Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern Beschluss, 16. Mai 2018 - 1 M 327/18 OVG

Die Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Schwerin vom 01. Oktober 2015 wird zurückgewiesen.

Die Antragsteller tragen die Kosten des Beschwerdeverfahrens je zur Hälfte.

Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 2.500 Euro festgesetzt.

I.

Die Antragsteller sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in einem Mehrfamilienhaus mit 36 Wohneinheiten. Sie wenden sich gegen eine an die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtete Verfügung des Antragsgegners, mit der dieser aufgegeben wird, zur Sicherstellung des 2. Rettungswegs aus dem Dachgeschoss des Wohngebäudes eine Aufstellfläche für Hubrettungsfahrzeuge der Feuerwehr einschließlich einer damit verbundenen Zufahrt herzustellen. Die Antragsteller machen geltend, sie seien durch diese Verfügung unmittelbar in ihren Rechten verletzt, da sie durch die angeordneten Maßnahmen einen großen Teil der Gartenflächen, an denen sie Sondereigentum hätten, nicht mehr wie bisher nutzen könnten.

Das Verwaltungsgericht hat den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs durch Beschluss vom 01.10.2015 abgelehnt und im Wesentlichen ausgeführt, die Antragsteller seien nicht Adressaten der angefochtenen Ordnungsverfügung. Sie richte sich ausdrücklich an die Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht auch zugleich an die Antragsteller. Insoweit fehle es an der für die öffentlich rechtliche Nachbarklage kennzeichnenden Dreiecksbeziehung. Vielmehr seien die Antragsteller als Sondereigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz darauf verwiesen, in dem dort vorgesehenen Verfahren geltend zu machen, die Eigentümergemeinschaft überschreite die ihr zustehenden materiell-rechtlichen Befugnisse zu ihren Lasten.

Dieser Beschluss wurde den Antragstellern am 09.10.2015 zugestellt.

Am 21.10.2015 haben die Antragsteller Beschwerde eingelegt, die sie am 07.11.2015 begründet haben.

II.

Die zulässige, insbesondere fristgerecht eingelegte Beschwerde ist nach Maßgabe des gem. § 146 Abs. 4 S. 6 VwGO allein zu berücksichtigenden Beschwerdevorbringens unbegründet.

Im Rahmen der nach § 80 Abs. 5 VwGO durch das Gericht vorzunehmende Abwägung kommt den Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache wesentliche Bedeutung zu. Ergibt sich danach, dass nach der summarischen Überprüfung der Sach- und Rechtslage der Widerspruch bzw. die Anfechtungsklage der Antragsteller gegen die angefochtene Ordnungsverfügung voraussichtlich keinen Erfolg haben wird, kommt die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihrer Rechtsbehelfe nicht in Betracht. Dabei ist maßgebend, ob die angefochtene Ordnungsverfügung rechtswidrig ist und insoweit die Antragsteller in ihren Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO).

Eine derartige Rechtsverletzung kommt nicht in Betracht. Insoweit hat zwar das Verwaltungsgericht in erster Linie auf die Antragsbefugnis i.S.v. § 42 Abs. 2 VwGO analog abgestellt, in dem es aber zugleich ausgeführt hat, dass die streitgegenständliche Maßnahme die Antragsteller nicht in ihren Rechten verletze, hat es zugleich das Kriterium der Rechtsverletzung nach § 113 Abs. 1 S. 1 VwGO verneint. Auf die von den Antragstellern in der Beschwerdeschrift zunächst dargelegten Voraussetzungen für die Annahme einer Antragsbefugnis i.S.d. Möglichkeitstheorie kommt es daher nicht an.

In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist geklärt, dass der Adressat eines Verwaltungsakts zwar einerseits hinreichend bestimmt bezeichnet sein muss, dass aber andererseits ein Verwaltungsakt mit Blick auf die Bezeichnung des Inhaltsadressaten auslegungsfähig sein und die Auslegung etwaige Zweifel an der Bestimmtheit beseitigen kann. Es kommt nicht darauf an, wie ein außenstehender Dritter, sondern allein wie der Betroffene selbst nach den ihm bekannten Umständen den Verwaltungsakt unter Berücksichtigung von Treu und Glauben verstehen musste. Dabei sind nach der Ermittlung des Wortlauts einer Erklärung in einem zweiten Schritt auch die außerhalb der Begleitumstände liegenden Umstände in die Auslegung einzubeziehen, soweit sie einen Schluss auf den Sinngehalt der Erklärung zulassen. Selbst ein klarer Wortlaut einer Erklärung stellt keine Grenze für die Auslegung anhand der Gesamtumstände dar. Die Feststellung, dass eine Erklärung eindeutig ist, lässt sich erst durch eine alle Umstände berücksichtigende Auslegung treffen (BVerwG, U. v. 27.06.2012 - 9 C 7/11 - BVerwGE 143, 222 = NVwZ 2012, 1413).

Die angefochtene Ordnungsverfügung richtet sich dem Wortlaut nach an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und damit an die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne von § 10 Abs. 6 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Sie ist nicht an die Antragsteller als Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft als Sondereigentümer adressiert. Davon geht auch der Beschluss des Amtsgerichts Rostock vom 10.11.2015 – 55 c 66/15 WEG (dort Seite 2) aus.

Weder aus der Begründung noch aus den Verwaltungsvorgängen ist erkennbar, dass der Antragsgegner die speziellen Verhältnisse hinsichtlich der Flächen außerhalb des Gebäudes in den Blick genommen hat. Eine Auslegung des Bescheids im Sinne der Antragsteller käme nur dann in Betracht, wenn es irgendwelche Anhaltspunkte geben könnte, dass der Antragsgegner in diese Richtung eine Regelung hat treffen wollen. Darauf, worauf die Antragsteller in erster Linie in ihrer Beschwerdeschrift abstellen, ob sie faktisch durch die angefochtene Ordnungsverfügung betroffen sind, kommt es hier nicht an. Maßgebend ist allein der objektive Inhalt des angefochtenen Bescheids.

Das Verwaltungsgericht hat zu Recht im Übrigen darauf abgestellt, dass die behaupteten Rechtsverhältnisse an den Gartenflächen allenfalls der Vollziehung der angefochtenen Ordnungsverfügung entgegenstehen würden.

Es kann dahinstehen, ob die Antragsteller als Rechtsträger in Betracht kommen, wenn – wie sie vortragen - die in Anspruch zu nehmende Gartenfläche kraft Teilungserklärung und ggf. Eintragung im Grundbuch Sondereigentum darstellen (so der Beschluss des Amtsgerichts Rostock vom 10.11.2015 – 55 c 66/15 WEG, dort Seite 2, wonach allerdings das Sondernutzungsrecht nicht im Grundbuch dokumentiert ist; vgl. auch BGH, U. v. 22.06.2012 - V ZR 73/11 - ZMR 2012, 883, zit. nach juris; KG Berlin, U. v. 09.07.2007 - 24 W 28/07 – zit. nach juris).

Zwar könnte die Inanspruchnahme dieser Flächen möglichweise einen Anspruch auf Unterlassen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft begründen und der Umsetzung der streitbefangenen Anordnung entgegenstehen (vgl. Beschluss des Amtsgerichts Rostock vom 10.11.2015 – 55 c 66/15 WEG). Dieses zivilrechtliche Hindernis würde aber die Rechtmäßigkeit der Anordnung nicht berühren, da dann der Antragsgegner vor Vollstreckung ggf. eine Duldungsverfügung erlassen müsste (BVerwG, U. v. 28.04.1972 - 4 C 42.69 - BVerwGE 40, 101). Kann eine bauordnungsrechtliche Verfügung (nur) von dem Adressaten angefochten werden, so kann eine prozessuale Beteiligung eines Nebenberechtigten nicht eine Ordnungsverfügung oder Duldungsverfügung gegen diese Nebenberechtigten ersetzen noch gegen sie zu einem dahin gehenden Vollstreckungstitel führen (vgl. BVerwG, U. v. 29.05.1991 - 4 CB 16/91 - juris).

Eine Duldungsverfügung würde ihre Rechtsgrundlage in § 58 Abs. 2 S. 2 LBauO M-V finden. Danach haben die Bauaufsichtsbehörden in Wahrnehmung der Aufgabe, bei der Errichtung, Änderung, Nutzung, Instandhaltung und dem Abbruch von baulichen Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die auf Grund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden, nach pflichtgemäßen Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Eine Duldungsanordnung ist erforderlich, wenn private oder andere Rechte der Vollstreckung einer (bau-)ordnungsrechtlichen Verfügung entgegenstehen. Durch eine solche Verfügung wird dem in Anspruch Genommenen die Pflicht auferlegt, die zwangsweise Durchsetzung des Gebotes hinzunehmen (OVG Greifswald, B. v. 18.09.2006 - 3 M 92/06 - NordÖR 2007, 171).

Entgegen dem Vorbringen der Antragsteller ergibt sich hieraus, dass ihnen effektiver Rechtschutz geboten wird. Sie können sich, wenn die Rechtsverhältnisse so liegen, wie sie in der Beschwerdeschrift dargelegt haben, gegen die dann erforderliche Duldungsverfügung des Antragsgegners mit den entsprechenden Rechtsbehelfen wenden. Es bedarf nicht der Annahme, dass sie auch Adressat der Anordnung des Antragsgegners sind.

Auf die übrigen, die materielle Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheids betreffenden Ausführungen der Beschwerdeschrift kommt es nach alledem nicht an. Insbesondere ist darauf hinzuweisen, dass eine Austauschmaßnahme im Sinne der vorgeschlagenen anderweitigen Gestaltung, wenn sie nicht im Rahmen eines konsensualen Verfahrens zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft, dem Antragsgegner und den Antragstellern zu Stande kommt, allenfalls im Zusammenhang mit der Erörterung einer Duldungsverfügung Bedeutung gewinnen könnte.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO und § 100 Abs. 1 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 3 GKG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO; § 68 Abs. 1 S. 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 S. 3 GKG).

Der Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 13. Januar 2006 wird abgelehnt.

Der Kläger trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.

Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 5.000,- Euro festgesetzt.

I.

Der Kläger wendet sich gegen die Anordnung des Beklagten, die Pächter der Wohnwagenstellplätze auf dem in seinem Eigentum stehenden Flurstück 1 der Flur 2 in A zu nennen. Das Verwaltungsgericht hat der Klage insoweit stattgegeben, als diese Verfügung die Pächter der Wohnwagenstellplätze Nr. 5, 6, 8, 9 und 10 "gemäß Aufstellungsplan Bl. 6 der Verwaltungsvorgänge" betrifft. Das Urteil wurde dem Kläger am 27.02.2006 zugestellt. Am 15.03.2006 hat der Kläger den Antrag auf Zulassung der Berufung eingelegt, den er mit am 27.04.2006 eingegangenem Schriftsatz begründet hat.

II.

Der zulässige Antrag auf Zulassung der Berufung ist unbegründet.

1. Die Berufung ist nicht wegen ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des angegriffenen Urteils zuzulassen. Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der angegriffenen Entscheidung im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO sind immer schon dann begründet, wenn ein einzelner tragender Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Argumenten in Frage gestellt wird. Geboten ist eine summarische Prüfung des Zulassungsvorbringens auf die schlüssige Infragestellung der Auffassung des Verwaltungsgerichts. Ernstliche Zweifel sind nicht erst dann gegeben, wenn bei der im Zulassungsverfahren allein möglichen summarischen Überprüfung der Erfolg des Rechtsmittels wahrscheinlicher ist als der Misserfolg (vgl. BVerfG, B. v. 03.03.2004 - 1 BvR 461/03 - BVerfGE 110, 77 <83>; BVerfG 3. Kammer des Ersten Senats, B. v. 21.01.2009 - 1 BvR 2524/06). Dabei hat das Zulassungsverfahren nicht die Aufgabe, das Berufungsverfahren vorwegzunehmen (vgl. BVerfG 2. Kammer des Ersten Senats, B. v. 23.06.2000 - 1 BvR 830/00 -, NVwZ 2000, 1163).

Derartige Zweifel werden in der Zulassungsschrift nicht aufgezeigt.

Der Kläger machte zunächst geltend, die Ordnungsverfügung in der Fassung, wie sie sie durch den Tenor des Urteils des Verwaltungsgerichts erhalten hat, genüge nicht dem Bestimmtheitsgebot des § 37 VwVfG.

Nach § 173 VwGO i.V.m. § 322 Abs. 1 ZPO sind Urteile der Rechtskraft insoweit fähig, als über den durch die Klage erhobenen Anspruch entschieden ist. Daher ist für die Tragweite und damit auch für die Rechtskraft eines Urteils in erster Linie die Urteilsformel maßgebend. Lässt der Inhalt der Urteilsformel allein nicht mit Sicherheit erkennen, worüber das Urteil entschieden hat, können und müssen die aus dem Tatbestand des Urteils ersichtlichen Anträge und die Entscheidungsgründe, die zwar nicht selbst an der Rechtskraft teilhaben, zur Auslegung der Urteilsformel herangezogen werden (vgl. BVerwG, U. v. 17.12.1963 - II C 20.63 - BVerwGE 17, 293 unter Bezugnahme auf RG, U. v. 30.09.1941 - VI 42/41 - RG Warn. 1942 S. 188 (189)). Gegenstand der Urteilsformel ist der angefochtene Verwaltungsakt in der Modifizierung durch das Verwaltungsgericht. Die Bestimmtheit dieses Verwaltungsakts seinerseits richtet sich nach den allgemeinen Regeln. Der Grundsatz der hinreichenden Bestimmtheit einer Einzelfallregelung im Sinne von § 37 VwVfG M-V bedeutet zum einen, dass deren Adressat in der Lage sein muss, zu erkennen, was von ihm gefordert wird, und zwar in dem Sinne, dass der behördliche Wille keiner unterschiedlichen subjektiven Bewertung zugänglich ist; zum anderen folgt daraus, dass der Verwaltungsakt Grundlage für Maßnahmen zu seiner zwangsweisen Durchsetzung sein kann. Im Einzelnen richten sich die Anforderungen an die notwendige Bestimmtheit eines Verwaltungsakts nach den Besonderheiten des jeweils anzuwendenden und mit dem Verwaltungsakt umzusetzenden materiellen Rechts (BVerwG, U. v. 15.02.1990 - 4 C 41.87 - BVerwGE 84, 335 <338>; B. v. 27.07.1982 - 7 B 122.81 - Buchholz 316 § 37 VwVfG Nr. 1; Senat, B. v. 24.01.2006 - 3 M 73/05 - NordÖR 2006, 393 = NVwZ-RR 2007, 21).

Nach diesen Grundsätzen bestehen keine Zweifel an der Bestimmtheit der Verfügung. Ausgangspunkt ist zunächst, dass entgegen dem Zulassungsvorbringen das Verwaltungsgericht nicht ausschließlich auf den Aufstellungsplan Bl. 6 der Verwaltungsvorgänge Bezug genommen hat. Zu berücksichtigen ist, dass das Verwaltungsgericht in den Gründen (UA S. 3) den Inhalt des Lageplans und die Nummerierung der Parzellen eindeutig beschreibt. In Bezug auf diese Beschreibung wird deutlich, welche Stellplätze mit den o. g. Nummern 5, 6, 8 und 9 sowie 10 gemeint sind. Hinzu kommt, dass es auch aus der Sicht des Klägers um die Nutzung der 10Parzellen für Wohnwagen ging. Dies wird deutlich aus dem Bauantrag, den die Rechtsvorgängerin des Klägers im Mai 1995 gestellt hat. Schließlich hat der Kläger mit Schreiben vom 05.03.2002 dem Beklagten selbst einen entsprechenden Lageplan zugesandt. Aus alledem ergibt sich, dass Zweifel an der Bestimmtheit des Bescheids in der durch das Urteil geänderten Fassung nicht bestehen.

Der Kläger macht weiter geltend, ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Bescheids bestünden deswegen, weil "die baurechtliche Situation des Stellplatzes nicht unkompliziert" sei. Der Beklagte habe eine Duldung des Bestandes des Wochenendplatzes insgesamt ausgesprochen, und zwar in dem Umfang, zu dem er an einem bestimmten Zeitpunkt vorhanden gewesen sei. Die gesamte baurechtliche Verantwortung für den Wochenendplatz liege bei ihm - dem Kläger - als Eigentümer. Nur er könnte anhand des hier vorliegenden Duldungssachverhalts überhaupt feststellen, ob im Einzelfall ein baurechtswidriger Zustand gegeben sei. Ein bauaufsichtliches Verfahren sei ausschließlich ihm gegenüber als Eigentümer in Betracht zu ziehen. Auch hiermit sind ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils nicht dargelegt.

Das Verwaltungsgericht hat zutreffend die Voraussetzungen für den Erlass der Anordnung, die Pächter des Grundstücks zu nennen, benannt. Sie sind wie folgt zusammenzufassen:

Ermächtigungsgrundlage für die Verfügung des Bescheids vom 05.02.2001 für die von dem Antragsteller geforderten Angaben ist § 60 Abs. 1 S. 2 LBauO M-V a.F. (= § 58 Abs. 1 S. 2 LBauO nunmehr geltender Fassung). Aus dieser bauaufsichtsrechtlichen Generalermächtigung folgt die Befugnis zur Anforderung der Auskünfte und Unterlagen, die die Behörde braucht, um die notwendigen Maßnahmen zur Erfüllung ihrer Aufgaben zu veranlassen (OVG Berlin-Brandenburg, B. v. 11.11.2008 - 2 S 76.08 - NVwZ-RR 2009, 319; vgl. auch OVG Münster, B. v. 14.10.1988 - 10 B 1175/88 - BRS 48 Nr. 201). Der Antragsgegner hat gem. § 60 Abs. 1 S. 1 LBauO (= § 58 Abs. 1 S. 1 LBauO nunmehr geltender Fassung) bei der Errichtung, Änderung, Nutzung, Instandhaltung und dem Abbruch von baulichen Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden. Die Bauordnungsbehörde ist daher gegebenenfalls verpflichtet, (auch schon) zur Verhinderung der Schaffung rechtswidriger Zustände tätig zu werden (OVG des Saarlandes, B. v. 13.03.2006 - 2 W 37/05 - BauR 2006, 2015 = BRS 70 Nr. 179). Zu ihren Aufgaben kann auch die Vorbereitung weitergehender Maßnahmen gehören (OVG Berlin-Brandenburg, B. v. 11.11.2008 - a.a.O.). Das Verwaltungsgericht ist somit zu Recht davon ausgegangen, dass das Auskunftsverlangen -jedenfalls - dann gerechtfertigt ist, wenn Verstöße gegen das öffentliche Baurecht zu besorgen sind. Die Überwachungsaufgabe bezieht sich nicht nur auf genehmigungsbedürftige Vorhaben, sondern auch auf genehmigungsfreie Vorhaben, zu denen Unterhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten je nach Art und Umfang zählen können. Denn auch genehmigungsfreie Vorhaben müssen die einschlägigen materiell-rechtlichen Vorschriften einhalten (so ausdrücklich §65 Abs. 4 und 5 LBauO M-V a.F.; § 58 Abs. 2 LBauO M-V n.F.).

Der Umfang der Überwachungsmaßnahmen obliegt der Behörde nach Ermessen im Rahmen des §24 VwVfG M-V (Schmidt in: Jeromin, Komm. zur LBauO Rh-Pf, § 59 Rn. 13). An der Aufklärung von Sachverhalten sollen Beteiligte nach § 26 Abs. 2 VwVfG M-V mitwirken. Daher besteht ein Interesse daran zu erfahren, wer als Beteiligter im Sinne des § 13 VwVfG M-V in Betracht kommt. Dies sind die möglichen Störer, die für die Verstöße gegen das öffentliche Baurecht, die zu besorgen sind, verantwortlich sein könnten. Abhängig von den zu treffenden Maßnahmen gehört zur Aufbereitung des für die Behörde entscheidungsrelevanten Sachverhalts auch die Sicherstellung einer ermessensfehlerfreien Störerauswahl, wobei unter Berücksichtigung des zu beachtenden Gebots der Effektivität zu entscheiden ist, wer als Verhaltens- oder Zustandsverantwortlicher im Interesse einer wirksamen und schnellen Gefahrenabwehr in Anspruch zu nehmen ist. Ebenso könnte zur Durchsetzung der Nutzungsuntersagung oder Beseitigungsverfügung die vorherige Ausräumung etwaiger zivilrechtlicher Hindernisse in Form von entgegenstehenden vertraglichen Nutzungsansprüchen Dritter erforderlich sein, wenn diese ein Vollzugshindernis darstellen. Dazu müssten vor der Einleitung der Vollstreckung begleitende Duldungsverfügungen erlassen werden (vgl. OVG Münster, B. v. 14.10.1988 - a.a.O.). Dies ist ohne genaue Kenntnis der Belegungssituation sowie der Namen der Nutzer und der vertraglichen Bindungen nicht möglich (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, B. v. 11.11.2008 - a.a.O.).

Danach ergibt sich: Voraussetzung für ein derartiges Auskunftsverlangen ist nicht, dass bereits feststeht, dass bauordnungswidrige Zustände bestehen, die ein Einschreiten des Beklagten als Untere Bauaufsichtsbehörde rechtfertigen oder möglicherweise verlangen. Es genügt, dass Verstöße gegen öffentliches Baurecht in Betracht kommen. Insoweit hat das Verwaltungsgericht darauf abgestellt, dass sich derartige Anhaltspunkte aus den Ortsbesichtigungen von Mitarbeitern des Beklagten am 08.06. und 14.10.2000 ergeben. Es hat ausgeführt, dass der Kläger im Laufe des Verfahrens dies nicht in Zweifel gezogen hat, sondern vielmehr den Standpunkt vertrete, dass die Veränderungen des baulichen Bestands rechtmäßig seien. Dies stellt der Kläger in der Zulassungsschrift ebenfalls nicht in Frage.

Unzutreffend ist im Übrigen der Hinweis, nur er - der Kläger - könne im Rahmen der Duldungssituation erkennen, ob gegebenenfalls ein baurechtswidriger Zustand vorliege. Da es vielmehr auf den Zeitpunkt der Errichtung von Ergänzungsbauten bzw. neuen Bauten ankommt, könnte der Beklagte durchaus im Rahmen des Amtsermittlungsgrundsatzes nach § 26 VwVfG M-V die Pächter der Parzellen befragen wollen. Dies liegt umso näher, als die Pächter - sofern Änderungen nachträglich vorgenommen worden sind - diese ins Werk gesetzt haben dürften.

Der Kläger macht weiter geltend, eine Inanspruchnahme der Pächter scheide von vornherein aus. Dieser Ausgangspunkt ist unzutreffend: Es kann dahinstehen, ob dem Verwaltungsgericht darin gefolgt werden kann, dass nur die Pächter als Adressaten bauaufsichtlicher Anordnungen in Betracht kommen. Maßgebend sind jedenfalls folgende Grundsätze:

Die behördliche Störerauswahl ist eine Ermessensfrage. Dabei hat die Behörde gemäß § 40 VwVfG ihr Ermessen entsprechend dem Zweck der Ermächtigung auszuüben und die Grenzen des Ermessens einzuhalten. Maßgebend sind insbesondere eine schnelle und effektive Beseitigung eingetretener Störungen und die Freihaltung der öffentlichen Hand von finanziellen Lasten. Normative Richtschnur fehlerfreier Ausübung des Auswahlermessens ist somit auch beim Zusammentreffen von Handlungs- und Zustandshaftung der Gesichtspunkt einer schnellen und wirksamen Gefahrenbeseitigung. Danach kann die Inanspruchnahme des Zustandsstörers vor dem Handlungsstörer rechtens sein, wenn der Handlungsstörer nicht greifbar oder aus rechtlichen, faktischen oder finanziellen Gründen eine wirksame Gefahrenbeseitigung durch ihn nicht gewährleistet ist (VGH Kassel, U. v. 20.03.1986 - 7 TH 455/86 - DÖV 1987, 260).

Nach Maßgabe dieser Ermessenskriterien, namentlich des Kriteriums der Effektivität des Einschreitens, ist es ausgeschlossen, dass ein - potenzieller - Störer geltend macht, nur er könne in Anspruch genommen werden. Vielmehr hat die Ordnungsbehörde die Pflicht ermessensgerecht unter Berücksichtigung der genannten Gesichtspunkte zwischen den in Betracht kommenden Störern auszuwählen. Dies setzt voraus, dass diese bekannt sind. Hinzu kommt, dass ohnehin dann, wenn der Kläger in Anspruch genommen werden sollte, jedenfalls in dem Fall, in dem die Pächter eine Duldung des Vollzugs nicht hinnehmen, sie ihrerseits als Adressaten einer Duldungsverfügung in Betracht kommen. Auch hierfür muss der Beklagte als zuständige Behörde bereits vorher die Pächter als mögliche Adressaten von Duldungsverfügungen kennen.

Soweit der Kläger schließlich geltend macht, ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestünden deswegen, weil die Ordnungsverfügung eine hinreichende Begründung der konkreten baulichen Veränderungen nicht enthalte, deretwegen gegen Pächter oder den sonstigen Verantwortlichen vorgegangen werden solle, sind sie ebenfalls nicht begründet. Die angefochtene Verfügung genügt den Anforderungen einer formellen Begründung im Sinne von §39 VwVfG M-V. Ob diese inhaltlich zutreffend ist, ist hier nicht entscheidend. Insoweit enthält auch das angefochtene Urteil die notwendigen Darlegungen, dass die Tatbestandsvoraussetzungen des § 60 Abs. 1 Satz 2 LBauO a.F. bzw. § 58 Abs. 1 Satz 2 LBauO M-V n.F. vorliegen.

2. Die Berufung ist auch nicht wegen besonderer rechtlicher oder tatsächlicher Schwierigkeiten der Rechtssache zuzulassen.

Die Darlegung des Zulassungsgrundes des § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO setzt voraus, dass die Angriffe des Rechtmittelführers begründeten Anlass zu Zweifeln an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung geben, die sich nicht ohne weiteres im Zulassungsverfahren klären lassen, sondern die Durchführung eines Berufungsverfahrens erfordern. Besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten weist eine Sache nur dann auf, wenn sie in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht überdurchschnittliche, das normale Maß nicht unerheblich überschreitende Schwierigkeiten verursacht. Ob eine Sache in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht schwierig ist, ergibt sich häufig schon aus dem Begründungsaufwand des erstinstanzlichen Urteils. Der Antragsteller genügt seiner Darlegungslast dann regelmäßig mit erläuternden Hinweisen auf die einschlägigen Passagen des Urteils. Soweit er die Schwierigkeiten des Falles darin erblickt, dass das Gericht auf bestimmte tatsächliche Aspekte nicht eingegangen ist oder notwendige Rechtsfragen nicht oder unzutreffend beantwortet hat, ist zu fordern, dass er diese Gesichtspunkte in nachvollziehbarer Weise darstellt und ihren Schwierigkeitsgrad plausibel macht.

Der Kläger macht insoweit in der Zulassungsschrift geltend, die Festlegung, welche baulichen Anlagen vorhanden seien bzw. was vorliegend einer Genehmigungspflicht unterliege, sei ganz offensichtlich schwer zu bestimmen. Wenn zehn Aufstellplätze vom Bestandsschutz gedeckt seien, wovon er - der Kläger - ausgehe, bedürfe das Aufstellen eines Wohnwagens auf einem genehmigten Abstellplatz keiner zusätzlichen oder neuen Genehmigung; dies sei ebenfalls von der "aktiven" Duldung erfasst.

Durch diese Darlegungen werden besondere rechtliche und tatsächliche Schwierigkeiten schon deswegen nicht dargelegt, weil es auf die aufgeworfene Frage nicht ankommt. Es ist offensichtlich und bedarf keiner Durchführung des Berufungsverfahrens, dass eine "aktive" Duldung keinen Bestandsschutz im baurechtlichen Sinne gewährt. Die Erklärung der zuständigen Baubehörde, gegen einen baurechtswidrigen Zustand nicht einzuschreiten, und die damit verbundene langfristige Duldung kann zwar bei der gerichtlichen Prüfung der Ermessensausübung über ein nunmehr beschlossenes Einschreiten eine gewichtige Rolle spielen, sie vermag aber nicht eine rechtswidrig ausgeübte Nutzung zu "legalisieren" (VGH München, U. v. 28.10.2008 - 2 B 05.3342 -, zitiert nach juris). Die Bauordnungsbehörde ist grundsätzlich befugt, auch dann noch gegen bauordnungswidrige Zustände einzuschreiten, wenn sie diese längere Zeit geduldet hat (vgl. OVG Magdeburg, B. v. 07.03.2006 - 2 L 76/04 -, zitiert nach juris).

Die Duldungspraxis, die der Antragsgegner gegenüber bestimmten Baumaßnahmen walten lässt, berührt im übrigen die gesetzliche Überwachungsaufgabe nicht. Arbeiten an den baulichen Anlagen auf dem Grundstück des Klägers unterliegen deshalb in jedem Fall der Überwachung der Bauordnungsbehörde, auch wenn es sich bei ihnen um genehmigungsfreie Instandsetzungsarbeiten oder zwar genehmigungsbedürftige, aber von der Duldungspraxis des Antragsgegners erfasste Arbeiten handeln sollte (vgl. OVG Bremen, B. v. 25.08.1992 - 1 B 54/92 - NVwZ-RR 1993, 288).

Der Kläger macht in diesem Zusammenhang weiter als offenbar schwierige sachliche oder rechtliche Frage geltend, die sogenannte aktive Duldung, die sich auf den gesamten Aufstellplatz und damit auf den Rechtsbereich des Grundstückseigentümers beziehe, schreibe auch die bauordnungsrechtliche Verantwortlichkeit fest. Dies ist offensichtlich nicht der Fall. Zur Beantwortung dieser Rechtsfrage bedarf es ebenfalls keiner Durchführung des Berufungsverfahrens. Wenn schon die Duldung keinen Bestandsschutz vermitteln kann, legt sich die zuständige Behörde hiermit auch nicht auf den Störer fest, den sie gegebenenfalls zu einem späteren Zeitpunkt gleichwohl in Anspruch nehmen will. Hinzu kommen die oben dargelegten Erwägungen zur Frage der erforderlichen Störerauswahl und einer damit möglicherweise einhergehenden Duldungsverfügung gegen den Pächter der betroffenen Anlage.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf §§ 52 Abs. 1, 47 GKG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO; §§ 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. 66 Abs. 3

Satz 3 GKG).

Mit der Bekanntgabe dieses Beschlusses wird das Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig.

Die Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Schwerin vom 31.03.2009 wird zurückgewiesen.

Der Antragsgegner trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 2.500,00 Euro festgesetzt.

I.

Der Antragsgegner gab Herrn F. durch Bescheid vom 19.11.2003 auf, einen auf dem Flurstück 6/1 der Flur 3 Gemarkung G. errichteten Bungalow bis zum 30.04.2004 vollständig zurückzubauen. Das Grundstück steht in Eigentum der Stadt R.. Zu Gunsten des Antragstellers war am 16.11.1998 eine Auflassungsvormerkung zur Bestellung eines Erbbaurechts eingetragen worden, das Erbbaurecht selbst am 18.03.2008.

Der Antragsgegner hatte den Bescheid vom 19.11.2003 nicht gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO für sofortig vollziehbar erklärt; dies geschah auch nicht durch den Widerspruchsbescheid vom 21.04.2004. Im Rahmen der gegen die Verfügung vom 19.11.2003 gerichteten Anfechtungsklage erklärte der Antragsgegner, er werde hieraus bis zum 31.12.2007 nicht vollstrecken, wenn Herr F.  seine Klage (VG Schwerin 2 A 3161/03, verbunden mit 2 A 3180/03 und 2 A 1405/04) zurücknehme. Dies geschah am 14.02.2006. Der Antragsteller oder die Stadt R. waren zu diesem Verfahren nicht beigeladen worden.

Mit Bescheid vom 05.11.2008 gab der Antragsgegner dem Antragsteller als Erbbauberechtigten an dem betroffenen Grundstück auf, die Beseitigung des Bungalows zu dulden. Zugleich ordnete der Antragsgegner die sofortige Vollziehung gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO an. Weiter heißt es: "Die Gründe entnehmen Sie bitte der beigefügten Beseitigungsverfügung".

Das Verwaltungsgericht stellte die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs des Antragstellers gegen die Duldungsverfügung des Antragsgegners vom 05.11.2008 wieder her. Zur Begründung führte es aus: Die Anordnung des Sofortvollzugs bestehe lediglich aus einem Verweis auf die (bestandskräftige) Beseitigungsverfügung vom 19.11.2003. Dieser Verweis genüge deswegen nicht den Anforderungen des § 80 Abs. 3 VwGO, weil die sofortige Vollziehung der Beseitigungsverfügung vom 19.11.2003 nicht angeordnet worden war. Auch sei die Begründung nicht ordnungsgemäß nachgeholt worden.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Antragsgegners.

II.

Die Beschwerde bleibt ohne Erfolg. Die nach § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO maßgebenden Gründe, die der Antragsgegner in seinem Schriftsatz vom 08.05.2009 vorträgt, geben keine Veranlassung, die Entscheidung des Verwaltungsgerichts zu ändern.

Gemäß § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO ist in den Fällen des § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes schriftlich zu begründen. Die Begründungspflicht ist Ausdruck des aus Art. 19 Abs. 4 GG folgenden Gebots effektiven Rechtsschutzes gegen Akte der öffentlichen Gewalt ist. Der Pflicht zur Begründung nach § 80 Abs.3 Satz 1 VwGO kommt eine "Warn- bzw. Signalfunktion" zu; sie soll der Behörde den auch von Verfassungs wegen bestehenden Ausnahmecharakter der Vollziehungsanordnung vor Augen führen und sie veranlassen, mit Sorgfalt zu prüfen, ob tatsächlich ein überwiegendes öffentliches Interesse den Ausschluss der aufschiebenden Wirkung erfordert. Vor diesem Hintergrund bedarf es einer schlüssigen, konkreten und substantiierten Darlegung der wesentlichen Erwägungen, warum aus Sicht der Behörde gerade im vorliegenden Einzelfall ein besonderes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung gegeben ist und das Interesse des Betroffenen am Bestehen der aufschiebenden Wirkung ausnahmsweise zurückzutreten hat (OVG Greifswald, B. v. 10.08.2005 - 1 M 74/05 - NordÖR 2006, 34; vgl. BVerwG, U. v. 18.09.2001 - 1 DB 26/01 - und 31.01.2002 - 1 DB 2/02 -, jeweils juris; ebenso OVG Bautzen, B. v. 07.04.2004 - 2 BS 91/04 - SächsVBl 2004, 238; VGH München, B. v. 14.02.2002 - 19 ZS 01.2356 - NVwZ-RR 2002, 646). Erforderlich ist grundsätzlich die Benennung konkreter Umstände des Einzelfalles, warum das Interesse des Betroffenen am Bestehen der aufschiebenden Wirkung zurücktreten soll (BVerwG, B. v. 31.01.2002 - 1 DB 2/02 - zit. nach juris). Die Begründung der behördlichen Vollziehungsanordnung ist allerdings nicht losgelöst von der Begründung des Bescheides, sondern im Zusammenhang mit ihr zu betrachten. Das besondere öffentliche Interesse kann durch das allgemeine, den Erlass des Verwaltungsaktes rechtfertigende Interesse - bis hin zur Identität - vorgeprägt sein. Weisen beispielsweise die Gründe für den Erlass eines Verwaltungsaktes im Einzelfall einen so hohen Dringlichkeitsgrad und ein solches Gewicht auf, dass sie gleichzeitig das besondere Vollzugsinteresse einschließen bzw. mit diesem deckungsgleich sind, kann eine solche Identität angenommen werden (OVG Greifswald, B. v. 10.08.2005 - 1 M 74/05 - a.a.O.).

Bei der Entscheidung über die Anordnung nach § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO, die zu begründen ist (Informationsfunktion), ist die in Art. 19 Abs. 4 GG verbürgten Garantie eines umfassenden und effektiven Rechtsschutzes zu beachten. Ihr kommt wesentliche Bedeutung bereits für den vorläufigen Rechtsschutz zu, dessen Versagung vielfach irreparable Folgen hat. Die nach § 80 Abs. 1 VwGO für den Regelfall vorgeschriebene aufschiebende Wirkung von Widerspruch und verwaltungsgerichtlicher Klage ist insoweit eine adäquate Ausprägung der verfassungsrechtlichen Rechtsschutzgarantie und ein fundamentaler Grundsatz des öffentlich-rechtlichen Prozesses. Andererseits gewährleistet Art. 19 Abs. 4 GG die aufschiebende Wirkung der Rechtsbehelfe im Verwaltungsprozess nicht schlechthin. Überwiegende öffentliche Belange können es rechtfertigen, den Rechtsschutzanspruch des Grundrechtsträgers einstweilen zurückzustellen, um unaufschiebbare Maßnahmen im Interesse des allgemeinen Wohls rechtzeitig in die Wege zu leiten. Für die Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit eines Verwaltungsaktes ist daher nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ein besonderes öffentliches Interesse erforderlich, das über jenes Interesse hinausgeht, das den Verwaltungsakt selbst rechtfertigt. Der Rechtsschutzanspruch des Bürgers ist dabei umso stärker und darf umso weniger zurückstehen, je schwerwiegender die ihm auferlegte Belastung ist und je mehr die Maßnahme der Verwaltung Unabänderliches bewirkt (BVerfG 2. Senat 2. Kammer, B. v. 13.06.2005 - 2 BvR 485/05 - NJW 2005, 3275  = NVwZ 2005, 1053 = BVerfGK 5, 328).

Es kann offen bleiben, ob überhaupt eine Verweisung der Begründung nach § 80 Abs. 3 VwGO auf die Gründe eines anderen Bescheids möglich ist (vgl. OVG Saarland, B. v. 05.10.1983 - 3 W 1619/83 - zit. nach juris zur Bezugnahme auf eine frühere an den Betroffenen gerichtete Entscheidung).

Eine solche Bezugnahme scheidet jedenfalls dann aus, wenn der in Bezug genommene Bescheid selbst keine Begründung im Sinne von § 80 Abs. 3 VwGO enthält. Die Warnfunktion dieser Begründung geht über das Niederlegen eines bloßen - letztlich leerlaufenden - Verweises hinaus. Gefordert ist die Auseinandersetzung speziell mit dem Umstand, dass entgegen des Grundsatzes des § 80 Abs. 1 VwGO die aufschiebende Wirkung des Rechtsbehelfs gerade des Adressaten des Bescheides beseitigt werden soll. Durch den Verweis auf den Bescheid vom 19.11.2003, der selbst keine Anordnung der sofortigen Vollziehung enthält, kann dem Begründungserfordernis des § 80 Abs. 3 VwGO nicht Rechnung getragen werden. Auf die von dem Antragsgegner in diesem Zusammenhang in Bezug genommene Darlegung zur negativen Vorbildwirkung und zu einzelfallbezogenen Gründen, die in der Beseitigungsanordnung dargelegt seien, kommt es nicht an, da sie die Begründung des Bescheids als solchen, nicht die Begründung nach § 80 Abs. 3 VwGO betreffen. Nicht nachvollziehbar ist der weitere Vortrag des Antragsgegners, in dem Bescheid vom 19.11.2003 würden Gründe dargelegt, die über diejenigen hinausgehen, die den Verwaltungsakt selbst rechtfertigen.

Eine Bezugnahme scheidet im übrigen auch aus, wenn in der nach § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO gebotenen Abwägung andere Gesichtpunkte zu berücksichtigen sind, als sie Gegenstand des in Bezug genommenen Bescheids sind. Denn hieran hat sich die Begründung nach § 80 Abs. 3 VwGO zu orientieren. Auch dies ist hier der Fall. Die materielle Rechtslage stellt sich wie folgt dar:

Die angefochtene Duldungsverfügung findet ihre Rechtsgrundlage in § 58 Abs. 2 S. 2 LBauO M-V in der seit dem 01.09.2006 geltenden Fassung - LBauO M-V n.F. Danach haben die Bauaufsichtsbehörden in Wahrnehmung der Aufgabe, bei der Errichtung, Änderung, Nutzung, Instandhaltung und dem Abbruch von baulichen Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die auf Grund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden, nach pflichtgemäßen Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Auf diese Vorschrift kann auch eine sogenannte Duldungsanordnung gestützt werden. Eine Duldungsanordnung ist erforderlich, wenn private oder andere Rechte der Vollstreckung einer (bau-)ordnungsrechtlichen Verfügung entgegenstehen. Durch eine solche Verfügung wird dem in Anspruch Genommenen die Pflicht auferlegt, die zwangsweise Durchsetzung des Gebotes hinzunehmen (BVerwG, U. v. 28.04.1972 - 4 C 42.69 - BVerwGE 40, 101 = BRS 25 Nr. 205; B. v. 24.07.1998 - 4 B 69/98 - NVwZ-RR 1999, 147 = BRS 60 Nr. 170). Sie ist auch zulässig, wenn ein Vollstreckungsschuldner zivilrechtlich zur Ausführung der geschuldeten Handlung nicht mehr berechtigt ist, weil er nicht mehr Eigentümer des Gegenstands der Vollstreckung ist, und somit die Vollstreckung ohne eine Duldungsanordnung gegen den Eigentümer unzulässig wäre (VGH Mannheim, B. v. 06.04.1994 - 8 S 52/94 - NVwZ-RR 1995, 120; Senat, B. v. 18.09.2006 - 3 M 92/06 - NordÖR 2007, 171).

Der Antragsteller wird nicht als Rechtsnachfolger nach Herrn F. in Anspruch genommen. Nach § 80 Abs. 1 Satz 3 LBauO M-V a.F. gelten Beseitigungsanordnungen auch gegenüber den Rechtsnachfolgern; nunmehr  bestimmt § 58 Abs. 2 LBauO M-V n.F., dass bauaufsichtliche Maßnahmen auch für und gegen Rechtsnachfolger gelten. In einem solchen Fall der Rechtsnachfolge in polizeiliche Pflichten bestimmt § 84 Abs. 1 des Sicherheits- und Ordnungsgesetzes Mecklenburg-Vorpommern - SOG M-V -, dass der Vollzug gegen den Rechtsnachfolger erst beginnen darf, nachdem er von dem Verwaltungsakt Kenntnis erhalten hat und darauf hingewiesen worden ist, dass der Vollzug gegen ihn durchgeführt werden kann. Das bedeutet, dass der Rechtsnachfolger gegenüber der Bekanntgabe seiner Pflichtigkeit gemäß § 84 Abs. 1 Satz 1 SOG M-V nur geltend machen kann, dass in seiner Person die Rechtsnachfolge nicht eingetreten sei oder in seiner Person als Rechtsnachfolger Gründe liegen, die im Vollstreckungsverfahren zu berücksichtigen wären. Die Regelung des § 80 Abs. 1 Satz 3 LBauO M-V a.F. / § 58 Abs. 2 LBauO M-V n.F. soll es ausschließen, dass eine bauordnungsrechtliche Beseitigungsanordnung gegebenenfalls - wie hier - nach Durchführung eines Verwaltungsrechtstreits durch einen inzwischen eingetretenen Grundstücksübergang gegenstandslos wird, und die Behörde gezwungen ist, trotz unveränderter Sachlage nunmehr gegen den Rechtsnachfolger erneut eine Anordnung zu treffen und gegebenenfalls zu prozessieren (Senat, B. v. 18.09.2006 - 3 M 92/06 - NordÖR 2007, 171).

Diese Gesichtspunkte gelten aber nur für den Fall der Rechtsnachfolge. Der Antragsteller ist indes nicht Rechtsnachfolger von Herrn F.. Herr F. ist ausweislich des Widerspruchsbescheids des Antragsgegners vom 21.04.2004 als Bauherr verantwortlich gemacht worden. Der Antragsteller hat die Bauherreneigenschaft von Herrn F. nicht übernommen.

Auch aus der jetzigen Position als Erbbauberechtigter ergibt sich keine Rechtsnachfolge in die Verantwortlichkeit des Herrn F.. Geht von einer Sache eine Gefahr aus, sind die Maßnahmen zwar auch gem. § 70 Abs. 1 Satz 1 SOG M-V gegen den Eigentümer bzw. Erbbauberechtigten zu richten. Diese Zustandsverantwortlichkeit erstreckt sich nur dann auf ein auf dem Grundstück stehendes Gebäude, wenn dieses wesentlicher Bestandteil des Grundstücks im Sinne der §§ 93, 94 BGB geworden ist. Ob dies der Fall ist, kann hier offen bleiben. Ist das Gebäude wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, wäre der Antragsteller allenfalls gem. § 12 ErbbauVO insoweit Rechtsnachfolger der bisherigen Eigentümerin (zur Streitfrage von Oefele, Münchener Komm. zum BGB, Band 6,  4. Aufl. 2004, § 12 ErbbauVO Rn. 6). Die Stadt R. als Eigentümerin des Grundstücks ist aber nicht Adressat der Verfügung gewesen. Ist das Gebäude nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, entfiele ohnehin die Verantwortlichkeit des Eigentümers oder Erbbauberechtigten.

Die Verfügung an den Antragsteller dient daher dazu, ein - mögliches - zivilrechtliches Vollstreckungshindernis zu beseitigen. Voraussetzung einer derartigen Duldungsanordnung ist die Wirksamkeit der an einen anderen gerichteten (Beseitigungs-)Anordnung, die wegen fehlenden Einverständnisses des Adressaten der Duldungsanordnung nicht durchgesetzt werden kann. Eine solche Duldungsanordnung ist nur dann rechtmäßig, wenn die Ausgangsverfügung - hier also die Beseitigungsanordnung - ihrerseits rechtmäßig ist. Denn ein Duldungsverpflichteter wird durch die Beseitigungsanordnung nicht in seinen Rechten verletzt und kann diese deshalb nicht mit Erfolg anfechten. Das gilt auch dann, wenn die Ausgangsverfügung bereits bestandskräftig ist. Eine solche inzidente Prüfung der Rechtmäßigkeit der Ausgangsverfügung wäre nur dann entbehrlich - mit der Folge, dass der Duldungsverpflichtete eine bestandskräftige Beseitigungsanordnung ohne weitere Prüfung gegen sich gelten lassen müsste - wenn der Adressat einer Duldungsanordnung in einem vom Ausgangsverpflichteten über die Rechtmäßigkeit der Beseitigungsanordnung geführten Rechtsstreit beigeladen wurde und somit die Möglichkeit hatte, Einwände gegen die Rechtmäßigkeit der Ausgangsverfügung geltend zu machen (vgl. BVerwG, B. v. 24.07.1998 - 4 B 69/98 -  NVwZ-RR 1999, 147;  VGH München, B. v. 16.04.2007 - 14 CS 07.275 - zit. nach juris m.w.N.). Dies ist nicht der Fall. Weder der Antragsteller noch die Stadt R. als Eigentümerin waren an dem Verfahren gegen Herr F. beteiligt worden. Sie sind auch nicht in die Vereinbarung des Herrn F. mit dem Antragsgegner eingebunden gewesen. Daher geht die Argumentation des Antragsgegners fehl, das Verhalten des Antragstellers leiste einer negativen Vorbildwirkung Vorschub.

Es kann offen bleiben, ob der Antragsteller darauf beschränkt ist, nur etwaige mit der Beseitigungsanordnung verbundene rechtswidrige Eingriffe in seine schutzwürdigen Rechtspositionen geltend zu machen können oder etwaige Ermessensfehler, die der Duldungsanordnung selbst anhaften (vgl. OVG Berlin, B. v. 26.04.2005 - 2 L 54.04, 2 S 60.04 - LKV 2005, 515 = BRS 69 Nr. 191).

Jedenfalls hat die zuständige Behörde eigenständige Ermessenserwägungen anzustellen, die insbesondere die Belange des zur Duldung zu Verpflichtenden umfasst. Dies schließt es aus, pauschal auf die Begründung des Bescheid zu verweisen, der gegenüber dem Bauherrn ergangen ist, wenn - wie hier - von seiner Interessenlage abweichenden Gesichtpunkte einzustellen sind. Namentlich die nach § 39 Abs. 1 S. 3 VwVfG in der Regel dazustellenden gerade den Duldungsverpflichteten betreffenden Ermessensgesichtspunkte können so nicht behandelt werden.

Diese Erwägungen gelten entsprechend für die Begründung nach § 80 Abs. 3 VwGO. Hier wiegt nicht - wovon der Antragsgegner offensichtlich ausgeht -  das öffentliche Interesse an der Bereinigung baurechtswidriger Zustände von vornherein schwerer als das Privatinteresse des Antragstellers. Dies mag gelten, wenn ein Erwerber, der entweder von der bestandskräftigen Verpflichtung des Veräußerers zur Beseitigung der Anlagen Kenntnis hatte oder der sich jedenfalls vor dem Erwerb des Grundstücks gegen bauaufsichtliche Maßnahmen dadurch sichern kann, dass er sich bei dem Erwerb die Baugenehmigung oder gegebenenfalls die Bauanzeige für die auf dem Grundstück befindlichen baulichen Anlagen aushändigen lässt, zur Duldung verpflichtet wird, weil andernfalls die Gefahr besteht, dass das dolose Zusammenwirken zwischen Veräußerer und Erwerber eines Grundstücks mit Anlagen, für die eine bestandskräftig gewordene Beseitigungsverpflichtung besteht, auf gleichgelagerte Fälle eine Vorbildwirkung haben würde (so VGH Kassel, B. v. 25.07.1985 - 4 TH 1268/85 - BRS 44 Nr.  207). Ähnliches mag gelten, wenn der zur Duldung Verpflichtete die bestandskräftige Verfügung gegen sich gelten lassen muss. Alles dies ist hier aber  - wie ausgeführt - nicht der Fall.

Für die sofortige Vollziehung der Verpflichtung des Eigentümers oder Erbbauberechtigten eines Grundstücks, auf dem eine bauliche Anlage beseitigt werden soll, zur Duldung der Beseitigung, die einem anderen geboten worden ist, gilt im Grundsatz das Gleiche wie für die Anordnung der sofortigen Vollziehung eines Abbruchgebots. Die sofortige Vollziehung eines Abbruchgebots kann regelmäßig deshalb nicht angeordnet werden, weil weder das öffentliche Interesse noch das überwiegende Interesse eines Beteiligten hierfür vorliegen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass regelmäßig mit der Beseitigung von Bauwerken Endgültiges bewirkt wird (VGH Kassel,. B. v. 30.05.1984 - 4 TH 61/83 - BRS 42 Nr. 220). Die Anordnung der sofortigen Vollziehung einer rechtmäßigen Beseitigungsanordnung ist aber grundsätzlich dann zulässig, wenn (1.) die Beseitigung ohne Substanzverlust und andere hohe Kosten zu bewerkstelligen ist, (2.) die Vorbildwirkung eines illegal ausgeführten Vorhabens eine Nachahmung befürchten lässt, so dass der Ausweitung der Störung der öffentlichen Sicherheit oder Ordnung rasch vorgebeugt werden muss, (3.) ein beharrlicher und notorischer Schwarzbauer nur auf diese Weise erfolgversprechend an der Fortsetzung seiner rechtswidrigen Betätigung gehindert werden kann, oder (4.) wenn die von dem Bauwerk ausgehende Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung ein sofortiges Einschreiten erfordert (Senat, B. v. 06.02.2008 - 3 M 9/08 - DÖV 2008, 874 = NordÖR 2008, 450).

Diese Gesichtspunkte müssten in der Begründung nach § 80 Abs. 3 VwGO in Abwägung mit den entgegenstehenden Interessen des Antragstellers gewürdigt werden.

Wenn der Antragsgegner sich auf den Beschluss des Senats vom 12.11.1993 - 3 M 89/93 - NVwZ 1995, 608 bezieht, missversteht er die dortigen Ausführungen. Es ging hier darum, ob im Rahmen der materiellen Abwägung der gegeneinander widerstreitenden Interessen die Anordnung des Sofortvollzugs der Beseitigungsanordnung für die hier betroffene Blockhütte zu billigen war (vgl. aber insoweit auch den oben zitierten Beschluss des Senats vom 06.02.2008 - 3 M 9/08 -). Im vorliegenden Fall geht es um die Frage, ob eine den Anforderungen des § 80 Abs. 3 VwGO genügende Begründung vorliegt.

Der Antragsgegner kann sich für die Frage, ob durch Schriftsatz vom 20.11.2008 die Begründung nachgeholt worden ist, nicht auf den Beschluss des Senats vom 20.11.1998 - 3 M 67/98 - NVwZ-RR 1999, 409 beziehen. Die Ausführungen des Schriftsatzes vom 20.11.2008 nehmen nicht auf die besonderen Belange des Antragstellers Bezug. Vielmehr machen sie deutlich, dass der Antragsgegner allein von der Verantwortlichkeit des Herrn F. her die öffentlichen Belange beurteilt. Bei objektiver Betrachtung dieser Äußerungen können sie sich nicht auf den Antragsteller beziehen. Weder hat er den Vergleich vor dem Verwaltungsgericht geschlossen, noch ist der Antragsteller "ein Schwarzbauer", der die Baulichkeit errichtet hat. Der Antragsgegner hätte vielmehr berücksichtigen müssen, dass der Antragsteller bereits in dem zitierten Schreiben vom 23.01.2004 seine spezifischen Interessen in das Verfahren eingebracht hat. Wenn der Antragsgegner unter diesen Umständen davon abgesehen hatte, den Antragsteller in jenem Verfahren weiter zu beteiligen, rechtfertigt dies nicht, ihn für die lange Dauer des Bestandes des Gebäudes auf der Grundlage des Vergleiches, die immerhin der Antragsgegner abgeschlossen hat, verantwortlich zu machen.

Soweit der Antragsgegner sich schließlich auf die Bestandskraft der Beseitigungsverfügung vom 19.11.2003 bezieht, ist oben bereits dargelegt worden, dass dies nicht zutrifft. Es wird daher zu prüfen sein, ob die Bedenken gegen die Rechtmäßigkeit jenes Bescheids, die der Antragsteller geltend macht, durchgreifen.

Ob in einem Fall, in dem die Begründung den Anforderungen des § 80 Abs. 3 VwGO nicht genügt, die aufschiebende Wirkung gem. § 80 Abs. 5 VwGO wiederhergestellt wird mit der Folge, dass eine Nachholung in einem Verfahren nach § 80 Abs. 7 VwGO geltend zu machen wäre, oder ob lediglich die Anordnung des Sofortvollzugs aufgehoben wird (vgl. Finkelnburg/Dombert/Külpmann, Vorläufiger Rechtsschutz im Verwaltungsstreitverfahren, 5. Aufl. 2008,  Rn. 1031 ff.) muss offen bleiben, da sich sich der Antragsgegner gegen den Ausspruch des Verwaltungsgerichts nicht gewandt hat (§ 146 Abs. 4 S. 6 VwGO).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 47 i.V.m. § 52 Abs. 2 GKG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO; § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz3 GKG).