Die Parteien streiten um Erhöhung der Miete für eine den Klägern gehörende Doppelhaushälfte, die sie den Beklagten mit Mietvertrag vom 26.09.2004 (AS I 11) nebst Garage und Pkw-Stellplatz vermietet haben. Das Anwesen liegt in der Stadt E., die an den Stadtkreis H. - Stadtteil W. - angrenzt. Die Beklagten bauten das Dachgeschoss des Hauses auf eigene Kosten zu Wohnraum aus.

Seit Beginn des Mietverhältnisses am 01.12.2004 beträgt die Nettomiete 1.000 Euro, für Garage und Stellplatz 50 Euro. Mit Schreiben vom 02.05.2011 (AS I 29) verlangten die Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete auf 1.190 Euro ab 01.08.2011 und nahmen hierfür auf den Mietspiegel der Stadt H. Bezug, woraus sie den Quadratmeterpreis (bezogen auf eine Wohnfläche von 151 m²) für Wohnungen Baujahr 1980 bis 1989 entnahmen und unter anderem einen Zuschlag von 18 % für den H.er Stadtteil W. ansetzten, der der Stadt E. ähnlich sei. Das ließen die Beklagten unter dem 23.05.2011 schriftlich ablehnen (AS I 35).

Für E. existiert kein Mietspiegel, für die Stadt H. hingegen ein qualifizierter Mietspiegel.

Die Kläger haben vor dem Amtsgericht behauptet, die Wohnfläche betrage ohne das Dachgeschoss 148,33 m², mit Dachgeschoss gerechnet hingegen 162,33 m² (bisherige Miete 6,62 Euro/m² bzw. 6,74 Euro/m²). Sie haben die Ansicht vertreten, eine Bezugnahme auf den Mietspiegel von H. sei möglich, weil W. mit E. vergleichbar sei; die H.er Stadtteile seien in sich so inkohärent, dass eine Vergleichbarkeit nur zu ihnen, nicht aber zu H. als Ganzem hergestellt werden könne (AS. 185). W. und E. unterschieden sich hingegen nur in der Himmelsrichtung. Eine Erhöhung der Miete auf 7,90 Euro/m² entspreche demnach der ortsüblichen Vergleichsmiete, da das Haus ruhig gelegen sei, 1981 errichtet und 1998 gedämmt; der Heizkessel sei 2004 ausgetauscht worden. Die Kläger haben deshalb vor dem Amtsgericht beantragt, die Beklagten zur Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettomiete von 1.000 Euro auf 1.190 Euro zu verurteilen.

Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt. Sie haben behauptet, die Wohnfläche habe ursprünglich 113,28 m² betragen, erreiche aber auch nach Ausbau des Dachgeschosses keine 151 m² wie im Mieterhöhungsverlangen angegeben, sondern ausweislich des Energieausweises allenfalls 122,4 m². Maßgeblich für die Mieterhöhung sei allein der Vergleich H./E. Diese Gemeinden aber seien nicht vergleichbar. Hilfsweise greifen sie die Einordnung in den H.er Mietspiegel an; insbesondere befinde sich die Doppelhaushälfte in der Nähe der Autobahn, sei nicht 1981 errichtet worden und auch nicht energetisch verbessert.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Der Abteilungsrichter hat unter Hinweis auf seine langjährige Erfahrung als Bürger von E. unter Aufzählung verschiedener gravierender Nachteile W. gegenüber E. ausgeführt, dass die Wohnorte nicht vergleichbar seien. Ob das Mieterhöhungsverlangen bereits deshalb unwirksam sei, weil der H.er Mietspiegel nicht für Einfamilienhäuser gelte, hat das Amtsgericht deshalb dahinstehen lassen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des streitigen und unstreitigen Vortrags der Parteien in erster Instanz sowie wegen des Inhalts und der Begründung des Urteils des Amtsgerichts einschließlich der dort getroffenen tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf Entscheidungsformel, Tatbestand und Entscheidungsgründe dieses Urteils Bezug genommen.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger. Sie rügen, das Gericht hätte die von ihm herangezogenen Kenntnisse in die mündliche Verhandlung einführen müssen. Jedenfalls seien E. und W. vergleichbar. Die Vergleichbarkeit mit einem Stadtteil genüge aber den gesetzlichen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen.

Die Kläger beantragen,

das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 14.09.2011, Az. 29 C 221/11, dahingehend abzuändern, dass die Beklagten verurteilt werden, der Erhöhung der monatlichen Nettomiete für die Doppelhaushälfte E., von bisher 1.000,00 Euro auf 1.190,00 Euro mit Wirkung ab 01.08.2011 zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen

Zurückweisung der Berufung.

Die Beklagten verteidigen das amtsgerichtliche Urteil. Sie halten die Vergleichbarkeit von E. und W. im Übrigen nicht für substantiiert vorgetragen. Weiter fehle Vortrag dazu, dass das Doppelhaus entsprechenden, vom Mietspiegel umfassten Wohnungen vergleichbar sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Verfahrensakte Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung bleibt in der Sache ohne Erfolg.

1.)

Das angefochtene Urteil beruht weder auf einem Rechtsfehler (§ 513 Abs. 1, 1. Alt., § 546 ZPO), weil es sich im Ergebnis als richtig erweist, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrundezulegenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1, 2. Alt. ZPO). Die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage ist zulässig (a), aber unbegründet (b).

Gegen die Zulässigkeit der Klage bestehen keine durchgreifenden Bedenken. Es kann insbesondere dahinstehen, ob die Überlegungsfrist des § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB als besondere Sachentscheidungsvoraussetzung durch ein wirksames Erhöhungsverlangen in Gang gesetzt worden ist, was zur Zulässigkeit der Klage erforderlich wäre (BGH NJW-RR 2004, 1159). Denn das Mieterhöhungsverlangen vom 02.05.2011 haben die Beklagten jedenfalls am 23.05.2011 abgelehnt, sodass Klage auch vor Fristablauf erhoben werden konnte. Die Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB ist ebenfalls eingehalten.

Die Beklagten sind aber nicht verpflichtet, der begehrten Änderung des Mietvertrages zuzustimmen. Einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung haben die Kläger bereits deshalb nicht, weil ihr Mieterhöhungsverlangen vom 02.05.2011 nicht den gesetzlichen Voraussetzungen genügt und deshalb unwirksam ist. Nach § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB durfte zur Begründung des Verlangens nicht Bezug auf den H.er Mietspiegel genommen werden, weil dafür H. und E. vergleichbare Gemeinden sein müssten, was offensichtlich nicht der Fall ist (1). Die Bezugnahme auf den Mietspiegel war aber auch deshalb keine geeignete Begründung des Mieterhöhungsverlangens, weil der Mietspiegel für den vorliegenden Fall auch sachlich nicht gilt (2). Wie es sich auswirkt, dass die im Mieterhöhungsverlangen angegebene Wohnfläche - zu Unrecht, vgl. BGH NJW-RR 2010, 1384 - auch das von den Beklagten auf eigene Kosten ausgebaute Dachgeschoss umfasste und im Übrigen auch hierfür noch zu hoch angesetzt war, kann deshalb dahinstehen.

(1)

Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen, um wirksam zu sein, zu begründen. § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB lässt es zu, dass zur Begründung auf einen Mietspiegel Bezug genommen wird. Nach Absatz 4 Satz 2 dieser Vorschrift kann, wenn in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden ist, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden. Über den Wortlaut hinaus ist anerkannt, dass erst recht dann ein anderer Mietspiegel verwendet werden kann, wenn in der Gemeinde, in der die Mietsache liegt, überhaupt kein Mietspiegel vorhanden ist (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 558a Rn. 41).

(a)

Ungeachtet des Wortlautes „insbesondere“ kann diese Vorschrift aber nicht so verstanden werden, dass der „andere“ Mietspiegel auch ein solcher einer nicht vergleichbaren Gemeinde sein dürfte. Denn dann liefe die ausdrückliche Nennung der „vergleichbaren Gemeinde“ ins Leere. Angesichts der Funktion des Begründungserfordernisses ist allerdings ausreichend, dass die behauptete Vergleichbarkeit der Gemeinden nicht offensichtlich unbegründet ist (OLG Stuttgart, RE, NJW 1982, 945). Diese noch zu § 2 Abs. 2 Satz 2 MHRG ergangene Rechtsprechung ist auf § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB übertragbar. Der Gesetzgeber wollte mit der neuen Formulierung des § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB lediglich noch zusätzlich die Regelung des § 2 Abs. 6 MHRG übernehmen (BT-Drs. 439/00, S. 139), die Mietspiegel alten Rechts betraf (Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, Kommentar, 5. Aufl. 1995, § 2 Rn. 84), aber keine inhaltliche Änderung vornehmen.

(b)

Der H.er Mietspiegel ist offensichtlich kein Mietspiegel einer E. vergleichbaren Gemeinde. Der Stadtkreis H. mit über 140.000 Einwohnern verfügt über Universität, Hauptbahnhof, Theater, weltberühmte Schlossruine und zahlreiche andere Besonderheiten, die ihn von der Stadt E. mit ca. 15.000 Einwohnern erheblich unterscheiden. Ob hingegen der H.er Stadtteil W. der Stadt E. vergleichbar ist oder - offensichtlich - nicht, kann dahinstehen, weil das Gesetz hierauf nicht abstellt:

Wenn in § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB von dem Mietspiegel einer „vergleichbaren Gemeinde“ die Rede ist, dann ist damit ein Rechtsbegriff gewählt, der in Art. 28 GG und ihm folgend in den Gemeindeordnungen der Bundesländer (vgl. nur § 1 GemO Bad.-Württ.) eine feste Bedeutung hat. Gemeinde in diesem Sinne ist aber nur der Stadtkreis H. (§ 3 Abs. 1 GemO Bad.-Württ.), während W. lediglich dessen Stadtteil ist (§ 1 Satzung über die Stadtteilgrenzen der Stadt H. vom 2. Oktober 2003). Auch die Systematik spricht für diese enge Auslegung, denn in § 558c Abs. 2 BGB unterscheidet das Gesetz sehr genau zwischen „Gemeinden“ und „Gemeindeteilen“, und auch die ortsübliche Vergleichsmiete selbst wird nur gebildet aus den „üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde“ erzielt werden (§ 558 Abs. 2 BGB). Maßgeblich ist also allein der Vergleich der Gemeinden als Gebietskörperschaften in ihrer Gesamtheit. Ein Teilvergleich ist unzulässig (LG Darmstadt WuM 1996, 559; LG München II WuM 1986, 259; Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 558a Rn. 45) und kann auch hier nicht unter Hinweis auf den nur beispielhaft („insbesondere“) genannten Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde als zulässig angesehen werden. Allenfalls könnte eine ausweitende Auslegung angezeigt sein, wenn die Nachbargemeinde lediglich für den in Bezug genommenen Stadtteil - als Gemeindeteil i.S.d. § 558c Abs. 2 BGB - einen eigenen Mietspiegel erstellt hätte. Das ist aber vorliegend nicht der Fall, sondern der Mietspiegel erstreckt sich auf das gesamte Gemeindegebiet H.s und sieht lediglich Zuschläge für einzelne Stadtteile vor.

Wenn sich die Kläger hiergegen auf angeblich anderslautende Entscheidungen berufen, können sie damit nicht durchdringen. Soweit ersichtlich, war dort nicht die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens Gegenstand, sondern sollten Mietspiegel von an sich nicht vergleichbaren Gemeinden - teils mit Abschlägen - lediglich als Beweismittel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden (LG Potsdam WuM 2004, 671: Berlin für Schönefeld; LG Stuttgart WuM 1993, 361: Stuttgart mit Abschlag auf Leinfelden-Echterdingen). Darum aber geht es vorliegend nicht.

(2)

Das Mieterhöhungsverlangen ist zudem deshalb unwirksam, weil der Mietspiegel der Stadt H. auf die Doppelhaushälfte der Kläger nicht nur örtlich, sondern auch sachlich unanwendbar ist. Der Mietspiegel gilt nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Wohnungen, für die in Tabelle 1 („Basismietpreistabelle“) keine Werte ausgewiesen sind (Mietspiegel der Stadt H., 2009, S. 1). Zwar hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass für Einfamilienhäuser gleichwohl auf solche Mietspiegel wirksam Bezug genommen werden kann, jedenfalls wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt (BGH NZM 2009, 27). Das entbindet den Vermieter aber nicht davon, zur Begründung auf einen Mietspiegel zu verweisen, der für die entsprechende Wohnfläche überhaupt Angaben enthält. Das ist vorliegend nicht der Fall. Die Tabelle 1 des Mietspiegels führt nur Wohnflächen bis 140 m² auf, während die Kläger Mieterhöhung für eine Doppelhaushälfte mit - angeblich - 151 m² verlangten. Wenn aber die Kammer es mit Rücksicht auf die ausdifferenzierten Tabellenwerte und in Übereinstimmung mit der Literatur (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 558a Rn. 35) bereits für unwirksam erachtet, mit dem Mietspiegel ein Mieterhöhungsverlangen für nicht aufgeführte Großwohnungen zu begründen, dann muss das erst recht für Einfamilienhäuser mit entsprechender Wohnfläche gelten. Die höchstrichterliche Rechtsprechung auf solche Fälle auszudehnen, besteht kein Anlass.

2.)

Die Kostenentscheidung für die Berufungsinstanz folgt § 97 Abs. 1 ZPO. Die erstinstanzliche Kostenentscheidung war von Amts wegen (§ 308 Abs. 2 ZPO) abzuändern, § 100 Abs. 1 ZPO.

Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt §§ 708 Nr. 10, 713, 543, 544 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO.

Ein Grund zur Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO besteht nicht. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch fordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Entscheidungen oder auch nur Literaturstimmen, die es für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen nach § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB ausreichen lassen, dass auf den Mietspiegel einer nicht vergleichbaren Gemeinde mit lediglich vergleichbarem Gemeindeteil verwiesen wird, sind nicht ersichtlich. Zudem liegen die Zulassungsgründe auch nicht für die Frage vor, ob ein wegen Überschreitens der Höchstwohnfläche sachlich nicht anwendbarer Mietspiegel wirksam zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens verwendet werden kann.

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Landgericht Heidelberg Urteil, 17. Feb. 2012 - 5 S 95/11 zitiert 14 §§.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:1.Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2.Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3.Urteile, dur

(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat. (2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vo

(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie1.das Berufungsgericht in dem Urteil oder2.das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassungzugelassen hat. (2) Die Revision ist zuzulassen, wenn1.die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat

(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil1.die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen,2.eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufh

(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:1.die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidung

(1) Besteht der unterliegende Teil aus mehreren Personen, so haften sie für die Kostenerstattung nach Kopfteilen. (2) Bei einer erheblichen Verschiedenheit der Beteiligung am Rechtsstreit kann nach dem Ermessen des Gerichts die Beteiligung zum Ma

(1) Das Gericht ist nicht befugt, einer Partei etwas zuzusprechen, was nicht beantragt ist. Dies gilt insbesondere von Früchten, Zinsen und anderen Nebenforderungen. (2) Über die Verpflichtung, die Prozesskosten zu tragen, hat das Gericht auch oh

Das Recht ist verletzt, wenn eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet worden ist.

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. (2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf1.einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),2.eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),

(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. (2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats n

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Zivilprozessordnung - ZPO | § 540 Inhalt des Berufungsurteils

(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil

1.: die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen,
2.: eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung.

Wird das Urteil in dem Termin, in dem die mündliche Verhandlung geschlossen worden ist, verkündet, so können die nach Satz 1 erforderlichen Darlegungen auch in das Protokoll aufgenommen werden.

(2) Die §§ 313a, 313b gelten entsprechend.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 546 Begriff der Rechtsverletzung

Das Recht ist verletzt, wenn eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet worden ist.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 529 Prüfungsumfang des Berufungsgerichts

(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:

1.: die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten;
2.: neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.

(2) Auf einen Mangel des Verfahrens, der nicht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, wird das angefochtene Urteil nur geprüft, wenn dieser nach § 520 Abs. 3 geltend gemacht worden ist. Im Übrigen ist das Berufungsgericht an die geltend gemachten Berufungsgründe nicht gebunden.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558b Zustimmung zur Mieterhöhung

(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558a Form und Begründung der Mieterhöhung

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1.: einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2.: eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3.: ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4.: entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.

(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 28

(1) Die verfassungsmäßige Ordnung in den Ländern muß den Grundsätzen des republikanischen, demokratischen und sozialen Rechtsstaates im Sinne dieses Grundgesetzes entsprechen. In den Ländern, Kreisen und Gemeinden muß das Volk eine Vertretung haben, die aus allgemeinen, unmittelbaren, freien, gleichen und geheimen Wahlen hervorgegangen ist. Bei Wahlen in Kreisen und Gemeinden sind auch Personen, die die Staatsangehörigkeit eines Mitgliedstaates der Europäischen Gemeinschaft besitzen, nach Maßgabe von Recht der Europäischen Gemeinschaft wahlberechtigt und wählbar. In Gemeinden kann an die Stelle einer gewählten Körperschaft die Gemeindeversammlung treten.

(2) Den Gemeinden muß das Recht gewährleistet sein, alle Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft im Rahmen der Gesetze in eigener Verantwortung zu regeln. Auch die Gemeindeverbände haben im Rahmen ihres gesetzlichen Aufgabenbereiches nach Maßgabe der Gesetze das Recht der Selbstverwaltung. Die Gewährleistung der Selbstverwaltung umfaßt auch die Grundlagen der finanziellen Eigenverantwortung; zu diesen Grundlagen gehört eine den Gemeinden mit Hebesatzrecht zustehende wirtschaftskraftbezogene Steuerquelle.

(3) Der Bund gewährleistet, daß die verfassungsmäßige Ordnung der Länder den Grundrechten und den Bestimmungen der Absätze 1 und 2 entspricht.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.: wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.: soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 97 Rechtsmittelkosten

(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.

(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.

(3) (weggefallen)

Zivilprozessordnung - ZPO | § 308 Bindung an die Parteianträge

(1) Das Gericht ist nicht befugt, einer Partei etwas zuzusprechen, was nicht beantragt ist. Dies gilt insbesondere von Früchten, Zinsen und anderen Nebenforderungen.

(2) Über die Verpflichtung, die Prozesskosten zu tragen, hat das Gericht auch ohne Antrag zu erkennen.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 100 Kosten bei Streitgenossen

(1) Besteht der unterliegende Teil aus mehreren Personen, so haften sie für die Kostenerstattung nach Kopfteilen.

(2) Bei einer erheblichen Verschiedenheit der Beteiligung am Rechtsstreit kann nach dem Ermessen des Gerichts die Beteiligung zum Maßstab genommen werden.

(3) Hat ein Streitgenosse ein besonderes Angriffs- oder Verteidigungsmittel geltend gemacht, so haften die übrigen Streitgenossen nicht für die dadurch veranlassten Kosten.

(4) Werden mehrere Beklagte als Gesamtschuldner verurteilt, so haften sie auch für die Kostenerstattung, unbeschadet der Vorschrift des Absatzes 3, als Gesamtschuldner. Die Vorschriften des bürgerlichen Rechts, nach denen sich diese Haftung auf die im Absatz 3 bezeichneten Kosten erstreckt, bleiben unberührt.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.: Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.: Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.: Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.: Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.: Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.: Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.: Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.: Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.: Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.: Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.: andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 543 Zulassungsrevision

(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie

1.: das Berufungsgericht in dem Urteil oder
2.: das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung

zugelassen hat.

(2) Die Revision ist zuzulassen, wenn

1.: die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.: die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.

Das Revisionsgericht ist an die Zulassung durch das Berufungsgericht gebunden.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558a Form und Begründung der Mieterhöhung

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1.: einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2.: eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3.: ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4.: entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.