Bundesgerichtshof Urteil, 22. Juli 2010 - III ZR 293/09

Tatbestand

Die I. Wohnbau GmbH (im folgenden: I. ) beabsichtigte, auf einem Grundstück in N. ein Wohngebäude zu errichten. Die Wohnungen sollten als Eigentumswohnungen an Kapitalanleger veräußert werden. Der in N. ansässige erstbeklagte Notar wirkte an dem Vorhaben als sogenannter Zentralnotar mit. Er entwarf für die I. ein Angebot zum Kauf einer solchen Eigentumswohnung, das der Kapitalanleger an die I. richten und das von einem Notar am Wohnsitz des Anlegers (sogenannter Ortsnotar) beurkundet werden sollte.
Der Kläger gab auf der Grundlage des Entwurfs des Beklagten zu 1 am 27. November 1992 ein Kaufangebot vor Notar Dr. K. in Sch. ab. Am 23. Dezember 1992 erklärte die I. zur Urkunde des Beklagten zu 1 die Annahme des Kaufangebotes. Entsprechend den Vorgaben des Angebots beantragte der Beklagte zu 1 am 13. Mai 1993 die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Klägers, was am 17. August 1993 geschah. Am 27. September 1995 erklärte die I. vor dem Beklagten zu 1 - im eigenen Namen sowie in Vertretung des Klägers - die Auflassung. Die hierüber errichtete Urkunde genehmigte der Kläger am 16. November 1995 unter Verwendung eines von dem Beklagten zu 1 vorbereiteten Entwurfs. Am 7. November 1997 wurde der Kläger als Eigentümer eingetragen.
Die Stadt N. hatte am 18. Dezember 1992 das Bauvorhaben der I. unter der Auflage genehmigt, daß im Grundbuch eine Nutzungseinschränkung auf Studentenwohnungen eingetragen werde. Der Beklagte zu 1 hatte bereits zuvor eine Erklärung der I. entworfen, in der es hieß:
"Der jeweilige Eigentümer des Grundstücks ... verpflichtet sich gegenüber der Stadt N. , das auf dem Grundstück zur Erstellung kommende Anwesen als Studentenwohnungen mit Büros und Läden für immer zu benutzen und zu betreiben. Zur Sicherung dieser Verpflichtung wird zugunsten der Stadt N. an dem vorgenannten Grundbesitz die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit bewilligt und beantragt."
Der Geschäftsführer der I. unterzeichnete die Erklärung am 20. November 1992; die Unterschrift wurde von dem früheren Beklagten zu 2 - in seiner Eigenschaft als amtlich bestellter Vertreter des Beklagten zu 1 - beglaubigt. Mit Schreiben vom 1. Dezember 1992 legte der Beklagte zu 1 die Erklärung der
I. dem Grundbuchamt vor mit der Bitte um Vollzug. Die Dienstbarkeit wurde am 9. Dezember 1992 im Grundbuch eingetragen.
Das am 27. November 1992 gemäß dem Entwurf des Beklagten zu 1 beurkundete Kaufangebot des Klägers sah vor, daß der zu erwerbende Grundbesitz , abgesehen von einer noch einzutragenden Kfz-Dienstbarkeit, in Abteilung II des Grundbuchs "frei" von Belastungen sein sollte. Der Beklagte zu 1 unterrichtete den Kläger weder anläßlich der Beurkundung der Annahme des Kaufangebotes durch die I. am 23. Dezember 1992, der Beantragung der Auflassungsvormerkung am 13. Mai 1993, der Beurkundung der Auflassung am 27. September 1995 noch anläßlich deren Genehmigung am 16. November 1995 über die dinglich gesicherte Nutzungsbeschränkung.
Gestützt auf Gewährleistungsansprüche forderte der Kläger von der I. Schadensersatz. Er verklagte sie und verkündete in jenem Rechtsstreit den Beklagten den Streit. Im Hinblick auf einen als Musterprozeß geführten Rechtsstreit eines anderen Anlegers wurde auf übereinstimmenden Antrag der Parteien das Ruhen jenes Verfahrens angeordnet. In dem Musterverfahren hob der Bundesgerichtshof durch Urteil vom 30. Juni 2000 (V ZR 156/99) das klageabweisende Urteil des Berufungsgerichts auf und sprach den dortigen Klägern einen - der Höhe nach noch zu klärenden - Schadensersatzanspruch gegen die I. zu. Diese beantragte daraufhin die Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Das Amtsgericht M. entsprach dem Antrag durch Beschluß vom 4. Juli 2000. Der Rechtsstreit des Klägers gegen die I. ist seitdem unterbrochen.
Mit der am 21. November 2001 eingereichten Klage verlangt der Kläger von dem Beklagten zu 1 Schadensersatz wegen Verletzung notarieller Amtspflichten. Der Beklagte zu 1 habe es versäumt, ihn auf die Belastung des Wohnungseigentums mit einer nutzungsbeschränkenden Dienstbarkeit hinzuweisen. Der Kläger begehrt Zahlung von 153.530,56 300.279,69 DM) nebst Zinsen Zug um Zug gegen Übertragung des Wohnungseigentums sowie Feststellung , daß der Beklagte zu 1 verpflichtet ist, ihm den darüber hinaus entstehenden Schaden aus dem Erwerb der Eigentumswohnung zu ersetzen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Im Berufungsverfahren hat der Kläger für den Fall, daß der in erster Linie gestellte Antrag auf Zahlung von 153.530,56 ! !" # $ &%(' ) igentums unzulässig sein sollte, beantragt, den Beklagten zu 1 zu verurteilen, 130.522,43 255.279,69 DM) nebst Zinsen ohne Zug-um-Zug-Einschränkung zu zahlen. Das Berufungsgericht hat den Hilfsantrag dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt und dem Feststellungsantrag zum Teil stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte zu 1 seinen Antrag, die Klage insgesamt abzuweisen, weiter. Der Kläger hat Anschlußrevision eingelegt mit dem Antrag, den Beklagten entsprechend dem Hauptantrag zur Zahlung Zug um Zug zu verurteilen und dem Feststellungsantrag in vollem Umfang stattzugeben.

Entscheidungsgründe

Die Revision des Beklagten zu 1 ist unbegründet; die Anschlußrevision des Klägers ist dagegen begründet. Die Klage gegen den Beklagten zu 1 ist
hinsichtlich des hauptsächlich gestellten Zahlungsantrages dem Grunde nach gerechtfertigt; der Feststellungsantrag ist in vollem Umfang begründet.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Der hauptsächlich gestellte Antrag auf Zahlung Zug um Zug gegen Übertragung des Wohnungseigentums sei unbegründet. Der Kläger könne nicht Schadensersatz in Gestalt von Naturalrestitution und deshalb keine Zugum -Zug-Verurteilung verlangen.
Der Hilfsantrag sei dem Grunde nach gerechtfertigt, weil der Beklagte zu 1 Schadensersatz wegen notarieller Amtspflichtverletzung (§ 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO) schulde. Der Beklagte zu 1 habe es amtspflichtwidrig und schuldhaft unterlassen, den Kläger über die am 9. Dezember 1992 eingetragene Dienstbarkeit zu unterrichten. Eine Belehrungspflicht habe zwar nicht im Zusammenhang mit der am 23. Dezember 1992 erfolgten Beurkundung der Erklärung von I. , das Kaufangebot des Klägers annehmen zu wollen, bestanden ; der Kläger sei insoweit nicht Beteiligter (§§ 6 Abs. 2, 17 Abs. 1 BeurkG) gewesen. Der Beklagte zu 1 habe den Kläger aber anläßlich des Antrages auf Eintragung der Auflassungsvormerkung am 13. Mai 1993 über die Dienstbarkeit unterrichten müssen. Der Kläger sei an dieser Amtshandlung mittelbar beteiligt gewesen. Die Belastung des Grundstücks mit einer dinglich gesicherten Nutzungsbeschränkung sei ein ihm unbekannter Rechtsmangel der Kaufsache gewesen. Ersichtlich habe der Kläger ein Interesse daran gehabt , die tatsächlichen Grundlagen für die Ausübung seiner vertraglichen Rechte (§§ 434, 440, 320, 326 BGB a.F.) zu erlangen.
Dem Kläger sei durch diese Amtspflichtverletzung ein Schaden entstanden. Hätte er bei der Beantragung der Auflassungsvormerkung am 13. Mai 1993 von der Dienstbarkeit erfahren, wäre er vom Kaufvertrag zurückgetreten und hätte zumindest weitere Kaufpreiszahlungen vermieden.
Der Schadensersatzanspruch sei nicht verjährt. Da es sich bei der Beantragung der Auflassungsvormerkung nicht um ein selbständiges Betreuungsgeschäft gehandelt habe, habe der Kläger zunächst einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit nachgehen, das heißt seine Rechte gegen die I. geltend machen müssen. Erst mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der I. am 4. Juli 2000 - weniger als drei Jahre vor Einreichung der Klage am 21. November 2001 - habe festgestanden, daß eine anderweitige Ersatzmöglichkeit nicht bestehe.
Der Beklagte zu 1 habe den Kläger über das Bestehen der Dienstbarkeit ferner im Zusammenhang mit der Beurkundung der Auflassung am 27. September 1995 und deren Genehmigung durch den Kläger am 16. November 1995 unterrichten müssen. Durch die unterbliebene Unterrichtung sei dem Kläger jedenfalls insoweit ein Schaden entstanden, als nach dem 27. September 1995 noch "schadensstiftende stornierbare Verfügungen" des Klägers angefallen seien.

II.

Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Prüfung in wesentlichen Punkten nicht stand.

1. Dem Berufungsgericht ist darin zuzustimmen, daß der Beklagte zu 1 dem Kläger dem Grunde nach Schadensersatz zu leisten hat wegen schuldhafter Verletzung notarieller Amtspflichten (§ 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO).

a) Zu Recht beanstandet aber die Anschlußrevision, daß das Berufungsgericht eine Amtspflichtverletzung des Beklagten zu 1 bei der am 23. Dezember 1992 erfolgten Beurkundung der Annahmeerklärung der I. verneint hat. Der Beklagte zu 1 verletzte bei diesem Urkundsgeschäft eine ihm gegenüber dem Kläger obliegende Hinweis- und Formulierungspflicht (§§ 17 Abs. 1 BeurkG, 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO).
aa) Nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG hat der Notar den Willen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären und über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren. Damit soll gewährleistet werden, daß die zu errichtende Urkunde den Willen der Parteien vollständig sowie inhaltlich richtig und eindeutig wiedergibt. Demzufolge hat der Notar die Beteiligten über die rechtliche Bedeutung ihrer Erklärungen sowie die Voraussetzungen für den Eintritt der bezweckten Rechtsfolge in dem Umfang zu belehren, wie es zur Errichtung einer dem wahren Willen entsprechenden rechtsgültigen Urkunde erforderlich ist (vgl. BGH, Urteil vom 2. November 1995 - IX ZR 15/95 - NJW 1996, 522, 523 m.w.N.). Bestehen Zweifel, ob das Geschäft den wahren Willen der Beteiligten entspricht, so sollen die Bedenken mit den Beteiligten erörtert werden (§ 17 Abs. 2 Satz 1 BNotO).
Die vorgenannten Aufklärungs- und Belehrungspflichten beschränken sich allerdings, wenn allein die Annahme eines vorgegebenen Vertragsange-
bots beurkundet werden soll, grundsätzlich auf die rechtliche Bedeutung der Annahme; der Inhalt des Vertragsangebotes gehört nicht zur rechtlichen Tragweite dieses Urkundsgeschäfts (vgl. BGHZ 125, 218, 223 f; BGH, Urteil vom 24. Juni 1993 - IX ZR 216/92 - NJW 1993, 2747, 2750; Sandkühler in Arndt/ Lerch/Sandkühler, BNotO 5. Aufl. 2003 § 14 Rn. 141; Ganter in Zugehör/Ganter /Hertel, Handbuch der Notarhaftung 2004 Rn. 979, 1462). Der die Annahme beurkundende Notar schuldet aber den an diesem Urkundsgeschäft Beteiligten eine "betreuende Belehrung" (§ 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO), wenn er bei gebotener Sorgfalt erkennen kann, daß der mit der Annahme bewirkte Vertragsschluß ihre Vermögensinteressen gefährdet (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juni 1993 aaO). So liegt der Streitfall.
bb) Der Kläger war mittelbar Beteiligter an der von dem Beklagten zu 1 beurkundeten Annahmeerklärung der I. .
Die aus § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG erwachsende Pflicht zur Rechtsbelehrung obliegt dem Notar gegenüber den formell an der Beurkundung Beteiligten (unmittelbar Beteiligten; BGH, Urteil vom 8. Juli 1993 - IX ZR 222/92 - NJW 1993, 2617, 2618, insoweit in BGHZ 123, 178 nicht abgedruckt). Das sind gemäß § 6 Abs. 2 BeurkG die Erschienenen, deren im eigenen oder fremden Namen abgegebene Erklärungen beurkundet werden sollen.
Ausnahmsweise können jedoch auch gegenüber anderen Personen, die nicht formell (unmittelbar), wohl aber mittelbar Beteiligte sind, Belehrungspflichten nach §§ 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG, 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO bestehen (vgl. Ganter aaO Rn. 1113 ff, 1282). Mittelbar Beteiligter ist insbesondere, wer im eigenen Interesse bei der Beurkundung anwesend ist, weil er aus dem be-
urkundeten Rechtsgeschäft verpflichtet werden oder Rechte erwerben soll (vgl. BGH, Urteil vom 19. Dezember 1991 - IX ZR 8/91 - NJW-RR 1992, 393, 395); wer von den unmittelbar Beteiligten zu der Beurkundung hinzugezogen wird, um ihn "faktisch einzubinden" (vgl. Ganter aaO Rn. 1116 unter Hinweis auf BGH, Urteil vom 9. Januar 2003 - IX ZR 422/99 - NJW 2003, 1940 f); ferner, wer sich aus Anlaß der Beurkundung an den Notar gewandt und ihm eigene Belange anvertraut hat (vgl. BGHZ 58, 343, 353; BGH, Urteile vom 30. Juni 1981 - VI ZR 197/79 - NJW 1981, 2705 und vom 29. September 1981 - VI ZR 2/80 - DNotZ 1982, 384, 385).
Der Kläger kann aufgrund der besonderen Ausgestaltung des Beurkundungsverfahrens (vgl. BGH, Urteil vom 30. Juni 1981 aaO S. 2706) der zuletzt genannten Fallgruppe zugerechnet werden.
(1) Das hier von dem Beklagten zu 1 als sogenannter Zentralnotar mitgestaltete Beurkundungsverfahren barg wegen der sukzessiv erfolgenden Beurkundung von Vertragsangebot und -annahme von vornherein die Gefahr, daß zwischenzeitlichen Änderungen der Sachlage, insbesondere zwischenzeitlich im Grundbuch eingetragenen Belastungen, nicht Rechnung getragen wurde. Nach dem von ihm vorbereiteten Entwurf des Kaufangebotes sollte der Ortsnotar das Grundbuch nicht einsehen; im Streitfall hätte er die am 1. Dezember 1992 - also nach der Beurkundung des Kaufangebotes am 27. November 1992 - beantragte und am 9. Dezember 1992 eingetragene Dienstbarkeit auch nicht durch Einsicht in das Grundbuch feststellen können. Es kam insoweit alles auf den Beklagten zu 1 an, der als Zentralnotar das Geschehen umfassend überblicken und steuern konnte.
(2) Für den Beklagten zu 1 lag bei der Beurkundung der Annahmeerklärung am 23. Dezember 1992 auf der Hand, daß der von dem Kläger und der I. angestrebte Kaufvertrag die nach der Abgabe des Vertragsangebotes im Grundbuch eingetragene Belastung mit einer nutzungsbeschränkenden Dienstbarkeit nicht berücksichtigte. Der vom Kläger mit Urkunde vom 27. November 1992 angebotene Kaufvertrag sah bezüglich der Belastungen des zu erwerbenden Grundbesitzes vor:
"Der ... Grundbesitz wird wie folgt belastet sein: Abteilung II: frei Abteilung III: ... Buchgrundschuld ... In Abteilung II des Grundbuches kommt jedoch eine Grunddienstbarkeit (Kfz-Dienstbarkeit) ... zur Eintragung."
Die I. schuldete damit dem Kläger (abgesehen von der Kfz-Dienstbarkeit ) in Abteilung II des Grundbuchs lastenfreies Eigentum. Daran änderte die der I. in Abschnitt B XIV Buchstabe c des Kaufangebotes eingeräumte Vollmacht, Dienstbarkeiten eintragen zu lassen, nichts; diese Regelung betraf lediglich das Außenverhältnis, wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat.
Bei der Beurkundung der Annahmeerklärung am 23. Dezember 1992 war die zweite Abteilung indes nicht mehr "frei". Am 9. Dezember 1992 war eine Nutzungsbeschränkung (Studentenwohnungen mit Büros und Läden) für die Stadt N. eingetragen worden. Seitdem konnte die I. das Wohnungseigentum nur belastet mit dieser Dienstbarkeit (und gegebenenfalls der im Angebot aufgeführten Kfz-Dienstbarkeit) übertragen. Der Sachverhalt war
dem Beklagten zu 1 bekannt. Er hatte das Kaufangebot des Klägers entworfen und in der Niederschrift über die vor ihm erklärte Annahme des Kaufangebotes durch die I. vom 23. Dezember 1992 festgehalten "Der Inhalt diese Angebote ist in allen Teilen und Einzelheiten genau bekannt.". Die Urkunde über die Bewilligung der Dienstbarkeit zugunsten der Stadt N. hatte er selbst entworfen und mit Schreiben vom 1. Dezember 1992 die Eintragung der Dienstbarkeit beim Grundbuchamt beantragt.
(3) Es kommt hinzu, daß der Beklagte zu 1 von dem Kläger (und der I. ) mit dem Vollzug des Kaufvertrages betraut worden war. In dem gemäß dem Entwurf des Beklagten zu 1 beurkundeten Kaufangebot des Klägers heißt es nämlich: "Die Beteiligten beauftragen und ermächtigen den die Annahme beurkundenden Notar ..., alle zum Vollzug dieses Vertrages erforderlichen Erklärungen abzugeben und Anträge zu stellen" (Abschnitt B XI des Kaufangebotes).
(4) Hatte der Beklagte zu 1 aber die vorbeschriebene überragende Stellung, dann hatte er zumindest betreuende Belehrungspflichten (§§ 17 Abs. 1 BeurkG, 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO analog) gegenüber den Erwerbern, die - wie der Kläger - nicht unmittelbar mit ihm in Verbindung getreten sind, aber das unter seiner Mitwirkung entstandene Vertragswerk abschließen (vgl. BGH, Urteil vom 30. Juni 1981 aaO S. 2706).
cc) Der Beklagte zu 1 hätte am 23. Dezember 1992 nicht die bloße Annahme des Kaufangebotes beurkunden und hierdurch an dem Abschluß des Kaufvertrages zwischen dem Kläger und der I. zu unveränderten Bedingungen mitwirken dürfen. Bei pflichtgemäßer Prüfung der Sach- und Rechtsla-
ge hätte der Beklagte zu 1 erkennen können, daß ein von seiten der I. teilweise nicht mehr erfüllbarer Kaufvertrag geschlossen wurde, wenn letztere die uneingeschränkte Annahme des Kaufangebotes des Klägers erklärte. Denn das Angebot war durch die neu eingetragene Dienstbarkeit zugunsten der Stadt N. überholt. Die I. konnte dem Kläger nicht mehr, wie im Angebot bestimmt, in Abteilung II des Grundbuchs (abgesehen von der KfzDienstbarkeit ) lastenfreies Eigentum übertragen.
Der Beklagte zu 1 hätte vielmehr den Kläger - aufgrund der diesem gegenüber bestehenden betreuenden Belehrungspflicht - vor der Beurkundung der Annahmeerklärung auf die neue Grundbuchlage hinweisen müssen. Sofern die I. weiterhin auf der (sofortigen) Beurkundung bestanden hätte, hätte er - wegen der ihm beiden Vertragsparteien gegenüber obliegenden (vgl. BGH, Urteil vom 26. Juni 1997 - IX ZR 163/96 - NJW-RR 1998, 133, 134) - Formulierungspflicht (§ 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG) nur die Annahme unter Änderung des angebotenen Kaufvertrages, nämlich unter Berücksichtigung der mittlerweile eingetragenen Dienstbarkeit, vorschlagen dürfen (vgl. § 150 Abs. 2 BGB). Ließ sich die I. darauf nicht ein, etwa weil sie bereits damals beabsichtigte, dem Kläger die Dienstbarkeit im Wege einer späteren versteckten Vertragsänderung unterzuschieben (vgl. Urteil des V. Zivilsenats vom 30. Juni 2000 - V ZR 156/99, unveröffentlicht, Umdruck S. 7), hätte der Beklagte zu 1 die Beurkundung gemäß § 14 Abs. 2 BNotO ablehnen müssen (vgl. BGH, Urteil vom 26. Juni 1997 aaO). Diesen Amtspflichten ist der Beklagte zu 1 unstreitig nicht nachgekommen.
dd) Der Kläger war als mittelbar Beteiligter des Urkundsgeschäfts in den Schutzbereich der Amtspflichten, die der Beklagte zu 1 verletzt hat, einbezo-
gen (vgl. BGH, Urteile vom 30. Juni 1981 aaO S. 2705 und vom 9. Januar 2003 aaO; Zugehör aaO Rn. 327).

b) Es ist davon auszugehen, daß der Beklagte zu 1 die Amtspflichten fahrlässig verletzte.
Ein Verschulden ist insbesondere nicht nach der Kollegialgerichts-Richtlinie zu verneinen. Danach trifft den Beamten - Entsprechendes gilt für den Notar - kein Verschulden, wenn ein mit mehreren Rechtskundigen (Berufsrichtern ) besetztes Kollegialgericht die Amtstätigkeit als objektiv rechtmäßig angesehen hat (vgl. Senatsurteil BGHZ 97, 97, 107; Staudinger/Wurm, BGB 2002 § 839 Rn. 216, jew. m.w.N.). Diese Richtlinie ist aber dann nicht anzuwenden, wenn die Annahme des Kollegialgerichts, die Amtshandlung sei rechtmäßig gewesen, auf einer unzureichenden tatsächlichen oder rechtlichen Beurteilungsgrundlage beruhte, etwa deshalb, weil das Gericht den festgestellten Sachverhalt nicht sorgfältig und erschöpfend gewürdigt hat (Senatsurteile vom 13. Juli 2000 - III ZR 131/99 - WM 2000, 2016, 2017 und vom 2. April 1998 - III ZR 111/97 - NVwZ 1998, 878). So liegt der Streitfall.
Die Revision hat sich auf das in einem Parallelverfahren ergangene, eine Amtspflichtverletzung des Beklagten zu 1 verneinende Urteil des Landgerichts München I (Urteil vom 7. August 2001 - 4 O 4991/01) bezogen. In dieser Kammerentscheidung hat das Landgericht München I eine Amtspflichtverletzung des Beklagten zu 1 im Zusammenhang mit der Beurkundung der Annahme des Kaufangebotes verneint. Es hat dabei jedoch nicht genügend berücksichtigt , daß das von dem Anleger erklärte Kaufangebot die Übertragung von Wohnungseigentum forderte, das in Abteilung II des Grundbuchs (abgesehen
von der Kfz-Dienstbarkeit) lastenfrei war, die annehmende Verkäuferin I. das aber nicht mehr gewährleisten konnte. Nicht im Blick war ferner, daß der Beklagte zu 1 als Zentralnotar die Übersicht über die vor den Ortsnotaren - gemäß seinem Entwurf ohne Grundbucheinsicht - abgegebenen Kaufangebote der Anleger und die jeweilige Grundbuchlage hatte, insbesondere die von ihm selbst beantragte Eintragung der Dienstbarkeit zugunsten der Stadt N. kannte; also der Beklagte zu 1 durchaus Anlaß hatte, darauf bei der Beurkundung der Kaufannahme hinzuweisen. Keinesfalls durfte sich der Beklagte zu 1 darauf verlassen, die I. werde den Kläger hinreichend unterrichten.

c) Die Amtspflichtverletzung führte zu einem Schaden. Hätte der Beklagte zu 1 der zwischenzeitlich erfolgten Eintragung einer Dienstbarkeit Rechnung getragen, indem er zunächst von einer Beurkundung abgesehen und den Kläger auf die neue Grundbuchlage hingewiesen oder aber die - dem Kläger zu übermittelnde - Erklärung der I. als Annahme unter Änderungen (§ 150 Abs. 2 BGB) formuliert hätte, hätte sich der Kläger von seinem Kaufangebot gelöst oder das geänderte Angebot nicht angenommen und keine Zahlungen auf den Kaufpreis entrichtet.
aa) Die Anschlußrevision weist mit Recht darauf hin, daß der Kläger zur Zeit der Annahmeerklärung (23. Dezember 1992) nicht mehr an sein Angebot gebunden war; er hätte es, wie im Angebot ausdrücklich vermerkt, nach Ablauf des 22. Dezember 1992 frei widerrufen können.
bb) Das Berufungsgericht hat ausgeführt, der Kläger hätte von der Möglichkeit des Rücktritts - nichts anderes kann für den Widerruf gelten - Gebrauch
gemacht, wenn er erfahren hätte, die käuflich zu erwerbende Eigentumswohnung sei mit einer Dienstbarkeit belastet; er dürfe die Eigentumswohnung deshalb "für immer" nur von Studenten bewohnen lassen. Der Senat erachtet die gegen diese Feststellung erhobenen Verfahrensrügen nicht für durchgreifend; von einer Begründung wird gemäß § 564 Satz 1 ZPO abgesehen.

d) Der Beklagte zu 1 kann dem Schadensersatzanspruch des Klägers nicht den Einwand des Mitverschuldens (§ 254 BGB) entgegensetzen.
aa) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts mußte der Kläger nicht damit rechnen, daß das von der I. angebotene Wohnungseigentum mit einer dinglich gesicherten Nutzungsbeschränkung belastet war, und deshalb selbst Erkundigungen einziehen. Zwar war die zum Kauf angebotene Eigentumswohnung in der Teilungserklärung und anderen Unterlagen, die dem Kaufangebot beigefügt waren, als "Studentenappartement" bezeichnet. Der Kläger durfte und konnte den Begriff "Studentenappartement" aber - wie das Berufungsgericht vertretbar (§ 286 ZPO) beurteilt hat - als Umschreibung für eine einfach gehaltene Kleinwohnung auffassen. Die Nutzungsbeschränkung ergab sich weder aus dem Verkaufsprospekt noch aus der maßgeblichen Gemeinschaftsordnung ; es fehlte jeder Hinweis auf die dingliche Belastung (BGH, Urteil vom 30. Juni 2000 - V ZR 156/99, Umdruck S. 8).
bb) Der Kläger war nicht aufgrund seiner Schadensminderungspflicht gehalten, den mit der Stadtsparkasse N. geschlossenen Darlehensvertrag zu widerrufen. Die tatsächlichen Voraussetzungen eines solchen etwaigen Widerrufsrechts sind nicht festgestellt. Die Revision macht entsprechenden
Parteivortrag, den das Berufungsgericht insoweit übergangen haben könnte, nicht namhaft.

e) Der Schadensersatzanspruch des Klägers ist nicht verjährt.
Dem Beklagten zu 1 unterlief das Belehrungsversäumnis bei der Beurkundung der Annahme des Kaufangebotes durch die I. . Dabei handelte es sich nicht um ein Amtsgeschäft im Sinne der §§ 23, 24 BNotO, sondern um ein Urkundsgeschäft, bei dem die Haftung des Notars für fahrlässige Amtspflichtverletzungen vom Bestehen oder Nichtbestehen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit abhängt (§ 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO). In einem solchen Fall beginnt die Verjährung (§ 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO i.V.m. § 852 Abs. 1 BGB a.F.) erst mit der Kenntnis des Geschädigten, daß er auf andere Weise keinen Ersatz erlangen kann (st. Rspr., siehe nur Senatsurteil BGHZ 121, 65, 71 m.w.N.). Diese Kenntnis hatte der Kläger (frühestens) am 4. Juli 2000, als das Insolvenzverfahren über das Vermögen der I. eröffnet wurde und damit - unstreitig - feststand, daß von der I. anderweitiger Ersatz nicht zu erlangen war. Die am 21. November 2001 eingereichte Klage hat die Verjährung mithin rechtzeitig unterbrochen (§ 209 Abs. 1 BGB a.F.).
2. Der Kläger kann gemäß seinem Hauptantrag dem Grunde nach Zahlung von Schadensersatz in Geld Zug um Zug gegen Übertragung der rechtsmangelbehafteten Eigentumswohnung beanspruchen.
Für die Schadensersatzpflicht des Notars nach § 19 BNotO gelten grundsätzlich die allgemeinen Vorschriften der §§ 249 ff BGB. Im Regelfall wird der Schaden allerdings nicht durch Naturalrestitution, sondern durch Gelder-
satz zu beseitigen sein (vgl. Zugehör aaO Rn. 2246 ff). Der wird vom Kläger auch begehrt. Die beantragte Zug-um-Zug-Verurteilung berücksichtigt den Grundsatz des Vorteilsausgleichs; der Kläger läßt sich empfangene Vorteile, nämlich das Wohnungseigentum an dem Studentenappartement, auf den beanspruchten Schadensersatz in Geld anrechnen (vgl. Sandkühler aaO Rn. 152; zu § 839 BGB: Senatsurteil vom 22. Mai 2003 - III ZR 32/02 - NVwZ 2003, 1285; RG JW 1937, 1917, 1918, 1919).
3. Dem Kläger steht mithin gegen den Beklagten zu 1 ein Schadensersatzanspruch wegen Amtspflichtverletzung bei der Beurkundung der Annahme des Kaufangebotes am 23. Dezember 1992 zu. Schon dieser Anspruch trägt das Grundurteil bezüglich der hauptsächlich begehrten Zahlung von Schadensersatz Zug um Zug gegen Übertragung des Wohnungseigentums sowie die beantragte Feststellung. Es bedarf daher keiner Erörterung, ob der Kläger darüber hinaus Schadensersatz wegen weiterer Amtspflichtverletzungen des Beklagten zu 1 bei der Beantragung der Auflassungsvormerkung am 13. Mai 1993 und bei der Beurkundung der Auflassung am 27. September 1995 sowie deren Genehmigung durch den Kläger am 16. November 1995 beanspruchen kann.
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Tatbestand

Der Kläger nimmt den beklagten Notar auf Schadensersatz in Anspruch. Der Beklagte beurkundete am 1. Juli 1999 einen Vertrag, mit dem der Kläger und seine Ehefrau von den Eheleuten M. ein Wohnungserbbaurecht für 248.000 DM kauften. Das Erbbaurecht durfte nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers veräußert und mit Grundpfandrechten belastet werden. Hierauf war in der notariellen Urkunde bei der Beschreibung des verkauften Erbbaurechts hingewiesen. § 12 des Kaufvertrages enthielt weiter die Feststellung , daß der Beklagte über das Erfordernis der Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung und Belastung belehrt habe. Der Beklagte wies jedoch nicht darauf hin, daß die erforderliche Zustimmung des Eigentümers auch getrennt für die Veräußerung erteilt und für die Belastung verweigert werden konnte.

Der Kläger und seine Ehefrau beabsichtigten, das Erbbaurecht zur Sicherung eines Darlehens, das sie zur Finanzierung des Kaufpreises aufnehmen wollten, mit einer Grundschuld über 200.000 DM zu belasten. Zu diesem Zweck war ihnen von den Verkäufern eine Belastungsvollmacht eingeräumt worden (§ 7 des Kaufvertrags).
Im Hinblick auf die Höhe der vorgesehenen Grundschuld verweigerten die Eigentümer jedoch ihre Einwilligung in die Belastung des Erbbaurechts. Demgegenüber erteilten sie auf entsprechende Anfrage des Beklagten ihre Zustimmung zur Veräußerung.
Verhandlungen über die Erbbaurechtsbelastung blieben ergebnislos. Der Kläger und seine Ehefrau nahmen von der Durchführung des Kaufvertrages Abstand. Die Verkäufer verlangten von den Eheleuten daraufhin Schadensersatz. Diese wurden in dem hierüber geführten Rechtsstreit, in dem sie dem Beklagten den Streit verkündet hatten, in erster Instanz zur Zahlung von 28.347,40 DM nebst Zinsen verurteilt. Ihre Berufung gegen diese Entscheidung nahmen sie auf Anraten des Gerichts zurück. Der Kläger verlangt den Schadensersatzbetrag und die in dem Vorprozeß entstandenen Gerichts­ und Anwaltskosten von dem Beklagten erstattet. Die auf Zahlung von 24.300,92 € gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit seiner vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Begehren weiter.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt , der Beklagte habe seine aus § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG folgende Rechtsbelehrungspflicht erfüllt, indem er auf die Erforderlichkeit der Zustimmung der Grundstückseigentümer zur Veräußerung und Belastung des Erbbaurechts hingewiesen habe. Der Beklagte sei nicht verpflichtet gewesen, von sich aus mit den Beteiligten zu erörtern, wie die Käufer den von ihnen aufzubringenden Kaufpreis zu beschaffen gedachten und inwieweit sie dazu auf eine Beleihung des erworbenen Objekts angewiesen gewesen seien. Diese Fragen gehörten nicht zur rechtlichen Tragweite des Geschäfts, über das der Beklagte zu belehren gehabt habe. Er habe auch nicht gegen die erweiterte Belehrungspflicht entsprechend § 14 Abs. 1 Satz 1 BNotO verstoßen. Der Notar sei grundsätzlich nicht verpflichtet, der Frage der wirtschaftlichen Durchführbarkeit des Vertrags nachzugehen. Insbesondere obliege es ihm nicht, ohne besondere Anhaltspunkte einen Immobilienerwerber über die Finanzierung des Kaufpreises zu beraten.
Schließlich habe der Beklagte seine Amtspflichten auch nicht dadurch verletzt, daß er die Eigentümer um Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts gebeten habe, obgleich ihm bekannt gewesen sei, daß diese nicht bereit gewesen seien, der von dem Kläger und seiner Ehefrau gewünschten Belastung des Rechtes zuzustimmen. Der Beklagte, den die Urkundsbeteiligten mit dem Vollzug des Vertrages beauftragt hätten, sei hierzu verpflichtet gewesen.

II.

Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
1. Der Beklagte hat seine aus § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG folgende Pflicht zur Rechtsbelehrung verletzt, indem er es unterließ, den Kläger und seine Ehefrau darauf hinzuweisen, daß die Grundstückseigentümer nicht verpflichtet waren, ihre Zustimmung zur Veräußerung und zur Belastung des Erbbaurechts einheitlich zu erteilen, vielmehr die Situation eintreten konnte, daß die Zustimmung zur Veräußerung gegeben, zur Belastung jedoch verweigert wurde. Überdies hätte er die hieraus folgenden Gefahren und die Möglichkeiten, ihnen entgegenzuwirken , aufzeigen müssen. Als Abhilfemöglichkeiten kommen etwa die Vorabeinholung der Zustimmungen des Eigentümers (dies hält Wolfsteiner, in Kersten/Bühling, Formularbuch und Praxis der Freiwilligen Gerichtsbarkeit, 21. Aufl., § 64 Rn. 57 f, sogar für zwingend), die Vereinbarung der Zustimmung des Eigentümers zur Belastung als Bedingung für die Wirksamkeit des Kaufvertrags oder die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts des Käufers für den Fall des Ausbleibens dieser Zustimmung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt in Betracht.

a) Nach der vorgenannten Bestimmung hat der Notar den Willen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiederzugeben. Der Inhalt der Rechtsbelehrung richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Der Notar ist nicht gehalten , eine schematische Belehrung vorzunehmen und ohne Rücksicht auf die schutzwürdigen Interessen der Beteiligten sämtliche in dem Vertrag enthaltenen Klauseln eingehend zu erläutern. Eine solche Handhabung würde nicht nur die notarielle Verhandlung überfrachten, sondern die Aufmerksamkeit der Beteiligten von den wesentlichen Punkten ablenken (vgl. BGH, Urteil vom 27. Oktober 1994 ­ IX ZR 12/94 ­ NJW 1995, 330, 331 m.w.N). Der Notar ist
auch nicht verpflichtet, über die wirtschaftlichen Folgen und die wirtschaftliche Durchführbarkeit des beabsichtigten Geschäfts zu belehren (BGH, Urteil vom 5. November 1992 ­ IX ZR 260/91 ­ NJW 1993, 729, 730 m.w.N.; Ganter in Zugehör/Ganter/Hertel, Handbuch der Notarhaftung, Rn. 1084 f). Zur rechtlichen Tragweite gehören aber die formellen und materiellen Wirksamkeitsvoraussetzungen , die außerhalb der Beurkundung erforderlichen weiteren Voraussetzungen zur Erreichung der mit dem Rechtsgeschäft beabsichtigten Wirkungen, die unmittelbaren Rechtsfolgen und etwaige Hindernisse beim Vollzug des beurkundeten Rechtsgeschäfts (Ganter aaO, Rn. 985 m.w.N.).

b) Nach diesen Maßstäben durfte sich der Beklagte nicht darauf beschränken, auf die Zustimmungsbedürftigkeit von Veräußerung und Belastung des Erbbaurechts hinzuweisen. Vielmehr hatte er die oben aufgeführten weitergehenden Belehrungen zu erteilen, da für den Fall, daß die Eigentümer mit der Veräußerung, nicht aber mit der Belastung einverstanden waren, der Vollzug des beurkundeten Rechtsgeschäfts gefährdet war.
aa) Stimmt der Eigentümer nur der Veräußerung zu, ohne auch die Belastung zu bewilligen, scheitert die Durchführung des Erbbaurechtsübertragungsvertrags , wenn der Käufer, wie hier geltend gemacht wird, zur Finanzierung des Erwerbs auf die Belastung des Erbbaurechts mit einem Grundpfandrecht angewiesen ist, da er ohne diese nicht in der Lage ist, den Kaufpreis aufzubringen. Zudem ist er regelmäßig Schadensersatzansprüchen des Verkäufers und gegebenenfalls auch seines finanzierenden Kreditinstituts ausgesetzt (Wolfsteiner aaO, Rn 57), ohne in den Genuß der Gegenleistung zu kommen. In diesen Fällen scheitert der vertraglich vorgesehene Austausch der im Synallagma stehenden Leistungen, und zwar im wesentlichen einseitig zu Lasten einer Vertragspartei. Jedenfalls der durchschnittliche Vertragsbeteiligte bedarf der Belehrung über diese Gefahren, da ihm die Möglichkeit der isolierten Zustimmung des Eigentümers regelmäßig nicht bekannt ist.
Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung werden diese Gefahren nicht durch eine aus § 6 Abs. 1 ErbbauVO folgende Verknüpfung der Veräußerung und der Belastung vermieden. Die fehlende Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Belastung des Erbbaurechts wirkt sich nicht in der Weise aus, daß damit gemäß § 6 Abs. 1 ErbbauVO auch das der Veräußerung zugrunde liegende Kausalgeschäft ­ hier der Kaufvertrag ­ schwebend unwirksam ist. § 6 Abs. 1 ErbbauVO bestimmt zwar, daß nicht nur die zustimmungsbedürftige (§ 5 ErbbauVO) Verfügung über ein Erbbaurecht unwirksam ist, solange der Grundstückseigentümer sie nicht bewilligt hat. Die Unwirksamkeit erstreckt sich vielmehr auch auf den Vertrag, durch den sich der Erbbauberechtigte zu einer Verfügung verpflichtet. Diese Rechtsfolge ist jedoch auf die jeweilige Verfügung und das ihr zugrundeliegende Kausalgeschäft beschränkt. Die schwebende Unwirksamkeit des Veräußerungsgeschäfts erstreckt sich nicht auf die im Zusammenhang mit der Belastung stehenden Verträge und umgekehrt. Eine solche Verknüpfung könnte nur über § 139 BGB hergeleitet werden, dessen Voraussetzungen hier jedoch nicht vorliegen.
bb) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts handelt es sich bei dem Risiko, daß der Eigentümer der Belastung des Erbbaurechts nicht zustimmt, auch nicht um das allgemeine, in die Sphäre des Käufers eines solchen Rechts fallende rein wirtschaftliche Wagnis, die Kaufpreisfinanzierung zustande zu bringen, zu dem der Notar keinen Rat zu erteilen hat. Vielmehr begründen gerade die rechtlichen Bedingungen, die für einen derartigen Erwerb gelten, die dargestellte Gefahr. Es ist in den Vorschriften des Erbbaurechts angelegt, daß die Zustimmungen zur Veräußerung und zur Belastung des Erbbaurechts auseinanderfallen können. Zwar ist der Eigentümer in seiner Entscheidung nicht völlig frei (siehe § 7 ErbbauVO). Jedoch unterscheiden sich die Voraussetzungen , unter denen der Erbbauberechtigte die Zustimmung des Eigentümers zur Veräußerung verlangen kann (§ 7 Abs. 1 Satz 1 ErbbauVO), von denjenigen , unter denen eine Verpflichtung des Eigentümers zur Bewilligung der Belastung des Erbbaurechts (§ 7 Abs. 2 ErbbauVO) besteht. Die Zustimmung
zur Veräußerung kann der Erbbauberechtigte insbesondere nur dann verlangen, wenn die Person des Erwerbers Gewähr für die Erfüllung der sich aus dem Erbbaurechtsinhalt ergebenden Pflichten bietet. Für einen Anspruch, der Belastung des Rechts zuzustimmen, kommt es hingegen auf die Person des Erwerbers nicht an. Erforderlich ist vor allem, daß die Belastung mit den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft vereinbar ist (vgl. hierzu z.B.: Ingenstau /Hustedt, Kommentar zum Erbbaurecht, 8. Aufl., § 7 Rn. 21 ff; MünchKommBGB / v. Oefele, 4. Aufl., ErbbauVO § 7 Rn. 12; v. Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts , 3. Aufl., Rn. 4.234 ff jeweils m.w.N.).
cc) Für die notarielle Pflicht zur Belehrung über die Möglichkeit der gespaltenen Eigentümerzustimmung zur Veräußerung und Belastung eines Erbbaurechts , die daraus folgenden Gefahren und die Möglichkeiten, ihnen entgegenzuwirken , spricht auch, wie die Revision mit Recht hervorhebt, daß eine der Vereinbarung von ungesicherten Vorleistungen vergleichbare Gefahrenlage besteht.
Soll ein Urkundsbeteiligter nach der rechtlichen Konstruktion des vorgesehenen Vertrags eine ungesicherte Vorleistung erbringen, die als solche nicht ohne weiteres erkennbar ist, obliegt dem Notar nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine doppelte Belehrungspflicht. Er hat zum einen über die Gefahren der Vorleistung zu belehren und zum anderen Wege aufzuzeigen, wie diese Risiken vermieden werden können (z.B.: Senatsurteil vom 12. Februar 2004 ­ III ZR 77/03 ­ NJW­RR 2004, 1071, 1072 m.umfangr.w.N. ; BGH, Urteile vom 15. April 1999 ­ IX ZR 93/98 ­ NJW 1999, 2188, 2189 und vom 27. Oktober 1994 aaO). Hiermit soll ­ vorbehaltlich einer bewußt abweichenden Entscheidung beider Vertragsparteien ­ verhindert werden, daß ein Vertragsteil seine Leistung ohne Sicherstellung der Gegenleistung der anderen Vertragspartei erbringen muß. Die in Vorleistung gehende Partei soll davor bewahrt werden, daß sich Störungen des Leistungsaustauschs allein zu
ihren Lasten auswirken. Die notarielle Rechtsbelehrung dient damit der Sicherung des vereinbarten Synallagmas. Diese Situation ist mit der Übertragung eines unter den Zustimmungsvorbehalten des § 5 Abs. 1 und 2 ErbbauVO stehenden Erbbaurechts vergleichbar, da die Zustimmung des Eigentümers zur Veräußerung bei gleichzeitiger Weigerung, die Belastung zu bewilligen, zu einem Scheitern des vereinbarten Leistungsaustauschs unter einseitiger Belastung einer Vertragspartei führen kann.
Der Erwerber eines Erbbaurechts, der zur Finanzierung des Kaufpreises auf die Zustimmung des Eigentümers zur Belastung des Rechts angewiesen ist, ist im Vergleich mit einer Vertragspartei, die eine ungesicherte Vorleistung erbringen soll, sogar in gesteigertem Maße belehrungsbedürftig. In beiden Fallgestaltungen verwirklicht sich das Risiko, dem durch die Belehrung entgegengewirkt werden soll, im Fall einer Leistungsstörung. Deren Eintritt wird durch die Vereinbarung einer ungesicherten Vorleistung aber regelmäßig nicht gefördert. Demgegenüber ist bei der zustimmungsbedürftigen Erbbaurechtsübertragung und ­belastung aufgrund der Rechtslage das Risiko einer Leistungsstörung , die zu den von Wolfsteiner (aaO) als katastrophal bezeichneten Folgen führt, aus den unter bb) genannten Gründen gerade immanent.

c) Der Beklagte ist seinen Rechtsbelehrungspflichten nicht nachgekommen. Der Streitfall weist auch keine Besonderheiten auf, die diese Pflichten entfallen ließen.
So ist es entgegen der Ansicht des Beklagten unbeachtlich, ob ihm bei der Beurkundung des Kaufvertrags nicht bekannt war, daß die Höhe des beabsichtigten Grundpfandrechts den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft (§ 7 Abs. 2 ErbbauVO) zu widersprechen drohte und deshalb die berechtigte Verweigerung der Zustimmung der Eigentümer nahe lag. Es reicht aus, wenn der Notar, wie hier aufgrund der in § 7 Abs. 1 des Vertrags den Käufern eingeräumten Belastungsvollmacht, damit rechnen muß, daß der Erwerber zur Fi­
nanzierung des Kaufpreises das Erbbaurecht belasten möchte. Die Belehrungsbedürftigkeit der Parteien besteht auch in einem derartigen Fall schon deshalb, weil auch eine rechtlich zweifelhafte oder gar unberechtigte Versagung der Bewilligung regelmäßig zu einer Gefährdung des Vertragszwecks führt: der Vertragsvollzug wird erheblich verzögert, so daß sich zumindest die Zeitvorstellungen der Beteiligten kaum mehr verwirklichen lassen (Wolfsteiner aaO, Rn. 56).
Die Belehrung war schließlich nicht unter dem Gesichtspunkt entbehrlich , daß die Gefahren der isolierten Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts bereits vermieden waren (vgl. Ganter aaO, Rn. 1032, zur entsprechenden Problematik bei der ungesicherten Vorleistung). Weder lag die Einwilligung der Eigentümer zur Belastung bereits vor der Beurkundung vor noch war die Gefahr durch die Vertragsgestaltung gebannt.
2. Dem Beklagten fällt hinsichtlich seiner Amtspflichtverletzung Fahrlässigkeit zur Last. Ein durchschnittlich erfahrener und pflichtbewußter Notar, der für die Sorgfaltsanforderungen den Maßstab gibt (z.B.: BGHZ 145, 265, 275; Urteil vom 9. Juli 1992 ­ IX ZR 209/91 ­ WM 1992, 1662, 1665), hätte zum Zeitpunkt der Beurkundung die Gefahr, daß die Grundstückseigentümer lediglich der Veräußerung , nicht aber der Belastung des Erbbaurechts zustimmen könnten, und die möglichen Folgen für die Vertragsabwicklung erkennen können. Weiter hätte er hieraus den Schluß auf die Belehrungsbedürftigkeit des Klägers und seiner Ehefrau ziehen müssen.
Dem widerspricht nicht, daß es zum Zeitpunkt der hier maßgeblichen Beurkundung ­ soweit ersichtlich ­ noch keine veröffentlichte Rechtsprechung zur Frage des Umfangs der notariellen Belehrungspflicht bei der Übertragung eines Erbbaurechts mit Zustimmungsvorbehalten nach § 5 Abs. 1 und 2 ErbbauVO gab und die Problematik in der Literatur lediglich vereinzelt behandelt gewesen sein mag (vgl. Wolfsteiner in Kersten/Bühling, Formularhand­
buch und Praxis der Freiwilligen Gerichtsbarkeit, 20. Aufl., § 64 Rn. 563 f, noch nicht mit der Klarheit wie in der Folgeauflage aaO). Auch ohne Vorgaben aus Rechtsprechung und Literatur hätte der Beklagte seine Belehrungspflicht erkennen können und müssen. Die Möglichkeit, daß der Eigentümer seine Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts erteilen, zur Belastung jedoch verweigern kann, liegt für einen Rechtskundigen, der sich ­ wie von einem Notar, der einen Erbbaurechtsübertragungsvertrag beurkundet, erwartet werden muß ­ mit §§ 5­7 ErbbauVO befaßt, auf der Hand. Ebenso drängen sich die Gefahren für die Finanzierbarkeit des vorgesehenen Erwerbs im Fall der alleinigen Zustimmung zur Veräußerung auf. Dies gilt jedenfalls, wenn, wie hier, erkennbar ist, daß der Erwerber beabsichtigt, das Erbbaurecht mit einem Pfandrecht zur Finanzierung des Kaufpreises zu belasten. Die Schwere dieser insbesondere den Erwerber belastenden Folgen einer isolierten Zustimmung zur Veräußerung nötigt weiter zu dem Schluß, daß die Parteien über die Gefahren und die Abhilfemöglichkeiten zu belehren sind.
Den Beklagten entlastet nicht, daß das Berufungsgericht eine Amtspflichtverletzung nicht angenommen hat. Zwar trifft einen Notar in der Regel kein Verschulden, wenn ein mit mehreren Berufsrichtern besetztes Gericht die Amtstätigkeit als objektiv rechtmäßig angesehen hat (Senatsurteil vom 3. März 2005 ­ III ZR 353/04 ­ EBE/BGH 2005, 118, 119; Ganter aaO Rn. 2184 f; zur Amtshaftung nach Art. 34 Satz 1 GG, § 839 Abs. 1 BGB siehe z.B.: Senat in BGHZ 150, 172, 184; 117, 240, 250; Urteil vom 6. Februar 1997 ­ III ZR 241/95 ­ VersR 1997, 745, 747; und vom 21. Oktober 1993 ­ III ZR 68/92 ­ VersR 1994, 558, ,559; Staudinger/Wurm, BGB, 13. Bearb., § 839 Rn. 216). Hierbei handelt es sich jedoch nur um eine allgemeine Richtlinie. Sie gilt unter anderem dann nicht, wenn und soweit das Gericht für die Beurteilung des Falles wesentliche Gesichtspunkte unberücksichtigt gelassen hat (Senatsurteile vom 6. Februar 1997 und 21. Oktober 1993 aaO; Staudinger/Wurm aaO, Rn. 218). So liegt es hier. Das Berufungsgericht hat die Pflichtenlage des Beklagten nur unter dem Blickwinkel beurteilt, daß der Notar nicht verpflichtet ist,
den Urkundsbeteiligten Hinweise zur Beschaffung der für die Finanzierung des Kaufpreises notwendigen Mittel zu geben. Die besondere Gefahrenlage bei einer isolierten Zustimmung des Eigentümers zur Veräußerung hat es nicht erkannt. Es hat die Problemstellung damit auf einen falschen Punkt verengt und so die eigentlich maßgebende Frage nicht erörtert (vgl. hierzu Senat aaO, Staudinger /Wurm aaO).
3. Für das Revisionsverfahren ist weiter davon auszugehen, daß dem Kläger infolge der Amtspflichtverletzung des Beklagten ein Schaden in Form der Schadensersatzleistungen an die Verkäufer und der Kosten des Vorprozesses entstanden ist. Nach dem im Revisionsrechtszug zugrunde zu legenden Vortrag des Klägers hätten er und seine Ehefrau vor Abschluß des Kaufvertrags verbindlich geklärt, ob die Eigentümer der vorgesehenen Belastung zustimmen würden, und wären somit im Fall der ­ hier eingetretenen ­ Verweigerung keine Verpflichtung eingegangen, wenn sie rechtzeitig darüber belehrt worden wären, daß die Eigentümer der Veräußerung zustimmen, jedoch der Belastung widersprechen konnten. In diesem Fall wären der Schadensersatzanspruch der Verkäufer, der Rechtsstreit hierüber und die dadurch verursachten Kosten vermieden worden.
In der neuen Verhandlung wird das Berufungsgericht jedoch den Behauptungen des Beklagten nachgehen müssen, dem Kläger und seiner Ehefrau sei bekannt gewesen, daß die Zustimmungen zur Veräußerung und Belastung auseinander fallen können, und der Vollzug des Kaufvertrags sei nicht an der mangelnden Zustimmung der Eigentümer zu der vorgesehenen Belastung gescheitert. Der Beklagte hat vorgetragen, die Verkäufer und das finanzierende Kreditinstitut seien bereit gewesen, den Käufern soweit entgegenzukommen , daß die Grundschuldbelastung auf einen Betrag habe abgesenkt werden können, dem die Eigentümer zugestimmt hätten. Der wahre Grund für den Kläger und seine Ehefrau, von der Erfüllung des Kaufvertrags Abstand zu nehmen, sei gewesen, daß sie eine ihren Wünschen besser ent­
gegen kommende Wohnung gefunden hätten. Die Richtigkeit dieses Vortrags unterstellt, würde es an der Ursächlichkeit der Amtspflichtverletzung des Beklagten für den eingetretenen Schaden fehlen, da die Weigerung der Klägerseite , den Kaufvertrag zu erfüllen, auf einem Entschluß beruhen würde, der nicht durch die Amtspflichtverletzung des Beklagten herausgefordert wurde (vgl. z.B.: Senatsurteil vom 9. Januar 2003 ­ III ZR 46/02 ­ NJW­RR 2003, 563, 565).
4. a) Dem Kläger steht unter Zugrundelegung seines Sachvortrags zu den Gründen für die Abstandnahme von dem Kaufvertrag wegen des an die Verkäufer geleisteten Schadensersatzes keine anderweitige Ersatzmöglichkeit (§ 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO) zur Verfügung. Insbesondere kann er entgegen der Ansicht des Beklagten seinen anwaltlichen Vertreter insoweit nicht in Anspruch nehmen. Unerheblich ist dabei, ob der Rechtsanwalt, wie der Beklagte unterstellt , den Kläger und seine Ehefrau unzutreffend dahingehend beraten hat, sie seien der Verkäuferseite gegenüber berechtigt, die Erfüllung des Kaufvertrags zu verweigern. Diese Falschberatung wäre nicht ursächlich für den Schaden geworden. Auch ohne die (angebliche) unzutreffende Rechtsauskunft hätten der Kläger und seine Ehefrau den Schadensersatz leisten müssen, da sie infolge der verweigerten Zustimmung zur Belastung des Erbbaurechts nicht in der Lage waren, die Kaufpreisforderung zu begleichen.

b) Demgegenüber kann selbst auf der Grundlage des bisherigen Sachvortrags des Klägers eine anderweitige Ersatzmöglichkeit hinsichtlich der für den Vorprozeß mit den Verkäufern angefallenen Kosten bestehen. Insoweit kommt ein Anspruch des Klägers gegen seine anwaltlichen Vertreter aus positiver Forderungsverletzung in Betracht, wenn diese dem Kläger und seiner Ehefrau geraten haben sollten, sich auf den Rechtsstreit mit den Verkäufern einzulassen, auch soweit die Rechtsverteidigung aussichtslos war (vgl. Senatsurteil vom 24. Oktober 2002 ­ III ZR 107/02 ­ NJW 2003, 202, 203). Das Berufungsgericht hat hierzu, von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig, keine
Feststellungen getroffen. Dies ist ­ sofern ein Anspruch gegen den Beklagten nicht bereits aus einem anderen Grund ausscheidet ­ nachzuholen.
5. Nach dem Sachvortrag des Klägers ist der Schadensersatzanspruch nicht gemäß § 254 Abs. 1 BGB gemindert. Dies gilt auch, falls, wie der Beklagte geltend macht, die Ehefrau des Klägers als ausgebildete Bankkauffrau Kenntnisse des Erbbaurechts gehabt haben sollte. Der Notar, der bei der Durchführung eines Amtsgeschäfts das Recht fehlerhaft anwendet, kann einem Beteiligten ein Mitverschulden selbst dann nicht vorwerfen, wenn dieser ­ etwa weil er selbst rechtskundig ist ­ den Fehler hätte bemerken können (BGH, Urteil vom 15. Juli 2004 ­ IX ZR 262/00 ­ NJW­RR 2004, 1704, 1705 m.w.N.).
6. Die Sache war zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, weil noch Feststellungen nachzuholen sind, so daß dem Senat eine eigene Sachentscheidung verwehrt ist (§ 563 Abs. 1 ZPO).
Schlick Richter am Bundesgerichtshof Dr. Wurm Streck ist infolge Urlaubsabwesenheit gehindert zu unterschreiben. Schlick Dörr Herrmann