Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken Beschluss, 18. März 2011 - 4 WLw 110/10
Tenor
I. Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben und die Sache zur erneuten Behandlung und Entscheidung, auch über die Erstattung außergerichtlicher Kosten im Beschwerdeverfahren, an das Amtsgericht – Landwirtschaftsgericht – Bad Kreuznach zurückverwiesen.
II. Gerichtskosten für das Rechtsmittelverfahren werden nicht erhoben.
III. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
- 1
Mit notariellem Vertrag vom 22. Januar 2010 erwarb die Beteiligte zu 1) von der Beteiligten zu 3) mehrere landwirtschaftliche Grundstücke (Grünland und Ackerflächen) zu einem Gesamtkaufpreis von 1... €.
- 2
Die beurkundende Notarin legte mit Schreiben vom 27. Januar 2010 den Vertrag der Beteiligten zu 2) als der zuständigen Behörde zur Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG) vor. Die Beteiligte zu 2) teilte der Notarin mit Schreiben vom 2. Februar 2010 nach § 6 Abs. 1 Satz 2 GrdstVG mit, dass über den Genehmigungsantrag nicht innerhalb der Monatsfrist entschieden werden könne und sich daher die Frist um einen weiteren Monat bis zum 28. März 2010 verlängere. Mit Bescheid vom 9. März 2010 versagte die Beteiligte zu 2) die Genehmigung unter Verweis auf § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG. Als Begründung wurde angeführt, dass ein Landwirt sein Kaufinteresse für alle in dem Kaufvertrag aufgeführten Grundstücke bekundet habe und dieser die Grundstücke zur Absicherung seiner Betriebsflächen benötige und auch bereit sei, den im Vertrag angegebenen Kaufpreis zu bezahlen. Der Erwerbswunsch der Beteiligten zu 1) als Nichtlandwirtin könne daher nicht berücksichtigt werden.
- 3
Die Beteiligte zu 3) legte gegen den ihr am 16. März 2010 zugestellten Bescheid mit einem am 23. März 2010 bei der Beteiligten zu 2) eingegangenen Schreiben Widerspruch ein. Die Beteiligte zu 2) legte dieses Schreiben dem Amtsgericht – Landwirtschaftsgericht – Bad Kreuznach zur gerichtlichen Entscheidung über die Genehmigung des notariellen Vertrages vom 22. Januar 2010 vor.
- 4
Das Amtsgericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 21. Mai 2010 mit den Verfahrensbeteiligten zu 1) bis 4) die Sach– und Rechtslage erörtert, den am Erwerb der Grundstücke interessierten Landwirt (C... R...) vernommen und im Anschluss daran die Beteiligte zu 2) aufgefordert, ihren Vortrag, dass sie Landwirtin sei, zu konkretisieren. Zugleich wurden die Beteiligten darauf hingewiesen, dass im Anschluss daran eine schriftliche Entscheidung ergehen werde.
- 5
Der Vorsitzende des Landwirtschaftsgerichts hat am 16. Juli 2010 die Sache mit den ehrenamtlichen Richtern beraten und am selben Tag der Geschäftsstelle den angefochtenen Beschluss übergeben, der von ihm, aber nicht von den im Beschlussrubrum aufgeführten ehrenamtlichen Richtern unterschrieben ist; es ist für die ehrenamtlichen Richter auch kein Verhinderungsvermerk angebracht.
- 6
Die Beteiligte zu 1) hat gegen den ihr am 20. Juli 2010 zugestellten Beschluss mit einem beim Amtsgericht Bad Kreuznach am 2. August 2010 eingegangenen Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten Beschwerde eingelegt.
- 7
Mit Beschluss vom 8. November 2010 hat ein anderer Richter als Vorsitzender des Landwirtschaftsgerichts der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Pfälzischen Oberlandesgericht Zweibrücken zur Entscheidung vorgelegt.
II.
- 8
Das zulässige Rechtsmittel führt in der Sache zu einem vorläufigen Erfolg.
1.
- 9
Der am 16. Juli 2010 der Geschäftsstelle des Amtsgerichts – Landwirtschaftsgericht – Bad Kreuznach übergebene und anschließend den Verfahrensbeteiligten zugestellte Beschluss ist aufzuheben, weil er nicht von allen Richtern, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben, unterschrieben wurde und in Folge dessen nicht wirksam ist.
- 10
a) Gemäß § 9 LwVG sind in den Landwirtschaftssachen der freiwilligen Gerichtsbarkeit (hier: § 1 Nr. 2 LwVG) die Vorschriften des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FamFG) sinngemäß anzuwenden, soweit nicht im Landwirtschaftsverfahrensgesetz etwas anderes bestimmt ist. Nach § 38 Abs. 3 Satz 2 FamFG ist ein Beschluss von demjenigen zu unterschreiben, der die Entscheidung getroffen hat. Die Unterschrift soll zum einen nach außen erkennbar die Übereinstimmung des schriftlich Niedergelegten mit dem Willen des zur Entscheidung Berufenen und dessen Urheberschaft dokumentieren und zum anderen die Prüfung ermöglichen, ob das Gebot des gesetzlichen Richters (Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG) eingehalten wurde. Für eine richterliche Kollegialentscheidung hat dies zur Folge, dass alle Richter zu unterschreiben haben, die daran mitgewirkt haben (vgl. BT–Drucksache 16/6308 Seite 195; Keidel/Meyer-Holz, FamFG, 16. Aufl., § 38 Rdnr. 78; Prütting/Helms/Abramenko, FamFG, § 38 Rdnr. 23; Schulte-Bunert/Weinreich/Oberheim, FamFG, 2. Aufl., § 38 Rdnr. 44; Müko-ZPO, FamFG, 3. Aufl., § 38 Rdnr. 26). In den Landwirtschaftssachen der freiwilligen Gerichtsbarkeit muss deshalb, so nicht ein vom Vorsitzenden besonders kenntlich zu machender Verhinderungsfall vorliegt (vgl. insoweit Schulte-Bunert/Weinreich/Oberheim, aaO, § 38 Rdnrn. 46, 47), eine Entscheidung in Beschlussform von allen Richtern einschließlich der den Berufsrichtern gleichgestellten ehrenamtlichen Richter (§ 5 LwVG) unterschrieben werden, es sei denn, das Landwirtschaftsverfahrensgesetz enthielte eine abweichende Bestimmung.
- 11
Dies ist nicht der Fall. Eine Ausnahmeregelung besteht gemäß § 48 Abs. 1 Satz 2 LwVG ausschließlich für die sog. streitigen Landwirtschaftssachen im Sinne von § 1 Nr. 1a LwVG. Danach gilt für die bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten über Landpachtverträge § 315 Abs. 1 Satz 1 ZPO mit der Maßgabe, dass es der Unterschrift der ehrenamtlichen Richter nicht bedarf. Eine gleichlaufende Bestimmung in Bezug auf § 38 Abs. 3 Satz 2 FamFG fehlt demgegenüber in der Verweisungsvorschrift des § 9 LwVG für die Landwirtschaftssachen der freiwilligen Gerichtsbarkeit.
- 12
Ein - wie hier - den Verfahrensbeteiligten schriftlich bekannt gegebener Beschluss (§ 9 LwVG, § 41 Abs. 1 FamFG) ist bei Fehlen notwendiger Unterschriften (oder fehlenden Verhinderungsvermerk) ein bloßer Entwurf und damit eine "Scheinentscheidung“; der damit gesetzte äußere Anschein einer tatsächlich nicht existenten gerichtlichen Entscheidung kann im Rechtsmittelverfahren beseitigt werden (vgl. Keidel/Meyer-Holz, aaO, § 38 Rdnrn. 85, 86; Müko-ZPO, aaO, § 38 Rdnr. 34). Im Gegensatz dazu ist ein durch Verlesen der Beschlussformel verkündeter (§ 41 Abs.2 Satz 1 FamFG) Beschluss mit seiner Verkündung existent, selbst wenn die bei der Verkündung vorliegende oder später hergestellte und bekannt gegebene schriftliche Fassung der Entscheidung nicht unterschrieben ist (vgl. Keidel/Meyer-Holz, aaO, Rdnr. 87; Müko-ZPO, aaO, § 38 Rdnr. 35).
- 13
b) Es kann dahingestellt bleiben, ob bei einem den Beteiligten schriftlich bekanntgegebenen Beschluss der Mangel der fehlenden Unterschrift nachträglich geheilt werden kann (verneinend: OLG Köln NJW 1988, 2805; OLG Karlsruhe FamRZ 1999, 452; bejahend: PfOLG Zweibrücken FGPrax 2003, 249 m.w.N. für den Fall einer nicht unterschriebenen Zwischenverfügung des Rechtspflegers; Müko-ZPO, aaO, § 38 Rdnr. 33, Prütting/Helms/Abramenko, aaO, § 38 Rdnr. 23; Schulte–Bunert/Weinreich/Oberheim, aaO, § 38 Rdnrn. 43–50; Friederici/Kemper/Simon, Familienverfahrensrecht, § 38 Rn. 24: „mit Wirkung für die Zukunft“), da im vorliegenden Fall eine Heilung, auch wenn man sie grundsätzlich für möglich hält, nicht (mehr) in Betracht kommt.
- 14
Die Zustellung des angefochtenen Beschlusses an die Verfahrensbeteiligten konnte den Mangel der fehlenden Unterschriften der ehrenamtlichen Richter nicht heilen, da eine wirksame Zustellung gerade die Unterschrift aller an der Entscheidung mitwirkenden Richter erfordert (BGHZ 137, 49).
- 15
Der Nichtabhilfebeschluss des Landwirtschaftsgerichts Bad Kreuznach vom 8. November 2010 hätte den Mangel nur heilen können, wenn die Nichtabhilfeentscheidung unter Mitwirkung der ehrenamtlichen Richter getroffen und von diesen unterschrieben worden wäre (vgl. BAG NJW 2010, 2748). Dies ist hier nicht der Fall.
- 16
Schließlich kommt eine Heilung des Verfahrensmangels durch Nachholung der Unterschriftsleistung der ehrenamtlichen Richter wegen Zeitablaufs nicht mehr in Betracht.
- 17
Bei verkündeten Entscheidungen nach der Zivilprozessordnung kann die fehlende Unterschrift eines mitwirkenden Richters nicht mehr nachgeholt werden, wenn die für die Einlegung eines Rechtsmittels längste Frist von 5 Monaten nach Verkündung (§§ 517, 548 ZPO) abgelaufen ist (vgl. BGH NJW-RR 2007, 141; NJW 2006, 1881). Denn mit der Fristenregelung wird die Zeit für die nachträgliche Abfassung, Unterzeichnung und Übergabe an die Geschäftsstelle des bei der Verkündung noch nicht vollständig abgefassten Urteils begrenzt. Darin kommt die gesetzliche Wertung zum Ausdruck, Fehlerinnerungen der an der Entscheidung beteiligten Richter zu vermeiden und damit zur Rechtssicherheit beizutragen. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn auch noch nach Ablauf der Fünf-Monats-Frist die Nachholung der fehlenden Unterschrift zugelassen würde (vgl. BGH NJW 2006, 1881, 1882).
- 18
Für Entscheidungen in Beschlussform in den Verfahren in Familiensachen und Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit kann insoweit nichts anderes gelten, da der Gesetzgeber in § 63 Abs. 3 Satz 2 FamFG im Gleichlauf zur Regelung in der ZPO bestimmt hat, dass die Beschwerdefrist spätestens mit Ablauf von fünf Monaten ab Erlass des Beschlusses (Übergabe an die Geschäftsstelle oder Bekanntgabe durch Verlesen der Beschlussformel, § 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG), beginnt.
- 19
Danach scheidet im vorliegenden Verfahren eine Nachholung der fehlenden Unterschriften wegen Fristablauf aus. Denn der angefochtene Beschluss wurde am 16. Juli 2010 der Geschäftsstelle des Landwirtschaftsgerichts übergeben.
- 20
Infolgedessen ist das erstinstanzliche Verfahren nicht wirksam abgeschlossen. Zur Klarstellung ist auf die Beschwerde hin die vom Landwirtschaftsgericht getroffene "Scheinentscheidung" aufzuheben. Der Durchführung einer mündlichen Verhandlung bedarf es hierzu nicht, weil davon keine zusätzlichen Erkenntnisse zu erwarten sind (§ 9 LwVG, § 68 Abs. 3 Satz 2 FamFG).
- 21
c) Gemäß § 42 LwVG werden Gerichtskosten für die Beschwerdeinstanz nicht erhoben, da sie bei richtiger Behandlung der Sache nicht entstanden wären. Denn die Angelegenheit kann im Beschwerdeverfahren durch den Senat nicht gefördert werden. Vielmehr dient das vorliegende Verfahren allein dazu, die unrichtige Behandlung der Sache wieder zu beseitigen (vgl. BGH NJW 2007, 2446; NJW 1995, 404).
2.
- 22
Für den weiteren Gang des Verfahrens weist der Senat auf Folgendes hin:
- 23
Es werden ergänzende Ermittlungen anzustellen sein (§ 9 LwVG, § 26 FamFG), ob im vorliegenden Fall die Voraussetzungen vorliegen, unter denen das Vorkaufsrecht nach § 4 des Reichssiedlungsgesetzes (RSiedlG) hätte ausgeübt werden können. Denn eine Genehmigung darf, wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird, nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG nur versagt werden, wenn es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt (§ 9 Abs. 5 GrdstVG). Liegen die Voraussetzungen vor, unter denen nach dem Reichssiedlungsgesetz das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann, so hat die Genehmigungsbehörde, bevor sie über den Antrag auf Genehmigung entscheidet, den Vertrag der Siedlungsbehörde zur Herbeiführung einer Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die vorkaufsberechtigte Stelle vorzulegen (§ 12 GrdstVG). Hat die Genehmigungsbehörde es unterlassen, den notariellen Kaufvertrag der Siedlungsbehörde vorzulegen, so ist dies der Nichtausübung des Vorkaufsrechts nach Vorlage gleichzusetzen (vgl. Netz, Grundstücksverkehrsgesetz, 4. Aufl., Seite 517 m.w.N.). Das Landwirtschaftsgericht kann die Vorlage an die Siedlungsbehörde nicht mehr nachholen, wenn die Frist des § 6 Abs. 1 GrdstVG abgelaufen ist.
- 24
Im Anwendungsbereich des Reichssiedlungsgesetzes gilt im Gegensatz zum Grundstücksverkehrsgesetz nicht der rechtliche, sondern der wirtschaftliche Grundstücksbegriff (vgl. Senat Beschluss vom 24. Juni 2010 - 4 WLw 31/10, RdL 2011, 19; OLG Frankfurt RdL 2006, 167; BGH AgrarR 1985, 300). Dies hat zur Folge, dass Grundstücke, wenn sie für sich genommen die Mindestgröße von 2 Hektar für die Entstehung eines siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts gemäß § 4 Abs. 1 bzw. in Verbindung mit Abs. 4 RSiedlG nicht erreichen, als wirtschaftliche Einheit dennoch auf Grund der die Mindestgröße überschreitenden Summe ihrer Einzelflächen einem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht unterliegen können, soweit sie denn nach dem Grundstücksverkehrsgesetz genehmigungsfähig sind und die Grundstücksverkehrsgenehmigung nach § 9 GrdstVG zu versagen wäre (§ 4 Abs. 1 Satz 1 RSiedlG).
- 25
Sollte die Prüfung ergeben, dass ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht vorliegend nicht in Betracht kommt, müsste im Weiteren erneut geprüft werden, ob die Voraussetzungen für eine Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG vorliegen. Danach kann die Genehmigung der Grundstücksveräußerung versagt werden, wenn die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeuten würde. Eine ungesunde Bodenverteilung ist in der Regel anzunehmen, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht (§ 9 Abs. 2 GrdstVG). Dies ist grundsätzlich dann der Fall, wenn ein land– oder forstwirtschaftliches Grundstück an einen Nichtlandwirt veräußert wird, gleichzeitig aber ein leistungsfähiger Haupt– oder Nebenerwerbslandwirt vorhanden ist, der bereit und in der Lage ist, die Grundstücke zur Aufstockung seines Betriebes zu erwerben und dessen Betrieb dringend der Aufstockung bedarf (vgl. BGH, Beschluss vom 26. November 2010 - BLw 14/09 -, Rdnr. 10 m.w.N., veröff. in juris). Ein dringendes Aufstockungsinteresse ist anzuerkennen, wenn angestrebt wird, den Eigenlandanteil des Betriebes im Vergleich zu dem vorhandenen Pachtland zu erhöhen. Jeder Schritt auf dem Weg zu einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Eigenlandanteil und Pachtland stellt eine Stärkung des landwirtschaftlichen Betriebs und damit eine Verbesserung der Agrarstruktur dar (OLG Koblenz Senat für Landwirtschaftssachen Beschluss vom 6. Juni 2006 - 3 W 150/06. Lw). Feste Maßstäbe für die Annahme eines ausgewogenen Verhältnisses zwischen Eigen- und Pachtland gibt es nicht (vgl. OLG Koblenz aaO). Ein dringendes Aufstockungsinteresse könnte hier fraglich sein, wenn, wozu bislang noch keine Feststellungen getroffen sind, der Eigenlandanteil des Kaufinteressenten bereits relativ hoch ist (vgl. Netz aaO Seite 400 unter Hinweis auf OLG Celle Beschluss vom 21. November 2005 - 7 W 73/05L).
3.
- 26
Mit Blick auf die von der Erstbeteiligten vorgetragenen Bemühungen um eine gütliche Einigung weist der Senat abschließend darauf hin, dass in Verfahren um die Grundstücksverkehrsgenehmigung vor dem Landwirtschaftsgericht ein gerichtlicher Vergleich, auch unter Beteiligung Dritter, abgeschlossen werden kann, der sich auf Bestimmungen über die Veräußerung von Grundstücken beschränkt (BGH NJW 1999, 2806, 2807 f).
4.
- 27
Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen, weil die Rechtssache weder eine grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordern (§ 70 Abs. 2 FamFG)
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Urteil einreichenPfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken Beschluss, 18. März 2011 - 4 WLw 110/10 zitiert oder wird zitiert von 2 Urteil(en).
(1) Die Entscheidung über die Genehmigung ist binnen einem Monat nach Eingang des Antrags und der Urkunde über das zu genehmigende Rechtsgeschäft bei der örtlich zuständigen Genehmigungsbehörde zu treffen. Kann die Prüfung des Antrags in dieser Zeit nicht abgeschlossen werden oder hat die Genehmigungsbehörde eine Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 12 herbeizuführen, so ist vor Ablauf der Frist dem Veräußerer ein Zwischenbescheid zu erteilen; durch den Zwischenbescheid verlängert sich die Frist des Satzes 1 auf zwei Monate und, falls die bezeichnete Erklärung herbeizuführen ist, auf drei Monate.
(2) Die Genehmigung gilt als erteilt, falls nicht binnen der in Absatz 1 genannten Frist die Genehmigungsbehörde eine Entscheidung nach § 9 oder im Falle des § 7 Satz 2 des Reichssiedlungsgesetzes eine Mitteilung über die Verlängerung der Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts dem Veräußerer zustellt.
(3) Ist die Entscheidung über die Genehmigung oder die Genehmigung durch Fristablauf unanfechtbar geworden, so hat die Genehmigungsbehörde hierüber auf Antrag ein Zeugnis zu erteilen.
(1) Die Genehmigung darf nur versagt oder durch Auflagen (§ 10) oder Bedingungen (§ 11) eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, daß
- 1.
die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet oder - 2.
durch die Veräußerung das Grundstück oder eine Mehrheit von Grundstücken, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen und dem Veräußerer gehören, unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde oder - 3.
der Gegenwert in einem groben Mißverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.
(2) Eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 liegt in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.
(3) Eine unwirtschaftliche Verkleinerung oder Aufteilung im Sinne des Absatzes 1 Nr. 2 liegt in der Regel dann vor, wenn durch Erbauseinandersetzung, Übergabevertrag oder eine sonstige rechtsgeschäftliche Veräußerung
- 1.
ein selbständiger landwirtschaftlicher Betrieb seine Lebensfähigkeit verlieren würde; - 2.
ein landwirtschaftliches Grundstück kleiner als ein Hektar wird; - 3.
ein forstwirtschaftliches Grundstück kleiner als dreieinhalb Hektar wird, es sei denn, daß seine ordnungsgemäße forstliche Bewirtschaftung gewährleistet erscheint; - 4.
in einem Flurbereinigungsverfahren zugeteilte oder anläßlich einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Aufstockung oder Aussiedlung eines landwirtschaftlichen Betriebes erworbene Grundstücke in der Weise geteilt werden, daß die Teilung diesen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.
(4) Wird das Grundstück für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke veräußert, so darf die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 3 nicht versagt werden.
(5) Liegen die Voraussetzungen vor, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, so darf, wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird, die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 1 nur versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, falls es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt.
(6) Bei der Entscheidung über den Genehmigungsantrag muß auch allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen Rechnung getragen werden, insbesondere wenn Grundstücke zur unmittelbaren Gewinnung von Roh- und Grundstoffen (Bodenbestandteile) veräußert werden.
(7) Die Genehmigung soll, auch wenn ihr Bedenken aus den in Absatz 1 aufgeführten Gründen entgegenstehen, nicht versagt werden, wenn dies eine unzumutbare Härte für den Veräußerer bedeuten würde.
(1) Das Gericht entscheidet durch Beschluss, soweit durch die Entscheidung der Verfahrensgegenstand ganz oder teilweise erledigt wird (Endentscheidung). Für Registersachen kann durch Gesetz Abweichendes bestimmt werden.
(2) Der Beschluss enthält
- 1.
die Bezeichnung der Beteiligten, ihrer gesetzlichen Vertreter und der Bevollmächtigten; - 2.
die Bezeichnung des Gerichts und die Namen der Gerichtspersonen, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben; - 3.
die Beschlussformel.
(3) Der Beschluss ist zu begründen. Er ist zu unterschreiben. Das Datum der Übergabe des Beschlusses an die Geschäftsstelle oder der Bekanntgabe durch Verlesen der Beschlussformel (Erlass) ist auf dem Beschluss zu vermerken.
(4) Einer Begründung bedarf es nicht, soweit
- 1.
die Entscheidung auf Grund eines Anerkenntnisses oder Verzichts oder als Versäumnisentscheidung ergeht und entsprechend bezeichnet ist, - 2.
gleichgerichteten Anträgen der Beteiligten stattgegeben wird oder der Beschluss nicht dem erklärten Willen eines Beteiligten widerspricht oder - 3.
der Beschluss in Gegenwart aller Beteiligten mündlich bekannt gegeben wurde und alle Beteiligten auf Rechtsmittel verzichtet haben.
(5) Absatz 4 ist nicht anzuwenden:
- 1.
in Ehesachen, mit Ausnahme der eine Scheidung aussprechenden Entscheidung; - 2.
in Abstammungssachen; - 3.
in Betreuungssachen; - 4.
wenn zu erwarten ist, dass der Beschluss im Ausland geltend gemacht werden wird.
(6) Soll ein ohne Begründung hergestellter Beschluss im Ausland geltend gemacht werden, gelten die Vorschriften über die Vervollständigung von Versäumnis- und Anerkenntnisentscheidungen entsprechend.
(1) Das Urteil ist von den Richtern, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben, zu unterschreiben. Ist ein Richter verhindert, seine Unterschrift beizufügen, so wird dies unter Angabe des Verhinderungsgrundes von dem Vorsitzenden und bei dessen Verhinderung von dem ältesten beisitzenden Richter unter dem Urteil vermerkt.
(2) Ein Urteil, das in dem Termin, in dem die mündliche Verhandlung geschlossen wird, verkündet wird, ist vor Ablauf von drei Wochen, vom Tage der Verkündung an gerechnet, vollständig abgefasst der Geschäftsstelle zu übermitteln. Kann dies ausnahmsweise nicht geschehen, so ist innerhalb dieser Frist das von den Richtern unterschriebene Urteil ohne Tatbestand und Entscheidungsgründe der Geschäftsstelle zu übermitteln. In diesem Fall sind Tatbestand und Entscheidungsgründe alsbald nachträglich anzufertigen, von den Richtern besonders zu unterschreiben und der Geschäftsstelle zu übermitteln.
(3) Der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle hat auf dem Urteil den Tag der Verkündung oder der Zustellung nach § 310 Abs. 3 zu vermerken und diesen Vermerk zu unterschreiben. Werden die Prozessakten elektronisch geführt, hat der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle den Vermerk in einem gesonderten Dokument festzuhalten. Das Dokument ist mit dem Urteil untrennbar zu verbinden.
(1) Das Gericht entscheidet durch Beschluss, soweit durch die Entscheidung der Verfahrensgegenstand ganz oder teilweise erledigt wird (Endentscheidung). Für Registersachen kann durch Gesetz Abweichendes bestimmt werden.
(2) Der Beschluss enthält
- 1.
die Bezeichnung der Beteiligten, ihrer gesetzlichen Vertreter und der Bevollmächtigten; - 2.
die Bezeichnung des Gerichts und die Namen der Gerichtspersonen, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben; - 3.
die Beschlussformel.
(3) Der Beschluss ist zu begründen. Er ist zu unterschreiben. Das Datum der Übergabe des Beschlusses an die Geschäftsstelle oder der Bekanntgabe durch Verlesen der Beschlussformel (Erlass) ist auf dem Beschluss zu vermerken.
(4) Einer Begründung bedarf es nicht, soweit
- 1.
die Entscheidung auf Grund eines Anerkenntnisses oder Verzichts oder als Versäumnisentscheidung ergeht und entsprechend bezeichnet ist, - 2.
gleichgerichteten Anträgen der Beteiligten stattgegeben wird oder der Beschluss nicht dem erklärten Willen eines Beteiligten widerspricht oder - 3.
der Beschluss in Gegenwart aller Beteiligten mündlich bekannt gegeben wurde und alle Beteiligten auf Rechtsmittel verzichtet haben.
(5) Absatz 4 ist nicht anzuwenden:
- 1.
in Ehesachen, mit Ausnahme der eine Scheidung aussprechenden Entscheidung; - 2.
in Abstammungssachen; - 3.
in Betreuungssachen; - 4.
wenn zu erwarten ist, dass der Beschluss im Ausland geltend gemacht werden wird.
(6) Soll ein ohne Begründung hergestellter Beschluss im Ausland geltend gemacht werden, gelten die Vorschriften über die Vervollständigung von Versäumnis- und Anerkenntnisentscheidungen entsprechend.
(1) Der Beschluss ist den Beteiligten bekannt zu geben. Ein anfechtbarer Beschluss ist demjenigen zuzustellen, dessen erklärtem Willen er nicht entspricht.
(2) Anwesenden kann der Beschluss auch durch Verlesen der Beschlussformel bekannt gegeben werden. Dies ist in den Akten zu vermerken. In diesem Fall ist die Begründung des Beschlusses unverzüglich nachzuholen. Der Beschluss ist im Fall des Satzes 1 auch schriftlich bekannt zu geben.
(3) Ein Beschluss, der die Genehmigung eines Rechtsgeschäfts zum Gegenstand hat, ist auch demjenigen, für den das Rechtsgeschäft genehmigt wird, bekannt zu geben.
Die Berufungsfrist beträgt einen Monat; sie ist eine Notfrist und beginnt mit der Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber mit dem Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung.
Die Frist für die Einlegung der Revision (Revisionsfrist) beträgt einen Monat; sie ist eine Notfrist und beginnt mit der Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Berufungsurteils, spätestens aber mit dem Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung.
(1) Die Beschwerde ist, soweit gesetzlich keine andere Frist bestimmt ist, binnen einer Frist von einem Monat einzulegen.
(2) Die Beschwerde ist binnen einer Frist von zwei Wochen einzulegen, wenn sie sich gegen folgende Entscheidungen richtet:
- 1.
Endentscheidungen im Verfahren der einstweiligen Anordnung oder - 2.
Entscheidungen über Anträge auf Genehmigung eines Rechtsgeschäfts.
(3) Die Frist beginnt jeweils mit der schriftlichen Bekanntgabe des Beschlusses an die Beteiligten. Kann die schriftliche Bekanntgabe an einen Beteiligten nicht bewirkt werden, beginnt die Frist spätestens mit Ablauf von fünf Monaten nach Erlass des Beschlusses.
(1) Das Gericht entscheidet durch Beschluss, soweit durch die Entscheidung der Verfahrensgegenstand ganz oder teilweise erledigt wird (Endentscheidung). Für Registersachen kann durch Gesetz Abweichendes bestimmt werden.
(2) Der Beschluss enthält
- 1.
die Bezeichnung der Beteiligten, ihrer gesetzlichen Vertreter und der Bevollmächtigten; - 2.
die Bezeichnung des Gerichts und die Namen der Gerichtspersonen, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben; - 3.
die Beschlussformel.
(3) Der Beschluss ist zu begründen. Er ist zu unterschreiben. Das Datum der Übergabe des Beschlusses an die Geschäftsstelle oder der Bekanntgabe durch Verlesen der Beschlussformel (Erlass) ist auf dem Beschluss zu vermerken.
(4) Einer Begründung bedarf es nicht, soweit
- 1.
die Entscheidung auf Grund eines Anerkenntnisses oder Verzichts oder als Versäumnisentscheidung ergeht und entsprechend bezeichnet ist, - 2.
gleichgerichteten Anträgen der Beteiligten stattgegeben wird oder der Beschluss nicht dem erklärten Willen eines Beteiligten widerspricht oder - 3.
der Beschluss in Gegenwart aller Beteiligten mündlich bekannt gegeben wurde und alle Beteiligten auf Rechtsmittel verzichtet haben.
(5) Absatz 4 ist nicht anzuwenden:
- 1.
in Ehesachen, mit Ausnahme der eine Scheidung aussprechenden Entscheidung; - 2.
in Abstammungssachen; - 3.
in Betreuungssachen; - 4.
wenn zu erwarten ist, dass der Beschluss im Ausland geltend gemacht werden wird.
(6) Soll ein ohne Begründung hergestellter Beschluss im Ausland geltend gemacht werden, gelten die Vorschriften über die Vervollständigung von Versäumnis- und Anerkenntnisentscheidungen entsprechend.
(1) Hält das Gericht, dessen Beschluss angefochten wird, die Beschwerde für begründet, hat es ihr abzuhelfen; anderenfalls ist die Beschwerde unverzüglich dem Beschwerdegericht vorzulegen. Das Gericht ist zur Abhilfe nicht befugt, wenn die Beschwerde sich gegen eine Endentscheidung in einer Familiensache richtet.
(2) Das Beschwerdegericht hat zu prüfen, ob die Beschwerde an sich statthaft und ob sie in der gesetzlichen Form und Frist eingelegt ist. Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, ist die Beschwerde als unzulässig zu verwerfen.
(3) Das Beschwerdeverfahren bestimmt sich im Übrigen nach den Vorschriften über das Verfahren im ersten Rechtszug. Das Beschwerdegericht kann von der Durchführung eines Termins, einer mündlichen Verhandlung oder einzelner Verfahrenshandlungen absehen, wenn diese bereits im ersten Rechtszug vorgenommen wurden und von einer erneuten Vornahme keine zusätzlichen Erkenntnisse zu erwarten sind.
(4) Das Beschwerdegericht kann die Beschwerde durch Beschluss einem seiner Mitglieder zur Entscheidung als Einzelrichter übertragen; § 526 der Zivilprozessordnung gilt mit der Maßgabe entsprechend, dass eine Übertragung auf einen Richter auf Probe ausgeschlossen ist. Zudem kann das Beschwerdegericht die persönliche Anhörung des Kindes durch Beschluss einem seiner Mitglieder als beauftragtem Richter übertragen, wenn es dies aus Gründen des Kindeswohls für sachgerecht hält oder das Kind offensichtlich nicht in der Lage ist, seine Neigungen und seinen Willen kundzutun. Gleiches gilt für die Verschaffung eines persönlichen Eindrucks von dem Kind.
(5) Absatz 3 Satz 2 und Absatz 4 Satz 1 finden keine Anwendung, wenn die Beschwerde ein Hauptsacheverfahren betrifft, in dem eine der folgenden Entscheidungen in Betracht kommt:
- 1.
die teilweise oder vollständige Entziehung der Personensorge nach den §§ 1666 und 1666a des Bürgerlichen Gesetzbuchs, - 2.
der Ausschluss des Umgangsrechts nach § 1684 des Bürgerlichen Gesetzbuchs oder - 3.
eine Verbleibensanordnung nach § 1632 Absatz 4 oder § 1682 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.
Das Gericht hat von Amts wegen die zur Feststellung der entscheidungserheblichen Tatsachen erforderlichen Ermittlungen durchzuführen.
(1) Wird ein landwirtschaftliches Grundstück oder Moor- und Ödland, das in landwirtschaftliche Kultur gebracht werden kann, in Größe von zwei Hektar aufwärts durch Kaufvertrag veräußert, so hat das gemeinnützige Siedlungsunternehmen, in dessen Bezirk die Hofstelle des Betriebes liegt, das Vorkaufsrecht, wenn die Veräußerung einer Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz vom 28. Juli 1961 (Bundesgesetzbl. I S. 1091) bedarf und die Genehmigung nach § 9 des Grundstückverkehrsgesetzes nach Auffassung der Genehmigungsbehörde zu versagen wäre; ist keine Hofstelle vorhanden, so steht das Vorkaufsrecht dem Siedlungsunternehmen zu, in dessen Bezirk das Grundstück ganz oder zum größten Teil liegt.
(2) Das Vorkaufsrecht besteht nicht, wenn der Verpflichtete das Grundstück an eine Körperschaft des öffentlichen Rechts, an seinen Ehegatten oder an eine Person verkauft, die mit ihm in gerader Linie oder bis zum dritten Grade in der Seitenlinie verwandt oder bis zum zweiten Grade verschwägert ist. Hat der Eigentümer das Grundstück an eine Körperschaft des öffentlichen Rechts verkauft, kann das Vorkaufsrecht abweichend von Satz 1 zu den in § 1 Abs. 1b genannten Zwecken ausgeübt werden. Die Körperschaft des öffentlichen Rechts ist vor Ausübung des Vorkaufsrechts zu hören. Das Vorkaufsrecht kann nicht ausgeübt werden, wenn sie das Grundstück für die ihr obliegenden Aufgaben benötigt.
(3) Das Vorkaufsrecht wird nicht dadurch ausgeschlossen, daß in dem Veräußerungsvertrag ein geringeres als das vereinbarte Entgelt beurkundet ist. Dem Siedlungsunternehmen gegenüber gilt das beurkundete Entgelt als vereinbart.
(4) Die Landesregierung kann durch Rechtsverordnung für das Land oder für Teile des Landes die Mindestgröße der Grundstücke, die dem Vorkaufsrecht unterliegen, auf mehr als zwei Hektar festsetzen; für eine beschränkte Zeit kann sie die Mindestgröße auf weniger als zwei Hektar festsetzen, solange dies zur Durchführung von Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur notwendig ist.
(5) Die Siedlungsbehörde kann bestimmen, daß statt des gemeinnützigen Siedlungsunternehmens eine nach § 1 Abs. 1 Satz 3 als Siedlungsunternehmen bezeichnete Stelle das Vorkaufsrecht hat.
(1) Die Genehmigung darf nur versagt oder durch Auflagen (§ 10) oder Bedingungen (§ 11) eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, daß
- 1.
die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet oder - 2.
durch die Veräußerung das Grundstück oder eine Mehrheit von Grundstücken, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen und dem Veräußerer gehören, unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde oder - 3.
der Gegenwert in einem groben Mißverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.
(2) Eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 liegt in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.
(3) Eine unwirtschaftliche Verkleinerung oder Aufteilung im Sinne des Absatzes 1 Nr. 2 liegt in der Regel dann vor, wenn durch Erbauseinandersetzung, Übergabevertrag oder eine sonstige rechtsgeschäftliche Veräußerung
- 1.
ein selbständiger landwirtschaftlicher Betrieb seine Lebensfähigkeit verlieren würde; - 2.
ein landwirtschaftliches Grundstück kleiner als ein Hektar wird; - 3.
ein forstwirtschaftliches Grundstück kleiner als dreieinhalb Hektar wird, es sei denn, daß seine ordnungsgemäße forstliche Bewirtschaftung gewährleistet erscheint; - 4.
in einem Flurbereinigungsverfahren zugeteilte oder anläßlich einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Aufstockung oder Aussiedlung eines landwirtschaftlichen Betriebes erworbene Grundstücke in der Weise geteilt werden, daß die Teilung diesen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.
(4) Wird das Grundstück für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke veräußert, so darf die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 3 nicht versagt werden.
(5) Liegen die Voraussetzungen vor, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, so darf, wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird, die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 1 nur versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, falls es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt.
(6) Bei der Entscheidung über den Genehmigungsantrag muß auch allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen Rechnung getragen werden, insbesondere wenn Grundstücke zur unmittelbaren Gewinnung von Roh- und Grundstoffen (Bodenbestandteile) veräußert werden.
(7) Die Genehmigung soll, auch wenn ihr Bedenken aus den in Absatz 1 aufgeführten Gründen entgegenstehen, nicht versagt werden, wenn dies eine unzumutbare Härte für den Veräußerer bedeuten würde.
Liegen die Voraussetzungen vor, unter denen nach dem Reichssiedlungsgesetz das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann, so hat die Genehmigungsbehörde, bevor sie über den Antrag auf Genehmigung entscheidet, den Vertrag der Siedlungsbehörde zur Herbeiführung einer Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die vorkaufsberechtigte Stelle vorzulegen.
(1) Die Entscheidung über die Genehmigung ist binnen einem Monat nach Eingang des Antrags und der Urkunde über das zu genehmigende Rechtsgeschäft bei der örtlich zuständigen Genehmigungsbehörde zu treffen. Kann die Prüfung des Antrags in dieser Zeit nicht abgeschlossen werden oder hat die Genehmigungsbehörde eine Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 12 herbeizuführen, so ist vor Ablauf der Frist dem Veräußerer ein Zwischenbescheid zu erteilen; durch den Zwischenbescheid verlängert sich die Frist des Satzes 1 auf zwei Monate und, falls die bezeichnete Erklärung herbeizuführen ist, auf drei Monate.
(2) Die Genehmigung gilt als erteilt, falls nicht binnen der in Absatz 1 genannten Frist die Genehmigungsbehörde eine Entscheidung nach § 9 oder im Falle des § 7 Satz 2 des Reichssiedlungsgesetzes eine Mitteilung über die Verlängerung der Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts dem Veräußerer zustellt.
(3) Ist die Entscheidung über die Genehmigung oder die Genehmigung durch Fristablauf unanfechtbar geworden, so hat die Genehmigungsbehörde hierüber auf Antrag ein Zeugnis zu erteilen.
Tenor
I. Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.
II. Die Sache wird zur erneuten Behandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Beschwerdeverfahrens, an das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - Bernkastel-Kues zurückverwiesen.
III. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
- 1
Mit von dem Notar Dr. B... B..., B..., beurkundeten und durch jeweils vollmachtlose Vertreter abgeschlossenen Vertrag vom 23. Februar 2009 - URNr. B... - kaufte die Beteiligte zu 2) von dem am 1. April 2009 verstorbenen P... F... , zuletzt wohnhaft ..., ..., fünfzehn weinbaulich genutzte Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 10 687 m² (= 1,0687 ha) zu einem Gesamtkaufpreis von ... €; für die einzelnen Grundstücke sind keine Einzelkaufpreise aufgeführt. Der Vertrag wurde von P... F... mit Erklärung vom 6. März 2009 und von der Beteiligten zu 2) mit Erklärung vom 12. März 2009 genehmigt.
- 2
Im Einzelnen sind verkauft:
- 3
- Grundbuch des Amtsgericht Bernkastel-Kues von ... Bl. ...
1. Bestandsverzeichnis laufende Nr. ... Gemarkung ..., Flur ..., Flurstück ... mit einer Größe von 1419 m²;
2. Bestandsverzeichnis laufende Nr. ... Gemarkung ..., Flur ..., Flurstück ... mit einer Größe von 1428 m²;
3. Bestandsverzeichnis laufende Nr. ... Gemarkung ..., Flur ..., Flurstück ... mit einer Größe von 1726 m²;
4. Bestandsverzeichnis laufende Nr. ... Gemarkung ..., Flur ..., Flurstück ... mit einer Größe von 1362 m²;
5. Bestandsverzeichnis laufende Nr... Gemarkung ..., Flur ..., Flurstück ... mit einer Größe von 218 m²;
6. Bestandsverzeichnis laufende Nr. .. Gemarkung ..., Flur ..., Flurstück ... mit einer Größe von 98 m²;
7. Bestandsverzeichnis laufende Nr. ... Gemarkung ..., Flur ..., Flurstück ... mit einer Größe von 630 m²;
8. Bestandsverzeichnis laufende Nr. ... Gemarkung ..., Flur ..., Flurstück ... mit einer Größe von 514 m²
9. Bestandsverzeichnis laufende Nr. ... Gemarkung ..., Flur ..., Flurstück ... mit einer Größe von 88 m²;
10. Bestandsverzeichnis laufende Nr. ... Gemarkung ..., Flur ..., Flurstück ... mit einer Größe von 440 m²;
11. Bestandsverzeichnis laufende Nr. ... Gemarkung ..., Flur ..., Flurstück ... mit einer Größe 847 m²;
12. Bestandsverzeichnis laufende Nr. 4.. Gemarkung ..., Flur ..., Flurstück ... mit einer Größe von 17 m²;
13. Bestandsverzeichnis laufende Nr. ... Gemarkung ..., Flur ..., Flurstück ... mit einer Größe von 625 m².
- Grundbuch des Amtsgerichts Bernkastel-Kues von ... Bl. ...
14. Bestandsverzeichnis laufende Nr. ... Gemarkung ..., Flur ..., Flurstück ... mit einer Größe von 394 m²;
15. Bestandsverzeichnis laufende Nr. ... Gemarkung ..., Flur ..., Flurstück ... mit einer Größe von 881 m².
- 4
Der beurkundende Notar legte den Grundstückskaufvertrag vom 23. Februar 2009 der Beteiligten zu 3) mit Schreiben vom 20. März 2009 vor und ersuchte um die Genehmigung des Vertrages nach dem Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG). Die Beteiligte zu 3) teilte dem Notar mit Schreiben vom 8. April 2009 nach § 6 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG mit, dass über den Genehmigungsantrag nicht innerhalb der Monatsfrist entschieden werden könne und sich daher die Frist um einen weiteren Monat bis zum 20. Mai 2009 verlängere. Mit Bescheid vom 12. Mai 2009 erklärte die Beteiligte zu 3) die Genehmigung der Veräußerung der Grundstücke mit Ausnahme von vier Grundstücken, deren Fläche jeweils größer als 10 a (= 1 000 m²) ist. Als Begründung für die teilweise Versagung der Genehmigung wurde angeführt, dass 3 hauptberufliche Winzer aus ... an diesen Grundstücken ihr Interesse bekundet hätten und auch bereit seien, den ortsüblichen Kaufpreis zu zahlen. Die hauptberuflichen Winzer besäßen zur Verbesserung ihrer Lebensgrundlage je einen aufstockungswürdigen und aufstockungsbedürftigen landwirtschaftlichen Betrieb. Diesem Bescheid war eine Rechtsmittelbelehrung dahin beigefügt, dass die Beteiligten gemäß § 22 GrdstVG binnen 2 Wochen nach Zustellung des Bescheides einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung stellen könnten, der entweder schriftlich bei der Kreisverwaltung B... in W... als Untere Landwirtschaftsbehörde oder beim Amtsgericht in Wittlich, Landwirtschaftsgericht, schriftlich oder mündlich zur Niederschrift bei der Geschäftsstelle des Amtsgerichts eingehen müsse.
- 5
Entsprechend dieser Belehrung stellte die Beteiligte zu 2), nachdem ihr der Bescheid am 14. Mai 2009 zugegangen war, am 28. Mai 2009 beim Amtsgericht Wittlich einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung mit dem Ziel der gesamten Genehmigung des notariellen Kaufvertrages vom 23. Februar 2009. Das Amtsgericht Wittlich erklärte sich mit Beschluss vom 21. Juli 2009 zu Recht für örtlich unzuständig und gab das Verfahren an das zuständige Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - Bernkastel-Kues ab.
- 6
Das Amtsgericht Bernkastel-Kues hat in der mündlichen Verhandlung vom 22. Oktober 2009 die Rechtsauffassung vertreten, dass ein Vertrag, der sich auf mehrere einzelne Grundstücke beziehe, nur als Ganzes genehmigt oder nicht genehmigt werden könne. Dafür hat es sich auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 8. Mai 1998, BLw 42/97 und auf eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Schleswig vom 3. März 2009, 3 WLw 20/08 berufen.
- 7
Aufgrund dieser mitgeteilten Rechtsauffassung des Gerichts hat die Beteiligte zu 3) nochmals bei den drei hauptberuflichen Winzern hinsichtlich des Umfanges ihres jeweiligen Erwerbsinteresses nachgefragt. Alle drei Interessenten antworteten, dass sie zum Erwerb sämtlicher Grundstücke bereit seien. Insbesondere die Weingüter K...-K... und B...-K... bekundeten, dass sie an allen Weinbergsparzellen aus dem Nachlass von P... F... interessiert und auch bereit seien, den ortüblichen Preis zu zahlen.
- 8
In der mündlichen Verhandlung vom 28. Januar 2010 lehnte das erstinstanzliche Gericht es ab, die von der Beteiligten zu 3) benannten und zum Termin erschienen Kaufinteressenten zur Frage eines dringenden Aufstockungsbedarfes zu hören.
- 9
Die Beteiligte zu 2) hat geltend gemacht,
- 10
dass der Bescheid der Beteiligten zu 3) vom 12. Mai 2009 in seinem genehmigenden Teil bestandskräftig und bindend sei. Eine vollständige Versagung der Genehmigung sei deshalb aus Rechtsgründen nicht mehr möglich. Infolge der Bestandskraft des genehmigenden Teils komme nur noch eine vollumfängliche Genehmigung des notariellen Kaufvertrages in Betracht. Dies habe seinen Grund darin, dass der Vertrag nur einheitlich genehmigt oder nicht genehmigt werden könne.
- 11
Ferner sei der Vortrag der Beteiligten zu 3) zu einer Versagung der Genehmigung wegen ungesunder Verteilung von Grund und Boden im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG zu unsubstantiiert. Die Beteiligte zu 3) habe nicht nachgewiesen, dass für die Kaufinteressenten ein dringendes Aufstockungsbedürfnis bestehe und dass diese bereit seien, die Grundstücke entsprechend den Bedingungen des notariellen Kaufvertrages zu erwerben. Im Übrigen dürfe sie, die Beteiligte zu 2), nicht deswegen diskriminiert werden, weil sie gegenwärtig noch keine Vollerwerbslandwirtin sei. Ein Nichtlandwirt könne sonstigen leistungsfähigen landwirtschaftlichen Betrieben jedenfalls dann gleichgestellt werden, wenn konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten bestünden, eine leistungsfähige Nebenerwerbslandwirtschaft auszuüben.
- 12
Die Beteiligte zu 2) hat beantragt,
- 13
den Versagungsteil des Bescheides der Beteiligten zu 3) vom 12. Mai 2009 aufzuheben und den Grundstückskaufvertrag vom 23. Februar 2009 (URNr. B... ) des Notars Dr. B... B... in B... insgesamt genehmigen
- 14
hilfsweise
- 15
die Antragsgegnerin zu verurteilen, den Genehmigungsantrag unter Berücksichtigung der Auffassung des Gerichts zu bescheiden.
- 16
Die Beteiligte zu 3) hat beantragt,
- 17
den Antrag zurückzuweisen.
- 18
Sie hat geltend gemacht, dass
- 19
die Genehmigung des Grundstückkaufvertrages mit Blick auf § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG zu versagen sei. Die Veräußerung bedeute eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden. Am Erwerb der streitgegenständlichen Grundstücke seien hauptberufliche Winzer interessiert. Diese seien auch willens, den ortsüblichen Kaufpreis zu zahlen. Diese Winzer besäßen zur Verbesserung ihrer Lebensgrundlage je einen aufstockungswürdigen und aufstockungsbedürftigen landwirtschaftlichen Betrieb. Die Beteiligte zu 2) bewirtschafte selbst keine Weinbergsflächen im Geltungsbereich des GrdstVG und verfüge über keine Hofstelle. Ein schlüssiges Betriebskonzept mit konkreten Planungen würde nicht existieren. Damit sei die Beteiligte zu 2) als Nichtlandwirt im Sinne des GrdstVG anzusehen.
- 20
Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - hat mit Beschluss vom 18. Februar 2010 den Bescheid der Beteiligten zu 3) vom 15. Mai 2009 hinsichtlich des darin enthaltenen Versagungsteils aufgehoben und den Kaufvertrag vom 23. Februar 2009 auch hinsichtlich der weinbaulich genutzten Grundstücke mit einer Fläche von jeweils über 1 000 m² genehmigt.
- 21
Hiergegen hat die Beteiligte zu 1) form- und fristgerecht sofortige Beschwerde eingelegt.
- 22
Die Beteiligte zu 1) macht geltend,
- 23
dass das erstinstanzliche Gericht bei der Sachbehandlung anscheinend von einem kontradiktorisch ausgestalteten Verfahren ausgegangen sei. Weil es sich tatsächlich um ein Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit handele, hätte das Landwirtschaftsgericht jedoch von Amts wegen die erforderlichen Ermittlungen zur Feststellung der für seine Entscheidung erheblichen Tatsachen durchführen und deshalb den Sachverhalt eigenständig und unabhängig von dem Prüfungsumfang der Genehmigungsbehörde aufklären müssen. Gegen dieses Aufklärungsgebot habe das erkennende Gericht verstoßen. Im Übrigen hätte die Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG versagt werden müssen, da die Beteiligte zu 2) als Nichtlandwirt zu behandeln sei und bezüglich sämtlicher Grundstücke drei Erwerbsinteressenten vorhanden seien, welche die Grundstücke zum ortsüblichen Preis erwerben wollten. Wegen der Unteilbarkeit des Vertrages sei von einer fehlenden Bestandskraft der Teilgenehmigung auszugehen.
- 24
Die Beteiligte zu 1) beantragt,
- 25
das Verfahren unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses sowie des ihn ergänzenden Beschlusses des Amtsgerichts Bernkastel-Kues vom 3. März 2010 an das Gericht des ersten Rechtszuges zurückzuverweisen
- 26
hilfsweise:
- 27
1. den angefochtenen Beschluss sowie den ergänzenden Beschluss des Amtsgerichts Bernkastel-Kues vom 3. März 2010 aufzuheben.
- 28
2. Die Genehmigung des vor dem Notar Dr. B... B... in B... am 23. Februar 2009 geschlossenen Kaufvertrages zu versagen.
- 29
Die Beteiligte zu 2) beantragt,
- 30
die Beschwerde zurückzuweisen.
- 31
Sie verteidigt die von ihr für zutreffend gehaltene Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts.
- 32
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze und beigefügten Unterlagen sowie auf den Beschluss des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgerichts - Bernkastel-Kues vom 18. Februar 2010 Bezug genommen.
II.
A.
- 33
Das Rechtsmittel der Beteiligten zu 1) ist verfahrensrechtlich nicht zu beanstanden.
1.
- 34
Die Beteiligte zu 1) ist als Obere Landwirtschaftsbehörde beschwerdeberechtigt, § 32 Abs. 2 Satz 2 LwVG i.V.m. § 1 Abs. 1 lit.b AVO-GrdstVG RP (Landesverordnung zur Ausführung des Grundstückverkehrsgesetzes vom 21. Dezember 1961, GVBl. S. 267, zuletzt geändert durch das Landesgesetz vom 12. Oktober 1999, GVBl. S. 325).
2.
- 35
Das Verfahren und der Rechtsmittelzug richten sich in der vorliegenden Sache entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1) und 2) noch nicht nach den Bestimmungen des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FamFG), sondern weiterhin nach den Vorschriften des Gesetzes über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FGG), sodass gegen die Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts vom 18. Februar 2010 nicht die befristete Beschwerde gemäß den §§ 9 LwVG, 58, 63 Abs. 3 Nr. 2 FamFG eröffnet ist, sondern die sofortige Beschwerde gemäß § 22 Abs. 1 LwVG a.F. i.V.m. §§ 21, 22 FGG. Die Frist für die sofortige Beschwerde wurde mit Eingang des Rechtsmittels beim Amtsgericht Bernkastel-Kues am 8. März 2010 gewahrt (§ 21 Abs. 1 FGG).
3.
- 36
Dem Verfahren steht nicht entgegen, dass die Beteiligte zu 2) nicht innerhalb von 2 Wochen beim zuständigen Amtsgericht ihren Antrag auf gerichtliche Entscheidung gemäß § 22 Abs. 1 GrdstVG gestellt hatte. Der am 28. Mai 2009 beim unzuständigen Amtsgericht Wittlich eingereichte Antrag ging erst am 23. Juni 2009 beim Amtsgericht Bernkastel-Kues ein. Eine Wiedereinsetzungsentscheidung liegt nicht vor. Eine solche Entscheidung war indes nicht notwendig, da die Fristversäumung auf einer unrichtigen Rechtsmittelbelehrung beruhte. Eine inhaltlich unzutreffende gesetzlich vorgeschriebene Rechtsmittelbelehrung macht ebenso wie eine unterbliebene Rechtsmittelbelehrung die Zustellung als solche nicht unwirksam, setzt aber die Frist zur Einlegung des Rechtsmittels nicht in Gang (vgl. Barnstedt/Steffen, Gesetz über das gerichtliche Verfahren in Landwirtschaftssachen, 7. Aufl., § 21 Rdnr. 64 m.w.N.; BGH Beschluss vom 3. Mai 2002 - VZB 36/01, zitiert nach Juris, Rdnr. 16; Bumiller/Winkler, FG, 8. Aufl., § 22 Rdnr. 9).
B.
- 37
Das Rechtsmittel der Beteiligten zu 1) hat in der Sache jedenfalls einen vorläufigen Erfolg. Das vom Amtsgericht eingeschlagene Verfahren leidet an einem wesentlichen Mangel, da das erstinstanzliche Gericht entgegen § 12 FGG nicht von Amts wegen die erforderliche Sachaufklärung für die zu treffende Sachentscheidung vorgenommen hat (vgl. Keidel/Kuntze/Winkler, FGG, 12. Aufl., § 25 Rdnr. 7 m.w.N.). Dies hat zur Folge, dass das erstinstanzliche Verfahren keine tragfähige Entscheidungsgrundlage bildet und rechtfertigt die Zurückverweisung der Sache in die erste Instanz, um dort die erforderlichen Ermittlungen nachzuholen (vgl. etwa Senat, Beschluss vom 21. September 2009, 4 W 45/09, veröff. in Juris, Tz 44f m.w.N.)
- 38
Das erstinstanzliche Gericht hat nicht ausreichend geprüft und aufgeklärt, ob die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz zu versagen ist, weil die Veräußerung an die Beteiligte zu 2) eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG bedeuten würde. Eine solche Prüfung wäre hier aber erforderlich gewesen. Denn entgegen der vom erstinstanzlichen Gericht vertretenen Auffassung ist für die Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit des vorgelegten Grundstückskaufvertrages in zeitlicher Hinsicht nicht auf die für die Behörde normierte Genehmigungsfrist (§ 6 Abs. 1 GrdstVG), sondern auf den Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung abzustellen. Das Gericht hat selbst zu überprüfen, ob die Voraussetzungen für eine Versagung vorliegen. Die für das verwaltungsbehördliche Verfahren vorgesehenen Fristen, einschließlich der Genehmigungsfiktion gemäß § 6 Abs. 2 GrdstVG, sollen lediglich bewirken, dass der Antragsteller frühzeitig eine positive oder negative Entscheidung über seinen Genehmigungsantrag erhält. Dadurch soll gewährleistet werden, dass die Verfahrensbeteiligten die zwischen ihnen strittig gebliebenen Fragen möglichst früh durch die Anrufung des zuständigen Gerichts klären lassen können. Damit ist aber keine Einschränkung des gerichtlichen Prüfungsumfanges oder des Sachvortrage der Beteiligten verbunden. Daher ist der maßgebliche Zeitpunkt für die Beurteilung der Frage, ob eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG vorliegt, der Tag der Entscheidung in der letzten Tatsacheninstanz. (vgl. Netz, Kommentar zum Grundstückverkehrsgesetz, 4. Aufl., S. 393).
- 39
Die vom erstinstanzlichen Gericht unterlassene Sachaufklärung war auch nicht wegen angeblicher Bestandskraft der von der Beteiligten zu 3) erklärten Teilgenehmigung (hinsichtlich des notariellen Verkaufs von elf Grundstücken, die jeweils eine Größe unter 1 000 m² aufweisen) und dem Grundsatz einer nur einheitlich vorzunehmenden Vertragsgenehmigung entbehrlich.
- 40
Die rechtsgeschäftliche Veräußerung von landwirtschaftlichen und forstwirtschaftlichen Grundstücken sowie Moor- und Ödland, das in landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Kultur gebracht werden kann, und der schuldrechtliche Vertrag hierüber bedürfen grundsätzlich der Genehmigung durch die Untere Landwirtschaftsbehörde (§§ 1, 2 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG, § 1 Abs. 1 lit.a AVO-GrdstVG RP). Ist ein schuldrechtlicher Vertrag genehmigt worden, so gilt auch die in Ausführung des Vertrages vorgenommene Auflassung als genehmigt (§ 2 Abs. 1 Satz 2 GrdstVG). § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG ermächtigt die Bundesländer, bestimmte Freigrenzen von der generellen Genehmigungspflicht festzulegen. Das Land ... hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht (vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG i.V.m. § 1 AGGrdstVG RP). Danach bedarf die Veräußerung eines Grundstückes keiner Genehmigung nach § 2 GrdstVG, wenn das Grundstück nicht größer als 50 Ar ist, es sei denn, das Grundstück wird weinbaulich genutzt und ist größer als 10 Ar oder auf dem Grundstück befindet sich die Wirtschaftsstelle eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes. Dies hat zur Folge, dass im hier zu entscheidenden Fall der Verkauf lediglich der weinbaulich genutzten Grundstücke, die größer als 10 Ar (= 1 000 m²) sind einer Genehmigung nach dem GrdstVG bedarf. Dabei handelt es sich um die im Grundbuch des Amtsgerichts Bernkastel-Kues von ... Bl. ... Bestandsverzeichnis laufende Nrn. ... und ... aufgeführten Grundstücke. Die weiteren verkauften rechtlich selbständigen Grundstücke sind hingegen nach dem Gesetz genehmigungsfrei. Von daher kann die seitens der Beteiligten zu 3) erklärte Genehmigung eines genehmigungsfreien Vorganges keine rechtlichen Wirkungen in Ansehung der tatsächlich genehmigungspflichtigen Grundstücke haben.
- 41
Dem steht auch der vom erstinstanzlichen Gericht zitierte Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 8. Mai 1998, BLw 4/97 (DNotZ 1999, 85) nicht entgegen. Denn diese Entscheidung betrifft eine andere Fallkonstellation. Der vom Bundesgerichtshof entschiedene Fall hatte die Genehmigung eines Vertrages zum Gegenstand, der mehrere genehmigungsbedürftige Grundstücksgeschäfte umfasste. In einem solchen Fall kann die Genehmigung des Grundstückvertrages gegenüber einem Nichtlandwirt nach § 9 Abs. 1 Nr. 1GrdstVG nur versagt werden, wenn sich das Erwerbsinteresse der Vollerwerbslandwirte auf sämtliche in dem Vertrag aufgeführten (genehmigungsbedürftigen) Grundstücke bezieht. Dies wird damit begründet, das der Grundstücksvertrag in der Regel als Einheit gewertet werden muss und daher nur insgesamt genehmigungsfähig ist oder für ihn ein Versagungsgrund besteht. Von dieser Regel einer einheitlichen Genehmigung wird aber abgewichen, wenn der Gesetzgeber - wie in R... - durch die Festlegung von Genehmigungsfreigrenzen einen Teil der Grundstücke aus der Genehmigungsbedürftigkeit herausnimmt. Dann sind bestimmte Grundstücksgeschäfte wegen ihrer geringfügigen Größe bereits kraft Gesetzes vom Erfordernis einer einheitlichen Genehmigung ausgenommen.
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So liegt der Fall hier.
- 43
Insofern ist im Streitfall bei der Prüfung der Genehmigung das Interesse der Vollerwerbslandwirte nur zu berücksichtigen, wenn diese bereit sind, alle vom Vertrag erfassten genehmigungspflichtigen Grundstücke zu dem im Vertrag vereinbarten Kaufpreis zu erwerben. Dies schließt aber nicht aus, dass die Vollerwerbslandwirte auch ihr Interesse an den nicht genehmigungsbedürftigen Grundstücken erklären.
- 44
Auch die Entscheidungen des Oberlandesgerichts Schleswig (Beschluss vom 3. März 2009, 3 WLw 20/08, zitiert nach beck-online) und des Brandenburgischen Oberlandesgerichts (Beschluss vom 26. Februar 2009, 5 W(Lw) 9/08, zitiert nach Juris) rechtfertigen keine andere Beurteilung. Die von diesen Gerichten entschiedenen Fälle betrafen jeweils eine Konstellation, in der neben dem Grundstückverkehrsgesetz noch das Reichssiedlungsgesetz (RSiedlG) und das darin normierte Vorkaufsrecht (§ 4 RSiedlG) zur Anwendung kamen. Die beiden eng miteinander verflochtenen Gesetze gehen jeweils von einem unterschiedlichen Grundstücksbegriff aus. Dem Grundstücksverkehrsgesetz liegt ein rechtlicher (vgl. Stavorinus, NotBZ 2010, 208, 209f m.w.N.) und dem Reichssiedlungsgesetz ein wirtschaftlicher Grundstücksgebegriff zugrunde. Aufgrund der unterschiedlichen Reichweite des rechtlichen und des wirtschaftlichen Grundstücksbegriffs bestand für die oben genannten Gerichte die Notwendigkeit zur Klärung der Frage, welchem Grundstücksbegriff beim Zusammentreffen der beiden Gesetze der Vorrang einzuräumen ist. Dies wurde dahingehend entschieden, dass in solchen Fallkonstellationen jeweils dem wirtschaftlichen Grundstücksbegriff der Vorrang zukommt. Den Entscheidungen kann aber nicht entnommen werden, dass damit der rechtliche Grundstücksbegriff des Grundstückverkehrsgesetz aufgegeben wurde.
- 45
Diese Vorrangproblematik stellt sich im vorliegenden Verfahren gerade nicht, da die für die Anwendung des Reichssiedlungsgesetzes notwendige Größe von zwei Hektar aufwärts (§ 4 Abs. 1 RSiedlG) auch bei einer Addition aller Flächen der 15 verkauften Grundstück nicht erreicht wird. Insofern verbleibt es bei dem rechtlichen Grundstücksbegriff und der damit verbundenen Genehmigungsfreigrenze nach § 1 AGGrdstVG RP.
- 46
Die bislang unterbliebene weitere Sachaufklärung wird das Ausgangsgericht nunmehr durchzuführen haben. Für das weitere Verfahren weist der Senat vorsorglich auf folgende Aspekte hin:
- 47
1) Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG ist die Genehmigung zu versagen, wenn die Veräußerung eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden bedeuten würde. Dies liegt in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht (§ 9 Abs. 2 GrdstVG). Darunter fallen u.a. die Maßnahmen, die das Ziel des Erhaltes und der Stärkung von landwirtschaftlichen Betrieben haben. Denn das Grundstückverkehrgesetz dient der Unterstützung und der Entwicklung einer lebensfähigen Landwirtschaft (vgl. BGH RdL 2006, 236, 237).
- 48
Daher liegt ein Versagungsgrund im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG vor, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück an einen Nichtlandwirt veräußert wird, obwohl ein Landwirt die Fläche zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötigt und bereit und in der Lage ist, das Land zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben (vgl. BGHZ 75, 81, 83 f.; 94, 292, 294 f.; 112, 86, 88; BGH, Beschluss vom 26. April 2002, BLW 36/01, RdL 2002, 242; BGHZ 116, 348 ff.).
- 49
Das Erfordernis der Dringlichkeit des Aufstockungsbedarfes ist dabei nicht in erster Linie zeitlich orientiert. Vielmehr ist dieser Begriff im Hinblick auf die Auswirkungen des Rechtsgeschäfts für die Agrarstruktur zu sehen. Allein darauf kommt es bei der Auslegung des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG an. Das bedeutet, dass der Zuerwerb für den Betrieb des Landwirts dringend vor allem im Sinne einer gesteigerten Notwendigkeit sein muss (vgl. BGH Beschluss vom 26. April 2002, BLW 2/02, RdL 2002, 242, 243; OLG Celle RdL 2003, 22, 23). Unter anderem kann ein solcher dringender Aufstockungsbedarf darin gesehen werden, dass der Zuerwerb das Ziel hat, das grobe Missverhältnis zwischen Eigenland und Pachtland zu verringern. Die Vergrößerung des Eigenlandanteils dient der wirtschaftlichen Stärkung des Betriebes und damit der Verbesserung der Agrarstruktur. Dieses Bedürfnis ist insbesondere greifbar, wenn es sich bei der gekauften Fläche, um eine von dem Interessenten aufgrund Pachtvertrages genutzte Fläche handelt (BGH Beschluss vom 26. April 2002, BLW 36/01 RdL 2002, 242; BGHZ 134, 166).
- 50
Dem bisherigen Verfahrensstoff lässt sich nicht entnehmen, dass die von der Verwaltung benannten Interessenten für die genehmigungspflichtigen Grundstücke (4 Grundstücke über 1 000 m²) wegen des Zuschnitts ihrer Betriebe ein spezielles oder gar dringendes Aufstockungsbedürfnis haben. Somit müsste von Amts wegen durch Anhörung der Kaufinteressenten geklärt werden, ob ein dringendes Aufstockungsbedürfnis in dem dargestellten Sinne tatsächlich besteht.
- 51
2) Das Landwirtschaftsgericht wird gegebenenfalls auch aufzuklären haben, wie die Angebote der Interessenten zu verstehen sind, die sich nur zu einem Erwerb zum "ortsüblichen Preis" bereit erklärt haben. In diesem Zusammenhang müsste ermittelt werden, ob der im notariellen Kaufvertrag vom 23. Februar 2009 für alle Grundstücke genannte Gesamtkaufpreis von ... € dem ortsüblichen Preis entspricht.
- 52
Denn die Interessenten müssen bereit sein, den sich aus dem Kaufvertrag ergebenden Kaufpreis, der max. bis zu 50 % über dem ortsüblichen Preis für landwirtschaftliche Grundstücke liegen kann, zu entrichten (Netz aaO. S. 393). Durch das Grundstückverkehrsgesetz findet eine Preisüberwachung nicht statt. Nur dann, wenn der vom Eigentümer ausgewählte Käufer einen Kaufpreis zahlen will, der in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht, muss er sich entgegenhalten lassen, dass sich für den Erwerb Land- und Forstwirte interessieren, die bereit sind, den vom GrdstVG nicht missbilligten Preis (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG) zu entrichten (Netz aaO. S. 403).
- 53
In diesem Zusammenhang ist auch zu ermitteln, ob die drei Interessenten weiterhin alle 15 Grundstücke erwerben wollen oder ob sie nur die vier streitgegenständlichen Grundstücke (was rechtlich zulässig ist) erwerben wollen. Abhängig davon müsste gegebenenfalls weiter geklärt werden, welcher - im Notarvertrag nicht einzeln ausgewiesener - Preis für diese 4 Grundstücke von den Vertragsparteien zu Grunde gelegt wurde.
- 54
3) Zu erwägen sein wird ferner, dass nach der Rechtsprechung auch das Erwerbsinteresse einer Person anerkannt, die zwar noch kein Landwirt ist, jedoch konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten und Vorkehrungen zur Übernahme eines eigenen leistungsfähigen landwirtschaftlichen Betriebes auf der Grundlage eines schlüssigen und umsetzbaren Betriebskonzepts aufweist und bereits erhebliche und ernsthafte Investitionen getroffen hat (vgl. OLG Frankfurt, RdL 2006, 165, 166 m.w.N.).
- 55
Die Beteiligte zu 2) betreibt derzeit keine Landwirtschaft und ist daher als Nichtlandwirtin anzusehen. Ein Nichtlandwirt kann aber einem Landwirt gleichgestellt werden, wenn er konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten und Vorkehrungen zur Übernahme einer mindestens leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirtschaft getroffen hat. Diese Voraussetzungen müssen im Einzelfall festgestellt werden, wobei bei der Prüfung der Absichten und Vorkehrungen der Käufer, die bisher keine landwirtschaftlichen Berufe ausgeübt haben, ein strenger Maßstab angezeigt ist (vgl. BGH RdL 2006, 236, 237). Auch dieser Aspekt ist noch nicht aufgeklärt worden. Dies betrifft insbesondere das von der Beteiligten zu 2) vorgelegte (pauschale) Betriebskonzept vom 17. Dezember 2009.
- 56
Schließlich erscheint es angezeigt, dass am Fortgang des Verfahrens auch die Erben des am 1. April 2009 verstorbenen Verkäufers P... F... beteiligt werden.
- 57
Wegen des nur vorläufigen Erfolges der Beschwerde war dem Landwirtschaftsgericht zugleich die Entscheidung über die Kosten des Rechtsmittelverfahrens vorzubehalten.
- 58
Gründe für die Zulassung der Rechtsbeschwerde an den Bundesgerichtshof gemäß § 24 Abs. 1 LwVG a.F. bestehen nicht, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat.
(1) Die Genehmigung darf nur versagt oder durch Auflagen (§ 10) oder Bedingungen (§ 11) eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, daß
- 1.
die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet oder - 2.
durch die Veräußerung das Grundstück oder eine Mehrheit von Grundstücken, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen und dem Veräußerer gehören, unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde oder - 3.
der Gegenwert in einem groben Mißverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.
(2) Eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 liegt in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.
(3) Eine unwirtschaftliche Verkleinerung oder Aufteilung im Sinne des Absatzes 1 Nr. 2 liegt in der Regel dann vor, wenn durch Erbauseinandersetzung, Übergabevertrag oder eine sonstige rechtsgeschäftliche Veräußerung
- 1.
ein selbständiger landwirtschaftlicher Betrieb seine Lebensfähigkeit verlieren würde; - 2.
ein landwirtschaftliches Grundstück kleiner als ein Hektar wird; - 3.
ein forstwirtschaftliches Grundstück kleiner als dreieinhalb Hektar wird, es sei denn, daß seine ordnungsgemäße forstliche Bewirtschaftung gewährleistet erscheint; - 4.
in einem Flurbereinigungsverfahren zugeteilte oder anläßlich einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Aufstockung oder Aussiedlung eines landwirtschaftlichen Betriebes erworbene Grundstücke in der Weise geteilt werden, daß die Teilung diesen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.
(4) Wird das Grundstück für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke veräußert, so darf die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 3 nicht versagt werden.
(5) Liegen die Voraussetzungen vor, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, so darf, wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird, die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 1 nur versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, falls es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt.
(6) Bei der Entscheidung über den Genehmigungsantrag muß auch allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen Rechnung getragen werden, insbesondere wenn Grundstücke zur unmittelbaren Gewinnung von Roh- und Grundstoffen (Bodenbestandteile) veräußert werden.
(7) Die Genehmigung soll, auch wenn ihr Bedenken aus den in Absatz 1 aufgeführten Gründen entgegenstehen, nicht versagt werden, wenn dies eine unzumutbare Härte für den Veräußerer bedeuten würde.
(1) Wird ein landwirtschaftliches Grundstück oder Moor- und Ödland, das in landwirtschaftliche Kultur gebracht werden kann, in Größe von zwei Hektar aufwärts durch Kaufvertrag veräußert, so hat das gemeinnützige Siedlungsunternehmen, in dessen Bezirk die Hofstelle des Betriebes liegt, das Vorkaufsrecht, wenn die Veräußerung einer Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz vom 28. Juli 1961 (Bundesgesetzbl. I S. 1091) bedarf und die Genehmigung nach § 9 des Grundstückverkehrsgesetzes nach Auffassung der Genehmigungsbehörde zu versagen wäre; ist keine Hofstelle vorhanden, so steht das Vorkaufsrecht dem Siedlungsunternehmen zu, in dessen Bezirk das Grundstück ganz oder zum größten Teil liegt.
(2) Das Vorkaufsrecht besteht nicht, wenn der Verpflichtete das Grundstück an eine Körperschaft des öffentlichen Rechts, an seinen Ehegatten oder an eine Person verkauft, die mit ihm in gerader Linie oder bis zum dritten Grade in der Seitenlinie verwandt oder bis zum zweiten Grade verschwägert ist. Hat der Eigentümer das Grundstück an eine Körperschaft des öffentlichen Rechts verkauft, kann das Vorkaufsrecht abweichend von Satz 1 zu den in § 1 Abs. 1b genannten Zwecken ausgeübt werden. Die Körperschaft des öffentlichen Rechts ist vor Ausübung des Vorkaufsrechts zu hören. Das Vorkaufsrecht kann nicht ausgeübt werden, wenn sie das Grundstück für die ihr obliegenden Aufgaben benötigt.
(3) Das Vorkaufsrecht wird nicht dadurch ausgeschlossen, daß in dem Veräußerungsvertrag ein geringeres als das vereinbarte Entgelt beurkundet ist. Dem Siedlungsunternehmen gegenüber gilt das beurkundete Entgelt als vereinbart.
(4) Die Landesregierung kann durch Rechtsverordnung für das Land oder für Teile des Landes die Mindestgröße der Grundstücke, die dem Vorkaufsrecht unterliegen, auf mehr als zwei Hektar festsetzen; für eine beschränkte Zeit kann sie die Mindestgröße auf weniger als zwei Hektar festsetzen, solange dies zur Durchführung von Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur notwendig ist.
(5) Die Siedlungsbehörde kann bestimmen, daß statt des gemeinnützigen Siedlungsunternehmens eine nach § 1 Abs. 1 Satz 3 als Siedlungsunternehmen bezeichnete Stelle das Vorkaufsrecht hat.
(1) Die Genehmigung darf nur versagt oder durch Auflagen (§ 10) oder Bedingungen (§ 11) eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, daß
- 1.
die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet oder - 2.
durch die Veräußerung das Grundstück oder eine Mehrheit von Grundstücken, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen und dem Veräußerer gehören, unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde oder - 3.
der Gegenwert in einem groben Mißverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.
(2) Eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 liegt in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.
(3) Eine unwirtschaftliche Verkleinerung oder Aufteilung im Sinne des Absatzes 1 Nr. 2 liegt in der Regel dann vor, wenn durch Erbauseinandersetzung, Übergabevertrag oder eine sonstige rechtsgeschäftliche Veräußerung
- 1.
ein selbständiger landwirtschaftlicher Betrieb seine Lebensfähigkeit verlieren würde; - 2.
ein landwirtschaftliches Grundstück kleiner als ein Hektar wird; - 3.
ein forstwirtschaftliches Grundstück kleiner als dreieinhalb Hektar wird, es sei denn, daß seine ordnungsgemäße forstliche Bewirtschaftung gewährleistet erscheint; - 4.
in einem Flurbereinigungsverfahren zugeteilte oder anläßlich einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Aufstockung oder Aussiedlung eines landwirtschaftlichen Betriebes erworbene Grundstücke in der Weise geteilt werden, daß die Teilung diesen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.
(4) Wird das Grundstück für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke veräußert, so darf die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 3 nicht versagt werden.
(5) Liegen die Voraussetzungen vor, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, so darf, wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird, die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 1 nur versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, falls es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt.
(6) Bei der Entscheidung über den Genehmigungsantrag muß auch allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen Rechnung getragen werden, insbesondere wenn Grundstücke zur unmittelbaren Gewinnung von Roh- und Grundstoffen (Bodenbestandteile) veräußert werden.
(7) Die Genehmigung soll, auch wenn ihr Bedenken aus den in Absatz 1 aufgeführten Gründen entgegenstehen, nicht versagt werden, wenn dies eine unzumutbare Härte für den Veräußerer bedeuten würde.
BUNDESGERICHTSHOF
beschlossen:
Gründe:
I.
- 1
- Die Beteiligte zu 2 ist ein in der Rechtsform der GmbH und Co. KG betriebenes Unternehmen, dessen Gegenstand nach dem ursprünglich geschlossenen Gesellschaftsvertrag der An- und Verkauf von Grundstücken sowie deren Vermietung und Verpachtung war.
- 2
- Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 17. Juli 2008 kaufte die Beteiligte zu 2 von der Beteiligten zu 7 zwei landwirtschaftlich genutzte Grundstücke sowie einen 1/3-Miteigentumsanteil an einem weiteren landwirtschaftlich genutzten Grundstück in S. (Thüringen).
- 3
- Die Notarin beantragte mit Schreiben vom selben Tag bei der Beteiligten zu 3, die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz zu erteilen, welche die Frist für die Entscheidung über den Antrag auf drei Monate verlängerte. Auf deren Nachfrage zum Unternehmenszweck teilte die Beteiligte zu 2 mit, dass ihre Gründung der Umstrukturierung des landwirtschaftlichen Familienbetriebs S. (Eltern und drei Kinder) diene und eine Änderung der landwirtschaftlichen Nutzung der erworbenen Flächen in absehbarer Zeit nicht zu erwarten sei.
- 4
- Nachdem im Laufe des Verfahrens R. K. und M. S. als Landwirte ihr Interesse an dem Erwerb der Flächen angemeldet hatten, erklärte die Beteiligte zu 4 (Siedlungsunternehmen) die Ausübung des Vorkaufsrechts nach dem Reichssiedlungsgesetz. Hierüber unterrichtete die Beteiligte zu 3 innerhalb der Dreimonatsfrist die Kaufvertragsparteien sowie die Notarin. Zur Begründung führte die Behörde aus, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden bedeute, da es sich bei der Beteiligten zu 2 nicht um einen landwirtschaftlichen Betrieb handele. Dagegen stehe das Erwerbsinteresse eines hauptberuflichen Landwirts, dessen Betrieb die Flächen zur Aufstockung des Eigenlandanteils benötige.
- 5
- Auf den Antrag der Beteiligten zu 2 auf gerichtliche Entscheidung hat das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - die Genehmigung des Kaufvertrags erteilt. Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1 (der der Genehmigungsbehörde übergeordneten Behörde) hat das Oberlandesgericht - Senat für Landwirtschaftssachen - zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde, der sich die Beteiligte zu 4 angeschlossen hat, will die Beteiligte zu 1 die Zurückweisung des Antrags auf gerichtliche Entscheidung erreichen. Die Beteiligte zu 2 beantragt, die Rechtsbeschwerde und die Anschlussrechtsbeschwerde zurückzuweisen.
II.
- 6
- Nach Auffassung des Beschwerdegerichts (dessen Entscheidung in NLBzAR 2010, 66 veröffentlicht ist) liegen die Voraussetzungen für die Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG nicht vor. Zwar sei die Beteiligte zu 2 bei isolierter Betrachtung als Nichtlandwirt anzusehen, da sie zu keinem Zeitpunkt Landwirtschaft betrieben und auch kein Betriebskonzept vorgelegt habe, aus dem hervorgehe, dass sie sich in absehbarer Zeit zu einem leistungsfähigen landwirtschaftlichen Unternehmen entwickeln werde. Der Annahme einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des Versagungsgrunds stehe jedoch der mit der Gründung der Beteiligten zu 2 verfolgte Zweck, nämlich die Umstrukturierung des Unternehmensverbunds der sämtlich aus Landwirten bestehenden Familie S. , entgegen. Die hierfür mitgeteilten Gründe (Vorbereitung der Übergabe auf die nächste Generation, haftungsrechtliche Probleme im Zusammenhang mit dem Betrieb biologischer Landwirtschaft , steuerliche Aspekte) seien allesamt nachvollziehbar. Sie rechtfertigten die Annahme, dass die gewählte rechtliche Konstruktion, nach der der Beteiligten zu 2 die Aufgabe zukomme, die für die landwirtschaftliche Tätigkeit erforderlichen Flächen zu erwerben oder anzupachten und sodann den Familienmitgliedern bzw. den von diesen betriebenen Unternehmen zur Verfügung zu stellen , letztlich der Existenzsicherung eines leistungsfähigen landwirtschaftlichen Familienbetriebs sowie dessen Anpassung an die Erfordernisse einer nachhaltigen biologischen Landwirtschaft diene.
III.
- 7
- 1. Die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 1 ist zwar nach der auf Grund der Übergangsregelung in Art. 111 Abs. 1 Satz 1 FGG-RG anzuwendenden Vorschrift des § 24 Abs. 1 LwVG aF statthaft und nach §§ 25, 26 sowie § 32 Abs. 2 Satz 2 LwVG aF auch im Übrigen zulässig, jedoch in der Sache unbegründet.
- 8
- Die von der Beteiligten zu 2 erhobenen Einwendungen gegen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 4 nach § 4 RSG sind begründet, weil die Genehmigung des zwischen den Beteiligten zu 2 und 7 geschlossenen Kaufvertrags nach dem Grundstücksverkehrsgesetz nicht versagt werden kann. Die Beteiligte zu 3 war daher verpflichtet, von der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 6 Abs. 1 Satz 3 RSG abzusehen und die Genehmigung zu erteilen (vgl. Senat, Beschluss vom 24. November 2006 - BLw 11/06, NL-BzAR 2007, 98, 100). Ein Versagungsgrund nach § 9 GrdstVG liegt nämlich nicht vor.
- 9
- a) Als Rechtsgrundlage für die Entscheidung der Beteiligten zu 3, die beantragte Genehmigung nicht zu erteilen, kommt hier nur § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG in Betracht. Nach dieser Vorschrift darf die Genehmigung zur Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks versagt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutete. Nach Absatz 2 der Vorschrift liegt eine ungesunde Bodenverteilung dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.
- 10
- Diese Maßnahmen zielen in erster Linie auf die Schaffung und die Erhaltung selbständiger und lebensfähiger landwirtschaftlicher Betriebe ab (Senat, Beschlüsse vom 28. Oktober 1965 - V BLw 16/65, RdL 1966, 38, 39; vom 9. Mai 1985 - BLw 8/84, BGHZ 94, 292, 294; vom 28. April 2006 - BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246). Da Grund und Boden in der Land- und Forstwirtschaft der maßgebende Produktionsfaktor ist, aber nicht in unbeschränktem Umfang zur Verfügung steht, soll der vorhandene landwirtschaftliche Grundbesitz in erster Linie den Landwirten zugute kommen und vorbehalten bleiben, die ihn selbst bewirtschaften (Senat, Beschluss vom 11. Juli 1961 - V BLw 20/60, RdL 1961, 229). Dementsprechend liegt eine ungesunde Bodenverteilung in der Regel dann vor, wenn landwirtschaftlich genutzter Boden an einen Nichtlandwirt veräußert werden soll und ein Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist, die Fläche zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben (Senat, Beschlüsse vom 4. Juli 1979 - V BLw 4/79, BGHZ 75, 81, 83; vom 9. Mai 1985 - BLw 8/84, BGHZ 94, 292, 294; vom 6. Juli 1990 - BLw 8/88, BGHZ 112, 86, 88; Beschluss vom 28. April 2006 - BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246 - st. Rspr.).
- 11
- b) Nach diesen Grundsätzen läge der Versagungsgrund vor.
- 12
- aa) Die Beteiligte zu 2 ist nämlich Nichtlandwirtin. Sie betreibt kein landwirtschaftliches Unternehmen im Sinne der Begriffsbestimmung in § 1 Abs. 4 ALG (vgl. dazu Senat, Beschlüsse vom 13. Dezember 1991 - BLw 8/91, BGHZ 116, 348, 350 und vom 28. April 2006 - BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246). Die Beteiligte zu 2 wird auch nicht dadurch zu einem landwirtschaftlichen Unternehmen, dass während des Genehmigungsverfahrens der Unternehmenszweck auf die Nutzung und die Bewirtschaftung der ihr gehörenden Grundstücke erweitert wurde und sie mit der Erfüllung des Kaufvertrags Eigentümerin landwirtschaftlich genutzter Grundstücke wird. Um Landwirt zu sein, bedarf es der Ausübung einer unternehmerischen Tätigkeit, die eine auf Bodenbewirtschaftung beruhende planmäßige Aufzucht von Pflanzen oder eine damit verbundene Tierhaltung zum Gegenstand hat (Senat, Beschluss vom 28. April 2006 - BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246). Die Beteiligte zu 2 war und ist nach den nicht angefochtenen Feststellungen des Beschwerdegerichts jedoch nicht in diesem Sinne unternehmerisch tätig, was im Übrigen auch den von ihren Gesellschaftern mit der Betriebsaufspaltung verfolgten haftungs- und steuerrechtlichen Zwecken widerspräche (dazu unten c) aa)).
- 13
- Ohne Bedeutung ist es auch, ob die Beteiligte zu 2 künftig einmal dem geänderten Unternehmensgegenstand gemäß selbst Landwirtschaft betreiben wird. Solche Vorstellungen des Käufers sind in den Verfahren über die Erteilung der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz nur dann einer bereits ausgeübten Landwirtschaft gleichzustellen, wenn der Nichtlandwirt über konkrete und in absehbarer Zeit zur verwirklichende Absichten zur Aufnahme einer leistungsfähigen landwirtschaftlichen Tätigkeit verfügt und bereits entsprechende Vorkehrungen getroffen hat (Senat, Beschlüsse vom 13. Dezember 1991 - BLw 8/91, BGHZ 116, 348, 351; vom 8. Mai 1998 - BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472, 1473 und vom 28. April 2006 - BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246 - st. Rspr.). Dazu ist nichts festgestellt.
- 14
- bb) Der Erwerb landwirtschaftlicher Flächen durch einen Nichtlandwirt stellt allerdings nur dann eine ungesunde Bodenverteilung dar, wenn er in Konkurrenz zu dem Erwerbsinteresse eines Landwirts tritt, der das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes benötigt. Diese Voraussetzung für eine Versagung der Genehmigung ist von dem Gericht auch in den Fällen zu prüfen, in denen das Volllandwirten grundsätzlich gleichgestellte Siedlungsunternehmen das gesetzliche Vorkaufsrecht ausgeübt hat (Senat, Beschlüsse vom 11. November 1976 - V BLw 6/76, BGHZ 67, 330, 333 und vom 13. Dezember 1991 - BLw 8/91, BGHZ 116, 348, 351).
- 15
- Für das Rechtsbeschwerdeverfahren ist von einer solchen Konkurrenzlage auszugehen, weil im Genehmigungsverfahren andere Personen (R. K. und M. S. ) ihr Erwerbsinteresse bekundet haben und es an Feststellungen zu einem Mangel in der Qualifikation dieser Erwerbsinteressenten oder der Aufstockungsbedürftigkeit und -würdigkeit ihrer Betriebe (vgl. dazu Senat, Beschluss vom 8. Mai 1998 - BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472, 1473) fehlt.
- 16
- c) Der angefochtene Beschluss hält einer rechtlichen Prüfung gleichwohl stand, da es solcher Feststellungen hier deshalb nicht bedarf, weil für den Erwerb durch die Besitzgesellschaft nach einer Aufspaltung des landwirtschaftlichen Unternehmens in eine Besitz- und eine oder mehrere Betriebsgesellschaft (en) eine Ausnahme von der Regel anzuerkennen ist, nach der die Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks an einen Nichtlandwirt bei einem Erwerbsinteresse eines anderen Landwirts eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet.
- 17
- aa) Der in § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG geregelte Versagungsgrund sieht für die landwirtschaftlichen Betriebe keine bestimmten Rechtsformen vor. Er erweist sich insofern als offen, da er darauf ausgerichtet ist, die Agrarstruktur zu fördern und nicht unzeitgemäße Verhältnisse zu konservieren (vgl. BVerfGE 26, 215, 223 f.).
- 18
- Solange die Landwirtschaft vorwiegend durch selbständig wirtschaftende , ihren Beruf ausübende Landwirte betrieben wurde, widersprach der Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke durch andere Personen als den Betriebsinhaber allerdings dem Ziel einer Verbesserung der Existenzgrundlage der bäuerlichen Familienbetriebe und damit der Agrarstruktur (vgl. Senat, Beschluss vom 10. Juli 1975 - V BLw 26/74, RdL 1975, 331). Aufgrund der veränderten Verhältnisse , vor allem in den neuen Ländern, ist auch die Aufstockung des Eigenlandanteils der die Landwirtschaft in der Rechtsform juristischer Personen (in der Regel als Kapitalgesellschaften) betreibenden Unternehmen als eine Maßnahme zur Verbesserung der Agrarstruktur anzuerkennen (Senat, Beschlüsse vom 26. April 2002 - BLw 36/01, NJW-RR 2002, 1169 und vom 28. April 2006 - BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246).
- 19
- Damit sind nach dem Erwerb auch Übertragungen landwirtschaftlicher Grundstücke auf nicht Landwirtschaft betreibende Unternehmen möglich, die nicht einer Kontrolle nach dem Grundstücksverkehrsgesetz unterliegen. Diese Unternehmen können die Übertragung ihres landwirtschaftlichen Grundbesitzes von der Betriebs- auf die Besitzgesellschaft (sog. Betriebsaufspaltung) nämlich auch im Wege einer Spaltung nach §§ 123 ff. UmwG herbeiführen (vgl. dazu Karsten Schmidt, Gesellschaftsrecht, 4. Aufl., S. 345), die als partielle Universalsukzessionen nicht zu den genehmigungspflichtigen Veräußerungs- (§ 2 Abs. 1 GrdstVG) oder den diesen gleichgestellten Rechtsgeschäften (§ 2 Abs. 2 GrdstVG) gehören (LG Ellwangen, BWNotZ 1996, 125, 126; Netz, GrdstVG, 5. Aufl., Anm. 4.2.5.24, Seite 300).
- 20
- Vor diesem Hintergrund ist auch der Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke durch eine bereits gegründete Besitzgesellschaft für die die Landwirtschaft betreibende Betriebsgesellschaft - wenn allerdings auch nur unter bestimmten Voraussetzungen (dazu sogleich unter bb) - dem Erwerb durch das die Landwirtschaft selbst betreibende Unternehmen gleichzustellen. Auch ein solcher Erwerb dient dem Zweck des Grundstücksverkehrsgesetzes, die Schaffung und den Erhalt leistungsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe zu fördern (dazu oben b). Die gegenteilige Auslegung von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG berücksichtigte dagegen die im Wirtschaftsleben - auch in der Landwirtschaft (vgl. Gurn, INF 2005, 670) - zunehmend verbreiteten Formen unternehmerischen Handelns nicht hinreichend und benachteiligte damit - ohne sachlichen Grund - im Vergleich zur übrigen mittelständischen Wirtschaft (insbesondere dem Handel und dem Handwerk) die landwirtschaftlichen Unternehmen bei der Wahl der für sie aus steuerlichen und haftungsrechtlichen Gründen günstigen Rechtsform.
- 21
- bb) Der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch das selbst nicht Landwirtschaft betreibende Unternehmen führt jedoch nur dann nicht zu einer ungesunden Verteilung des Eigentums an landwirtschaftlich genutztem Grund und Boden, wenn die Nutzung der Flächen durch ein Landwirtschaft betreibendes Unternehmen innerhalb eines von denselben Personen beherrschten Unternehmensverbundes sichergestellt ist.
- 22
- (1) Bei der Auslegung des § 9 Abs. 1 GrdstVG ist davon auszugehen, dass die Genehmigungspflicht der Veräußerungs- und der diesen gleichgestellten Geschäfte nach § 2 Abs. 1, 2 GrdstVG den Eigentumserwerb durch die Betriebe sichern soll, deren Existenz sich auf die Landwirtschaft gründet (OLG München, RdL 1992, 159, 161). Gemessen daran stellt der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch einen Nichtlandwirt selbst dann eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden dar, wenn der Erwerber zu einer langfristigen Verpachtung an einen Landwirt bereit ist (vgl. Senat, Beschluss vom 28. Oktober 1965 - V BLw 25/65, RdL 1966, 16, 17; OLG Stuttgart, RdL 1977, 71, 72; OLG Bamberg, RdL 1999, 326, 327). Eine Pachtlanderweiterung gibt dem Landwirt keine dem Eigentumserwerb an den bewirtschafteten Flächen vergleichbar sichere Grundlage für langfristige Betriebsdispositionen (OLG Stuttgart, aaO). Eine Akkumulation landwirtschaftlicher Grundstücke im Eigentum solcher Unternehmen, die nicht selbst Landwirtschaft betreiben, sondern aus der Verpachtung der Flächen an andere Landwirte Gewinn erwirtschaften, liefe den Zielen des Grundstücksverkehrsgesetzes zuwider.
- 23
- (2) Vor diesem Hintergrund ist der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch ein nicht selbst Landwirtschaft betreibendes Unternehmen nur unter den engen Voraussetzungen einer sogenannten Betriebsaufspaltung einem Erwerb durch einen Landwirt gleichzustellen. Voraussetzung dafür ist, dass eine sachliche und personelle Verflechtung zwischen Besitzunternehmen und Betriebsgesellschaft besteht, bei der die Überlassung der Grundstücke an das landwirtschaftliche Unternehmen sichergestellt ist, und die hinter den Unternehmen stehenden Personen auch den einheitlichen Willen haben, Landwirt- schaft zu betreiben (vgl. Pannen, DB 1996, 1252, 1253 f. - zu den steuerrechtlichen Voraussetzungen einer Betriebsaufspaltung).
- 24
- Ist das jedoch zu bejahen, dient auch ein Grundstückserwerb durch die Besitzgesellschaft letztlich der Aufstockung eines landwirtschaftlichen Betriebs. Dessen Rechtsträger erlangt zwar nicht die Eigentümerstellung. Gleichwohl erfolgt die weitere Nutzung bei einer wertenden, wirtschaftlichen Betrachtung auf eigenem Grund und Boden, da die Interessen innerhalb des Unternehmensverbunds , anders als etwa bei der Pacht fremder Grundstücke, gleich gerichtet sind. Die Situation stellt sich im Ergebnis dann so dar, als ob der Landwirt oder das landwirtschaftliche Unternehmen selbst den Kaufvertrag abgeschlossen hätte.
- 25
- cc) Von einer solchen Verbindung der Beteiligten zu 2 und den die Landwirtschaft betreibenden Unternehmen ist das Beschwerdegericht nach Auslegung des Gesellschaftsvertrages der Beteiligten zu 2 ausgegangen. Durch den Vertrag sei sichergestellt, dass die Grundstücke der Beteiligten zu 2 auch weiterhin in der landwirtschaftlichen Nutzung verblieben und entweder durch die Beteiligte zu 2 selbst oder durch solche Unternehmen bewirtschaftet würden, die alle von Angehörigen der Familie S. beherrscht würden.
- 26
- (1) Die aus diesen Umständen vom dem Beschwerdegericht gezogene Schlussfolgerung, dass die vorwiegend durch erb-, haftungs- und steuerrechtliche Gesichtspunkte motivierte Gründung der Beteiligten zu 2 letztlich der Existenzsicherung eines durch miteinander verbundene Unternehmen geführten landwirtschaftlichen Familienbetriebes dient, ist in rechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden. Das steht der Annahme einer durch den Grundstückserwerb der Beteiligten zu 2 begründeten ungesunden Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG entgegen, ohne dass es noch darauf ankommt, dass andere Landwirte erwerbswillig und erwerbsbereit sind, die das Grundstück möglicherweise noch dringender benötigen (vgl. Senat, Beschluss vom 11. Juli 1961 - V BLw 20/60, RdL 1961, 229, 230).
- 27
- (2) Dagegen wendet sich die Rechtsbeschwerde ohne Erfolg.
- 28
- (a) Die gegen die tatrichterliche Feststellung, die Flächen würden den Familienmitgliedern bzw. den von ihnen betriebenen landwirtschaftlichen Unternehmen zur Verfügung gestellt, erhobene Verfahrensrüge, es sei wegen der verschachtelten Unternehmensstruktur unklar, welches Unternehmen die Flächen letztlich bewirtschaften werde, ist in der Sache unerheblich. Das Beschwerdegericht brauchte sich mit der Struktur des Unternehmensverbundes deshalb nicht näher zu befassen, weil alle mit der Beteiligten zu 2 als Besitzgesellschaft verbundenen Personen und Unternehmen, denen die Flächen künftig überlassen werden sollen, Landwirtschaft betreiben. Hiervon ist unter Zugrundelegung der für den Senat bindenden Feststellungen des Beschwerdegerichts (§ 9 LwVG aF i.V.m. § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 559 ZPO) auszugehen. Danach kommt es nicht darauf an, welchem dieser Unternehmen die Beteiligte zu 2 die erworbene landwirtschaftliche Fläche überlassen wird.
- 29
- (b) Ohne Erfolg bleibt auch der Einwand, das Beschwerdegericht habe übersehen, dass die gesellschaftsvertraglichen Regelungen der Beteiligten zu 2 hinreichend offen gehalten seien, um auch andere Möglichkeiten der Grundstücksnutzung , etwa zu Spekulationszwecken, zu eröffnen. Das Beschwerdegericht hat den Gesellschaftsvertrag so ausgelegt, dass sämtliche Flächen der Beteiligten zu 2 landwirtschaftlich genutzt werden sollen. Diese tatrichterliche Vertragsauslegung, deren Überprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren nur begrenzt zulässig ist (vgl. Senat, Beschluss vom 1. Juli 1994 - BLw 30/94, AgrarR 1995, 24, 25), lässt einen Rechtsfehler nicht erkennen (§ 27 Abs. 1 LwVG aF). Auf die von der Rechtsbeschwerde aufgeworfene Frage, inwiefern der Erwerb eines landwirtschaftlich genutzten Grundstücks zum Zweck der Renditeerzielung, entweder zur Spekulation oder als Kapitalanlage, die Versagung der Genehmigung begründen kann (vgl. dazu BVerfGE 21, 72, 86 f.), kommt es daher nicht an.
- 30
- (c) Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde vermag die Erteilung der Genehmigung schließlich auch keinen Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) zu begründen. Die Privilegierung der Beteiligten zu 2 gegenüber sonstigen Käufern, die landwirtschaftliche Grundstücke zum Zweck der Verpachtung an Dritte erwerben wollen, rechtfertigt sich aus dem mit dem Erwerb verfolgten Ziel der Sicherung der Existenzgrundlagen eines landwirtschaftlichen (Familien-)Betriebs und ist daher sachlich gerechtfertigt.
IV.
- 31
- Die Anschlussrechtsbeschwerde ist unzulässig.
- 32
- Zwar kann sich nach dem Wortlaut der - durch das FGG-RG aufgehobenen , vorliegend aber noch anwendbaren - Vorschrift des § 28 Abs. 1 LwVG aF ein Beteiligter der Rechtsbeschwerde "eines anderen Beteiligten" anschließen. Das Beschwerderecht setzt allerdings voraus, dass mit der Anschlussrechtsbeschwerde ein dem Hauptrechtsmittel gegenläufiges Rechtsschutzziel verfolgt wird (aA Pritsch, LwVG, § 22 Anm. VIII b 1 zur Anschlussbeschwerde nach § 22 Abs. 2 Satz 1 LwVG). Diese Voraussetzung ist hier nicht erfüllt, da sich die Beteiligte zu 4 mit ihrer Anschlussrechtsbeschwerde ebenfalls gegen die Erteilung der Genehmigung des Grundstückskaufvertrags durch die Vorinstanzen wendet.
- 33
- 1. Zur Einlegung eines Anschlussrechtsmittels ist grundsätzlich nur der Prozess- oder Verfahrensgegner des Hauptrechtsmittelführers berechtigt. Das ist für die der Zivilprozessordnung unterliegenden Verfahren ausdrücklich nor- miert (vgl. § 524 Abs. 1 Satz 1, § 554 Abs. 1 Satz 1, § 567 Abs. 3 Satz 1, § 574 Abs. 4 Satz 1 ZPO). Gleiches galt nach herrschender Auffassung im Anwendungsbereich des Gesetzes über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (vgl. OLG Stuttgart, NZG 2007, 237, 238; Jansen/Briesemeister, FGG, 3. Aufl., Vorb. §§ 19-30 Rn. 4; Kahl in Keidel/Kuntze/Winkler, FGG, 15. Aufl., Vorb. §§ 19-30 Rn. 4), soweit dort ein - gesetzlich nicht geregeltes - Anschlussrechtsmittel überhaupt für zulässig erachtet wurde (vgl. BGHZ 71, 314, 316 ff.; 95, 118, 124 ff.; Bumiller/Winkler, FGG, 8. Aufl., § 19 Rn. 19 mwN), und wird nunmehr - trotz des im Vergleich zu den ZPO-Vorschriften weiter gefassten Wortlauts - auch für die Anschluss(-rechts-)beschwerde nach §§ 66, 73 FamFG vertreten (vgl. Bassenge/Roth/Gottwald, FamFG/RPflG, 12. Aufl., § 66 FamFG Rn. 1; Keidel/Meyer-Holz, FamFG, 16. Aufl., § 73 Rn. 2; Schulte-Bunert/Weinreich /Unger, FamFG, 2. Aufl., § 66 Rn. 7).
- 34
- 2. Nichts anderes kommt für die Anschlussrechtsbeschwerde nach § 28 LwVG aF in Betracht. Denn nach der Gesetzesbegründung wurde die Vorschrift der Regelung über die Anschlussrevision in § 556 ZPO aF (jetzt § 554 ZPO) nachgebildet mit dem Ziel, einen Beteiligten davon abzuhalten, eine Beschwerde lediglich vorsorglich für den Fall einzulegen, dass ein anderer Beteiligter Beschwerde einlegt (BT-Drucks. 1/3819, 30, 32). Hierin kommt der eindeutige Wille des Gesetzgebers zum Ausdruck, die Anschlussrechtsbeschwerde nach dem Gesetz über das gerichtliche Verfahren in Landwirtschaftssachen nicht in weiterem Umfang als in den anderen Verfahrensordnungen zu eröffnen und sie nur in den Fällen zuzulassen, in denen der Rechtsmittelgegner die Abänderung der Beschwerdeentscheidung zu Lasten des Rechtsmittelführers erreichen will.
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- 3. Die vorstehenden Erwägungen beanspruchen auch für das Einwendungsverfahren nach § 1 Nr. 3 LwVG i.V.m. § 10 RSG Geltung. Zwar handelt es sich bei diesem Verfahren auf Grund seines verwaltungsrechtlichen Einschlags nicht um ein so genanntes echtes Streitverfahren (vgl. zur Abgrenzung Pritsch, aaO, § 9 Anm. V c). Gleichwohl ist hier ebenfalls die Bestimmung eines Rechtsmittelgegners möglich, da einzelne Beteiligte unterschiedlich gelagerte Interessen verfolgen können (aA Wöhrmann/Herminghausen, LwVG, § 22 Rn. 65). Das zeigt gerade die vorliegende Konstellation, in der sich die Beteiligte zu 2 als Käuferin und die Beteiligte zu 4 als siedlungsrechtliche Vorkaufsberechtigte kontradiktorisch gegenüberstehen.
V.
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- Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 44, 45 LwVG. Die Festsetzung des Gegenstandswerts hat ihre Grundlage in den § 36 Abs. 1, § 37 LwVG. Krüger Lemke Czub
AG Meiningen, Entscheidung vom 02.07.2009 - Lw 11/08 -
OLG Jena, Entscheidung vom 09.12.2009 - Lw U 640/09 -
(1) Die Rechtsbeschwerde eines Beteiligten ist statthaft, wenn sie das Beschwerdegericht oder das Oberlandesgericht im ersten Rechtszug in dem Beschluss zugelassen hat.
(2) Die Rechtsbeschwerde ist zuzulassen, wenn
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die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder - 2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert.
(3) Die Rechtsbeschwerde gegen einen Beschluss des Beschwerdegerichts ist ohne Zulassung statthaft in
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Betreuungssachen zur Bestellung eines Betreuers, zur Aufhebung einer Betreuung, zur Anordnung oder Aufhebung eines Einwilligungsvorbehalts, - 2.
Unterbringungssachen und Verfahren nach § 151 Nr. 6 und 7 sowie - 3.
Freiheitsentziehungssachen.
(4) Gegen einen Beschluss im Verfahren über die Anordnung, Abänderung oder Aufhebung einer einstweiligen Anordnung oder eines Arrests findet die Rechtsbeschwerde nicht statt.