BGH: Kein Anspruch auf Maklerprovision bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung – Verbraucher können Geld zurückfordern

27.01.2021

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Rechtsanwalt Dirk Streifler - Partner


Wirtschaftsrecht / Existenzgründung / Insolvenzrecht / Gesellschaftsrecht / Strafrecht
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Der BGH stellt in seinem Urteil von 26.11.2020 BGH, Az. I ZR 169/19 klar: Widerrufsbelehrungen von Maklerverträgen, welche außerhalb der Geschäftsräume des Maklers zustande kommen, müssen in Papierform übergeben werden - Anderenfalls beginnt die Widerruffrist nicht zu laufen.  Eine solche „physische Übergabe“ kann nur im Ausnahmefall durch die Übermittlung über einen „dauerhaften Datenträger“ wie E-Mail ersetzt werden.  Das Urteil stellt sich als besonders wegweisend heraus, denn der sogenannte „Widerrufsjoker“ steht Verbrauchern auch nach Vertragsdurchführung zur Verfügung steht.

Dirk Streifler – Streifler&Kollegen – Rechtsanwälte Berlin

Der BGH entschied, dass der Makler keinen Anspruch auf seine Provision hat, wenn er es versäumt Informationen über den Widerruf des Maklervertrages in physischer Form, also auf Papier zu überreichen. Dies ist immer dann notwendig, wenn der Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers zustande kommt.

Was ist passiert? 

Der Grund für den Rechtsstreit und mithin das Urteil, ist eine nicht bezahlte Maklerprovision. Die Beklagten entschieden sich dazu ihre Immobilie, ein Reihenhaus in Münster, zunächst per Zeitungsanzeige zu veräußern und anschließend einen Immobilienmakler (hier: Kläger) damit zu beauftragen. Kurze Zeit später unterschrieben sie in ihrer Wohnung einen von dem Kläger vorformulieren „Makler-Verkaufsauftrag“ und ebenfalls eine Widerrufsbelehrung. Problematisch stellte sich hierbei heraus, dass diese Widerrufsbelehrung zwar darauf hinwies, dass für den Widerruf das beigefügte Muster-Widerrufsformular verwendet werden solle, dieses Formular jedoch den Unterlagen tatsächlich nicht beigefügt worden ist. Nach einer erfolgreichen Übermittlung der Immobilie am 15. September 2017 durch den Makler erklärten die Beklagten am 7. Dezember desselben Jahres den Widerruf des Makler-Vertrages und lehnten die Bezahlung der Provision ab.

Der Makler nahm die Beklagten als Gesamtschuldner auf Zahlung von 15.172,50 Euro und auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Anspruch. Er behauptete ein Widerrufsformular in den Briefkasten der Beklagten geworfen zu haben, was er jedoch während der Verhandlungen nicht nachweisen konnte.

Das Landgericht wies die Klage ab und auch die Berufung des Klägers ist ohne Erfolg geblieben (OLG Hamm, Urteil vom 12. August 2019 – 18 U 119/18). Das Berufungsgericht lies eine Revision zu.

BGH: Versäumt es der Immobilienmakler Kunden Informationen über sein Widerrufsrecht zu überreichen, so hat er keinen Anspruch auf Maklerprovision

Der BGH stimmt den Beklagten zu. Dem Kläger steht weder ein Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision gem. § 652 Abs. 1 BGB noch ein Anspruch auf Wertersatz gem. 357 Abs. 8 BGB aufgrund der Vermarktung des Objekts zu. Ein entsprechender Provisionsanspruch gem. § 652 Abs. 1 BGB besteht trotz des rechtmäßig abgeschlossenen Maklervertrages und der vollständig erfüllten Leistung seitens des Maklers nicht. Die Beklagten haben am 7. Dezember den Vertrag nämlich wirksam widerrufen. Die Widerrufsfrist ist auch nicht abgelaufen, da es zu einer hierfür notwendigen Aushändigung der Belehrung nicht gekommen ist.

Unterschied zwischen Widerruf und Kündigung 

Eine Kündigung ist auf die Folgen in der Zukunft gerichtet. Sie beendet einen auf Dauer angelegten Vertrag für die Zukunft. Dagegen bewirkt ein Widerruf die Nichtigkeit des Vertrages von Anfang an und wandelt den Vertrag in ein Rückgewährschuldverhältnis um. Dies hat zu Folge hat das bereits empfangene Leistungen zurückgegeben werden müssen. Der Vertrag erlöscht auch für die Vergangenheit

Makler hat weder Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision, auf Zahlung von Wertersatz noch auf Zahlung der geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten

Der BGH betont, dass Verträge, die außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden, zwei Anforderungen gerecht werden müssen. Zum einem ist es notwendig, dass der Unternehmer dem Verbraucher entsprechend der Anforderungen des Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichem Gesetzbuch) über die Bedingungen, die Fristen und das Verfahren für die Ausübung des Widerrufsrechts informiert. Darüber hinaus ist der Unternehmer verpflichtet diese Informationen gem. Art. 246a § 4 Abs. 2 S. 1 EGBGB dem Verbraucher auf Papier oder – vorausgesetzt der Verbraucher stimmt dem zu – auf einen anderen dauerhaften Datenträger zur Verfügung zu stellen. Zu diesen Informationen gehört insbesondere auch das Muster- und Widerrufsformular.

„Das Widerrufsrecht erlischt nicht, wenn der Unternehmer dem Verbraucher eine Widerrufsbelehrung bei Vertragsschluss zwar erteilt, die Widerrufsbelehrung und das Muster-Widerrufsformular in der Anlage 2 zum EGBGB jedoch nicht ausgehändigt hat.“

Etliche Verbraucher können Zahlung verweigern – Jetzt prüfen lassen!

Das vom Bundesgerichtshof gesprochene Urteil ist besonders wegweisend. Etliche Immobilienkäufer- und Verkäufer können - unter Umständen - die Makler-Provision zurückzubekommen oder eine entsprechende Zahlung verweigern. So werden insgesamt alle Verbraucher, die in den letzten zwölf Monaten und vierzehn Tagen einen Vertrag außerhalb der Geschäftsräume geschlossen haben, dazu angehalten, diesen auf seine Vollständigkeit und Richtigkeit hin, überprüfen zu lassen. Bei einer nicht ausgehändigten oder fehlerhaften Widerrufsbelehrung verlängert sich die Widerrufsfrist nämlich um zwölf Monate. Auf diese Weise können auch bereits gezahlte Leistungen zurückerstattet werden. Wichtig ist das ein Widerruf keiner besonderen Form bedarf. Sie können einen Vertrag dementsprechend auch mündlich, telefonisch oder per Email widerrufen. Zögern Sie nicht uns zu kontaktieren.

Haben Sie noch Fragen zum Thema Widerruf? Nehmen Sie Kontakt zu Streifler&Kollegen auf und lassen Sie sich fachkundig beraten.

 

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Gesetze

Gesetze

2 Gesetze werden in diesem Text zitiert

BGB | § 652 Entstehung des Lohnanspruchs


(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der...

Referenzen

BGB

Dieses Gesetz dient der Umsetzung folgender Richtlinien:

1.
Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen hinsichtlich des Zugangs zur Beschäftigung, zur Berufsbildung und zum beruflichen Aufstieg sowie in Bezug auf die Arbeitsbedingungen (ABl. EG Nr. L 39 S. 40),
2.
Richtlinie 77/187/EWG des Rates vom 14. Februar 1977 zur Angleichung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Wahrung von Ansprüchen der Arbeitnehmer beim Übergang von Unternehmen, Betrieben oder Betriebsteilen (ABl. EG Nr. L 61 S. 26),
3.
Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. EG Nr. L 372 S. 31),
4.
Richtlinie 87/102/EWG des Rates zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 42 S. 48), zuletzt geändert durch die Richtlinie 98/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 zur Änderung der Richtlinie 87/102/EWG zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 101 S. 17),
5.
Richtlinie 90/314/EWG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. Juni 1990 über Pauschalreisen (ABl. EG Nr. L 158 S. 59),
6.
Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. EG Nr. L 95 S. 29),
7.
Richtlinie 94/47/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien (ABl. EG Nr. L 280 S. 82),
8.
der Richtlinie 97/5/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Januar 1997 über grenzüberschreitende Überweisungen (ABl. EG Nr. L 43 S. 25),
9.
Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19),
10.
Artikel 3 bis 5 der Richtlinie 98/26/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Wirksamkeit von Abrechnungen in Zahlungs- und Wertpapierliefer- und -abrechnungssystemen vom 19. Mai 1998 (ABl. EG Nr. L 166 S. 45),
11.
Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter (ABl. EG Nr. L 171 S. 12),
12.
Artikel 10, 11 und 18 der Richtlinie 2000/31/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2000 über bestimmte rechtliche Aspekte der Dienste der Informationsgesellschaft, insbesondere des elektronischen Geschäftsverkehrs, im Binnenmarkt ("Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr", ABl. EG Nr. L 178 S. 1),
13.
Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35).

(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Maklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.

(2) Aufwendungen sind dem Makler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.