Bundesgerichtshof Urteil, 16. Okt. 2008 - III ZR 15/08
vorgehend
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
- 1
- Die Klägerin nimmt den beklagten Notar wegen Amtspflichtverletzung auf Schadensersatz in Anspruch.
- 2
- Durch einen von dem hamburgischen Notar Dr. von K. beurkundeten Vertrag vom 20. Februar 2004 verkaufte die Klägerin ein in Hannover-D. gelegenes Grundstück zum Preise von 505.000 € an die Firma B. Baubetreuungs GmbH (im Folgenden: B. ). Die B. beabsichtigte , den Grundbesitz zu parzellieren und weiter zu veräußern. Der Kaufpreis war von der Käuferin bis spätestens 30. Juni 2004 auf ein bei dem Notar Dr. von K. eingerichtetes Notaranderkonto einzuzahlen. Diese Frist wurde später einvernehmlich bis zum 30. September 2004 verlängert.
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- In dem Kaufvertrag wurde zugleich die Auflassung beurkundet. Die Beteiligten beauftragten den Notar Dr. von K. unter anderem damit, die erforderlichen Anträge beim Grundbuchamt zu stellen. Allerdings war zur Sicherung der Klägerin eine "Sperrung der Auflassung" in der Weise vorgesehen, dass der Notar die Auflassungserklärung erst dann beim Grundbuchamt einreichen durfte, wenn alle vertraglichen Bedingungen erfüllt seien, insbesondere der Kaufpreis in Höhe von 505.000 € bezahlt oder auf Notaranderkonto hinterlegt sei.
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- In der Folgezeit parzellierte die B. das Grundstück - wie von vornherein beabsichtigt - in vier Teile und verkaufte diese weiter. Die Kaufverträge mit den Enderwerbern beurkundete der Beklagte, der auch mit dem Vollzug dieser Verträge beauftragt war; die von drei Enderwerbern bezahlten Kaufpreise verwahrte er auf seinen Anderkonten. Ein vierter Kaufvertrag wurde später wieder rückgängig gemacht.
- 5
- Ihrer Verpflichtung, den Kaufpreis an die Klägerin zu zahlen, kam die B. jedoch auch innerhalb der verlängerten Zahlungsfrist nicht nach. Anstatt von ihrem für diesen Fall vertraglich vorgesehenen Rücktrittsrecht Gebrauch zu machen, traf die Klägerin am 17. Februar 2005 mit der B. eine von dem Beklagten entworfene privatschriftliche Vereinbarung, nach der abweichend von den Bestimmungen des Ursprungsvertrages eine Teilabwicklung in der Weise durchgeführt werden sollte, dass aus den auf den Anderkonten des Beklagten verwahrten Beträgen ein Kaufpreisanteil von mindestens 380.000 € an die Klägerin gezahlt werden sollte. Außerdem wurde Folgendes festgelegt: "Hierzu weisen wir, die Unterzeichnenden - Verkäuferin und Käuferin ,
a) den Notar Dr. von K. unwiderruflich an, dem Notar H. B. [Beklagten], Hannover, Siegesstraße 2, sämtliche zur lastenfreien Eigentumsumschreibung erforderlichen Unterlagen (insbesondere Pfandhaftentlassung und Vertragsausfertigung mit Auflassung) nebst beurkundeter Auflassung des Gesamtgrundstücks auf die Firma B. zur Verfügung zu stellen;
b) den Notar H. B. [Beklagten], Hannover, unwiderruflich an, - von dem auf den Notaranderkonten hinterlegten Beträgen einen Teilbetrag in Höhe von mindestens 380.000 € an die Verkäuferin (...) zu überweisen, sofern sichergestellt ist, dass die Eigentumsumschreibung zugunsten der drei Erwerber der Teilflächen entsprechend den Urkunden erfolgt (...); - (...) Weiterhin wird der Notar H. B. [Beklagter] unwiderruflich angewiesen, nur Teilauflassungen zugunsten der drei Käufer der bezeichneten Grundstücksverträge zu veranlassen, zur Sicherstellung, dass das verbleibende vierte Restgrundstück weiterhin zur Besicherung des nach Abwicklung dieser Vereinbarung noch offenen Restkaufpreises zuzüglich evtl. Zinsen für die Verkäuferin U. L. [Klägerin] zur Verfügung steht. Zur Besicherung des Restkaufpreises zzgl. evtl. Zinsen tritt die Käuferin (...) der Verkäuferin (...) bis zur Höhe dieser Beträge alle künftigen Kaufpreisansprüche gegen Erwerber der vierten Teilparzelle ab, die die Abtretung hiermit annimmt. (...)"
- 6
- Daraufhin übersandte der Notar Dr. von K. dem Beklagten die Vertragsunterlagen , unter anderem die erste Ausfertigung des Kaufvertrages vom 20. Februar 2004 nebst Auflassungserklärung sowie den an das Amtsgericht - Grundbuchamt - Hannover gemäß § 15 GBO gerichteten Antrag auf Eigen- tumsumschreibung zur weiteren Verwendung. Mit Schreiben vom 3. März 2005 übersandte der Notarvertreter des Beklagten mit den Anträgen auf Eigentumsumschreibung der drei Parzellen auf die Enderwerber auch den von dem Notar Dr. von K. verfassten Umschreibungsantrag, unter anderem mit dem Zusatz , eine Zwischeneintragung auf die B. brauche nicht mehr zu erfolgen. Bereits am Vortage hatte er ein weiteres Schreiben beim Grundbuchamt eingereicht , an dessen Schluss es in Fettdruck hervorgehoben heißt: "Die Eigentumsumschreibung des verbleibenden Grundstückes (...) auf die Firma B. Baubetreuungsgesellschaft mbH darf zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht erfolgen. Insoweit wird gesonderte Auflassung erklärt. Vielmehr verbleibt dieses Flurstück zunächst im Eigentum der Frau L. [Klägerin]".
- 7
- In engen zeitlichen Zusammenhang hiermit reichten entweder der Beklagte oder sein Vertreter auch die Erklärung über die gesamte Auflassung der Klägerin an die B. beim Grundbuchamt ein.
- 8
- damaligen Zum Zeitpunkt war - noch auf Veranlassung des Notars Dr. von K. - zugunsten der B. eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Eine an die potentiellen Erwerber der vierten Parzelle erfolgte Abtretung dieser Auflassungsvormerkung wurde später wieder rückgängig gemacht, so dass die B. als aus der Vormerkung Berechtigte im Grundbuch eingetragen blieb.
- 9
- Am 12. Mai 2005 beantragten die Eheleute A. und I. F. als Gläubiger der B. den Erlass eines - am 17. Mai 2005 ergangenen - Pfändungsund Überweisungsbeschlusses, mit dem sie den angeblichen Anspruch ihrer Schuldnerin (B. ) auf Eintragung als Eigentümerin des näher bezeichneten Grundstücks aufgrund der von der Eigentümerin erklärten Auflassung vom 20. Februar 2004 - d.h. das aufgrund der Auflassungserklärung, aber vor Eintragung in das Grundbuch entstandene Anwartschaftsrecht der B. als Grundstückskäuferin - pfändeten und sich zur Einziehung überwiesen ließen. Am 10. Juni 2005 beantragten die Gläubiger gegenüber dem Amtsgericht Hannover - Grundbuchamt - die Umschreibung des Eigentums an dem Grundstück auf die B. und die Eintragung einer Sicherungshypothek in Höhe von 26.081,93 €. Daraufhin wurde die B. am 12. Juli 2005 als Eigentümerin der vierten Teilfläche im Grundbuch eingetragen; gleichzeitig wurde eine Sicherungshypothek zugunsten der Eheleute F. eingetragen. Mit Beschluss vom 18. Oktober 2005 wurde gegen die B. das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Insolvenzverwalter erkannte die Forderung der Klägerin gegen die B. auf den Restkaufpreis in Höhe von 143.637,73 € an.
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- Die Klägerin lastet dem Beklagten als Amtspflichtverletzung an, er habe - persönlich oder durch seinen Notarvertreter - die zur Eigentumsumschreibung auf die B. erforderlichen Unterlagen beim Grundbuchamt eingereicht, ohne dass zuvor die Zahlung oder die Sicherstellung des auf das vierte Teilgrundstück entfallenden Restkaufpreises seitens der B. an sie, die Klägerin, gewährleistet gewesen sei. Sie nimmt deshalb den Beklagten auf Zahlung des Restkaufpreises in Höhe von 143.637,73 € nebst 1.218,29 € vorgerichtlicher Anwaltskosten und Zinsen in Anspruch.
- 11
- Der Beklagte hat eine Amtspflichtverletzung bestritten und sich insbesondere darauf berufen, dass er durch die ausdrückliche Weisung an das Grundbuchamt, die Eigentumsumschreibung des verbleibenden vierten Grundstücks auf die Firma B. dürfe zunächst nicht erfolgen, seine Pflichten gegenüber der Klägerin erfüllt und deren berechtigtem Sicherungsinteresse Rechnung getragen habe.
- 12
- Die Klage ist in beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Forderung gegen den Beklagten weiter.
Entscheidungsgründe
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- Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
- 14
- Das Berufungsgericht (OLGR Celle 2008, 463) nimmt an, dass der Beklagte und sein Notarvertreter Amtspflichtverletzungen zu Lasten der Klägerin begangen haben. Insoweit hält das Berufungsurteil der revisionsgerichtlichen Nachprüfung stand (I.). Das Berufungsgericht lässt den Amtshaftungsanspruch der Klägerin jedoch daran scheitern, dass sie es schuldhaft unterlassen habe, den Schaden durch Gebrauch eines Rechtsmittels abzuwenden (§ 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO i.V.m. § 839 Abs. 3 BGB). Insoweit vermag der Senat dem Berufungsgericht nicht zu folgen (II.).
I.
- 15
- 1. Das Berufungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass sich die Haftung des Beklagten hier nach Amtshaftungsgrundsätzen (§ 19 BNotO) richtet. Soweit es um Handlungen des Notarvertreters geht, haftet der Beklagte nach § 46 BNotO. Die tatbestandlichen Voraussetzungen beider Haftungsnor- men hat das Berufungsgericht hier in revisionsrechtlich nicht angreifbarer tatrichterlicher Würdigung festgestellt.
- 16
- 2. Bei dem Entwurf und dem Vollzug der privatschriftlichen Vereinbarung zwischen der Klägerin und der B. vom 17. Februar 2005 wurde der Beklagte nicht als Rechtsanwalt zur Wahrung einseitiger Interessen einer Vertragspartei (dort: der B. ), sondern als Notar auf dem Gebiet vorsorgender Rechtspflege als unparteiischer Betreuer aller Beteiligten, d.h. auch der Klägerin, tätig (§ 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO). Der diesbezügliche Auftrag an den Beklagten bezog sich auf ein selbständiges Betreuungsgeschäft im Sinne des § 24 Abs. 1 BNotO, das zu einer primären Haftung nach § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO führen konnte. Der Entwurf dieses Vertrags zur Sicherstellung des Kaufpreisanspruchs der Klägerin gegen die B. hing mit dem Verkauf der Teilgrundstücke an die Enderwerber so eng zusammen, dass der Vertragsentwurf nur als unselbständiger Teil dieses - dem Beklagten obliegenden - Urkundsgeschäfts angesehen werden konnte. Insoweit gelten die Grundsätze des Urteils des IX. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 5. November 1992 (IX ZR 260/91 = NJW 1993, 729, 730 m.w.N.): Danach richtet sich die Amtspflicht des Notars beim Entwurf eines privatschriftlichen Vertrags nach dem Betreuungsauftrag. Sie erstreckt sich auf eine auftragsgerechte, zweckmäßige und rechtlich zuverlässige Gestaltung des beabsichtigten Rechtsgeschäfts. Im Übrigen hatte der Beklagte im Schreiben seines Notarvertreters vom 2. Februar 2005 selbst darauf hingewiesen, dass er auch das Interesse der Klägerin am Erhalt oder der Sicherstellung des Kaufpreises wahrnehmen wollte.
- 17
- 3. Damit hatte der Beklagte, nachdem er durch den Notar Dr. von K. sämtliche erforderlichen Unterlagen zur Verfügung gestellt bekommen hatte, auch die Überwachung des den kaufvertraglichen Interessen der Klägerin ent- sprechenden ordnungsgemäßen Grundbuchvollzuges übernommen. Er musste daher - wie das Berufungsgericht zutreffend hervorhebt - auch sicherstellen, dass die Klägerin Eigentümerin des vierten Teilgrundstücks blieb, und war deshalb verpflichtet, die Anweisungen interessengerecht - vor allem auch im Interesse der Klägerin darin, ihr (Rest-)Grundstück nicht ohne Sicherstellung der Kaufpreiszahlung durch die B. zu verlieren - auszuführen.
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- 4. Deswegen musste der Beklagte angesichts mehrerer gangbarer Wege den sichersten und gefahrlosesten Weg beschreiten oder vorschlagen (BGHZ 27, 274, 276; 56, 26, 28; 70, 374, 375; BGH, Urteil vom 13. November 1973 - VI ZR 145/71 - VersR 1974, 336, 337; Urteil vom 24. Februar 1976 - VI ZR 118/74 - VersR 1976, 730, 731; Urteil vom 2. Dezember 1980 - VI ZR 56/79 - RuS 1981, 34, 35; Urteil vom 9. Juli 1992 - IX ZR 209/91 - NJW 1992, 3237, 3239). Dies gilt auch dann, wenn damit Mehrkosten verbunden sind (Sandkühler in Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO 6. Aufl. 2008 § 19 Rn. 52 m.w.N.). Dazu hätte es sich etwa angeboten, entweder eine neue Auflassung zwischen der Klägerin und der B. , die nur die drei Teilgrundstücke erfasst hätte, zu beurkunden oder drei gesonderte (Teil-)Auflassungen unmittelbar zwischen der Klägerin und den Enderwerbern der drei endgültig verkauften Grundstücke. Weiterhin wäre es denkbar gewesen, die Interessen der Klägerin durch die Beurkundung und Eintragung eines den Kaufpreisanspruch absichernden Grundpfandrechts , etwa einer Restkaufpreishypothek, zu wahren, die den Vorrang vor einer zugunsten der Gläubiger einzutragenden Sicherungshypothek gehabt hätte.
- 19
- 5. Statt dessen haben der Beklagte und sein Vertreter die die Umschreibung des Gesamtgrundstücks von der Klägerin auf die B. ermöglichenden Unterlagen, insbesondere die Gesamtauflassung und den vom Notar Dr. von K. unter Hinweis auf § 15 GBO gefertigten ursprünglichen (Gesamt -)Eintragungsantrag, beim Grundbuch eingereicht. In Verbindung mit der - rechtmäßig - zugunsten der B. bestehenden Auflassungsvormerkung wurde damit gegenüber dem Grundbuchamt offen gelegt und in grundbuchrechtlicher Form nachgewiesen (§ 29 GBO), dass der B. an dem nach Abschreibung der drei Teilgrundstücke verbleibenden Restgrundstück ein Anwartschaftsrecht im Sinne der in BGHZ 83, 395, 399 niedergelegten Grundsätze zustand.
- 20
- 6. Auf diese Weise wurde den Drittgläubigern der B. der Vollstreckungszugriff auf das Restgrundstück ermöglicht. Denn nach einer verbreiteten, wenn auch nicht unumstrittenen Meinung in Rechtsprechung und wissenschaftlichem Schrifttum kann der Pfandgläubiger des Anwartschaftsrechts den Eigentumserwerb des Auflassungsempfängers selbständig herbeiführen, indem er im eigenen Namen und aus eigenem Recht den Umschreibungsantrag gemäß § 13 GBO stellt (so: Vollkommer, Rpfleger 1969, 409, 411 m.w.N.; MünchKomm/ Kanzleiter BGB, 4. Aufl., § 925 Rn. 40; KG JFG 4, 339; LG Essen NJW 1955, 1401 f mit zustimmender Anmerkung Horber; Meikel/Böttcher, Grundbuchrecht, 9. Aufl. Bd. 1 § 13 Rn. 50; differenzierend: Stöber, Forderungspfändung, 14. Aufl. Rn. 2061 und 2065; anderer Meinung wohl Wieczorek/Schütze/Lüke, ZPO 3. Aufl. § 848 Rn. 15 ff). Der Bundesgerichtshof hat sich zu dieser Frage bislang noch nicht geäußert, sondern sie ausdrücklich offen gelassen (BGHZ 49, 197, 207). An dem Risiko, dass sich das Grundbuchamt der ein eigenes Antragsrecht des Gläubigers bejahenden Auffassung anschließen werde, änderte auch der im Schreiben des Notarvertreters vom 2. März 2005 enthaltene, durch Fettdruck hervorgehobene Hinweis nichts, dass die Eigentumsumschreibung des verbleibenden Grundstücks auf die Firma B. nicht erfolgen dürfe und dieses Flurstück zunächst im Eigentum der Klägerin verbleibe. Dieser Hinweis schloss die Gefahr nicht aus, dass er vom Grundbuchamt rechtlich im Sin- ne einer lediglich die Kaufvertragsparteien (Klägerin und B. ) betreffenden Handlungsanweisung gewürdigt werde, die die Rechte außenstehender dritter Gläubiger auf Vollstreckung in das bestehende Anwartschaftsrecht unberührt ließ. Deswegen bedarf die Frage, ob das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung hier überhaupt hätte vornehmen dürfen, keiner Entscheidung. Das Hinzutreten einer etwaigen eigenen Amtspflichtverletzung des Grundbuchamts würde die Amtshaftung des Beklagten für die Schaffung derjenigen Gefahrenlage , die sich im konkreten Fall tatsächlich verwirklicht hat, nicht ausschließen (BGH, Urteil vom 2. April 1998 - IX ZR 107/97 - NJW 1998, 2048, 2050 m.w.N.; Urteil vom 8. Dezember 1981 - VI ZR 164/80 - NJW 1981, 572, 573; Zugehör in: Zugehör/Ganter/Hertel, Handbuch der Notarhaftung, S. 879 Rn. 2222; Schramm in: Bracker/Schippel, BNotO, 8. Aufl., § 19 Rn. 89; Sandkühler aaO, § 19 Rn. 149; Frenz in Eylmann/Vaasen, BNotO und BeurkG, 2. Aufl., § 19 BNotO Rn. 32). Daher geht insbesondere die Erwägung des Landgerichts fehl, der Beklagte habe mit der späteren Eintragung der B. als Eigentümerin der Restfläche aufgrund des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses nichts zu tun gehabt. Die haftungsrechtliche Zurechnung dieser Vorgänge an den Beklagten ergibt sich vielmehr bereits daraus, dass sich damit ein Risiko verwirklicht hat, das in der amtspflichtwidrigen Ausführung des Auftrags bereits angelegt gewesen war.
- 21
- 7. Deswegen vermag es den Beklagten auch nicht zu entlasten, dass das Landgericht als mit mehreren Berufsrichtern besetztes Kollegialgericht eine Amtspflichtverletzung hier verneint hat. Die - an sich auch zugunsten des Notars anwendbare - "Kollegialgerichts-Richtlinie" findet nämlich dann keine Anwendung , wenn das Gericht für die Beurteilung des Falls wesentliche Gesichtspunkte unberücksichtigt gelassen hat (vgl. z.B. Senatsurteil vom 2. Juni 2005 - III ZR 306/04 = NJW 2005, 3495, 3497 m.w.N.). Im Übrigen hätten die Un- zweckmäßigkeit und das Risiko der Gestaltung und der Durchführung des Vertrags dem Beklagten bei Einhaltung der an einen pflichttreuen Durchschnittsnotar zu stellenden Sorgfaltsanforderungen erkennbar sein können und müssen.
- 22
- 8. Eine Verweisung auf etwaige anderweitige Ersatzmöglichkeiten kommt hier nach § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 i.V.m. § 24 BNotO nicht in Betracht. Der Beklagte hatte die hier in Rede stehenden selbständigen Amtspflichten auch gegenüber der Klägerin als (Mit-)Auftraggeberin im Rahmen eines Betreuungsgeschäfts nach § 24 BNotO übernommen (vgl. BGHZ 134, 100, 112).
II.
- 23
- Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist ein Amtshaftungsanspruch der Klägerin gegen den Beklagten hier nicht bereits deswegen ausgeschlossen , weil die Klägerin es unterlassen hatte, gegen die Eintragung der B. als Eigentümerin des vierten Teilgrundstücks die grundbuchrechtliche Beschwerde nach § 71 GBO einzulegen.
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- 1. Gegen die Eintragung selbst wäre eine solche Beschwerde ohnehin unzulässig gewesen (§ 71 Abs. 2 Satz 1 GBO). Es hätte allenfalls verlangt werden können, das Grundbuchamt anzuweisen, nach § 53 GBO einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen. Beides wäre jedoch kein "Rechtsmittel" im Sinne des § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO i.V.m. § 839 Abs. 3 BGB gewesen. Denn die "Rechtsmittel" im Sinne des § 839 Abs. 3 BGB müssen sich unmittelbar gegen eine sich als Amtspflichtverletzung darstellende Handlung oder Unterlassung richten und das Ziel haben, diese zu beseitigen oder zu be- richtigen (Senatsurteil vom 8. Januar 2004 - III ZR 39/03 = NJW-RR 2004, 706, 707; BGH, Urteil vom 17. Januar 1991 - IX ZR 77/90 = NJW 1991, 1172, 1174; BGH, Urteil vom 11. März 1980 - VI ZR 91/79 = VersR 1980, 649, 650; zum allgemeinen Amtshaftungsrecht siehe auch Staudinger/Wurm, BGB [Neubearbeitung 2007] § 839 Rn. 338). Das hier in Rede stehende Rechtsmittel der Beschwerde hätte sich indessen nicht unmittelbar gegen die schadensstiftenden Handlungen des beklagten Notars, sondern gegen eine etwaige rechtswidrige Maßnahme des Grundbuchamts gerichtet. Deswegen kann die Unterlassung eines derartigen Rechtsbehelfs nicht zum Totalverlust des Amtshaftungsanspruchs nach § 839 Abs. 3 BGB führen, sondern allenfalls unter dem Gesichtspunkt eines Mitverschuldens im Sinne des § 254 BGB gewürdigt werden (Senatsurteil vom 8. Januar 2004, BGH, Urteil vom 17. Januar 1991, jeweils aaO). Dass die Unterlassung eines Rechtsmittels gegen eine etwaige Pflichtverletzung des Grundbuchamts eine Haftung des Notars nach § 839 Abs. 3 BGB nicht ausschließt, ist auch in Rechtsprechung und Schrifttum anerkannt (vgl. Senatsurteil vom 31. März 1960 - III ZR 41/59 = DNotZ 1960, 663, 666 f; Schramm in Bracker/Schippel, BNotO 8. Aufl., § 19 Rn. 130; Zugehör aaO S. 949 Rn. 2310; Rinsche, Die Haftung des Rechtsanwalts und des Notars, 6. Aufl., S. 335 Rn. II 282).
- 25
- 2. Hinzu kommt hier Folgendes:
- 26
- a) Wie das Berufungsgericht im Einzelnen nachweist, ist die Frage, ob der Pfandgläubiger des Anwartschaftsrechts den Eigentumserwerb des Auflassungsempfängers selbständig herbeiführen kann, indem er den Umschreibungsantrag gemäß § 13 GBO stellt, in Rechtsprechung und wissenschaftlichem Schrifttum umstritten (siehe zum Meinungsstand oben I. 6.). Unabhängig von der Frage der Antragsberechtigung ist der Antrag, obwohl nach § 13 Abs. 1 GBO eine Eintragung nur auf einen solchen vorgenommen werden soll, kein Erfordernis der materiellen Rechtsänderung, sondern eine reine Verfahrenshandlung. So wird das Grundbuch durch eine Eintragung ohne Antrag nicht unrichtig (BGHZ 141, 347, 349 f; BayObLGZ 1988, 124, 127; jeweils m.w.N.). Diese Grundsätze sind uneingeschränkt auf die vorliegende Fallgestaltung anzuwenden , bei der das Anwartschaftsrecht des Käufers auf der Auflassung und der Eintragung einer Auflassungsvormerkung beruhte. Fraglich hätte dies allenfalls dann sein können, wenn für die B. keine Auflassungsvormerkung eingetragen gewesen wäre, also ein (pfändbares) Anwartschaftsrecht nur durch Stellung eines eigenen Antrags der B. auf Eintragung als Eigentümer hätte entstehen können (vgl. hierzu BGHZ 49, 197, 200 ff; 83, 395, 399). Was bei einer derartigen Konstellation, bei der die Stellung des Antrags gerade durch den Auflassungsbegünstigten nicht nur verfahrensrechtliche Bedeutung hat, sondern darüber hinaus konstitutive Voraussetzung für das Entstehen des materiell -rechtlichen Anwartschaftsrechts ist, zu gelten hätte, kann indes dahinstehen.
- 27
- b) Daher lässt sich nicht feststellen, dass, nachdem durch die vollzogene Eintragung vollendete Tatsachen geschaffen worden waren, die Beschwerde Erfolg gehabt hätte. Auch aus diesem Grunde ist ein Haftungsausschluss zu verneinen.
III.
- 29
- Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Entscheidung reif, da Feststellungen zur Schadenshöhe - vom Rechtsstandpunkt der Vorinstanzen aus folgerichtig - noch nicht getroffen worden sind.
Wöstmann Harsdorf-Gebhardt
Vorinstanzen:
LG Hannover, Entscheidung vom 20.04.2007 - 16 O 313/06 -
OLG Celle, Entscheidung vom 12.12.2007 - 3 U 104/07 -
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(1) Verletzt der Notar vorsätzlich oder fahrlässig die ihm anderen gegenüber obliegende Amtspflicht, so hat er diesen den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Fällt dem Notar nur Fahrlässigkeit zur Last, so kann er nur dann in Anspruch genommen werden, wenn die Verletzten nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermögen; das gilt jedoch nicht bei Amtsgeschäften der in §§ 23, 24 bezeichneten Art im Verhältnis zwischen dem Notar und seinen Auftraggebern. Im übrigen sind die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Schadensersatzpflicht im Fall einer von einem Beamten begangenen Amtspflichtverletzung entsprechend anwendbar. Eine Haftung des Staates an Stelle des Notars besteht nicht.
(2) Hat ein Notarassessor bei selbständiger Erledigung eines Geschäfts der in §§ 23, 24 bezeichneten Art eine Amtspflichtverletzung begangen, so haftet er in entsprechender Anwendung des Absatzes 1. Hatte ihm der Notar das Geschäft zur selbständigen Erledigung überlassen, so haftet er neben dem Assessor gesamtschuldnerisch; im Verhältnis zwischen dem Notar und dem Assessor ist der Assessor allein verpflichtet. Durch das Dienstverhältnis des Assessors zum Staat (§ 7 Abs. 3) wird eine Haftung des Staates nicht begründet. Ist der Assessor als Notarvertretung des Notars tätig gewesen, so bestimmt sich die Haftung nach § 46.
(3) Für Schadensersatzansprüche nach Absatz 1 und 2 sind die Landgerichte ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes ausschließlich zuständig.
(1) Verletzt ein Beamter vorsätzlich oder fahrlässig die ihm einem Dritten gegenüber obliegende Amtspflicht, so hat er dem Dritten den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Fällt dem Beamten nur Fahrlässigkeit zur Last, so kann er nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag.
(2) Verletzt ein Beamter bei dem Urteil in einer Rechtssache seine Amtspflicht, so ist er für den daraus entstehenden Schaden nur dann verantwortlich, wenn die Pflichtverletzung in einer Straftat besteht. Auf eine pflichtwidrige Verweigerung oder Verzögerung der Ausübung des Amts findet diese Vorschrift keine Anwendung.
(3) Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Verletzte vorsätzlich oder fahrlässig unterlassen hat, den Schaden durch Gebrauch eines Rechtsmittels abzuwenden.
(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt.
(2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen.
(1) Verletzt ein Beamter vorsätzlich oder fahrlässig die ihm einem Dritten gegenüber obliegende Amtspflicht, so hat er dem Dritten den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Fällt dem Beamten nur Fahrlässigkeit zur Last, so kann er nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag.
(2) Verletzt ein Beamter bei dem Urteil in einer Rechtssache seine Amtspflicht, so ist er für den daraus entstehenden Schaden nur dann verantwortlich, wenn die Pflichtverletzung in einer Straftat besteht. Auf eine pflichtwidrige Verweigerung oder Verzögerung der Ausübung des Amts findet diese Vorschrift keine Anwendung.
(3) Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Verletzte vorsätzlich oder fahrlässig unterlassen hat, den Schaden durch Gebrauch eines Rechtsmittels abzuwenden.
(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt.
(2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen.
(1) Für die Eintragungsbewilligung und die sonstigen Erklärungen, die zu der Eintragung erforderlich sind und in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form abgegeben werden, können sich die Beteiligten auch durch Personen vertreten lassen, die nicht nach § 10 Abs. 2 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit vertretungsbefugt sind. Dies gilt auch für die Entgegennahme von Eintragungsmitteilungen und Verfügungen des Grundbuchamtes nach § 18.
(2) Ist die zu einer Eintragung erforderliche Erklärung von einem Notar beurkundet oder beglaubigt, so gilt dieser als ermächtigt, im Namen eines Antragsberechtigten die Eintragung zu beantragen.
(3) Die zu einer Eintragung erforderlichen Erklärungen sind vor ihrer Einreichung für das Grundbuchamt von einem Notar auf Eintragungsfähigkeit zu prüfen. Dies gilt nicht, wenn die Erklärung von einer öffentlichen Behörde abgegeben wird.
(1) Verletzt der Notar vorsätzlich oder fahrlässig die ihm anderen gegenüber obliegende Amtspflicht, so hat er diesen den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Fällt dem Notar nur Fahrlässigkeit zur Last, so kann er nur dann in Anspruch genommen werden, wenn die Verletzten nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermögen; das gilt jedoch nicht bei Amtsgeschäften der in §§ 23, 24 bezeichneten Art im Verhältnis zwischen dem Notar und seinen Auftraggebern. Im übrigen sind die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Schadensersatzpflicht im Fall einer von einem Beamten begangenen Amtspflichtverletzung entsprechend anwendbar. Eine Haftung des Staates an Stelle des Notars besteht nicht.
(2) Hat ein Notarassessor bei selbständiger Erledigung eines Geschäfts der in §§ 23, 24 bezeichneten Art eine Amtspflichtverletzung begangen, so haftet er in entsprechender Anwendung des Absatzes 1. Hatte ihm der Notar das Geschäft zur selbständigen Erledigung überlassen, so haftet er neben dem Assessor gesamtschuldnerisch; im Verhältnis zwischen dem Notar und dem Assessor ist der Assessor allein verpflichtet. Durch das Dienstverhältnis des Assessors zum Staat (§ 7 Abs. 3) wird eine Haftung des Staates nicht begründet. Ist der Assessor als Notarvertretung des Notars tätig gewesen, so bestimmt sich die Haftung nach § 46.
(3) Für Schadensersatzansprüche nach Absatz 1 und 2 sind die Landgerichte ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes ausschließlich zuständig.
(1) Verletzt ein Beamter vorsätzlich oder fahrlässig die ihm einem Dritten gegenüber obliegende Amtspflicht, so hat er dem Dritten den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Fällt dem Beamten nur Fahrlässigkeit zur Last, so kann er nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag.
(2) Verletzt ein Beamter bei dem Urteil in einer Rechtssache seine Amtspflicht, so ist er für den daraus entstehenden Schaden nur dann verantwortlich, wenn die Pflichtverletzung in einer Straftat besteht. Auf eine pflichtwidrige Verweigerung oder Verzögerung der Ausübung des Amts findet diese Vorschrift keine Anwendung.
(3) Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Verletzte vorsätzlich oder fahrlässig unterlassen hat, den Schaden durch Gebrauch eines Rechtsmittels abzuwenden.
(1) Verletzt der Notar vorsätzlich oder fahrlässig die ihm anderen gegenüber obliegende Amtspflicht, so hat er diesen den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Fällt dem Notar nur Fahrlässigkeit zur Last, so kann er nur dann in Anspruch genommen werden, wenn die Verletzten nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermögen; das gilt jedoch nicht bei Amtsgeschäften der in §§ 23, 24 bezeichneten Art im Verhältnis zwischen dem Notar und seinen Auftraggebern. Im übrigen sind die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Schadensersatzpflicht im Fall einer von einem Beamten begangenen Amtspflichtverletzung entsprechend anwendbar. Eine Haftung des Staates an Stelle des Notars besteht nicht.
(2) Hat ein Notarassessor bei selbständiger Erledigung eines Geschäfts der in §§ 23, 24 bezeichneten Art eine Amtspflichtverletzung begangen, so haftet er in entsprechender Anwendung des Absatzes 1. Hatte ihm der Notar das Geschäft zur selbständigen Erledigung überlassen, so haftet er neben dem Assessor gesamtschuldnerisch; im Verhältnis zwischen dem Notar und dem Assessor ist der Assessor allein verpflichtet. Durch das Dienstverhältnis des Assessors zum Staat (§ 7 Abs. 3) wird eine Haftung des Staates nicht begründet. Ist der Assessor als Notarvertretung des Notars tätig gewesen, so bestimmt sich die Haftung nach § 46.
(3) Für Schadensersatzansprüche nach Absatz 1 und 2 sind die Landgerichte ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes ausschließlich zuständig.
Für eine Amtspflichtverletzung der Vertretung haftet der Notar den Geschädigten neben der Vertretung gesamtschuldnerisch. Im Verhältnis zwischen dem Notar und der Vertretung ist der Notar allein verpflichtet. Satz 2 gilt nicht, wenn die Vertretung die Amtspflichtverletzung vorsätzlich oder grob fahrlässig begangen hat; in diesem Fall ist sie im Verhältnis zum Notar allein verpflichtet.
(1) Der Notar hat sein Amt getreu seinem Eide zu verwalten. Er hat nicht eine Partei zu vertreten, sondern die Beteiligten unabhängig und unparteiisch zu betreuen.
(2) Er hat seine Amtstätigkeit zu versagen, wenn sie mit seinen Amtspflichten nicht vereinbar wäre, insbesondere wenn seine Mitwirkung bei Handlungen verlangt wird, mit denen erkennbar unerlaubte oder unredliche Zwecke verfolgt werden.
(3) Der Notar hat sich durch sein Verhalten innerhalb und außerhalb seines Amtes der Achtung und des Vertrauens, die dem notariellen Amt entgegengebracht werden, würdig zu zeigen. Er hat jedes Verhalten zu vermeiden, das den Anschein eines Verstoßes gegen seine Amtspflichten erzeugt, insbesondere den Anschein der Abhängigkeit oder Parteilichkeit.
(4) Dem Notar ist es abgesehen von den ihm durch Gesetz zugewiesenen Vermittlungstätigkeiten verboten, Darlehen sowie Grundstücksgeschäfte zu vermitteln, sich an jeder Art der Vermittlung von Urkundsgeschäften zu beteiligen oder im Zusammenhang mit einer Amtshandlung eine Bürgschaft oder eine sonstige Gewährleistung zu übernehmen. Er hat dafür zu sorgen, daß sich auch die bei ihm beschäftigten Personen nicht mit derartigen Geschäften befassen.
(5) Der Notar darf keine mit seinem Amt unvereinbare Gesellschaftsbeteiligung eingehen. Es ist ihm insbesondere verboten, sich an einer Gesellschaft, die eine Tätigkeit im Sinne des § 34c Abs. 1 der Gewerbeordnung ausübt, zu beteiligen, wenn er alleine oder zusammen mit den Personen, mit denen er sich nach § 9 verbunden oder mit denen er gemeinsame Geschäftsräume hat, mittelbar oder unmittelbar einen beherrschenden Einfluß ausübt.
(6) Der Notar hat sich in dem für seine Amtstätigkeit erforderlichen Umfang fortzubilden. Dies umfasst die Pflicht, sich über Rechtsänderungen zu informieren.
(1) Zu dem Amt des Notars gehört auch die sonstige Betreuung der Beteiligten auf dem Gebiete vorsorgender Rechtspflege, insbesondere die Anfertigung von Urkundenentwürfen und die Beratung der Beteiligten. Der Notar ist auch, soweit sich nicht aus anderen Vorschriften Beschränkungen ergeben, in diesem Umfange befugt, die Beteiligten vor Gerichten und Verwaltungsbehörden zu vertreten.
(2) Nimmt ein Anwaltsnotar Handlungen der in Absatz 1 bezeichneten Art vor, so ist anzunehmen, daß er als Notar tätig geworden ist, wenn die Handlung bestimmt ist, Amtsgeschäfte der in den §§ 20 bis 23 bezeichneten Art vorzubereiten oder auszuführen. Im übrigen ist im Zweifel anzunehmen, daß er als Rechtsanwalt tätig geworden ist.
(3) Soweit der Notar kraft Gesetzes ermächtigt ist, im Namen der Beteiligten bei dem Grundbuchamt oder bei den Registerbehörden Anträge zu stellen (insbesondere § 15 Abs. 2 der Grundbuchordnung, § 25 der Schiffsregisterordnung, § 378 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit), ist er auch ermächtigt, die von ihm gestellten Anträge zurückzunehmen. Die Rücknahmeerklärung ist wirksam, wenn sie mit der Unterschrift und dem Amtssiegel des Notars versehen ist; eine Beglaubigung der Unterschrift ist nicht erforderlich.
(1) Verletzt der Notar vorsätzlich oder fahrlässig die ihm anderen gegenüber obliegende Amtspflicht, so hat er diesen den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Fällt dem Notar nur Fahrlässigkeit zur Last, so kann er nur dann in Anspruch genommen werden, wenn die Verletzten nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermögen; das gilt jedoch nicht bei Amtsgeschäften der in §§ 23, 24 bezeichneten Art im Verhältnis zwischen dem Notar und seinen Auftraggebern. Im übrigen sind die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Schadensersatzpflicht im Fall einer von einem Beamten begangenen Amtspflichtverletzung entsprechend anwendbar. Eine Haftung des Staates an Stelle des Notars besteht nicht.
(2) Hat ein Notarassessor bei selbständiger Erledigung eines Geschäfts der in §§ 23, 24 bezeichneten Art eine Amtspflichtverletzung begangen, so haftet er in entsprechender Anwendung des Absatzes 1. Hatte ihm der Notar das Geschäft zur selbständigen Erledigung überlassen, so haftet er neben dem Assessor gesamtschuldnerisch; im Verhältnis zwischen dem Notar und dem Assessor ist der Assessor allein verpflichtet. Durch das Dienstverhältnis des Assessors zum Staat (§ 7 Abs. 3) wird eine Haftung des Staates nicht begründet. Ist der Assessor als Notarvertretung des Notars tätig gewesen, so bestimmt sich die Haftung nach § 46.
(3) Für Schadensersatzansprüche nach Absatz 1 und 2 sind die Landgerichte ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes ausschließlich zuständig.
(1) Für die Eintragungsbewilligung und die sonstigen Erklärungen, die zu der Eintragung erforderlich sind und in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form abgegeben werden, können sich die Beteiligten auch durch Personen vertreten lassen, die nicht nach § 10 Abs. 2 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit vertretungsbefugt sind. Dies gilt auch für die Entgegennahme von Eintragungsmitteilungen und Verfügungen des Grundbuchamtes nach § 18.
(2) Ist die zu einer Eintragung erforderliche Erklärung von einem Notar beurkundet oder beglaubigt, so gilt dieser als ermächtigt, im Namen eines Antragsberechtigten die Eintragung zu beantragen.
(3) Die zu einer Eintragung erforderlichen Erklärungen sind vor ihrer Einreichung für das Grundbuchamt von einem Notar auf Eintragungsfähigkeit zu prüfen. Dies gilt nicht, wenn die Erklärung von einer öffentlichen Behörde abgegeben wird.
(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden.
(2) (weggefallen)
(3) Erklärungen oder Ersuchen einer Behörde, auf Grund deren eine Eintragung vorgenommen werden soll, sind zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen. Anstelle der Siegelung kann maschinell ein Abdruck des Dienstsiegels eingedruckt oder aufgedruckt werden.
(1) Eine Eintragung soll, soweit nicht das Gesetz etwas anderes vorschreibt, nur auf Antrag erfolgen. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll. In den Fällen des § 20 soll die Eintragung nur erfolgen, wenn ein Notar den Antrag im Namen eines Antragsberechtigten eingereicht hat.
(2) Der genaue Zeitpunkt, in dem ein Antrag beim Grundbuchamt eingeht, soll auf dem Antrag vermerkt werden. Der Antrag ist beim Grundbuchamt eingegangen, wenn er einer zur Entgegennahme zuständigen Person vorgelegt ist. Wird er zur Niederschrift einer solchen Person gestellt, so ist er mit Abschluß der Niederschrift eingegangen.
(3) Für die Entgegennahme eines auf eine Eintragung gerichteten Antrags oder Ersuchens und die Beurkundung des Zeitpunkts, in welchem der Antrag oder das Ersuchen beim Grundbuchamt eingeht, sind nur die für die Führung des Grundbuchs über das betroffene Grundstück zuständige Person und der von der Leitung des Amtsgerichts für das ganze Grundbuchamt oder einzelne Abteilungen hierzu bestellte Beamte (Angestellte) der Geschäftsstelle zuständig. Bezieht sich der Antrag oder das Ersuchen auf mehrere Grundstücke in verschiedenen Geschäftsbereichen desselben Grundbuchamts, so ist jeder zuständig, der nach Satz 1 in Betracht kommt.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Der Kläger nimmt den beklagten Notar auf Schadensersatz in Anspruch. Der Beklagte beurkundete am 1. Juli 1999 einen Vertrag, mit dem der Kläger und seine Ehefrau von den Eheleuten M. ein Wohnungserbbaurecht für 248.000 DM kauften. Das Erbbaurecht durfte nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers veräußert und mit Grundpfandrechten belastet werden. Hierauf war in der notariellen Urkunde bei der Beschreibung des verkauften Erbbaurechts hingewiesen. § 12 des Kaufvertrages enthielt weiter die Feststellung , daß der Beklagte über das Erfordernis der Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung und Belastung belehrt habe. Der Beklagte wies jedoch nicht darauf hin, daß die erforderliche Zustimmung des Eigentümers auch getrennt für die Veräußerung erteilt und für die Belastung verweigert werden konnte.
Der Kläger und seine Ehefrau beabsichtigten, das Erbbaurecht zur Sicherung eines Darlehens, das sie zur Finanzierung des Kaufpreises aufnehmen wollten, mit einer Grundschuld über 200.000 DM zu belasten. Zu diesem Zweck war ihnen von den Verkäufern eine Belastungsvollmacht eingeräumt worden (§ 7 des Kaufvertrags).
Im Hinblick auf die Höhe der vorgesehenen Grundschuld verweigerten die Eigentümer jedoch ihre Einwilligung in die Belastung des Erbbaurechts. Demgegenüber erteilten sie auf entsprechende Anfrage des Beklagten ihre Zustimmung zur Veräußerung.
Verhandlungen über die Erbbaurechtsbelastung blieben ergebnislos. Der Kläger und seine Ehefrau nahmen von der Durchführung des Kaufvertrages Abstand. Die Verkäufer verlangten von den Eheleuten daraufhin Schadensersatz. Diese wurden in dem hierüber geführten Rechtsstreit, in dem sie dem Beklagten den Streit verkündet hatten, in erster Instanz zur Zahlung von 28.347,40 DM nebst Zinsen verurteilt. Ihre Berufung gegen diese Entscheidung nahmen sie auf Anraten des Gerichts zurück. Der Kläger verlangt den Schadensersatzbetrag und die in dem Vorprozeß entstandenen Gerichts und Anwaltskosten von dem Beklagten erstattet. Die auf Zahlung von 24.300,92 € gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit seiner vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Begehren weiter.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt , der Beklagte habe seine aus § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG folgende Rechtsbelehrungspflicht erfüllt, indem er auf die Erforderlichkeit der Zustimmung der Grundstückseigentümer zur Veräußerung und Belastung des Erbbaurechts hingewiesen habe. Der Beklagte sei nicht verpflichtet gewesen, von sich aus mit den Beteiligten zu erörtern, wie die Käufer den von ihnen aufzubringenden Kaufpreis zu beschaffen gedachten und inwieweit sie dazu auf eine Beleihung des erworbenen Objekts angewiesen gewesen seien. Diese Fragen gehörten nicht zur rechtlichen Tragweite des Geschäfts, über das der Beklagte zu belehren gehabt habe. Er habe auch nicht gegen die erweiterte Belehrungspflicht entsprechend § 14 Abs. 1 Satz 1 BNotO verstoßen. Der Notar sei grundsätzlich nicht verpflichtet, der Frage der wirtschaftlichen Durchführbarkeit des Vertrags nachzugehen. Insbesondere obliege es ihm nicht, ohne besondere Anhaltspunkte einen Immobilienerwerber über die Finanzierung des Kaufpreises zu beraten.
Schließlich habe der Beklagte seine Amtspflichten auch nicht dadurch verletzt, daß er die Eigentümer um Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts gebeten habe, obgleich ihm bekannt gewesen sei, daß diese nicht bereit gewesen seien, der von dem Kläger und seiner Ehefrau gewünschten Belastung des Rechtes zuzustimmen. Der Beklagte, den die Urkundsbeteiligten mit dem Vollzug des Vertrages beauftragt hätten, sei hierzu verpflichtet gewesen.
II.
Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
1. Der Beklagte hat seine aus § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG folgende Pflicht zur Rechtsbelehrung verletzt, indem er es unterließ, den Kläger und seine Ehefrau darauf hinzuweisen, daß die Grundstückseigentümer nicht verpflichtet waren, ihre Zustimmung zur Veräußerung und zur Belastung des Erbbaurechts einheitlich zu erteilen, vielmehr die Situation eintreten konnte, daß die Zustimmung zur Veräußerung gegeben, zur Belastung jedoch verweigert wurde. Überdies hätte er die hieraus folgenden Gefahren und die Möglichkeiten, ihnen entgegenzuwirken , aufzeigen müssen. Als Abhilfemöglichkeiten kommen etwa die Vorabeinholung der Zustimmungen des Eigentümers (dies hält Wolfsteiner, in Kersten/Bühling, Formularbuch und Praxis der Freiwilligen Gerichtsbarkeit, 21. Aufl., § 64 Rn. 57 f, sogar für zwingend), die Vereinbarung der Zustimmung des Eigentümers zur Belastung als Bedingung für die Wirksamkeit des Kaufvertrags oder die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts des Käufers für den Fall des Ausbleibens dieser Zustimmung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt in Betracht.
a) Nach der vorgenannten Bestimmung hat der Notar den Willen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiederzugeben. Der Inhalt der Rechtsbelehrung richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Der Notar ist nicht gehalten , eine schematische Belehrung vorzunehmen und ohne Rücksicht auf die schutzwürdigen Interessen der Beteiligten sämtliche in dem Vertrag enthaltenen Klauseln eingehend zu erläutern. Eine solche Handhabung würde nicht nur die notarielle Verhandlung überfrachten, sondern die Aufmerksamkeit der Beteiligten von den wesentlichen Punkten ablenken (vgl. BGH, Urteil vom 27. Oktober 1994 IX ZR 12/94 NJW 1995, 330, 331 m.w.N). Der Notar ist
auch nicht verpflichtet, über die wirtschaftlichen Folgen und die wirtschaftliche Durchführbarkeit des beabsichtigten Geschäfts zu belehren (BGH, Urteil vom 5. November 1992 IX ZR 260/91 NJW 1993, 729, 730 m.w.N.; Ganter in Zugehör/Ganter/Hertel, Handbuch der Notarhaftung, Rn. 1084 f). Zur rechtlichen Tragweite gehören aber die formellen und materiellen Wirksamkeitsvoraussetzungen , die außerhalb der Beurkundung erforderlichen weiteren Voraussetzungen zur Erreichung der mit dem Rechtsgeschäft beabsichtigten Wirkungen, die unmittelbaren Rechtsfolgen und etwaige Hindernisse beim Vollzug des beurkundeten Rechtsgeschäfts (Ganter aaO, Rn. 985 m.w.N.).
b) Nach diesen Maßstäben durfte sich der Beklagte nicht darauf beschränken, auf die Zustimmungsbedürftigkeit von Veräußerung und Belastung des Erbbaurechts hinzuweisen. Vielmehr hatte er die oben aufgeführten weitergehenden Belehrungen zu erteilen, da für den Fall, daß die Eigentümer mit der Veräußerung, nicht aber mit der Belastung einverstanden waren, der Vollzug des beurkundeten Rechtsgeschäfts gefährdet war.
aa) Stimmt der Eigentümer nur der Veräußerung zu, ohne auch die Belastung zu bewilligen, scheitert die Durchführung des Erbbaurechtsübertragungsvertrags , wenn der Käufer, wie hier geltend gemacht wird, zur Finanzierung des Erwerbs auf die Belastung des Erbbaurechts mit einem Grundpfandrecht angewiesen ist, da er ohne diese nicht in der Lage ist, den Kaufpreis aufzubringen. Zudem ist er regelmäßig Schadensersatzansprüchen des Verkäufers und gegebenenfalls auch seines finanzierenden Kreditinstituts ausgesetzt (Wolfsteiner aaO, Rn 57), ohne in den Genuß der Gegenleistung zu kommen. In diesen Fällen scheitert der vertraglich vorgesehene Austausch der im Synallagma stehenden Leistungen, und zwar im wesentlichen einseitig zu Lasten einer Vertragspartei. Jedenfalls der durchschnittliche Vertragsbeteiligte bedarf der Belehrung über diese Gefahren, da ihm die Möglichkeit der isolierten Zustimmung des Eigentümers regelmäßig nicht bekannt ist.
Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung werden diese Gefahren nicht durch eine aus § 6 Abs. 1 ErbbauVO folgende Verknüpfung der Veräußerung und der Belastung vermieden. Die fehlende Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Belastung des Erbbaurechts wirkt sich nicht in der Weise aus, daß damit gemäß § 6 Abs. 1 ErbbauVO auch das der Veräußerung zugrunde liegende Kausalgeschäft hier der Kaufvertrag schwebend unwirksam ist. § 6 Abs. 1 ErbbauVO bestimmt zwar, daß nicht nur die zustimmungsbedürftige (§ 5 ErbbauVO) Verfügung über ein Erbbaurecht unwirksam ist, solange der Grundstückseigentümer sie nicht bewilligt hat. Die Unwirksamkeit erstreckt sich vielmehr auch auf den Vertrag, durch den sich der Erbbauberechtigte zu einer Verfügung verpflichtet. Diese Rechtsfolge ist jedoch auf die jeweilige Verfügung und das ihr zugrundeliegende Kausalgeschäft beschränkt. Die schwebende Unwirksamkeit des Veräußerungsgeschäfts erstreckt sich nicht auf die im Zusammenhang mit der Belastung stehenden Verträge und umgekehrt. Eine solche Verknüpfung könnte nur über § 139 BGB hergeleitet werden, dessen Voraussetzungen hier jedoch nicht vorliegen.
bb) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts handelt es sich bei dem Risiko, daß der Eigentümer der Belastung des Erbbaurechts nicht zustimmt, auch nicht um das allgemeine, in die Sphäre des Käufers eines solchen Rechts fallende rein wirtschaftliche Wagnis, die Kaufpreisfinanzierung zustande zu bringen, zu dem der Notar keinen Rat zu erteilen hat. Vielmehr begründen gerade die rechtlichen Bedingungen, die für einen derartigen Erwerb gelten, die dargestellte Gefahr. Es ist in den Vorschriften des Erbbaurechts angelegt, daß die Zustimmungen zur Veräußerung und zur Belastung des Erbbaurechts auseinanderfallen können. Zwar ist der Eigentümer in seiner Entscheidung nicht völlig frei (siehe § 7 ErbbauVO). Jedoch unterscheiden sich die Voraussetzungen , unter denen der Erbbauberechtigte die Zustimmung des Eigentümers zur Veräußerung verlangen kann (§ 7 Abs. 1 Satz 1 ErbbauVO), von denjenigen , unter denen eine Verpflichtung des Eigentümers zur Bewilligung der Belastung des Erbbaurechts (§ 7 Abs. 2 ErbbauVO) besteht. Die Zustimmung
zur Veräußerung kann der Erbbauberechtigte insbesondere nur dann verlangen, wenn die Person des Erwerbers Gewähr für die Erfüllung der sich aus dem Erbbaurechtsinhalt ergebenden Pflichten bietet. Für einen Anspruch, der Belastung des Rechts zuzustimmen, kommt es hingegen auf die Person des Erwerbers nicht an. Erforderlich ist vor allem, daß die Belastung mit den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft vereinbar ist (vgl. hierzu z.B.: Ingenstau /Hustedt, Kommentar zum Erbbaurecht, 8. Aufl., § 7 Rn. 21 ff; MünchKommBGB / v. Oefele, 4. Aufl., ErbbauVO § 7 Rn. 12; v. Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts , 3. Aufl., Rn. 4.234 ff jeweils m.w.N.).
cc) Für die notarielle Pflicht zur Belehrung über die Möglichkeit der gespaltenen Eigentümerzustimmung zur Veräußerung und Belastung eines Erbbaurechts , die daraus folgenden Gefahren und die Möglichkeiten, ihnen entgegenzuwirken , spricht auch, wie die Revision mit Recht hervorhebt, daß eine der Vereinbarung von ungesicherten Vorleistungen vergleichbare Gefahrenlage besteht.
Soll ein Urkundsbeteiligter nach der rechtlichen Konstruktion des vorgesehenen Vertrags eine ungesicherte Vorleistung erbringen, die als solche nicht ohne weiteres erkennbar ist, obliegt dem Notar nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine doppelte Belehrungspflicht. Er hat zum einen über die Gefahren der Vorleistung zu belehren und zum anderen Wege aufzuzeigen, wie diese Risiken vermieden werden können (z.B.: Senatsurteil vom 12. Februar 2004 III ZR 77/03 NJWRR 2004, 1071, 1072 m.umfangr.w.N. ; BGH, Urteile vom 15. April 1999 IX ZR 93/98 NJW 1999, 2188, 2189 und vom 27. Oktober 1994 aaO). Hiermit soll vorbehaltlich einer bewußt abweichenden Entscheidung beider Vertragsparteien verhindert werden, daß ein Vertragsteil seine Leistung ohne Sicherstellung der Gegenleistung der anderen Vertragspartei erbringen muß. Die in Vorleistung gehende Partei soll davor bewahrt werden, daß sich Störungen des Leistungsaustauschs allein zu
ihren Lasten auswirken. Die notarielle Rechtsbelehrung dient damit der Sicherung des vereinbarten Synallagmas. Diese Situation ist mit der Übertragung eines unter den Zustimmungsvorbehalten des § 5 Abs. 1 und 2 ErbbauVO stehenden Erbbaurechts vergleichbar, da die Zustimmung des Eigentümers zur Veräußerung bei gleichzeitiger Weigerung, die Belastung zu bewilligen, zu einem Scheitern des vereinbarten Leistungsaustauschs unter einseitiger Belastung einer Vertragspartei führen kann.
Der Erwerber eines Erbbaurechts, der zur Finanzierung des Kaufpreises auf die Zustimmung des Eigentümers zur Belastung des Rechts angewiesen ist, ist im Vergleich mit einer Vertragspartei, die eine ungesicherte Vorleistung erbringen soll, sogar in gesteigertem Maße belehrungsbedürftig. In beiden Fallgestaltungen verwirklicht sich das Risiko, dem durch die Belehrung entgegengewirkt werden soll, im Fall einer Leistungsstörung. Deren Eintritt wird durch die Vereinbarung einer ungesicherten Vorleistung aber regelmäßig nicht gefördert. Demgegenüber ist bei der zustimmungsbedürftigen Erbbaurechtsübertragung und belastung aufgrund der Rechtslage das Risiko einer Leistungsstörung , die zu den von Wolfsteiner (aaO) als katastrophal bezeichneten Folgen führt, aus den unter bb) genannten Gründen gerade immanent.
c) Der Beklagte ist seinen Rechtsbelehrungspflichten nicht nachgekommen. Der Streitfall weist auch keine Besonderheiten auf, die diese Pflichten entfallen ließen.
So ist es entgegen der Ansicht des Beklagten unbeachtlich, ob ihm bei der Beurkundung des Kaufvertrags nicht bekannt war, daß die Höhe des beabsichtigten Grundpfandrechts den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft (§ 7 Abs. 2 ErbbauVO) zu widersprechen drohte und deshalb die berechtigte Verweigerung der Zustimmung der Eigentümer nahe lag. Es reicht aus, wenn der Notar, wie hier aufgrund der in § 7 Abs. 1 des Vertrags den Käufern eingeräumten Belastungsvollmacht, damit rechnen muß, daß der Erwerber zur Fi
nanzierung des Kaufpreises das Erbbaurecht belasten möchte. Die Belehrungsbedürftigkeit der Parteien besteht auch in einem derartigen Fall schon deshalb, weil auch eine rechtlich zweifelhafte oder gar unberechtigte Versagung der Bewilligung regelmäßig zu einer Gefährdung des Vertragszwecks führt: der Vertragsvollzug wird erheblich verzögert, so daß sich zumindest die Zeitvorstellungen der Beteiligten kaum mehr verwirklichen lassen (Wolfsteiner aaO, Rn. 56).
Die Belehrung war schließlich nicht unter dem Gesichtspunkt entbehrlich , daß die Gefahren der isolierten Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts bereits vermieden waren (vgl. Ganter aaO, Rn. 1032, zur entsprechenden Problematik bei der ungesicherten Vorleistung). Weder lag die Einwilligung der Eigentümer zur Belastung bereits vor der Beurkundung vor noch war die Gefahr durch die Vertragsgestaltung gebannt.
2. Dem Beklagten fällt hinsichtlich seiner Amtspflichtverletzung Fahrlässigkeit zur Last. Ein durchschnittlich erfahrener und pflichtbewußter Notar, der für die Sorgfaltsanforderungen den Maßstab gibt (z.B.: BGHZ 145, 265, 275; Urteil vom 9. Juli 1992 IX ZR 209/91 WM 1992, 1662, 1665), hätte zum Zeitpunkt der Beurkundung die Gefahr, daß die Grundstückseigentümer lediglich der Veräußerung , nicht aber der Belastung des Erbbaurechts zustimmen könnten, und die möglichen Folgen für die Vertragsabwicklung erkennen können. Weiter hätte er hieraus den Schluß auf die Belehrungsbedürftigkeit des Klägers und seiner Ehefrau ziehen müssen.
Dem widerspricht nicht, daß es zum Zeitpunkt der hier maßgeblichen Beurkundung soweit ersichtlich noch keine veröffentlichte Rechtsprechung zur Frage des Umfangs der notariellen Belehrungspflicht bei der Übertragung eines Erbbaurechts mit Zustimmungsvorbehalten nach § 5 Abs. 1 und 2 ErbbauVO gab und die Problematik in der Literatur lediglich vereinzelt behandelt gewesen sein mag (vgl. Wolfsteiner in Kersten/Bühling, Formularhand
buch und Praxis der Freiwilligen Gerichtsbarkeit, 20. Aufl., § 64 Rn. 563 f, noch nicht mit der Klarheit wie in der Folgeauflage aaO). Auch ohne Vorgaben aus Rechtsprechung und Literatur hätte der Beklagte seine Belehrungspflicht erkennen können und müssen. Die Möglichkeit, daß der Eigentümer seine Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts erteilen, zur Belastung jedoch verweigern kann, liegt für einen Rechtskundigen, der sich wie von einem Notar, der einen Erbbaurechtsübertragungsvertrag beurkundet, erwartet werden muß mit §§ 57 ErbbauVO befaßt, auf der Hand. Ebenso drängen sich die Gefahren für die Finanzierbarkeit des vorgesehenen Erwerbs im Fall der alleinigen Zustimmung zur Veräußerung auf. Dies gilt jedenfalls, wenn, wie hier, erkennbar ist, daß der Erwerber beabsichtigt, das Erbbaurecht mit einem Pfandrecht zur Finanzierung des Kaufpreises zu belasten. Die Schwere dieser insbesondere den Erwerber belastenden Folgen einer isolierten Zustimmung zur Veräußerung nötigt weiter zu dem Schluß, daß die Parteien über die Gefahren und die Abhilfemöglichkeiten zu belehren sind.
Den Beklagten entlastet nicht, daß das Berufungsgericht eine Amtspflichtverletzung nicht angenommen hat. Zwar trifft einen Notar in der Regel kein Verschulden, wenn ein mit mehreren Berufsrichtern besetztes Gericht die Amtstätigkeit als objektiv rechtmäßig angesehen hat (Senatsurteil vom 3. März 2005 III ZR 353/04 EBE/BGH 2005, 118, 119; Ganter aaO Rn. 2184 f; zur Amtshaftung nach Art. 34 Satz 1 GG, § 839 Abs. 1 BGB siehe z.B.: Senat in BGHZ 150, 172, 184; 117, 240, 250; Urteil vom 6. Februar 1997 III ZR 241/95 VersR 1997, 745, 747; und vom 21. Oktober 1993 III ZR 68/92 VersR 1994, 558, ,559; Staudinger/Wurm, BGB, 13. Bearb., § 839 Rn. 216). Hierbei handelt es sich jedoch nur um eine allgemeine Richtlinie. Sie gilt unter anderem dann nicht, wenn und soweit das Gericht für die Beurteilung des Falles wesentliche Gesichtspunkte unberücksichtigt gelassen hat (Senatsurteile vom 6. Februar 1997 und 21. Oktober 1993 aaO; Staudinger/Wurm aaO, Rn. 218). So liegt es hier. Das Berufungsgericht hat die Pflichtenlage des Beklagten nur unter dem Blickwinkel beurteilt, daß der Notar nicht verpflichtet ist,
den Urkundsbeteiligten Hinweise zur Beschaffung der für die Finanzierung des Kaufpreises notwendigen Mittel zu geben. Die besondere Gefahrenlage bei einer isolierten Zustimmung des Eigentümers zur Veräußerung hat es nicht erkannt. Es hat die Problemstellung damit auf einen falschen Punkt verengt und so die eigentlich maßgebende Frage nicht erörtert (vgl. hierzu Senat aaO, Staudinger /Wurm aaO).
3. Für das Revisionsverfahren ist weiter davon auszugehen, daß dem Kläger infolge der Amtspflichtverletzung des Beklagten ein Schaden in Form der Schadensersatzleistungen an die Verkäufer und der Kosten des Vorprozesses entstanden ist. Nach dem im Revisionsrechtszug zugrunde zu legenden Vortrag des Klägers hätten er und seine Ehefrau vor Abschluß des Kaufvertrags verbindlich geklärt, ob die Eigentümer der vorgesehenen Belastung zustimmen würden, und wären somit im Fall der hier eingetretenen Verweigerung keine Verpflichtung eingegangen, wenn sie rechtzeitig darüber belehrt worden wären, daß die Eigentümer der Veräußerung zustimmen, jedoch der Belastung widersprechen konnten. In diesem Fall wären der Schadensersatzanspruch der Verkäufer, der Rechtsstreit hierüber und die dadurch verursachten Kosten vermieden worden.
In der neuen Verhandlung wird das Berufungsgericht jedoch den Behauptungen des Beklagten nachgehen müssen, dem Kläger und seiner Ehefrau sei bekannt gewesen, daß die Zustimmungen zur Veräußerung und Belastung auseinander fallen können, und der Vollzug des Kaufvertrags sei nicht an der mangelnden Zustimmung der Eigentümer zu der vorgesehenen Belastung gescheitert. Der Beklagte hat vorgetragen, die Verkäufer und das finanzierende Kreditinstitut seien bereit gewesen, den Käufern soweit entgegenzukommen , daß die Grundschuldbelastung auf einen Betrag habe abgesenkt werden können, dem die Eigentümer zugestimmt hätten. Der wahre Grund für den Kläger und seine Ehefrau, von der Erfüllung des Kaufvertrags Abstand zu nehmen, sei gewesen, daß sie eine ihren Wünschen besser ent
gegen kommende Wohnung gefunden hätten. Die Richtigkeit dieses Vortrags unterstellt, würde es an der Ursächlichkeit der Amtspflichtverletzung des Beklagten für den eingetretenen Schaden fehlen, da die Weigerung der Klägerseite , den Kaufvertrag zu erfüllen, auf einem Entschluß beruhen würde, der nicht durch die Amtspflichtverletzung des Beklagten herausgefordert wurde (vgl. z.B.: Senatsurteil vom 9. Januar 2003 III ZR 46/02 NJWRR 2003, 563, 565).
4. a) Dem Kläger steht unter Zugrundelegung seines Sachvortrags zu den Gründen für die Abstandnahme von dem Kaufvertrag wegen des an die Verkäufer geleisteten Schadensersatzes keine anderweitige Ersatzmöglichkeit (§ 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO) zur Verfügung. Insbesondere kann er entgegen der Ansicht des Beklagten seinen anwaltlichen Vertreter insoweit nicht in Anspruch nehmen. Unerheblich ist dabei, ob der Rechtsanwalt, wie der Beklagte unterstellt , den Kläger und seine Ehefrau unzutreffend dahingehend beraten hat, sie seien der Verkäuferseite gegenüber berechtigt, die Erfüllung des Kaufvertrags zu verweigern. Diese Falschberatung wäre nicht ursächlich für den Schaden geworden. Auch ohne die (angebliche) unzutreffende Rechtsauskunft hätten der Kläger und seine Ehefrau den Schadensersatz leisten müssen, da sie infolge der verweigerten Zustimmung zur Belastung des Erbbaurechts nicht in der Lage waren, die Kaufpreisforderung zu begleichen.
b) Demgegenüber kann selbst auf der Grundlage des bisherigen Sachvortrags des Klägers eine anderweitige Ersatzmöglichkeit hinsichtlich der für den Vorprozeß mit den Verkäufern angefallenen Kosten bestehen. Insoweit kommt ein Anspruch des Klägers gegen seine anwaltlichen Vertreter aus positiver Forderungsverletzung in Betracht, wenn diese dem Kläger und seiner Ehefrau geraten haben sollten, sich auf den Rechtsstreit mit den Verkäufern einzulassen, auch soweit die Rechtsverteidigung aussichtslos war (vgl. Senatsurteil vom 24. Oktober 2002 III ZR 107/02 NJW 2003, 202, 203). Das Berufungsgericht hat hierzu, von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig, keine
Feststellungen getroffen. Dies ist sofern ein Anspruch gegen den Beklagten nicht bereits aus einem anderen Grund ausscheidet nachzuholen.
5. Nach dem Sachvortrag des Klägers ist der Schadensersatzanspruch nicht gemäß § 254 Abs. 1 BGB gemindert. Dies gilt auch, falls, wie der Beklagte geltend macht, die Ehefrau des Klägers als ausgebildete Bankkauffrau Kenntnisse des Erbbaurechts gehabt haben sollte. Der Notar, der bei der Durchführung eines Amtsgeschäfts das Recht fehlerhaft anwendet, kann einem Beteiligten ein Mitverschulden selbst dann nicht vorwerfen, wenn dieser etwa weil er selbst rechtskundig ist den Fehler hätte bemerken können (BGH, Urteil vom 15. Juli 2004 IX ZR 262/00 NJWRR 2004, 1704, 1705 m.w.N.).
6. Die Sache war zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, weil noch Feststellungen nachzuholen sind, so daß dem Senat eine eigene Sachentscheidung verwehrt ist (§ 563 Abs. 1 ZPO).
Schlick Richter am Bundesgerichtshof Dr. Wurm Streck ist infolge Urlaubsabwesenheit gehindert zu unterschreiben. Schlick Dörr Herrmann
(1) Zu dem Amt des Notars gehört auch die sonstige Betreuung der Beteiligten auf dem Gebiete vorsorgender Rechtspflege, insbesondere die Anfertigung von Urkundenentwürfen und die Beratung der Beteiligten. Der Notar ist auch, soweit sich nicht aus anderen Vorschriften Beschränkungen ergeben, in diesem Umfange befugt, die Beteiligten vor Gerichten und Verwaltungsbehörden zu vertreten.
(2) Nimmt ein Anwaltsnotar Handlungen der in Absatz 1 bezeichneten Art vor, so ist anzunehmen, daß er als Notar tätig geworden ist, wenn die Handlung bestimmt ist, Amtsgeschäfte der in den §§ 20 bis 23 bezeichneten Art vorzubereiten oder auszuführen. Im übrigen ist im Zweifel anzunehmen, daß er als Rechtsanwalt tätig geworden ist.
(3) Soweit der Notar kraft Gesetzes ermächtigt ist, im Namen der Beteiligten bei dem Grundbuchamt oder bei den Registerbehörden Anträge zu stellen (insbesondere § 15 Abs. 2 der Grundbuchordnung, § 25 der Schiffsregisterordnung, § 378 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit), ist er auch ermächtigt, die von ihm gestellten Anträge zurückzunehmen. Die Rücknahmeerklärung ist wirksam, wenn sie mit der Unterschrift und dem Amtssiegel des Notars versehen ist; eine Beglaubigung der Unterschrift ist nicht erforderlich.
(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt.
(2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen.
(1) Ergibt sich, daß das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist, so ist von Amts wegen ein Widerspruch einzutragen. Erweist sich eine Eintragung nach ihrem Inhalt als unzulässig, so ist sie von Amts wegen zu löschen.
(2) Bei einer Hypothek, einer Grundschuld oder einer Rentenschuld bedarf es zur Eintragung eines Widerspruchs der Vorlegung des Briefes nicht, wenn der Widerspruch den im § 41 Abs. 1 Satz 2 bezeichneten Inhalt hat. Diese Vorschrift ist nicht anzuwenden, wenn der Grundschuld- oder Rentenschuldbrief auf den Inhaber ausgestellt ist.
(1) Verletzt der Notar vorsätzlich oder fahrlässig die ihm anderen gegenüber obliegende Amtspflicht, so hat er diesen den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Fällt dem Notar nur Fahrlässigkeit zur Last, so kann er nur dann in Anspruch genommen werden, wenn die Verletzten nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermögen; das gilt jedoch nicht bei Amtsgeschäften der in §§ 23, 24 bezeichneten Art im Verhältnis zwischen dem Notar und seinen Auftraggebern. Im übrigen sind die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Schadensersatzpflicht im Fall einer von einem Beamten begangenen Amtspflichtverletzung entsprechend anwendbar. Eine Haftung des Staates an Stelle des Notars besteht nicht.
(2) Hat ein Notarassessor bei selbständiger Erledigung eines Geschäfts der in §§ 23, 24 bezeichneten Art eine Amtspflichtverletzung begangen, so haftet er in entsprechender Anwendung des Absatzes 1. Hatte ihm der Notar das Geschäft zur selbständigen Erledigung überlassen, so haftet er neben dem Assessor gesamtschuldnerisch; im Verhältnis zwischen dem Notar und dem Assessor ist der Assessor allein verpflichtet. Durch das Dienstverhältnis des Assessors zum Staat (§ 7 Abs. 3) wird eine Haftung des Staates nicht begründet. Ist der Assessor als Notarvertretung des Notars tätig gewesen, so bestimmt sich die Haftung nach § 46.
(3) Für Schadensersatzansprüche nach Absatz 1 und 2 sind die Landgerichte ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes ausschließlich zuständig.
(1) Verletzt ein Beamter vorsätzlich oder fahrlässig die ihm einem Dritten gegenüber obliegende Amtspflicht, so hat er dem Dritten den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Fällt dem Beamten nur Fahrlässigkeit zur Last, so kann er nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag.
(2) Verletzt ein Beamter bei dem Urteil in einer Rechtssache seine Amtspflicht, so ist er für den daraus entstehenden Schaden nur dann verantwortlich, wenn die Pflichtverletzung in einer Straftat besteht. Auf eine pflichtwidrige Verweigerung oder Verzögerung der Ausübung des Amts findet diese Vorschrift keine Anwendung.
(3) Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Verletzte vorsätzlich oder fahrlässig unterlassen hat, den Schaden durch Gebrauch eines Rechtsmittels abzuwenden.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an einen anderen Senat des Berufungsgerichts zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Klägerin verlangt aus eigenem und aus abgetretenem Recht ihres Ehemannes von dem beklagten Notar Schadensersatz wegen Amtspflichtverletzung.
Am 20. Februar 1998 hatten die Klägerin und ihr Ehemann (im folgenden : die Klägerin) mit dem Bauträger S. einen Vertrag über den Erwerb eines Grundstücks in D. -B. mit einem von dem Verkäufer darauf
zu errichtenden Einfamilienhaus geschlossen (UR-Nr. 9/98 des Notars P. ). Nach diesem Vertrag war nach Maßgabe der Makler- und Bauträgerverordnung die Fälligkeit des Entgelts für die Gesamtleistung (470.000 DM) von bestimmten Voraussetzungen abhängig - unter anderem der Eintragung einer Auflassungsvormerkung , der "Sicherstellung, daß alle vor der Vormerkung eingetragenen Belastungen ... bei Eigentumsumschreibung gelöscht werden, ..." sowie der schriftlichen "Freistellungserklärung der vorrangigen Kreditgeber ... und Weiterleitung an den Käufer" -, und die Zahlungen waren in bestimmten Teilbeträgen entsprechend dem Stand des Baus zu erbringen. Sie hatten nach dem Vertragstext auf ein Notaranderkonto des amtierenden Notars oder - nach der im Vertrag vorgesehenen Freigabe der ersten Rate durch den Notar - unmittelbar an den Verkäufer (Bauträger) zu erfolgen.
Auf dem Kaufgrundstück lastete eine Eigentümergrundschuld des Verkäufers (Bauträgers) in Höhe von 400.000 DM. Am 7. Mai 1998 wurde im Grundbuch die Abtretung dieses Rechts an die Stadtsparkasse D. eingetragen. Diese erteilte unter dem 27. Mai 1998 der Klägerin zu Händen des amtierenden Notars eine "Freistellungserklärung gemäß § 3 MaBV", wonach sie sich unter anderem für den Fall der vertragsgemäßen Vollendung des Kaufobjektes verpflichtete, "das jeweilige vom Käufer erworbene Kaufobjekt aus der Mithaftung der... Grundschuld zu entlassen, wenn ... der Käufer die geschuldete Vertragssumme auf das bei der Sparkasse geführte Konto Nr. 541 002 006 des Bauträgers eingezahlt hat". Der Notar übersandte diese Freistellungserklärung der Klägerin mit dem Hinweis, daß Zahlungen nur auf das darin genannte Konto erfolgen dürften. Dementsprechend zahlte die den
Kaufpreis finanzierende D. Bank im Mai und Juli 1998 insgesamt 272.600 DM auf das Konto Nr. 541 002 006 bei der Stadtsparkasse D. .
Danach kam es zu einem Streit zwischen dem Bauträger und der Klägerin wegen zu geringer Höhe des Dachausbaus. In einem beiderseits durch Anwälte geführten Schriftwechsel einigte man sich schließlich dahin, daß sich der Gesamtpreis wegen der Mängel um 25.200 DM ermäßigen sollte und die danach noch offenen 172.200 DM abweichend von dem ursprünglichen Zahlungsplan wie folgt bezahlt werden sollten: 70.000 DM sofort, 40.000 DM nach Einbau der Heizung, der Rohinstallation und Verlegung des Estrichs, 30.000 DM nach Fertigstellung der Feininstallation und Verlegung der Fliesen, 20.000 DM nach Einbau der Türen und 12.200 DM in bar bei Übergabe.
Mit der Beurkundung der ergänzenden Vereinbarung wurde anstelle des bisher tätigen Notars der Beklagte beauftragt. Der Beklagte übersandte den Parteien einen ihrer Einigung entsprechenden Vertragsentwurf. Bei der Beurkundung am 23. Februar 1999 nahm der Beklagte in Abweichung von seinem Entwurf folgenden Zusatz in den Vertragstext auf:
"Die Zahlung soll erfolgen auf das Konto von Rechtsanwalt K. bei der… Nr. ..."
Auf das besagte Konto, dessen Inhaber der Rechtsvertreter des Bauträgers S. war, zahlte die Finanzierungsbank der Klägerin zwischen dem 24. Februar und dem 22. Juni 1999 entsprechend dem geänderten Zahlungsplan insgesamt 167.400 DM; von der letzten Rate behielt die Klägerin 4.800 DM als Vertragsstrafe ein. Rechtsanwalt K. überwies 140.000 DM an S. . Weitere 27.400 DM wurden hinterlegt; davon ist ein Betrag von
7.400 DM zugunsten der Klägerin freigegeben worden. Der Bauträger ist in Vermögensverfall geraten.
Im Hinblick darauf, daß die Stadtsparkasse D. zur Erteilung einer Löschungsbewilligung für ihre Grundschuld an dem Kaufgrundstück nur gegen Zahlung des zwischen dem Bauträger und der Klägerin vereinbarten Gesamtentgelts , abzüglich der bereits gezahlten 272.600 DM, an sie bereit ist, macht die Klägerin gegen den Beklagten einen Schaden von 160.000 DM ! " # %$ '&( " ' )*$ (81.806,70 rlandesgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin und der D. Bank D. als ihrer Streithelferin zurückgewiesen. Mit der - vom erkennenden Senat zugelassenen - Revision verfolgt die Klägerin ihren Klageanspruch weiter.
Entscheidungsgründe
Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
1. Es ist mit dem Berufungsgericht davon auszugehen, daß der Beklagte eine Amtspflichtverletzung begangen hat, indem er durch unzureichende Aufklärung des Sachverhalts und Belehrung der Beteiligten (vgl. § 17 Abs. 1 BeurkG) dazu beitrug, daß es bei der Beurkundung vom 23. Februar 1999 zu
einer Regelung kam, wonach die weiteren Zahlungen der Klägerin auf das Konto des Rechtsanwalts des Bauträgers erfolgen sollten. Diese Regelung setzte die Klägerin der Gefahr - die sich dann auch tatsächlich verwirklicht hat - aus, daß ihre restlichen Zahlungen auf den "Kaufpreis" nicht zur Freistellung des Kaufgrundstücks von der Belastung mit der vorrangig eingetragenen Grundschuld der Stadtsparkasse D. führten. Die Revisionserwiderung des Beklagten räumt selbst ein, daß der von dem Beklagten beurkundete Zahlungsweg in Widerspruch zu den Maßnahmen stand, mit denen der lastenfreie Erwerb sichergestellt und die Kaufpreisraten fälliggestellt werden sollten. Soweit sie in Zweifel ziehen will, daß der Beklagte dies hätte erkennen müssen, läßt sie unberücksichtigt, daß dem Beklagten zwar die Freistellungserklärung der Stadtsparkasse D. vom 27. Mai 1998 nicht vorgelegen haben mag, wohl aber der Ausgangsvertrag vom 20. Februar 1998 und die Grundbucheintragung , die die Belastung des Kaufgrundstücks mit einer vorrangigen Grundschuld der Stadtsparkasse D. auswies. Solange dem Beklagten nicht zugleich eine Löschungsbewilligung bezüglich dieser Grundstücksbelastung vorlag, war aus seiner Sicht ungeklärt, ob und wodurch für den Fall der unmittelbaren Zahlung der Klägerin an den Bauträger (bzw. seinen Rechtsanwalt) der lastenfreie Erwerb des Kaufgrundstücks gewährleistet war.
Das Berufungsgericht stellt auch rechtsfehlerfrei den notwendigen adäquaten Ursachenzusammenhang zwischen der Amtspflichtverletzung des Beklagten und dem geltend gemachten Schaden fest. Es sieht es als überwiegend wahrscheinlich an, daß beide Vertragsseiten auf entsprechenden Rat des Beklagten an dem bisher gehandhabten Zahlungsweg festgehalten hätten, also die Klägerin auch ihre restlichen Zahlungen auf das in der Freistellungserklä-
rung genannte Konto des Bauträgers gezahlt und dadurch die Entlassung des Kaufgrundstücks aus der Haftung für die Grundschuld erreicht hätte.
2. Es kommt in diesem Zusammenhang nicht darauf an, ob, wie das Berufungsgericht meint, der Beklagte auch im Hinblick auf Vorschriften der Maklerund Bauträgerverordnung amtspflichtwidrig gehandelt hat und ob - was das Berufungsgericht nicht geprüft hat - diese vom Berufungsgericht angenommenen Verstöße (auch) schadensursächlich waren .
II.
1. Das Berufungsgericht meint, ein Anspruch der Klägerin auf Schadensersatz gegen den Beklagten scheitere daran, daß der für sie im Zusammenhang mit der Auseinandersetzung mit dem Bauträger S. tätig gewordene und sie beratende Rechtsanwalt W. es vorwerfbar versäumt habe, den Schadenseintritt durch Einlegung eines Rechtsmittels im Sinne von § 839 Abs. 3 BGB abzuwenden. Rechtsanwalt W. hätte sich darüber informieren müssen, ob die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV für die Fälligkeit der von seiner Mandantin zu zahlenden Raten vorlagen. In diesem Zusammenhang wäre er auch auf die Frage nach der an die Mandanten ausgehändigten Freistellungserklärung der Sparkasse D. gestoßen, nach der er sie hätte befragen müssen. Dann wäre ihm auch bekannt geworden, daß ohne Zahlung auf das bei der Sparkasse geführte Konto der Mandantin die ihr gebührende Freistellung des Kaufgegenstandes nicht gesichert war. Rechtsanwalt W. hätte die Klägerin über das Ergebnis seiner sorgfältigen und gewissenhaften Prüfung der Rechtslage informieren müssen. Soweit er auf
Weisung der Mandanten einen Vergleichsinhalt vorgeschlagen oder ausge- handelt habe, hätte er sie über die notwendige Beachtung der Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung belehren und einen Vergleichsvorschlag unter Beachtung dieser Vorschriften abfassen müssen. Dies sei unterblieben, weil die ausgehandelten Raten sich in ihrer Höhe "weit von jenen in § 3 Abs. 2 MaBV entfernten" und die Regelungen in § 3 Abs. 1 Sätze 4 und 5 MaBV unbeachtet geblieben seien. Nach Übersendung des von dem Beklagten entworfenen Vertrages hätte er auf die hierin enthaltenen Mängel aufmerksam werden , die Mandanten über die Mängel und eine mögliche Abhilfe belehren und nach entsprechender Weisung der Mandanten gegenüber dem Beklagten auf Abhilfe hinwirken müssen. Hätte Rechtsanwalt W. pflichtgemäß gehandelt , "dann wäre die Freistellungserklärung und die darin enthaltene Einschränkung hinsichtlich des Zahlungswegs in den Blick gekommen", die aus der Zahlung an Rechtsanwalt K. resultierende Gefahr wäre erkannt und durch entsprechende modifizierende Regelungen zum Zahlungsweg wären Nachteile der Klägerin vermieden worden.
Wegen dieser anwaltlichen Pflichtverletzungen des Rechtsanwalts W. gegenüber der Klägerin stehe dieser nicht nur eine anderweitige Ersatzmöglichkeit durch Inanspruchnahme dieses Rechtsanwalts offen. Vielmehr müsse die Klägerin sich das Verschulden des Rechtsanwalts W. als ein solches ihres Erfüllungsgehilfen entgegenhalten lassen. Die "Aufdeckung der Unzulänglichkeiten" des vom Beklagten erstellten Vertragsentwurfs, die aufgrund einer notariellen Amtspflichtverletzung zustande gekommen seien, und das Hinwirken auf Abhilfe gegenüber dem Beklagten stellten sich als Rechtsmittel im Sinne des insoweit weit auszulegenden § 839 Abs. 3 BGB dar. Dieses "Rechtsmittel" hätte den Eintritt des Schadens der Klägerin verhindert.
2. Diese Ausführungen halten im entscheidenden Punkt der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Wie die Revision mit Recht rügt, lag in den vom Berufungsgericht der Klägerin angelasteten Versäumnissen ihres Rechtsanwalts - selbst wenn man die Richtigkeit der Ausführungen des Berufungsgerichts hierzu im übrigen unterstellt - nicht das Unterlassen des Gebrauchs "eines Rechtsmittels" im Sinne des § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO i.V.m. § 839 Abs. 3 BGB.
a) Allerdings ist der Begriff des Rechtsmittels nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs weit zu fassen. Es sind darunter alle Rechtsbehelfe zu begreifen, die sich unmittelbar gegen die schädigende Amtshandlung oder Unterlassung selbst richten und nach gesetzlicher Ordnung ihre Beseitigung oder Berichtigung bezwecken und ermöglichen. Auch Gegenvorstellungen, Erinnerungen an die Erledigung eines Antrags, Beschwerden und Dienstaufsichtsbeschwerden zählen hierzu (vgl. nur Senatsurteile BGHZ 123, 1, 7 f; 137, 11, 23). Auf dieser Linie liegt, daß der Bundesgerichtshof die Erinnerung eines Beteiligten an den Notar, eine noch ausstehende Beurkundung vorzunehmen (BGH, Urteil vom 13. Mai 1997 - IX ZR 123/96 - NJW 1997, 2327, 2328), ebenso wie die Aufforderung an den Notar, eine fehlerhafte Urkunde nachzubessern (BGH, Urteil vom 17. Januar 2002 - IX ZR 434/00 - NJW 2002, 1655, 1656), als "Rechtsmittel" gewertet hat. Den Bedenken, die die Revision gegen eine "so weitgehende Ausdehnung des Rechtsmittelbegriffs" erhebt, folgt der Senat nicht.
b) Damit ist aber noch nicht gesagt, daß - wie das Berufungsgericht offenbar meint - in jedem auf einem Sorgfaltsverstoß beruhenden tatsächlichen
Unterbleiben der Aufdeckung und Beanstandung von Unzulänglichkeiten einer Maßnahme des Notars seitens des Betroffenen bereits das Unterlassen des Gebrauchs eines Rechtsmittels liegt. Rechtsbehelfe, die als Rechtsmittel im Sinne des § 839 Abs. 3 BGB angesehen werden können, müssen sich unmittelbar gegen eine sich als Amtspflichtverletzung darstellende Handlung oder Unterlassung richten und das Ziel haben, diese zu beseitigen oder zu berichtigen und damit den Schaden abzuwenden. Daraus ergibt sich jedenfalls, daß, solange eine Amtspflichtverletzung überhaupt noch nicht begangen ist, dagegen kein "Rechtsmittel" eingelegt werden kann (BGH, Urteil vom 22. Juni 1982 - VI ZR 268/80 - VersR 1982, 953, 954; Staudinger/Wurm BGB 13. Bearb. 2002 § 839 Rn. 348). Schon diese Voraussetzung war nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht erfüllt. Zwar ist das Berufungsgericht der Ansicht, bereits der von dem Beklagten erstellte Vertragsentwurf habe auf Amtspflichtverletzungen des Beklagten beruhende "Unzulänglichkeiten" enthalten, die der Rechtsanwalt der Klägerin (W. ) hätte aufdecken können und müssen. Diese Ausführungen führen aber nicht daran vorbei, daß die eigentliche - und im Streitfall den Schaden der Klägerin auslösende - Amtspflichtverletzung des Beklagten erst darin lag, daß er anschließend bei der Vertragsbeurkundung eine in den Vorverhandlungen nicht vereinbarte "Zahlstelle" für die restlichen Zahlungen der Klägerin in die Urkunde aufnahm. Unterstellt man, daß dies, wie das Berufungsgericht meint, durch ein Hinwirken des Rechtsanwalts der Klägerin auf Abhilfe bezüglich der angenommenen Unzulänglichkeiten des Vertragsentwurfs hätte verhindert werden können, so hätte es sich der Sache nach nicht um die Beseitigung einer bereits begangenen amtspflichtwidrigen Maßnahme gehandelt, sondern um die Verhinderung einer andersgearteten (zukünftigen ) Amtspflichtverletzung. Das Unterlassen darauf gerichteter Hinweise
kann nicht nach § 839 Abs. 3 BGB i.V.m. § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO beurteilt werden, sondern nur nach § 254 BGB.
III.
1. Die vom Berufungsgericht unter Berufung auf § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO i.V.m. § 839 Abs. 3 BGB ausgesprochene (endgültige) Abweisung des Klageanspruchs kann daher keinen Bestand haben.
2. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (vgl. § 561 ZPO), und zwar auch nicht im Sinne einer Abweisung der Klage als zur Zeit unbegründet (zur Abgrenzung vgl. Senatsurteil vom 9. Januar 2003 - III ZR 46/02 - NJW-RR 2003, 563, 564 f) wegen der Möglichkeit , auf andere Weise Ersatz zu erlangen (§ 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO).
a) Die Ausführungen des Berufungsgerichts über Pflichtverletzungen des Rechtsanwalts W. gegenüber der Klägerin tragen eine dahingehende Entscheidung nicht.
aa) Das Berufungsgericht sieht anwaltliche Pflichtverletzungen - ebenso wie weitere Amtspflichtverletzungen des Beklagten als Notar - in einer mangelnden Beachtung der Makler- und Bauträgerverordnung (§ 3 Abs. 2 MaBV einerseits, § 3 Abs. 1 Sätze 4 und 5 MaBV andererseits) bei der Aushandlung und Formulierung der ergänzenden Vereinbarung zwischen der Klägerin und dem Bauträger.
Soweit das Berufungsgericht hierzu ausführt, allerdings ohne dies weiter zu begründen, die vorgesehenen restlichen Ratenzahlungen seien zu Ungunsten der Klägerin "deutlich über die in § 3 Abs. 2 MaBV vorgesehenen Fälligkeiten" hinausgegangen, ist dies ohne nähere Feststellungen zum damaligen konkreten Bautenstand und angesichts des Vergleichscharakters der von den Anwälten der Parteien des Kauf- und Bauvertrages ausgehandelten Zahlungsregelung nicht zwingend.
Zweifelhaft ist auch die Berechtigung der weiteren Beanstandung des Berufungsgerichts, der Rechtsvertreter der Klägerin habe (wie auch der Beklagte ) die Vorschrift des § 3 Abs. 1 Satz 5 MaBV nicht beachtet, weil der vorgeschlagene Vertragstext nicht auf die vorgesehenen - hier bereits vorliegenden - Erklärungen zur Sicherung der Freistellung des Objekts gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MaBV Bezug genommen habe. Es ist fraglich, ob die genannte gesetzliche Bestimmung überhaupt (noch) einschlägig war für eine bloße Ergänzungsvereinbarung zu einem abgeschlossenen und in erheblichem Umfang bereits durchgeführten Kauf- und Bauvertrag, die nur darauf abzielte, einen bei der Vertragsdurchführung aufgetretenen Streit über Baumängel und damit zusammenhängend über den Umfang und die Fälligkeit der weiteren Zahlungsverpflichtungen der Klägerin vergleichsweise zu regeln. Dies dürfte im Streitfall insbesondere deshalb zu verneinen sein, weil die hier maßgebliche Freistellungserklärung der Stadtsparkasse D. schon längst im Zuge der Abwicklung des Ausgangsvertrags an die Klägerin ausgehändigt worden und von dieser durch entsprechende Zahlungsanweisungen an ihre Finanzierungsbank "umgesetzt" worden war. Auch dies kann aufgrund des festgestellten Sachverhalts im Revisionsverfahren nicht abschließend beurteilt werden.
bb) Jedenfalls ergibt sich aus den getroffenen Feststellungen nicht klar, ob und wodurch im einzelnen der Rechtsanwalt der Klägerin durch die Aufdekkung und Beanstandung von Unzulänglichkeiten des Vertragsentwurfs des Beklagten - soweit solche überhaupt vorhanden waren - hätte verhindern können und sollen, daß eine erstmals im anschließenden Beurkundungstermin (in Abwesenheit des Rechtsanwalts der Klägerin) zur Sprache gebrachte, den ursprünglichen Vereinbarungen der Vertragspartner und deren Sinn widersprechende Regelung nachträglich in den Vertragstext aufgenommen wurde, wonach die Klägerin ihre (Rest-)Zahlungen auf ein Konto des Rechtsanwalts des Bauträgers zu leisten hatte. Die allgemein gehaltene Äußerung des Berufungsgerichts , im Falle entsprechender Beanstandungen des Vertragsentwurfs des Beklagten durch Rechtsanwalt W. wäre "die Freistellungserklärung und die darin enthaltene Einschränkung hinsichtlich des Zahlungswegs in den Blick gekommen", die aus der Zahlung an Rechtsanwalt K. resultierende Gefahr wäre "erkannt, und durch entsprechend modifizierte Regelungen zum Zahlungsweg wären Nachteile der Klägerin vermieden worden", ersetzt die (notwendige ) Feststellung eines konkreten (hypothetischen) Ursachenzusammenhangs nicht. Zu beanstanden ist an der Argumentation des Berufungsgerichts auch, daß es, was den erforderlichen Rechtswidrigkeitszusammenhang angeht (vgl. Palandt/Heinrichs BGB 63. Aufl. Vorb. v. § 249 Rn. 62 ff), die unterschiedlichen Schutzzwecke der genannten, von ihm als verletzt angesehenen Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung nicht genügend auseinanderhält.
b) Andererseits läßt sich nach dem jetzigen Sachstand nicht ausschließen , daß ein Schadensersatzanspruch der Klägerin gegen ihren Rechtsanwalt als anderweitige Ersatzmöglichkeit in Betracht kommt, etwa - wie die Revisionserwiderung anführt - wegen unzureichender Hinweise an den Notar im Zu-
sammenhang mit der Vorbereitung des Ergänzungsvertrages, möglicherweise auch noch nach der Beurkundung desselben. Die von dem Prozeßbevollmächtigten des Beklagten in der Revisionsverhandlung angesprochene anderweitige Ersatzmöglichkeit in Form eines Schadensersatzanspruchs der Klägerin gegen ihre Finanzierungsbank liegt eher fern.
3. Da Entscheidungsreife im Revisionsrechtszug (vgl. § 563 Abs. 3 ZPO) nicht gegeben ist, muß die Sache zur weiteren Prüfung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden. Der Senat hat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch gemacht.
Schlick Streck Kapsa Galke Herrmann
(1) Verletzt ein Beamter vorsätzlich oder fahrlässig die ihm einem Dritten gegenüber obliegende Amtspflicht, so hat er dem Dritten den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Fällt dem Beamten nur Fahrlässigkeit zur Last, so kann er nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag.
(2) Verletzt ein Beamter bei dem Urteil in einer Rechtssache seine Amtspflicht, so ist er für den daraus entstehenden Schaden nur dann verantwortlich, wenn die Pflichtverletzung in einer Straftat besteht. Auf eine pflichtwidrige Verweigerung oder Verzögerung der Ausübung des Amts findet diese Vorschrift keine Anwendung.
(3) Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Verletzte vorsätzlich oder fahrlässig unterlassen hat, den Schaden durch Gebrauch eines Rechtsmittels abzuwenden.
(1) Hat bei der Entstehung des Schadens ein Verschulden des Beschädigten mitgewirkt, so hängt die Verpflichtung zum Ersatz sowie der Umfang des zu leistenden Ersatzes von den Umständen, insbesondere davon ab, inwieweit der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Teil verursacht worden ist.
(2) Dies gilt auch dann, wenn sich das Verschulden des Beschädigten darauf beschränkt, dass er unterlassen hat, den Schuldner auf die Gefahr eines ungewöhnlich hohen Schadens aufmerksam zu machen, die der Schuldner weder kannte noch kennen musste, oder dass er unterlassen hat, den Schaden abzuwenden oder zu mindern. Die Vorschrift des § 278 findet entsprechende Anwendung.
(1) Verletzt ein Beamter vorsätzlich oder fahrlässig die ihm einem Dritten gegenüber obliegende Amtspflicht, so hat er dem Dritten den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Fällt dem Beamten nur Fahrlässigkeit zur Last, so kann er nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag.
(2) Verletzt ein Beamter bei dem Urteil in einer Rechtssache seine Amtspflicht, so ist er für den daraus entstehenden Schaden nur dann verantwortlich, wenn die Pflichtverletzung in einer Straftat besteht. Auf eine pflichtwidrige Verweigerung oder Verzögerung der Ausübung des Amts findet diese Vorschrift keine Anwendung.
(3) Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Verletzte vorsätzlich oder fahrlässig unterlassen hat, den Schaden durch Gebrauch eines Rechtsmittels abzuwenden.
(1) Eine Eintragung soll, soweit nicht das Gesetz etwas anderes vorschreibt, nur auf Antrag erfolgen. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll. In den Fällen des § 20 soll die Eintragung nur erfolgen, wenn ein Notar den Antrag im Namen eines Antragsberechtigten eingereicht hat.
(2) Der genaue Zeitpunkt, in dem ein Antrag beim Grundbuchamt eingeht, soll auf dem Antrag vermerkt werden. Der Antrag ist beim Grundbuchamt eingegangen, wenn er einer zur Entgegennahme zuständigen Person vorgelegt ist. Wird er zur Niederschrift einer solchen Person gestellt, so ist er mit Abschluß der Niederschrift eingegangen.
(3) Für die Entgegennahme eines auf eine Eintragung gerichteten Antrags oder Ersuchens und die Beurkundung des Zeitpunkts, in welchem der Antrag oder das Ersuchen beim Grundbuchamt eingeht, sind nur die für die Führung des Grundbuchs über das betroffene Grundstück zuständige Person und der von der Leitung des Amtsgerichts für das ganze Grundbuchamt oder einzelne Abteilungen hierzu bestellte Beamte (Angestellte) der Geschäftsstelle zuständig. Bezieht sich der Antrag oder das Ersuchen auf mehrere Grundstücke in verschiedenen Geschäftsbereichen desselben Grundbuchamts, so ist jeder zuständig, der nach Satz 1 in Betracht kommt.
(1) Hat bei der Entstehung des Schadens ein Verschulden des Beschädigten mitgewirkt, so hängt die Verpflichtung zum Ersatz sowie der Umfang des zu leistenden Ersatzes von den Umständen, insbesondere davon ab, inwieweit der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Teil verursacht worden ist.
(2) Dies gilt auch dann, wenn sich das Verschulden des Beschädigten darauf beschränkt, dass er unterlassen hat, den Schuldner auf die Gefahr eines ungewöhnlich hohen Schadens aufmerksam zu machen, die der Schuldner weder kannte noch kennen musste, oder dass er unterlassen hat, den Schaden abzuwenden oder zu mindern. Die Vorschrift des § 278 findet entsprechende Anwendung.
(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt.
(2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen.