Landgericht München II Endurteil, 12. Feb. 2015 - 5 O 775/14 Bau
Gründe
Landgericht München II
Az.: 5 O 775/14 Bau
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am
St., JHW’in Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
In dem Rechtsstreit
1) W. E., G-T-Straße ... B, H.
- Klägerin -
2) W. J., G-T-Straße ... B, H.
- Kläger -
Prozessbevollmächtigte zu 1 und 2: Rechtsanwälte W. & M. Rechtsanwälte PartGmbB, G1-straße ..., M., Gz.: W. ./. ... Bank KGaA
gegen
... Bank KGaA,
vertreten durch d. persönl. haft. Gesellschafter S. L., B1-straße ..., M.
- Beklagte -
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Dr. G1 & W1, B2-straße ..., M., Gz.: ...
wegen Forderung
erlässt das Landgericht München II - 5. Zivilkammer - durch den Richter am Landgericht Thonig als Einzelrichter am 12.02.2015 ohne mündliche Verhandlung mit Zustimmung der Parteien gemäß § 128 Abs. 2 ZPO folgendes
Endurteil
1. Die von der Beklagten betriebene Zwangsversteigerung im Zwangsversteigerungsverfahren vor dem AG Weilheim, Aktenzeichen 1 K 102/13 aus der Urkunde über die Zwangsvollstreckungsunterwerfung der M1 Bauträgergesellschaft für Gewerbe- und Wohnbauten mbH, heute firmierend als ... Projektgesellschaft mbH, der Notarin I. S.-B3, M., Urkundennummer ... S 2006 vom 19.05.2006
- in das Grundstück G-T Straße ..., H., eingetragen im Grundbuch des AG Starnberg von H., Blatt ..., Flurstücknummer .../23
- in den 1/20 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Nähe D. W2 Weg, Verkehrsfläche, H., verbunden mit dem Sondereigentum an dem Stellplatz Nr. 8 gemäß Aufteilungsplan, eingetragen im Grundbuch des AG Starnberg von H., Blatt ...8, Flurstücknummer .../32,
- in den 1/20 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Nähe D. W2 Weg, Verkehrsfläche, H., verbunden mit dem Sondereigentum an dem Stellplatz Nr. 9 gemäß Aufteilungsplan, eingetragen im Grundbuch des AG Starnberg von H., Blatt ..., Flurstücknummer .../32,
wird für unzulässig erklärt.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 19.500,00 € vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Kläger begehren im Wege der Drittwiderspruchsklage die von der Beklagten betriebene Zwangsversteigerung für unzulässig zu erklären.
Die Kläger kauften mit notariellem Bauträgerkaufvertrag vom 08.04.2008 von der Firma M1 Bauträgergesellschaft für Gewerbe- und Wohnbauten mbH (im Folgenden: M1 GmbH) das Grundstück Nähe D. W2 Weg (heute aktuelle Anschrift: G-T Str. 9 b), vorgetragen im Grundbuch des AG Starnberg von H., Blatt ...4, Flurstücknummer .../23, welches die M1 Bauträger GmbH ausweislich der Ziffern II. und IV. des Vertrages mit einer Doppelhaushälfte zu bebauen hatte. Mit gleichem Vertrag kauften die Kläger zweimal 1/20 Miteigentumsanteile an dem (Tiefgaragen-)Grundstück Nähe D. W2 Weg, vorgetragen im Grundbuch des AG Starnberg von H., Blatt ...8 und ...9, Flurstücknummer .../32 verbunden mit dem Sondereigentum an den Tiefgaragenstellplätzen Nr. 8 und 9 gemäß Aufteilungsplan. Auf diesem Grundstück hatte die M1 Bauträger GmbH ausweislich Ziffer II. und IV. des Vertrages eine Tiefgarage zu errichten.
Die Gesamtvergütung (Kaufpreis und Werklohn, im folgenden Kaufpreisforderung) für Kauf und Bebauung betrug 499.000 €, wovon auf die Tiefgaragenstellplätze 30.000 € (15.000 € je Stellplatz) entfielen. Der Preis erhöhte sich aufgrund unstreitiger Sonderwunschvereinbarungen, welche die Errichtung der Doppelhaushälfte betrafen, um weitere 7.412,94 € auf dann insgesamt 506.412,94 €. Gemäß Ziffer V. 3. war die Vergütung für Erwerb und Bebauung des Hausgrundstücks entsprechend des Baufortschritts in insgesamt sieben Raten zu bezahlen. Die Vergütung für Erwerb und Errichtung der Tiefgaragenstellplätze war in vier Raten zu bezahlen. In Ziffer V. 2. des Vertrages wurden allgemeine und in Ziffer V. 3 des Vertrages wurden besondere Voraussetzungen für die Fälligkeit der einzelnen Raten definiert. In Ziffer V. 4. des Vertrages wurde die Zahlungsabwicklung wie folgt geregelt:
„Die Abwicklung der Kaufpreiszahlung erfolgt über folgendes Konto bei der Globalgläubigerin (Anmerkung: die im Verfahren Beklagte):
M1 Bank KG aA
Kontonummer ...
Bankleitzahl ...
Der Käufer verpflichtet sich, sein Eigenkapital und die Finanzierungsmittel ausschließlich auf das vorgenannte Konto zu überweisen. Die Kaufpreisforderung aus diesem Vertrag wird vom Verkäufer an die Globalgläubigerin abgetreten. Der Verkäufer bleibt aber berechtigt, die Kaufpreisforderung zur Zahlung auf vorgenanntes Konto selbst geltend zu machen.
Die Freistellungsverpflichtungserklärung der Globalgläubigerin vom
In Ziffer VIII. 1. wurde die Bewilligung und Beantragung der Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten der Käufer geregelt. Die Auflassung haben die Parteien ausweislich Ziffer VIII. 2. erklärt. Des Weiteren erteilten die Parteien in dieser Ziffer dem beurkundenden Notar unwiderruflich Vollmacht, die Eintragung des Eigentumswechsels zu bewilligen und zu beantragen. Die Vollmacht ist auszuüben,
„sobald der Verkäufer die Kaufpreiszahlung samt etwaiger Zinsen und etwaiger Sonderwünsche schriftlich bestätigt hat.“
Weiter heißt es:
„.... Der Verkäufer hat auf Verlangen des Käufers den Notar auch schon vor vollständiger Kaufpreiszahlung zur Eigentumsumschreibung zu ermächtigen, wenn das Unvermögen des Verkäufers zur Fertigstellung des Kaufobjekts feststeht und der Kaufpreis entsprechend der vom Verkäufer erbrachten Leistung bezahlt ist.“
Für die weiteren Einzelheiten wird auf den als Anlage K 12 vorgelegten Bauträgerkaufvertrag Bezug genommen.
Die M1 GmbH hat im Baugebiet Nähe D. W2 Weg in H. (Stammgrundstück eingetragen im Grundbuch des AG Starnberg für H. auf Blatt 2974) insgesamt 10 Doppelhäuser (20 Doppelhaushälften) und 25 Tiefgaragenstellplätze, sowie weitere Garagen und Stellplätze errichtet. Die M1 GmbH hatte das zu bebauende Grundstück erworben und entsprechend der Anzahl der Doppelhaushälften in 20 Einzelgrundstücke aufgeteilt. Infolge der Teilung entstanden 20, jeweils im Alleineigentum der M1 GmbH stehende Grundstücke. Hinzu kam ein weiteres Grundstück, welches die M1 GmbH ebenfalls erworben hatte und auf dem sie eine Tiefgarage errichtete. Das Eigentum teilte die M1 Bauträger GmbH aufgrund notarieller Teilungserklärung so auf, dass an den Tiefgaragenstellplätzen Sondereigentum verbunden mit einem verhältnismäßigen Miteigentumsanteil am Gesamtgrundstück entstand. Sondereigentümerin wurde zunächst die M1 GmbH. Die Einzelgrundstücke und Tiefgaragenstellplätze hat die M1 GmbH vor Errichtung der Gebäude an insgesamt 20 Erwerber, hierunter die Kläger veräußert und sich dabei jeweils verpflichtet die Gebäude zu errichten.
Die Beklagte hat der Firma M1 Bauträger GmbH dieses Bauvorhaben durch Gewährung von Darlehen in Höhe von 9.595.000 € finanziert. Als Sicherheit für die Darlehensgewährung einigten sich die M1 GmbH und die Beklagte auf die Einräumung einer Buchgrundschuld über insgesamt 9.595.000 € zuzüglich 18% Zinsen jährlich und Kosten. Die Grundschuld wurde als Gesamtgrundschuld vereinbart, bei der alle 20 im Eigentum der M1 GmbH stehenden Grundstücke und die im (Sonder-)Eigentum der M1 GmbH stehenden Tiefgaragenstellplätze einschließlich ihres Miteigentumsanteils am Tiefgaragengrundstück mithafteten. Die Grundschuldbestellung erfolgte am 19.05.2006 (Anlage K 2 mit Bewilligung der damaligen Veräußerin). Die Grundschuld wurde am 30.05.2006 wegen eines zuletzt zu zahlenden Teilbetrages von 1 Million € eingetragen (Grundbuchauszug Anlage K 13). Mit notarieller Urkunde vom 19.05.2006 erklärte die Firma M1 GmbH sich im Hinblick auf die für die Beklagte eingetragene Buchgrundschuld wegen eines Teilbetrages von 1 Million € nebst Zinsen der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen (Anlage K 3). Unter dem Datum des 22.05.2006 erteilte die Notarin I. S.-B3 eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde (Anlage K 3). Der Sicherungszweck der Grundschuld bestimmt sich nach der Zweckerklärung der M1 GmbH vom 13.02.2009 (Anlage K 6 zum klägerischen Schriftsatz vom 04.09.2014)
Unter dem Datum des
„... I.
Die Bank verpflichtet sich hiermit für den Fall der Vollendung des Bauvorhabens gegenüber dem jeweiligen Käufer, jedes aus dem oben genannten Bauvorhaben verkaufte Objekt (Doppelhaushälfte/TG-Stellplatz/...) aus der Pfandhaftung zu entlassen, wenn
1. der Käufer die geschuldete Vertragssumme gemäß jeweiligem Kaufvertrag (einschließlich etwaiger Zinsen und Entgelte für Sonderleistungen) auf das bei der Bank geführte Konto Nr. 39 0000 32 04 (BLZ 701 308 00) des Bauträgers auflagenfrei geleistet hat und
2. ...
II.
Steht endgültig fest, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird, wird die Bank nach ihrer Wahl
1. entweder das Kaufobjekt freigeben, wenn der Käufer auflagenfrei den dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teil der geschuldeten Vertragssumme (Vertragswert) auf das unter I. genannte Konto des Bauträgers bezahlt hat - ...
2. oder die vertragsmäßig auf das unter I. genannte Konto des Bauträgers durch den Käufer eingezahlten Beträgen ohne Zinsen Zug um Zug gegen Löschung der Auflassungsvormerkung und etwaiger für Rechnung des Käufers eingetragener Grundpfandrechte an den Käufer zurückzahlen.
III.
Aufrechnung durch den Käufer:
Unsere vorstehenden Verpflichtungen zur Freigabe bestehen nicht, soweit die Vertragssumme nicht mehr geschuldet ist, weil mit einer Forderung gegen den Bauträger aufgerechnet wurde, die nicht dem kaufvertraglichen Rechtsverhältnis entstammt.“
Auf diese von der Beklagten erteilte Freigabeverzichtserklärung wird in Ziffer V. 4. auf Seite 17 des Bauträgerkaufvertrages (Anlage K 12) Bezug genommen:
Die Firma M1 GmbH hat die Kaufpreisforderung aus dem Bauträgerkaufvertrag mit den Klägern vollständig an die Beklagte abgetreten.
Nach Abschluss des notariellen Bauträgerkaufvertrages und Erklärung der Auflassung am
Die M1 Bauträger GmbH änderte ihre Firma durch Gesellschafterbeschluss vom
Die Grundbuchsituation stellt sich danach (auszugsweise) aktuell wie folgt dar (Grundbuchauszüge in Anlage K 13): Die Firma ... Projektgesellschaft mbH ist Eigentümerin des Grundstücks G-T Str. 9 b), vorgetragen im Grundbuch des AG Starnberg für H., Blatt 2974, Flurstücknummer .../23 (eingetragen in Abteilung I., lfd. Nr. 3, Bestandsverzeichnis Nr. 30/55). Zugunsten der Beklagten wurde am 30.05.2006 eine Buchgrundschuld über 9.595.000 € eingetragen, bezüglich derer Gesamthaft von mehreren der auf Bl. 2974 geführten Grundstücke, darunter das Grundstück Flurnummer .../23 besteht (eingetragen in Abt. III, Nr. 3). Für die Kläger wurde am 15.04.2008 eine Auflassungsvormerkung eingetragen (Abteilung II, lfd. Nr. 39).
Die Firma ... Projektgesellschaft GmbH ist Eigentümerin zweier 1/20 Miteigentumsanteile des Grundstücks Nähe D. W2 Weg, vorgetragen im Grundbuch des AG Starnberg (Teileigentumsgrundbuch) für H., Blatt 6868 und 6869, Flurstücknummer .../32, verbunden mit dem Sondereigentum an den Tiefgaragenstellplätzen Nr. 8 und 9 laut Aufteilungsplan (eingetragen jeweils in Abt. I, Nr. 1). Zugunsten der M1 Bank KGaA wurde am 30.05.2006 eine Buchgrundschuld über 9.595.000 € eingetragen, bezüglich derer Gesamthaft der auf Bl. 2974, 6861 bis 6880 geführten Grundstücke besteht (eingetragen jeweils in Abt. III, Nr. 1). Für die Kläger wurde jeweils am 15.04.2008 eine Auflassungsvormerkung eingetragen (Abteilung II, lfd. Nr. 5).
Das Bauvorhaben ist vollendet. Die M1 Bauträger GmbH hat die Doppelhaushälfte und die Tiefgaragenstellplätze für die Kläger errichtet. Die Abnahme des Hauses erfolgte am
Die Kläger haben die Raten 1 bis 5 entsprechend der Vereinbarung in Ziffer V. 1. und 3. des Bauträgerkaufvertrages und auch die Sonderwunschleistungen über 7.412,94 € vollständig bezahlt.
Die Kläger hatten zunächst auch die 6. Rate vollständig bezahlt. Danach waren zum Zeitpunkt
Die 6. Rate betrug für Tiefgaragenstellplätze und Haus 50.946 €, wovon 39.396 € auf das Haus entfielen. Die Kläger haben vor dem LG München I Klage gegen die Bauträgerin M1 GmbH auf Rückzahlung der 6. Kaufpreisrate über 50.946 € erhoben. In der Klage machten sie geltend, aufgrund zahlreicher Mängel sei zum Zeitpunkt der Zahlung der 6. Rate im August 2008 der als Voraussetzung für die Zahlung der 6. Rate definierte Baufortschritt noch nicht erreicht gewesen. Die 6. Rate sei daher vor Fälligkeit gezahlt worden. Fälligkeit sei auch bisher nicht eingetreten, weil die M1 GmbH die Mängel nicht beseitigt habe. Die Zahlung sei daher ohne Rechtsgrund erfolgt und die M1 GmbH verpflichtet, die 6. Rate zurückzuzahlen. Mit Urteil vom 08.02.2011 (Aktenzeichen: 2 O 17611/09) hat das LG München I der Klage überwiegend stattgegeben und die M1 Bauträger GmbH zur Rückzahlung des auf das Haus entfallenden Anteils der 6. Rate über 39.396 € verurteilt. Die M1 GmbH hat Berufung eingelegt. Das Berufungsverfahren vor dem OLG München (Aktenzeichen 9 U 2032/11) ist noch nicht abgeschlossen. Die Kläger haben aufgrund des Urteils des LG München I die Zwangsvollstreckung gegen die M1 GmbH betrieben. Im Rahmen dessen wurde der Betrag von 39.396 € an die Kläger zurückgezahlt.
Die Kläger haben die 7. Rate (für Haus und Tiefgaragenstellplätze) über 17.464,94 € bisher nicht gezahlt. Die 7. Rate wurde bisher durch die Bauträgerin nicht abgerechnet und angefordert. Sie ist bisher nicht fällig gestellt.
Mit Schreiben vom
Die Kläger und die M1 GmbH, nunmehr firmierend als ... Projektgesellschaft mbH führen seit dem Jahr 2011 einen Rechtsstreit vor dem Landgericht München I (Aktenzeichen 18 O 17607/11), indem die Kläger Schadenersatz wegen Baumängeln begehren und geltend machen, der Schadenersatz übersteige die 6. und 7. Kaufpreisrate. Die auf die 6. und 7. Rate entfallende Kaufpreisforderung sei in Höhe von 11.550 € durch Zahlung und im Übrigen durch klägerseitiger Aufrechnung erloschen. Deshalb begehren die Kläger von der M1 GmbH zugleich, den Notar gemäß Ziffer VIII. 2. des Bauträgerkaufvertrages zu ermächtigen, die Vollmacht zur Bewilligung und Beantragung der Eigentumsumschreibung auszuüben und die Lastenfreistellung (Löschung der Mithaftung für die vorrangige Gesamtgrundschuld der Beklagten) der Kaufgrundstücke herbeizuführen. Im Rahmen einer Klageerweiterung vom 04.02.2014 nehmen die Kläger in jenem Verfahren nunmehr auch die Beklagte auf Lastenfreistellung (Entlassung der Kaufgrundstücke aus der Mithaftung für die Gesamtgrundschuld) in Anspruch. Das Verfahren dauert an, da die notwendige sachverständige Begutachtung der behaupteten Baumängel nicht abgeschlossen ist.
Darüber hinaus führen die Kläger und die M1 GmbH noch drei weitere Prozesse vor dem LG München I. Für die diesbezüglichen Einzelheiten wird auf S. 7/8 der Klage Bezug genommen.
Mit Schriftsatz vom 09.10.2013, bei dem AG Weilheim eingegangen am 14.10.2013 beantragte die Beklagte die Durchführung der Zwangsversteigerung des Grundstücks G-T-Straße 9 b, Gebäude- und Freifläche H., eingetragen im Grundbuch von H., Amtsgericht Starnberg, Band 79, Blatt 2974, Abt. I, lfd. Nr. 55, Flurstück .../23, des 1/20 Miteigentumsanteils an dem Grundstück Nähe D. W2 Weg Verkehrsfläche, H., verbunden mit dem Sondereigentum an dem Tiefgaragenstellplatz Nr. 8, eingetragen im Grundbuch von H., Amtsgericht Starnberg, Blatt 6868 und des 1/20 Miteigentumsanteils an dem Grundstück Nähe D. W2 Weg Verkehrsfläche, H., verbunden mit dem Sondereigentum an dem Tiefgaragenstellplatz Nr. 9, eingetragen im Grundbuch von H., Amtsgericht Starnberg, Blatt 6869. Dem Zwangsversteigerungsantrag liegt die vollstreckbare Ausfertigung der am 19.05.2006 abgegebenen Erklärung der M1 GmbH (nunmehr ... Projektgesellschaft mbH), sich der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen - Urkundennummer ... S/2006 der Notarin I. S.-B3 - vom 22.05.2006 zugrunde. Die Beklagte betreibt die Zwangsversteigerung wegen eines noch offenen Grundschuldteilbetrages in Höhe von 1.000.000 € zuzüglich Zinsen. Für die weiteren Einzelheiten wird auf den Zwangsversteigerungsantrag vom 09.10.2013, vorgelegt als Anlage K 1 Bezug genommen. Mit Beschluss vom 06.11.2013 (Anlage K 4) hat das AG Weilheim die Zwangsversteigerung für das Grundstück G T Straße 9 b), eingetragen im Grundbuch des AG Starnberg von H., Bl. 2974, Flurstücknummer .../23 angeordnet. Am 11.11.2013 erfolgte die Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks in das Grundbuch (Anlage K 5). Auf Antrag der Kläger im Schriftsatz vom 30.01.2014, bei dem LG München II eingegangen am 18.02.2014, hat das LG München II mit Beschluss vom 20.02.2014 die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung angeordnet. Für die Einzelheiten wird auf den Beschluss des LG München II
Die Kläger machen geltend, nachdem sie die Raten 1 bis 5, die Sonderwunschleistungen und anteilig die 6. Rate (soweit sie die Tiefgarage betraf) und damit insgesamt 449.552 € gezahlt haben, dürfe die Beklagte insoweit die Zwangsversteigerung nicht betreiben. Sie setze sich dadurch in Widerspruch zu ihrer Freistellungsverpflichtung gemäß Erklärung vom 12.04.2007. Des Weiteren sei die Rückforderung des Teilbetrags der 6. Rate über 39.396 € von der Bauträgerin rechtmäßig erfolgt, das Urteil des LG München I
Des Weiteren seien die 7. Rate in Höhe von 17.464,94 € und die in Bezug auf das Haus noch streitige 6. Rate über 39.396 € durch Aufrechnung seitens der Kläger erloschen. Infolge zahlreicher Mängel habe den Klägern gegen die Firma M1 GmbH (bzw. ... Projektgesellschaft mbH) Schadenersatz in Höhe von mehr als 100.000 € zugestanden. Die Aufrechnungserklärung vom 04.04.2011 gegenüber der M1 GmbH sei wirksam gewesen. Die Kaufpreisforderung sei durch Zahlung und Aufrechnung vollständig erfüllt. Die ... Projektgesellschaft mbH sei daher verpflichtet, den Notar zur Bewilligung und Beantragung der Eigentumsumschreibung gemäß Ziffer VIII. 2. zu ermächtigen. Die Kläger würden in der Folge Eigentümer werden. Die Beklagte müsse in Bezug auf ihre Freistellungsverpflichtungserklärung die Aufrechnung gegen sich geltend lassen. Sie sei in der Folge verpflichtet, die Freigabe der Kaufgrundstücke von der Mithaftung für die eingetragene Buchgrundschuld zu erklären. Vor diesem Hintergrund sei die von der Beklagten betriebene Zwangsversteigerung unzulässig, denn die Beklagte setze sich dadurch in Widerspruch zu ihrer Freigabeverpflichtung und vereitle den lastenfreien Eigentumserwerb der Kläger.
Die Zwangsvollstreckung sei schließlich auch rechtsmissbräuchlich. Die Beklagte habe von 19 Erwerbern den Kaufpreis vollständig und von den Klägern zu fast 90% erhalten. Es sei davon auszugehen, dass diese Zahlungen die Darlehenssumme von 9.595.000 € und die Grundschuldsumme in gleicher Höhe überstiegen. Die Beklagte versuche im Wege der Zwangsversteigerung mehr zu erhalten als ihr zustehe. Die Beklagte versuche durch die Zwangsvollstreckung Druck auf die Kläger auszuüben, um die Kläger im kollusiven Zusammenwirken mit der ... Projektgesellschaft mbH, zur Zahlung noch nicht fälliger Raten zu veranlassen und die berechtigten Gewährleistungsansprüche der Kläger leerlaufen zu lassen, indem die Kläger auf Rückforderungsansprüche gegen die, möglicherweise nicht leistungsfähige, ... Projektgesellschaft mbH verwiesen werden.
Die Kläger haben mit Klageschrift vom 30.01.2014, bei Gericht eingegangen am 18.02.2014 und an die Beklagte zugestellt am 26.02.2014 Klage erhoben.
Die Kläger beantragen,
1. Die Zwangsversteigerung
1 a) der Beklagten jeweils gegen die Projektgesellschaft mbH, vtr. dch. den GF B4-D1 R., Sch-str. ..., A., vor dem Amtsgericht Weilheim,
(1) in das Grundstück G-T-Straße 9 b, H., Grundbuch von H., AG Starnberg, Bank 79, Lfd. Nr. 55, Blatt 2974, Fl.-St. .../23
(2) sowie in den 1/20 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Nähe D.-W2-Weg, Verkehrsfläche, H., verbunden mit dem Sondereigentum an dem Tiefgaragenstellplatz 8, eingetragen im Grundbuch von H., Amtsgericht Starnberg, Blatt 6868
(3) sowie in den 1/20 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Nähe D.-W2-Weg, Verkehrsfläche, H., verbunden mit dem Sondereigentum an dem Tiefgaragenstellplatz 9, eingetragen im Grundbuch von H., Amtsgericht Starnberg, Blatt 6869
wird für unzulässig erklärt,
1 b) hilfsweise gegen Sicherheitsleistung in Form einer Bürgschaft einer deutschen Großbank in Höhe von 17.464,94 €,
1 c) hilfsweise, sollte den vorherigen Anträgen nicht entsprochen werden, durch Zahlung von 17.464,94 € der Kläger auf das bei der Beklagten geführte Konto, BLZ ..., Kto.Nr.: ..., unter Vorbehalt der Rückforderung gegenüber dem Bauträger, der ... Projektgesellschaft mbH unter voller Beweislast der Kläger für den Rückforderungsanspruch,
1 d) hilfsweise, sollte den vorherigen Anträgen nicht entsprochen werden, wird festgestellt, dass durch die Übergabe und das Wohnen der Kläger in dem Haus ein miet-/pachtähnliches Nutzungsverhältnis begründet wurde,
1 e) hilfsweise, sollte den vorherigen Anträgen nicht entsprochen werden: Die Klage wird als Vollstreckungsgegenklage an das Landgericht München I verwiesen und dort mit dem Verfahren 18 O 17601/11 verbunden, mit dem Antrag:
(1) Die Zwangsversteigerung der Beklagten jeweils gegen die Projektgesellschaft mbH, vtr. dch. den GF B4-D1 R., Sch-str. 3, 73430 A., vor dem Amtsgericht Weilheim,
1. in das Grundstück G-T-Straße 9 b, H., Grundbuch von H., AG Starnberg, Bank 79, Lfd. Nr. 55, Blatt 2974, Fl.-St. .../23
2. sowie in den 1/20 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Nähe D.-W2-Weg, Verkehrsfläche, H., verbunden mit dem Sondereigentum an dem Tiefgaragenstellplatz 8, eingetragen im Grundbuch von H., Amtsgericht Starnberg, Blatt 6868
3. sowie in den 1/20 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Nähe D.-W2-Weg, Verkehrsfläche, H., verbunden mit dem Sondereigentum an dem Tiefgaragenstellplatz 9, eingetragen im Grundbuch von H., Amtsgericht Starnberg, Blatt 6869
4. wird für unzulässig erklärt,
5. hilfsweise gegen Sicherheitsleistung einer Bankbürgschaft über 17.464,94 € zugunsten der Beklagten,
6. hilfsweise durch Zahlung von 17.464,94 € der Kläger auf das bei der Beklagten geführte Konto, BLZ ..., Kto.Nr.: ..., unter Vorbehalt der Rückforderung gegenüber dem Bauträger, der ... Projektgesellschaft mbH unter voller Beweislast der Kläger für den Rückforderungsanspruch,
2. Das Urteil ist vollstreckbar.
3. Die Kosten trägt die Beklagte.
Die Beklagte beantragt, die Klage einschließlich der hilfsweise gestellten Klageanträge abzuweisen.
Die Beklagte trägt vor, die Klage sei unzulässig, da das LG München nicht örtlich zuständig sei. Die Beklagte betreibe die Zwangsvollstreckung vor dem Hintergrund, dass von der ... Projektgesellschaft mbH noch 1.000.000 € Darlehensbetrag zuzüglich Zinsen zur (Rück-)Zahlung offen seien. Vollstreckungsgegner sei die ... Projektgesellschaft mbH. Den Kläger stehe kein Recht zu, diese Zwangsvollstreckung zu verhindern. Die Kläger seien nicht berechtigt, Einwendungen und Einreden aus ihrem Kaufvertrag mit der M1 GmbH (bzw. ... Projektgesellschaft GmbH) der Beklagten entgegenzuhalten. Die Beklagte müsse insbesondere die Einrede fehlender Fälligkeit und die Einwendung einer Aufrechnung, unabhängig davon, ob diese im Verhältnis zur ... Projektgesellschaft mbH zu Recht erfolgen, nicht gegen sich gelten lassen. Die Beklagte sei aus der Freistellungsverpflichtungserklärung erst zur Freigabe verpflichtet, nachdem die Kläger den vollständigen Kaufpreis auf das im Kaufvertrag genannte Konto bei der Beklagten gezahlt haben. Diese Voraussetzung sei nicht eingetreten, nachdem den Klägern infolge der aufgrund des Urteils des LG München I
Das LG München II hat mit Beschluss vom 20.02.2014 (Bl. 25/27) auf Antrag der Kläger die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung angeordnet. Das Gericht hat am 05.06. (Protokoll auf Bl. 53/55 d. A.) und am 20.11.2014 (Protokoll auf Bl. 87/89 d. A.) mündlich zur Sache verhandelt. Mit Beschluss vom 20.11.2014, aufgrund von beiden Parteien in mündlicher Verhandlung erteilter Zustimmung, hat das Gericht eine Entscheidung im schriftlichen Verfahren angeordnet (Bl. 89 d. A.). Im Übrigen wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteivertreter nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
A. Die Klage ist zulässig.
I.
Das Landgericht München II ist gemäß § 771 Abs. 1 ZPO örtlich zuständig, da das Zwangsversteigerungsverfahren vor dem AG Weilheim und damit im Zuständigkeitsbereich des LG München II durchgeführt wird. Die von der Zwangsversteigerung betroffenen Grundstücke sind in H. und damit im Zuständigkeitsbereich des LG München II belegen. Die Zuständigkeit ist nach § 802 ZPO ausschließlich. Das Landgericht ist nach §§ 23 Nr. 1, 71 Abs. 1 GVG sachlich zuständig.
II.
Die Kläger sind prozessführungsbefugt, da sie weder Vollstreckungsgläubiger (hier die Beklagte als Grundschuldgläubigerin), noch Vollstreckungsschuldner (hier die ... Projektgesellschaft mbH als Eigentümerin und Grundschuldnerin), sondern Dritte im Sinne des § 771 Abs. 1, 1. Halbsatz ZPO sind. Gegenstand des Zwangsversteigerungsverfahrens sind das im Eigentum der ... Projektgesellschaft mbH stehende Grundstück G T Weg 9 b, eingetragen im Grundbuch des AG Starnberg von H., Bl. 2974, Flurstücknummer .../23, sowie zwei 1/20 Miteigentumsanteile an dem Grundstück Nähe D. W2 Weg, eingetragen im Grundbuch des AG Starnberg von H., Bl. 6868 und 6869, Flurstücknummer .../32, verbunden mit dem Sondereigentum an den Tiefgaragenstellplätzen Nr. 8 und 9 laut Aufteilungsplan. Die Beklagte betreibt die Zwangsversteigerung wegen eines Teilbetrages von 1 Million € zuzüglich Zinsen aufgrund der für sie im Grundbuch eingetragenen Gesamtgrundschuld über 9.595.000 €, für die die genannten Grundstücke mithaften. Die sofortige Zwangsversteigerung kann aufgrund der notariellen Zwangsvollstreckungsunterwerfung, welche die M1 GmbH (jetzt ... Projektgesellschaft mbH) am 19.05.2006 gegenüber der Beklagten abgegeben hat, sowie der vollstreckbaren Ausfertigung dieser Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung vom 22.05.2006 formal rechtmäßig erfolgen. Das AG Weilheim führt auf Antrag der Beklagten das Zwangsversteigerungsverfahren durch. Gegen diese von der Beklagten betriebene Zwangsversteigerung richtet sich der Widerspruch der Kläger als Dritter nach § 771 ZPO.
III.
Für die Klage besteht ein Rechtsschutzbedürfnis, seitdem aufgrund des Antrags der Beklagten vom 09.10.2014, bei dem AG Weilheim eingegangen am 14.10.2014 die Zwangsvollstreckung konkret drohte (Schmidt, K./Brinkmann, in MüKo, 4. Aufl. 2012, Rn. 58 zu § 771 ZPO). Mit Beschluss des AG Weilheim
IV.
Die sonstigen allgemeinen Zulässigkeitsvoraussetzungen liegen vor.
B. Die Klage ist begründet, da den Klägern gegen die von der Beklagten betriebene Zwangsversteigerung der von den Klägern erworbenen Grundstücke ein die Veräußerung hinderndes Recht im Sinne von § 771 Abs. 1, 2. Halbsatz ZPO zusteht. Dieses Recht folgt aus der Freistellungsverpflichtungserklärung der Beklagten. Soweit die Kläger den Kaufpreis auf das vertraglich festgelegte Konto bezahlt haben, haben sie das Recht erworben, von der Beklagten die (teilweise) Freistellung der Kaufgrundstücke von der Mithaftung für die Gesamtgrundschuld und (Teil-)Grundschuldverzicht zu verlangen. Soweit streitig ist, ob die Kaufpreisforderung durch Aufrechnung erloschen ist, haben die Kläger aufgrund der Freistellungsverpflichtungserklärung der Beklagten zumindest bis zur rechtskräftigen Klärung dieser Frage im Prozess vor dem LG München I, Aktenzeichen 18 O 17607/11, das Recht die Zwangsversteigerung zu verhindern. Soweit die Aufrechnung wirksam sein sollte, besteht ebenso wie im Fall der Kaufpreiszahlung ein Recht auf (teilweise) Freistellung der Kaufgrundstücke von der Mithaftung für die Gesamtgrundschuld und (Teil-)Grundschuldverzicht.
I.
Als die Veräußerung hindernde Rechte sind dingliche Rechte anerkannt (Schmidt, K./Brinkmann, in MüKo, 4. Aufl. 2012, Rn. 17 ff., 33 ff. zu § 771 ZPO). Ein solches Recht steht den Klägern indes nicht zu. Namentlich sind nicht die Kläger, sondern ist die ... Projektgesellschaft mbH Eigentümerin der Grundstücke, die Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind.
II.
Weiter sind schuldrechtlich begründete relative Rechte eines Dritten, die ihm gegenüber dem Vollstreckungsschuldner einen Anspruch auf Herausgabe des Vollstreckungsgegenstandes gewähren, als die Veräußerung hindernde Rechte anerkannt. Diese Ansprüche sind abzugrenzen von solchen schuldrechtlichen Ansprüchen, die dem Dritten gegen den Vollstreckungsschuldner nur ein Recht auf Verschaffung des Vollstreckungsgegenstandes gewähren und deshalb kein die Veräußerung hinderndes Rechts darstellen (Schmidt, K./Brinkmann, in MüKo, 4. Aufl. 2012, Rn. 24 ff., 39 ff. zu § 771 ZPO). Im vorliegenden Fall verfügen die Kläger gegenüber der ... Projektgesellschaft mbH lediglich über schuldrechtliche Verschaffungsansprüche, die nicht Grundlage eines die Veräußerung hindernden Rechts sein können. Diese Ansprüche ergeben sich aus dem notariellen Bauträgerkaufvertrag. Sie sind darauf gerichtet, dass die ... Projektgesellschaft mbH verpflichtet ist, die geschuldeten Gebäude zu errichten (Ziffern II. und IV. des notariellen Bauträgerkaufvertrages in Verbindung mit § 631 BGB), den Klägern Besitz an den (bebauten) Grundstücken zu verschaffen (Ziffer VI. des notariellen Bauträgerkaufvertrages in Verbindung mit §§ 631 Abs. 1, 433 Abs. 1 Satz 1 BGB) und den Klägern lastenfrei Eigentum zu übertragen (Ziffer III. des notariellen Bauträgerkaufvertrages in Verbindung mit § 433 Abs. 1 Sätze 1 und 2 BGB). Weiter ist der Besitz der Kläger, der in Erfüllung des schuldrechtlichen Verschaffungsanspruchs (Abnahme am 07.08.2008) entstanden ist, kein die Veräußerung hinderndes Recht (Schmidt, K./Brinkmann, in MüKo, 4. Aufl. 2012, Rn. 38 zu § 771 ZPO). Ebenso wenig stellt die Auflassungsvormerkung, welche infolge der Bewilligung durch die M1 GmbH für die Kläger am 15.04.2008 im Grundbuch eingetragen wurde, ein die Veräußerung hinderndes Recht dar, da sie lediglich den schuldrechtlichen Anspruch auf Eigentumsübertragung relativ sichert (Schmidt, K./Brinkmann, in MüKo, 4. Aufl. 2012, Rn. 38 zu § 771 ZPO).
III.
Über die beiden genannten Konstellationen hinaus ist anzuerkennen, dass ein die Veräußerung hinderndes Recht auch aus einer schuldrechtlichen Sonderbeziehung zwischen dem Drittem und dem Vollstreckungsgläubiger resultieren kann.
1. Der Begriff „die Veräußerung hinderndes Recht“ ist nicht streng wörtlich zu verstehen. Im Wortsinne bedeutet die Formulierung, der Vollstreckungsschuldner sei im Verhältnis zu dem Dritten nicht berechtigt, den Vollstreckungsgegenstand zu veräußern bzw. der Dritte könne aufgrund des ihm zustehenden Rechts die Veräußerung durch den Vollstreckungsschuldner verhindern. Nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift ist die Drittwiderspruchsklage aber nicht auf derartige Fallgestaltungen beschränkt (bzw. existieren solche Rechte genau genommen gar nicht; vgl. Lackmann, in Musielak, 11. Aufl. 2014, Rn. 12 zu § 771 ZPO; Schmidt/Brinkmann in, Münchner Kommentar zur ZPO, 4. Aufl. 2012, Rn. 16 zu § 771 ZPO; Picker, JZ 2014, 431, 436).
2. Der Sinn und Zweck des § 771 Abs. 1 ZPO geht zunächst dahin, dass die Frage, ob ein die Veräußerung hinderndes Recht besteht, sich danach beurteilt, ob und inwieweit der Vollstreckungsschuldner im Verhältnis zum Dritten zur Verwertung des Vollstreckungsgegenstandes berechtigt oder die Veräußerung zu Verwertungszwecken im Verhältnis zum Dritten rechtswidrig ist (Lackmann, in Musielak, 11. Aufl. 2014, Rn. 12 zu § 771 ZPO; Schmidt/Brinkmann in, Münchner Kommentar zur ZPO, 4. Aufl. 2012, Rn. 16 zu § 771 ZPO m. w. N.). In diesem Sinne ist anerkannt, dass sowohl absolute Rechte als auch relative Rechte, die aufgrund einer schuldrechtlichen Sonderrechtsbeziehung zwischen Drittem und Vollstreckungsschuldner bestehen, die Veräußerung hindernde Rechte im Sinne der Vorschrift sein können (vgl. die Aufzählung in Schmidt/Brinkmann in, Münchner Kommentar zur ZPO, 4. Aufl. 2012, Rn. 17 ff. zu § 771 ZPO). Solche Rechte stehen den Klägern im vorliegenden Fall nicht zu (vgl. bereits oben Ziffern I. und II.).
3. Nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift ist über diese beiden genannten Konstellationen hinaus anzuerkennen, dass ein die Veräußerung hinderndes Recht auch aus einer schuldrechtlichen Sonderbeziehung zwischen Drittem und Vollstreckungsgläubiger resultieren kann (Picker, JZ 2014, 431, 433, 435 f., 442).
a) Voraussetzung hierfür ist, dass der Dritte geltend machen kann, die von dem Gläubiger konkret im Wege der Zwangsvollstreckung betriebene Verwertung des Vollstreckungsgegenstands sei rechtswidrig, weil sie ein aus der Sonderrechtsbeziehung zum Vollstreckungsgläubiger resultierendes relatives Recht verletzt. Ein solches Recht besteht dann, wenn es dem Dritten eine Rechtsposition zuweist, die ihm eine exklusive Berechtigung an dem Vollstreckungsgegenstand sichert und die von dem Vollstreckungsgläubiger aufgrund der Sonderrechtsbeziehung zu respektieren ist (Picker, JZ 2014, 431, 435, 437). Verwertet der Vollstreckungsgläubiger unter Verstoß gegen die Sonderrechtsbeziehung mit dem Dritten den Vollstreckungsgegenstand im Wege der Zwangsvollstreckung, verhält er sich rechtswidrig.
b) Dem Dritten steht aufgrund materiell-rechtlicher Berechtigung ein Unterlassungsanspruch gegen den Vollstreckungsgläubiger zu, mit dessen Hilfe er außerhalb des Zwangsvollstreckungsverfahrens Leistungsklage auf Unterlassung des Zugriffs auf den Gegenstand erheben könnte (Picker, JZ 2014, 431, 433, 435). Im Zwangsvollstreckungsverfahren ist eine solche Klage indes unzulässig (Schmidt/Brinkmann in, Münchner Kommentar zur ZPO, 4. Aufl. 2012, Rn. 12 zu § 771 ZPO). Würde nunmehr durch die vom Vollstreckungsgläubiger im Zwangsvollstreckungsverfahren angestrebte Verwertung des Vollstreckungsgegenstandes das relative Recht des Dritten vereitelt oder zerstört, dann bedarf der Dritte einer Rechtsschutzmöglichkeit im Rahmen des Zwangsvollstreckungsverfahrens. Anderenfalls müsste er dem Verlust seines Rechts tatenlos zusehen und er könnte erst im Anschluss an das Vollstreckungsverfahren Bereicherungs- und Schadenersatzansprüche gegen den Vollstreckungsgläubiger geltend machen. Eine solche Konsequenz wäre nicht nur materiell-rechtlich unbillig, sondern auch nicht verfahrensökonomisch. Den notwendigen Rechtsschutz bietet die Drittwiderspruchsklage mit der der Dritte im Zwangsvollstreckungsverfahren sein Recht geltend machen und die rechtszerstörende Verwertung verhindern kann (Picker, JZ 2014, 431, 433 f., 438 f., 441 f.).
c) Die Erwägungen zeigen, dass der Fall, in dem ein relatives Recht, kraft dessen der Dritte die Verwertung des Vollstreckungsgegenstandes verhindern kann, aus einem Schuldverhältnis zum Vollstreckungsschuldner stammt, mit dem Fall vergleichbar ist, in dem ein solches Recht aus einem Schuldverhältnis zum Vollstreckungsgläubiger resultiert. In beiden Fällen geht es darum, dass dem Dritten eine Rechtsposition zusteht, die durch die konkrete Zwangsvollstreckung rechtswidrig verletzt wird, weil entweder der Vollstreckungsschuldner oder aber der Vollstreckungsgläubiger nicht zur Verwertung berechtigt sind. Sinn und Zweck der Drittwiderspruchsklage ist es dem Dritten, eine Rechtsschutzmöglichkeit im Zwangsvollstreckungsverfahren zu geben, damit er eine solche Rechtsposition verteidigen kann (Picker, JZ 2014, 431, 434 f., 441 f.). Die genannten Fallkonstellationen sind deshalb gleich zu behandeln. Dementsprechend ist die Frage, ob ein die Veräußerung hinderndes Recht besteht, danach zu beantworten, welchen konkreten Inhalt das dem Dritten zustehende Recht hat, namentlich, ob es durch die konkret angestrebte Verwertung rechtswidrig beeinträchtigt wird und deshalb dem Vollstreckungsgläubiger im Sinne der Abwehr einer fremden Rechtsberühmung entgegengehalten werden kann (Picker, JZ 2014, 431, 436 f., 438 f.). Nicht maßgeblich ist demgegenüber, worin das Recht seinen Ursprung hat und ob es dinglichen oder schuldrechtlichen Charakter hat. Demzufolge ist im zweiten Fall auch nicht entscheidend, ob das Recht aus einem Schuldverhältnis des Dritten mit dem Vollstreckungsschuldner oder mit dem Vollstreckungsgläubiger resultiert (Picker, JZ 2014, 431, 435 f., 441 f.).
d) Die, die Veräußerung hindernden Rechte sind nicht abschließend auf bestimmte Rechtspositionen beschränkt. Vielmehr bedarf es einer am Gesetzeszweck orientierten Betrachtung im Einzelfall, ob ein materielles Recht bzw. eine Rechtsposition besteht, die als die Veräußerung bzw. die Zwangsvollstreckung hindernd anzuerkennen ist und dementsprechend im Zwangsvollstreckungsverfahren vom Dritten dem Vollstreckungsgläubiger entgegengehalten werden kann.
e) Vor diesem Hintergrund ist die Anerkennung eines die Veräußerung hindernden Rechts der Kläger und in der Folge die Möglichkeit zur Erhebung der Drittwiderspruchsklage von folgenden Voraussetzungen abhängig. Den Klägern muss ein Recht zustehen, welches sie der Beklagten als Vollstreckungsgläubigerin entgegenhalten können. Dieses Recht muss so ausgestaltet sein, dass es den Klägern einen eigenen Zugriff auf den Vollstreckungsgegenstand gewährt oder sichert und ihnen zu diesem Zweck die Befugnis gibt, den Zugriff der Beklagten auf den Vollstreckungsgegenstand abzuwehren. Eine solche Abwehrbefugnis besteht, wenn die Beklagte verpflichtet ist, das Recht der Kläger zu beachten und nicht zu verletzten, sie aber durch die konkret angestrebte Verwertung gegen diese Verpflichtung verstößt, weil infolge der Verwertung das Recht der Kläger untergeht und damit deren Zugriff auf den Vollstreckungsgegenstand vereitelt wird. Die Kläger bedürfen einer solchen Abwehrbefugnis, um eine solcherart rechtswidrig betriebene Verwertung der Beklagten verhindern zu können. Die angestrebte Verwertung durch die Beklagte muss dabei nicht in dem Sinne rechtswidrig sein, dass die Zwangsvollstreckung überhaupt unzulässig wäre. Entscheidend ist, ob die Verwertung durch die Beklagte gerade im Verhältnis zu den Klägern rechtswidrig ist (vgl. zu alldem Picker, JZ 2014, 431, 435 ff.). Ist das der Fall, dann sind die Kläger berechtigt die Drittwiderspruchsklage zu erheben, um im Rahmen des Zwangsvollstreckungsverfahrens ihr Recht geltend machen und seinen Verlust abwenden zu können. Denn ein anderer tauglicher Rechtsbehelf steht nicht zur Verfügung.
IV.
Die Kläger als Käufer von für die Gesamtgrundschuld mithaftenden Grundstücken haben aufgrund der Freistellungsverpflichtungserklärung der Beklagten vom 12.04.2007 und der Zahlung des Kaufpreises in Höhe von 449.552 € auf das vertraglich festgelegte Konto das Recht erworben, von der Beklagten die (teilweise) Freistellung der Kaufgrundstücke von der Mithaftung für die Gesamtgrundschuld und (Teil-)Grundschuldverzicht zu verlangen. Dieses Recht ist ein die Veräußerung hinderndes Recht im Sinne des § 771 Abs. 1 ZPO, weil in dessen Ansehung die Zwangsversteigerung der Beklagten rechtswidrig ist. Um den Untergang dieses Rechts zu verhindern, sind die Kläger berechtigt, Widerspruch gegen die Zwangsversteigerung erheben. Infolge des berechtigten Widerspruchs ist die Zwangsversteigerung für unzulässig zu erklären.
1. Die Kläger haben aufgrund der Freistellungsverpflichtungserklärung der Beklagten ein schuldrechtlich begründetes Recht, kraft dessen sie von der Beklagten die Entlassung des Grundstücks aus der Mithaftung für die Gesamtgrundschuld verlangen können.
a) Die Beklagte hat die Erklärung am 12.04.2007 schriftlich gegenüber der Bauträgerin M1 GmbH abgegeben, welche sie entgegengenommen hat. Hierdurch ist ein Vertrag zwischen der Beklagten und der M1 GmbH zustande gekommen (vgl. dazu, dass die Annahme einer Freistellungserklärung zu einer vertraglichen Vereinbarung führt, Basty, Der Bauträgervertrag, 8. Aufl. 2014, Rn. 326 f.; BGH NJW 1984, 169, 170). Sinn und Zweck dieses Vertrages ist es, dass die Bauträgerin ihre gegenüber den Erwerbern nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MaBV bestehende Pflicht, Sicherheit für die Löschung vorrangiger Grundpfandrechte zu stellen, erfüllen kann. Diesem Zweck entsprechend hat die Beklagte verbindlich erklärt, die Kaufobjekte unter den in der Erklärung näher definierten Bedingungen, namentlich vollständiger Kaufpreiszahlung von der Mithaftung freizustellen. Die Erklärung war zum Zwecke der nach § 3 Abs. 1 Satz 4 MaBV vorgesehenen Verkörperung von der Verpflichteten schriftlich abzugeben. Hierzu genügte die einseitig schriftliche Erklärung der Beklagten. Die Annahme der Erklärung durch die M1 GmbH als Bauträgerin konnte formlos erfolgen. Gemäß § 3 Abs. 1 Satz 5 MaBV ist in dem notariellen Bauträgerkaufvertrag zwischen den Klägern und der M1 GmbH auch auf diese Freistellungserklärung Bezug genommen worden.
b) Dieser Vertrag gibt als echter Vertrag zugunsten Dritter den Klägern ein eigenes Forderungsrecht (§ 328 Abs. 1 BGB), kraft dessen sie die Freistellung der Kaufobjekte unmittelbar von der Beklagten verlangen können (vgl. hierzu Gottwald, in Münchner Kommentar, 6. Aufl. 2012, Rn. 69 zu § 328 BGB; Basty, Der Bauträgervertrag, 8. Aufl. 2014, Rn. 326 f.; BGH NJW 1976, 2340, 2342; BGH NJW 1992, 1390).
1) Im Ausgangspunkt spricht der Wortlaut der Freistellungsverpflichtungserklärung für ein eigenes Recht der Käufer, von der Beklagten die Freistellung von der Mithaftung der Kaufobjekte für die Gesamtgrundschuld fordern zu können. Denn danach „verpflichtet sich“ die Bank „gegenüber dem jeweiligen Käufer, jedes ... Objekt ... aus der Pfandhaftung zu entlassen.“ Es werden also ausdrücklich die Käufer als diejenigen erwähnt, denen gegenüber die Verpflichtung besteht. Demgegenüber wird die Bauträgerin nicht erwähnt.
2) Diese Verpflichtung beinhaltet spiegelbildlich das Recht der Käufer, von der Beklagten die Freistellung zu verlangen, wenn die in der Erklärung genannten Voraussetzungen eingetreten sind.
aa) Dieses Recht wird zwar in der Erklärung nicht ausdrücklich erwähnt. Es ergibt sich aber zwingend aus der Auslegung der Erklärung (§ 328 Abs. 2 BGB). Die Freistellungsverpflichtungserklärung dient dazu sicherzustellen, dass das Kaufobjekt von der, der Auflassungsvormerkung der Käufer im Rang vorgehenden Mithaftung für die Gesamtgrundschuld freigestellt werden kann und dadurch der lastenfreie Erwerb der Käufer gesichert ist. Der Bauträger erfüllt durch die Beibringung dieser Freistellungsverpflichtungserklärung seine Sicherungspflicht gegenüber den Käufern aus § 3 Abs. 1 Nr. 3 MaBV und bietet Gewähr dafür, dass er seine Verpflichtung aus dem Kaufvertrag, Eigentum lastenfrei zu übertragen, erfüllen kann. Dieser Sicherungszweck wird nur erreicht, wenn die Käufer die finanzierende Bank, hier die Beklagte, aus eigenem Recht auf Freistellung in Anspruch nehmen können. Ohne ein solches Recht wäre die Erfüllung der Verpflichtung durch die Beklagte gerade nicht gesichert, weil es dann den Käufern nicht möglich wäre, die Freistellung zu fordern und nötigenfalls gerichtlich durchzusetzen. Die Beklagte könnte in einem solchen Szenario die Erfüllung ihrer Verpflichtung verweigern, obgleich die Freistellungsvoraussetzungen vorliegen, ohne rechtliche Nachteile befürchten zu müssen. Im Ergebnis stünde die Freistellung im Belieben der Beklagten. Dieses Ergebnis widerspräche dem mit der Erklärung verbundenen Sicherungszweck.
bb) Der Sicherungszweck wird darüber hinaus nur dann erreicht, wenn die Käufer nicht davon abhängig sind, dass die Bauträgerin für sie das Recht auf Freistellung geltend macht. Erhielten sie kein eigenes Recht gegenüber der Beklagten als Grundschuldgläubigerin, die Freistellung zu fordern, wären sie darauf angewiesen, dass die Bauträgerin für sie dieses Recht geltend macht. Sie gerieten dadurch in eine Abhängigkeit von der Bauträgerin, ohne deren Kooperation sie eine Freistellung nicht erreichen könnten. Zwar könnten die Käufer die Bauträgerin aus dem Kaufvertrag darauf in Anspruch nehmen, die Freistellung einzufordern. Jedoch ist dies, gerade in Konstellationen, in denen es im Hinblick auf Bauverpflichtungen Streit gibt, mit einem möglicherweise langwierigen Prozess verbunden und selbst nach einem gewonnen Prozess wird unter Umständen eine Zwangsvollstreckung nach § 888 ZPO (unvertretbare Handlung) nötig. Solange der Bauträger nicht kooperiert bzw. während eines Rechtsstreits wären die Käufer also gerade nicht gesichert, weil sie währenddessen keine Möglichkeit haben, die Freistellung zu erreichen, selbst wenn die Freistellungsvoraussetzungen gegeben sind. Die Vorgabe des § 3 Abs. 1 Satz 2, 1. Variante MaBV, die Löschung der Grundschuld unverzüglich nach Vollendung des Bauvorhabens und Zahlung der geschuldeten Vertragssumme zu gewährleisten, würde nicht eingehalten. Eine solche Abhängigkeit von der Bauträgerin ist nur dadurch zu vermeiden, dass den Käufern ein eigenes Recht eingeräumt wird, die Freistellung unmittelbar von der Grundschuldgläubigerin zu fordern.
cc) Dass die Kläger in der Freistellungsverpflichtungserklärung nicht namentlich genannt sind, steht der Annahme eines Vertrages zugunsten Dritter nicht entgegen. Es genügt, dass der Dritte bestimmbar ist. Die Bestimmbarkeit ist gegeben, nachdem in der Erklärung die Käufer angesprochen sind und die Person der Käufer aufgrund des notariellen Bauträgerkaufvertrages vom 08.04.2008 zweifelsfrei festgestellt werden kann (vgl. hierzu Gottwald, in Münchner Kommentar, 6. Aufl. 2012, Rn. 24 zu § 328 BGB).
c) Zusammenfassend haben die Kläger als Käufer aufgrund der vertraglich in Form eines echten Vertrages zugunsten Dritter zwischen der Bauträgerin M1 GmbH (nunmehr ... Projektgesellschaft mbH) und der Beklagten vereinbarten Freistellungsverpflichtung ein eigenes Forderungsrecht erworben, wonach sie unmittelbar von der Beklagten die Freistellung der Kaufgrundstücke von der Mithaftung für die Gesamtgrundschuld verlangen können.
2. Die Freistellung von der Mithaftung der Kaufobjekte für die Gesamtgrundschuld, ist davon abhängig, dass die in der Freistellungsverpflichtungserklärung genannten Voraussetzungen (im Sinne einer aufschiebenden Bedingung nach § 158 Abs. 1 BGB; vgl. noch unten Ziffer VI. 2. d) erfüllt sind. Sind die Voraussetzungen vollständig erfüllt, dann ist die Beklagte verpflichtet zu erklären, dass das Grundstück von der Mithaftung für die Gesamtgrundschuld freigestellt bzw. aus der Mithaftung entlassen wird. Die Kläger erwerben dann einen Anspruch gegen die Beklagte auf Grundschuldverzicht.
a) In der Erklärung vom 12.04.2007 wird in der Überschrift der Begriff „Freistellungsverpflichtung“ (als Teil des Begriffs Freistellungsverpflichtungserklärung) und in Ziffer I Satz 1 der Begriff „entlassen“ verwendet. In Ziffer I Satz 2 ist wiederum von Freistellungsverpflichtung die Rede. In Ziffer II Nr. 1 findet der Begriff „freigeben“ Verwendung und Ziffer III. spricht von der „Verpflichtungen zur Freigabe.“ Inhaltlich ist an jeder Stelle das Gleiche gemeint, nämlich dass die Pfandhaftung des betreffenden Grundstücks für die Gesamtgrundschuld beendet wird und damit ein Zugriff der Beklagten als Vollstreckungsgläubigerin nicht mehr möglich ist.
b) Die Käufer erwerben in der Folge einen Anspruch gegen die Beklagte auf Erklärung eines Grundschuldverzichts (§§ 1192 Abs. 1 BGB, 1168 Abs. 1 und 2, 1175 Abs. 1 Satz 2 BGB). Von einem Anspruch auf Grundschuldverzicht ist in der Freistellungsverpflichtungserklärung zwar nicht ausdrücklich die Rede. Er ergibt sich aber infolge einer am Sinn und Zweck orientierten Auslegung der Freistellungsverpflichtungserklärung. Dieser Sinn und Zweck bestimmt sich danach, dass die der Bauträgerin nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MaBV obliegende Sicherungsverpflichtung erfüllt wird (vgl. bereits oben IV. 1. a). § 3 Abs. 1 Satz 2 MaBV definiert hierzu, dass die Freistellung im Sinne von § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MaBV gesichert ist, wenn „gewährleistet ist, dass die nicht zu übernehmenden Grundpfandrechte im Grundbuch gelöscht werden.“
c) Die Löschung der Grundschuld für das betreffende Grundstück tritt als gesetzliche Folge der Verzichtserklärung der Beklagten der Beklagten als Grundschuldgläubigerin und deren Eintragung in das Grundbuch (Eickmann, in MüKo, 6. Aufl. 2013, Rn. 2, 4 zu § 771 ZPO) ein. Alternativ kann die Beklagte auch eine Löschungsbewilligung erteilen oder Pfandfreigabe erklären (Eickmann, in Münchner Kommentar, 6. Aufl. 2013, Rn. 5 zu § 1175 BGB). Eine Zustimmung der Bauträgerin als Eigentümerin ist nicht erforderlich (Palandt/Bassenge, 73. Aufl. 2014, Rn. 3 zu § 1175 BGB).
3. Im vorliegenden Fall ist das Bauvorhaben vollendet. Die Gebäude sind errichtet, abgenommen und werden von den Klägern seit mehr als 6 Jahren genutzt. Die Tatsache, dass zwischen den Klägern und der ... Projektgesellschaft mbH Streit darüber besteht, ob und in welchem Umfang Mängel vorhanden sind, steht der Vollendung nicht entgegen. Vor diesem Hintergrund beurteilt sich die Frage, ob die Voraussetzungen für die Freistellung von der Pfandhaftung gegeben sind, nach Ziffer I. der Freistellungsverpflichtungserklärung. Ziffer II., die Regelungen für den Fall der endgültigen Nichtvollendung enthält, hat keine Bedeutung mehr. Ziffer I Satz 1 Nr. 1 der Freistellungsverpflichtungserklärung regelt, dass die Beklagte verpflichtet ist, das jeweilige Kaufobjekt aus der Pfandhaftung zu entlassen, „wenn der Käufer die geschuldete Vertragssumme ... auf das bei der Bank geführte Konto ... auflagenfrei geleistet hat ....“ Die Freistellungsverpflichtung besteht also jedenfalls dann, wenn der Käufer den vereinbarten Kaufpreis zuzüglich der Vergütung für Sonderwunschleistungen auf das betreffende Konto gezahlt hat. Die weitere Voraussetzung nach Ziffer I Satz 1 Nr. 2, dass für das Kaufobjekt übernommene Bürgschaften erloschen sein müssen, ist unstreitig erfüllt.
4. Die Regelung ist indes nicht so auszulegen, dass die Freistellungsverpflichtung erst nach vollständiger Zahlung entsteht und eine frühere Freistellung ausgeschlossen ist. Vielmehr besteht eine Freistellungsverpflichtung in dem Umfang, in dem die Vertragssumme von den Käufern vereinbarungsgemäß auf das bezeichnete Konto gezahlt worden ist (vgl. zur [ergänzenden] Auslegung von Freistellungserklärungen BGH NJW 1984, 169, 171). Denn die Regelung geht erkennbar davon aus, dass der Kaufvertrag störungsfrei durchgeführt wird, die Zahlungen entsprechend dem Baufortschritt erfolgen und die Vertragssumme zeitnah zur Vollendung des Bauvorhabens vollständig gezahlt ist. Ziffer II. der Freistellungsverpflichtungserklärung trifft Regelungen für den Fall der endgültigen Nichtvollendung des Bauvorhabens. Eine Regelung für den Fall, dass das Bauvorhaben zwar vollendet wird und große Teile der Vertragssumme gezahlt sind, eine endgültige Abrechnung aber nicht in angemessener Zeit nach Vollendung stattfindet, vielmehr jahrelange Rechtsstreitigkeiten zwischen Klägern und der Bauträgerin M1 GmbH dazu führen, dass auch mehr als 6 Jahre nach Vollendung noch keine Freistellung erfolgt ist, ist indes nicht getroffen. Diese Lücke ist im Wege ergänzender Vertragsauslegung dahingehend zu schließen, dass die Beklagte zur teilweisen Haftungsfreistellung verpflichtet ist. Die Haftungsfreistellung hat in dem Umfang zu erfolgen, in dem die Käufer die Vertragssumme unstreitig auf das vereinbarte Konto gezahlt haben (BGH NJW 1984, 169, 171). Durch diese Lösung wird einerseits eine Übersicherung der Beklagten vermieden. Nach der Freistellungsverpflichtungserklärung soll das Kaufgrundstück nur bis zur Höhe der geschuldeten Vertragssumme haften (vgl. hierzu auch BGH NJW 1992, 1390). Könnte die Beklagte nunmehr, obgleich mehr knapp 89% der geschuldeten Vertragssumme gezahlt sind, die Zwangsvollstreckung wegen einer Summe von 1 Million € zuzüglich Zinsen betreiben, erhielte sie aufgrund Zahlungen und Zwangsversteigerung eine höhere Summe als ihr nach Abtretung der Kaufpreisforderung und ausweislich der Freistellungsverpflichtungserklärung zusteht und als das bebaute Kaufobjekt überhaupt wert ist. Eine solches Ergebnis ist offenkundig unbillig und nicht interessengerecht und zu vermeiden (Marcks, in Landmann/Rohmer, in Gewerbeordnung, 68. Ergänzungslieferung 2014, Rn. 14 zu § 3 MaBV). Andererseits ist anzuerkennen, dass ein Sicherungsinteresse der Beklagten jedenfalls insoweit und solange besteht als die Vertragssumme noch nicht vollständig gezahlt ist und aufgrund der Rechtsstreitigkeiten zwischen Käufern und Bauträger unklar ist, in welcher Höhe sie noch zu bedienen ist (vgl. dazu noch unten Ziffer VI.). Die Interessenlage und die Lösung sind vergleichbar mit Sicherungsgeschäften, bei denen anerkannt ist, dass der Sicherungsgeber die Rückgewähr eines entsprechenden Teils einer Grundschuld verlangen kann, wenn endgültige Übersicherung eingetreten ist (BGH NJW 1984, 169, 171).
5. Die Kläger haben unstreitig die Raten 1 bis 5 und die Rate 6 anteilig (die Tiefgaragenstellplätze betreffend), sowie die Sonderwunschleistungen bezahlt. Die Zahlungen erfolgten mit Erfüllungswirkung auf das im Vertrag angegebene Konto. Die Kläger haben danach 449.552 € von insgesamt 506.412,94 € bezahlt. Entsprechend dieser Zahlungen haben die Kläger einen Anspruch auf Grundschuldverzicht.
a) Die Kläger haben drei von vier Raten für die beiden Tiefgaragenstellplätze auf das im Kaufvertrag genannte Konto bezahlt. Die vierte Rate in Höhe von 3,5%, die gemeinsam mit der 7. Rate für die Doppelhaushälfte zu zahlen ist (vgl. Ziffer V. 3. des Bauträgerkaufvertrages), haben sie noch nicht bezahlt. Insoweit ist lediglich noch ein Betrag von 1.050 € zur Zahlung offen (3,5% von 30.000 €). Die Beklagte ist deshalb verpflichtet, die Tiefgaragenstellplätze jeweils in Höhe von 14.475 € aus der Mithaftung für die Gesamtgrundschuld zu entlassen. Die Kläger haben deshalb gegen die Beklagte einen Anspruch darauf, dass die Beklagte in dieser Höhe im Hinblick auf das Sondereigentum an den Stellplätzen Nr. 8 und 9 gemäß Aufteilungsplan, jeweils in Verbindung mit 1/20 Miteigentumsanteil auf die Mithaftung dieser Grundstücksteile für die Gesamtgrundschuld verzichtet. In der Folge wird die Mithaftung der Tiefgaragenstellplätze auf einen Betrag von jeweils 525 € begrenzt.
b) Im Hinblick auf das Hausgrundstück (Doppelhaushälfte) haben die Kläger die Raten 1 bis 5, sowie die Mehrvergütung für Sonderwunschleistungen auf das im Kaufvertrag genannte Konto gezahlt. Die Summe der Zahlung beläuft sich insoweit auf 420.602 €. Die Beklagte ist deshalb verpflichtet, dieses Grundstück im Umfang dieser Zahlung aus der Mithaftung für die Gesamtgrundschuld zu entlassen. Die Kläger haben daher Anspruch darauf, dass die Beklagte den Verzicht auf die Mithaftung für die Grundschuld in Höhe von 420.602 € erklärt. In der Folge wird die Mithaftung des Hausgrundstücks der Höhe nach auf einen Betrag von 55.810,94 € begrenzt. In der Folge haftet das Kaufgrundstück nur noch mit dem Betrag von 55.810,94 €, der der noch offenen Vertragssumme entspricht.
c) Die Begrenzung der Mithaftung hat nach § 1132 Abs. 2 BGB zu erfolgen. Die Beklagte hat zu erklären, dass die Haftung auf die noch offenen Beträge begrenzt wird und die Eintragung dieser Teilungserklärung (teilweisen Pfandentlassung) zu veranlassen (Eickmann, in MüKo, 6. Aufl. 2013, Rn. 35, 39 f. zu § 1132 BGB). Im Hinblick auf die Tiefgaragenstellplätze kommt in Betracht, dass bereits ein Anspruch auf vollständige Freigabe besteht, weil die Kaufpreisforderung bzw. Vertragssumme nur noch in verhältnismäßig geringer Höhe (je 525 €) offenen ist und eine Freigabeverweigerung deshalb unzulässige Rechtsausübung darstellen könnte (vgl. hierzu Eickmann, in MüKo, 6. Aufl. 2013, Rn. 35 zu § 1132 BGB m. w. N.).
6. Das Recht der Kläger aus der Freistellungsverpflichtungserklärung ist in dem genannten Umfang zu einem Recht der Kläger erwachsen, von der Beklagten den Verzicht auf die Mithaftung für die Gesamtgrundschuld zu verlangen. Die gleichwohl betriebene Zwangsversteigerung der Beklagten ist rechtswidrig, weil sie die Verwirklichung dieses Rechts verhindern würde. Dieses Recht der Kläger beinhaltet deshalb zugleich die Befugnis, eine gleichwohl von der Beklagten betriebene Zwangsvollstreckung abzuwehren.
a) Die Kläger haben aus diesem Recht einen Anspruch gegen die Beklagte den Verzicht auf die Mithaftung der Kaufgrundstücke für die vorrangige Gesamtgrundschuld zu erklären. Diesen Anspruch können die Kläger - außerhalb des Zwangsvollstreckungsverfahrens, in dessen Rahmen seine Einwendung unzulässig ist - durch Leistungsklage, gerichtet auf die Abgabe eben dieser Verzichtserklärung geltend machen. Die Kläger haben insoweit auch bereits Klage vor dem LG München I erhoben (Aktenzeichen: 18 O 17607/11).
b) Das Recht und der daraus abgeleitete Anspruch der Kläger von der Beklagten Haftungsverzicht zu verlangen, dient dazu, die Mithaftung der Kaufgrundstücke für die Gesamtgrundschuld zum Erlöschen zu bringen. Es verwirklicht sich der Sicherungszweck nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 und Satz 2 MaBV, der darin besteht, die vorrangige Grundschuld zum Erlöschen zu bringen und den Klägern als Käufern lastenfreien Eigentumserwerb zu gewährleisten (vgl. bereits oben Ziffer IV. 1. a). Mit anderen Worten wird der Zugriff der Kläger auf die Kaufgrundstücke gesichert. Denn die Kläger sollen entsprechend des notariellen Bauträgerkaufvertrages bei vertragsgemäßem Verhalten, namentlich der Kaufpreiszahlung (zur Möglichkeit der Aufrechnung noch unten Ziffer V.), zum einen das Eigentum erhalten und zum anderen sicher sein können, dass sie das Eigentum nicht wieder gegen ihren Willen verlieren. Ersteres wird dadurch erreicht, dass nach Vertragserfüllung seitens der Kläger die Eigentumsumschreibung zu erfolgen hat. Letzteres wird dadurch erreicht, dass die Beklagte den Verzicht auf die Mithaftung für die Gesamtgrundschuld erklärt und in der Folge (nach Eintragung in das Grundbuch) die Grundschuld, soweit sie das Kaufgrundstück betrifft, erlischt. Ist die Grundschuld erloschen, dann kann die Beklagte insoweit keine Zwangsvollstreckung betreiben und keine Zwangsvollstreckung herbeiführen. Die Kläger sind also dagegen gesichert, das erworbene Eigentum wieder zu verlieren.
c) Die Geltendmachung des Anspruchs auf Grundschuldverzicht ist nicht davon abhängig, dass die Kläger Eigentümer der Kaufgrundstücke sind. Denn die Eigentumsübertragung ist nicht Voraussetzung der Entstehung dieses Anspruchs auf Grundschuldverzicht. Dieser Anspruch entsteht im Umfang der Zahlung der Vertragssumme auf das vereinbarte Konto (vgl. bereits oben Ziffer IV. 5.). Die Freistellungsverpflichtungserklärung soll den Klägern gerade für die Zeit der Vertragsdurchführung vor Eigentumsübertragung Sicherheit für den lastenfreien Erwerb gewähren. Dieses Ziel wird aber nur erreicht, wenn die Kläger das Recht auf Grundschuldverzicht sofort nach seiner Entstehung erheben und sie es einer aufgrund dieser Grundschuld betriebenen Zwangsvollstreckung dem Vollstreckungsgläubiger entgegenhalten können.
d) Durch die von der Beklagten betriebene Zwangsversteigerung würde im Fall der Verwertung der Kaufgrundstücke nicht nur der lastenfreie Eigentumserwerb der Kläger, sondern der Eigentumserwerb überhaupt und damit auch der Zugriff der Kläger auf den Vollstreckungsgegenstand verhindert.
1) Die für die Beklagte eingetragene Buchgrundschuld geht der Auflassungsvormerkung der Kläger im Rang vor (§ 879 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Buchgrundschuld wurde am 30.05.2006 in Abteilung III auf Blatt 2974 eingetragen (und mit Eintragung der Aufteilung des Flurstücks 1012/32 in Sondereigentum am 11.06.2007 für die neuen Grundbuchblätter 6868 und 6869 fortgeschrieben). Die Auflassungsvormerkung für die Kläger wurde am 15.04.2008 in Abteilung II eingetragen (Grundbuchblätter 2974, 6868, 6869).
2) Im Fall der Zwangsversteigerung würde der Ersteher Eigentümer der streitgegenständlichen Grundstücke einschließlich ihrer wesentlichen Bestandteile und ihres Zubehörs werden (§ 90 Abs. 1 und 2 ZVG). Zugleich würden die der Grundschuld im Rang nachfolgenden Rechte, darunter auch die Auflassungsvormerkung der Kläger gelöscht (§§ 91 Abs. 1, 52 Abs. 1, 48, 44 Abs. 1, 10 Abs. 1 Nr. 4, 11 Abs. 1 ZVG). Der Zuschlag zugunsten des Erstehers ist den Klägern gegenüber wirksam, die Vorschrift des § 883 Abs. 2 BGB bietet wegen der Nachrangigkeit der Auflassungsvormerkung den Klägern keinen Schutz. Die ... Projektgesellschaft mbH verliert infolge des Zuschlags ihr Eigentum. Ihr wird es unmöglich, ihre Verpflichtung den Klägern Eigentum an dem Kaufobjekt zu verschaffen, zu erfüllen. Gegen den Ersteher haben die Kläger keinen Anspruch auf Eigentumsübertragung.
e) Das Recht der Kläger von der Beklagten Grundschuldverzicht zu verlangen, soll gerade verhindern, dass das eben beschriebene Szenario eintritt. Aus diesem Recht folgt deshalb nicht nur ein Anspruch der Kläger gegen die Beklagte auf Grundschuldverzicht, sondern auch ein Anspruch der Kläger die Zwangsvollstreckung jedenfalls im Umfang der Verzichtsverpflichtung zu unterlassen (vgl. dazu, dass aus einer Freistellungserklärung die Pflicht zur Unterlassung der Zwangsvollstreckung folgt, Basty, Der Bauträgervertrag, 8. Aufl. 2014, Rn. 333). Indem die Beklagte die Zwangsversteigerung betreibt, obgleich sie zur Haftungsentlassung durch Grundschuldverzicht verpflichtet ist, verhält sie sich gegenüber den Klägern rechtswidrig. Denn die erfolgreiche Zwangsversteigerung würde dazu führen, dass die Erfüllung der Freistellungsverpflichtung und des Grundschuldverzichts unmöglich würde. Mit ihrem Verhalten zielt die Beklagte also darauf ab, die Erfüllung ihrer vertraglichen Verpflichtung unmöglich zu machen. Der Unterlassungsanspruch der Kläger zielt damit auf die Abwehr eines solcherart vertrags- und damit rechtswidrigen Verhaltens der Beklagten.
7. Um ihr Recht auf Haftungsfreistellung und Grundschuldverzicht gegen die Beklagte verteidigen zu können, benötigen die Kläger eine Rechtsschutzmöglichkeit im Rahmen des Zwangsvollstreckungsverfahrens. Es gilt zu verhindern, dass die Kläger dem Verlust ihres Rechts tatenlos zusehen müssen und sie deshalb nicht Eigentümer der von ihnen erworbenen Grundstücke werden können. Diesen Rechtsschutz gewährt die Drittwiderspruchsklage. Sie gibt den Klägern die Möglichkeit, die Unzulässigkeit der von der Beklagten betriebenen Zwangsversteigerung geltend zu machen und damit die Verwertung der Kaufgrundstücke als Vollstreckungsgegenstände zu verhindern. Sie erhält damit den Klägern ihr Recht, ihren Anspruch auf Grundschuldverzicht außerhalb des Zwangsvollstreckungsverfahrens weiter verfolgen und durchsetzen zu können. Sie sichert den Klägern darüber hinaus die Möglichkeit lastenfreies Eigentum an den Kaufgrundstücken zu erwerben.
8. Eine andere Rechtsschutzmöglichkeit besteht für die Kläger nicht.
a) Die Kläger können keine Vollstreckungsabwehrklage nach § 767 ZPO erheben, weil sie nicht Vollstreckungsschuldner sind. Ihre Rechtsschutzbegehren richtet sich auch nicht gegen den titulierten Anspruch, sondern gegen die Zulässigkeit der Zwangsversteigerung der von ihnen gekauften Grundstücke. Die Frage, ob und inwieweit Einwendungen gegen den der Zwangsvollstreckung zugrundeliegenden Titel erhoben werden können, ist nicht Gegenstand der Drittwiderspruchsklage. Deshalb ist für den hier anhängigen Prozess auch nicht von Bedeutung, in welcher Höhe die Darlehensforderung der Beklagten gegen die ... Projektgesellschaft mbH noch zur Rückzahlung offen ist, in welcher Höhe die Grundschuld valutiert und inwieweit sich hieraus Einwendungen gegen die Grundschuld aus der Sicherungszweckvereinbarung zwischen der ... Projektgesellschaft mbH und der Beklagten ergeben. Solche Einwendungen sind, so sie denn bestehen, von der ... Projektgesellschaft mbH zu erheben.
b) Die Vollstreckungserinnerung nach § 766 Abs. 1 ZPO bietet den Klägern keinen hinreichenden Rechtsschutz, da sie nur Einwendungen gegen die Art und Weise der Zwangsvollstreckung, aber nicht die Durchsetzung ihres materiellen Rechts ermöglicht. Eine Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 775 Nr. 5 ZPO kommt nicht Betracht, da trotz der Zahlungen der Kläger der Sicherungszweck der Grundschuld ausweislich der zugrundeliegenden Sicherungszweckvereinbarung dahin geht, noch offene Forderungen der Beklagten gegen die Bauträgerin aus Darlehensvertrag zu sichern. Das AG Weilheim hat die Zwangsvollstreckung auch nicht beschränkt, sondern die Zwangsversteigerung angeordnet.
c) Eine Leistungsklage auf Unterlassung der Zwangsvollstreckung ist während der Dauer des Vollstreckungsverfahrens unzulässig (Schmidt, K./Brinkmann, in MüKo, 4. Aufl. 2012, Rn. 12 zu § 771 ZPO).
d) Die Beschwerde nach §§ 95, 96 ZVG bietet den Klägern keinen Rechtsschutz, da sie nur bestimmte Einwendungen gegen das Versteigerungsverfahren, insbesondere der Erteilung des Zuschlags, ermöglicht. Die Kläger können mit der Beschwerde aber nicht verhindern, dass die Zwangsversteigerung durchgeführt wird und sie können auch nicht verhindern, dass ihre im Rang der Grundschuld nachgehende Auflassungsvormerkung gelöscht wird.
9. Zusammenfassend ist daher festzustellen, dass die Kläger gegenüber der Beklagten im Umfang der unstreitig geleisteten Zahlungen das Recht haben, die Freistellung der Kaufgrundstücke von der Mithaftung für die Gesamtgrundschuld und insoweit Grundschuldverzicht zu verlangen. Dieses Recht gibt den Klägern einen Anspruch auf Unterlassung der von der Beklagten betriebenen Zwangsversteigerung. Diese Zwangsversteigerung ist den Klägern gegenüber rechtswidrig. Durch die Zwangsversteigerung würden die Verwirklichung dieses Rechts und die Möglichkeit der Kläger Eigentum an den Kaufgrundstücken zu erwerben, vereitelt. Die Drittwiderspruchsklage führt deshalb zur Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung, soweit die Kläger das Recht haben, von der Beklagten die Freistellung von der Mithaftung verlangen.
V.
Ein die Veräußerung hinderndes Recht besteht aber nicht nur und nicht erst dann, wenn die Kläger von der Beklagten infolge der Zahlung der Vertragssumme auf das vereinbarte Konto ganz oder teilweise Freistellung von der Haftung und Grundschuldverzicht verlangen können. Anstelle einer Zahlung können die Käufer den Bauträgerkaufvertrag auch dadurch erfüllen, dass sie gegen die Kaufpreisforderung mit Forderungen, die sich zugunsten der Kläger aus dem Bauträgerkaufvertrag gegen die Bauträgerin, etwa gerichtet auf Schadenersatz wegen mangelhafter Leistung, ergeben, aufrechnen. Im Falle wirksamer Aufrechnung erlischt die Kaufpreisforderung der Käufer gegenüber der Bauträgerin im Umfang der zur Aufrechnung gestellten Forderung (§ 389 BGB). Die Aufrechnung wirkt dabei auch gegenüber der Beklagten, an die die Kaufpreisforderung abgetreten ist. Soweit die Aufrechnung reicht, ist die Vertragssumme im Sinne der Freistellungsverpflichtungserklärung geleistet und die Beklagte zur Erklärung von Freistellung und Grundschuldverzicht verpflichtet. Das so entstandene Recht der Käufer, Haftungsfreistellung, Grundschuldverzicht und Unterlassung der Zwangsversteigerung zu verlangen, ist (ebenso wie im Fall der Zahlung) die Veräußerung hinderndes Recht, welches mit der Drittwiderspruchsklage durchgesetzt werden kann (vgl. bereits oben Ziffer IV.).
1. Im Ausgangspunkt ist zu berücksichtigen, dass sich die Zahlungsverpflichtung gegenüber der Bauträgerin aus dem Kaufvertrag ergibt und sich dort nach den vereinbarten Raten und dem Baufortschritt richtet. Erfüllt die Bauträgerin Verpflichtungen aus dem Vertrag nicht oder nicht vertragsgemäß und ergeben sich in der Folge Schadenersatzforderungen der Käufer, so sind die Käufer berechtigt gegenüber der Bauträgerin mit solchen Schadenersatzforderungen gegen die Kaufpreisforderung aufzurechnen. Schadenersatzforderungen können sich beispielsweise infolge mangelhafter Werkleistung bei Errichtung des Bauvorhabens ergeben. Infolge wirksamer Aufrechnung reduziert sich die Kaufpreisforderung, weshalb die Käufer auch nur noch den entsprechend reduzierten Kaufpreis auf das bei der Beklagten geführte Konto der Bauträgerin zu zahlen haben.
2. Aus dem Wortlaut der Freistellungsverpflichtungserklärung ergibt sich, dass eine Freistellungsverpflichtung der Beklagten auch infolge der Aufrechnung der Käufer gegen die Kaufpreisforderung mit Forderungen, die aus dem Bauträgerkaufvertrag resultieren, entsteht.
a) In Ziffer I Nr. 1 der Freistellungsverpflichtungserklärung heißt es, dass die Verpflichtung zur Pfandentlassung besteht, wenn „der Käufer die geschuldete Vertragssumme ... geleistet hat.“ Der Begriff Leistung umfasst jede gesetzmäßige Erfüllung und beinhaltet damit auch die Aufrechnung. Eine Einschränkung ergibt sich nur daraus, dass die geschuldete Vertragssumme „auf das bei der Bank geführte Konto ...“ zu leisten ist. Dies beinhaltet aber nur eine Vereinbarung zur Zahlungsweise, so dass zum Beispiel die Übergabe eines Verrechnungsschecks, dessen Gegenwert der Bauträger nicht dem vereinbarten Konto zuführt, eine Barzahlung oder eine Zahlung auf andere Konten keine Freistellungsverpflichtung auslöst, schließt aber nicht aus, dass der Umfang der Zahlungspflicht nicht auch durch Aufrechnung reduziert werden kann (BGH NJW 1984, 169, 170 f.).
b) Dass eine Aufrechnung mit Forderungen, die dem Bauträgerkaufvertrag zwischen Käufern und Bauträgerin entstammen, die Freigabeverpflichtung auslöst, folgt auch aus Ziffer III. der Freistellungsverpflichtungserklärung. Ziffer III. schließt eine Freigabeverpflichtung aus, „soweit die Vertragssumme nicht mehr geschuldet ist, weil mit einer Forderung gegen den Bauträger aufgerechnet wurde, die nicht dem kaufvertraglichen Rechtsverhältnis entstammt.“ Im Umkehrschluss bedeutet das, dass die Beklagte gegen sich gelten lässt, dass die Aufrechnung mit Forderungen, die dem Bauträgerkaufvertrag entstammen, dazu führt, dass die Vertragssumme nicht mehr geschuldet und die Beklagte insoweit zur „Freigabe“ bzw. Freistellung verpflichtet ist (zur inhaltsgleichen Bedeutung der Begriffe vgl. bereits oben Ziffer IV. 2. a). Aus der Gesamtschau der Freistellungsverpflichtungserklärung ergibt sich, dass hier die in Ziffer I. Satz 1 Nr. 1 definierte Vertragssumme gemeint ist.
c) Diese Aufrechnung ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Bauträgerin die Kaufpreisforderung an die Beklagte abgetreten hat. Denn die Regelung in Ziffer III. der Freistellungsverpflichtungserklärung gibt den Klägern zugleich eine vertragliche Aufrechnungsbefugnis, wonach die Beklagte gegen sich gelten lässt, dass eine Aufrechnung der Käufer mit Forderungen, die auf dem Bauträgerkaufvertrag beruhen, die Kaufpreisforderung reduziert. Denn die Formulierung, dass im Fall der Aufrechnung die Vertragssumme nicht mehr geschuldet ist, beinhaltet zugleich, dass dann auch die Kaufpreisforderung nicht mehr geschuldet ist. Diese Aufrechnungsbefugnis bedeutet, die Käufer können auch gegenüber der Beklagten aufrechnen, an die die Bauträgerin die Kaufpreisforderung abgetreten hat. Es handelt sich hierbei um eine Aufrechnungsbefugnis auf vertraglicher Grundlage (BGH NJW 1984, 169, 171, vgl. auch Basty, Der Bauträgervertrag, 8. Aufl. 2014, Rn. 341).
d) Diese Auslegung wird auch den Rechtspositionen und damit verbundenen Interessen der Vertragsparteien gerecht (zur Freistellungsverpflichtungserklärung als echter Vertrag zugunsten Dritter bereits Ziffer IV. 1.).
1) Die Bauträgerin hat einen Anspruch darauf, den vereinbarten Kaufpreis vollständig zu erhalten, wenn er die ihm obliegende Gegenleistung, wozu insbesondere auch die Bauverpflichtung gehört, vertragsgerecht erfüllt. Erbringt die Bauträgerin die Gegenleistung nicht vertragsgemäß und reduziert sich infolge Minderung oder Aufrechnung seitens der Käufer die Kaufpreisforderung, so hat der Bauträger auch nur noch Anspruch auf den entsprechend verringerten Kaufpreis. Die Käufer wiederum sind nicht verpflichtet, mehr aufzuwenden, als sie danach der Bauträgerin schulden, um lastenfreies Eigentum zu erwerben. Durch die Beteiligung der Beklagten als Finanziererin der Bauträgerin sollen in Bezug auf die Durchführung des Bauträgerkaufvertrages weder die Bauträgerin besser, noch die Käufer schlechter gestellt werden (BGH NJW 1984, 169, 170 f.; Marcks, in Landmann/Rohmer, Gewerbeordnung, 68. Ergänzungslieferung 2014, Rn. 14 zu § 3 MaBV). Eine Besserstellung des Bauträgers ergäbe sich aber dann, erhielte er auf sein bei der Beklagten geführtes Konto höhere Zahlungen als ihm nach dem Vertrag zustünde, weil die Käufer anders eine Haftungsfreistellung nicht erreichen können. Spiegelbildlich ergäbe sich eine Schlechterstellung der Käufer dann, wenn sie, um die Haftungsfreistellung zu erreichen, mehr zahlen müssten, als sie nach dem Vertrag schulden.
2) Die Beklagte hat sich in der Freistellungsverpflichtungserklärung damit einverstanden erklärt, dass das Kaufobjekt nur im Umfang der geschuldeten Vertragssumme für die Gesamtgrundschuld haftet. In Ziffer II. Nr. 1 der Freistellungsverpflichtungserklärung ist für den Fall der Nichtvollendung des Bauvorhabens sogar ausdrücklich vorgesehen, dass eine Freigabe erfolgt, „wenn der Käufer auflagenfrei den dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teil der geschuldeten Vertragssumme (Vertragswert)... bezahlt hat ....“ In Ziffer II. Nr. 2 der Freistellungsverpflichtungserklärung ist alternativ (die Beklagte hat insoweit ein Wahlrecht) vorgesehen, dass die Beklagte die auf das vereinbarte Konto gezahlten Beträge Zug um Zug gegen Löschung der Auflassungsvormerkung (und sonstiger zugunsten der Käufer eingetragener Grundpfandrechte) zurückzahlt. Auch in diesem Fall hat die Beklagte nur insoweit Sicherheit als der Wert des unvollendet bebauten Grundstücks reicht (der dann auch niedriger ist als der im Bauträgerkaufvertrag vereinbarte Kaufpreis).
3) Im Fall der mangelhaften Vollendung des Bauvorhabens kann der Wert der von der Bauträgerin erbrachten Leistung aber in gleicher Weise verringert sein, wie bei einer unvollendeten Leistung. Die Käufer benötigen deshalb Schutz davor, in einem solchen Fall zum Zwecke der Freistellung ihrer Kaufobjekte mehr aufzuwenden zu müssen als sie nach dem Bauträgerkaufvertrag schulden. Die Käufer sind auch nicht darauf zu verweisen, zunächst die volle Summe auf das vereinbarte Konto zu zahlen, dadurch die Freistellung zu erreichen und im Anschluss Überzahlungen von der Bauträgerin zurückzufordern. Denn dadurch würde das Insolvenzrisiko der Bauträgerin auf die Käufer verlagert. Die Beklagte, die infolge der Darlehensgewährung an die Bauträgerin eigentlich das Finanzierungsrisiko zu tragen hat, würde unzulässig besser und die Käufer, denen das Insolvenzrisiko der Bauträgerin überbürdet würde, würden entgegen ihren berechtigten Interessen schlechter gestellt werden. Die Aufrechnung mit Schadenersatzforderungen aus dem Bauträgerkaufvertrag wegen mangelhafter Erbringung der Bauwerkleistung durch die Käufer führt demgegenüber zum interessengerechten Ergebnis. Die Kaufpreisforderung erlischt entsprechend des durch die mangelhafte Leistung verursachten Schadens und zugleich verringert sich die im Sinne der Freistellungsverpflichtungserklärung geschuldete Vertragssumme, wodurch die Freistellungsverpflichtung ausgelöst wird (vgl. zu alldem BGH NJW 1984, 169, 170).
4) Des Weiteren entspricht es auch dem Regelungszweck des § 3 Abs. 1 Nr. 3 und Sätze 2 und 3 MaBV (vgl. zu dieser Vorschrift bereits oben Ziffer IV. 1. a), dass eine Freistellung gesichert sein muss, wenn die Käufer die nach dem Bauträgerkaufvertrag geschuldete Vertragssumme vollständig gezahlt haben. Im Fall der mangelhaften Vollendung des Bauvorhabens entspricht diese Vertragssumme dem, entsprechend des Umfangs der Mangelhaftigkeit reduzierten Kaufpreis (BGH NJW 1984, 169, 170; Marcks, in Landmann/Rohmer, Gewerbeordnung, 68. Ergänzungslieferung 2014, Rn. 14 zu § 3 MaBV).
3. Die Kläger haben die Aufrechnung gegen eine Restkaufpreisforderung in Höhe von 56.860,94 € (Summe aus Rückzahlungsbetrag 6. Rate und 7. Rate) erklärt und damit in dem Umfang erklärt, in dem die Kaufpreisforderung nicht bereits durch Zahlung erloschen ist. Sie haben als Gegenforderung Schadenersatzforderungen benannt, die sich daraus ergeben sollen, dass die Bauträgerin ihre Bauverpflichtung bezüglich der Doppelhaushälfte mangelhaft erfüllt und ihr Recht zur Nacherfüllung verloren hat. Solche Schadenersatzforderungen sind dazu geeignet, die Kaufpreisforderung im Wege der Aufrechnung zu reduzieren (vgl. soeben Ziffer V. 1. und 2.). Es ist aber nicht geklärt, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die von den Klägern behaupteten Schadenersatzforderungen tatsächlich bestehen. Die diesbezüglichen Streitigkeiten zwischen den Klägern einerseits und der Bauträgerin ... Projektgesellschaft mbH und der Beklagten andererseits sind Gegenstand von Prozessen vor dem LG München I und dem OLG München, die noch nicht rechtskräftig abgeschlossen sind. Infolgedessen ist derzeit auch ungeklärt, ob und inwieweit die Aufrechnung wirksam ist und ob und in welcher Höhe noch eine Restkaufpreisforderung besteht. Eine Beantwortung dieser Fragen im hier anhängigen Prozess wäre unzulässig, denn insoweit besteht anderweitige Rechtshängigkeit. Eine Klärung muss aber im hier anhängigen Prozess nicht herbeigeführt werden, weil nur über die Drittwiderspruchsklage zu entscheiden ist und den Klägern auch unabhängig von der Wirksamkeit der Aufrechnung ein die Veräußerung hinderndes Recht zusteht. Deshalb ist eine Aussetzung des streitgegenständlichen Verfahrens nicht veranlasst.
VI.
Ein die Veräußerung hinderndes Recht besteht nicht nur in dem Umfang, in dem infolge von Zahlung der Vertragssumme auf das vereinbarte Konto oder Aufrechnung gegen die Kaufpreisforderung die Kläger das Recht erworben haben, von der Beklagten Freistellung von der Pfandhaftung und Grundschuldverzicht zu verlangen. Ein die Veräußerung hinderndes Recht der Kläger besteht aufgrund der Freistellungsverpflichtungserklärung auch insoweit als nach Vollendung des Bauvorhabens die Leistung der geschuldeten Vertragssumme (bzw. Erfüllung der Kaufpreisrestforderung) wegen der Auseinandersetzung um die Wirksamkeit der von den Klägern erklärten Aufrechnung streitig ist und die Beklagte wegen dieser noch streitigen Leistung die Zwangsvollstreckung betreibt.
1. Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Kläger die 6. und die 7. Rate geleistet haben.
a) Die Kläger haben die 6. Rate in Höhe von 50.946 € zwar vollständig auf das vertraglich vorgesehene Konto gezahlt. Hiervon wurden aber im Rahmen der aufgrund des Urteils des LG München I
b) Ob die Kaufpreisforderung in Bezug auf den Betrag von 39.396 € und in Bezug auf die 7. Rate in Höhe von 17.464,94 € durch Aufrechnung erloschen, damit die geschuldete Vertragssumme geleistet und der Freistellungsanspruch entstanden sind, ist zwischen den Parteien streitig und derzeit ungeklärt. Die Beklagte betreibt jedenfalls auch insoweit die Zwangsvollstreckung.
2. Die Freistellungsverpflichtung ist gemäß Ziffer I der Freistellungsverpflichtungserklärung, die hier allein Bedeutung hat (vgl. oben Ziffer IV. 3.) von drei Voraussetzungen abhängig. Sie steht deshalb unter der aufschiebenden Bedingung, dass diese drei Voraussetzungen kumulativ eintreten
a) Die erste Voraussetzung ist die Vollendung des Bauvorhabens. Diese Voraussetzung ist eingetreten (vgl. oben Ziffer IV. 3.).
b) Die zweite Voraussetzung ist die Leistung der Vertragssumme durch die Käufer. Diese Voraussetzung ist überwiegend, nämlich im Umfang der unstreitigen Zahlungen eingetreten. Soweit keine Erfüllung durch Zahlung erfolgte, ist streitig, ob die Leistung durch Aufrechnung erfolgte (vgl. oben Ziffer V. 3.). Ob die erklärte Aufrechnung wirksam ist, ist derzeit ungeklärt. Deshalb steht auch nicht fest, ob die Voraussetzung für die Freistellung insoweit bereits eingetreten ist.
c) Die dritte Voraussetzung ist des Erlöschens von Bürgschaften ist unstreitig eingetreten.
d) Es handelt sich um aufschiebende Bedingung im Sinne des § 158 Abs. 1 BGB. Bei Entstehung des Rechts, d. h. zum Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Bauträgerkaufvertrages (vgl. oben Ziffer IV. 1.) waren die genannten Voraussetzungen nicht eingetreten. Ihre Verwirklichung lag in der Zukunft. Mit Kaufvertragsschluss haben die Parteien zwar inzident zum Ausdruck gebracht, dass die die Verwirklichung dieser Voraussetzungen anstreben. Gleichwohl war ihr Eintritt ungewiss. So wäre es möglich gewesen, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird oder die Vertragssumme nicht oder nicht vollständig geleistet wird.
3. Die Freistellungsverpflichtungserklärung als bedingtes Rechtsgeschäft ist von Beginn an vollständig wirksam. Die Kläger haben das Recht, die Freistellung von der Haftung für die Gesamtgrundschuld zu verlangen, bereits mit Abschluss des notariellen Bauträgerkaufvertrages erworben. Zu diesem Zeitpunkt wurden sie Inhaber dieses in der Freistellungsverpflichtungserklärung beinhalteten Rechts (vgl. bereits oben Ziffer IV. 1.). Lediglich die Rechtswirkung, die darin besteht, dass die Käufer die Freistellung geltend machen können und die Beklagte verpflichtet ist, sie in Form eines Grundschuldverzichts zu erklären (vgl. oben Ziffer Ziffer IV. 2.), ist vom Eintritt der genannten Voraussetzungen abhängig. Im Hinblick auf diese Rechtsverwirklichung besteht ein Schwebezustand. Dieser Schwebezustand endet erst, wenn entweder die Bedingung eintritt oder aber endgültig feststeht, dass sie nicht eintritt (vgl. zu alldem Westermann, in MüKo, 6. Aufl. 2012, Rn. 38 ff. zu § 158 BGB). Im ersten Fall verwirklicht sich das Recht und die Kläger können Freistellung verlangen und die Beklagte muss sie erklären. Im zweiten Fall verwirklicht sich das Recht nicht und es kommt nicht zur Freistellung.
4. Soweit die Kläger nicht gezahlt bzw. das Geld zurückerhalten haben und ungeklärt ist, ob die Aufrechnung wirksam ist, sind in Abhängigkeit von der Klärung dieser Frage drei Szenarien denkbar.
a) Sollte die Aufrechnung vollumfänglich wirksam sein, dann wäre in der Folge die Kaufpreisforderung erloschen, die geschuldete Vertragssumme geleistet und die Kläger hätten das Recht von der Beklagten Haftungsfreigabe, Grundschuldverzicht und Unterlassung der Zwangsvollstreckung zu verlangen. Ihnen stünde ein die Veräußerung hinderndes Recht zu und die Drittwiderspruchsklage wäre begründet (vgl. dazu bereits Ziffern IV. und V.).
b) Sollte die Aufrechnung teilweise wirksam sein und die Restkaufpreisforderung teilweise erlöschen, dann wäre die Vertragssumme im Umfang der Wirksamkeit der Aufrechnung geleistet und es bestünde insoweit ein Anspruch auf Haftungsfreigabe und Grundschuldverzicht. Soweit in diesem Fall der Anspruch auf Haftungsfreigabe/Grundschuldverzicht reicht, besteht ein die Veräußerung hinderndes Recht. Soweit es nicht besteht, müssen die Kläger den dann noch offenen Restkaufpreis zahlen.
c) Sollte die Aufrechnung insgesamt unwirksam sein, dann ist die Restkaufpreisforderung nicht erfüllt und die Vertragssumme im Sinne der Freistellungsverpflichtungserklärung nicht geleistet. Es besteht dann insoweit kein Recht auf Haftungsfreigabe und Grundschuldverzicht. Die Kläger bleiben verpflichtet, den Restkaufpreis zu zahlen.
5. Auch wenn und soweit die Aufrechnung der Kläger unwirksam sein sollte, besteht insoweit ein die Veräußerung hinderndes Recht.
a) Das Recht auf Freistellung ist bereits entstanden, lediglich die Rechtswirkungen sind in der Schwebe (vgl. soeben Ziffer VI. 2. und 3.).
b) Derzeit steht nicht fest, ob die Bedingung für die Verwirklichung des Rechts eingetreten ist. Es steht aber nicht fest, dass die Bedingung nicht mehr eintreten kann. Das gilt auch für den Fall, dass die Aufrechnung nicht wirksam ist. Denn für den Fall, dass dies festgestellt würde, könnten die Kläger immer noch den Restkaufpreis zahlen. Der noch offene Restkaufpreis ist mit ca. 11% der Gesamtforderung nur noch verhältnismäßig gering. Das bedeutet, dass der Schwebezustand derzeit fortbesteht.
c) Bereits während der Schwebephase bietet dieses Recht den Klägern Sicherheit dafür, dass sie lastenfreies Eigentum an den Kaufobjekten erhalten können. Es sichert den Zugriff der Kläger auf die Kaufobjekte.
1) Je weiter die Kaufpreisforderung durch Zahlung erfüllt bzw. durch Aufrechnung erloschen ist, desto näher kommen die Erwerber dem Zeitpunkt, zu dem sie die Freigabe verlangen können. Die Freistellungsverpflichtungserklärung soll nach Vertragsdurchführung, das heißt Vollendung des Bauvorhabens und Zahlung des Kaufpreises den lastenfreien Eigentumserwerb sichern. Um dieses Ziel zu erreichen, benötigen die Käufer aber auch Schutz vor Zwangsvollstreckung in der Zeit zwischen Kaufvertragsabschluss und Vollendung des Bauvorhabens und Erfüllung der Kaufpreisforderung (BGH NJW 1992, 1990 f.). Könnte in dieser Zeit der Grundschuldgläubiger die Zwangsvollstreckung betreiben, würde das Ziel lastenfreien Eigentumserwerbs der Käufer vereitelt. Zwar ist denkbar, dass sich auch der Bauträger gegen eine unzulässige Zwangsvollstreckung im Wege der Vollstreckungsgegenklage wehrt. Tut er dies jedoch nicht oder stehen ihm keine rechtsvernichtenden Einwendungen zu, würde die Zwangsvollstreckung nicht verhindert werden (vgl. dazu bereits oben Ziffer IV. 1. b). Die Käufer wären nicht vollständig abgesichert. Der Sicherungszweck, so wie er sich auch in § 3 Abs. 1 Nr. 3 MaBV wiederfindet, wird nur dann erreicht, wenn die Käufer ein die Veräußerung hinderndes Recht auch während der Vertragsdurchführung geltend machen können.
2) Das gilt jedenfalls ab dem Zeitpunkt, ab dem das Bauvorhaben vollendet ist. Bis zu diesem Zeitpunkt kann es passieren, dass das Bauvorhaben stecken bleibt und nicht vollendet wird. Im Fall feststehender Nichtvollendung hat die Beklagte nach Ziffer II. der Freistellungsverpflichtungserklärung ein Wahlrecht, ob sie das Kaufobjekt freigibt, wenn sie einem dem Bautenstand entsprechenden Teil der Vertragssumme erhalten hat oder ob sie die die bereits erhaltenen Ratenzahlungen vollständig zurückgibt und es dann unternimmt, das Kaufobjekt im Umfang der Grundschuldhaftung zu verwerten. Nach Vollendung hat die Beklagte dieses Wahlrecht nicht mehr. Die Käufer, die zu diesem Zeitpunkt entsprechend des Baufortschritts die im Kaufvertrag vereinbarten Raten bereits weitgehend gezahlt haben, bedürfen einer Sicherheit dafür, dass sie lastenfreies Eigentum erwerben können. Nach Vollendung des Bauvorhabens und Leistung der Vertragssumme muss die unverzügliche Haftungsfreistellung gewährleistet sein (§ 3 Abs. 1 Satz 2 MaBV).
3) Im vorliegenden Fall ist das Bauvorhaben nicht nur vollendet. Die Kläger haben die Doppelhaushälfte abgenommen und sind eingezogen. Sie wohnen seit Herbst 2008 in dem Haus. Seitdem nutzen sie auch die Tiefgaragenstellplätze. Der Kaufpreis ist zu knapp 89% (449.552 € von insgesamt 506.412,94 €) bezahlt. Hieran zeigt sich deutlich, dass ein berechtigtes Bedürfnis der Kläger nach Sicherheit für einen lastenfreien Eigentumserwerb besteht.
d) Die Käufer, die unter Berufung auf die Freistellungsverpflichtungserklärung ein die Veräußerung hinderndes Recht geltend machen wollen, sind verpflichtet, sich selbst vertragstreu zu verhalten. Denn nur solange und soweit sie selbst daran mitwirken, dass die Bedingung der Leistung der Vertragssumme eintreten kann, wird der mit der Freistellungsverpflichtung intendierte Sicherungszweck verwirklicht. Die Kläger haben sich bisher vertragstreu verhalten.
1) Die Kläger haben die Kaufpreisforderung weit überwiegend durch Zahlung erfüllt. Die Kläger haben bereits die Raten 1 bis 5, die Rate 6 anteilig (die Tiefgaragenstellplätze betreffend) und die Sonderwunschleistungen bezahlt. Die Zahlungen erfolgten mit Erfüllungswirkung auf das im Vertrag angegebene Konto. Die Kläger haben danach 89% 449.552 € von insgesamt 506.412,94 € bezahlt. Das entspricht knapp 89% der Gesamtsumme.
2) Die Tatsache, dass die Kläger eine Aufrechnung mit Schadenersatzforderungen erklärt haben, die sie mit mangelhaften Bauwerkleistungen der Beklagten begründen, ist kein vertragswidriges Verhalten. Denn eine solche Aufrechnung ist bei Bestehen einer solchen Schadenersatzforderung möglich (vgl. bereits oben Ziffer V.). Es wird in den Prozessen vor dem LG München I zu klären sein, ob und inwieweit den Klägern Schadenersatzansprüche zustehen und inwieweit in Abhängigkeit davon die Aufrechnung wirksam und die Kaufpreisforderung erloschen ist. Die (derzeitige) Verweigerung einer Zahlung seitens der Kläger berechtigt die Beklagte daher nicht, sich von der Freiststellungsverpflichtungserklärung einseitig zu lösen und die Zwangsversteigerung zu betreiben (BGH NJW 1992, 1390 f.)
3) Nach dem bisherigen Verhalten der Kläger ist davon auszugehen, dass diese, die sich in Abhängigkeit vom Ausgang dieser gerichtlichen Verfahren fortbestehenden vertraglichen Verpflichtungen erfüllen werden. Die Kläger haben in Bezug auf die 6. Rate ihren Willen zur Vertragserfüllung zum Ausdruck gebracht, indem sie das Geld zunächst gezahlt haben. Dass sie im Anschluss einen Rechtsstreit geführt haben, indem sie geltend machten, die Zahlung sei ohne Rechtsgrund erfolgt, ist kein Verstoß gegen vertragliche Verpflichtungen. In erster Instanz haben sie obsiegt. Selbst wenn sie in zweiter Instanz unterliegen sollten und in weiteren Prozessen die Unwirksamkeit der Aufrechnung festgestellt werden sollte, ist - aufgrund ihres bisherigen Verhaltens - davon auszugehen, dass die Kläger die 6. Rate erneut zahlen werden. Im Hinblick auf die 7. Rate ist festzustellen, dass diese bisher nicht zur Zahlung fällig ist. Bereits aus diesem Grund ist die Nichtzahlung kein vertragswidriges Verhalten.
e) Bereits während der Schwebephase ist die Beklagte verpflichtet, das unter der Bedingung vollständiger Leistung der Vertragssumme stehende Recht der Kläger auf Haftungsfreistellung zu achten (vgl. auch BGH NJW 1992, 1390 f.). Sie darf es nicht beeinträchtigen oder gar vereiteln (§ 160 Abs. 1 BGB). Indem die Beklagte gleichwohl die Zwangsversteigerung betreibt, strebt sie aber die Vereitelung des Rechts der Kläger auf Haftungsfreistellung an. Die Kläger können infolge der Zwangsversteigerung kein Eigentum mehr erwerben. Deshalb ist die von der Beklagten betriebene Zwangsversteigerung auch insoweit rechtswidrig.
6. Die Kläger können dieses die Veräußerung hindernde Recht mit der Drittwiderspruchsklage geltend machen.
a) Die Drittwiderspruchsklage ist die einzige Möglichkeit Rechtsschutz im Zwangsvollstreckungsverfahren geltend zu machen und die Zwangsversteigerung zu verhindern. Ein anderer Rechtsbehelf steht nicht zur Verfügung (vgl. bereits oben Ziffer IV. 8.).
b) Die Kläger dürfen nicht darauf verwiesen werden, die Zwangsversteigerung zu dulden und im Anschluss Schadenersatzforderungen geltend zu machen. Ein solches Ergebnis stünde zur materiellen Rechtslage in einem nicht hinnehmbaren Widerspruch und negierte die berechtigten Interessen der Kläger (vgl. bereits oben Ziffer V. 2. d). Die Beklagte könnte dann nämlich, obgleich sie in Höhe von 449.552 € zur Haftungsfreigabe verpflichtet ist, die Zwangsversteigerung wegen des vergleichsweise geringen Betrages von 56.860,94 € durchführen. Im Hinblick auf die beiden Tiefgaragengrundstücke ist die Unverhältnismäßigkeit besonders deutlich, da jedes der Grundstücke nur noch mit 525 € (vgl. Oben Ziffer IV. 5. a) haftet (zum Verstoß gegen Treu und Glauben wegen mit der Rechtsdurchsetzung verbundenen Unverhältnismäßigkeit, vgl. Roth/Schubert, in MüKo, 6. Aufl., 2012, Rn. 417 ff. zu § 242 BGB). Im Ergebnis würde wiederum der lastenfreie Eigentumserwerb vereitelt. Darüber hinaus wären die Kläger darauf verwiesen, die bereits gezahlten 449.552 € von der ... Projektgesellschaft mbH im Wege des Schadenersatzes wegen Nichterfüllung (und/oder im Wege der Rückgewähr nach Rücktritt) zurückzufordern und sich diesbezüglich dem Insolvenzrisiko der Bauträgerin auszusetzen. Demgegenüber ist es der Beklagten zumutbar, den Ausgang der Rechtsstreits vor dem LG München I im Verfahren 18 O 17607/11 abzuwarten und entsprechend des bisher vertragstreuen Verhaltens der Kläger auf deren Fähigkeit und Willen zur Vertragserfüllung zu vertrauen.
c) Dass die Rechtsdurchsetzung im Wege der Drittwiderspruchsklage geboten ist, zeigt auch folgende Überlegung. Derzeit steht nicht fest, ob nicht die Restkaufpreisforderung durch Aufrechnung erloschen und die Vertragssumme vollständig geleistet ist. Dies ist zumindest plausibel möglich. Dann bestünde aber bereits jetzt ein Anspruch der Kläger gegen die Beklagte auf Haftungsfreistellung und Grundschuldverzicht. Die Zwangsversteigerung würde dazu führen, die Beklagte im Umfang der Grundpfandhaftung zu befriedigen, obgleich die Vertragssumme vollständig geleistet ist. Die Beklagte würde also eine Sicherheit verwerten, die ihr zwar formal, aber nicht mehr materiell-rechtlich zusteht. Die Kläger benötigen effektiven Rechtsschutz, der sie vor einem Rechtsverlust bewahrt, auch schon in der Zeit bis zum rechtskräftigen Abschluss des Prozesses vor dem LG München I, Aktenzeichen 18 O 17607/11. Anderenfalls könnte die Beklagte zwischenzeitlich das Grundstück durch Zwangsversteigerung verwerten und vollendete Tatsachen schaffen.
d) Eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten ist hiermit nicht verbunden. Sollte sich im Ergebnis des noch nicht entschiedenen Prozesses vor dem LG München I, Aktenzeichen 18 O 17607/11 herausstellen, dass noch eine offene Restkaufpreisforderung besteht, dann kann die Beklagte die Haftungsfreistellung soweit und solange verweigern, bis die Kläger zahlen. Sollte es dazu kommen, dass die Kläger entgegen ihrer Verpflichtung nicht zahlen, dann hat die Beklagte die Möglichkeit aufgrund geänderter Sachlage im Umfang der noch offenen Kaufpreisforderung bzw. geschuldeten Vertragssumme die Zwangsversteigerung erneut zu betreiben. Die Beklagte ist aufgrund der Freistelllungsverpflichtungserklärung verpflichtet, diese Klärung abzuwarten.
VII.
Nachdem die Drittwiderspruchsgrundlage wegen des Bestehens von die Veräußerung hindernden Rechten der Kläger begründet ist, bedarf es einer Auseinandersetzung mit der Frage kollusiven Verhaltens zwischen der Beklagten und der Bauträgerin nicht.
C. Ziffer 1. 1 b) der Klageanträge stellt keinen echten Hilfsantrag in der Hauptsache dar, sondern nur einen Antrag bezüglich der Nebenentscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit und Anordnung einer Sicherheitsleistung nach § 771 Abs. 3 ZPO (vgl. dazu Buchstabe E.). Im Übrigen war über die Hilfsanträge nicht zu entscheiden, nachdem die Klage in der Hauptsache Erfolg hat.
D. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
E. Die Entscheidung über die Sicherheitsleistung und zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 709, S. 1 und 2, § 771 Abs. 3 ZPO. Der Betrag der Sicherheitsleistung war danach zu bestimmen, welcher Schaden der Beklagten entstehen kann, wenn die Zwangsversteigerung nicht stattfindet (K. Schmidt/Brinkmann, in MüKo, 4. Aufl. 2012, Rn. 69 zu § 771 ZPO). Hierbei ist davon auszugehen, dass die Beklagte die Freistellung zugesichert hat, wenn die Vertragssumme, das heißt im vorliegenden Fall ein Betrag in Höhe 506.412,94 € auf das vereinbarte Konto gezahlt wird. Bisher sind unstreitig 449.552 € gezahlt, weshalb insoweit kein Schaden mehr entstehen kann. In Bezug auf den Rückzahlungsbetrag in Höhe von 39.396 € hatten die die Zwangsvollstreckung betreibenden Kläger ausweislich des Urteils des LG München I Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages zu leisten. Die Kläger haben diese Sicherheit geleistet, weshalb die Erfüllung durch Zahlung für den Fall des Unterliegens der Kläger in höherer Instanz gesichert ist. Deshalb ist es nicht erforderlich, insoweit im hiesigen Verfahren nochmals einen Sicherheitsbetrag zu leisten. Es verbleibt dann ein Betrag in Höhe von 17.464,94 € (7. Rate), der bisher nicht gezahlt ist. In dieser Höhe kann der Beklagten ein Schaden entstehen. Zu diesem Betrag war eine Sicherheit für den Fall der Zwangsvollstreckung wegen der Verfahrenskosten hinzuzurechnen.
ra.de-Urteilsbesprechung zu Landgericht München II Endurteil, 12. Feb. 2015 - 5 O 775/14 Bau
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(1) Die Parteien verhandeln über den Rechtsstreit vor dem erkennenden Gericht mündlich.
(2) Mit Zustimmung der Parteien, die nur bei einer wesentlichen Änderung der Prozesslage widerruflich ist, kann das Gericht eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung treffen. Es bestimmt alsbald den Zeitpunkt, bis zu dem Schriftsätze eingereicht werden können, und den Termin zur Verkündung der Entscheidung. Eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ist unzulässig, wenn seit der Zustimmung der Parteien mehr als drei Monate verstrichen sind.
(3) Ist nur noch über die Kosten oder Nebenforderungen zu entscheiden, kann die Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ergehen.
(4) Entscheidungen des Gerichts, die nicht Urteile sind, können ohne mündliche Verhandlung ergehen, soweit nichts anderes bestimmt ist.
(1) Behauptet ein Dritter, dass ihm an dem Gegenstand der Zwangsvollstreckung ein die Veräußerung hinderndes Recht zustehe, so ist der Widerspruch gegen die Zwangsvollstreckung im Wege der Klage bei dem Gericht geltend zu machen, in dessen Bezirk die Zwangsvollstreckung erfolgt.
(2) Wird die Klage gegen den Gläubiger und den Schuldner gerichtet, so sind diese als Streitgenossen anzusehen.
(3) Auf die Einstellung der Zwangsvollstreckung und die Aufhebung der bereits getroffenen Vollstreckungsmaßregeln sind die Vorschriften der §§ 769, 770 entsprechend anzuwenden. Die Aufhebung einer Vollstreckungsmaßregel ist auch ohne Sicherheitsleistung zulässig.
Die in diesem Buch angeordneten Gerichtsstände sind ausschließliche.
Die Zuständigkeit der Amtsgerichte umfaßt in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten, soweit sie nicht ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes den Landgerichten zugewiesen sind:
- 1.
Streitigkeiten über Ansprüche, deren Gegenstand an Geld oder Geldeswert die Summe von fünftausend Euro nicht übersteigt; - 2.
ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes: - a)
Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über den Bestand eines solchen Mietverhältnisses; diese Zuständigkeit ist ausschließlich; - b)
Streitigkeiten zwischen Reisenden und Wirten, Fuhrleuten, Schiffern oder Auswanderungsexpedienten in den Einschiffungshäfen, die über Wirtszechen, Fuhrlohn, Überfahrtsgelder, Beförderung der Reisenden und ihrer Habe und über Verlust und Beschädigung der letzteren, sowie Streitigkeiten zwischen Reisenden und Handwerkern, die aus Anlaß der Reise entstanden sind; - c)
Streitigkeiten nach § 43 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes; diese Zuständigkeit ist ausschließlich; - d)
Streitigkeiten wegen Wildschadens; - e)
(weggefallen) - f)
(weggefallen) - g)
Ansprüche aus einem mit der Überlassung eines Grundstücks in Verbindung stehenden Leibgedings-, Leibzuchts-, Altenteils- oder Auszugsvertrag.
(1) Behauptet ein Dritter, dass ihm an dem Gegenstand der Zwangsvollstreckung ein die Veräußerung hinderndes Recht zustehe, so ist der Widerspruch gegen die Zwangsvollstreckung im Wege der Klage bei dem Gericht geltend zu machen, in dessen Bezirk die Zwangsvollstreckung erfolgt.
(2) Wird die Klage gegen den Gläubiger und den Schuldner gerichtet, so sind diese als Streitgenossen anzusehen.
(3) Auf die Einstellung der Zwangsvollstreckung und die Aufhebung der bereits getroffenen Vollstreckungsmaßregeln sind die Vorschriften der §§ 769, 770 entsprechend anzuwenden. Die Aufhebung einer Vollstreckungsmaßregel ist auch ohne Sicherheitsleistung zulässig.
(1) Durch den Werkvertrag wird der Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes, der Besteller zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet.
(2) Gegenstand des Werkvertrags kann sowohl die Herstellung oder Veränderung einer Sache als auch ein anderer durch Arbeit oder Dienstleistung herbeizuführender Erfolg sein.
(1) Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer einer Sache verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen. Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.
(2) Der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die gekaufte Sache abzunehmen.
(1) Behauptet ein Dritter, dass ihm an dem Gegenstand der Zwangsvollstreckung ein die Veräußerung hinderndes Recht zustehe, so ist der Widerspruch gegen die Zwangsvollstreckung im Wege der Klage bei dem Gericht geltend zu machen, in dessen Bezirk die Zwangsvollstreckung erfolgt.
(2) Wird die Klage gegen den Gläubiger und den Schuldner gerichtet, so sind diese als Streitgenossen anzusehen.
(3) Auf die Einstellung der Zwangsvollstreckung und die Aufhebung der bereits getroffenen Vollstreckungsmaßregeln sind die Vorschriften der §§ 769, 770 entsprechend anzuwenden. Die Aufhebung einer Vollstreckungsmaßregel ist auch ohne Sicherheitsleistung zulässig.
(1) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 Buchstabe a der Gewerbeordnung, sofern dem Auftraggeber Eigentum an einem Grundstück übertragen oder ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, Vermögenswerte des Auftraggebers zur Ausführung des Auftrages erst entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen, wenn
- 1.
der Vertrag zwischen dem Gewerbetreibenden und dem Auftraggeber rechtswirksam ist und die für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen vorliegen, diese Voraussetzungen durch eine schriftliche Mitteilung des Notars bestätigt und dem Gewerbetreibenden keine vertraglichen Rücktrittsrechte eingeräumt sind, - 2.
zur Sicherung des Anspruchs des Auftraggebers auf Eigentumsübertragung oder Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts an dem Vertragsobjekt eine Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist; bezieht sich der Anspruch auf Wohnungs- oder Teileigentum oder ein Wohnungs- oder Teilerbbaurecht, so muß außerdem die Begründung dieses Rechts im Grundbuch vollzogen sein, - 3.
die Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten, die der Vormerkung im Rang vorgehen oder gleichstehen und nicht übernommen werden sollen, gesichert ist, und zwar auch für den Fall, daß das Bauvorhaben nicht vollendet wird, - 4.
die Baugenehmigung erteilt worden ist oder, wenn eine Baugenehmigung nicht oder nicht zwingend vorgesehen ist, - a)
von der zuständigen Behörde bestätigt worden ist, daß - aa)
die Baugenehmigung als erteilt gilt oder - bb)
nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Vorhaben begonnen werden darf, oder,
- b)
wenn eine derartige Bestätigung nicht vorgesehen ist, von dem Gewerbetreibenden bestätigt worden ist, daß - aa)
die Baugenehmigung als erteilt gilt oder - bb)
nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf,
und nach Eingang dieser Bestätigung beim Auftraggeber mindestens ein Monat vergangen ist.
(2) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des Absatzes 1 die Vermögenswerte ferner in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen. Die Teilbeträge können aus den nachfolgenden Vomhundertsätzen zusammengesetzt werden:
- 1.
30 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll, oder 20 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, nach Beginn der Erdarbeiten, - 2.
vom der restlichen Vertragssumme - -
40 vom Hundert nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten, - -
8 vom Hundert für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen, - -
3 vom Hundert für die Rohinstallation der Heizungsanlagen, - -
3 vom Hundert für die Rohinstallation der Sanitäranlagen, - -
3 vom Hundert für die Rohinstallation der Elektroanlagen, - -
10 vom Hundert für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung, - -
6 vom Hundert für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten - -
3 vom Hundert für den Estrich, - -
4 vom Hundert für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich, - -
12 vom Hundert nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe, - -
3 vom Hundert für die Fassadenarbeiten, - -
5 vom Hundert nach vollständiger Fertigstellung.
(3) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 Buchstabe a der Gewerbeordnung, sofern ein Nutzungsverhältnis begründet werden soll, Vermögenswerte des Auftraggebers zur Ausführung des Auftrages in Höhe von 20 vom Hundert der Vertragssumme nach Vertragsabschluß entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen; im übrigen gelten Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 und 4 und Absatz 2 entsprechend.
(1) Durch Vertrag kann eine Leistung an einen Dritten mit der Wirkung bedungen werden, dass der Dritte unmittelbar das Recht erwirbt, die Leistung zu fordern.
(2) In Ermangelung einer besonderen Bestimmung ist aus den Umständen, insbesondere aus dem Zwecke des Vertrags, zu entnehmen, ob der Dritte das Recht erwerben, ob das Recht des Dritten sofort oder nur unter gewissen Voraussetzungen entstehen und ob den Vertragschließenden die Befugnis vorbehalten sein soll, das Recht des Dritten ohne dessen Zustimmung aufzuheben oder zu ändern.
(1) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 Buchstabe a der Gewerbeordnung, sofern dem Auftraggeber Eigentum an einem Grundstück übertragen oder ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, Vermögenswerte des Auftraggebers zur Ausführung des Auftrages erst entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen, wenn
- 1.
der Vertrag zwischen dem Gewerbetreibenden und dem Auftraggeber rechtswirksam ist und die für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen vorliegen, diese Voraussetzungen durch eine schriftliche Mitteilung des Notars bestätigt und dem Gewerbetreibenden keine vertraglichen Rücktrittsrechte eingeräumt sind, - 2.
zur Sicherung des Anspruchs des Auftraggebers auf Eigentumsübertragung oder Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts an dem Vertragsobjekt eine Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist; bezieht sich der Anspruch auf Wohnungs- oder Teileigentum oder ein Wohnungs- oder Teilerbbaurecht, so muß außerdem die Begründung dieses Rechts im Grundbuch vollzogen sein, - 3.
die Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten, die der Vormerkung im Rang vorgehen oder gleichstehen und nicht übernommen werden sollen, gesichert ist, und zwar auch für den Fall, daß das Bauvorhaben nicht vollendet wird, - 4.
die Baugenehmigung erteilt worden ist oder, wenn eine Baugenehmigung nicht oder nicht zwingend vorgesehen ist, - a)
von der zuständigen Behörde bestätigt worden ist, daß - aa)
die Baugenehmigung als erteilt gilt oder - bb)
nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Vorhaben begonnen werden darf, oder,
- b)
wenn eine derartige Bestätigung nicht vorgesehen ist, von dem Gewerbetreibenden bestätigt worden ist, daß - aa)
die Baugenehmigung als erteilt gilt oder - bb)
nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf,
und nach Eingang dieser Bestätigung beim Auftraggeber mindestens ein Monat vergangen ist.
(2) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des Absatzes 1 die Vermögenswerte ferner in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen. Die Teilbeträge können aus den nachfolgenden Vomhundertsätzen zusammengesetzt werden:
- 1.
30 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll, oder 20 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, nach Beginn der Erdarbeiten, - 2.
vom der restlichen Vertragssumme - -
40 vom Hundert nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten, - -
8 vom Hundert für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen, - -
3 vom Hundert für die Rohinstallation der Heizungsanlagen, - -
3 vom Hundert für die Rohinstallation der Sanitäranlagen, - -
3 vom Hundert für die Rohinstallation der Elektroanlagen, - -
10 vom Hundert für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung, - -
6 vom Hundert für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten - -
3 vom Hundert für den Estrich, - -
4 vom Hundert für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich, - -
12 vom Hundert nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe, - -
3 vom Hundert für die Fassadenarbeiten, - -
5 vom Hundert nach vollständiger Fertigstellung.
(3) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 Buchstabe a der Gewerbeordnung, sofern ein Nutzungsverhältnis begründet werden soll, Vermögenswerte des Auftraggebers zur Ausführung des Auftrages in Höhe von 20 vom Hundert der Vertragssumme nach Vertragsabschluß entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen; im übrigen gelten Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 und 4 und Absatz 2 entsprechend.
(1) Kann eine Handlung durch einen Dritten nicht vorgenommen werden, so ist, wenn sie ausschließlich von dem Willen des Schuldners abhängt, auf Antrag von dem Prozessgericht des ersten Rechtszuges zu erkennen, dass der Schuldner zur Vornahme der Handlung durch Zwangsgeld und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, durch Zwangshaft oder durch Zwangshaft anzuhalten sei. Das einzelne Zwangsgeld darf den Betrag von 25 000 Euro nicht übersteigen. Für die Zwangshaft gelten die Vorschriften des Zweiten Abschnitts über die Haft entsprechend.
(2) Eine Androhung der Zwangsmittel findet nicht statt.
(3) Diese Vorschriften kommen im Falle der Verurteilung zur Leistung von Diensten aus einem Dienstvertrag nicht zur Anwendung.
(1) Durch Vertrag kann eine Leistung an einen Dritten mit der Wirkung bedungen werden, dass der Dritte unmittelbar das Recht erwirbt, die Leistung zu fordern.
(2) In Ermangelung einer besonderen Bestimmung ist aus den Umständen, insbesondere aus dem Zwecke des Vertrags, zu entnehmen, ob der Dritte das Recht erwerben, ob das Recht des Dritten sofort oder nur unter gewissen Voraussetzungen entstehen und ob den Vertragschließenden die Befugnis vorbehalten sein soll, das Recht des Dritten ohne dessen Zustimmung aufzuheben oder zu ändern.
(1) Wird ein Rechtsgeschäft unter einer aufschiebenden Bedingung vorgenommen, so tritt die von der Bedingung abhängig gemachte Wirkung mit dem Eintritt der Bedingung ein.
(2) Wird ein Rechtsgeschäft unter einer auflösenden Bedingung vorgenommen, so endigt mit dem Eintritt der Bedingung die Wirkung des Rechtsgeschäfts; mit diesem Zeitpunkt tritt der frühere Rechtszustand wieder ein.
(1) Auf die Grundschuld finden die Vorschriften über die Hypothek entsprechende Anwendung, soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt.
(1a) Ist die Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden (Sicherungsgrundschuld), können Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden; § 1157 Satz 2 findet insoweit keine Anwendung. Im Übrigen bleibt § 1157 unberührt.
(2) Für Zinsen der Grundschuld gelten die Vorschriften über die Zinsen einer Hypothekenforderung.
(1) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 Buchstabe a der Gewerbeordnung, sofern dem Auftraggeber Eigentum an einem Grundstück übertragen oder ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, Vermögenswerte des Auftraggebers zur Ausführung des Auftrages erst entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen, wenn
- 1.
der Vertrag zwischen dem Gewerbetreibenden und dem Auftraggeber rechtswirksam ist und die für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen vorliegen, diese Voraussetzungen durch eine schriftliche Mitteilung des Notars bestätigt und dem Gewerbetreibenden keine vertraglichen Rücktrittsrechte eingeräumt sind, - 2.
zur Sicherung des Anspruchs des Auftraggebers auf Eigentumsübertragung oder Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts an dem Vertragsobjekt eine Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist; bezieht sich der Anspruch auf Wohnungs- oder Teileigentum oder ein Wohnungs- oder Teilerbbaurecht, so muß außerdem die Begründung dieses Rechts im Grundbuch vollzogen sein, - 3.
die Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten, die der Vormerkung im Rang vorgehen oder gleichstehen und nicht übernommen werden sollen, gesichert ist, und zwar auch für den Fall, daß das Bauvorhaben nicht vollendet wird, - 4.
die Baugenehmigung erteilt worden ist oder, wenn eine Baugenehmigung nicht oder nicht zwingend vorgesehen ist, - a)
von der zuständigen Behörde bestätigt worden ist, daß - aa)
die Baugenehmigung als erteilt gilt oder - bb)
nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Vorhaben begonnen werden darf, oder,
- b)
wenn eine derartige Bestätigung nicht vorgesehen ist, von dem Gewerbetreibenden bestätigt worden ist, daß - aa)
die Baugenehmigung als erteilt gilt oder - bb)
nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf,
und nach Eingang dieser Bestätigung beim Auftraggeber mindestens ein Monat vergangen ist.
(2) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des Absatzes 1 die Vermögenswerte ferner in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen. Die Teilbeträge können aus den nachfolgenden Vomhundertsätzen zusammengesetzt werden:
- 1.
30 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll, oder 20 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, nach Beginn der Erdarbeiten, - 2.
vom der restlichen Vertragssumme - -
40 vom Hundert nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten, - -
8 vom Hundert für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen, - -
3 vom Hundert für die Rohinstallation der Heizungsanlagen, - -
3 vom Hundert für die Rohinstallation der Sanitäranlagen, - -
3 vom Hundert für die Rohinstallation der Elektroanlagen, - -
10 vom Hundert für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung, - -
6 vom Hundert für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten - -
3 vom Hundert für den Estrich, - -
4 vom Hundert für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich, - -
12 vom Hundert nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe, - -
3 vom Hundert für die Fassadenarbeiten, - -
5 vom Hundert nach vollständiger Fertigstellung.
(3) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 Buchstabe a der Gewerbeordnung, sofern ein Nutzungsverhältnis begründet werden soll, Vermögenswerte des Auftraggebers zur Ausführung des Auftrages in Höhe von 20 vom Hundert der Vertragssumme nach Vertragsabschluß entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen; im übrigen gelten Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 und 4 und Absatz 2 entsprechend.
(1) Behauptet ein Dritter, dass ihm an dem Gegenstand der Zwangsvollstreckung ein die Veräußerung hinderndes Recht zustehe, so ist der Widerspruch gegen die Zwangsvollstreckung im Wege der Klage bei dem Gericht geltend zu machen, in dessen Bezirk die Zwangsvollstreckung erfolgt.
(2) Wird die Klage gegen den Gläubiger und den Schuldner gerichtet, so sind diese als Streitgenossen anzusehen.
(3) Auf die Einstellung der Zwangsvollstreckung und die Aufhebung der bereits getroffenen Vollstreckungsmaßregeln sind die Vorschriften der §§ 769, 770 entsprechend anzuwenden. Die Aufhebung einer Vollstreckungsmaßregel ist auch ohne Sicherheitsleistung zulässig.
(1) Verzichtet der Gläubiger auf die Gesamthypothek, so fällt sie den Eigentümern der belasteten Grundstücke gemeinschaftlich zu; die Vorschriften des § 1172 Abs. 2 finden Anwendung. Verzichtet der Gläubiger auf die Hypothek an einem der Grundstücke, so erlischt die Hypothek an diesem.
(2) Das Gleiche gilt, wenn der Gläubiger nach § 1170 mit seinem Recht ausgeschlossen wird.
(1) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 Buchstabe a der Gewerbeordnung, sofern dem Auftraggeber Eigentum an einem Grundstück übertragen oder ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, Vermögenswerte des Auftraggebers zur Ausführung des Auftrages erst entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen, wenn
- 1.
der Vertrag zwischen dem Gewerbetreibenden und dem Auftraggeber rechtswirksam ist und die für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen vorliegen, diese Voraussetzungen durch eine schriftliche Mitteilung des Notars bestätigt und dem Gewerbetreibenden keine vertraglichen Rücktrittsrechte eingeräumt sind, - 2.
zur Sicherung des Anspruchs des Auftraggebers auf Eigentumsübertragung oder Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts an dem Vertragsobjekt eine Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist; bezieht sich der Anspruch auf Wohnungs- oder Teileigentum oder ein Wohnungs- oder Teilerbbaurecht, so muß außerdem die Begründung dieses Rechts im Grundbuch vollzogen sein, - 3.
die Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten, die der Vormerkung im Rang vorgehen oder gleichstehen und nicht übernommen werden sollen, gesichert ist, und zwar auch für den Fall, daß das Bauvorhaben nicht vollendet wird, - 4.
die Baugenehmigung erteilt worden ist oder, wenn eine Baugenehmigung nicht oder nicht zwingend vorgesehen ist, - a)
von der zuständigen Behörde bestätigt worden ist, daß - aa)
die Baugenehmigung als erteilt gilt oder - bb)
nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Vorhaben begonnen werden darf, oder,
- b)
wenn eine derartige Bestätigung nicht vorgesehen ist, von dem Gewerbetreibenden bestätigt worden ist, daß - aa)
die Baugenehmigung als erteilt gilt oder - bb)
nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf,
und nach Eingang dieser Bestätigung beim Auftraggeber mindestens ein Monat vergangen ist.
(2) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des Absatzes 1 die Vermögenswerte ferner in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen. Die Teilbeträge können aus den nachfolgenden Vomhundertsätzen zusammengesetzt werden:
- 1.
30 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll, oder 20 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, nach Beginn der Erdarbeiten, - 2.
vom der restlichen Vertragssumme - -
40 vom Hundert nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten, - -
8 vom Hundert für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen, - -
3 vom Hundert für die Rohinstallation der Heizungsanlagen, - -
3 vom Hundert für die Rohinstallation der Sanitäranlagen, - -
3 vom Hundert für die Rohinstallation der Elektroanlagen, - -
10 vom Hundert für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung, - -
6 vom Hundert für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten - -
3 vom Hundert für den Estrich, - -
4 vom Hundert für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich, - -
12 vom Hundert nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe, - -
3 vom Hundert für die Fassadenarbeiten, - -
5 vom Hundert nach vollständiger Fertigstellung.
(3) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 Buchstabe a der Gewerbeordnung, sofern ein Nutzungsverhältnis begründet werden soll, Vermögenswerte des Auftraggebers zur Ausführung des Auftrages in Höhe von 20 vom Hundert der Vertragssumme nach Vertragsabschluß entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen; im übrigen gelten Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 und 4 und Absatz 2 entsprechend.
(1) Besteht für die Forderung eine Hypothek an mehreren Grundstücken (Gesamthypothek), so haftet jedes Grundstück für die ganze Forderung. Der Gläubiger kann die Befriedigung nach seinem Belieben aus jedem der Grundstücke ganz oder zu einem Teil suchen.
(2) Der Gläubiger ist berechtigt, den Betrag der Forderung auf die einzelnen Grundstücke in der Weise zu verteilen, dass jedes Grundstück nur für den zugeteilten Betrag haftet. Auf die Verteilung finden die Vorschriften der §§ 875, 876, 878 entsprechende Anwendung.
(1) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 Buchstabe a der Gewerbeordnung, sofern dem Auftraggeber Eigentum an einem Grundstück übertragen oder ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, Vermögenswerte des Auftraggebers zur Ausführung des Auftrages erst entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen, wenn
- 1.
der Vertrag zwischen dem Gewerbetreibenden und dem Auftraggeber rechtswirksam ist und die für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen vorliegen, diese Voraussetzungen durch eine schriftliche Mitteilung des Notars bestätigt und dem Gewerbetreibenden keine vertraglichen Rücktrittsrechte eingeräumt sind, - 2.
zur Sicherung des Anspruchs des Auftraggebers auf Eigentumsübertragung oder Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts an dem Vertragsobjekt eine Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist; bezieht sich der Anspruch auf Wohnungs- oder Teileigentum oder ein Wohnungs- oder Teilerbbaurecht, so muß außerdem die Begründung dieses Rechts im Grundbuch vollzogen sein, - 3.
die Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten, die der Vormerkung im Rang vorgehen oder gleichstehen und nicht übernommen werden sollen, gesichert ist, und zwar auch für den Fall, daß das Bauvorhaben nicht vollendet wird, - 4.
die Baugenehmigung erteilt worden ist oder, wenn eine Baugenehmigung nicht oder nicht zwingend vorgesehen ist, - a)
von der zuständigen Behörde bestätigt worden ist, daß - aa)
die Baugenehmigung als erteilt gilt oder - bb)
nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Vorhaben begonnen werden darf, oder,
- b)
wenn eine derartige Bestätigung nicht vorgesehen ist, von dem Gewerbetreibenden bestätigt worden ist, daß - aa)
die Baugenehmigung als erteilt gilt oder - bb)
nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf,
und nach Eingang dieser Bestätigung beim Auftraggeber mindestens ein Monat vergangen ist.
(2) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des Absatzes 1 die Vermögenswerte ferner in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen. Die Teilbeträge können aus den nachfolgenden Vomhundertsätzen zusammengesetzt werden:
- 1.
30 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll, oder 20 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, nach Beginn der Erdarbeiten, - 2.
vom der restlichen Vertragssumme - -
40 vom Hundert nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten, - -
8 vom Hundert für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen, - -
3 vom Hundert für die Rohinstallation der Heizungsanlagen, - -
3 vom Hundert für die Rohinstallation der Sanitäranlagen, - -
3 vom Hundert für die Rohinstallation der Elektroanlagen, - -
10 vom Hundert für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung, - -
6 vom Hundert für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten - -
3 vom Hundert für den Estrich, - -
4 vom Hundert für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich, - -
12 vom Hundert nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe, - -
3 vom Hundert für die Fassadenarbeiten, - -
5 vom Hundert nach vollständiger Fertigstellung.
(3) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 Buchstabe a der Gewerbeordnung, sofern ein Nutzungsverhältnis begründet werden soll, Vermögenswerte des Auftraggebers zur Ausführung des Auftrages in Höhe von 20 vom Hundert der Vertragssumme nach Vertragsabschluß entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen; im übrigen gelten Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 und 4 und Absatz 2 entsprechend.
(1) Das Rangverhältnis unter mehreren Rechten, mit denen ein Grundstück belastet ist, bestimmt sich, wenn die Rechte in derselben Abteilung des Grundbuchs eingetragen sind, nach der Reihenfolge der Eintragungen. Sind die Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen, so hat das unter Angabe eines früheren Tages eingetragene Recht den Vorrang; Rechte, die unter Angabe desselben Tages eingetragen sind, haben gleichen Rang.
(2) Die Eintragung ist für das Rangverhältnis auch dann maßgebend, wenn die nach § 873 zum Erwerb des Rechts erforderliche Einigung erst nach der Eintragung zustande gekommen ist.
(3) Eine abweichende Bestimmung des Rangverhältnisses bedarf der Eintragung in das Grundbuch.
(1) Durch den Zuschlag erlöschen unter der im § 90 Abs. 1 bestimmten Voraussetzung die Rechte, welche nicht nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleiben sollen.
(2) Ein Recht an dem Grundstück bleibt jedoch bestehen, wenn dies zwischen dem Berechtigten und dem Ersteher vereinbart ist und die Erklärungen entweder im Verteilungstermin abgegeben oder, bevor das Grundbuchamt um Berichtigung des Grundbuchs ersucht ist, durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden.
(3) Im Falle des Absatzes 2 vermindert sich der durch Zahlung zu berichtigende Teil des Meistgebots um den Betrag, welcher sonst dem Berechtigten gebühren würde. Im übrigen wirkt die Vereinbarung wie die Befriedigung des Berechtigten aus dem Grundstück.
(4) Das Erlöschen eines Rechts, dessen Inhaber zur Zeit des Erlöschens nach § 1179a des Bürgerlichen Gesetzbuchs die Löschung einer bestehenbleibenden Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld verlangen kann, hat nicht das Erlöschen dieses Anspruchs zur Folge. Der Anspruch erlischt, wenn der Berechtigte aus dem Grundstück befriedigt wird.
(1) Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht oder auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung einer Vormerkung ist auch zur Sicherung eines künftigen oder eines bedingten Anspruchs zulässig.
(2) Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Dies gilt auch, wenn die Verfügung im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung oder durch den Insolvenzverwalter erfolgt.
(3) Der Rang des Rechts, auf dessen Einräumung der Anspruch gerichtet ist, bestimmt sich nach der Eintragung der Vormerkung.
(1) Einwendungen, die den durch das Urteil festgestellten Anspruch selbst betreffen, sind von dem Schuldner im Wege der Klage bei dem Prozessgericht des ersten Rechtszuges geltend zu machen.
(2) Sie sind nur insoweit zulässig, als die Gründe, auf denen sie beruhen, erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung, in der Einwendungen nach den Vorschriften dieses Gesetzes spätestens hätten geltend gemacht werden müssen, entstanden sind und durch Einspruch nicht mehr geltend gemacht werden können.
(3) Der Schuldner muss in der von ihm zu erhebenden Klage alle Einwendungen geltend machen, die er zur Zeit der Erhebung der Klage geltend zu machen imstande war.
(1) Über Anträge, Einwendungen und Erinnerungen, welche die Art und Weise der Zwangsvollstreckung oder das vom Gerichtsvollzieher bei ihr zu beobachtende Verfahren betreffen, entscheidet das Vollstreckungsgericht. Es ist befugt, die im § 732 Abs. 2 bezeichneten Anordnungen zu erlassen.
(2) Dem Vollstreckungsgericht steht auch die Entscheidung zu, wenn ein Gerichtsvollzieher sich weigert, einen Vollstreckungsauftrag zu übernehmen oder eine Vollstreckungshandlung dem Auftrag gemäß auszuführen, oder wenn wegen der von dem Gerichtsvollzieher in Ansatz gebrachten Kosten Erinnerungen erhoben werden.
Die Zwangsvollstreckung ist einzustellen oder zu beschränken:
- 1.
wenn die Ausfertigung einer vollstreckbaren Entscheidung vorgelegt wird, aus der sich ergibt, dass das zu vollstreckende Urteil oder seine vorläufige Vollstreckbarkeit aufgehoben oder dass die Zwangsvollstreckung für unzulässig erklärt oder ihre Einstellung angeordnet ist; - 2.
wenn die Ausfertigung einer gerichtlichen Entscheidung vorgelegt wird, aus der sich ergibt, dass die einstweilige Einstellung der Vollstreckung oder einer Vollstreckungsmaßregel angeordnet ist oder dass die Vollstreckung nur gegen Sicherheitsleistung fortgesetzt werden darf; - 3.
wenn eine öffentliche Urkunde vorgelegt wird, aus der sich ergibt, dass die zur Abwendung der Vollstreckung erforderliche Sicherheitsleistung oder Hinterlegung erfolgt ist; - 4.
wenn eine öffentliche Urkunde oder eine von dem Gläubiger ausgestellte Privaturkunde vorgelegt wird, aus der sich ergibt, dass der Gläubiger nach Erlass des zu vollstreckenden Urteils befriedigt ist oder Stundung bewilligt hat; - 5.
wenn der Einzahlungs- oder Überweisungsnachweis einer Bank oder Sparkasse vorgelegt wird, aus dem sich ergibt, dass der zur Befriedigung des Gläubigers erforderliche Betrag zur Auszahlung an den Gläubiger oder auf dessen Konto eingezahlt oder überwiesen worden ist.
(1) Behauptet ein Dritter, dass ihm an dem Gegenstand der Zwangsvollstreckung ein die Veräußerung hinderndes Recht zustehe, so ist der Widerspruch gegen die Zwangsvollstreckung im Wege der Klage bei dem Gericht geltend zu machen, in dessen Bezirk die Zwangsvollstreckung erfolgt.
(2) Wird die Klage gegen den Gläubiger und den Schuldner gerichtet, so sind diese als Streitgenossen anzusehen.
(3) Auf die Einstellung der Zwangsvollstreckung und die Aufhebung der bereits getroffenen Vollstreckungsmaßregeln sind die Vorschriften der §§ 769, 770 entsprechend anzuwenden. Die Aufhebung einer Vollstreckungsmaßregel ist auch ohne Sicherheitsleistung zulässig.
Gegen eine Entscheidung, die vor der Beschlußfassung über den Zuschlag erfolgt, kann die sofortige Beschwerde nur eingelegt werden, soweit die Entscheidung die Anordnung, Aufhebung, einstweilige Einstellung oder Fortsetzung des Verfahrens betrifft.
Auf die Beschwerde gegen die Entscheidung über den Zuschlag finden die Vorschriften der Zivilprozeßordnung über die Beschwerde nur insoweit Anwendung, als nicht in den §§ 97 bis 104 ein anderes vorgeschrieben ist.
Die Aufrechnung bewirkt, dass die Forderungen, soweit sie sich decken, als in dem Zeitpunkt erloschen gelten, in welchem sie zur Aufrechnung geeignet einander gegenübergetreten sind.
(1) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 Buchstabe a der Gewerbeordnung, sofern dem Auftraggeber Eigentum an einem Grundstück übertragen oder ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, Vermögenswerte des Auftraggebers zur Ausführung des Auftrages erst entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen, wenn
- 1.
der Vertrag zwischen dem Gewerbetreibenden und dem Auftraggeber rechtswirksam ist und die für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen vorliegen, diese Voraussetzungen durch eine schriftliche Mitteilung des Notars bestätigt und dem Gewerbetreibenden keine vertraglichen Rücktrittsrechte eingeräumt sind, - 2.
zur Sicherung des Anspruchs des Auftraggebers auf Eigentumsübertragung oder Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts an dem Vertragsobjekt eine Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist; bezieht sich der Anspruch auf Wohnungs- oder Teileigentum oder ein Wohnungs- oder Teilerbbaurecht, so muß außerdem die Begründung dieses Rechts im Grundbuch vollzogen sein, - 3.
die Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten, die der Vormerkung im Rang vorgehen oder gleichstehen und nicht übernommen werden sollen, gesichert ist, und zwar auch für den Fall, daß das Bauvorhaben nicht vollendet wird, - 4.
die Baugenehmigung erteilt worden ist oder, wenn eine Baugenehmigung nicht oder nicht zwingend vorgesehen ist, - a)
von der zuständigen Behörde bestätigt worden ist, daß - aa)
die Baugenehmigung als erteilt gilt oder - bb)
nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Vorhaben begonnen werden darf, oder,
- b)
wenn eine derartige Bestätigung nicht vorgesehen ist, von dem Gewerbetreibenden bestätigt worden ist, daß - aa)
die Baugenehmigung als erteilt gilt oder - bb)
nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf,
und nach Eingang dieser Bestätigung beim Auftraggeber mindestens ein Monat vergangen ist.
(2) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des Absatzes 1 die Vermögenswerte ferner in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen. Die Teilbeträge können aus den nachfolgenden Vomhundertsätzen zusammengesetzt werden:
- 1.
30 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll, oder 20 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, nach Beginn der Erdarbeiten, - 2.
vom der restlichen Vertragssumme - -
40 vom Hundert nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten, - -
8 vom Hundert für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen, - -
3 vom Hundert für die Rohinstallation der Heizungsanlagen, - -
3 vom Hundert für die Rohinstallation der Sanitäranlagen, - -
3 vom Hundert für die Rohinstallation der Elektroanlagen, - -
10 vom Hundert für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung, - -
6 vom Hundert für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten - -
3 vom Hundert für den Estrich, - -
4 vom Hundert für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich, - -
12 vom Hundert nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe, - -
3 vom Hundert für die Fassadenarbeiten, - -
5 vom Hundert nach vollständiger Fertigstellung.
(3) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 Buchstabe a der Gewerbeordnung, sofern ein Nutzungsverhältnis begründet werden soll, Vermögenswerte des Auftraggebers zur Ausführung des Auftrages in Höhe von 20 vom Hundert der Vertragssumme nach Vertragsabschluß entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen; im übrigen gelten Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 und 4 und Absatz 2 entsprechend.
(1) Wird ein Rechtsgeschäft unter einer aufschiebenden Bedingung vorgenommen, so tritt die von der Bedingung abhängig gemachte Wirkung mit dem Eintritt der Bedingung ein.
(2) Wird ein Rechtsgeschäft unter einer auflösenden Bedingung vorgenommen, so endigt mit dem Eintritt der Bedingung die Wirkung des Rechtsgeschäfts; mit diesem Zeitpunkt tritt der frühere Rechtszustand wieder ein.
(1) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 Buchstabe a der Gewerbeordnung, sofern dem Auftraggeber Eigentum an einem Grundstück übertragen oder ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, Vermögenswerte des Auftraggebers zur Ausführung des Auftrages erst entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen, wenn
- 1.
der Vertrag zwischen dem Gewerbetreibenden und dem Auftraggeber rechtswirksam ist und die für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen vorliegen, diese Voraussetzungen durch eine schriftliche Mitteilung des Notars bestätigt und dem Gewerbetreibenden keine vertraglichen Rücktrittsrechte eingeräumt sind, - 2.
zur Sicherung des Anspruchs des Auftraggebers auf Eigentumsübertragung oder Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts an dem Vertragsobjekt eine Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist; bezieht sich der Anspruch auf Wohnungs- oder Teileigentum oder ein Wohnungs- oder Teilerbbaurecht, so muß außerdem die Begründung dieses Rechts im Grundbuch vollzogen sein, - 3.
die Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten, die der Vormerkung im Rang vorgehen oder gleichstehen und nicht übernommen werden sollen, gesichert ist, und zwar auch für den Fall, daß das Bauvorhaben nicht vollendet wird, - 4.
die Baugenehmigung erteilt worden ist oder, wenn eine Baugenehmigung nicht oder nicht zwingend vorgesehen ist, - a)
von der zuständigen Behörde bestätigt worden ist, daß - aa)
die Baugenehmigung als erteilt gilt oder - bb)
nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Vorhaben begonnen werden darf, oder,
- b)
wenn eine derartige Bestätigung nicht vorgesehen ist, von dem Gewerbetreibenden bestätigt worden ist, daß - aa)
die Baugenehmigung als erteilt gilt oder - bb)
nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf,
und nach Eingang dieser Bestätigung beim Auftraggeber mindestens ein Monat vergangen ist.
(2) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des Absatzes 1 die Vermögenswerte ferner in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen. Die Teilbeträge können aus den nachfolgenden Vomhundertsätzen zusammengesetzt werden:
- 1.
30 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll, oder 20 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, nach Beginn der Erdarbeiten, - 2.
vom der restlichen Vertragssumme - -
40 vom Hundert nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten, - -
8 vom Hundert für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen, - -
3 vom Hundert für die Rohinstallation der Heizungsanlagen, - -
3 vom Hundert für die Rohinstallation der Sanitäranlagen, - -
3 vom Hundert für die Rohinstallation der Elektroanlagen, - -
10 vom Hundert für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung, - -
6 vom Hundert für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten - -
3 vom Hundert für den Estrich, - -
4 vom Hundert für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich, - -
12 vom Hundert nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe, - -
3 vom Hundert für die Fassadenarbeiten, - -
5 vom Hundert nach vollständiger Fertigstellung.
(3) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 Buchstabe a der Gewerbeordnung, sofern ein Nutzungsverhältnis begründet werden soll, Vermögenswerte des Auftraggebers zur Ausführung des Auftrages in Höhe von 20 vom Hundert der Vertragssumme nach Vertragsabschluß entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen; im übrigen gelten Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 und 4 und Absatz 2 entsprechend.
(1) Wer unter einer aufschiebenden Bedingung berechtigt ist, kann im Falle des Eintritts der Bedingung Schadensersatz von dem anderen Teil verlangen, wenn dieser während der Schwebezeit das von der Bedingung abhängige Recht durch sein Verschulden vereitelt oder beeinträchtigt.
(2) Den gleichen Anspruch hat unter denselben Voraussetzungen bei einem unter einer auflösenden Bedingung vorgenommenen Rechtsgeschäft derjenige, zu dessen Gunsten der frühere Rechtszustand wieder eintritt.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Behauptet ein Dritter, dass ihm an dem Gegenstand der Zwangsvollstreckung ein die Veräußerung hinderndes Recht zustehe, so ist der Widerspruch gegen die Zwangsvollstreckung im Wege der Klage bei dem Gericht geltend zu machen, in dessen Bezirk die Zwangsvollstreckung erfolgt.
(2) Wird die Klage gegen den Gläubiger und den Schuldner gerichtet, so sind diese als Streitgenossen anzusehen.
(3) Auf die Einstellung der Zwangsvollstreckung und die Aufhebung der bereits getroffenen Vollstreckungsmaßregeln sind die Vorschriften der §§ 769, 770 entsprechend anzuwenden. Die Aufhebung einer Vollstreckungsmaßregel ist auch ohne Sicherheitsleistung zulässig.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.
(1) Behauptet ein Dritter, dass ihm an dem Gegenstand der Zwangsvollstreckung ein die Veräußerung hinderndes Recht zustehe, so ist der Widerspruch gegen die Zwangsvollstreckung im Wege der Klage bei dem Gericht geltend zu machen, in dessen Bezirk die Zwangsvollstreckung erfolgt.
(2) Wird die Klage gegen den Gläubiger und den Schuldner gerichtet, so sind diese als Streitgenossen anzusehen.
(3) Auf die Einstellung der Zwangsvollstreckung und die Aufhebung der bereits getroffenen Vollstreckungsmaßregeln sind die Vorschriften der §§ 769, 770 entsprechend anzuwenden. Die Aufhebung einer Vollstreckungsmaßregel ist auch ohne Sicherheitsleistung zulässig.