Oberlandesgericht Hamm Urteil, 29. Apr. 2015 - 30 U 150/14
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 4. September 2014 verkündete Urteil der Zivilkammer IV des Landgerichts Detmold – 9 O 195/13 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Dieses Urteil sowie das vorbezeichnete landgerichtliche Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung des Klägers gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des insgesamt vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
1
Gründe:
2Der Kläger begehrt von der Beklagten die Zahlung rückständiger Umsatzpacht für die Monate Dezember 2011 bis einschließlich September 2013 in Höhe von insgesamt 459.714,91 €. Die Beklagte bestreitet die Aktivlegitimation des Klägers und begehrt widerklagend eine Reduzierung der von ihr zu zahlenden Umsatzpacht auf 6 % des jährlichen Umsatzes seit dem 01.01.2011. Dem liegt – soweit im Berufungsverfahren noch von Interesse – folgender Sachverhalt zugrunde:
3I.
4Der Kläger, eine Körperschaft des öffentliche Rechts sui generis, ist Eigentümer der Immobilie „C“, C2 in C3, die er 1974 an die H (H mbH), eine eigene Tochter, verpachtet hatte. Nach § 2 des Pachtvertrages war dieser für die Zeit vom 1. April 1974 bis zum 31. Dezember 1979 befristet und verlängerte sich anschließend jeweils um 1 Jahr, wenn er nicht 6 Monate vor Ablauf des Vertrages gekündigt oder eine andere Vertragsdauer vereinbart wurde (B 17, Bl. 112 ff. d.A.).
5Am 03.12.2001 vereinbarten der Kläger und die H eine Erhöhung der Umsatzpacht auf 12,5 % des monatlichen Nettoumsatzes der H (K 2, Bl. 43 d.A.).
6Mitte Oktober 2009 schlossen der Kläger und die Muttergesellschaft der Beklagten, die D GmbH (im Weiteren: D), die Beklagte, eine weitere Tochter des Klägers, die T GmbH (Bl. 96 d.A.), und die H diverse weitere Vereinbarungen.
7So traf der Kläger mit der D am 15.10.2009 eine „Grundlagen-Vereinbarung“ (B 5, AB) zur Gründung der Beklagten, die sodann das streitbefangene C C3 wie aber auch das seinerzeit gleichfalls im Eigentum des Klägers stehende F in F2 betreiben sollte, während die H mbH dann zu gegebener Zeit liquidiert werden sollte. Diese Vereinbarung sieht u.a. die Reduzierung der Personalkosten wie auch vor, dass der Kläger bis 2015 die Differenz der tatsächlichen zu den budgetierten (anvisierten) Personalkosten tragen soll (§ 1 III). Nach § 1 VII übernimmt die D „alle anderen etwaigen Verluste in den Jahren 2010 und 2011, die über die Verluste des Jahres 2008 hinausgehen“, wobei vereinbarte Bezugsgrößen für das F ein Verlust von 184.734 € und für das streitgegenständliche C C3 ein solcher von 455.428 € sind und Verluste in den Jahren 2010 und 2011 bis zu dieser Höhe nach § 1 VIII vom Kläger zu tragen sind mit einer im vorliegenden Rechtsstreit nicht weiter bedeutsamen Ausnahme. In § 4 verpflichtete sich die D schließlich, unmittelbar nach Vertragsunterzeichnung ein intensives Marketingprogramm für beide Hotels innerhalb der nächsten drei Monate mit einem Kostenvolumen von 272.459 € durchzuführen, welches zu 51 % von der D und zu 49 % (133.500 €) vom Kläger getragen werden sollte.
8Am selben Tag schlossen beide Parteien (der Kläger und die D) einen notariellen Gesellschaftsvertrag zur Gründung der Beklagten, wobei der Kläger 25,1 % und die D 74,9 % der Gesellschaftsanteile erhielten (B 6, AB).
9Mit Unterpachtvertrag vom 15./16.10.2009 (K 1, Bl. 40 ff. d.A.) verpachtete die H das C C3 an die Beklagte unter, wobei nach Ziffer 2 Abs. 2 des Unterpachtvertrages sämtliche Vereinbarungen des Pachtvertrages (zwischen dem Kläger und der H) sowie alle Nachträge sinngemäß gelten sollten. In Ziffer 6 dieses Unterpachtvertrages heißt es:
10„Es ist beabsichtigt, dass der Eigentümer den Unterpachtvertrag in einen Hauptpachtvertrag umwandelt. In diesem Fall werden die Regelungen des Hauptpachtvertrages der dann gegebenen Situation angepasst.“
11Zeitnah schlossen die D und die Beklagte zudem einen Betriebsführungsvertrag betreffend die beiden angeführten Hotels (B 7, AB) sowie die Tochter des Klägers, die T GmbH, mit der Beklagten eine Dienstleistungsvereinbarung, in deren Präambel erhebliche Investitionen des Klägers in die Infrastruktur der T GmbH angekündigt sind und in deren § 2 III sich die Beklagte verpflichtete, zum Start der neuen Gesellschaft ein intensives Marketingprogramm durchzuführen (B 14, AB).
12Nachdem der Kläger im März 2011 seine Gesellschaftsanteile an der Beklagten an die D übertragen hatte (B 21, Bl. 198 ff. d.A.), schlossen am 24./27.05.2011 der Kläger und die Beklagte einen „Pachtübertragungsvertrag“, demzufolge das bestehende Pachtverhältnis „C C3“ entsprechend dem Unterpachtvertrag mit Wirkung vom 01.01.2011 in ein Pachtverhältnis zwischen den Parteien übergehen sollte (K 3, Bl. 44 d.A.). Weiter heißt es in diesem Vertrag, der auf Seiten des Klägers von Herrn I mit dem Zusatz „i.A.“ unterzeichnet ist:
13„Es ist das Ziel der Parteien, diesen Vertrag zeitnah an die aktuellen Gegebenheiten anzupassen.“
14Nachfolgend reichte die Beklagte ihre monatlichen Umsatzzahlen bei dem Kläger ein und entrichtete bis einschließlich Dezember 2011 ihre (Pacht-)Zahlungen auch an den Kläger. Ferner führten die Parteien die das Pachtobjekt C C3 betreffende Korrespondenz. Die H ging erst in Liquidation und wurde sodann am 11.01.2012 aufgelöst. Ab Januar 2012 stellte die Beklagte die Zahlungen an den Kläger ein.
15Nach den von der Beklagten mitgeteilten Umsatzzahlen hat sie in der Zeit Dezember 2011 bis einschließlich September 2013 unter Zugrundelegung einer Umsatzpacht von 12,5 % - unstreitig – insgesamt 459.714,91 € zu wenig gezahlt, die sich wie folgt ergeben:
16Dez 11 |
909,75 € |
21.01.2012 |
Jan 12 |
16.738,25 € |
21.02.2012 |
Feb 12 |
18.460,49 € |
21.03.2012 |
Mrz 12 |
21.020,09 € |
21.04.2012 |
Apr 12 |
20.417,85 € |
21.05.2012 |
Mai 12 |
27.319,09 € |
21.06.2012 |
Jun 12 |
26.456,91 € |
21.07.2012 |
Jul 12 |
22.151,59 € |
21.08.2012 |
Aug 12 |
22.016,13 € |
21.09.2012 |
Sep 12 |
25.692,83 € |
21.10.2012 |
Okt 12 |
21.812,70 € |
21.11.2012 |
Rest 2011 |
387,64 € |
17.11.2012 |
Nov 12 |
21.925,20 € |
21.12.2012 |
Dez 12 |
22.995,01 € |
21.01.2013 |
Jan 13 |
15.632,97 € |
21.02.2013 |
Feb 13 |
15.487,54 € |
21.03.2013 |
Mrz 13 |
18.351,13 € |
21.04.2013 |
Apr 13 |
21.687,04 € |
21.05.2013 |
Mai 13 |
20.530,28 € |
21.06.2013 |
Jun 13 |
22.682,78 € |
21.07.2013 |
Jul 13 |
23.819,34 € |
21.08.2013 |
Aug 13 |
26.043,09 € |
21.09.2013 |
Sep 13 |
27.177,21 € |
21.10.2013 |
459.714,91 € |
Summe |
Die rechte Spalte gibt dabei die von dem Kläger angeführten Daten an, ab denen sich die Beklagte mit der jeweiligen Zahlung unstreitig in Verzug befunden hat.
18Die Beklagte forderte ab Ende des Jahres 2011 den Kläger mehrfach vergeblich zu einer Anpassung (Reduzierung) der (vereinbarten) Pacht auf und stellte für den Fall des Nichtzustandekommens einer Einigung u.a. eine Kündigung des Pachtverhältnisses in Aussicht (Email der Beklagten vom 21.12.2012, BK 19, Bl. 407 f. d.A.).
19Der Kläger ist der Ansicht gewesen, der Unterpachtvertrag sei durch den Pachtübertragungsvertrag aus Mai 2011 auf ihn als Verpächter übergegangen. Die (erforderliche) Zustimmung der H sei bereits in § 6 des Unterpachtvertrages enthalten. Er hat behauptet, die H habe auch im Übrigen (ausdrücklich) ihre Zustimmung zu dem Pachtübertragungsvertrag erteilt. Zumindest sei die Zustimmung, so hat er weiter gemeint, konkludent erfolgt, indem die H hingenommen habe, dass die Zahlungen (nur noch) an den Kläger erfolgt seien und auch lediglich noch mit diesem korrespondiert worden sei sowie sich die H auch nicht mehr als (Unter-) Verpächterin geriert habe.
20Einen Anspruch auf eine Anpassung der Pacht könne die Beklagte nicht aus § 6 des Unterpachtvertrages oder dem letzten Satz des Pachtübertragungsvertrages herleiten, da diese nur unverbindliche Absichtserklärungen enthielten.
21Der Kläger hat – nach Klageerweiterung bezüglich der Pachten für August und September 2013 – beantragt,
221.
23die Beklagte zu verurteilen, an ihn 406.494,61 € zuzüglich Verzugszinsen in Höhe von jeweils 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
24aus 909,75 € seit dem 21.01.2012,
25aus weiteren 16.738.25 € seit dem 21.02.2012,
26aus weiteren 18.460,49 € seit dem 21.03.2012,
27aus weiteren 21.020,09 € seit dem 21.04.2012,
28aus weiteren 20.417,85 € seit dem 21.05.2012,
29aus weiteren 27.319,09 €seit dem 21.06.2012,
30aus weiteren 26.456,91 € seit dem 21.07.2012,
31aus weiteren 22.151,59 € seit dem 21.08.2012,
32aus weiteren 22.016,13 € seit dem 21.09.2012,
33aus weiteren 25.692,83 € seit dem 21.10.2012,
34aus weiteren 21.812,70 € seit dem 21.11.2012,
35aus weiteren 387,64 € seit dem 17.11.2012,
36aus weiteren 21.925,20 € seit dem 21.12.2012,
37aus weiteren 22.995,01 € seit dem 21.01.2013,
38aus weiteren 15.632,97 € seit dem 21.02.2013,
39aus weiteren 15.487,54 € seit dem 21.03.2013,
40aus weiteren 18.351,13 € seit dem 21.04.2013,
41aus weiteren 21.687,04 € seit dem 21.05.2013,
42aus weiteren 20.530,28 € seit dem 21.06.2013,
43aus weiteren 22.682,78 € seit dem 21.07.2013 und
44aus weiteren 23.819,34 € ab dem 21.08.2013
45zu zahlen;
462.
47die Beklagte zu verurteilen, an ihn weitere 53.220,30 € zuzüglich Verzugszinsen in Höhe von jeweils 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf einen Betrag von 26.043,09 € seit dem 21.09.2013 und auf einen Betrag von 27.177,21 € seit dem 21.10.2013 zu zahlen.
48Die Beklagte hat beantragt,
491.
50die Klage abzuweisen;
512.
52widerklagend,
53die zu zahlende Pacht für das von dem Kläger mit Pachtvertrag vom
5418.08.1974 an die H mbH verpachtete, in 32825 C3, C2, gelegene C C3 ab dem 01.01.2011 auf 6 % des jährlichen Umsatzes festzusetzen.
55Der Kläger hat beantragt,
56die Widerklage abzuweisen.
57Die Beklagte hat zunächst gemeint, der Kläger sei nicht aktivlegitimiert, da das Unterpachtverhältnis nicht wirksam auf ihn übergeleitet worden sei.
58Es fehle insoweit schon an der erforderlichen Mitwirkung der H. Ziffer 6 des Unterpachtvertrages beinhalte nämlich keine Regelung bezüglich eines Übergangs des (Unter-) Pachtvertrages auf den Kläger, da Regelungen über die wesentlichen Vertragsbestandteile wie Vertragslaufzeit und Pachthöhe fehlten; Ziffer 6 bestimme aber gerade, dass diese wesentlichen Vertragsbestandteile der dann gegebenen Situation angepasst werden sollten. Allein dass die H sich nachfolgend nicht (mehr) als Verpächterin geriert habe, sei auch für eine konkludente Zustimmung nicht ausreichend.
59Zudem sei der Kläger bei Abschluss des Pachtübertragungsvertrages auch nicht wirksam vertreten worden, so dass dieser unwirksam sei. Nach § 8 des Gesetzes über den Landesverband G könne dieser nämlich durch den Verbandsvorsteher oder dessen Vertreter vertreten werden. Herr I sei aber nur ein Abteilungsleiter beim Kläger, hingegen – unstreitig – nicht ordnungsgemäß bestellter Vertreter des Verbandsvorstehers. Ferner habe der Pachtübertragungsvertrag nicht dem Schriftformerfordernis des § 16 des Pachtvertrages vom 18.03.1974 (B 17, Bl. 112 ff. d.A.) entsprochen.
60Schließlich sei aber auch der ursprüngliche Pachtvertrag aus dem Jahre 1974 nach § 117 BGB unwirksam. Er habe wegen der unstreitig erforderlichen Quersubventionierung durch den Kläger, der der H – unstreitig – bis 2011 jährlich 470.000 € Verlustausgleich gezahlt hatte, nur dazu gedient, anderweitige Zahlungs- und Steuerverpflichtungen zu umgehen. Nur aus diesem Grunde sei die zu hohe Pacht vereinbart worden. Aus diesem Grunde sei auch eine Nichtigkeit des Pachtvertrages nach § 138 BGB zu prüfen.
61Ferner könne der Kläger, so hat die Beklagte weiter gemeint, die geltend gemachte Pacht nicht beanspruchen, weil der Beklagten ein Anspruch auf Anpassung der Pachthöhe zustehe, der mit der Widerklage verfolgt werde. Dieser Anspruch ergebe sich schon aus Ziffer 6 des Unterpachtvertrages wie auch dem letzten Satz des Pachtübertragungsvertrages. Denn mit den „aktuellen Gegebenheiten“ sei, so hat die Beklagte behauptet, gemeint gewesen, dass das C C3 jährlich Verluste erwirtschafte. Auch § 6 des Unterpachtvertrages beruhe allein auf den durchgehenden Ausgleichszahlungen, die der Kläger der H für die mit dem Hotel erlittenen Verluste habe zukommen lassen. Von Anfang an habe daher, so hat die Beklagte behauptet, ein Wille der Parteien bestanden, eine Anpassung der Pachthöhe vorzunehmen. So habe der Kläger, so hat sie weiter behauptet, im März 2013 bei einer Besprechung eine künftige Anpassung der Pacht zugesichert. Die Beklagte hat weiter die Ansicht vertreten, aufgrund der beiden angeführten Regelungen in dem Unterpacht- und dem Pachtübertragungsvertrag habe das Gericht den wahren Willen der Parteien zu erforschen und gemäß § 287 II ZPO eine Schätzung der angemessenen Pachthöhe vorzunehmen, wobei diese, so hat sie vorgebracht, 6 % des Umsatzes betrage.
62Hilfsweise hat die Beklagte in I. Instanz mit am 19.12.2013 (B 15, AB) an sie abgetretenen vermeintlichen Gegenansprüchen der D gegen den Kläger in Höhe von insgesamt 491.159,00 € die Aufrechnung erklärt.
63Der Kläger wiederum hat die Ansicht vertreten, eine Festsetzung der Pachthöhe durch das Gericht komme schon deshalb nicht in Betracht, weil der Vertrag keine einseitige Festsetzung der Pachthöhe durch eine Vertragspartei vorsehe.
64Das Landgericht hat die Beklagte dem Antrag des Klägers entsprechend zur Zahlung verurteilt und die Widerklage abgewiesen.
65Zur Begründung hat es im Wesentlichen – soweit im Berufungsverfahren noch von Bedeutung – ausgeführt, dem Kläger stehe der Zahlungsanspruch aus § 581 I 2 BGB zu. Zwischen den Parteien bestehe ein wirksamer Pachtvertrag. Der Kläger habe das ursprüngliche Unterpachtverhältnis wirksam übernommen. Zunächst sei der Pachtübertragungsvertrag wirksam. Insbesondere sei der Kläger wirksam vertreten worden, da nach § 7 VII 4 GWL auch anderen Personen als dem Vertreter des Verbandsvorstehers wirksam Vollmacht erteilt werden könne und weder vorgetragen noch ersichtlich sei, dass Herr I eine solche Vollmacht nicht gehabt habe. Ein Geschäft, das zwingend vom Verbandsvorsteher habe geführt werden müssen, liege hingegen nicht vor. Des Weiteren habe die Beklagte die Zustimmung bzw. Genehmigung dieses Übernahmevertrages durch die H nicht substantiiert bestritten, da sie auf die entsprechende Behauptung des Klägers nur erwidert habe, dass in dem Pachtüberleitungsvertrag eine solche Zustimmung nicht enthalten sei. Die Zustimmungserteilung zu einem anderen Zeitpunkt sei jedoch nicht bestritten worden. Selbst wenn dem doch so wäre, habe die H aber jedenfalls konkludent dem Pachtüberleitungsvertrag zugestimmt. Denn wegen Ziffer 6 des Unterpachtvertrages sei allen die vorgesehene Übernahme durch den Kläger bewusst gewesen und zudem habe nach der Grundlagen-Vereinbarung die H zu gegebener Zeit aufgelöst werden sollen. Indem die H nach dem Überleitungsvertrag von der Beklagten weder die Übermittlung ihrer Umsatzzahlen noch die Pachten eingefordert habe, habe sie konkludent die Zustimmung zu dem Vertrag erteilt. Dies gelte umso mehr, als ihr Personal sich mit dem des Klägers überschnitten und somit Kenntnis von dem Überleitungsvertrag gehabt habe. Einer solchen konkludenten Zustimmung stehe das Schriftformerfordernis in § 16 des ursprünglichen Pachtvertrages nicht entgegen, da der Überleitungsvertrag selbst ja schriftlich geschlossen worden und die Zustimmung der H nach § 414 BGB formfrei möglich gewesen sei. Schließlich sei der Vertrag auch nicht wegen der unterbliebenen Anpassung der Pachthöhe unwirksam. Zwar sei beabsichtigt gewesen, eine Anpassung vorzunehmen; bis dahin habe der Pachtvertrag aber zu den ursprünglichen Konditionen fortgeführt werden sollen.
66Die Hilfsaufrechnungen der Beklagten seien nicht begründet.
67Letztlich sei auch die Widerklage unbegründet. Das Gericht könne den Kläger nicht verpflichten, einen neuen Vertrag mit einem bestimmten Pachtzins abzuschließen, da dies einen Eingriff in die Privatautonomie der Parteien bedeutete. Unstreitig sei nämlich der Abschluss eines völlig neuen Vertrages zwischen den Parteien gewollt, über den die Parteien seit Ende Mai 2011 erfolglos verhandelt hätten. Bis dahin habe jedoch, wie sich aus dem Pachtüberleitungsvertrag ergebe, an dem alten Vertrag festgehalten werden sollen, in dem der Umfang der Pacht konkret geregelt gewesen sei. Für eine Anwendung des § 315 BGB sei daher kein Raum.
68Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie sowohl ihren erstinstanzlichen Klageabweisungs- als auch Widerklageantrag in vollem Umfang weiterverfolgt und hilfsweise die Aufhebung des angefochtenen Urteils und Zurückverweisung der Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht begehrt.
69Sie rügt zunächst, rechtsfehlerhaft habe das Landgericht einen Übergang des (Unter-) Pachtvertrages auf den Kläger angenommen. Es habe schlicht ohne die gebotene Beweisaufnahme die Zustimmung der H zu der Vertragsübernahme unterstellt und dabei die Darlegungs- und Beweislast verkannt. Es fehle insoweit schon an einem substantiierten Vortrag des Klägers, wo und wann die Zustimmung erteilt worden sein solle. Wenn das Landgericht ein fehlendes Bestreiten der Beklagten habe annehmen wollen, dass die Zustimmung zu einem anderen Zeitpunkt erteilt worden sei, habe es zumindest die Beklagte hierauf hinweisen und den Sachverhalt aufklären müssen. Zu Unrecht habe es auch diese Zustimmung in § 6 des Unterpachtvertrages gesehen, da nach dieser Regelung der Vertragsübergang von einer Anpassung an die tatsächlichen Gegebenheiten abhängig gewesen sei. Es liege mithin allenfalls die Zustimmung unter einer aufschiebenden Bedingung vor. Denn es sei schon bei Abschluss des Unterpachtvertrages allen Beteiligten klar gewesen, dass der Zustand, dass das C nicht wirtschaftlich arbeite und gleichwohl so hohe Pachten gezahlt werden müssten, zukünftig nicht aufrechterhalten werden könne. Daher sei es der Wille der Parteien gewesen, bei Übertragung des Pachtvertrages und Beendigung der Ausgleichszahlungen des Klägers eine Anpassung der Pacht vorzunehmen. Schließlich sei aber auch seine Annahme einer wirksamen Vertretung des Klägers bei Abschluss des Pachtübertragungsvertrages rechtsfehlerhaft und verstoße gegen Artikel 103 GG, da die Beklagte entgegen der Ansicht des Landgerichts bestritten habe, dass Herr I über die erforderliche Vollmacht verfügt habe. Auch insoweit habe das Landgericht die Darlegungs- und Beweislast verkannt und unbeachtet gelassen, dass der Kläger zu einer solchen Vollmachtserteilung gar nicht substantiiert vorgetragen habe.
70Zwischen den Parteien sei auch nicht konkludent ein Pachtverhältnis begründet worden, da die bloße Zahlung an den Kläger insoweit für die Annahme eines entsprechenden Erklärungsbewusstseins und Rechtsbindungswillens der Beklagten nicht ausreichend sei. Zudem seien diese Zahlungen – so hat die Beklagte jedenfalls erstinstanzlich geltend gemacht – nur als Nutzungsentschädigungen aufgrund des Fortfalls der H geleistet worden.
71Zu Unrecht habe das Landgericht ferner auch die Widerklage abgewiesen. Hätten Vertragsparteien eine Anpassung einer Pacht als Bedingung für das Zustandekommen eines Pachtvertrages vereinbart, ohne sich nachfolgend einigen zu können, habe ein Gericht nach § 315 BGB die Pachthöhe zu bestimmen. Zudem ergebe sich ein solcher Anpassungsanspruch aber auch nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Der Unterpachtvertrag habe nur Teil eines Gesamtkonzepts der Parteien sein sollen. Mit dem Ausscheiden des Klägers aus der Gesellschaft der Beklagten und der Einstellung der zugesicherten Investitionen sei die Geschäftsgrundlage für den Unterpachtvertrag entfallen.
72Die Beklagte, die in der mündlichen Verhandlung vom 18. März 2015 von ihren Hilfsaufrechnungen hinsichtlich sämtlicher in diesen Rechtsstreit eingeführter vermeintlicher Gegenforderungen Abstand genommen hat (Bl. 492 R d.A.), beantragt,
73unter Abänderung des am 04.09.2014 verkündeten Urteils des Landgerichts Detmold, Az. 9 O 195/13, die Klage abzuweisen und auf die Widerklage die zu zahlende Pacht für das von dem Kläger mit Pachtvertrag vom 18.08.1974 an die H mbH verpachtete, in 32825 C3, C2, gelegene C C3 ab dem 01.01.2011 auf 6 % des jährlichen Umsatzes festzusetzen;
74hilfsweise,
75das am 04.09.2014 verkündete Urteil des Landgerichts Detmold, Az. 9 O 195/13, aufzuheben und das Verfahren gem. § 538 Abs. 2 Nr. 4 ZPO zurückzuverweisen.
76Der Kläger beantragt,
77die Berufung zurückzuweisen.
78Er verteidigt das angefochtene Urteil und erklärt nunmehr ausdrücklich die Genehmigung dieses Pachtübertragungsvertrages.
79Er bestreitet, dass allen Beteiligten bei Abschluss des Unterpachtvertrages klar gewesen sei, dass ein Verlustzustand durch die Beklagte künftig nicht aufrechterhalten werden könne und auch künftig drohe. Auch sei unrichtig, dass die „tatsächlichen Gegebenheiten“ nur eine Umsatzpacht von 6 % zulassen würden. Ebenso unzutreffend sei, dass ein Übergang des Pachtvertrages unter der aufschiebenden Bedingung einer Vertragsanpassung vereinbart worden sei; die Regelung in dem Pachtübertragungsvertrag beinhalte vielmehr lediglich eine Absichtserklärung.
80Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, das angefochtene Urteil sowie das Sitzungsprotokoll vom 18.03.2015 verwiesen.
81II.
82Die zulässige Berufung der Beklagten ist unbegründet.
831.
84Dem Kläger stehen gemäß § 581 II 2 BGB gegen den Beklagten Pachtansprüche in zuerkannter Höhe zu. Zwischen den Parteien besteht ein wirksamer Pachtvertrag über das Objekt C C3, der die Beklagte zur Zahlung einer Pacht in Höhe von 12,5 % ihres Umsatzes verpflichtet.
85a.
86Die Beklagte vermag zunächst nicht mit Erfolg gegen die Klageforderungen einzuwenden, dass es an einem Pachtverhältnis zwischen ihr und dem Kläger fehle. Zwar ist der (Unter-) Pachtvertrag vom 15./16.10.2009 von ihr als Pächterin mit der H als Verpächterin geschlossen worden. Der Kläger ist jedoch aufgrund des Pachtübertragungsvertrages vom 24./27.05.2011 wirksam an Verpächterstelle in diesen Pachtvertrag eingetreten.
87aa.
88Eine Einigung der Parteien selbst liegt insoweit in dem Pachtübertragungsvertrag vor. Dem steht, anders als die Beklagte meint, nicht die in ihm enthaltene Formulierung entgegen, dass es „das Ziel der Parteien“ sei, „diesen Vertrag zeitnah an die aktuellen Gegebenheiten anzupassen“. Denn dieser Passus beinhaltet eine bloße Absichtserklärung der Parteien, nicht jedoch eine (aufschiebende) Bedingung, dass der Eintritt des Klägers in den (Unter-) Pachtvertrag nur erfolgen solle, wenn sich die Parteien über neue Konditionen des Pachtverhältnisses, insbesondere eine Abänderung der Höhe der zu zahlenden Pacht einigten.
89Dies ergibt sich zunächst schon aus dem Wortlaut und der Systematik des Pachtübertragungsvertrages. Denn in dessen Absatz 1 ist der Übergang des Pachtverhältnisses mit Wirkung zum 01.01.2011 unbedingt und eine zeitnahe Anpassung des Pachtvertrages an die aktuellen Gegebenheiten lediglich nachfolgend in dem 2. Absatz als Ziel der Parteien formuliert. Nach dem maßgeblichen objektiven Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) lässt dies nur ein Verständnis dahingehend zu, dass, wie auch das Landgericht zutreffend angenommen hat, der Kläger zunächst unbedingt zu den bestehenden Konditionen in den (Unter-) Pachtvertrag eintreten und die Parteien nachfolgend über eine Änderung der Vertragsbedingungen verhandeln sollten. Andernfalls wäre – gerade bei geschäftlich erfahrenen juristischen Personen, wie es die Parteien sind – zu erwarten gewesen, dass der Übergang des Pachtvertrages auf den Kläger nicht ohne Vorbehalt formuliert und nicht erst in einem nachfolgenden Absatz ein Neuaushandeln der Vertragskonditionen lediglich als zeitnahes Ziel formuliert worden wäre.
90Etwas anderes folgt auch nicht aus der Interessenlage der Parteien. Dabei kann dahinstehen, ob ein wirtschaftliches Betreiben des Hotels C3 bei einer Umsatzpacht von 12,5 % ohne Ausgleichszahlungen des Klägers nicht möglich ist. Denn der Pachtübertragungsvertrag der Parteien allein begründete noch keine Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung einer solchen Pacht unter Verzicht auf die Ausgleichszahlungen des Klägers. Für das Jahr 2011 war der Kläger nach § 1 VII der zwischen ihm und der D geschlossenen Grundlagen-Vereinbarung nämlich noch verpflichtet, die Ausgleichszahlung im Umfang der Vorjahre zu erbringen. Für die Zeit danach hatte es die Beklagte jedoch nach § 2 des Hauptpachtvertrages sowie § 584 I BGB selbst in der Hand, durch eine Kündigung des Pachtverhältnisses zu Ende des Jahres 2011 das Aushandeln neuer Vertragskonditionen herbeizuführen oder sich von einem künftig voraussichtlich defizitären Pachtverhältnis zu lösen. Dementsprechend hat die Beklagte auch selbst vorgetragen, dass vor Ende 2011 aufgrund der Übernahme von Verlusten durch den Kläger gemäß § 1 VII und VIII der Grundlagen-Vereinbarung zu einer Abänderung der Pacht noch kein Anlass bestanden und sie deshalb zunächst den Pachtübertragungsvertrag geschlossen habe und dann Ende des Jahres 2011/Anfang des Jahres 2012 an den Kläger zwecks Verhandlungen über die Pachthöhe herangetreten sei. Ferner hat sie selbst dann ausweislich ihrer Email vom 21.12.2012 (BK 19, Bl. 407 f. d.A.) unter anderem auch eine Kündigung des Pachtverhältnisses in Aussicht gestellt, nachdem sich die Parteien auf eine Anpassung der Pacht nicht hatten verständigen können.
91bb.
92Der Kläger ist bei Abschluss des Pachtübertragungsvertrages des Weiteren wirksam durch Herrn I vertreten worden, ohne dass es insoweit einer Entscheidung darüber bedarf, ob Herr I bei Abgabe der Willenserklärung für den Kläger bereits über die erforderliche Vertretungsmacht verfügte. Denn der Kläger hat ein etwaiges vollmachtloses Handeln des Herrn I jedenfalls gemäß §§ 177 I, 182 I und II, 184 I BGB wirksam genehmigt. Dabei kann dahinstehen, ob nicht schon in der Klageerhebung eine entsprechende konkludente Genehmigung zu sehen ist. Der Kläger hat nämlich jedenfalls in seiner Berufungserwiderung ausdrücklich eine Genehmigungserklärung abgegeben. Hierzu war er auch noch in der Lage, da die Beklagte zuvor weder ihre Willenserklärung gemäß § 178 BGB widerrufen noch den Kläger zu einer Erklärung über die Genehmigung aufgefordert hatte (§ 177 II BGB). Insbesondere ist in dem Umstand, dass die Beklagte einen wirksamen unbedingten Abschluss des Pachtübertragungsvertrages bestritten hat, nicht ein konkludenter Widerruf ihrer in dem Pachtübertragungsvertrag enthaltenen Willenserklärung zu sehen. Die Beklagte hat nämlich weder vorprozessual noch in dem vorliegenden Rechtsstreit jemals zum Ausdruck gebracht, ihre eigene Willenserklärung nicht mehr gegen sich gelten lassen zu wollen, sondern hat sich lediglich auf eine vermeintliche Bedingung des Pachtübertragungsvertrages sowie eine unwirksame Vertretung des Klägers bei Abschluss desselben berufen. Anders ist nicht erklärbar, dass die Beklagte von dem Kläger, unter Berufung auf dessen vertragliche Verpflichtung hierzu, eine Abänderung des Vertrages verlangt.
93cc.
94Weiterhin liegt auch die erforderliche Zustimmung der H zu dem Pachtübertragungsvertrag vor. Sie ist, wie der Kläger zu Recht geltend macht, bereits in Ziffer 6 des Unterpachtvertrages enthalten. Denn dem Hinweis in dieser Ziffer, dass eine Umwandlung des Unterpachtvertrages in einen Hauptpachtvertrag durch den Eigentümer beabsichtigt sei, kommt nach dem gemäß §§ 133, 157 BGB maßgeblichen Empfängerhorizont kein anderer Erklärungswert zu, als dass der Eigentümer (der Kläger) diese Umwandlung ohne weiteres Zutun der Unterverpächterin (H) herbeiführen können sollte, die Zustimmung also schon mit Abschluss des Unterpachtvertrages erteilt sein soll. Dies gilt jedenfalls im Streitfall, der unter anderem dadurch geprägt ist, dass die Unterverpächterin als Tochtergesellschaft des Eigentümers in dieser Sache ersichtlich keine anderen Interessen als dieser (der Eigentümer) verfolgen wollte. Anderenfalls wäre zudem zu erwarten gewesen, dass sich die H in der Ziffer 6 eine Entscheidung über eine solche Vertragsüberleitung noch vorbehalten hätte.
95Auch diese Zustimmung ist entgegen der Ansicht der Beklagten bedingungslos erteilt worden. Etwas anderes folgt nicht aus dem Zusatz, dass im Falle der Umwandlung des Unterpachtvertrages in einen Hauptpachtvertrag „die Regelungen des Hauptpachtvertrages der dann gegebenen Situation angepasst“ werden. Zwar mag sein, was hier dahinstehen kann, dass sich die Beklagte mit dieser Formulierung eine Anpassung der Vertragskonditionen für eine solche Umwandlung des Unterpachtvertrages vorbehalten wollte. Dass aber die H nur für den Fall einer Anpassung der Vertragskonditionen ihre Zustimmung erteilen wollte, vermag der Senat auszuschließen. Hierfür bestand – auch für die Beklagte ersichtlich (§§ 133, 157 BGB) - kein Interesse der H. Denn mit einer Umwandlung des Vertrages schied sie ohnehin aus dem Pachtverhältnis aus. Der Zusatz diente mithin offenkundig allein dem Interesse der Beklagten, dem sie bei Abschluss des Pachtübergangsvertrages hätte Geltung verschaffen können.
96dd.
97Schließlich ist der Pachtübergangsvertrag auch wirksam. Dabei bedarf insoweit keiner Entscheidung, ob das Schriftformerfordernis des § 6 des Hauptpachtvertrages vom 18.03.1974 auch auf den Pachtübergangsvertrag Anwendung findet. Denn sämtliche Willenserklärungen aller drei Beteiligten genügen einem etwaigen Schriftformerfordernis, da sie schriftlich abgegeben wurden.
98b.
99Die Beklagte vermag auch nicht mit Erfolg einzuwenden, ein wirksamer Pachtvertrag der Parteien bestehe schon deshalb nicht, weil es an einem wirksamen Hauptpachtverhältnis der H mit dem Kläger gefehlt habe. Der zwischen diesen beiden geschlossene Hauptpachtvertrag ist nicht aus den von der Beklagten angeführten Gründen unwirksam.
100aa.
101Zunächst ergibt sich eine solche Unwirksamkeit nicht aus § 138 BGB. Dabei kann offen bleiben, ob überhaupt eine die Sittenwidrigkeitsgrenze übersteigende Pachthöhe zwischen dem Kläger und der H vereinbart wurde. Denn jedenfalls hat die Beklagte nicht dargetan, dass der Kläger den Hauptpachtvertrag nur unter Ausbeutung einer Zwangslage, Unerfahrenheit, eines Mangels an Urteilsvermögen oder einer erheblichen Willensschwäche der H bzw. deren gesetzlichen Vertreters geschlossen hat. Dies wird vorliegend nämlich selbst dann, wenn die vereinbarte Pacht die übliche und angemessene um mehr als 100 % übersteigen sollte, nicht vermutet. Denn eine solche Vermutung ist schon dann nicht begründet, wenn der Vertragspartner – wie vorliegend die H – Kaufmann ist (Palandt/Ellenberger, BGB, 74. Aufl., § 138 Rn. 34b m.w.N.). Zudem hat die Beklagte aber auch vorgetragen, dass die Parteien des Hauptpachtvertrages aus steuerlichen Gründen bewusst eine derartig hohe Pacht vereinbart hätten. Auch dies steht der Vermutung der verwerflichen Gesinnung des Klägers bei Abschluss des Hauptpachtvertrages entgegen, da danach davon auszugehen ist, dass der H eine etwaige deutliche Überhöhung des vereinbarten Pachtzinses bekannt gewesen wäre (vgl. Palandt/Ellenberger, a.a.O., Rn. 34a m.w.N.).
102bb.
103Auch § 117 I BGB begründet keine Unwirksamkeit des Hauptpachtvertrages. Nach dem eigenen Vortrag der Beklagten haben der Kläger und die H den Hauptpachtvertrag nämlich nicht nur zum Schein, sondern bewusst zur Herbeiführung besonderer steuerlicher Folgen geschlossen. Dann aber waren die von ihnen mit Abschluss des Vertrages abgegebenen Willenserklärungen auch so gemeint und gewollt.
104c.
105Die Klage ist auch der Höhe nach in dem vom Landgericht zuerkannten Umfang begründet. Die Beklagte vermag nicht mit Erfolg einzuwenden, ihr stünde (rückwirkend) ein Anspruch auf Anpassung der Pachthöhe zu und selbige sei nach § 315 III 2 BGB vom Gericht festzulegen.
106aa.
107Ein solcher Anpassungsanspruch besteht zunächst, wie schon das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, nicht, wenn mit den Regelungen im Unterpacht- und Pachtübertragungsvertrag, auf die sich die Beklagte beruft, nicht allein die Pachthöhe, sondern auch die weiterer Vertragsbedingungen, wie etwa Laufzeit etc., gemeint sein sollte. Denn sollen nicht nur die Höhe der Geldleistung einer Partei, sondern verschiedene - noch nicht einmal der jeweiligen Thematik und Zielsetzung nach eindeutig festgelegte - Bedingungen eines Vertragswerks noch
108ausgehandelt oder verändert werden, liegt eine Auslegung, wonach bereits ein Bestimmungsrecht einer Partei oder eines Dritten hat begründet werden sollen, fern.
109bb.
110Ein Anpassungsanspruch der Beklagten besteht aber auch dann nicht, wenn die Parteien und die H mit den von der Beklagten in Bezug genommenen Formulierungen im Unterpacht- und Pachtübertragungsvertrag ausschließlich eine Anpassung der Pachthöhe und nicht auch die weiterer Konditionen gemeint haben sollten.
111Allerdings kann im Einzelfall, wenn Parteien einen längerfristigen Pachtvertrag schließen, die Höhe der Pacht dabei aber noch nicht festlegen, sondern diese noch ausgehandelt werden soll und sich nachfolgend die Vertragsparteien über die Pachthöhe nicht einigen können, eine Bestimmung der Pachthöhe nach der vorangeführten Vorschrift durch das Gericht zu erfolgen haben (vgl. KG BeckRS 2008, 21278). Dies mag dem Willen und Interesse der Vertragsparteien entsprechen, wenn diese sich bewusst längerfristig in Kenntnis des Umstandes verpflichten, sich über die Höhe der von der einen Vertragspartei zu erbringenden Hauptleistung noch nicht geeinigt zu haben, sondern noch einigen zu müssen.
112Dies gilt aber dann nicht, wenn – wie vorliegend – die Höhe der zu erbringenden Gegenleistung zunächst hinreichend bestimmt ist, die Parteien diese lediglich nachverhandeln wollen und insbesondere keine längerfristige Bindung vorliegt, sondern sich jede Partei verhältnismäßig kurzfristig vom Vertragsverhältnis lösen kann. Dann sind die Parteien nicht bewusst in Kenntnis einer fehlenden und noch erforderlichen Einigung über die Hauptleistung der einen Seite eine längerfristige Bindung eingegangen. Auch besteht dann aufgrund der jederzeitigen Lösungsmöglichkeit von dem Vertrag kein Schutzbedürfnis einer Partei dahingehend, dass das Gericht die Hauptleistung festlegen möge, so sich die Vertragsparteien selbst über diese nicht einigen können sollten. Dies gilt vorliegend insbesondere auch deshalb, weil die Beklagte sich von dem Vertragsverhältnis jedenfalls zum 31.12.2011 und danach mit einer Frist von nicht mehr als einem Jahr lossagen konnte sowie nach ihrem eigenen Bekunden für die Zeit vor 2012 zudem angesichts der von dem Kläger zu erbringenden Ausgleichszahlungen keine Notwendigkeit für eine Abänderung der Pachthöhe bestand.
113cc.
114Ein Anspruch der Beklagten auf Anpassung der Pacht ergibt sich auch nicht aus den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Denn diese kommen nicht zur Anwendung, wenn das Risiko des Wegfalls der Grundlage in die Sphäre (nur) einer Partei fällt. Das Risiko, aufgrund einer fehlenden Einigung über eine Änderung der Pacht zur Zahlung einer solchen von 12,5 % ihres Umsatzes verpflichtet zu bleiben, fiel aber allein in die Sphäre der Beklagten, da sie – zumindest vorsorglich – eine rechtzeitige Beendigung des Pachtverhältnisses durch Kündigung hätte herbeiführen können.
1152.
116Die Nebenforderungen stehen der Klägerin gemäß §§ 286 I, 288 I BGB zu.
1173.
118Die Widerklage der Beklagten ist schließlich aus den schon zu II.1.c. angeführten Gründen unbegründet.
1194.
120Schließlich ist die Berufung der Beklagten auch mit dem Hilfsantrag nicht begründet. Die Beklagte selbst legt schon keinen Grund, der eine Aufhebung des angefochtenen Urteils nach § 538 ZPO rechtfertigen könnte, dar. Ein solcher ist auch sonst nicht ersichtlich.
121III.
122Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1 ZPO.
123Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern.
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Urteil einreichenOberlandesgericht Hamm Urteil, 29. Apr. 2015 - 30 U 150/14 zitiert oder wird zitiert von 1 Urteil(en).
Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 459.714,91 €459.714,91 € zuzüglich Verzugszinsen in Höhe von jeweils 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
aus einem Betrag von 909,75 € seit dem 21.01.2012, sowie
aus einem Betrag von 16.738,25 € seit dem 21.02.2012, sowie
aus einem Betrag von 18.460,49 € seit dem 21.03.2012, sowie
aus einem Betrag von 21.020,09 € seit dem 21.04.2012, sowie
aus einem Betrag von 20.417,85 € seit dem 21.05.2012, sowie
aus einem Betrag von 27.319,09 € seit dem 21.06.2012, sowie
aus einem Betrag von 26.456,91 € seit dem 21.07.2012, sowie
aus einem Betrag von 22.151,59 € seit dem 21.08.2012, sowie
aus einem Betrag von 22.016,13 € seit dem 21.09.2012, sowie
aus einem Betrag von 25.692,83 € seit dem 21.10.2012, sowie
aus einem Betrag von 21.812,70 € seit dem 21.11.2012, sowie
aus einem Betrag von 387,64 € seit dem 17.11.2012, sowie
aus einem Betrag von 21.925,20 € seit dem 21.12.2012, sowie
aus einem Betrag von 22.995,01 € seit dem 21.01.2013, sowie
aus einem Betrag von 15.632,97 € seit dem 21.02.2013, sowie
aus einem Betrag von 15.487,54 € seit dem 21.03.2013, sowie
aus einem Betrag von 18.351,13 € seit dem 21.04.2013, sowie
aus einem Betrag von 21.687,04 € seit dem 21.05.2013, sowie
aus einem Betrag von 20.530,28 € seit dem 21.06.2013, sowie
aus einem Betrag von 22.682,78 € seit dem 21.07.2013 sowie
aus einem Betrag von 23.819,34 € seit dem 21.08.2013 sowie
aus einen Betrag von 26.043,09 € seit dem 21.09.2013 und
aus einem Betrag von 27.177,21 € seit dem 21.10.2013
zu zahlen.
2. Die Widerklage wird abgewiesen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.
4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
1
Die Parteien streiten über die Pflicht zur Zahlung von Pachten für den Zeitraum Dezember 2011 bis September 2013.
3Der Kläger ist Eigentümer der Immobilie A. Diese war mit Pachtvertrag vom 18.03.1974 (Anlage B17, Bl. 142 ff. d.A.) an eine 100 %-igeTochter des Klägers, die B mbH, verpachtet worden, welche dort früher ein Hotel betrieb und dafür an den Kläger eine umsatzabhängige Pacht zahlte. In Ergänzung dieses Pachtvertrages wurde mit Nachtrag vom 03.12.2001 (Anlage K2, Bl. 43 d.A.) zwischen dem Kläger und der B eine Umsatz-Pacht von 12,5 % vereinbart. Mit Unterpachtvertrag vom 15.10.2009 (Anlage K1, Bl. 40 ff. d.A.) wurde das A dann von der HoGaBe an die G mbH i.G., welche nunmehr in der Beklagten aufgegangen ist, unterverpachtet. Dabei war in Ziffer 5. vereinbart, dass die Regelungen des Pachtvertrages mit seinen Nachträgen einschließlich der Vergütungs- und Kündigungsregelungen auch zwischen Unterpächter und Unterverpächter analog gelten sollten. Bereits 2009 wurde beabsichtigt, dass der Eigentümer, also der Kläger, den Unterpachtvertrag in einen Hauptpachtvertrag umwandelt (vgl. Ziffer 6. des Unterpachtvertrages). In S. 2 von Ziffer 6. heißt es dazu weiter: „In diesem Fall werden die Regelungen des Hauptpachtvertrages der dann gegebenen Situation angepasst“. Der Unterpachtvertrag wurde vom Kläger ausdrücklich gebilligt und von diesem ebenfalls unterschrieben.
4Im Zuge der Übernahme der „A“ durch die Beklagte und eines weiteren Hotels in W durch die im Verfahren 9 O 134/13 beklagte K Hotel zum T GmbH, welche beide zur Muttergesellschaft G gehören, wurde in einer Grundlagenvereinbarung zwischen der RIMC und dem Kläger vom 15.10.2009 (Anlage B5) in § 1 vereinbart, dass der Kläger den Jahresfehlbetrag des Jahres 2009 ausgleicht und in den Jahren 2010 und 2011 hinsichtlich des Hotels „W“ Verluste bis zu einer Höhe von 184.734 € und hinsichtlich des „A" bis zu einer Höhe von 455.428 € trägt. Dieser Vereinbarung lagen die von der G erstellten Wirtschaftlichkeitsberechnungen vom 20.7.2009 zu Grunde. In § 2 war vereinbart, dass die Restrukturierungsphase für beide Häuser mit den 31.12.2011 abgeschlossen sein sollte und für den Zeitraum danach die Gewinne und die etwaigen Verluste im Verhältnis der Gesellschaftsanteile von den Gesellschaftern (G mit 74,9 % der Anteile und der Kläger mit 25,1 % der Anteile) getragen würden.
5Seit 2009 betreibt die Beklagte das A. Ende Mai 2011 wurde zwischen dem Kläger und der Beklagten ein Pachtübertragungsvertrag (Anlage K3, Bl. 44 d.A.) geschlossen, mit welchem das zwischen der B und der Beklagten bestehende Pachtverhältnis auf den Kläger übergehen sollte. Dieser wurde für die Beklagte von deren Geschäftsführer, Herrn S, und für den Kläger von Herrn I2 unterschrieben. Herr I2 unterzeichnete mit dem Zusatz „i.A.". In diesem Vertrag wurde außerdem festgehalten, dass es das Ziel der Parteien sei, diesen Vertrag zeitnah an die aktuellen Gegebenheiten anzupassen. Nach Abschluss des Pachtübernahmevertrages wurde zunächst auch die Pacht an den Kläger gezahlt. Die Beklagte zahlte dann letztmalig für November 2011 vollständig die Pacht. Im Dezember 2011 zahlte die Beklagte 22.426,97 €. Die Pacht für Dezember 2011 betrug einschließlich Mehrwertsteuer aber 23.336,72 €, sodass ein Rest von 909,75 € offen blieb. Seitdem sind keine weiteren Pachtzahlungen mehr erfolgt. Die monatlichen Umsatzzahlen, welche der Kläger für die Erstellung der monatlichen Pachtabrechnungen benötigt, wurden allerdings weiterhin mitgeteilt. Das Hotel wurde auch weiter betrieben. Die einzelnen Pachtzahlungen sind von der Beklagte bis zum jeweiligen 20. eines Monats zu zahlen. Insgesamt sind für den Zeitraum Dezember 2011 bis Juli 2013 Pachtzahlungen in Höhe von 406.494,61 € offen. Insoweit wird auf die unbestrittene Aufstellung des Klägers, Bl. 34/35 d.A. Bezug genommen. Für die Monate August und September 2013 sind weitere Pachtzahlungen in Höhe von 53.220,30 € offen.
6Seit 2011 verhandeln die Parteien über eine Neuregelung des Pachtvertrages. Die B ist zwischenzeitlich aufgelöst worden. Die vorgestellten Umsätze waren mit der Immobilie nicht zu erwirtschaften, sodass die Beklagte erhebliche Verluste zu verzeichnen hatte. Eine Anpassung des Pachtvertrages ist bislang aber nicht erfolgt. Auch die weitere Immobilie, das K, lief nicht gut. Dort wurden von ebenfalls Verluste erwirtschaftet.
7Der Kläger meint, er sei aktivlegitimiert, da er Verpächter des A sei. Dies ergebe sich aus dem Pachtübernahmevertrag. Dieser sei wirksam. Die B habe dem Übergang des Vertrages zugestimmt und diesen genehmigt. Im Übrigen sei der Vertrag jedenfalls konkludent übernommen worden. Dies ergebe sich aus folgenden Erwägungen: Die Absicht der Vertragsübernahme war – insoweit unstreitig – bereits im Unterpachtvertrag erklärt worden, welcher von allen drei Beteiligten unterschrieben worden war. Nach Abschluss des Vertrages sind – auch unstreitig – die Pachtzahlungen von der Beklagten an den Kläger geleistet und die Umsätze an den Kläger übermittelt worden. Bei Problemen mit der Pachtsache habe sich die Beklagte an den Kläger als Verpächter gewandt. Schließlich sind – ebenfalls unstreitig – an die B keinerlei Zahlungen mehr erfolgt, welche den Pachtzins auch nicht mehr eingefordert hat.
8Die zur Aufrechnung gestellten Schadensersatzansprüche bestünden nicht. Schäden seien der G nicht entstanden. Sollte sie tatsächlich Verluste erlitten haben, beruhten diese auf eigenen unternehmerischen Entscheidungen. Ohnehin habe der Hotelbetrieb in nichts mit dem Hotelbetrieb in W1 zu tun. Gäste kämen nicht nach A1, um dann in W1 zu kuren. Außerdem würden die Forderungen bereits im Parallelverfahren 9 O 134/13 aufgerechnet.
9Der Kläger beantragt,
101. die Beklagte zu verurteilen, an ihn 406.494,61 € zuzüglich Verzugszinsen in Höhe von jeweils 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
11auf einen Betrag von 909,75 € seit dem 21.01.2012, sowie
12auf einen Betrag von 16.738,25 € seit dem 21.02.2012, sowie
13auf einen Betrag von 18.460,49 € seit dem 21.03.2012, sowie
14auf einen Betrag von 21.020,09 € seit dem 21.04.2012, sowie
15auf einen Betrag von 20.417,85 € seit dem 21.05.2012, sowie
16auf einen Betrag von 27.319,09 € seit dem 21.06.2012, sowie
17auf einen Betrag von 26.456,91 € seit dem 21.07.2012, sowie
18auf einen Betrag von 22.151,59 € seit dem 21.08.2012, sowie
19auf einen Betrag von 22.016,13 € seit dem 21.09.2012, sowie
20auf einen Betrag von 25.692,83 € seit dem 21.10.2012, sowie
21auf einen Betrag von 21.812,70 € seit dem 21.11.2012, sowie
22auf einen Betrag von 387,64 € seit dem 17.11.2012, sowie
23auf einen Betrag von 21.925,20 € seit dem 21.12.2012, sowie
24auf einen Betrag von 22.995,01 € seit dem 21.01.2013, sowie
25auf einen Betrag von 15.632,97 € seit dem 21.02.2013, sowie
26auf einen Betrag von 15.487,54 € seit dem 21.03.2013, sowie
27auf einen Betrag von 18.351,13 € seit dem 21.04.2013, sowie
28auf einen Betrag von 21.687,04 € seit dem 21.05.2013, sowie
29auf einen Betrag von 20.530,28 € seit dem 21.06.2013, sowie
30auf einen Betrag von 22.682,78 € seit dem 21.07.2013 und
31auf einen Betrag von 23.819,34 € ab dem 21.08.2013 zu zahlen.
322. die Beklagte zu verurteilen, an ihn weitere 53.220,30 € zuzüglich Verzugszinsen in Höhe von jeweils acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf einen Betrag von 26.043,09 € seit dem 21.09.2013 und auf einen Betrag von 27.177,21 € seit dem 21.10.2013 zu zahlen.
33Die Beklagte beantragt,
34die Klage abzuweisen.
35Die Beklagte meint, der Kläger sei nicht aktivlegitimiert. Verpächter sei nach wie vor die B. Im Unterpachtvertrag fände sich keine Zustimmungserklärung zur Übernahme des Pachtvertrages. Herr I2 sei kein Vertreter des Klägers gewesen, sondern lediglich Abteilungsleiter, sodass schon deswegen der Pachtübertragungsvertrag (Anlage K3, Bl. 44 d.A.) unwirksam sei. Aus diesem ergebe sich gerade keine Zustimmung der B. Dass zunächst Pachtzahlungen an den Kläger geleistet und Umsatzzahlen an den Kläger übermittelt wurden, etc., führe nicht zu einer konkludenten Übernahme des Pachtvertrages. Vielmehr bestehe lediglich ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Weiterhin verstoße die einseitige Verlängerungsvereinbarung gegen das im Pachtvertrag vom 18.03.1974 vereinbarte Schriftformerfordernis.
36Die Beklagte behauptet, die tatsächlichen Verluste der Hotels seien höher gewesen, als aufgrund der Wirtschaftlichkeitsberechnungen erwartet. Sie hätten in den Jahren 2010/2011 in Blomberg 606.797 € betragen, sodass der Beklagten ein Schaden von 151.109 € entstanden sei. In dieser Höhe habe sie einen Schadensersatzanspruch gegen den Kläger. Da bei dem Hotel in W1 versprochene Marketingaktionen und Investitionen nicht durchgeführt worden seien, sei der ins Auge gefasste Kurbetrieb in W1 nicht möglich gewesen. Ohne den Kurbetrieb in W1 sei aber auch kein Gewinn bringender Betrieb des Hotels in A1 möglich gewesen. Infolge der Verletzung dieser Investions- und Marketing-Vereinbarungen, aufgrund der öffentlichen Diskussion um das Kurgast-Zentrum in Bad Meinberg und aufgrund schädigender Äußerungen in der Öffentlichkeit habe die Beklagte in A1 einen Verlust von 134.850 € im Jahr 2012 erwirtschaftet. Nach der ursprünglichen Wirtschaftlichkeitsberechnung hätte dagegen nur ein Verlust von 398,00 € erwirtschaftet werden sollen. Die Verluste seien also deutlich höher als geschätzt. Die Diskussionen hätten zu einer Verunsicherung im Buchungsverhalten potentieller Gäste des Hotels und zu einem Einbruch der Belegungen geführt. In der genannten Höhe bestehe daher ein Schadensersatzanspruch gegen den Kläger. Die Verluste von insgesamt 286.159 € seien von der Muttergesellschaft der Beklagten ausgeglichen worden. Diese habe der Beklagten die Schadensersatzansprüche für das A abgetreten (Anlage B15). Weiterhin seien Schadensersatzansprüche hinsichtlich des Hotels in W1 durch die Muttergesellschaft, die G, in Höhe von 205.000 € an die Beklagte abgetreten worden (Anlage B15). Mit dem Gesamtbetrag von 491.259 € werde vorsorglich aufgerechnet.
37Die Beklagte meint, sie habe einen Anspruch auf Anpassung des Pachtvertrages. Bereits im Unterpachtvertrag vom 15.10.2009 sei bestimmt worden, dass die Unterverpächterin und die Beklagte beabsichtigen, eine Übertragung des Unterpachtvertrages auf den Eigentümer, den Kläger, vorzunehmen und in diesem Fall die Regelungen der dann gegebenen Situation anzupassen. Es sei also der übereinstimmende Wille der Parteien gewesen, eine Anpassung des vereinbarten Pachtvertrages vorzunehmen. Da die Parteien bislang keine Einigung über eine angemessene Pachthöhe finden konnten, sei das Gericht dazu berufen, eine solche festzusetzen. Dabei sei eine Pacht i.H.v. 6 % des jährlichen Umsatzes üblich und angemessen.
38Widerklagend beantragt die Beklagte deshalb,
39die zu zahlende Pacht für das von der Klägerin mit Pachtvertrag vom 18.08.1974 an die H mbH verpachtete, in A1, gelegene Hotel A ab dem 01.01.2011 auf 6 % des jährlichen Umsatzes festzusetzen.
40Der Kläger beantragt,
41die Widerklage abzuweisen.
42Er trägt vor, es habe keine bindende Anpassungsklausel oder eine Preisgleitklausel im Vertrag gegeben. Der Vertrag beinhalte lediglich eine entsprechende Absichtserklärung. Die wirtschaftlichen Erwartungen der Beklagten hätten sich offenbar nicht verwirklicht. Die wirtschaftlichen Umstände seien der Beklagten bei der Übernahme der Betriebsführung aber bekannt gewesen. Die Beklagte und ihre Muttergesellschaft hätten sich bewusst zur Übernahme des Hotelbetriebs im A1 entschieden, um entsprechend ihrem Geschäftsmodell diesen zu sanieren und wieder wirtschaftlich zu gestalten. Auch die Quersubventionierungen der H durch den Kläger seien der Beklagten bei Vertragsschluss bekannt gewesen. Letztlich beruhe die Vereinbarung eines Pachtzinses von 12,5 % auf einer privatautonomen Absprache der Parteien.
43Hinsichtlich des weiteren Vorbringens wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
44Entscheidungsgründe:
45Die zulässige Klage ist begründet. Die zulässige Widerklage ist unbegründet.
46A. Klage
47Die Klage ist begründet.
48I.
49Der Kläger hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung der geltend gemachten Pachten i.H.v. 459.714,91 € aus § 581 Abs. 1 S. 2 BGB.
505. Zwischen den Parteien besteht ein wirksamer Pachtvertrag über das A.
51Ursprünglich bestand zwischen der Beklagten und der H ein Unterpachtvertrag. Dieser wurde durch den Pachtüberleitungsvertrag zwischen dem Kläger und der Beklagten (Anlage K 3) in einen Hauptpachtvertrag zwischen den Parteien umgewandelt. Der Kläger hat das Vertragsverhältnis von seiner Tochtergesellschaft H wirksam übernommen. Durch deren Ausscheiden gibt es keinen Unterverpächter mehr, sodass nur noch der Kläger als Verpächter und die Beklagte als Pächterin verbleiben.
52a) Entgegen der Auffassung der Beklagten ist der Überleitungsvertrag nicht deshalb unwirksam, weil Herr I2 für den Kläger unterzeichnet hat. Herr I2 als Abteilungsleiter Immobilienmanagement zeichnete im Auftrag des Klägers. Dies war zulässig und ausreichend. Zwar ist richtig, dass der Kläger grundsätzlich gemäß § 7 Abs. 7 S. 3 des Gesetzes über den A vom Verbandsvorsteher nach außen hin vertreten wird. Allerdings ergibt sich bereits aus § 7 Abs. 7 S. 4 GLWL, dass auch anderen Personen Vollmacht erteilt werden kann. Dass Herr I2 als Abteilungsleiter Immobilienmanagement eine solche Vollmacht nicht hatte, wurde weder vorgetragen noch ist dies sonst ersichtlich. Es liegt auch kein Geschäft vor, das nach dem GLWL oder nach der Satzung des LWL zwingend vom Verbandsvorsteher hätte geführt werden müssen und deshalb nicht hätte delegiert werden können.
53b) Eine Vertragsübernahme scheitert auch nicht daran, dass nicht alle Beteiligten in einer Urkunde die Übernahme erklärt haben. Zwischen den Parteien wurde schriftlich ein wirksamer Überleitungsvertrag geschlossen, welchen die H genehmigt hat. Dies ist ausreichend.
54Dass die H der Vertragsübernahme zugestimmt bzw. diese genehmigt hat, wurde von der Beklagten schon nicht substantiiert bestritten. Auf diese Behauptung des Klägers wurde beklagtenseits nämlich nur erwidert, in dem Pachtüberleitungsvertrag sei eine solche Zustimmung nicht enthalten. Das ist unstreitig nicht der Fall. Dass zu einem anderen Zeitpunkt die H dem Kläger gegenüber die Zustimmung zur Übernahme erklärt hat, wurde dagegen nicht bestritten.
55Selbst wenn man aber den Vortrag der Beklagten dahingehend versteht, dass sie bestreiten will, dass die H jemals ausdrücklich der Vertragsübernahme zugestimmt hat, so hätte diese jedenfalls konkludent die Übernahme des Vertrages genehmigt. Dies ergibt sich aus folgendem: Bereits in dem zwischen der H und der Beklagten geschlossenen Unterpachtvertrag war vorgesehen, den Vertrag in einen Hauptpachtvertrag mit dem Kläger umzuwandeln. Dieser Vertrag wurde von allen drei Beteiligten unterzeichnet. Es war deshalb allen klar, dass es zu einer Vertragsübernahme durch den Kläger kommen sollte. Die H sollte auch von Anfang an – wenn auch zu gegebener Zeit – aufgelöst werden (vgl. die Präambel der Grundlagen-Vereinbarung, Anlage B 5). Dies ist mittlerweile auch erfolgt. Nach Abschluss des Überleitungsvertrages hat die H von der Beklagten weder Zahlungen noch die Übermittlung der Umsatzzahlen eingefordert. Hätte sie sich selbst noch als Unterverpächterin gesehen, wäre dies aber zu erwarten gewesen. Hinzu kommt, dass die H eine 100 %ige Tochter des Klägers ist. Dadurch überschneidet sich das Personal. Es erscheint dementsprechend nicht vorstellbar, dass die H nicht wusste, dass der Kläger einen solchen Überleitungsvertrag geschlossen hat. Letztlich konnte der Kläger ohnehin über die Zukunft der H und damit auch über deren Vertragsverhältnisse bestimmen, da er 100% der Anteile hielt.
56c) Das Schriftformerfordernis in § 16 des ursprünglichen Pachtvertrages (Anlage B 17) steht der Wirksamkeit der Überleitung ebenfalls nicht entgegen. Der Pachtüberleitungsvertrag wurde gerade schriftlich geschlossen. Zu dem Ursprungspachtvertrag gab es in der Sache keine Änderungen oder Ergänzungen, sondern der Vertrag wurde so übergeleitet, wie er war. Die neuen Vertragsparteien – die einzige Änderung des ursprünglichen Vertrages – wurden im Überleitungsvertrag schriftlich festgehalten. Die Zustimmung der H zur Überleitung war formfrei möglich (vgl. § 414 BGB). Dementsprechend stünde die Klausel selbst einer konkludenten Zustimmung durch die H nicht im Wege.
57d) Auch die Tatsache, dass bislang keine Anpassung des übergeleiteten Vertrages erfolgt ist, führt nicht zu dessen Unwirksamkeit. Richtig ist zwar, dass beabsichtigt war, das Vertragsverhältnis den aktuellen Gegebenheiten anzupassen. Bis dahin sollte der Vertrag aber so fortgeführt werden, wie er als Vertrag mit der H geschlossen worden war.
586. Die Höhe der jeweiligen Pachtzinsen wurde auf Basis der von der Beklagten an den Kläger übermittelten Umsatzzahlen ermittelt und ist zwischen den Parteien unstreitig.
597. Die Ansprüche sind auch nicht durch die hilfsweise erklärte Aufrechnung nach § 389 BGB erloschen. Dass die Beklagte Schadensersatzansprüche gegen den Kläger hat, die sie vorliegend zur Aufrechnung stellen könnte, wurde von ihr nicht substantiiert vorgetragen.
60a) Aus § 1 der Grundlagenvereinbarung vom 15.10.2009 (Anlage B 5) ergibt sich die Pflicht des Klägers zum Ausgleich des Jahresfehlbetrages des Jahres 2009 und von Verlusten bis zu einer Höhe von 455.428 € in den Jahren 2010 und 2011. Die Übernahme eines möglichen höheren Verlustes war dagegen gerade nicht vereinbart. Vielmehr war nach § 2 der Grundlagenvereinbarung vorgesehen, dass die Restrukturierungsphase für beide Häuser mit den 31.12.2011 abgeschlossen sein sollte und für den Zeitraum danach die Gewinne und die etwaigen Verluste im Verhältnis der Gesellschaftsanteile von den Gesellschaftern (RIMC mit 74,9 % der Anteile und der Kläger mit 25,1 % der Anteile) getragen würden. Dementsprechend ist unklar, warum der Kläger nun mehr als die vereinbarten Verluste tragen soll. Schließlich lagen der Vereinbarung die von der RIMC erstellten Wirtschaftlichkeitsberechnungen vom 20.7.2009 zu Grunde. Seitens der Beklagten wurde also bewusst das Risiko eingegangen, dass es zu höheren Verlusten kommt.
61Von dieser Vereinbarung könnte aus Sicht der Kammer allenfalls bei Nachweis eines schuldhaften Verhaltens des Klägers abgewichen werden. Ein solches wurde in Bezug auf das A bereits nicht schlüssig vorgetragen. Soweit die Beklagte behauptet, ein wirtschaftlicher Hotelbetrieb in A1 sei ohne den Kurbetrieb in W1 nicht möglich, ist dies nicht nachvollziehbar. In W1 wurde schließlich ein spezielles Kurhotel betrieben, welches gerade den Kundenkreis der Kurgäste, die in W1 kuren wollen, ansprechen sollte. Dass sich ein Gast dazu entscheidet, im A in A1 zu übernachten, um dann nach W1 zu Kuranwendungen zu fahren, erscheint schwer vorstellbar. Im Übrigen wurde für diese vom Kläger bestrittene Behauptung sowie für die Tatsache, dass die Verluste kausal auf der fehlenden Sanierung des Kurgast-Zentrums in W1 beruhen, auch kein Beweis angeboten.
62b) Soweit die Beklagte mit Ansprüchen, welche ihr von ihrer Muttergesellschaft, der G, abgetreten wurden, aufrechnen will, kann dies aus zwei Gründen keinen Erfolg haben.
63Zum einen stünden etwaige Schadensersatzansprüche nicht der Muttergesellschaft, sondern allenfalls der Tochtergesellschaft, der K-Hotel zum T GmbH, zu. Es wurden weder die gesetzlichen Voraussetzungen des § 302 AktG analog dargetan noch vertragliche Vereinbarungen, aus denen sich eine Pflicht der Muttergesellschaft zum Ausgleich ergeben könnte. Auch wurde nicht dargelegt, dass zwischen Mutter und Tochter eine Vereinbarung bestand, dass bei Ausgleich der Verluste ein Forderungsübergang erfolgen sollte. Selbst wenn die Muttergesellschaft an ihre Tochtergesellschaft tatsächlich Zahlungen zum Ausgleich der Verluste geleistet hat, führt allein die Zahlung ohne jegliche Vereinbarung nicht automatisch zu einem Übergang etwaiger Ansprüche auf die Mutter. Eine Abtretung der K-Hotel zum T GmbH an die Mutter wurde von der Beklagten nicht vorgetragen.
64Zum anderen hat die Beklagte lediglich pauschal behauptet, dass es wegen des Verhaltens des Klägers in W1 zu Buchungseinbrüchen kam. Dies reicht aus Sicht der Kammer nicht aus. Allein der Vortrag der fehlenden Marketingaktionen, der ausgebliebenen Investitionen und die vorgelegten Pressemitteilungen über die öffentlichen Diskussionen der Parteien, können nicht belegen, dass überhaupt die Buchungen zurückgegangen sind. Selbst wenn diese Buchungsrückgänge substantiiert dargelegt worden wären, fehlte der Beweis dafür, dass die Verhaltensweisen des Klägers dafür verantwortlich sind. Dies gilt insbesondere deshalb, weil es sich bei den von der Beklagten erwarteten Verlusten um Prognosen ihrer Muttergesellschaft aus dem Jahre 2009 handelt. Auf diese stützt sie die Berechnung ihrer Mehrverluste. Daraus ergibt sich aber nicht ohne Weiteres, dass der Kläger für diese Mehrverluste verantwortlich ist. Sie können durchaus – wie auch vom Kläger vorgetragen – im Bereich des allgemeinen unternehmerischen Risikos liegen. Immerhin war das Hotel in W1 bereits bei Übernahme durch die Beklagte sanierungsbedürftig. Warum die Verluste nicht auf das allgemeine unternehmerische Risiko zurückgehen, sondern auf den Verhaltensweisen des Klägers beruhen sollen, hat die Beklagte nicht substantiiert vorgetragen. Im Übrigen wurde für die vom Kläger bestrittene Behauptung, es sei durch sein Verhalten zu Buchungseinbrüchen im Hotel in W1 gekommen, auch kein Beweis angeboten.
65II.
66Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 280 Abs.1, 2, 286, 288 Abs. 2 BGB. Einer Mahnung bedurfte es im vorliegenden Fall nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Pachtzahlungen jeweils bis zum 20. eines Monats fällig waren.
67B. Widerklage
68Die Widerklage ist unbegründet.
69Das Gericht kann den Kläger nicht verpflichten, einen neuen Vertrag mit einem bestimmten Pachtzins abzuschließen. Dies würde in die Privatautonomie der Parteien eingreifen. Unstreitig war nämlich der Abschluss eines völlig neuen Vertrages zwischen den Parteien gewollt. Seit Ende Mai 2011 haben die Parteien auch über einen solchen Neuabschluss verhandelt. Ein neuer Vertrag ist jedoch bislang – aus welchen Gründen auch immer – nicht geschlossen worden. Aus dem Pachtüberleitungsvertrag ergibt sich aus Sicht der Kammer eindeutig, dass bis zum Abschluss des neuen Vertrages an dem übernommenen Vertrag festgehalten werden sollte. Dort war aber der Umfang der versprochenen Gegenleistung konkret bestimmt, sodass für die Anwendung der §§ 316, 315 Abs. 3 S. 2 BGB kein Raum mehr bleibt. Die Anwendung des § 315 BGB setzt voraus, dass die Parteien vereinbart haben, eine von ihnen solle die Leistung bestimmen (vgl. BGH, Urteil vom 23.11.1994 - IV ZR 124/93, juris; BGH, Urteil vom 28.03.2007 - VIII ZR 144/06, juris). Dies war hier nicht der Fall. Vielmehr sollte ein neuer Vertrag einschließlich einer Regelung über den Pachtzins geschlossen werden und damit die Gegenleistung von beiden Parteien bestimmt werden.
70Die Beklagte hätte nur die Möglichkeit gehabt, den alten Vertrag zu kündigen und dann ggf. einen neuen Vertrag abzuschließen. Eine nachträgliche Überprüfung, ob der geforderte Pachtzins der Billigkeit entspricht oder angepasst werden muss, ist dem Gericht aus den obigen Gründen verwehrt.
71C. Nebenentscheidungen
72Die Entscheidung hinsichtlich der Kosten beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO; diejenige zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.
73(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.
Eine Schuld kann von einem Dritten durch Vertrag mit dem Gläubiger in der Weise übernommen werden, dass der Dritte an die Stelle des bisherigen Schuldners tritt.
(1) Soll die Leistung durch einen der Vertragschließenden bestimmt werden, so ist im Zweifel anzunehmen, dass die Bestimmung nach billigem Ermessen zu treffen ist.
(2) Die Bestimmung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.
(3) Soll die Bestimmung nach billigem Ermessen erfolgen, so ist die getroffene Bestimmung für den anderen Teil nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht. Entspricht sie nicht der Billigkeit, so wird die Bestimmung durch Urteil getroffen; das Gleiche gilt, wenn die Bestimmung verzögert wird.
(1) Das Berufungsgericht hat die notwendigen Beweise zu erheben und in der Sache selbst zu entscheiden.
(2) Das Berufungsgericht darf die Sache, soweit ihre weitere Verhandlung erforderlich ist, unter Aufhebung des Urteils und des Verfahrens an das Gericht des ersten Rechtszuges nur zurückverweisen,
- 1.
soweit das Verfahren im ersten Rechtszuge an einem wesentlichen Mangel leidet und auf Grund dieses Mangels eine umfangreiche oder aufwändige Beweisaufnahme notwendig ist, - 2.
wenn durch das angefochtene Urteil ein Einspruch als unzulässig verworfen ist, - 3.
wenn durch das angefochtene Urteil nur über die Zulässigkeit der Klage entschieden ist, - 4.
wenn im Falle eines nach Grund und Betrag streitigen Anspruchs durch das angefochtene Urteil über den Grund des Anspruchs vorab entschieden oder die Klage abgewiesen ist, es sei denn, dass der Streit über den Betrag des Anspruchs zur Entscheidung reif ist, - 5.
wenn das angefochtene Urteil im Urkunden- oder Wechselprozess unter Vorbehalt der Rechte erlassen ist, - 6.
wenn das angefochtene Urteil ein Versäumnisurteil ist oder - 7.
wenn das angefochtene Urteil ein entgegen den Voraussetzungen des § 301 erlassenes Teilurteil ist
Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.
Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
Bis zur Genehmigung des Vertrags ist der andere Teil zum Widerruf berechtigt, es sei denn, dass er den Mangel der Vertretungsmacht bei dem Abschluss des Vertrags gekannt hat. Der Widerruf kann auch dem Vertreter gegenüber erklärt werden.
Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.
Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.
Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.
(1) Das Berufungsgericht hat die notwendigen Beweise zu erheben und in der Sache selbst zu entscheiden.
(2) Das Berufungsgericht darf die Sache, soweit ihre weitere Verhandlung erforderlich ist, unter Aufhebung des Urteils und des Verfahrens an das Gericht des ersten Rechtszuges nur zurückverweisen,
- 1.
soweit das Verfahren im ersten Rechtszuge an einem wesentlichen Mangel leidet und auf Grund dieses Mangels eine umfangreiche oder aufwändige Beweisaufnahme notwendig ist, - 2.
wenn durch das angefochtene Urteil ein Einspruch als unzulässig verworfen ist, - 3.
wenn durch das angefochtene Urteil nur über die Zulässigkeit der Klage entschieden ist, - 4.
wenn im Falle eines nach Grund und Betrag streitigen Anspruchs durch das angefochtene Urteil über den Grund des Anspruchs vorab entschieden oder die Klage abgewiesen ist, es sei denn, dass der Streit über den Betrag des Anspruchs zur Entscheidung reif ist, - 5.
wenn das angefochtene Urteil im Urkunden- oder Wechselprozess unter Vorbehalt der Rechte erlassen ist, - 6.
wenn das angefochtene Urteil ein Versäumnisurteil ist oder - 7.
wenn das angefochtene Urteil ein entgegen den Voraussetzungen des § 301 erlassenes Teilurteil ist
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.