Schleswig Holsteinisches Oberverwaltungsgericht Beschluss, 23. Feb. 2017 - 1 LA 11/16
Tenor
Der Antrag auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Schleswig-Holsteinischen Verwaltungsgerichts - 2. Kammer, Einzelrichterin - vom 18.09.2015 wird abgelehnt.
Die Klägerin trägt die Kosten des Antragsverfahrens.
Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Antragsverfahren auf 5.000,00 Euro festgesetzt.
Gründe
I.
- 1
Die Klägerin begehrt die Löschung einer Baulast. Sie ist Eigentümerin des Grundstücks mit der postalischen Anschrift … (Flurstück … der Flur …, Gemarkung …). Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 8 der Gemeinde …, der ein Sondergebiet „Psychiatrisches Pflegeheim“ festsetzt.
- 2
Im Zuge eines vor der grundbuchlichen Abschreibung des klägerischen Grundstücks von einem Gesamtgrundstück (Flurstück …) seinerzeit notwendigen Teilungsgenehmigungsverfahrens nach den §§ 19 bis 21 BauGB a.F. wurde im Hinblick auf die dort beabsichtigte Errichtung eines Wohnhauses am 25.10.1996 im Baulastenverzeichnis von … (Baulastenblatt Nr. … lfd. Nr. …) mit dem Inhalt der Verpflichtungserklärung des damaligen Grundstückseigentümers vom 09.10.1996 folgende Baulast eingetragen:
- 3
„Das Wohngebäude auf dem Grundstück Flurstück …, der Flur …, der Gemarkung …, dient dem Gewerbebetrieb auf dem Flurstück … (heute …, …), der Flur …, der Gemarkung …. Die bauliche Anlage darf nur in der genehmigten Art genutzt werden. Eine Veräußerung des Grundstückes ist nur mit Genehmigung der Baugenehmigungsbehörde zulässig.“
- 4
Gegenstand des Baulastenverzeichnisses sind des Weiteren Lagepläne aus August 1996, März/April 1997 und September 2012, in denen - in der genannten zeitlichen Abfolge - das abzuschreibende Grundstück grün umrandet und mit einer Wohnhausskizze, sodann das abgeschriebene (unbebaute) Grundstück (Flurstück …) und schließlich jenes abgeschriebene Grundstück mit dem gemäß Antrag vom 22.03.1997 am 11.07.1997 als Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage genehmigten und eingemessenen Gebäude dargestellt sind.
- 5
Am 17.12.2012 beantragte die Klägerin die Löschung der Baulast. Diese sei nicht von § 80 Abs. 1 LBO gedeckt und verstoße überdies gegen das Bestimmtheitsgebot. Diesem Begehren entsprach der Beklagte mit Bescheid vom 22.03.2013 hinsichtlich des dritten Satzes (zunächst irrtümlich als Satz 1 bezeichnet) und lehnte den Löschungsantrag im Übrigen ab. Die nach erfolglosem Widerspruchsverfahren dagegen am 24.06.2013 erhobene Klage hat das Verwaltungsgericht durch Urteil vom 18.09.2015 abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, die Klägerin besitze weder einen Anspruch auf Löschung noch auf Verzicht auf die Baulast. Das Baulastenverzeichnis sei richtig. Die Baulast sei wirksam begründet worden. Sie habe mit ihren beiden noch verbliebenen Sätzen 1 und 2 sowohl zum Zeitpunkt der Eintragung als auch aktuell einen baulastfähigen Inhalt. Ein Löschungsanspruch folge nicht aus § 116 LVwG, denn die Baulast sei rechtmäßig. Die vorgetragenen Bedenken hinsichtlich deren Bestimmtheit griffen nicht durch. Der Begriff des „Dienens“ sei im Baurecht gängig und stelle die Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten in Bezug zum psychiatrischen Pflegeheim klar, ohne die Art der Nutzung - unnötig eng - auf das Wohnen zu beschränken. Ein Anspruch auf Löschung folge auch nicht aus § 80 Abs. 3 LBO. Das bei Eintragung der Baulast bestehende öffentliche Interesse sei nicht fortgefallen. Die Baulast habe eine vom psychiatrischen Pflegeheim unabhängige und damit bebauungsplanwidrige Nutzung des Grundstücks verhindern sollen. Dieses Interesse bestehe angesichts des unverändert in Kraft befindlichen Bebauungsplanes Nr. 8 fort.
- 6
Gegen das ihr am 19.01.2016 zugestellte Urteil hat die Klägerin am 19.02.2016 die Zulassung der Berufung beantragt und diesen Antrag am 21.03.2016 - einem Montag - begründet. Sie ist der Ansicht, die Richtigkeit des klagabweisenden Urteils unterliege ernstlichen Zweifeln. Zudem sei ihr Recht auf Gewährung rechtlichen Gehörs verletzt worden; wesentliches Vorbringen habe das Verwaltungsgericht erkennbar außer Acht gelassen.
II.
- 7
Der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung bleibt ohne Erfolg. Die geltend gemachten Zulassungsgründe greifen nicht durch. Die Berufung ist weder wegen ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) noch aufgrund eines Verfahrensmangels nach § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO zuzulassen.
- 8
1. Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils des Verwaltungsgerichts im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO bestehen auf der Grundlage des Zulassungsvorbringens nicht.
- 9
Ernstliche Zweifel im Sinne dieser Vorschrift, die die Zulassung der Berufung rechtfertigen, sind zu bejahen, wenn ein einzelner tragender Rechtssatz oder eine einzelne erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt wird und die Zweifel an der Richtigkeit einzelner Begründungselemente auf das Ergebnis durchschlagen. Das ist vorliegend nicht der Fall.
- 10
Das Verwaltungsgericht hat die allgemeinen Grundsätze, die einen Anspruch auf Löschung einer Baulast zu rechtfertigen vermögen, zutreffend dargestellt. Es entspricht der Rechtsprechung des Senats, dass ein Löschungsanspruch demjenigen zusteht, der gemäß § 80 Abs. 3 Satz 2 LBO einen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde bezüglich der Baulast fordern kann. Das ist der Fall, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht, d.h. wenn Bauaufsichtsbelange nicht mehr sicherungsbedürftig oder sicherungsfähig sind. Aber auch dann, wenn das Baulastenverzeichnis unrichtig ist, hat derjenige, der durch die zur Unrichtigkeit führende Eintragung in seinen Rechten verletzt wird, einen ebensolchen Löschungsanspruch (vgl. Schl.-Holst. OVG, Urteil vom 19.01.2012 - 1 LB 11/11 -, juris [Rn. 23 f.]). Im Hinblick auf die streitige Baulast besteht ein solcher Anspruch indessen nicht; das Verwaltungsgericht hat die Voraussetzungen eines Löschungsanspruchs zu Recht verneint.
- 11
Das Baulastenverzeichnis ist entgegen der Rüge der Klägerin in Bezug auf die streitgegenständliche Baulast richtig. Die Baulast ist wirksam begründet worden: Ihre Eintragung ist - unstreitig - formell ordnungsgemäß zustande gekommen, sie ist inhaltlich zutreffend, entspricht der Bewilligung und hat entgegen der Annahme der Klägerin auch einen baulastfähigen Inhalt.
- 12
Eine Erklärung ist nach § 89 Abs. 1 Satz 1 LBO 1994 bzw. heute § 80 Abs. 1 Satz 1 LBO baulastfähig, wenn der Grundstückseigentümer eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zu einem sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernimmt, und sich jene Beschränkung nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt. Vorausgesetzt wird, dass die übernommene Verpflichtung baurechtlich bedeutsam ist, nicht gegen den Grundsatz der Subsidiarität der Baulast verstößt und sie bestimmt genug oder zumindest hinreichend bestimmbar ist (vgl. OVG NRW, Urteil vom 10.10.1996 - 7 A 4185/95 -, juris [Rn. 68]). Obgleich die Baulast ein Institut des in die Kompetenz des Landesgesetzgebers fallenden bauaufsichtlichen Verfahrens ist, der deshalb auch die formellen und materiellen Voraussetzungen ihres Entstehens und Erlöschens bestimmt, darf sich die übernommene Belastung auch auf die Nutzung des Grundstücks in bodenrechtlicher (bebauungsrechtlicher) Hinsicht beziehen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12.11.1987 - 4 B 216/87 -, juris [Rn. 2]; VGH BW, Urteil vom 10.01.2007 - 3 S 1251/06 -, juris [Rn. 25]).
- 13
Die Übernahmeerklärung des Rechtsvorgängers der Klägerin erfüllt die genannten Voraussetzungen. An bauaufsichtlichen Maßstäben gemessen war die Erklärung baurechtlich bedeutsam, denn der Rechtsvorgänger der Klägerin verpflichtete sich gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, das auf dem abzuschreibenden Grundstück (Flurstück …) geplante Wohnhaus ausschließlich als ein dem Gewerbebetrieb (Haus …, sozialtherapeutisches Wohn- und Pflegeheim) dienendes Wohngebäude zu nutzen. Zwar folgt eine eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit eines Wohnhauses im Plangebiet als solches (auch) aus der Sondergebietsfestsetzung „Psychiatrisches Pflegeheim“ des Bebauungsplanes Nr. 8 der Gemeinde …; gleichwohl wurde vorliegend der Grundsatz der Subsidiarität gewahrt. Das erklärt sich aus dem Kontext der Baulastbestellung im Oktober 1996, die im Zuge eines Teilungsgenehmigungsverfahrens nach den §§ 19 ff. BauGB a.F. erfolgte. Seinerzeit war zunächst die Teilung des Grundstücks zum Zwecke der Errichtung eines (nicht zweckbeschränkten) Einfamilienhauses beantragt worden. Eine Teilung war nach §§ 19 Abs. 1 Nr. 1, 20 Abs. 1 Nr. 1 BauGB a.F. nur genehmigungsfähig, soweit die mit ihr bezweckte Nutzung mit den Festsetzungen des Bebauungsplans in Einklang stand. Der Erlangung der Genehmigungsfähigkeit der Teilung, d.h. jene erforderliche Plankonformität herbeizuführen bzw. sicherzustellen, diente die streitige Baulast, ohne dass sich jene übernommene Beschränkung aus dem Teilungsvorgang sonst ergab.
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Der Inhalt der streitigen Baulast ist auch inhaltlich hinreichend bestimmt. Das Verwaltungsgericht hat dies zu Recht bejaht und sich dabei ausdrücklich mit den Bedenken der Klägerin befasst, die in Bezug auf den Begriff des „Dienens“ geltend gemacht worden waren. Jene Ausführungen greift die Klägerin nicht an; sie rügt vielmehr, dass weitere Aspekte, die sie erstinstanzlich geltend gemacht hatte und die ihrer Ansicht nach (ebenso) die Unwirksamkeit der Baulast infolge Unbestimmtheit bzw. fehlender Eindeutigkeit begründeten, übergangen worden seien. Diese Rüge zeigt ernstliche Richtigkeitszweifel am Ergebnis des Urteils nicht auf. Der Hinweis der Klägerin darauf, dass in der Verpflichtungserklärung zur Eintragung der Baulast die Baulastfläche als im beigefügten Lageplan „grün schraffiert“ bezeichnet worden sei, der zum Baulastenverzeichnis gehörende Lageplan vom 07.08.1996 demgegenüber eine grün umrandete Fläche darstelle, stellt die Bestimmtheit der fraglichen Fläche nicht in Frage. Die in Bezug genommene Fläche ist klar umrissen und entspricht ausweislich des dem Baulastenverzeichnis ferner zugefügten Auszugs aus der fortgeführten Liegenschaftskarte vom 05.03.1997 exakt dem abgeschriebenen Grundstück (Flurstück …). Der abweichende Kennzeichnungshinweis ist daher unschädlich. Unklar ist die Baulast auch nicht hinsichtlich des verwendeten Begriffs „das Wohngebäude …“. Die Annahme der Klägerin, jene Formulierung sei nicht eindeutig, weil sie verschiedene Interpretationen hinsichtlich des Bezugsobjektes „Wohngebäude“ zulasse, namentlich zum einen ein ehemaliges Gebäude und andererseits das später genehmigte Wohngebäude, ist bereits in ihrem Ausgangspunkt unzutreffend. Abgesehen davon, dass die Baulast ohnedies ausschließlich vorhabenbezogen eingetragen wurde, zeigt der in Bezug genommene Lageplan vom 07.08.1996 entgegen der klägerischen Behauptung keineswegs ein ehemals auf dem Grundstück befindliches Gebäude, sondern bildet lediglich eine Skizze des geplanten Wohngebäudes ab. Dies folgt ersichtlich aus der Art der Darstellung des Gebäudes, das - anders als die übrigen in einer amtlichen Liegenschaftskarte dargestellten Wohn- und sonstigen Gebäude - nicht schraffiert in der Karte eingezeichnet ist. Im Übrigen gab die Klägerin im Bauantrag vom 22.03.1997 selbst an, das Grundstück sei nicht bebaut.
- 15
Das Verwaltungsgericht hat zudem - zu Recht - einen Anspruch der Klägerin auf Verzicht des Beklagten als Bauaufsichtsbehörde auf die eingetragene Baulast (§ 80 Abs. 3 LBO) verneint und zur Begründung auf ein fortbestehendes öffentliches Interesse an der Baulast verwiesen. Die diesbezüglichen Ausführungen greift die Klägerin nicht an. Sie meint indes, die Baulast sei deshalb obsolet geworden, weil das in der Baulastenerklärung in Bezug genommene Wohnhaus ein anderes sei, als jedes später errichtete Wohnhaus, insbesondere auch als dasjenige, das Gegenstand der Baugenehmigung vom 11.07.1997 sei. Auch hier verfängt der klägerische Argumentationsansatz bereits nicht, um Richtigkeitszweifel zu begründen. Wie bereits ausgeführt, erfolgte die Baulastbestellung vorhabenbezogen und etwaige Wechsel des Bezugsobjektes hat es zu keiner Zeit gegeben.
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2. Die Zulassung der Berufung kann auch nicht auf einen Verfahrensfehler im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO gestützt werden. Das Verwaltungsgericht hat das Recht der Klägerin auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) nicht verletzt. Der Anspruch auf rechtliches Gehör fordert, dass das erkennende Gericht die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis nimmt und in Erwägung zieht, wobei als Regel davon auszugehen ist, dass das Gericht dieser Verpflichtung auch tatsächlich nachgekommen ist. Die Gerichte sind indessen nicht verpflichtet, jedes Vorbringen der Beteiligten in den Gründen der Entscheidung ausdrücklich zu bescheiden, sich also mit jedem Vorbringen ungeachtet seiner Entscheidungsrelevanz in den Urteilsgründen ausdrücklich zu befassen (so BVerfG in std. Rspr., vgl. z.B. BVerfG, Beschluss vom 23.07.2003 –- 2 BvR 624/01 -, juris [Rn. 16 f.]). Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt insoweit nur vor, wenn ein Beteiligter gehindert wurde, entscheidungsrelevante Tatsachen vorzutragen oder das Gericht einen entscheidungsrelevanten Tatsachenvortrag nicht zur Kenntnis genommen und in Erwägung gezogen hat. Für eine derartige Fallgestaltung liefert der Zulassungsantrag der Klägerin keine hinreichenden Hinweise. Mit ihrer Rüge, im Tatbestand des Urteils werde der Klagevortrag unzureichend bzw. unzutreffend lediglich als Wiederholung des Widerspruchsvorbringens bezeichnet, übergeht die Klägerin, dass wegen des weiteren Vorbringens und der weiteren Einzelheiten auf den Inhalt des Verwaltungsvorgangs sowie der Gerichtsakte Bezug genommen worden ist. Soweit das Verwaltungsgericht (ergänzendes) Vorbringen der Klägerin zur Frage der Bestimmtheit der streitigen Baulast nicht ausdrücklich im angefochtenen Urteil behandelt hat, war dieses Vorbringen im Übrigen - wie vorstehend aufgezeigt - nicht entscheidungsrelevant.
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3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf den §§ 47 Abs. 3, 52 Abs. 2 GKG.
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Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).
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Urteil einreichenSchleswig Holsteinisches Oberverwaltungsgericht Beschluss, 23. Feb. 2017 - 1 LA 11/16 zitiert oder wird zitiert von 2 Urteil(en).
(1) Gegen Endurteile einschließlich der Teilurteile nach § 110 und gegen Zwischenurteile nach den §§ 109 und 111 steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie von dem Verwaltungsgericht oder dem Oberverwaltungsgericht zugelassen wird.
(2) Die Berufung ist nur zuzulassen,
- 1.
wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen, - 2.
wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist, - 3.
wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, - 4.
wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder - 5.
wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Schleswig-Holsteinischen Verwaltungsgerichts - 2. Kammer, Einzelrichterin - vom 01. Februar 2011 wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.
Hinsichtlich der Kostenentscheidung ist das Urteil vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der erstattungsfähigen Kosten abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vorher in gleicher Höhe Sicherheit leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
1
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Die Klägerin begehrt die Löschung einer Baulast.
2
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Das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück der Beigeladenen (… in …) wird über das Grundstück der Klägerin (…) erschlossen. Seit 1975 ist im Grundbuch zulasten des Grundstücks der Klägerin ein Wegerecht eingetragen. Am 14. Juli 1993 verpflichtete sich die damalige Eigentümerin des Grundstücks der Klägerin, hinsichtlich der Zufahrt eine Baulast auf ihr Grundstück zu übernehmen. Die Baulast wurde am selben Tag in das Baulastenverzeichnis des Beklagten eingetragen. Zu diesem Zeitpunkt war bereits ein Zwangsversteigerungsvermerk zulasten ihres Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Neben der die Zwangsversteigerung betreibenden Deutschen Bank waren weitere Gläubiger im Grundbuch verzeichnet. Im Zwangsversteigerungsverfahren meldeten sich die Beigeladenen und wiesen schriftlich auf ihr zivilrechtliches Wegerecht hin. Sie baten, ihr Wegerecht bei der Feststellung des geringsten Gebots zu berücksichtigen. Auf Anfrage des Amtsgerichts übersandte der Beklagte einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, aus dem sich der Zeitpunkt der Bestellung der Baulast (14. Juli 1993) ergibt.
3
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Im Zwangsversteigerungstermin am 3. Dezember 1993 waren unter anderem eine Vertreterin der Deutschen Bank und die Beigeladenen anwesend. Das zivilrechtliche Wegerecht und die Baulast wurden thematisiert. Die Beigeladenen wiesen darauf hin, dass ihr Wegerecht bestehen bleiben solle. Im Protokoll über die öffentliche Sitzung des Amtsgerichts vom 3. Dezember 1993 wurde unter anderem vermerkt:
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„Das Recht II/ 6 (Wegerecht) wird mit einem Zuzahlungsbetrag von 1000 DM bewertet auch im Hinblick darauf, dass außerdem eine Baulast eingetragen ist (Bl. 251 – 253) und die Berechtigten wohl sonst ein Notwegerecht hätten“.
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Das Grundstück wurde der Klägerin am 03. Dezember 1993 zugeschlagen.
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Mit Schriftsatz vom 4. Juni 2007 beantragte die Klägerin, die Baulast im Baulastenverzeichnis zu löschen. Sie machte im Wesentlichen geltend, dass die Baulast nicht wirksam entstanden sei, weil der Zwangsversteigerungsvermerk im Zeitpunkt der Baulastbestellung bereits im Grundbuch eingetragen gewesen sei. Der Beklagte lehnte den Antrag mit Bescheid vom 11. September 2007 ab und stellte zugleich klar, dass die Baulast nur für eine Breite von 3 Metern gelte. Der dagegen eingelegte Widerspruch der Klägerin blieb erfolglos (Widerspruchsbescheid vom 18. Februar 2008).
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Die Klägerin hat am 10. März 2008 Klage erhoben. Sie hat zur Begründung im Wesentlichen geltend gemacht, dass die Baulast von vornherein nicht wirksam bestellt worden sei. Die Grundstückseigentümerin sei im Zeitpunkt der Abgabe der Verpflichtungserklärung wegen des im Grundbuch eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerks in ihrer Verfügungsbefugnis beschränkt gewesen. Es gebe keinen durchgreifenden Hinweis dafür, dass die die Zwangsversteigerung betreibende Gläubigerin oder andere eingetragene Gläubiger der Baulastbestellung zugestimmt hätten. Eine ausdrückliche Zustimmung liege nicht vor. Eine etwaige stillschweigende Billigung könne kaum als Zustimmung zu einer Baulastbestellung gewertet werden. Schließlich benötigten die Beigeladenen die noch eingetragene Baulast auch nicht, um öffentlich-rechtlich die Erschließung ihres Grundstücks zu sichern. Sie hätten vielmehr andere, näher liegende Möglichkeiten der Erschließung, und zwar über das Grundstück …, das im Eigentum der Mutter bzw. Schwiegermutter der Beigeladenen stehe.
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Die Klägerin hat beantragt,
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den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 11. September 2007 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 18. Februar 2008 zu verpflichten, die auf dem Flurstück … der Flur … der Gemarkung … zugunsten des Flurstücks … ruhende Zuwegungsbaulast zu löschen.
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Der Beklagte hat beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Er hat gemeint, dass der geltend gemachte Löschungsanspruch nicht bestehe und dies im Wesentlichen damit begründet, dass die Klägerin sich auf eine eventuelle Verfügungsbeschränkung der früheren Eigentümerin nicht berufen könne. Das Veräußerungsverbot aufgrund der Anordnung der Zwangsversteigerung gelte nur zugunsten des Gläubigers. Da das Amtsgericht im Zwangsversteigerungsverfahren Erkundigungen in Bezug auf die Eintragung eventueller Baulasten angestellt habe und das Wegerecht samt der Baulast im Zwangsversteigerungstermin erörtert und unter Zustimmung der Gläubiger bewertet worden sei, sei die Baulast unter Berufung auf die Beschlagnahme nicht mehr anfechtbar.
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Die Beigeladenen haben sich zur Sache nicht geäußert und auch keinen Antrag gestellt.
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Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit Urteil vom 1. Februar 2011 abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe zwar im Grundsatz einen Anspruch auf Löschung der Baulast. Die zulasten ihres Grundstücks eingetragene Baulast sei nicht wirksam entstanden, weil die damalige Eigentümerin aufgrund des Zwangsversteigerungsvermerks den Vollstreckungsgläubigern gegenüber nicht verfügungsbefugt gewesen sei. Es sei auch keine Heilung erfolgt, und zwar auch nicht im Versteigerungstermin. Eine wirksame Genehmigung hätte nämlich vorausgesetzt, dass alle Gläubiger Kenntnis von der verbotswidrig vorgenommenen Baulastbestellung gehabt und dieser zugestimmt hätten. Dies sei schon deshalb nicht der Fall, weil nicht alle im Grundbuch eingetragenen Gläubiger im Versteigerungstermin anwesend gewesen seien. Die Klägerin habe aber gleichwohl keinen Anspruch auf Löschung der Baulast, weil die Beigeladenen aus der privatrechtlichen Dienstbarkeit und dem hieraus begründeten Begleitschuldverhältnis einen Anspruch auf Bestellung einer deckungsgleichen Baulast hätten. Das Verwaltungsgericht hat dies im Einzelnen näher begründet.
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Mit Beschluss vom 8. Juni 2011 hat der Senat die Berufung zugelassen. Mit der Berufungsbegründung verteidigt die Klägerin das angefochtene Urteil, soweit dieses grundsätzlich einen Anspruch auf Löschung der Baulast bejaht. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts hätten die Beigeladenen aber keinen Anspruch aus einem gesetzlich begründeten Begleitschuldverhältnis gegen die Klägerin auf Einräumung einer deckungsgleichen Baulast. Dies folge bereits daraus, dass die Grunddienstbarkeit nicht auf Dauer und auch nicht zur Sicherstellung einer Bebauung bestellt worden sei. Der Beklagte könne sich auf einen solchen zivilrechtlichen Gegenanspruch der Beigeladenen auch nicht berufen. Schließlich sei zu berücksichtigen, dass das Grundstück der Beigeladenen über das benachbarte Grundstück ihrer Mutter bzw. Schwiegermutter erschlossen werden könne.
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- 16
Die Klägerin beantragt,
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das angefochtene Urteil zu ändern und den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 11. September 2007 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 18. Februar 2008 zu verpflichten, die streitige Zuwegungsbaulast zu löschen.
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Der Beklagte beantragt,
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Die Berufung zurückzuweisen.
20
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Er meint, dass das Verwaltungsgericht die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen habe. Es komme allerdings nicht darauf an, ob die Beigeladenen einen Anspruch auf Erteilung einer deckungsgleichen Baulast hätten und ob der Beklagte sich darauf berufen könne. Die streitige Baulast sei nämlich wirksam. Der Beklagte wiederholt, vertieft und ergänzt insoweit sein bisheriges Vorbringen.
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Die Beigeladenen, die nicht durch einen Rechtsanwalt vertreten sind, haben keinen Antrag gestellt.
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Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der Sachlage und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Gerichtsakte sowie die Verwaltungsvorgänge (Beiakte A) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
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Die Berufung ist unbegründet, denn das Verwaltungsgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Es hat die allgemeinen Grundsätze, die einen Anspruch auf Löschung einer Baulast rechtfertigen, zutreffend dargelegt. Es hat ferner zu Recht ausgeführt, dass die eventuelle Möglichkeit, das Grundstück der Beigeladenen über das Nachbargrundstück ihrer Mutter bzw. Schwiegermutter zu erschließen, der Klägerin keinen Anspruch auf Löschung der Baulast vermittelt. Der Senat nimmt auf diese Passagen des angefochtenen Urteils (Bl. 11 f des Urteilsabdrucks) Bezug.
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Es gibt auch sonst keine Gründe, die eine Löschung der Baulast rechtfertigen könnten. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts ist das Baulastenverzeichnis im Hinblick auf die streitige Baulast richtig. Die Baulast ist zu Recht im Baulastenverzeichnis verzeichnet. Die vor der Eintragung in das Baulastenverzeichnis erfolgte Beschlagnahme des Grundstücks (§ 20 Abs. 1 ZVG) und das daraus resultierende Veräußerungsverbot (§ 23 Abs. S. 1 ZVG) stehen dieser Beurteilung nicht entgegen. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob eine Verfügung, die gegen das Veräußerungsverbot verstößt, „schwebend wirksam“ bleibt und die Unwirksamkeit erst dann eintritt, wenn der betreibende Gläubiger sich auf die relative Unwirksamkeit beruft (so: Böttcher, ZVG, Kommentar, 5. Aufl. 2010, Rn. 4, 9) oder ob die Verfügung „schwebend unwirksam“ ist, so dass die Verfügung dem betreibenden Gläubiger erst dann wirksam wird, wenn der Gläubiger sein Einverständnis zu der Verfügung erklärt. Die betreibende Gläubigerin – die Deutsche Bank – hat nämlich den Bestand der Baulast akzeptiert und damit auch die Verpflichtungserklärung der früheren Eigentümerin jedenfalls konkludent genehmigt. Damit ist die Verpflichtungserklärung voll wirksam geworden (vgl. BGH, Urt. v. 20.02.1997 - III ZR 208/95 - NJW 1997, 1581 - Juris Rn. 14). Da der Beklagte im Zwangsversteigerungsverfahren auf Aufforderung des Amtsgerichts einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis übersandt hat, in dem der Zeitpunkt der Bestellung der Baulast ausdrücklich und klar erkennbar genannt wird, ist davon auszugehen, dass die Deutsche Bank – eine in Zwangsversteigerungsangelegenheiten zweifellos kundige Gläubigerin – dies auch erkannt hat. Erhebt sie bei einer solchen Sachlage weder schriftlich noch im Zwangsversteigerungstermin Einwände gegen die Wirksamkeit der Baulast, so kann darin nur ein konkludentes Einverständnis zu ihrer Bestellung gesehen werden. Dies gilt hier insbesondere deshalb, weil das zivilrechtliche Wegerecht und die damit zusammenhängende Baulast im Zwangsversteigerungstermin ausdrücklich thematisiert worden und die Deutsche Bank von ihrem Fortbestand ausgegangen ist. Dass andere Gläubiger, die das Verfahren nicht betrieben haben und die im Zwangsversteigerungstermin nicht anwesend waren, die Bestellung der Baulast nicht genehmigt haben, steht der vollen Wirksamkeit der Baulast nicht entgegen. Das relative Veräußerungsverbot gemäß §§ 20 Abs. 1, 23 Abs. 1 ZVG schützt nämlich nur den betreibenden Gläubiger. Dies war ausschließlich die Deutsche Bank. Der Schutz dieser Regelungen würde nur dann zu Gunsten der übrigen Gläubiger gelten, wenn diese dem Zwangsversteigerungsverfahren förmlich beigetreten wären (§ 27 Abs. 2 ZVG). Hierfür liegen jedoch keine Anhaltspunkte vor. Im Gegenteil, die Mitteilung des Amtsgerichts Bad Oldesloe vom 8. November 1993 an die Beigeladenen, dass das Verfahren von der Deutschen Bank betrieben werde, weist darauf hin, dass dem Verfahren jedenfalls zu diesem Zeitpunkt kein anderer beigetreten war. Ein späterer Beitritt wäre unerheblich, weil die Baulast zu diesem Zeitpunkt bereits bewilligt und eingetragen war. Die Wirkungen des Beitritts treten aber erst mit Zustellung des Beitrittsbeschlusses ein (Stöber, ZVG - Handbuch, 9. Aufl. 2010, Rn 134).
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Selbst wenn die Deutsche Bank den Zeitpunkt der Bestellung der Baulast und/oder die daraus folgenden rechtlichen Konsequenzen (relatives Veräußerungsverbot) nicht erkannt hätte und ihr Verhalten nicht als konkludente Genehmigung der Baulastbestellung ausgelegt werden dürfte, so könnte die Klägerin sich nicht auf das relative Veräußerungsverbot berufen. Dieses diente nämlich ausschließlich dem Schutz der die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubigerin. Mittelbar gilt dieser Schutz zwar auch zu Gunsten des Erwerbers, denn der Zweck des Veräußerungsverbots würde nicht erreicht, wenn die Verfügung ihm gegenüber wirksam wäre. Für eine Einbeziehung des Erwerbers in den Schutzzweck des Verfügungsverbots fehlt aber dann jede Rechtfertigung, wenn im Zwangsversteigerungstermin alle Beteiligten davon ausgehen, dass das Recht nach der Zwangsversteigerung fortbestehen soll. Dann kommt dem Gläubiger nämlich der Vorteil des Verbots nicht zugute, denn die Bieter legen ihrer Kalkulation die fortbestehende Belastung des Grundstücks zu Grunde. In einer solchen Situation, in der der geschützte Gläubiger die Ertragsminderung akzeptiert, der Rechtsinhaber auf den Bestand seines Rechts vertraut und der Ersteigerer selbst davon ausgeht, dass er das Grundstück mit der Belastung erwirbt und einen entsprechend niedrigeren Preis zahlt, ist die nachträgliche Berufung auf das relative Veräußerungsverbot jedenfalls treuwidrig. Die Behauptung der Klägerin, sie habe von der Baulast nichts gewusst, ist für die Beurteilung der Treuwidrigkeit ihres Verhaltens unerheblich, denn die Klägerin hat nicht geltend gemacht, dass sie von der Fortwirkung des relativen Verfügungsverbots ausgegangen sei. Dies wäre aufgrund des protokollierten Verlaufs des Zwangsversteigerungstermins auch nicht verständlich.
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Der Senat hält es für billig, dass die Beigeladenen ihre außergerichtlichen Kosten selbst tragen (§ 162 Abs. 3 VwGO), denn sie haben keine Anträge gestellt und sich damit nicht am Kostenrisiko des Verfahrens beteiligt (§ 154 Abs. 3 VwGO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
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Gründe, die die Zulassung der Revision rechtfertigen könnten (vgl. § 132 Abs. 2 VwGO), liegen nicht vor.
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 02.12.2005 - 19 K 211/03 - wird zurückgewiesen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, sofern die Klägerin nicht vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
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Gründe
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(1) Die Teilung eines Grundstücks ist die dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene oder sonst wie erkennbar gemachte Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges Grundstück oder als ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken oder mit Teilen anderer Grundstücke eingetragen werden soll.
(2) Durch die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans dürfen keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen.
(1) Gegen Endurteile einschließlich der Teilurteile nach § 110 und gegen Zwischenurteile nach den §§ 109 und 111 steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie von dem Verwaltungsgericht oder dem Oberverwaltungsgericht zugelassen wird.
(2) Die Berufung ist nur zuzulassen,
- 1.
wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen, - 2.
wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist, - 3.
wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, - 4.
wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder - 5.
wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.
(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.
(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.
(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.
(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.
(1) Im Rechtsmittelverfahren bestimmt sich der Streitwert nach den Anträgen des Rechtsmittelführers. Endet das Verfahren, ohne dass solche Anträge eingereicht werden, oder werden, wenn eine Frist für die Rechtsmittelbegründung vorgeschrieben ist, innerhalb dieser Frist Rechtsmittelanträge nicht eingereicht, ist die Beschwer maßgebend.
(2) Der Streitwert ist durch den Wert des Streitgegenstands des ersten Rechtszugs begrenzt. Das gilt nicht, soweit der Streitgegenstand erweitert wird.
(3) Im Verfahren über den Antrag auf Zulassung des Rechtsmittels und im Verfahren über die Beschwerde gegen die Nichtzulassung des Rechtsmittels ist Streitwert der für das Rechtsmittelverfahren maßgebende Wert.
(1) Entscheidungen des Oberverwaltungsgerichts können vorbehaltlich des § 99 Abs. 2 und des § 133 Abs. 1 dieses Gesetzes sowie des § 17a Abs. 4 Satz 4 des Gerichtsverfassungsgesetzes nicht mit der Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht angefochten werden.
(2) Im Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht gilt für Entscheidungen des beauftragten oder ersuchten Richters oder des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle § 151 entsprechend.
(1) Gegen den Beschluss, durch den der Wert für die Gerichtsgebühren festgesetzt worden ist (§ 63 Absatz 2), findet die Beschwerde statt, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Gericht, das die angefochtene Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage in dem Beschluss zulässt. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn sie innerhalb der in § 63 Absatz 3 Satz 2 bestimmten Frist eingelegt wird; ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tage nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht. § 66 Absatz 3, 4, 5 Satz 1, 2 und 5 sowie Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden. Die weitere Beschwerde ist innerhalb eines Monats nach Zustellung der Entscheidung des Beschwerdegerichts einzulegen.
(2) War der Beschwerdeführer ohne sein Verschulden verhindert, die Frist einzuhalten, ist ihm auf Antrag von dem Gericht, das über die Beschwerde zu entscheiden hat, Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Beschwerde binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Ein Fehlen des Verschuldens wird vermutet, wenn eine Rechtsbehelfsbelehrung unterblieben oder fehlerhaft ist. Nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist an gerechnet, kann die Wiedereinsetzung nicht mehr beantragt werden. Gegen die Ablehnung der Wiedereinsetzung findet die Beschwerde statt. Sie ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von zwei Wochen eingelegt wird. Die Frist beginnt mit der Zustellung der Entscheidung. § 66 Absatz 3 Satz 1 bis 3, Absatz 5 Satz 1, 2 und 5 sowie Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden.
(3) Die Verfahren sind gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet.