Oberlandesgericht Düsseldorf Urteil, 25. Juni 2015 - I-10 U 206/14
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Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 26. November 2014 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld – Einzelrichterin – wie folgt abgeändert:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Kläger wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des zu vollstreckenden Betrags abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vorab in gleicher Höhe Sicherheit leistet.
1
I.
2Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe der nachfolgend im Berufungsantrag des Klägers dargestellten Grundstücksflächen. Wegen der getroffenen Feststellungen wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen (GA 91 f.). Das Landgericht hat der Räumungsklage antragsgemäß stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Kläger habe gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung des vermieteten Grundstücks aus § 546 BGB. Die Kündigung des Klägers vom 26.06.2014 habe das Mietverhältnis zum 30.09.2014 beendet. Eine ordentliche Kündigung sei möglich, da es sich wegen eines Schriftformmangels nach § 550 BGB um ein Mietverhältnis von unbestimmter Dauer handele. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe verwiesen (GA 92 ff.). Hiergegen richtet sich die form- und fristgerechte Berufung der Beklagten mit der sie ihren erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag weiterverfolgt. Die Beklagte macht zusammengefasst geltend, das Landgericht habe sich nicht damit auseinandergesetzt, dass durch den Nachtrag vom 27.08.1998 ein genau bezeichnetes Grundstück ebenfalls vermietet worden sei. Insoweit liege in jedem Fall ein schriftlicher Mietvertrag vor, dessen Räumung auf keinen Fall verlangt werden könne. Das Landgericht habe ferner ihren Vortrag zu § 826 BGB nicht zur Kenntnis genommen und geprüft, sodass die Kündigung jedenfalls nach Treu und Glauben unwirksam sei. Auch im Übrigen halte das Urteil einer Überprüfung nicht stand. Wegen der näheren Einzelheiten wird insgesamt auf die Berufungsbegründung vom 09.02.2015 Bezug genommen (GA 128 ff.)
3Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil nach Maßgabe seiner Berufungserwiderung vom 27.03.2015 (GA 165 ff.) und beantragt im Hinblick auf die prozessleitende Verfügung des Senatsvorsitzenden vom 24.02.2014 (GA 136 f.), die Berufung mit der Maßgabe zurückzuweisen, dass die Beklagte verurteilt werde, das Grundstück F. Straße in W., bestehend aus den Flurstücken 44, 93 und 47, zum 31.12.2015 zu räumen und geräumt in vertragsgemäßem Zustand an ihn herauszugeben.
4Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze der Parteien einschließlich der zu den Akten gereichten schriftlichen Unterlagen sowie den Akteninhalt im Übrigen Bezug genommen.
5II.
6Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg. Die – sei es in Anwendung des § 264 ZPO, sei im Wege der konkludenten Anschlussberufung gemäß § 524 ZPO - in zulässiger Weise in zweiter Instanz gemäß § 257 ZPO auf eine Klage auf zukünftige Leistung umgestellte Räumungsklage ist nicht begründet. Ein Räumungsanspruch steht dem Kläger gegen die Beklagte weder aus § 546 Abs. 1 BGB noch aus § 985 BGB zu.
7Das Mietverhältnis der Parteien ist entgegen der Ansicht des Landgerichts nicht durch die ordentliche Kündigung des Klägers vom 26.06.2014 gemäß §§ 580a Abs. 2, 542 Abs. 1, 550 BGB beendet worden. Der Senat lässt offen, ob das Mietverhältnis der Parteien – wie es das Landgericht angenommen hat - wegen fehlender Bestimmbarkeit der an die Beklagte vermieteten Grundstücksflächen an einem Schriftformmangel i.S. des § 550 BGB leidet oder ob nicht entsprechend den Ausführungen in der prozessleitenden Verfügung vom 24.02.2015 ein potentieller Erwerber des Grundstücks bei Vertragsschluss die vermieteten Flächen im Rahmen einer Besichtigung hätte erkennen können. Jedenfalls ist der Kläger zur Geltendmachung des vertraglichen Räumungsanspruchs nicht aktivlegitimiert. Wie der Kläger in seiner Berufungserwiderung zutreffend ausführt, ist der Mietgegenstand nach dem Ausgangsmietvertrag vom 01.01.1989 zweigeteilt. Der seinerzeitige Vermieter Josef B. (nachfolgend Erblasser genannt) hat einen Teil des Mietgegenstands, der in seinem Eigentum stand, unmittelbar an die Beklagte vermietet. Eine weitere, nicht in seinem Eigentum stehende Grundstücksfläche hat er mit Vertrag vom 19.9.1985 von der Erbengemeinschaft B. angemietet und mit einheitlichem Vertrag vom 01.01.1989 an die Beklagte untervermietet. Zwar ist der Kläger unbestritten Eigentümer der Flurstücke 44, 93, und 47. Ihm fehlt aber die Eigentümerstellung hinsichtlich der ebenfalls den einheitlichen Mietgegenstand bildenden untervermieteten Grundstücksflächen der Erbengemeinschaft B. Insoweit sind der Kläger und der Geschäftsführer der Beklagten nach dem Tod des Erblassers als dessen – unstreitig - gemeinschaftliche Erben gemäß § 1922 BGB im Wege der Universalsukzession als Vermieter in den Untermietvertrag eingetreten. Da es sich um einen einheitlichen Mietvertrag handelt, hat sich die Vermieterstellung gegenüber dem Ausgangsmietvertrag mit dem Erbfall verdoppelt, sodass die Kündigung – ein Schriftformmangel unterstellt – von dem Kläger und seinem Bruder gemeinsam hätte ausgesprochen werden müssen. Insoweit entspricht es allgemeiner Auffassung, dass ein Mietverhältnis, an dem auf Vermieter- oder Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, wirksam nur von allen und gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden kann. Hieran fehlt es. Diese Rechtslage hat der Senat mit den Parteien in der mündlichen Verhandlung ausführlich erörtert. Darauf, ob der Haupt- und Untermietvertrag – wie es in der Berufungserwiderung heißt – faktisch nicht mehr gelebt werden soll, kommt es nicht an. Sofern – wie hier – keine Betriebspflicht vereinbart ist, trifft den Mieter keine Pflicht das vermietete Grundstück zu nutzen. Selbst der Kläger geht davon aus, dass das „Untermietverhältnis“ nicht beendet ist.
8Soweit nach der Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 11.11.2009, XII ZR 210/05) einzelne Erben ein Mietverhältnis über eine zum Nachlass gehörende Sache wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen können, wenn sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung darstellt, ist nicht erkennbar, dass diese Voraussetzungen in der Person des Klägers gegeben sind. Im Übrigen hat der Kläger die Kündigung nicht im Namen der Erbengemeinschaft ausgesprochen, sondern in eigenem Namen.
9Einem etwaigen dinglichen Herausgabeanspruch des Klägers gemäß § 985 BGB steht gemäß § 986 BGB das auf dem Mietvertrag gründende Besitzrecht der Beklagten entgegen. Dies gilt auch für das Flurstück 47. Zwar hat der Prozessbevollmächtigte des Klägers erstmals in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat bestritten, dass insoweit ein Mietverhältnis besteht. Der Kläger ist hinsichtlich des Flurstücks 47 aber an sein erstinstanzliches Geständnis (§ 288 ZPO) gebunden. Danach ist davon auszugehen, dass auch das Flurstück 47 Teil der an die Beklagten vermieteten Grundstücksflächen ist. Die Beklagte hat diesbezüglich mit Schriftsatz vom 26.09.2014 (GA 51) vorgetragen, nach dem Ursprungsvertrag seien die Grundstücksflächen der F. Str. und zwar die Flurstücke 44, 93, 49 und 47 vermietet. Hierauf hat der Kläger mit Schriftsatz vom 10.10.2014 (GA 73) erwidert, dass das Flurstück 49 sich nicht in seinem Eigentum befinde und der Vortrag der Beklagten eindrucksvoll belege, dass die Beklagte nicht wisse, welches der genaue Mietgegenstand sei. Auch aus den weiteren Ausführungen seines Schriftsatzes geht hervor, dass auch der Kläger hinsichtlich des Flurstücks 47 von einer Einbeziehung in den Mietvertrag ausging. Hierin liegt den Umständen nach das Geständnis des Klägers, dass – bis auf das Flurstück 49 – die weiteren von der Beklagten bezeichneten Flurstücke Gegenstand des Mietvertrags sind. Hierüber haben die Parteien am 30.10.2014 mündlich verhandelt. Unabhängig von vorstehenden Ausführungen ist das erstmalige Bestreiten des Klägers jedenfalls auch gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO präkludiert. Unter diesen Umständen bedarf es keiner Entscheidung, ob in dem auf die Geltendmachung des dinglichen Herausgabeanspruchs hinsichtlich des Flurstücks 47 abzielenden Bestreiten des Klägers eine Klageänderung liegt, die dieser nur innerhalb der Frist des § 524 Abs. 2 Satz 2 ZPO in den Prozess hätte einführen können.
10Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.
11Streitwert: 12.000,00 €
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Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
Wer in einer gegen die guten Sitten verstoßenden Weise einem anderen vorsätzlich Schaden zufügt, ist dem anderen zum Ersatz des Schadens verpflichtet.
Als eine Änderung der Klage ist es nicht anzusehen, wenn ohne Änderung des Klagegrundes
- 1.
die tatsächlichen oder rechtlichen Anführungen ergänzt oder berichtigt werden; - 2.
der Klageantrag in der Hauptsache oder in Bezug auf Nebenforderungen erweitert oder beschränkt wird; - 3.
statt des ursprünglich geforderten Gegenstandes wegen einer später eingetretenen Veränderung ein anderer Gegenstand oder das Interesse gefordert wird.
(1) Der Berufungsbeklagte kann sich der Berufung anschließen. Die Anschließung erfolgt durch Einreichung der Berufungsanschlussschrift bei dem Berufungsgericht.
(2) Die Anschließung ist auch statthaft, wenn der Berufungsbeklagte auf die Berufung verzichtet hat oder die Berufungsfrist verstrichen ist. Sie ist zulässig bis zum Ablauf der dem Berufungsbeklagten gesetzten Frist zur Berufungserwiderung. Diese Frist gilt nicht, wenn die Anschließung eine Verurteilung zu künftig fällig werdenden wiederkehrenden Leistungen (§ 323) zum Gegenstand hat.
(3) Die Anschlussberufung muss in der Anschlussschrift begründet werden. Die Vorschriften des § 519 Abs. 2, 4 und des § 520 Abs. 3 sowie des § 521 gelten entsprechend.
(4) Die Anschließung verliert ihre Wirkung, wenn die Berufung zurückgenommen, verworfen oder durch Beschluss zurückgewiesen wird.
Ist die Geltendmachung einer nicht von einer Gegenleistung abhängigen Geldforderung oder die Geltendmachung des Anspruchs auf Räumung eines Grundstücks oder eines Raumes, der anderen als Wohnzwecken dient, an den Eintritt eines Kalendertages geknüpft, so kann Klage auf künftige Zahlung oder Räumung erhoben werden.
Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.
(1) Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke, über Räume, die keine Geschäftsräume sind, ist die ordentliche Kündigung zulässig,
- 1.
wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages; - 2.
wenn die Miete nach Wochen bemessen ist, spätestens am ersten Werktag einer Woche zum Ablauf des folgenden Sonnabends; - 3.
wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, bei einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke jedoch nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahrs.
(2) Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.
(3) Bei einem Mietverhältnis über bewegliche Sachen oder digitale Produkte ist die ordentliche Kündigung zulässig,
- 1.
wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages; - 2.
wenn die Miete nach längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Tag vor dem Tag, mit dessen Ablauf das Mietverhältnis enden soll.
(4) Absatz 1 Nr. 3, Absatz 2 und 3 Nr. 2 sind auch anzuwenden, wenn ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann.
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.
(1) Der Besitzer kann die Herausgabe der Sache verweigern, wenn er oder der mittelbare Besitzer, von dem er sein Recht zum Besitz ableitet, dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Ist der mittelbare Besitzer dem Eigentümer gegenüber zur Überlassung des Besitzes an den Besitzer nicht befugt, so kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe der Sache an den mittelbaren Besitzer oder, wenn dieser den Besitz nicht wieder übernehmen kann oder will, an sich selbst verlangen.
(2) Der Besitzer einer Sache, die nach § 931 durch Abtretung des Anspruchs auf Herausgabe veräußert worden ist, kann dem neuen Eigentümer die Einwendungen entgegensetzen, welche ihm gegen den abgetretenen Anspruch zustehen.
(1) Die von einer Partei behaupteten Tatsachen bedürfen insoweit keines Beweises, als sie im Laufe des Rechtsstreits von dem Gegner bei einer mündlichen Verhandlung oder zum Protokoll eines beauftragten oder ersuchten Richters zugestanden sind.
(2) Zur Wirksamkeit des gerichtlichen Geständnisses ist dessen Annahme nicht erforderlich.
(1) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die im ersten Rechtszuge zu Recht zurückgewiesen worden sind, bleiben ausgeschlossen.
(2) Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel sind nur zuzulassen, wenn sie
- 1.
einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist, - 2.
infolge eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurden oder - 3.
im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht.
(1) Der Berufungsbeklagte kann sich der Berufung anschließen. Die Anschließung erfolgt durch Einreichung der Berufungsanschlussschrift bei dem Berufungsgericht.
(2) Die Anschließung ist auch statthaft, wenn der Berufungsbeklagte auf die Berufung verzichtet hat oder die Berufungsfrist verstrichen ist. Sie ist zulässig bis zum Ablauf der dem Berufungsbeklagten gesetzten Frist zur Berufungserwiderung. Diese Frist gilt nicht, wenn die Anschließung eine Verurteilung zu künftig fällig werdenden wiederkehrenden Leistungen (§ 323) zum Gegenstand hat.
(3) Die Anschlussberufung muss in der Anschlussschrift begründet werden. Die Vorschriften des § 519 Abs. 2, 4 und des § 520 Abs. 3 sowie des § 521 gelten entsprechend.
(4) Die Anschließung verliert ihre Wirkung, wenn die Berufung zurückgenommen, verworfen oder durch Beschluss zurückgewiesen wird.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.