Bundesgerichtshof Beschluss, 21. Okt. 2014 - VIII ZR 34/14

bei uns veröffentlicht am21.10.2014

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
VIII ZR 34/14
vom
21. Oktober 2014
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
GG Art. 103 Abs. 1; ZPO § 286 Abs. 1 B
Von einer Beweiserhebung darf grundsätzlich nicht bereits deswegen abgesehen
werden, weil die beweisbelastete Partei keine schlüssige Erklärung dafür liefert,
weswegen eine von ihr behauptete mündliche oder stillschweigende Vereinbarung
keinen Eingang in den schriftlichen Vertrag gefunden hat. Denn der Grad der Wahrscheinlichkeit
der Sachverhaltsschilderung ist für den Umfang der Darlegungslast
regelmäßig ohne Bedeutung (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 25. Oktober
2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 23). Das Fehlen einer schlüssigen Erklärung
spielt daher in aller Regel erst im Rahmen der tatrichterlichen Würdigung des
Prozessstoffs eine Rolle.
BGH, Beschluss vom 21. Oktober 2014 - VIII ZR 34/14 - KG Berlin
LG Berlin
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21. Oktober 2014 durch die
Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel, den Richter
Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Kosziol

beschlossen:
Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird das Urteil des Kammergerichts vom 20. Januar 2014 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Nichtzulassungsbeschwerde, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Streitwert für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren wird auf bis zu 25.000 € festgesetzt.

Gründe:

I.

1
Die Beklagte mietete von der Rechtsvorgängerin der Klägerin mit schriftlichem Mietvertrag vom 17. November 1975 Räume im Erdgeschoss und im Kellergeschoss eines in Berlin gelegenen Anwesens. Der Vertrag wurde unter Verwendung eines Mietvertragsformulars mit der Überschrift "Mietvertrag für gewerbliche Räume" geschlossen. Die Räume im Erdgeschoss wurden ausweislich § 1 des Mietvertrags "zum Betrieb eines Ateliers" und die Kellerräume zu Lagerzwecken vermietet. Gemäß § 2 des Mietvertrags sollte das Mietverhältnis mit Ablauf des 30. November 1980 enden, sich aber jeweils um ein Jahr verlängern, falls nicht eine der Parteien bis spätestens drei Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widersprechen sollte. Die zuletzt geschuldete Nettomonatsmiete belief sich auf 666,90 €.
2
Mit Schreiben vom 17. August 2011 widersprach die Klägerin über ihre Hausverwaltung der Fortsetzung des Mietverhältnisses über den 30. November 2011 hinaus. Die Beklagte berief sich auf das Vorliegen eines Wohnraummietverhältnisses und auf die Einhaltung der insoweit geltenden Kündigungsvorschriften.
3
Der daraufhin von der Klägerin erhobenen Klage auf Räumung und Herausgabe der Mietsache und zusätzlich - für den Fall, dass das Gericht diesem Begehren stattgeben sollte - anhängig gemachten Klage auf Zahlung einer mo- natlichen Nutzungsentschädigung von 1.833,10 € (2.500 € abzüglich bezahlter 666,90 €) hat das Landgericht in vollem Umfang stattgegeben. Das Kammerge- richt hat die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten zurückgewiesen und dabei im Hinblick auf die zwischenzeitlich erfolgte Räumung und Herausgabe des Mietobjekts an die Klägerin und die anschließend von dieser abgegebene Erledigungserklärung festgestellt, dass sich der Rechtsstreit hinsichtlich des Räumungsantrags in der Hauptsache erledigt habe. Die Revision hat es nicht zugelassen. Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Nichtzulassungsbeschwerde.

II.

4
Die zulässige Nichtzulassungsbeschwerde hat in der Sache Erfolg und führt gemäß § 544 Abs. 7 ZPO zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Die angefochtene Ent- scheidung verletzt in entscheidungserheblicher Weise den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG).
5
1. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
6
Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei aufgrund der Erklärung der Klägerin vom 17. August 2011 gemäß § 2 des Mietvertrags mit Ablauf des 30. November 2011 beendet worden. Die genannte Regelung sei wirksam, denn zwischen der Rechtsvorgängerin der Klägerin und der Beklagten sei am 17. November 1975 ein Mietvertrag über Gewerberäume und nicht über Wohnräume geschlossen worden. Ausweislich der schriftlichen Vertragsurkunde , der die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit zukomme, seien die Räumlichkeiten der Beklagten "zum Betrieb eines Ateliers" überlassen worden.
7
Das Landgericht habe zu Recht davon abgesehen, dem unter Beweis gestellten Vortrag der Beklagten nachzugehen, die Vertragsparteien seien entgegen dem Inhalt des schriftlichen Mietvertragsformulars von Anfang an übereinstimmend von einer reinen Wohnnutzung ausgegangen. Das Vorbringen der Beklagten sei bereits widersprüchlich. Einerseits habe sie unter Beweisantritt vorgetragen, es sei von Anfang an der Abschluss eines Wohnraummietvertrags vereinbart worden. Andererseits habe sie behauptet, die Mieträume seien bei der Anmietung zur Wohnraumnutzung nicht geeignet gewesen; erst kurze Zeit später sei unter anderem ein Bad eingebaut worden, wonach sich das Vertragsverhältnis in ein Mietverhältnis über Wohnraum umgewandelt habe.
8
Abgesehen von dieser Widersprüchlichkeit ergebe sich aus dem Vorbringen der Beklagten auch nicht, weshalb die Mietvertragsparteien, wenn ohnehin unmittelbar nach Vertragsbeginn ein Bad eingebaut worden sei, nicht von vornherein einen Vertrag über die Anmietung von Wohnräumen unterzeichnet hätten. Das verwendete Vertragsformular sehe lediglich eine Nutzung zu dem dort genannten gewerblichen Zweck vor. Die Beklagte habe nicht ausreichend dargelegt, dass und weshalb die Mietvertragsparteien einen Vertrag mit bei einem Wohnraummietverhältnis teilweise unwirksamen Klauseln abgeschlossen haben sollten, obwohl angeblich für alle Beteiligten eine Wohnraumnutzung ersichtlich und zeitnah gewollt gewesen sei. Sie habe insoweit lediglich vorgetragen , es sei "von Anfang an ein Wohnungsmietvertrag vereinbart" gewesen und habe sich zum Beweis dieser Behauptung auf den Zeugen R. berufen.
9
Dass die Vertragsparteien nach dem anfänglichen Abschluss eines Gewerberaummietvertrags das Vertragsverhältnis später übereinstimmend in ein Wohnraummietverhältnis umgewandelt hätten, sei dem Vorbringen der Beklagten ebenfalls nicht ausreichend zu entnehmen. Sie habe weder dargelegt, wann eine solche Nutzungsänderung erfolgt sein solle, noch dass und wodurch der Wille insbesondere der Vermieterin erkennbar geworden wäre, den Mietvertrag nun den - vor allem hinsichtlich der Kündigungsmöglichkeiten und der Mieterhöhungen strengeren - Vorschriften des Wohnraummietrechts zu unterstellen.
10
Der ursprüngliche Mietvertrag vom 17. November 1975 sei schließlich auch nicht infolge einer am 20. Juli 1994 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin abgegebenen Erklärung beendet worden. Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt habe, sei der in diesem Schreiben ausgesprochene Widerspruch gegen eine Verlängerung des Mietverhältnisses unter der - zulässigen und nicht eingetretenen - Potestativbedingung erklärt worden, dass die Beklagte nicht bereit gewesen wäre, das Vertragsverhältnis zu der dort verlangten höheren Miete fortzusetzen. Da das Mietverhältnis weitergelaufen sei, komme es auf das Vorbringen der Beklagten nicht an, zu diesem Zeitpunkt sei allein die Begründung eines Wohnraummietverhältnisses in Betracht gekommen.
11
Den danach bestehenden Räumungs- und Herausgabeanspruch der Klägerin habe die Beklagte zwischenzeitlich freiwillig erfüllt, weswegen die Erledigung des Rechtsstreits festzustellen gewesen sei. Zu Recht habe das Landgericht die Beklagte weiter zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB) in Höhe von 1.833,10 € monatlich (2.500 € abzüglich be- zahlter 666,90 €)von April 2012 bis zum Zeitpunkt der Räumung zugespro- chen. Nach dem Vortrag der Klägerin belaufe sich die ortsübliche Miete für Ge- werberäume auf 2.500 € monatlich. Die Beklagte habe dem zwar die deutlich niedrigere ortsübliche Miete für Wohnraum entgegengehalten. Ihrem Vorbringen lasse sich aber nicht entnehmen, dass sie damit auch die Ortsüblichkeit der von der Klägerin angegebenen Miete bei gewerblicher Nutzung habe bestreiten wollen.
12
2. Mit Erfolg macht die Nichtzulassungsbeschwerde geltend, dass das Berufungsgericht den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt hat, weil es deren Vorbringen zum Vorliegen eines Wohnraummietverhältnisses unberücksichtigt gelassen hat, ohne den von ihr angebotenen Zeugenbeweis zu erheben.
13
a) Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet (st. Rspr.; siehe etwa BVerfG, WM 2009, 671, 672; BGH, Beschlüsse vom 11. Mai 2010 - VIII ZR 212/07, NJW-RR 2010, 1217 Rn. 10; vom 16. November 2010 - VIII ZR 228/08, juris Rn. 14; vom 6. Februar 2013 - I ZR 22/12, TranspR 2013, 430 Rn. 10). Dies gilt auch dann, wenn die Nichtberücksichtigung des Beweisangebots darauf beruht, dass das Gericht verfahrensfehlerhaft überspannte Anforderungen an den Vortrag einer Partei gestellt hat (BGH, Beschluss vom 6. Februar 2013 - I ZR 22/12, aaO). Eine solche nur scheinbar das Parteivorbringen würdigende Verfahrensweise stellt sich als Weigerung des Tatrichters dar, in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise den Parteivortrag zur Kenntnis zu nehmen und sich mit ihm inhaltlich auseinanderzusetzen (BGH, Urteil vom 22. Juni 2009 - II ZR 143/08, NJW 2009, 2598 Rn. 2 mwN; Beschluss vom 6. Februar 2013 - I ZR 22/12, aaO).
14
b) So liegen die Dinge hier. Das Berufungsgericht hat in verschiedener Hinsicht zu strenge Anforderungen an die Widerspruchsfreiheit und Substantiierung des Vortrags der Beklagten zum Abschluss eines Wohnraummietvertrages gestellt.
15
aa) Die Beklagte hat bereits in ihrer Klageerwiderung vorgetragen, die Vertragsparteien seien "von Anfang an" von einem Wohnraummietverhältnis ausgegangen, und hat sich in einem weiteren Schriftsatz zum Nachweis dieser Behauptung auf die Einvernahme des von ihr als Zeugen benannten Mitarbeiters R. der Rechtsvorgängerin der Klägerin berufen.
16
(1) Die Nichtzulassungsbeschwerde weist mit Recht darauf hin, dass dieses Vorbringen bei verständiger Würdigung nicht in Widerspruch zu der in der Klageerwiderung wenige Sätze zuvor aufgestellten Behauptung steht, zwar sei im schriftlichen "Ausgangsmietvertrag" ein "Atelier" vermietet worden, jedoch sei der Vertrag kurz nach Beginn des Mietverhältnisses mit Zustimmung der damaligen Parteien in einen Wohnraummietvertrag abgeändert worden. Die Beklagte hat die kurze Zeit nach Vertragsabschluss erfolgte Vertragsänderung damit begründet, dass die Mieträume zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vertragsformulars aufgrund ihres "bedauernswerten Zustands" und des Fehlens eines Badezimmers nur als Gewerberäume hätten vermietet werden können, die Vertragsparteien aber noch vor dem Bezug der Räumlichkeiten vereinbart hätten, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin ein Bad einbauen lasse, um der Beklagten eine Nutzung als Wohnung zu ermöglichen. Diese Vereinbarung sei noch im Verlauf des ersten Mietmonats in die Tat umgesetzt worden. Im Jahr 2000 sei ein weiteres Bad eingebaut worden, um die weitere Nutzung zu Wohnzwecken sicherzustellen.
17
(2) Der Nichtzulassungsbeschwerde ist darin beizupflichten, dass die Beklagte damit letztlich behauptet hat, die damaligen Vertragsparteien hätten zwar im November 1975 einen schriftlichen Mietvertrag über Gewerberäume abgeschlossen, jedoch schon damals eine mündliche Übereinkunft darüber erzielt , dass das Mietverhältnis mit dem vereinbarten - und kurze Zeit später auch erfolgten - Einbau eines Badezimmers in ein Wohnraummietverhältnis umgewandelt würde. Soweit die Beklagte ihre Sachverhaltsdarstellung in der Klageerwiderung mit der Behauptung abschließt, beide Parteien seien "von Anfang an" von einem Wohnraummietverhältnis ausgegangen, stellt dies bei näherer Betrachtung eine verkürzte Zusammenfassung ihrer wenige Sätze zuvor erfolgten Darstellung dar.
18
(3) Dieser Einsicht hat sich das Berufungsgericht verschlossen und damit in einer gegen Art. 103 Abs. 1 GG verstoßenden Weise den Kerngehalt des Beklagtenvorbringens nicht hinreichend erfasst (vgl. BGH, Beschluss vom 24. November 2011 - VII ZR 65/11, ZfBR 2012, 228 unter II 2), was wiederum dazu führte, dass es von der prozessual gebotenen Erhebung des angetretenen Zeugenbeweises abgesehen hat. Zusätzlich zu der unzureichenden Erfassung des Beklagtenvortrags hat es verkannt, dass - bei Konsistenz des Kernvortrags der Partei - Widersprüchlichkeiten in Einzelheiten die Nichterhebung angebotener Beweise nicht rechtfertigen. Vielmehr läuft die unterbleibende Erhebung eines erheblichen Beweisangebots wegen (vermeintlicher) Widersprüche im Vortrag der beweisbelasteten Partei auf eine vorweggenommene tatrichterliche Beweiswürdigung hinaus, die im Prozessrecht keine Stütze findet und damit zugleich gegen Art. 103 Abs. 1 GG verstößt (vgl. BGH, Beschlüsse vom 21. Juli 2011 - IV ZR 216/09, VersR 2011, 1384 Rn. 6; vom 6. Februar 2013 - I ZR 22/12, aaO Rn.11; jeweils mwN).
19
bb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts lässt sich die Nichterhebung des angebotenen Zeugenbeweises auch nicht mit einer unzureichenden Substantiierung des Vortrags der Beklagten zu der nach ihrer Darstellung schon im Zusammenhang mit der Unterzeichnung des Gewerberaummietvertragsformulars mündlich erzielten Einigung über eine Umwandlung in ein Wohnraummietverhältnis begründen.
20
(1) Eine Partei genügt bei einem von ihr zur Rechtsverteidigung gehaltenen Sachvortrag ihren Substantiierungspflichten, wenn sie Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das von der anderen Seite geltend gemachte Recht als nicht bestehend erscheinen zu lassen. Dabei ist unerheblich, wie wahrscheinlich die Darstellung ist und ob sie auf eigenem Wissen oder auf einer Schlussfolgerung aus Indizien beruht (Senatsbeschluss vom 11. Mai 2010 - VIII ZR 212/07, aaO Rn. 11; vgl. auch Senatsbeschlüsse vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 23; vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, WuM 2012, 311 Rn. 7; jeweils mwN).
21
Genügt das Parteivorbringen diesen Anforderungen an die Substantiierung , kann der Vortrag weiterer Einzeltatsachen, die etwa den Zeitpunkt und den Vorgang bestimmter Ereignisse betreffen, nicht verlangt werden (Senatsbeschluss vom 11. Mai 2010 - VIII ZR 212/07, aaO; vgl. auch Senatsbeschlüsse vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, aaO Rn. 14; vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, aaO Rn. 6; jeweils mwN). Es ist vielmehr Sache des Tatrichters , bei der Beweisaufnahme die benannten Zeugen nach Einzelheiten zu befragen , die ihm für die Beurteilung der Zuverlässigkeit der Bekundungen erfor- derlich erscheinen (BGH, Beschlüsse vom 21. Mai 2007 - II ZR 266/04, WM 2007, 1569 Rn. 8; vom 11. Mai 2010 - VIII ZR 212/07, aaO; vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, aaO; vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, aaO; jeweils mwN). Der Pflicht zur Substantiierung ist mithin nur dann nicht genügt, wenn die unter Beweis gestellten Tatsachen so ungenau bezeichnet sind, dass das Gericht aufgrund ihrer Darstellung nicht beurteilen kann, ob die Behauptung überhaupt erheblich ist, also die gesetzlichen Voraussetzungen der daran geknüpften Rechtsfolge erfüllt sind (BGH, Beschlüsse vom 11. Mai 2010 - VIII ZR 212/07, aaO; vom 11. Juli 2007 - IV ZR 112/05, juris Rn. 6 mwN; vom 1. Juni 2005 - XII ZR 275/02, NJW 2005, 2710 unter II 2 a mwN).
22
(2) Nach diesen Maßstäben durfte der Beweisantritt auf Vernehmung des Zeugen R. nicht unberücksichtigt bleiben. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht ergänzenden Vortrag der Beklagten zu den Gründen und den Umständen der nach den Angaben der Beklagten neben dem schriftlichen Vertragsschluss mündlich getroffenen Einigung über die zeitnahe Umwandlung des Mietverhältnisses in eine Wohnraummiete vermisst. Das Berufungsgericht durfte die Erhebung des angebotenen Beweises weder wegen mangelnder Plausibilität der Sachverhaltsschilderung der Beklagten noch wegen unzureichend vorgetragener Tatsachengrundlage ablehnen.
23
Dem schriftlichen Mietvertrag vom 17. November 1975 kommt zwar als eine über ein Rechtsgeschäft errichtete Privaturkunde die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit zu (vgl. BGH, Urteil vom 5. Juli 2002 - V ZR 143/01, NJW 2002, 3164 unter II 1 a mwN). Zur Widerlegung dieser Vermutung hat die Beklagte aber vorgetragen, dass die Parteien neben dem schriftlichen Mietvertrag über eine Ateliernutzung einen mündlichen Vertrag über eine mit dem Einbau eines Badezimmers einsetzende Wohnraumnutzung geschlossen hätten.
Mit dieser Behauptung ist die Beklagte ihrer Darlegungslast bezüglich der von ihr behaupteten Umwandlung in ein Wohnraummietverhältnis nachgekommen.
24
Sie hat vorgetragen, dass die von ihr behauptete ergänzende mündliche Abrede über die Änderung der Nutzungsart anlässlich der Unterzeichnung des Gewerberaummietvertrags oder jedenfalls im zeitlichen Zusammenhang damit getroffen worden sei und dass die Umwandlung in ein Wohnraummietverhältnis mit dem Einbau eines Badezimmers habe erfolgen sollen. Weiter lässt sich ihrem Vorbringen unter anderem entnehmen, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin kurze Zeit später auf eigene Kosten den Einbau eines Bads veranlasst, im Verlauf des Mietverhältnisses noch ein weiteres Badezimmer hat einbauen lassen und die Beklagte bei den Wasserkostenabrechnungen 1998 und 1999 zum Kreis der nichtgewerblichen Mieter gezählt hat. Die Beklagte hat sich damit nicht auf die bloße Behauptung beschränkt, die damaligen Mietvertragsparteien hätten sich bei Abschluss des Gewerberaummietvertrags auf eine künftige Wohnungsnutzung geeinigt, sondern hat auch einzelne Indizien angeführt, die auf eine solche Absprache hindeuten könnten.
25
Anders als das Berufungsgericht meint, durfte die Beweiserhebung auch nicht deswegen unterbleiben, weil die Beklagte keine plausible Erklärung dafür geliefert habe, weshalb eine schon bei Abschluss des schriftlichen Mietvertrags über Gewerberäume gewollte baldige Umwandlung in ein Wohnraummietverhältnis in dem Vertragsformular keine Erwähnung gefunden hat und weshalb die damaligen Vertragsparteien den Gewerberaummietvertrag unter Verwendung von Klauseln geschlossen haben, die bei einem Wohnraummietvertrag unwirksam wären. Denn nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist der Grad der Wahrscheinlichkeit der Sachverhaltsschilderung für den Umfang der Darlegungslast regelmäßig ohne Bedeutung (vgl. Senatsbeschlüsse vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, aaO Rn. 23; vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, aaO Rn. 7; jeweils mwN). Diese Umstände spielen daher in aller Regel erst im Rahmen der tatrichterlichen Würdigung des Prozessstoffs (§ 286 Abs. 1 ZPO) eine Rolle.
26
3. Das Urteil des Berufungsgerichts beruht auf der aufgezeigten Verletzung des Anspruchs der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs. Denn es ist nicht auszuschließen, dass das Berufungsgericht bei Erhebung des angebotenen Zeugenbeweises zu der Überzeugung gelangt wäre, dass das ursprünglich als Gewerberaummiete ausgestaltete Vertragsverhältnis schon nach kurzer Zeit einvernehmlich in ein Wohnraummietverhältnis - oder, wie die Nichtzulassungsbeschwerde hilfsweise geltend macht, - in ein Mischmietverhältnis mit Schwerpunkt auf der Wohnungsnutzung (vgl. Senatsurteil vom 9.Juli 2014 - VIII ZR 376/13, NJW 2014, 2864 Rn. 24, 26) umgestaltet worden ist.
27
Dies hätte zur Folge, dass sich die am 17. August 2011 von der Klägerin ausgesprochene Kündigung des - zum Zeitpunkt der Neufassung des Mietrechts zum 1. September 2001 noch bestehenden - Mietverhältnisses entweder (bei einem unbefristeten Mietverhältnis) an § 573 BGB (vgl. Art. 229 § 3 Abs. 1 EGBGB) oder (bei einem befristeten Mietverhältnis mit Verlängerungsoption) an § 565a Abs. 1 BGB aF, §§ 565, 564b BGB aF (vgl. Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB) messen lassen müsste. Der am 20. Juli 1994 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin erklärte Widerspruch gegen die Verlängerung des Vertrags hatte das Vertragsverhältnis - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - schon deswegen nicht beendet, weil diese Erklärung unter die zulässige, nicht eingetretene Potestativbedingung gestellt worden ist, dass die Beklagte der angestrebten Mieterhöhung nicht zustimmte. Die hiergegen gerichtete Rüge der Nichtzulassungsbeschwerde, diese Würdigung sei widersprüchlich (Art. 3 Abs. 1 GG), entbehrt jeder Grundlage. Die Nichtzulassungsbeschwerde setzt hierbei lediglich ihre eigene Würdigung an die Stelle der tatrichterlichen Würdi- gung des Berufungsgerichts. Zudem wäre, wenn - wie die Beklagte geltend macht - zu diesem Zeitpunkt schon ein Wohnraummietverhältnis vorgelegen hätte, eine Kündigung des Mietverhältnisses nur unter den Voraussetzungen des 564b BGB aF in Betracht gekommen.

III.

28
Bei der erneuten Verhandlung und Entscheidung wird das Berufungsgericht , falls es aufgrund der Würdigung des zu erhebenden Zeugenbeweises und des weiteren Prozessstoffs erneut zu der Überzeugung gelangen sollte, das zwischen den Parteien bestehende Vertragsverhältnis sei als Gewerberaummietverhältnis einzuordnen und sei aufgrund der Kündigung der Klägerin mit Ablauf des 30. November 2011 beendet worden, auch zu berücksichtigen haben , dass die Beklagte die Ortsüblichkeit der von der Klägerin verlangten Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB) bestritten hat.
29
Das Berufungsgericht hat sich - wiederum unter Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG - der Einsicht verschlossen, dass sich das Bestreiten der Beklagten bezüglich der Ortsüblichkeit des von der Klägerin verlangten Betrags von 2.500 € monatlich nicht auf die Vermietung von Wohnraum beschränkt, sondern auch gewerbliche Vermietungen miteinschließt. Dass die Beklagte in diesem Zusammenhang nähere Angaben zur Höhe üblicher Mieten für Wohnraum gemacht hat, ändert nichts daran, dass sie den von der Klägerin angesetzten Be- trag "in jeglicher Höhe und Verbindlichkeit bestritten" und damit bei verständiger Betrachtung die Ortsüblichkeit einer solchen Miete in jeder Hinsicht in Abrede gestellt hat. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 26.09.2012 - 29 O 515/11 -
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(1) Die Nichtzulassung der Revision durch das Berufungsgericht unterliegt der Beschwerde (Nichtzulassungsbeschwerde).

(2) Die Nichtzulassungsbeschwerde ist nur zulässig, wenn

1.
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2.
das Berufungsgericht die Berufung als unzulässig verworfen hat.

(3) Die Nichtzulassungsbeschwerde ist innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber bis zum Ablauf von sechs Monaten nach der Verkündung des Urteils bei dem Revisionsgericht einzulegen. Mit der Beschwerdeschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des Urteils, gegen das die Revision eingelegt werden soll, vorgelegt werden.

(4) Die Beschwerde ist innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber bis zum Ablauf von sieben Monaten nach der Verkündung des Urteils zu begründen. § 551 Abs. 2 Satz 5 und 6 gilt entsprechend. In der Begründung müssen die Zulassungsgründe (§ 543 Abs. 2) dargelegt werden.

(5) Das Revisionsgericht gibt dem Gegner des Beschwerdeführers Gelegenheit zur Stellungnahme.

(6) Das Revisionsgericht entscheidet über die Beschwerde durch Beschluss. Der Beschluss soll kurz begründet werden; von einer Begründung kann abgesehen werden, wenn sie nicht geeignet wäre, zur Klärung der Voraussetzungen beizutragen, unter denen eine Revision zuzulassen ist, oder wenn der Beschwerde stattgegeben wird. Die Entscheidung über die Beschwerde ist den Parteien zuzustellen.

(7) Die Einlegung der Beschwerde hemmt die Rechtskraft des Urteils. § 719 Abs. 2 und 3 ist entsprechend anzuwenden. Mit der Ablehnung der Beschwerde durch das Revisionsgericht wird das Urteil rechtskräftig.

(8) Wird der Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision stattgegeben, so wird das Beschwerdeverfahren als Revisionsverfahren fortgesetzt. In diesem Fall gilt die form- und fristgerechte Einlegung der Nichtzulassungsbeschwerde als Einlegung der Revision. Mit der Zustellung der Entscheidung beginnt die Revisionsbegründungsfrist.

(9) Hat das Berufungsgericht den Anspruch des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör in entscheidungserheblicher Weise verletzt, so kann das Revisionsgericht abweichend von Absatz 8 in dem der Beschwerde stattgebenden Beschluss das angefochtene Urteil aufheben und den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverweisen.

10
a) Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots, die im Prozessrecht keine Stütze hat, verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG (BGH, Beschluss vom 11. Mai 2010 - VIII ZR 212/07, NJW-RR 2010, 1217 Rn. 10; Beschluss vom 19. Januar 2012 - V ZR 141/11, juris Rn. 8 mwN). Das gilt auch dann, wenn die Nichtberücksichtigung des Beweisangebots darauf beruht, dass das Gericht verfahrensfehlerhaft überspannte Anforderungen an den Vortrag einer Partei gestellt hat. Es verschließt sich in einem solchen Fall der Erkenntnis , dass eine Partei ihrer Darlegungslast schon dann genügt, wenn sie Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht als in ihrer Person entstanden erscheinen zu lassen. Eine solche nur scheinbar das Parteivorbringen würdigende Verfahrensweise stellt sich als Weigerung des Berufungsgerichts dar, in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise den Parteivortrag zur Kenntnis zu nehmen und sich mit ihm inhaltlich auseinanderzusetzen (BGH, Urteil vom 22. Juni 2009 - II ZR 143/08, NJW 2009, 2598 Rn. 2).
Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird der Beschluss des 18. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 2. Januar 2012 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Beschwerdeverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Der Streitwert des Beschwerdeverfahrens wird auf 51.772,44 € festgesetzt.

Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird der Beschluss des 18. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 2. Januar 2012 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Beschwerdeverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Der Streitwert des Beschwerdeverfahrens wird auf 51.772,44 € festgesetzt.

6
Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung genügt eine Partei ihrer Darlegungslast, wenn sie Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht als in ihrer Person entstanden erscheinen zu lassen, wobei unerheblich ist, wie wahrscheinlich diese Darstellung ist (BGH, Beschluss vom 21. Mai 2007 - II ZR 266/04, NJW-RR 2007, 1409 Rn. 8; Urteile vom 25. Juli 2005 - II ZR 199/03, WM 2005, 1847 unter II 2 b; Urteil vom 21. Januar 1999 - VII ZR 398/97, NJW 1999, 1859 unter II 2 a). Erfüllt das Parteivorbringen diese Anforderungen, so kann der Vortrag weiterer Einzelheiten oder die Erklärung für einen gehaltenen Vortrag nicht gefordert werden. Es ist vielmehr Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls Zeugen nach weiteren Einzelheiten zu befragen. Die Nichtberücksichtigung eines als erheblich angesehenen Beweisangebots stellt demgegenüber eine unzulässige vorweggenommene Beweiswürdigung dar (Senatsbeschlüsse vom 19. November 2008 - IV ZR 341/07, r+s 2010, 64 Rn. 3; vom 29. Oktober 2008 - IV ZR 272/06, VersR 2009, 517 Rn. 7; Senatsurteil vom 21. November 2007 - IV ZR 129/05, VersR 2008, 382 Rn. 2). Der Umstand , dass der Vortrag des Klägers in seinem Schriftsatz vom 15. Juli 2004 mit seinen Angaben im Schriftsatz vom 10. Oktober 2003 in Widerspruch stehen mag, rechtfertigt die Nichterhebung des angebotenen Beweises ebenfalls nicht. Auch hierin liegt eine vorweggenommene Beweiswürdigung , die im Prozessrecht keine Stütze findet (Senatsurteil vom 17. Februar 2010 - IV ZR 259/08, VersR 2010, 473 Rn. 17; BGH, Urteil vom 12. Dezember 2001 - X ZR 141/00, NJW 2002, 1276 unter I).
Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird der Beschluss des 18. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 2. Januar 2012 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Beschwerdeverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Der Streitwert des Beschwerdeverfahrens wird auf 51.772,44 € festgesetzt.

11
bb) Eine Partei genügt bei einem von ihr zur Rechtsverteidigung gehaltenen Sachvortrag ihren Substantiierungspflichten, wenn sie Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das von der anderen Seite geltend gemachte Recht als nicht bestehend erscheinen zu lassen. Dabei ist unerheblich, wie wahrscheinlich die Darstellung ist und ob sie auf eigenem Wissen oder auf einer Schlussfolgerung aus Indizien beruht. Genügt das Parteivorbringen diesen Anforderungen an die Substantiierung, kann der Vortag weiterer Einzeltatsachen, die etwa den Zeitpunkt und den Vorgang bestimmter Ereignisse betreffen, nicht verlangt werden (BGH, Beschlüsse vom 11. Juli 2007 - IV ZR 112/05, juris, Tz. 6; vom 12. Juni 2008, aaO, Tz. 7 f.). Es ist vielmehr Sache des Tatrichters, bei der Beweisaufnahme die benannten Zeugen nach Einzelheiten zu befragen, die ihm für die Beurteilung der Zuverlässigkeit der Bekundungen erforderlich erscheinen (BGH, Beschlüsse vom 21. Mai 2007 - II ZR 266/04, WM 2007, 1569, Tz. 8; vom 11. Juli 2007, aaO; Urteil vom 2. April 2009, aaO, Tz. 26). Der Pflicht zur Substantiierung ist mithin nur dann nicht genügt, wenn die unter Beweis gestellten Tatsachen so ungenau bezeichnet sind, dass das Gericht aufgrund ihrer Darstellung nicht beurteilen kann, ob die Behauptung überhaupt erheblich ist, also die gesetzlichen Voraussetzungen der daran geknüpften Rechtsfolge erfüllt sind (BGH, Beschlüsse vom 1. Juni 2005, aaO; vom 11. Juli 2007, aaO m.w.N.). Nach diesen Maßstäben durfte der Beweisantritt auf Vernehmung des Zeugen H. nicht unberücksichtigt bleiben.
23
Das Zustandekommen einer solchen Vereinbarung hat der Beklagte ausreichend dargelegt und unter Beweis gestellt. Er hat vorgetragen, dass ihm - wie allen anderen Mietern auch - bei Vertragsschluss das Recht zur Nutzung der Gartenfläche eingeräumt worden sei, ohne dass dies schriftlich fixiert worden sei, und hat dies in das Wissen der Zeugin P. gestellt, die nach seinem Vorbringen bei den Vertragsverhandlungen zugegen war. Soweit zusätzlich zur Darlegung einer Willensübereinstimmung bei Vertragsschluss (vgl. hierzu BAG, NZA 2005, 1298, 1301) in der obergerichtlichen Rechtsprechung eine Erklärung dafür gefordert wird, weshalb die Parteien davon abgesehen haben, eine behauptete mündliche Nebenabrede in die Vertragsurkunde aufzunehmen (vgl. KG, aaO mwN), stehen diese Anforderungen in Widerspruch dazu, dass nach höchstrichterlicher Rechtsprechung der Grad der Wahrscheinlichkeit der Sachverhaltsschilderung für den Umfang der Darlegungslast regelmäßig ohne Bedeutung ist (vgl. BGH, Urteile vom 13. Dezember 2002 - V ZR 359/01, aaO; vom 12. Juni 2008 - V ZR 223/07, aaO Rn. 7; jeweils mwN). Unabhängig davon genügt das Vorbringen des Beklagten selbst diesen strengen Substantiierungsanforderungen , denn er hat dargetan, dass die ursprüngliche Vermieterin auch mit den übrigen Mietern des Anwesens entsprechende mündliche Nebenabreden über die Gartennutzung getroffen habe. Dieser Vortrag enthält bei vernünftiger Betrachtung die die unterbliebene Aufnahme der Nebenabrede in den Vertragstext erklärende Aussage, das von den Vertragsparteien gewählte Vorgehen habe der üblichen Handhabung entsprochen. Das Berufungsgericht hat somit rechtsfehlerhaft und gehörswidrig von der Vernehmung der Zeugin P. abgesehen.
7
b) Den beschriebenen Anforderungen wird das Vorbringen der Klägerin gerecht. Die Klägerin hat unter Berufung auf die Vernehmung des Vaters der Mieterin, des Zeugen W. , behauptet, dass die aus den vorgelegten Rechnungen ersichtlichen Investitionen aus dem Vermögen der Mieterin getätigt worden seien, indem der Zeuge die Rechnungsbeträge absprachegemäß aus dem von ihm verwalteten Vermögen seiner Tochter beglichen habe. Damit hat die Klägerin schlüssig vorgetragen, dass die Mieterin Investitionen in der geltend gemachten Höhe erbracht habe, so dass der von ihr angebotene Beweis zu erheben war. Die gegenteilige Beurteilung des Berufungsgerichts beruht auf einem gravierenden Fehlverständnis der Substantiierungslast der Klägerin. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist der Grad der Wahrscheinlichkeit der Sachverhaltsschilderung für den Umfang der Darlegungslast regelmäßig ohne Bedeutung (vgl. BGH, Urteile vom 13. Dezember 2002 - V ZR 359/01, aaO; vom 12. Juni 2008 - V ZR 223/07, aaO Rn. 7; jeweils mwN). Es kommt daher insoweit nicht darauf an, ob die Ausstellung der Rechnungen auf den Zeugen W. Zweifel an der Darstellung der Klägerin begründet und ob weitere Umstände dafür sprechen könnten, dass die Investitionen nicht von der Mieterin , sondern von der damaligen Vermieterin, der W. Grundstücksverwaltungs - und -verwertungs GmbH, erbracht worden waren, für die der Zeuge W. zeichnungsberechtigt war. Derartige Umstände mögen im Rahmen der Beweiswürdigung nach Durchführung der Beweisaufnahme von Bedeutung sein, rechtfertigen es aber nicht, von der Vernehmung des benannten Zeugen abzusehen und das Vorbringen der Klägerin auf diese Weise von vornherein beiseite zu schieben.
Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird das Urteil des 12. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 21. Juni 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Nichtzulassungsbeschwerde, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 99.479,50 € festgesetzt.
14
a) Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind (vgl. BGH, Urteile vom 12. Juli 1984 - VII ZR 123/83, NJW 1984, 2888 unter II 1 a; vom 21. Januar 1999 - VII ZR 398/97, NJW 1999, 1859 unter II 2 a mwN; Beschlüsse vom 1. Juni 2005 - XII ZR 275/02, aaO unter II 2 a; vom 21. Mai 2007 - II ZR 266/04, NJW-RR 2007, 1409 Rn. 8; vom 12. Juni 2008 - V ZR 223/07, juris Rn. 6 f.). Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden , ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen (BGH, Urteile vom 12. Juli 1984 - VII ZR 123/83, aaO mwN; vom 13. Dezember 2002 - V ZR 359/01, NJW-RR 2003, 491 unter II 2 a). Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten (vgl. BGH, Urteile vom 12. Juli 1984 - VII ZR 123/83, aaO unter II 1 b; vom 21. Januar 1999 - VII ZR 398/97, aaO unter II 2 b; Beschlüsse vom 21. Mai 2007 - II ZR 266/04, aaO; vom 12. Juni 2008 - V ZR 223/07, aaO Rn. 7).
6
a) Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind (vgl. Senatsbeschluss vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 14; BGH, Urteile vom 12. Juli 1984 - VII ZR 123/83, NJW 1984, 2888 unter II 1 a; vom 21. Januar 1999 - VII ZR 398/97, NJW 1999, 1859 unter II 2 a mwN; Beschlüsse vom 1. Juni 2005 - XII ZR 275/02, aaO unter II 2 a; vom 21. Mai 2007 - II ZR 266/04, NJW-RR 2007, 1409 Rn. 8; vom 12. Juni 2008 - V ZR 223/07, juris Rn. 6 f.). Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden , ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen (BGH, Urteile vom 12. Juli 1984 - VII ZR 123/83, aaO mwN; vom 13. Dezember 2002 - V ZR 359/01, NJW-RR 2003, 491 unter II 2 a). Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten (vgl. BGH, Urteile vom 12. Juli 1984 - VII ZR 123/83, aaO unter II 1 b; vom 21. Januar 1999 - VII ZR 398/97, aaO unter II 2 b; Beschlüsse vom 21. Mai 2007 - II ZR 266/04, aaO; vom 12. Juni 2008 - V ZR 223/07, aaO Rn. 7).
8
b) Damit hat sich das Berufungsgericht der Erkenntnis verschlossen, dass nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung eine Partei ihrer Darlegungslast genügt, wenn sie Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht als in ihrer Person entstanden erscheinen zu lassen. Genügt das Parteivorbringen diesen Anforderungen an die Substantiierung, so kann der Vortrag weiterer Einzeltatsachen nicht verlangt werden (vgl. nur: Sen.Urt. v. 25. Juli 2005 - II ZR 199/03, ZIP 2005, 1738, 1740 m.w.Nachw.). Es ist vielmehr Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten, dabei ggf. Zeugen nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder - sofern es, wie hier bei der Unternehmensbewertung, auf spezifische Fachkunde ankommt - einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten.
Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird das Urteil des 12. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 21. Juni 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Nichtzulassungsbeschwerde, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 99.479,50 € festgesetzt.
Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 11. März 2011 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 1. April 2011 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Beklagten erkannt worden ist. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Nichtzulassungsbeschwerde , an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Der Streitwert für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren wird auf 9.146,85 € festgesetzt.
Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 11. März 2011 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Nichtzulassungsbeschwerde, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Streitwert für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren wird auf 44.098,92 € festgesetzt.

14
1. Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet (BVerfG, WM 2009, 671, 672; BGH, Beschluss vom 12. Juni 2008 - V ZR 223/07, juris Rn. 5; Urteil vom 2. April 2009 - I ZR 16/07, TranspR 2009, 410 Rn. 23; Senatsbeschluss vom 11. Mai 2010 - VIII ZR 212/07, juris Rn. 10). Das ist unter anderem dann der Fall, wenn ein Gericht die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs missachtet, wonach ein Beweisantritt für erhebliche, nicht willkürlich ins Blaue hinein aufgestellte Tatsachen nur dann unberücksichtigt bleiben darf, wenn das angebotene Beweismittel ungeeignet ist, weil es im Einzelfall zur Beweisbehauptung erkennbar keine sachdienlichen Ergebnisse bringen kann, oder wenn die unter Beweis gestellte Tatsache so ungenau bezeichnet ist, dass ihre Erheblichkeit nicht beurteilt werden kann (BVerfG, aaO; BGH, Beschlüsse vom 1. Juni 2005 - XII ZR 275/02, NJW 2005, 2710 unter II 2 a; vom 12. Juni 2008 - V ZR 223/07, aaO; Senatsbeschluss vom 11. Mai 2010 - VIII ZR 212/07, aaO). Die der Beweiserhebung vorgeschaltete Handhabung der Substantiierungsanforderungen verletzt Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie - wie hier - offenkundig unrichtig ist (BGH, Beschluss vom 12. Juni 2008 - V ZR 223/07, aaO; Senatsbeschluss vom 11. Mai 2010 - VIII ZR 212/07, aaO).
6
Damit hat das Berufungsgericht die Anforderungen an die Substantiierungspflicht des Beklagten überspannt. Eine Partei genügt dieser Pflicht, wenn sie Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht als in ihrer Person entstanden erscheinen zu lassen, wobei unerheblich ist, wie wahrscheinlich die Darstellung ist und ob sie auf eigenem Wissen oder einer Schlussfolgerung aus Indizien besteht. Genügt das Parteivorbringen diesen Anforderungen an die Substantiierung, so kann der Vortrag weiterer Einzeltatsachen nicht verlangt werden. Es ist vielmehr Sache des Tatrichters , bei der Beweisaufnahme die Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach allen Einzelheiten zu fragen, die ihm für die Beurteilung der Zuverlässigkeit der Bekundungen erforderlich erscheinen. Der Pflicht zur Substantiierung ist mithin nur dann nicht genügt, wenn das Gericht aufgrund der Darstellung nicht beurteilen kann, ob die gesetzlichen Voraussetzungen der an eine Behauptung geknüpften Rechtsfolgen erfüllt sind (BGH, Urteile vom 13. Juli 1998 - II ZR 131/97 - VersR 1999, 1120 unter I und vom 25. Juli 2005 - II ZR 199/03 - BGH-Report 2005, 1589 unter II 2 b; Beschluss vom 1. Juni 2005 - XII ZR 275/02 - NJW 2005, 2710 unter II 2 a). Gemessen daran war der Beweisantrag des Beklagten hinreichend substantiiert. Ob schon der von seinem Prozessbevollmächtigten in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht gestellte Antrag, durch Einvernahme der Zeugen Kö. und F. über die Behauptung Beweis zu erheben, "dass die KG Darlehensnehmerin ist", hinreichend bestimmt war, kann letztlich dahinstehen. Jedenfalls der im Schriftsatz vom 16. Juni 2004 erneut gestellte und inhaltlich präzisierte Antrag ent- hält hinreichend substantiierten Tatsachenvortrag. Das Beweisangebot ergibt, dass es dem Beklagten auf den Beweis von Tatsachen ankam. Da der Vertrag von 1998/1999 "ppa" unterschrieben wurde, ergibt sich daraus , dass der als Zeuge benannte Prokurist Angaben zur Person des von ihm Vertretenen würde machen können.
Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird die Revision gegen das Urteil des 4. Zivilsenats des SchleswigHolsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig vom 23. September 2002 zugelassen. Auf die Revision der Beklagten wird das vorgenannte Urteil aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Streitwert: 40.611 €.

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 16. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 25. Januar 2001 aufgehoben.
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 31 des Landgerichts Berlin vom 9. Dezember 1999 wird zurückgewiesen.
Der Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelinstanzen.

Von Rechts wegen
23
Das Zustandekommen einer solchen Vereinbarung hat der Beklagte ausreichend dargelegt und unter Beweis gestellt. Er hat vorgetragen, dass ihm - wie allen anderen Mietern auch - bei Vertragsschluss das Recht zur Nutzung der Gartenfläche eingeräumt worden sei, ohne dass dies schriftlich fixiert worden sei, und hat dies in das Wissen der Zeugin P. gestellt, die nach seinem Vorbringen bei den Vertragsverhandlungen zugegen war. Soweit zusätzlich zur Darlegung einer Willensübereinstimmung bei Vertragsschluss (vgl. hierzu BAG, NZA 2005, 1298, 1301) in der obergerichtlichen Rechtsprechung eine Erklärung dafür gefordert wird, weshalb die Parteien davon abgesehen haben, eine behauptete mündliche Nebenabrede in die Vertragsurkunde aufzunehmen (vgl. KG, aaO mwN), stehen diese Anforderungen in Widerspruch dazu, dass nach höchstrichterlicher Rechtsprechung der Grad der Wahrscheinlichkeit der Sachverhaltsschilderung für den Umfang der Darlegungslast regelmäßig ohne Bedeutung ist (vgl. BGH, Urteile vom 13. Dezember 2002 - V ZR 359/01, aaO; vom 12. Juni 2008 - V ZR 223/07, aaO Rn. 7; jeweils mwN). Unabhängig davon genügt das Vorbringen des Beklagten selbst diesen strengen Substantiierungsanforderungen , denn er hat dargetan, dass die ursprüngliche Vermieterin auch mit den übrigen Mietern des Anwesens entsprechende mündliche Nebenabreden über die Gartennutzung getroffen habe. Dieser Vortrag enthält bei vernünftiger Betrachtung die die unterbliebene Aufnahme der Nebenabrede in den Vertragstext erklärende Aussage, das von den Vertragsparteien gewählte Vorgehen habe der üblichen Handhabung entsprochen. Das Berufungsgericht hat somit rechtsfehlerhaft und gehörswidrig von der Vernehmung der Zeugin P. abgesehen.
7
b) Den beschriebenen Anforderungen wird das Vorbringen der Klägerin gerecht. Die Klägerin hat unter Berufung auf die Vernehmung des Vaters der Mieterin, des Zeugen W. , behauptet, dass die aus den vorgelegten Rechnungen ersichtlichen Investitionen aus dem Vermögen der Mieterin getätigt worden seien, indem der Zeuge die Rechnungsbeträge absprachegemäß aus dem von ihm verwalteten Vermögen seiner Tochter beglichen habe. Damit hat die Klägerin schlüssig vorgetragen, dass die Mieterin Investitionen in der geltend gemachten Höhe erbracht habe, so dass der von ihr angebotene Beweis zu erheben war. Die gegenteilige Beurteilung des Berufungsgerichts beruht auf einem gravierenden Fehlverständnis der Substantiierungslast der Klägerin. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist der Grad der Wahrscheinlichkeit der Sachverhaltsschilderung für den Umfang der Darlegungslast regelmäßig ohne Bedeutung (vgl. BGH, Urteile vom 13. Dezember 2002 - V ZR 359/01, aaO; vom 12. Juni 2008 - V ZR 223/07, aaO Rn. 7; jeweils mwN). Es kommt daher insoweit nicht darauf an, ob die Ausstellung der Rechnungen auf den Zeugen W. Zweifel an der Darstellung der Klägerin begründet und ob weitere Umstände dafür sprechen könnten, dass die Investitionen nicht von der Mieterin , sondern von der damaligen Vermieterin, der W. Grundstücksverwaltungs - und -verwertungs GmbH, erbracht worden waren, für die der Zeuge W. zeichnungsberechtigt war. Derartige Umstände mögen im Rahmen der Beweiswürdigung nach Durchführung der Beweisaufnahme von Bedeutung sein, rechtfertigen es aber nicht, von der Vernehmung des benannten Zeugen abzusehen und das Vorbringen der Klägerin auf diese Weise von vornherein beiseite zu schieben.
24
d) Die aufgezeigten Maßstäbe zur Abgrenzung von Wohnraum- und Geschäftsraummiete gelten für die im Rahmen der Zuständigkeitsprüfung nach § 23 Nr. 2a GVG (und früher nach § 29a ZPO aF) vorzunehmende Einordnung eines Mischmietverhältnisses entsprechend. Auch hier ist auf die für das materielle Recht entwickelten Grundsätze abzustellen (so auch OLG München, ZMR 2010, 962; LG Frankfurt am Main, Urteil vom 31. Januar 2013 - 2/32 O 176/12, juris Rn. 29; LG Berlin, MM 2002, 383 [jeweils zu § 23 Nr. 2a GVG]; OLG Hamm, aaO; OLG Karlsruhe, MDR 1988, 414 mwN [jeweils zu § 29a ZPO aF]). Danach ist das jeweils in Frage stehende Mischmietverhältnis zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis (§ 549 BGB) oder als Mietverhältnis über andere Räume (§ 578 Abs. 2 BGB), also Geschäftsräume, zu bewerten. Denn eine Aufspaltung eines Mischmietverhältnisses in seine verschiedenen Bestandteile unter gesonderter rechtlicher Bewertung der unterschiedlichen Nutzungszwecke liefe der bei einem Mischmietverhältnis von den Parteien gewollten rechtlichen Einheit des Vertrags zuwider (OLG Schleswig, NJW 1983, 49, 51; OLG Stuttgart, aaO; OLG Hamm, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 12. Oktober 1978 - VII ZR 288/77, BGHZ 72, 229, 232 [zum Verkauf eines Grundstücksanteils und der Erstellung einer Eigentumswohnung]).
BGB

Dieses Gesetz dient der Umsetzung folgender Richtlinien:

1.
Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen hinsichtlich des Zugangs zur Beschäftigung, zur Berufsbildung und zum beruflichen Aufstieg sowie in Bezug auf die Arbeitsbedingungen (ABl. EG Nr. L 39 S. 40),
2.
Richtlinie 77/187/EWG des Rates vom 14. Februar 1977 zur Angleichung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Wahrung von Ansprüchen der Arbeitnehmer beim Übergang von Unternehmen, Betrieben oder Betriebsteilen (ABl. EG Nr. L 61 S. 26),
3.
Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. EG Nr. L 372 S. 31),
4.
Richtlinie 87/102/EWG des Rates zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 42 S. 48), zuletzt geändert durch die Richtlinie 98/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 zur Änderung der Richtlinie 87/102/EWG zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 101 S. 17),
5.
Richtlinie 90/314/EWG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. Juni 1990 über Pauschalreisen (ABl. EG Nr. L 158 S. 59),
6.
Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. EG Nr. L 95 S. 29),
7.
Richtlinie 94/47/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien (ABl. EG Nr. L 280 S. 82),
8.
der Richtlinie 97/5/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Januar 1997 über grenzüberschreitende Überweisungen (ABl. EG Nr. L 43 S. 25),
9.
Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19),
10.
Artikel 3 bis 5 der Richtlinie 98/26/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Wirksamkeit von Abrechnungen in Zahlungs- und Wertpapierliefer- und -abrechnungssystemen vom 19. Mai 1998 (ABl. EG Nr. L 166 S. 45),
11.
Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter (ABl. EG Nr. L 171 S. 12),
12.
Artikel 10, 11 und 18 der Richtlinie 2000/31/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2000 über bestimmte rechtliche Aspekte der Dienste der Informationsgesellschaft, insbesondere des elektronischen Geschäftsverkehrs, im Binnenmarkt ("Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr", ABl. EG Nr. L 178 S. 1),
13.
Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35).

(1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.

(2) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.

(1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.

(2) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.

(1) Soll der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten, so tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein. Schließt der Vermieter erneut einen Mietvertrag zur gewerblichen Weitervermietung ab, so tritt der Mieter anstelle der bisherigen Vertragspartei in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis mit dem Dritten ein.

(2) Die §§ 566a bis 566e gelten entsprechend.

(3) Eine zum Nachteil des Dritten abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.

(2) Männer und Frauen sind gleichberechtigt. Der Staat fördert die tatsächliche Durchsetzung der Gleichberechtigung von Frauen und Männern und wirkt auf die Beseitigung bestehender Nachteile hin.

(3) Niemand darf wegen seines Geschlechtes, seiner Abstammung, seiner Rasse, seiner Sprache, seiner Heimat und Herkunft, seines Glaubens, seiner religiösen oder politischen Anschauungen benachteiligt oder bevorzugt werden. Niemand darf wegen seiner Behinderung benachteiligt werden.

(1) Vor Gericht hat jedermann Anspruch auf rechtliches Gehör.

(2) Eine Tat kann nur bestraft werden, wenn die Strafbarkeit gesetzlich bestimmt war, bevor die Tat begangen wurde.

(3) Niemand darf wegen derselben Tat auf Grund der allgemeinen Strafgesetze mehrmals bestraft werden.

(1) Das Gericht hat unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. In dem Urteil sind die Gründe anzugeben, die für die richterliche Überzeugung leitend gewesen sind.

(2) An gesetzliche Beweisregeln ist das Gericht nur in den durch dieses Gesetz bezeichneten Fällen gebunden.

Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird das Urteil des 12. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 21. Juni 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Nichtzulassungsbeschwerde, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 99.479,50 € festgesetzt.