Bundesgerichtshof Urteil, 02. Juni 2005 - III ZR 306/04

Tatbestand

Der Kläger zu 1 (im folgenden: Kläger) ist Alleingesellschafter und Geschäftsführer der Klägerin zu 2, einer GmbH (künftig: Klägerin oder GmbH), die sich mit der Reparatur und Verwertung von Kraftfahrzeugen befaßt. Mit der vorliegenden Klage haben beide Kläger den beklagten Notar wegen Amtspflichtverletzungen im Zusammenhang mit verschiedenen Beurkundungen auf Schadensersatz in Anspruch genommen.
Anfang 1995 suchte der Kläger für sein Unternehmen einen neuen Standort. Die H. Z. H. & Z. GmbH & Co. Gewerbepark M. KG
(nachstehend H. KG oder Verkäuferin) bot ihm an, eine Teilfläche des im Grundbuch von M. Bd. 122 Bl. 3043 N lfd. Nr. 3 verzeichneten Grundstücks zu verpachten oder zu veräußern. Diesen ursprünglich aus zwei Grundstücken bestehenden, unbebauten Grundbesitz hatte die Rechtsvorgängerin der H. KG am 3. Juli 1991 gekauft. Der Kaufpreis war nicht voll bezahlt; Eigentümerin des Grundstücks blieb die W. GmbH B. (nachstehend: W. ). Für die H. KG waren Auflassungsvormerkungen eingetragen. In Abteilung III des Grundbuchs war das Hauptgrundstück mit fünf Briefgrundschulden zugunsten der H. Z. H. & Z. GmbH (der Komplementärin der H. KG, im folgenden: H. GmbH) im Nominalbetrag von zusammen 13,5 Mio. DM belastet. Bei der Grundschuld lfd. Nr. 1 über 7,5 Mio. DM war eine Abtretung an die D. Bank vermerkt; die Grundschulden lfd. Nr. 2 über 3 Mio. DM sowie Nr. 4 und 5 über jeweils 1 Mio. DM wurden im Laufe des Jahres 1995 teilweise (Nr. 2 und 4) oder vollständig (Nr. 5) an andere Gläubiger abgetreten.
Am 13. Januar 1995 schloß die Klägerin mit der H. KG einen Mietvertrag über eine etwa 3.000 m² große Teilfläche des Grundbesitzes mit einer Laufzeit von 20 Jahren. Die Klägerin erhielt das Recht, das Grundstück zu bebauen. Ferner verpflichtete sich die H. KG, der Mieterin für die Errichtung und den Betrieb einer Autoverwertung eine erstrangige beschränkte persönliche Dienstbarkeit zu bestellen.
Am selben Tage unterbreitete die H. KG dem Kläger ein vom Beklagten beurkundetes Verkaufsangebot über die vermietete Teilfläche, das der Kläger erst nach dem 2. Januar 1999 annehmen konnte. In dieser Urkunde räumte die Verkäuferin der GmbH eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ein, jedoch
ohne die erste Rangstelle. Dabei wies der Beklagte darauf hin, daß die Eintragung erst nach der Eigentumsumschreibung oder mit Genehmigung des im Grundbuch noch eingetragenen Eigentümers erfolgen könne (Nr. V Abs. 1 Satz 3).
Mit notariellem Vertrag vom 13. Oktober 1995 änderten die H. KG und die W. den Kaufvertrag vom 3. Juli 1991. Der ursprüngliche Kaufpreis in Höhe von 6.550.000 DM, von dem die H. KG erst 1.965.000 DM bezahlt hatte, wurde auf 6.628.300 DM heraufgesetzt. Zur Sicherung des Restkaufpreisanspruchs stimmte die H. KG einer Abtretung der erstrangigen Grundschuld über 7,5 Mio. DM von der ursprünglich finanzierenden D. Bank an die W. zu. Auf deren Weisung trat die D. Bank sodann die Grundschuld nach Erstattung der von ihr finanzierten Teilzahlungen der H. KG an die U. Mitteldeutsche Wasser- und Umwelttechnik H. (nachstehend: U. ), die Muttergesellschaft der W. , ab.
Zwischenzeitlich ließ der Kläger Pläne für eine Reparaturwerkstatt mit Verwaltungsgebäude erstellen. Da er den errechneten Gesamtaufwand von 3,6 Mio. DM aus eigenen Mitteln nicht vollständig aufbringen konnte, entschloß er sich, das Eigentum an der Grundstücksteilfläche zu erwerben, um diese mit Grundpfandrechten belasten zu können. Am 15. März 1996 verkaufte die H. KG dem Kläger in einem ebenfalls vom Beklagten beurkundeten Vertrag eine Teilfläche von 3.504 m² zu einem Kaufpreis von 1.258.500 DM. Zugleich räumte die Verkäuferin der GmbH eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zum Betrieb einer Autoverwertung ein. Der Kaufpreis war zu zahlen, sobald die Baugenehmigung für das Bauvorhaben vorlag, die Eintragung einer Auflassungsvormerkung sichergestellt war und - neben einer hier nicht interessieren-
den Teilung und Teilabtretung einer Grundschuld - der Antrag auf Eintragung der Dienstbarkeit zur Grundakte gelangt und vollzugsfähig war. In diesen Punkten enthält der Kaufvertrag folgende Belehrungen:
§ 2 Abs. 7: "Der Notar wies den Käufer auf die Gefahren hin, die mit der Direktzahlung des Kaufpreises an den Verkäufer vor der Pfandhaftentlassungszusage der vorrangigen Grundpfandrechtsgläubiger und der in Abteilung II des Grundbuchs eingetragenen Berechtigten sowie vor der Teilungsgenehmigung für den Kaufgegenstand verbunden sind. Er wies ferner darauf hin, daß die von dem Käufer geplanten Investitionen auf dem Kaufgegenstand (Errichtung eines Autoverwertungsbetriebes) dinglich nicht gesichert sind. Die Parteien bestanden gleichwohl auf dieser Regelung." § 7: (2) "Es wird beantragt, dieses Recht [scil. Dienstbarkeit] im Grundbuch nach den Lasten II/1 bis 3 und III/1, 2a und b einzutragen , zunächst an rangbereiter Stelle. ... Der Notar wies darauf hin, daß die Eintragung erst nach der Eigentumsumschreibung des Flurstücks auf den Verkäufer oder mit Genehmigung des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers erfolgen kann und daß für die ranggerechte Eintragung Rangrücktrittserklärungen der Grundpfandrechtsgläubiger der Rechte III 2 c und 3 bis 5 erforderlich sind." (5) "Der Notar wies den Käufer und die Firma Autoverwertung in N. B. GmbH auf die Problematik der vorrangigen Lasten II/1 bis 3 und III/1 bis 5 in Höhe von insgesamt 13,5 Mio. DM hin und auf die Gefahren, die der gemäß Abs. 1 zu bestellenden Dienstbarkeit im Falle der Zwangsversteigerung des in § 1 Abs. 1 genannten Grundstücks drohen."
Durch privatschriftlichen Vertrag vom selben Tage hoben die GmbH und die H. KG den Mietvertrag vom 13. Januar 1995 mit Wirkung vom Zeitpunkt der vollständigen Kaufpreiszahlung auf.
Am 2. April 1996 wurde die Verkäuferin als Eigentümerin des Gesamtgrundstücks im Grundbuch eingetragen. Die Baugenehmigung wurde am 10. April 1996 erteilt. Der Beklagte beantragte die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den Kläger sowie der Dienstbarkeit für die GmbH. Unter dem 16. April 1996 bestätigte er dem Kläger die Fälligkeit des Kaufpreises, den dieser am 22. April 1996 zahlte. Anschließend begann der Kläger mit den Bauarbeiten. Die H. KG leitete die erhaltenen Zahlungen nicht an die W. weiter.
Am 3. April 1997 beantragte die U. als Gläubigerin der erstrangig eingetragenen Grundschuld die Zwangsversteigerung des Grundstücks. Der Zwangsversteigerungsvermerk wurde am 15. April 1997 in das Grundbuch eingetragen. Kurz darauf, am 17. April 1997, verkaufte die H. KG mit einem ebenfalls vom Beklagten beurkundeten Vertrag dem Kläger eine weitere angrenzende Teilfläche des Gesamtgrundstücks von etwa 1.500 m². Bei dieser Beurkundung lag dem Beklagten lediglich ein beglaubigter Grundbuchauszug vom 31. Januar 1997 vor; der inzwischen gestellte Zwangsversteigerungsantrag war den Beteiligten nicht bekannt. Der Kaufpreis sollte vertraglich nach Sicherstellung der Lastenfreiheit gezahlt werden und wurde tatsächlich nicht mehr geleistet. Im Versteigerungstermin vom 28. Mai 1999 erhielt die Vollstreckungsgläubigerin den Zuschlag. Rechte aus Abteilung II oder III des Grundbuchs blieben nicht bestehen. Von dem Kläger verlangt die Gläubigerin nunmehr Zahlung
einer Nutzungsentschädigung. Über das Vermögen der Verkäuferin wurde das Insolvenzverfahren eröffnet; sie ist nach dem Klagevorbringen überschuldet.
Im vorliegenden Rechtsstreit haben die Kläger dem Beklagten Amtspflichtverletzungen im Zusammenhang mit den Beurkundungen des Kaufangebots vom 13. Januar 1995 sowie der beiden Kaufverträge vom 15. März 1996 und 17. April 1997 vorgeworfen. Sie haben beantragt festzustellen, daß der Beklagte ihnen zum Ersatz aller ihrer Schäden aus diesen Vorgängen verpflichtet sei. Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision beschränken die Kläger nunmehr ihr Klagebegehren dahin, daß sie die Feststellung einer Ersatzpflicht des Beklagten lediglich noch wegen der Beurkundung des Kaufvertrages vom 15. März 1996 und nur bis zu einem Höchstbetrag von 550.000 ! " # $ %& (' )* $ + ,- . & +/ von 49.000

Entscheidungsgründe

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Gegen die Zulässigkeit des jetzigen Klageantrags bestehen allerdings keine Bedenken. Da die Klage nun ausschließlich auf Amtspflichtverletzungen im Zusammenhang mit der Beurkundung vom 15. März 1996 gestützt wird, handelt es sich für jeden Kläger um einen einzigen Streitgegenstand mit unter-
schiedlichen Rechnungsposten (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 23. Oktober 2003 - IX ZR 324/01 - Umdruck S. 10). Lediglich in den Fällen, in denen mit der Kla- ge ein Teilbetrag aus mehreren selbständigen prozessualen Ansprüchen hergeleitet wird, muß mit Rücksicht auf § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO angegeben werden , mit welchem Anteil oder in welcher Reihenfolge die einzelnen Ansprüche geprüft werden sollen (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteil BGHZ 11, 192, 194; BGH, Urteil vom 19. Juni 2000 - II ZR 319/98 - NJW 2000, 3718, 3719; s. auch Urteil vom 13. März 2003 - VII ZR 418/01 - MDR 2003, 824, 825; ebenso Zöller /Greger, ZPO, 24. Aufl., § 253 Rn. 15). Das gilt grundsätzlich auch für einen Feststellungsantrag.

II.

Die Revision ist jedoch in der Sache unbegründet. Amtshaftungsansprüche (§ 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO) gegen den Beklagten bestehen nicht.
1. Nach Ansicht des Berufungsgerichts haftet der Beklagte den Klägern nicht deswegen auf Schadensersatz, weil er nicht im Vorfeld der Beurkundung die Grundakten eingesehen und den Klägern anschließend nicht wegen Bedenken gegen die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Verkäuferin vom Abschluß eines Kaufvertrags abgeraten habe. Der Beklagte habe auch nicht statt dessen eine Mietvertragsgestaltung anregen müssen, die für die Kläger einen Schutz ihrer Rechte bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks geboten hätte.
Das läßt Rechtsfehler nicht erkennen und wird von der Revision auch nicht angegriffen.
2. a) Das Berufungsgericht verneint ferner einen Verstoß des Beklagten gegen seine Belehrungspflichten aus § 17 BeurkG. Der Beklagte sei zwar verpflichtet gewesen, auf die Risiken einer ungesicherten Vorleistung hinzuweisen und zumutbare Abhilfemöglichkeiten aufzuzeigen. Diese Pflichten habe er aber erfüllt. Aus der Urkunde selbst ergebe sich ein Hinweis auf die erforderlichen Pfandhaftentlassungserklärungen der vorrangigen Grundpfandrechtsgläubiger. Der Beklagte habe außerdem eine Zahlung des Kaufpreises gegen das Stellen einer Bankbürgschaft, eine Fälligkeit erst bei Sicherstellung des lastenfreien Erwerbs oder eine Zahlungsabwicklung über ein Notaranderkonto vorgeschlagen. Das habe die Verkäuferin aber abgelehnt. Andere Sicherungsmöglichkeiten hätten nicht bestanden. Die von den Klägern nunmehr geforderte Einräumung einer erstrangigen Grunddienstbarkeit unter Rangrücktrittserklärungen der vorrangigen Grundpfandrechtsgläubiger stelle keine entsprechende Sicherung dar. Sie hätte nicht verhindern können, daß der Kläger den gezahlten Kaufpreis verliere, ohne seinerseits lastenfreies Eigentum zu erhalten. Hinzu komme, daß der Notar nur auf für den anderen Vertragsteil zumutbare Sicherungen hinweisen müsse. Angesichts des Umstands, daß die Verkäuferin ihre schon nach dem Mietvertrag bestehende Pflicht zur Bestellung einer erstrangigen Dienstbarkeit bis dahin nicht erfüllt hatte und auch nicht habe erfüllen wollen und können, die Kläger in Kenntnis dessen bei der Beurkundung des Kaufvertrags auch nicht auf eine erstrangige Grunddienstbarkeit gedrängt hätten , habe der Beklagte davon ausgehen können, daß Bemühungen der Verkäuferin um Rangrücktrittserklärungen der Grundpfandgläubiger keine realistische Aussicht auf Erfolg geboten hätten.

Diese Erwägungen halten den Angriffen der Revision stand.

b) Nach dem Inhalt des Kaufvertrags vom 15. März 1996 traf den Kläger, wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgeht, die Pflicht zu einer ungesicherten Vorleistung. Die Zahlung des Kaufpreises war zwar erst nach Sicherstellung der Eintragung einer Auflassungsvormerkung sowie der Eintragung einer Dienstbarkeit zugunsten der GmbH fällig. Wegen der vorrangig eingetragenen und vor der Zahlung von der Verkäuferin auch nicht zu beseitigenden Grundpfandrechte in beträchtlicher Höhe bestand jedoch die Gefahr, die sich in späterer Zeit auch verwirklicht hat, daß die Kläger in einem Zwangsversteigerungsverfahren ihre dingliche Rechtsstellung wieder verloren, ohne deswegen bei Leistungsunfähigkeit der Verkäuferin den gezahlten Kaufpreis zurückzuerhalten.

c) Soll ein Urkundsbeteiligter eine ungesicherte Vorleistung erbringen, die als solche nicht ohne weiteres erkennbar ist, obliegt dem Notar nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine doppelte Belehrungspflicht. Er hat zum einen über die Folgen zu belehren, die im Falle der Leistungsunfähigkeit des durch die Vorleistung Begünstigten eintreten (erste Pflicht), und zum anderen Wege aufzuzeigen, wie diese Risiken vermieden werden können (zweite Pflicht; vgl. hierzu BGH, Urteil vom 27. Oktober 1994 - IX ZR 12/94 - NJW 1995, 330, 331 = DNotZ 1995, 407, 408 m. Anm. Haug; Urteil vom 2. Juli 1996 - IX ZR 299/95 - NJW 1996, 3009, 3010; Urteil vom 15. Januar 1998 - IX ZR 4/97 - WM 1998, 783, 784 = DNotZ 1998, 637, 638 m. Anm. Reithmann = NotBZ 1998, 67 f. m. Anm. Schlee; Urteil vom 15. April 1999 - IX ZR 93/98 - NJW 1999, 2188, 2189 = WM 1999, 1336, 1338 = DNotZ 2001,
473, 475 m. Anm. Brieske = NotBZ 1999, 173, 174 m. Anm. Suppliet; dazu Ganter, WM 2000, 641, 644 f.; ders., NotBZ 2000, 277 ff.; Zugehör in Zuge- hör/Ganter/Hertel, Handbuch der Notarhaftung, Rn. 420 ff., Ganter aaO Rn. 1021 ff.) Die erstgenannte Pflicht hat der Notar hier nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts mit seinen in der Urkunde festgehaltenen Hinweisen erfüllt. Es geht also nur um die Frage, ob der Beklagte seiner zweiten Verpflichtung zu einer auch den Interessen des Käufers möglichst Rechnung tragenden Gestaltung des Kaufvertrags ebenso genügt hat. Beratungsaufgaben obliegen dem Notar in dieser Beziehung allerdings nicht unbegrenzt. Es würde seine Pflichtenbindung überspannen, müßte er nach allen erdenklichen, nur entfernt in Frage kommenden Sicherungsmöglichkeiten suchen. Vielmehr darf er sich damit begnügen, die sich nach dem Inhalt des Geschäfts sowie dem erkennbaren Willen der Vertragsparteien unter Berücksichtigung auch ihres Leistungsvermögens anbietenden, realistisch in Betracht kommenden Sicherungen zu nennen (ähnlich BGH, Urteil vom 15. April 1999 - IX ZR 93/98 - NJW 1999, 2188, 2189). Sind derartige Gestaltungen nicht zu finden, überläßt entgegen der Revision (unter Hinweis auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. Januar 1998 - IX ZR 4/97 - WM 1998, 783, 785) der Notar grundsätzlich die Vertragsparteien nicht ihrem Schicksal, wenn er die Beurkundung gleichwohl vornimmt; die Beteiligten übernehmen dann vielmehr allein das von ihnen sehenden Auges eingegangene Risiko. Aus ähnlichen Gründen kann der Notar regelmäßig auch nicht verpflichtet sein, den Beteiligten mitzuteilen, er selbst sehe zwar im Moment keine weiteren Möglichkeiten, es könne aber doch solche geben, und sich nunmehr anheischig zu machen, vor einer Beurkundung sich insoweit weiter zu informieren. Die dahingehenden Erwägungen des Bundesgerichtshofs in dem erwähnten Urteil vom 15. Januar 1998 (aaO), die überwiegend auf Kritik gestoßen sind (Reithmann, DNotZ
1998, 642, 644; Maaß, WuB VIII A. § 19 BNotO 1.98; Schlee, NotBZ 1998, 68, 69 f.; Winkler, BeurkG, 15. Aufl., § 17 Rn. 234; zweifelnd auch Ganter, NotBZ 2000, 277, 279; ders., in Zugehör/Ganter/Hertel, aaO Rn. 1047), betreffen einen Sonderfall und lassen sich auf die vorliegende Fallgestaltung schon deswegen nicht übertragen, weil die Beurkundung hier längere Zeit vorbereitet war und einen in der Notarpraxis nicht außergewöhnlichen Kaufvertrag betraf.

d) Nach diesen Maßstäben war der Beklagte nicht gehalten, bei Ablehnung aller von ihm vorgeschlagenen Sicherungsmöglichkeiten (Bankbürgschaft , Zahlung erst bei Sicherstellung eines lastenfreien Erwerbs, Zahlungsabwicklung über ein Notaranderkonto) als weitere denkbare Sicherheit die erstrangige Eintragung der im Vertrag vereinbarten Dienstbarkeit anzubieten. Eine solche Lösung wäre im wirtschaftlichen Ergebnis der von der Verkäuferin nicht akzeptierten Variante einer Fälligkeit des Kaufpreises erst nach Sicherstellung lastenfreien Erwerbs fast gleichgekommen. Eine derartige Sicherstellung hätte vorausgesetzt, daß die Grundpfandgläubiger die verkaufte und bereits vermessene , aber noch nicht als selbständiges Grundstück eingetragene Teilfläche aus der Haftung freigegeben hätten (vgl. dazu Reithmann/Albrecht, Handbuch der notariellen Vertragsgestaltung, 8. Aufl., Rn. 553); ein Vorrang der Dienstbarkeit hätte Rangrücktrittserklärungen sämtlicher Grundpfandgläubiger erfordert. Deren Rechte wären in diesem Fall zwar, anders als bei Lastenfreiheit, äußerlich bestehen geblieben. Innerlich wären sie jedoch weitgehend ausgehöhlt worden, da die erstrangige Eintragung der eine Nutzung des gesamten Geländes für den Betrieb einer Autoverwertung sichernden und zeitlich unbeschränkten Dienstbarkeit, wie die Revision selbst darlegt, das Eigentum am verkauften Grundstücksteil nahezu wertlos gemacht und dessen Verwertung durch die Grundpfandgläubiger dadurch praktisch verhindert hätte. Hatte sich
deshalb die Verkäuferin außerstande gesehen, vor Fälligkeit des Kaufpreises für eine Beseitigung der vorhandenen hohen Grundstücksbelastungen zu sorgen oder mindestens deren Löschung an der verkauften Teilfläche sicherzustellen , oder hatte sie dies aus sonstigen Gründen verweigert, so galt dasselbe aus der Sicht des beratenden Notars für die von den Klägern auch im Revisionsverfahren befürwortete Ersatzlösung über einen Rangrücktritt zugunsten der für die GmbH bestellten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Sonstige realistische Möglichkeiten einer Sicherung des Klägers vor den Folgen seiner Vorlei-
stung werden von der Revision nicht benannt und sind auch nicht ersichtlich. Infolgedessen fehlt es insofern schon an einer Amtspflichtverletzung des Beklagten.
Schlick Streck Kapsa Galke Herrmann

Tatbestand

Der beklagte Notar beurkundete am 8. Dezember 1994 ei nen Grundstückskaufvertrag zwischen der Klägerin als Käuferin und der Verkäuferin E. . Darin verpflichtete sich die Verkäuferin, ein auf dem verkauften Grundbesitz errichtetes und noch nicht vollendetes Wohn- und Geschäftshaus nach den anerkannten Regeln der Baukunst fertigzustellen und an die Klägerin bis zum 31. Januar 1995 zu übergeben. Im einzelnen sollten für die Pflicht der Verkäuferin zur Fertigstellung des Bauwerks die geänderten Baupläne, die
Baubeschreibung und eine der Urkunde beigefügte Aufstellung der noch zu erbringenden Restarbeiten gelten (§ 2). Baupläne und Baubeschreibung wurden weder verlesen oder den Beteiligten zur Durchsicht vorgelegt noch der Vertragsurkunde beigefügt.
Zwischen den Vertragsparteien kam es in der Folgezeit zu einer Reihe von Rechtsstreitigkeiten. Die Verkäuferin berief sich mit Schreiben ihres anwaltlichen Vertreters vom 21. März 1995 auf Formnichtigkeit des notariellen Kaufvertrags und machte ihre Bereitschaft zum Neuabschluß von einem Ausschluß der Gewährleistung abhängig. Die Klägerin nahm ihrerseits die Verkäuferin auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung in Anspruch. In diesem Rechtsstreit hielten sowohl das Landgericht Darmstadt (Urteil vom 22. Mai 1996 - 8 O 630/95) als auch der 24. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main (Urteil vom 19. Februar 1999 - 24 U 125/95) den notariellen Kaufvertrag vom 8. Dezember 1994 für wirksam und verurteilten die Verkäuferin zur Schadensersatzleistung. Auf deren Revision hob der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs durch Urteil vom 15. Dezember 2000 (V ZR 241/99 - NJW-RR 2001, 953) das Berufungsurteil auf und wies unter Änderung der er stinstanzlichen Entscheidung die Klage ab. Nach seiner Rechtsauffassung ergaben sich Art und Umfang der Bauausführung nicht nur aus der Aufstellung über die Restarbeiten , sondern wesentlich erst aus den der Vertragsurkunde nicht beigefügten Bauplänen und der Baubeschreibung. Dieser Formmangel führe zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrags.
Im vorliegenden Verfahren nimmt die Klägerin deswege n den Notar auf Schadensersatz in Anspruch. Dieser hat sich unter anderem auf Verjährung berufen. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Das
Landgericht hat mit Rücksicht auf die den Rechtsstandpunkt des Beklagten bestätigenden Urteile der Tatsacheninstanzen im Vorprozeß ein Verschulden des Beklagten verneint, das Berufungsgericht (4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main) hat die Klageforderung jedenfalls für verjährt gehalten. Mit der vom erkennenden Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Ersatzansprüche weiter.

Entscheidungsgründe

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht läßt es dahinstehen, ob die tatbest andlichen Voraussetzungen einer Haftung des beklagten Notars gemäß § 19 Abs. 1 BNotO vorliegen, insbesondere auch, ob dem Beklagten infolge der sogenannten Kollegialgerichtsrichtlinie kein Verschuldensvorwurf zu machen sei. Denn jedenfalls sei ein möglicher Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten gemäß § 852 BGB a.F. seit Ende März 1998 verjährt.
Die Verjährung habe spätestens mit dem Zugang des Schre ibens vom 21. März 1995 begonnen, in dem der anwaltliche Vertreter der Verkäuferin ausdrücklich die Formnichtigkeit des Grundstückskaufvertrags gerügt habe. Bereits zu diesem Zeitpunkt und nicht erst mit der Zustellung des Revisionsurteils vom 15. Dezember 2000 im Vorprozeß habe die Klägerin die für den Ver-
jährungsbeginn notwendige Kenntnis von der notariellen Pflichtverletzung, dem Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen erlangt. Entscheidend dafür sei die Kenntnis der Tatsachen, die bei richtiger Verknüpfung und rechtlicher Subsumtion die Feststellung der Ersatzpflicht einer bestimmten Person erlaubten. Ob der Geschädigte diese Tatsachen zutreffend rechtlich würdige, sei dagegen unerheblich. Infolgedessen hindere die unzutreffende rechtliche Würdigung der Klägerin, die den Grundstückskaufvertrag vom 8. Dezember 1994 bis zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs für formwirksam erachtet habe, den Beginn der Verjährungsfrist nicht. Von einer verwickelten oder ganz zweifelhaften Rechtslage, die bei Rechtsunkenntnis des Geschädigten die für den Verjährungsbeginn erforderliche Kenntnis ausschließe, könne nicht ausgegangen werden. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unterlägen Baupläne und Baubeschreibungen der Beurkundungspflicht, wenn sie über die gesetzlich vorgeschriebene Ausgestaltung hinaus noch weitergehende Verpflichtungen begründen sollten. Daß sowohl das Landgericht Darmstadt als auch das Oberlandesgericht Frankfurt am Main im Vorverfahren die Bezugnahme in § 2 des notariellen Vertrags als nicht der Beurkundungspflicht unterliegende "unechte Verweisung" qualifiziert hätten, sei kein zwingendes Indiz für eine verwickelte und komplizierte Rechtslage, sondern beruhe auf einer unzureichenden Würdigung des Tatsachenstoffes.
Ende März 1995 habe die Klägerin auch Kenntnis vom ein getretenen Schaden gehabt. Die mit der formunwirksamen Beurkundung vom 8. Dezember 1994 eingetretene Gefährdung ihrer Vermögenslage habe sich "schadensmäßig" spätestens verwirklicht, als die Verkäuferin mit anwaltlichem Schreiben vom 21. März 1995 die Durchführung der vertraglich versprochenen Fertigstellungsarbeiten verweigert und sich auf Formnichtigkeit berufen habe. Für den
Beginn der Verjährung sei es nicht erforderlich, daß die Klägerin im März 1995 den Schaden in seinen einzelnen Elementen und Ausprägungen habe voll überschauen können; ihre Kenntnis des bereits entstandenen Schadens mit den unnützen Aufwendungen für die notarielle Beurkundung habe genügt.
Die Klägerin habe zu diesem Zeitpunkt auch Kenntnis vom Fehlen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit gehabt. Der gegen die Verkäuferin eingeleitete Rechtsstreit vor dem Landgericht Darmstadt habe keine andere Möglichkeit auf Schadloshaltung eröffnet, weil diese Klage wegen der Formnichtigkeit des notariellen Vertrags keine begründete Aussicht auf Erfolg gehabt habe. Die gegenteiligen Entscheidungen des Landgerichts Darmstadt und des 24. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main könnten an dieser Beurteilung nichts ändern. Die Einschätzung der Erfolgsaussicht eines Klagebegehrens habe sich an der tatsächlichen Rechtslage zu orientieren und nicht danach, ob der Geschädigte auf den rechtlichen Bestand unzutreffender gerichtlicher Entscheidungen vertrauen dürfe. Andernfalls könnte er Beginn und Ablauf der Verjährungsfrist mit dem Mittel der anderweitigen Ersatzmöglichkeit in einer dem Grundgedanken der Verjährungsvorschriften widersprechenden willkürlichen Weise verändern. Eines besonderen Schutzes bedürfe die Klägerin hier auch deswegen nicht, weil sie durch die Möglichkeit, dem Beklagten gemäß § 209 Abs. 2 Nr. 4 BGB a.F. in dem Verfahren gegen die Verkäuferin den Streit zu verkünden, ausreichend geschützt gewesen sei.

II.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung n icht stand.

1. Das Berufungsgericht entscheidet nicht, ob der Beklagte sich gemäß § 19 BNotO der Klägerin gegenüber schadensersatzpflichtig gemacht hat. Das ist entgegen dem erstinstanzlichen Urteil des Landgerichts zu bejahen. Der Notar hat bei der Beurkundung vom 8. Dezember 1994 fahrlässig seine Amtspflichten verletzt. Dabei liegt der Schwerpunkt des Vorwurfs nicht - was das Landgericht allein geprüft hat - darin, daß er die Frage, ob die Baupläne und die Baubeschreibung im vorliegenden Fall nach den §§ 9 und 13 BeurkG mit zu beurkunden waren, im Lichte des späteren Revisionsurteils des Bundesgerichtshofs vom 15. Dezember 2000 falsch beantwortet hat. Insofern dürfte es in der Tat den Beklagten entlasten, daß in dem vorausgegangenen Prozeß gegen die Verkäuferin zwei Kollegialgerichte den Rechtsstandpunkt des Beklagten geteilt haben (sogenannte Kollegialgerichtsrichtlinie; vgl. etwa Senatsurteile BGHZ 117, 240, 250; 150, 172, 184 und vom 11. November 2004 - III ZR 200/03 - Umdruck S. 13, zur Veröffentlichung bestimmt). Dafür, daß die Gerichte dabei den ihnen unterbreiteten Sachverhalt nicht sorgfältig und erschöpfend gewürdigt hätten und die Richtlinie deswegen nicht anwendbar wäre (vgl. Senatsurteile vom 24. Januar 2002 - III ZR 103/01 - NJW 2002, 1265, 1266 und vom 18. November 2004 - III ZR 347/03 - DVBl. 2005, 312, 313), besteht kein hinreichender Anhalt. Der beklagte Notar war aber jedenfalls gehalten, bei der hier unklaren Rechtslage den sichersten Weg zu gehend (vgl. BGHZ 70, 374, 375; BGH, Urteil vom 13. Juni 2002 - IX ZR 196/01 - WM 2003, 88, 89; Zugehör in Zugehör/Ganter/Hertel, Handbuch der Notarhaftung, Rn. 473 m.w.N.). Demgemäß hätte er die Baupläne und die Baubeschreibung dem Vertrag beifügen und mit beurkunden müssen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unterliegen Baubeschreibungen und Baupläne, auf die der Kaufvertrag Bezug nimmt, der Beurkundungspflicht nach § 313 BGB a.F. (jetzt § 311b Abs. 1 BGB), §§ 9, 13 BeurkG, wenn sie über die gesetzlich vorgeschriebene Ausgestaltung der Rechtsbeziehungen hinaus noch weitergehende Verpflichtungen begründen sollen (BGHZ 69, 266, 268 f.; 74, 346, 349 ff.; BGH, Urteil vom 22. Juni 1979 - V ZR 21/78 - NJW 1979, 1984; Urteil vom 12. Juli 1996 - V ZR 202/95 - NJW 1996, 2792, 2793). Eine Ausnahme von der Beurkundungspflicht nach §§ 13, 13a BeurkG gilt zwar für eine Bezugnahme als bloßen Identifizierungsbehelf (sogenannte unechte Verweisung), sofern sie lediglich einen Hinweis auf Erklärungen , Rechtsverhältnisse oder tatsächliche Umstände darstellt, die nicht zum beurkundungsbedürftigen Inhalt des Rechtsgeschäfts gehören (BGH, Urteil vom 27. April 1979 - V ZR 175/77 - NJW 1979, 1498; Urteil vom 17. Juli 1998 - V ZR 191/97 - NJW 1998, 3197; Senatsurteil vom 23. Juni 1988 - III ZR 84/87 - NJW 1989, 164, 165). Ob ein solcher Ausnahmefall hier vorlag, weil bereits die der Urkunde beigefügte "Aufstellung der Restarbeiten" eine vollständige Aufzählung der von der Verkäuferin übernommenen Bauverpflichtungen enthielt und die Bezugnahme auf die Baupläne nur der erläuternden Beschreibung dieser Bauarbeiten diente (so das Landgericht Darmstadt und das Oberlandesgericht Frankfurt am Main in dem Vorverfahren), war jedoch zumindest zweifelhaft. Unter diesen Umständen durfte der Notar es nicht darauf ankommen lassen, daß die Rechtsfrage in einem späteren Rechtsstreit von den Gerichten in seinem Sinne beantwortet werden würde, wenn er der entstehenden Rechtsunsicherheit ohne weiteres durch Mitbeurkundung der Baubeschreibung und der Baupläne begegnen konnte.
Auf diese Amtspflichtverletzung ist der der Klägerin dur ch den Prozeßverlust entstandene Schaden zurückzuführen. Daß sie insoweit zum Kreis der geschützten Dritten gehört, steht außer Frage.
Eine anderweitige Ersatzmöglichkeit (§ 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO) besteht auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht. Ersatzansprüche gegen die Verkäuferin scheiden nach dem Ergebnis des Vorprozesses aus. Die Revisionserwiderung verweist zwar auf einen denkbaren Regreßanspruch der Klägerin gegen ihren damaligen anwaltlichen Berater Rechtsanwalt P. . Hierzu fehlt es jedoch an jeglichen tatrichterlichen Feststellungen. Für die Revisionsinstanz ist deswegen zugunsten der Klägerin zu unterstellen, daß auch eine Haftung ihres bevollmächtigten Anwalts als anderweitige Ersatzmöglichkeit nicht in Betracht kommt.
2. Von Rechtsirrtum beeinflußt ist sodann die Auffassung des Berufungsgerichts , der Ersatzanspruch der Klägerin gegen den beklagten Notar sei bereits im März 1998 und damit lange vor Zustellung der Amtshaftungsklage im Januar 2002 verjährt.

a) Schadensersatzansprüche wegen notarieller Amtspflichtver letzungen verjähren nach § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO in Verbindung mit dem im Streitfall noch anwendbaren § 852 Abs. 1 BGB a.F. in drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Verletzte von dem Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen Kenntnis erlangt.

b) Das setzt zunächst voraus, daß ein Schaden zumindest dem G runde nach entstanden ist, sich also die Vermögenslage des Betroffenen objektiv ver-
schlechtert hat, ohne daß bereits feststehen muß, ob dieser Nachteil bestehenbleibt und der Schaden damit endgültig wird (BGHZ 114, 150, 152 f.; Senatsurteil vom 22. Januar 2004 - III ZR 99/03 - NJW-RR 2004, 1069, 1070 = ZIP 2004, 763, 764 m.w.N.). Bei der Beurkundung eines nichtigen Vertrags, wie hier, sind diese Voraussetzungen spätestens dann gegeben, wenn eine Partei zur Erfüllung ihrer vermeintlichen Vertragspflichten Leistungen an die andere Vertragspartei erbracht hat (vgl. BGH, Urteil vom 2. Juni 2000 - IX ZR 434/98 - WM 2000, 1600, 1604). Ein Schaden der Klägerin ist daher jedenfalls mit der unstreitigen Zahlung eines Teilbetrags des Kaufpreises von 406.700,61 DM am 6. Februar 1995 zur Ablösung der Grundpfandrechte eingetreten.

c) Hinreichende Kenntnis vom Schaden und der Person des E rsatzpflichtigen hat der Verletzte dann, wenn er aufgrund der ihm bekannten Tatsachen gegen eine bestimmte Person eine Schadensersatzklage, sei es auch nur eine Feststellungsklage, erheben kann, die bei verständiger Würdigung so viel Erfolgsaussicht hat, daß sie ihm zuzumuten ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile BGHZ 138, 247, 252; vom 6. Februar 2003 - III ZR 223/02 - VersR 2003, 873, 874 und vom 22. Januar 2004 aaO m.w.N.). Erforderlich und genügend ist im allgemeinen die Kenntnis der tatsächlichen Umstände; nicht vorausgesetzt wird die zutreffende rechtliche Würdigung des bekannten Sachverhalts. Daher kommt es grundsätzlich nicht darauf an, ob der Kläger die Rechtswidrigkeit des Geschehens, das Verschulden des Schädigers und den in Betracht kommenden Kausalverlauf richtig einschätzt (BGHZ 138 aaO; 150, 172, 186; BGH, Urteil vom 25. Februar 1999 - IX ZR 30/98 - NJW 1999, 2041, 2042 m.w.N.). Rechtlich fehlerhafte Vorstellungen des Geschädigten beeinflussen den Beginn der Verjährung in der Regel nicht. Ist die Rechtslage dagegen unübersichtlich oder zweifelhaft, so daß sie selbst ein rechtskundiger Dritter nicht zuverlässig
einzuschätzen vermag, kann der Verjährungsbeginn auch wegen Rechtsunkenntnis hinausgeschoben sein (Senatsurteile BGHZ 6, 195, 202; 138 aaO; BGH, Urteil vom 25. Februar 1999 - IX ZR 30/98 - aaO; Senatsurteil vom 16. September 2004 - III ZR 346/03 - NJW 2005, 429, 433, für BGHZ bestimmt

).

Wurde die Amtspflichtverletzung zudem lediglich fahrlässig begangen, stellt auch das Fehlen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit eine zur Klagebegründung gehörende Voraussetzung dar. Deshalb muß sich die gemäß § 852 Abs. 1 BGB a.F. erforderliche Kenntnis weiter darauf erstrecken, daß der Schaden jedenfalls nicht vollständig auf andere Weise gedeckt werden kann (BGHZ 102, 246, 248 f.; 121, 65, 71; BGH, Urteil vom 18. April 2002 - IX ZR 72/99 - NJW 2002, 2787, 2788, insoweit in BGHZ 150, 319 nicht abgedruckt). Hierzu können auch Ansprüche gegen den anderen Vertragspartner gehören (BGH, Urteil vom 25. Februar 1999 - IX ZR 240/98 - NJW 1999, 2038, 2039; Urteil vom 17. Februar 2000 - IX ZR 436/98 - NJW 2000, 1498, 1500). Ob der Geschädigte mit Erfolg einen Dritten auf Leistung in Anspruch zu nehmen vermag, kann von tatsächlichen und rechtlichen Fragen abhängen. Der Kläger muß fähig sein, schlüssig darzulegen, daß die Haftung Dritter ausscheidet. Erst dann ist ihm die Erhebung einer Amtshaftungsklage zuzumuten. Bei zweifelhafter oder unübersichtlicher Rechtslage beginnt die Verjährung daher auch unter diesem Gesichtspunkt erst dann, wenn hinreichend gesichert ist, daß der Schaden nur durch Inanspruchnahme des Amtsträgers ausgeglichen werden kann (BGH, Urteil vom 25. Februar 1999 - IX ZR 30/98 - aaO S. 2042 f. m.w.N.). Dabei ist nicht zuletzt zu berücksichtigen, daß die Inanspruchnahme des Dritten selbst dann, wenn der Erfolg nicht sicher ist, gerade dem Interesse des Amtsträgers dient.

Ein Ausnahmefall dieser Art ist im Gegensatz zur Ansicht d es Berufungsgerichts vorliegend gegeben. Wie insbesondere der Verlauf des von den Instanzgerichten zugunsten der Klägerin entschiedenen Vorprozesses belegt, kamen Schadensersatzansprüche wegen Nichterfüllung gegen die Verkäuferin als vorrangige Ersatzmöglichkeit ernsthaft in Betracht. Eine Klageerhebung gegen den Beklagten war der Klägerin infolgedessen erst zumutbar, als diese Rechtsfrage durch das Revisionsurteil im Vorprozeß endgültig zu ihren Lasten geklärt war. Die vom Berufungsgericht in diesem Zusammenhang gesehene Gefahr einer Manipulation des Verjährungsbeginns infolge Untätigkeit des Geschädigten ist gering. Im Streitfall ist die Klägerin denn auch nicht etwa untätig geblieben, sondern hat alsbald gegen die Verkäuferin Klage erhoben.

d) Eine andere Frage ist, ob in Abweichung von der bi sherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in derartigen Fallgestaltungen statt auf die Zumutbarkeit einer Klageerhebung auf die dem Verletzten alternativ zur Verfügung stehende Möglichkeit einer Streitverkündung gegenüber dem Urkundsnotar (§ 209 Abs. 2 Nr. 4 BGB a.F.) abzustellen wäre. Diese weitere Gelegenheit zur Verjährungsunterbrechung hat der Gesetzgeber insbesondere deswegen geschaffen, weil der Prozeß, durch den die Voraussetzungen einer Regreßpflicht ganz oder zum Teil festgestellt werden, über den Ablauf der für den Rückgriffsanspruch geltenden Verjährungsfrist andauern kann (BGH, Urteil vom 2. Juli 1992 - IX ZR 174/91 - NJW 1992, 3034, 3035; Urteil vom 17. Februar 2000 - IX ZR 436/98 - NJW 2000, 1498, 1500; Senatsurteil vom 22. Januar 2004 - III ZR 99/03 - NJW-RR 2004, 1069, 1071 = ZIP 2004, 763, 765). Hierauf hat der Bundesgerichtshof bisher allerdings nur unterstützend verwiesen. Der Senat sieht für eine Abkehr von dem rechtlichen Ansatz, daß es
in erster Linie auf die Zumutbarkeit einer Klageerhebung ankommt, keinen hinreichenden Grund. Nach der gesetzlichen Bestimmung des § 852 Abs. 1 BGB a.F. hängt der Verjährungsbeginn von der Kenntnis des Verletzten ab; die Frage , inwieweit ihm danach eine Klageerhebung gegen den Schädiger zugemutet werden kann, ist nur ein Hilfskriterium dafür, ob dieser Kenntnisstand ausreichend erscheint. Ist darum - wie hier - die erforderliche Kenntnis des Verletzten vom Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen schon wegen der zweifelhaften Rechtslage zu verneinen, so ergibt sich auch aus dem Umstand, daß es dem Geschädigten unschwer möglich gewesen wäre, vorsorglich eine verjährungsunterbrechende Rechtshandlung wie die Streitverkündung vorzunehmen, nichts anderes. In einem anhängigen Prozeß ist die Streitverkündung schon dann zulässig und zur Vermeidung rechtlicher Nachteile in Betracht zu ziehen, wenn die Haftung eines Dritten im Falle eines Unterliegens möglich erscheint (vgl. MünchKomm/Schilken, ZPO, 2. Aufl., § 72 Rn. 5, 7; s. auch BGH, Urteil vom 29. April 1993 - IX ZR 101/92 - NJW 1993, 2045). Würde man daher die Zumutbarkeit nicht auf die Klageerhebung, sondern auf die Möglichkeit einer Streitverkündung im Vorprozeß beziehen, liefe dies im Ergebnis darauf hinaus, die Anforderungen an die Kenntnis des Verletzten vom Fehlen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit zu dessen Nachteil herabzusetzen.
3. Auf dieser Grundlage kann das angefochtene Urteil nicht bestehenbleiben ; es ist aufzuheben. Die Zurückverweisung gibt dem Berufungsgericht Gelegenheit , die weiter erforderlichen Feststellungen zu treffen.
Schlick Wurm Kapsa
Dörr Galke

Tatbestand

Die Klägerin macht gegen den Beklagten, einen Notar, Schadensersatzansprüche wegen Amtspflichtverletzung im Zusammenhang mit dem Abschluß des von dem Beklagten beurkundeten Grundstückskaufvertrags vom 22. Dezember 1997 geltend.
Mit diesem Vertrag verkaufte die Klägerin eine bestimmte Teilfläche des Flurstücks 304 in der Gemarkung T. für 200.000 DM an Frau P. . Dieses Grundstück war mit einem Vorkaufsrecht für die Eheleute S. be-
lastet, wobei in dem zugrundeliegenden - ebenfalls vom Beklagten beurkundeten - Vertrag vom 10. November 1986 für die Ausübung des Rechts eine Frist von einem Monat bestimmt worden war. Mit (am nächsten Tag zugestelltem ) Schreiben vom 13. Januar 1998 übersandte der Beklagte den Eheleuten S. eine Ausfertigung der Kaufvertragsurkunde und bat sie unter Hinweis auf die Folgen einer Fristversäumung, ihm "innerhalb der gesetzlichen Frist von zwei Monaten" mitzuteilen, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt werde oder nicht. Die Eheleute S. antworteten dem Beklagten unter dem 9. März 1998, sie wollten das Vorkaufsrecht ausüben. Nachdem der Beklagte sie mit Schreiben vom 11. März 1998 darauf aufmerksam gemacht hatte, daß die Ausübung des Vorkaufsrechts durch Erklärung gegenüber der Verkäuferin erfolgen müsse, ließen die Eheleute S. darüber hinaus durch Anwaltsschreiben vom 19. März 1998 die Ausübung des Vorkaufsrechts bezüglich der in Rede stehenden Teilfläche gegenüber der Klägerin erklären, wobei sie den Standpunkt vertraten, die Mitteilung des Beklagten vom 13. Januar 1998 habe, da sie inhaltlich unrichtig gewesen sei, die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts nicht in Gang gesetzt.
Auf die daraufhin von der Klägerin erhobene Klage wurden die Eheleute S. in erster Instanz vom Landgericht M. verurteilt, die lastenfreie Abschreibung der streitigen Teilfläche aus dem Flurstück 304 zu bewilligen , wogegen die auf Auflassung gerichtete Widerklage der Eheleute S. abgewiesen wurde. In der Berufungsverhandlung vor dem Oberlandesgericht München gab dieses den Hinweis:
"..., daß die Frist des § 510 BGB mit der Mitteilung des Vorkaufsfalles zu laufen begonnen hat... Die - nicht notwendige - Mitteilung , innerhalb welcher Frist das Vorkaufsrecht ausgeübt werden
muß, seitens des Notars, der abweichend von der vertraglichen Bemessung auf einen Monat die gesetzliche Frist von zwei Monaten den Vorkaufsberechtigten mitgeteilt hat, stellt nach Ansicht des Senats eine positive Vertragsverletzung der Vorkaufsverpflichteten dar, die sich über § 278 BGB das Handeln des Notars zurechnen lassen muß. Der Notar kann für diese außerhalb seiner Beurkundungstätigkeit liegende Verrichtung als Erfüllungsgehilfe der Vorkaufsverpflichteten tätig werden. Wegen der Haftung der Vorkaufsverpflichteten aus pVV können die Vorkaufsberechtigten verlangen, so gestellt zu werden, wie sie ohne das schädigende Verhalten des Vorkaufsverpflichteten gestanden hätten; das bedeutet, daß die Beklagten so behandelt werden müssen, als hätten sie ihr Vorkaufsrecht rechtzeitig ausgeübt. Die telefonische Mitteilung vom Vorkaufsfall durch die Vorkaufsverpflichtete persönlich ist durch das Handeln des Notars überholt worden. Im übrigen kommt ein Mitverschulden insoweit nicht in Betracht."
Daraufhin schloß die Klägerin mit den Eheleuten S. einen Vergleich , in dem man sich darüber einig war, daß die Eheleute S. das Vorkaufsrecht hinsichtlich der streitgegenständlichen Teilfläche rechtzeitig ausgeübt hätten, darüber hinaus kauften die Eheleute S. der Klägerin auch die noch verbleibende Teilfläche des Flurstücks 304 ab und bezahlten für das gesamte Flurstück 304 einen Kaufpreis von 350.000 DM.
Im vorliegenden Prozeß hat die Klägerin dem Beklagten angelastet, seine fehlerhafte Mitteilung vom 13. Januar 1998 habe es den Eheleuten S. ermöglicht, sich - trotz Kenntnis vom Fristablauf - auf eine rechtzeitige Ausübung des Vorkaufsrechts zu berufen. Ihren geltend gemachten Gesamtschaden von 171.717,99 DM hat die Klägerin wie folgt aufgeschlüsselt:
- 140.000 DM Mindererlös für das Flurstück 304: Die Klägerin hat hierzu behauptet , Frau P. habe ihr für den Fall der Durchführung des Kaufvertra-
ges vom 22. Dezember 1997 für die verbliebene Restfläche 290.000 DM geboten.
- 26.470,58 DM Zinsschaden im Zeitraum 1. März 1998 bis 14. Juni 2000 im Hinblick auf das Ausbleiben des Kaufpreises von 200.000 DM wegen der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Eheleute S. .
- 5.247,41 DM aus dem Vorprozeß auf die Klägerin entfallende Prozeßkosten.
Das Landgericht hat die Klage (endgültig) abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Klage hinsichtlich des geltend gemachten Zinsschadens von 26.470,58 DM als zur Zeit unbegründet abgewiesen werde. Mit der Revision verfolgt die Klägerin ihren Klageanspruch weiter.

Entscheidungsgründe

Die Revision der Klägerin führt zwar dazu, daß die "endgültige" Abweisung der Klage in Höhe von 145.247,41 DM (= 87.798,01 emachter Zinsen entfällt. Davon abgesehen ist das Rechtsmittel jedoch unbegründet mit der Folge, daß die Klage insgesamt - als zur Zeit unbegründet - abgewiesen bleibt.

I.

1. Mit dem Berufungsgericht ist davon auszugehen, daß der Beklagte durch die fehlerhafte Belehrung der Eheleute S. über die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts in dem Schreiben vom 13. Januar 1998 eine Amtspflichtverletzung (auch) gegenüber der Klägerin als Verkäuferin und Vorkaufsverpflichteten begangen hat; die gegenteilige Auffassung der Revisionserwiderung trifft nicht zu. Da der Notar mit der Mitteilung des Vertrages an die Vorkaufsberechtigten eine Verpflichtung der Klägerin als Vorkaufsverpflichteter erfüllte (vgl. § 510 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F.), bestand jedenfalls die Gefahr, daß - wie es sich auch im vorliegenden Fall ergab - die Klägerin aus in diesem Zusammenhang vom Notar hinzugefügten Belehrungen mit haftbar gemacht werden konnte.
2. Das Berufungsgericht nimmt auch zutreffend einen Ursachenzusammenhang im Sinne adäquater Kausalität zwischen der Amtspflichtverletzung des Beklagten und den von der Klägerin geltend gemachten Schäden an. Entscheidend ist, welchen Verlauf die Dinge bei pflichtgemäßem Verhalten des Notars genommen hätten (vgl. nur BGH, Urteil vom 24. Oktober 1985 aaO, 27. Mai 1993 - IX ZR 66/92 - NJW 1993, 2744 und 18. November 1999 - IX ZR 412/97 - NJW 2000, 664). Hätte im Streitfall der Beklagte in seinem Schreiben vom 13. Januar 1998 die richtige Ausübungsfrist für das Vorkaufsrecht genannt oder überhaupt keine Aussage zur Ausübungsfrist gemacht, so hätten die Eheleute S. nicht - erfolgreich - geltend machen können, das Vorkaufsrecht noch wirksam ausgeübt zu haben. Innerhalb der richtigen (bei der Rechtsbegründung vereinbarten) Ausübungsfrist von einem Monat, die ihnen - wie im vorliegenden Prozeß unstreitig ist - bekannt war, hätten die Eheleute S. nach der im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Behauptung der Kläger das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt.

3. Gleichwohl ist das Berufungsgericht der Auffassung, es fehle - mit Ausnahme der Position Zinsschaden (26.470,58 DM = 13.534,19 - an einem Zurechnungszusammenhang zwischen der Amtspflichtverletzung des Beklag- ten und den von der Klägerin geltend gemachten Schäden: die Frage der Schadenszurechnung könne im vorliegenden Fall nicht anders gelöst werden, als wenn die Klägerin den Vorprozeß zu Ende geführt hätte. Die Klägerin habe im Vorprozeß durch den Vergleichsabschluß "bewußt auf die Wirkungen ihrer Streitverkündung gegenüber den Beklagten verzichtet". Weder seien die von der Klägerin angebotenen Beweismittel ausgeschöpft gewesen, noch habe sich der Rechtsstreit in der letzten Instanz befunden. Wenn man allein darauf abstellte , daß die Klägerin aufgrund des Hinweises des Oberlandesgerichts den Vergleich hätte abschließen müssen, so hätte dies zur Folge, daß man der (vorläufigen) Auffassung des Gerichts des Vorprozesses faktisch eine Bindungswirkung für den Schadensersatzprozeß zumesse, die der einer Streitverkündung entspreche. Der Beklagte würde "in seiner Rechtsverteidigung mehr eingeschränkt, als wenn die Klägerin den Vorprozeß rechtskräftig verloren hätte".
Hänge - so das Berufungsgericht weiter - die Beurteilung des Zurechnungszusammenhangs eines Schadens davon ab, wie ein Gericht eine bestimmte Frage entschieden hätte, so sei auf die Beurteilung des jetzt zuständigen Gerichts abzustellen, wobei entsprechend der Rechtsprechung zur Rechtsanwaltshaftung sämtliche verfügbaren Beweismittel heranzuziehen seien, auch die, die in früheren Verfahren noch nicht zur Verfügung standen. Danach wäre hier ein Anspruch der Eheleute S. aus positiver Forderungsverletzung , so gestellt zu werden, wie wenn die Frist zur Ausübung des Vorkaufs-
recht nicht bestanden hätte, ausgeschlossen, weil sie - was das Berufungsgericht im Anschluß an die erstinstanzliche Aussage der Zeugin P. insbesondere auch aufgrund der eigenen Angaben der Klägerin in ihrer Berufungsbegründung als unstreitig zugrunde legt - gewußt hätten, daß die Mitteilung des Beklagten vom 13. Januar 1998 fehlerhaft war. Bei einem Obsiegen im Vorprozeß hätte die Klägerin das gesamte Grundstück an Frau P. veräußern können. Prozeßkosten hätten die Klägerin nicht getroffen.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) Im Ansatz mit Recht unterzieht das Berufungsgericht den Geschehensablauf über die Prüfung der adäquaten Kausalität hinaus einer wertenden Beurteilung. Im Streitfall ist insoweit zunächst von Bedeutung, daß nach den Feststellungen des Berufungsgerichts die von der Klägerin geltend gemachten Vermögenseinbußen maßgeblich auf ein vorsätzliches Fehlverhalten Dritter (vgl. Palandt/Heinrichs BGB 62. Aufl. Vorbem. vor § 249 Rn. 73 ff) zurückgehen , nämlich die wahrheitswidrige Behauptung der Eheleute S. im Vorprozeß, auf die Angaben des Beklagten in seinem Schreiben vom 13. Januar 1998 vertraut zu haben. Indessen hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden , daß ein adäquater Zurechnungszusammenhang zwischen der Amtspflichtverletzung des Notars und dem entstandenen Schaden auch dann vorliegt , wenn ein durch einen notariellen Beurkundungsfehler Begünstigter in Kenntnis des Fehlers entgegen der wahren Sach- und Rechtslage bewußt von der vorteilhaften Position Gebrauch macht und sie zur gerichtlichen Durchsetzung materiell unberechtigter Ansprüche benutzt (Urteil vom 16. November 1989 - IX ZR 190/88 - NJW-RR 1990, 204). Der im Streitfall vom Berufungsge-
richt festgestellte Sachverhalt liegt, wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat, ähnlich.
Weiterhin ist der Umstand zu bewerten, daß der Vergleichsabschluß, der im Streitfall den geltend gemachten Schaden letztlich herbeigeführt hat, auf einem eigenen Willensentschluß der Klägerin beruhte. Wie das Berufungsgericht im Ansatz ebenfalls nicht übersehen hat, kommt es in den Fällen der sog. psychisch vermittelten Kausalität darauf an, ob die Handlung des Verletzten durch das haftungsbegründende Ereignis "herausgefordert" worden ist und eine nicht ungewöhnliche Reaktion auf dieses darstellt (Palandt/Heinrichs aaO Rn. 77 ff m.w.N.). Ob der Abschluß eines Vergleichs, der den Schaden erst herbeiführt, hier einzuordnen ist oder ob er den Ursachenzusammenhang unterbricht , hängt von den Umständen des Einzelfalles ab, wobei die Erfolgsaussichten des Geschädigten im Falle einer gerichtlichen Entscheidung zu berücksichtigen sind (BGH, Urteil vom 7. Januar 1993 - IX ZR 199/91 - NJW 1993, 1139, 1141 und vom 11. Februar 1999 - IX ZR 14/98 - NJW 1999, 1391). Dient der Vergleich beispielsweise der Beseitigung der Unsicherheit, die ein Rechtsanwalt durch pflichtwidriges Verhalten geschaffen hat, wird eine Unterbrechung des Ursachenzusammenhangs nur ausnahmsweise in Betracht kommen (vgl. BGH, Urteil vom 11. Februar 1999 aaO). Auch im Streitfall liegt die Würdigung nahe, daß der Abschluß des Vergleichs im Vorprozeß eine angemessene Reaktion der Klägerin auf die prozessuale Lage war, die durch die Pflichtverletzung des Beklagten (mit) geschaffen worden war. Das Oberlandesgericht hatte durch seinen Hinweis in der mündlichen Verhandlung vom 19. Januar 2000 deutlich gemacht, daß es - unter Annahme einer Einstandspflicht der Klägerin für den Fehler des Beklagten gemäß § 278 BGB - den Rechtsstandpunkt der Eheleute S. teilte. Die Klägerin mußte also damit
rechnen, daß, wenn sie sich nicht verglich, das Oberlandesgericht unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung ihre Klage abweisen und der Widerklage der Eheleute S. stattgeben werde. Soweit im Urteil des Berufungsgerichts anklingt, die von der Klägerin angebotenen Beweismittel seien nicht ausgeschöpft gewesen, wird dies nicht näher ausgeführt. Die Revisionserwiderung verweist insoweit zwar auf den von der Klägerin in der ersten Instanz des Vorprozesses benannten Zeugen B. , der bekunden sollte, daß unmittelbar nach Abschluß des Vertrages vom 22. Dezember 1997 die Klägerin Frau S. telefonisch darauf hingewiesen habe, daß den Eheleuten S. vertraglich lediglich eine Frist von einem Monat zur Ausübung des Vorkaufsrechts eingeräumt worden sei. Diesen Parteivortrag hat aber das Oberlandesgericht in seinen zitierten rechtlichen Hinweis vom 19. Januar 2000 (vorletzter Satz) der Sache nach miteinbezogen.

b) Den Blick für eine rechtsfehlerfreie Würdigung der Frage, ob der Vergleichsabschluß der Klägerin im Vorprozeß - nach der damaligen Situation - eine vertretbare Reaktion war, hat sich das Berufungsgericht durch den Gedanken verbaut, es müsse auf den hypothetischen Ausgang des Vorprozesses bei Zugrundelegung der heutigen Beweislage abgestellt werden. Dafür gibt es jedoch keinen Grund. Es geht hier nicht, wie etwa im Haftpflichtprozeß gegen einen Rechtsanwalt, der einen Prozeß fehlerhaft geführt hat, um die Frage, wie der Prozeß bei richtiger Handhabung hätte ausgehen müssen, sondern darum, ob die Entscheidung der durch die Amtspflichtverletzung eines Notars betroffenen Klägerin, den daraus erwachsenen Prozeß mit einem Dritten durch einen Vergleich zu beenden, angemessen war und deshalb dem haftungsrechtlichen Ursachenzusammenhang zwischen Pflichtverletzung und Schaden zuzurechnen ist. Die Würdigung des Berufungsgerichts wird auch nicht durch die Erwä-
gung getragen, daß es für die Klägerin - im Blick auf einen etwaigen Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten - unter Umständen besser gewesen wäre, den Vorprozeß streitig zu Ende zu führen, weil bei einem Obsiegen der hier in Rede stehende Schaden vermieden worden, bei einem Unterliegen hingegen das prozessuale Vorgehen gegen den Beklagten möglicherweise erleichtert (vgl. §§ 68, 74 Abs. 3 ZPO) worden wäre. Solche Überlegungen mochten - neben anderen - bei der Abwägung der Vor- und Nachteile und der Risiken eines Vergleichsabschlusses im Vorprozeß durch die (anwaltlich beratene) Klägerin in deren eigenen Interesse geboten sein. Gleichwohl war die Entscheidung , den Vorprozeß mit den Eheleuten S. wie geschehen vergleichsweise zu beenden, nicht unvertretbar. Schließlich führt auch der vom Berufungsgericht angesprochene Gesichtspunkt, der Beklagte dürfe nicht durch die Verfahrensweise der Klägerin Nachteile in seiner Rechtsverteidigung erleiden, zu keiner anderen Beurteilung. Ein schützenswertes rechtliches Interesse des Beklagten, wegen dessen die Klägerin sich so behandeln lassen müßte, als hätte sie den Vorprozeß - mit einem aus heutiger Sicht absehbaren Ergebnis - zu Ende geführt, ist nicht ersichtlich.
4. Da nach allem die (teilweise) endgültige Abweisung der Klage von den Ausführungen des Berufungsgerichts nicht getragen wird und diese Entscheidung im Revisionsverfahren auch nicht mit anderer Begründung aufrechterhalten werden kann, muß diese in diesem Teil der Entscheidung des Berufungsgerichts liegende zusätzliche Beschwer (vgl. Senatsbeschluß BGHZ 143, 169) beseitigt werden.

II.

Dagegen hat das angefochtene Urteil Bestand, soweit das Berufungs- gericht die Klage in Höhe von 26.470,58 DM (= 13.534,19 zur Zeit unbegründet abgewiesen hat. Die gleiche Entscheidung kann der Senat als Revisionsgericht hinsichtlich des zu I. erörterten restlichen Klagan- "!" spruchs, also weiterer 145.247, 47 DM (= 87.798,01 ffen (§ 563 Abs. 3 ZPO a.F.).
1. Das Berufungsgericht führt weiter aus, der Schadensersatzanspruch der Klägerin gegen den Beklagten scheitere hinsichtlich aller drei Schadenspositionen an der Möglichkeit anderweitigen Ersatzes (§ 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO). Der die Verweisung auf anderweitige Ersatzmöglichkeiten ausschließende 2. Halbsatz des § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO sei nicht einschlägig, weil in der fehlerhaften Mitteilung des Beklagten an die Eheleute S. wegen des inneren Zusammenhangs mit der vorausgegangenen Vertragsbeurkundung keine selbständige Betreuungstätigkeit im Sinne des § 24 BNotO gelegen habe. Als anderweitige Ersatzmöglichkeiten sieht das Berufungsgericht Schadensersatzansprüche der Klägerin gegen die Eheleute S. wegen Verletzung einer nachvertraglichen Treuepflicht und aus Delikt, außerdem bezüglich der mit dem Vorprozeß verbundenen Schadenspositionen mögliche Ersatzansprüche gegen den damaligen Prozeßbevollmächtigten der Klägerin wegen unzureichender Beratung vor dem Vergleichsabschluß.
2. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Subsidiaritätsklausel des § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 BNotO sei auf die vorliegende Fallgestaltung nicht anwendbar.

a) Wie die Revision nicht verkennt, gilt die Ausnahme des § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BNotO von der grundsätzlich nur subsidiären Haftung des Notars - im Verhältnis zwischen dem Notar und dem Auftraggeber "bei Amtsgeschäften der in §§ 23, 24 bestimmten Art" - nur bei selbständigen Betreuungstätigkeiten des Notars, nicht dagegen bei unselbständigen, im Zusammenhang mit einer Urkundstätigkeit stehenden Betreuungstätigkeiten (vgl. BGH, Urteil vom 10. Juni 1983 - V ZR 4/82 - DNotZ 1984, 425, 426 f, 15. November 1984 - IX ZR 31/84 - NJW 1985, 2028 und 22. Juni 1995 - IX ZR 122/94 - WM 1995, 1883, 1885; Haug, Die Amtshaftung des Notars 2. Aufl. Rn. 176 ff; Schippel BNotO 7. Aufl. § 19 Rn. 80, 83).
Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachverhalt erschöpfte sich zu dem hier maßgeblichen Vorgang der Auftrag an den Beklagten darin, den Vorkaufsberechtigten eine Ausfertigung des Kaufvertrages zuzuleiten und gegebenenfalls ihre Freigabeerklärung entgegenzunehmen. Das war eine - eher "technische" - geschäftsmäßige Aufgabe zur Durchführung des Kaufvertrages, die in einem nicht weniger engen Bezug zur Urkundstätigkeit des Notars stand als beispielsweise die Einreichung von Urkunden beim Grundbuchamt oder die Abgabe notarieller Bestätigungen, soweit diese in unmittelbarem Zusammenhang mit Beurkundungen ohne selbständige Überwachungspflichten erteilt werden (vgl. dazu Haug aaO Rn. 178, 180; Schippel aaO Rn. 84). Wenn nun der Beklagte bei der Ausführung des besagten Übersendungsauftrags den Vorkaufsberechtigten von sich aus Hinweise auf die Frist gab, innerhalb derer sie ihr Vorkaufsrecht auszuüben hätten, so gab dies dem Vorgang noch nicht das Gepräge einer "selbständigen" Betreuung der Beteiligten des Kaufvertrages. Andererseits verbietet es sich - entgegen der Auffassung der Revision -, die Hinweise des Beklagten an die Vorkaufsbe-
rechtigten in dem Schreiben vom 13. Januar 1998 als überhaupt nicht durch die Beurkundungstätigkeit beziehungsweise den Übersendungsauftrag an den Notar veranlaßt anzusehen; mit einer solchen Sicht würde ein einheitlicher Vorgang künstlich auseinandergerissen werden.

b) Weiterhin beanstandet die Revision, es liege ein "Wertungswiderspruch" darin, einerseits die Haftung einer Vertragspartei nach § 278 BGB für bestimmte Tätigkeiten des Notars im Zusammenhang mit einem beurkundeten Vertragsschluß in Betracht zu ziehen (vgl. BGHZ 62, 119; BGH, Urteil vom 13. Januar 1984 - V ZR 205/82 - NJW 1984, 1748), andererseits dieselbe Tätigkeit in den Bereich der Subsidiaritätsklausel des § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 BNotO einzubeziehen: eine sachgerechte Anwendung der Subsidiaritätsklausel könne nur darin bestehen, daß der Kreis derjenigen Tätigkeiten, bei denen der Notar gemäß § 278 BGB als Erfüllungsgehilfe eines Beteiligten tätig werde , mit denjenigen übereinstimme, bei denen im Verhältnis zu demjenigen Beteiligten, als dessen Erfüllungsgehilfe er tätig geworden sei, der Subsidiaritätseinwand gemäß § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BNotO wegfalle; denn zum einen setze die Tätigkeit als Erfüllungsgehilfe gerade voraus, daß der Notar die Pflichten desjenigen erfüllte, für den er als Erfüllungsgehilfe tätig werde, dessen Interesse er folglich in erster Linie zu beachten habe; zum anderen erscheine es unbillig, wenn der Beteiligte sich zwar ein fehlerhaftes Verhaltes des Notars als eigenes Verschulden gemäß § 278 BGB zurechnen lassen müsse, diesen für einen dadurch entstandenen Schaden aber nur subsidiär in Anspruch nehmen dürfe.
Dieser Meinung kann nach geltendem Recht und auf der Grundlage der Rechtsprechung zu § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO nicht beigetreten werden. Bei
der Prüfung, ob und inwieweit am Urkundsprozeß Beteiligte sich Tätigkeiten des Notars gemäß § 278 BGB zurechnen lassen müssen, und der Prüfung der Anwendung der "Subsidiaritätsklausel" (§ 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO) handelt es sich um Fragen, die sich gegebenenfalls in ganz unterschiedlichen Rechtsbeziehungen stellen, die jeweils ihren eigenen Wertungen unterliegen. Für die Abgrenzung zwischen "unselbständigen" und "selbständigen" Betreuungstätigkeiten im Blick auf die §§ 19, 23, 24 BNotO hilft eine Differenzierung je nach den etwaigen Auswirkungen nach § 278 BGB nicht weiter. Umgekehrt ist es nicht ausgeschlossen, daß der Notar sowohl bei unselbständiger als auch bei sonstiger betreuender Tätigkeit auf dem Gebiete vorsorgender Rechtspflege Erfüllungsgehilfe eines Beteiligten sein kann. Der Rechtsprechung, die sich mit der Anwendbarkeit des § 278 BGB bei Amtstätigkeiten des Notars befaßt (BGH, Urteile BGHZ 62, 119, 121 ff, vom 13. Januar 1984 aaO und - in Abgrenzung hierzu - vom 15. Oktober 1992 - IX ZR 43/92 - NJW 1993, 648; vgl. auch Senatsurteil BGHZ 123, 1, 13), ist nichts Gegenteiliges zu entnehmen.
Wurm Streck Schlick
Dörr Galke

Tatbestand

Die Kläger nehmen die beklagte Notarin wegen Amtspflichtverletzung auf Schadensersatz in Anspruch. Die Beklagte beurkundete am 21. Oktober 1993 einen Kaufvertrag mit gleichzeitiger Auflassung über das im Gebäudegrundbuch von L. Bl. 867 verzeichnete Eigenheim (O. Straße 17) zwischen den damaligen Eheleuten R. als eingetragenen Eigentümern und den Klägern als Käufern für einen Kaufpreis von 3.000 DM. Die Umschreibung des Gebäudeeigentums auf die Kläger im Gebäudegrundbuch er-
folgte am 19. Juli 1994, wobei zugleich - erstmals - das Gebäudeeigentum als Belastung im Grundbuch des dazugehörigen Grundstücks (damals Grundbuch von L. Bl. 211) eingetragen wurde.
Die Rechtsnachfolgerin des volkseigenen Guts VEG (P) L. , das das Gebäude etwa Mitte der achtziger Jahre des vorigen Jahrhunderts errichtet hatte, nahm mit der Behauptung, Eigentümerin des Gebäudes zu sein, die Kläger auf Grundbuchberichtigung - im Berufungsverfahren hilfsweise auf Rückauflassung - in Anspruch und erwirkte schließlich ein Urteil des Brandenburgischen Oberlandesgerichts, durch das die Kläger verurteilt wurden, ihre Zustimmung zur Eintragung der (jetzt) Gut Agrarproduktions- und -handels GmbH D. in F. als Eigentümerin des Eigenheims zu erteilen.
Wegen der ihnen in diesem Prozeß entstandenen Kosten (23.405,23 DM) sowie der für den Kauf des Objekts vergeblich aufgewendeten Notar-, Gerichts- und Genehmigungskosten (insgesamt 228 DM) verlangen die Kläger im vorliegenden Rechtsstreit Schadensersatz von der Beklagten. Sie machen der Beklagten unter anderem zum Vorwurf, diese hätte nach ihrem Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Beurkundung ernsthafte Zweifel an der Eigentümerstellung der Verkäufer (Eheleute R. ) haben und sie, die Kläger, auf diese Zweifel hinweisen müssen; im Falle eines solchen Hinweises hätten sie den Kaufvertrag nicht abgeschlossen.
Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihren Anspruch weiter.

Entscheidungsgründe

Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

1. Auszugehen ist mit dem Berufungsgericht von einer (fahrlässigen) Amtspflichtverletzung der Beklagten bei der Beurkundung vom 21. Oktober 1993.
Die Beklagte durfte zwar bei Vornahme der Beurkundung davon ausgehen , daß - wie im Gebäudegrundbuchblatt ausgewiesen - an dem Eigenheim (Reihenhaus) L. , O. Straße 17, selbständiges Gebäudeeigentum nach dem Recht der früheren DDR entstanden war und nach der Wiedervereinigung Deutschlands weiterexistierte (vgl. §§ 288 Abs. 4, 292 Abs 3, 295 Abs. 2, 459 Abs. 1 ZGB-DDR; § 27 LPGG-DDR; Art. 231 § 5 Abs. 1, 233 § 4, § 8 EGBGB). Sie hatte aber nach den Feststellungen des Berufungsgerichts konkreten Anlaß, an dem Eigentumsrecht der Verkäufer, der damaligen Eheleute R. , zu zweifeln. Diese waren zwar seit der Anlegung des Gebäudegrundbuchs am 26. Juli 1990 als Eigentümer eingetragen. Selbst wenn damit die Rechtsvermutung des § 891 Abs. 1 BGB verbunden gewesen wäre (ablehnend für den erstmals eingetragenen Gebäudeeigentümer: Meikel-Böhringer Grundbuchrecht 8. Aufl. § 144 Rn. 132), wäre diese für die Beklagte jedenfalls erschüttert gewesen. Denn die damaligen Eheleute R. hatten ihr unter Vorlage der ihnen zur Verfügung stehenden - der Annahme eines Eigentumser-
werbs etwa in Verbindung mit § 291 ZGB-DDR (durch einen Bau nach Verleihung eines Nutzungsrechts) oder nach § 293 Abs. 1 ZGB-DDR (durch Veräußerung des Gebäudes seitens des VEG [P]) eher entgegenstehenden - Unterlagen mitgeteilt, sie wüßten nicht, wie es zu ihrer Eintragung in das Grundbuch gekommen sei, sie selbst hätten keinen Antrag gestellt. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt - und von der Revisionserwiderung ohne Erfolg mit einer Gegenrüge in Frage gestellt wird -, hat die Beklagte bei dieser Sachlage ihre Verpflichtung, den Sachverhalt hinreichend zu klären (§ 17 Abs. 1 BeurkG), verletzt.
2. Hätte die Beklagte die Kläger auf die Zweifel am Eigentum der damaligen Eheleute R. hingewiesen, so hätten die Kläger - unstreitig - den Kaufvertrag nicht abgeschlossen. Sie hätten dann die im vorliegenden Prozeß als Schaden geltend gemachten Vermögenseinbußen nicht erlitten. Damit ist der notwendige adäquate Ursachenzusammenhang zwischen der Amtspflichtverletzung der Beklagten und dem geltend gemachten Schaden (vgl. BGH, Urteile vom 27. Mai 1993 - IX ZR 66/92 - NJW 1993, 2744 und vom 18. November 1999 - IX ZR 402/97 - NJW 2000, 664, 667) entgegen den vom Berufungsgericht erörterten Bedenken hinreichend dargelegt.

II.

Nach Auffassung des Berufungsgerichts scheitert ein Schadensersatzanspruch der Kläger gegen die Beklagte jedenfalls daran, daß sie das Fehlen einer anderweitigen realisierbaren und zumutbaren Ersatzmöglichkeit nicht hinreichend dargetan hätten. Hierzu erwägt das Berufungsgericht: Anders als im
Vorprozeß zwischen der Rechtsnachfolgerin des VEG (P) und den Klägern entschieden wurde, hätten die Kläger im Zusammenhang mit ihrer Eintragung als Eigentümer in das Gebäudegrundbuch und der gleichzeitigen Eintragung des Gebäudeeigentums auch im Grundbuch des belasteten Grundstücks das Eigentum an dem von den damaligen Eheleuten R. verkauften Eigenheim aufgrund der Vorschriften über den öffentlichen Glauben des Grundbuchs erwerben können und auch in Unkenntnis der Unrichtigkeit des Grundbuchs - wie das Berufungsgericht aufgrund seiner Beweisaufnahme für bewiesen hält - erworben. Andererseits sei von den Prozeßbevollmächtigten der Kläger im Vorprozeß möglicherweise versäumt worden, (gemeint ist: dem Gericht gegenüber ) ausdrücklich darauf hinzuweisen, daß für einen gutgläubigen Erwerb die gleichzeitige Eintragung des Eigentümerwechsels im Gebäudegrundbuch und der Vermerk des Gebäudeeigentums im Grundbuch des Grundstücks genügten ; nach dem schriftlichen Parteivorbringen im Vorprozeß habe Veranlassung für einen solchen Hinweis bestanden. Es wäre auch zu erwägen gewesen, den Klägern die Einlegung der Revision gegen das Urteil im Vorprozeß anzuraten.
Allerdings wären bei richtiger Sachbehandlung im Vorprozeß - so das Berufungsgericht weiter - die Kläger auf den Hilfsantrag ihrer dortigen Prozeßgegnerin nach § 816 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Rückauflassung des - von den Klägern im Rechtssinne unentgeltlich erlangten - Gebäudes zu verurteilen gewesen. Da es aber durchaus möglich sei, daß die Kläger, die bei vollständiger und richtiger Beratung jedenfalls damit hätten rechnen müssen, trotz eines gutgläubigen Erwerbs das Gebäude an die Gegnerin des Vorprozesses zurückzuübertragen , eine andere Entscheidung getroffen und sich bei dieser Ausgangslage auf einen Rechtsstreit nicht eingelassen hätten, sei von seiten der Kläger auch in bezug auf diejenigen Kosten des Vorprozesses, die bei richtiger
Sachbehandlung von ihnen selbst zu tragen gewesen wären, das Fehlen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit durch Inanspruchnahme der Prozeßbevollmächtigten dieses Rechtsstreits nicht dargetan.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.
1. a) Rechtsfehlerfrei ist die Beurteilung des Berufungsgerichts, daß - anders als vom Oberlandesgericht im Vorprozeß, jedoch ohne Verbindlichkeit im Verhältnis der Parteien des vorliegenden Prozesses, angenommen - ein Erwerb des in Rede stehenden Gebäudeeigentums aufgrund der Vorschriften über den öffentlichen Glauben des Grundbuchs infolge der Eintragungen vom 19. Juli 1994 möglich war und darüber hinaus auch von der Gutgläubigkeit der Kläger als Erwerber (vgl. § 892 Abs. 2 BGB) auszugehen ist.
aa) Nach Art. 233 § 2 c Abs. 3 EGBGB (eingefügt durch Art. 13 Nr. 3 Buchst. d des am 24. Dezember 1993 in Kraft getretenen Registerverfahrenbeschleunigungsgesetzes - RegVBG - vom 20. Dezember 1993 [BGBl. I 2182]) ist der Erwerb selbständigen Gebäudeeigentums aufgrund der Vorschriften über den öffentlichen Glauben des Grundbuchs nur möglich, wenn das Gebäudeeigentum auch bei dem belasteten Grundstück eingetragen ist. Zu Recht nimmt das Berufungsgericht im Unterschied zu der Beurteilung im Vorprozeß an, daß diesem gesetzlichen Erfordernis die Eintragung des Gebäudeeigentums bei dem belasteten Grundstück zugleich mit der Umschreibung des Eigentums im Gebäudegrundbuch genügt.
Bei einem solchen Vorgang ist der Wortlaut der Vorschrift erfüllt, denn dann ist in dem Zeitpunkt, in dem der für den gutgläubigen Erwerb maßgebliche Grundbuchvollzug, die Eigentumsumschreibung, erfolgt ist, im Sinne des Gesetzes auch "das Gebäudeeigentum bei dem belasteten Grundstück eingetragen". Die danach schon dem Wortsinn nach naheliegende Auslegung steht auch im Einklang mit dem Zweck der mit Art. 233 § 2 c Abs. 3 EGBGB getroffenen Regelung. Sie ist geschaffen worden im Blick auf die - ebenfalls durch das Registerverfahrenbeschleunigungsgesetz neu eingeführte - Vorschrift des Art. 231 § 5 Abs. 4 EGBGB, wonach ab einem bestimmten - später verschobenen (vgl. Eigentumsfristengesetz - EFG - vom 20. Dezember 1996 [BGBl. I S. 2028] und 2. Eigentumsfristengesetz - 2. EFG - vom 20. Dezember 1999 [BGBl. I S. 2493]) - Stichtag bei Belastungen des Grundstücks gegenüber dem gutgläubigen Erwerber eines solchen dinglichen Rechts das Gebäude als Bestandteil des Grundstücks gilt, die Belastung des Grundstücks sich also auf das Gebäudeeigentum erstreckt. Diese (Mit-)Belastung wäre jedenfalls zunächst nicht aus dem Grundbuch für das Gebäudeeigentum ersichtlich. Deshalb wäre es möglich, daß sie mit dem Erwerb des Gebäudeeigentums oder eines Rechts daran durch einen gutgläubigen Dritten wieder erlöschen würde. Um dies zu verhindern, sieht Art. 233 § 2 c Abs. 3 EGBGB vor, daß der Erwerb solcher Rechte nur möglich ist, wenn das Gebäudeeigentum im Grundbuch des Grundstücks eingetragen ist. Aus dem Grundbuch des Grundstücks kann der Erwerber des Gebäudeeigentums oder eines beschränkten dinglichen Rechts daran aber erkennen, daß das Gebäudeeigentum von dem Eigentum oder beschränkten dinglichen Recht am Grundstück erfaßt wird. Er "ist dann nicht mehr gutgläubig" (Begründung des Gesetzesentwurfs der Bundesregierung, BT-Drucks. 12/5553 S. 125 f, 132). Dem Berufungsgericht ist darin beizutreten, daß es zur Erreichung dieses Zwecks genügt, wenn die Eigentumsübertragung
im Gebäudegrundbuch und der Vermerk des Gebäudeeigentums bei dem belasteten Grundstück gleichzeitig eingetragen werden. Unbeschadet der Formulierung in der Amtlichen Begründung (aaO S. 126), daß dann der Erwerber des Gebäudeeigentums (hinsichtlich auf das Gebäudeeigentum übergreifender dinglicher Rechte am Grundstückseigentum) "nicht mehr gutgläubig" sei, kommt es auch nach den allgemeinen Grundsätzen über den öffentlichen Glauben des Grundbuchs (vgl. § 892 BGB) nicht, wie für die Kenntnis des Erwerbers von der Unrichtigkeit des Grundbuchs, auf den Zeitpunkt der Stellung des Antrags auf Eintragung (vgl. § 892 Abs. 2 BGB), sondern auf den Grundbuchinhalt zum Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs an, nicht anders als etwa für den umgekehrten Fall der Eintragung eines dem zu erwerbenden Recht entgegenstehenden Widerspruchs (vgl. § 892 Abs. 1 Satz 1; Palandt /Bassenge BGB 61. Aufl. § 892 Rn. 9, 23, 26; BGH, Urteile vom 16. Mai 1980 - V ZR 27/79 - NJW 1980, 2413 und vom 13. Oktober 2000 - V ZR 349/99 - NJW 2001, 359).
bb) Ausgehend hiervon ist es auch nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht aufgrund seiner Beweiswürdigung (Aussagen der Zeugen R. und T. ) davon überzeugt ist, daß die Kläger weder im Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrages noch im Zeitpunkt ihrer Eintragung in das Grundbuch positive Kenntnis davon hatten, daß die im Gebäudegrundbuch als Eigentümer eingetragenen damaligen Eheleute R. tatsächlich nicht Eigentümer waren. Soweit das Berufungsgericht darüber hinaus ausführt, zwar hätten sowohl die damaligen Eheleute R. als auch die Kläger nach ihren eigenen Angaben Zweifel gehabt, ob allein aufgrund der vorhandenen Eintragung im Gebäudegrundbuch eine Übertragung des Eigentums tatsächlich möglich sei, diese Zweifel seien den Beteiligten durch die Amtspflichtverletzung der Beklagten
aber gerade genommen worden, so ist auch dies aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden und untermauert den Ausschluß einer Bösgläubigkeit der Kläger im Sinne des § 892 Abs. 2 BGB. Darauf, auf welchen Zeitpunkt im Streitfall bezüglich der Kenntnis der Kläger von der Unrichtigkeit des Grundbuchs abzustellen ist, kommt es aufgrund der alle insoweit denkbaren Zeitpunkte umfassenden Feststellung des Berufungsgerichts nicht an.

b) Entgegen der Ansicht der Revision zieht das Berufungsgericht auch mit Recht Schadensersatzansprüche der Kläger gegen ihre Prozeßbevollmächtigten im Vorprozeß in Betracht, denen es in zweiter Instanz nicht gelungen ist, die Rechtsverteidigung der Kläger, sie hätten das in Rede stehende Gebäudeeigentum (jedenfalls) gutgläubig erworben, mit Erfolg durchzufechten.
aa) Zu Unrecht meint die Revision, insoweit stehe - wenn überhaupt - keine im Sinne des § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO maßgebliche anderweitige Ersatzmöglichkeit in Frage, nämlich eine solche, die aus demselben Sachverhalt entsprungen ist, aus dem sich die Schadenshaftung des Notars ergibt (BGH, Urteil vom 27. Mai 1993 aaO S. 2747). Die erforderliche tatsächliche Verknüpfung folgt hier daraus, daß einerseits der von den Klägern gegen die Beklagte geltend gemachte Schaden in einem Kostenaufwand liegt, der ohne die Amtspflichtverletzung der Beklagten nicht entstanden wäre, und andererseits in Frage steht, ob diese Prozeßkosten für die Kläger durch sachgerechtes Vorgehen ihrer Prozeßbevollmächtigten hätten vermieden werden können.
bb) Der Revision kann auch nicht gefolgt werden, soweit sie dem vom Berufungsgericht in Betracht gezogenen Ersatzanspruch gegen ihre Prozeßbevollmächtigten wegen der Verneinung gutgläubigen Erwerbs im Vorprozeß kei-
ne begründete Erfolgsaussicht beimißt. Entgegen der Auffassung der Revision hätte der Hinweis in der Berufungsbegründungsschrift des Prozeßgegners der Kläger im Vorprozeß, daß einem gutgläubigen Erwerb der Kläger Art. 233 § 2 c Abs. 3 EGBGB entgegenstehe, weil das selbständige Gebäudeeigentum erst am 19. Juli 1994 im Grundbuch des Grundstücks vermerkt worden sei, dem anwaltlichen Vertreter der Kläger im dortigen Berufungsverfahren Veranlassung geben müssen, ausdrücklich (schriftsätzlich) darauf hinzuweisen, daß nach dem Wortlaut und der nächstliegenden Auslegung des Art. 233 § 2 c Abs. 3 EGBGB die - geschehene - gleichzeitige Eintragung des Eigentümerwechsels im Gebäudegrundbuch und des Gebäudeeigentums bei dem belasteten Grundstück für den Erwerb selbständigen Gebäudeeigentums aufgrund der Vorschriften über den öffentlichen Glauben des Grundbuchs ausreichte; er durfte sich nicht darauf verlassen, daß das Gericht die Unrichtigkeit des Rechtsstandpunktes der Prozeßgegnerin der Kläger ohne weiteres erkennen würde. Das landgerichtliche Urteil im Vorprozeß, auf das die Revision demgegenüber verweist, enthielt zu Art. 233 § 2 c Abs. 3 EGBGB keine Ausführungen.
Der Beschluß der 2. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts vom 12. August 2002 (1 BvR 399/02 - NJW 2002, 2937) gibt keine Veranlassung zu einer anderen Beurteilung dieser vom Berufungsgericht mit Recht in Betracht gezogenen Pflichtverletzung des damaligen Berufungsanwalts der Kläger. Die vom Bundesverfassungsgericht in dem genannte Beschluß (obiter dictum) geäußerten Bedenken betreffen einen anderen Sachverhalt. Keinesfalls lassen Fehler des Gerichts allgemein die Ursächlichkeit pflichtwidrigen Verhaltens des Rechtsanwalts im Prozeß entfallen. Angesichts der vorliegenden Pflichtverletzung des Berufungsanwalts kann auch dahinste-
hen, ob dieser oder der erstanzliche Prozeßbevollmächtigte der Kläger im Vor- prozeß den Klägern zur Einlegung der Revision gegen das Berufungsurteil im Vorprozeß hätte raten müssen.
2. Der danach in Betracht zu ziehende Schadensersatzanspruch der Kläger gegen (jedenfalls) ihren zweitinstanzlichen Vertreter im Vorprozeß ist allerdings dadurch begrenzt, daß die Schadensersatzpflicht nicht weiter gehen kann als sie gehen würde, wenn das Oberlandesgericht im Vorprozeß aufgrund des - unterlassenen - zusätzlichen Parteivorbringens richtig entschieden hätte (vgl. BGH, Urteil vom 28. Juni 1990 - IX ZR 209/89 - NJW-RR 1990, 1241, 1244; Rinsche, Die Haftung des Rechtsanwalts und Notars 6. Aufl. Rn. 224, 243).

a) Das Berufungsgericht beurteilt den hypothetischen Ausgang des Vorprozesses - nach einer dort in Wirklichkeit nicht erfolgten Beweisaufnahme - wie folgt: Zwar wären die Kläger nicht zur Einwilligung in die Grundbuchberichtigung zugunsten der Rechtsnachfolgerin des VEG (P) L. verurteilt worden, wohl aber auf den im dortigen Berufungsverfahren gestellten Hilfsantrag der Prozeßgegnerin zur ("Rück-")Auflassung, weil in der Veräußerung des Gebäudeeigentums an die Kläger durch die damaligen Eheleute R. als Nichtberechtigte gegen Zahlung von lediglich 3.000 DM, bei denen es sich der Sache nach nur um den Ersatz für bestimmte Aufwendungen gehandelt habe, eine unentgeltliche Verfügung gelegen habe.
Diese im wesentlichen im tatrichterlichen Bereich liegende Würdigung ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Die Revisionserwiderung stellt zur Nachprüfung, ob die damaligen Eheleute R. seinerzeit Verfügungsbe-
rechtigte (Eigentümer) waren. Indessen gibt es gegen die Feststellung des Berufungsgerichts , daß die Eheleute R. das Gebäudeeigentum weder mit der Übertragung des Nutzungsrechts durch das VEG (P) am 12. September 1990 - weil zu diesem Zeitpunkt das Gebäude schon längst vom VEG (P) errichtet war (vgl. § 291 ZGB-DDR) - noch durch eine gesonderte "Veräußerung" (§ 293 Abs. 1 Satz 1 ZGB-DDR) erworben hatten, nichts zu erinnern. Im (hypothetischen ) Vorprozeß wären danach jedenfalls die - durch eine Beweisaufnahme vergrößerten - Kosten des Berufungsverfahrens von den Klägern anteilig zu tragen gewesen; um diesen Anteil verringert sich - im vorliegenden Prozeß zu Lasten der Beklagten - ein Schadensersatzanspruch gegen ihre damaligen Prozeßbevollmächtigten. Diesen können danach auch nicht die von den Klägern für den Erwerb des Gebäudes vergeblich aufgewendeten Notar-, Gerichts - und Verwaltungskosten angelastet werden, weil dieser Aufwand auch im Falle der notwendigen ("Rück")-Auflassung fehlgeschlagen wäre.

b) Mit Erfolg wendet sich die Revision dagegen, daß das Berufungsgericht gleichwohl auch für die (hypothetische) Kostenbeteiligung der Kläger im Vorprozeß eine Verantwortlichkeit ihrer damaligen Prozeßbevollmächtigten in Betracht zieht.
aa) Das Berufungsgericht meint, die Kläger hätten bei vollständiger und richtiger Beratung jedenfalls damit rechnen müssen, trotz eines gutgläubigen Erwerbs das Gebäude an die Rechtsnachfolgerin des VEG (P) zurückübertragen zu müssen. Daher sei es durchaus möglich, daß die Kläger sich bei einer solchen Ausgangslage auf einen Rechtsstreit nicht eingelassen hätten. Mangels jeden Vortrags zu diesem Punkt hätten die Kläger auch insoweit das Fehlen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit nicht ausgeräumt.

bb) Richtig ist, daß zur Schlüssigkeit des Klagevortrags im Notarhaftpflichtprozeß die Darlegung des Geschädigten gehört, daß andere Ersatzmöglichkeiten nicht bestehen. Die Anforderungen an den Klagevortrag dürfen allerdings nicht überspannt werden. Der Geschädigte genügt seiner Darlegungslast , wenn er diejenigen Ersatzmöglichkeiten ausräumt, die sich aus dem Sachverhalt selbst ergeben, demselben Tatsachenkreis entsprungen sind, aus dem sich die Schadenshaftung des Notars ergibt, und begründete Aussicht auf Erfolg bieten (BGH, Urteile vom 14. Mai 1992 - IX ZR 292/91 - WM 1992, 1533, 1537 und vom 24. Juni 1993 - IX ZR 84/92 - VersR 1994, 435, 437). Nach dem dem Streitfall zugrundeliegenden Sachverhalt gibt es keinen konkreten Anlaß, eine Schadensersatzpflicht der Prozeßbevollmächtigten der Kläger aus dem Vorprozeß wegen einer unzureichenden Beratung bezüglich des im dortigen Berufungsverfahren angebrachten Hilfsantrags in Betracht zu ziehen. Selbstredend waren die Kläger über die in diesem Hilfsbegehren der Prozeßgegnerin liegenden Prozeßrisiken aufzuklären. Die insoweit erforderliche Beratung betraf aber nicht, wie das Berufungsgericht meint, die Frage, ob die Kläger sich überhaupt "auf einen Rechtsstreit ... einlassen" wollten. Es war gegen die Kläger bereits Klage erhoben. Für sie stand mithin die erfolgreiche Rechtsverteidigung in dem bereits in Gang gesetzten Prozeß im Vordergrund. Gegen den Anspruch auf Grundbuchberichtigung durften die Kläger sich nach der im vorliegenden Prozeß dargelegten Rechtslage zur Wehr setzen. Das Hilfsbegehren der Prozeßgegnerin auf Rückauflassung des Gebäudeeigentums wurde erst im Berufungsverfahren des Vorprozesses angebracht. Angesichts des im übrigen erfolgreich verlaufenen erstinstanzlichen Verfahrens (Klageabweisung) gab es auch im Berufungsverfahren des Vorprozesses keinen einleuchtenden Grund für eine "Aufgabe" der Kläger. Angesichts dessen handelt es sich bei dem vom
Berufungsgericht für möglich gehaltenen Schadensersatzanspruch der Kläger wegen unzureichender anwaltlicher Beratung um eine allenfalls rein theoretische Denkmöglichkeit, nicht jedoch um einen praktisch in Betracht kommenden Anspruch.

III.

Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich, soweit sie durch ihre Begründung nicht getragen wird, auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Die Revisionserwiderung meint, eine anderweitige Ersatzmöglichkeit im Sinne des § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 BNotO dränge sich in Gestalt möglicher Ansprüche gegen die Verkäufer R. auf. Dem tritt der Senat nicht bei. Diese Ersatzmöglichkeit wird im Berufungsurteil nicht erörtert. Sie ist auch keineswegs zweifelsfrei. Die kaufrechtliche Rechtsmängelhaftung (§§ 434, 440, 325 BGB a.F.) des Verkäufers greift im Fall der vom Berufungsgericht vorgenommenen Qualifizierung des Geschäfts über das Gebäudeeigentum als Schenkung (§ 516 BGB) nicht ein (vgl. § 523 BGB). Der X. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat allerdings entschieden, daß den Schenker aufgrund seiner Einstandspflicht für anfängliches Unvermögen grundsätzlich eine Garantiehaftung trifft (Urteil vom 23. März 2000 - X ZR 177/97 - BGHZ 144, 118 = LM BGB § 276 [A] Nr. 19 m. Anm. Teichmann/Kießling = JZ 2001, 355 m. Anm. Löwisch = DNotZ 2000, 846 m. Anm. Wegmann = ZIP 200, 1372 m. Anm. Huber), wobei jedoch die Auslegung des Schenkungsvertrages im Einzelfall ergeben kann, daß eine Garantiehaftung des Schenkers für sein anfängliches Unvermögen dem Parteiwillen nicht entspricht (BGHZ 144, 118, 122). Darüber hinaus ist zu bedenken, ob die Verweisung der Kläger im Notar-
haftpflichtprozeß auf Ersatzansprüche gegen die ehemaligen Eheleute R. zumutbar (§ 242 BGB) wäre. Das ist deshalb nicht unzweifelhaft, weil nach den Feststellungen des Berufungsgerichts letztlich beide Vertragsparteien durch dieselbe Amtspflichtverletzung der Beklagten betroffen sein dürften, ohne die es nicht zum Vertragsschluß gekommen wäre; möglicherweise könnte sich daraus auch ein auf Freistellung von etwaigen Ansprüchen der Kläger gerichteter Schadensersatzanspruch der ehemaligen Eheleute R. gegen die Beklagte ergeben.
Dies alles zu beurteilen ist Sache einer tatrichterlichen Würdigung, die nicht in der Revisionsinstanz erfolgen kann.

IV.

Die Sache ist daher wegen der noch erforderlichen weiteren Feststel- lungen (II.2.a, III.) an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Rinne Streck Schlick Richter am Bundesgerichtshof Galke ist im Urlaub und kann daher nicht unterschreiben. Kapsa Rinne