Der Kläger wendet sich gegen eine baurechtliche Verfügung, mit der ihm die Beseitigung eines Balkonanbaus aufgegeben wird. Er ist Eigentümer des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks Flst.Nr. ..., Seminargasse 5 in R., das im Geltungsbereich der Altstadtsatzung der Beklagten vom 25.08.1981 liegt.

Mit einem als „Bauvoranfrage“ bezeichneten Schreiben vom 19.01.1999 legte der Kläger dem Stadtplanungsamt der Beklagten Skizzen des geplanten Balkonanbaus vor. Er wies darauf hin, dass für ihn und seine Familie der Erwerb des Hauses in der Seminargasse 5 in erster Linie davon abhängig sei, ob ein Balkon gemäß beiliegender Skizze montiert werden könne; deshalb werde um eine Stellungnahme gebeten. Mit Schreiben vom 01.02.1999 führte das Stadtplanungsamt daraufhin gegenüber dem Kläger aus, dass ein Balkonanbau „mitgetragen“ werden könne, wenn Breite und Tiefe abweichend von dem vorgelegten Vorschlag reduziert würden, wenn die Balkonbreite der Toreinfahrt annähernd entspreche, wenn der vorhandene Baum berücksichtigt werde und wenn der Balkon etwa 1,50 m tief sei. Ferner wird darauf hingewiesen, dass „gestalterische Details, Materialwahl und ähnliches“ der weiteren Abstimmung mit dem Stadtplanungsamt bedürften; für Fragen „über diese ersten Aussagen hinaus“ stehe das Stadtplanungsamt zur Verfügung.

Am 18.04.2000 legte der Kläger ein Baugesuch zur Erstellung eines Balkonanbaus vor und beantragte Befreiung von § 5 der Altstadtsatzung sowie § 8 Abs. 9 LBO/AVO. Das Bauverwaltungsamt (Baurechtsbehörde) führte eine Angrenzerbenachrichtigung durch, bei der von Nachbarn Einwendungen erhoben wurden. Das ebenfalls angehörte Stadtplanungsamt rückte nunmehr von der oben genannten positiven Stellungnahme ab und wandte sich gegen den Balkonanbau, weil er nicht in das historische Straßenbild passe und wegen der Überbauung des öffentlichen Straßenraumes ein Baum gefällt werden müsse (Stellungnahme vom 05.06.2000). In einem Vermerk vom 07.06.2000 heißt es, dass die Stadt als Eigentümerin der öffentlichen Fläche der Überbauung ihres Grundstücks FlstNr. ... im Luftraum nicht zustimme. Davon wurde der Kläger am 29.06.2000 unterrichtet. Mit Schreiben vom 09.11.2000 teilte die Baurechtsbehörde dem Kläger mit, dass das Schreiben des Stadtplanungsamts vom 01.02.1999 nicht als Antwort auf eine Bauvoranfrage gewertet werden könne, weil sie selbst erst am 12.05.2000 im Zusammenhang mit dem gestellten Befreiungsantrag hiervon Kenntnis erlangt habe. Der geplante Balkon sei zwar baurechtlich genehmigungsfrei, weil er lediglich einen fiktiven umbauten Raum von etwa 12 m³ aufweise. Unabhängig von baurechtlichen Bestimmungen sei jedoch festzustellen, dass er vollständig über städtischem Eigentum gebaut werden solle, und dass die Beklagte als Grundstückseigentümerin der Überbauung nicht zustimme.

Im Jahre 2002 begann der Kläger mit dem Bau des Balkons. Mit Bescheid vom 04.03.2002 stellte die Beklagte die Bauarbeiten unter Anordnung der sofortigen Vollziehung ein. Gleichwohl führte der Kläger den Balkonanbau zu Ende. Mit Schreiben vom 13.03.2002 - Stadtkämmerei/Liegenschaftsverwaltung - teilte die Beklagte dem Kläger nochmals mit, dass sie als Eigentümerin des Grundstücks Flst.Nr. ... der Errichtung des Balkons über dem Grundstück als Überbau nicht zustimme; sie forderte den Kläger in ihrer Eigenschaft als Grundstückseigentümerin zur Beseitigung auf. Mit Schreiben vom 04.04.2002 - Stadtkämmerei/Liegenschaftsverwaltung - drohte die Beklagte rechtliche Schritte an, falls der Überbau nicht bis spätestens 22.04.2002 entfernt sei. Nachdem der Kläger dieser Aufforderung nicht nachgekommen ist, hat die Beklagte beim Amtsgericht Rottenburg Klage auf Beseitigung des Balkons erhoben, die das Amtsgericht wegen Vorgreiflichkeit des vorliegenden Verfahrens ausgesetzt hat.

Mit baurechtlicher Verfügung der Beklagten vom 28.05.2002 wurde der Kläger aufgefordert, den gesamten Balkon auf der Südwestseite des Gebäudes Seminargasse 5 bis spätestens einen Monat nach Bestandskraft zu beseitigen und die Balkontüröffnung so zu gestalten, dass sie den Sicherheits- und Gestaltungsvorschriften der Altstadtsatzung entspricht. In der Verfügung wird festgestellt, dass kein Antrag auf Genehmigung nach § 2 Altstadtsatzung gestellt worden sei und der zuständige Dezernent für Liegenschaften der Baurechtsbehörde mitgeteilt habe, dass die Stadt als Eigentümerin dem Überbau nicht zustimme. Unabhängig von der privatrechtlichen Seite habe die Stadt Rottenburg mit Schreiben des Stadtplanungsamts vom 27.05.2002 der Baurechtsbehörde mitgeteilt, dass eine nachträgliche Genehmigung nach § 2 Altstadtsatzung nicht erteilt werden könne. Insoweit wird weiter ausgeführt:

„Vielmehr wird diese Genehmigung gemäß § 3 Altstadtsatzung i.V.m. § 172 Abs. 3 BauGB versagt, weil insbesondere die bauliche Anlage (Gebäude Nr. 5, Seminargasse) im Zusammenhang mit den anderen Gebäuden in der Seminargasse das Ortsbild bzw. die Stadtgestalt in ihrer historischen Form prägt und solche Veränderungen der Erhaltung des dortigen Stadtbilds zuwiderlaufen. Der Balkonanbau weicht vom ursprünglichen Straßenzug ab. Historisch bildet gerade der südliche Teil der Seminargasse ein deutliches Abbild der Baukultur der vergangenen Jahrhunderte. Die vorhandene Bausubstanz mit ihren spitzen Giebeln sowie den teilweise historischen Fassaden und Fassadenöffnungen bewahrt das Bild des städtischen Lebens in den letzten zwei Jahrhunderten. Das historische Rottenburger Stadtbild lässt keine Balkonanbauten zur Straßenseite zu. Die Gebäudevorderseite ist in der Regel glatt verputzt und lediglich durch Fassadenöffnungen gegliedert. Historisch ausgebildet wurden Balkone auf den straßenabgewandten Seiten und dann meist eingepasst in die Fassadenfläche. Durch den nicht altstadtgerechten Balkonanbau an das Haus Seminargasse 5 wird das historische Erscheinungsbild des südlich folgenden Straßenzuges verfälscht. Nachdem die Erhaltung des ursprünglichen Zustandes der straßenseitigen Fassaden der Seminargasse im überwiegenden öffentlichen Interesse liegt, eine Duldung nach pflichtgemäßem Ermessen den Sinn und Zweck der Altstadtsatzung zunichte machen würde, der Verzicht auf einen Balkon aus subjektiven Gründen bei dieser Wohnung zumutbar ist und zudem ein Präzedenzfall geschaffen würde, hat die Stadt gebeten, die Beseitigung des Balkons zu verlangen.

Nach Abwägung aller Interessen kommt die Baurechtsbehörde zu dem Ergebnis, dass das öffentliche Interesse an der Herstellung des ursprünglichen Zustandes der Fassade des Gebäudes Seminargasse 5 das private Interesse des Bauherrn an einem Erhalt des Balkons erheblich übersteigt, weshalb ordnungsgemäße Zustände nach pflichtgemäßem Ermessen letztendlich nur durch eine Beseitigung des Balkons erreicht werden können.“

Den hiergegen eingelegten Widerspruch des Klägers wies das Regierungspräsidium Tübingen mit am 10.9.2003 zugestellten Bescheid vom 9.9.2003 zurück. Zur Begründung wird ausgeführt: Die Beklagte habe das überwiegende öffentliche Interesse an der Herstellung rechtmäßiger Zustände zutreffend dargelegt. Das Vorhaben bedürfe einer Genehmigung nach § 2 der Altstadtsatzung. Eine solche sei nicht erteilt worden. Die positive Stellungnahme des Stadtplanungsamtes vom 01.02.1999 stelle keine baurechtliche Entscheidung dar, weil sie ausdrücklich als „erste Aussage“ formuliert worden sei. Aus den von der Beklagten in der Beseitigungsverfügung genannten Gründen bestehe auch kein Anspruch auf Erteilung der Genehmigung nach § 3 der Satzung. Die Ausführungen der Beklagten seien nicht zu beanstanden. Insbesondere seien im maßgeblichen Umgebungsbereich keine in den Straßenbereich ragenden Balkone vorhanden. Dass unmittelbar angrenzend an das Baugrundstück ein modernes Gebäude stehe, begründe keinen Anspruch darauf, die Gestaltungsanforderungen für die das Umfeld prägenden Gebäude mittelalterlichen Charakters „zurückzufahren“. Das öffentliche Interesse an der Herstellung rechtmäßiger Zustände überwiege das private Interesse des Klägers auch deshalb, weil der Kläger den Balkonanbau in Kenntnis der nicht vorliegenden Genehmigung begonnen und noch nach erfolgter Baueinstellung zu Ende geführt habe.

Am 8.10.2003 hat der Kläger beim Verwaltungsgericht Sigmaringen Klage erhoben mit dem Antrag, den Bescheid der Beklagten vom 28.5.2002 und insoweit den diesen Bescheid betreffenden Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Tübingen vom 9.9.2003 aufzuheben, hilfsweise die Nichtigkeit dieses Bescheides festzustellen. Die Beklagte hat Klageabweisung beantragt.

Mit Urteil vom 20.04.2005 hat das Verwaltungsgericht Sigmaringen die Beseitigungsanordnung der Beklagten vom 28.05.2002 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Tübingen vom 09.09.2003 aufgehoben. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Die Beseitigungsverfügung hätte gemäß § 48 Abs. 2 Satz 1 2. Alternative LBO vom Regierungspräsidium Tübingen als höherer Baurechtsbehörde erlassen werden müssen. Die Beklagte sei „hausintern“ als Eigentümerin des überbauten Straßenraumes an dem gemäß § 2 Altstadtsatzung notwendigen Genehmigungsverfahren beteiligt worden. Als solche habe sie Einwendungen im Sinne des § 48 Abs. 2 LBO erhoben, nämlich die Zustimmung zur Überbauung ihres Eigentums versagt. Diese Vorschrift sei auch anwendbar, wenn es - wie hier - um baurechtliches Einschreiten gegen ein Vorhaben gehe und eine dem Genehmigungsverfahren vergleichbare Interessenkollision vorliege. Letzteres sei hier der Fall. Denn die Beklagte habe sich (auch) mit privatrechtlichen Erwägungen gegen das Bauvorhaben gewandt; sie unterscheide sich insoweit nicht von anderen Nachbarn eines Bauvorhabens. Es könne offen bleiben, ob § 48 Abs. 2 LBO auch in Genehmigungsverfahren nach § 172 BauGB anwendbar sei, obwohl insoweit gemäß § 173 Abs. 1 BauGB nicht die Baurechtsbehörde, sondern die Gemeinde selbst zuständig sei. Denn jedenfalls für die hier in Rede stehende baurechtliche Beseitigungsverfügung sei die Baurechtsbehörde zuständig. Nach allem sei die Beseitigungsverfügung wegen fehlender sachlicher Zuständigkeit der Beklagten aufzuheben, ohne dass es auf die Vereinbarkeit des Balkons mit der Altstadtsatzung der Beklagten ankomme. Das Verwaltungsgericht hat die Berufung zugelassen.

Gegen das ihr am 02.05.2005 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 18.05.2005 Berufung eingelegt mit dem Antrag,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Sigmaringen vom 20. April 2005

- 9 K 1762/03 - zu ändern und die Klage abzuweisen.

Die Berufung hat sie am 01.07.2005 wie folgt begründet: Die Voraussetzungen einer Zuständigkeitsverlagerung nach § 48 Abs. 2 LBO lägen nicht vor. Sie habe keine Einwendungen in der Funktion eines „Beteiligten“ am baurechtlichen Verfahren auf Einschreiten gegen den Balkonanbau erhoben. Insbesondere habe sie nicht als Grundstückseigentümerin einen Antrag auf baurechtliches Einschreiten gestellt. Einwendungen, die eine Gemeinde im Rahmen des Genehmigungsverfahrens erhoben habe, könnten nicht in einen Antrag auf Einschreiten umgedeutet werden. Die Beseitigungsanordnung sei auch rechtmäßig. Der Balkonanbau verstoße gegen § 34 BauGB, weil die faktische vordere Baulinie entlang der Gebäudekanten überschritten werde. Er sei zudem aus den in der angefochtenen Verfügung genannten Gründen unvereinbar mit § 3 der Altstadtsatzung. Auch verstoße das Vorhaben gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften dieser Satzung, nämlich gegen die Gestaltungsgrundsätze nach § 4 und die Anforderungen an Fassaden nach § 5. Schließlich stelle der Balkon dadurch, dass er in den Straßenraum hineinrage, eine unzulässige Sondernutzung dar.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er führt im Wesentlichen aus: Es fehle an der sachlichen Zuständigkeit der Beklagten. Diese habe sich als Grundstückseigentümerin am Verwaltungsverfahren beteiligt, indem sie ihre Zustimmung zum Überbau versagt habe. Außerdem müsse derjenige, der im Genehmigungsverfahren Einwendungen erhoben habe, auch als Beteiligter eines anschließenden Beseitigungsverfahrens gelten; ansonsten könnte die Zuständigkeitsverlagerung durch Verfahrensgestaltung umgangen werden. Die Beseitigungsverfügung sei auch materiell rechtswidrig. Sein Vorhaben sei mit der Altstadtsatzung vereinbar. Ein Verstoß gegen § 3 Altstadtsatzung liege schon deshalb nicht vor, weil die bauliche Anlage als solche erhalten bleibe. Im Übrigen sei diese Vorschrift unbestimmt, da der Genehmigungstatbestand nicht klar definiert sei. In der Sache treffe es nicht zu, dass die obere Seminargasse im Sinne des Barock baulich geprägt sei, wie dies in der Präambel der Altstadtsatzung vorausgesetzt werde. Ansonsten hätte das benachbarte moderne Gebäude der Volksbank nicht genehmigt werden dürfen. Sein eigenes Gebäude sei wohl eher ein „älterer Profanbau“ mittelalterlichen Charakters ohne prägende Wirkung. Im Übrigen widerspreche der Balkonanbau - im Unterschied zu anderen Bauten - einer solchen Prägung auch nicht, zumal es im „maßgebenden Bereich“ sowohl an der Vorder- als auch an der Hinterfront bereits Balkone gebe. Außerdem habe es auch schon im Mittelalter und im Barock Balkone gegeben. Ferner habe es die Beklagte versäumt darüber zu entscheiden, ob eine Ausnahme oder Befreiung nach § 12 Altstadtsatzung erteilt werden könne. Schließlich sei die Zurückstellung seiner privaten Interessen unverhältnismäßig. Es dürfe nicht außer Betracht bleiben, dass er das Gebäude nur erworben habe, weil er auf die Richtigkeit der Angaben der Beklagten zur Möglichkeit eines Balkonanbaus vertraut habe. Im Übrigen habe der Gesichtspunkt der Überschreitung einer „faktischen Baulinie“ bei der Beseitigungsanordnung keine Rolle gespielt; er sei auch deshalb ohne Bedeutung, weil es wegen „divergierender Gebäudestellung“ eine solche Linie nicht gebe. Eine unzulässige Sondernutzung sei nicht gegeben, weil nicht in den Straßenraum eingegriffen werde.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze und die dem Senat vorliegenden Akten des Verwaltungsgerichts sowie die Bauakten der Beklagten verwiesen. In der mündlichen Verhandlung am 17.3.2006 wurde Frau K. vom Stadtplanungsamt als Auskunftsperson zu den Umständen befragt, unter denen sie die Stellungnahme vom 1.2.1999 abgegeben hat.

Entscheidungsgründe

Die Berufung der Beklagten ist nach Zulassung durch das Verwaltungsgericht statthaft und auch sonst zulässig. Sie ist jedoch nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Anordnung zur Beseitigung des Balkonanbaus im Ergebnis zu Recht aufgehoben, weil sie rechtswidrig ist und den Kläger in seinen Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

1. Der Senat teilt allerdings nicht die Auffassung des Verwaltungsgerichts, die Beseitigungsanordnung sei schon deshalb rechtswidrig, weil nicht die beklagte Stadt, sondern das Regierungspräsidium Tübingen als nächst höhere Baurechtsbehörde für die Entscheidung sachlich zuständig gewesen wäre.

Gemäß § 48 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 LBO ist anstelle einer Gemeinde als Baurechtsbehörde die nächst höhere Baurechtsbehörde zuständig, wenn es sich um ein Vorhaben der Gemeinde selbst handelt, gegen das Einwendungen erhoben werden (Alternative 1), sowie bei einem Vorhaben, gegen das die Gemeinde als Beteiligte Einwendungen erhoben hat (Alternative 2). Eine Zuständigkeitsverlagerung ist demnach nicht für alle Fälle von Interessenkollisionen vorgeschrieben, denen die Baurechtsbehörde einer Gemeinde bei der Beurteilung baulicher Maßnahmen ausgesetzt sein kann, etwa wenn die Baurechtsbehörde der Gemeinde über ein Bauvorhaben derselben befinden muss (so bereits Beschluss des Senats vom 10.11.1998 - 8 S 2755/98 - , VBlBW 1999, 140). Vielmehr regelt die Vorschrift nach ihrem Wortlaut und Sinn einen spezifischen Interessenkonflikt. Es soll verhindert werden, dass die gemeindlichen Baurechtsbehörden über Einwendungen entscheiden müssen, die gegen ein Bauvorhaben der Gemeinde gerichtet sind oder die von der Gemeinde selbst gegen ein Vorhaben erhoben werden, um insoweit jeden Anschein von Parteilichkeit auszuschließen (vgl. auch VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 21.12.1998 - 5 S 1548/98 - BRS 60 Nr. 146; Busch/Hager u.a., Das Neue Baurecht in Baden-Württemberg, Bd. 4, § 48 RdNr. 20; Schlotterbeck/von Arnim/Hager, LBO für Baden-Württemberg, 5. Aufl., § 48 RdNr. 18).

Aus dieser Zielrichtung der Vorschrift folgt, dass sie nicht nur auf Baugenehmigungsverfahren, sondern auch auf Verfahren anwendbar ist, die auf Einschreiten der Baurechtsbehörde gerichtet sind. Dies hat der erkennende Gerichtshof für die Alternative 1 bereits in einem Fall entschieden, in dem ein Nachbar das „baupolizeiliche Einschreiten“ der Baurechtsbehörde gegen bauliche Maßnahmen der Gemeinde beantragt hat (vgl. Beschluss vom 29.03.1999 - 3 S 718/99 -, VBlBW 1999, 309). Auch in diesem Fall ist die genannte spezifische Konfliktlage gegeben. Ohne Zuständigkeitsverlagerung müsste sich die Baurechtsbehörde gleichsam in eigener Sache mit den gegen das gemeindliche Vorhaben gerichteten Einwänden des Nachbarn auseinander setzen. Nichts anderes kann gelten, wenn es - wie hier - um die Entscheidung über Einwendungen geht, welche die Gemeinde selbst gegen bauliche Maßnahmen erhebt. Auf diesen Fall findet § 48 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 Alternative 2 LBO daher grundsätzlich Anwendung, um zu vermeiden, dass die Baurechtsbehörde der Gemeinde über die Einwendungen des eigenen Rechtsträgers befinden muss.

Die Zielrichtung des Gesetzes, den Anschein von Parteilichkeit der gemeindlichen Baurechtsbehörde bei der Entscheidung über Einwendungen zu verhindern, schränkt auf der anderen Seite den Anwendungsbereich des § 48 Abs. 2 Satz 1 LBO auch ein. So kann die Baurechtsbehörde der Gemeinde zum einen nur dann in den vom Gesetzgeber nicht gewollten Interessenkonflikt bei der Berücksichtigung von Einwendungen gegen Vorhaben der Gemeinde oder von Einwendungen der Gemeinde selbst gegen bauliche Maßnahmen Dritter geraten, wenn diese Einwendungen für das konkrete baurechtliche Verfahren überhaupt von Belang sind. Das ist nicht der Fall, soweit einem Vorhaben nur zivilrechtliche Ansprüche oder Abwehrrechte entgegengehalten werden, weil baurechtliche Entscheidungen unbeschadet solcher privater Rechte ergehen (vgl. § 58 Abs. 3 LBO für die Baugenehmigung; vgl. dazu Urteil des Senats vom 12.12.1996 - 8 S 1725/96 -, NVwZ 1998, 652). Zum anderen setzt der in Rede stehende spezifische Interessenkonflikt voraus, dass die - für das baurechtliche Verfahren relevanten - Einwendungen der eigenständigen Würdigung durch die Baurechtsbehörde unterliegen. Handelt es sich hingegen um Einwendungen, welche die Baurechtsbehörde binden, spielt es für den Ausgang des Verfahrens insoweit keine Rolle, welche Baurechtsbehörde zuständig ist. Solche die Baurechtsbehörde bindenden „Einwendungen“ sind insbesondere behördeninterne Mitwirkungsakte wie - im Falle der Alternative 1 des § 48 Abs. 2 Satz 1 1. Halbsatz LBO - die Versagung der denkmalschutzrechtlichen Zustimmung zu einer baulichen Maßnahme der Gemeinde nach § 7 Abs. 3 DSchG (anderer Auffassung noch VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 14.10.1975 - I 865/74 -, ESVGH 26, 105) oder - im Falle der Alternative 2 - die Versagung des Einvernehmens nach § 36 BauGB durch die Gemeinde. Denn in allen diesen Fällen ginge eine Zuständigkeitsverlagerung zur Vermeidung des Anscheins einer parteilichen Bewertung der gegen das Vorhaben erhobenen „Einwendungen“ ins Leere, weil ohnehin keine eigenständige Würdigung durch die Baurechtsbehörde der Gemeinde stattfindet und die höhere Baurechtsbehörde in gleicher Weise an den behördeninternen Mitwirkungsakt gebunden ist (vgl. auch Schlez, LBO für Baden-Württemberg, 4. Aufl., § 48 RdNr. 6 ff.; anderer Auffassung Busch/Hager, a.a.O.; wohl auch Sauter, LBO, 3. Aufl., Bd. 1, § 48 RdNr. 19).

Ausgehend davon liegen hier die Voraussetzungen für eine Zuständigkeitsverlagerung auf die höhere Baurechtsbehörde nicht vor. Die zivilrechtlichen Abwehrrechte, welche die Beklagte aus ihrem Grundeigentum gegen den Balkonanbau als Überbau geltend macht, sind entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts keine Einwendungen der Gemeinde im Sinne des § 48 Abs. 2 Satz 1 LBO, weil sie - wie ausgeführt - für das baurechtliche Verfahren auf Einschreiten gegen den Balkonanbau unerheblich sind. Hier kommt hinzu, dass die Beklagte nur gegenüber dem Kläger ihre Zustimmung zur Überbauung ihres Grundstücks versagt und nur diesem gegenüber einen zivilrechtlichen Anspruch auf Beseitigung des Überbaus - auch gerichtlich - geltend gemacht hat; sie hat jedoch nicht unter Berufung auf die Überbauung ihres Grundeigentums von ihrer Baurechtsbehörde die Beseitigung des Balkons verlangt. Die Beklagte hat daher hinsichtlich dieses Aspekts bereits selbst keinen Bezug zum konkreten baurechtlichen Verfahren hergestellt. Sie hat auch insoweit keine Einwendungen im Sinne des § 48 Abs. 2 Satz 1 LBO erhoben, als sie mit Schreiben des Stadtplanungsamtes vom 27.5.2002 gegenüber ihrer Baurechtsbehörde geltend gemacht hat, dass der Balkonanbau gegen die Altstadtsatzung verstoße, weil er das historische Stadtbild beeinträchtige. Mit diesem Schreiben hat sie nicht als Eigentümerin des Nachbargrundstücks von ihrer Baurechtsbehörde die Beseitigung des Balkonanbaus unter Berufung auf die Beeinträchtigung nachbarschützenden Baurechts verlangt, sondern eine ihr im Rahmen der Selbstverwaltung obliegende Aufgabe des Erhaltungsrechts nach §§ 172 ff. BauGB wahrgenommen. An diese Einschätzung war die Baurechtsbehörde gebunden. Sie hätte nicht aufgrund eigener Beurteilung zu dem anders lautenden Ergebnis gelangen können, dass kein Verstoß gegen die Altstadtsatzung vorliegt und der Balkonanbau jedenfalls unter diesem Aspekt genehmigungsfähig ist (vgl. zum entsprechenden Einvernehmenserfordernis bei baurechtlicher Genehmigungsbedürftigkeit § 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Dasselbe hätte auch für die höhere Baurechtsbehörde gegolten. Daher fehlt es auch insoweit mangels Interessenkonflikts an einer Einwendung im Sinne des § 48 Abs. 2 Satz 1 Alt. 2 LBO.

2. Die Beseitigungsanordnung ist jedoch mit Blick auf die Stellungnahme des Stadtplanungsamts vom 01.02.1999 gegenüber dem Kläger rechtswidrig.

a) Dieses Schreiben ist nach seinem objektiven Erklärungsgehalt und den Umständen seines Erlasses als Bauvorbescheid nach § 57 Abs. 1 LBO zu werten, der die Zulässigkeit des Balkonanbaus vorbehaltlich der Ausgestaltung im Detail dem Grunde nach bestätigt.

aa) Entgegen der Auffassung der Beklagten scheidet eine solche Interpretation des Schreibens nicht schon deshalb aus, weil der Balkonanbau keiner Baugenehmigung bedurft hätte. Dies trifft gemäß § 50 Abs. 1 LBO i.V.m. Ziff. 10 des Anhangs der verfahrensfreien Vorhaben zwar zu, weil der Anbau lediglich einen fiktiven umbauten Raum von etwas mehr als 10 m³ aufweist (vgl. Schreiben der Beklagten vom 09.11.2000, Bl. 24 der Bauakte). Gemäß § 2 der Altstadtsatzung von 1981 bedürfen jedoch alle Änderungen am Äußeren der baulichen Anlagen - ausgenommen Instandsetzungs- und Unterhaltsarbeiten - einer Baugenehmigung unabhängig davon, ob sie auch sonst genehmigungsbedürftig sind. Zu dieser Regelung war der Satzungsgeber nach § 111 Abs. 2 Nr. 1 LBO 1972 ermächtigt. Diese satzungsrechtliche Bestimmung zur erweiterten Baugenehmigungspflicht ist auch nicht mit Inkrafttreten der LBO 1995 außer Kraft getreten, die eine solche Ermächtigung nicht mehr enthält. Eine Rechtsnorm tritt nicht automatisch in jedem Fall außer Kraft, wenn die Ermächtigungsgrundlage aufgehoben wird, sondern nur dann, wenn dies der Wille des Gesetzgebers ist (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 20.01.2004 - 10 S 2237/02 -, BauR 2004, 979; Sauter, LBO, 3. Aufl., Bd. 2, § 74 RdNr. 5). Die Aufhebung der Ermächtigung zur satzungsrechtlichen Einführung einer Genehmigungspflicht für genehmigungsfreie bauliche Anlagen durch die LBO 1995 steht erkennbar im Zusammenhang mit der Zielsetzung des Gesetzgebers, die staatliche Präventivkontrolle auf das Unabdingbare zu beschränken und dadurch die Behörden zu entlasten und die Bautätigkeit zu fördern (vgl. Landtagsdrucksache 11/5337, S. 1 und 109). Mit dieser Zielsetzung stehen satzungsrechtliche Bestimmungen über die Einführung einer Baugenehmigungspflicht insoweit in Widerspruch, als sie eine sonst nicht gegebene Präventivkontrolle begründen. Das ist jedoch nicht der Fall, wenn die erweiterte Baugenehmigungspflicht in einer Erhaltungssatzung normiert ist. Denn gemäß § 172 Abs. 1 BauGB besteht im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung in jedem Falle eine Genehmigungspflicht auch für solche Änderungen baulicher Anlagen, die keiner Baugenehmigung bedürfen; soweit nach Landesrecht Baugenehmigungspflicht besteht, wird die eigenständige „erhaltungsrechtliche“ Genehmigungspflicht durch das Erfordernis der Einvernehmenserteilung durch die Gemeinde ersetzt (§ 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB; so auch bereits § 39h Abs. 1, 5 BBauG). Mithin stellt die Erweiterung der Baugenehmigungspflicht in Erhaltungssatzungen lediglich eine Verlagerung der bundesrechtlich ohnehin vorgesehenen Präventivkontrolle in das Baugenehmigungsverfahren dar. Eine solche satzungsrechtliche Regelung steht nicht im Widerspruch zu dem mit der Aufhebung der entsprechenden Ermächtigung verfolgten Zweck, die Präventivkontrolle baulicher Maßnahmen zurückzuführen. Sie ist daher nach wie vor in Kraft (anderer Auffassung wohl Sauter, a.a.O., § 74 RdNr. 6, allerdings ohne die Besonderheit im Bereich von Erhaltungssatzungen zu berücksichtigen). Dem steht das Urteil des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg vom 21.08.1975 (III 971/74) nicht entgegen, wonach die Einschränkung der Ermächtigung zur satzungsrechtlichen Einführung einer Baugenehmigungspflicht für ansonsten genehmigungsfreie kleine Gebäude auf solche, die Belange des Natur- und Landschaftsschutzes beeinträchtigen, durch § 111 Abs. 2 Nr. 1 LBO 1972 zur Folge hat, dass alle abweichenden satzungsrechtlichen Bestimmungen außer Kraft treten. Denn insoweit war der klare Wille des Gesetzgebers erkennbar, eine Praxis zu beenden, die über den Erlass von Kreisbausatzungen die in § 89 Abs. 1 Nr. 1 LBO statuierte Genehmigungsfreiheit ausgehöhlt hatte (vgl. die Nachweise im o.g. Urteil). Der vorliegende Fall ist jedoch mit Blick auf die ohnehin vorgeschriebene Präventivkontrolle anders gelagert.

bb) Das an den Kläger gerichtete Schreiben des Stadtplanungsamtes vom 01.02.1999 weist den objektiven Erklärungsgehalt eines Bauvorbescheides nach § 57 Abs. 1 LBO auf. Diesem Schreiben liegt das ausdrücklich als „Bauvoranfrage“ bezeichnete Schreiben des Klägers an das Stadtplanungsamt zugrunde, in dem der Kläger darauf hinweist, dass der Erwerb des Hauses Seminargasse 5 für ihn und seine Familie in erster Linie davon abhänge, ob dort ein Balkon gemäß der von ihm beigefügten Skizze angebracht werden kann. „Aus diesen Gründen“ bitte er um Stellungnahme. Vor diesem Hintergrund musste dem Stadtplanungsamt der Beklagten klar sein, dass der Kläger eine verbindliche Aussage erwartete. Als eine solche ist das Schreiben vom 01.02.1999 auch zu werten. Denn darin heißt es ausdrücklich, dass der Balkonanbau vorbehaltlich gestalterischer Details „mitgetragen“ werden könne. Ein Vorbehalt dahingehend, dass es sich nur um eine unverbindliche Auskunft handele, wird nicht gemacht. Die Anmerkung im letzten Satz des Schreibens, es handle sich um „erste Aussagen“, kann nicht als solche gedeutet werden, da es gerade zum Wesen eines Bauvorbescheides gehört, dass er nur zu einzelnen Fragen Stellung nimmt. Außerdem hätte ein Hinweis auf die Unverbindlichkeit der Stellungnahme hier im Hinblick auf die Bedeutung der Aussagen des Stadtplanungsamtes für die Investitionsentscheidung des Klägers auch unmissverständlich erfolgen müssen. Nach dem Inhalt des Schreibens durfte der Kläger mithin davon ausgehen, dass dem Anbau keine grundlegenden gestalterischen Aspekte entgegenstehen und seine Zulassung nur noch davon abhängt, dass Einvernehmen über gestalterische Details erzielt wird. Die mündliche Verhandlung hat auch nicht ergeben, dass der Kläger aufgrund anderer Umstände von der Unverbindlichkeit der Stellungnahme des Stadtplanungsamtes hätte ausgehen müssen. Der Kläger hat - unwidersprochen - angegeben, er habe sich mit seiner Bauvoranfrage an das Stadtplanungsamt gewandt, weil ihm ein Mitarbeiter des Liegenschaftsamtes hierzu geraten habe. Er sei weder von Frau K. vom Stadtplanungsamt noch von anderer Seite darauf hingewiesen worden, dass das Stadtplanungsamt nur eine unverbindliche Auskunft erteilen könne und er daher seine Investitionsentscheidung nicht auf die Stellungnahme stützen könne. Vielmehr sei er aufgrund des Schreibens des Stadtplanungsamtes davon ausgegangen, dass der Anbau dem Grunde nach realisiert werden könne und es im Weiteren nur noch „um die Maße“ gehen werde. Daher habe er das Haus Seminargasse 5 dann auch erworben. Diesen Angaben hat die in der mündlichen Verhandlung befragte Verfasserin des Schreibens des Stadtplanungsamtes vom 01.02.1999, Frau K., nicht widersprochen, sondern ausdrücklich eingeräumt, dass der Kläger den Eindruck habe gewinnen können, dass der Balkonanbau in gestalterischer Hinsicht dem Grunde nach genehmigt werde.

Der Wirksamkeit des sonach erteilten Bauvorbescheides über die gestalterische Zulässigkeit des Balkonanbaus steht nicht entgegen, dass hierfür an sich die Baugenehmigungsbehörde der Beklagten und nicht das Stadtplanungsamt zuständig gewesen wäre. Denn dieser - für den Kläger nicht offenkundige - Verfahrensfehler führt nicht zur Nichtigkeit des Bescheides (vgl. § 44 Abs. 1, 2 LVwVfG). Da der Bauvorbescheid bislang auch nicht aufgehoben wurde, steht er der Anordnung der vollständigen Beseitigung des Balkonanbaus wegen Verstoßes gegen die Altstadtsatzung entgegen. Diese Beseitigungsanordnung ist rechtswidrig unabhängig davon, ob sich der Bauvorbescheid vom 01.02.1999 mit Blick auf die darin genannten Vorgaben für die Gestaltung möglicherweise nicht in jeder Hinsicht mit dem konkret verwirklichten Anbau deckt.

b) Unabhängig davon hätte das Schreiben des Stadtplanungsamtes vom 01.02.1999 auch dann die Rechtswidrigkeit der Anordnung zur vollständigen Beseitigung des Balkonanbaus zur Folge, wenn es nicht als Bauvorbescheid gewertet würde. Wie oben dargelegt, hat es beim Kläger einen Vertrauenstatbestand geschaffen, den er in Gestalt des Hauskaufs auch betätigt hat. Diesen Gesichtspunkt haben weder die Beklagte noch die Widerspruchsbehörde bei der Ausübung des Ermessens nach § 65 LBO gewürdigt, sondern stattdessen nur einseitig darauf abgestellt, dass der Kläger sich seinerseits (später) nicht an die Baueinstellungsverfügung gehalten hat. Das schutzwürdige Vertrauen des Klägers auf die grundsätzlich gegebene Möglichkeit eines Balkonanbaus wiegt mit Blick auf die wirtschaftliche Bedeutung der daran geknüpften Investitionsentscheidung schwer; auf der anderen Seite wird das Gewicht des von der Beklagten geltend gemachten öffentlichen Interesses am Erhalt des historischen Stadtbildes dadurch relativiert, dass diese Einschätzung der im Schreiben des zuständigen Stadtplanungsamtes vom 01.02.1999 zum Ausdruck kommenden positiven Bewertung des Vorhabens in gestalterischer Hinsicht diametral entgegensteht. Dem Senat erscheint es daher auch zweifelhaft, ob erneut eine Anordnung zur vollständigen Beseitigung des Balkonanbaus - gegebenenfalls nach Aufhebung des Bauvorbescheides - rechtmäßig ergehen könnte, zumal die erst im vorliegenden Verfahren weiter genannten Gründe wie das Überschreiten einer faktischen vorderen Baulinie oder einer unzulässigen Sondernutzung wenig überzeugend erscheinen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.

Beschluss
vom 17. März 2006

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird gemäß den §§ 63 Abs. 2 Satz 1, 52 Abs. 1 GKG auf 4.000,--EUR festgesetzt.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§§ 68 Abs. 1 Satz 4, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Gründe

2. Die Beseitigungsanordnung ist jedoch mit Blick auf die Stellungnahme des Stadtplanungsamts vom 01.02.1999 gegenüber dem Kläger rechtswidrig.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.

Beschluss
vom 17. März 2006

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird gemäß den §§ 63 Abs. 2 Satz 1, 52 Abs. 1 GKG auf 4.000,--EUR festgesetzt.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§§ 68 Abs. 1 Satz 4, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

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(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens. (2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat. (3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, we

(1) Gegen das Urteil des Oberverwaltungsgerichts (§ 49 Nr. 1) und gegen Beschlüsse nach § 47 Abs. 5 Satz 1 steht den Beteiligten die Revision an das Bundesverwaltungsgericht zu, wenn das Oberverwaltungsgericht oder auf Beschwerde gegen die Nichtzulas

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published on 20.01.2004 00:00

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg

Tenor Die Berufung der Beigeladenen gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 10. April 2002 - 4 K 980/00 - wird zurückgewiesen. Die Beigeladene trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Die Revision wird nicht zugelassen. Ta

SubjectsImmissionsschutz, Nachbarrecht, Mietminderung wegen Mängeln, Verwaltungsrecht, Wirtschaftsrecht

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Annotations

Baugesetzbuch - BBauG | § 172 Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung)

(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen

1.: zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3),
2.: zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder
3.: bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)

der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 bedarf auch die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung. Auf die Satzung ist § 16 Absatz 2 entsprechend anzuwenden. Die Landesregierungen werden ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach Satz 1 Nummer 2 durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. Ein solches Verbot gilt als Verbot im Sinne des § 135 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. In den Fällen des Satzes 4 ist § 22 Absatz 2 Satz 3 und 4, Absatz 6 und 8 entsprechend anzuwenden.

(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.

(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.

(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn

1.: die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient,
1a.: die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient,
2.: das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
3.: das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
4.: ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist,
5.: das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder
6.: sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.

In den Fällen des Satzes 3 Nummer 6 kann in der Genehmigung bestimmt werden, dass auch die Veräußerung von Wohnungseigentum an dem Gebäude während der Dauer der Verpflichtung der Genehmigung der Gemeinde bedarf. Diese Genehmigungspflicht kann auf Ersuchen der Gemeinde in das Wohnungsgrundbuch eingetragen werden; sie erlischt nach Ablauf der Verpflichtung.

(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 173 Genehmigung, Übernahmeanspruch

(1) Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt; § 22 Absatz 5 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich, wird die Genehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt; im Baugenehmigungs- oder Zustimmungsverfahren wird über die in § 172 Absatz 3 bis 5 bezeichneten Belange entschieden.

(2) Wird in den Fällen des § 172 Absatz 3 die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde unter den Voraussetzungen des § 40 Absatz 2 die Übernahme des Grundstücks verlangen. § 43 Absatz 1, 4 und 5 sowie § 44 Absatz 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.

(3) Vor der Entscheidung über den Genehmigungsantrag hat die Gemeinde mit dem Eigentümer oder sonstigen zur Unterhaltung Verpflichteten die für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu erörtern. In den Fällen des § 172 Absatz 4 und 5 hat sie auch Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte zu hören. In den Fällen des § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 6 hat sie die nach Satz 2 anzuhörenden Personen über die Erteilung einer Genehmigung zu informieren.

(4) Die landesrechtlichen Vorschriften, insbesondere über den Schutz und die Erhaltung von Denkmälern, bleiben unberührt.

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.

einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:

a): der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b): der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c): der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,

2.

städtebaulich vertretbar ist und

3.

auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.: die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.: bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.: einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.: sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.: die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.: keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 36 Beteiligung der Gemeinde und der höheren Verwaltungsbehörde

(1) Über die Zulässigkeit von Vorhaben nach den §§ 31, 33 bis 35 wird im bauaufsichtlichen Verfahren von der Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde entschieden. Das Einvernehmen der Gemeinde ist auch erforderlich, wenn in einem anderen Verfahren über die Zulässigkeit nach den in Satz 1 bezeichneten Vorschriften entschieden wird; dies gilt nicht für Vorhaben der in § 29 Absatz 1 bezeichneten Art, die der Bergaufsicht unterliegen. Richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 30 Absatz 1, stellen die Länder sicher, dass die Gemeinde rechtzeitig vor Ausführung des Vorhabens über Maßnahmen zur Sicherung der Bauleitplanung nach den §§ 14 und 15 entscheiden kann. In den Fällen des § 35 Absatz 2 und 4 kann die Landesregierung durch Rechtsverordnung allgemein oder für bestimmte Fälle festlegen, dass die Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde erforderlich ist.

(2) Das Einvernehmen der Gemeinde und die Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde dürfen nur aus den sich aus den §§ 31, 33, 34 und 35 ergebenden Gründen versagt werden. Das Einvernehmen der Gemeinde und die Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde gelten als erteilt, wenn sie nicht binnen zwei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert werden; dem Ersuchen gegenüber der Gemeinde steht die Einreichung des Antrags bei der Gemeinde gleich, wenn sie nach Landesrecht vorgeschrieben ist. Die nach Landesrecht zuständige Behörde kann ein rechtswidrig versagtes Einvernehmen der Gemeinde ersetzen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 173 Genehmigung, Übernahmeanspruch

(4) Die landesrechtlichen Vorschriften, insbesondere über den Schutz und die Erhaltung von Denkmälern, bleiben unberührt.

Baugesetzbuch - BBauG | § 172 Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung)

(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen

1.: zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3),
2.: zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder
3.: bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)

1.: die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient,
1a.: die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient,
2.: das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
3.: das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
4.: ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist,
5.: das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder
6.: sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.

Baugesetzbuch - BBauG | § 173 Genehmigung, Übernahmeanspruch

(4) Die landesrechtlichen Vorschriften, insbesondere über den Schutz und die Erhaltung von Denkmälern, bleiben unberührt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 132

(2) Die Revision ist nur zuzulassen, wenn

1.: die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
2.: das Urteil von einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
3.: ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

(3) Das Bundesverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden.

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 63 Wertfestsetzung für die Gerichtsgebühren

(1) Sind Gebühren, die sich nach dem Streitwert richten, mit der Einreichung der Klage-, Antrags-, Einspruchs- oder Rechtsmittelschrift oder mit der Abgabe der entsprechenden Erklärung zu Protokoll fällig, setzt das Gericht sogleich den Wert ohne Anhörung der Parteien durch Beschluss vorläufig fest, wenn Gegenstand des Verfahrens nicht eine bestimmte Geldsumme in Euro ist oder gesetzlich kein fester Wert bestimmt ist. Einwendungen gegen die Höhe des festgesetzten Werts können nur im Verfahren über die Beschwerde gegen den Beschluss, durch den die Tätigkeit des Gerichts aufgrund dieses Gesetzes von der vorherigen Zahlung von Kosten abhängig gemacht wird, geltend gemacht werden. Die Sätze 1 und 2 gelten nicht in Verfahren vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit.

(2) Soweit eine Entscheidung nach § 62 Satz 1 nicht ergeht oder nicht bindet, setzt das Prozessgericht den Wert für die zu erhebenden Gebühren durch Beschluss fest, sobald eine Entscheidung über den gesamten Streitgegenstand ergeht oder sich das Verfahren anderweitig erledigt. In Verfahren vor den Gerichten für Arbeitssachen oder der Finanzgerichtsbarkeit gilt dies nur dann, wenn ein Beteiligter oder die Staatskasse die Festsetzung beantragt oder das Gericht sie für angemessen hält.

(3) Die Festsetzung kann von Amts wegen geändert werden

1.: von dem Gericht, das den Wert festgesetzt hat, und
2.: von dem Rechtsmittelgericht, wenn das Verfahren wegen der Hauptsache oder wegen der Entscheidung über den Streitwert, den Kostenansatz oder die Kostenfestsetzung in der Rechtsmittelinstanz schwebt.

Die Änderung ist nur innerhalb von sechs Monaten zulässig, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat.

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 68 Beschwerde gegen die Festsetzung des Streitwerts

(1) Gegen den Beschluss, durch den der Wert für die Gerichtsgebühren festgesetzt worden ist (§ 63 Absatz 2), findet die Beschwerde statt, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Gericht, das die angefochtene Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage in dem Beschluss zulässt. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn sie innerhalb der in § 63 Absatz 3 Satz 2 bestimmten Frist eingelegt wird; ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tage nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht. § 66 Absatz 3, 4, 5 Satz 1, 2 und 5 sowie Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden. Die weitere Beschwerde ist innerhalb eines Monats nach Zustellung der Entscheidung des Beschwerdegerichts einzulegen.

(2) War der Beschwerdeführer ohne sein Verschulden verhindert, die Frist einzuhalten, ist ihm auf Antrag von dem Gericht, das über die Beschwerde zu entscheiden hat, Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Beschwerde binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Ein Fehlen des Verschuldens wird vermutet, wenn eine Rechtsbehelfsbelehrung unterblieben oder fehlerhaft ist. Nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist an gerechnet, kann die Wiedereinsetzung nicht mehr beantragt werden. Gegen die Ablehnung der Wiedereinsetzung findet die Beschwerde statt. Sie ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von zwei Wochen eingelegt wird. Die Frist beginnt mit der Zustellung der Entscheidung. § 66 Absatz 3 Satz 1 bis 3, Absatz 5 Satz 1, 2 und 5 sowie Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Die Verfahren sind gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

Baugesetzbuch - BBauG | § 36 Beteiligung der Gemeinde und der höheren Verwaltungsbehörde

Baugesetzbuch - BBauG | § 173 Genehmigung, Übernahmeanspruch

(4) Die landesrechtlichen Vorschriften, insbesondere über den Schutz und die Erhaltung von Denkmälern, bleiben unberührt.

Baugesetzbuch - BBauG | § 172 Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung)

(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen

1.: zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3),
2.: zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder
3.: bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)

1.: die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient,
1a.: die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient,
2.: das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
3.: das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
4.: ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist,
5.: das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder
6.: sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.

Baugesetzbuch - BBauG | § 173 Genehmigung, Übernahmeanspruch

(4) Die landesrechtlichen Vorschriften, insbesondere über den Schutz und die Erhaltung von Denkmälern, bleiben unberührt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 132

(2) Die Revision ist nur zuzulassen, wenn

1.: die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
2.: das Urteil von einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
3.: ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

(3) Das Bundesverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden.

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 63 Wertfestsetzung für die Gerichtsgebühren

(3) Die Festsetzung kann von Amts wegen geändert werden

1.: von dem Gericht, das den Wert festgesetzt hat, und
2.: von dem Rechtsmittelgericht, wenn das Verfahren wegen der Hauptsache oder wegen der Entscheidung über den Streitwert, den Kostenansatz oder die Kostenfestsetzung in der Rechtsmittelinstanz schwebt.

Die Änderung ist nur innerhalb von sechs Monaten zulässig, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat.

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 68 Beschwerde gegen die Festsetzung des Streitwerts

(3) Die Verfahren sind gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet.