ermessensentscheidung zu prüfen, ob und inwieweit es geltend gemacht werden soll (Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, WM 2010, 1861 Rn. 18 mwN). Auf dieser Grundlage hat der Senat entschieden, dass ein Wiederkaufsrecht, welches die zweckentsprechende Nutzung eines zum Zwecke der Ansiedlung einer Familie verbilligt veräußerten Grundstücks sicherstellen soll, mehr als 30 Jahre nach seiner Begründung nicht mehr ausgeübt werden kann (Senat, Urteil vom 21. Juli 2006 - V ZR 252/05, WM 2006, 2046).

17

bb) Hieraus kann die Klägerin indessen nichts für sie Günstiges herleiten. Der mit der Beklagten geschlossene Kaufvertrag ist zwar dem Verwaltungsprivatrecht zuzuordnen, weil er, wie die Bauverpflichtung der Klägerin und die Mietpreisbindung deutlich machen, wohnungs- und sozialpolitischen Zwecken diente. Die Ausübungsfrist von 90 Jahren ist hier aber nicht unverhältnismäßig.

18

Nach welcher Zeitdauer die Ausübung eines zugunsten der öffentlichen Hand vereinbarten Wiederkaufsrechts unverhältnismäßig ist, hängt entscheidend von dessen Zweck ab (vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 260/06, NJW-RR 2007, 1608, 1610). Dient es der Sicherung der Zweckbindung einer Subvention, muss seine Dauer in einem angemessenen Verhältnis zu dem mit der Subvention zulässigerweise verfolgten Zweck stehen. Die Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen, deren Einhaltung durch ein solches Wiederkaufsrecht typischerweise gewährleistet wird, dürfen dem Käufer nur für einen zeitlich begrenzten Zeitraum auferlegt werden; bei Grundstücken, die zum Zwecke der Errichtung von Einfamilienhäusern an Einzelpersonen verkauft werden, ist eine 30 Jahre übersteigende Dauer in aller Regel als unverhältnismäßig anzusehen.

19

Das hier vereinbarte unbedingte Wiederkaufsrecht dient dagegen weder der Sicherung einer Subvention noch der Durchsetzung von Nutzungs- oder Verfügungsbeschränkungen. Es hält der Beklagten unabhängig von dem Verhalten der Klägerin die Möglichkeit offen, nach 90 Jahren die Rückübereignung des Grundstücks zu näher festgelegten Konditionen zu verlangen. Ein solches Wiederkaufsrecht war in dem der Senatsentscheidung vom 21. Juli 2006 (V ZR 252/05, WM 2006, 2046) zugrunde liegenden Vertrag nicht enthalten; dort hatte sich die beklagte Körperschaft des öffentlichen Rechts vielmehr entschieden, das Grundstückseigentum endgültig auf die Käufer zu übertragen, sofern diese die ihnen auferlegten Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen beachteten.

20

Der unterschiedliche Zweck der Wiederkaufsrechte geht mit einer jeweils anderen Funktion der Ausübungsfrist einher. Von einem Wiederkaufsrecht, das eine Subvention sichert, kann, wenn der Subventionszweck verfehlt wird, jederzeit Gebrauch gemacht werden. Die Ausübungsfrist bildet die zeitliche Grenze, bis zu der dies möglich ist. Je länger sie ist, desto belastender wirkt das Wiederkaufsrecht für den Käufer, weil er während dieser Zeit die Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen beachten muss, die das Wiederkaufsrecht sichert, wenn er nicht Gefahr laufen will, das Eigentum an dem Grundstück zu verlieren.

21

Bei der hier vereinbarten Frist von 90 Jahren handelt es sich demgegenüber um den Zeitpunkt, zu dem das unbedingte Wiederkaufsrecht erstmals ausgeübt werden darf. Je länger sie ist, desto länger bleibt die Klägerin Eigentümerin des Grundstückes und desto länger kann sie dessen Nutzungen sowie die ihrer Investitionen ziehen. Umgekehrt bedeutete eine geringere Dauer eine größere Belastung, weil sich damit der Zeitraum verkürzte, in dem die Klägerin vor der Ausübung des Wiederkaufsrechts geschützt ist. Ihre Rechtsstellung hätte sich also nicht verbessert, sondern verschlechtert, wenn die Beklagte berechtigt gewesen wäre, das unbedingte Wiederkaufsrecht bereits nach 20 Jah- ren auszuüben. Führt ein längerer Zeitraum, bis zu dem ein Wiederkaufsrecht erstmals ausgeübt werden kann, aber nicht zu einer größeren und damit ab einem bestimmten Zeitpunkt unverhältnismäßigen Belastung des Käufers, lassen sich aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit in zeitlicher Hinsicht keine Beschränkungen für dessen Ausübung ableiten.

22

2. Ohne Rechtsfehler und von der Revision unbeanstandet nimmt das Berufungsgericht ferner an, dass das in Nr. 11 Abs. 2 d) und e) vereinbarte bedingte Wiederkaufsrecht wirksam ist und dessen Ausübung nicht unverhältnismäßig wäre. Die Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts für den Fall der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Grundstücks und für den Fall, dass über das Vermögen der Klägerin der Konkurs oder das gerichtliche Vergleichsverfahren eröffnet wird, soll sicherstellen, dass die Beklagte das Grundstück auch dann zurückkaufen kann, wenn sie ihres unbeschränkten Wiederkaufsrechts wegen des Vermögensverfalls der Klägerin verlustig zu gehen droht. Es wirkt damit ähnlich wie ein als Inhalt des Erbbaurechts unter diesen Bedingungen vereinbarter Heimfallanspruch (vgl. § 2 Nr. 4 ErbbauRG); dieser kann während der gesamten Dauer des Erbbaurechts, also unter Umständen ebenfalls 90 Jahre lang entstehen.

23

Soweit das bedingte Wiederkaufsrecht (Nr. 11 Abs. 2) für den Fall des Eintritts weiterer Bedingungen vereinbart worden ist, hat die Beklagte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auf dessen Ausübung verzichtet. Ob das Wiederkaufsrecht insoweit wirksam war, bedarf keiner Entscheidung, da die Klägerin nur die Feststellung erstrebt, dass die Beklagte ihr Wiederkaufsrecht heute nicht mehr ausüben kann.

24

3. Da das Wiederkaufsrecht weiterhin ausgeübt werden kann, geht das Berufungsgericht weiter zutreffend davon aus, dass die Beklagte nicht verpflichtet ist, die Löschung der Vormerkung zu bewilligen, die ihren bei Ausübung des Wiederkaufsrechts entstehenden Übereignungsanspruch sichert.

25

4. Die Revision hat jedoch teilweise Erfolg, soweit der hilfsweise gestellte Antrag abgewiesen worden ist, mit dem die Klägerin die Feststellung verlangt, dass die Beklagte an der Ausübung des Wiederkaufsrechts insoweit gehindert ist, als neben der reinen Bodenwertsteigerung ein inflationsbedingter Wertzuwachs abgeschöpft und als nicht der vollständige Verkehrswert der aufstehenden Gebäude entschädigt wird.

26

a) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist dieser Hilfsantrag Gegenstand des Revisionsverfahrens, obwohl spezifische Rügen insoweit nicht erhoben worden sind. Ist ein prozessualer Anspruch durch Erhebung einer hinreichenden Sachrüge zulässig in das Revisionsverfahren eingeführt worden, beschränkt sich die Prüfung nicht auf diese Rüge (§ 557 Abs. 3 Satz 1 ZPO). So liegt es auch hier. Der Hilfsantrag der Klägerin bezieht sich auf denselben prozessualen Anspruch wie der auf Feststellung gerichtete Hauptantrag, nämlich auf das Recht der Beklagten, das Wiederkaufsrecht auszuüben. Dabei bilden Einwendungen, die sich auf die Konditionen des Wiederkaufs beschränken, ein bloßes Minus gegenüber solchen, die der Rechtsausübung dauerhaft entgegenstehen. Durch die von der Revision erhobenen Einwendungen, aus denen sich ergeben soll, dass die Beklagte auf Dauer gehindert ist, das Wiederkaufsrecht auszuüben, ist den Anforderungen des § 551 Abs. 3 Nr. 2 ZPO folglich auch hinsichtlich des (unechten) Hilfsantrags genügt.

27

b) Die Abweisung des Hilfsantrags hält rechtlicher Nachprüfung teilweise nicht stand.

28

aa) Ohne Rechtsfehler nimmt das Berufungsgericht allerdings an, dass die Beklagte nicht verpflichtet ist, bei Ausübung des Wiederkaufsrechts für die von der Klägerin errichteten Gebäude eine weitergehende als die vertraglich vereinbarte Entschädigung zu leisten, nämlich zwei Drittel des gemeinen Werts, den die Gebäude am Tag des Zugehens der Wiederkaufserklärung haben. Diese Entschädigung entspricht der Entschädigung, die ein Erbbauberechtigter nach dem Erlöschen des Erbbaurechts infolge Zeitablaufs gemäß § 27 Abs. 2 Satz 1 ErbbauRG (mindestens) zu beanspruchen hat, und ist damit nicht unverhältnismäßig.

29

bb) Anders verhält es sich hinsichtlich der Bemessung des Wiederkaufspreises. Das Berufungsgericht geht zwar zutreffend davon aus, dass eine sinkende Kaufkraft des Geldes grundsätzlich nicht zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage führt, und dass deshalb § 313 BGB keine Handhabe bietet, in langfristige Verträge entgegen dem der Rechtsordnung zugrundeliegenden Nominalwertprinzip eine stillschweigende Wertsicherungsklausel hineinzuinterpretieren (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 69. Aufl., § 313 Rn. 26). Es verkennt aber, dass hier schon deshalb etwas anderes gilt, weil die Auslegung des Vertrages ergibt, dass der Wiederkaufspreis dem Wert der Kaufkraft entsprechen sollte, den der Kaufpreis im Jahr 1938 hatte, und er deshalb entsprechend der Entwicklung der allgemeinen Lebenshaltungskosten an den heutigen Geldwert anzupassen ist (siehe oben II. 1. a) bb) (2)). Diese Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, da das Berufungsgericht sie unterlassen hat und weitere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Urteil vom 25. September 1975 - VII ZR 179/73, BGHZ 65, 107, 112; Urteil vom 3. November 1993 - VIII ZR 106/93, BGHZ 124, 39, 45; st. Rspr.). Da der Rechtsstreit auch insoweit zur Endentscheidung reif ist, hat der Senat in der Sache selbst entschieden (§ 563 Abs. 3 ZPO).

III.

30

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO.

Tatbestand:

1

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines 1930 begründeten und durch eine Rückauflassungsvormerkung gesicherten Wiederkaufsrechts zugunsten des Landes L. , dessen Rechtsnachfolger der Beklagte ist.

2

Mit Vertrag vom 11. Dezember 1930 verkaufte das Land L. ein in der Gemarkung K. belegenes Grundstück zum Preis von 0,20 Goldmark je qm, insgesamt 601 Goldmark, an den Ziegler W. R. . Dieser verpflichtete sich, auf dem Grundstück ein Wohnhaus mit mindestens sechs Zimmern zu errichten. Für das Land L. wurde ein durch Eintragung einer Vormerkung zu sicherndes Wiederkaufsrecht auf die Dauer von 90 Jahren vereinbart, und zwar hinsichtlich von Grund und Boden zum Erwerbspreis und hinsichtlich der Gebäude nach - näher bestimmter - Taxe. Das Wiederkaufsrecht kann unter anderem ausgeübt werden, wenn der Käufer oder sein Rechtsnachfolger das Wohnhaus seit mehr als drei Jahren nicht selbst bewohnt oder bewirtschaftet, das Grundstück ganz oder teilweise veräußert oder wenn über das Vermögen des Eigentümers das Konkursverfahren eröffnet wird.

3

Der Kläger ist Insolvenzverwalter über das Vermögen des Grundstückseigentümers und Rechtsnachfolgers des Käufers. Im Hinblick auf den beabsichtigten Verkauf einer Teilfläche des Grundstücks verlangt er von dem Beklagten die Abgabe einer Löschungsbewilligung für das Wiederkaufsrecht. Der Beklagte ist zu einem Verzicht auf das Wiederkaufsrecht an der Teilfläche nur gegen Zahlung von rund 38.500 € bereit.

4

Das Landgericht hat festgestellt, dass dem Beklagten bezüglich des Grundstücks kein Wiederkaufsrecht und kein Recht auf Rückauflassung zusteht. Ferner hat es den Beklagten verurteilt, auf die im Grundbuch eingetragene Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Wiederkauf zu verzichten und die Löschung dieses Rechts zu bewilligen. Die dagegen gerichtete Berufung des Beklagten ist erfolglos geblieben.

5

Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt, verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

6

Das Berufungsgericht hält das Wiederkaufsrecht wegen Verstoßes gegen die guten Sitten gemäß § 138 Abs. 1 BGB für unwirksam. Die preisgünstige Abgabe von Bauland mit dem Ziel, auch weniger begüterten Kreisen das Bauen zu ermöglichen, rechtfertige zwar gewisse Bindungen des Erwerbers, nicht aber die mit dem hier vereinbarten Wiederkaufsrecht verbundenen langjährigen Beschränkungen. Dem Erwerber und seinen Rechtsnachfolgern sei es im Hinblick auf den geringen Wiederkaufpreis - dieser betrage heute für Grund und Boden bei einem Verkehrswert von mehr als 200.000 € lediglich 10.577,60 € - insbesondere nur sehr eingeschränkt möglich, das Grundstück zu beleihen; ferner sei ihnen für fast ein Jahrhundert die Möglichkeit genommen, mit dem Verkaufserlös ein gleichwertiges Objekt an einem anderen Ort zu erwerben. Jedenfalls verstoße die Bindungsdauer von 90 Jahren aus heutiger Sicht gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden; sie sei deshalb hilfsweise im Wege ergänzender Auslegung auf das noch zulässige Maß zu reduzieren. Einer genauen zeitlichen Festlegung bedürfe es insoweit nicht. Der Rechtsprechung zu den so genannten Einheimischen-Modellen lasse sich entnehmen, dass vergleichbare Bindungen für einen 25 Jahre übersteigenden Zeitraum als unvertretbar anzusehen seien. Folglich sei die angemessene Ausübungsfrist für das Wiederverkaufsrecht seit langem abgelaufen.

II.

7

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand.

8

1. Dahinstehen kann, ob der Auffassung des Berufungsgerichts zu folgen ist, die vereinbarte Ausübungsfrist für das Wiederkaufsrecht sei nach den bei Abschluss des Kaufvertrags im Jahr 1930 herrschenden Wertvorstellungen sittenwidrig und schon aus diesem Grund auf das zulässige Maß zu reduzieren (vgl. zur Möglichkeit der Teilnichtigkeit: BGHZ 146, 37, 47).

9

2. Der Kläger kann die Löschung der im Grundbuch eingetragenen Vormerkung zur Sicherung des bedingten Anspruchs aus einem Wiederkauf gemäß § 894 BGB jedenfalls deshalb verlangen, weil die Ausübung des Wiederkaufsrechts mehr als 70 Jahre nach dessen Begründung unverhältnismäßig ist, was zur Folge hat, dass der durch die Vormerkung gesicherte Rückauflassungsanspruch des Beklagten nicht mehr entstehen kann.

10

a) Der Beklagte ist Teil der mittelbaren Staatsverwaltung in Form der Körperschaft des öffentlichen Rechts (§ 1 Abs. 1, § 2 des Gesetzes über den Landesverband L. vom 5. November 1948, GVBl NRW 1949, 269; vgl. auch Maurer, Allgemeines Verwaltungsrecht, 14. Aufl., § 21 Rdn. 8 ff.) und damit grundsätzlich weitergehenden Bindungen unterworfen als eine Privatperson. Er hat nicht nur die Schranken von Treu und Glauben (§ 242 BGB), sondern insbesondere auch die Einhaltung des Übermaßverbots zu beachten (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 106). Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit bestimmt auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung das gesamte Handeln der öffentlichen Verwaltung, und zwar auch dann, wenn sie für ihre Aufgaben, wie hier, die Gestaltungsformen des Privatrechts wählt (Senat, aaO, S. 97 f). Der Beklagte ist daher verpflichtet, vor der Ausübung eines ihm aus der Erfüllung öffentlicher Aufgaben zustehenden Rechts im Wege einer Ermessensentscheidung zu prüfen , ob und inwieweit das Recht geltend gemacht werden soll (Senat, aaO, S. 106; Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, WM 2006, 300, 301).

11

b) Dieses Ermessen ist hier dahin reduziert, dass dem Übermaßverbot nur durch einen Verzicht auf die Ausübung des vereinbarten Wiederkaufsrechts Rechnung getragen werden kann.

12

aa) Aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit folgt, dass der Staat einem Subventionsempfänger zur Sicherung der Zweckbindung der Subvention keine beliebigen Beschränkungen auferlegen darf. Die Beschränkungen müssen vielmehr geeignet und erforderlich sein, um den mit der Subvention zulässigerweise verfolgten Zweck für einen angemessenen Zeitraum sicherzustellen. Dient das in einem Grundstückskaufvertrag mit der öffentlichen Hand vereinbarte Wiederkaufsrecht der vertraglichen Absicherung von mit dem Verkauf verbundenen Zielen im Bereich der Wohnungsbau-, Siedlungs- oder Familienpolitik , müssen die Bindungen, denen der Käufer und seine Rechtsnachfolger hierdurch unterworfen werden, in einem angemessenen Verhältnis zu ihrem Zweck stehen (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 103 f.; Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, WM 2006, 300, 302; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 102 ff.).

13

bb) Die Geltendmachung des Wiederkaufsrechts durch den Beklagten steht mit diesen Anforderungen nicht in Einklang.

14

Nach den - maßgeblich auf dem von dem L. Landespräsidium 1926 herausgegebenen „Merkblatt für die Förderung des Wohnungsbaus“ beruhenden und von der Revision nicht angegriffenen - Feststellungen des Berufungsgerichts diente der verbilligte Verkauf von Bauland durch das Land L. an W. R. im Jahr 1930 der Förderung des Wohnungsbaus. Zweck des zugunsten des Landes vereinbarten Wiederkaufsrechts war es, einer spekulativen Ausnutzung der günstigen Verkaufskonditionen entgegenzuwirken. Die Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen, die sich aus dem Wiederkaufsrecht ergaben - ein Verkauf des Grundstücks oder eine drei Jahre übersteigen- de Fremdnutzung des darauf befindlichen Hauses lösten das Recht des Landes aus, das Grundstück zu dem vereinbarten Wiederverkaufspreis zurückzuerwerben -, sollten mithin gewährleisten, dass der Käufer das von ihm errichtete Haus tatsächlich für sich und seine Familie nutzte, dass also die ihm aus staatlichen Mitteln gewährte Vergünstigung ihren Zweck erfüllte, den Bau eigengenutzter Einfamilienhäuser bei Vermeidung von Bodenspekulationen zu fördern.

15

Das Wiederkaufsrecht war grundsätzlich geeignet, diese Zweckbindung der Subvention sicherzustellen. Eine 90 Jahre dauernde Bindung des Käufers war allerdings nicht erforderlich. Spätestens nachdem seine Familie das Grundstück für die Dauer einer Generation, also für etwa 30 Jahre, selbst genutzt hatte , war das mit dem verbilligten Verkauf verbundene Ziel, einer Familie zu einem Eigenheim und damit zu einer Lebensgrundlage zu verhelfen, erreicht (vgl. auch Senat, Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, WM 2006, 300, 302). Insbesondere stellte sich ein Verkauf des Grundstücks nach einer solchen Zeitspanne nicht als eine dem Subventionszweck zuwiderlaufende Bodenspekulation auf Kosten der Allgemeinheit dar.

16

Die 30 Jahre übersteigende Bindungsdauer dient in der heutigen Zeit, in der kaum ein Eigenheim 90 Jahre von derselben Familie genutzt wird, letztlich nur noch dem Zweck, die gewährte Subvention und die zwischenzeitliche Steigerung des Bodenwerts bei den Rechtsnachfolgern des Begünstigten ganz oder teilweise wieder abzuschöpfen. Das mag aus Sicht des Beklagten nicht unbillig erscheinen, weil er auf diese Weise Mittel für neue Fördermaßnahmen erhält, rechtfertigt die Ausübung des Wiederkaufsrechts aber nicht. Nachdem die Subvention über einen längeren Zeitraum zweckentsprechend verwendet worden ist, ist der Grund für die Beschränkung der Eigentümerrechte des Gemeinschuldners entfallen.

17

cc) Dieser Beurteilung steht nicht entgegen, dass es dem Land L. möglich gewesen wäre, weitergehenden und grundsätzlich unbefristeten Einfluss auf Verfügungen über das Grundstück und auf dessen Nutzung zu nehmen , indem es den Bauplatz 1930 als Reichsheimstätte nach dem Reichsheimstättengesetz ausgegeben hätte.

18

Hierauf kann sich der Beklagte zum einen deshalb nicht berufen, weil den weitergehenden Verfügungsbeschränkungen bei einem Verkauf als Reichsheimstätte besondere Vorteile des Käufers, insbesondere der Vollstreckungsschutz (§ 20 RHeimstG) sowie Steuer- und Gebührenbefreiungen (§ 34 RHeimstG), gegenüber gestanden hätten. Nachdem der Käufer und seine Rechtsnachfolger von den Vorteilen nicht profitiert haben, kann ihnen nicht vorgehalten werden, dass es - hätte das Land L. diese Handlungsform gewählt - möglich gewesen wäre, ihnen zeitlich unbeschränkte Verfügungsbeschränkungen aufzuerlegen.

19

Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass der Gemeinschuldner in der Verfügungsbefugnis über sein Grundstück heute selbst dann nicht mehr beschränkt wäre, wenn der Rechtsvorgänger des Beklagten das Grundstück 1930 als Reichsheimstätte ausgegeben hätte. Die - dem vereinbarten Wiederkaufsrecht vergleichbaren - unbefristeten Ausgeberbefugnisse nach § 11 Abs. 1 und § 12 Abs. 1 RHeimstG i.V.m. § 17 Abs. 1 Nr. 3 u. 4 der Verordnung zur Ausführung des Reichsheimstättengesetzes (in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 2332-1-1, veröffentlichten bereinigten Fassung) sind nämlich mit der Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes im Jahr 1993 (BGBl. I, S. 912) ersatzlos weggefallen (vgl. dazu BVerfG, NJW 1996, 584). Dabei war die - ebenfalls auf dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beruhende - Überlegung maßgeblich, dass es sich bei den Verfügungs- und Verwertungsbeschränkungen , denen die Heimstätter unterlagen, um - im Vergleich zu anderen Grundstückseigentümern - unbillige und nicht mehr zu rechtfertigende Sonderopfer handelte (vgl. BT-Drucks. 12/3977 S. 6).

20

dd) Schließlich kann der Beklagte nichts zu seinen Gunsten daraus herleiten , dass es seinem Rechtsvorgänger auch möglich gewesen wäre, den Bauplatz in Form eines auf 90 Jahre befristeten Erbbaurechts auszugeben.

21

Zwar wäre der Beklagte in diesem Fall noch Eigentümer des Grundstücks und damit alleiniger Nutznießer der Bodenwertsteigerungen. Sein Rechtsvorgänger hat aber nicht diese Form der Förderung gewählt, sondern ein Grundstück aus eigenen Beständen verkauft. Damit verbunden war die Entscheidung , dass das Grundstück nach einer angemessenen Zeit in das unbeschränkte Eigentum des Käufers bzw. dessen Rechtsnachfolger übergeht. Hätte der Rechtsvorgänger des Beklagten von Bodenwertsteigerungen unabhängig davon profitieren wollen, ob die dem Käufer gewährten Vergünstigungen zweckentsprechend verwendet worden sind, hätte er das Grundstück nicht verkaufen , sondern nur mit einem Erbbaurecht zugunsten des Rechtsvorgängers des Gemeinschuldners belasten dürfen.

22

Hiervon zu unterscheiden ist die Frage, inwieweit der Erwerber - sei er Käufer oder Erbbauberechtigter - in der Verfügung über seine Siedlerstelle beschränkt werden kann, um zu verhindern, dass die aus öffentlichen Mitteln gewährten Vergünstigungen - insbesondere ein verbilligter Kaufpreis oder niedriger Erbbauzins - durch einen Weiterverkauf des Grundstücks oder des Erbbaurechts ihren Zweck verfehlen. Hätte das Land L. dem Rechtsvorgänger des Gemeinschuldners ein Erbbaurecht an dem streitgegenständlichen Grundstück eingeräumt, wären Verfügungs- und Nutzungsbeschränkungen, die zur Sicherung der Zweckbindung der verbilligten Abgabe des Bauplatzes vereinbart worden wären, ebenfalls an dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu messen und hätten deshalb heute - mehr als 70 Jahre nach ihrer Begründung - ebenso wenig Bestand wie das vereinbarte Wiederkaufsrecht (vgl. Grziwotz, DNotZ 1999, 646, 650).

23

3. Da der Beklagte aus dem Wiederkaufsrecht heute keine Rechte mehr herleiten, insbesondere keine Rückauflassung des Grundstücks verlangen kann, hat das angefochtene Urteil auch Bestand, soweit die Berufung des Beklagten gegen die im erstinstanzlichen Urteil enthaltene entsprechende Feststellung zurückgewiesen worden ist.

III.

24

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Tatbestand:

1

Der Beklagten und ihrem verstorbenen, von der Beklagten allein beerbten Ehemann gehörte ein Wohnhaus auf einem volkseigenen Grundstück im Ostteil von Berlin, an dem ihnen ein Nutzungsrecht verliehen worden war. Laut notariellem Vertrag vom 7. Juni 1990 kauften sie vom Magistrat von Berlin für 1.638 Mark/DDR das Grundstück auf der Grundlage des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. I S. 157, Verkaufsgesetz , VerkaufsG) hinzu. Der Vertrag enthält u.a. folgende Bestimmung: "Die Erwerber verpflichten sich, das Grundstück nicht zu veräußern. Im Verkaufsfall muss das Grundstück dem Magistrat von Berlin zum Rückkauf angeboten werden, zu den jetzigen Vertragsbedingungen. …"

2

Der Kaufvertrag wurde am 28. November 1990 im Grundbuch vollzogen. Nach dem Tod ihres Ehemannes verkaufte die Beklagte am 12. Dezember 2002 das Hausgrundstück an einen Dritten, ohne den Kläger hierüber zu unterrichten. Der Kläger verlangt von der Beklagten wegen Vereitelung seiner Rechte aus der genannten Vertragsbestimmung Schadensersatz in Höhe des hälftigen Bodenwerts, den er mit 32.550 € beziffert. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Kammergericht die Klage abgewiesen. Mit seiner von dem Kammergericht zugelassenen Revision möchte der Kläger die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erreichen. Die Beklagte beantragt, die Revision zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe:

I.

3

Das Berufungsgericht hält die Rückkaufabrede für „(form-) unwirksam“. Sie entspreche nicht der in § 297 ZGB vorgeschriebenen Form. Sie enthalte nämlich nicht die unbedingte und unbefristete Erklärung des Veräußerers und des Erwerbers darüber, dass das Eigentum an dem Grundstück auf den Erwerber übergehen soll. Jedenfalls aber sei der Vertrag nach § 68 Abs. 1 ZGB nichtig , weil er gegen das Verkaufsgesetz verstoße. Danach erworbene Grundstücke seien veräußerbar gewesen. Die einzige Einschränkung habe in der gesetzlichen Wartefrist von drei Jahren nach § 6 Abs. 1 Satz 2 VerkaufsG bestanden. Weitere Einschränkungen seien unzulässig gewesen. Jedenfalls aber habe das Rückkaufsrecht darauf gezielt, einen möglichen Weiterverkauf zu vereiteln, und sei deshalb sittenwidrig. Die Nichtigkeit dieser Rückkaufsklausel beeinträchtige die Wirksamkeit des Vertrages im Übrigen nicht.

II.

4

Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand.

5

1. Dem Kläger steht nach §§ 90 Abs. 3, 93 ZGB, Art. 232 § 1 EGBGB ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu. Die Beklagte hat die Erfüllung des Anspruchs des Klägers aus der Rückverkaufsabrede durch den Weiterverkauf an Dritte schuldhaft unmöglich gemacht. Der dem Kläger zu ersetzende Schaden besteht in dem Kaufpreis, den er bei einem Verkauf des Grundstücks an die Beklagte nach Maßgabe des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes hätte erzielen können. Das ist nach § 68 SachenRBerG der halbe Bodenwert , den der Kläger, von der Beklagten unbeanstandet, mit 32.550 € beziffert hat.

6

2. Unschädlich ist, dass der Vertrag noch namens des früheren Magistrats von Berlin abgeschlossen worden ist. Dieser Mangel (BGH, Urt. v. 23. Januar 1997, VII ZR 218/95, VIZ 1997, 379, 380 f) ist durch Art. 231 § 8 Abs. 2 Satz 1 EGBGB geheilt worden.

7

3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Rückverkaufsvereinbarung nicht (vollständig) unwirksam.

8

a) Die Rückverkaufsklausel ist Teil des notariell beurkundeten Kaufvertrages der Parteien. Sie genügt deshalb der in § 297 Abs. 1 und 2 ZGB bestimmten Form.

9

b) Eine solche Rückverkaufsvereinbarung ist im Zivilgesetzbuch der DDR zwar nicht vorgesehen. Das stünde ihrer Wirksamkeit nach § 45 Abs. 3 ZGB aber nur entgegen, wenn sie zwingendem Recht oder dem Inhalt und Zweck von Vorschriften des Zivilgesetzbuches in der DDR zuwiderliefe. Das ist nicht der Fall.

10

aa) Ob ein Wiederverkaufsrecht nach dem Modell des § 456 BGB zulässig wäre, ist zweifelhaft. Nach § 456 Abs. 1 BGB würde der Wiederkauf mit der Erklärung des Verkäufers gegenüber dem Käufer, dass er das Wiederkaufsrecht ausübe, zustande kommen. Im Ergebnis wäre also das Zustandekommen des Wiederkaufs durch eine Erklärung des Verkäufers bedingt. Es spricht viel dafür, dass die Bedingung des Kaufs in dieser Weise mit § 297 Abs. 1 Satz 1 ZGB nicht zu vereinbaren und damit unzulässig wäre. Nach dieser Vorschrift bilden nämlich der Kaufvertrag und die Übertragung des Eigentums zu seiner Erfüllung anders als nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch eine untrennbare Einheit (sog. Kausalprinzip im Gegensatz zum Abstraktionsprinzip des BGB). Das könnte dazu führen, dass nicht nur die Übertragung des Eigentums bedingungsfeindlich ist, sondern auch der Kaufvertrag selbst. Für diese Annahme spricht die Konstruktion des Vorkaufsrechts in § 307 ZGB (Andrae, NJ 1994, 251, 252). Das bedarf aber keiner Vertiefung. Die Parteien haben hier kein Wiederkaufsrecht nach dem Modell des § 456 BGB vereinbart.

11

bb) Die Parteien haben vielmehr lediglich die Verpflichtung der Beklagten vereinbart, über das Grundstück nicht zu verfügen und dem Kläger im Verkaufsfall den Abschluss eines Rückkaufsvertrages anzubieten. Das ist eine Rückverkaufsverpflichtung , die mit § 297 ZGB in Einklang steht. Sie enthält nämlich weder eine Verpflichtung zur Eigentumsverschaffung, die nach dem Zivilgesetzbuch der DDR mit der Einigung über den Eigentumsübergang verbunden sein müsste, noch eine bedingte Einigung über den Eigentumsübergang, die nach dem Zivilgesetzbuch der DDR nicht zulässig wäre. Dieser soll erst aufgrund des Vertrages erfolgen, dessen Abschluss die Beklagte dem Kläger anbieten soll. Dass eine solche Regelung nach dem Zivilgesetzbuch der DDR nicht zu beanstanden ist, zeigt sich schon an ihrem Vergleich mit dem darin geregelten Vorkaufsrecht. Die Ausübung des Vorkaufsrechts führt nach § 307 Abs. 2 ZGB, anders als nach § 464 Abs. 2 BGB, nicht zum Abschluss eines Kaufvertrages zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Verkäufer. Sie löst nach § 307 Abs. 2 ZGB vielmehr nur die Verpflichtung des Verkäufers aus, die Sache zu den Bedingungen des in Aussicht genommenen Vertrages mit dem Dritten (nur) an den Vorkaufsberechtigten zu verkaufen. Das Gesetz verwendet zwar die Formulierung, dass der Verkäufer nur noch an den Vorkaufsberechtigten verkaufen dürfe. Ein Verstoß hiergegen führt aber nach § 309 Abs. 1 Satz 1 ZGB nicht zur Unwirksamkeit eines Vertrages zwischen dem Verkäufer und dem Dritten , sondern nur dazu, dass der Vorkaufsberechtigte von dem Dritten die Übereignung der Sache Zug um Zug gegen Erstattung des gezahlten Kaufpreises verlangen kann. Eine Rückverkaufspflicht führt zu einem konstruktiv im Wesentlichen identischen Ergebnis und widerspricht deshalb tragenden Prinzipien des Zivilgesetzbuches der DDR nicht. Sie ist nach § 45 Abs. 3 ZGB zulässig.

12

c) Die Rückverkaufsverpflichtung ist auch nicht nach § 68 Abs. 1 Nr. 1 ZGB nichtig, weil sie gegen § 6 Abs. 1 Satz 2 VerkaufsG verstieße.

13

aa) Nach dieser Vorschrift muss zwischen dem Ankauf eines Grundstücks nach dem Verkaufsgesetz und seinem späteren Verkauf ein Zeitraum von drei Jahren liegen. Damit will das Gesetz Bodenspekulationen entgegenwirken. Anhaltspunkte dafür, dass die für den Verkauf zuständigen Stellen weder Klauseln zur Absicherung dieser Wartefrist sollten vereinbaren noch zusätz- liche Maßnahmen zur Verhinderung der Bodenspekulation sollten ergreifen können, sind nicht ersichtlich. Nach dem im Gesetzblatt der DDR verkündeten Wortlaut enthält die Klausel lediglich einen Mindeststandard, der durch zusätzliche Maßnahmen überboten werden kann. Dieser Wortlaut weicht allerdings gerade in diesem Punkt von dem Beschluss der Volkskammer ab. Am 7. März 1990 hatte sich die Volkskammer erneut mit dem Entwurf des Ministerrat der DDR für ein Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 1. März 1990 (Volkskammer-Drucks. 9/82) und dem Vorschlag einer Fraktion befasst, den in dem Entwurf des Ministerrats nicht vorgesehenen Verkauf volkseigener Grundstücke ebenfalls zu erlauben (Plenarprotokoll der 18. Tagung der 9. Volkskammer am 6./7. März 1990 in stenographische Protokolle der 9. WP der Volkskammer S. 542). Sie folgte diesem Antrag mit Einschränkungen und nahm dabei auch einen Änderungsvorschlag des Ministers der Finanzen der DDR an, der Vorschrift des § 6 Abs. 1 den Satz "Zwischen Kauf und Verkauf muss eine Frist von drei Jahren liegen." anzufügen (Plenarprotokoll aaO S. 552). Dieser Unterschied zwischen dem beschlossenen und dem verkündeten Wortlaut der Vorschrift ändert in der Sache nichts.

14

bb) Mit der Ergänzung des Verkaufsgesetzes um die Möglichkeit eines Ankaufs volkseigener Grundstücke hat die Volkskammer den Bürgern nicht die Möglichkeit verschaffen wollen, volkseigene Grundstücke durch den späteren Weiterverkauf zu verwerten. Sie hielt im Gegenteil die Ergänzung an sich für unnötig, weil die vorhandenen Nutzungsrechte den Bürgern ausreichende Nutzungsmöglichkeiten boten. Tragendes Motiv für die Ergänzung und ihre Beschränkung auf Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke war vielmehr die Überlegung , dass die dinglichen Nutzungsrechte angesichts der sich abzeichnenden grundlegenden Veränderungen ihren rechtlichen und wirtschaftlichen Wert verlieren könnten und die Eigentümer oder Inhaber von Ein- und Zweifamilienhäu- sern durch den Ankauf von Grund und Boden besser abgesichert werden müssten. Die Wartefrist ist eingeführt worden, um schon unmittelbar durch das Gesetz und unabhängig von der Praxis der für den Verkauf örtlich zuständigen Räte Maßnahmen gegen Bodenspekulationen zu ergreifen. Ein Anhaltspunkt dafür, dass es mit dieser Wartefrist sein Bewenden haben sollte und zusätzliche Maßnahmen der örtlichen Räte verboten werden sollten, besteht nicht. Die seinerzeit schon absehbare, aber schwer einzuschätzende Entwicklung der Bodenwerte und der begrenzte Zweck der Öffnung des Verkaufsgesetzes für einen Ankauf volkseigener Grundstücke - bewusste Ausklammerung des Ankaufs von Erholungs- und Gewerbegrundstücken im Hinblick auf die Bodenspekulation - zeigen, dass diese Regelung als eine Mindestregelung verstanden worden ist, als welche sie später im Gesetzblatt verkündet wurde. Damit scheidet eine Nichtigkeit der Klausel wegen Gesetzesverstoßes aus.

15

d) Die Klausel ist schließlich auch nicht wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nach § 68 Abs. 1 Nr. 2 ZGB nichtig.

16

aa) Im Ausgangspunkt richtig geht das Berufungsgericht davon aus, dass für die Anwendung des § 68 Abs. 1 Nr. 2 ZGB nicht die Grundsätze der sozialistischen Moral, sondern die Grundsätze von Treu und Glauben maßgeblich sind. Bei Abschluss des Vertrages galt § 68 Abs. 1 ZGB zwar noch in seiner Ursprungsfassung. Zu diesem Zeitpunkt waren auch weder das Verfassungsgrundsätzegesetz vom 17. Juni 1990 (GBl. I S. 299), noch das erste Zivilrechtsänderungsgesetz vom 28. Juni 1990 (GBl. I S. 524) oder das Ratifikationsgesetz vom 21. Juni 1990 (GBl. I S. 331) zu dem Vertrag über die Schaffung einer Währungs-, Wirtschafts- und Sozialunion vom 18. Mai 1990 verkündet. Die Ratifikation des zuletzt genannten Vertrages war zu diesem Zeitpunkt aber bereits eingeleitet und verlangte jedenfalls von den staatlichen Stellen, alles zu unterlassen, was den Erfolg der Ratifikation in Frage stellen könnte. Dies lässt es gerechtfertigt erscheinen, Nr. A I 2 des Gemeinsamen Protokolls über Leitsätze zu jenem Vertrag auf Verträge und Vertragsklauseln anzuwenden, die in der Ratifikationsphase abgeschlossen wurden und über das Inkrafttreten jenes Vertrages hinaus am 1. Juli 1990 hinauswirken sollten. Um eine solche Klausel handelt es sich hier. Sie ist deshalb nicht mehr am Maßstab der sozialistischen Moral, sondern am Maßstab von Treu und Glauben und der guten Sitten zu messen (Nr. A I 2 Satz 2 des Gemeinsamen Protokolls über Leitsätze).

17

bb) Ob die Klausel mit den Anforderungen von Treu und Glauben und mit den guten Sitten nicht zu vereinbaren ist, ist zweifelhaft. Einerseits wird die Beklagte durch diese Klausel in der Verfügung über ihr Grundstück stark eingeschränkt. Sie kann hierüber nur auf Dauer verfügen, wenn und wie es der Kläger für richtig hält. Das hält die herrschende Meinung bei dem vergleichbaren (Senat, BGHZ 47, 387, 391) Fall des Widerkaufsrechts, dessen Ausübung nach § 462 BGB auf 30 Jahre befristet ist, für unzulässig (OLG Düsseldorf Rpfleger 1986, 255; Erman/Grunewald, BGB, 11. Aufl., § 462 Rdn. 2; MünchKommBGB /Westermann, 4. Aufl., § 462 Rdn. 1; Staudinger/Mader, BGB [2004], § 462 Rdn. 2). Das ist aber nicht unbestritten (Bamberger/Roth/Faust, § 462 Rdn. 3). Auch waren bei Abschluss des Vertrags unbefristete Widerkaufsrechte gesetzlich bei der Ausgabe von Reichsheimstätten nach dem später aufgehobenen Reichsheimstättengesetz (dazu Senatsurt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, NJW-RR 2006, 299) zugelassen. Dem ist der Verkauf von ehemals volkseigenen Grundstücken nach dem Verkaufsgesetz in der Wertung vergleichbar. Der Senat hat die Frage bislang offen gelassen (Urt. v. 21. Juli 2006, V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452). Sie bedarf auch hier keiner Entscheidung.

18

cc) Selbst wenn eine unbefristete Rückverkaufsverpflichtung nichtig wäre , führte das hier nicht zur vollständigen Nichtigkeit der Klausel oder des gesamten Kaufvertrags (so aber für ein unbefristetes preislimitiertes Vorkaufsrecht in ähnlichen Verträgen KG, KG-Report 1994, 135, 137 und 243, 196, 218), sondern nur zur Teilnichtigkeit der Klausel.

19

(1) Nach der hier noch maßgeblichen Vorschrift des § 68 Abs. 2 (Satz 1) ZGB ist ein Vertrag teilweise nichtig, wenn sich der Nichtigkeitsgrund nur auf einen Teil des Vertrages bezieht und der Vertrag auch ohne diesen Teil abgeschlossen worden wäre. Eine solche Teilnichtigkeit ist zwar in erster Linie gegeben , wenn bei Auslassung des unwirksamen Teils ein Vertragsinhalt übrig bleibt, der für sich allein genommen einen Sinn behält. Die Norm entspricht in ihrer Zielsetzung aber § 139 BGB. Genau wie diese Vorschrift (BGHZ 107, 351, 355; 146, 37, 47) ist § 68 Abs. 2 (Satz 1) ZGB auch dann anwendbar, wenn die Parteien anstelle der unwirksamen Regelung, hätten sie nicht Nichtigkeit von Anfang an erkannt, eine andere, auf das zulässige Maß beschränkte Vereinbarung getroffen hätten. So liegt es hier.

20

(2) Der "Magistrat von Berlin" war zum Verkauf des Grundstücks nur bei Aufnahme einer Rückverkaufsverpflichtung bereit. Diese Gestaltungsvorstellung war in der Sache auch berechtigt, da abzusehen war, dass der nach dem Verkaufsgesetz zugrunde zu legende administrierte Verkaufspreis von 1.638 DM der DDR erheblich von dem später erzielbaren Grundstückwert abwich. Tatsächlich entsprach er mit umgerechnet 418 € auch nur 6 Promille des später erzielten Bodenwerts von 65.100 €. Die Aufnahme einer (zulässigen) Rückverkaufsverpflichtung entsprach auch dem Sinn und Zweck des Verkaufsgesetzes, das den Inhabern von Ein- und Zweifamilienhäusern lediglich eine zusätzliche Absicherung für ihr Nutzungsrecht verschaffen, aber gerade keine Spekulati- onsmöglichkeiten eröffnen sollte. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte und ihr Ehemann eine befristete Klausel nicht genauso akzeptiert hätten, wie sie die unbefristete Klausel akzeptiert hatten, bestehen nicht. Es ist deshalb davon auszugehen, dass die Parteien in Kenntnis der Fragestellung die höchstzulässige Befristung vereinbart hätten. Diese hätte hier der auf für das Wiederkaufsrecht vorgesehene Regellaufzeit von 30 Jahren (§ 462 BGB) entsprochen.

21

(3) Die Laufzeit einer Rückverkaufsverpflichtung hängt entscheidend von ihrem Zweck ab. Das war hier wie bei anderen Fällen bei der verbilligten Abgabe von Land die Verhinderung der Bodenspekulation. Bei einem solchen Zweck bestimmt sich die Laufzeit in erster Linie nach dem Umfang des Preisnachlasses , der den Erwerbern gewährt worden ist. Bei einem Preisabschlag von bis zu 30 % hält der Senat eine Bindungsdauer von jedenfalls 15 Jahren (BGHZ 153, 93, 105; Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, NJW-RR 2006, 298, 300), bei einem Preisabschlag von 70 % einer Laufzeit von zumindest bis zu 20 Jahren (Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, NJW-RR 2006, 298, 300) und bei noch weitergehenden Preisabschlägen eine Bindung von bis zu 30 Jahren für gerechtfertigt. Danach wäre hier eine Laufzeit von 30 Jahren zulässig gewesen, weil die Beklagten und ihr verstorbener Ehemann in der Sache einen Preisnachlass von weit über 95 % des Grundstückswerts erhalten haben.

22

3. Die Geltendmachung dieses Schadens durch den Kläger verstößt weder gegen das Übermaßverbot noch gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz.

23

a) An diese Grundsätze ist der Kläger bei der Geltendmachung seiner Rechte aus dem Vertrag mit der Beklagten und ihrem Ehemann gebunden, weil es sich hierbei um Verwaltungsprivatrecht handelt. Die staatlichen Stellen haben im Bereich des Verwaltungsprivatrechts neben den zivilrechtlichen auch die öffentlich-rechtlichen Bindungen, insbesondere aus dem Übermaßverbot und den Grundrechten zu beachten (BGHZ 93, 372, 381; 153, 93, 106 [Senat]; Senat , Urt. v. 21. Juli 2006, V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452, 1453; Urt. v. 21. Juli 2006, V ZR 158/05, ZfIR 2006, 682, 683 f.; Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 33/06, NotBZ 2007, 140, 142). Dass Verkäufe nach dem Verkaufsgesetz zum Verwaltungsprivatrecht gehören, ergibt sich daraus, dass die mit dem Verkauf beauftragten Stellen damit auch eine sozialpolitische Aufgabe wahrnahmen. Jedenfalls diente der Verkauf des Grund und Bodens an die Inhaber von Ein- und Zweifamilienhäusern deren rechtlichen Absicherung für die Zukunft und ist damit Ausdruck staatlicher Fürsorge, bei deren Wahrnehmung die öffentlich-rechtlichen Bindungen zu beachten sind.

24

b) Gegen das Übermaßverbot verstößt der Kläger nicht. Die Beklagte hat das Grundstück zwar nicht aus spekulativen Gründen verkauft. Sie hatte aber angesichts des verschwindend geringen Erwerbspreises eine wesentlich längere Bindungsfrist einzuhalten. Bei Erfüllung der Schadensersatzforderung des Klägers verbleibt ihr neben dem vollen Gebäudewert von rund 60.000 DM die Hälfte des Bodenwerts.

25

c) Der Kläger behandelt die Beklagte auch nicht schlechter als andere Käufer in gleicher Lage. Der „Magistrat von Berlin“ hatte zwar in der Mehrzahl der Verträge nach dem Verkaufsgesetz keine Rückverkaufsverpflichtung, sondern ein Vorkaufsrecht vorgesehen. Das führte aber zu im Wesentlichen gleichen Beschränkungen der Erwerber. Der Kläger war danach auch berechtigt, zu den Bedingungen des Verkaufsgesetzes in Erwerbsverträge mit Dritten einzutreten. Auch bei den nach dem Wirksamwerden des Beitritts noch zu den Bedingungen des Verkaufsgesetzes abgeschlossenen Kaufverträgen hat der Senat von Berlin aufgrund einer Selbstverpflichtung vom 24. August 1994 (Abgeordnetenhaus -Drucks. 12/4904) ebenfalls ein solches Vorkaufsrecht vorgesehen. Als Alternative hat er allen Erwerbern die Möglichkeit eines Ankaufs nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz angeboten. Die Beklagte wird deshalb nicht anders behandelt als andere Käufer, die ehemals volkseigenen Grundstücke zu den Preisen des Verkaufsgesetzes erworben haben.

26

4. Mit der Nichterfüllung der Rückverkaufsverpflichtung ist dem Kläger die Möglichkeit entgangen, das Grundstück den Beklagten nach Maßgabe des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes zum halben Bodenwert zu verkaufen. Diesen Schaden macht der Kläger geltend.

III.

27

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.

Tatbestand:

1

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines 1930 begründeten und durch eine Rückauflassungsvormerkung gesicherten Wiederkaufsrechts zugunsten des Landes L. , dessen Rechtsnachfolger der Beklagte ist.

2

Mit Vertrag vom 11. Dezember 1930 verkaufte das Land L. ein in der Gemarkung K. belegenes Grundstück zum Preis von 0,20 Goldmark je qm, insgesamt 601 Goldmark, an den Ziegler W. R. . Dieser verpflichtete sich, auf dem Grundstück ein Wohnhaus mit mindestens sechs Zimmern zu errichten. Für das Land L. wurde ein durch Eintragung einer Vormerkung zu sicherndes Wiederkaufsrecht auf die Dauer von 90 Jahren vereinbart, und zwar hinsichtlich von Grund und Boden zum Erwerbspreis und hinsichtlich der Gebäude nach - näher bestimmter - Taxe. Das Wiederkaufsrecht kann unter anderem ausgeübt werden, wenn der Käufer oder sein Rechtsnachfolger das Wohnhaus seit mehr als drei Jahren nicht selbst bewohnt oder bewirtschaftet, das Grundstück ganz oder teilweise veräußert oder wenn über das Vermögen des Eigentümers das Konkursverfahren eröffnet wird.

3

Der Kläger ist Insolvenzverwalter über das Vermögen des Grundstückseigentümers und Rechtsnachfolgers des Käufers. Im Hinblick auf den beabsichtigten Verkauf einer Teilfläche des Grundstücks verlangt er von dem Beklagten die Abgabe einer Löschungsbewilligung für das Wiederkaufsrecht. Der Beklagte ist zu einem Verzicht auf das Wiederkaufsrecht an der Teilfläche nur gegen Zahlung von rund 38.500 € bereit.

4

Das Landgericht hat festgestellt, dass dem Beklagten bezüglich des Grundstücks kein Wiederkaufsrecht und kein Recht auf Rückauflassung zusteht. Ferner hat es den Beklagten verurteilt, auf die im Grundbuch eingetragene Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Wiederkauf zu verzichten und die Löschung dieses Rechts zu bewilligen. Die dagegen gerichtete Berufung des Beklagten ist erfolglos geblieben.

5

Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt, verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

6

Das Berufungsgericht hält das Wiederkaufsrecht wegen Verstoßes gegen die guten Sitten gemäß § 138 Abs. 1 BGB für unwirksam. Die preisgünstige Abgabe von Bauland mit dem Ziel, auch weniger begüterten Kreisen das Bauen zu ermöglichen, rechtfertige zwar gewisse Bindungen des Erwerbers, nicht aber die mit dem hier vereinbarten Wiederkaufsrecht verbundenen langjährigen Beschränkungen. Dem Erwerber und seinen Rechtsnachfolgern sei es im Hinblick auf den geringen Wiederkaufpreis - dieser betrage heute für Grund und Boden bei einem Verkehrswert von mehr als 200.000 € lediglich 10.577,60 € - insbesondere nur sehr eingeschränkt möglich, das Grundstück zu beleihen; ferner sei ihnen für fast ein Jahrhundert die Möglichkeit genommen, mit dem Verkaufserlös ein gleichwertiges Objekt an einem anderen Ort zu erwerben. Jedenfalls verstoße die Bindungsdauer von 90 Jahren aus heutiger Sicht gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden; sie sei deshalb hilfsweise im Wege ergänzender Auslegung auf das noch zulässige Maß zu reduzieren. Einer genauen zeitlichen Festlegung bedürfe es insoweit nicht. Der Rechtsprechung zu den so genannten Einheimischen-Modellen lasse sich entnehmen, dass vergleichbare Bindungen für einen 25 Jahre übersteigenden Zeitraum als unvertretbar anzusehen seien. Folglich sei die angemessene Ausübungsfrist für das Wiederverkaufsrecht seit langem abgelaufen.

II.

7

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand.

8

1. Dahinstehen kann, ob der Auffassung des Berufungsgerichts zu folgen ist, die vereinbarte Ausübungsfrist für das Wiederkaufsrecht sei nach den bei Abschluss des Kaufvertrags im Jahr 1930 herrschenden Wertvorstellungen sittenwidrig und schon aus diesem Grund auf das zulässige Maß zu reduzieren (vgl. zur Möglichkeit der Teilnichtigkeit: BGHZ 146, 37, 47).

9

2. Der Kläger kann die Löschung der im Grundbuch eingetragenen Vormerkung zur Sicherung des bedingten Anspruchs aus einem Wiederkauf gemäß § 894 BGB jedenfalls deshalb verlangen, weil die Ausübung des Wiederkaufsrechts mehr als 70 Jahre nach dessen Begründung unverhältnismäßig ist, was zur Folge hat, dass der durch die Vormerkung gesicherte Rückauflassungsanspruch des Beklagten nicht mehr entstehen kann.

10

a) Der Beklagte ist Teil der mittelbaren Staatsverwaltung in Form der Körperschaft des öffentlichen Rechts (§ 1 Abs. 1, § 2 des Gesetzes über den Landesverband L. vom 5. November 1948, GVBl NRW 1949, 269; vgl. auch Maurer, Allgemeines Verwaltungsrecht, 14. Aufl., § 21 Rdn. 8 ff.) und damit grundsätzlich weitergehenden Bindungen unterworfen als eine Privatperson. Er hat nicht nur die Schranken von Treu und Glauben (§ 242 BGB), sondern insbesondere auch die Einhaltung des Übermaßverbots zu beachten (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 106). Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit bestimmt auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung das gesamte Handeln der öffentlichen Verwaltung, und zwar auch dann, wenn sie für ihre Aufgaben, wie hier, die Gestaltungsformen des Privatrechts wählt (Senat, aaO, S. 97 f). Der Beklagte ist daher verpflichtet, vor der Ausübung eines ihm aus der Erfüllung öffentlicher Aufgaben zustehenden Rechts im Wege einer Ermessensentscheidung zu prüfen , ob und inwieweit das Recht geltend gemacht werden soll (Senat, aaO, S. 106; Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, WM 2006, 300, 301).

11

b) Dieses Ermessen ist hier dahin reduziert, dass dem Übermaßverbot nur durch einen Verzicht auf die Ausübung des vereinbarten Wiederkaufsrechts Rechnung getragen werden kann.

12

aa) Aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit folgt, dass der Staat einem Subventionsempfänger zur Sicherung der Zweckbindung der Subvention keine beliebigen Beschränkungen auferlegen darf. Die Beschränkungen müssen vielmehr geeignet und erforderlich sein, um den mit der Subvention zulässigerweise verfolgten Zweck für einen angemessenen Zeitraum sicherzustellen. Dient das in einem Grundstückskaufvertrag mit der öffentlichen Hand vereinbarte Wiederkaufsrecht der vertraglichen Absicherung von mit dem Verkauf verbundenen Zielen im Bereich der Wohnungsbau-, Siedlungs- oder Familienpolitik , müssen die Bindungen, denen der Käufer und seine Rechtsnachfolger hierdurch unterworfen werden, in einem angemessenen Verhältnis zu ihrem Zweck stehen (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 103 f.; Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, WM 2006, 300, 302; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 102 ff.).

13

bb) Die Geltendmachung des Wiederkaufsrechts durch den Beklagten steht mit diesen Anforderungen nicht in Einklang.

14

Nach den - maßgeblich auf dem von dem L. Landespräsidium 1926 herausgegebenen „Merkblatt für die Förderung des Wohnungsbaus“ beruhenden und von der Revision nicht angegriffenen - Feststellungen des Berufungsgerichts diente der verbilligte Verkauf von Bauland durch das Land L. an W. R. im Jahr 1930 der Förderung des Wohnungsbaus. Zweck des zugunsten des Landes vereinbarten Wiederkaufsrechts war es, einer spekulativen Ausnutzung der günstigen Verkaufskonditionen entgegenzuwirken. Die Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen, die sich aus dem Wiederkaufsrecht ergaben - ein Verkauf des Grundstücks oder eine drei Jahre übersteigen- de Fremdnutzung des darauf befindlichen Hauses lösten das Recht des Landes aus, das Grundstück zu dem vereinbarten Wiederverkaufspreis zurückzuerwerben -, sollten mithin gewährleisten, dass der Käufer das von ihm errichtete Haus tatsächlich für sich und seine Familie nutzte, dass also die ihm aus staatlichen Mitteln gewährte Vergünstigung ihren Zweck erfüllte, den Bau eigengenutzter Einfamilienhäuser bei Vermeidung von Bodenspekulationen zu fördern.

15

Das Wiederkaufsrecht war grundsätzlich geeignet, diese Zweckbindung der Subvention sicherzustellen. Eine 90 Jahre dauernde Bindung des Käufers war allerdings nicht erforderlich. Spätestens nachdem seine Familie das Grundstück für die Dauer einer Generation, also für etwa 30 Jahre, selbst genutzt hatte , war das mit dem verbilligten Verkauf verbundene Ziel, einer Familie zu einem Eigenheim und damit zu einer Lebensgrundlage zu verhelfen, erreicht (vgl. auch Senat, Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, WM 2006, 300, 302). Insbesondere stellte sich ein Verkauf des Grundstücks nach einer solchen Zeitspanne nicht als eine dem Subventionszweck zuwiderlaufende Bodenspekulation auf Kosten der Allgemeinheit dar.

16

Die 30 Jahre übersteigende Bindungsdauer dient in der heutigen Zeit, in der kaum ein Eigenheim 90 Jahre von derselben Familie genutzt wird, letztlich nur noch dem Zweck, die gewährte Subvention und die zwischenzeitliche Steigerung des Bodenwerts bei den Rechtsnachfolgern des Begünstigten ganz oder teilweise wieder abzuschöpfen. Das mag aus Sicht des Beklagten nicht unbillig erscheinen, weil er auf diese Weise Mittel für neue Fördermaßnahmen erhält, rechtfertigt die Ausübung des Wiederkaufsrechts aber nicht. Nachdem die Subvention über einen längeren Zeitraum zweckentsprechend verwendet worden ist, ist der Grund für die Beschränkung der Eigentümerrechte des Gemeinschuldners entfallen.

17

cc) Dieser Beurteilung steht nicht entgegen, dass es dem Land L. möglich gewesen wäre, weitergehenden und grundsätzlich unbefristeten Einfluss auf Verfügungen über das Grundstück und auf dessen Nutzung zu nehmen , indem es den Bauplatz 1930 als Reichsheimstätte nach dem Reichsheimstättengesetz ausgegeben hätte.

18

Hierauf kann sich der Beklagte zum einen deshalb nicht berufen, weil den weitergehenden Verfügungsbeschränkungen bei einem Verkauf als Reichsheimstätte besondere Vorteile des Käufers, insbesondere der Vollstreckungsschutz (§ 20 RHeimstG) sowie Steuer- und Gebührenbefreiungen (§ 34 RHeimstG), gegenüber gestanden hätten. Nachdem der Käufer und seine Rechtsnachfolger von den Vorteilen nicht profitiert haben, kann ihnen nicht vorgehalten werden, dass es - hätte das Land L. diese Handlungsform gewählt - möglich gewesen wäre, ihnen zeitlich unbeschränkte Verfügungsbeschränkungen aufzuerlegen.

19

Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass der Gemeinschuldner in der Verfügungsbefugnis über sein Grundstück heute selbst dann nicht mehr beschränkt wäre, wenn der Rechtsvorgänger des Beklagten das Grundstück 1930 als Reichsheimstätte ausgegeben hätte. Die - dem vereinbarten Wiederkaufsrecht vergleichbaren - unbefristeten Ausgeberbefugnisse nach § 11 Abs. 1 und § 12 Abs. 1 RHeimstG i.V.m. § 17 Abs. 1 Nr. 3 u. 4 der Verordnung zur Ausführung des Reichsheimstättengesetzes (in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 2332-1-1, veröffentlichten bereinigten Fassung) sind nämlich mit der Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes im Jahr 1993 (BGBl. I, S. 912) ersatzlos weggefallen (vgl. dazu BVerfG, NJW 1996, 584). Dabei war die - ebenfalls auf dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beruhende - Überlegung maßgeblich, dass es sich bei den Verfügungs- und Verwertungsbeschränkungen , denen die Heimstätter unterlagen, um - im Vergleich zu anderen Grundstückseigentümern - unbillige und nicht mehr zu rechtfertigende Sonderopfer handelte (vgl. BT-Drucks. 12/3977 S. 6).

20

dd) Schließlich kann der Beklagte nichts zu seinen Gunsten daraus herleiten , dass es seinem Rechtsvorgänger auch möglich gewesen wäre, den Bauplatz in Form eines auf 90 Jahre befristeten Erbbaurechts auszugeben.

21

Zwar wäre der Beklagte in diesem Fall noch Eigentümer des Grundstücks und damit alleiniger Nutznießer der Bodenwertsteigerungen. Sein Rechtsvorgänger hat aber nicht diese Form der Förderung gewählt, sondern ein Grundstück aus eigenen Beständen verkauft. Damit verbunden war die Entscheidung , dass das Grundstück nach einer angemessenen Zeit in das unbeschränkte Eigentum des Käufers bzw. dessen Rechtsnachfolger übergeht. Hätte der Rechtsvorgänger des Beklagten von Bodenwertsteigerungen unabhängig davon profitieren wollen, ob die dem Käufer gewährten Vergünstigungen zweckentsprechend verwendet worden sind, hätte er das Grundstück nicht verkaufen , sondern nur mit einem Erbbaurecht zugunsten des Rechtsvorgängers des Gemeinschuldners belasten dürfen.

22

Hiervon zu unterscheiden ist die Frage, inwieweit der Erwerber - sei er Käufer oder Erbbauberechtigter - in der Verfügung über seine Siedlerstelle beschränkt werden kann, um zu verhindern, dass die aus öffentlichen Mitteln gewährten Vergünstigungen - insbesondere ein verbilligter Kaufpreis oder niedriger Erbbauzins - durch einen Weiterverkauf des Grundstücks oder des Erbbaurechts ihren Zweck verfehlen. Hätte das Land L. dem Rechtsvorgänger des Gemeinschuldners ein Erbbaurecht an dem streitgegenständlichen Grundstück eingeräumt, wären Verfügungs- und Nutzungsbeschränkungen, die zur Sicherung der Zweckbindung der verbilligten Abgabe des Bauplatzes vereinbart worden wären, ebenfalls an dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu messen und hätten deshalb heute - mehr als 70 Jahre nach ihrer Begründung - ebenso wenig Bestand wie das vereinbarte Wiederkaufsrecht (vgl. Grziwotz, DNotZ 1999, 646, 650).

23

3. Da der Beklagte aus dem Wiederkaufsrecht heute keine Rechte mehr herleiten, insbesondere keine Rückauflassung des Grundstücks verlangen kann, hat das angefochtene Urteil auch Bestand, soweit die Berufung des Beklagten gegen die im erstinstanzlichen Urteil enthaltene entsprechende Feststellung zurückgewiesen worden ist.

III.

24

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Tatbestand:

1

Mit notariellem Kaufvertrag aus dem Jahr 1938 erwarb die Klägerin, eine Wohnungsbaugenossenschaft, von der beklagten Stadt Grundstücke zu einem dem regulären Marktpreis entsprechenden Kaufpreis von 5 Reichsmark je Quadratmeter. Sie verpflichtete sich, auf den erworbenen Flächen Großwohnhäuser mit billigen Wohnungen von je etwa 52 qm Wohnfläche für die werktätige Bevölkerung zu errichten und näher bestimmte Mietobergrenzen einzuhalten.

2

In Nr. 11 des Kaufvertrages ist ein Wiederkaufsrecht der Beklagten vereinbart , welches bis zum 31. Dezember 2027 nur unter näher bestimmten Voraussetzungen , in der Zeit vom 1. Januar 2028 bis zum 31. Dezember 2028 jedoch unbedingt ausgeübt werden kann. Der Wiederkaufspreis entspricht dem vereinbarten Kaufpreis ohne Zinsen. Für die vertragsgemäß errichteten Gebäude ist eine Entschädigung von zwei Dritteln des gemeinen Werts zu leisten, den die Gebäude bei der Ausübung des Wiederkaufsrechts haben.

3

Die Klägerin möchte festgestellt wissen, dass die Beklagte ein etwaiges Wiederkaufsrecht nach Nr. 11 des Kaufvertrages nicht mehr ausüben kann; ferner verlangt sie von der Beklagten die Abgabe einer Löschungsbewilligung für die Auflassungsvormerkung, die deren bei Ausübung des Wiederkaufsrechts entstehenden Eigentumsübertragungsanspruch sichert. Hilfsweise beantragt die Klägerin festzustellen, dass die Ausübung des Wiederkaufsrechts insoweit unverhältnismäßig ist, als neben der reinen Bodenwertsteigerung ein inflationsbedingter Wertzuwachs abgeschöpft und nicht der vollständige Verkehrswert der aufstehenden Gebäude entschädigt wird.

4

Die Klage ist in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfolgt die Klägerin ihre Anträge weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

5

Das Berufungsgericht hält das Wiederkaufsrecht für wirksam. Es sei weder sittenwidrig noch wegen Verstoßes gegen kartellrechtliche Bestimmungen unwirksam. Die Beklagte sei auch nicht aufgrund des Übermaßverbots, welches sie als Körperschaft des öffentlichen Rechts beachten müsse, an der Ausübung des Wiederkaufsrechts gehindert. Dieses führe nicht zu einer unzumutbaren Lastenverteilung zum Nachteil der Klägerin. Der Zweck des Wiederkaufsrechts, es der Beklagten einerseits zu ermöglichen, das Grundstück nach 90 Jahren zurückzuerwerben und so Bodenwertsteigerungen der Allgemeinheit zu erhalten , sie andererseits hierzu aber nicht, wie bei einem Erbbaurecht, zu verpflichten , sei nicht zu beanstanden. Die Ausübungsfrist von 90 Jahren diene auch den Interessen der Klägerin, da sie sicherstelle, dass sich deren Investitionen über die Nutzungsdauer des Bauwerks amortisierten. Dass die Klägerin bei Ausübung des Wiederkaufsrechts nicht den vollen, sondern nur 2/3 des Verkehrswerts der von ihr errichteten Gebäude beanspruchen könne, halte sich, wie der Vergleich mit der Regelung in § 27 Abs. 2 ErbbauRG zeige, im Rahmen zulässiger Vereinbarungen. Entsprechendes gelte für die Festlegung des Wiederkaufspreises. Das Inflationsrisiko gehe zu Lasten des Käufers, wenn, wie hier, keine Wertsicherungsklausel vereinbart sei. Etwas anderes könne allenfalls hinsichtlich eines inflationsbedingten Wertverlusts gelten, welcher nach Ablauf der gesetzlichen Regelfrist von 30 Jahren seit der Vereinbarung des Wiederkaufsrechts, hier also seit 1968, entstanden sei. Auf eine solche Feststellung sei der hilfsweise gestellte Antrag jedoch nicht gerichtet.

II.

6

Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung überwiegend stand.

7

1. a) Ohne Rechtsfehler nimmt das Berufungsgericht an, dass das in Nr. 11 Abs. 3 des Kaufvertrages vereinbarte Wiederkaufsrecht, welches der Beklagten im Jahr 2028 unbedingt zusteht (nachfolgend: unbedingtes Wiederkaufsrecht ), wirksam ist.

8

aa) Entgegen der Auffassung der Revision ist das Wiederkaufsrecht nicht deshalb unwirksam, weil es über die in § 462 Satz 1 BGB genannte Höchstfrist von 30 Jahren hinaus ausgeübt werden kann. Diese Vorschrift begrenzt die Ausübung eines Wiederkaufsrechts nur in den Fällen, in denen eine Frist nicht vereinbart worden ist. Sie hindert die Vertragsparteien nicht, längere Ausübungsfristen festzulegen (Senat, Urteil vom 21. April 1967 - V ZR 75/64, BGHZ 47, 387, 392); diese treten dann an die Stelle der gesetzlichen Frist (§ 462 Satz 2 BGB).

9

bb) Zutreffend ist ferner die Annahme des Berufungsgerichts, das unbeschränkte Wiederkaufsrecht verstoße nicht gegen die guten Sitten (§ 138 Abs. 1 BGB).

10

(1) Mit diesem Recht hat sich die Beklagte vorbehalten, den Grundstücksverkauf nachträglich in ein der Bestellung eines Erbbaurechts auf 90 Jahre vergleichbares Nutzungsverhältnis umzugestalten. Es ermöglicht ihr, im Jahr 2028 zu entscheiden, ob sie das Grundstück gegen Zahlung des Wiederkaufspreises und der vereinbarten Entschädigung für die von der Klägerin errichteten Gebäude zurückerwirbt, oder ob sie hiervon wegen der damit verbundenen Übernahme älterer und möglicherweise für sie nicht attraktiver Wohnhäuser absieht. Ein solches Wahlrecht ist für sich genommen nicht verwerflich. Dass der Wiederkaufsberechtigte im Zweifel die für ihn wirtschaftlich günstigere Alternative wählen und insbesondere Bodenwertsteigerungen abschöpfen wird, ist weder zu missbilligen noch führt es - sofern die Bedingungen des Wiederkaufs angemessen sind - zu einem groben Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung oder zu einer sonst unzumutbaren Belastung des Käufers (aA Kämmerer /Martini, BauR 2007, 1337, 1348). Dieser vermag zu erkennen und sich von Anfang darauf einzustellen, dass er das Grundstück nach der vereinbarten Frist, hier nach 90 Jahren, möglicherweise an den Verkäufer zurückübereignen muss, also bis zu der Entscheidung des Verkäufers über die Ausübung des Wiederkaufsrechts in wirtschaftlicher Hinsicht eher einem Erbbauberechtigten als einem Eigentümer gleichsteht. Dabei kann die Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts statt eines Erbbaurechts auch für den Käufer vorteilhaft sein; beispielsweise ist er nur als Eigentümer in der Lage, das Grundstück als Kreditsicherheit zu nutzen. Dass er im Gegensatz zu einem Erbbauberechtigten den vollen Kaufpreis zahlt, wird durch den Wiederkaufspreis kompensiert. Wird das Wiederkaufsrecht ausgeübt, hat der Käufer dem Verkäufer als Gegenleistung für die Nutzung des Grundstücks die Nutzungen des Kaufpreises überlassen und damit einen dem Erbbauzins vergleichbaren Wert aufgewandt.

11

(2) Das Wiederkaufsrecht stellt sich auch nicht deshalb als sittenwidrig dar, weil als im Jahr 2028 zu zahlender Wiederkaufspreis der 1938 vereinbarte Kaufpreis ohne Wertsicherungsklausel bestimmt worden ist. Im Grundsatz ist es nicht unbillig, den Preis, zu welchem verkauft worden ist, als Wiederkaufspreis zu vereinbaren, da dies der Zweifelsregelung des § 456 Abs. 2 BGB (§ 497 Abs. 2 BGB aF) entspricht. Allerdings läge die Annahme eines groben Missverhältnisses von Leistung und Gegenleistung nahe, wenn die Beklagte bei Aus- übung des Wiederkaufsrechts nur den (in Euro umgerechneten) Nominalbetrag des Kaufpreises als Wiederkaufspreis zahlen müsste, wenn also der - vorhersehbare - inflationsbedingte Wertverlust des Geldes über einen Zeitraum von 90 Jahren zu Lasten der Klägerin ginge. So verhält es sich hier, anders als das Berufungsgericht meint, aber nicht.

12

Bei Abschluss des Kaufvertrages im Jahr 1938 konnten die Parteien im Hinblick auf die Aufwertungsrechtsprechung des Reichsgerichts davon ausgehen , dass der Wiederkaufspreis auch ohne Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel dem seit Abschluss des Kaufvertrages gesunkenen Geldwert entsprechend aufgewertet werden würde. Das Reichgericht nahm bei einem Wiederkaufsrecht , wenn nicht Anhaltspunkte für das Gegenteil vorlagen, nämlich an, dass die Vertragsschließenden dem zum Wiederverkauf verpflichteten Käufer einen angemessenen Gegenwert für die Rückübereignung gewähren wollten , und wertete Wiederkaufspreise deshalb ohne weiteres auf (vgl. RGZ 119, 188; RG, JW 1927, 979; LZ 1925, 711). Infolge dieser Rechtsprechung entsprach es noch zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses der Parteien allgemeiner Auffassung, dass Veränderungen des Geldwertes in der Weise zu berücksichtigen seien, dass ein in Übereinstimmung mit der gesetzlichen Auslegungsregel des § 456 Abs. 2 BGB (§ 497 Abs. 2 BGB aF) festgesetzter Wiederkaufspreis die gleiche Kaufkraft wie der Kaufpreis haben müsste (vgl. Palandt/Pinzger, BGB, 1939, § 497 Anm. 4 aE sowie Staudinger/Ostler, BGB, 10. Aufl. [1937], § 497 Anm. 10). Dies lässt den Schluss zu, dass der Wiederkaufspreis nach übereinstimmender Vorstellung beider Parteien der allgemeinen Geldentwicklung angepasst werden sollte.

13

(3) Mangels einer von dem unbedingten Wiederkaufsrecht ausgehenden unbilligen Belastung der Klägerin kommt ein Verstoß gegen die guten Sitten auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Ausnutzung einer Monopolstellung in Betracht. Zudem hat das Berufungsgericht eine solche Stellung der Beklagten auf dem Hamburger Grundstücksmarkt nicht feststellen können; Verfahrensrügen hierzu sind von der Klägerin nicht erhoben worden.

14

cc) Sonstige Nichtigkeitsgründe sind von dem Berufungsgericht ohne Rechtsfehler verneint worden. An den Vorgaben, die sich aus § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB für städtebauliche Verträge ergeben, ist das Wiederkaufsrecht ebenso wenig zu messen wie an § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB (früher § 9 Abs. 1 AGBG), da diese Vorschriften bei Abschluss des Vertrages nicht existierten. Entgegen der Auffassung der Revision verstößt das Wiederkaufsrecht auch nicht gegen kartellrechtliche Vorschriften. Hätte die Beklagte das Grundstück - kartellrechtlich unbedenklich - mit einem Erbbaurecht zugunsten der Klägerin belastet, wäre es dem Grundstücksmarkt in vergleichbarer Weise wie durch das vereinbarte Wiederkaufsrecht entzogen gewesen.

15

b) Zutreffend nimmt das Berufungsgericht weiter an, die Beklagte sei nicht aufgrund ihrer sich aus dem öffentlichen Recht ergebenden Bindungen gehindert, das Wiederkaufsrecht im Jahr 2028 auszuüben.

16

aa) Als Körperschaft des öffentlichen Rechts hat die Beklagte allerdings nicht nur die Schranken von Treu und Glauben (§ 242 BGB), sondern insbesondere auch die Einhaltung des Übermaßverbots zu beachten. Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit bestimmt auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung das gesamte Handeln der öffentlichen Verwaltung, und zwar auch dann, wenn sie, wie hier, die Gestaltungsformen des Privatrechts wählt. Er verlangt, die Ausübung eines vertraglich vereinbarten Rechts auf das nach dessen Zweck erforderliche und angemessene Maß zu beschränken sowie unzumutbare Härten im Einzelfall zu vermeiden. Die Beklagte ist daher verpflichtet, vor der Ausübung eines ihr im Bereich des Verwaltungsprivatrechts zustehenden Rechts im Wege einer Ermessensentscheidung zu prüfen, ob und inwieweit es geltend gemacht werden soll (Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, WM 2010, 1861 Rn. 18 mwN). Auf dieser Grundlage hat der Senat entschieden, dass ein Wiederkaufsrecht, welches die zweckentsprechende Nutzung eines zum Zwecke der Ansiedlung einer Familie verbilligt veräußerten Grundstücks sicherstellen soll, mehr als 30 Jahre nach seiner Begründung nicht mehr ausgeübt werden kann (Senat, Urteil vom 21. Juli 2006 - V ZR 252/05, WM 2006, 2046).

17

bb) Hieraus kann die Klägerin indessen nichts für sie Günstiges herleiten. Der mit der Beklagten geschlossene Kaufvertrag ist zwar dem Verwaltungsprivatrecht zuzuordnen, weil er, wie die Bauverpflichtung der Klägerin und die Mietpreisbindung deutlich machen, wohnungs- und sozialpolitischen Zwecken diente. Die Ausübungsfrist von 90 Jahren ist hier aber nicht unverhältnismäßig.

18

Nach welcher Zeitdauer die Ausübung eines zugunsten der öffentlichen Hand vereinbarten Wiederkaufsrechts unverhältnismäßig ist, hängt entscheidend von dessen Zweck ab (vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 260/06, NJW-RR 2007, 1608, 1610). Dient es der Sicherung der Zweckbindung einer Subvention, muss seine Dauer in einem angemessenen Verhältnis zu dem mit der Subvention zulässigerweise verfolgten Zweck stehen. Die Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen, deren Einhaltung durch ein solches Wiederkaufsrecht typischerweise gewährleistet wird, dürfen dem Käufer nur für einen zeitlich begrenzten Zeitraum auferlegt werden; bei Grundstücken, die zum Zwecke der Errichtung von Einfamilienhäusern an Einzelpersonen verkauft werden, ist eine 30 Jahre übersteigende Dauer in aller Regel als unverhältnismäßig anzusehen.

19

Das hier vereinbarte unbedingte Wiederkaufsrecht dient dagegen weder der Sicherung einer Subvention noch der Durchsetzung von Nutzungs- oder Verfügungsbeschränkungen. Es hält der Beklagten unabhängig von dem Verhalten der Klägerin die Möglichkeit offen, nach 90 Jahren die Rückübereignung des Grundstücks zu näher festgelegten Konditionen zu verlangen. Ein solches Wiederkaufsrecht war in dem der Senatsentscheidung vom 21. Juli 2006 (V ZR 252/05, WM 2006, 2046) zugrunde liegenden Vertrag nicht enthalten; dort hatte sich die beklagte Körperschaft des öffentlichen Rechts vielmehr entschieden, das Grundstückseigentum endgültig auf die Käufer zu übertragen, sofern diese die ihnen auferlegten Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen beachteten.

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Der unterschiedliche Zweck der Wiederkaufsrechte geht mit einer jeweils anderen Funktion der Ausübungsfrist einher. Von einem Wiederkaufsrecht, das eine Subvention sichert, kann, wenn der Subventionszweck verfehlt wird, jederzeit Gebrauch gemacht werden. Die Ausübungsfrist bildet die zeitliche Grenze, bis zu der dies möglich ist. Je länger sie ist, desto belastender wirkt das Wiederkaufsrecht für den Käufer, weil er während dieser Zeit die Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen beachten muss, die das Wiederkaufsrecht sichert, wenn er nicht Gefahr laufen will, das Eigentum an dem Grundstück zu verlieren.

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Bei der hier vereinbarten Frist von 90 Jahren handelt es sich demgegenüber um den Zeitpunkt, zu dem das unbedingte Wiederkaufsrecht erstmals ausgeübt werden darf. Je länger sie ist, desto länger bleibt die Klägerin Eigentümerin des Grundstückes und desto länger kann sie dessen Nutzungen sowie die ihrer Investitionen ziehen. Umgekehrt bedeutete eine geringere Dauer eine größere Belastung, weil sich damit der Zeitraum verkürzte, in dem die Klägerin vor der Ausübung des Wiederkaufsrechts geschützt ist. Ihre Rechtsstellung hätte sich also nicht verbessert, sondern verschlechtert, wenn die Beklagte berechtigt gewesen wäre, das unbedingte Wiederkaufsrecht bereits nach 20 Jah- ren auszuüben. Führt ein längerer Zeitraum, bis zu dem ein Wiederkaufsrecht erstmals ausgeübt werden kann, aber nicht zu einer größeren und damit ab einem bestimmten Zeitpunkt unverhältnismäßigen Belastung des Käufers, lassen sich aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit in zeitlicher Hinsicht keine Beschränkungen für dessen Ausübung ableiten.

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2. Ohne Rechtsfehler und von der Revision unbeanstandet nimmt das Berufungsgericht ferner an, dass das in Nr. 11 Abs. 2 d) und e) vereinbarte bedingte Wiederkaufsrecht wirksam ist und dessen Ausübung nicht unverhältnismäßig wäre. Die Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts für den Fall der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Grundstücks und für den Fall, dass über das Vermögen der Klägerin der Konkurs oder das gerichtliche Vergleichsverfahren eröffnet wird, soll sicherstellen, dass die Beklagte das Grundstück auch dann zurückkaufen kann, wenn sie ihres unbeschränkten Wiederkaufsrechts wegen des Vermögensverfalls der Klägerin verlustig zu gehen droht. Es wirkt damit ähnlich wie ein als Inhalt des Erbbaurechts unter diesen Bedingungen vereinbarter Heimfallanspruch (vgl. § 2 Nr. 4 ErbbauRG); dieser kann während der gesamten Dauer des Erbbaurechts, also unter Umständen ebenfalls 90 Jahre lang entstehen.

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Soweit das bedingte Wiederkaufsrecht (Nr. 11 Abs. 2) für den Fall des Eintritts weiterer Bedingungen vereinbart worden ist, hat die Beklagte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auf dessen Ausübung verzichtet. Ob das Wiederkaufsrecht insoweit wirksam war, bedarf keiner Entscheidung, da die Klägerin nur die Feststellung erstrebt, dass die Beklagte ihr Wiederkaufsrecht heute nicht mehr ausüben kann.

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3. Da das Wiederkaufsrecht weiterhin ausgeübt werden kann, geht das Berufungsgericht weiter zutreffend davon aus, dass die Beklagte nicht verpflichtet ist, die Löschung der Vormerkung zu bewilligen, die ihren bei Ausübung des Wiederkaufsrechts entstehenden Übereignungsanspruch sichert.

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4. Die Revision hat jedoch teilweise Erfolg, soweit der hilfsweise gestellte Antrag abgewiesen worden ist, mit dem die Klägerin die Feststellung verlangt, dass die Beklagte an der Ausübung des Wiederkaufsrechts insoweit gehindert ist, als neben der reinen Bodenwertsteigerung ein inflationsbedingter Wertzuwachs abgeschöpft und als nicht der vollständige Verkehrswert der aufstehenden Gebäude entschädigt wird.

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a) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist dieser Hilfsantrag Gegenstand des Revisionsverfahrens, obwohl spezifische Rügen insoweit nicht erhoben worden sind. Ist ein prozessualer Anspruch durch Erhebung einer hinreichenden Sachrüge zulässig in das Revisionsverfahren eingeführt worden, beschränkt sich die Prüfung nicht auf diese Rüge (§ 557 Abs. 3 Satz 1 ZPO). So liegt es auch hier. Der Hilfsantrag der Klägerin bezieht sich auf denselben prozessualen Anspruch wie der auf Feststellung gerichtete Hauptantrag, nämlich auf das Recht der Beklagten, das Wiederkaufsrecht auszuüben. Dabei bilden Einwendungen, die sich auf die Konditionen des Wiederkaufs beschränken, ein bloßes Minus gegenüber solchen, die der Rechtsausübung dauerhaft entgegenstehen. Durch die von der Revision erhobenen Einwendungen, aus denen sich ergeben soll, dass die Beklagte auf Dauer gehindert ist, das Wiederkaufsrecht auszuüben, ist den Anforderungen des § 551 Abs. 3 Nr. 2 ZPO folglich auch hinsichtlich des (unechten) Hilfsantrags genügt.

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b) Die Abweisung des Hilfsantrags hält rechtlicher Nachprüfung teilweise nicht stand.

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aa) Ohne Rechtsfehler nimmt das Berufungsgericht allerdings an, dass die Beklagte nicht verpflichtet ist, bei Ausübung des Wiederkaufsrechts für die von der Klägerin errichteten Gebäude eine weitergehende als die vertraglich vereinbarte Entschädigung zu leisten, nämlich zwei Drittel des gemeinen Werts, den die Gebäude am Tag des Zugehens der Wiederkaufserklärung haben. Diese Entschädigung entspricht der Entschädigung, die ein Erbbauberechtigter nach dem Erlöschen des Erbbaurechts infolge Zeitablaufs gemäß § 27 Abs. 2 Satz 1 ErbbauRG (mindestens) zu beanspruchen hat, und ist damit nicht unverhältnismäßig.

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bb) Anders verhält es sich hinsichtlich der Bemessung des Wiederkaufspreises. Das Berufungsgericht geht zwar zutreffend davon aus, dass eine sinkende Kaufkraft des Geldes grundsätzlich nicht zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage führt, und dass deshalb § 313 BGB keine Handhabe bietet, in langfristige Verträge entgegen dem der Rechtsordnung zugrundeliegenden Nominalwertprinzip eine stillschweigende Wertsicherungsklausel hineinzuinterpretieren (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 69. Aufl., § 313 Rn. 26). Es verkennt aber, dass hier schon deshalb etwas anderes gilt, weil die Auslegung des Vertrages ergibt, dass der Wiederkaufspreis dem Wert der Kaufkraft entsprechen sollte, den der Kaufpreis im Jahr 1938 hatte, und er deshalb entsprechend der Entwicklung der allgemeinen Lebenshaltungskosten an den heutigen Geldwert anzupassen ist (siehe oben II. 1. a) bb) (2)). Diese Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, da das Berufungsgericht sie unterlassen hat und weitere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Urteil vom 25. September 1975 - VII ZR 179/73, BGHZ 65, 107, 112; Urteil vom 3. November 1993 - VIII ZR 106/93, BGHZ 124, 39, 45; st. Rspr.). Da der Rechtsstreit auch insoweit zur Endentscheidung reif ist, hat der Senat in der Sache selbst entschieden (§ 563 Abs. 3 ZPO).

III.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO.