Bundesgerichtshof Urteil, 08. Feb. 2019 - V ZR 176/17
vorgehend
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
b) Sind im Rahmen der vereinbarten Förderung gemäß § 88d II. WoBauG zeitlich unbefristete Belegungsrechte vereinbart worden, kann in entsprechender Anwendung von § 139 BGB im Zweifel davon ausgegangen werden, dass die Parteien in Kenntnis der Unwirksamkeit ihrer Vereinbarung Belegungsrechte für einen möglichst langen rechtlich zulässigen Zeitraum vereinbart hätten; deshalb ist bei der Gewährung eines langfristigen, vergünstigten Kredits im Zweifel anzunehmen, dass die im Gegenzug übernommenen Belegungsrechte während der Laufzeit des vergünstigten Kredits fortbestehen sollen.
BGH, Urteil vom 8. Februar 2019 - V ZR 176/17 - OLG Celle LG Hannover
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Januar 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland, den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Mit notariellem Vertrag vom 30. Januar 1995 kaufte die Rechtsvorgängerin der Klägerin, die Reichsbund Wohnungsbau- und Siedlungsgesellschaft mbH (fortan Reichsbund), von der beklagten Stadt Grundstücke, die im Rahmen des sog. dritten Förderweges gemäß § 88d des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) mit 52 Sozialwohnungen bebaut werden sollten. Als Teilfinanzierung gewährte die Beklagte dem Reichsbund ein zinsgünstiges Darlehen. Der Reichsbund verpflichtete sich im Gegenzug in § 2 Abs. 3 des Kaufvertrags , der Beklagten Belegungsrechte für die Wohnungen einzuräumen; eine separate Vereinbarung sieht vor, dass die Wohnungen mit einer „zeitlich unbe- fristeten Zweckbestimmung“an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen ge- mäß § 5 WoBindG bzw. § 88a Abs. 1b II. WoBauG zu vermieten sind. Zur Sicherung dieser Verpflichtung bewilligte der Reichsbund zu Gunsten der Beklagten die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, wonach die Wohnungen ohne zeitliche Beschränkung nur Wohnungssuchenden überlassen werden dürfen, die einen entsprechenden Wohnberechtigungsschein vorlegen. Die Dienstbarkeit wurde am 20. Juli 1995 eingetragen. Mit notariellem Vertrag vom 27. Oktober 1995 kaufte die Klägerin die Grundstücke von dem Reichsbund unter Übernahme der Verpflichtung zur Einräumung von Belegungsrechten. Die Wohnungen waren ab dem 1. Juli 1996 bezugsfertig.
- 2
- Mit der Klage will die Klägerin - soweit von Interesse - feststellen lassen, dass sie die Wohnungen ab dem 1. Juli 2016 frei und ohne Beachtung von Belegungsrechten vermieten kann; ferner soll festgestellt werden, dass die Beklagte die Löschung der Dienstbarkeit bewilligen muss. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfolgt die Klägerin ihre Anträge weiter.
Entscheidungsgründe:
A.
- 3
- Nach Ansicht des Berufungsgerichts haben die Feststellungsanträge keinen Erfolg, weil die durch Individualvereinbarung zustande gekommenen Rechtsgeschäfte zwischen den Parteien nicht zu beanstanden sind. Das dingliche Recht sei sachenrechtlich wirksam bestellt worden. Dem Gesetz lasse sich nicht entnehmen, dass eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zeitlich befristet werden müsse, wenn sie - wie hier - zu Gunsten einer juristischen Person bestellt werde. Auch die von der Klägerin übernommene schuldrechtliche Verpflichtung zu der unbefristeten Einräumung von Belegungsrechten sei wirksam. Sie verstoße nicht gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, da die Beklagte dem Reichsbund nicht nur ein Darlehen gewährt, sondern ihm auch Grund und Boden zur Verfügung gestellt habe. Die Unwirksamkeit dieser Verpflichtung ergebe sich auch nicht aus § 6 Abs. 3 Satz 4 BauGB-MaßnahmenG i.d.F. vom 28. April 1993, wonach die vereinbarten Leistungen bei einem städtebaulichen Vertrag den gesamten Umständen nach angemessen sein müssen. Unter Berücksichtigung der dem Reichsbund gewährten Subvention überwögen nämlich die Interessen der Klägerin das Interesse der Beklagten, sozial schwachen Personen eine Unterkunft bieten zu können, nicht derart, dass von einer unangemessenen Verpflichtung auszugehen wäre.
B.
- 4
- Die Revision hat Erfolg.
- 5
- I. Rechtsfehlerfrei sieht das Berufungsgericht die Feststellungsanträge als zulässig an. Im Allgemeinen fehlt es zwar an einem Feststellungsinteresse, wenn eine Leistungsklage möglich ist, die das Rechtsschutzinteresse des Klägers wahrt; dies käme insoweit in Betracht, als die Klägerin feststellen lassen will, dass die Beklagte die Löschungsbewilligung erteilen muss. Ist aber der Gegner - wie hier - eine öffentliche Körperschaft, besteht trotz möglicher Leistungsklage ein Feststellungsinteresse, weil zu erwarten ist, dass der Beklagte sich einem Feststellungsurteil beugt (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 14. Juli 1958 - VII ZR 99/57, BGHZ 28, 123, 126; Senat, Urteil vom 4. April 2003 - V ZR 268/02, ZOV 2003, 239 f. mwN).
- 6
- II. In der Sache hält die Entscheidung rechtlicher Überprüfung in einem wesentlichen Punkt nicht stand.
- 7
- 1. Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht von der wirksamen Bestellung der Dienstbarkeit aus, so dass deren Löschung nicht im Wege der Grundbuchberichtigung gemäß § 894 BGB geschuldet ist. Es entspricht der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (§§ 1090 ff. BGB) zur Sicherung von Belegungsrechten bestellt werden können (vgl. Senat, Urteil vom 21. Dezember 2012 - V ZR 221/11, ZfIR 2013, 292 Rn. 20 mwN). Auch begegnet es keinen sachenrechtlichen Bedenken, wenn eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit - wie hier - zugunsten einer juristischen Person ohne zeitliche Befristung bestellt wird. Zwar belastet eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit - anders als eine Grunddienstbarkeit - ein Grundstück grundsätzlich nur für begrenzte Zeit, da sie nicht übertragbar (§ 1092 Abs. 1 BGB) und nicht vererblich (§ 1090 Abs. 2 i.V.m. § 1061 BGB) ist. Aber gleichwohl ist es zulässig, wenn durch die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit eine Wirkung erzielt wird, für die in erster Linie die Grunddienstbarkeit vorgesehen ist (vgl. Senat, Urteil vom 11. März 1964 - V ZR 78/62, BGHZ 41, 209, 214 f.). Denn das Gesetz sieht vor, dass Berechtigter einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit eine juristische Person sein kann (§ 1092 Abs. 2 BGB), und erlaubt insoweit unter bestimmten Voraussetzungen sogar die Übertragung des Rechts (§ 1092 Abs. 2 i.V.m. § 1059a BGB, § 1092 Abs. 3 BGB). In diesen Bestimmungen ist es angelegt, dass die beschränkte persönliche Dienstbarkeit von vornherein nicht auf einen bestimmten Zeitraum wie die Lebensspanne eines Menschen beschränkt ist (vgl. Senat, Urteil vom 11. März 1964 - V ZR 78/62, aaO; BayObLGZ 2000, 140, 141 f.).
- 8
- 2. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung lässt sich aber nicht verneinen, dass die von dem Reichsbund eingegangene und von der Klägerin übernommene schuldrechtliche Verpflichtung nicht besteht, und dass die Klägerin aus diesem Gesichtspunkt heraus die Wohnungen ab dem 1. Juli 2016 ohne Beachtung von Belegungsrechten vermieten darf und die Beklagte zur Löschung der Dienstbarkeit gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB verpflichtet ist.
- 9
- a) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die von der Klägerin übernommene, zeitlich unbefristete schuldrechtliche Verpflichtung zu der Vermietung der Wohnungen an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen gemäß § 134 BGB unwirksam.
- 10
- aa) Das Rechtsgeschäft ist als sog. vereinbarte Förderung auf der Grundlage von § 88d II. WoBauG zustande gekommen. Im Rahmen dieser Wohnungsbauförderung nach dem dritten Förderweg konnten der Darlehensoder Zuschussgeber und der Bauherr u.a. Belegungs- und Mietpreisbindungen vereinbaren. Mit der Förderung von Mietwohnraum sollten bedürftige Haushalte unterstützt werden, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können (vgl. § 1 Abs. 2 Satz 2 und § 2 Abs. 2 Buchst. e II. WoBauG; vgl. auch § 1 Abs. 2 des Wohnraumförderungsgesetzes, das mit dem Gesetz zur Reform des Wohnungsbaurechts vom 13. September 2001, BGBl I 2376 ff. eingeführt wurde und das Zweite Wohnungsbaugesetz ablöste). Diesen Zweck erreichte die Förderung nach § 88d II. WoBauG durch eine Vereinbarung des staatlichen Zuschuss- oder Darlehensgebers mit dem Bauherren, aufgrund derer sich der Bauherr in der gesetzlich vorgesehenen Weise bindet und für den darin liegenden Verzicht auf eine für ihn günstigere Vermietung nach den Gegebenheiten des Marktes einen Ausgleich in Gestalt eines leistungsfreien Darlehens oder Zuschusses erhält (vgl. zum Ganzen BFHE 203, 382, 384).
- 11
- bb) Bei der vereinbarten Förderung gemäß § 88d II. WoBauG waren zeitlich unbefristete Belegungsrechte nicht vorgesehen; eine darauf gerichtete schuldrechtliche Vereinbarung ist unwirksam, und zwar auch dann, wenn die Kommune dem privaten Investor zur Errichtung von Sozialwohnungen kostengünstiges Bauland überlassen hat.
- 12
- (1) Gegen die Zulässigkeit von unbefristeten Belegungsrechten sprechen zunächst die gesetzlichen Vorgaben des § 88d Abs. 2 Nr. 2 II. WoBauG. Nach dieser Bestimmung soll die Dauer der Zweckbestimmung der Belegungsrechte und der vereinbarten Regelung der Miete 15 Jahre nicht überschreiten, wenn nicht auf Grund der Zielsetzung und der Art der Förderung, insbesondere wegen der Bereitstellung von Bauland oder wegen der Förderung zu Gunsten bestimmter Personengruppen, ein längerer Zeitraum geboten ist. Soweit diese Frage überhaupt erörtert wird, wird zwar vertreten, dass § 88d Abs. 2 Nr. 2 II. WoBauG der Vereinbarung einer zeitlich unbegrenzten Zweckbestimmung nicht entgegenstehe (vgl. Dyong in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 7 [1994], § 88d II. WoBauG Anm. 2.1; Hamm, BBauBl 1989, 395). Dies trifft aber nicht zu. Aus dem Wortlaut der Norm, aus der Gesetzesbegründung und aus der Gesetzessystematik ergibt sich, dass unbefristete Zweckbestimmungen mit § 88d Abs. 2 Nr. 2 II. WoBauG unvereinbar sind.
- 13
- (a) § 88d Abs. 2 Nr. 2 II. WoBauG sieht für die in Ausnahmefällen mögliche Vereinbarung eines längeren (also über die Regelhöchstdauer von 15 Jahren hinausgehenden) Zeitraums zwar keine ausdrückliche Grenze vor. Bereits aus dem Wortlaut der Norm („längerer Zeitraum“) ergibt sich aber, dass der Ge- setzgeber nur zeitlich begrenzte Beschränkungen des Bauherrn ermöglichen wollte. Ein „Zeitraum“ besteht nämlich in einem durch Anfang und Ende gekennzeichneten Zeitabschnitt (vgl. nur § 188 Abs. 2, § 211 Satz 2, § 938 BGB).
- 14
- (b) Dieses Verständnis der Norm entspricht der Gesetzesbegründung und der Systematik des Zweiten Wohnungsbaugesetzes.
- 15
- (aa) Mit der Einfügung des § 88d II. WoBauG im Jahr 1989 (Artikel 1 Nr. 4 des Gesetzes zur Änderung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes vom 21. Februar 1989, BGBl. I, 242) sollte den Bundesländern in Gestalt eines neuen , sog. dritten Förderwegs eine gegenüber dem sog. ersten bzw. zweiten Förderweg (§§ 25 bis 72 bzw. §§ 88 bis 88c II. WoBauG) flexiblere Förderung des sozialen Wohnungsbaus ermöglicht werden. Die starren Bindungen des ersten und zweiten Förderwegs, die auf eine im Gesetz vorgegebene sehr langfristige Mietpreis- und Belegungsbindung der Wohnungen mit einem hohen Subventionsbedarf angelegt waren, erschienen dem Gesetzgeber nicht mehr zeitgemäß. Eine Regelhöchstdauer war zwar zunächst noch nicht vorgesehen; durch § 88d II. WoBauG sollten aber auf Grund des von vornherein zeitlich begrenzten Eingriffs in den allgemeinen Wohnungsmarkt kürzere Bindungen ermöglicht und das Förderverfahren so für Investoren attraktiver gestaltet werden (vgl. BTDrucks. 11/3160 S. 1, 2 und 5). Der Zweck der Neuregelung belegt damit, dass der Gesetzgeber nicht die unbefristete Bindung von Bauherren, sondern die Vereinbarung kürzerer und flexiblerer Bindungen als nach bislang geltendem Recht ermöglichen wollte.
- 16
- (bb) Bestätigt wird dies durch die Überlegungen, die den Gesetzgeber im Jahr 1994 dazu veranlassten, einen neuen Absatz 2, in dessen Nr. 2 die Regelhöchstdauer von 15 Jahren genannt ist, in § 88d II. WoBauG einzufügen (Artikel 1 Nr. 10 des Gesetzes zur Förderung des Wohnungsbaus vom 6. Juni 1994, BGBl. I, 1184). Die Ergänzung der Norm sollte die Anforderungen, die an die vereinbarte Förderung nach § 88d II. WoBauG in Abgrenzung zum ersten und zweiten Förderweg zu stellen sind, konkretisieren, und durch Nennung der Regelhöchstdauer weitere positive Auswirkungen auf die Investitionsbereitschaft privater Bauherren hervorrufen (vgl. BT-Drucks. 12/6616 S. 2 mit Plenarprotokoll 12/225 S. 19369 A).
- 17
- (cc) Unbefristete Bindungen im Rahmen des dritten Förderwegs wären im Hinblick auf die Regelungen über den ersten und zweiten Förderweg auch systemwidrig. Denn selbst für diese Förderwege schreibt das Gesetz eine Befristung der Bindung des Eigentümers bis längstens zu dem Zeitpunkt vor, ab dem die durch die Subvention gewährten Vorteile aufgebraucht sind bzw. - im Falle vorzeitiger Rückzahlung der Mittel - aufgebraucht wären (vgl. § 15 Abs. 1 und § 16 Abs. 1 WoBindG für den ersten Förderweg sowie § 88a Abs. 2 II. WoBauG für den zweiten Förderweg jeweils i.d.F. vom 19. August 1994).
- 18
- (c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts rechtfertigt allein der Umstand, dass die Beklagte dem Reichsbund nicht nur ein Darlehen gewährt, sondern ihm auch die erforderlichen Grundstücke verkauft hat, keine unbefristete Bindung. Zwar sind Grund und Boden - zumal in städtischen Lagen - ein knappes Gut, das bei einem Verkauf durch eine Stadt an einen Privaten dauerhaft bei diesem verbleibt. § 89 Abs. 1 II. WoBauG weist den Gemeinden aber zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus die Aufgabe zu, geeignete, ihnen gehörende Grundstücke an Bauherren als Bauland für den Wohnungsbau zu angemessenen Preisen zu überlassen; es ist also Teil des Konzepts des dritten Förderwegs, dass die öffentliche Hand privaten Investoren nach Möglichkeit werthaltiges, kostengünstiges Bauland zur Verfügung stellt (vgl. auch BTDrucks. 12/6616 S. 26). Ist letzteres geschehen, regelt § 88d Abs. 2 Nr. 2 II. WoBauG die Ausgestaltung der zu treffenden Vereinbarung. Danach rechtfertigt die Bereitstellung von Bauland eine Bindung für einen „längeren Zeit- raum“ als 15 Jahre; eine unbefristete Bindung hat der Gesetzgeber dagegen nicht vorgesehen.
- 19
- (2) Dieses Ergebnis entspricht allgemeinen Grundsätzen des Verwaltungsprivatrechts und namentlich des Subventionsrechts.
- 20
- (a) Die auf der Grundlage von § 88d II. WoBauG getroffene Vereinbarung betrifft den Bereich des Verwaltungsprivatrechts; die Wahrnehmung von Aufgaben der öffentlichen Verwaltung in den Formen des Privatrechts führt dazu , dass die Normen des Privatrechts durch Bestimmungen des öffentlichen Rechts ergänzt, überlagert und modifiziert werden (BGH, Urteil vom 7. Februar 1985 - III ZR 179/83, BGHZ 93, 372, 381). Wegen der Gesetzesbindung der Verwaltung sind zunächst die gesetzlichen Rahmenbedingungen einzuhalten (Art. 20 Abs. 3 GG; vgl. Senat, Urteil vom 18. September 2009 - V ZR 2/09, NVwZ 2010, 398 Rn. 9). Ferner hat die Gemeinde nicht nur die Schranken von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu beachten, sondern ist weitergehenden Bindungen unterworfen, zu denen insbesondere die Einhaltung des Übermaßverbots zählt (BGH, Urteil vom 7. Februar 1985 - III ZR 179/83, BGHZ 93, 372, 381; Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 106). Ob - wie von dem Berufungsgericht und der Revision angenommen - der zwischen dem Reichsbund und der Beklagten geschlossene Vertrag einen städtebaulichen Vertrag darstellt, so dass die vereinbarten Leistungen nach dem hier maßgeblichen § 6 Abs. 3 Satz 4 BauGB-MaßnahmenG i.d.F. vom 22. April 1993 den gesamten Umständen nach angemessen sein müssen, kann offen bleiben. Denn das Gebot zur angemessenen Vertragsgestaltung beruht auf dem allgemeinen verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und ist daher auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung für das gesamte Handeln der öffentlich-rechtlichen Körperschaften im Rechtsverkehr mit Privaten bestimmend (vgl. zu § 11 BauGB Senat, Urteil vom 26. Juni 2015 - V ZR 144/14, BGHZ 206, 120 Rn. 17 mwN). Aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit folgt, dass der Staat einem Subventionsempfänger zur Sicherung der Zweckbindung der Subvention keine beliebigen Beschrän- kungen auferlegen darf. Die Beschränkungen müssen vielmehr geeignet und erforderlich sein, um den mit der Subvention zulässigerweise verfolgten Zweck für einen angemessenen Zeitraum sicherzustellen (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 103 f.; Urteil vom 21. Juli 2006 - V ZR 252/05, WM 2006, 2046 Rn. 12).
- 21
- (b) Daran gemessen ist es mit dem Grundsatz derVerhältnismäßigkeit unvereinbar, dem Subventionsempfänger solche Bindungen aufzuerlegen, die er ohne zeitliche Begrenzung einhalten muss, nachdem die mit der Subvention verbundenen Vorteile aufgebraucht sind. Aufgebraucht sind die Vorteile, die sich aus einer auf der Grundlage von § 88d II. WoBauG gewährten Subvention ergeben, namentlich dann, wenn die vergünstigten Kreditkonditionen enden oder wenn eine angemessene Zeit nach vorzeitiger Rückführung des verbilligten Kredits verstrichen ist. Der Verkauf von Bauland stellt regelmäßig keinen unbefristet fortbestehenden Vorteil dar, zumal er schon aus kommunalrechtlichen Gründen nur in engen Grenzen verbilligt erfolgen kann (näher Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 103 f.; vgl. etwa § 125 Abs. 1 Satz 2 NKomVG). Dauerhafte Beschränkungen lassen sich nur erreichen, wenn der öffentliche Zweck nicht mit dem Instrument des Grundstücksverkaufs , sondern mit dem dazu bestimmten Instrument der Ausgabe eines Erbbaurechts verfolgt wird (vgl. Senat, Urteil vom 26. Juni 2015 - V ZR 144/14, BGHZ 206, 120 Rn. 21 bis 27 mwN; Urteil vom 16. März 2018 - V ZR 306/16, NVwZ 2018, 1414 Rn. 28).
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- cc) Danach ist die schuldrechtliche Verpflichtung unwirksam. Denn eine Vertragsgestaltung, die das Angemessenheitsgebot missachtet, führt zur Nichtigkeit der vertraglichen Regelung nach § 134 BGB (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 98; Urteil vom 6. November 2009 - V ZR 63/09, ZfIR 2010, 467 Rn. 15; jeweils mwN).
- 23
- b) Infolgedessen kommt auch in Betracht, dass die Beklagte die Löschung der im Grundbuch eingetragenen Belegungsrechte bewilligen muss; ist nämlich die schuldrechtliche Verpflichtung unwirksam, kann die Beklagte die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ohne rechtlichen Grund erlangt haben und gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zur Herausgabe in Gestalt der Bewilligung der Löschung des Rechts im Grundbuch verpflichtet sein (vgl. Senat, Urteil vom 27. Juni 2014 - V ZR 51/13, NJW-RR 2014, 1423 Rn. 24). Dass ein darauf gerichteter Anspruch von dem Reichsbund als Besteller der Dienstbarkeit und damaligem Eigentümer auf die Klägerin übergangen ist, dürfte jedenfalls die ergänzende Auslegung des Vertrags vom 27. Oktober 1995, mit dem die Klägerin die schuldrechtlichen Verpflichtungen des Reichsbunds übernommen hat, ergeben; da die Klägerin umfänglich die Pflichten des Reichsbunds übernahm, sollten im Zweifel diejenigen Rechte auf sie übergehen, die sich im Falle einer Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts ergaben.
III.
- 24
- Das Berufungsurteil kann deshalb keinen Bestand haben und ist gemäß § 562 Abs. 1 ZPO aufzuheben. Eine eigene Sachentscheidung (§ 563 Abs. 3 ZPO) ist dem Senat nicht möglich. Für beide Feststellungsanträge kommt es nämlich darauf an, wann die Belegungsrechte enden; die Unwirksamkeit der schuldrechtlichen Verpflichtung hat nicht ohne weiteres zur Folge, dass bereits jetzt keine Belegungsrechte mehr bestehen. Sind im Rahmen der vereinbarten Förderung gemäß § 88d II. WoBauG zeitlich unbefristete Belegungsrechte vereinbart worden, kann vielmehr in entsprechender Anwendung von § 139 BGB im Zweifel - und so auch hier - davon ausgegangen werden, dass die Parteien in Kenntnis der Unwirksamkeit ihrer Vereinbarung Belegungsrechte für einen möglichst langen rechtlich zulässigen Zeitraum vereinbart hätten; um zu klären, welcher Zeitraum danach als vereinbart anzusehen ist, bedarf es weiterer Feststellungen.
- 25
- 1. Gemäß § 139 BGB führt die Nichtigkeit eines Teils der vertraglichen Regelungen nur dann zu der Nichtigkeit des gesamten Rechtsgeschäfts, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde. Eine solche Teilnichtigkeit ist zwar in erster Linie gegeben, wenn nach Entfernung („Hinausstreichen“) des unwirksamen Teils ein Vertragsinhalt übrig bleibt, der für sich allein einen Sinn behält. Nach dem Sinngehalt der Vorschrift ist sie aber grundsätzlich auch dann anwendbar, wenn die Parteien anstelle der nichtigen Regelung, hätten sie die Nichtigkeit gekannt, eine andere, auf das zulässige Maß beschränkte vereinbart hätten (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 5. Juni 1989 - II ZR 227/88, BGHZ 107, 351, 355 f.; Urteil vom 14. November 2000 - XI ZR 248/99, BGHZ 146, 37, 47; Senat, Urteil vom 30. September 2005 - V ZR 37/05, NJW-RR 2006, 298, 300; Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 260/06, NJW-RR 2007, 1608 Rn. 19). Dies hat der Bundesgerichtshof bei übermäßig langen Bindungsdauern in Individualverträgen unter anderem deshalb zugelassen, weil die Rückabwicklung von bereits weitgehend durchgeführten Verträgen praktisch zu kaum überwindbaren Schwierigkeiten führen würde (vgl. BGH, Urteil vom 14. Juni 1972 - VIII ZR 14/71, NJW 1972, 1459 f.).
- 26
- 2. Diese Erwägungen gelten hier gleichermaßen. Die Beklagte durfte den Verkauf des Grundstücks und die Gewährung des Darlehens schon aufgrund kommunalrechtlicher Vorgaben (näher dazu Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 103 f.) nur gegen Einräumung von Belegungsrechten vornehmen. Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin eine befristete Klausel nicht genauso akzeptiert hätte, wie sie die unbefristete Klausel akzeptiert hat, bestehen nicht. Es ist deshalb davon auszugehen, dass die Parteien in Kenntnis der Unwirksamkeit der Klausel Belegungsrechte für einen mög- lichst langen rechtlich zulässigen Zeitraum vereinbart hätten (vgl. auch Senat, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 260/06, NJW-RR 2007, 1608 Rn. 20). Ohne dass es darauf entscheidend ankommt, ergibt sich dies auch daraus, dass der Vertrag vom 30. Januar 1995 eine salvatorische Klausel enthält. Welchen Zeitraum die Parteien danach vereinbart hätten, hängt von den Vorteilen ab, die dem Reichsbund gewährt wurden; danach bestimmt sich, ob die Beklagte schon jetzt bewilligen muss, dass die Dienstbarkeit gelöscht wird. Einzelheiten hierzu hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - nicht festgestellt. Dies wird nachzuholen sein.
IV.
- 27
- Infolgedessen ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:
- 28
- 1. Der erste Feststellungsantrag ist darauf gerichtet, dass die Klägerin die Wohnungen ab dem 1. Juli 2016 frei und ohne Beachtung von Belegungsrechten vermieten kann. Da im Zweifel dasjenige gewollt ist, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht (vgl. nur Senat, Urteil vom 26. Februar 2016 - V ZR 250/14, ZMR 2016, 553 Rn. 18 mwN), umfasst der Antrag als minus auch die Feststellung, dass die Belegungsrechte ggf. zu einem späteren Zeitpunkt enden. Anders als der Prozessbevollmächtigte der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat gemeint hat, ist das Berufungsgericht an einer solchen Auslegung nicht deshalb gehindert, weil der Antrag bislang von allen Beteiligten anders verstanden worden wäre. Das ergibt sich schon daraus, dass die Vorinstanzen die vertraglichen Vereinbarungen insgesamt als wirksam angesehen haben; von diesem rechtlichen Standpunkt aus war die Klage ohne weiteres unbegründet, und es bestand bislang (noch) kein Anlass zu einer näheren Befassung mit dem Inhalt des Antrags.
- 29
- a) Daher wird das Berufungsgericht zunächst unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls zu klären haben, wann die Belegungsrechte enden. Insoweit bedarf es nicht - wie der Vertreter der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat gemeint hat - einer Überprüfung der mit dem Kredit verbundenen Vorteile im Verhältnis zu den entgangenen Marktmieten nach heutigem Stand. Maßgeblich sind nämlich die Vorstellungen der Parteien bei Vertragsschluss; es kommt nicht darauf an, wie sich die Mieten einerseits und die Kreditkonditionen andererseits später tatsächlich entwickelt haben. Wie oben ausgeführt (vgl. Rn. 10), stellte das im Rahmen der vereinbarten Förderung gewährte Darlehen (bzw. der Zuschuss) einen Ausgleich für den Verzicht auf eine profitablere Vermietung zu den Gegebenheiten des Marktes dar. Deshalb ist bei der Gewährung eines langfristigen, vergünstigten Kredits im Zweifel anzunehmen, dass die im Gegenzug übernommenen Belegungsrechte während der Laufzeit des vergünstigten Kredits fortbestehen sollen. Eine Vereinbarung dieses Inhalts wäre aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Nach dem von der Revision in Bezug genommenen Darlehensvertrag werden Zinsen für eine Dauer von 35 Jahren nicht erhoben. Ggf. kann auch der nach Ablauf von 35 Jahren vorgesehene Zinssatz von 4 % aus der maßgeblichen Sicht der Vertragsparteien bei Abschluss des Darlehensvertrags als Subvention anzusehen gewesen sein; dann wäre der Fortbestand der Belegungsrechte bis zur endgültigen Rückführung des Darlehens vereinbart worden.
- 30
- b) Ausgehend von dem Vortrag der Klägerin zu dem Inhalt des Darlehensvertrags kommt allerdings in Betracht, dass die Beklagte nach Ablauf der zinslosen Phase von 35 Jahren einer vorzeitigen Rückführung des Darlehens durch die Klägerin zustimmen und in der Folge von der weiteren Ausübung der Belegungsrechte absehen muss. Da die Stadt im Bereich des Verwaltungsprivatrechts handelt, kann ihr Ermessen nämlich dahingehend reduziert sein, dass sie einer vorzeitigen Rückführung des Darlehens zustimmen muss; ggf. wird nämlich bei der Ermessensausübung neben dem für die Klägerin inzwischen ungünstigen Zinssatz von 4 % zu berücksichtigen sein, dass eine Wohnungsgenossenschaft ihrerseits die Aufgabe hat, ihren Mitgliedern zu Wohnraum zu verhelfen. Dies gilt umso mehr, als nach den - zeitlich allerdings später ergangenen - Förderrichtlinien für das Land Niedersachsen für den dritten Förderweg eine Bindungsdauer von maximal 35 Jahren vorgesehen gewesen sein soll (vgl. Behring/Kirchner/Ulbrich, Förderpraxis des sozialen Wohnungsbaus, 1998, S. XIV und 25 f.). Die hierauf bezogenen Rechtsfragen sind aber nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits. Sie betreffen vielmehr die von der Beklagten künftig zu treffende Ermessensentscheidung, die sich nach den Verhältnissen bei Auslaufen der zinslosen Phase richtet (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 106; Urteil vom 26. Juni 2015 - V ZR 144/14, BGHZ 206, 120 Rn. 36).
- 31
- 2. Ob der zweite Feststellungsantrag, der die Verpflichtung der Beklagten zur Bewilligung der Löschung zum Gegenstand hat, begründet ist, hängt davon ab, ob die Bindungsfrist abgelaufen ist. Sollte dies noch nicht anzunehmen sein, stünde einem Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB derzeit der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) entgegen, weil die Klägerin verpflichtet wäre, der Beklagten eine auf angemessen befristete Belegungsrechte bezogene beschränkte persönliche Dienstbarkeit zu bestellen. Der Antrag wäre dann als zur Zeit unbegründet abzuweisen.
Göbel Haberkamp
Vorinstanzen:
LG Hannover, Entscheidung vom 16.09.2016 - 16 O 120/16 -
OLG Celle, Entscheidung vom 20.06.2017 - 4 U 128/16 -
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(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, das Grundstück in einzelnen Beziehungen zu benutzen, oder dass ihm eine sonstige Befugnis zusteht, die den Inhalt einer Grunddienstbarkeit bilden kann (beschränkte persönliche Dienstbarkeit).
(2) Die Vorschriften der §§ 1020 bis 1024, 1026 bis 1029, 1061 finden entsprechende Anwendung.
Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.
Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.
Die Bescheinigung über die Wohnberechtigung (Wohnberechtigungsschein) wird in entsprechender Anwendung des § 27 Abs. 1 bis 5 des Wohnraumförderungsgesetzes erteilt.
(1) Der Flächennutzungsplan bedarf der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde.
(2) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn der Flächennutzungsplan nicht ordnungsgemäß zustande gekommen ist oder diesem Gesetzbuch, den auf Grund dieses Gesetzbuchs erlassenen oder sonstigen Rechtsvorschriften widerspricht.
(3) Können Versagungsgründe nicht ausgeräumt werden, kann die höhere Verwaltungsbehörde räumliche oder sachliche Teile des Flächennutzungsplans von der Genehmigung ausnehmen.
(4) Über die Genehmigung ist binnen eines Monats zu entscheiden; die höhere Verwaltungsbehörde kann räumliche und sachliche Teile des Flächennutzungsplans vorweg genehmigen. Aus wichtigen Gründen kann die Frist auf Antrag der Genehmigungsbehörde von der zuständigen übergeordneten Behörde verlängert werden, in der Regel jedoch nur bis zu drei Monaten. Die Gemeinde ist von der Fristverlängerung in Kenntnis zu setzen. Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der Frist unter Angabe von Gründen abgelehnt wird.
(5) Die Erteilung der Genehmigung ist ortsüblich bekannt zu machen. Mit der Bekanntmachung wird der Flächennutzungsplan wirksam. Jedermann kann den Flächennutzungsplan, die Begründung und die zusammenfassende Erklärung nach § 6a Absatz 1 einsehen und über deren Inhalt Auskunft verlangen.
(6) Mit dem Beschluss über eine Änderung oder Ergänzung des Flächennutzungsplans kann die Gemeinde auch bestimmen, dass der Flächennutzungsplan in der Fassung, die er durch die Änderung oder Ergänzung erfahren hat, neu bekannt zu machen ist.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger ist Erbeserbe der früheren Eigentümerin der am Ufer der Havel auf der Gemarkung H. -N. N. gelegenen Flurstücke Flur 10, 85/1, 85/3 und 85/5. Die Flurstücke waren in den 60er Jahren in Volkseigentum überführt und in den Grenzstreifen zwischen der ehemaligen DDR und Berlin (West) einbezogen worden. Nach der Maueröffnung wurde die über die Flurstücke verlaufende Asphaltstraße (Kolonnenweg) aufgrund einer Vereinbarung der kommunalen Stellen mit den damaligen Grenztruppen zur Nutzung durch die Öffentlichkeit als Rad- und Gehweg freigegeben. Im Juni 1990 entschied sich die Stadtverordnetenversammlung der Streithelferin dafür, den Streifen zwischen Kolonnenweg und Seeufer zu begrünen und als parkähnliche Anlage mit Sitzelementen auszugestalten. Ein Bebauungsplan, der die dauerhafte Nutzung als öffentliche Grünfläche sowie als öffentlichen Geh-
und Radweg vorsieht, wurde im Januar 1991 aufgestellt und öffentlich bekannt gemacht. Im April 1995 bezog die Streithelferin die Flächen mit gleichem Nutzungszweck in einen städtebaulichen Entwicklungsbereich ein.
Im August 1996 beantragte der Kläger den Rückerwerb der Grundstücke nach dem Mauergrundstücksgesetz. Die Beklagte und die Streithelferin einigten sich am 19./22. Oktober 1999 darauf, die Flächen der Beklagten zuzuordnen und anschließend an die Streithelferin zu veräußern. Ein entsprechender Zuordnungsbescheid erging am 4. November 1999, der Rückerwerb durch den Kläger wurde durch Bescheid vom 25. August 2000 abgelehnt.
Der Kläger hat beantragt, unter Aufhebung des ablehnenden Bescheids seine Berechtigung zum Erwerb nach dem Mauergrundstücksgesetz festzustellen. Der Antrag ist in den Tatsacheninstanzen erfolglos geblieben. Mit der Revision, der die Beklagte und die Streithelferin entgegentreten, verfolgt er ihn weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hält die Klage für zulässig. Sie sei insbesondere fristgemäß erhoben, weil der Kläger den an die Klageschrift zu stellenden Bestimmtheitsanforderungen durch deren Inhalt zusammen mit dem später eingereichten Bescheid genügt habe. Ein Anspruch des Klägers auf Rückerwerb der Flächen sei ausgeschlossen, weil die Beklagte die Flurstücke im öffentlichen Interesse an die Streithelferin zu veräußern beabsichtige. Die von der Streit-
helferin geplante Nutzung für Zwecke des Gemeingebrauchs als Grün- und Verkehrsfläche reiche zur Begründung des öffentlichen Interesses aus. Es sei auch nicht verfassungsrechtlich geboten, die Streithelferin auf die vom Kläger ersatzweise angebotene Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu verweisen.
Das hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand.
II.
Zu Recht bejaht das Berufungsgericht die Zulässigkeit der Klage.
1. Der Zivilrechtsweg ist nach § 7 Abs. 1 Satz 1 MauerG gegeben. Ein der Klage vorangehendes Widerspruchsverfahren gegen den ablehnenden Bescheid findet nach § 7 Abs. 1 Satz 2 MauerG nicht statt.
2. Die Klage ist ordnungsgemäß innerhalb der Frist des § 7 Abs. 2 MauerG erhoben.
a) Die Klage genügt, unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Rechtsschutzes gegen einen ablehnenden Verwaltungsakt, den Anforderungen , die der grundsätzlich auf Streitigkeiten aus dem Mauergrundstücksgesetz anwendbare § 253 Abs. 2 ZPO (statt aller: Hellmann in Fieberg/Reichenbach/ Messerschmidt/Neuhaus, Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen, § 7 MauerG, Rdn. 3) an die Bestimmtheit des Klagegrundes stellt. Zwar enthält die am 4. Oktober 2000 eingereichte Klageschrift neben der Bezeichnung der
Streitteile nur die Anträge auf Aufhebung des Bescheids vom 25. August 2000 und auf Feststellung der Berechtigung des Klägers zum Erwerb der umstrittenen Flächen. Dieser Mangel wurde aber durch die am 20. Oktober 2000 erfolgte Vorlage des Bescheides selbst behoben. Hierbei braucht der Senat nicht zu entscheiden, inwieweit im allgemeinen die Bezugnahme auf Urkunden genügt , den in der Klageschrift nicht oder nur unzureichend wiedergegebenen Klagegrund zu ersetzen (zur Bezugnahme auf ein PKH-Gesuch als Ersatz oder als Ergänzung der Angaben zum Klagegrund: BGHZ 22, 254; Urt. v. 20. Mai 1976, III ZR 84/74, LM § 253 ZPO Nr. 56). Die Klage, mit der der ehemalige Eigentümer (Berechtigter) seinen Erwerbsanspruch (§ 2 MauerG), entgegen dem ablehnenden Bescheid (§ 3 MauerG), durchsetzen will, entspricht in ihrer Rechtsschutzfunktion der Verpflichtungs- oder Feststellungsklage nach der Verwaltungsgerichtsordnung (§§ 42, 43 VwGO). Dort ist aber als zwingender Inhalt der Klageschrift neben der Bezeichnung der Streitteile nur die Angabe des Gegenstandes des Klagebegehrens vorgesehen (§ 82 VwGO). Hierfür reicht es aus, daß ein Verwaltungsakt bestimmt bezeichnet oder in Abschrift der Klage beigefügt wird (Eyermann/Fröhler/Geiger, VwGO, 11. Aufl., § 82 Rdn. 6; Redeker/von Oertzen, VwGO, 13. Aufl., § 82 Rdn. 7; Kopp/Schenke, VwGO, 12. Aufl., § 82 Rdn. 7). Hiervon ist für die zivilrechtliche Klage nach dem Mauergesetz jedenfalls dann auszugehen, wenn der Verwaltungsakt die Substanz des Streitverhältnisses wiedergibt. Dies ist hier der Fall.
b) Auch die für Streitigkeiten nach dem Mauergesetz bestimmte Klagefrist von zwei Monaten ab Zustellung des (mit Rechtsmittelbelehrung versehenen ) Bescheides (§ 7 Abs. 2 und 3 MauerG) ist gewahrt. Dies gilt selbst dann, wenn man (das Zustellungsdatum ist unbekannt) zum Nachteil des Klägers davon ausgehen würde, daß die Zustellung bereits am Tage des Erlasses des
Bescheides erfolgt war. Die Komplettierung der Klageschrift durch Schriftsatz vom 20. Oktober 2000 wahrte die in diesem Falle am 25. Oktober 2000 endende Klagefrist, denn die Zustellung des Schriftsatzes ist alsbald im Sinne des § 270 Abs. 3 ZPO a.F. erfolgt. Die gerichtliche Kostenanforderung, die der Kläger abwarten durfte (BGHZ 69, 363; Urt. v. 15. Januar 1992, IV ZR 13/91 VersR 1992, 433), ist am 27. Oktober 2000 abgesandt worden, am 20. November 2000 hat der Kläger den Gerichtskostenvorschuß gezahlt. Auch im Hinblick darauf, daß der 27. Oktober auf einen Freitag fiel und der 31. Oktober gesetzlicher Feiertag war, kann die bis zum Zahlungseingang verstrichene Zeit noch im Sinne des § 273 Abs. 3 ZPO a.F. als hinreichend angesehen werden (vgl. BGH, Urt. v. 25. November 1985, II ZR 236/84, NJW 1986, 1347 f.).
3. Für die Feststellungsklage ist das nach § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche besondere Interesse gegeben. Für eine Feststellungsklage ist zwar im allgemeinen kein Raum, wenn eine Leistungsklage möglich ist, die das Rechtsschutzinteresse des Klägers wahrt (Senat, Urt. v. 17. Juni 1994, V ZR 34/92, NJW-RR 1994, 1272 f.). Hier hätte der Kläger zur Verfolgung seines Ziels Klage auf Abschluß eines Kaufvertrags, gegebenenfalls auf Abgabe der für den Erwerb erforderlichen Willenserklärung, erheben können (Wasmuth in RVJ, § 7 MauerG, Rdn. 21; Hellmann aaO, § 7 MauerG Rdn. 3; Horst in Rädler/ Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 7 MauerG Rdn. 3). In dem Fall, daß der Gegner, wie hier, eine öffentliche Körperschaft ist, wird jedoch trotz möglicher Leistungsklage ein Feststellungsinteresse bejaht , weil zu erwarten ist, daß der Beklagte sich einem Feststellungsurteil beugt (BGH, Urt. v. 9. Juni 1983, III ZR 74/82, NJW 1984, 1118, 1119 m.w.N.).
III.
Rechtsfehlerfrei verneint das Berufungsgericht einen Anspruch des Klä- gers auf Erwerb der streitigen Fläche nach dem Mauergrundstücksgesetz.
Nach § 2 Abs. 1 MauerG können ehemalige Eigentümer oder deren Rechtsnachfolger ihre früheren, jetzt bundeseigenen Mauer- und Grenzgrundstücke zu 25 v.H. des Verkehrswertes zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erwerben, sofern der Bund sie nicht für dringende eigene öffentliche Zwecke verwenden oder im öffentlichen Interesse an Dritte veräußern will. Die Voraussetzungen des Erwerbs liegen in der Person des Klägers als Rechtsnachfolger der ehemaligen Eigentümerin und der Beklagten als gegenwärtiger Eigentümerin der Flächen vor. Der Erwerbsanspruch scheitert jedoch an dem geplanten, durch die Vereinbarung vom 19./22. Oktober 1999 rechtsverbindlich festgelegten Verkauf der Flächen an die Streithelferin. Diese ist Dritte im Sinne des § 2 Abs. 1 MauerG (für juristische Personen des öffentlichen Rechts vgl. Wasmuth aaO, § 2 MauerG, Rdn. 45), der Verkauf an sie liegt im öffentlichen Interesse.
1. Entgegen der Auffassung der Revision ist zum Ausschluß des Erwerbsanspruchs bei der Veräußerung an Dritte nicht erforderlich, daß der Veräußerungsvorgang selbst im öffentlichen Interesse liegt. Es genügt, wenn die von dem Dritten beabsichtigte Grundstücksnutzung diesem Interesse dient.
a) Aus dem Wortlaut des Gesetzes läßt sich dies zwar nicht unmittelbar entnehmen, aber bereits der Gesetzeszusammenhang spricht dafür, auf die
Nutzungszwecke des Erwerbers abzustellen. § 2 Abs. 1 MauerG stellt die Eigennutzung durch den Bund, wenn sie im dringenden öffentlichen Interesse erfolgt, der durch das öffentliche Interesse gerechtfertigten Veräußerung gleichwertig gegenüber. Daß eine vom öffentlichen Interesse nicht gedeckte Verwendung durch den Dritten dem Erwerb des Berechtigten entgegenstehen könnte, wäre kaum nachvollziehbar. Der Veräußerungsfall verlagert den maßgeblichen Verwendungszweck vom Bund auf den Erwerber. Das Abstellen auf den Veräußerungsvorgang, also auf das Interesse des Bundes am Verkauf, würde zudem die Gefahr begründen, daß die Vorschrift leer liefe. Je nach Betrachtungsweise fehlte dann nämlich das öffentliche Interesse in jedem Falle oder es läge immer vor. Der Bund hat die Erlöse aus den Veräußerungen dem nach § 5 Abs. 1 MauerG eingerichteten Fonds zur Förderung wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Zwecke im Beitrittsgebiet zuzuführen; dieser ist nach § 5 Abs. 2 MauerG der Kontrolle des Haushaltsausschusses des Bundestags unterstellt, seine Mittel dürfen nicht zur Erfüllung rechtlicher Verpflichtungen eingesetzt werden. Sieht man, mit einem Teil der Literatur (Horst aaO, Vorbem. zum Mauergesetz, Rdn. 36; Wassermann, NJW 1996, 3134), bereits durch die Existenz des Fonds, also in der Entlastung des Bundeshaushalts durch die vorgeschriebene Verwendung der Fondsmittel, den öffentlichen Zweck als erreicht an, käme es regelmäßig nicht zum Erwerb durch den Berechtigten, andernfalls käme es in der Regel zum Erwerb.
b) Die Gesetzesmaterialien bestätigen diese Sicht. Die Beschlußempfehlung und der Bericht des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages führen zur Begründung des Gesetzentwurfs des Bundesrates (BTDrucks. 13/120) im allgemeinen Teil aus: "Der Bund müsse ... die Möglichkeit behalten, die Grundstücke zu öffentlichen Zwecken selbst zu nutzen oder ins-
besondere im Einklang mit den geltenden Regelungen für den Vorrang von Investitionen an Dritte zu veräußern" (BT-Drucks. 13/3734, S. 6). Zu § 2 des Gesetzentwurfs wird ergänzend erläutert, eine Veräußerung im öffentlichen Interesse an Dritte liege vor allem dann vor, "wenn die Veräußerung aus investiven Gründen oder im Rahmen des Flächenerwerbs nach § 3 Ausgleichsleistungsgesetz erfolgt" (BT-Drucks. 13/3734, S. 8). Nach Abschnitt V. der Vorläufigen Richtlinien des Bundesministeriums der Finanzen über den Verkauf von Mauer- und Grenzgrundstücken, die für Zwecke der Errichtung oder des Ausbaus von Sperranlagen in Volkseigentum überführt wurden, vom 31. Juli 1996 (BAnz. vom 14. August 1996, S. 9205) kommt eine "Veräußerung im öffentlichen Interesse an Dritte" dann in Betracht, "wenn dies aus übergeordneten Gründen (z.B. Durchführung eines investiven Vorhabens) geboten erscheint." Dies weist auf die in § 3 Abs. 1 InVorG genannten besonderen Investitionszwecke hin, die auf die Verwendung der Grundstücke abstellen.
2. Die Nutzung der Grundstücke für Geh- und Radwege sowie als Grünfläche zum Ausbau einer parkähnlichen Uferlandschaft begründen ein öffentliches Interesse im Sinne des § 2 Abs. 1 MauerG. Wie sich aus den Gesetzesmaterialien (vorstehend zu 1 b) ergibt, stellen die besonderen Investitionen nach § 3 Abs. 1 InVorG, u.a. Sicherung oder Schaffung von Arbeitsplätzen, Schaffung neuen Wohnraums oder Schaffung erforderlicher Infrastrukturmaßnahmen , einen Schwerpunkt des öffentlichen Interesses dar (vgl. auch Hellmann aaO § 3 MauerG Rdn. 9 ff; Horst aaO § 3 MauerG, Rdn. 4). Das öffentliche Interesse ist aber damit nicht erschöpft. Es erlaubt die Berücksichtigung weiterer öffentlicher Zwecke (Hellmann aaO, § 3 MauerG Rdn. 10; Wasmuth aaO § 2 MauerG Rdn. 50; Blumenwitz, NJW 1996, 3118 f., Hellmann, VIZ 1996, 425, 428; Wassermann, NJW 1996, 3134 f.). Mit der Veräußerung kön-
nen daher auch Aufgaben der Landes- oder Kommunalverwaltung oder ande- rer nicht bundeseigener Körperschaften verfolgt werden. Darüber hinaus erfaßt der Begriff des öffentlichen Interesses auch rechtlich nicht geschützte Belange, die das Wohl der Allgemeinheit befördern (Wasmuth, § 2 MauerG, Rdn. 24). Es kann mithin dahinstehen, ob die geplante Nutzung der streitigen Grundstücke als eine zu Investitionszwecken erforderliche Infrastrukturmaßnahme im Sinne des § 3 Abs. 1 InVorG angesehen werden könnte. Jedenfalls dient sie den öffentlichen Zwecken der Naherholung (§ 1 Abs. 5 Nr. 3 BauGB), des Verkehrs (§ 1 Abs. 5 Nr. 8 BauGB) und der Erfüllung der städtebaulichen Planung im aufgestellten Bebauungsplan und in der Entwicklungssatzung (§ 1 Abs. 5 Nr. 10 BauGB). Eine weitere Förderung der Infrastruktur, insbesondere des Fremdenverkehrs (§ 1 Abs. 5 Nr. 8 BauGB), bewirkt der ebenfalls geplante Anschluß an den öffentlichen Radfernweg "Spree-Havel-Müritz".
3. Der Ausschluß des Anspruchs des Berechtigten auf Flächenerwerb durch das öffentliche Interesse verstößt nicht gegen Art. 14 GG (nachfolgend zu a). Der Umstand, daß, anders als bei der Eigennutzung durch den Bund, dieses Interesse kein dringliches sein muß, ist unter dem Gesichtspunkt des Art. 3 Abs. 1 GG unbedenklich (zu b).
a) Den Eigentümern der Mauer- und Grenzgrundstücke war nach der Enteignung in der ehemaligen DDR keine Rechtsposition verblieben, die nach dem Beitritt in den Schutzbereich des Art. 14 GG hätte einrücken können. Für Enteignungen, die in der DDR durchgeführt worden waren, gelten die Gemeinwohlanforderungen des Art. 14 Abs. 3 GG nicht; denn der Geltungsbereich des Grundgesetzes erstreckte sich nicht auf das Gebiet der DDR und ist hierauf auch nach dem Beitritt nicht rückwirkend ausgedehnt worden (BVerfG 84, 90,
122; 97, 89, 98; BGH, Beschl. v. 25. Februar 1995, III ZR 58/94, NJW 1995, 1280). Der Gesetzgeber war daher in seiner Entscheidung frei, ob und unter welchen Voraussetzungen er eine Rückgewähr des Eigentums vornehmen wollte. Danach ist es nicht zu beanstanden, daß er bei Vorliegen öffentlicher Interessen, gleich welcher Intensität, einen Ausschlußtatbestand vorgesehen hat. Dem Interesse der Berechtigten hat er bei Ausschluß des Rückerwerbs dadurch Rechnung getragen, daß er die Auskehrung von 75 v.H. des Verkehrswertes an diese angeordnet hat (§ 3 Abs. 1 MauerG). So gesehen werden sie wirtschaftlich nicht schlechter gestellt als beim Ankauf, der nach § 2 Abs. 1 MauerG gegen ein Entgelt in Höhe von 25 v.H. des Verkehrswertes erfolgt. Dabei sind neben dem gegenüber DDR-Verhältnissen erheblich gestiegenen Verkehrswert auch die weiteren, nicht unbeträchtlichen Vergünstigungen des Mauergrundstücksgesetzes zu berücksichtigen (Kittke, NJW 1996, 464, 466; Wittmer, IFLA, 1996, 109, 113; vgl. auch Hellmann, VIZ 1996, 428). Im Gegensatz zu der Regelung des Vermögensgesetzes müssen die Berechtigten nach dem Mauergrundstücksgesetz Gegenleistungen für den Eigentumsverlust, wie z. B. einen Kaufpreis, eine Entschädigung oder erhaltene Lastenausgleichsleistungen weder zurückzahlen noch sich auf den auszukehrenden Betrag anrechnen lassen. Hinzu kommen eine Stundungsmöglichkeit des zu zahlenden Kaufpreises (§ 2 Abs. 1 MauerG), die Befreiung von der Grunderwerbsteuer und weitere einkommensteuerliche Vorteile (§ 2 Abs. 3 MauerG).
b) Die Differenzierung zwischen den dringenden eigenen öffentlichen Zwecken des Bundes und der Veräußerung im (schlichten) öffentlichen Interesse an Dritte geht auf eine Beschlußempfehlung des Vermittlungsausschusses zurück (BT-Drucks. 13/4589, S. 2). Sie ist dadurch gerechtfertigt, daß der Bund bei eigener Verwendung der Grundstücke keine Zahlungen an den
Fonds leisten muß, während im zweiten Fall der Veräußerungserlös dem Fonds zugute kommt. Das Dringlichkeitserfordernis soll gewährleisten, daß der Bund nur dann die Grundstücke behalten und sich trotz des Unrechtscharakters von Mauer und Todesstreifen an den davon betroffenen Flächen bereichern kann, wenn das öffentliche Interesse zwingend ist. Denn ein Hauptanliegen des Mauergrundstücksgesetzes lag in der Vermeidung einer Bereicherung des Staates an diesem Unrechtsgut (Gesetzentwurf des Bundesrates, BTDrucks. 13/120, S. 1 u. 5).
4. Entgegen der Auffassung der Revision ist die Streithelferin nicht gehalten, sich mit der Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit oder dem Abschluß eines langfristigen Nutzungsvertrages zu begnügen. Dies sieht das Mauergrundstücksgesetz nicht vor. Die in § 3 Abs. 3 VerkFlBerG unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit getroffene Entscheidung, unter bestimmten Voraussetzungen statt des Erwerbs des Grundstücks für den öffentlichen Nutzer die Bestellung einer Dienstbarkeit zuzulassen, ist auf den Bereich des Mauergrundstücksgesetzes nicht übertragbar. Das Verkehrsflächenbereinigungsgesetz erfaßt Privatgrundstücke, die in der DDR ohne Überführung in Volkseigentum und ohne sonstige Rechtsgrundlage für öffentliche Zwecke in Anspruch genommen worden waren. Hier war das Gestaltungsermessen des Gesetzgebers zugunsten privaten Eigentums begrenzt.
Auch eine Abwägung des Erwerbsinteresses des Berechtigten gegen das öffentliche Interesse an einer anderweiten Verwendung des Grundstücks, insbesondere der Rechtsgedanke des Mindesteingriffs, führt nicht zu der vom Kläger gewünschten Beschränkung des Erwerbsrechts. Eine solche Abwägung findet nach § 2 MauerG nicht statt. Ist das öffentliche Interesse zu bejahen,
verdrängt es den Erwerbsanspruch des Berechtigten insgesamt. Der Entzug der vermögensrechtlichen Position, die dem Berechtigten aus § 2 MauerG zunächst erwächst, erfordert es allerdings, daß nicht nur die zur Begründung des öffentlichen Interesses vorgebrachten Tatsachen, sondern auch die Abwägungen , die dem ablehnenden Bescheid (§ 3 MauerG) zugrunde liegen, voll der gerichtlichen Überprüfung unterliegen; ein Beurteilungs- oder gar ein Ermessensspielraum verbleibt dem Bund nicht. Ob dem Berechtigten bei nachträglichem Wegfall des öffentlichen Interesses ein Anspruch auf Rückerwerb entsprechend dem Rechtsgedanken des § 102 BauGB erwachsen könnte, was wirtschaftlich dem Erwerb lediglich eines beschränkt dinglichen Rechts durch die öffentliche Hand nahe käme (ablehnend für verschiedene Fälle des Eigentumsentzugs durch Stellen der DDR: BGH, Urt. v. 23. Februar 1995, III ZR 58/94, NJW 1995, 1280; v. 16. Oktober 1997, III ZR 176/96, NJW 1998, 222), braucht der Senat hier nicht zu entscheiden. Dafür, daß das öffentliche Interesse kein ernstliches ist und lediglich fiskalische Zwecke verdeckt, sind keine Anhaltspunkte hervorgetreten.
IV.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 101 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Tropf Krüger Lemke Gaier
Steht der Inhalt des Grundbuchs in Ansehung eines Rechts an dem Grundstück, eines Rechts an einem solchen Recht oder einer Verfügungsbeschränkung der in § 892 Abs. 1 bezeichneten Art mit der wirklichen Rechtslage nicht im Einklang, so kann derjenige, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen oder durch die Eintragung einer nicht bestehenden Belastung oder Beschränkung beeinträchtigt ist, die Zustimmung zu der Berichtigung des Grundbuchs von demjenigen verlangen, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen wird.
(1) Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist nicht übertragbar. Die Ausübung der Dienstbarkeit kann einem anderen nur überlassen werden, wenn die Überlassung gestattet ist.
(2) Steht eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit oder der Anspruch auf Einräumung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit einer juristischen Person oder einer rechtsfähigen Personengesellschaft zu, so gelten die Vorschriften der §§ 1059a bis 1059d entsprechend.
(3) Steht einer juristischen Person oder einer rechtsfähigen Personengesellschaft eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zu, die dazu berechtigt, ein Grundstück für Anlagen zur Fortleitung von Elektrizität, Gas, Fernwärme, Wasser, Abwasser, Öl oder Rohstoffen einschließlich aller dazugehörigen Anlagen, die der Fortleitung unmittelbar dienen, für Telekommunikationsanlagen, für Anlagen zum Transport von Produkten zwischen Betriebsstätten eines oder mehrerer privater oder öffentlicher Unternehmen oder für Straßenbahn- oder Eisenbahnanlagen zu benutzen, so ist die Dienstbarkeit übertragbar. Die Übertragbarkeit umfasst nicht das Recht, die Dienstbarkeit nach ihren Befugnissen zu teilen. Steht ein Anspruch auf Einräumung einer solchen beschränkten persönlichen Dienstbarkeit einer der in Satz 1 genannten Personen zu, so ist der Anspruch übertragbar. Die Vorschriften der §§ 1059b bis 1059d gelten entsprechend.
Der Nießbrauch erlischt mit dem Tode des Nießbrauchers. Steht der Nießbrauch einer juristischen Person oder einer rechtsfähigen Personengesellschaft zu, so erlischt er mit dieser.
(1) Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist nicht übertragbar. Die Ausübung der Dienstbarkeit kann einem anderen nur überlassen werden, wenn die Überlassung gestattet ist.
(2) Steht eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit oder der Anspruch auf Einräumung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit einer juristischen Person oder einer rechtsfähigen Personengesellschaft zu, so gelten die Vorschriften der §§ 1059a bis 1059d entsprechend.
(3) Steht einer juristischen Person oder einer rechtsfähigen Personengesellschaft eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zu, die dazu berechtigt, ein Grundstück für Anlagen zur Fortleitung von Elektrizität, Gas, Fernwärme, Wasser, Abwasser, Öl oder Rohstoffen einschließlich aller dazugehörigen Anlagen, die der Fortleitung unmittelbar dienen, für Telekommunikationsanlagen, für Anlagen zum Transport von Produkten zwischen Betriebsstätten eines oder mehrerer privater oder öffentlicher Unternehmen oder für Straßenbahn- oder Eisenbahnanlagen zu benutzen, so ist die Dienstbarkeit übertragbar. Die Übertragbarkeit umfasst nicht das Recht, die Dienstbarkeit nach ihren Befugnissen zu teilen. Steht ein Anspruch auf Einräumung einer solchen beschränkten persönlichen Dienstbarkeit einer der in Satz 1 genannten Personen zu, so ist der Anspruch übertragbar. Die Vorschriften der §§ 1059b bis 1059d gelten entsprechend.
(1) Steht ein Nießbrauch einer juristischen Person zu, so ist er nach Maßgabe der folgenden Vorschriften übertragbar:
- 1.
Geht das Vermögen der juristischen Person auf dem Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf einen anderen über, so geht auch der Nießbrauch auf den Rechtsnachfolger über, es sei denn, dass der Übergang ausdrücklich ausgeschlossen ist. - 2.
Wird sonst ein von einer juristischen Person betriebenes Unternehmen oder ein Teil eines solchen Unternehmens auf einen anderen übertragen, so kann auf den Erwerber auch ein Nießbrauch übertragen werden, sofern er den Zwecken des Unternehmens oder des Teils des Unternehmens zu dienen geeignet ist. Ob diese Voraussetzungen gegeben sind, wird durch eine Erklärung der zuständigen Landesbehörde festgestellt. Die Erklärung bindet die Gerichte und die Verwaltungsbehörden. Die Landesregierungen bestimmen durch Rechtsverordnung die zuständige Landesbehörde. Die Landesregierungen können die Ermächtigung durch Rechtsverordnung auf die Landesjustizverwaltungen übertragen.
(2) Einer juristischen Person steht eine rechtsfähige Personengesellschaft gleich.
(1) Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist nicht übertragbar. Die Ausübung der Dienstbarkeit kann einem anderen nur überlassen werden, wenn die Überlassung gestattet ist.
(2) Steht eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit oder der Anspruch auf Einräumung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit einer juristischen Person oder einer rechtsfähigen Personengesellschaft zu, so gelten die Vorschriften der §§ 1059a bis 1059d entsprechend.
(3) Steht einer juristischen Person oder einer rechtsfähigen Personengesellschaft eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zu, die dazu berechtigt, ein Grundstück für Anlagen zur Fortleitung von Elektrizität, Gas, Fernwärme, Wasser, Abwasser, Öl oder Rohstoffen einschließlich aller dazugehörigen Anlagen, die der Fortleitung unmittelbar dienen, für Telekommunikationsanlagen, für Anlagen zum Transport von Produkten zwischen Betriebsstätten eines oder mehrerer privater oder öffentlicher Unternehmen oder für Straßenbahn- oder Eisenbahnanlagen zu benutzen, so ist die Dienstbarkeit übertragbar. Die Übertragbarkeit umfasst nicht das Recht, die Dienstbarkeit nach ihren Befugnissen zu teilen. Steht ein Anspruch auf Einräumung einer solchen beschränkten persönlichen Dienstbarkeit einer der in Satz 1 genannten Personen zu, so ist der Anspruch übertragbar. Die Vorschriften der §§ 1059b bis 1059d gelten entsprechend.
Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.
(1) Dieses Gesetz regelt die Förderung des Wohnungsbaus und anderer Maßnahmen zur Unterstützung von Haushalten bei der Versorgung mit Mietwohnraum, einschließlich genossenschaftlich genutzten Wohnraums, und bei der Bildung von selbst genutztem Wohneigentum (soziale Wohnraumförderung).
(2) Zielgruppe der sozialen Wohnraumförderung sind Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind. Unter diesen Voraussetzungen unterstützt
- 1.
die Förderung von Mietwohnraum insbesondere Haushalte mit geringem Einkommen sowie Familien und andere Haushalte mit Kindern, Alleinerziehende, Schwangere, ältere Menschen, behinderte Menschen, Wohnungslose und sonstige hilfebedürftige Personen, - 2.
die Förderung der Bildung selbst genutzten Wohneigentums insbesondere Familien und andere Haushalte mit Kindern sowie behinderte Menschen, die unter Berücksichtigung ihres Einkommens und der Eigenheimzulage die Belastungen des Baus oder Erwerbs von Wohnraum ohne soziale Wohnraumförderung nicht tragen können.
(1) Eine nach Tagen bestimmte Frist endigt mit dem Ablauf des letzten Tages der Frist.
(2) Eine Frist, die nach Wochen, nach Monaten oder nach einem mehrere Monate umfassenden Zeitraum - Jahr, halbes Jahr, Vierteljahr - bestimmt ist, endigt im Falle des § 187 Abs. 1 mit dem Ablauf desjenigen Tages der letzten Woche oder des letzten Monats, welcher durch seine Benennung oder seine Zahl dem Tage entspricht, in den das Ereignis oder der Zeitpunkt fällt, im Falle des § 187 Abs. 2 mit dem Ablauf desjenigen Tages der letzten Woche oder des letzten Monats, welcher dem Tage vorhergeht, der durch seine Benennung oder seine Zahl dem Anfangstag der Frist entspricht.
(3) Fehlt bei einer nach Monaten bestimmten Frist in dem letzten Monat der für ihren Ablauf maßgebende Tag, so endigt die Frist mit dem Ablauf des letzten Tages dieses Monats.
Die Verjährung eines Anspruchs, der zu einem Nachlass gehört oder sich gegen einen Nachlass richtet, tritt nicht vor dem Ablauf von sechs Monaten nach dem Zeitpunkt ein, in dem die Erbschaft von dem Erben angenommen oder das Insolvenzverfahren über den Nachlass eröffnet wird oder von dem an der Anspruch von einem oder gegen einen Vertreter geltend gemacht werden kann. Ist die Verjährungsfrist kürzer als sechs Monate, so tritt der für die Verjährung bestimmte Zeitraum an die Stelle der sechs Monate.
Hat jemand eine Sache am Anfang und am Ende eines Zeitraums im Eigenbesitz gehabt, so wird vermutet, dass sein Eigenbesitz auch in der Zwischenzeit bestanden habe.
(1) Eine Wohnung, für die die öffentlichen Mittel als Darlehen bewilligt worden sind, gilt, soweit sich aus dem § 16 oder § 17 nichts anderes ergibt, als öffentlich gefördert
- a)
im Falle einer Rückzahlung der Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen bis zum Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Darlehen vollständig zurückgezahlt worden sind, - b)
im Falle einer vorzeitigen Rückzahlung auf Grund einer Kündigung wegen Verstoßes gegen Bestimmungen des Bewilligungsbescheids oder des Darlehensvertrags bis zum Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen vollständig zurückgezahlt worden wären, längstens jedoch bis zum Ablauf des zwölften Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung.
(2) Eine Wohnung, für die die öffentlichen Mittel lediglich als Zuschüsse zur Deckung der laufenden Aufwendungen oder als Zinszuschüsse bewilligt worden sind, gilt als öffentlich gefördert bis zum Ablauf des dritten Kalenderjahres nach dem Ende des Förderungszeitraums. Endet der Förderungszeitraum durch planmäßige Einstellung oder durch Verzicht auf weitere Auszahlungen der Zuschüsse, so gilt für ein Eigenheim, eine Eigensiedlung oder eine eigengenutzte Eigentumswohnung § 16 Abs. 5 und 7 sinngemäß. § 17 bleibt unberührt.
(3) Sind die öffentlichen Mittel für eine Wohnung lediglich als Zuschuss zur Deckung der für den Bau der Wohnung entstandenen Gesamtkosten bewilligt worden, so gilt die Wohnung als öffentlich gefördert bis zum Ablauf des zehnten Kalenderjahres nach dem Jahr der Bezugsfertigkeit.
(4) Sind die öffentlichen Mittel für mehrere Wohnungen eines Gebäudes oder einheitlich für Wohnungen mehrerer Gebäude bewilligt worden, so gelten die Absätze 1 und 2 nur, wenn die für sämtliche Wohnungen eines Gebäudes als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel zurückgezahlt werden und die für sie als Zuschüsse bewilligten öffentlichen Mittel nicht mehr gezahlt werden. Der Anteil der auf ein einzelnes Gebäude entfallenden öffentlichen Mittel errechnet sich nach dem Verhältnis der Wohnfläche der Wohnungen des Gebäudes zur Wohnfläche der Wohnungen aller Gebäude. Die Sätze 1 und 2 sind insoweit nicht anzuwenden, als öffentliche Mittel ab 29. August 1990 für neue Wohnungen bewilligt sind, die durch Ausbau oder Erweiterung in einem Gebäude oder einer Wirtschaftseinheit mit öffentlich geförderten Wohnungen geschaffen werden.
(1) Werden die für eine Wohnung als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständig zurückgezahlt, so gilt die Wohnung vorbehaltlich der Absätze 2 und 5 als öffentlich gefördert bis zum Ablauf des zehnten Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung, längstens jedoch bis zum Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen vollständig zurückgezahlt wären (Nachwirkungsfrist). Sind neben den Darlehen Zuschüsse zur Deckung der laufenden Aufwendungen oder Zinszuschüsse aus öffentlichen Mitteln bewilligt worden, so gilt § 15 Abs. 1 Satz 2 entsprechend.
(2) Abweichend von Absatz 1 Satz 1 gilt eine Wohnung, für deren Bau ein Darlehen aus öffentlichen Mitteln von nicht mehr als 1.550 Euro bewilligt worden ist, als öffentlich gefördert bis zum Zeitpunkt der Rückzahlung; dabei ist von dem durchschnittlichen Förderungsbetrag je Wohnung des Gebäudes auszugehen.
(3) (weggefallen)
(4) (weggefallen)
(5) Sind die für ein Eigenheim, eine Eigensiedlung oder eine eigengenutzte Eigentumswohnung als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständig zurückgezahlt oder nach § 69 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes ganz abgelöst worden, so gilt die Wohnung als öffentlich gefördert bis zum Zeitpunkt der Rückzahlung oder Ablösung; bei Rückzahlung oder Ablösung vor dem 17. Juli 1985 gilt die Wohnung längstens bis zum 16. Juli 1985 als öffentlich gefördert. § 15 Abs. 1 Satz 2 bleibt unberührt. Eine Eigentumswohnung, die durch Umwandlung einer öffentlich geförderten Mietwohnung entstanden ist, gilt als eigengenutzt, wenn sie vom Eigentümer oder seinen Angehörigen als Berechtigte im Sinne dieses Gesetzes selbst genutzt wird; erfolgt in dem Falle die Eigennutzung nach Rückzahlung oder Ablösung, so gilt die Wohnung vom Beginn der Eigennutzung an nicht mehr als öffentlich gefördert.
(6) Sind die öffentlichen Mittel für mehrere Wohnungen eines Gebäudes oder einheitlich für Wohnungen mehrerer Gebäude bewilligt worden, so gilt vorbehaltlich des Absatzes 7 der Absatz 1 nur, wenn die für sämtliche Wohnungen eines Gebäudes als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel zurückgezahlt werden und die für sie als Zuschüsse bewilligten öffentlichen Mittel nicht mehr gezahlt werden; § 15 Abs. 4 Satz 2 gilt entsprechend.
(7) Sind die öffentlichen Mittel für zwei Wohnungen eines Eigenheimes, eines Kaufeigenheimes oder einer Kleinsiedlung bewilligt worden, so gelten die Absätze 1 bis 5 auch für die einzelne Wohnung, wenn der auf sie entfallende Anteil der als Darlehen gewährten Mittel zurückgezahlt oder abgelöst und der anteilige Zuschussbetrag nicht mehr gezahlt wird; der Anteil errechnet sich nach dem Verhältnis der Wohnflächen der einzelnen Wohnungen zueinander, sofern nicht der Bewilligung ein anderer Berechnungsmaßstab zugrunde gelegen hat. Satz 1 gilt entsprechend für Rückzahlungen und Ablösungen bei Eigentumswohnungen, wenn die öffentlichen Mittel für mehrere Wohnungen eines Gebäudes oder einheitlich für Wohnungen mehrerer Gebäude bewilligt worden sind.
(1) Die Bundesrepublik Deutschland ist ein demokratischer und sozialer Bundesstaat.
(2) Alle Staatsgewalt geht vom Volke aus. Sie wird vom Volke in Wahlen und Abstimmungen und durch besondere Organe der Gesetzgebung, der vollziehenden Gewalt und der Rechtsprechung ausgeübt.
(3) Die Gesetzgebung ist an die verfassungsmäßige Ordnung, die vollziehende Gewalt und die Rechtsprechung sind an Gesetz und Recht gebunden.
(4) Gegen jeden, der es unternimmt, diese Ordnung zu beseitigen, haben alle Deutschen das Recht zum Widerstand, wenn andere Abhilfe nicht möglich ist.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner !" # # $&% 33.700,37 die Klägerin zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 8. Februar 1988 kauften die Beklagten von der Deutschen Stadtentwicklungsgesellschaft mbH ein 709 m² großes Bau-
grundstück zum Preis von 92.860,80 DM zuzüglich 66.005,96 DM anteiliger Erschließungskosten. Die vertraglichen Vereinbarungen entsprachen einem Mustervertrag der Verkäuferin, die von der klagenden Gemeinde mit der Veräußerung der in einem Neubaugebiet gelegenen Grundstücke betraut worden war. Unter § 6 Abs. 3 der Urkunde wurde vereinbart:
"Verkauft der Käufer sein Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach Kaufvertragsabschluß, so hat er die Differenz zwischen dem erzielten Verkaufspreis und dem Ankaufspreis an die Stadt B. (scil. die Klägerin) abzuführen; ist das Grundstück ganz oder teilweise bebaut, so bestimmt sich der Abführungsbetrag aus der Differenz zwischen dem vom Gutachterausschuß (§§ 192 ff. BauGB) festgestellten oberen Bodenwert und dem Ankaufspreis ..." Nach § 6 Abs. 4 der Urkunde wurde diese Verpflichtung zugunsten der Klägerin "in der Weise" versprochen, daß sie "unmittelbar das Recht erwirbt, die Leistungen zu fordern (§ 328 BGB)."
Die Beklagten, die auf dem Grundstück inzwischen ein größeres Einfamilienhaus errichtet hatten, verkauften das Anwesen mit notariellem Vertrag vom 29. Juni 1993 zum Preis von 900.000 DM weiter. Nach einer Verkehrswertermittlung des Gutachterauschusses beläuft sich die Differenz zwischen dem von den Beklagten entrichteten Ankaufspreis und dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Weiterveräußerung auf 131.823 DM.
Die Klägerin reduzierte diesen Betrag für jedes Jahr bestehenden Eigentums der Beklagten um 10 % und nimmt die Beklagten auf Zahlung eines ( *) Abschöpfungsbetrags in Höhe von 65.912,19 DM, mithin 33.700,37 ' nspruch. Ihre Klage ist in beiden Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit
der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt sie ihr Klageziel weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hält die Vertragsklausel, die die Beklagten zur Abführung des bei der Weiterveräußerung des Grundstücks erzielten Mehrerlöses verpflichten soll, wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 1 AGBG für unwirksam. Die Anwendbarkeit dieser Vorschrift sei nicht durch § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB, aus dem die Zulässigkeit sogenannter Einheimischenmodelle folge, ausgeschlossen. Auch wenn die öffentliche Verwaltung bei Einheimischenmodellen eigennützige wirtschaftliche Interessen jedenfalls nicht vorrangig verfolge, habe sie doch eine weitaus stärkere Position inne, so daß ihre Vertragspartner durch die Regelungen des AGB-Gesetzes zu schützen seien. Zudem könne der Begriff der "Angemessenheit" im Sinne von § 11 Abs. 2 BauGB nicht anders ausgelegt werden als die für § 9 AGBG maßgebende "unangemessene Benachteiligung". Da beide Regelungen im Einklang miteinander stünden, bestehe für die Annahme einer das AGB-Gesetz verdrängenden Wirkung des § 11 BauGB keine Veranlassung. Im vorliegenden Fall scheitere die zur Ermittlung des Abführungsbetrags vereinbarte Schiedsgutachtenklausel an der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG, weil sie den Eindruck erwecke, die Feststellungen des Schiedsgutachters seien endgültig. Auf eine
Individualvereinbarung über die Einholung eines Schiedsgutachtens könne sich die Klägerin nicht berufen, weil sie für deren Zustandekommen beweisfällig geblieben sei.
Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
II.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann die Klägerin ihre Forderung auf Abführung des Mehrerlöses auf eine wirksame Vereinbarung unter § 6 Abs. 3 Satz 1 der notariellen Urkunde stützen.
1. Zutreffend ist allerdings der Ansatz des Berufungsgerichts, das als Prüfungsmaßstab sowohl das Verbot unangemessener Benachteiligung gemäß § 9 AGBG (i.V.m. Art. 229 § 5 EGBGB) als auch das nunmehr in § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB kodifizierte Gebot angemessener Vertragsgestaltung in Erwägung zieht. Vorliegend ist zum einen über formularvertragliche Bestimmungen zu entscheiden (vgl. BGHZ 118, 229, 238 f), während zum anderen das hier maßgebliche, durch § 6 Abs. 3 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 4 der notariellen Urkunde begründete privatrechtliche Rechtsverhältnis zwischen den Parteien (vgl. § 328 Abs. 1 BGB) dadurch gekennzeichnet wird, daß es auf die Verwirklichung städtebaulicher Planungsziele der Klägerin gerichtet ist.
a) Die Veräußerung des Grundstücks an die Beklagten, bei der sich die Klägerin einer von ihr beauftragten Zwischenerwerberin bediente, erfolgte im Rahmen eines sogenannten Einheimischenmodells. Hierdurch soll in Gemein-
den, die eine starke Nachfrage nach Bauland durch auswärtige Interessenten verzeichnen, Einheimischen der Erwerb von Bauflächen zu bezahlbaren, in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Preisen ermöglicht werden (VGH München, NVwZ 1990, 979; Jachmann, MittBayNot 1994, 93; Busse, BayVBl. 1994, 353). Die grundsätzliche Zulässigkeit derartiger die Bauleitplanung ergänzender städtebaulicher Verträge zur Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung (vgl. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB) war bereits unter der Geltung des Bundesbaugesetzes anerkannt (Senat, Urt. v. 2. Oktober 1998, V ZR 45/98, NJW 1999, 208, 209; BVerwGE 92, 56, 59 ff). Von ihr ging auch der Gesetzgeber bei Einführung des § 124 Abs. 2 BauGB 1987 aus (Grziwotz, NJW 1993, 2665, 2667). Diese Vorschrift wurde später zunächst durch § 6 BauGB-MaßnG ersetzt, an dessen Stelle inzwischen § 11 BauGB getreten ist.
b) Obwohl Gemeinden mit der Bereitstellung von Bauland für ortsansässige Bürger eine öffentliche Aufgabe auf dem Gebiet des Städtebaurechts erfüllen (VGH München, NVwZ 1990, 979; Brohm, JZ 2000, 321, 327), ist auch das zwischen den Parteien bestehende Rechtsverhältnis privatrechtlicher Natur (vgl. Senat, Urt. v. 2. Oktober 1998, V ZR 45/98, aaO; BVerwGE aaO, 58 f.; VGH München, NVwZ-RR 2000, 121; Löhr, in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Aufl., § 11 Rdn. 1; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 100; Oerder, BauR 1998, 22, 24). Dies ergibt sich daraus, daß selbst dann ein privatrechtlicher Vertrag vorliegen würde, wenn die Klägerin keine Zwischenerwerberin hinzugezogen hätte, sondern selbst als Verkäuferin auftreten wäre. Für die Einordnung als öffentlich-rechtlicher und privatrechtlicher Vertrag ist der Vertragsgegenstand maßgebend (GemS-OGB, BGHZ 97, 312, 314). Dieser bestimmt sich wiederum danach, ob die Vertragsabmachungen mit ihrem Schwer-
punkt öffentlich-rechtlich oder privatrechtlich ausgestaltet sind (BGHZ 76, 16, 20; 116, 339, 342; BVerwGE 92, 56, 59; Bonk, in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 6. Aufl., § 54 Rdn. 77). Der hier am 8. Februar 1988 geschlossene notarielle Vertrag hat im wesentlichen einen Grundstückskauf nebst Auflassung zum Gegenstand und findet damit seinen Schwerpunkt im Privatrecht. Hingegen geben die Regelungen unter § 6 der notariellen Urkunde, die der Absicherung der städtebaulichen Ziele der Klägerin dienen, dem Vertrag kein derartiges Gepräge, daß er unbeschadet seiner sonstigen Regelungen als öffentlichrechtlich anzusehen wäre. Diese Abreden stehen nämlich in engem Zusammenhang mit der Grundstücksveräußerung als dem Hauptgegenstand des Vertrages und nehmen an dessen Rechtsnatur teil.
2. Die Zuordnung zum Privatrecht ändert nichts an der Maßgeblichkeit des Gebots angemessener Vertragsgestaltung auch für den vorliegenden Fall. Da im Gesetz eine Differenzierung unterblieben ist, gilt § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB für alle städtebaulichen Verträge unabhängig davon, ob sie als privatrechtlich oder als öffentlich-rechtlich zu qualifizieren sind (Quaas, in Schrödter, BauGB, 6. Aufl., § 11 Rdn. 8; Grziwotz, DVBl. 1994, 1048, 1050 Brohm, JZ 2000, 321, 331; vgl. auch Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB [Stand: Januar 2002], § 11 Rdn. 170; Löhr, in Battis/Krautzberger/Löhr, aaO, § 11 Rdn. 21 i.V.m. Rdn. 1). Auf den bereits am 8. Februar 1988 abgeschlossenen notariellen Vertrag ist § 11 BauGB allerdings nicht unmittelbar anwendbar , weil die Vorschrift erst durch das Bau- und Raumordnungsgesetz vom 18. August 1997 mit Wirkung zum 1. Januar 1998 in das Baugesetzbuch eingefügt worden ist. Nichts anderes gilt für die vorhergehende Regelung in § 6 Abs. 3 Satz 4 BauGB-MaßnG, die erst am 1. Mai 1993 in Kraft trat. Einer Prüfung der zwischen den Parteien streitigen Mehrerlösabführungsklausel am
Maßstab der Angemessenheit steht dies jedoch nicht entgegen. Es handelt sich bei § 11 BauGB nicht um originär neues Recht, sondern lediglich um eine Klarstellung und Absicherung der bisher schon geltenden Rechtslage (vgl. Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO, § 11 Rdn. 4; Löhr, in Battis /Krautzberger/Löhr, aaO, § 11 Rdn. 1; Kahl/Röder, JuS 2001, 24, 25). Die Vorschrift verleiht - ebenso wie § 56 Abs. 1 Satz 2 VwVfG für öffentlichrechtliche Verträge - lediglich für einen speziellen Regelungsbereich dem allgemeinen , verfassungsrechtlich verankerten (BVerfGE 23, 127, 133) Grundsatz der Verhältnismäßigkeit Ausdruck. Dieser bestimmt auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung das gesamte Handeln der Verwaltung (BVerwG, NJW 1985, 989, 990; Bonk, aaO, § 56 Rdn. 54; Kopp, VwVfG, 6. Aufl., § 56 Rdn. 13; Henneke, in Knack, VwVfG, 7. Aufl., § 56 Rdn. 14; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 103 f.; Hien, Festschrift für Schlichter, 1995, S. 129, 132 f; Hofstetter, BWNotZ 2000, 5, 6), und zwar auch dann, wenn sie sich zur Aufgabenerfüllung privatrechtlicher Handlungsformen bedient (BGHZ 93, 372, 381; Senat, Urt. v. 15. Oktober 1993, V ZR 19/92, NJW 1994, 586, 589; Krautzberger , in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO, § 11 Rdn. 170; Kahl, DÖV 2000, 793, 796, 798). In diesem Fall führt eine Vertragsgestaltung, die das Angemessenheitsgebot mißachtet, nach § 134 BGB zur Nichtigkeit (vgl. Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 104).
3. Ob privatrechtliche städtebauliche Verträge, soweit sie Allgemeine Geschäftsbedingungen (§ 1 AGBG, jetzt § 305 Abs. 1 BGB) enthalten, daneben auch der Inhaltskontrolle nach §§ 9 bis 11 AGBG (nunmehr nach §§ 307 bis 309 BGB) unterliegen, war in der Rechtsprechung bislang noch nicht geklärt.
a) Mit dem Berufungsgericht bejahen die Instanzgerichte diese Frage in veröffentlichten Entscheidungen ganz überwiegend (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1992, 18; OLG München, MittBayNot 1994, 541; OLG Koblenz, MDR 1995, 1110; DNotI-Report 1998, 25; OLG Hamm, NJW 1996, 2104; OLG Celle, DNotI -Report 1999, 70; OLGR 1999, 113; OLG Oldenburg, OLGR 2001, 34; LG Ravensburg, BWNotZ 1998, 44; LG Karlsruhe, DNotZ 1998, 483; LG Traunstein , NotBZ 1998, 198; MittRhNotK 1998, 420; NJW-RR 1999, 891). Dem wird von Teilen des Schrifttums widersprochen. Hiernach soll § 11 BauGB als spezialgesetzliche Vorschrift anzusehen sein, die das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen verdränge (so Löhr, in Battis/Krautzberger/Löhr, aaO, § 11 Rdn. 14; Grziwotz, NJW 1997, 237; Brohm, JZ 2000, 321, 331; Kahl, DÖV 2000, 793, 795; Kahl/Röder, JuS 2001, 24, 27; a.A. Stich, in Schlichter/Stich, Berliner Schwerpunkte-Kommentar zum BauGB, § 11 Rdn. 21; Albrecht, DNotZ 1996, 546, 547; Gaßner, BayVBl. 1997, 538; Raststätter, DNotZ 2000, 17, 24; Hofstetter, BWNotZ 2000, 5, 6; offen gelassen von VGH München, NVwZ 1999, 1008, 1010).
b) Der Senat tritt im Ergebnis der letztgenannten Auffassung bei. Nach Sinn und Zweck der konkurrierenden Normen und den sie tragenden Wertungen des Gesetzgebers enthält das nun in § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB kodifizierte Gebot angemessener Vertragsgestaltung für städtebauliche Verträge eine erschöpfende Regelung, neben der das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen keine Anwendung finden kann. Keine maßgebende Bedeutung kommt hierbei allerdings dem zumeist in den Vordergrund gestellten Gesichtspunkt zu, daß die Gemeinde bei Grundstücksverkäufen im Rahmen von Einheimischenmodellen ohne Gewinnerzielungsabsicht handele und im Gegensatz zu typischen AGB-Verträgen gerade im Interesse ihrer Vertrags-
partner tätig werde, denen der Grunderwerb und die Errichtung eines Eigenheims ermöglicht oder zumindest erleichtert werden solle. Der Schutzzweck des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen stellt nämlich nicht auf das Geschäftsziel ab, sondern ist für die Zeit vor Einfügung des - im vorliegenden Fall noch nicht anwendbaren - § 24a AGBG in erster Linie darauf gerichtet, die einseitige Ausnutzung der Vertragsgestaltungsfreiheit durch eine Vertragspartei zu verhindern (vgl. BGHZ 126, 326, 332). Bei städtebaulichen Verträgen zur Verwirklichung von Einheimischenmodellen kann es aber im Unterschied zu sonst vorformulierten Bestimmungen nicht darum gehen, den vom Gesetz erstrebten Ausgleich für das Fehlen der Richtigkeitsgewähr zu schaffen, die ansonsten als Ergebnis des Aushandelns der Vertragsbedingungen erwartet werden kann (vgl. dazu Ulmer, in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Gesetz, 9. Aufl., Einl. Rdn. 29). Mit der Vorformulierung der vertraglichen Bestimmungen entzieht sich die Gemeinde hier nicht einem Aushandeln der Konditionen im Einzelfall. Ihr verbleibt im Unterschied zu typischen Teilnehmern am Privatrechtsverkehr regelmäßig kein solcher Freiraum, weil sie auf Grund des verfassungsrechtlich verankerten Gleichbehandlungsgebots gehindert ist, im Zuge der Verwirklichung von Einheimischenmodellen mit den Erwerbsinteressenten bei gleicher Sachlage unterschiedliche Vertragsbedingungen auszuhandeln (Wagner, BayVBl. 1997, 539; Brohm, JZ 2000, 321, 331). Das Gleichheitsprinzip bindet nämlich die öffentliche Verwaltung auch dort, wo sie sich bei der unmittelbaren Erfüllung ihrer Verwaltungsaufgaben gegenüber einer bestimmten Interessengruppe - wie hier gegenüber den von der Beklagten geförderten Grundstückskäufern - privatrechtlicher Rechtsformen bedient (vgl. Senat, BGHZ 29, 76, 80; 33, 230, 233).
Da der Abschluß des Kaufvertrages, aus dem die Klägerin ihren Anspruch herleitet, bereits 1988 erfolgte, braucht nicht darüber entschieden zu werden, ob an dieser Einschätzung auch für städtebauliche Verträge festzuhalten ist, die nach Ablauf der Umsetzungsfrist der EG-Richtlinie vom 5. April 1993 über mißbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (31. Dezember 1994), spätestens aber nach Umsetzung der Richtlinie insbesondere durch Einfügung des § 24a AGBG (jetzt § 310 Abs. 3 BGB) abgeschlossen worden sind. Infolge der genannten EG-Richtline ist der Zweck des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen um den Verbraucherschutz erweitert worden ist (vgl. Heinrichs, NJW 1996, 2190, 2194). Als Unternehmer im Sinne dieser Vorschrift und damit als Normadressat sollen auch Einrichtungen der öffentlichen Hand jedenfalls dann anzusehen sein, wenn sie privatrechtliche Verträge abschließen (vgl. Ulmer, in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 24a Rdn. 18; Wolf in Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 4. Aufl., Art. 2 RiLi Rdn. 12). Sollte dem zu folgen sein, müßte das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch für - zumindest privatrechtliche - städtebauliche Verträge Geltung beanspruchen können (vgl. Grziwotz, BauR 2001, 1839, 1841; ders. NVwZ 2002, 391, 394).
4. Daß hiernach das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Fällen wie dem vorliegenden keine Anwendung findet, macht die Erwerber von Grundstücken im Rahmen von Einheimischenmodellen nicht schutzlos gegenüber den von der Gemeinde - oder in ihrem Auftrag - gestellten Vertragsbedingungen.
a) Dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung (vgl. § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB) ist nach übereinstimmender Auffassung in Rechtsprechung und
Schrifttum genügt, wenn bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die Gegenleistung nicht außer Verhältnis zu der Bedeutung und dem Wert der von der Behörde erbrachten oder zu erbringenden Leistung steht und die vertragliche Übernahme von Pflichten auch ansonsten zu keiner unzumutbaren Belastung für den Vertragspartner der Behörde führt (BVerwGE 42, 331, 345; Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO, § 11 Rdn. 166; Quaas, in Schrödter, aaO, § 11 Rdn. 42; Bonk, aaO, § 56 Rdn. 54; Kopp, aaO, § 56 Rdn. 13; vgl. auch BGHZ 26, 84, 88 ff). Danach ist nicht nur - insofern weitergehend als nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (vgl. dazu Senat, BGHZ 146, 331, 338; Urt. v. 22. Februar 2002, V ZR 251/00, ZIP 2002, 808, 809) - eine Kontrolle des vertraglichen Austauschverhältnisses eröffnet (zu eng daher Hofstetter, BWNotZ 2000, 5, 6), vielmehr wird - insoweit in Übereinstimmung mit dem AGB-Gesetz - auch eine Überprüfung der einzelnen Vertragsklauseln ermöglicht (Grziwotz, NVwZ 2002, 391, 393 f). Bei dieser sind die den §§ 10 und 11 AGBG (jetzt §§ 308 und 309 BGB) zugrunde liegenden Wertungen zu berücksichtigen; denn Bestimmungen, die nach diesen Vorschriften unwirksam wären, können eine durch den Vertragszweck nicht mehr gedeckte, unverhältnismäßige und damit unangemessene Belastung des Vertragspartners der Gemeinde begründen (vgl. Rastätter, DNotZ 2000, 17, 24). Nichts anderes kann für die Generalklausel aus § 9 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1, 2 BGB) gelten (vgl. VGH München, NVwZ 1999, 1008, 1010; Rastätter, DNotZ 2000, 17, 24), zumal der allgemeine Grundsatz, auf dem sie beruht, selbst für öffentlich-rechtliche Verträge zu beachten ist (vgl. BVerwGE 74, 78, 83). All das hat nicht zur Folge, daß die besondere Interessenlage namentlich der Gemeinde beim Abschluß von Verträgen im Rahmen von Einheimischenmodellen außer Betracht bleiben kann (so aber Brohm, JZ 2000, 321, 331). Sie wäre vielmehr auch bei einer Angemessenheitsprüfung nach § 9 AGBG zu
berücksichtigen (so auch Wagner, BayVBl. 1997, 539), weil die Inhaltskontrolle am Maßstab der Generalklausel eine umfassende Abwägung der typischen Interessen der an Geschäften der betreffenden Art beteiligten Kreise erfordert (Brandner, in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 9 Rdn. 78 m.w.N.).
b) Die Inhaltskontrolle einzelner Vertragsbestimmungen nach Maßgabe des Angemessenheitsgebots führt nicht stets zu denselben Ergebnissen wie eine Überprüfung nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (a.A. wohl VGH München, NVwZ 1999, 1008, 1010; Stich, in Schlichter/Stich, aaO, § 11 Rdn. 22). Für die nach Kriterien des öffentlichen Rechts bestimmte Angemessenheit ist entscheidend, ob bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die gegenseitigen Rechte und Pflichten ausgewogen gestaltet wurden (vgl. BVerwGE 42, 331, 345). Dies ermöglicht insbesondere eine im Vergleich zum Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen weitergehende Kompensation von Vertragsklauseln, die für sich genommen unangemessen sind, durch vorteilhafte Bestimmungen im übrigen Vertrag. Zwar ist auch bei einer Prüfung der Angemessenheit nach § 9 AGBG der gesamte Vertragsinhalt zu berücksichtigen (vgl. BGHZ 116, 1, 4), zum Ausschluß einer unangemessenen Benachteiligung wird eine Kompensation aber grundsätzlich nur durch konnexe, in Wechselbeziehung stehende Klauseln zugelassen (vgl. Staudinger /Coester, BGB [1998], § 9 AGBG Rdn. 91; Brandner, in Ulmer/ Brandner/Hensen, aaO, § 9 Rdn. 85; auch BGHZ 94, 105, 113 ff; 114, 238, 246), während eine umfassende Kompensationswirkung nur kollektiv ausgehandelten , anerkannten Klauselwerken, wie etwa dem Gesamtgefüge der Verdingungsordnung für Bauleistungen Teil B (BGHZ 101, 357, 364; 138, 176, 177 f) oder der Allgemeinen Deutschen Spediteur-Bedingungen (BGHZ 127, 275, 281), beigelegt wird (vgl. Staudinger/Coester, aaO, § 9 AGBG Rdn. 93;
Brandner, in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 9 Rdn. 86). Ist dagegen wie im Fall des Angemessenheitsgebots allein die Ausgewogenheit der Vertragsgestaltung unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten maßgeblich, so gibt es für eine vergleichbare Einschränkung der Kompensation keine Grundlage (a.A. wohl Grziwotz, NVwZ 2002, 391, 394).
5. Die vom Berufungsgericht versäumte Überprüfung nach den Regeln des Angemessenheitsgebots kann der Senat auf der Grundlage der getroffenen Feststellungen nachholen (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dieser Kontrolle hält die Mehrerlösabführungsklausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 des notariellen Vertrags vom 8. Februar 1988 stand.
a) Die von den Beklagten übernommene Verpflichtung, im Falle der vorzeitigen Weiterveräußerung des Grundstücks den Unterschiedsbetrag zwischen Ankaufspreis und Verkaufspreis bzw. - im Fall der Bebauung - zwischen Ankaufspreis und Bodenwert an die Klägerin abzuführen, stellt einen Teil der von ihnen für den Grundstückserwerb zu entrichtenden Gegenleistung dar, der neben ihre Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung trat. Damit sollte dem Umstand Rechnung getragen werden, daß die Klägerin das Grundstück - durch die von ihr hinzugezogene Zwischenerwerberin - im Rahmen eines Einheimischenmodells zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis veräußerte. Der Verkehrswert des unbebauten Grundstücks ohne Berücksichtigung der Erschließungskosten belief sich im Jahre 1987 auf 160 bis 200 DM/m², wobei es keinen Anhaltspunkt dafür gibt, daß sich der Verkehrswert bis zum Abschluß des notariellen Vertrags vom 8. Februar 1988 erheblich geändert haben könnte. Mit den Beklagten wurde jedoch - wiederum ohne Berücksichtigung der Erschließungskosten - ein Kaufpreis auf der Basis von lediglich 131 DM/m² vereinbart. Eine
solche Veräußerung unter dem objektiven Verkehrswert ist den Gemeinden aus haushaltsrechtlichen Gründen wegen des Gebots der sparsamen Verwendung öffentlicher Mittel (hier: § 92 Abs. 2 HGO) nur dann gestattet, wenn dies der Erfüllung legitimer öffentlicher Aufgaben - wie etwa der Förderung des (Einheimischen-)Wohnungsbaus - dient, und darüber hinaus die zweckentsprechende Mittelverwendung sichergestellt wird (VGH München, NVwZ 1999, 1008, 1011; Jäde, BayVBl. 1995, 283; Albrecht, DNotZ 1996, 546, 550; Grziwotz , NJW 1997, 237; Busse, DNotZ 1998, 486, 489; Raststätter, DNotZ 2000, 17, 25, 38; Otto, DVP 2001, 37). Die Klägerin war daher nicht nur berechtigt, sondern sogar verpflichtet, für eine vertragliche Absicherung des - den verbilligten Grundstücksverkauf rechtfertigenden - Ziels der Einheimischenförderung Sorge zu tragen. Hierzu mußte sie sicherstellen, daß die bevorzugten ortsansässigen Käufer die auf den Grundstücken zu errichtenden Eigenheime zumindest für einen bestimmten Zeitraum tatsächlich selbst nutzten und nicht auf Kosten der Allgemeinheit Spekulationsgewinne erzielten, indem sie das verbilligte Bauland alsbald zum Verkehrswert weiterveräußerten. Dementsprechend sieht die zwischen den Parteien streitige Mehrerlösabführungsklausel vor, daß der volle Wert des Grundstücks den Käufern erst nach Ablauf einer zehnjährigen Bindungsfrist zugute kommen soll. Diese Bindung, die der Preis für den verbilligten Erwerb der Grundstücke ist (vgl. LG Traunstein, NotBZ 1998, 198, 200; Otto, DVP 2001, 37), stellt als solche keine unverhältnismäßige Belastung der Käufer dar. Mit ihr wurden die rechtlichen Voraussetzungen für die Vergabe preisgünstigen Baulands überhaupt erst geschaffen (vgl. hierzu Kopp, aaO, § 56 Rdn. 13; Henneke, aaO, § 56 Rdn. 14); zudem ist wegen der zeitlich begrenzten Bindung eine Realisierung des vollen Grundstückswerts durch die Käufer nicht etwa ausgeschlossen, sondern lediglich aufgeschoben.
Kein anderes Ergebnis folgt unter Berücksichtigung der Wertungen, die § 9 AGBG zugrunde liegen. Insbesondere ist die Vereinbarung einer Nachforderung auf ein erkennbar "vorläufiges" Entgelt in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht zu beanstanden, wenn eine endgültige Bezifferung des geschuldeten Kaufpreises bei Vertragsschluß nicht möglich war (Senat, Urt. v. 22. Februar 2002, aaO, 810 m.w.N.). So liegen die Dinge hier; denn die Beklagten sollten durch die höhere Gegenleistung die Vorteile des günstigen Erwerbs aus Gründen der Einheimischenförderung erst im Fall einer vorzeitigen Weiterveräußerung verlieren.
b) Unter Berücksichtigung des von der Klägerin verfolgten städtebaulichen Ziels steht auch die vereinbarte "Bindungsdauer" von zehn Jahren, während derer die Käufer zur Abführung des Mehrerlöses verpflichtet sind, einer angemessenen Vertragsgestaltung nicht entgegen und führt insbesondere nicht zu einer unzumutbaren Belastung der Beklagten (vgl. BVerwGE 92, 56, 66; VGH München, NVwZ 1990, 979, 981). Da die Bindungsfrist der Sicherung der mit der Bauleitplanung in zulässiger Weise verfolgten Ziele dient, kann sie jedenfalls für einen der regelmäßigen Geltungsdauer eines Bebauungsplans entsprechenden Zeitraum von etwa 15 Jahren wirksam vereinbart werden (vgl. Jachmann, MittBayNot, 1994, 93, 108; Grziwotz, VIZ 1997, 197, 200; ders., DNotZ 1999, 646, 650; Raststätter, DNotZ 2000, 17, 39; auch OLG München, DNotZ 1998, 810, 811; OLG Oldenburg, OLGR 2001, 34, 35; Deutrich, MittBayNot 1996, 201, 202 jeweils zur Zulässigkeit von Bindungsfristen bis zu 20 Jahren).
c) Ebensowenig ist zu beanstanden, daß sich die Verpflichtung der Käufer zur Abführung des Mehrerlöses nicht auf die Differenz zwischen dem
Ankaufspreis und dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Ankaufs und damit auf die Herausgabe des unmittelbaren Subventionsvorteils beschränkt, sondern auch eine nachfolgende Steigerung des Bodenwerts bis zur Weiterveräußerung des Grundstücks umfaßt (Grziwotz, MittBayNot 1994, 465, 466 f; Jäde, BayVBl. 1995, 282, 283; a.A. OLG München, MittBayNot 1994, 464, 465). Auch diese Bestimmung ist vielmehr mit Blick auf das verfolgte Ziel der Einheimischenförderung angemessen; denn sie verhindert für den Fall einer vorzeitigen Weiterveräußerung in vollem Umfang eine Bereicherung auf Kosten der Allgemeinheit. Die hier durch eine erhöhte Gegenleistung auszugleichende Beeinträchtigung öffentlicher Interessen besteht nämlich nicht nur in den Verlusten wegen des verbilligten Grundstücksverkaufs, sondern auch und gerade in der Verfehlung des von der Gemeinde verfolgten Zwecks einer Förderung ortsansässiger Bürger (Grziwotz, MittBayNot 1994, 465, 466 f). Es kommt hinzu, daß sich als Alternative zur Absicherung der Ziele von Einheimischenmodellen die Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts anbietet (vgl. dazu OLG Karlsruhe, NJW-RR 1992, 18; OLG Koblenz, MDR 1995, 1110, 1111; OLG Hamm, NJW 1996, 2104; LG Traunstein, NJW-RR 1999, 891, 892; Grziwotz, NJW 1997, 237, 238). Macht die Gemeinde von dieser Möglichkeit Gebrauch, so kommt ihr ebenfalls eine zwischenzeitliche Steigerung des Bodenwertes zugute; denn nach § 497 Abs. 2 BGB a.F. (jetzt § 456 BGB) entspricht der Wiederkaufspreis im Zweifel dem ursprünglichen Kaufpreis. Wenn eine Gemeinde, namentlich weil ihr die für den Wiederkauf erforderlichen finanziellen Mittel fehlen, das gleiche wirtschaftliche Ergebnis durch die Vereinbarung einer Mehrerlösabführungsklausel zu erreichen versucht, kann dies nicht als unangemessene Benachteiligung ihres Vertragspartners angesehen werden (Grziwotz, MittBayNot 1994, 465; Rastätter, DNotZ 2000, 17, 42).
d) Die Mehrerlösabführungsklausel führt auch nicht deshalb zu einer unzumutbaren Belastung der Beklagten, weil sie sich nach ihrer Darstellung allein aus finanziellen Gründen von dem Anwesen trennen und bei der Weiterveräußerung zudem Verluste hinnehmen mußten. Die Finanzierung des Grunderwerbs und des Hausbaus fällt ausschließlich in den Risikobereich des Erwerbers. Erweist sich die vorgesehene Finanzierung aus Gründen wie Arbeitslosigkeit , Scheidung oder Tod des Ehegatten als undurchführbar, verwirklicht sich ein allgemeines Lebensrisiko des Erwerbers, dem die Gemeinde nicht schon im Rahmen des Grundstückskaufvertrags Rechnung tragen muß (Grziwotz , NJW 1997, 237, 238; Rastätter, DNotZ 2000, 17, 40; a.A. wohl OLG München, NVwZ 1999, 1025, 1026).
Das besagt jedoch nicht, daß die besonderen Umstände des jeweiligen Einzelfalls ohne jede Bedeutung wären. Vielmehr können sie im Rahmen der von der Gemeinde zu treffenden Ermessensentscheidung zu berücksichtigen sein, ob und inwieweit der Anspruch auf Zahlung des Mehrerlöses überhaupt geltend gemacht werden soll (Grziwotz, NJW 1997, 237, 238; Brohm, JZ 2000, 321, 332). Auch im Bereich des Verwaltungsprivatrechts hat die Gemeinde nicht nur die Schranken von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu beachten, sondern ist weitergehenden Bindungen unterworfen, zu denen insbesondere die Einhaltung des Übermaßverbotes zählt (BGHZ 93, 372, 381; Senat, Urt. v. 15. Oktober 1993, V ZR 19/92, NJW 1994, 586, 589). Hierbei können auch die persönlichen Verhältnisse der betroffenen Bürger Bedeutung erlangen (vgl. BGHZ 93, 372, 381 f). Vorliegend ist die Klägerin bei der Ausübung ihres Ermessens - auch mit Blick auf die angestrebte Einheimischenförderung - nicht gezwungen, den Interessen der Beklagten noch weiter entgegenzukommen, als sie dies bereits mit der Ermäßigung auf die Hälfte des von dem Gutachteraus-
schuß ermittelten Betrages getan hat. Insbesondere machen die Beklagten nicht geltend, auf Grund ihrer finanziellen Situation unfähig zu sein, die Klageforderung zu begleichen.
e) Schließlich ist die Mehrerlösabführungsklausel auch nicht deshalb unangemessen, weil sie für den - hier gegebenen - Fall einer Veräußerung nach Bebauung des Grundstücks die Ermittlung des für die Höhe des Abführungsbetrags maßgeblichen Bodenwerts durch den Gutachterausschuß gemäß §§ 192 ff BauGB vorsieht. Anderes läßt sich auch den Grundsätzen nicht entnehmen , die zu § 9 AGBG entwickelt worden sind. Zwar wird, wie das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend annimmt, die Rechtsverfolgung unangemessen erschwert, wenn eine Vertragsklausel die Anrufung eines Schiedsgutachters vorschreibt und hierbei den Eindruck erweckt, dessen Entscheidung sei endgültig und der Rechtsweg ausgeschlossen (BGHZ 101, 307, 319). Unter § 6 Abs. 3 der notariellen Urkunde haben die Vertragsparteien jedoch kein Schiedsgutachten mit der Folge vereinbart, daß die Wertermittlung durch den Gutachterausschuß bis zur Grenze der offenbaren Unrichtigkeit entsprechend § 319 Abs. 1 Satz 1 BGB verbindlich wäre (vgl. BGHZ 43, 374, 376; 81, 229, 237). Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht ist - ungeachtet der Frage der Verwendung der Klausel über den Bezirk eines Oberlandesgerichts hinaus - für den Senat nicht verbindlich, weil die umfassende Verweisung auf die Verfahrensvorschriften der §§ 192 ff BauGB übersehen und damit nicht alle maßgeblichen Umstände berücksichtigt worden sind (vgl. Senat, Urt. v. 14. Oktober 1994, V ZR 196/93, NJW 1995, 45, 46 m.w.N.). Durch diese vom Berufungsgericht nicht beachtete Bezugnahme wird klargestellt, daß das einzuholende Gutachten mangels anderweitiger Vereinbarung keine bindende Wirkung hat (§ 193 Abs. 4 BauGB) und in einem gerichtlichen Verfahren auf
entsprechende Einwände hin in vollem Umfang nachgeprüft werden kann (vgl. Dieterich, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO [Stand: Oktober 1991], § 193 Rdn. 132).
III.
Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da der Sachverhalt geklärt ist und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat den Rechtsstreit auch der Höhe nach abschließend entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO).
Wegen der vorzeitigen Grundstücksveräußerung kann die Klägerin als begünstigte Dritte (§ 328 Abs. 1 BGB) von den Beklagten gemäß § 6 Abs. 3 Satz 1 und Abs. 4 des notariellen Vertrags vom 8. Februar 1988 die Zahlung der Differenz zwischen Ankaufspreis und Bodenwert verlangen, wobei die Klägerin aufgrund der von ihr getroffenen Ermessensentscheidung lediglich /. 0 1 -% 243 5 76 8 einen Betrag in Höhe von 65.912,19 DM (= 33.700,37 +-, Beklagten haben keine erheblichen Einwände gegen die Höhe des Bodenwertes erhoben, die von der Klägerin auf der Grundlage der Wertermittlung des Gutachterausschusses behauptet worden ist. Soweit sie gerügt haben, bei der Wertermittlung sei von einem unzutreffenden Alter des Gebäudes ausgegangen worden, bleibt das ohne Auswirkungen auf den festgestellten Bodenwert. Entgegen dem Vorbringen der Beklagten in der Berufungsinstanz ist der Umstand , daß auf dem Grundstück ein Gebäude errichtet wurde, nicht vernachlässigt worden. Vielmehr wird im Wertermittlungsgutachten ausdrücklich darauf hingewiesen, daß der Bodenwert eines bebauten Grundstücks in der Regel unter dem Bodenwert eines unbebauten Grundstücks liege, weil die vorhande-
ne Bebauung hinsichtlich Art und Ausmaß der baulichen Nutzung die Wünsche eines potentiellen Käufers in den seltensten Fällen vollständig erfülle. Dementsprechend hat der Gutachterausschuß den Bodenwert des Grundstücks in unbebautem Zustand mit 389.950 DM und in bebautem Zustand mit lediglich 290.690 DM angegeben.
Der von der Klägerin geltend gemachte Zinsanspruch ergibt sich aus § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F.
IV.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Krüger Klein Gaier Schmidt-Räntsch
(1) Der Flächennutzungsplan bedarf der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde.
(2) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn der Flächennutzungsplan nicht ordnungsgemäß zustande gekommen ist oder diesem Gesetzbuch, den auf Grund dieses Gesetzbuchs erlassenen oder sonstigen Rechtsvorschriften widerspricht.
(3) Können Versagungsgründe nicht ausgeräumt werden, kann die höhere Verwaltungsbehörde räumliche oder sachliche Teile des Flächennutzungsplans von der Genehmigung ausnehmen.
(4) Über die Genehmigung ist binnen eines Monats zu entscheiden; die höhere Verwaltungsbehörde kann räumliche und sachliche Teile des Flächennutzungsplans vorweg genehmigen. Aus wichtigen Gründen kann die Frist auf Antrag der Genehmigungsbehörde von der zuständigen übergeordneten Behörde verlängert werden, in der Regel jedoch nur bis zu drei Monaten. Die Gemeinde ist von der Fristverlängerung in Kenntnis zu setzen. Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der Frist unter Angabe von Gründen abgelehnt wird.
(5) Die Erteilung der Genehmigung ist ortsüblich bekannt zu machen. Mit der Bekanntmachung wird der Flächennutzungsplan wirksam. Jedermann kann den Flächennutzungsplan, die Begründung und die zusammenfassende Erklärung nach § 6a Absatz 1 einsehen und über deren Inhalt Auskunft verlangen.
(6) Mit dem Beschluss über eine Änderung oder Ergänzung des Flächennutzungsplans kann die Gemeinde auch bestimmen, dass der Flächennutzungsplan in der Fassung, die er durch die Änderung oder Ergänzung erfahren hat, neu bekannt zu machen ist.
(1) Die Gemeinde kann städtebauliche Verträge schließen. Gegenstände eines städtebaulichen Vertrags können insbesondere sein:
- 1.
die Vorbereitung oder Durchführung städtebaulicher Maßnahmen durch den Vertragspartner auf eigene Kosten; dazu gehören auch die Neuordnung der Grundstücksverhältnisse, die Bodensanierung und sonstige vorbereitende Maßnahmen, die Erschließung durch nach Bundes- oder nach Landesrecht beitragsfähige sowie nicht beitragsfähige Erschließungsanlagen, die Ausarbeitung der städtebaulichen Planungen sowie erforderlichenfalls des Umweltberichts; die Verantwortung der Gemeinde für das gesetzlich vorgesehene Planaufstellungsverfahren bleibt unberührt; - 2.
die Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, insbesondere die Grundstücksnutzung, auch hinsichtlich einer Befristung oder einer Bedingung, die Durchführung des Ausgleichs im Sinne des § 1a Absatz 3, die Berücksichtigung baukultureller Belange, die Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sowie der Erwerb angemessenen Wohnraums durch einkommensschwächere und weniger begüterte Personen der örtlichen Bevölkerung; - 3.
die Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sind; dazu gehört auch die Bereitstellung von Grundstücken; - 4.
entsprechend den mit den städtebaulichen Planungen und Maßnahmen verfolgten Zielen und Zwecken die Errichtung und Nutzung von Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung; - 5.
entsprechend den mit den städtebaulichen Planungen und Maßnahmen verfolgten Zielen und Zwecken die Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden.
(2) Die vereinbarten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein. Die Vereinbarung einer vom Vertragspartner zu erbringenden Leistung ist unzulässig, wenn er auch ohne sie einen Anspruch auf die Gegenleistung hätte. Trägt oder übernimmt der Vertragspartner Kosten oder sonstige Aufwendungen, ist unbeschadet des Satzes 1 eine Eigenbeteiligung der Gemeinde nicht erforderlich.
(3) Ein städtebaulicher Vertrag bedarf der Schriftform, soweit nicht durch Rechtsvorschriften eine andere Form vorgeschrieben ist.
(4) Die Zulässigkeit anderer städtebaulicher Verträge bleibt unberührt.
Tenor
-
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 2. Zivilsenats des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig vom 5. Juni 2014 aufgehoben.
-
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
-
Von Rechts wegen
Tatbestand
- 1
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Die Klägerin ist die durch Zusammenschluss mehrerer Kommunen entstandene Gemeinde einer nordfriesischen Insel. Sie ist Eigentümerin mehrerer Grundstücke, die mit 1955 errichteten, aus jeweils vier Einheiten bestehenden Reihenhauszeilen bebaut sind. Mit notariellem Vertrag vom 15. Dezember 2005 bestellte die Rechtsvorgängerin der Klägerin an einem der Grundstücke für sich selbst ein Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 99 Jahren, welches durch Teilungserklärung vom selben Tage in vier Wohnungserbbaurechte (je „Hausscheibe“ nebst dazugehöriger unbebauter Fläche) aufgeteilt worden ist. § 5 des Erbbaurechtsvertrags (im folgenden ErbbV) lautet auszugsweise:
- 2
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㤠5 Verwendung des Bauwerks
-
1. Der Berechtigte ist verpflichtet, das Bauwerk unter Ausschluß jeder anderen Verwendung wie folgt zu verwenden:
-
Wohngebäude für den Wohnungserbbauberechtigten und die evtl. in seinem Haushalt lebenden Familienangehörigen und/oder Lebenspartner/in zu Dauerwohnzwecken (räumlicher Schwerpunkt der gesamten Lebensverhältnisse = Hauptwohnsitz im Sinne des Landesmeldegesetzes).
-
Der Eigentümer bezweckt mit der Vergabe des Erbbaurechts die Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung, insbesondere von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen. Dem Berechtigten ist bekannt, daß der Eigentümer ihm das Erbbaurecht nur zu dem vorstehenden Verwendungszweck einräumt. Er ist verpflichtet, es ausschließlich für diesen Zweck zu nutzen und diese Nutzung auf Verlangen jederzeit nachzuweisen.“ ...
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Gemäß § 13 Nr. 1 d ErbbV ist der Berechtigte auf Verlangen des Eigentümers verpflichtet, das Erbbaurecht auf diesen oder auf einen von diesem zu benennenden Dritten zu übertragen (Heimfall), wenn er gegen § 5 Nr.1 ErbbV verstößt. Nach § 13 Nr. 6 ErbbV verjährt dieser Heimfallanspruch in einem Jahr von dem Zeitpunkt an, in dem der Eigentümer von dem Vorhandensein der Voraussetzungen Kenntnis erlangt hat, ohne Rücksicht auf diese Kenntnis in dreißig Jahren von dem Eintreten der Voraussetzungen an. In § 22 Satz 1 ErbbV ist bestimmt, dass der Erbbauberechtigte für die Nutzungsüberlassung an Dritte der vorherigen schriftlichen Zustimmung bedarf. Deren Erteilung steht nach Satz 2 im Ermessen des Eigentümers. Nach Satz 3 wird der Eigentümer die Zustimmung insbesondere dann nicht erteilen, wenn a) der Dritte nicht - sei es auch nur zu einem kleineren Anteil - Mitberechtigter des Erbbaurechts ist, b) der Dritte sich in dem vorzulegenden Nutzungsvertrag nicht verpflichtet hat, die Verwendung gemäß § 5 ErbbV einzuhalten, oder c) wenn die vereinbarte Miete oder das sonstige Nutzungsentgelt über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
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In einem der auf dem Grundstück befindlichen Reihenhäuser wohnte der Großvater des Beklagten zur Miete. Mit notariellem Vertrag vom 3. März 2006 verkaufte die Rechtsvorgängerin der Klägerin das Wohnungserbbaurecht an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus dem in einem anderen Bundesland wohnhaften Beklagten und seinem Großvater.
- 5
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Nach dem Tod des Großvaters übertrugen dessen Erben mit Zustimmung der Klägerin das zum Nachlass gehörende Wohnungserbbaurecht auf den Beklagten. Dieser vermietete es im März 2010 an Mieter mit erstem Wohnsitz in der Gemeinde. Nach einem Mieterhöhungsverlangen des Beklagten wandten sich die Mieter im November 2011 an die Klägerin. Diese erklärte gegenüber dem Beklagten im Dezember 2011, dass sie in der Vermietung einen Verstoß gegen § 5 ErbbV sehe und seine Stellungnahme innerhalb von zwei Wochen erwarte. Der Beklagte antwortete, der frühere Leiter des kommunalen Liegenschaftsbetriebes habe bereits vor der Beurkundung des Kaufvertrags über das Erbbaurecht mündlich sein „OK“ zu einer Vermietung an eine ortsansässige Familie nach dem Tode des Großvaters gegeben. Im August 2012 forderte die Klägerin den Beklagten unter Fristsetzung bis zum 15. Oktober 2012 auf, die Wohnung entsprechend der Regelung im Erbbaurechtsvertrag zu nutzen und drohte die Geltendmachung des Heimfallanspruchs an, dessen Ausübung sie danach erklärte.
- 6
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Mit der Klage nimmt die Klägerin den Beklagten auf Rückübertragung des Wohnungserbbaurechts sowie auf Räumung und Herausgabe des Erbbaugrundstücks in Anspruch. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht hat ihr stattgegeben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, möchte der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen.
Entscheidungsgründe
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I.
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Das Berufungsgericht meint, die Voraussetzungen für die Geltendmachung des Heimfalls seien erfüllt, weil der Beklagte das Reihenhaus nicht als Wohnung für sich oder seine Angehörige nutze, sondern ohne Zustimmung der Klägerin an Dritte vermiete. Einer Beweisaufnahme über das Vorbringen des Beklagten zu den Erklärungen des früheren Betriebsleiters über die Zulässigkeit einer Nutzung des Erbbaurechts durch Vermietung an ortsansässige Mieter bedürfe es nicht, da den behaupteten Erklärungen allenfalls ein Hinweis auf die Möglichkeit einer Zustimmung nach § 22 ErbbV zu entnehmen sei. Die Nutzungsbeschränkung (§ 5 ErbbV) - wie auch die daran anknüpfende Heimfallregelung (§ 13 Nr. 1 d ErbbV) - hätten ohne zeitliche Begrenzung wirksam in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden können. Die Geltendmachung des Heimfallanspruchs verstoße auch nicht gegen § 242 BGB. Es liege weder ein widersprüchliches Verhalten der Klägerin noch ein Verstoß gegen das Übermaßverbot vor. Der Beklagte könne sich schließlich nicht mit Erfolg auf Verjährung berufen.
-
II.
- 8
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Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.
- 9
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1. Das Berufungsgericht nimmt zutreffend an, dass der Beklagte zur Rückübertragung des Erbbaurechts verpflichtet sein kann. Das vereinbarte Heimfallrecht begründet nach § 2 Nr. 4 ErbbauRG einen Anspruch des Grundstückseigentümers gegen den Erbbauberechtigten auf Übertragung des Erbbaurechts gemäß § 11 Abs. 2 ErbbauRG, § 873 BGB (Senat, Urteil vom 20. April 1990 - V ZR 301/88, BGHZ 111, 154, 156; Urteil vom 18. Mai 1990 - V ZR 190/89, NJW-RR 1990, 1095, 1096).
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a) Zu Recht bejaht das Berufungsgericht das Vorliegen der in dem Erbbaurechtsvertrag bestimmten Voraussetzungen des Heimfallanspruchs.
- 11
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aa) Der Beklagte verstößt gegen die Pflicht zur Selbstnutzung, weil er in dem Reihenhaus nicht wohnt, sondern es durch Vermietung an Dritte nutzt. Der Befreiungstatbestand in § 22 ErbbV greift wegen Fehlens einer Zustimmung der Klägerin zur Vermietung nicht ein.
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bb) Der Erbbaurechtsvertrag ist nicht (mündlich) dahin ergänzt worden, dass die Vermietung an Ortsansässige zur ortsüblichen Miete einer Zustimmung der Klägerin nicht bedarf. Anderes ergibt sich auch nicht aus den von dem Beklagten behaupteten Erklärungen des Bevollmächtigten der Klägerin, des damaligen Leiters ihres Eigenbetriebs, zur Zulässigkeit einer künftigen Vermietung an Dritte nach dem Tod des Großvaters. Das Vorbringen des Beklagten ist in Bezug auf das Zustandekommen einer vertragsergänzenden Vereinbarung unschlüssig. Eine solche Absprache ergibt sich aus den behaupteten Erklärungen nämlich auch dann nicht, wenn man diese nicht - wie das Berufungsgericht - nur als einen Hinweis auf die Regelung in § 22 ErbbV, sondern - wie die Revision - als Aussage des Betriebsleiters dazu versteht, wie die Klägerin ihr Ermessen in den Fällen einer Vermietung ausübt. Eine Erklärung über die Handhabung einer vertraglichen Regelung enthält kein Angebot zu deren Ergänzung oder Änderung, insbesondere nicht den Verzicht auf ein vertragliches Zustimmungserfordernis.
- 13
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b) Die vertraglichen Regelungen in § 5 Nr. 1 und § 13 Nr. 1 d ErbbV (die Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Selbstnutzung und der Heimfallanspruch bei einem Verstoß gegen diese Pflicht) sieht das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei als wirksam an.
- 14
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aa) Es handelt sich um zulässige Vereinbarungen über den vertragsmäßigen Inhalt eines Erbbaurechts. § 5 Nr. 1 ErbbV enthält eine Vereinbarung über die Verwendung des Bauwerks gemäß § 2 Nr. 1 Fall 3 ErbbauRG, § 13 Nr. 1 d ErbbV ein Heimfallrecht nach § 2 Nr. 4 ErbbauRG mit der erforderlichen Benennung des Heimfallgrunds (vgl. Senat, Urteil vom 28. September 1984 - V ZR 135/83, NJW 1985, 1464, 1465). Die Verletzung einer Pflicht nach § 2 Nr. 1 ErbbauRG als Heimfallgrund zu bestimmen (vgl. Senat, Urteil vom 24. Februar 1984 - V ZR 187/82, NJW 1984, 2213, 2214; Urteil vom 28. September 1984 - V ZR 135/83, aaO), ist unbedenklich, weil nach dem Erbbaurechtsgesetz grundsätzlich jedes Ereignis als den Heimfallanspruch auslösend vereinbart werden kann (Senat, Urteil vom 11. Juli 2003 - V ZR 56/02, NJW-RR 2003, 1524).
- 15
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bb) Der Erbbaurechtsvertrag verstößt nicht gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung (§ 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB).
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(1) Die Bestimmungen des Erbbaurechtsvertrags sind allerdings an diesem Gebot zu messen. Das Gebot gilt für alle Verträge über Erbbaurechte, die von öffentlichen Körperschaften in Verfolgung eines öffentlichen Zwecks zur Ausgabe an Private bestellt werden, wobei es nicht darauf ankommt, ob die Körperschaft den Erbbaurechtsvertrag mit dem Privaten schließt oder - wie hier - ein für sich selbst auf ihrem Grundstück bestelltes (Wohnungs-)Erbbaurecht an den Privaten veräußert. Der Erwerber ist nämlich auch im zuletzt genannten Fall an die Bestimmungen des Erbbaurechtsvertrags gebunden, weil das, was nach § 2 ErbbauRG als vertragsmäßiger Inhalt des Erbbaurechts bestimmt worden ist, mit der Bildung der Wohnungserbbaurechte auch zu deren Inhalt gehört (BayObLGZ 1989, 354, 357).
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Ob der hier zu beurteilende Kaufvertrag über das Erbbaurecht ein städtebaulicher Vertrag im Sinne des § 11 Abs. 1 BauGB ist, auf den § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB unmittelbar anzuwenden wäre, ist allerdings zweifelhaft. An dem für städtebauliche Verträge erforderlichen Zusammenhang mit der gemeindlichen Bauleitplanung (vgl. Senat, Urteil vom 30. September 2005 - V ZR 37/05, WM 2006, 300, 301) dürfte es hier fehlen, weil die Klägerin an bereits vor mehreren Jahrzehnten bebauten Grundstücken Erbbaurechte bestellt und diese anschließend veräußert hat. Ob § 11 BauGB einschlägig ist, kann im Ergebnis allerdings dahinstehen, da das Gebot zur angemessenen Vertragsgestaltung auf dem allgemeinen verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beruht und daher auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung für das gesamte Handeln der öffentlichen Körperschaften im Rechtsverkehr mit Privaten bestimmend ist (Senat, Urteil vom 30. September 2005 - V ZR 37/05, aaO).
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(2) Verwendungsbeschränkungen und Heimfallrechte in einem Erbbaurechtsvertrag verstoßen auch dann nicht gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung, wenn sie für die gesamte Dauer des Erbbaurechts und damit regelmäßig für einen Zeitraum von mehr als dreißig Jahren vereinbart werden.
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(a) Das Gebot angemessener Vertragsgestaltung verlangt, dass bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die Gegenleistung nicht außer Verhältnis zu der Bedeutung und dem Wert der von der Behörde erbrachten oder zu erbringenden Leistung steht und dass die vertragliche Übernahme von Pflichten auch ansonsten zu keiner unzumutbaren Belastung für den Vertragspartner der Behörde führt (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 101).
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(b) Bei preissubventionierten Grundstücksverkäufen durch Gemeinden, die Gegenstand der bisherigen Entscheidungen des Senats waren, bedarf es allerdings einer Befristung der durch Nachzahlungsansprüche (Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93; Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 33/06, NJW-RR 2007, 962; Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505) oder durch Rückerwerbsrechte (Urteil vom 30. September 2005 - V ZR 37/05, NJW-RR 2006, 298; Urteil vom 21. Januar 2006 - V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452) abgesicherten Verpflichtung der Käufer, das Grundstück selbst zu Wohnzwecken zu nutzen. Auf städtebaulichen oder subventionsrechtlichen Gründen beruhende Beschränkungen der Käufer müssen zeitlich begrenzt sein (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 104; Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, ZfIR 2010, 462 Rn. 14, 16). Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen mit einer 30 Jahre übersteigenden Bindung in städtebaulichen Verträgen über Grundstücke, die an Einzelpersonen zur Errichtung von Einfamilienhäusern verkauft werden, sind in aller Regel als unverhältnismäßig anzusehen (Senat, Urteil vom 29. Oktober 2010 - V ZR 48/10, NJW 2011, 515 Rn. 18; Urteil vom 20. Mai 2011 - V ZR 76/10, NJW-RR 2011, 1582 Rn. 20). Das mit dem verbilligten Verkauf verbundene Ziel, einer Familie zu einem Eigenheim und damit zu einer Lebensgrundlage zu verhelfen, ist als erreicht anzusehen, wenn das veräußerte Grundstück für die Dauer einer Generation, also für etwa 30 Jahre, selbst genutzt worden ist (Senat, Urteil vom 21. Juli 2006 - V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452 Rn. 15). Eine darüber hinausgehende Bindungsdauer dient vor dem Hintergrund, dass heute kaum ein Eigenheim über 90 Jahre von derselben Familie genutzt wird, letztlich nur noch dem gegenüber dem Erwerber nicht mehr gerechtfertigten Zweck, durch an die Nichteinhaltung der Selbstnutzungspflicht anknüpfende Nachzahlungsansprüche oder Wiederkaufsrechte die Subvention sowie zwischenzeitlich eingetretene Bodenwertsteigerungen von dem Käufer oder dessen Rechtsnachfolger ganz oder teilweise wieder abzuschöpfen (Senat, Urteil vom 21. Juli 2006 - V ZR 252/05, aaO, Rn. 16).
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(c) Verwendungsbeschränkungen und an deren Verletzung anknüpfende Heimfallrechte in Verträgen über von öffentlichen Körperschaften ausgegebene Erbbaurechte sind jedoch anders zu beurteilen.
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(aa) Eine Vereinbarung gemäß § 2 Nr. 1 ErbbauRG, nach der der Erbbauberechtigte das gekaufte oder von ihm errichtete Bauwerk für die gesamte Zeit, in der das Erbbaurecht besteht, selbst zu Wohnzwecken zu nutzen hat, steht nicht in einem unangemessenen Verhältnis zu dem Wert der von dem Grundstückseigentümer mit der Bestellung des Erbbaurechts erbrachten Leistung.
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Ein für die Beurteilung der Angemessenheit wesentlicher Unterschied zu vergleichbaren Selbstnutzungsverpflichtungen des Käufers in Grundstückskaufverträgen ergibt sich bereits daraus, dass die Verwendungsbeschränkung in den Erbbaurechtsverträgen nicht - jedenfalls nicht primär - städtebaulichen oder subventionsrechtlichen Zwecken, sondern der Sicherung der mit der Ausgabe der Erbbaurechte von dem Grundstückseigentümer verfolgten (hier sozialen) Zielsetzung dient, deretwegen er sein Grundstück mit dem Erbbaurecht belastet hat. Verwendungsbeschränkungen in Erbbaurechtsverträgen liegt zugrunde, dass der Grundstückseigentümer das Eigentum an dem Grundstück nicht übertragen, sondern es behalten und durch die Ausgabe von Erbbaurechten auf dessen weitere Nutzung Einfluss nehmen will. Die Sicherung dieses Zwecks für die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts ist als legitim angesehen und zu dessen Sicherung die Vorschrift des § 2 Nr. 1 ErbbauRG (früher ErbbauVO) geschaffen worden, nach der die Verwendungsbeschränkung als Inhalt des dinglichen Rechts vereinbart werden kann. Die Parteien eines Erbbaurechtsvertrags sollen verlangen können, dass diese Verpflichtungen für die gesamte Dauer des Erbbaurechts eingehalten werden (Begründung zu § 2 im Reichsanzeiger Nr. 26 vom 31. Januar 1919).
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Der mit der Bestellung eines Erbbaurechts verfolgte Zweck dauert solange an, wie das Erbbaurecht besteht. Er endet nicht bereits dann, wenn das Erbbaurecht in einer Generation entsprechend dem vereinbarten Inhalt des dinglichen Rechts gemäß genutzt worden ist. Eine Befristung der Bindung des Erbbauberechtigten auf 30 Jahre liefe dem Zweck eines Erbbaurechts zuwider. Sie führte bei den üblicherweise längeren, an der wirtschaftlichen Nutzungsdauer der Bauwerke orientierten Laufzeiten der Erbbaurechte regelmäßig dazu, dass für die längste Zeit, in der das Erbbaurecht besteht, nicht sichergesellt wäre, dass es dem Zweck dient, zu dem es ausgegeben wurde.
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(bb) Die Ausübung des Heimfallanspruchs wegen Verstoßes gegen eine Selbstnutzungsverpflichtung führt auch nicht zu einer dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung widersprechenden Abschöpfung zwischenzeitlich eingetretener Bodenwertsteigerungen oder dem Erbbauberechtigten gewährter Subventionen.
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Der Vorteil aus einer Steigerung des Bodenwerts verbleibt bei der Bestellung eines Erbbaurechts stets dem Grundstückseigentümer; dieser gebührt ihm unabhängig davon, ob der Erbbauberechtigte das Erbbaugrundstück zweckentsprechend verwendet oder nicht (vgl. Senat, Urteil vom 21. Juli 2006 - V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452 Rn. 21). Dem Erbbauberechtigten werden durch die Ausübung des Heimfallanspruchs allerdings Subventionen entzogen, wenn der Ausgeber - wie hier von dem Berufungsgericht festgestellt - das Erbbaurecht zu einem unter seinem Verkehrswert liegenden Preis veräußert hat. Sie werden dem Erbbauberechtigten für die Zukunft vorenthalten, wenn - was hier zwar von dem Berufungsgericht nicht festgestellt ist, aber nach dem von der Beklagten vorgelegten Gutachten naheliegt - auch der vereinbarte Erbbauzins erheblich unter dem marktüblichen liegt. Ein Erbbaurechtsvertrag ist jedoch nicht deshalb unangemessen, weil mit der Ausübung des Heimfallrechts ein Verlust der dem Erbbauberechtigten gewährten Subventionsvorteile einhergeht. Wäre das in den von öffentlichen Körperschaften abgeschlossenen Erbbaurechtsverträgen nicht zulässig, weil auch in diesen nur auf maximal 30 Jahre beschränkte Selbstnutzungsverpflichtungen dem Verhältnismäßigkeitsgebot entsprächen, könnten die Erbbauberechtigten nach dem Wegfall der Nutzungsbindung auf Grund der Subventionierung höhere Erträge aus der Vermietung des Erbbaurechts erwirtschaften. Das liefe in besonderer Weise dem durch die Vergabe zu günstigen Konditionen von den Erbbaurechtsausgebern verfolgten sozialen Zweck zuwider, minder bemittelten Personen ein Wohnen im eigenen Haus zu tragbaren Kosten zu ermöglichen.
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(cc) Die mit einem Heimfallanspruch des Grundstückseigentümers bewehrte Verwendungsbeschränkung stellt allerdings - wie die mit einem Wiederkaufsrecht des Verkäufers verbundene langfristige Nutzungsbeschränkung in einem Grundstückskaufvertrag - auch in einem Erbbaurechtsvertrag für den Erbbauberechtigten eine besondere Belastung dar, weil er die ganze Zeit die Selbstnutzungsverpflichtung erfüllen muss, wenn er nicht Gefahr laufen will, das Erbbaurecht zu verlieren (vgl. zum Wiederkaufsrecht: Senat, Urteil vom 29. Oktober 2010 – V ZR 48/10, NJW 2011, 515 Rn. 20). Dieser Gesichtspunkt rechtfertigt es jedoch nicht, für die Laufzeit des Erbbaurechts vereinbarte Verwendungsbeschränkungen in einem von einer öffentlichen Körperschaft mit einem Privaten abgeschlossenen Erbbaurechtsvertrag generell als unzulässig anzusehen. Der Erbbaurechtsausgeber wäre andernfalls im Interesse der Sicherung des von ihm verfolgten Zwecks zur Bestellung kurzfristiger (auf 30 Jahre begrenzter) Erbbaurechte mit Verlängerungs- oder Erneuerungsoptionen genötigt, was dem Interesse des Erbbauberechtigten an einer nach der Nutzungsdauer des Bauwerks bemessenen Laufzeit des Erbbaurechts widerspräche. Langfristige Erbbaurechtsverträge sind für den Erbbauberechtigten auch deshalb wirtschaftlich günstig, weil der (bei den zu Wohnzwecken bestellten Erbbaurechten zudem nach § 9a ErbbauRG begrenzte) Anstieg des Erbbauzinses in der Vergangenheit hinter dem der Grundstückswerte zurückgeblieben ist und daher regelmäßig nicht der Rendite entspricht, die sonst aus dem Grundstückswert zu erzielen wäre (vgl. Senat, Urteil vom 14. Oktober 1988 - V ZR 175/87, NJW 1989, 2129, 2130). Diese Vorteile für den Erbbauberechtigten verstärken sich, wenn schon der bei Vertragsschluss vereinbarte Erbbauzins auf Grund der von dem Erbbaurechtsausgeber verfolgten sozialen Zielsetzungen unter dem marktüblichen liegt. Bei Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Erbbaurechtsausgeber widerspräche es dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung, die Zulässigkeit vertraglicher Nutzungsbeschränkungen in den von öffentlichen Körperschaften mit Privaten geschlossenen Erbbaurechtsverträgen auf die Dauer von 30 Jahren zu begrenzen, und es damit den Erbbauberechtigten zu ermöglichen, zu Lasten der öffentlichen Hand mit dem Zweck des Erbbaurechts unvereinbare, wirtschaftliche Vorteile zu ziehen.
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Dass eine mit dem Heimfallrecht verbundene Verwendungsbeschränkung den Erbbauberechtigten besonders belastet, hat daher nicht die Unwirksamkeit der vertraglichen Regelung zur Folge. Dieser Umstand ist vielmehr bei der Ausübung des Heimfallanspruchs wegen eines Verstoßes gegen die Selbstnutzungsverpflichtung zu berücksichtigen, da das Verhältnismäßigkeitsgebot die öffentlichen Körperschaften auch dazu verpflichtet, ihre Rechte so auszuüben, dass im Einzelfall keine unzumutbaren Härten für ihre Vertragspartner entstehen (Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 18). Soweit der Senat in der Entscheidung vom 21. Juli 2006 (V ZR 252/06, NJW-RR 2006, 1452 Rn. 22) ausgeführt hat, dass in Erbbaurechtsverträgen vereinbarte Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen ebenso wie die mehr als 70 Jahre nach ihrer Begründung ausgeübten Wiederkaufsrechte, keinen Bestand hätten, hält er daran nicht fest.
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cc) § 5 Nr. 1 und § 13 Nr. 1 d ErbbV halten einer Prüfung an den Vorschriften über die Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen (§§ 307 ff. BGB) ebenfalls stand. Die Verwendungsbeschränkung und das Heimfallrecht sind keine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksamen, den Vertragspartner des Verwenders nach Treu und Glauben unangemessen benachteiligenden Bestimmungen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
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(1) Die Bestimmungen enthalten keine Abweichung von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, bei der nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Zweifel eine unangemessene Benachteiligung anzunehmen wäre. Ein gesetzliches Leitbild, nach dem der Erbbauberechtigte mit seinem Bauwerk nach Belieben verfahren kann, ist angesichts dessen, dass nach § 2 Nr. 1 ErbbauRG das Bauwerk betreffende Pflichten als Inhalt des dinglichen Rechts bestimmt werden können, dem Gesetz über das Erbbaurecht nicht zu entnehmen.
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(2) Die vertraglichen Regelungen schränken die Rechte des Erbbauberechtigten auch nicht in einer den Vertragszweck gefährdenden Weise ein (§ 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Bei einem zu Wohnzwecken bestellten Erbbaurecht kommt das zwar in Betracht, wenn eine vertragliche Bestimmung dazu führt, dass der Erbbauberechtigte seine Wohnung verliert (vgl. Senat, Urteil vom 17. Mai 1991 - V ZR 140/90, BGHZ 114, 338, 341). So verhält es sich bei § 13 Nr. 1 d ErbbV aber nicht, weil der Heimfallgrund voraussetzt, dass der Erbbauberechtigte das Bauwerk nicht selbst zu Wohnzwecken nutzt.
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dd) § 5 Nr. 1 und § 13 Nr. 1 d ErbbV sind auch unionsrechtlich wirksam. Der Senat kann dies ohne eine Vorlage nach Art. 267 Abs. 3 AEUV entscheiden, weil die sich hier stellenden gemeinschaftsrechtlichen Rechtsfragen bereits Gegenstand mehrerer Entscheidungen des Gerichtshofs der Europäischen Union gewesen und danach eindeutig zu beantworten sind (vgl. EuGH, Urteil vom 6. Oktober 1982, Rs C-281/81, CILFIT, EU:C:1982:335 Rn.13, 14).
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Nach der Rechtsprechung des Gerichtshofs sind nationale Maßnahmen, auch wenn sie die Ausübung der durch die europäischen Verträge garantierten Grundfreiheiten behindern oder weniger attraktiv machen, dann zulässig, wenn mit ihnen ein im Allgemeininteresse liegendes Ziel verfolgt wird, wenn sie geeignet sind, dessen Erreichung zu gewährleisten und wenn sie nicht über das hinausgehen, was zur Erreichung des verfolgten Ziels erforderlich ist (EuGH, Urteil vom 8. Mai 2013, Rs C-197/11 und Rs C-203/11, Libert u.a. und All Projects & Development NV, EU:C:2013:288 Rn. 48 m.w.N.). Erfordernisse der sozialen Wohnungspolitik eines Mitgliedstaats sind zwingende Gründe des Allgemeininteresses, die Beschränkungen der Grundfreiheiten rechtfertigen können (EuGH, Urteil vom 1. Oktober 2009 - Rs C-567/07, Woningstichting Sint Servatius, EU:C:2098:593 Rn 30 und Urteil vom 8. Mai 2013, Rs C-197/11 und Rs C-203/11, Libert u.a. und All Projects & Development NV u.a., aaO Rn. 52). Danach ist eine mögliche Beeinträchtigung der Grundfreiheiten hier unbedenklich. Das Gebot zur Selbstnutzung und der an dessen Verletzung anknüpfende Heimfallsanspruch sind erforderliche und angemessene Mittel, um den von der Klägerin mit der Ausgabe der Erbbaurechte verfolgten sozialen Zweck sicherzustellen.
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c) Im Ergebnis richtig ist auch die Annahme des Berufungsgerichts, dass der Heimfallanspruch nicht verjährt ist. Bei einer vertragswidrigen Nutzung des von dem Erbbaurecht erfassten Bauwerks kommt es für den Verjährungsbeginn darauf an, ob es sich um einen abgeschlossenen Vorgang oder um eine fortdauernde Vertragswidrigkeit handelt, die der Erbbauberechtigte zu beseitigen hat (Lemke/Czub, Immobilienrecht, § 4 ErbbauRG Rn. 3; Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, 10. Aufl., § 4 Rn. 9; RGRK/Räfle, BGB, 12. Aufl., § 4 ErbbVO Rn. 3; Staudinger/Rapp, BGB [2009], § 4 ErbbauRG Rn. 2). Der Verstoß gegen die Selbstnutzungspflicht ist eine fortdauernde Vertragswidrigkeit. Die Verjährung kann daher nicht eintreten, solange der Beklagte gegen § 5 Nr. 1 ErbbV verstößt (vgl. Senat, Urteil vom 28. September 1984 - V ZR 135/83, NJW 1985, 1464, 1465; Urteil vom 8. Mai 2015 - V ZR 178/14, juris Rn. 9). Letzteres ist hier der Fall, da der Beklagte seiner Verpflichtung zur Selbstnutzung nicht nachkommt.
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2. Nicht rechtsfehlerfrei ist jedoch die Begründung, mit der das Berufungsgericht die Zulässigkeit der Ausübung des Heimfallanspruchs bejaht.
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a) Zutreffend ist dessen Ausgangspunkt, dass die Klägerin nicht nur bei der Vertragsgestaltung, sondern auch bei der Ausübung ihrer vertraglichen Rechte an den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gebunden ist. Diese Pflicht der Klägerin beruht allerdings nicht auf dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), dem auch Private unterworfen sind, sondern auf ihrer Bindung als öffentliche Körperschaft an die Grundsätze des Verwaltungsprivatrechts (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 106; Urteil vom 21. Juli 2006 - V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452 Rn. 10; Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 33/06, NJW-RR 2007, 962 Rn. 19; Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 18; Urteil vom 29. Oktober 2010 - V ZR 48/10, NJW 2011, 515 Rn. 16). Die Klägerin muss danach im Wege einer Ermessensentscheidung prüfen, ob die Durchsetzung des Heimfallanspruchs im Interesse der Sicherung des mit der Ausgabe des Erbbaurechts verfolgten Zwecks geboten ist oder eine vermeidbare Härte darstellt (vgl. Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, aaO Rn. 18; Urteil vom 29. Oktober 2010 - V ZR 48/10, aaO Rn. 16).
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b) Die Erwägungen, mit denen das Berufungsgericht die Verhältnismäßigkeit bejaht, lassen die auf den Grundsätzen des Verwaltungsprivatrechts beruhenden Pflichten der Klägerin unberücksichtigt. Die Geltendmachung des Heimfallanspruchs stellt sich nicht schon deshalb als verhältnismäßig dar, weil der Beklagte seiner Verpflichtung nach § 22 ErbbV, die Zustimmung der Klägerin bereits vor der Vermietung einzuholen, nicht nachgekommen ist und weil auch sein nachfolgendes Verhalten (die fehlende Kooperation mit der Klägerin nach der durch das Mieterhöhungsverlangen veranlassten Aufforderung zur Selbstnutzung) darauf schließen lasse, dass die Erfüllung der Vorgaben des Erbbaurechtsvertrags durch ihn nicht gesichert sei.
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aa) Wegen Nichteinholung der Zustimmung zum Mietvertrag hätte die Klägerin den Heimfallanspruch erst ausüben dürfen, wenn sie zuvor gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 VwVfG angeregt hätte, diese Zustimmung einzuholen. Diese Vorschrift ist im Verwaltungsprivatrecht entsprechend anzuwenden (BeckOK-VwVfG/Herrmann, 26. Edition, § 25 Rn. 4; Kallerhoff in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 8. Aufl., § 25 Rn. 13). Sie ist ein Gebot für ein rechtsstaatliches faires Verfahren. Der Bürger soll nicht Rechte deswegen verlieren, weil er aus Unkenntnis einen Antrag nicht stellt, den er stellen müsste, um einen Rechtsnachteil abzuwenden.
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bb) Die Ausübung des Heimfallanspruchs ist auch nicht wegen der Nichtvorlage des Mietvertrags und des Mieterhöhungsverlangens als verhältnismäßig anzusehen; denn die Klägerin ist nach den bisherigen Feststellungen insoweit nicht ihrer Verpflichtung nachgekommen, die mit einem Heimfall wegen Verstoßes gegen die Selbstnutzungspflicht verbundenen Härten möglichst zu vermeiden. Dazu hätte es gehört, dem Beklagten aufzuzeigen, ob und unter welchen Voraussetzungen sie die Zustimmung zu einer Vermietung nach § 22 ErbbV erteilt. Ein solcher Hinweis war zudem auf Grund des vorangegangenen Verhaltens der Klägerin geboten. Denn dass die damalige Erbbauberechtigte, die aus dem Großvater des Beklagten und diesem bestehende Gesellschaft, die Pflicht zur Selbstnutzung nicht lange Zeit würde erfüllen können, war für alle Vertragsteile bereits bei dem Vertragsschluss im Jahre 2006 ersichtlich, da der die Wohnung nutzende Großvater damals 84 Jahre alt war und der Beklagte in einem anderen Bundesland wohnte. Mit ihrer Zustimmung zur Übertragung des Erbbaurechts nach dem Tod des Großvaters auf den Beklagten hat die Klägerin zudem dessen Erwartung bestärkt, dass sie das Heimfallrecht nicht wegen eines Verstoßes gegen die Selbstnutzungsverpflichtung ausüben werde. Das Vorstehende gilt unabhängig davon, ob die Behauptung des Beklagten wahr ist, der frühere Betriebsleiter der Klägerin habe ihm mehrmals erklärt, dass die Vermietung an Ortsansässige für die Klägerin kein Problem sei.
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c) Die Annahme des Berufungsgerichts, die Rechtsausübung der Klägerin sei verhältnismäßig, stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar.
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aa) Die Klägerin darf ihr Heimfallrecht nicht schon deswegen ausüben, weil sie damit in die Lage versetzt würde, über die Verwendung des zurückerlangten Erbbaurechts (durch Vermietung oder erneute Veräußerung) zu disponieren und einen anderen Vertragspartner frei auszuwählen. Das Gebot verhältnismäßiger Ausübung vertraglicher Rechte verpflichtet eine öffentliche Körperschaft, die ein zu Wohnzwecken dienendes Erbbaurecht an einen Privaten ausgegeben hat, eine mit der Durchsetzung des Heimfallanspruchs verbundene Härte für den Erbbauberechtigten zu vermeiden, wenn das unter Wahrung der mit der Ausgabe des Erbbaurechts verfolgten Zweck möglich ist. Die Klägerin ist daher grundsätzlich verpflichtet, die Vermietung nach § 22 ErbbV zu genehmigen oder der Veräußerung des Erbbaurechts durch den Beklagten an die ortsansässige Schwester nach § 12 Nr. 1 ErbbV zuzustimmen, wenn damit der mit der Erbbaurechtsvergabe verfolgte Zweck gewahrt bliebe.
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bb) Die Klägerin wäre unter diesen Umständen nicht durch § 22 Satz 3 ErbbV gehindert, die Vermietung zu genehmigen. Zwar enthält diese Bestimmung Ausschlusstatbestände für die von dem Ermessen der Klägerin abhängige Zustimmung; danach wird die Zustimmung u.a. dann nicht erteilt, wenn der Mieter nicht (sei es auch nur zu einem kleineren Anteil) Mitberechtigter des Erbbaurechts ist. Die Voraussetzungen des Befreiungstatbestands sind aber ebenfalls am Verhältnismäßigkeitsgebot zu messen. Dem hält die Bestimmung nicht stand, weil sie die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Vermietung stets von einer dinglichen Beteiligung des Mieters am Erbbaurecht abhängig macht. Damit wird eine Zustimmung zur Vermietung auch dann ausgeschlossen, wenn diese ohne Gefährdung des mit der Ausgabe des Erbbaurechts verfolgten Zwecks erteilt werden kann, weil der Erbbauberechtigte zum Beispiel nur für eine begrenzte Zeit das Bauwerk nicht selbst nutzen kann. Die Unwirksamkeit als Folge des Verstoßes gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung bleibt hier jedoch schon auf Grund der salvatorischen Erhaltungsklausel in § 29 Nr. 1 ErbbV auf die betroffene Bestimmung beschränkt.
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3. Rechtsfehlerhaft ist auch die Entscheidung über den Anspruch auf Herausgabe und Räumung. Der Beklagte schuldet das (jedenfalls derzeit) noch nicht, weil die Geltendmachung des Heimfallanspruchs nur den Übertragungsanspruch fällig stellt, aber nicht zur Übertragung des dinglichen Rechts führt. Der Erbbauberechtigte kann bis zum Vollzug der Übertragung durch Eintragung nach § 11 Abs. 2 ErbbauRG, § 873 BGB das Erbbaurecht weiter nutzen; er bleibt bis dahin zum Besitz berechtigt und zur Zahlung des Erbbauzinses verpflichtet (Senat, Urteil vom 18. Mai 1990 - V ZR 190/89, NJW-RR 1990, 1095).
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III.
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Das Berufungsurteil ist danach aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 562, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Hierzu weist der Senat auf folgendes hin:
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Die Ausübung des Heimfallanspruchs stellte sich als derzeit unzulässig dar, wenn der Beklagte durch Vorlage eines gegebenenfalls anzupassenden Mietvertrags (Verzicht auf mit dem Zweck des Erbbaurechts unvereinbare Mieterhöhungen; Sicherstellung der Nutzung durch den ortsansässigen Mieter) oder eines Kaufvertrags mit seiner Schwester die Zustimmung zur Vermietung oder zur Veräußerung noch erreichen könnte, wozu ihm die Klägerin grundsätzlich Gelegenheit zu geben hat. Ob dies der Fall ist, hängt in Bezug auf eine Zustimmung zur Vermietung von den Konditionen des Mietvertrags und der Verwaltungspraxis der Klägerin bei der Anwendung des § 22 ErbbV und hinsichtlich einer Zustimmung zu einer Veräußerung davon ab, ob die Schwester des Beklagten zu dem in § 5 ErbbV genannten Personen gehört, an die die Klägerin die Erbbaurechte vergeben hat. Die Klage wäre dagegen begründet, wenn die Klägerin den Beklagten bereits zur Vorlage der Verträge aufgefordert hätte, ohne dass dieser dem nachgekommen wäre, oder wenn die Klägerin darlegt, dass allein die Ausübung des Heimfallanspruchs pflichtgemäßem Ermessen entspricht, weil nach dem in § 5 ErbbV bestimmten Zweck des Erbbaurechts eine Zustimmung weder zur Vermietung (§ 22 ErbbV) noch zur Veräußerung an die Schwester des Beklagten (§ 12 ErbbV) in Betracht kommt.
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Stresemann Schmidt-Räntsch Czub
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Kazele Göbel
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner !" # # $&% 33.700,37 die Klägerin zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 8. Februar 1988 kauften die Beklagten von der Deutschen Stadtentwicklungsgesellschaft mbH ein 709 m² großes Bau-
grundstück zum Preis von 92.860,80 DM zuzüglich 66.005,96 DM anteiliger Erschließungskosten. Die vertraglichen Vereinbarungen entsprachen einem Mustervertrag der Verkäuferin, die von der klagenden Gemeinde mit der Veräußerung der in einem Neubaugebiet gelegenen Grundstücke betraut worden war. Unter § 6 Abs. 3 der Urkunde wurde vereinbart:
"Verkauft der Käufer sein Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach Kaufvertragsabschluß, so hat er die Differenz zwischen dem erzielten Verkaufspreis und dem Ankaufspreis an die Stadt B. (scil. die Klägerin) abzuführen; ist das Grundstück ganz oder teilweise bebaut, so bestimmt sich der Abführungsbetrag aus der Differenz zwischen dem vom Gutachterausschuß (§§ 192 ff. BauGB) festgestellten oberen Bodenwert und dem Ankaufspreis ..." Nach § 6 Abs. 4 der Urkunde wurde diese Verpflichtung zugunsten der Klägerin "in der Weise" versprochen, daß sie "unmittelbar das Recht erwirbt, die Leistungen zu fordern (§ 328 BGB)."
Die Beklagten, die auf dem Grundstück inzwischen ein größeres Einfamilienhaus errichtet hatten, verkauften das Anwesen mit notariellem Vertrag vom 29. Juni 1993 zum Preis von 900.000 DM weiter. Nach einer Verkehrswertermittlung des Gutachterauschusses beläuft sich die Differenz zwischen dem von den Beklagten entrichteten Ankaufspreis und dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Weiterveräußerung auf 131.823 DM.
Die Klägerin reduzierte diesen Betrag für jedes Jahr bestehenden Eigentums der Beklagten um 10 % und nimmt die Beklagten auf Zahlung eines ( *) Abschöpfungsbetrags in Höhe von 65.912,19 DM, mithin 33.700,37 ' nspruch. Ihre Klage ist in beiden Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit
der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt sie ihr Klageziel weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hält die Vertragsklausel, die die Beklagten zur Abführung des bei der Weiterveräußerung des Grundstücks erzielten Mehrerlöses verpflichten soll, wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 1 AGBG für unwirksam. Die Anwendbarkeit dieser Vorschrift sei nicht durch § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB, aus dem die Zulässigkeit sogenannter Einheimischenmodelle folge, ausgeschlossen. Auch wenn die öffentliche Verwaltung bei Einheimischenmodellen eigennützige wirtschaftliche Interessen jedenfalls nicht vorrangig verfolge, habe sie doch eine weitaus stärkere Position inne, so daß ihre Vertragspartner durch die Regelungen des AGB-Gesetzes zu schützen seien. Zudem könne der Begriff der "Angemessenheit" im Sinne von § 11 Abs. 2 BauGB nicht anders ausgelegt werden als die für § 9 AGBG maßgebende "unangemessene Benachteiligung". Da beide Regelungen im Einklang miteinander stünden, bestehe für die Annahme einer das AGB-Gesetz verdrängenden Wirkung des § 11 BauGB keine Veranlassung. Im vorliegenden Fall scheitere die zur Ermittlung des Abführungsbetrags vereinbarte Schiedsgutachtenklausel an der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG, weil sie den Eindruck erwecke, die Feststellungen des Schiedsgutachters seien endgültig. Auf eine
Individualvereinbarung über die Einholung eines Schiedsgutachtens könne sich die Klägerin nicht berufen, weil sie für deren Zustandekommen beweisfällig geblieben sei.
Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
II.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann die Klägerin ihre Forderung auf Abführung des Mehrerlöses auf eine wirksame Vereinbarung unter § 6 Abs. 3 Satz 1 der notariellen Urkunde stützen.
1. Zutreffend ist allerdings der Ansatz des Berufungsgerichts, das als Prüfungsmaßstab sowohl das Verbot unangemessener Benachteiligung gemäß § 9 AGBG (i.V.m. Art. 229 § 5 EGBGB) als auch das nunmehr in § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB kodifizierte Gebot angemessener Vertragsgestaltung in Erwägung zieht. Vorliegend ist zum einen über formularvertragliche Bestimmungen zu entscheiden (vgl. BGHZ 118, 229, 238 f), während zum anderen das hier maßgebliche, durch § 6 Abs. 3 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 4 der notariellen Urkunde begründete privatrechtliche Rechtsverhältnis zwischen den Parteien (vgl. § 328 Abs. 1 BGB) dadurch gekennzeichnet wird, daß es auf die Verwirklichung städtebaulicher Planungsziele der Klägerin gerichtet ist.
a) Die Veräußerung des Grundstücks an die Beklagten, bei der sich die Klägerin einer von ihr beauftragten Zwischenerwerberin bediente, erfolgte im Rahmen eines sogenannten Einheimischenmodells. Hierdurch soll in Gemein-
den, die eine starke Nachfrage nach Bauland durch auswärtige Interessenten verzeichnen, Einheimischen der Erwerb von Bauflächen zu bezahlbaren, in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Preisen ermöglicht werden (VGH München, NVwZ 1990, 979; Jachmann, MittBayNot 1994, 93; Busse, BayVBl. 1994, 353). Die grundsätzliche Zulässigkeit derartiger die Bauleitplanung ergänzender städtebaulicher Verträge zur Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung (vgl. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB) war bereits unter der Geltung des Bundesbaugesetzes anerkannt (Senat, Urt. v. 2. Oktober 1998, V ZR 45/98, NJW 1999, 208, 209; BVerwGE 92, 56, 59 ff). Von ihr ging auch der Gesetzgeber bei Einführung des § 124 Abs. 2 BauGB 1987 aus (Grziwotz, NJW 1993, 2665, 2667). Diese Vorschrift wurde später zunächst durch § 6 BauGB-MaßnG ersetzt, an dessen Stelle inzwischen § 11 BauGB getreten ist.
b) Obwohl Gemeinden mit der Bereitstellung von Bauland für ortsansässige Bürger eine öffentliche Aufgabe auf dem Gebiet des Städtebaurechts erfüllen (VGH München, NVwZ 1990, 979; Brohm, JZ 2000, 321, 327), ist auch das zwischen den Parteien bestehende Rechtsverhältnis privatrechtlicher Natur (vgl. Senat, Urt. v. 2. Oktober 1998, V ZR 45/98, aaO; BVerwGE aaO, 58 f.; VGH München, NVwZ-RR 2000, 121; Löhr, in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Aufl., § 11 Rdn. 1; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 100; Oerder, BauR 1998, 22, 24). Dies ergibt sich daraus, daß selbst dann ein privatrechtlicher Vertrag vorliegen würde, wenn die Klägerin keine Zwischenerwerberin hinzugezogen hätte, sondern selbst als Verkäuferin auftreten wäre. Für die Einordnung als öffentlich-rechtlicher und privatrechtlicher Vertrag ist der Vertragsgegenstand maßgebend (GemS-OGB, BGHZ 97, 312, 314). Dieser bestimmt sich wiederum danach, ob die Vertragsabmachungen mit ihrem Schwer-
punkt öffentlich-rechtlich oder privatrechtlich ausgestaltet sind (BGHZ 76, 16, 20; 116, 339, 342; BVerwGE 92, 56, 59; Bonk, in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 6. Aufl., § 54 Rdn. 77). Der hier am 8. Februar 1988 geschlossene notarielle Vertrag hat im wesentlichen einen Grundstückskauf nebst Auflassung zum Gegenstand und findet damit seinen Schwerpunkt im Privatrecht. Hingegen geben die Regelungen unter § 6 der notariellen Urkunde, die der Absicherung der städtebaulichen Ziele der Klägerin dienen, dem Vertrag kein derartiges Gepräge, daß er unbeschadet seiner sonstigen Regelungen als öffentlichrechtlich anzusehen wäre. Diese Abreden stehen nämlich in engem Zusammenhang mit der Grundstücksveräußerung als dem Hauptgegenstand des Vertrages und nehmen an dessen Rechtsnatur teil.
2. Die Zuordnung zum Privatrecht ändert nichts an der Maßgeblichkeit des Gebots angemessener Vertragsgestaltung auch für den vorliegenden Fall. Da im Gesetz eine Differenzierung unterblieben ist, gilt § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB für alle städtebaulichen Verträge unabhängig davon, ob sie als privatrechtlich oder als öffentlich-rechtlich zu qualifizieren sind (Quaas, in Schrödter, BauGB, 6. Aufl., § 11 Rdn. 8; Grziwotz, DVBl. 1994, 1048, 1050 Brohm, JZ 2000, 321, 331; vgl. auch Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB [Stand: Januar 2002], § 11 Rdn. 170; Löhr, in Battis/Krautzberger/Löhr, aaO, § 11 Rdn. 21 i.V.m. Rdn. 1). Auf den bereits am 8. Februar 1988 abgeschlossenen notariellen Vertrag ist § 11 BauGB allerdings nicht unmittelbar anwendbar , weil die Vorschrift erst durch das Bau- und Raumordnungsgesetz vom 18. August 1997 mit Wirkung zum 1. Januar 1998 in das Baugesetzbuch eingefügt worden ist. Nichts anderes gilt für die vorhergehende Regelung in § 6 Abs. 3 Satz 4 BauGB-MaßnG, die erst am 1. Mai 1993 in Kraft trat. Einer Prüfung der zwischen den Parteien streitigen Mehrerlösabführungsklausel am
Maßstab der Angemessenheit steht dies jedoch nicht entgegen. Es handelt sich bei § 11 BauGB nicht um originär neues Recht, sondern lediglich um eine Klarstellung und Absicherung der bisher schon geltenden Rechtslage (vgl. Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO, § 11 Rdn. 4; Löhr, in Battis /Krautzberger/Löhr, aaO, § 11 Rdn. 1; Kahl/Röder, JuS 2001, 24, 25). Die Vorschrift verleiht - ebenso wie § 56 Abs. 1 Satz 2 VwVfG für öffentlichrechtliche Verträge - lediglich für einen speziellen Regelungsbereich dem allgemeinen , verfassungsrechtlich verankerten (BVerfGE 23, 127, 133) Grundsatz der Verhältnismäßigkeit Ausdruck. Dieser bestimmt auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung das gesamte Handeln der Verwaltung (BVerwG, NJW 1985, 989, 990; Bonk, aaO, § 56 Rdn. 54; Kopp, VwVfG, 6. Aufl., § 56 Rdn. 13; Henneke, in Knack, VwVfG, 7. Aufl., § 56 Rdn. 14; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 103 f.; Hien, Festschrift für Schlichter, 1995, S. 129, 132 f; Hofstetter, BWNotZ 2000, 5, 6), und zwar auch dann, wenn sie sich zur Aufgabenerfüllung privatrechtlicher Handlungsformen bedient (BGHZ 93, 372, 381; Senat, Urt. v. 15. Oktober 1993, V ZR 19/92, NJW 1994, 586, 589; Krautzberger , in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO, § 11 Rdn. 170; Kahl, DÖV 2000, 793, 796, 798). In diesem Fall führt eine Vertragsgestaltung, die das Angemessenheitsgebot mißachtet, nach § 134 BGB zur Nichtigkeit (vgl. Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 104).
3. Ob privatrechtliche städtebauliche Verträge, soweit sie Allgemeine Geschäftsbedingungen (§ 1 AGBG, jetzt § 305 Abs. 1 BGB) enthalten, daneben auch der Inhaltskontrolle nach §§ 9 bis 11 AGBG (nunmehr nach §§ 307 bis 309 BGB) unterliegen, war in der Rechtsprechung bislang noch nicht geklärt.
a) Mit dem Berufungsgericht bejahen die Instanzgerichte diese Frage in veröffentlichten Entscheidungen ganz überwiegend (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1992, 18; OLG München, MittBayNot 1994, 541; OLG Koblenz, MDR 1995, 1110; DNotI-Report 1998, 25; OLG Hamm, NJW 1996, 2104; OLG Celle, DNotI -Report 1999, 70; OLGR 1999, 113; OLG Oldenburg, OLGR 2001, 34; LG Ravensburg, BWNotZ 1998, 44; LG Karlsruhe, DNotZ 1998, 483; LG Traunstein , NotBZ 1998, 198; MittRhNotK 1998, 420; NJW-RR 1999, 891). Dem wird von Teilen des Schrifttums widersprochen. Hiernach soll § 11 BauGB als spezialgesetzliche Vorschrift anzusehen sein, die das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen verdränge (so Löhr, in Battis/Krautzberger/Löhr, aaO, § 11 Rdn. 14; Grziwotz, NJW 1997, 237; Brohm, JZ 2000, 321, 331; Kahl, DÖV 2000, 793, 795; Kahl/Röder, JuS 2001, 24, 27; a.A. Stich, in Schlichter/Stich, Berliner Schwerpunkte-Kommentar zum BauGB, § 11 Rdn. 21; Albrecht, DNotZ 1996, 546, 547; Gaßner, BayVBl. 1997, 538; Raststätter, DNotZ 2000, 17, 24; Hofstetter, BWNotZ 2000, 5, 6; offen gelassen von VGH München, NVwZ 1999, 1008, 1010).
b) Der Senat tritt im Ergebnis der letztgenannten Auffassung bei. Nach Sinn und Zweck der konkurrierenden Normen und den sie tragenden Wertungen des Gesetzgebers enthält das nun in § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB kodifizierte Gebot angemessener Vertragsgestaltung für städtebauliche Verträge eine erschöpfende Regelung, neben der das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen keine Anwendung finden kann. Keine maßgebende Bedeutung kommt hierbei allerdings dem zumeist in den Vordergrund gestellten Gesichtspunkt zu, daß die Gemeinde bei Grundstücksverkäufen im Rahmen von Einheimischenmodellen ohne Gewinnerzielungsabsicht handele und im Gegensatz zu typischen AGB-Verträgen gerade im Interesse ihrer Vertrags-
partner tätig werde, denen der Grunderwerb und die Errichtung eines Eigenheims ermöglicht oder zumindest erleichtert werden solle. Der Schutzzweck des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen stellt nämlich nicht auf das Geschäftsziel ab, sondern ist für die Zeit vor Einfügung des - im vorliegenden Fall noch nicht anwendbaren - § 24a AGBG in erster Linie darauf gerichtet, die einseitige Ausnutzung der Vertragsgestaltungsfreiheit durch eine Vertragspartei zu verhindern (vgl. BGHZ 126, 326, 332). Bei städtebaulichen Verträgen zur Verwirklichung von Einheimischenmodellen kann es aber im Unterschied zu sonst vorformulierten Bestimmungen nicht darum gehen, den vom Gesetz erstrebten Ausgleich für das Fehlen der Richtigkeitsgewähr zu schaffen, die ansonsten als Ergebnis des Aushandelns der Vertragsbedingungen erwartet werden kann (vgl. dazu Ulmer, in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Gesetz, 9. Aufl., Einl. Rdn. 29). Mit der Vorformulierung der vertraglichen Bestimmungen entzieht sich die Gemeinde hier nicht einem Aushandeln der Konditionen im Einzelfall. Ihr verbleibt im Unterschied zu typischen Teilnehmern am Privatrechtsverkehr regelmäßig kein solcher Freiraum, weil sie auf Grund des verfassungsrechtlich verankerten Gleichbehandlungsgebots gehindert ist, im Zuge der Verwirklichung von Einheimischenmodellen mit den Erwerbsinteressenten bei gleicher Sachlage unterschiedliche Vertragsbedingungen auszuhandeln (Wagner, BayVBl. 1997, 539; Brohm, JZ 2000, 321, 331). Das Gleichheitsprinzip bindet nämlich die öffentliche Verwaltung auch dort, wo sie sich bei der unmittelbaren Erfüllung ihrer Verwaltungsaufgaben gegenüber einer bestimmten Interessengruppe - wie hier gegenüber den von der Beklagten geförderten Grundstückskäufern - privatrechtlicher Rechtsformen bedient (vgl. Senat, BGHZ 29, 76, 80; 33, 230, 233).
Da der Abschluß des Kaufvertrages, aus dem die Klägerin ihren Anspruch herleitet, bereits 1988 erfolgte, braucht nicht darüber entschieden zu werden, ob an dieser Einschätzung auch für städtebauliche Verträge festzuhalten ist, die nach Ablauf der Umsetzungsfrist der EG-Richtlinie vom 5. April 1993 über mißbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (31. Dezember 1994), spätestens aber nach Umsetzung der Richtlinie insbesondere durch Einfügung des § 24a AGBG (jetzt § 310 Abs. 3 BGB) abgeschlossen worden sind. Infolge der genannten EG-Richtline ist der Zweck des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen um den Verbraucherschutz erweitert worden ist (vgl. Heinrichs, NJW 1996, 2190, 2194). Als Unternehmer im Sinne dieser Vorschrift und damit als Normadressat sollen auch Einrichtungen der öffentlichen Hand jedenfalls dann anzusehen sein, wenn sie privatrechtliche Verträge abschließen (vgl. Ulmer, in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 24a Rdn. 18; Wolf in Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 4. Aufl., Art. 2 RiLi Rdn. 12). Sollte dem zu folgen sein, müßte das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch für - zumindest privatrechtliche - städtebauliche Verträge Geltung beanspruchen können (vgl. Grziwotz, BauR 2001, 1839, 1841; ders. NVwZ 2002, 391, 394).
4. Daß hiernach das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Fällen wie dem vorliegenden keine Anwendung findet, macht die Erwerber von Grundstücken im Rahmen von Einheimischenmodellen nicht schutzlos gegenüber den von der Gemeinde - oder in ihrem Auftrag - gestellten Vertragsbedingungen.
a) Dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung (vgl. § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB) ist nach übereinstimmender Auffassung in Rechtsprechung und
Schrifttum genügt, wenn bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die Gegenleistung nicht außer Verhältnis zu der Bedeutung und dem Wert der von der Behörde erbrachten oder zu erbringenden Leistung steht und die vertragliche Übernahme von Pflichten auch ansonsten zu keiner unzumutbaren Belastung für den Vertragspartner der Behörde führt (BVerwGE 42, 331, 345; Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO, § 11 Rdn. 166; Quaas, in Schrödter, aaO, § 11 Rdn. 42; Bonk, aaO, § 56 Rdn. 54; Kopp, aaO, § 56 Rdn. 13; vgl. auch BGHZ 26, 84, 88 ff). Danach ist nicht nur - insofern weitergehend als nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (vgl. dazu Senat, BGHZ 146, 331, 338; Urt. v. 22. Februar 2002, V ZR 251/00, ZIP 2002, 808, 809) - eine Kontrolle des vertraglichen Austauschverhältnisses eröffnet (zu eng daher Hofstetter, BWNotZ 2000, 5, 6), vielmehr wird - insoweit in Übereinstimmung mit dem AGB-Gesetz - auch eine Überprüfung der einzelnen Vertragsklauseln ermöglicht (Grziwotz, NVwZ 2002, 391, 393 f). Bei dieser sind die den §§ 10 und 11 AGBG (jetzt §§ 308 und 309 BGB) zugrunde liegenden Wertungen zu berücksichtigen; denn Bestimmungen, die nach diesen Vorschriften unwirksam wären, können eine durch den Vertragszweck nicht mehr gedeckte, unverhältnismäßige und damit unangemessene Belastung des Vertragspartners der Gemeinde begründen (vgl. Rastätter, DNotZ 2000, 17, 24). Nichts anderes kann für die Generalklausel aus § 9 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1, 2 BGB) gelten (vgl. VGH München, NVwZ 1999, 1008, 1010; Rastätter, DNotZ 2000, 17, 24), zumal der allgemeine Grundsatz, auf dem sie beruht, selbst für öffentlich-rechtliche Verträge zu beachten ist (vgl. BVerwGE 74, 78, 83). All das hat nicht zur Folge, daß die besondere Interessenlage namentlich der Gemeinde beim Abschluß von Verträgen im Rahmen von Einheimischenmodellen außer Betracht bleiben kann (so aber Brohm, JZ 2000, 321, 331). Sie wäre vielmehr auch bei einer Angemessenheitsprüfung nach § 9 AGBG zu
berücksichtigen (so auch Wagner, BayVBl. 1997, 539), weil die Inhaltskontrolle am Maßstab der Generalklausel eine umfassende Abwägung der typischen Interessen der an Geschäften der betreffenden Art beteiligten Kreise erfordert (Brandner, in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 9 Rdn. 78 m.w.N.).
b) Die Inhaltskontrolle einzelner Vertragsbestimmungen nach Maßgabe des Angemessenheitsgebots führt nicht stets zu denselben Ergebnissen wie eine Überprüfung nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (a.A. wohl VGH München, NVwZ 1999, 1008, 1010; Stich, in Schlichter/Stich, aaO, § 11 Rdn. 22). Für die nach Kriterien des öffentlichen Rechts bestimmte Angemessenheit ist entscheidend, ob bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die gegenseitigen Rechte und Pflichten ausgewogen gestaltet wurden (vgl. BVerwGE 42, 331, 345). Dies ermöglicht insbesondere eine im Vergleich zum Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen weitergehende Kompensation von Vertragsklauseln, die für sich genommen unangemessen sind, durch vorteilhafte Bestimmungen im übrigen Vertrag. Zwar ist auch bei einer Prüfung der Angemessenheit nach § 9 AGBG der gesamte Vertragsinhalt zu berücksichtigen (vgl. BGHZ 116, 1, 4), zum Ausschluß einer unangemessenen Benachteiligung wird eine Kompensation aber grundsätzlich nur durch konnexe, in Wechselbeziehung stehende Klauseln zugelassen (vgl. Staudinger /Coester, BGB [1998], § 9 AGBG Rdn. 91; Brandner, in Ulmer/ Brandner/Hensen, aaO, § 9 Rdn. 85; auch BGHZ 94, 105, 113 ff; 114, 238, 246), während eine umfassende Kompensationswirkung nur kollektiv ausgehandelten , anerkannten Klauselwerken, wie etwa dem Gesamtgefüge der Verdingungsordnung für Bauleistungen Teil B (BGHZ 101, 357, 364; 138, 176, 177 f) oder der Allgemeinen Deutschen Spediteur-Bedingungen (BGHZ 127, 275, 281), beigelegt wird (vgl. Staudinger/Coester, aaO, § 9 AGBG Rdn. 93;
Brandner, in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 9 Rdn. 86). Ist dagegen wie im Fall des Angemessenheitsgebots allein die Ausgewogenheit der Vertragsgestaltung unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten maßgeblich, so gibt es für eine vergleichbare Einschränkung der Kompensation keine Grundlage (a.A. wohl Grziwotz, NVwZ 2002, 391, 394).
5. Die vom Berufungsgericht versäumte Überprüfung nach den Regeln des Angemessenheitsgebots kann der Senat auf der Grundlage der getroffenen Feststellungen nachholen (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dieser Kontrolle hält die Mehrerlösabführungsklausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 des notariellen Vertrags vom 8. Februar 1988 stand.
a) Die von den Beklagten übernommene Verpflichtung, im Falle der vorzeitigen Weiterveräußerung des Grundstücks den Unterschiedsbetrag zwischen Ankaufspreis und Verkaufspreis bzw. - im Fall der Bebauung - zwischen Ankaufspreis und Bodenwert an die Klägerin abzuführen, stellt einen Teil der von ihnen für den Grundstückserwerb zu entrichtenden Gegenleistung dar, der neben ihre Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung trat. Damit sollte dem Umstand Rechnung getragen werden, daß die Klägerin das Grundstück - durch die von ihr hinzugezogene Zwischenerwerberin - im Rahmen eines Einheimischenmodells zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis veräußerte. Der Verkehrswert des unbebauten Grundstücks ohne Berücksichtigung der Erschließungskosten belief sich im Jahre 1987 auf 160 bis 200 DM/m², wobei es keinen Anhaltspunkt dafür gibt, daß sich der Verkehrswert bis zum Abschluß des notariellen Vertrags vom 8. Februar 1988 erheblich geändert haben könnte. Mit den Beklagten wurde jedoch - wiederum ohne Berücksichtigung der Erschließungskosten - ein Kaufpreis auf der Basis von lediglich 131 DM/m² vereinbart. Eine
solche Veräußerung unter dem objektiven Verkehrswert ist den Gemeinden aus haushaltsrechtlichen Gründen wegen des Gebots der sparsamen Verwendung öffentlicher Mittel (hier: § 92 Abs. 2 HGO) nur dann gestattet, wenn dies der Erfüllung legitimer öffentlicher Aufgaben - wie etwa der Förderung des (Einheimischen-)Wohnungsbaus - dient, und darüber hinaus die zweckentsprechende Mittelverwendung sichergestellt wird (VGH München, NVwZ 1999, 1008, 1011; Jäde, BayVBl. 1995, 283; Albrecht, DNotZ 1996, 546, 550; Grziwotz , NJW 1997, 237; Busse, DNotZ 1998, 486, 489; Raststätter, DNotZ 2000, 17, 25, 38; Otto, DVP 2001, 37). Die Klägerin war daher nicht nur berechtigt, sondern sogar verpflichtet, für eine vertragliche Absicherung des - den verbilligten Grundstücksverkauf rechtfertigenden - Ziels der Einheimischenförderung Sorge zu tragen. Hierzu mußte sie sicherstellen, daß die bevorzugten ortsansässigen Käufer die auf den Grundstücken zu errichtenden Eigenheime zumindest für einen bestimmten Zeitraum tatsächlich selbst nutzten und nicht auf Kosten der Allgemeinheit Spekulationsgewinne erzielten, indem sie das verbilligte Bauland alsbald zum Verkehrswert weiterveräußerten. Dementsprechend sieht die zwischen den Parteien streitige Mehrerlösabführungsklausel vor, daß der volle Wert des Grundstücks den Käufern erst nach Ablauf einer zehnjährigen Bindungsfrist zugute kommen soll. Diese Bindung, die der Preis für den verbilligten Erwerb der Grundstücke ist (vgl. LG Traunstein, NotBZ 1998, 198, 200; Otto, DVP 2001, 37), stellt als solche keine unverhältnismäßige Belastung der Käufer dar. Mit ihr wurden die rechtlichen Voraussetzungen für die Vergabe preisgünstigen Baulands überhaupt erst geschaffen (vgl. hierzu Kopp, aaO, § 56 Rdn. 13; Henneke, aaO, § 56 Rdn. 14); zudem ist wegen der zeitlich begrenzten Bindung eine Realisierung des vollen Grundstückswerts durch die Käufer nicht etwa ausgeschlossen, sondern lediglich aufgeschoben.
Kein anderes Ergebnis folgt unter Berücksichtigung der Wertungen, die § 9 AGBG zugrunde liegen. Insbesondere ist die Vereinbarung einer Nachforderung auf ein erkennbar "vorläufiges" Entgelt in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht zu beanstanden, wenn eine endgültige Bezifferung des geschuldeten Kaufpreises bei Vertragsschluß nicht möglich war (Senat, Urt. v. 22. Februar 2002, aaO, 810 m.w.N.). So liegen die Dinge hier; denn die Beklagten sollten durch die höhere Gegenleistung die Vorteile des günstigen Erwerbs aus Gründen der Einheimischenförderung erst im Fall einer vorzeitigen Weiterveräußerung verlieren.
b) Unter Berücksichtigung des von der Klägerin verfolgten städtebaulichen Ziels steht auch die vereinbarte "Bindungsdauer" von zehn Jahren, während derer die Käufer zur Abführung des Mehrerlöses verpflichtet sind, einer angemessenen Vertragsgestaltung nicht entgegen und führt insbesondere nicht zu einer unzumutbaren Belastung der Beklagten (vgl. BVerwGE 92, 56, 66; VGH München, NVwZ 1990, 979, 981). Da die Bindungsfrist der Sicherung der mit der Bauleitplanung in zulässiger Weise verfolgten Ziele dient, kann sie jedenfalls für einen der regelmäßigen Geltungsdauer eines Bebauungsplans entsprechenden Zeitraum von etwa 15 Jahren wirksam vereinbart werden (vgl. Jachmann, MittBayNot, 1994, 93, 108; Grziwotz, VIZ 1997, 197, 200; ders., DNotZ 1999, 646, 650; Raststätter, DNotZ 2000, 17, 39; auch OLG München, DNotZ 1998, 810, 811; OLG Oldenburg, OLGR 2001, 34, 35; Deutrich, MittBayNot 1996, 201, 202 jeweils zur Zulässigkeit von Bindungsfristen bis zu 20 Jahren).
c) Ebensowenig ist zu beanstanden, daß sich die Verpflichtung der Käufer zur Abführung des Mehrerlöses nicht auf die Differenz zwischen dem
Ankaufspreis und dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Ankaufs und damit auf die Herausgabe des unmittelbaren Subventionsvorteils beschränkt, sondern auch eine nachfolgende Steigerung des Bodenwerts bis zur Weiterveräußerung des Grundstücks umfaßt (Grziwotz, MittBayNot 1994, 465, 466 f; Jäde, BayVBl. 1995, 282, 283; a.A. OLG München, MittBayNot 1994, 464, 465). Auch diese Bestimmung ist vielmehr mit Blick auf das verfolgte Ziel der Einheimischenförderung angemessen; denn sie verhindert für den Fall einer vorzeitigen Weiterveräußerung in vollem Umfang eine Bereicherung auf Kosten der Allgemeinheit. Die hier durch eine erhöhte Gegenleistung auszugleichende Beeinträchtigung öffentlicher Interessen besteht nämlich nicht nur in den Verlusten wegen des verbilligten Grundstücksverkaufs, sondern auch und gerade in der Verfehlung des von der Gemeinde verfolgten Zwecks einer Förderung ortsansässiger Bürger (Grziwotz, MittBayNot 1994, 465, 466 f). Es kommt hinzu, daß sich als Alternative zur Absicherung der Ziele von Einheimischenmodellen die Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts anbietet (vgl. dazu OLG Karlsruhe, NJW-RR 1992, 18; OLG Koblenz, MDR 1995, 1110, 1111; OLG Hamm, NJW 1996, 2104; LG Traunstein, NJW-RR 1999, 891, 892; Grziwotz, NJW 1997, 237, 238). Macht die Gemeinde von dieser Möglichkeit Gebrauch, so kommt ihr ebenfalls eine zwischenzeitliche Steigerung des Bodenwertes zugute; denn nach § 497 Abs. 2 BGB a.F. (jetzt § 456 BGB) entspricht der Wiederkaufspreis im Zweifel dem ursprünglichen Kaufpreis. Wenn eine Gemeinde, namentlich weil ihr die für den Wiederkauf erforderlichen finanziellen Mittel fehlen, das gleiche wirtschaftliche Ergebnis durch die Vereinbarung einer Mehrerlösabführungsklausel zu erreichen versucht, kann dies nicht als unangemessene Benachteiligung ihres Vertragspartners angesehen werden (Grziwotz, MittBayNot 1994, 465; Rastätter, DNotZ 2000, 17, 42).
d) Die Mehrerlösabführungsklausel führt auch nicht deshalb zu einer unzumutbaren Belastung der Beklagten, weil sie sich nach ihrer Darstellung allein aus finanziellen Gründen von dem Anwesen trennen und bei der Weiterveräußerung zudem Verluste hinnehmen mußten. Die Finanzierung des Grunderwerbs und des Hausbaus fällt ausschließlich in den Risikobereich des Erwerbers. Erweist sich die vorgesehene Finanzierung aus Gründen wie Arbeitslosigkeit , Scheidung oder Tod des Ehegatten als undurchführbar, verwirklicht sich ein allgemeines Lebensrisiko des Erwerbers, dem die Gemeinde nicht schon im Rahmen des Grundstückskaufvertrags Rechnung tragen muß (Grziwotz , NJW 1997, 237, 238; Rastätter, DNotZ 2000, 17, 40; a.A. wohl OLG München, NVwZ 1999, 1025, 1026).
Das besagt jedoch nicht, daß die besonderen Umstände des jeweiligen Einzelfalls ohne jede Bedeutung wären. Vielmehr können sie im Rahmen der von der Gemeinde zu treffenden Ermessensentscheidung zu berücksichtigen sein, ob und inwieweit der Anspruch auf Zahlung des Mehrerlöses überhaupt geltend gemacht werden soll (Grziwotz, NJW 1997, 237, 238; Brohm, JZ 2000, 321, 332). Auch im Bereich des Verwaltungsprivatrechts hat die Gemeinde nicht nur die Schranken von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu beachten, sondern ist weitergehenden Bindungen unterworfen, zu denen insbesondere die Einhaltung des Übermaßverbotes zählt (BGHZ 93, 372, 381; Senat, Urt. v. 15. Oktober 1993, V ZR 19/92, NJW 1994, 586, 589). Hierbei können auch die persönlichen Verhältnisse der betroffenen Bürger Bedeutung erlangen (vgl. BGHZ 93, 372, 381 f). Vorliegend ist die Klägerin bei der Ausübung ihres Ermessens - auch mit Blick auf die angestrebte Einheimischenförderung - nicht gezwungen, den Interessen der Beklagten noch weiter entgegenzukommen, als sie dies bereits mit der Ermäßigung auf die Hälfte des von dem Gutachteraus-
schuß ermittelten Betrages getan hat. Insbesondere machen die Beklagten nicht geltend, auf Grund ihrer finanziellen Situation unfähig zu sein, die Klageforderung zu begleichen.
e) Schließlich ist die Mehrerlösabführungsklausel auch nicht deshalb unangemessen, weil sie für den - hier gegebenen - Fall einer Veräußerung nach Bebauung des Grundstücks die Ermittlung des für die Höhe des Abführungsbetrags maßgeblichen Bodenwerts durch den Gutachterausschuß gemäß §§ 192 ff BauGB vorsieht. Anderes läßt sich auch den Grundsätzen nicht entnehmen , die zu § 9 AGBG entwickelt worden sind. Zwar wird, wie das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend annimmt, die Rechtsverfolgung unangemessen erschwert, wenn eine Vertragsklausel die Anrufung eines Schiedsgutachters vorschreibt und hierbei den Eindruck erweckt, dessen Entscheidung sei endgültig und der Rechtsweg ausgeschlossen (BGHZ 101, 307, 319). Unter § 6 Abs. 3 der notariellen Urkunde haben die Vertragsparteien jedoch kein Schiedsgutachten mit der Folge vereinbart, daß die Wertermittlung durch den Gutachterausschuß bis zur Grenze der offenbaren Unrichtigkeit entsprechend § 319 Abs. 1 Satz 1 BGB verbindlich wäre (vgl. BGHZ 43, 374, 376; 81, 229, 237). Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht ist - ungeachtet der Frage der Verwendung der Klausel über den Bezirk eines Oberlandesgerichts hinaus - für den Senat nicht verbindlich, weil die umfassende Verweisung auf die Verfahrensvorschriften der §§ 192 ff BauGB übersehen und damit nicht alle maßgeblichen Umstände berücksichtigt worden sind (vgl. Senat, Urt. v. 14. Oktober 1994, V ZR 196/93, NJW 1995, 45, 46 m.w.N.). Durch diese vom Berufungsgericht nicht beachtete Bezugnahme wird klargestellt, daß das einzuholende Gutachten mangels anderweitiger Vereinbarung keine bindende Wirkung hat (§ 193 Abs. 4 BauGB) und in einem gerichtlichen Verfahren auf
entsprechende Einwände hin in vollem Umfang nachgeprüft werden kann (vgl. Dieterich, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO [Stand: Oktober 1991], § 193 Rdn. 132).
III.
Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da der Sachverhalt geklärt ist und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat den Rechtsstreit auch der Höhe nach abschließend entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO).
Wegen der vorzeitigen Grundstücksveräußerung kann die Klägerin als begünstigte Dritte (§ 328 Abs. 1 BGB) von den Beklagten gemäß § 6 Abs. 3 Satz 1 und Abs. 4 des notariellen Vertrags vom 8. Februar 1988 die Zahlung der Differenz zwischen Ankaufspreis und Bodenwert verlangen, wobei die Klägerin aufgrund der von ihr getroffenen Ermessensentscheidung lediglich /. 0 1 -% 243 5 76 8 einen Betrag in Höhe von 65.912,19 DM (= 33.700,37 +-, Beklagten haben keine erheblichen Einwände gegen die Höhe des Bodenwertes erhoben, die von der Klägerin auf der Grundlage der Wertermittlung des Gutachterausschusses behauptet worden ist. Soweit sie gerügt haben, bei der Wertermittlung sei von einem unzutreffenden Alter des Gebäudes ausgegangen worden, bleibt das ohne Auswirkungen auf den festgestellten Bodenwert. Entgegen dem Vorbringen der Beklagten in der Berufungsinstanz ist der Umstand , daß auf dem Grundstück ein Gebäude errichtet wurde, nicht vernachlässigt worden. Vielmehr wird im Wertermittlungsgutachten ausdrücklich darauf hingewiesen, daß der Bodenwert eines bebauten Grundstücks in der Regel unter dem Bodenwert eines unbebauten Grundstücks liege, weil die vorhande-
ne Bebauung hinsichtlich Art und Ausmaß der baulichen Nutzung die Wünsche eines potentiellen Käufers in den seltensten Fällen vollständig erfülle. Dementsprechend hat der Gutachterausschuß den Bodenwert des Grundstücks in unbebautem Zustand mit 389.950 DM und in bebautem Zustand mit lediglich 290.690 DM angegeben.
Der von der Klägerin geltend gemachte Zinsanspruch ergibt sich aus § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F.
IV.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Krüger Klein Gaier Schmidt-Räntsch
Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner !" # # $&% 33.700,37 die Klägerin zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 8. Februar 1988 kauften die Beklagten von der Deutschen Stadtentwicklungsgesellschaft mbH ein 709 m² großes Bau-
grundstück zum Preis von 92.860,80 DM zuzüglich 66.005,96 DM anteiliger Erschließungskosten. Die vertraglichen Vereinbarungen entsprachen einem Mustervertrag der Verkäuferin, die von der klagenden Gemeinde mit der Veräußerung der in einem Neubaugebiet gelegenen Grundstücke betraut worden war. Unter § 6 Abs. 3 der Urkunde wurde vereinbart:
"Verkauft der Käufer sein Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach Kaufvertragsabschluß, so hat er die Differenz zwischen dem erzielten Verkaufspreis und dem Ankaufspreis an die Stadt B. (scil. die Klägerin) abzuführen; ist das Grundstück ganz oder teilweise bebaut, so bestimmt sich der Abführungsbetrag aus der Differenz zwischen dem vom Gutachterausschuß (§§ 192 ff. BauGB) festgestellten oberen Bodenwert und dem Ankaufspreis ..." Nach § 6 Abs. 4 der Urkunde wurde diese Verpflichtung zugunsten der Klägerin "in der Weise" versprochen, daß sie "unmittelbar das Recht erwirbt, die Leistungen zu fordern (§ 328 BGB)."
Die Beklagten, die auf dem Grundstück inzwischen ein größeres Einfamilienhaus errichtet hatten, verkauften das Anwesen mit notariellem Vertrag vom 29. Juni 1993 zum Preis von 900.000 DM weiter. Nach einer Verkehrswertermittlung des Gutachterauschusses beläuft sich die Differenz zwischen dem von den Beklagten entrichteten Ankaufspreis und dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Weiterveräußerung auf 131.823 DM.
Die Klägerin reduzierte diesen Betrag für jedes Jahr bestehenden Eigentums der Beklagten um 10 % und nimmt die Beklagten auf Zahlung eines ( *) Abschöpfungsbetrags in Höhe von 65.912,19 DM, mithin 33.700,37 ' nspruch. Ihre Klage ist in beiden Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit
der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt sie ihr Klageziel weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hält die Vertragsklausel, die die Beklagten zur Abführung des bei der Weiterveräußerung des Grundstücks erzielten Mehrerlöses verpflichten soll, wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 1 AGBG für unwirksam. Die Anwendbarkeit dieser Vorschrift sei nicht durch § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB, aus dem die Zulässigkeit sogenannter Einheimischenmodelle folge, ausgeschlossen. Auch wenn die öffentliche Verwaltung bei Einheimischenmodellen eigennützige wirtschaftliche Interessen jedenfalls nicht vorrangig verfolge, habe sie doch eine weitaus stärkere Position inne, so daß ihre Vertragspartner durch die Regelungen des AGB-Gesetzes zu schützen seien. Zudem könne der Begriff der "Angemessenheit" im Sinne von § 11 Abs. 2 BauGB nicht anders ausgelegt werden als die für § 9 AGBG maßgebende "unangemessene Benachteiligung". Da beide Regelungen im Einklang miteinander stünden, bestehe für die Annahme einer das AGB-Gesetz verdrängenden Wirkung des § 11 BauGB keine Veranlassung. Im vorliegenden Fall scheitere die zur Ermittlung des Abführungsbetrags vereinbarte Schiedsgutachtenklausel an der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG, weil sie den Eindruck erwecke, die Feststellungen des Schiedsgutachters seien endgültig. Auf eine
Individualvereinbarung über die Einholung eines Schiedsgutachtens könne sich die Klägerin nicht berufen, weil sie für deren Zustandekommen beweisfällig geblieben sei.
Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
II.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann die Klägerin ihre Forderung auf Abführung des Mehrerlöses auf eine wirksame Vereinbarung unter § 6 Abs. 3 Satz 1 der notariellen Urkunde stützen.
1. Zutreffend ist allerdings der Ansatz des Berufungsgerichts, das als Prüfungsmaßstab sowohl das Verbot unangemessener Benachteiligung gemäß § 9 AGBG (i.V.m. Art. 229 § 5 EGBGB) als auch das nunmehr in § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB kodifizierte Gebot angemessener Vertragsgestaltung in Erwägung zieht. Vorliegend ist zum einen über formularvertragliche Bestimmungen zu entscheiden (vgl. BGHZ 118, 229, 238 f), während zum anderen das hier maßgebliche, durch § 6 Abs. 3 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 4 der notariellen Urkunde begründete privatrechtliche Rechtsverhältnis zwischen den Parteien (vgl. § 328 Abs. 1 BGB) dadurch gekennzeichnet wird, daß es auf die Verwirklichung städtebaulicher Planungsziele der Klägerin gerichtet ist.
a) Die Veräußerung des Grundstücks an die Beklagten, bei der sich die Klägerin einer von ihr beauftragten Zwischenerwerberin bediente, erfolgte im Rahmen eines sogenannten Einheimischenmodells. Hierdurch soll in Gemein-
den, die eine starke Nachfrage nach Bauland durch auswärtige Interessenten verzeichnen, Einheimischen der Erwerb von Bauflächen zu bezahlbaren, in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Preisen ermöglicht werden (VGH München, NVwZ 1990, 979; Jachmann, MittBayNot 1994, 93; Busse, BayVBl. 1994, 353). Die grundsätzliche Zulässigkeit derartiger die Bauleitplanung ergänzender städtebaulicher Verträge zur Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung (vgl. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB) war bereits unter der Geltung des Bundesbaugesetzes anerkannt (Senat, Urt. v. 2. Oktober 1998, V ZR 45/98, NJW 1999, 208, 209; BVerwGE 92, 56, 59 ff). Von ihr ging auch der Gesetzgeber bei Einführung des § 124 Abs. 2 BauGB 1987 aus (Grziwotz, NJW 1993, 2665, 2667). Diese Vorschrift wurde später zunächst durch § 6 BauGB-MaßnG ersetzt, an dessen Stelle inzwischen § 11 BauGB getreten ist.
b) Obwohl Gemeinden mit der Bereitstellung von Bauland für ortsansässige Bürger eine öffentliche Aufgabe auf dem Gebiet des Städtebaurechts erfüllen (VGH München, NVwZ 1990, 979; Brohm, JZ 2000, 321, 327), ist auch das zwischen den Parteien bestehende Rechtsverhältnis privatrechtlicher Natur (vgl. Senat, Urt. v. 2. Oktober 1998, V ZR 45/98, aaO; BVerwGE aaO, 58 f.; VGH München, NVwZ-RR 2000, 121; Löhr, in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Aufl., § 11 Rdn. 1; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 100; Oerder, BauR 1998, 22, 24). Dies ergibt sich daraus, daß selbst dann ein privatrechtlicher Vertrag vorliegen würde, wenn die Klägerin keine Zwischenerwerberin hinzugezogen hätte, sondern selbst als Verkäuferin auftreten wäre. Für die Einordnung als öffentlich-rechtlicher und privatrechtlicher Vertrag ist der Vertragsgegenstand maßgebend (GemS-OGB, BGHZ 97, 312, 314). Dieser bestimmt sich wiederum danach, ob die Vertragsabmachungen mit ihrem Schwer-
punkt öffentlich-rechtlich oder privatrechtlich ausgestaltet sind (BGHZ 76, 16, 20; 116, 339, 342; BVerwGE 92, 56, 59; Bonk, in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 6. Aufl., § 54 Rdn. 77). Der hier am 8. Februar 1988 geschlossene notarielle Vertrag hat im wesentlichen einen Grundstückskauf nebst Auflassung zum Gegenstand und findet damit seinen Schwerpunkt im Privatrecht. Hingegen geben die Regelungen unter § 6 der notariellen Urkunde, die der Absicherung der städtebaulichen Ziele der Klägerin dienen, dem Vertrag kein derartiges Gepräge, daß er unbeschadet seiner sonstigen Regelungen als öffentlichrechtlich anzusehen wäre. Diese Abreden stehen nämlich in engem Zusammenhang mit der Grundstücksveräußerung als dem Hauptgegenstand des Vertrages und nehmen an dessen Rechtsnatur teil.
2. Die Zuordnung zum Privatrecht ändert nichts an der Maßgeblichkeit des Gebots angemessener Vertragsgestaltung auch für den vorliegenden Fall. Da im Gesetz eine Differenzierung unterblieben ist, gilt § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB für alle städtebaulichen Verträge unabhängig davon, ob sie als privatrechtlich oder als öffentlich-rechtlich zu qualifizieren sind (Quaas, in Schrödter, BauGB, 6. Aufl., § 11 Rdn. 8; Grziwotz, DVBl. 1994, 1048, 1050 Brohm, JZ 2000, 321, 331; vgl. auch Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB [Stand: Januar 2002], § 11 Rdn. 170; Löhr, in Battis/Krautzberger/Löhr, aaO, § 11 Rdn. 21 i.V.m. Rdn. 1). Auf den bereits am 8. Februar 1988 abgeschlossenen notariellen Vertrag ist § 11 BauGB allerdings nicht unmittelbar anwendbar , weil die Vorschrift erst durch das Bau- und Raumordnungsgesetz vom 18. August 1997 mit Wirkung zum 1. Januar 1998 in das Baugesetzbuch eingefügt worden ist. Nichts anderes gilt für die vorhergehende Regelung in § 6 Abs. 3 Satz 4 BauGB-MaßnG, die erst am 1. Mai 1993 in Kraft trat. Einer Prüfung der zwischen den Parteien streitigen Mehrerlösabführungsklausel am
Maßstab der Angemessenheit steht dies jedoch nicht entgegen. Es handelt sich bei § 11 BauGB nicht um originär neues Recht, sondern lediglich um eine Klarstellung und Absicherung der bisher schon geltenden Rechtslage (vgl. Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO, § 11 Rdn. 4; Löhr, in Battis /Krautzberger/Löhr, aaO, § 11 Rdn. 1; Kahl/Röder, JuS 2001, 24, 25). Die Vorschrift verleiht - ebenso wie § 56 Abs. 1 Satz 2 VwVfG für öffentlichrechtliche Verträge - lediglich für einen speziellen Regelungsbereich dem allgemeinen , verfassungsrechtlich verankerten (BVerfGE 23, 127, 133) Grundsatz der Verhältnismäßigkeit Ausdruck. Dieser bestimmt auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung das gesamte Handeln der Verwaltung (BVerwG, NJW 1985, 989, 990; Bonk, aaO, § 56 Rdn. 54; Kopp, VwVfG, 6. Aufl., § 56 Rdn. 13; Henneke, in Knack, VwVfG, 7. Aufl., § 56 Rdn. 14; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 103 f.; Hien, Festschrift für Schlichter, 1995, S. 129, 132 f; Hofstetter, BWNotZ 2000, 5, 6), und zwar auch dann, wenn sie sich zur Aufgabenerfüllung privatrechtlicher Handlungsformen bedient (BGHZ 93, 372, 381; Senat, Urt. v. 15. Oktober 1993, V ZR 19/92, NJW 1994, 586, 589; Krautzberger , in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO, § 11 Rdn. 170; Kahl, DÖV 2000, 793, 796, 798). In diesem Fall führt eine Vertragsgestaltung, die das Angemessenheitsgebot mißachtet, nach § 134 BGB zur Nichtigkeit (vgl. Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 104).
3. Ob privatrechtliche städtebauliche Verträge, soweit sie Allgemeine Geschäftsbedingungen (§ 1 AGBG, jetzt § 305 Abs. 1 BGB) enthalten, daneben auch der Inhaltskontrolle nach §§ 9 bis 11 AGBG (nunmehr nach §§ 307 bis 309 BGB) unterliegen, war in der Rechtsprechung bislang noch nicht geklärt.
a) Mit dem Berufungsgericht bejahen die Instanzgerichte diese Frage in veröffentlichten Entscheidungen ganz überwiegend (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1992, 18; OLG München, MittBayNot 1994, 541; OLG Koblenz, MDR 1995, 1110; DNotI-Report 1998, 25; OLG Hamm, NJW 1996, 2104; OLG Celle, DNotI -Report 1999, 70; OLGR 1999, 113; OLG Oldenburg, OLGR 2001, 34; LG Ravensburg, BWNotZ 1998, 44; LG Karlsruhe, DNotZ 1998, 483; LG Traunstein , NotBZ 1998, 198; MittRhNotK 1998, 420; NJW-RR 1999, 891). Dem wird von Teilen des Schrifttums widersprochen. Hiernach soll § 11 BauGB als spezialgesetzliche Vorschrift anzusehen sein, die das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen verdränge (so Löhr, in Battis/Krautzberger/Löhr, aaO, § 11 Rdn. 14; Grziwotz, NJW 1997, 237; Brohm, JZ 2000, 321, 331; Kahl, DÖV 2000, 793, 795; Kahl/Röder, JuS 2001, 24, 27; a.A. Stich, in Schlichter/Stich, Berliner Schwerpunkte-Kommentar zum BauGB, § 11 Rdn. 21; Albrecht, DNotZ 1996, 546, 547; Gaßner, BayVBl. 1997, 538; Raststätter, DNotZ 2000, 17, 24; Hofstetter, BWNotZ 2000, 5, 6; offen gelassen von VGH München, NVwZ 1999, 1008, 1010).
b) Der Senat tritt im Ergebnis der letztgenannten Auffassung bei. Nach Sinn und Zweck der konkurrierenden Normen und den sie tragenden Wertungen des Gesetzgebers enthält das nun in § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB kodifizierte Gebot angemessener Vertragsgestaltung für städtebauliche Verträge eine erschöpfende Regelung, neben der das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen keine Anwendung finden kann. Keine maßgebende Bedeutung kommt hierbei allerdings dem zumeist in den Vordergrund gestellten Gesichtspunkt zu, daß die Gemeinde bei Grundstücksverkäufen im Rahmen von Einheimischenmodellen ohne Gewinnerzielungsabsicht handele und im Gegensatz zu typischen AGB-Verträgen gerade im Interesse ihrer Vertrags-
partner tätig werde, denen der Grunderwerb und die Errichtung eines Eigenheims ermöglicht oder zumindest erleichtert werden solle. Der Schutzzweck des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen stellt nämlich nicht auf das Geschäftsziel ab, sondern ist für die Zeit vor Einfügung des - im vorliegenden Fall noch nicht anwendbaren - § 24a AGBG in erster Linie darauf gerichtet, die einseitige Ausnutzung der Vertragsgestaltungsfreiheit durch eine Vertragspartei zu verhindern (vgl. BGHZ 126, 326, 332). Bei städtebaulichen Verträgen zur Verwirklichung von Einheimischenmodellen kann es aber im Unterschied zu sonst vorformulierten Bestimmungen nicht darum gehen, den vom Gesetz erstrebten Ausgleich für das Fehlen der Richtigkeitsgewähr zu schaffen, die ansonsten als Ergebnis des Aushandelns der Vertragsbedingungen erwartet werden kann (vgl. dazu Ulmer, in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Gesetz, 9. Aufl., Einl. Rdn. 29). Mit der Vorformulierung der vertraglichen Bestimmungen entzieht sich die Gemeinde hier nicht einem Aushandeln der Konditionen im Einzelfall. Ihr verbleibt im Unterschied zu typischen Teilnehmern am Privatrechtsverkehr regelmäßig kein solcher Freiraum, weil sie auf Grund des verfassungsrechtlich verankerten Gleichbehandlungsgebots gehindert ist, im Zuge der Verwirklichung von Einheimischenmodellen mit den Erwerbsinteressenten bei gleicher Sachlage unterschiedliche Vertragsbedingungen auszuhandeln (Wagner, BayVBl. 1997, 539; Brohm, JZ 2000, 321, 331). Das Gleichheitsprinzip bindet nämlich die öffentliche Verwaltung auch dort, wo sie sich bei der unmittelbaren Erfüllung ihrer Verwaltungsaufgaben gegenüber einer bestimmten Interessengruppe - wie hier gegenüber den von der Beklagten geförderten Grundstückskäufern - privatrechtlicher Rechtsformen bedient (vgl. Senat, BGHZ 29, 76, 80; 33, 230, 233).
Da der Abschluß des Kaufvertrages, aus dem die Klägerin ihren Anspruch herleitet, bereits 1988 erfolgte, braucht nicht darüber entschieden zu werden, ob an dieser Einschätzung auch für städtebauliche Verträge festzuhalten ist, die nach Ablauf der Umsetzungsfrist der EG-Richtlinie vom 5. April 1993 über mißbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (31. Dezember 1994), spätestens aber nach Umsetzung der Richtlinie insbesondere durch Einfügung des § 24a AGBG (jetzt § 310 Abs. 3 BGB) abgeschlossen worden sind. Infolge der genannten EG-Richtline ist der Zweck des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen um den Verbraucherschutz erweitert worden ist (vgl. Heinrichs, NJW 1996, 2190, 2194). Als Unternehmer im Sinne dieser Vorschrift und damit als Normadressat sollen auch Einrichtungen der öffentlichen Hand jedenfalls dann anzusehen sein, wenn sie privatrechtliche Verträge abschließen (vgl. Ulmer, in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 24a Rdn. 18; Wolf in Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 4. Aufl., Art. 2 RiLi Rdn. 12). Sollte dem zu folgen sein, müßte das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch für - zumindest privatrechtliche - städtebauliche Verträge Geltung beanspruchen können (vgl. Grziwotz, BauR 2001, 1839, 1841; ders. NVwZ 2002, 391, 394).
4. Daß hiernach das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Fällen wie dem vorliegenden keine Anwendung findet, macht die Erwerber von Grundstücken im Rahmen von Einheimischenmodellen nicht schutzlos gegenüber den von der Gemeinde - oder in ihrem Auftrag - gestellten Vertragsbedingungen.
a) Dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung (vgl. § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB) ist nach übereinstimmender Auffassung in Rechtsprechung und
Schrifttum genügt, wenn bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die Gegenleistung nicht außer Verhältnis zu der Bedeutung und dem Wert der von der Behörde erbrachten oder zu erbringenden Leistung steht und die vertragliche Übernahme von Pflichten auch ansonsten zu keiner unzumutbaren Belastung für den Vertragspartner der Behörde führt (BVerwGE 42, 331, 345; Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO, § 11 Rdn. 166; Quaas, in Schrödter, aaO, § 11 Rdn. 42; Bonk, aaO, § 56 Rdn. 54; Kopp, aaO, § 56 Rdn. 13; vgl. auch BGHZ 26, 84, 88 ff). Danach ist nicht nur - insofern weitergehend als nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (vgl. dazu Senat, BGHZ 146, 331, 338; Urt. v. 22. Februar 2002, V ZR 251/00, ZIP 2002, 808, 809) - eine Kontrolle des vertraglichen Austauschverhältnisses eröffnet (zu eng daher Hofstetter, BWNotZ 2000, 5, 6), vielmehr wird - insoweit in Übereinstimmung mit dem AGB-Gesetz - auch eine Überprüfung der einzelnen Vertragsklauseln ermöglicht (Grziwotz, NVwZ 2002, 391, 393 f). Bei dieser sind die den §§ 10 und 11 AGBG (jetzt §§ 308 und 309 BGB) zugrunde liegenden Wertungen zu berücksichtigen; denn Bestimmungen, die nach diesen Vorschriften unwirksam wären, können eine durch den Vertragszweck nicht mehr gedeckte, unverhältnismäßige und damit unangemessene Belastung des Vertragspartners der Gemeinde begründen (vgl. Rastätter, DNotZ 2000, 17, 24). Nichts anderes kann für die Generalklausel aus § 9 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1, 2 BGB) gelten (vgl. VGH München, NVwZ 1999, 1008, 1010; Rastätter, DNotZ 2000, 17, 24), zumal der allgemeine Grundsatz, auf dem sie beruht, selbst für öffentlich-rechtliche Verträge zu beachten ist (vgl. BVerwGE 74, 78, 83). All das hat nicht zur Folge, daß die besondere Interessenlage namentlich der Gemeinde beim Abschluß von Verträgen im Rahmen von Einheimischenmodellen außer Betracht bleiben kann (so aber Brohm, JZ 2000, 321, 331). Sie wäre vielmehr auch bei einer Angemessenheitsprüfung nach § 9 AGBG zu
berücksichtigen (so auch Wagner, BayVBl. 1997, 539), weil die Inhaltskontrolle am Maßstab der Generalklausel eine umfassende Abwägung der typischen Interessen der an Geschäften der betreffenden Art beteiligten Kreise erfordert (Brandner, in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 9 Rdn. 78 m.w.N.).
b) Die Inhaltskontrolle einzelner Vertragsbestimmungen nach Maßgabe des Angemessenheitsgebots führt nicht stets zu denselben Ergebnissen wie eine Überprüfung nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (a.A. wohl VGH München, NVwZ 1999, 1008, 1010; Stich, in Schlichter/Stich, aaO, § 11 Rdn. 22). Für die nach Kriterien des öffentlichen Rechts bestimmte Angemessenheit ist entscheidend, ob bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die gegenseitigen Rechte und Pflichten ausgewogen gestaltet wurden (vgl. BVerwGE 42, 331, 345). Dies ermöglicht insbesondere eine im Vergleich zum Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen weitergehende Kompensation von Vertragsklauseln, die für sich genommen unangemessen sind, durch vorteilhafte Bestimmungen im übrigen Vertrag. Zwar ist auch bei einer Prüfung der Angemessenheit nach § 9 AGBG der gesamte Vertragsinhalt zu berücksichtigen (vgl. BGHZ 116, 1, 4), zum Ausschluß einer unangemessenen Benachteiligung wird eine Kompensation aber grundsätzlich nur durch konnexe, in Wechselbeziehung stehende Klauseln zugelassen (vgl. Staudinger /Coester, BGB [1998], § 9 AGBG Rdn. 91; Brandner, in Ulmer/ Brandner/Hensen, aaO, § 9 Rdn. 85; auch BGHZ 94, 105, 113 ff; 114, 238, 246), während eine umfassende Kompensationswirkung nur kollektiv ausgehandelten , anerkannten Klauselwerken, wie etwa dem Gesamtgefüge der Verdingungsordnung für Bauleistungen Teil B (BGHZ 101, 357, 364; 138, 176, 177 f) oder der Allgemeinen Deutschen Spediteur-Bedingungen (BGHZ 127, 275, 281), beigelegt wird (vgl. Staudinger/Coester, aaO, § 9 AGBG Rdn. 93;
Brandner, in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 9 Rdn. 86). Ist dagegen wie im Fall des Angemessenheitsgebots allein die Ausgewogenheit der Vertragsgestaltung unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten maßgeblich, so gibt es für eine vergleichbare Einschränkung der Kompensation keine Grundlage (a.A. wohl Grziwotz, NVwZ 2002, 391, 394).
5. Die vom Berufungsgericht versäumte Überprüfung nach den Regeln des Angemessenheitsgebots kann der Senat auf der Grundlage der getroffenen Feststellungen nachholen (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dieser Kontrolle hält die Mehrerlösabführungsklausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 des notariellen Vertrags vom 8. Februar 1988 stand.
a) Die von den Beklagten übernommene Verpflichtung, im Falle der vorzeitigen Weiterveräußerung des Grundstücks den Unterschiedsbetrag zwischen Ankaufspreis und Verkaufspreis bzw. - im Fall der Bebauung - zwischen Ankaufspreis und Bodenwert an die Klägerin abzuführen, stellt einen Teil der von ihnen für den Grundstückserwerb zu entrichtenden Gegenleistung dar, der neben ihre Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung trat. Damit sollte dem Umstand Rechnung getragen werden, daß die Klägerin das Grundstück - durch die von ihr hinzugezogene Zwischenerwerberin - im Rahmen eines Einheimischenmodells zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis veräußerte. Der Verkehrswert des unbebauten Grundstücks ohne Berücksichtigung der Erschließungskosten belief sich im Jahre 1987 auf 160 bis 200 DM/m², wobei es keinen Anhaltspunkt dafür gibt, daß sich der Verkehrswert bis zum Abschluß des notariellen Vertrags vom 8. Februar 1988 erheblich geändert haben könnte. Mit den Beklagten wurde jedoch - wiederum ohne Berücksichtigung der Erschließungskosten - ein Kaufpreis auf der Basis von lediglich 131 DM/m² vereinbart. Eine
solche Veräußerung unter dem objektiven Verkehrswert ist den Gemeinden aus haushaltsrechtlichen Gründen wegen des Gebots der sparsamen Verwendung öffentlicher Mittel (hier: § 92 Abs. 2 HGO) nur dann gestattet, wenn dies der Erfüllung legitimer öffentlicher Aufgaben - wie etwa der Förderung des (Einheimischen-)Wohnungsbaus - dient, und darüber hinaus die zweckentsprechende Mittelverwendung sichergestellt wird (VGH München, NVwZ 1999, 1008, 1011; Jäde, BayVBl. 1995, 283; Albrecht, DNotZ 1996, 546, 550; Grziwotz , NJW 1997, 237; Busse, DNotZ 1998, 486, 489; Raststätter, DNotZ 2000, 17, 25, 38; Otto, DVP 2001, 37). Die Klägerin war daher nicht nur berechtigt, sondern sogar verpflichtet, für eine vertragliche Absicherung des - den verbilligten Grundstücksverkauf rechtfertigenden - Ziels der Einheimischenförderung Sorge zu tragen. Hierzu mußte sie sicherstellen, daß die bevorzugten ortsansässigen Käufer die auf den Grundstücken zu errichtenden Eigenheime zumindest für einen bestimmten Zeitraum tatsächlich selbst nutzten und nicht auf Kosten der Allgemeinheit Spekulationsgewinne erzielten, indem sie das verbilligte Bauland alsbald zum Verkehrswert weiterveräußerten. Dementsprechend sieht die zwischen den Parteien streitige Mehrerlösabführungsklausel vor, daß der volle Wert des Grundstücks den Käufern erst nach Ablauf einer zehnjährigen Bindungsfrist zugute kommen soll. Diese Bindung, die der Preis für den verbilligten Erwerb der Grundstücke ist (vgl. LG Traunstein, NotBZ 1998, 198, 200; Otto, DVP 2001, 37), stellt als solche keine unverhältnismäßige Belastung der Käufer dar. Mit ihr wurden die rechtlichen Voraussetzungen für die Vergabe preisgünstigen Baulands überhaupt erst geschaffen (vgl. hierzu Kopp, aaO, § 56 Rdn. 13; Henneke, aaO, § 56 Rdn. 14); zudem ist wegen der zeitlich begrenzten Bindung eine Realisierung des vollen Grundstückswerts durch die Käufer nicht etwa ausgeschlossen, sondern lediglich aufgeschoben.
Kein anderes Ergebnis folgt unter Berücksichtigung der Wertungen, die § 9 AGBG zugrunde liegen. Insbesondere ist die Vereinbarung einer Nachforderung auf ein erkennbar "vorläufiges" Entgelt in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht zu beanstanden, wenn eine endgültige Bezifferung des geschuldeten Kaufpreises bei Vertragsschluß nicht möglich war (Senat, Urt. v. 22. Februar 2002, aaO, 810 m.w.N.). So liegen die Dinge hier; denn die Beklagten sollten durch die höhere Gegenleistung die Vorteile des günstigen Erwerbs aus Gründen der Einheimischenförderung erst im Fall einer vorzeitigen Weiterveräußerung verlieren.
b) Unter Berücksichtigung des von der Klägerin verfolgten städtebaulichen Ziels steht auch die vereinbarte "Bindungsdauer" von zehn Jahren, während derer die Käufer zur Abführung des Mehrerlöses verpflichtet sind, einer angemessenen Vertragsgestaltung nicht entgegen und führt insbesondere nicht zu einer unzumutbaren Belastung der Beklagten (vgl. BVerwGE 92, 56, 66; VGH München, NVwZ 1990, 979, 981). Da die Bindungsfrist der Sicherung der mit der Bauleitplanung in zulässiger Weise verfolgten Ziele dient, kann sie jedenfalls für einen der regelmäßigen Geltungsdauer eines Bebauungsplans entsprechenden Zeitraum von etwa 15 Jahren wirksam vereinbart werden (vgl. Jachmann, MittBayNot, 1994, 93, 108; Grziwotz, VIZ 1997, 197, 200; ders., DNotZ 1999, 646, 650; Raststätter, DNotZ 2000, 17, 39; auch OLG München, DNotZ 1998, 810, 811; OLG Oldenburg, OLGR 2001, 34, 35; Deutrich, MittBayNot 1996, 201, 202 jeweils zur Zulässigkeit von Bindungsfristen bis zu 20 Jahren).
c) Ebensowenig ist zu beanstanden, daß sich die Verpflichtung der Käufer zur Abführung des Mehrerlöses nicht auf die Differenz zwischen dem
Ankaufspreis und dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Ankaufs und damit auf die Herausgabe des unmittelbaren Subventionsvorteils beschränkt, sondern auch eine nachfolgende Steigerung des Bodenwerts bis zur Weiterveräußerung des Grundstücks umfaßt (Grziwotz, MittBayNot 1994, 465, 466 f; Jäde, BayVBl. 1995, 282, 283; a.A. OLG München, MittBayNot 1994, 464, 465). Auch diese Bestimmung ist vielmehr mit Blick auf das verfolgte Ziel der Einheimischenförderung angemessen; denn sie verhindert für den Fall einer vorzeitigen Weiterveräußerung in vollem Umfang eine Bereicherung auf Kosten der Allgemeinheit. Die hier durch eine erhöhte Gegenleistung auszugleichende Beeinträchtigung öffentlicher Interessen besteht nämlich nicht nur in den Verlusten wegen des verbilligten Grundstücksverkaufs, sondern auch und gerade in der Verfehlung des von der Gemeinde verfolgten Zwecks einer Förderung ortsansässiger Bürger (Grziwotz, MittBayNot 1994, 465, 466 f). Es kommt hinzu, daß sich als Alternative zur Absicherung der Ziele von Einheimischenmodellen die Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts anbietet (vgl. dazu OLG Karlsruhe, NJW-RR 1992, 18; OLG Koblenz, MDR 1995, 1110, 1111; OLG Hamm, NJW 1996, 2104; LG Traunstein, NJW-RR 1999, 891, 892; Grziwotz, NJW 1997, 237, 238). Macht die Gemeinde von dieser Möglichkeit Gebrauch, so kommt ihr ebenfalls eine zwischenzeitliche Steigerung des Bodenwertes zugute; denn nach § 497 Abs. 2 BGB a.F. (jetzt § 456 BGB) entspricht der Wiederkaufspreis im Zweifel dem ursprünglichen Kaufpreis. Wenn eine Gemeinde, namentlich weil ihr die für den Wiederkauf erforderlichen finanziellen Mittel fehlen, das gleiche wirtschaftliche Ergebnis durch die Vereinbarung einer Mehrerlösabführungsklausel zu erreichen versucht, kann dies nicht als unangemessene Benachteiligung ihres Vertragspartners angesehen werden (Grziwotz, MittBayNot 1994, 465; Rastätter, DNotZ 2000, 17, 42).
d) Die Mehrerlösabführungsklausel führt auch nicht deshalb zu einer unzumutbaren Belastung der Beklagten, weil sie sich nach ihrer Darstellung allein aus finanziellen Gründen von dem Anwesen trennen und bei der Weiterveräußerung zudem Verluste hinnehmen mußten. Die Finanzierung des Grunderwerbs und des Hausbaus fällt ausschließlich in den Risikobereich des Erwerbers. Erweist sich die vorgesehene Finanzierung aus Gründen wie Arbeitslosigkeit , Scheidung oder Tod des Ehegatten als undurchführbar, verwirklicht sich ein allgemeines Lebensrisiko des Erwerbers, dem die Gemeinde nicht schon im Rahmen des Grundstückskaufvertrags Rechnung tragen muß (Grziwotz , NJW 1997, 237, 238; Rastätter, DNotZ 2000, 17, 40; a.A. wohl OLG München, NVwZ 1999, 1025, 1026).
Das besagt jedoch nicht, daß die besonderen Umstände des jeweiligen Einzelfalls ohne jede Bedeutung wären. Vielmehr können sie im Rahmen der von der Gemeinde zu treffenden Ermessensentscheidung zu berücksichtigen sein, ob und inwieweit der Anspruch auf Zahlung des Mehrerlöses überhaupt geltend gemacht werden soll (Grziwotz, NJW 1997, 237, 238; Brohm, JZ 2000, 321, 332). Auch im Bereich des Verwaltungsprivatrechts hat die Gemeinde nicht nur die Schranken von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu beachten, sondern ist weitergehenden Bindungen unterworfen, zu denen insbesondere die Einhaltung des Übermaßverbotes zählt (BGHZ 93, 372, 381; Senat, Urt. v. 15. Oktober 1993, V ZR 19/92, NJW 1994, 586, 589). Hierbei können auch die persönlichen Verhältnisse der betroffenen Bürger Bedeutung erlangen (vgl. BGHZ 93, 372, 381 f). Vorliegend ist die Klägerin bei der Ausübung ihres Ermessens - auch mit Blick auf die angestrebte Einheimischenförderung - nicht gezwungen, den Interessen der Beklagten noch weiter entgegenzukommen, als sie dies bereits mit der Ermäßigung auf die Hälfte des von dem Gutachteraus-
schuß ermittelten Betrages getan hat. Insbesondere machen die Beklagten nicht geltend, auf Grund ihrer finanziellen Situation unfähig zu sein, die Klageforderung zu begleichen.
e) Schließlich ist die Mehrerlösabführungsklausel auch nicht deshalb unangemessen, weil sie für den - hier gegebenen - Fall einer Veräußerung nach Bebauung des Grundstücks die Ermittlung des für die Höhe des Abführungsbetrags maßgeblichen Bodenwerts durch den Gutachterausschuß gemäß §§ 192 ff BauGB vorsieht. Anderes läßt sich auch den Grundsätzen nicht entnehmen , die zu § 9 AGBG entwickelt worden sind. Zwar wird, wie das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend annimmt, die Rechtsverfolgung unangemessen erschwert, wenn eine Vertragsklausel die Anrufung eines Schiedsgutachters vorschreibt und hierbei den Eindruck erweckt, dessen Entscheidung sei endgültig und der Rechtsweg ausgeschlossen (BGHZ 101, 307, 319). Unter § 6 Abs. 3 der notariellen Urkunde haben die Vertragsparteien jedoch kein Schiedsgutachten mit der Folge vereinbart, daß die Wertermittlung durch den Gutachterausschuß bis zur Grenze der offenbaren Unrichtigkeit entsprechend § 319 Abs. 1 Satz 1 BGB verbindlich wäre (vgl. BGHZ 43, 374, 376; 81, 229, 237). Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht ist - ungeachtet der Frage der Verwendung der Klausel über den Bezirk eines Oberlandesgerichts hinaus - für den Senat nicht verbindlich, weil die umfassende Verweisung auf die Verfahrensvorschriften der §§ 192 ff BauGB übersehen und damit nicht alle maßgeblichen Umstände berücksichtigt worden sind (vgl. Senat, Urt. v. 14. Oktober 1994, V ZR 196/93, NJW 1995, 45, 46 m.w.N.). Durch diese vom Berufungsgericht nicht beachtete Bezugnahme wird klargestellt, daß das einzuholende Gutachten mangels anderweitiger Vereinbarung keine bindende Wirkung hat (§ 193 Abs. 4 BauGB) und in einem gerichtlichen Verfahren auf
entsprechende Einwände hin in vollem Umfang nachgeprüft werden kann (vgl. Dieterich, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO [Stand: Oktober 1991], § 193 Rdn. 132).
III.
Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da der Sachverhalt geklärt ist und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat den Rechtsstreit auch der Höhe nach abschließend entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO).
Wegen der vorzeitigen Grundstücksveräußerung kann die Klägerin als begünstigte Dritte (§ 328 Abs. 1 BGB) von den Beklagten gemäß § 6 Abs. 3 Satz 1 und Abs. 4 des notariellen Vertrags vom 8. Februar 1988 die Zahlung der Differenz zwischen Ankaufspreis und Bodenwert verlangen, wobei die Klägerin aufgrund der von ihr getroffenen Ermessensentscheidung lediglich /. 0 1 -% 243 5 76 8 einen Betrag in Höhe von 65.912,19 DM (= 33.700,37 +-, Beklagten haben keine erheblichen Einwände gegen die Höhe des Bodenwertes erhoben, die von der Klägerin auf der Grundlage der Wertermittlung des Gutachterausschusses behauptet worden ist. Soweit sie gerügt haben, bei der Wertermittlung sei von einem unzutreffenden Alter des Gebäudes ausgegangen worden, bleibt das ohne Auswirkungen auf den festgestellten Bodenwert. Entgegen dem Vorbringen der Beklagten in der Berufungsinstanz ist der Umstand , daß auf dem Grundstück ein Gebäude errichtet wurde, nicht vernachlässigt worden. Vielmehr wird im Wertermittlungsgutachten ausdrücklich darauf hingewiesen, daß der Bodenwert eines bebauten Grundstücks in der Regel unter dem Bodenwert eines unbebauten Grundstücks liege, weil die vorhande-
ne Bebauung hinsichtlich Art und Ausmaß der baulichen Nutzung die Wünsche eines potentiellen Käufers in den seltensten Fällen vollständig erfülle. Dementsprechend hat der Gutachterausschuß den Bodenwert des Grundstücks in unbebautem Zustand mit 389.950 DM und in bebautem Zustand mit lediglich 290.690 DM angegeben.
Der von der Klägerin geltend gemachte Zinsanspruch ergibt sich aus § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F.
IV.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Krüger Klein Gaier Schmidt-Räntsch
Tenor
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Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main - 2. Zivilsenat - vom 25. Januar 2013 aufgehoben.
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Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
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Von Rechts wegen
Tatbestand
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Der Kläger ist Eigentümer und Erbbauberechtigter mehrerer Grundstücke, auf welchen sich ein Golfplatz befindet. Dieser wurde in den Jahren 1992 bis 1994 von der Beklagten errichtet, die zunächst auf der Grundlage eines Vertrags vom 22. Juli 1992 tätig wurde. Am 25. Februar 1994 ersetzten die Parteien diesen Vertrag durch eine „Vereinbarung über die Bestellung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit", in welcher der Kläger der Beklagten eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit an dem Golfplatzgelände bestellte, wonach die Errichtung und der Betrieb eines Golfplatzes geduldet wurde. Die Beklagte verpflichtete sich schuldrechtlich zur Errichtung und Erhaltung eines Golfplatzes und zur Zahlung eines jährlichen Nutzungsentgelts. Das Nutzungsverhältnis sollte am 31. Dezember 2043 enden. Gemäß § 8 wurde dem Kläger das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund eingeräumt. Ein wichtiger Grund sollte insbesondere bei einem Zahlungsrückstand in Höhe von zwei Jahresbeiträgen vorliegen. Bei einer Beendigung des Vertrags durch Zeitablauf oder durch Kündigung des Klägers sollten die von der Beklagten errichteten Anlagen entschädigungslos auf den Kläger übergehen. Der Vertrag wurde vollzogen.
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Mit Schreiben vom 21. April 2010 erklärte die Beklagte die fristlose Kündigung des Nutzungsverhältnisses über den Golfplatz. Die Kündigung wurde mit verschiedenen behaupteten Vertragsverstößen des Klägers begründet. Mit Schreiben vom 25. August 2010 erklärte der Kläger ebenfalls die fristlose Kündigung und begründete dies unter anderem mit einer behaupteten strafbaren Vollstreckungsvereitelung durch die Beklagte. Die Beklagte teilte mit Schreiben vom 3. September 2010 mit, die Kündigung des Klägers gehe ins Leere, da sie bereits zuvor gekündigt habe. Sie werde den Golfplatz gegen Zahlung der geltend gemachten Entschädigungsansprüche räumen.
- 3
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Der Kläger verlangt von der Beklagten die Herausgabe des Grundbesitzes, auf welchem sich der Golfplatz befindet und die Bewilligung der Löschung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfolgt der Kläger sein Rechtsschutzziel weiter.
Entscheidungsgründe
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I.
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Das Berufungsgericht meint, die Vereinbarung vom 25. Februar 1994 sei kein Pacht- oder Mietvertrag, sondern diene der näheren Ausgestaltung der Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit der Dienstbarkeit. Dem Kläger stehe kein Herausgabe- und Löschungsanspruch zu, da die Vereinbarung weder wirksam gekündigt noch einvernehmlich aufgehoben worden sei. Die Kündigungen der Beklagten seien mangels Vorliegens eines Kündigungsgrundes unwirksam. Gleiches gelte für die Kündigung des Klägers. Ob die Beklagte eine strafbare Vollstreckungsvereitelung zu Lasten des Klägers begangen habe, könne dahinstehen, da auch eine solche kein Kündigungsgrund wäre. Zwar berechtige die Begehung von Straftaten gegen den Vertragspartner diesen grundsätzlich zur Kündigung. Im vorliegenden Fall gelte dies jedoch nicht, da der Kläger erst ab einem Zahlungsrückstand in Höhe von zwei Jahresbeiträgen zur Kündigung berechtigt sei. Dann könne die Vereitelung der Vollstreckung niedrigerer Beträge kein Kündigungsgrund sein, ansonsten läge ein Wertungswiderspruch vor. Die wechselseitigen Kündigungserklärungen könnten auch nicht in einen Aufhebungsvertrag umgedeutet werden.
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II.
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Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.
- 6
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1. Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass der Kläger von der Beklagten die Räumung der Golfplatzflächen nicht nach § 546 Abs. 1 i.V.m. § 581 Abs. 2 BGB verlangen kann, weil es sich bei der Vereinbarung vom 25. Februar 1994 nicht um einen Miet- oder Pachtvertrag gemäß §§ 535 ff. bzw. §§ 581 ff. BGB, sondern allein um einen Vertrag über die Bestellung einer Dienstbarkeit nach § 1090 Abs. 1 Fall 1 BGB gehandelt habe.
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a) Der Angriff der Revision, das Berufungsgericht habe übersehen, dass die Dienstbarkeit nach dem beiderseitigen Parteivortrag lediglich der Absicherung eines in der Bestellungsurkunde vereinbarten Pachtverhältnisses habe dienen sollen, bleibt ohne Erfolg. Die Rüge, das Berufungsgericht habe sich über den übereinstimmenden Parteivortrag zur Rechtsnatur des Vertrags hinweggesetzt, ist angesichts der das Revisionsgericht gemäß § 559 Abs. 1, § 314 ZPO bindenden Feststellungen zum Vorbringen des Beklagten, es habe sich um eine Dienstbarkeitsvereinbarung gehandelt, sachlich nicht richtig und ginge - selbst wenn sie zuträfe - ins Leere, weil das Gericht bei der rechtlichen Qualifizierung des tatsächlich Vereinbarten nicht an die Rechtsauffassungen der Parteien gebunden ist. Dass in dem Verlauf des Rechtsstreits nicht nur der Kläger, sondern auch die Beklagte den Vertrag vom 25. Februar 1994 als Pachtvertrag bezeichnet haben, ändert - ebenso wie beispielweise die falsche Bezeichnung des Erbbauzinses als (Erb-)Pacht statt als Preis (vgl. Senat, Urteil vom 15. März 2013 - V ZR 201/11, NJW-RR 2013, 1319 Rn. 27) - daran nichts.
- 8
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b) Die Qualifizierung der Vereinbarung vom 25. Februar 1994 als Dienstbarkeitsvereinbarung ist nicht zu beanstanden.
- 9
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aa) Die Abreden der Parteien über die Verpflichtung zum Bau und zur Unterhaltung eines Golfplatzes, die Zahlung eines jährlichen Entgelts, die Übereignung der Bauwerke und Anlagen bei Ende der vereinbarten 50jährigen Nutzungszeit durch die Beklagte und über das außerordentliche Kündigungsrecht des Klägers konnten allerdings nicht Inhalt oder Belastung des dinglichen Rechts nach § 1090 BGB, sondern nur Gegenstand schuldrechtlicher Vereinbarungen sein. Im Zusammenhang mit der Bestellung einer Dienstbarkeit kommen verschiedene rechtliche Gestaltungen für solche Abreden in Betracht:
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(1) Die Parteien können einen Miet- oder Pachtvertrag schließen, in dem sie das Entgelt, die Vertragszeit und die Kündigungsrechte vereinbaren, und sich außerdem auf die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit verständigen. Eine Vereinbarung, bei der zwei Nutzungsrechte (ein schuldrechtliches und ein dingliches) gleichen oder ähnlichen Inhalts nebeneinander entstehen, ist zwar nicht ausgeschlossen, aber ein Ausnahmefall, der einer zweifelsfreien, in der Regel ausdrücklichen Abrede bedarf (Senat, Urteil vom 20. März 1963 - V ZR 143/61, NJW 1963, 1247; Senat, Urteil vom 20. September 1974 - V ZR 44/73, NJW 1974, 2123 f.; MünchKomm-BGB/Joost, 6. Aufl., § 1018 Rn. 6, 8; vgl. auch Staudinger/Mayer, BGB [2009], vor §§ 1090-1093 Rn. 2; § 1093 Rn. 11; Erman/Grziwotz, BGB, 13. Aufl., vor § 1018 Rn.19). Daran fehlt es im vorliegenden Fall. Der Vertrag vom 25. Februar 1994 enthält nach seinem Wortlaut nur die Bestellung einer Dienstbarkeit mit einem bestimmten Inhalt sowie diese ergänzende schuldrechtliche Verpflichtungen der Parteien.
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(2) Die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nach § 1090 BGB kann aber auch lediglich als eine dingliche Sicherheit für das durch einen Miet- oder Pachtvertrag begründete schuldrechtliche Nutzungsrecht vereinbart werden (Senat, Beschluss vom 7. April 2011 - V ZB 11/10, NJW-RR 2011, 882 Rn. 16, 18 f.). Die gegenseitigen Rechte und Pflichten der Parteien ergeben sich in diesem Fall aus dem schuldrechtlichen Nutzungsverhältnis, das dingliche Recht wird im Verhältnis der Vertragsparteien untereinander regelmäßig nicht ausgeübt (Kroll, Das dingliche Wohnrecht im Verhältnis zum Mietrecht, S. 105; Stiegele, Die Mietsicherungsdienstbarkeit, S. 59 ff.). Wann und in welchem Umfang der Nutzungsberechtigte auf das ihm eingeräumte dingliche Nutzungsrecht zurückgreifen kann, ergibt sich aus der Sicherungsabrede, die zugleich der Rechtsgrund für die Bestellung der Dienstbarkeit ist. Bedeutung erlangt die Sicherheit regelmäßig dann, wenn das schuldrechtliche Vertragsverhältnis aufgrund eines Erwerbs des Grundstücks im Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzverfahren auf einen Dritten übergeht und dieser von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG bzw. § 111 InsO Gebrauch macht. In diesem Fall kann sich der Grundstücksnutzer gegenüber dem Erwerber auf das dingliche Nutzungsrecht aus der Dienstbarkeit berufen (Senat, Beschluss vom 7. April 2011 - V ZB 11/10, NJW-RR 2011, 882 Rn. 19 mwN; vgl. insgesamt Staudinger/Mayer, BGB [2009], § 1093 Rn. 12 f.; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 1276; Krüger, NZM 2012, 377; Nouvertne, BKR 2012, 52; Stapenhorst/Voß, NZM 2003, 873).
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(3) Der Zweck eines Vertrages über die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (Dienstbarkeitsvereinbarung) besteht in der Regel jedoch darin, dem Berechtigten das Nutzungsrecht aus dem dinglichen Recht nach § 1090 Abs. 1 Fall 1 BGB zu verschaffen. Das ist der Normalfall, von dem das Gesetz in §§ 1090 ff. BGB ausgeht (vgl. Senat, Urteil vom 20. September 1974 - V ZR 44/73, NJW 1974, 2123 f.; MünchKomm-BGB/Joost, 6. Aufl., § 1018 Rn. 4). In diesem Fall ist der Vertrag der Rechtsgrund für die Bestellung des dinglichen Rechts.
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In der Dienstbarkeitsvereinbarung können weitere Vereinbarungen getroffen werden. Dies gilt insbesondere für die Abrede über eine Gegenleistung des Berechtigten (Senat, Urteil vom 20. September 1974 - V ZR 44/73, NJW 1974, 2123), die auch als ein laufendes, nach bestimmten Zeitabschnitten zu entrichtenden Entgelt vereinbart werden kann (Senat, Urteil vom 10. Mai 1968 - V ZR 221/64, WM 1968, 775). Ebenso kann in dem Bestellungsvertrag - wie hier - vereinbart werden, dass der Grundstückseigentümer berechtigt sein soll, bei Eintritt bestimmter Voraussetzungen das Nutzungsrecht durch außerordentliche Kündigung zu beenden. Zwar sind weder die Dienstbarkeit als dingliches Recht (Senat, Urteil vom 20. September 1974 - V ZR 44/73, NJW 1974, 2123, 2124) noch der Vertrag über deren Bestellung, weil dieser kein Dauerschuldverhältnis begründet (Senat, Urteil vom 13. November 1998 - V ZR 29/98, NJW-RR 1999, 376, 377), der Kündigung zugänglich. Möglich ist es aber, den Fortbestand der Dienstbarkeit mit einem Recht des Grundstückseigentümers zu verbinden, den Vertrag über die Bestellung der Dienstbarkeit einseitig (durch Kündigungserklärung) zu beenden (vgl. Senat, Urteil vom 20. September 1974 - V ZR 44/73, aaO; OLG Köln, MittRhNotK 1998, 131; Kroll, Das dingliche Wohnrecht im Verhältnis zum Mietrecht, S. 100). Die Kündigung kann dabei als auflösende Bedingung der Dienstbarkeit (Senat, Urteil vom 20. September 1974 - V ZR 44/73, aaO) oder - wie hier - als Voraussetzung eines schuldrechtlichen Anspruchs des Grundstückseigentümers vereinbart werden, von dem Berechtigten die Zustimmung zur Aufhebung der Dienstbarkeit zu verlangen (vgl. OLG Köln, aaO).
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bb) Ob die Parteien einen Miet- oder Pachtvertrag mit einer Sicherungsdienstbarkeit oder aber einen mit weiteren Vereinbarungen verbundenen Vertrag über die Bestellung einer Dienstbarkeit abgeschlossen haben, bestimmt sich nach dem durch Auslegung zu ermittelnden Vertragsinhalt (jurisPK-BGB/Münch, 6. Aufl., § 1018 Rn. 53; Kroll, Das dingliche Wohnungsrecht im Verhältnis zum Mietrecht, S. 94 ff.). Die Feststellung des Inhalts der Vereinbarungen durch das Berufungsgericht nach §§ 133, 157 BGB kann, da es sich um Individualabreden handelt, von dem Revisionsgericht nur eingeschränkt überprüft werden, nämlich darauf, ob der Tatrichter die gesetzlichen und allgemein anerkannten Auslegungsregeln, die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet und die der Auslegung zu Grunde gelegten Tatsachen ohne Verfahrensfehler ermittelt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senat, Urteil vom 8. November 2013 - V ZR 95/12, NJW 2014, 100 Rn. 9). Das Ergebnis der tatrichterlichen Auslegung, wonach die Dienstbarkeit nicht der Absicherung eines Miet- oder Pachtvertrags dient, sondern sie vielmehr im Mittelpunkt der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung steht und durch die schuldrechtlichen Nutzungsregeln lediglich ergänzt werden soll, ist in diesem Rahmen nicht zu beanstanden. Das entspricht dem Wortlaut der Vereinbarung. Die Revision zeigt auch keine Verletzung der vorgenannten Auslegungsgrundsätze auf.
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2. Rechtsfehlerhaft verneint das Berufungsgericht jedoch die Begründetheit der Klage auch aus allen anderen in Betracht kommenden Anspruchsgrundlagen.
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a) Dem Kläger stünden - im Falle der Wirksamkeit der von ihm erklärten außerordentlichen Kündigung - Ansprüche auf Zustimmung zur Löschung des dinglichen Rechts nach § 8 der Dienstbarkeitsvereinbarung und auf Herausgabe der zum Golfplatz gehörenden Flächen nach § 985 BGB i.V.m. § 11 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG zu.
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aa) Das Berufungsgericht geht noch zutreffend davon aus, dass die Beklagte sich auf das Recht zum Besitz aus der Dienstbarkeit gegenüber dem Kläger nicht mehr berufen könnte, wenn der Kläger nach wirksamer Kündigung der Dienstbarkeitsvereinbarung von ihr die Zustimmung zur Löschung des dinglichen Rechts verlangen könnte.
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bb) Die Kündigungserklärung des Klägers vom 25. August 2010 war nicht aus den von dem Berufungsgericht genannten Gründen unwirksam.
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(1) Zwar kann das Revisionsgericht die Entscheidung des Tatrichters über das Bestehen eines zur außerordentlichen Kündigung berechtigenden wichtigen Grundes nur in beschränktem Umfang nachprüfen. Es darf grundsätzlich den festgestellten Umständen kein größeres oder geringeres Gewicht beimessen, als es der Tatrichter für richtig gehalten hat (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 159/07, VersR 2009, 355 Rn. 24; Urteil vom 3. Juli 1986 - I ZR 171/84, NJW 1987, 57). Diese Bindung entfällt aber dann, wenn sich die tatrichterliche Entscheidung als ein Verstoß gegen das Willkürverbot (Art. 3 Abs. 1 GG) darstellt (vgl. auch Senat, Beschluss vom 27. März 2003 - V ZR 291/02, BGHZ 154, 288, 296 f.).
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Willkürlich ist eine fehlerhafte Rechtsanwendung, die unter keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar erscheint und bei der sich deshalb der Verdacht aufdrängt, dass sie auf sachfremden Erwägungen beruht. Dabei enthält die Feststellung der Willkür keinen subjektiven Schuldvorwurf. Willkür ist hier vielmehr objektiv in dem Sinne zu verstehen als eine Maßnahme, die im Verhältnis zu der Situation, der sie Herr werden will, tatsächlich und eindeutig unangemessen ist (Senat, Urteil vom 7. Oktober 2004 - V ZR 328/03, NJW 2005, 153). Das Berufungsurteil stellt sich in diesem Sinne als objektiv willkürlich dar.
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(2) Gemäß § 8 der Vereinbarung kann der Kläger den Vertrag vor Ablauf der vertraglich festgelegten Dauer bei Vorliegen eines wichtigen Grundes fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund ist gegeben, wenn Tatsachen vorliegen, die unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertrags für den Kündigenden unzumutbar machen (Senat, Urteil vom 21. Februar 2014 - V ZR 164/13, NJW 2014, 1447 Rn. 23). Das Berufungsgericht geht im Ansatz zutreffend davon aus, dass eine vorsätzliche Straftat eines Vertragsteils, welche sich gegen die Vermögensinteressen des anderen Vertragsteils richtet, diesen grundsätzlich zu einer Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt (vgl. BGH, Urteil vom 7. Dezember 2011 - IV ZR 105/11, VersR 2012, 304 Rn. 24; MünchKomm-BGB/Gaier, 6. Aufl.,
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§ 314 Rn. 12 mwN).
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Unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt vertretbar ist jedoch die Auffassung des Berufungsgerichts, auch eine solche Straftat berechtige den anderen Vertragsteil dann nicht zu einer außerordentlichen Kündigung, wenn der durch die strafbare Handlung (hier der durch eine Vollstreckungsvereitelung nach § 288 StGB beiseite geschaffte Geldbetrag) angerichtete Schaden hinter der Summe zurückbleibe, die den Gläubiger nach dem Vertrag zu einer außerordentlichen Vertragskündigung wegen Zahlungsverzugs berechtige. Der Unrechtsgehalt einer Vermögenstraftat gegen den Gläubiger wiegt weit schwerer als ein Verzug des Schuldners mit fälligen Zahlungen. Eine solche Tat zerstört das für eine Vertragsfortführung notwendige Vertrauen in den Vertragspartner (vgl. BGH, Urteil vom 7. Dezember 2011 - IV ZR 105/11, VersR 2012, 304 Rn. 24). Das gilt selbstverständlich auch dann, wenn die Schadenssumme noch unterhalb von zwei Jahresbeiträgen liegt, die den anderen Vertragsteil (zusätzlich) zu einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs berechtigte.
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cc) Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich in diesem Punkt auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar. Zwar könnte ein Kündigungsgrund trotz des - mangels gegenteiliger Feststellungen im Revisionsverfahren zu unterstellenden - Vorliegens einer Vollstreckungsvereitelung möglicherweise ausgeschlossen sein, wenn diese lediglich eine - wenn auch völlig unangemessene - Reaktion auf vorangegangenes pflichtwidriges Verhalten des Klägers war (vgl. BGH, Urteil vom 11. Februar 1981 - VIII ZR 312/79, NJW 1981, 1264 f.). Eine diesbezügliche Abwägung hat das Berufungsgericht aber nicht vorgenommen und auch insoweit keine Feststellungen getroffen.
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b) Aber selbst wenn die außerordentliche Kündigung des Klägers nicht wirksam gewesen sein sollte, kann dieser von der Beklagten auf Grund einer einverständlichen Aufhebung der Dienstbarkeitsvereinbarung die Zustimmung zur Löschung der Dienstbarkeit nach § 812 Abs. 1 Satz 2 Fall 1 BGB sowie die Herausgabe der zum Golfplatz gehörenden Flächen nach § 985 BGB verlangen. In diesem Fall könnte die Beklagte allerdings den Ansprüchen des Klägers ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB wegen der von ihr geltend gemachten Gegenansprüche (u.a. auf Ersatz ihrer Verwendungen und - soweit sie zu einer außerordentlichen Kündigung wegen vorangegangener Vertragsverletzungen des Klägers berechtigt war - auch ihres entgangenen Gewinns) entgegenhalten (dazu unten III.2).
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aa) Mit der Aufhebung des Bestellungsvertrags entfällt der Rechtsgrund für das Behaltendürfen der Dienstbarkeit (Bamberger/Roth/Wegmann, BGB, 3. Aufl., § 1018 Rn. 4). Haben die Parteien die Rechtsfolgen der Aufhebung nicht vertraglich geregelt, sondern den gesetzlichen Vorschriften über die Herausgabe der ungerechtfertigten Bereicherung überlassen (vgl. Senat, Urteil vom 7. Oktober 1994 - V ZR 102/93, BGHZ 127, 168, 173), kann der Grundstückseigentümer die Dienstbarkeit nach § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB kondizieren (NK-BGB/Otto, 3. Aufl., § 1018 Rn. 101; Staudinger/Lorenz, BGB [2007], § 812 Rn. 95; Staudinger/Mayer, BGB [2009], § 1018 Rn. 14). Der Grundstückseigentümer kann mit der Bewilligung der Löschung des dinglichen Rechts zugleich auch die Herausgabe des Besitzes nach § 985 BGB verlangen.
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bb) Das Berufungsgericht verneint rechtsfehlerhaft das Zustandekommen einer Aufhebungsvereinbarung.
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(1) Nicht zu beanstanden ist auch hier der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, dass sich eine solche Vereinbarung nicht schon aus den wechselseitigen Kündigungen der Parteien ergibt. Durch den Willen beider Parteien, das Vertragsverhältnis „einseitig" durch Kündigung zu beenden, kommt noch kein Aufhebungsvertrag zustande (Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. IV Rn. 533; BGB-RGRK/Gelhaar, 12. Aufl., § 564 Rn. 20). Richtig ist auch, dass eine Kündigungserklärung aus wichtigem Grund grundsätzlich nicht nach § 140 BGB in ein Angebot auf Abschluss eines Aufhebungsvertrags umgedeutet werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 24. September 1980 - VIII ZR 299/79, NJW 1981, 43, 44; BGH, Urteil vom 7. Dezember 1983 - VIII ZR 206/82, WM 1984, 171 f.; BGH, Urteil vom 11. Januar 1984 - VIII ZR 255/82, BGHZ 89, 296, 303; BGH, Urteil vom 10. Februar 1999 - IV ZR 56/98, VersR 1999, 576).
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(2) Das Berufungsgericht verneint jedoch zu Unrecht die Möglichkeit einer Umdeutung im Hinblick darauf, dass sich die Parteien über die Rechtsfolgen der Vertragsaufhebung nicht haben verständigen können.
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(a) Zwar ist die Prüfung, ob die Voraussetzungen des § 140 BGB vorliegen, grundsätzlich Sache des Tatrichters und ebenso wie die Auslegung rechtsgeschäftlicher Willenserklärungen in der Revision nur eingeschränkt überprüfbar (BGH, Urteil vom 24. September 1980 - VIII ZR 299/79, NJW 1981, 43, 44). Das Ergebnis des Berufungsgerichts ist jedoch in diesem Zusammenhang zu beanstanden, weil es auf fehlerhafter Gesetzesanwendung beruht. Das Berufungsgericht meint, eine einvernehmliche Vertragsaufhebung könne schon deshalb nicht zustande gekommen sein, weil die Beklagte vor Erfüllung der von ihr geltend gemachten Gegenansprüche zur Räumung der Grundstücke nicht bereit gewesen sei. Dem liegt eine fehlerhafte Anwendung der Auslegungsregel in § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB zugrunde, nach der ein Vertrag im Zweifel nicht geschlossen ist, solange die Parteien sich nicht über alle Punkte geeinigt haben, über die auch nur nach der Erklärung einer Partei eine Einigung getroffen werden sollte.
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(aa) Richtig ist allerdings, dass von dem Abschluss eines stillschweigend vereinbarten Aufhebungsvertrags grundsätzlich nicht ausgegangen werden kann, wenn Fragen offen blieben, die die Vertragsparteien bei einer vorzeitigen einvernehmlichen Vertragsbeendigung vernünftigerweise regeln (KG, NZM 2005, 946, 947; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. IV Rn. 536).
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(bb) Zu weit geht es jedoch, das Zustandekommen einer Aufhebungsvereinbarung aus diesem rechtlichen Gesichtspunkt stets abzulehnen, wenn die Parteien über rechtlich oder wirtschaftlich wesentliche Aspekte keine Einigung erzielt haben (so jedoch: Staudinger/Rolfs, BGB [2011], § 542 Rn. 142). § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB ist eine Auslegungsregel, die unanwendbar ist, wenn nach dem Willen der Parteien - ungeachtet der offenen Punkte - im Übrigen ein Vertrag zustande kommen soll (Senat, Urteil vom 20. Juni 1997 - V ZR 39/96, NJW 1997, 2671; BGH, Urteil vom 2. April 1964 - KZR 10/62, BGHZ 41, 271, 275). Die von dem Berufungsgericht unter Berufung auf § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB vermisste Verständigung über die Rechtsfolgen der Vertragsaufhebung ist danach nicht erforderlich, wenn die Parteien sich zwar über die Wirksamkeit ihrer jeweils erklärten Kündigungen und die sich daraus ergebenden Rechtsfolgen streiten, aber beide darin einig sind, dass der Vertrag nicht mehr weiter durchgeführt werden, sondern aufgehoben sein soll (vgl. BGH, Urteil vom 4. Juni 1973 - VII ZR 113/71, NJW 1973, 1463). In diesem Fall stehen einer Umdeutung der Kündigungserklärung als Angebot eines Aufhebungsvertrags und der Antwort des anderen Teils als dessen Annahme keine grundsätzlichen Bedenken entgegen (vgl. KG, NZM 1999, 462, 463). Die gegenteilige Ansicht des Berufungsgerichts, die beide Parteien an einem von ihnen übereinstimmend nicht mehr gewollten Vertrag solange festhielte, wie sie sich nicht über alle im Rahmen einer Vertragsaufhebung zu regelnden Punkte verständigt haben, widerspricht der aus der Privatautonomie folgenden Vertragsbeendigungsfreiheit (vgl. zu dieser: Flume, Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs, 2. Bd, 3. Aufl., S. 607; MünchKomm-BGB/Busche, 6. Aufl., vor § 145 Rn. 28).
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(b) Der Senat kann auf der Grundlage der von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen selbst beurteilen, ob die wechselseitigen Kündigungserklärungen in einen Aufhebungsvertrag umzudeuten sind (vgl. Senat, Urteil vom 14. Dezember 1990 - V ZR 223/89, NJW 1991, 1180; BGH, Urteil vom 10. Februar 1999 - IV ZR 56/98, VersR 1999, 576). Das ist zu bejahen.
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Eine Kündigungserklärung kann in ein Angebot zur Vertragsaufhebung umgedeutet werden, wenn der Erklärung des Kündigenden zu entnehmen ist, dass er mit einer Stellungnahme des Erklärungsgegners rechnet oder wenn eine Umdeutung den beiderseitigen Interessen entspricht (BGH, Urteil vom 24. September 1980 - VIII ZR 299/79, NJW 1981, 43, 44). Beides ist hier der Fall.
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(aa) Die Kündigung des Klägers vom 25. August 2010 nahm auf die vorangegangene Kündigung der Beklagten vom 21. April 2010 und die dort angekündigte Räumung und Herausgabe des Grundstücks Bezug. Die Beklagte wurde aufgefordert, die Räumung zu bestätigen; der Kläger rechnete also mit einer Stellungnahme der Beklagten. Mit Antwortschreiben vom 3. September 2010 teilte die Beklagte mit, die Kündigung des Klägers gehe ins Leere, da sie bereits wirksam gekündigt habe. Den Golfplatz werde sie Zug um Zug gegen Erfüllung von Entschädigungsansprüchen räumen. Beide Parteien sahen danach das Nutzungsverhältnis als beendet an; die Beklagte machte die Herausgabe und Räumung allein in Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts von der Erfüllung der von ihr geltend gemachten Gegenansprüche abhängig.
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(bb) Das entspricht auch dem Prozessverhalten der Parteien, die übereinstimmend davon ausgegangen sind, dass der Vertrag beendet ist. Die Beklagte hat sich gegen die von dem Kläger erhobene Räumungsklage mit der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts verteidigt und vorgetragen, an der Nutzung der Golfanlage nicht mehr interessiert zu sein. Sie hat auch nicht mehr die vereinbarten Zahlungen geleistet. Sind sich die Parteien über den Inhalt bzw. das Zustandekommen eines zwischen ihnen geschlossenen Vertrags einig, so ist das von dem Gericht der Entscheidung grundsätzlich zugrunde zu legen (vgl. Senat, Beschluss vom 29. Januar 2009 - V ZR 109/08, juris Rn. 5; BGH, Urteil vom 14. März 2013 - VII ZR 142/12, NZBau 2013, 364 Rn. 14; BGH, Urteil vom 18. Juni 2007 - II ZR 89/06, WM 2007, 1662 Rn. 13).
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III.
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Die Sache ist jedoch im Hinblick auf die von der Beklagten geltend gemachten Gegenansprüche nicht entscheidungsreif.
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1. Das Berufungsgericht wird auf der Grundlage der vorstehenden Rechtsausführungen zunächst zu prüfen haben, ob die von dem Kläger erklärte außerordentliche Kündigung wirksam war; denn in diesem Fall stünden ihm die sich aus §§ 8, 11 der Dienstbarkeitsvereinbarung für den Fall einer Vertragsbeendigung ergebenden Ansprüche zu, nach denen der Kläger von der Beklagten die Löschung der Dienstbarkeit und die entschädigungslose Übereignung und Übertragung der von ihr auf dem Golfplatz errichteten Anlagen verlangen kann.
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Dazu wäre zunächst festzustellen, ob die Straftat nach § 288 StGB, auf deren Vorliegen der Kläger seine Kündigung im Wesentlichen stützt, tatsächlich vorlag. Ist das zu bejahen, wäre zu prüfen, ob die von der Beklagten behaupteten vorangegangenen Vertragsverstöße des Klägers vorgelegen haben, und sodann unter Würdigung aller Umstände abzuwägen, ob ein vertragswidriges Verhalten des Klägers bei Berücksichtigung der gravierenden Rechtsfolgen einer außerordentlichen Kündigung für die Beklagte (dem entschädigungslosen Verlust sämtlicher Investitionen) der Geltendmachung des Kündigungsrechts wegen einer strafbaren Vereitelung von Vollstreckungsmaßnahmen zur Beitreibung der rückständigen Entgelte entgegensteht (siehe oben II.2.a)cc)).
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2. Anders wäre es, wenn der Kläger nicht zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt war. Zwar stünde ihm auch in diesem Fall ein Anspruch auf Herausgabe des Grundbesitzes und auf Löschung der Dienstbarkeit zu. Der Beklagten könnten dann jedoch Gegenansprüche wegen ihrer Verwendungen und auf Schadensersatz zustehen.
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a) Die Beklagte ist - entgegen der Auffassung der Revision - nicht gemäß § 570 BGB gehindert, sich wegen dieser Gegenansprüche auf ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB zu berufen. § 570 BGB, der die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts gegenüber dem Rückgabeanspruch des Vermieters bzw. Verpächters ausschließt, ist hier nicht unmittelbar anwendbar, da die Parteien keinen Miet- oder Pachtvertrag, sondern allein eine Vereinbarung über die Bestellung einer Dienstbarkeit geschlossen haben. Das schließt es zwar nicht aus, auf diese Vereinbarung einzelne Regelungen des Pacht- bzw. Mietrechts entsprechend anzuwenden (vgl. Senat, Urteil vom 25. September 2009 - V ZR 36/09, NJW 2009, 3644 Rn. 8 ff.); eine analoge Anwendung von § 570 BGB kommt jedoch nicht in Betracht.
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aa) § 570 BGB ist eine eng auszulegende Ausnahmevorschrift, die auf dem Gedanken beruht, dass mögliche Gegenansprüche des Mieters bzw. Pächters regelmäßig außer Verhältnis zum Wert der Miet- bzw. Pachtsache stehen und ein Zurückbehaltungsrecht schikanös eingesetzt werden könnte (vgl. Senat, Urteil vom 9. März 1960 - V ZR 168/58, MDR 1960, 428; Streyl in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 570 BGB Rn. 1 mwN).
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bb) Bereits der Umstand, dass es sich bei § 570 BGB um eine Ausnahmevorschrift handelt, spricht gegen eine analoge Anwendung auf die hier vorliegende Dienstbarkeitsvereinbarung. Hinzu kommt, dass es an einer vergleichbaren Interessenlage fehlt. Die Beklagte ist gemäß §§ 5, 6 der Nutzungsvereinbarung verpflichtet, die Golfanlage auf eigene Kosten zu errichten und zu erhalten sowie sämtliche öffentliche Lasten und Erschließungsbeiträge zu tragen. Aufgrund der dadurch erforderlichen Investitionen bestand von Anfang an die Möglichkeit, dass es bei einer (von der Beklagten nicht zu vertretenden) vorzeitigen Vertragsbeendigung zu hohen Ansprüchen wegen ihrer Verwendungen auf die Sache und möglichweise auch auf Schadensersatz kommen würde. Die Interessenlage war deswegen eine andere, als jene, welche der Gesetzgeber bei der Schaffung von § 570 BGB vor Augen hatte. Eine Analogie kommt deswegen insgesamt nicht in Betracht.
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b) Bei einer einverständlichen Vertragsaufhebung könnte die Beklagte Gegenansprüche wegen ihrer Verwendungen geltend machen. Ob ihr weitergehende Schadensersatzansprüche zustehen, hinge davon ab, ob die Beklagte ihrerseits zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt war. Sind sich die Parteien nur darin einig, dass der Vertrag auf jeden Fall beendet sein soll, können sie sich aber über ihre gegenseitigen Ansprüche nicht verständigen, bestimmen sich ihre Ansprüche nach einer Vertragsaufhebung danach, welche Rechte die jeweilige Partei im Zeitpunkt der einverständlichen Vertragsaufhebung geltend machen konnte (vgl. BGH, Urteil vom 10. Mai 1962 - VII ZR 239/60, juris Rn. 18; Urteil vom 4. Juni 1973 - VII ZR 113/71, NJW 1973, 1463).
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Stresemann Czub Brückner
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Weinland Kazele
(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.
(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.
(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.
(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.
Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die beklagte Stadt war Eigentümerin eines bebauten Grundstücks, auf dem zugunsten der Kläger ein Erbbaurecht nach dem Reichsheimstättengesetz lastete. Durch notariellen Vertrag vom 7. November 1983 verkaufte sie das Grundstück, dessen Verkehrswert 300 DM/qm betrug, zu einem Preis von 37.120 DM (= 80 DM/qm) an die Kläger; dabei wurde die Heimstätteneigenschaft auf das Grundstück erstreckt.
In Ziffer 6 des Vertrages bestellten die Kläger der Beklagten ein Wiederkaufsrecht für die Dauer von 30 Jahren. Die Beklagte sollte zur Ausübung dieses Rechts unter anderem berechtigt sein, wenn die Kläger das Grundstück an
andere Personen als ihre Kinder, Kindeskinder oder deren Ehegatten verkauften. Als Wiederkaufspreis wurde der Verkehrswert des Grundstücks, höchstens jedoch der Kaufpreis von 80 DM/qm zuzüglich eines Betrags für eine nach dem statistischen Lebenshaltungskostenindex zu ermittelnde Wertsteigerung des Grundstücks vereinbart; die auf dem Grundstück befindlichen Bauten sollten in Höhe ihres Verkehrswerts entschädigt werden.
Als die Kläger das Grundstück im Jahr 2001 verkaufen wollten, verlangte die Beklagte zur Ablösung ihres Wiederkaufsrechts eine Ausgleichszahlung von 163.335 DM (83.511,86 €). Im März 2002 veräußerten die Kläger das Grundstück für 286.323 € an Dritte und zahlten den Ausgleichsbetrag unter dem Vorbehalt der Rückforderung für den Fall, dass das Wiederkaufsrecht unwirksam sein sollte.
Die auf Rückzahlung des Ausgleichsbetrags gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihren Klageantrag weiter; die Beklagte beantragt die Zurückweisung der Revision.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint, den Klägern stehe kein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zu, weil sie den Ausgleichsbetrag im Hinblick auf das Wiederkaufsrecht der Beklagten und daher mit Rechtsgrund geleistet hät-
ten. Das Wiederkaufsrecht sei trotz der Ausübungsfrist von 30 Jahren wirksam. Der Kaufvertrag unterliege dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung, weil es sich um einen städtebaulichen Vertrag im Sinne des § 11 Abs. 1 BauGB handele. Bei solchen Verträgen bestünden gegen 20 Jahre übersteigende Bindungen des Erwerbers in der Regel zwar Bedenken. Hier sei jedoch zu berücksichtigen , dass der Beklagten mit dem unbefristeten Vorkaufsrecht nach § 11 RHeimstG und dem unbefristeten Heimfallanspruch nach § 12 RHeimstG Rechte zugestanden hätten, die in ihren Wirkungen dem vertraglich vereinbarten Wiederkaufsrecht gleichgekommen seien. Dass das Reichsheimstättengesetz im Jahr 1993 aufgehoben worden sei, führe zu keiner anderen Beurteilung , da sich die Angemessenheit eines Vertrags nach dem Zeitpunkt seines Abschlusses beurteile. Das gelte jedenfalls dann, wenn seine Klauseln, wie hier, gesetzliche Wertungen widerspiegelten. Im Übrigen sei die Länge der zulässigen Bindungsfrist in städtebaulichen Verträgen von dem Umfang der gewährten Subvention abhängig und deshalb auch zu berücksichtigen, dass die Kläger das Grundstück erheblich unter dem Verkehrswert erworben hätten.
II.
Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand.
1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass das vertragliche Wiederkaufsrecht (§ 497 BGB a.F.) wirksam vereinbart worden ist. Insbesondere ergeben sich aus dem Gebot der angemessenen Vertragsgestaltung, dem die beklagte Stadt unterliegt, keine Bedenken gegen dessen Wirksamkeit.
a) Dabei kann dahinstehen, ob dem Berufungsgericht darin zu folgen ist, dass es sich bei dem Kaufvertrag um einen städtebaulichen Vertrag im Sinne des § 11 Abs. 1 BauGB handelt, ob es also zutrifft, dass die Beklagte mit dem Verkauf des Grundstücks öffentliche Aufgaben auf dem Gebiet des Städtebaus erfüllen, insbesondere preisgünstigen Wohnraum für Einheimische schaffen wollte (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 96). Hieran bestehen Zweifel, weil die Annahme des Berufungsgerichts, die verbilligte Abgabe des Grundbesitzes an die Kläger habe der Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung gedient, nicht auf tatsächliche Feststellungen gestützt worden ist und der Umstand , dass die Kläger bereits Erbbauberechtigte waren, es also nicht (mehr) um die Bereitstellung von günstigem Bauland ging, eher gegen eine solche Zielsetzung spricht (vgl. zu einem ähnlichen Fall: OVG Münster NJW 1983, 2517). Die Frage kann aber offen bleiben, weil das in § 11 Abs. 2 BauGB normierte Gebot der angemessenen Vertragsgestaltung, wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt, auf dem allgemeinen, verfassungsrechtlich verankerten Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beruht und damit auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung für das gesamte Handeln der Verwaltung bestimmend ist (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 98 m.w.N.).
b) Das Berufungsgericht nimmt rechtsfehlerfrei an, dass die für das Wiederkaufsrecht vereinbarte Ausübungsfrist von 30 Jahren schon deshalb keine unangemessene Regelung darstellt, weil sie mit den damals geltenden Bestimmungen des Reichsheimstättengesetzes in Einklang steht. Die Beklagte hätte nämlich in den beiden wichtigsten Fällen, in denen sie nach Ziffer 6 des Kaufvertrags zum Wiederkauf des Grundstücks berechtigt sein sollte - Verkauf des Grundstücks an Dritte und Vermögensverfall der Kläger -, auch ihr Vorkaufsrecht gemäß § 11 Abs. 1 RHeimstG oder ihren Heimfallanspruch nach
§ 12 Abs. 1 RHeimstG iVm § 17 Abs. 1 Nr. 3 u. 4 der Verordnung zur Ausführung des Reichsheimstättengesetzes (in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 2332-1-1, veröffentlichten bereinigten Fassung) ausüben können. Diese Rechte standen der Beklagten grundsätzlich unbefristet (vgl. Wormit /Ehrenfoth, Reichsheimstättengesetz, 4. Aufl., § 21 Anm. 1, S. 164), unter Umständen also auch weitaus länger als 30 Jahre, zu und berechtigten sie, die Übertragung des Grundstücks zu dem im Kaufvertrag vereinbarten und im Grundbuch eingetragenen Bodenwert von 80 DM/qm unter Hinzurechnung des noch vorhandenen Werts etwaiger Baulichkeiten und Verbesserungen zu erwerben (§ 15 Abs. 1 Satz 1 RHeimstG). In diesem Punkt stellte sich das vertragliche Wiederkaufsrecht für die Kläger sogar als günstiger dar, weil der Wiederkaufspreis zusätzlich eine am statistischen Lebenshaltungskostenindex orientierte Wertsteigerung des Grundstücks umfaßte.
2. Ungeachtet der Wirksamkeit der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen mußte die Beklagte bei Eintritt des Wiederkaufsfalls allerdings prüfen, ob die Ausübung des ihr zustehenden Rechts im Jahr 2002 angemessen war (vgl. hierzu Senat, BGHZ 153, 93, 106), ob sich also ein Wiederkauf des Grundstücks auch nach der 1993 erfolgten Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes als verhältnismäßig darstellte. Entgegen der Auffassung der Revision war das Ermessen der Beklagten hierdurch jedoch nicht reduziert. Die Beklagte durfte vielmehr berücksichtigen, dass die Kläger - würde sie auf die Ausübung ihres Wiederkaufsrechts verzichten - durch den Verkauf des Grundstücks dessen vollen Verkehrswert realisieren und sich dadurch in sachlich nicht gerechtfertigter Weise auf Kosten der Allgemeinheit bereichern würden.
a) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Kläger das Grundstück für 80 DM/qm und damit um mehr als 70 % unter dessen damaligem Verkehrswert von 300 DM/qm erworben. Soweit die Revision dieses Wertverhältnis in der mündlichen Verhandlung unter Hinweis auf die Belastung des Grundstücks durch das den Klägern zustehende Erbbaurecht in Zweifel gezogen hat, zeigt sie keine Umstände auf, die die Annahme rechtfertigen, das Berufungsgericht habe das Erbbaurecht bei Ermittlung der Verbilligung unberücksichtigt gelassen. Dahinstehen kann, inwieweit die Verbilligung auf etwaige städtebauliche Ziele zurückführen ist, die die Beklagte mit dem Verkauf des Grundstücks verfolgt haben mag, und inwieweit sie auf der Heimstätteneigenschaft des Grundstücks beruhte, die im allgemeinen als nachteilig angesehen wurde, weil sie dazu führte, dass inflationsbereinigte Steigerungen des Bodenwerts nicht dem Eigentümer, sondern dem Ausgeber zugute kamen (vgl. BVerwG NJW 1979, 1725; Wormit/Ehrenforth, Reichsheimstättengesetz, 4. Aufl., § 6 Anm. 2). Der Verkauf des Grundstücks stellte sich in jedem Fall als eine Subventionierung der Kläger aus öffentlichen Mitteln dar. Während deren Zweckgebundenheit, die das Berufungsgericht in der Schaffung von Grundbesitz für den Heimstätter und seine Familie sieht, zunächst durch das gesetzliche Heimfall- und Vorkaufsrecht der Beklagten nach dem Reichsheimstättengesetz gewährleistet war, durfte die Beklagte auch nach dessen Aufhebung für einen angemessenen Zeitraum sicherstellen, dass die Subvention weiterhin ihren Zweck erfüllte oder andernfalls durch Ausübung des Wiederkaufsrechts in die öffentlichen Kassen zurückfloß. Das Gebot, Vermögen der öffentlichen Hand nicht zu Lasten der Allgemeinheit unter Wert zu veräußern (vgl. § 90 Abs. 3 Satz 2 Gemeindeordnung Nordrhein-Westfalen), verpflichtete sie sogar, die durch das Wiederkaufsrecht gesicherte Differenz zwischen dem von den
Klägern gezahlten Kaufpreis und dem vollen Grundstückswert gegebenenfalls selbst, d.h. zu Gunsten der Allgemeinheit, zu realisieren.
b) Etwas anderes würde zwar gelten, wenn der Gesetzgeber durch die Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes beabsichtigt hätte, den Heimstättern den vollen Grundstückswert unabhängig davon zukommen zu lassen, zu welchem Preis sie ihr Grundstück erworben hatten, ihnen also gegebenenfalls einen Spekulationsgewinn zu ermöglichen. Das kann aber nicht angenommen werden.
Die Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes beruhte zum einen auf der Erwägung, dass das Institut der Reichsheimstätte durch neuere Formen der Wohnungsbauförderung an Bedeutung verloren hatte. Zum anderen erschien dem Gesetzgeber die Einschränkung der Verfügungsgewalt der Heimstätter im Vergleich zu anderen Eigentümern als unbillig, weil durch die Steuerreform 1990 die ihnen zuletzt noch verbliebenen finanziellen Vergünstigungen entfallen seien. Den erheblichen Nachteilen einer Reichsheimstätte stünden damit - so die Begründung - keine Vorteile mehr gegenüber. Eine Aufrechterhaltung der Verfügungs- und Verwertungsbeschränkungen des Reichheimstättengesetzes sei wegen der damit verbundenen Sonderopfer der Heimstätter nicht zu rechtfertigen (BT-Drucks. 512/92, S. 6).
Aus dieser Begründung wird deutlich, dass der Gesetzgeber die Heimstätter mit anderen Grundeigentümern gleichstellen, sie aber keinesfalls bevorzugen wollte. Folglich war mit der Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes keine Aussage darüber verbunden, ob Heimstätter, die ihr Grundstück deutlich unter dem Verkehrswert erworben hatten, nunmehr auch berechtigt
sein sollten, den vollen Verkehrwert des Grundstücks zu realisieren. Denn hierin hätte eine Privilegierung gegenüber den anderen Grundeigentümern gelegen , die ihr Grundstück entweder zum Verkehrswert gekauft oder eine - etwa im Rahmen eines Einheimischenmodells erfolgte - Verbilligung nur um den Preis der Bindung durch ein Wiederkaufsrecht oder eine Mehrerlösklausel zugunsten der Gemeinde erhalten hatten (vgl. dazu Senat, BGHZ 153, 93).
c) Das Ermessen der Beklagten war auch nicht deshalb beschränkt, weil den Klägern ursprünglich ein Erbbaurecht an dem verkauften Grundstück zugestanden hatte. Dieses Recht hatte sich durch den Kauf des Grundstücks in ein Eigentümer-Erbbaurecht umgewandelt und stellte damit keine wertmindernde Belastung des Grundstücks mehr dar (vgl. Senat, Urt. v. 14. Oktober 1988, V ZR 175/87, NJW 1989, 2129, 2130). Demgemäß beeinflußt es auch nicht die Höhe des Gewinns, den die Kläger bei einem Verkauf des Grundstücks auf Kosten der Allgemeinheit erzielen könnten.
d) Entgegen der Auffassung der Revision war die Ausübung des Wiederkaufsrechts auch nicht deshalb unverhältnismäßig, weil der Zeitraum, in dem es den Klägern nicht möglich ist, den vollen Grundstückswert durch einen Verkauf an Dritte zu realisieren, unangemessen lang wäre oder sonst zu einer unzumutbaren Belastung geführt hätte.
(1) Die Kläger können sich insbesondere nicht darauf berufen, dass bei Wiederkaufsrechten oder Mehrerlösabführungsklauseln, die der vertraglichen Absicherung von Zielen der Einheimischenförderung dienen, eine Bindungsdauer von etwa 15 Jahren als wirksam (so Senat, BGHZ 153, 93, 105), eine 20 Jahre überschreitenden Bindung dagegen vielfach als unangemessen an-
gesehen wird (z.B. OLG Oldenburg, OLGR 2001, 34, 35; Grziwotz, DNotZ 1999, 646, 650; Deutrich, MittBayNot 1996, 201, 202; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 108). Selbst wenn eine Bindung der Kläger von 30 Jahren danach unangemessen lang erschiene, führte das - da das Wiederkaufsrecht wirksam vereinbart worden ist - allenfalls zu einer Reduzierung der Ausübungsfrist auf das zulässige Maß.
Dabei kann auch hier offen bleiben, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen die Ziele eines Einheimischenmodells sichernde Wiederkaufsrechte für einen deutlich längeren Zeitraum als 15 Jahre vereinbart werden können. Vorliegend ist jedenfalls eine – nicht überschrittene – Frist von 20 Jahren unbedenklich. Zu berücksichtigen ist, dass bei Einheimischenmodellen im allgemeinen nur eine Reduzierung des Kaufpreises bis zu 30 % gegenüber dem Verkehrswert als zulässig, eine weitergehende Verbilligung demgegenüber als nicht mehr durch die mit dem Modell verbundenen städtebaulichen Zielen gerechtfertigt angesehen wird (vgl. BayVGH, MittBayNot 1990, 259, 264; OLG München, NJW 1998, 1962, 1963; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 107). Da die durch das Wiederkaufsrecht bewirkte Bindung des Käufers der Preis für den verbilligten Erwerb des Grundstücks ist (Senat, BGHZ 153, 93, 104), steigt die zulässige Bindungsdauer mit dem Umfang der Verbilligung. Wird bei einem Preisabschlag bis zu 30 % eine Bindungsdauer bis zu 20 Jahren als noch angemessen angesehen (vgl. zu diesem Zusammenhang, Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 108), ist bei einem Nachlaß von mehr als 70 % gegenüber dem Verkehrswert , wie er nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hier gegeben ist, eine deutlich längere, möglicherweise bis zu 30 Jahren reichende Bindung des Käufers gerechtfertigt. Damit stellt es sich hier jedenfalls nicht als unverhältnismäßig dar, dass die Beklagte ihr Wiederkaufsrecht noch nach einem
Zeitraum von knapp 19 Jahren seit der verbilligten Abgabe des Grundstücks auszuüben beabsichtigte.
(2) Die Dauer des Wiederkaufsrechts führte auch nicht zu einer unzumutbaren Belastung der Kläger infolge einer unangemessen Einschränkung ihrer wirtschaftlichen Dispositionsfreiheit. Es hinderte sie insbesondere nicht daran, das Grundstück zu einem Preis zu verkaufen, der in einem angemessenen Verhältnis zu den von ihnen erbrachten Leistungen stand. Da der Wiederkaufspreis für das Grundstück dem von den Klägern gezahlten Kaufpreis zuzüglich einer am statistischen Lebenshaltungskostenindex orientierten Wertsteigerung entsprach, blieben ihnen die für den Erwerb des Grundstück aufgewendeten Mittel wertgesichert erhalten; die auf dem Grundstück befindlichen Bauten waren nach ihrem Verkehrswert zu entschädigen.
Sonstige tatsächliche Belastungen, die geeignet wären, die Ausübung des Wiederkaufsrechts nach 19 Jahren als unverhältnismäßig erscheinen zu lassen, haben die Kläger nicht aufgezeigt. Das gilt auch hinsichtlich des in der mündlichen Verhandlung vorgebrachten Einwands, anders als in dem der Senatsentscheidung vom 29. November 2002 (BGHZ 153, 93) zugrunde liegenden Fall sei der Ablösebetrag nicht für jedes Jahr bestehenden Eigentums reduziert worden, sondern wäre sogar um so höher gewesen, je länger die Kläger das Grundstück behalten hätten. Da der Kaufvertrag keine Regelung über die Ablösung des Wiederkaufsrechts enthält, könnte sich ein solcher Effekt allenfalls aus der Berechnungsmethode ergeben, nach der die Beklagte den Ablösebetrag ermittelt hat. Diese Methode ist aber nicht Gegenstand des Revisionsverfahrens ; denn weder enthält das Berufungsurteil Feststellungen zu ihr
noch zeigt die Revision entsprechenden Vortrag der Kläger aus den Tatsacheninstanzen auf.
e) Schließlich können die Kläger nicht mit Erfolg einwenden, dass sie schlechter stünden als diejenigen Heimstätter, die ihr Grundstück ohne Vereinbarung eines zusätzlichen schuldrechtlichen Wiederkaufsrechts erworben haben und nach Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes von jeglichen Bindungen befreit waren. Dieser Gesichtspunkt wäre von der dem Gleichbehandlungsgebot verpflichteten Beklagten zwar zu berücksichtigen gewesen, wenn sie in vergleichbaren Fällen Heimstätten ohne Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts veräußert hätte. Hierzu zeigt die Revision aber keine Feststellungen des Berufungsgerichts und auch keinen in den Vorinstanzen übergangenen Tatsachenvortrag auf.
Die Beklagte mußte auch nicht berücksichtigen, dass die Kläger - im Vergleich zu „normalen“ Erwerbern von Heimstätten - vor Abschluß des Kaufvertrags Erbauberechtigte des fraglichen Grundstücks waren. Auch insoweit ist kein Sachvortrag ersichtlich, dem sich entnehmen ließe, dass die Kläger im Vergleich zu solchen Erwerbern heute schlechter gestellt sind oder dass sie heute besser stünden, wenn sie 1983 ihr Erbbaurecht beibehalten hätten statt das Grundstück zu kaufen.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Krüger Klein Stresemann
Czub Roth
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner !" # # $&% 33.700,37 die Klägerin zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 8. Februar 1988 kauften die Beklagten von der Deutschen Stadtentwicklungsgesellschaft mbH ein 709 m² großes Bau-
grundstück zum Preis von 92.860,80 DM zuzüglich 66.005,96 DM anteiliger Erschließungskosten. Die vertraglichen Vereinbarungen entsprachen einem Mustervertrag der Verkäuferin, die von der klagenden Gemeinde mit der Veräußerung der in einem Neubaugebiet gelegenen Grundstücke betraut worden war. Unter § 6 Abs. 3 der Urkunde wurde vereinbart:
"Verkauft der Käufer sein Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach Kaufvertragsabschluß, so hat er die Differenz zwischen dem erzielten Verkaufspreis und dem Ankaufspreis an die Stadt B. (scil. die Klägerin) abzuführen; ist das Grundstück ganz oder teilweise bebaut, so bestimmt sich der Abführungsbetrag aus der Differenz zwischen dem vom Gutachterausschuß (§§ 192 ff. BauGB) festgestellten oberen Bodenwert und dem Ankaufspreis ..." Nach § 6 Abs. 4 der Urkunde wurde diese Verpflichtung zugunsten der Klägerin "in der Weise" versprochen, daß sie "unmittelbar das Recht erwirbt, die Leistungen zu fordern (§ 328 BGB)."
Die Beklagten, die auf dem Grundstück inzwischen ein größeres Einfamilienhaus errichtet hatten, verkauften das Anwesen mit notariellem Vertrag vom 29. Juni 1993 zum Preis von 900.000 DM weiter. Nach einer Verkehrswertermittlung des Gutachterauschusses beläuft sich die Differenz zwischen dem von den Beklagten entrichteten Ankaufspreis und dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Weiterveräußerung auf 131.823 DM.
Die Klägerin reduzierte diesen Betrag für jedes Jahr bestehenden Eigentums der Beklagten um 10 % und nimmt die Beklagten auf Zahlung eines ( *) Abschöpfungsbetrags in Höhe von 65.912,19 DM, mithin 33.700,37 ' nspruch. Ihre Klage ist in beiden Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit
der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt sie ihr Klageziel weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hält die Vertragsklausel, die die Beklagten zur Abführung des bei der Weiterveräußerung des Grundstücks erzielten Mehrerlöses verpflichten soll, wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 1 AGBG für unwirksam. Die Anwendbarkeit dieser Vorschrift sei nicht durch § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB, aus dem die Zulässigkeit sogenannter Einheimischenmodelle folge, ausgeschlossen. Auch wenn die öffentliche Verwaltung bei Einheimischenmodellen eigennützige wirtschaftliche Interessen jedenfalls nicht vorrangig verfolge, habe sie doch eine weitaus stärkere Position inne, so daß ihre Vertragspartner durch die Regelungen des AGB-Gesetzes zu schützen seien. Zudem könne der Begriff der "Angemessenheit" im Sinne von § 11 Abs. 2 BauGB nicht anders ausgelegt werden als die für § 9 AGBG maßgebende "unangemessene Benachteiligung". Da beide Regelungen im Einklang miteinander stünden, bestehe für die Annahme einer das AGB-Gesetz verdrängenden Wirkung des § 11 BauGB keine Veranlassung. Im vorliegenden Fall scheitere die zur Ermittlung des Abführungsbetrags vereinbarte Schiedsgutachtenklausel an der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG, weil sie den Eindruck erwecke, die Feststellungen des Schiedsgutachters seien endgültig. Auf eine
Individualvereinbarung über die Einholung eines Schiedsgutachtens könne sich die Klägerin nicht berufen, weil sie für deren Zustandekommen beweisfällig geblieben sei.
Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
II.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann die Klägerin ihre Forderung auf Abführung des Mehrerlöses auf eine wirksame Vereinbarung unter § 6 Abs. 3 Satz 1 der notariellen Urkunde stützen.
1. Zutreffend ist allerdings der Ansatz des Berufungsgerichts, das als Prüfungsmaßstab sowohl das Verbot unangemessener Benachteiligung gemäß § 9 AGBG (i.V.m. Art. 229 § 5 EGBGB) als auch das nunmehr in § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB kodifizierte Gebot angemessener Vertragsgestaltung in Erwägung zieht. Vorliegend ist zum einen über formularvertragliche Bestimmungen zu entscheiden (vgl. BGHZ 118, 229, 238 f), während zum anderen das hier maßgebliche, durch § 6 Abs. 3 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 4 der notariellen Urkunde begründete privatrechtliche Rechtsverhältnis zwischen den Parteien (vgl. § 328 Abs. 1 BGB) dadurch gekennzeichnet wird, daß es auf die Verwirklichung städtebaulicher Planungsziele der Klägerin gerichtet ist.
a) Die Veräußerung des Grundstücks an die Beklagten, bei der sich die Klägerin einer von ihr beauftragten Zwischenerwerberin bediente, erfolgte im Rahmen eines sogenannten Einheimischenmodells. Hierdurch soll in Gemein-
den, die eine starke Nachfrage nach Bauland durch auswärtige Interessenten verzeichnen, Einheimischen der Erwerb von Bauflächen zu bezahlbaren, in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Preisen ermöglicht werden (VGH München, NVwZ 1990, 979; Jachmann, MittBayNot 1994, 93; Busse, BayVBl. 1994, 353). Die grundsätzliche Zulässigkeit derartiger die Bauleitplanung ergänzender städtebaulicher Verträge zur Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung (vgl. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB) war bereits unter der Geltung des Bundesbaugesetzes anerkannt (Senat, Urt. v. 2. Oktober 1998, V ZR 45/98, NJW 1999, 208, 209; BVerwGE 92, 56, 59 ff). Von ihr ging auch der Gesetzgeber bei Einführung des § 124 Abs. 2 BauGB 1987 aus (Grziwotz, NJW 1993, 2665, 2667). Diese Vorschrift wurde später zunächst durch § 6 BauGB-MaßnG ersetzt, an dessen Stelle inzwischen § 11 BauGB getreten ist.
b) Obwohl Gemeinden mit der Bereitstellung von Bauland für ortsansässige Bürger eine öffentliche Aufgabe auf dem Gebiet des Städtebaurechts erfüllen (VGH München, NVwZ 1990, 979; Brohm, JZ 2000, 321, 327), ist auch das zwischen den Parteien bestehende Rechtsverhältnis privatrechtlicher Natur (vgl. Senat, Urt. v. 2. Oktober 1998, V ZR 45/98, aaO; BVerwGE aaO, 58 f.; VGH München, NVwZ-RR 2000, 121; Löhr, in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Aufl., § 11 Rdn. 1; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 100; Oerder, BauR 1998, 22, 24). Dies ergibt sich daraus, daß selbst dann ein privatrechtlicher Vertrag vorliegen würde, wenn die Klägerin keine Zwischenerwerberin hinzugezogen hätte, sondern selbst als Verkäuferin auftreten wäre. Für die Einordnung als öffentlich-rechtlicher und privatrechtlicher Vertrag ist der Vertragsgegenstand maßgebend (GemS-OGB, BGHZ 97, 312, 314). Dieser bestimmt sich wiederum danach, ob die Vertragsabmachungen mit ihrem Schwer-
punkt öffentlich-rechtlich oder privatrechtlich ausgestaltet sind (BGHZ 76, 16, 20; 116, 339, 342; BVerwGE 92, 56, 59; Bonk, in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 6. Aufl., § 54 Rdn. 77). Der hier am 8. Februar 1988 geschlossene notarielle Vertrag hat im wesentlichen einen Grundstückskauf nebst Auflassung zum Gegenstand und findet damit seinen Schwerpunkt im Privatrecht. Hingegen geben die Regelungen unter § 6 der notariellen Urkunde, die der Absicherung der städtebaulichen Ziele der Klägerin dienen, dem Vertrag kein derartiges Gepräge, daß er unbeschadet seiner sonstigen Regelungen als öffentlichrechtlich anzusehen wäre. Diese Abreden stehen nämlich in engem Zusammenhang mit der Grundstücksveräußerung als dem Hauptgegenstand des Vertrages und nehmen an dessen Rechtsnatur teil.
2. Die Zuordnung zum Privatrecht ändert nichts an der Maßgeblichkeit des Gebots angemessener Vertragsgestaltung auch für den vorliegenden Fall. Da im Gesetz eine Differenzierung unterblieben ist, gilt § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB für alle städtebaulichen Verträge unabhängig davon, ob sie als privatrechtlich oder als öffentlich-rechtlich zu qualifizieren sind (Quaas, in Schrödter, BauGB, 6. Aufl., § 11 Rdn. 8; Grziwotz, DVBl. 1994, 1048, 1050 Brohm, JZ 2000, 321, 331; vgl. auch Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB [Stand: Januar 2002], § 11 Rdn. 170; Löhr, in Battis/Krautzberger/Löhr, aaO, § 11 Rdn. 21 i.V.m. Rdn. 1). Auf den bereits am 8. Februar 1988 abgeschlossenen notariellen Vertrag ist § 11 BauGB allerdings nicht unmittelbar anwendbar , weil die Vorschrift erst durch das Bau- und Raumordnungsgesetz vom 18. August 1997 mit Wirkung zum 1. Januar 1998 in das Baugesetzbuch eingefügt worden ist. Nichts anderes gilt für die vorhergehende Regelung in § 6 Abs. 3 Satz 4 BauGB-MaßnG, die erst am 1. Mai 1993 in Kraft trat. Einer Prüfung der zwischen den Parteien streitigen Mehrerlösabführungsklausel am
Maßstab der Angemessenheit steht dies jedoch nicht entgegen. Es handelt sich bei § 11 BauGB nicht um originär neues Recht, sondern lediglich um eine Klarstellung und Absicherung der bisher schon geltenden Rechtslage (vgl. Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO, § 11 Rdn. 4; Löhr, in Battis /Krautzberger/Löhr, aaO, § 11 Rdn. 1; Kahl/Röder, JuS 2001, 24, 25). Die Vorschrift verleiht - ebenso wie § 56 Abs. 1 Satz 2 VwVfG für öffentlichrechtliche Verträge - lediglich für einen speziellen Regelungsbereich dem allgemeinen , verfassungsrechtlich verankerten (BVerfGE 23, 127, 133) Grundsatz der Verhältnismäßigkeit Ausdruck. Dieser bestimmt auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung das gesamte Handeln der Verwaltung (BVerwG, NJW 1985, 989, 990; Bonk, aaO, § 56 Rdn. 54; Kopp, VwVfG, 6. Aufl., § 56 Rdn. 13; Henneke, in Knack, VwVfG, 7. Aufl., § 56 Rdn. 14; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 103 f.; Hien, Festschrift für Schlichter, 1995, S. 129, 132 f; Hofstetter, BWNotZ 2000, 5, 6), und zwar auch dann, wenn sie sich zur Aufgabenerfüllung privatrechtlicher Handlungsformen bedient (BGHZ 93, 372, 381; Senat, Urt. v. 15. Oktober 1993, V ZR 19/92, NJW 1994, 586, 589; Krautzberger , in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO, § 11 Rdn. 170; Kahl, DÖV 2000, 793, 796, 798). In diesem Fall führt eine Vertragsgestaltung, die das Angemessenheitsgebot mißachtet, nach § 134 BGB zur Nichtigkeit (vgl. Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 104).
3. Ob privatrechtliche städtebauliche Verträge, soweit sie Allgemeine Geschäftsbedingungen (§ 1 AGBG, jetzt § 305 Abs. 1 BGB) enthalten, daneben auch der Inhaltskontrolle nach §§ 9 bis 11 AGBG (nunmehr nach §§ 307 bis 309 BGB) unterliegen, war in der Rechtsprechung bislang noch nicht geklärt.
a) Mit dem Berufungsgericht bejahen die Instanzgerichte diese Frage in veröffentlichten Entscheidungen ganz überwiegend (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1992, 18; OLG München, MittBayNot 1994, 541; OLG Koblenz, MDR 1995, 1110; DNotI-Report 1998, 25; OLG Hamm, NJW 1996, 2104; OLG Celle, DNotI -Report 1999, 70; OLGR 1999, 113; OLG Oldenburg, OLGR 2001, 34; LG Ravensburg, BWNotZ 1998, 44; LG Karlsruhe, DNotZ 1998, 483; LG Traunstein , NotBZ 1998, 198; MittRhNotK 1998, 420; NJW-RR 1999, 891). Dem wird von Teilen des Schrifttums widersprochen. Hiernach soll § 11 BauGB als spezialgesetzliche Vorschrift anzusehen sein, die das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen verdränge (so Löhr, in Battis/Krautzberger/Löhr, aaO, § 11 Rdn. 14; Grziwotz, NJW 1997, 237; Brohm, JZ 2000, 321, 331; Kahl, DÖV 2000, 793, 795; Kahl/Röder, JuS 2001, 24, 27; a.A. Stich, in Schlichter/Stich, Berliner Schwerpunkte-Kommentar zum BauGB, § 11 Rdn. 21; Albrecht, DNotZ 1996, 546, 547; Gaßner, BayVBl. 1997, 538; Raststätter, DNotZ 2000, 17, 24; Hofstetter, BWNotZ 2000, 5, 6; offen gelassen von VGH München, NVwZ 1999, 1008, 1010).
b) Der Senat tritt im Ergebnis der letztgenannten Auffassung bei. Nach Sinn und Zweck der konkurrierenden Normen und den sie tragenden Wertungen des Gesetzgebers enthält das nun in § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB kodifizierte Gebot angemessener Vertragsgestaltung für städtebauliche Verträge eine erschöpfende Regelung, neben der das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen keine Anwendung finden kann. Keine maßgebende Bedeutung kommt hierbei allerdings dem zumeist in den Vordergrund gestellten Gesichtspunkt zu, daß die Gemeinde bei Grundstücksverkäufen im Rahmen von Einheimischenmodellen ohne Gewinnerzielungsabsicht handele und im Gegensatz zu typischen AGB-Verträgen gerade im Interesse ihrer Vertrags-
partner tätig werde, denen der Grunderwerb und die Errichtung eines Eigenheims ermöglicht oder zumindest erleichtert werden solle. Der Schutzzweck des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen stellt nämlich nicht auf das Geschäftsziel ab, sondern ist für die Zeit vor Einfügung des - im vorliegenden Fall noch nicht anwendbaren - § 24a AGBG in erster Linie darauf gerichtet, die einseitige Ausnutzung der Vertragsgestaltungsfreiheit durch eine Vertragspartei zu verhindern (vgl. BGHZ 126, 326, 332). Bei städtebaulichen Verträgen zur Verwirklichung von Einheimischenmodellen kann es aber im Unterschied zu sonst vorformulierten Bestimmungen nicht darum gehen, den vom Gesetz erstrebten Ausgleich für das Fehlen der Richtigkeitsgewähr zu schaffen, die ansonsten als Ergebnis des Aushandelns der Vertragsbedingungen erwartet werden kann (vgl. dazu Ulmer, in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Gesetz, 9. Aufl., Einl. Rdn. 29). Mit der Vorformulierung der vertraglichen Bestimmungen entzieht sich die Gemeinde hier nicht einem Aushandeln der Konditionen im Einzelfall. Ihr verbleibt im Unterschied zu typischen Teilnehmern am Privatrechtsverkehr regelmäßig kein solcher Freiraum, weil sie auf Grund des verfassungsrechtlich verankerten Gleichbehandlungsgebots gehindert ist, im Zuge der Verwirklichung von Einheimischenmodellen mit den Erwerbsinteressenten bei gleicher Sachlage unterschiedliche Vertragsbedingungen auszuhandeln (Wagner, BayVBl. 1997, 539; Brohm, JZ 2000, 321, 331). Das Gleichheitsprinzip bindet nämlich die öffentliche Verwaltung auch dort, wo sie sich bei der unmittelbaren Erfüllung ihrer Verwaltungsaufgaben gegenüber einer bestimmten Interessengruppe - wie hier gegenüber den von der Beklagten geförderten Grundstückskäufern - privatrechtlicher Rechtsformen bedient (vgl. Senat, BGHZ 29, 76, 80; 33, 230, 233).
Da der Abschluß des Kaufvertrages, aus dem die Klägerin ihren Anspruch herleitet, bereits 1988 erfolgte, braucht nicht darüber entschieden zu werden, ob an dieser Einschätzung auch für städtebauliche Verträge festzuhalten ist, die nach Ablauf der Umsetzungsfrist der EG-Richtlinie vom 5. April 1993 über mißbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (31. Dezember 1994), spätestens aber nach Umsetzung der Richtlinie insbesondere durch Einfügung des § 24a AGBG (jetzt § 310 Abs. 3 BGB) abgeschlossen worden sind. Infolge der genannten EG-Richtline ist der Zweck des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen um den Verbraucherschutz erweitert worden ist (vgl. Heinrichs, NJW 1996, 2190, 2194). Als Unternehmer im Sinne dieser Vorschrift und damit als Normadressat sollen auch Einrichtungen der öffentlichen Hand jedenfalls dann anzusehen sein, wenn sie privatrechtliche Verträge abschließen (vgl. Ulmer, in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 24a Rdn. 18; Wolf in Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 4. Aufl., Art. 2 RiLi Rdn. 12). Sollte dem zu folgen sein, müßte das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch für - zumindest privatrechtliche - städtebauliche Verträge Geltung beanspruchen können (vgl. Grziwotz, BauR 2001, 1839, 1841; ders. NVwZ 2002, 391, 394).
4. Daß hiernach das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Fällen wie dem vorliegenden keine Anwendung findet, macht die Erwerber von Grundstücken im Rahmen von Einheimischenmodellen nicht schutzlos gegenüber den von der Gemeinde - oder in ihrem Auftrag - gestellten Vertragsbedingungen.
a) Dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung (vgl. § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB) ist nach übereinstimmender Auffassung in Rechtsprechung und
Schrifttum genügt, wenn bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die Gegenleistung nicht außer Verhältnis zu der Bedeutung und dem Wert der von der Behörde erbrachten oder zu erbringenden Leistung steht und die vertragliche Übernahme von Pflichten auch ansonsten zu keiner unzumutbaren Belastung für den Vertragspartner der Behörde führt (BVerwGE 42, 331, 345; Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO, § 11 Rdn. 166; Quaas, in Schrödter, aaO, § 11 Rdn. 42; Bonk, aaO, § 56 Rdn. 54; Kopp, aaO, § 56 Rdn. 13; vgl. auch BGHZ 26, 84, 88 ff). Danach ist nicht nur - insofern weitergehend als nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (vgl. dazu Senat, BGHZ 146, 331, 338; Urt. v. 22. Februar 2002, V ZR 251/00, ZIP 2002, 808, 809) - eine Kontrolle des vertraglichen Austauschverhältnisses eröffnet (zu eng daher Hofstetter, BWNotZ 2000, 5, 6), vielmehr wird - insoweit in Übereinstimmung mit dem AGB-Gesetz - auch eine Überprüfung der einzelnen Vertragsklauseln ermöglicht (Grziwotz, NVwZ 2002, 391, 393 f). Bei dieser sind die den §§ 10 und 11 AGBG (jetzt §§ 308 und 309 BGB) zugrunde liegenden Wertungen zu berücksichtigen; denn Bestimmungen, die nach diesen Vorschriften unwirksam wären, können eine durch den Vertragszweck nicht mehr gedeckte, unverhältnismäßige und damit unangemessene Belastung des Vertragspartners der Gemeinde begründen (vgl. Rastätter, DNotZ 2000, 17, 24). Nichts anderes kann für die Generalklausel aus § 9 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1, 2 BGB) gelten (vgl. VGH München, NVwZ 1999, 1008, 1010; Rastätter, DNotZ 2000, 17, 24), zumal der allgemeine Grundsatz, auf dem sie beruht, selbst für öffentlich-rechtliche Verträge zu beachten ist (vgl. BVerwGE 74, 78, 83). All das hat nicht zur Folge, daß die besondere Interessenlage namentlich der Gemeinde beim Abschluß von Verträgen im Rahmen von Einheimischenmodellen außer Betracht bleiben kann (so aber Brohm, JZ 2000, 321, 331). Sie wäre vielmehr auch bei einer Angemessenheitsprüfung nach § 9 AGBG zu
berücksichtigen (so auch Wagner, BayVBl. 1997, 539), weil die Inhaltskontrolle am Maßstab der Generalklausel eine umfassende Abwägung der typischen Interessen der an Geschäften der betreffenden Art beteiligten Kreise erfordert (Brandner, in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 9 Rdn. 78 m.w.N.).
b) Die Inhaltskontrolle einzelner Vertragsbestimmungen nach Maßgabe des Angemessenheitsgebots führt nicht stets zu denselben Ergebnissen wie eine Überprüfung nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (a.A. wohl VGH München, NVwZ 1999, 1008, 1010; Stich, in Schlichter/Stich, aaO, § 11 Rdn. 22). Für die nach Kriterien des öffentlichen Rechts bestimmte Angemessenheit ist entscheidend, ob bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die gegenseitigen Rechte und Pflichten ausgewogen gestaltet wurden (vgl. BVerwGE 42, 331, 345). Dies ermöglicht insbesondere eine im Vergleich zum Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen weitergehende Kompensation von Vertragsklauseln, die für sich genommen unangemessen sind, durch vorteilhafte Bestimmungen im übrigen Vertrag. Zwar ist auch bei einer Prüfung der Angemessenheit nach § 9 AGBG der gesamte Vertragsinhalt zu berücksichtigen (vgl. BGHZ 116, 1, 4), zum Ausschluß einer unangemessenen Benachteiligung wird eine Kompensation aber grundsätzlich nur durch konnexe, in Wechselbeziehung stehende Klauseln zugelassen (vgl. Staudinger /Coester, BGB [1998], § 9 AGBG Rdn. 91; Brandner, in Ulmer/ Brandner/Hensen, aaO, § 9 Rdn. 85; auch BGHZ 94, 105, 113 ff; 114, 238, 246), während eine umfassende Kompensationswirkung nur kollektiv ausgehandelten , anerkannten Klauselwerken, wie etwa dem Gesamtgefüge der Verdingungsordnung für Bauleistungen Teil B (BGHZ 101, 357, 364; 138, 176, 177 f) oder der Allgemeinen Deutschen Spediteur-Bedingungen (BGHZ 127, 275, 281), beigelegt wird (vgl. Staudinger/Coester, aaO, § 9 AGBG Rdn. 93;
Brandner, in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 9 Rdn. 86). Ist dagegen wie im Fall des Angemessenheitsgebots allein die Ausgewogenheit der Vertragsgestaltung unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten maßgeblich, so gibt es für eine vergleichbare Einschränkung der Kompensation keine Grundlage (a.A. wohl Grziwotz, NVwZ 2002, 391, 394).
5. Die vom Berufungsgericht versäumte Überprüfung nach den Regeln des Angemessenheitsgebots kann der Senat auf der Grundlage der getroffenen Feststellungen nachholen (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dieser Kontrolle hält die Mehrerlösabführungsklausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 des notariellen Vertrags vom 8. Februar 1988 stand.
a) Die von den Beklagten übernommene Verpflichtung, im Falle der vorzeitigen Weiterveräußerung des Grundstücks den Unterschiedsbetrag zwischen Ankaufspreis und Verkaufspreis bzw. - im Fall der Bebauung - zwischen Ankaufspreis und Bodenwert an die Klägerin abzuführen, stellt einen Teil der von ihnen für den Grundstückserwerb zu entrichtenden Gegenleistung dar, der neben ihre Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung trat. Damit sollte dem Umstand Rechnung getragen werden, daß die Klägerin das Grundstück - durch die von ihr hinzugezogene Zwischenerwerberin - im Rahmen eines Einheimischenmodells zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis veräußerte. Der Verkehrswert des unbebauten Grundstücks ohne Berücksichtigung der Erschließungskosten belief sich im Jahre 1987 auf 160 bis 200 DM/m², wobei es keinen Anhaltspunkt dafür gibt, daß sich der Verkehrswert bis zum Abschluß des notariellen Vertrags vom 8. Februar 1988 erheblich geändert haben könnte. Mit den Beklagten wurde jedoch - wiederum ohne Berücksichtigung der Erschließungskosten - ein Kaufpreis auf der Basis von lediglich 131 DM/m² vereinbart. Eine
solche Veräußerung unter dem objektiven Verkehrswert ist den Gemeinden aus haushaltsrechtlichen Gründen wegen des Gebots der sparsamen Verwendung öffentlicher Mittel (hier: § 92 Abs. 2 HGO) nur dann gestattet, wenn dies der Erfüllung legitimer öffentlicher Aufgaben - wie etwa der Förderung des (Einheimischen-)Wohnungsbaus - dient, und darüber hinaus die zweckentsprechende Mittelverwendung sichergestellt wird (VGH München, NVwZ 1999, 1008, 1011; Jäde, BayVBl. 1995, 283; Albrecht, DNotZ 1996, 546, 550; Grziwotz , NJW 1997, 237; Busse, DNotZ 1998, 486, 489; Raststätter, DNotZ 2000, 17, 25, 38; Otto, DVP 2001, 37). Die Klägerin war daher nicht nur berechtigt, sondern sogar verpflichtet, für eine vertragliche Absicherung des - den verbilligten Grundstücksverkauf rechtfertigenden - Ziels der Einheimischenförderung Sorge zu tragen. Hierzu mußte sie sicherstellen, daß die bevorzugten ortsansässigen Käufer die auf den Grundstücken zu errichtenden Eigenheime zumindest für einen bestimmten Zeitraum tatsächlich selbst nutzten und nicht auf Kosten der Allgemeinheit Spekulationsgewinne erzielten, indem sie das verbilligte Bauland alsbald zum Verkehrswert weiterveräußerten. Dementsprechend sieht die zwischen den Parteien streitige Mehrerlösabführungsklausel vor, daß der volle Wert des Grundstücks den Käufern erst nach Ablauf einer zehnjährigen Bindungsfrist zugute kommen soll. Diese Bindung, die der Preis für den verbilligten Erwerb der Grundstücke ist (vgl. LG Traunstein, NotBZ 1998, 198, 200; Otto, DVP 2001, 37), stellt als solche keine unverhältnismäßige Belastung der Käufer dar. Mit ihr wurden die rechtlichen Voraussetzungen für die Vergabe preisgünstigen Baulands überhaupt erst geschaffen (vgl. hierzu Kopp, aaO, § 56 Rdn. 13; Henneke, aaO, § 56 Rdn. 14); zudem ist wegen der zeitlich begrenzten Bindung eine Realisierung des vollen Grundstückswerts durch die Käufer nicht etwa ausgeschlossen, sondern lediglich aufgeschoben.
Kein anderes Ergebnis folgt unter Berücksichtigung der Wertungen, die § 9 AGBG zugrunde liegen. Insbesondere ist die Vereinbarung einer Nachforderung auf ein erkennbar "vorläufiges" Entgelt in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht zu beanstanden, wenn eine endgültige Bezifferung des geschuldeten Kaufpreises bei Vertragsschluß nicht möglich war (Senat, Urt. v. 22. Februar 2002, aaO, 810 m.w.N.). So liegen die Dinge hier; denn die Beklagten sollten durch die höhere Gegenleistung die Vorteile des günstigen Erwerbs aus Gründen der Einheimischenförderung erst im Fall einer vorzeitigen Weiterveräußerung verlieren.
b) Unter Berücksichtigung des von der Klägerin verfolgten städtebaulichen Ziels steht auch die vereinbarte "Bindungsdauer" von zehn Jahren, während derer die Käufer zur Abführung des Mehrerlöses verpflichtet sind, einer angemessenen Vertragsgestaltung nicht entgegen und führt insbesondere nicht zu einer unzumutbaren Belastung der Beklagten (vgl. BVerwGE 92, 56, 66; VGH München, NVwZ 1990, 979, 981). Da die Bindungsfrist der Sicherung der mit der Bauleitplanung in zulässiger Weise verfolgten Ziele dient, kann sie jedenfalls für einen der regelmäßigen Geltungsdauer eines Bebauungsplans entsprechenden Zeitraum von etwa 15 Jahren wirksam vereinbart werden (vgl. Jachmann, MittBayNot, 1994, 93, 108; Grziwotz, VIZ 1997, 197, 200; ders., DNotZ 1999, 646, 650; Raststätter, DNotZ 2000, 17, 39; auch OLG München, DNotZ 1998, 810, 811; OLG Oldenburg, OLGR 2001, 34, 35; Deutrich, MittBayNot 1996, 201, 202 jeweils zur Zulässigkeit von Bindungsfristen bis zu 20 Jahren).
c) Ebensowenig ist zu beanstanden, daß sich die Verpflichtung der Käufer zur Abführung des Mehrerlöses nicht auf die Differenz zwischen dem
Ankaufspreis und dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Ankaufs und damit auf die Herausgabe des unmittelbaren Subventionsvorteils beschränkt, sondern auch eine nachfolgende Steigerung des Bodenwerts bis zur Weiterveräußerung des Grundstücks umfaßt (Grziwotz, MittBayNot 1994, 465, 466 f; Jäde, BayVBl. 1995, 282, 283; a.A. OLG München, MittBayNot 1994, 464, 465). Auch diese Bestimmung ist vielmehr mit Blick auf das verfolgte Ziel der Einheimischenförderung angemessen; denn sie verhindert für den Fall einer vorzeitigen Weiterveräußerung in vollem Umfang eine Bereicherung auf Kosten der Allgemeinheit. Die hier durch eine erhöhte Gegenleistung auszugleichende Beeinträchtigung öffentlicher Interessen besteht nämlich nicht nur in den Verlusten wegen des verbilligten Grundstücksverkaufs, sondern auch und gerade in der Verfehlung des von der Gemeinde verfolgten Zwecks einer Förderung ortsansässiger Bürger (Grziwotz, MittBayNot 1994, 465, 466 f). Es kommt hinzu, daß sich als Alternative zur Absicherung der Ziele von Einheimischenmodellen die Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts anbietet (vgl. dazu OLG Karlsruhe, NJW-RR 1992, 18; OLG Koblenz, MDR 1995, 1110, 1111; OLG Hamm, NJW 1996, 2104; LG Traunstein, NJW-RR 1999, 891, 892; Grziwotz, NJW 1997, 237, 238). Macht die Gemeinde von dieser Möglichkeit Gebrauch, so kommt ihr ebenfalls eine zwischenzeitliche Steigerung des Bodenwertes zugute; denn nach § 497 Abs. 2 BGB a.F. (jetzt § 456 BGB) entspricht der Wiederkaufspreis im Zweifel dem ursprünglichen Kaufpreis. Wenn eine Gemeinde, namentlich weil ihr die für den Wiederkauf erforderlichen finanziellen Mittel fehlen, das gleiche wirtschaftliche Ergebnis durch die Vereinbarung einer Mehrerlösabführungsklausel zu erreichen versucht, kann dies nicht als unangemessene Benachteiligung ihres Vertragspartners angesehen werden (Grziwotz, MittBayNot 1994, 465; Rastätter, DNotZ 2000, 17, 42).
d) Die Mehrerlösabführungsklausel führt auch nicht deshalb zu einer unzumutbaren Belastung der Beklagten, weil sie sich nach ihrer Darstellung allein aus finanziellen Gründen von dem Anwesen trennen und bei der Weiterveräußerung zudem Verluste hinnehmen mußten. Die Finanzierung des Grunderwerbs und des Hausbaus fällt ausschließlich in den Risikobereich des Erwerbers. Erweist sich die vorgesehene Finanzierung aus Gründen wie Arbeitslosigkeit , Scheidung oder Tod des Ehegatten als undurchführbar, verwirklicht sich ein allgemeines Lebensrisiko des Erwerbers, dem die Gemeinde nicht schon im Rahmen des Grundstückskaufvertrags Rechnung tragen muß (Grziwotz , NJW 1997, 237, 238; Rastätter, DNotZ 2000, 17, 40; a.A. wohl OLG München, NVwZ 1999, 1025, 1026).
Das besagt jedoch nicht, daß die besonderen Umstände des jeweiligen Einzelfalls ohne jede Bedeutung wären. Vielmehr können sie im Rahmen der von der Gemeinde zu treffenden Ermessensentscheidung zu berücksichtigen sein, ob und inwieweit der Anspruch auf Zahlung des Mehrerlöses überhaupt geltend gemacht werden soll (Grziwotz, NJW 1997, 237, 238; Brohm, JZ 2000, 321, 332). Auch im Bereich des Verwaltungsprivatrechts hat die Gemeinde nicht nur die Schranken von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu beachten, sondern ist weitergehenden Bindungen unterworfen, zu denen insbesondere die Einhaltung des Übermaßverbotes zählt (BGHZ 93, 372, 381; Senat, Urt. v. 15. Oktober 1993, V ZR 19/92, NJW 1994, 586, 589). Hierbei können auch die persönlichen Verhältnisse der betroffenen Bürger Bedeutung erlangen (vgl. BGHZ 93, 372, 381 f). Vorliegend ist die Klägerin bei der Ausübung ihres Ermessens - auch mit Blick auf die angestrebte Einheimischenförderung - nicht gezwungen, den Interessen der Beklagten noch weiter entgegenzukommen, als sie dies bereits mit der Ermäßigung auf die Hälfte des von dem Gutachteraus-
schuß ermittelten Betrages getan hat. Insbesondere machen die Beklagten nicht geltend, auf Grund ihrer finanziellen Situation unfähig zu sein, die Klageforderung zu begleichen.
e) Schließlich ist die Mehrerlösabführungsklausel auch nicht deshalb unangemessen, weil sie für den - hier gegebenen - Fall einer Veräußerung nach Bebauung des Grundstücks die Ermittlung des für die Höhe des Abführungsbetrags maßgeblichen Bodenwerts durch den Gutachterausschuß gemäß §§ 192 ff BauGB vorsieht. Anderes läßt sich auch den Grundsätzen nicht entnehmen , die zu § 9 AGBG entwickelt worden sind. Zwar wird, wie das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend annimmt, die Rechtsverfolgung unangemessen erschwert, wenn eine Vertragsklausel die Anrufung eines Schiedsgutachters vorschreibt und hierbei den Eindruck erweckt, dessen Entscheidung sei endgültig und der Rechtsweg ausgeschlossen (BGHZ 101, 307, 319). Unter § 6 Abs. 3 der notariellen Urkunde haben die Vertragsparteien jedoch kein Schiedsgutachten mit der Folge vereinbart, daß die Wertermittlung durch den Gutachterausschuß bis zur Grenze der offenbaren Unrichtigkeit entsprechend § 319 Abs. 1 Satz 1 BGB verbindlich wäre (vgl. BGHZ 43, 374, 376; 81, 229, 237). Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht ist - ungeachtet der Frage der Verwendung der Klausel über den Bezirk eines Oberlandesgerichts hinaus - für den Senat nicht verbindlich, weil die umfassende Verweisung auf die Verfahrensvorschriften der §§ 192 ff BauGB übersehen und damit nicht alle maßgeblichen Umstände berücksichtigt worden sind (vgl. Senat, Urt. v. 14. Oktober 1994, V ZR 196/93, NJW 1995, 45, 46 m.w.N.). Durch diese vom Berufungsgericht nicht beachtete Bezugnahme wird klargestellt, daß das einzuholende Gutachten mangels anderweitiger Vereinbarung keine bindende Wirkung hat (§ 193 Abs. 4 BauGB) und in einem gerichtlichen Verfahren auf
entsprechende Einwände hin in vollem Umfang nachgeprüft werden kann (vgl. Dieterich, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO [Stand: Oktober 1991], § 193 Rdn. 132).
III.
Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da der Sachverhalt geklärt ist und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat den Rechtsstreit auch der Höhe nach abschließend entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO).
Wegen der vorzeitigen Grundstücksveräußerung kann die Klägerin als begünstigte Dritte (§ 328 Abs. 1 BGB) von den Beklagten gemäß § 6 Abs. 3 Satz 1 und Abs. 4 des notariellen Vertrags vom 8. Februar 1988 die Zahlung der Differenz zwischen Ankaufspreis und Bodenwert verlangen, wobei die Klägerin aufgrund der von ihr getroffenen Ermessensentscheidung lediglich /. 0 1 -% 243 5 76 8 einen Betrag in Höhe von 65.912,19 DM (= 33.700,37 +-, Beklagten haben keine erheblichen Einwände gegen die Höhe des Bodenwertes erhoben, die von der Klägerin auf der Grundlage der Wertermittlung des Gutachterausschusses behauptet worden ist. Soweit sie gerügt haben, bei der Wertermittlung sei von einem unzutreffenden Alter des Gebäudes ausgegangen worden, bleibt das ohne Auswirkungen auf den festgestellten Bodenwert. Entgegen dem Vorbringen der Beklagten in der Berufungsinstanz ist der Umstand , daß auf dem Grundstück ein Gebäude errichtet wurde, nicht vernachlässigt worden. Vielmehr wird im Wertermittlungsgutachten ausdrücklich darauf hingewiesen, daß der Bodenwert eines bebauten Grundstücks in der Regel unter dem Bodenwert eines unbebauten Grundstücks liege, weil die vorhande-
ne Bebauung hinsichtlich Art und Ausmaß der baulichen Nutzung die Wünsche eines potentiellen Käufers in den seltensten Fällen vollständig erfülle. Dementsprechend hat der Gutachterausschuß den Bodenwert des Grundstücks in unbebautem Zustand mit 389.950 DM und in bebautem Zustand mit lediglich 290.690 DM angegeben.
Der von der Klägerin geltend gemachte Zinsanspruch ergibt sich aus § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F.
IV.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Krüger Klein Gaier Schmidt-Räntsch
(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.
(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.
(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.
(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner !" # # $&% 33.700,37 die Klägerin zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 8. Februar 1988 kauften die Beklagten von der Deutschen Stadtentwicklungsgesellschaft mbH ein 709 m² großes Bau-
grundstück zum Preis von 92.860,80 DM zuzüglich 66.005,96 DM anteiliger Erschließungskosten. Die vertraglichen Vereinbarungen entsprachen einem Mustervertrag der Verkäuferin, die von der klagenden Gemeinde mit der Veräußerung der in einem Neubaugebiet gelegenen Grundstücke betraut worden war. Unter § 6 Abs. 3 der Urkunde wurde vereinbart:
"Verkauft der Käufer sein Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach Kaufvertragsabschluß, so hat er die Differenz zwischen dem erzielten Verkaufspreis und dem Ankaufspreis an die Stadt B. (scil. die Klägerin) abzuführen; ist das Grundstück ganz oder teilweise bebaut, so bestimmt sich der Abführungsbetrag aus der Differenz zwischen dem vom Gutachterausschuß (§§ 192 ff. BauGB) festgestellten oberen Bodenwert und dem Ankaufspreis ..." Nach § 6 Abs. 4 der Urkunde wurde diese Verpflichtung zugunsten der Klägerin "in der Weise" versprochen, daß sie "unmittelbar das Recht erwirbt, die Leistungen zu fordern (§ 328 BGB)."
Die Beklagten, die auf dem Grundstück inzwischen ein größeres Einfamilienhaus errichtet hatten, verkauften das Anwesen mit notariellem Vertrag vom 29. Juni 1993 zum Preis von 900.000 DM weiter. Nach einer Verkehrswertermittlung des Gutachterauschusses beläuft sich die Differenz zwischen dem von den Beklagten entrichteten Ankaufspreis und dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Weiterveräußerung auf 131.823 DM.
Die Klägerin reduzierte diesen Betrag für jedes Jahr bestehenden Eigentums der Beklagten um 10 % und nimmt die Beklagten auf Zahlung eines ( *) Abschöpfungsbetrags in Höhe von 65.912,19 DM, mithin 33.700,37 ' nspruch. Ihre Klage ist in beiden Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit
der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt sie ihr Klageziel weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hält die Vertragsklausel, die die Beklagten zur Abführung des bei der Weiterveräußerung des Grundstücks erzielten Mehrerlöses verpflichten soll, wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 1 AGBG für unwirksam. Die Anwendbarkeit dieser Vorschrift sei nicht durch § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB, aus dem die Zulässigkeit sogenannter Einheimischenmodelle folge, ausgeschlossen. Auch wenn die öffentliche Verwaltung bei Einheimischenmodellen eigennützige wirtschaftliche Interessen jedenfalls nicht vorrangig verfolge, habe sie doch eine weitaus stärkere Position inne, so daß ihre Vertragspartner durch die Regelungen des AGB-Gesetzes zu schützen seien. Zudem könne der Begriff der "Angemessenheit" im Sinne von § 11 Abs. 2 BauGB nicht anders ausgelegt werden als die für § 9 AGBG maßgebende "unangemessene Benachteiligung". Da beide Regelungen im Einklang miteinander stünden, bestehe für die Annahme einer das AGB-Gesetz verdrängenden Wirkung des § 11 BauGB keine Veranlassung. Im vorliegenden Fall scheitere die zur Ermittlung des Abführungsbetrags vereinbarte Schiedsgutachtenklausel an der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG, weil sie den Eindruck erwecke, die Feststellungen des Schiedsgutachters seien endgültig. Auf eine
Individualvereinbarung über die Einholung eines Schiedsgutachtens könne sich die Klägerin nicht berufen, weil sie für deren Zustandekommen beweisfällig geblieben sei.
Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
II.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann die Klägerin ihre Forderung auf Abführung des Mehrerlöses auf eine wirksame Vereinbarung unter § 6 Abs. 3 Satz 1 der notariellen Urkunde stützen.
1. Zutreffend ist allerdings der Ansatz des Berufungsgerichts, das als Prüfungsmaßstab sowohl das Verbot unangemessener Benachteiligung gemäß § 9 AGBG (i.V.m. Art. 229 § 5 EGBGB) als auch das nunmehr in § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB kodifizierte Gebot angemessener Vertragsgestaltung in Erwägung zieht. Vorliegend ist zum einen über formularvertragliche Bestimmungen zu entscheiden (vgl. BGHZ 118, 229, 238 f), während zum anderen das hier maßgebliche, durch § 6 Abs. 3 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 4 der notariellen Urkunde begründete privatrechtliche Rechtsverhältnis zwischen den Parteien (vgl. § 328 Abs. 1 BGB) dadurch gekennzeichnet wird, daß es auf die Verwirklichung städtebaulicher Planungsziele der Klägerin gerichtet ist.
a) Die Veräußerung des Grundstücks an die Beklagten, bei der sich die Klägerin einer von ihr beauftragten Zwischenerwerberin bediente, erfolgte im Rahmen eines sogenannten Einheimischenmodells. Hierdurch soll in Gemein-
den, die eine starke Nachfrage nach Bauland durch auswärtige Interessenten verzeichnen, Einheimischen der Erwerb von Bauflächen zu bezahlbaren, in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Preisen ermöglicht werden (VGH München, NVwZ 1990, 979; Jachmann, MittBayNot 1994, 93; Busse, BayVBl. 1994, 353). Die grundsätzliche Zulässigkeit derartiger die Bauleitplanung ergänzender städtebaulicher Verträge zur Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung (vgl. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB) war bereits unter der Geltung des Bundesbaugesetzes anerkannt (Senat, Urt. v. 2. Oktober 1998, V ZR 45/98, NJW 1999, 208, 209; BVerwGE 92, 56, 59 ff). Von ihr ging auch der Gesetzgeber bei Einführung des § 124 Abs. 2 BauGB 1987 aus (Grziwotz, NJW 1993, 2665, 2667). Diese Vorschrift wurde später zunächst durch § 6 BauGB-MaßnG ersetzt, an dessen Stelle inzwischen § 11 BauGB getreten ist.
b) Obwohl Gemeinden mit der Bereitstellung von Bauland für ortsansässige Bürger eine öffentliche Aufgabe auf dem Gebiet des Städtebaurechts erfüllen (VGH München, NVwZ 1990, 979; Brohm, JZ 2000, 321, 327), ist auch das zwischen den Parteien bestehende Rechtsverhältnis privatrechtlicher Natur (vgl. Senat, Urt. v. 2. Oktober 1998, V ZR 45/98, aaO; BVerwGE aaO, 58 f.; VGH München, NVwZ-RR 2000, 121; Löhr, in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Aufl., § 11 Rdn. 1; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 100; Oerder, BauR 1998, 22, 24). Dies ergibt sich daraus, daß selbst dann ein privatrechtlicher Vertrag vorliegen würde, wenn die Klägerin keine Zwischenerwerberin hinzugezogen hätte, sondern selbst als Verkäuferin auftreten wäre. Für die Einordnung als öffentlich-rechtlicher und privatrechtlicher Vertrag ist der Vertragsgegenstand maßgebend (GemS-OGB, BGHZ 97, 312, 314). Dieser bestimmt sich wiederum danach, ob die Vertragsabmachungen mit ihrem Schwer-
punkt öffentlich-rechtlich oder privatrechtlich ausgestaltet sind (BGHZ 76, 16, 20; 116, 339, 342; BVerwGE 92, 56, 59; Bonk, in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 6. Aufl., § 54 Rdn. 77). Der hier am 8. Februar 1988 geschlossene notarielle Vertrag hat im wesentlichen einen Grundstückskauf nebst Auflassung zum Gegenstand und findet damit seinen Schwerpunkt im Privatrecht. Hingegen geben die Regelungen unter § 6 der notariellen Urkunde, die der Absicherung der städtebaulichen Ziele der Klägerin dienen, dem Vertrag kein derartiges Gepräge, daß er unbeschadet seiner sonstigen Regelungen als öffentlichrechtlich anzusehen wäre. Diese Abreden stehen nämlich in engem Zusammenhang mit der Grundstücksveräußerung als dem Hauptgegenstand des Vertrages und nehmen an dessen Rechtsnatur teil.
2. Die Zuordnung zum Privatrecht ändert nichts an der Maßgeblichkeit des Gebots angemessener Vertragsgestaltung auch für den vorliegenden Fall. Da im Gesetz eine Differenzierung unterblieben ist, gilt § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB für alle städtebaulichen Verträge unabhängig davon, ob sie als privatrechtlich oder als öffentlich-rechtlich zu qualifizieren sind (Quaas, in Schrödter, BauGB, 6. Aufl., § 11 Rdn. 8; Grziwotz, DVBl. 1994, 1048, 1050 Brohm, JZ 2000, 321, 331; vgl. auch Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB [Stand: Januar 2002], § 11 Rdn. 170; Löhr, in Battis/Krautzberger/Löhr, aaO, § 11 Rdn. 21 i.V.m. Rdn. 1). Auf den bereits am 8. Februar 1988 abgeschlossenen notariellen Vertrag ist § 11 BauGB allerdings nicht unmittelbar anwendbar , weil die Vorschrift erst durch das Bau- und Raumordnungsgesetz vom 18. August 1997 mit Wirkung zum 1. Januar 1998 in das Baugesetzbuch eingefügt worden ist. Nichts anderes gilt für die vorhergehende Regelung in § 6 Abs. 3 Satz 4 BauGB-MaßnG, die erst am 1. Mai 1993 in Kraft trat. Einer Prüfung der zwischen den Parteien streitigen Mehrerlösabführungsklausel am
Maßstab der Angemessenheit steht dies jedoch nicht entgegen. Es handelt sich bei § 11 BauGB nicht um originär neues Recht, sondern lediglich um eine Klarstellung und Absicherung der bisher schon geltenden Rechtslage (vgl. Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO, § 11 Rdn. 4; Löhr, in Battis /Krautzberger/Löhr, aaO, § 11 Rdn. 1; Kahl/Röder, JuS 2001, 24, 25). Die Vorschrift verleiht - ebenso wie § 56 Abs. 1 Satz 2 VwVfG für öffentlichrechtliche Verträge - lediglich für einen speziellen Regelungsbereich dem allgemeinen , verfassungsrechtlich verankerten (BVerfGE 23, 127, 133) Grundsatz der Verhältnismäßigkeit Ausdruck. Dieser bestimmt auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung das gesamte Handeln der Verwaltung (BVerwG, NJW 1985, 989, 990; Bonk, aaO, § 56 Rdn. 54; Kopp, VwVfG, 6. Aufl., § 56 Rdn. 13; Henneke, in Knack, VwVfG, 7. Aufl., § 56 Rdn. 14; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 103 f.; Hien, Festschrift für Schlichter, 1995, S. 129, 132 f; Hofstetter, BWNotZ 2000, 5, 6), und zwar auch dann, wenn sie sich zur Aufgabenerfüllung privatrechtlicher Handlungsformen bedient (BGHZ 93, 372, 381; Senat, Urt. v. 15. Oktober 1993, V ZR 19/92, NJW 1994, 586, 589; Krautzberger , in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO, § 11 Rdn. 170; Kahl, DÖV 2000, 793, 796, 798). In diesem Fall führt eine Vertragsgestaltung, die das Angemessenheitsgebot mißachtet, nach § 134 BGB zur Nichtigkeit (vgl. Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 104).
3. Ob privatrechtliche städtebauliche Verträge, soweit sie Allgemeine Geschäftsbedingungen (§ 1 AGBG, jetzt § 305 Abs. 1 BGB) enthalten, daneben auch der Inhaltskontrolle nach §§ 9 bis 11 AGBG (nunmehr nach §§ 307 bis 309 BGB) unterliegen, war in der Rechtsprechung bislang noch nicht geklärt.
a) Mit dem Berufungsgericht bejahen die Instanzgerichte diese Frage in veröffentlichten Entscheidungen ganz überwiegend (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1992, 18; OLG München, MittBayNot 1994, 541; OLG Koblenz, MDR 1995, 1110; DNotI-Report 1998, 25; OLG Hamm, NJW 1996, 2104; OLG Celle, DNotI -Report 1999, 70; OLGR 1999, 113; OLG Oldenburg, OLGR 2001, 34; LG Ravensburg, BWNotZ 1998, 44; LG Karlsruhe, DNotZ 1998, 483; LG Traunstein , NotBZ 1998, 198; MittRhNotK 1998, 420; NJW-RR 1999, 891). Dem wird von Teilen des Schrifttums widersprochen. Hiernach soll § 11 BauGB als spezialgesetzliche Vorschrift anzusehen sein, die das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen verdränge (so Löhr, in Battis/Krautzberger/Löhr, aaO, § 11 Rdn. 14; Grziwotz, NJW 1997, 237; Brohm, JZ 2000, 321, 331; Kahl, DÖV 2000, 793, 795; Kahl/Röder, JuS 2001, 24, 27; a.A. Stich, in Schlichter/Stich, Berliner Schwerpunkte-Kommentar zum BauGB, § 11 Rdn. 21; Albrecht, DNotZ 1996, 546, 547; Gaßner, BayVBl. 1997, 538; Raststätter, DNotZ 2000, 17, 24; Hofstetter, BWNotZ 2000, 5, 6; offen gelassen von VGH München, NVwZ 1999, 1008, 1010).
b) Der Senat tritt im Ergebnis der letztgenannten Auffassung bei. Nach Sinn und Zweck der konkurrierenden Normen und den sie tragenden Wertungen des Gesetzgebers enthält das nun in § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB kodifizierte Gebot angemessener Vertragsgestaltung für städtebauliche Verträge eine erschöpfende Regelung, neben der das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen keine Anwendung finden kann. Keine maßgebende Bedeutung kommt hierbei allerdings dem zumeist in den Vordergrund gestellten Gesichtspunkt zu, daß die Gemeinde bei Grundstücksverkäufen im Rahmen von Einheimischenmodellen ohne Gewinnerzielungsabsicht handele und im Gegensatz zu typischen AGB-Verträgen gerade im Interesse ihrer Vertrags-
partner tätig werde, denen der Grunderwerb und die Errichtung eines Eigenheims ermöglicht oder zumindest erleichtert werden solle. Der Schutzzweck des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen stellt nämlich nicht auf das Geschäftsziel ab, sondern ist für die Zeit vor Einfügung des - im vorliegenden Fall noch nicht anwendbaren - § 24a AGBG in erster Linie darauf gerichtet, die einseitige Ausnutzung der Vertragsgestaltungsfreiheit durch eine Vertragspartei zu verhindern (vgl. BGHZ 126, 326, 332). Bei städtebaulichen Verträgen zur Verwirklichung von Einheimischenmodellen kann es aber im Unterschied zu sonst vorformulierten Bestimmungen nicht darum gehen, den vom Gesetz erstrebten Ausgleich für das Fehlen der Richtigkeitsgewähr zu schaffen, die ansonsten als Ergebnis des Aushandelns der Vertragsbedingungen erwartet werden kann (vgl. dazu Ulmer, in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Gesetz, 9. Aufl., Einl. Rdn. 29). Mit der Vorformulierung der vertraglichen Bestimmungen entzieht sich die Gemeinde hier nicht einem Aushandeln der Konditionen im Einzelfall. Ihr verbleibt im Unterschied zu typischen Teilnehmern am Privatrechtsverkehr regelmäßig kein solcher Freiraum, weil sie auf Grund des verfassungsrechtlich verankerten Gleichbehandlungsgebots gehindert ist, im Zuge der Verwirklichung von Einheimischenmodellen mit den Erwerbsinteressenten bei gleicher Sachlage unterschiedliche Vertragsbedingungen auszuhandeln (Wagner, BayVBl. 1997, 539; Brohm, JZ 2000, 321, 331). Das Gleichheitsprinzip bindet nämlich die öffentliche Verwaltung auch dort, wo sie sich bei der unmittelbaren Erfüllung ihrer Verwaltungsaufgaben gegenüber einer bestimmten Interessengruppe - wie hier gegenüber den von der Beklagten geförderten Grundstückskäufern - privatrechtlicher Rechtsformen bedient (vgl. Senat, BGHZ 29, 76, 80; 33, 230, 233).
Da der Abschluß des Kaufvertrages, aus dem die Klägerin ihren Anspruch herleitet, bereits 1988 erfolgte, braucht nicht darüber entschieden zu werden, ob an dieser Einschätzung auch für städtebauliche Verträge festzuhalten ist, die nach Ablauf der Umsetzungsfrist der EG-Richtlinie vom 5. April 1993 über mißbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (31. Dezember 1994), spätestens aber nach Umsetzung der Richtlinie insbesondere durch Einfügung des § 24a AGBG (jetzt § 310 Abs. 3 BGB) abgeschlossen worden sind. Infolge der genannten EG-Richtline ist der Zweck des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen um den Verbraucherschutz erweitert worden ist (vgl. Heinrichs, NJW 1996, 2190, 2194). Als Unternehmer im Sinne dieser Vorschrift und damit als Normadressat sollen auch Einrichtungen der öffentlichen Hand jedenfalls dann anzusehen sein, wenn sie privatrechtliche Verträge abschließen (vgl. Ulmer, in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 24a Rdn. 18; Wolf in Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 4. Aufl., Art. 2 RiLi Rdn. 12). Sollte dem zu folgen sein, müßte das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch für - zumindest privatrechtliche - städtebauliche Verträge Geltung beanspruchen können (vgl. Grziwotz, BauR 2001, 1839, 1841; ders. NVwZ 2002, 391, 394).
4. Daß hiernach das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Fällen wie dem vorliegenden keine Anwendung findet, macht die Erwerber von Grundstücken im Rahmen von Einheimischenmodellen nicht schutzlos gegenüber den von der Gemeinde - oder in ihrem Auftrag - gestellten Vertragsbedingungen.
a) Dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung (vgl. § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB) ist nach übereinstimmender Auffassung in Rechtsprechung und
Schrifttum genügt, wenn bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die Gegenleistung nicht außer Verhältnis zu der Bedeutung und dem Wert der von der Behörde erbrachten oder zu erbringenden Leistung steht und die vertragliche Übernahme von Pflichten auch ansonsten zu keiner unzumutbaren Belastung für den Vertragspartner der Behörde führt (BVerwGE 42, 331, 345; Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO, § 11 Rdn. 166; Quaas, in Schrödter, aaO, § 11 Rdn. 42; Bonk, aaO, § 56 Rdn. 54; Kopp, aaO, § 56 Rdn. 13; vgl. auch BGHZ 26, 84, 88 ff). Danach ist nicht nur - insofern weitergehend als nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (vgl. dazu Senat, BGHZ 146, 331, 338; Urt. v. 22. Februar 2002, V ZR 251/00, ZIP 2002, 808, 809) - eine Kontrolle des vertraglichen Austauschverhältnisses eröffnet (zu eng daher Hofstetter, BWNotZ 2000, 5, 6), vielmehr wird - insoweit in Übereinstimmung mit dem AGB-Gesetz - auch eine Überprüfung der einzelnen Vertragsklauseln ermöglicht (Grziwotz, NVwZ 2002, 391, 393 f). Bei dieser sind die den §§ 10 und 11 AGBG (jetzt §§ 308 und 309 BGB) zugrunde liegenden Wertungen zu berücksichtigen; denn Bestimmungen, die nach diesen Vorschriften unwirksam wären, können eine durch den Vertragszweck nicht mehr gedeckte, unverhältnismäßige und damit unangemessene Belastung des Vertragspartners der Gemeinde begründen (vgl. Rastätter, DNotZ 2000, 17, 24). Nichts anderes kann für die Generalklausel aus § 9 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1, 2 BGB) gelten (vgl. VGH München, NVwZ 1999, 1008, 1010; Rastätter, DNotZ 2000, 17, 24), zumal der allgemeine Grundsatz, auf dem sie beruht, selbst für öffentlich-rechtliche Verträge zu beachten ist (vgl. BVerwGE 74, 78, 83). All das hat nicht zur Folge, daß die besondere Interessenlage namentlich der Gemeinde beim Abschluß von Verträgen im Rahmen von Einheimischenmodellen außer Betracht bleiben kann (so aber Brohm, JZ 2000, 321, 331). Sie wäre vielmehr auch bei einer Angemessenheitsprüfung nach § 9 AGBG zu
berücksichtigen (so auch Wagner, BayVBl. 1997, 539), weil die Inhaltskontrolle am Maßstab der Generalklausel eine umfassende Abwägung der typischen Interessen der an Geschäften der betreffenden Art beteiligten Kreise erfordert (Brandner, in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 9 Rdn. 78 m.w.N.).
b) Die Inhaltskontrolle einzelner Vertragsbestimmungen nach Maßgabe des Angemessenheitsgebots führt nicht stets zu denselben Ergebnissen wie eine Überprüfung nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (a.A. wohl VGH München, NVwZ 1999, 1008, 1010; Stich, in Schlichter/Stich, aaO, § 11 Rdn. 22). Für die nach Kriterien des öffentlichen Rechts bestimmte Angemessenheit ist entscheidend, ob bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die gegenseitigen Rechte und Pflichten ausgewogen gestaltet wurden (vgl. BVerwGE 42, 331, 345). Dies ermöglicht insbesondere eine im Vergleich zum Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen weitergehende Kompensation von Vertragsklauseln, die für sich genommen unangemessen sind, durch vorteilhafte Bestimmungen im übrigen Vertrag. Zwar ist auch bei einer Prüfung der Angemessenheit nach § 9 AGBG der gesamte Vertragsinhalt zu berücksichtigen (vgl. BGHZ 116, 1, 4), zum Ausschluß einer unangemessenen Benachteiligung wird eine Kompensation aber grundsätzlich nur durch konnexe, in Wechselbeziehung stehende Klauseln zugelassen (vgl. Staudinger /Coester, BGB [1998], § 9 AGBG Rdn. 91; Brandner, in Ulmer/ Brandner/Hensen, aaO, § 9 Rdn. 85; auch BGHZ 94, 105, 113 ff; 114, 238, 246), während eine umfassende Kompensationswirkung nur kollektiv ausgehandelten , anerkannten Klauselwerken, wie etwa dem Gesamtgefüge der Verdingungsordnung für Bauleistungen Teil B (BGHZ 101, 357, 364; 138, 176, 177 f) oder der Allgemeinen Deutschen Spediteur-Bedingungen (BGHZ 127, 275, 281), beigelegt wird (vgl. Staudinger/Coester, aaO, § 9 AGBG Rdn. 93;
Brandner, in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 9 Rdn. 86). Ist dagegen wie im Fall des Angemessenheitsgebots allein die Ausgewogenheit der Vertragsgestaltung unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten maßgeblich, so gibt es für eine vergleichbare Einschränkung der Kompensation keine Grundlage (a.A. wohl Grziwotz, NVwZ 2002, 391, 394).
5. Die vom Berufungsgericht versäumte Überprüfung nach den Regeln des Angemessenheitsgebots kann der Senat auf der Grundlage der getroffenen Feststellungen nachholen (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dieser Kontrolle hält die Mehrerlösabführungsklausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 des notariellen Vertrags vom 8. Februar 1988 stand.
a) Die von den Beklagten übernommene Verpflichtung, im Falle der vorzeitigen Weiterveräußerung des Grundstücks den Unterschiedsbetrag zwischen Ankaufspreis und Verkaufspreis bzw. - im Fall der Bebauung - zwischen Ankaufspreis und Bodenwert an die Klägerin abzuführen, stellt einen Teil der von ihnen für den Grundstückserwerb zu entrichtenden Gegenleistung dar, der neben ihre Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung trat. Damit sollte dem Umstand Rechnung getragen werden, daß die Klägerin das Grundstück - durch die von ihr hinzugezogene Zwischenerwerberin - im Rahmen eines Einheimischenmodells zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis veräußerte. Der Verkehrswert des unbebauten Grundstücks ohne Berücksichtigung der Erschließungskosten belief sich im Jahre 1987 auf 160 bis 200 DM/m², wobei es keinen Anhaltspunkt dafür gibt, daß sich der Verkehrswert bis zum Abschluß des notariellen Vertrags vom 8. Februar 1988 erheblich geändert haben könnte. Mit den Beklagten wurde jedoch - wiederum ohne Berücksichtigung der Erschließungskosten - ein Kaufpreis auf der Basis von lediglich 131 DM/m² vereinbart. Eine
solche Veräußerung unter dem objektiven Verkehrswert ist den Gemeinden aus haushaltsrechtlichen Gründen wegen des Gebots der sparsamen Verwendung öffentlicher Mittel (hier: § 92 Abs. 2 HGO) nur dann gestattet, wenn dies der Erfüllung legitimer öffentlicher Aufgaben - wie etwa der Förderung des (Einheimischen-)Wohnungsbaus - dient, und darüber hinaus die zweckentsprechende Mittelverwendung sichergestellt wird (VGH München, NVwZ 1999, 1008, 1011; Jäde, BayVBl. 1995, 283; Albrecht, DNotZ 1996, 546, 550; Grziwotz , NJW 1997, 237; Busse, DNotZ 1998, 486, 489; Raststätter, DNotZ 2000, 17, 25, 38; Otto, DVP 2001, 37). Die Klägerin war daher nicht nur berechtigt, sondern sogar verpflichtet, für eine vertragliche Absicherung des - den verbilligten Grundstücksverkauf rechtfertigenden - Ziels der Einheimischenförderung Sorge zu tragen. Hierzu mußte sie sicherstellen, daß die bevorzugten ortsansässigen Käufer die auf den Grundstücken zu errichtenden Eigenheime zumindest für einen bestimmten Zeitraum tatsächlich selbst nutzten und nicht auf Kosten der Allgemeinheit Spekulationsgewinne erzielten, indem sie das verbilligte Bauland alsbald zum Verkehrswert weiterveräußerten. Dementsprechend sieht die zwischen den Parteien streitige Mehrerlösabführungsklausel vor, daß der volle Wert des Grundstücks den Käufern erst nach Ablauf einer zehnjährigen Bindungsfrist zugute kommen soll. Diese Bindung, die der Preis für den verbilligten Erwerb der Grundstücke ist (vgl. LG Traunstein, NotBZ 1998, 198, 200; Otto, DVP 2001, 37), stellt als solche keine unverhältnismäßige Belastung der Käufer dar. Mit ihr wurden die rechtlichen Voraussetzungen für die Vergabe preisgünstigen Baulands überhaupt erst geschaffen (vgl. hierzu Kopp, aaO, § 56 Rdn. 13; Henneke, aaO, § 56 Rdn. 14); zudem ist wegen der zeitlich begrenzten Bindung eine Realisierung des vollen Grundstückswerts durch die Käufer nicht etwa ausgeschlossen, sondern lediglich aufgeschoben.
Kein anderes Ergebnis folgt unter Berücksichtigung der Wertungen, die § 9 AGBG zugrunde liegen. Insbesondere ist die Vereinbarung einer Nachforderung auf ein erkennbar "vorläufiges" Entgelt in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht zu beanstanden, wenn eine endgültige Bezifferung des geschuldeten Kaufpreises bei Vertragsschluß nicht möglich war (Senat, Urt. v. 22. Februar 2002, aaO, 810 m.w.N.). So liegen die Dinge hier; denn die Beklagten sollten durch die höhere Gegenleistung die Vorteile des günstigen Erwerbs aus Gründen der Einheimischenförderung erst im Fall einer vorzeitigen Weiterveräußerung verlieren.
b) Unter Berücksichtigung des von der Klägerin verfolgten städtebaulichen Ziels steht auch die vereinbarte "Bindungsdauer" von zehn Jahren, während derer die Käufer zur Abführung des Mehrerlöses verpflichtet sind, einer angemessenen Vertragsgestaltung nicht entgegen und führt insbesondere nicht zu einer unzumutbaren Belastung der Beklagten (vgl. BVerwGE 92, 56, 66; VGH München, NVwZ 1990, 979, 981). Da die Bindungsfrist der Sicherung der mit der Bauleitplanung in zulässiger Weise verfolgten Ziele dient, kann sie jedenfalls für einen der regelmäßigen Geltungsdauer eines Bebauungsplans entsprechenden Zeitraum von etwa 15 Jahren wirksam vereinbart werden (vgl. Jachmann, MittBayNot, 1994, 93, 108; Grziwotz, VIZ 1997, 197, 200; ders., DNotZ 1999, 646, 650; Raststätter, DNotZ 2000, 17, 39; auch OLG München, DNotZ 1998, 810, 811; OLG Oldenburg, OLGR 2001, 34, 35; Deutrich, MittBayNot 1996, 201, 202 jeweils zur Zulässigkeit von Bindungsfristen bis zu 20 Jahren).
c) Ebensowenig ist zu beanstanden, daß sich die Verpflichtung der Käufer zur Abführung des Mehrerlöses nicht auf die Differenz zwischen dem
Ankaufspreis und dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Ankaufs und damit auf die Herausgabe des unmittelbaren Subventionsvorteils beschränkt, sondern auch eine nachfolgende Steigerung des Bodenwerts bis zur Weiterveräußerung des Grundstücks umfaßt (Grziwotz, MittBayNot 1994, 465, 466 f; Jäde, BayVBl. 1995, 282, 283; a.A. OLG München, MittBayNot 1994, 464, 465). Auch diese Bestimmung ist vielmehr mit Blick auf das verfolgte Ziel der Einheimischenförderung angemessen; denn sie verhindert für den Fall einer vorzeitigen Weiterveräußerung in vollem Umfang eine Bereicherung auf Kosten der Allgemeinheit. Die hier durch eine erhöhte Gegenleistung auszugleichende Beeinträchtigung öffentlicher Interessen besteht nämlich nicht nur in den Verlusten wegen des verbilligten Grundstücksverkaufs, sondern auch und gerade in der Verfehlung des von der Gemeinde verfolgten Zwecks einer Förderung ortsansässiger Bürger (Grziwotz, MittBayNot 1994, 465, 466 f). Es kommt hinzu, daß sich als Alternative zur Absicherung der Ziele von Einheimischenmodellen die Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts anbietet (vgl. dazu OLG Karlsruhe, NJW-RR 1992, 18; OLG Koblenz, MDR 1995, 1110, 1111; OLG Hamm, NJW 1996, 2104; LG Traunstein, NJW-RR 1999, 891, 892; Grziwotz, NJW 1997, 237, 238). Macht die Gemeinde von dieser Möglichkeit Gebrauch, so kommt ihr ebenfalls eine zwischenzeitliche Steigerung des Bodenwertes zugute; denn nach § 497 Abs. 2 BGB a.F. (jetzt § 456 BGB) entspricht der Wiederkaufspreis im Zweifel dem ursprünglichen Kaufpreis. Wenn eine Gemeinde, namentlich weil ihr die für den Wiederkauf erforderlichen finanziellen Mittel fehlen, das gleiche wirtschaftliche Ergebnis durch die Vereinbarung einer Mehrerlösabführungsklausel zu erreichen versucht, kann dies nicht als unangemessene Benachteiligung ihres Vertragspartners angesehen werden (Grziwotz, MittBayNot 1994, 465; Rastätter, DNotZ 2000, 17, 42).
d) Die Mehrerlösabführungsklausel führt auch nicht deshalb zu einer unzumutbaren Belastung der Beklagten, weil sie sich nach ihrer Darstellung allein aus finanziellen Gründen von dem Anwesen trennen und bei der Weiterveräußerung zudem Verluste hinnehmen mußten. Die Finanzierung des Grunderwerbs und des Hausbaus fällt ausschließlich in den Risikobereich des Erwerbers. Erweist sich die vorgesehene Finanzierung aus Gründen wie Arbeitslosigkeit , Scheidung oder Tod des Ehegatten als undurchführbar, verwirklicht sich ein allgemeines Lebensrisiko des Erwerbers, dem die Gemeinde nicht schon im Rahmen des Grundstückskaufvertrags Rechnung tragen muß (Grziwotz , NJW 1997, 237, 238; Rastätter, DNotZ 2000, 17, 40; a.A. wohl OLG München, NVwZ 1999, 1025, 1026).
Das besagt jedoch nicht, daß die besonderen Umstände des jeweiligen Einzelfalls ohne jede Bedeutung wären. Vielmehr können sie im Rahmen der von der Gemeinde zu treffenden Ermessensentscheidung zu berücksichtigen sein, ob und inwieweit der Anspruch auf Zahlung des Mehrerlöses überhaupt geltend gemacht werden soll (Grziwotz, NJW 1997, 237, 238; Brohm, JZ 2000, 321, 332). Auch im Bereich des Verwaltungsprivatrechts hat die Gemeinde nicht nur die Schranken von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu beachten, sondern ist weitergehenden Bindungen unterworfen, zu denen insbesondere die Einhaltung des Übermaßverbotes zählt (BGHZ 93, 372, 381; Senat, Urt. v. 15. Oktober 1993, V ZR 19/92, NJW 1994, 586, 589). Hierbei können auch die persönlichen Verhältnisse der betroffenen Bürger Bedeutung erlangen (vgl. BGHZ 93, 372, 381 f). Vorliegend ist die Klägerin bei der Ausübung ihres Ermessens - auch mit Blick auf die angestrebte Einheimischenförderung - nicht gezwungen, den Interessen der Beklagten noch weiter entgegenzukommen, als sie dies bereits mit der Ermäßigung auf die Hälfte des von dem Gutachteraus-
schuß ermittelten Betrages getan hat. Insbesondere machen die Beklagten nicht geltend, auf Grund ihrer finanziellen Situation unfähig zu sein, die Klageforderung zu begleichen.
e) Schließlich ist die Mehrerlösabführungsklausel auch nicht deshalb unangemessen, weil sie für den - hier gegebenen - Fall einer Veräußerung nach Bebauung des Grundstücks die Ermittlung des für die Höhe des Abführungsbetrags maßgeblichen Bodenwerts durch den Gutachterausschuß gemäß §§ 192 ff BauGB vorsieht. Anderes läßt sich auch den Grundsätzen nicht entnehmen , die zu § 9 AGBG entwickelt worden sind. Zwar wird, wie das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend annimmt, die Rechtsverfolgung unangemessen erschwert, wenn eine Vertragsklausel die Anrufung eines Schiedsgutachters vorschreibt und hierbei den Eindruck erweckt, dessen Entscheidung sei endgültig und der Rechtsweg ausgeschlossen (BGHZ 101, 307, 319). Unter § 6 Abs. 3 der notariellen Urkunde haben die Vertragsparteien jedoch kein Schiedsgutachten mit der Folge vereinbart, daß die Wertermittlung durch den Gutachterausschuß bis zur Grenze der offenbaren Unrichtigkeit entsprechend § 319 Abs. 1 Satz 1 BGB verbindlich wäre (vgl. BGHZ 43, 374, 376; 81, 229, 237). Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht ist - ungeachtet der Frage der Verwendung der Klausel über den Bezirk eines Oberlandesgerichts hinaus - für den Senat nicht verbindlich, weil die umfassende Verweisung auf die Verfahrensvorschriften der §§ 192 ff BauGB übersehen und damit nicht alle maßgeblichen Umstände berücksichtigt worden sind (vgl. Senat, Urt. v. 14. Oktober 1994, V ZR 196/93, NJW 1995, 45, 46 m.w.N.). Durch diese vom Berufungsgericht nicht beachtete Bezugnahme wird klargestellt, daß das einzuholende Gutachten mangels anderweitiger Vereinbarung keine bindende Wirkung hat (§ 193 Abs. 4 BauGB) und in einem gerichtlichen Verfahren auf
entsprechende Einwände hin in vollem Umfang nachgeprüft werden kann (vgl. Dieterich, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO [Stand: Oktober 1991], § 193 Rdn. 132).
III.
Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da der Sachverhalt geklärt ist und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat den Rechtsstreit auch der Höhe nach abschließend entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO).
Wegen der vorzeitigen Grundstücksveräußerung kann die Klägerin als begünstigte Dritte (§ 328 Abs. 1 BGB) von den Beklagten gemäß § 6 Abs. 3 Satz 1 und Abs. 4 des notariellen Vertrags vom 8. Februar 1988 die Zahlung der Differenz zwischen Ankaufspreis und Bodenwert verlangen, wobei die Klägerin aufgrund der von ihr getroffenen Ermessensentscheidung lediglich /. 0 1 -% 243 5 76 8 einen Betrag in Höhe von 65.912,19 DM (= 33.700,37 +-, Beklagten haben keine erheblichen Einwände gegen die Höhe des Bodenwertes erhoben, die von der Klägerin auf der Grundlage der Wertermittlung des Gutachterausschusses behauptet worden ist. Soweit sie gerügt haben, bei der Wertermittlung sei von einem unzutreffenden Alter des Gebäudes ausgegangen worden, bleibt das ohne Auswirkungen auf den festgestellten Bodenwert. Entgegen dem Vorbringen der Beklagten in der Berufungsinstanz ist der Umstand , daß auf dem Grundstück ein Gebäude errichtet wurde, nicht vernachlässigt worden. Vielmehr wird im Wertermittlungsgutachten ausdrücklich darauf hingewiesen, daß der Bodenwert eines bebauten Grundstücks in der Regel unter dem Bodenwert eines unbebauten Grundstücks liege, weil die vorhande-
ne Bebauung hinsichtlich Art und Ausmaß der baulichen Nutzung die Wünsche eines potentiellen Käufers in den seltensten Fällen vollständig erfülle. Dementsprechend hat der Gutachterausschuß den Bodenwert des Grundstücks in unbebautem Zustand mit 389.950 DM und in bebautem Zustand mit lediglich 290.690 DM angegeben.
Der von der Klägerin geltend gemachte Zinsanspruch ergibt sich aus § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F.
IV.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Krüger Klein Gaier Schmidt-Räntsch
Tenor
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Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 2. Zivilsenats des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig vom 5. Juni 2014 aufgehoben.
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Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
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Von Rechts wegen
Tatbestand
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Die Klägerin ist die durch Zusammenschluss mehrerer Kommunen entstandene Gemeinde einer nordfriesischen Insel. Sie ist Eigentümerin mehrerer Grundstücke, die mit 1955 errichteten, aus jeweils vier Einheiten bestehenden Reihenhauszeilen bebaut sind. Mit notariellem Vertrag vom 15. Dezember 2005 bestellte die Rechtsvorgängerin der Klägerin an einem der Grundstücke für sich selbst ein Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 99 Jahren, welches durch Teilungserklärung vom selben Tage in vier Wohnungserbbaurechte (je „Hausscheibe“ nebst dazugehöriger unbebauter Fläche) aufgeteilt worden ist. § 5 des Erbbaurechtsvertrags (im folgenden ErbbV) lautet auszugsweise:
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㤠5 Verwendung des Bauwerks
-
1. Der Berechtigte ist verpflichtet, das Bauwerk unter Ausschluß jeder anderen Verwendung wie folgt zu verwenden:
-
Wohngebäude für den Wohnungserbbauberechtigten und die evtl. in seinem Haushalt lebenden Familienangehörigen und/oder Lebenspartner/in zu Dauerwohnzwecken (räumlicher Schwerpunkt der gesamten Lebensverhältnisse = Hauptwohnsitz im Sinne des Landesmeldegesetzes).
-
Der Eigentümer bezweckt mit der Vergabe des Erbbaurechts die Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung, insbesondere von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen. Dem Berechtigten ist bekannt, daß der Eigentümer ihm das Erbbaurecht nur zu dem vorstehenden Verwendungszweck einräumt. Er ist verpflichtet, es ausschließlich für diesen Zweck zu nutzen und diese Nutzung auf Verlangen jederzeit nachzuweisen.“ ...
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Gemäß § 13 Nr. 1 d ErbbV ist der Berechtigte auf Verlangen des Eigentümers verpflichtet, das Erbbaurecht auf diesen oder auf einen von diesem zu benennenden Dritten zu übertragen (Heimfall), wenn er gegen § 5 Nr.1 ErbbV verstößt. Nach § 13 Nr. 6 ErbbV verjährt dieser Heimfallanspruch in einem Jahr von dem Zeitpunkt an, in dem der Eigentümer von dem Vorhandensein der Voraussetzungen Kenntnis erlangt hat, ohne Rücksicht auf diese Kenntnis in dreißig Jahren von dem Eintreten der Voraussetzungen an. In § 22 Satz 1 ErbbV ist bestimmt, dass der Erbbauberechtigte für die Nutzungsüberlassung an Dritte der vorherigen schriftlichen Zustimmung bedarf. Deren Erteilung steht nach Satz 2 im Ermessen des Eigentümers. Nach Satz 3 wird der Eigentümer die Zustimmung insbesondere dann nicht erteilen, wenn a) der Dritte nicht - sei es auch nur zu einem kleineren Anteil - Mitberechtigter des Erbbaurechts ist, b) der Dritte sich in dem vorzulegenden Nutzungsvertrag nicht verpflichtet hat, die Verwendung gemäß § 5 ErbbV einzuhalten, oder c) wenn die vereinbarte Miete oder das sonstige Nutzungsentgelt über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
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In einem der auf dem Grundstück befindlichen Reihenhäuser wohnte der Großvater des Beklagten zur Miete. Mit notariellem Vertrag vom 3. März 2006 verkaufte die Rechtsvorgängerin der Klägerin das Wohnungserbbaurecht an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus dem in einem anderen Bundesland wohnhaften Beklagten und seinem Großvater.
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Nach dem Tod des Großvaters übertrugen dessen Erben mit Zustimmung der Klägerin das zum Nachlass gehörende Wohnungserbbaurecht auf den Beklagten. Dieser vermietete es im März 2010 an Mieter mit erstem Wohnsitz in der Gemeinde. Nach einem Mieterhöhungsverlangen des Beklagten wandten sich die Mieter im November 2011 an die Klägerin. Diese erklärte gegenüber dem Beklagten im Dezember 2011, dass sie in der Vermietung einen Verstoß gegen § 5 ErbbV sehe und seine Stellungnahme innerhalb von zwei Wochen erwarte. Der Beklagte antwortete, der frühere Leiter des kommunalen Liegenschaftsbetriebes habe bereits vor der Beurkundung des Kaufvertrags über das Erbbaurecht mündlich sein „OK“ zu einer Vermietung an eine ortsansässige Familie nach dem Tode des Großvaters gegeben. Im August 2012 forderte die Klägerin den Beklagten unter Fristsetzung bis zum 15. Oktober 2012 auf, die Wohnung entsprechend der Regelung im Erbbaurechtsvertrag zu nutzen und drohte die Geltendmachung des Heimfallanspruchs an, dessen Ausübung sie danach erklärte.
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Mit der Klage nimmt die Klägerin den Beklagten auf Rückübertragung des Wohnungserbbaurechts sowie auf Räumung und Herausgabe des Erbbaugrundstücks in Anspruch. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht hat ihr stattgegeben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, möchte der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen.
Entscheidungsgründe
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I.
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Das Berufungsgericht meint, die Voraussetzungen für die Geltendmachung des Heimfalls seien erfüllt, weil der Beklagte das Reihenhaus nicht als Wohnung für sich oder seine Angehörige nutze, sondern ohne Zustimmung der Klägerin an Dritte vermiete. Einer Beweisaufnahme über das Vorbringen des Beklagten zu den Erklärungen des früheren Betriebsleiters über die Zulässigkeit einer Nutzung des Erbbaurechts durch Vermietung an ortsansässige Mieter bedürfe es nicht, da den behaupteten Erklärungen allenfalls ein Hinweis auf die Möglichkeit einer Zustimmung nach § 22 ErbbV zu entnehmen sei. Die Nutzungsbeschränkung (§ 5 ErbbV) - wie auch die daran anknüpfende Heimfallregelung (§ 13 Nr. 1 d ErbbV) - hätten ohne zeitliche Begrenzung wirksam in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden können. Die Geltendmachung des Heimfallanspruchs verstoße auch nicht gegen § 242 BGB. Es liege weder ein widersprüchliches Verhalten der Klägerin noch ein Verstoß gegen das Übermaßverbot vor. Der Beklagte könne sich schließlich nicht mit Erfolg auf Verjährung berufen.
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II.
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Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.
- 9
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1. Das Berufungsgericht nimmt zutreffend an, dass der Beklagte zur Rückübertragung des Erbbaurechts verpflichtet sein kann. Das vereinbarte Heimfallrecht begründet nach § 2 Nr. 4 ErbbauRG einen Anspruch des Grundstückseigentümers gegen den Erbbauberechtigten auf Übertragung des Erbbaurechts gemäß § 11 Abs. 2 ErbbauRG, § 873 BGB (Senat, Urteil vom 20. April 1990 - V ZR 301/88, BGHZ 111, 154, 156; Urteil vom 18. Mai 1990 - V ZR 190/89, NJW-RR 1990, 1095, 1096).
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a) Zu Recht bejaht das Berufungsgericht das Vorliegen der in dem Erbbaurechtsvertrag bestimmten Voraussetzungen des Heimfallanspruchs.
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aa) Der Beklagte verstößt gegen die Pflicht zur Selbstnutzung, weil er in dem Reihenhaus nicht wohnt, sondern es durch Vermietung an Dritte nutzt. Der Befreiungstatbestand in § 22 ErbbV greift wegen Fehlens einer Zustimmung der Klägerin zur Vermietung nicht ein.
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bb) Der Erbbaurechtsvertrag ist nicht (mündlich) dahin ergänzt worden, dass die Vermietung an Ortsansässige zur ortsüblichen Miete einer Zustimmung der Klägerin nicht bedarf. Anderes ergibt sich auch nicht aus den von dem Beklagten behaupteten Erklärungen des Bevollmächtigten der Klägerin, des damaligen Leiters ihres Eigenbetriebs, zur Zulässigkeit einer künftigen Vermietung an Dritte nach dem Tod des Großvaters. Das Vorbringen des Beklagten ist in Bezug auf das Zustandekommen einer vertragsergänzenden Vereinbarung unschlüssig. Eine solche Absprache ergibt sich aus den behaupteten Erklärungen nämlich auch dann nicht, wenn man diese nicht - wie das Berufungsgericht - nur als einen Hinweis auf die Regelung in § 22 ErbbV, sondern - wie die Revision - als Aussage des Betriebsleiters dazu versteht, wie die Klägerin ihr Ermessen in den Fällen einer Vermietung ausübt. Eine Erklärung über die Handhabung einer vertraglichen Regelung enthält kein Angebot zu deren Ergänzung oder Änderung, insbesondere nicht den Verzicht auf ein vertragliches Zustimmungserfordernis.
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b) Die vertraglichen Regelungen in § 5 Nr. 1 und § 13 Nr. 1 d ErbbV (die Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Selbstnutzung und der Heimfallanspruch bei einem Verstoß gegen diese Pflicht) sieht das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei als wirksam an.
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aa) Es handelt sich um zulässige Vereinbarungen über den vertragsmäßigen Inhalt eines Erbbaurechts. § 5 Nr. 1 ErbbV enthält eine Vereinbarung über die Verwendung des Bauwerks gemäß § 2 Nr. 1 Fall 3 ErbbauRG, § 13 Nr. 1 d ErbbV ein Heimfallrecht nach § 2 Nr. 4 ErbbauRG mit der erforderlichen Benennung des Heimfallgrunds (vgl. Senat, Urteil vom 28. September 1984 - V ZR 135/83, NJW 1985, 1464, 1465). Die Verletzung einer Pflicht nach § 2 Nr. 1 ErbbauRG als Heimfallgrund zu bestimmen (vgl. Senat, Urteil vom 24. Februar 1984 - V ZR 187/82, NJW 1984, 2213, 2214; Urteil vom 28. September 1984 - V ZR 135/83, aaO), ist unbedenklich, weil nach dem Erbbaurechtsgesetz grundsätzlich jedes Ereignis als den Heimfallanspruch auslösend vereinbart werden kann (Senat, Urteil vom 11. Juli 2003 - V ZR 56/02, NJW-RR 2003, 1524).
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bb) Der Erbbaurechtsvertrag verstößt nicht gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung (§ 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB).
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(1) Die Bestimmungen des Erbbaurechtsvertrags sind allerdings an diesem Gebot zu messen. Das Gebot gilt für alle Verträge über Erbbaurechte, die von öffentlichen Körperschaften in Verfolgung eines öffentlichen Zwecks zur Ausgabe an Private bestellt werden, wobei es nicht darauf ankommt, ob die Körperschaft den Erbbaurechtsvertrag mit dem Privaten schließt oder - wie hier - ein für sich selbst auf ihrem Grundstück bestelltes (Wohnungs-)Erbbaurecht an den Privaten veräußert. Der Erwerber ist nämlich auch im zuletzt genannten Fall an die Bestimmungen des Erbbaurechtsvertrags gebunden, weil das, was nach § 2 ErbbauRG als vertragsmäßiger Inhalt des Erbbaurechts bestimmt worden ist, mit der Bildung der Wohnungserbbaurechte auch zu deren Inhalt gehört (BayObLGZ 1989, 354, 357).
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Ob der hier zu beurteilende Kaufvertrag über das Erbbaurecht ein städtebaulicher Vertrag im Sinne des § 11 Abs. 1 BauGB ist, auf den § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB unmittelbar anzuwenden wäre, ist allerdings zweifelhaft. An dem für städtebauliche Verträge erforderlichen Zusammenhang mit der gemeindlichen Bauleitplanung (vgl. Senat, Urteil vom 30. September 2005 - V ZR 37/05, WM 2006, 300, 301) dürfte es hier fehlen, weil die Klägerin an bereits vor mehreren Jahrzehnten bebauten Grundstücken Erbbaurechte bestellt und diese anschließend veräußert hat. Ob § 11 BauGB einschlägig ist, kann im Ergebnis allerdings dahinstehen, da das Gebot zur angemessenen Vertragsgestaltung auf dem allgemeinen verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beruht und daher auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung für das gesamte Handeln der öffentlichen Körperschaften im Rechtsverkehr mit Privaten bestimmend ist (Senat, Urteil vom 30. September 2005 - V ZR 37/05, aaO).
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(2) Verwendungsbeschränkungen und Heimfallrechte in einem Erbbaurechtsvertrag verstoßen auch dann nicht gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung, wenn sie für die gesamte Dauer des Erbbaurechts und damit regelmäßig für einen Zeitraum von mehr als dreißig Jahren vereinbart werden.
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(a) Das Gebot angemessener Vertragsgestaltung verlangt, dass bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die Gegenleistung nicht außer Verhältnis zu der Bedeutung und dem Wert der von der Behörde erbrachten oder zu erbringenden Leistung steht und dass die vertragliche Übernahme von Pflichten auch ansonsten zu keiner unzumutbaren Belastung für den Vertragspartner der Behörde führt (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 101).
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(b) Bei preissubventionierten Grundstücksverkäufen durch Gemeinden, die Gegenstand der bisherigen Entscheidungen des Senats waren, bedarf es allerdings einer Befristung der durch Nachzahlungsansprüche (Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93; Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 33/06, NJW-RR 2007, 962; Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505) oder durch Rückerwerbsrechte (Urteil vom 30. September 2005 - V ZR 37/05, NJW-RR 2006, 298; Urteil vom 21. Januar 2006 - V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452) abgesicherten Verpflichtung der Käufer, das Grundstück selbst zu Wohnzwecken zu nutzen. Auf städtebaulichen oder subventionsrechtlichen Gründen beruhende Beschränkungen der Käufer müssen zeitlich begrenzt sein (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 104; Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, ZfIR 2010, 462 Rn. 14, 16). Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen mit einer 30 Jahre übersteigenden Bindung in städtebaulichen Verträgen über Grundstücke, die an Einzelpersonen zur Errichtung von Einfamilienhäusern verkauft werden, sind in aller Regel als unverhältnismäßig anzusehen (Senat, Urteil vom 29. Oktober 2010 - V ZR 48/10, NJW 2011, 515 Rn. 18; Urteil vom 20. Mai 2011 - V ZR 76/10, NJW-RR 2011, 1582 Rn. 20). Das mit dem verbilligten Verkauf verbundene Ziel, einer Familie zu einem Eigenheim und damit zu einer Lebensgrundlage zu verhelfen, ist als erreicht anzusehen, wenn das veräußerte Grundstück für die Dauer einer Generation, also für etwa 30 Jahre, selbst genutzt worden ist (Senat, Urteil vom 21. Juli 2006 - V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452 Rn. 15). Eine darüber hinausgehende Bindungsdauer dient vor dem Hintergrund, dass heute kaum ein Eigenheim über 90 Jahre von derselben Familie genutzt wird, letztlich nur noch dem gegenüber dem Erwerber nicht mehr gerechtfertigten Zweck, durch an die Nichteinhaltung der Selbstnutzungspflicht anknüpfende Nachzahlungsansprüche oder Wiederkaufsrechte die Subvention sowie zwischenzeitlich eingetretene Bodenwertsteigerungen von dem Käufer oder dessen Rechtsnachfolger ganz oder teilweise wieder abzuschöpfen (Senat, Urteil vom 21. Juli 2006 - V ZR 252/05, aaO, Rn. 16).
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(c) Verwendungsbeschränkungen und an deren Verletzung anknüpfende Heimfallrechte in Verträgen über von öffentlichen Körperschaften ausgegebene Erbbaurechte sind jedoch anders zu beurteilen.
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(aa) Eine Vereinbarung gemäß § 2 Nr. 1 ErbbauRG, nach der der Erbbauberechtigte das gekaufte oder von ihm errichtete Bauwerk für die gesamte Zeit, in der das Erbbaurecht besteht, selbst zu Wohnzwecken zu nutzen hat, steht nicht in einem unangemessenen Verhältnis zu dem Wert der von dem Grundstückseigentümer mit der Bestellung des Erbbaurechts erbrachten Leistung.
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Ein für die Beurteilung der Angemessenheit wesentlicher Unterschied zu vergleichbaren Selbstnutzungsverpflichtungen des Käufers in Grundstückskaufverträgen ergibt sich bereits daraus, dass die Verwendungsbeschränkung in den Erbbaurechtsverträgen nicht - jedenfalls nicht primär - städtebaulichen oder subventionsrechtlichen Zwecken, sondern der Sicherung der mit der Ausgabe der Erbbaurechte von dem Grundstückseigentümer verfolgten (hier sozialen) Zielsetzung dient, deretwegen er sein Grundstück mit dem Erbbaurecht belastet hat. Verwendungsbeschränkungen in Erbbaurechtsverträgen liegt zugrunde, dass der Grundstückseigentümer das Eigentum an dem Grundstück nicht übertragen, sondern es behalten und durch die Ausgabe von Erbbaurechten auf dessen weitere Nutzung Einfluss nehmen will. Die Sicherung dieses Zwecks für die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts ist als legitim angesehen und zu dessen Sicherung die Vorschrift des § 2 Nr. 1 ErbbauRG (früher ErbbauVO) geschaffen worden, nach der die Verwendungsbeschränkung als Inhalt des dinglichen Rechts vereinbart werden kann. Die Parteien eines Erbbaurechtsvertrags sollen verlangen können, dass diese Verpflichtungen für die gesamte Dauer des Erbbaurechts eingehalten werden (Begründung zu § 2 im Reichsanzeiger Nr. 26 vom 31. Januar 1919).
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Der mit der Bestellung eines Erbbaurechts verfolgte Zweck dauert solange an, wie das Erbbaurecht besteht. Er endet nicht bereits dann, wenn das Erbbaurecht in einer Generation entsprechend dem vereinbarten Inhalt des dinglichen Rechts gemäß genutzt worden ist. Eine Befristung der Bindung des Erbbauberechtigten auf 30 Jahre liefe dem Zweck eines Erbbaurechts zuwider. Sie führte bei den üblicherweise längeren, an der wirtschaftlichen Nutzungsdauer der Bauwerke orientierten Laufzeiten der Erbbaurechte regelmäßig dazu, dass für die längste Zeit, in der das Erbbaurecht besteht, nicht sichergesellt wäre, dass es dem Zweck dient, zu dem es ausgegeben wurde.
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(bb) Die Ausübung des Heimfallanspruchs wegen Verstoßes gegen eine Selbstnutzungsverpflichtung führt auch nicht zu einer dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung widersprechenden Abschöpfung zwischenzeitlich eingetretener Bodenwertsteigerungen oder dem Erbbauberechtigten gewährter Subventionen.
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Der Vorteil aus einer Steigerung des Bodenwerts verbleibt bei der Bestellung eines Erbbaurechts stets dem Grundstückseigentümer; dieser gebührt ihm unabhängig davon, ob der Erbbauberechtigte das Erbbaugrundstück zweckentsprechend verwendet oder nicht (vgl. Senat, Urteil vom 21. Juli 2006 - V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452 Rn. 21). Dem Erbbauberechtigten werden durch die Ausübung des Heimfallanspruchs allerdings Subventionen entzogen, wenn der Ausgeber - wie hier von dem Berufungsgericht festgestellt - das Erbbaurecht zu einem unter seinem Verkehrswert liegenden Preis veräußert hat. Sie werden dem Erbbauberechtigten für die Zukunft vorenthalten, wenn - was hier zwar von dem Berufungsgericht nicht festgestellt ist, aber nach dem von der Beklagten vorgelegten Gutachten naheliegt - auch der vereinbarte Erbbauzins erheblich unter dem marktüblichen liegt. Ein Erbbaurechtsvertrag ist jedoch nicht deshalb unangemessen, weil mit der Ausübung des Heimfallrechts ein Verlust der dem Erbbauberechtigten gewährten Subventionsvorteile einhergeht. Wäre das in den von öffentlichen Körperschaften abgeschlossenen Erbbaurechtsverträgen nicht zulässig, weil auch in diesen nur auf maximal 30 Jahre beschränkte Selbstnutzungsverpflichtungen dem Verhältnismäßigkeitsgebot entsprächen, könnten die Erbbauberechtigten nach dem Wegfall der Nutzungsbindung auf Grund der Subventionierung höhere Erträge aus der Vermietung des Erbbaurechts erwirtschaften. Das liefe in besonderer Weise dem durch die Vergabe zu günstigen Konditionen von den Erbbaurechtsausgebern verfolgten sozialen Zweck zuwider, minder bemittelten Personen ein Wohnen im eigenen Haus zu tragbaren Kosten zu ermöglichen.
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(cc) Die mit einem Heimfallanspruch des Grundstückseigentümers bewehrte Verwendungsbeschränkung stellt allerdings - wie die mit einem Wiederkaufsrecht des Verkäufers verbundene langfristige Nutzungsbeschränkung in einem Grundstückskaufvertrag - auch in einem Erbbaurechtsvertrag für den Erbbauberechtigten eine besondere Belastung dar, weil er die ganze Zeit die Selbstnutzungsverpflichtung erfüllen muss, wenn er nicht Gefahr laufen will, das Erbbaurecht zu verlieren (vgl. zum Wiederkaufsrecht: Senat, Urteil vom 29. Oktober 2010 – V ZR 48/10, NJW 2011, 515 Rn. 20). Dieser Gesichtspunkt rechtfertigt es jedoch nicht, für die Laufzeit des Erbbaurechts vereinbarte Verwendungsbeschränkungen in einem von einer öffentlichen Körperschaft mit einem Privaten abgeschlossenen Erbbaurechtsvertrag generell als unzulässig anzusehen. Der Erbbaurechtsausgeber wäre andernfalls im Interesse der Sicherung des von ihm verfolgten Zwecks zur Bestellung kurzfristiger (auf 30 Jahre begrenzter) Erbbaurechte mit Verlängerungs- oder Erneuerungsoptionen genötigt, was dem Interesse des Erbbauberechtigten an einer nach der Nutzungsdauer des Bauwerks bemessenen Laufzeit des Erbbaurechts widerspräche. Langfristige Erbbaurechtsverträge sind für den Erbbauberechtigten auch deshalb wirtschaftlich günstig, weil der (bei den zu Wohnzwecken bestellten Erbbaurechten zudem nach § 9a ErbbauRG begrenzte) Anstieg des Erbbauzinses in der Vergangenheit hinter dem der Grundstückswerte zurückgeblieben ist und daher regelmäßig nicht der Rendite entspricht, die sonst aus dem Grundstückswert zu erzielen wäre (vgl. Senat, Urteil vom 14. Oktober 1988 - V ZR 175/87, NJW 1989, 2129, 2130). Diese Vorteile für den Erbbauberechtigten verstärken sich, wenn schon der bei Vertragsschluss vereinbarte Erbbauzins auf Grund der von dem Erbbaurechtsausgeber verfolgten sozialen Zielsetzungen unter dem marktüblichen liegt. Bei Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Erbbaurechtsausgeber widerspräche es dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung, die Zulässigkeit vertraglicher Nutzungsbeschränkungen in den von öffentlichen Körperschaften mit Privaten geschlossenen Erbbaurechtsverträgen auf die Dauer von 30 Jahren zu begrenzen, und es damit den Erbbauberechtigten zu ermöglichen, zu Lasten der öffentlichen Hand mit dem Zweck des Erbbaurechts unvereinbare, wirtschaftliche Vorteile zu ziehen.
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Dass eine mit dem Heimfallrecht verbundene Verwendungsbeschränkung den Erbbauberechtigten besonders belastet, hat daher nicht die Unwirksamkeit der vertraglichen Regelung zur Folge. Dieser Umstand ist vielmehr bei der Ausübung des Heimfallanspruchs wegen eines Verstoßes gegen die Selbstnutzungsverpflichtung zu berücksichtigen, da das Verhältnismäßigkeitsgebot die öffentlichen Körperschaften auch dazu verpflichtet, ihre Rechte so auszuüben, dass im Einzelfall keine unzumutbaren Härten für ihre Vertragspartner entstehen (Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 18). Soweit der Senat in der Entscheidung vom 21. Juli 2006 (V ZR 252/06, NJW-RR 2006, 1452 Rn. 22) ausgeführt hat, dass in Erbbaurechtsverträgen vereinbarte Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen ebenso wie die mehr als 70 Jahre nach ihrer Begründung ausgeübten Wiederkaufsrechte, keinen Bestand hätten, hält er daran nicht fest.
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cc) § 5 Nr. 1 und § 13 Nr. 1 d ErbbV halten einer Prüfung an den Vorschriften über die Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen (§§ 307 ff. BGB) ebenfalls stand. Die Verwendungsbeschränkung und das Heimfallrecht sind keine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksamen, den Vertragspartner des Verwenders nach Treu und Glauben unangemessen benachteiligenden Bestimmungen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
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(1) Die Bestimmungen enthalten keine Abweichung von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, bei der nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Zweifel eine unangemessene Benachteiligung anzunehmen wäre. Ein gesetzliches Leitbild, nach dem der Erbbauberechtigte mit seinem Bauwerk nach Belieben verfahren kann, ist angesichts dessen, dass nach § 2 Nr. 1 ErbbauRG das Bauwerk betreffende Pflichten als Inhalt des dinglichen Rechts bestimmt werden können, dem Gesetz über das Erbbaurecht nicht zu entnehmen.
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(2) Die vertraglichen Regelungen schränken die Rechte des Erbbauberechtigten auch nicht in einer den Vertragszweck gefährdenden Weise ein (§ 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Bei einem zu Wohnzwecken bestellten Erbbaurecht kommt das zwar in Betracht, wenn eine vertragliche Bestimmung dazu führt, dass der Erbbauberechtigte seine Wohnung verliert (vgl. Senat, Urteil vom 17. Mai 1991 - V ZR 140/90, BGHZ 114, 338, 341). So verhält es sich bei § 13 Nr. 1 d ErbbV aber nicht, weil der Heimfallgrund voraussetzt, dass der Erbbauberechtigte das Bauwerk nicht selbst zu Wohnzwecken nutzt.
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dd) § 5 Nr. 1 und § 13 Nr. 1 d ErbbV sind auch unionsrechtlich wirksam. Der Senat kann dies ohne eine Vorlage nach Art. 267 Abs. 3 AEUV entscheiden, weil die sich hier stellenden gemeinschaftsrechtlichen Rechtsfragen bereits Gegenstand mehrerer Entscheidungen des Gerichtshofs der Europäischen Union gewesen und danach eindeutig zu beantworten sind (vgl. EuGH, Urteil vom 6. Oktober 1982, Rs C-281/81, CILFIT, EU:C:1982:335 Rn.13, 14).
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Nach der Rechtsprechung des Gerichtshofs sind nationale Maßnahmen, auch wenn sie die Ausübung der durch die europäischen Verträge garantierten Grundfreiheiten behindern oder weniger attraktiv machen, dann zulässig, wenn mit ihnen ein im Allgemeininteresse liegendes Ziel verfolgt wird, wenn sie geeignet sind, dessen Erreichung zu gewährleisten und wenn sie nicht über das hinausgehen, was zur Erreichung des verfolgten Ziels erforderlich ist (EuGH, Urteil vom 8. Mai 2013, Rs C-197/11 und Rs C-203/11, Libert u.a. und All Projects & Development NV, EU:C:2013:288 Rn. 48 m.w.N.). Erfordernisse der sozialen Wohnungspolitik eines Mitgliedstaats sind zwingende Gründe des Allgemeininteresses, die Beschränkungen der Grundfreiheiten rechtfertigen können (EuGH, Urteil vom 1. Oktober 2009 - Rs C-567/07, Woningstichting Sint Servatius, EU:C:2098:593 Rn 30 und Urteil vom 8. Mai 2013, Rs C-197/11 und Rs C-203/11, Libert u.a. und All Projects & Development NV u.a., aaO Rn. 52). Danach ist eine mögliche Beeinträchtigung der Grundfreiheiten hier unbedenklich. Das Gebot zur Selbstnutzung und der an dessen Verletzung anknüpfende Heimfallsanspruch sind erforderliche und angemessene Mittel, um den von der Klägerin mit der Ausgabe der Erbbaurechte verfolgten sozialen Zweck sicherzustellen.
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c) Im Ergebnis richtig ist auch die Annahme des Berufungsgerichts, dass der Heimfallanspruch nicht verjährt ist. Bei einer vertragswidrigen Nutzung des von dem Erbbaurecht erfassten Bauwerks kommt es für den Verjährungsbeginn darauf an, ob es sich um einen abgeschlossenen Vorgang oder um eine fortdauernde Vertragswidrigkeit handelt, die der Erbbauberechtigte zu beseitigen hat (Lemke/Czub, Immobilienrecht, § 4 ErbbauRG Rn. 3; Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, 10. Aufl., § 4 Rn. 9; RGRK/Räfle, BGB, 12. Aufl., § 4 ErbbVO Rn. 3; Staudinger/Rapp, BGB [2009], § 4 ErbbauRG Rn. 2). Der Verstoß gegen die Selbstnutzungspflicht ist eine fortdauernde Vertragswidrigkeit. Die Verjährung kann daher nicht eintreten, solange der Beklagte gegen § 5 Nr. 1 ErbbV verstößt (vgl. Senat, Urteil vom 28. September 1984 - V ZR 135/83, NJW 1985, 1464, 1465; Urteil vom 8. Mai 2015 - V ZR 178/14, juris Rn. 9). Letzteres ist hier der Fall, da der Beklagte seiner Verpflichtung zur Selbstnutzung nicht nachkommt.
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2. Nicht rechtsfehlerfrei ist jedoch die Begründung, mit der das Berufungsgericht die Zulässigkeit der Ausübung des Heimfallanspruchs bejaht.
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a) Zutreffend ist dessen Ausgangspunkt, dass die Klägerin nicht nur bei der Vertragsgestaltung, sondern auch bei der Ausübung ihrer vertraglichen Rechte an den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gebunden ist. Diese Pflicht der Klägerin beruht allerdings nicht auf dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), dem auch Private unterworfen sind, sondern auf ihrer Bindung als öffentliche Körperschaft an die Grundsätze des Verwaltungsprivatrechts (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 106; Urteil vom 21. Juli 2006 - V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452 Rn. 10; Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 33/06, NJW-RR 2007, 962 Rn. 19; Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 18; Urteil vom 29. Oktober 2010 - V ZR 48/10, NJW 2011, 515 Rn. 16). Die Klägerin muss danach im Wege einer Ermessensentscheidung prüfen, ob die Durchsetzung des Heimfallanspruchs im Interesse der Sicherung des mit der Ausgabe des Erbbaurechts verfolgten Zwecks geboten ist oder eine vermeidbare Härte darstellt (vgl. Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, aaO Rn. 18; Urteil vom 29. Oktober 2010 - V ZR 48/10, aaO Rn. 16).
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b) Die Erwägungen, mit denen das Berufungsgericht die Verhältnismäßigkeit bejaht, lassen die auf den Grundsätzen des Verwaltungsprivatrechts beruhenden Pflichten der Klägerin unberücksichtigt. Die Geltendmachung des Heimfallanspruchs stellt sich nicht schon deshalb als verhältnismäßig dar, weil der Beklagte seiner Verpflichtung nach § 22 ErbbV, die Zustimmung der Klägerin bereits vor der Vermietung einzuholen, nicht nachgekommen ist und weil auch sein nachfolgendes Verhalten (die fehlende Kooperation mit der Klägerin nach der durch das Mieterhöhungsverlangen veranlassten Aufforderung zur Selbstnutzung) darauf schließen lasse, dass die Erfüllung der Vorgaben des Erbbaurechtsvertrags durch ihn nicht gesichert sei.
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aa) Wegen Nichteinholung der Zustimmung zum Mietvertrag hätte die Klägerin den Heimfallanspruch erst ausüben dürfen, wenn sie zuvor gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 VwVfG angeregt hätte, diese Zustimmung einzuholen. Diese Vorschrift ist im Verwaltungsprivatrecht entsprechend anzuwenden (BeckOK-VwVfG/Herrmann, 26. Edition, § 25 Rn. 4; Kallerhoff in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 8. Aufl., § 25 Rn. 13). Sie ist ein Gebot für ein rechtsstaatliches faires Verfahren. Der Bürger soll nicht Rechte deswegen verlieren, weil er aus Unkenntnis einen Antrag nicht stellt, den er stellen müsste, um einen Rechtsnachteil abzuwenden.
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bb) Die Ausübung des Heimfallanspruchs ist auch nicht wegen der Nichtvorlage des Mietvertrags und des Mieterhöhungsverlangens als verhältnismäßig anzusehen; denn die Klägerin ist nach den bisherigen Feststellungen insoweit nicht ihrer Verpflichtung nachgekommen, die mit einem Heimfall wegen Verstoßes gegen die Selbstnutzungspflicht verbundenen Härten möglichst zu vermeiden. Dazu hätte es gehört, dem Beklagten aufzuzeigen, ob und unter welchen Voraussetzungen sie die Zustimmung zu einer Vermietung nach § 22 ErbbV erteilt. Ein solcher Hinweis war zudem auf Grund des vorangegangenen Verhaltens der Klägerin geboten. Denn dass die damalige Erbbauberechtigte, die aus dem Großvater des Beklagten und diesem bestehende Gesellschaft, die Pflicht zur Selbstnutzung nicht lange Zeit würde erfüllen können, war für alle Vertragsteile bereits bei dem Vertragsschluss im Jahre 2006 ersichtlich, da der die Wohnung nutzende Großvater damals 84 Jahre alt war und der Beklagte in einem anderen Bundesland wohnte. Mit ihrer Zustimmung zur Übertragung des Erbbaurechts nach dem Tod des Großvaters auf den Beklagten hat die Klägerin zudem dessen Erwartung bestärkt, dass sie das Heimfallrecht nicht wegen eines Verstoßes gegen die Selbstnutzungsverpflichtung ausüben werde. Das Vorstehende gilt unabhängig davon, ob die Behauptung des Beklagten wahr ist, der frühere Betriebsleiter der Klägerin habe ihm mehrmals erklärt, dass die Vermietung an Ortsansässige für die Klägerin kein Problem sei.
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c) Die Annahme des Berufungsgerichts, die Rechtsausübung der Klägerin sei verhältnismäßig, stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar.
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aa) Die Klägerin darf ihr Heimfallrecht nicht schon deswegen ausüben, weil sie damit in die Lage versetzt würde, über die Verwendung des zurückerlangten Erbbaurechts (durch Vermietung oder erneute Veräußerung) zu disponieren und einen anderen Vertragspartner frei auszuwählen. Das Gebot verhältnismäßiger Ausübung vertraglicher Rechte verpflichtet eine öffentliche Körperschaft, die ein zu Wohnzwecken dienendes Erbbaurecht an einen Privaten ausgegeben hat, eine mit der Durchsetzung des Heimfallanspruchs verbundene Härte für den Erbbauberechtigten zu vermeiden, wenn das unter Wahrung der mit der Ausgabe des Erbbaurechts verfolgten Zweck möglich ist. Die Klägerin ist daher grundsätzlich verpflichtet, die Vermietung nach § 22 ErbbV zu genehmigen oder der Veräußerung des Erbbaurechts durch den Beklagten an die ortsansässige Schwester nach § 12 Nr. 1 ErbbV zuzustimmen, wenn damit der mit der Erbbaurechtsvergabe verfolgte Zweck gewahrt bliebe.
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bb) Die Klägerin wäre unter diesen Umständen nicht durch § 22 Satz 3 ErbbV gehindert, die Vermietung zu genehmigen. Zwar enthält diese Bestimmung Ausschlusstatbestände für die von dem Ermessen der Klägerin abhängige Zustimmung; danach wird die Zustimmung u.a. dann nicht erteilt, wenn der Mieter nicht (sei es auch nur zu einem kleineren Anteil) Mitberechtigter des Erbbaurechts ist. Die Voraussetzungen des Befreiungstatbestands sind aber ebenfalls am Verhältnismäßigkeitsgebot zu messen. Dem hält die Bestimmung nicht stand, weil sie die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Vermietung stets von einer dinglichen Beteiligung des Mieters am Erbbaurecht abhängig macht. Damit wird eine Zustimmung zur Vermietung auch dann ausgeschlossen, wenn diese ohne Gefährdung des mit der Ausgabe des Erbbaurechts verfolgten Zwecks erteilt werden kann, weil der Erbbauberechtigte zum Beispiel nur für eine begrenzte Zeit das Bauwerk nicht selbst nutzen kann. Die Unwirksamkeit als Folge des Verstoßes gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung bleibt hier jedoch schon auf Grund der salvatorischen Erhaltungsklausel in § 29 Nr. 1 ErbbV auf die betroffene Bestimmung beschränkt.
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3. Rechtsfehlerhaft ist auch die Entscheidung über den Anspruch auf Herausgabe und Räumung. Der Beklagte schuldet das (jedenfalls derzeit) noch nicht, weil die Geltendmachung des Heimfallanspruchs nur den Übertragungsanspruch fällig stellt, aber nicht zur Übertragung des dinglichen Rechts führt. Der Erbbauberechtigte kann bis zum Vollzug der Übertragung durch Eintragung nach § 11 Abs. 2 ErbbauRG, § 873 BGB das Erbbaurecht weiter nutzen; er bleibt bis dahin zum Besitz berechtigt und zur Zahlung des Erbbauzinses verpflichtet (Senat, Urteil vom 18. Mai 1990 - V ZR 190/89, NJW-RR 1990, 1095).
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III.
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Das Berufungsurteil ist danach aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 562, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Hierzu weist der Senat auf folgendes hin:
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Die Ausübung des Heimfallanspruchs stellte sich als derzeit unzulässig dar, wenn der Beklagte durch Vorlage eines gegebenenfalls anzupassenden Mietvertrags (Verzicht auf mit dem Zweck des Erbbaurechts unvereinbare Mieterhöhungen; Sicherstellung der Nutzung durch den ortsansässigen Mieter) oder eines Kaufvertrags mit seiner Schwester die Zustimmung zur Vermietung oder zur Veräußerung noch erreichen könnte, wozu ihm die Klägerin grundsätzlich Gelegenheit zu geben hat. Ob dies der Fall ist, hängt in Bezug auf eine Zustimmung zur Vermietung von den Konditionen des Mietvertrags und der Verwaltungspraxis der Klägerin bei der Anwendung des § 22 ErbbV und hinsichtlich einer Zustimmung zu einer Veräußerung davon ab, ob die Schwester des Beklagten zu dem in § 5 ErbbV genannten Personen gehört, an die die Klägerin die Erbbaurechte vergeben hat. Die Klage wäre dagegen begründet, wenn die Klägerin den Beklagten bereits zur Vorlage der Verträge aufgefordert hätte, ohne dass dieser dem nachgekommen wäre, oder wenn die Klägerin darlegt, dass allein die Ausübung des Heimfallanspruchs pflichtgemäßem Ermessen entspricht, weil nach dem in § 5 ErbbV bestimmten Zweck des Erbbaurechts eine Zustimmung weder zur Vermietung (§ 22 ErbbV) noch zur Veräußerung an die Schwester des Beklagten (§ 12 ErbbV) in Betracht kommt.
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Stresemann Schmidt-Räntsch Czub
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Kazele Göbel
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.