Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckungen durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 Prozent des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn die Beklagten nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

Auf die Darstellung des Tatbestands wird gemäß den §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO verzichtet. Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts und der erstinstanzlich gestellten Anträge wird gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Erstinstanzlich wandten die Beklagten gegen die geltend gemachte Mietforderung von 4.209,58 Euro ein, in Höhe von 3x 29,94 Euro = 89,82 Euro sei eine Staffelmietvereinbarung ausgesetzt worden. Im Übrigen beriefen sie sich auf eine nicht wirksame Vereinbarung zur Tragung von Nebenkosten durch die Beklagten und erklärten gegenüber den geltend gemachten Mietforderungen die Aufrechnung mit geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen von 1.200 Euro im Jahre 2009, 4.112,76 Euro im Jahr 2010, 2.488,08 Euro im Jahr 2011 und 300 Euro im Jahr 2012, wobei die tatsächliche Leistung von Vorauszahlungen nur in Höhe von monatlich 100 Euro unstreitig ist.

Die Parteien haben den Rechtsstreit in der Berufungsinstanz in Höhe von 300 Euro für die Nebenkostenvorauszahlungen Mai, Juni und Juli 2012 in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Die Beklagten greifen mit ihrer Berufung die erstinstanzliche Entscheidung nur an, soweit die Entscheidung auf der Frage der Wirksamkeit der Nebenkostenvereinbarung beruht.

Die Beklagten beantragen,

unter Abänderung des Urteils des Amtsgericht Kleve vom 02.09.2013 die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen, soweit der Rechtsstreit nicht für erledigt erklärt ist,

die Berufung zurückzuweisen.

Im Übrigen wird auf die in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze ergänzend Bezug genommen.

II.

Das Rechtsmittel hat Erfolg.

Die Berufung ist zulässig.

Die Berufungsbegründungsfrist gemäß § 520 Abs. 2 ZPO wurde gewahrt, denn den Beklagten ist durch Beschluss vom 17.01.2014 Wiedereinsetzung in die versäumte Berufungsbegründungsfrist gewährt worden. Soweit die Kläger der Auffassung sind, die Wiedereinsetzung sei mangels ordnungsgemäßer Glaubhaftmachung zu Unrecht gewährt worden, ist eine Anfechtung der Wiedereinsetzung nach § 238 Abs. 3 ZPO ausgeschlossen und das Gericht an die gewährte Wiedereinsetzung gebunden (Hartmann, in: Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 70. Aufl., § 238, Rn. 12; Greger, in: Zöller, ZPO, § 238, Rn. 6).

Die Berufung ist begründet.

Den Klägern stand für Januar bis Juli 2012 ein Zahlungsanspruch in Höhe von 3.809,58 Euro gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu. Zur Höhe der vereinbarten Staffelmiete wird auf die insoweit nicht angegriffenen Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen. Danach besteht insbesondere für die Monate Januar bis März 2012 ein Anspruch auf die im Hinblick auf die vermeintliche Aussetzung der Staffelmietvereinbarung monatlich nicht gezahlten 29,94 Euro. Im Übrigen wurde die Miete für diesen Zeitraum einschließlich Nebenkostenvorauszahlung vollständig entrichtet.

Die Klageforderung ist, soweit für April 2012 keine Nebenkostenvorauszahlung erfolgt ist, in Höhe von 100 Euro unbegründet. Y wurden Nebenkostenvorauszahlungen von monatlich 100 Euro vereinbart, doch besteht kein Anspruch auf diese Vorauszahlungen, da die Umlage von Betriebskosten nicht wirksam vereinbart worden ist.

aa)

Betriebskosten sind nach § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB nur auf Grund einer Vereinbarung durch den Mieter zusätzlich zur vereinbarten Miete zu tragen. Andernfalls sind sie durch die vereinbarte Miete abgegolten. Eine pauschale Umlage der Betriebskosten ist nicht ausreichend, es bedarf vielmehr einer konkreten Angabe der umzulegenden Betriebskosten (Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 73. Aufl., § 535, Rn. 87). Ausreichend ist hierfür bei Formularverträgen der Verweis auf eine geltende Rechtsverordnung, also in der Vergangenheit auf Anlage 3 zu § 27 BV 2 und heute auf die BetrKV (Weitemeyer, in: Staudinger, BGB, Ausgabe 2011, § 556, Rn. 51).

Vorliegend ist in dem am 27.04.2007 geschlossenen Mietvertrag unter § 4 Ziffer 3 für Art und Umfang der Betriebskosten eine Verweisung auf die „Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung in ihrer jeweils geltenden Fassung“ erfolgt. Ebenso nimmt die Regelung über die Vorauszahlungen unter § 4 Ziffer 1 des Mietvertrages auf „Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung“ Bezug.

Soweit dort im Anschluss in kleinerer Schrift „(Abwasser, Gebühren, Steuern, Versicherung etc.)“ aufgeführt ist, handelt es sich entgegen der Auffassung der Kläger nicht um eine Vereinbarung über die konkret umzulegenden Betriebskosten, sondern nur um eine allgemeine Erläuterung des Begriffs Betriebskosten.

§ 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung enthielt eine Anlage 3 nur bis zum 31.12.2003. Seit dem 01.01.2004 ist § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung neu gefasst. Nunmehr ist eine entsprechende Aufstellung der Betriebskosten in § 2 BetrKV enthalten.

Eine Bezugnahme auf aufgehobene Vorschriften ist unwirksam (Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 556, Rn. 43). Die im Mietvertrag enthaltene Verweisung geht damit ins Leere. Auch der Zusatz „in ihrer jeweils geltenden Fassung“ ändert hieran nichts, denn der nunmehr geltende § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung enthält keine Anlage mehr.

Die vom Vermieter verwendete Regelung ist damit zumindest unklar und eine Heranziehung von § 2 BetrKV, der an Stelle der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung getreten ist, nicht möglich.

Soweit sich die Kläger darauf berufen, zumindest konkludent sei eine Vereinbarung über die Umlegung von Betriebskosten zustande gekommen, indem die Beklagten Nebenkostenabrechnungen verlangt hätten, ist dies nicht ausreichend. Für eine konkludente Vertragsabänderung bedarf es eines schlüssigen Verhaltens, aus dem geschlossen werden kann, dass beide Parteien solch eine Vertragsänderung wünschen. Allein aus der Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen und dem Verlangen nach entsprechenden Abrechnungen, auch wenn dies durch einen Rechtsanwalt erfolgt, kann nicht darauf geschlossen werden, dass auch die Beklagten eine entsprechende Änderung wünschten, zumal sie zu diesem Zeitpunkt noch von der Wirksamkeit der ursprünglichen Vereinbarung ausgingen.

bb)

Umstritten sind die Konsequenzen einer unwirksamen Betriebskostenvereinbarung bei Betriebskostenvorauszahlungen.

Vielfach wir angenommen, die Betriebskostenvorauszahlungen seien im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung als Pauschale (OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.05.2002, Az. 10 U 96/01, NJW-RR 2002, 1138, Langenberg, in: Schmitt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 556, Rn. 65 f.) oder als Teil der Bruttomiete anzusehen, da die Betriebskostenleistungen nur einen Teil der Gesamtmiete ausmachen und andernfalls der Vermieter einen Teil seines Entgelts verlieren würde. Es ergäbe sich daher aus den §§ 133, 157, 242 BGB eine „an Treu und Glauben und an der Verkehrssitte orientierte Vertragsauslegung,“ dass der Mieter den für die Betriebskosten festgelegten Betrag auch ohne Abrechnung zahlen müsse.

Nach anderer Ansicht soll es sich um eine Vorauszahlung mit Abrechnung nach den in Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung genannten Nebenkosten handeln, da die Vereinbarung einer Pauschale nur dann angenommen werden könne, wenn bestimmte Umstände auf einen solchen Willen der Parteien schließen ließen (Schmidt, Nochmals: Erstattung der Nebenkostenvorauszahlungen bei unklarer Formularvertragslage, NZM 2000, 1041-1043).

Nach einer weiteren Ansicht stehe dem Mieter ein Anspruch aus § 812 BGB auf Erstattung zu (OLG Dresden, Urteil vom 20.06.2000, Az. 23 U 403/00; NZM 2000, 827). Eine Umdeutung in eine Nebenkostenpauschale oder eine Bruttokaltmiete sei nicht möglich.

Die Kammer teilt die Ansicht des OLG Dresden. Y sind die finanziellen Folgen für den Vermieter möglichenfalls gravierend, doch ist dies Folge der Vertragsgestaltung, die auf einem von ihm verwendeten Formular beruht.

Die Ansicht, es handle sich um eine Vorauszahlung mit Abrechnung ist abzulehnen, da gerade die Grundlagen, die für eine Abrechnung erforderlich sind, nämlich die umlagefähigen Betriebskosten, nicht vereinbart sind. Indem auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung genannten Betriebskosten abgestellt wird, führt dies dazu, dass der Vermieter alle möglichen Betriebskosten umlegen kann, obwohl die Parteien eventuell bei individueller Aushandlung nur bestimmte Betriebskosten umgelegt hätten. Jedenfalls in den Fällen, in denen es sich wie vorliegend um vom Vermieter gestellte AGB handelt, erscheint eine solche geltungserhaltende und möglicherweise zu Gunsten des Verwenders ausweitende Auslegung unangemessen.

Eine Umdeutung in eine Nebenkostenpauschale oder eine Bruttokaltmiete führt ebenfalls zu einer Benachteiligung des Mieters, denn diesem wird die Möglichkeit genommen, bei einer großzügig kalkulierten Betriebskostenpauschale über eine nachträgliche Abrechnung eine möglichenfalls in der Sache berechtigte Erstattung zu erhalten. Jedenfalls in den Fällen, in denen es sich wie vorliegend um vom Vermieter gestellte AGB handelt, ist eine solche geltungserhaltende Umdeutung unangemessen.

Eine Betriebskostenvereinbarung besteht damit nicht und Betriebskosten einschließlich Vorauszahlungen können nicht verlangt werden. Dies steht im Einklang mit der Rechtsprechung der Kammer, bei nicht wirksam vereinbarter Umlage von einzelnen Betriebskosten diese aus der Abrechnung hinauszunehmen, wodurch sich die vom Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zu tragenden Kosten entsprechend reduzieren. Vorliegend kommt es hierdurch zu einer Reduzierung auf Null.

Zu zahlen waren danach monatlich 827,50 Euro + 42,44 Euro + 360 Euro = 1.229,94 Euro.

Gezahlt wurde von Januar bis März monatlich jeweils 1.300 Euro. Insoweit handelt es sich in Höhe von 1.200 Euro um Miete und in Höhe von 100 Euro um (nicht geschuldete) Nebenkostenvorauszahlungen. Es ergibt sich hinsichtlich der Miete ein Rückstand von (1.229,94 Euro - 1.200 Euro) x 3 Monate = 89,82 Euro.

Für April wurde 1.200 Euro gezahlt, so dass ein Mietrückstand von 29,94 Euro verbleibt.

Für die Monate Mai bis Juli 2012 erfolgten keine Mietzahlungen, so dass sich der Mietrückstand auf 3 x 1.229,94 beläuft.

Der Mietrückstand für Januar bis Juli 2012 beläuft sich auf:

Januar – April (4 x 29,94 Euro) 119,76 Euro

Mai – Juli (3 x 1.229,94) 3.689,82 Euro

Summe 3.809,58 Euro

Der Anspruch auf Zahlung von 3.809,58 Euro ist durch die Aufrechnung der Beklagten mit Ansprüchen auf Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen gemäß den §§ 389, 387 BGB erloschen. Die Beklagten konnten insoweit wirksam aufrechnen, da ihnen ein Rückforderungsanspruch aus Bereicherungsrecht gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zusteht. Die Betriebskostenvorauszahlungen sind ohne Rechtsgrund erfolgt.

Die Beklagten haben im Zeitraum Januar 2009 bis einschließlich März 2012 unstreitig zumindest 39 x 100 Euro = 3.900 Euro Nebenkostenvorauszahlungen geleistet. Es bedarf keiner Entscheidung, ob darüber hinausgehende Nebenkostenvorauszahlungen geleistet worden sind, denn dieser Betrag übersteigt bereits die Klageforderung.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91 a, 92 Abs. 2 ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der Nebenkostenvorauszahlungen für Mai, Juni und Juli 2012 in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, waren die Kosten den Klägern aufzuerlegen, da keine Nebenkostenvorauszahlungen geschuldet waren. Den Beklagten sind für ihr Unterliegen keine Kosten aufzuerlegen, da ihr Unterliegen hinsichtlich der Staffelmietvereinbarung gering ist und keine höheren Gebühren zur Folge hat.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10 Satz 1, 711 ZPO.

Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zugelassen zu der Rechtsfrage, welche Konsequenzen eine nicht wirksame Betriebskostenvereinbarung hat, da dies von der Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet wird.

Der Streitwert wird für die erste Instanz auf 4.299,40 Euro festgesetzt, da in Höhe von 89,82 Euro primär die Aussetzung der Staffelmietvereinbarung eingewandt wurde und die Aufrechnung mit geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen insoweit eine Hilfsaufrechnung darstellt.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird bis einschließlich zum 10.07.2014 auf 4.209,58 Euro und danach auf bis zu 4.000 Euro festgesetzt.

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BGB

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:1.Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2.Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3.Urteile, dur

(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie1.das Berufungsgericht in dem Urteil oder2.das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassungzugelassen hat. (2) Die Revision ist zuzulassen, wenn1.die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat

Annotations

Zivilprozessordnung - ZPO | § 540 Inhalt des Berufungsurteils

(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil

1.: die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen,
2.: eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung.

Wird das Urteil in dem Termin, in dem die mündliche Verhandlung geschlossen worden ist, verkündet, so können die nach Satz 1 erforderlichen Darlegungen auch in das Protokoll aufgenommen werden.

(2) Die §§ 313a, 313b gelten entsprechend.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 520 Berufungsbegründung

(1) Der Berufungskläger muss die Berufung begründen.

(2) Die Frist für die Berufungsbegründung beträgt zwei Monate und beginnt mit der Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber mit Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung. Die Frist kann auf Antrag von dem Vorsitzenden verlängert werden, wenn der Gegner einwilligt. Ohne Einwilligung kann die Frist um bis zu einem Monat verlängert werden, wenn nach freier Überzeugung des Vorsitzenden der Rechtsstreit durch die Verlängerung nicht verzögert wird oder wenn der Berufungskläger erhebliche Gründe darlegt.

(3) Die Berufungsbegründung ist, sofern sie nicht bereits in der Berufungsschrift enthalten ist, in einem Schriftsatz bei dem Berufungsgericht einzureichen. Die Berufungsbegründung muss enthalten:

1.: die Erklärung, inwieweit das Urteil angefochten wird und welche Abänderungen des Urteils beantragt werden (Berufungsanträge);
2.: die Bezeichnung der Umstände, aus denen sich die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt;
3.: die Bezeichnung konkreter Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Tatsachenfeststellungen im angefochtenen Urteil begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten;
4.: die Bezeichnung der neuen Angriffs- und Verteidigungsmittel sowie der Tatsachen, auf Grund derer die neuen Angriffs- und Verteidigungsmittel nach § 531 Abs. 2 zuzulassen sind.

(4) Die Berufungsbegründung soll ferner enthalten:

1.: die Angabe des Wertes des nicht in einer bestimmten Geldsumme bestehenden Beschwerdegegenstandes, wenn von ihm die Zulässigkeit der Berufung abhängt;
2.: eine Äußerung dazu, ob einer Entscheidung der Sache durch den Einzelrichter Gründe entgegenstehen.

(5) Die allgemeinen Vorschriften über die vorbereitenden Schriftsätze sind auch auf die Berufungsbegründung anzuwenden.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 238 Verfahren bei Wiedereinsetzung

(1) Das Verfahren über den Antrag auf Wiedereinsetzung ist mit dem Verfahren über die nachgeholte Prozesshandlung zu verbinden. Das Gericht kann jedoch das Verfahren zunächst auf die Verhandlung und Entscheidung über den Antrag beschränken.

(2) Auf die Entscheidung über die Zulässigkeit des Antrags und auf die Anfechtung der Entscheidung sind die Vorschriften anzuwenden, die in diesen Beziehungen für die nachgeholte Prozesshandlung gelten. Der Partei, die den Antrag gestellt hat, steht jedoch der Einspruch nicht zu.

(3) Die Wiedereinsetzung ist unanfechtbar.

(4) Die Kosten der Wiedereinsetzung fallen dem Antragsteller zur Last, soweit sie nicht durch einen unbegründeten Widerspruch des Gegners entstanden sind.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Zweite Berechnungsverordnung - BVO 2 | § 27 Betriebskosten

(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer (Erbbauberechtigten) durch das Eigentum am Grundstück (Erbbaurecht) oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Der Ermittlung der Betriebskosten ist die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) zugrunde zu legen.

(2) Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers (Erbbauberechtigten), durch die Betriebskosten erspart werden, dürfen mit dem Betrage angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte. Die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

(3) Im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau und im steuerbegünstigten oder freifinanzierten Wohnungsbau, der mit Wohnungsfürsorgemitteln gefördert worden ist, dürfen die Betriebskosten nicht in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt werden.

(4) (weggefallen)

Betriebskostenverordnung - BetrKV | § 2 Aufstellung der Betriebskosten

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:

1.

die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;

2.

die Kosten der Wasserversorgung,hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;

3.

die Kosten der Entwässerung,hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;

4.

die Kosten

a): des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage,hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung

oder

b): des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums

oder

c): der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a

oder

d): der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten,hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;

5.

die Kosten

a): des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a

oder

b): der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a

oder

c): der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;

6.

die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

a): bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,

oder

b): bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,

oder

c): bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

7.

die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;

8.

die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;

9.

die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;

10.

die Kosten der Gartenpflege,hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;

11.

die Kosten der Beleuchtung,hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;

12.

die Kosten der Schornsteinreinigung,hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;

13.

die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;

14.

die Kosten für den Hauswart,hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;

15.

die Kosten

a): des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft,bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,

oder

b): des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage,hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms,bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,

oder

c): des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann,hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;

16.

die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

17.

sonstige Betriebskosten,hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.

Für Anlagen, die ab dem 1. Dezember 2021 errichtet worden sind, ist Satz 1 Nummer 15 Buchstabe a und b nicht anzuwenden.

Zweite Berechnungsverordnung - BVO 2 | § 27 Betriebskosten

(4) (weggefallen)

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 133 Auslegung einer Willenserklärung

Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 157 Auslegung von Verträgen

Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Zweite Berechnungsverordnung - BVO 2 | § 27 Betriebskosten

(4) (weggefallen)

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 812 Herausgabeanspruch

(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.

(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.

Zweite Berechnungsverordnung - BVO 2 | § 27 Betriebskosten

(4) (weggefallen)

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 389 Wirkung der Aufrechnung

Die Aufrechnung bewirkt, dass die Forderungen, soweit sie sich decken, als in dem Zeitpunkt erloschen gelten, in welchem sie zur Aufrechnung geeignet einander gegenübergetreten sind.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 387 Voraussetzungen

Schulden zwei Personen einander Leistungen, die ihrem Gegenstand nach gleichartig sind, so kann jeder Teil seine Forderung gegen die Forderung des anderen Teils aufrechnen, sobald er die ihm gebührende Leistung fordern und die ihm obliegende Leistung bewirken kann.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.: Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.: Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.: Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.: Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.: Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.: Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.: Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.: Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.: Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.: Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.: andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 543 Zulassungsrevision

(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie

1.: das Berufungsgericht in dem Urteil oder
2.: das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung

zugelassen hat.

(2) Die Revision ist zuzulassen, wenn

1.: die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.: die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.

Das Revisionsgericht ist an die Zulassung durch das Berufungsgericht gebunden.