Landgericht Magdeburg Urteil, 04. Feb. 2014 - 11 O 623/13
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.275,60 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 666,73 € seit dem 30.9.2011, aus weiteren 352,99 € seit dem 4.11.2011 und aus weiteren 255, 88 € seit dem 24.7.2012 zu bezahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Beklagte trägt 20 %, die Klägerin 80 % der Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % der zu vollstreckenden Forderung vorläufig vollstreckbar. Für die Beklagte ist es vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % der zu vollstreckenden Forderung abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Zugleich wird beschlossen: Der Streitwert wird auf 6.613 € festgesetzt.
Tatbestand
- 1
Die Klägerin, eine gewerbliche Vermieterin, verlangt von der Beklagten Nachzahlungen aus Betriebs- und Heizkostenabrechnungen der Jahre 2008 – 2011.
- 2
Den Abrechnungen liegen zwei aufeinanderfolgende Mietverträge zugrunde.
- 3
Mit Vertrag vom 25.9.2006 mietete die Beklagte von der Mer Mühlenwerk GmbH eine im Erdgeschoß des sog. K am Hans-E Platz 11 gelegene Gaststätte an.
- 4
Nach beiden Verträgen war neben der Nettomiete die Vorauszahlung und Abrechnung von Betriebskosten vereinbart.
- 5
In dem Vertrag vom 25.9.2006 war unter anderem in § 3 Nr. 3 zur Abrechnung von Betriebskosten folgendes vereinbart:
- 6
„Die Vorauszahlungen werden jährlich einmal abgerechnet....Erfolgt die Abrechnung später, kann der Vermieter nur dann einen Ausgleich des Fehlbetrages (Nachzahlung) verlangen, wenn die verspätete Abrechnung auf Gründen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hat....
- 7
Die Gaststätte verfügt über einen separaten äußeren Zugang und kann von Kunden die sich im sonstigen Gebäude des K aufhalten aus bautechnischen Gründen weder betreten noch sonst als Durchgang zum Verlassen des Gebäudes benutzt werden.
- 8
Bereits unter dem 28.6.2010/1.7.2010 schlossen die Parteien unter Auflösung des bisherigen Mietverhältnisses einen neuen Mietvertrag ab.
- 9
In dem Vertrag vereinbarten die Parteien in § 4, dass der Mieter anteilig die Betriebskosten nach der BetrKV in der jeweils geltenden Fassung zu tragen habe.
- 10
Unter anderem ist folgendes vereinbart:
- 11
Nr. 1:
- 12
Zusätzlich zur Zahlung der Grundmiete trägt der Mieter anteilig die Betriebskosten gemäß den §§ 1, 2 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung-BetrKV) – in der jeweils geltenden Fassung. Dies gilt auch für die durch die gemeinschaftliche Benutzung des Gebäudes mit anderen Mietern entstehenden Betriebskosten....
- 13
Nr. 3 :
- 14
„Alle Betriebs- und Nebenkosten (soweit vereinbart) werden, soweit sie nicht vom Mieter gemäß Anlage 3 „Aufstellung der Betriebskosten“ dieses Vertrages unmittelbar beglichen oder nach Verbrauch ermittelt werden, im Verhältnis der Mietflächen auf den Mieter umgelegt.
- 15
Welche Kosten nach Verbrauch umgelegt werden, entscheidet, soweit nicht gesetzliche Regelungen bestehen, der Vermieter nach billigem Ermessen“....
Nr. 5
- 16
Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr. Mit Ablauf von einem Monat nach Zugang der Abrechnung sind Einwendungen gegen deren Richtigkeit ausgeschlossen. Der Vermieter wird den Mieter mit der Abrechnung auf die Ausschlussfrist hinweisen. Etwa sich aus der jährlichen Abrechnung ergebenden Forderungen werden einen Monat nach Zugang der Abrechnung fällig.“
- 17
Mit Schreiben vom 25.10.2010 rechnete die Klägerin die Zeiträume
- 18
1.1.2008 – 31.8.2008 mit einem Nachzahlungsbetrag von 1.594, 34 € und 1.1.2009 – 31.12.2009 mit einem Nachzahlungsbetrag von 1.489,88 € ab.
- 19
Die Beklagte widersprach dem mit anwaltlichem Schreiben vom 30.9.2011 (Anlage K 4)
- 20
Mit Schreiben vom 28.9.2011 rechnete die Klägerin die Zeiträume
- 21
1.1.2010- 31.12.2010 mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.996,23 €
- 22
und 1.1.2011 – 17.2.2011 mit einem Nachzahlungsbetrag von 164, 96 € ab.
- 23
Die Beklagte widersprach mit anwaltlichem Schreiben vom 4.11.2011 (Anlage K 7)
- 24
Mit Schreiben vom 27.6.2012 rechnete die Klägerin den Zeitraum
- 25
18.2.2011 – 31.12.2011 mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.367,92 € ab.
- 26
Die Beklagte widersprach mit anwaltlichem Schreiben vom 24.7.2012 (Anlage K 10).
- 27
Die Abrechnungen gehen jeweils davon aus, dass Verwaltungs- Reinigungs- und Wartungskosten für das gesamte Einkaufszentrum angefallen sind, die dem Quadratmeteranteil, der der gemieteten Fläche der Beklagten entspricht, umgelegt werden. Heiz- und Wasserkosten werden nach Verbrauch umgelegt. Diese werden allerdings mit 0 angesetzt. Aufwendungen für Außenanlagen werden in der Abrechnung 2009 nicht angesetzt.
- 28
In der Abrechnung 2010 sind sie unter Ziff 5.1. mit 12,13 € in 2011 mit 1,03 € angesetzt.
- 29
Einen Teil der Positionen, nämlich Grundsteuer, Versicherung, Abfallentsorgung, öffentliche Straßenreinigung, Bewachung, Niederschlagswasser, Wasser und –Abwasser erkennt die Beklagte als abrechnungsfähig an. Insoweit gesteht sie unter Berücksichtigung geleisteter Vorauszahlungen folgende Beträge zu:
- 30
2009:
666,73 €
2010:
304,95 €
2011:
48,04 €
255,88 €
- 31
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Abrechnungen (Blatt 31, 32, 39, 45 d.A.) und die Erwiderung vom 4.7.2013 (Blatt 68 ff d.A.) Bezug genommen. Die übrigen Positionen sind streitig.
- 32
Die Klägerin ist zunächst der Auffassung, sie könne mangels gesetzlicher Ausschlussfrist für Gewerberaummietverträge auch die älteren Abrechnungen noch nachholen.
- 33
Der zugrundeliegende Mietvertrag sei mit der Beklagten persönlich vor Ort ausgehandelt worden. Ursprünglich habe die Beklagte den Wunsch geäußert, dass die Gaststätte mit einem eigenen Zugang für das K hätte versehen werden sollen. Ein Wanddurchbruch direkt zum Center sei nicht umgesetzt worden. Das ändere aber nichts daran, dass die Beklagte von der Lage im K Vorteile habe, weil sie jedenfalls auch von den ankommenden und abfahrenden Kunden, die die Parkflächen des K benutzen, profitieren könne ( SS. 25.11.2013, Blatt 116 d.A.). Der Weg von etwa 2/5 der Kunden des K führe an der Gaststätte vorbei. Aus diesem Grunde sei mit der Beklagten auch die Beteiligung an den Betriebskosten die durch die gemeinschaftliche Benutzung des Gebäudes mit anderen Mietern entstehen vereinbart worden.
- 34
Nachdem die Beklagte den Forderungen der Klägerin nicht nachkam,
- 35
beantragt die Klägerin,
- 36
die Beklagte zu verurteilen, an sie 6.613,33 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 1.5.94, 34 € seit dem 1.1.2011, auf 1.489,88 € seit dem 1.1.2011, auf
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1.996,23 € seit dem 1.1.2012, auf 1.367,92 € seit dem 1.10.2012 sowie auf 164,96 € seit dem 1.10.2012 ferner weitere 582,50 € zu bezahlen.
- 38
Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
- 40
Sie wendet ein, sie habe die Abrechnung für den Zeitraum 1.1.2008 – 31.8.2008 wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 3 BGB zurückgewiesen.
- 41
Für die Folgejahre beanstandet sie u.a. die zugrunde gelegten „Verteilerschlüssel“ die die gesamte Fläche des Einkaufszentrums zum Maßstab nehmen und auf diese Weise die Beklagte an den Gesamtkosten für Verwaltung- Reinigung und Wartung des Kannenstieg Centers beteilige. Hieran sei sie nicht zu beteiligen, weil ihre Gaststätte keinen Zugang zum K habe. Ihre Gaststätte habe zunächst eine Fläche von etwa 58,90 qm umfasst. Schließlich habe man in dem Vertrag vom 28.6./1.7.2010 eine Fläche von 88 qm zugrunde gelegt. Das K habe mindestens eine Fläche von 5280, 16 qm und sei eher noch größer. Ebenso bestreite sie, dass sich die Flächen zwischen 2009 und 2011 verändert haben.
- 42
Bei dieser Sachlage sei es weder ihre Aufgabe noch Aufgabe des Gerichts die Betriebskostenabrechnung nachzurechnen
- 43
Wegen der weiteren Einzelheiten, insbesondere auch derjenigen Positionen die die Beklagte nicht für abrechnungsfähig hält, wird auf die gewechselten Schriftsätze und Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I.
- 44
Die Klage ist nur teilweise begründet.
- 45
Die Klägerin hat gemäß § 535 BGB i.V.m. den jeweiligen Betriebskostenabreden Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten, soweit die Beklagte sich den abgerechneten Beträgen nicht entgegengestellt hat und diese deshalb unstreitig sind ( § 138 Abs. 3 ZPO).
- 46
Das sind die im Tatbestand näher dargestellten Beträge aus den Abrechnungen der Jahre 2009 – 2011, mithin insgesamt 1275,60 €.
- 47
Darüber hinaus hat die Klägerin aus den vorgelegten Betriebskostenabrechnungen keine Ansprüche gegen die Beklagte.
- 48
a) Betriebskostenabrechnung 1.1.2008-31.12.2008
- 49
Die Klägerin kann Betriebskosten für das Jahr 2008 nicht mehr nachfordern, weil sie diese Betriebskosten zu spät, nämlich erst mit Schreiben vom 25.10.2010 abgerechnet hat. Zutreffend verweist die Klägerin zwar darauf, dass die gesetzliche Bestimmung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, die grundsätzlich den Ausschluss von Nachforderungen nach Versäumung der jährlichen Abrechnungsfrist erlaubt, gemäß § 578 Abs. 2 BGB auf Gewerberaummietverhältnisse nicht anwendbar ist. Gleichwohl verlangen Gewerberaummietverhältnisse, ebenso wie das Wohnraummietverhältnis, einen vergleichbaren angemessenen Abrechnungszeitraum, weshalb jedenfalls dann, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben, eine periodische Abrechnung innerhalb einer Jahresfrist grundsätzlich entsprechend gilt. Maßgeblich kommt es deshalb zunächst darauf an, was die Parteien vereinbart haben (BGH NZM 2010, 240, bei juris Rn 39). Der Vorrang der Privatautonomie gilt in gleicher Weise für die Frage der Ausschlussfrist. Sie gilt in Gewerberaummietverhältnissen aber erst dann, wenn die Parteien eine Ausschlussfrist wirksam vereinbart haben.
- 50
So liegt der Fall hier. Denn die Parteien haben im Anwendungsbereich des Mietvertrages vom 25.6.2009 die Abrechenbarkeit der Betriebskosten entsprechend der Regel des § 556 Abs. 3 BGB vereinbart, weil sie nicht nur eine Jahresfrist sondern auch die Abrede einer Ausschlussfrist nach Versäumung der Jahresfrist vereinbart haben. Diese gilt nach § 3 Nr. 3 Satz 2 des Vertrages nur dann nicht, wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat. Diese Abrede muss die Klägerin gegen sich gelten lassen, weil sie vor Abschluss des neuen Mietvertrages unstreitig in diesen Mietvertrag eingetreten ist.
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Da die Klägerin nicht näher erläutert hat, worauf es zurückzuführen ist, dass die Abrechnung für das Jahr 2008 erst im Jahre 2010, also nach Ablauf der Jahrsfrist erfolgt ist und wegen des Umbaus des K auch sonst keine Gründe ersichtlich sind, die darauf hinweisen, dass die verspätete Abrechnung nicht von der Klägerin sondern von der Beklagten zu vertreten gewesen sei, liegen die Voraussetzungen der Ausschlussklausel vor. Wirksamkeitshindernisse sind insoweit nicht ersichtlich. Insbesondere stellen sich Fragen des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen insoweit nicht. Zwar handelt es sich bei der Betriebskostenabrede des Vertrages vom 25.9.2006 unstreitig um eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Allerdings kann die Klägerin nicht den Schutz des Rechts der allgemeinen Geschäftsbedingungen beanspruchen, weil sie nicht nach § 307 Abs. 1 BGB der Vertragspartner des Klauselverwenders ist, sondern aufgrund des Eintritts in den Vertrag auf der Seite der Klauselverwenderin steht.
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b) Betriebskostenabrechnung 2009 – 2011
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Die Klägerin hat auch keinen weiteren Anspruch auf Nachforderung von Betriebskosten für die Jahre 2009-2011.
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aa) Das Abrechnungsverhältnis wird soweit es den Zeitraum 2009 bis zum Abschluss des Vertrages im Jahre 2010 betrifft zwar noch von der Vereinbarung vom 25.9.2006 bestimmt, weil die Nutzung des Mietobjekts für diesen Zeitraum noch unter den alten Mietvertrag fällt, im Übrigen wird es von den vertraglichen Abreden des Vertrages vom 28.6/1.7.2010 bestimmt.
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Die Betriebskostennachforderung ist, soweit sie auf die Vereinbarung in dem Vertrag vom 25.9.2006 gestützt wird allerdings nicht geschuldet, weil danach nur Betriebskosten für Räume geschuldet werden, die der Beklagte auch tatsächlich überlassen worden sind und von ihr darum auch als Mieter genutzt werden können. Dazu gehören die übrigen Räume des Einkaufszentrums nicht, weshalb die Verwaltungs- Reinigungs- und Wartungskosten auch nicht anfallen.
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bb) Soweit im Folgevertrag in § 4 Nr. 1 Satz 2 ausdrücklich vereinbart ist, dass auch die für die gemeinschaftliche Benutzung des Gebäudes mit anderen Mietern entstehenden Betriebskosten geschuldet werden, greift der Einwand der unangemessen Benachteiligung durch (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB).
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cc) Der Prüfungsmaßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1 Abs. 2 BGB ist anwendbar, weil die Beklagte der Vertragspartner und die Klägerin der Klauselverwender ist. Denn nicht nur dem Vertrag des Jahres 2006, auch dem Vertrag vom 28.6./1.7.2010 liegen, jedenfalls soweit die hier erheblichen Abreden über Betriebskosten in § 4 betroffen sind, allgemeine Geschäftsbedingungen zugrunde. Zwar hat die Klägerin, unter Verweis auf die Frage des Mauerdurchbruchs und eines Zugangs zum Einkaufszentrum, geltend gemacht, dass der Vertrag „ausgehandelt“ worden sei. Schließlich sei es nicht zu einer baulichen Veränderung gekommen. Dieser Darstellung lässt sich allerdings kein Zusammenhang mit einem „Aushandeln“ der Betriebskostenabrede entnehmen. Denn tatsächlich hat die Klägerin, obwohl es zu dieser baulichen Veränderung gerade nicht gekommen ist, keine substantiellen Veränderungen an der bereits im Vertrag des Jahres 2006 bestehenden Betriebskostenabrede vorgenommen, die auf die Belange der Beklagten Rücksicht genommen hätte, sondern diese im Gegenteil zu ihren Lasten verschlechtert. Sie hat ausdrücklich klargestellt, dass die Beklagte als Mieterin auch diejenigen Betriebskosten zu tragen habe, die durch die gemeinschaftliche Benutzung des Gebäudes mit anderen Mietern entstehen. In der Sache selbst hat die Klägerin damit ihren Willen bekräftigt, die bereits bestehende Übung, auch die übrigen Aufwendungen für das gesamte Einkaufszentrums umzulegen, beizubehalten. Das ergibt der Vergleich der vorgelegten Abrechnungen, der als Umlagemaßstab von einer angenommenen Gesamtfläche des Gesamtobjekts ausgeht und aus der Gesamtfläche einen Anteil der Beklagten an allen Verwaltungs- Reinigungs- und Wartungskosten herausrechnet. Damit steht allerdings fest, dass es sich bei der Betriebskostenabrede um keine ausgehandelte Individualabrede (§§ 305, 305 b BGB) handelt, sondern die Klägerin die Rolle des Klauselverwenders beibehalten hat. Dem entspricht es voll und ganz, wenn die Beklagte geltend macht, dass ihr der Vertrag – insoweit unstreitig - „übersandt“ worden sei.
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Die Vernehmung der Zeugin R hat daher dahingestellt bleiben können. Denn dass das Ergebnis der Verhandlungen zu keinen baulichen Veränderungen geführt hat, entspricht dem unstreitigen Vortrag und ist deshalb nicht beweisbedürftig. Eine Pflicht des anderen Vertragsteils, sich darum zu bemühen, Klauseln des Klauselverwenders abzuwehren, gibt es im Übrigen nicht, weshalb die Frage nach den Motiven der Klägerin eine bestimmte Klauselfassung durchzusetzen in diesem Zusammenhang auch nicht weiter erheblich ist und auch unter diesem Gesichtspunkt von einem „Aushandeln“ keine Rede sein kann.
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dd) Diese Abrede beinhaltet auch eine unangemessene Benachteiligung, weil die Klägerin davon ausgegangen ist, dass sie der Beklagten anteilig die Erhaltungslast für das gesamte Einkaufszentrum überbürden kann, obgleich die Beklagte mangels Zugang weder die allgemein zugänglichen Räumlichkeiten des Einkaufszentrums mitbenutzt, noch sonst vom Kundenverkehr, der sich innerhalb des Einkaufszentrums ereignet, partizipiert.
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Unzulässige Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs. 1 BGB können bereits dort vorliegen, wo dem Mieter Erhaltungslasten von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen auferlegt werden, ohne dass hierbei eine Kostenbeschränkung der Höhe nach vorgenommen wird. Die Unangemessenheit liegt darin, dass der Mieter mit Kosten belastet wird, die weder durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und auch nicht in seinen Risikobereich fallen, sondern in das Verhalten anderer Mietmieter und deren Risikobereich gestellt sind (BGH NJW-RR 2006, 84; NJW 2013, 41 bei juris Rn 17). Hierzu zählen allerdings Reinigungs- und Wartungskosten von Sachen, die von vornherein nicht dem Mietgebrauch der Beklagten unterliegen. Entsprechendes gilt für Verwaltungskosten, weil die Vorgehensweise der Klägerin dem Wirtschaftlichkeitsgebot widerspricht, wenn sie Gemeinkosten die bei anderen Mietern anfallen, auch der Beklagten zuordnet (vgl. hierzu BGHZ 183, 299 bei juris Rn 28). Wenn die Frage der Unangemessenheit der Kostenbelastung bereits bei gemeinschaftlich genutzten Flächen und Anlagen Geltung beansprucht und deshalb eine Kostenbegrenzung einfordert, darf dieser rechtliche Ausgangspunkt erst Recht Geltung beanspruchen, wenn es sich um Kosten handelt, die von der Gebrauchsüberlassung von Flächen herrühren, die ausschließlich von anderen Mietern entweder allein oder gemeinschaftlich benutzt werden und von dem betroffenen Mieter überhaupt nicht mitgenutzt werden können, weil er zu diesen Flächen und Räumen nicht einmal einen Zugang hat. So liegt der Fall hier, weil die Gaststätte der Beklagten von dem K bautechnisch getrennt ist, sie keinen Zugang zum K hat und insbesondere von denjenigen Kunden, für die das K räumlich ausgelegt ist und den Verwaltungs- Reinigungs- und Erhaltungsaufwand mitbestimmen, über die allgemein zugänglichen Räumlichkeiten des Einkaufszentrums auch nicht erreicht werden kann. Einer weiteren inhaltlichen Differenzierung nach der Art der umgelegten Kosten bedarf es deshalb nicht.
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Der streitgegenständliche Anteil der auf die Beklagte umgelegten Verwaltungs- Reinigungs- und Wartungskosten entfällt allerdings gerade auf diejenigen Flächen, die für die Beklagte unzugänglich sind und die sie auch nicht mittelbar in der Weise nutzen kann, dass ihr über diese Flächen Kunden zugeführt werden können. Damit bleibt von vornherein unberücksichtigt, dass der Kostenbelastung, die aus den von den anderen Mietern gemeinschaftlich genutzten Flächen erwachsen, der Beklagten auch adäquate Vorteile gegenüberstehen müssen, die ihr aus Lage und räumlicher Einbindung in die allgemein zugänglichen Räume des Einkaufszentrum erwachsen müssen. Wie groß die Gesamtfläche des Einkaufszentrums tatsächlich ist, worüber sich auch Einwände der Beklagten verhalten, kann bei dieser Sachlage dahingestellt bleiben. Jedenfalls darf die Beklagte bei einer derartigen Sachlage erwarten, dass die Betriebskosten ermittelt werden, die durch den Gebrauch der angemieteten Gaststätte verursacht werden und nicht durch den Gebrauch von Räumlichkeiten verursacht werden, von deren Gebrauch sie tatsächlich ausgeschlossen ist.
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ee) Nicht überzeugend ist es jedenfalls, wenn die Klägerin für ihre Kostenüberlegungen die Lage der Gaststätte in der Weise in Anspruch nimmt, dass der Beklagten jedenfalls Vorteile erwachsen, die ihr aus dem Publikumsverkehr auf dem Parkplatz zuwachsen.
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Diese Erwägung findet im Vertragsverhältnis keine Grundlage mehr.
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Denn Gegenstand der vereinbarten Gebrauchsüberlassung nach § 535 Abs. 1 BGB sind gemäß § 1 beider Verträge nicht die Parkplätze sondern die Geschäftsräume, d.h. die Gaststätte. Davon abgesehen erfasst die Klägerin auch Kosten für Außenanlagen ohnehin gesondert und hat sie, wie sich aus den Abrechnungen ergibt, ebenfalls ab dem Jahre 2010 auch auf die Beklagte umgelegt. Da sich nicht erschließt, dass es sich hierbei um Kosten für Anlagen handelt, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen ( § 2 BKV Nr. 10) lässt sie die Kammer unberücksichtigt. Denn die Zuwege, Zufahrten, Parkflächen und Grünanlagen eines Einkaufszentrums dienen in aller Regel dem öffentlichen Verkehr.
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c) Die Klage war daher im ausgesprochenen Umfang abzuweisen.
- 66
aa) Dass die Beklagte die in § 4 Ziff 5 vereinbarte Rügefrist von 1 Monat ab Zugang der Abrechnung teilweise versäumt hat ändert daran nichts. Diese Klausel ist gleichfalls nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB unwirksam, weil die kurze Rügefrist die Beklagte ebenfalls unangemessen benachteiligt. Sie unterscheidet zum einen bereits nicht nach schuldhafter und unverschuldeter Versäumung der Frist und würde unter Zugrundelegung der unfreundlichsten Auslegung zu dem Ergebnis führen, dass selbst eine unverschuldete Versäumnis der Rügefrist bereits nach einem Monat zu einem Einwendungsausschluss führen kann. Eine derartige Formenstrenge lässt sich dem gesetzlichen Leitbild des Mietrecht nicht entnehmen. Sie ist auch dem § 556 Abs. 3 BGB fremd. Davon abgesehen unterscheidet sie auch nicht nach offensichtlichen und nicht offensichtlichen Einwendungen, die sich möglicherweise erst nach einer umfassenden Rechnungsprüfung erkennen lassen. Es ist allerdings ein Recht des Mieters, die einer Jahresabrechnung zugrunde liegenden Rechnungen zu überprüfen. Eine Rechnungsprüfungsfrist von nur 1 Monat ist unter Berücksichtigung dessen, dass die abstrakte Fassung einer Frist auch komplexeren Fallgestaltungen Rechnung tragen muss, deshalb zu knapp und lässt sich einem gesetzlichen Leitbild, insbesondere dem § 556 Abs. 3 BGB auch nicht entnehmen.
II.
- 67
Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 286 Abs. 2 Nr. 3, 288 BGB. Da die Klägerin einen berechenbaren Zinszeitpunkt nicht mitgeteilt hat, hat die Kammer auf die Daten der Widerspruchsschreiben abgestellt, weil jedenfalls damit die Forderungen, soweit sie begründet waren, verweigert worden sind. Nichtanrechenbare Anwaltskosten waren nicht, auch nicht anteilig anzusetzen, weil die Klägerin weder eine Berechnung vorgelegt hat (§ 10 Abs. 1 RVG), noch mitgeteilt hat, dass sie die nichtanrechenbaren Anwaltsgebühren ohne Berechnung bezahlt habe (§ 10 Abs. 3 RVG). Ein Hinweis war insoweit entbehrlich, da es sich nur um eine Nebenforderung handelt (§ 139 Abs. 2 ZPO).
- 68
Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91, 92 ZPO, die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 709, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
ra.de-Urteilsbesprechung zu Landgericht Magdeburg Urteil, 04. Feb. 2014 - 11 O 623/13
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Referenzen - Gesetze
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
- 1.
die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten), - 2.
die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
- 1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; - 2.
die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe; - 3.
die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe; - 4.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder - b)
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder - c)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder - d)
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
- 5.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - b)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
- 6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen - a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
- 7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage; - 8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; - 9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; - 10.
die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen; - 11.
die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen; - 12.
die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind; - 13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; - 14.
die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; - 15.
die Kosten - a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft, bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
- b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,
- c)
des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;
- 16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; - 17.
sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
(1) Die Parteien haben ihre Erklärungen über tatsächliche Umstände vollständig und der Wahrheit gemäß abzugeben.
(2) Jede Partei hat sich über die von dem Gegner behaupteten Tatsachen zu erklären.
(3) Tatsachen, die nicht ausdrücklich bestritten werden, sind als zugestanden anzusehen, wenn nicht die Absicht, sie bestreiten zu wollen, aus den übrigen Erklärungen der Partei hervorgeht.
(4) Eine Erklärung mit Nichtwissen ist nur über Tatsachen zulässig, die weder eigene Handlungen der Partei noch Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmung gewesen sind.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 554, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden.
(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1, § 555a Absatz 1 bis 3, §§ 555b, 555c Absatz 1 bis 4, § 555d Absatz 1 bis 6, § 555e Absatz 1 und 2, § 555f und § 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. § 556c Absatz 1 und 2 sowie die auf Grund des § 556c Absatz 3 erlassene Rechtsverordnung sind entsprechend anzuwenden, abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.
(3) Auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen, sind die in den Absätzen 1 und 2 genannten Vorschriften sowie die §§ 557, 557a Absatz 1 bis 3 und 5, § 557b Absatz 1 bis 3 und 5, die §§ 558 bis 559d, 561, 568 Absatz 1, § 569 Absatz 3 bis 5, die §§ 573 bis 573d, 575, 575a Absatz 1, 3 und 4, die §§ 577 und 577a entsprechend anzuwenden. Solche Verträge können zusätzlich zu den in § 575 Absatz 1 Satz 1 genannten Gründen auch dann auf bestimmte Zeit geschlossen werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für ihm obliegende oder ihm übertragene öffentliche Aufgaben nutzen will.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
Berufskrankheiten-Verordnung - BKV | § 2 Erweiterter Versicherungsschutz in Unternehmen der Seefahrt
Für Versicherte in Unternehmen der Seefahrt erstreckt sich die Versicherung gegen Tropenkrankheiten und Fleckfieber auch auf die Zeit, in der sie an Land beurlaubt sind.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
- 1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, - 2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt, - 3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.
(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.
(1) Der Rechtsanwalt kann die Vergütung nur aufgrund einer von ihm unterzeichneten und dem Auftraggeber mitgeteilten Berechnung einfordern. Der Lauf der Verjährungsfrist ist von der Mitteilung der Berechnung nicht abhängig.
(2) In der Berechnung sind die Beträge der einzelnen Gebühren und Auslagen, Vorschüsse, eine kurze Bezeichnung des jeweiligen Gebührentatbestands, die Bezeichnung der Auslagen sowie die angewandten Nummern des Vergütungsverzeichnisses und bei Gebühren, die nach dem Gegenstandswert berechnet sind, auch dieser anzugeben. Bei Entgelten für Post- und Telekommunikationsdienstleistungen genügt die Angabe des Gesamtbetrags.
(3) Hat der Auftraggeber die Vergütung gezahlt, ohne die Berechnung erhalten zu haben, kann er die Mitteilung der Berechnung noch fordern, solange der Rechtsanwalt zur Aufbewahrung der Handakten verpflichtet ist.
(1) Das Gericht hat das Sach- und Streitverhältnis, soweit erforderlich, mit den Parteien nach der tatsächlichen und rechtlichen Seite zu erörtern und Fragen zu stellen. Es hat dahin zu wirken, dass die Parteien sich rechtzeitig und vollständig über alle erheblichen Tatsachen erklären, insbesondere ungenügende Angaben zu den geltend gemachten Tatsachen ergänzen, die Beweismittel bezeichnen und die sachdienlichen Anträge stellen. Das Gericht kann durch Maßnahmen der Prozessleitung das Verfahren strukturieren und den Streitstoff abschichten.
(2) Auf einen Gesichtspunkt, den eine Partei erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten hat, darf das Gericht, soweit nicht nur eine Nebenforderung betroffen ist, seine Entscheidung nur stützen, wenn es darauf hingewiesen und Gelegenheit zur Äußerung dazu gegeben hat. Dasselbe gilt für einen Gesichtspunkt, den das Gericht anders beurteilt als beide Parteien.
(3) Das Gericht hat auf die Bedenken aufmerksam zu machen, die hinsichtlich der von Amts wegen zu berücksichtigenden Punkte bestehen.
(4) Hinweise nach dieser Vorschrift sind so früh wie möglich zu erteilen und aktenkundig zu machen. Ihre Erteilung kann nur durch den Inhalt der Akten bewiesen werden. Gegen den Inhalt der Akten ist nur der Nachweis der Fälschung zulässig.
(5) Ist einer Partei eine sofortige Erklärung zu einem gerichtlichen Hinweis nicht möglich, so soll auf ihren Antrag das Gericht eine Frist bestimmen, in der sie die Erklärung in einem Schriftsatz nachbringen kann.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.
(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn
- 1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder - 2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.
Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.