Landgericht Magdeburg Urteil, 04. Aug. 2010 - 2 S 144/10

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts W vom 24. Februar 2010, Az.: 10 C 653/09, wie folgt abgeändert:

Die Beklagten werden verurteilt, das Anwesen N Straße 50, ... W, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin begehrt die Räumung und Herausgabe des von den Beklagten bewohnten Grundstückes N Straße 50 in W.

Die Klägerin hat das Grundstück im Rahmen der Zwangsversteigerung durch Beschluss vom 22. Januar 2008 erworben.

Das Grundstück war 1999 vom Voreigentümer der Klägerin, Herrn B, zu einem Kaufpreis von 90.000,00 DM erworben worden. Es ist mit einem leerstehenden denkmalgeschützten Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1752 bebaut, dass zum damaligen Zeitpunkt einen größeren Sanierungsbedarf aufwies. Die Beklagten und der Voreigentümer schlossen am 7. November 1999 eine Vereinbarung, die unter anderem folgende Regelungen enthielt:

„1. Grundsätzliches:

Familie L, vertreten durch Frau Gerda L, … und Herrn Manfred L, …, wird sich an der Baumaßnahme Modernisierung Mehrfamilienhaus N Straße 50 finanziell und durch eigene Bauleistungen beteiligen.

Als Abgeltung dieser Beteiligung wird der Eigentümer ein Wohnrecht im Grundbuch zugunsten der die Familiengemeinschaft Vertretenden lt. 1.1. zeitnah zum Bezug des Hauses beurkunden lassen.…

Umfang und Inhalt des Wohnrechts wird je nach Erfüllung der Verpflichtung gemäß 2.4 ausgestaltet.

Bezügliche der weiteren Einzelheiten der Vereinbarung wird auf die Anlage K 2 zur Klageschrift (Bl. 12 d. A.) verwiesen.

Mit Urkunde vom 2. Februar 2001 bewillige der Eigentümer die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (Wohnungsrecht), welche am 19. April 2001 im Grundbuch eingetragen wurde. Ende 2001 waren Dach- und Erdgeschoss des Gebäudes fertig gestellt und das Objekt wurde von den Beklagten bezogen.

Der Voreigentümer geriet in der Folgezeit in Zahlungsschwierigkeiten. Nachdem sein Finanzierungsdarlehn gekündigt und zur sofortigen Rückzahlung fällig gestellt worden war, trafen er und die Beklagten am 17. Dezember 2003 eine als „Mietvertrag betreffend Wohnhaus in ... W, N Straße 50“ bezeichnete Vereinbarung.

In dieser Vereinbarung heißt es unter anderem:

„Der Eigentümer Detlef B, H 16, ... M vermietet auf Grundlage des verlorenen Baukostenzuschusses der Mieter (Vereinbarung vom 17.11.1999) und der Eintragung des Wohnrechts (Urkunde Büro Dr. K vom 02.02.2001) sowie der mängelfreien Abnahme des Gesamtobjekts durch das Bauordnungsamt WR am 15.12.2003 an die Mietergemeinschaft Gerda L, Gitta L, Volker L, Manfred L, die dieses Wohnhaus zwischenzeitlich bezogen haben. Für Gerda und Manfred L gilt dieser Mietvertrag auf Lebenszeit und ist durch den Vermieter unkündbar.“

Drei Monate später wurde die Zwangsverwaltung des Grundstückes angeordnet und am 30. März 2004 in das Grundbuch eingetragen. Das Wohnrecht ist durch die Zwangversteigerung erloschen.

Die Klägerin war erstinstanzlich der Ansicht, einen Anspruch auf Herausgabe und Räumung aus dem Eigentum zu haben. Die Vereinbarung vom 17. Dezember 2003 stelle keinen Mietvertrag dar, da es an einem synallagmatischen Verhältnis zwischen Gebrauchsüberlassung gegen Entgeltzahlung fehle. Die Eintragung des Wohnrechts sei die Gegenleistung für die Beteiligung der Beklagten an der Modernisierung des Wohnhauses gewesen. Deshalb könnten diese Leistungen nicht noch einmal die Gegenleistung für die Überlassung des Wohnraumes darstellen. Der Vertrag vom 17. Dezember 2003 sei aus diesem Grund eine Leihe oder ein sonstiges unentgeltliches Nutzungsverhältnis, in das die Klägerin jedoch nicht nach § 57 ZVG i. V. M. § 566 Abs 1 BGB eintreten müsse. Aus diesem Vertrag ergebe sich kein Recht zum Besitz mehr, da dieser durch die Klägerin zwischenzeitlich mit der Klageschrift gekündigt worden ist.

Die Beklagten waren erstinstanzliche der Auffassung, ein Recht zum Besitz aus dem Mietvertrag vom 17. Dezember 2003 zu haben. In diesem sei die Klägerin nach § 57 ZVG i. V. m. § 566 Abs. 1 BGB eingetreten.

Das Amtsgericht hat die Klage mit dem angefochtenen Urteil vom 24. Februar 2010 abgewiesen. Die Beklagten hätten aufgrund des Mietvertrages vom 17. Dezember 2003 ein Recht zum Besitz. Die Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung, die die Mieter zu erbringen hätten, müsse nicht in periodisch wiederkehrenden Geldzahlungen bestehen, sondern könne auch in Form einer Mietkostenvorauszahlung erbracht werden. Hier bestehe diese Vorauszahlung in dem verlorenen Baukostenvorschuss, den die Beklagten in Form einer finanziellen Beteiligung in Höhe von 40.000,00 DM und in Eigenleistungen, die die damaligen Vertragsparteien mit 50.000,-- DM bewertet haben. Entgegen der Ansicht der Klägerin seien diese Leistungen nicht mit der Eintragung des Wohnrechts abgegolten worden. Der Vertrag vom 7. November 1999 stelle lediglich den Rechtsgrund für die Eintragung des Wohnrechts dar und habe der dinglichen Absicherung der künftigen Überlassung des modernisierten Wohnraumes gedient.

Die Gegenleistung des Voreigentümers für den Baukostenzuschuss habe jedoch nach dem Willen der Parteien nicht die Eintragung des Wohnrechts sondern die Überlassung des sanierten Wohnraums zu Wohnzwecken bis an das Lebensende der Beklagten dargestellt.

Das durch Mietvertrag vom 17. November 2003 begründete Mietverhältnis sei durch die Klägerin nicht wirksam gekündigt worden.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin. Mit ihrer Berufung verfolgt sie ihr erstinstanzliches Begehren weiter. Das Amtsgericht habe bei seiner Entscheidung nicht ausreichend gewertet, dass die Einräumung des dinglichen Wohnrechts zur Abgeltung der Beteiligungen der Beklagten an der Baumaßnahme erfolgt sei. Dieses folge aus dem eindeutigen Vertragstext. Da das Wohnrecht zwischenzeitlich eingetragen worden sei, könnten die Leistungen der Beklagten (die von ihnen als Baukostenvorschuss bezeichnet werden) nicht mehr zugleich als Gegenleistungen für die Gebrauchsüberlassung dienen.

Die Klägerin beantragt, das Urteil des Amtsgerichts W vom 24. Februar 2010, Az.: 10 C 653/09, abzuändern und die Beklagten zu verurteilen, das Anwesen N Straße 50, ... W, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen die erstinstanzliche Entscheidung. Von Anfang an sei zwischen den Parteien der Abschluss eines Mietvertrages vorgesehen gewesen, weshalb der Baukostenvorschuss als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung anzusehen sei. Deshalb stünde ihnen aus diesem Vertrag, auch nach der Zwangsversteigerung, ein Recht zum Besitz zu. Jedenfalls hätte der Vertrag vom 17. Dezember 2003 die vorherigen Vereinbarungen geändert, sodass aufgrund der Vertragsänderung der Baukostenzuschuss als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung anzusehen sei. Der Baukostenzuschuss sei zum Zeitpunkt der Vertragsänderung noch nicht verbraucht gewesen, da dieser nicht durch die Eintragung des Wohnrechts, sondern durch dessen Ausübung bis zur Abgeltung des Baukostenzuschusses verbraucht werde. Dementsprechend hätten die Verträge noch dahingehend geändert werden können, dass der Baukostenzuschuss als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung habe dienen können.

I.

Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Herausgabe und Räumung des Anwesens N Straße 50, ... W aus § 985 Abs. 1 BGB zu. Die Klägerin ist Eigentümerin des Objekts, die Beklagten sind deren Besitzer. Ihnen steht kein Recht zum Besitz aus der Vereinbarung vom 17. Dezember 2003 mit dem Voreigentümer zu. Bei der Vereinbarung vom 17. Dezember 2003 handelt es sich um keinen Mietvertrag, in den die Klägerin nach § 57 ZVG i. v. m. § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist.

Das schuldrechtliche Mietrecht über Wohnräume (§§ 535 ff BGB) und das dingliche Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) sind zwei verschiedene, voneinander unabhängige Rechtsinstitute.

Durch den Mietvertrag entstehen zwischen den Vertragsparteien rein schuldrechtliche Beziehungen; der eine Teil wird zur Gebrauchsgewährung, der andere Teil zur Entrichtung des Entgelts (Mietzinses) verpflichtet.

Dem dinglichen Wohnungsrecht liegt normalerweise ebenfalls ein schuldrechtlicher Vertrag zugrunde (künftig Verpflichtungsvertrag genannt); dadurch verpflichtet sich der eine Teil zur Bestellung des Wohnrechtes; der andere Teil kann sich zur Entrichtung eines Entgelts verpflichten oder nicht; im letzteren Fall ist der Bestellungsvertrag unentgeltlich, im anderen Fall entgeltlich.

Die Erfüllung (§ 362 BGB) des den Wohnraum zur Verfügung Stellenden besteht beim Mietvertrag in der tatsächlichen Gebrauchsgewährung, beim Verpflichtungsvertrag in der Begründung des dinglichen, also das Grundstück selbst ergreifenden und gegenüber jedermann wirkenden Wohnungsrechts durch Einigung und Eintragung (§ 873 BGB) (vgl. BGH, BB 1968, 767).

Legt man diese Grundsätze zugrunde, stellt der zwischen den Beklagten und dem Voreigentümer am 7. November 1999 geschlossene Vertrag einen entgeltlichen Verpflichtungsvertrag zur Einräumung eines dinglichen Wohnrechts dar.

Nach dem Vertragstext sollte für die Beklagten zur Abgeltung der Beteiligung an den Baumaßnahmen (in finanzieller Hinsicht und durch Eigenleistungen) ein dingliches Wohnrecht bestellt werden. Demzufolge standen die Leistungen der Beklagten und die Einräumung eines Wohnrechts im Gegenseitigkeitsverhältnis.

Im Gegensatz zur Auffassung des Amtsgerichts haben die Parteien das Wohnrecht dabei nicht als bloße dingliche Besicherung eines etwaigen anderen schuldrechtlichen Anspruches vereinbart (was im Übrigen so im Allgemeinen auch nicht möglich wäre, vgl. BGH a. a. O. m. w. N.), sondern das Wohnrecht stellt die unmittelbare Gegenleistung für die Bauleistungen dar.

Der Vereinbarung vom 7. November 1999 nachgelagert ist die Vereinbarung einer Gebrauchsüberlassung durch Vertrag vom 17. Dezember 2003. Dieser Überlassungsvertrag stellt keinen Mietvertrag dar, da hier nicht die Gebrauchsüberlassung gegen eine Mietgeldzahlung erfolgen sollte. Die „Vermietung“ (und damit die Gebrauchsüberlassung) sollte auf Grundlage des verlorenen Baukostenzuschusses der Mieter (Vereinbarung vom 7. November 1999) und der Eintragung des Wohnrechts (Urkunde Büro Dr. K vom 2. Februar 2001) erfolgen. Da der verlorene Baukostenzuschuss – nach den vorherigen Ausführungen – das Entgelt für die Gewährung des dinglichen Wohnrechts dargestellt hat, konnten diese Leistungen nicht noch einmal das Entgelt für die Gebrauchsüberlassung darstellen. Zutreffend geht die Klägerin daher davon aus, dass es sich bei dem Vertrag vom 17. Dezember 2003 deshalb um einen Leihvertrag oder ein sonstiges unentgeltliches Nutzungsrecht handelt, an den die Klägerin als Erwerberin in der Zwangsversteigerung nicht gebunden ist.

Die hiergegen von den Beklagten vorgebrachten Einwände sind nicht durchgreifend. Der Vortrag der Beklagten geht dahin, dass von vorneherein in der Vereinbarung vom 7. November 1999 sowohl die Vereinbarung eines Wohnrechts und eines Mietvertrages vorgesehen war. Dieses ergebe sich aus Nr. 2.5 des Vertrages, nach dem der Umfang des Wohnrechts je nach Erfüllung der Verpflichtung gemäß Nr. 2.4 des Vertrages ausgestaltet werden sollte. In Erfüllung dieser Vereinbarung sei sowohl die Bestellung des Wohnrechts erfolgt und zeitlich, nach der Bauabnahme, der Mietvertrag, sodass hier von vorneherein auch die von den Beklagten erbrachten Bauleistungen als Gegenleistung für die nach dem Mietvertrag zu gewährende Gebrauchsüberlassung anzusehen seien und deshalb auch ein Gegenseitigkeitsverhältnis zwischen Gebrauchsüberlassung und der Erbringung des Baukostenvorschusses bestehe.

Selbst wenn man dieser Argumentation nicht folgen wolle, sei der Baukostenvorschuss zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages noch nicht verbraucht gewesen, da dieser nicht mit der Eintragung des Wohnrechts sondern nur mit dessen Ausübung als verbraucht anzusehen sei. Durch den Abschluss des Mietvertrages seien die vorherigen Vertragsbeziehungen dergestalt abgeändert worden, dass der Baukostenzuschuss auch als Gegenleistung für die mit Vertrag vom 17. Dezember 2003 gewährte Gebrauchsüberlassung anzusehen sei. Dieses sei jedenfalls im Ergebnis zwischen den Parteien von Anfang an gewollt gewesen, sodass eine mögliche falsche Bezeichnung unschädlich sei, da das gemeinsam Gewollte gelten würde.

Dieser Argumentation folgt die Kammer nicht.

Nach der Vertragsbestimmung Nr. 2.5 (Vertrag vom 7. November 1999) sollte Umfang und Inhalt des Wohnrechtes je nach Erfüllung der Verpflichtung gemäß Nr. 2.4 des Vertrages ausgestaltet werden. Insofern ist der Auffassung der Beklagten zuzugeben, dass der Inhalt des Wohnrechts zwischen den Parteien des Vertrages vom 7. November 1999 noch im Anschluss an diese Vereinbarung näher zu bestimmen war. Dieses ist aber durch eine zumindest konkludent geschlossene Vereinbarung der Vertragsparteien erfolgt, da am 19. April 2001 das Wohnrecht der Beklagten zu 1.) und 2.) als Gesamtberechtigte unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 2. Februar 2001 im Grundbuch eingetragen worden ist. Dementsprechend ist vor der Bewilligung vom 2. Februar 2001 eine Übereinkunft zwischen den Beklagten und dem damaligen Eigentümer, Detlef B, über die Ausgestaltung des Wohnrechts erfolgt, sodass es einer weiteren Konkretisierung (wie durch den Vertrag vom 17. Dezember 2003) nicht mehr bedurfte.

Auch spricht die Mietabsichtserklärung der Beklagten vom 16. November 1999 nicht zwingend dafür, dass zwischen den Parteien von vorneherein sowohl der Abschluss eines Mietvertrages als auch die Einräumung eines Wohnrechts gewollt gewesen ist. Zwar wird die Erklärung von den Beklagten als „Mietabsichtserklärung“ bezeichnet, jedoch sollen die Zahlungen und Eigenleistungen im Hinblick auf ein lebenslanges mietzahlungsfreies Wohnrecht erfolgen. Dieses spricht vielmehr, wie der Vertrag vom 7. November 1999 selbst, dafür, dass die Zahlungen und Eigenleistungen als Abgeltung für die Einräumung eines Wohnrechts erfolgen sollten (da die Kläger gerade davon ausgingen, mietzahlungsfrei in der Wohnung aufgrund des Wohnrechts verbleiben zu können). Auch hieraus ergibt sich deshalb, dass die Gewährung des Wohnrechts im Gegenseitigkeitsverhältnis zu den Zahlungen und den Eigenleistungen stehen sollte.

Letztendlich wurden die bestehenden Verträge durch den Vertrag vom 17. Dezember 2003 auch nicht dahingehend geändert, dass die Zahlungen und die Eigenleistungen auch als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung dienen sollten. Wie ausgeführt, standen sich Zahlungen und Eigenleistungen der Beklagten mit der Einräumung eines Wohnrechts im Gegenseitigkeitsverhältnis. Dieses bestehende Schuldverhältnis ist durch die wechselseitige Erfüllung (§ 362 Abs. 1 BGB) der aus dem Schuldvertrag resultierenden Verpflichtungen erloschen. Eine nachträgliche Um-Definition von Leistung und Gegenleistung ist nicht möglich, vielmehr ist der nachfolgende Vertrag selbst im Hinblick auf seine rechtliche Qualifikation eigenständig zu definieren. Da sich hier – wie ausgeführt – nicht Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt im Gegenseitigkeitsverhältnis gegenüberstanden, handelt es sich bei diesem Vertrag nicht um einen Mietvertrag.

Soweit die Beklagten hiergegen ausführen, nicht durch die Eintragung des Wohnrechts, sondern durch dessen Ausübung, und zwar bis zur Abgeltung des Baukostenzuschusses, werde dieser verbraucht, kann dem so nicht gefolgt werden. Zwar ist es sicherlich Wunsch der am Vertrag vom 7. November 1999 beteiligten Parteien gewesen, dass die Beklagten zu 1. und 2. aufgrund ihrer Leistungen und Zahlungen lebenslang im Haus wohnen bleiben können und hierdurch ihre Leistungen verbrauchen können. Dieses wurde durch die zwischen den Beklagten und dem damaligen Eigentümer B bestehenden vertraglichen Beziehungen auch erreicht. Das Wohnrecht bestand jedoch nur im zweiten Rang und ist deshalb im Rahmen der Zwangsversteigerung unter gegangen. Wenn die Beklagten, auch für den Fall der Zwangsversteigerung aus der Grundschuld, eine Sicherung ihrer Leistungen hätten erreichen wollen, hätten sie auf einer erstrangigen Absicherung ihres Wohnrechts bestehen müssen. Dieses haben sie nicht getan, weshalb ihre Rechte im Zwangsversteigerungsverfahren unter gegangen sind. Insoweit kann die Zweitrangigkeit ihrer Rechte, die die Beklagten letztlich sehenden Auges eingegangen sind, nicht durch eine nachträgliche Um- Definition ihrer Leistungen als verlorener Baukostenzuschuss – im Rahmen eines Mietvertrages – umgangen werden.

Den Überlassungsvertrag vom 17. Dezember 2003 hat die Klägerin, jedenfalls mit der in der Klageschrift vom 4. August 2009 ausgesprochenen Kündigung, beendet, weshalb den Beklagten nunmehr kein Recht zum Besitz zusteht.

Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Beklagten vom 21. Juli 2010 hat keine Veranlassung gegeben, die ordnungsgemäß geschlossene mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen (§ 156 ZPO).

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO war nicht zuzulassen, da der Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung zukommt und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtssprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert.