Landgericht Düsseldorf Urteil, 26. Feb. 2014 - 23 S 181/13

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 22.05.2013 verkündete Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf - 31 C 13609/11 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die von ihnen bei der Klägerin gemietete Wohnung I in E von zurzeit 339,07 € auf 406,88 € ab dem 01.09.2011 zuzustimmen.

Die Kosten des Rechtstreits tragen die Beklagten.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe:

A.

Die Klägerin verlangt von den Beklagten die Zustimmung zur Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihnen gemietete Wohnung. Auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils wird Bezug genommen, § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Klägerin habe ihre Aktivlegitimation nicht hinreichend dargetan. Insbesondere sei nicht hinreichend dargetan, dass die Deutsche xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG Rechtsnachfolgerin der xxx GmbH hinsichtlich der Rechte und Pflichten aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag geworden sei. Zwar ergebe sich aus dem entsprechenden Grundbucheintrag, dass die Deutsche xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG hinsichtlich des Eigentums an dem Grundstück Rechtsnachfolgerin geworden sei. Es sei jedoch nicht erkennbar, ob auch der zu dem Grundstück gehörende Geschäftsbesorgungsvertrag im Wege der Umwandlung durch Ausgliederung auf sie als neue Eigentümerin übertragen worden sei. Dies sei zwar naheliegend, aber nicht zwingend. Daher sei der Geschäftsbesorgungsvertrag nicht wirksam aufgehoben worden und die Eigentümerin somit nicht in den Mietvertrag eingetreten, so dass die Klägerin als neue Eigentümerin des Grundstücks auch nicht gem. § 566 BGB in den Mietvertrag habe eintreten können.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der sie ihren erstinstanzlichen Klageantrag weiter verfolgt. Mit der Rechtsnachfolge in die Eigentümerstellung sei eine Rechtsnachfolge in die sich aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag ergebenden Rechte und Pflichten verbunden. Von der Übertragung des Vermögens der xxx GmbH an die Deutsche xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG seien lediglich Beherrschungs- und Ergebnisabführungsverträge ausgenommen gewesen.

Von weiteren tatbestandlichen Ausführungen wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

B.

I.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt, §§ 511, 517, 519 ZPO, und ordnungsgemäß begründet worden, § 520 ZPO.

II.

Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg.

1.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts hat die Klägerin ihre Aktivlegitimation hinreichend dargelegt. Infolge der Aufhebung des Geschäftsbesorgungsvertrags ist die Deutsche xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG gem. § 3 Abs. 4 des Mietvertrags in diesen eingetreten. Infolge des Eigentumserwerbs ist schließlich die Klägerin gem. § 566 BGB in den Mietvertrag eingetreten.

a)

Der zwischen der zu diesem Zeitpunkt als Deutsche xxx Immobilien-Dienstleistungen GmbH firmierenden Vermieterin und der Deutsche xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG geschlossene Aufhebungsvertrag ist entgegen der Auffassung des Amtsgerichts wirksam und hat die in § 3 Abs. 4 des Mietvertrags vorgesehene Rechtsfolge, den Eintritt des Eigentümers in den Mietvertrag, ausgelöst. Das Amtsgericht geht im Ausgangspunkt zu Recht davon aus, die Deutsche xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG sei infolge der Ausgliederung von Teilen des Vermögens der xxx GmbH auf sie Eigentümerin des Grundstücks geworden, auf welchem sich die an die Beklagten vermietete Wohnung befindet. Hieraus folgt jedoch entgegen der Auffassung des Amtsgerichts zugleich die Berechtigung der Deutschen xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG, den Geschäftsbesorgungsvertrag mit der Vermieterin aufzuheben. Im Grundsatz ist es zwar richtig, zwischen der dinglichen Rechtsstellung einerseits und den schuldrechtlichen Beziehungen andererseits zu unterscheiden. Der neue Eigentümer einer Sache tritt nicht automatisch in alle von dem ursprünglichen Eigentümer begründeten Verträge ein, auch wenn diese mit dem Eigentumsrecht in Zusammenhang stehen. Dies zeigt die Vorschrift des § 566 BGB. Sie wäre obsolet, wenn der neue Eigentümer ohnehin stets in die von dem ursprünglichen Eigentümer geschlossenen schuldrechtlichen Verträge eintreten würde. Die Vorschrift stellt vielmehr einen Ausnahmefall dar. Es ist jedoch lebensfremd, anzunehmen, das Eigentum an dem Grundstück habe auf die Deutsche xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG übergehen sollen, nicht aber der dieses Grundstück betreffende Geschäftsbesorgungsvertrag. Würde die neue Eigentümerin nicht in diesen eintreten, wäre die Deutsche xxx Immobilien-Dienstleistungen GmbH ihr gegenüber nicht berechtigt, das Grundstück an einen Dritten zu vermieten. Der Eigentümer hat die Verfügungsgewalt über sein Grundstück. Dritte können Rechte an diesem Grundstück nur gelten machen, wenn sie eine entsprechende Vereinbarung mit ihm oder einem Dritten getroffen haben, die der Eigentümer gegen sich gelten lassen muss. Wäre die Deutsche xxx Immobilien-Dienstleistungen GmbH gegenüber der Deutschen xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG nicht berechtigt, das dieser nunmehr gehörende Grundstück zu vermieten, hätte der Mieter wiederum ebenfalls gegenüber der neuen Eigentümerin kein Besitzrecht gem. § 986 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB. Die dahingehende Auslegung, dass die neue Eigentümerin in den Geschäftsbesorgungsvertrag eintritt, wirkt sich also auch gerade zugunsten des Mieters aus und entspricht damit der Interessenlage aller Beteiligten. Sollte sich die Übernahme der sich aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag ergebenden Rechte und Pflichten nicht bereits aus umwandlungsrechtlichen Vorschriften und Erwägungen ergeben, so ergibt jedenfalls eine Auslegung der betreffenden Verträge aus den genannten Gründen, dass die Deutsche xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG in den Geschäftsbesorgungsvertrag eintreten sollte. Eine Vertragsübernahme setzt die Zustimmung aller Beteiligten voraus, d.h. der ursprünglichen Vertragsparteien sowie dem Eintretenden. Die Zustimmung der xxx GmbH ergibt sich schon daraus, dass sie, nachdem sie ihr Eigentum an dem Grundstück verloren hat, kein Interesse mehr an dem Fortbestand des Geschäftsbesorgungsvertrags hatte. Die Zustimmung der Deutschen xxx Immobilien-Dienstleistungen GmbH folgt daraus, dass sie auf diese Weise weiterhin auch gegenüber der neuen Eigentümerin berechtigt war, das Grundstück zu bewirtschaften. Im Übrigen ergibt sich die Anerkennung der Deutschen xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG als Vertragspartnerin auch daraus, dass sie mit dieser schließlich den Aufhebungsvertrag abschloss. Hieraus folgt letztlich auch das Einverständnis der Deutschen xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG. Die Aufhebung des Vertrags setzt voraus, dass ein solcher zuvor überhaupt bestanden hat.

b)

Dass auch der Geschäftsbesorgungsvertrag im Wege der Verschmelzung auf die Deutsche xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG übergehen sollte, lässt sich auch dem nunmehr vorgelegten Ausgliederungs- und Übernahmevertrag entnehmen. Dort heißt es unter Punkt I.2.4.a) (S. 5, Bl. 216 GA), übertragen würden insbesondere die in Anlage 2 näher bezeichneten Grundstücke sowie sämtliche dem Grundbesitz zuzurechnenden Verträge. Hierunter fällt auch der dem Grundstück, auf dem sich die Wohnung der Beklagten befindet, zuzurechnende Geschäftsbesorgungsvertrag. Zwar hat die Klägerin den Ausgliederungs- und Übernahmevertrag erst in der Berufungsinstanz vorgelegt, obwohl das Amtsgericht sie hierzu bereits erstinstanzlich aufgefordert hatte. Das Bestreiten der Beklagten hinsichtlich des neuen Sachvortrags bleibt aber pauschal und ist somit unbeachtlich. Dieser darf daher auch ohne Vorliegen von Zulassungsgründen gem. § 531 Abs. 2 ZPO berücksichtigt werden. Im Übrigen handelt es sich auch nicht um neue Tatsachen im Sinne des § 531 Abs. 2 ZPO, wenn ein bereits erstinstanzlich schlüssiger Sachvortrag in der Berufungsinstanz durch weiteren Vortrag konkretisiert wird (BGH, Beschluss vom 21. Dezember 2006 – VII ZR 279/05 –, juris). Nach Auffassung der Kammer war der Vortrag der Klägerin aus den oben genannten Gründen bereits in der ersten Instanz schlüssig. Auch wenn die Klägerin erstinstanzlich zu keinem Zeitpunkt explizit vorgetragen hat, der Geschäftsbesorgungsvertrag sei ebenfalls Gegenstand des Ausgliederungs- und Übernahmevertrags gewesen, so ergab sich diese Behauptung doch zumindest schlüssig aus ihrem übrigen Vortrag. Insbesondere dem auf die Aufforderung des Gerichts folgenden Schriftsatz der Klägerin kann entnommen werden, dass ihrer Auffassung nach bereits aus dem Umstand, dass die Deutsche xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG Eigentümerin des Grundstücks wurde, ohne Weiteres folge, dass sie auch in den Geschäftsbesorgungsvertrag eingetreten ist. Dem ist aus den oben genannten Gründen zuzustimmen. Der Eigentumserwerb war bereits durch den vorgelegten Grundbuchauszug hinreichend dargelegt, so dass es der Vorlage des Ausgliederungs- und Übernahmevertrags zur Schlüssigkeit des Vortrags nicht bedurfte. Der Klägerin ist darin zuzustimmen, dass die Beklagten ihre Aktivlegitimation nur pauschal bestritten hatten.

c)

Letztlich ist es auch nicht entscheidend, ob die Deutsche xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG  in den Geschäftsbesorgungsvertrag eingetreten ist, sondern ob sie Vermieterin geworden ist. Gem. § 3 Abs. 4 des Mietvertrags setzt die Eigentümerin das Vertragsverhältnis fort, wenn das dem Mietvertrag zugrunde liegende Vertragsverhältnis zwischen Eigentümer und Vermieterin endet. Wäre die Deutsche xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG nicht in den Geschäftsbesorgungsvertrag eingetreten, bestünde überhaupt kein Vertragsverhältnis zwischen ihr als Eigentümerin und der Vermieterin. Auch in diesem Fall würde somit die Rechtsfolge des § 3 Abs. 4 des Mietvertrags, also der Eintritt der Eigentümerin in den Mietvertrag, ausgelöst. Durch den Eigentumserwerb der Deutschen xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG hätte das zwischen der Vermieterin und der Eigentümerin bisher bestehende Vertragsverhältnis im Sinne der Klausel geendet. Die Klausel dient letztlich dem Schutz des Mieters. Entfällt die zwischen dem jeweiligen Eigentümer und dem Vermieter bestehende Vertragsbeziehung, so soll der Mieter sein Besitzrecht gegenüber dem Eigentümer dadurch behalten können, dass der Eigentümer selbst in den Mietvertrag eintritt. Würde er nicht eintreten, hätte der Mieter aus den bereits dargestellten Gründen kein Besitzrecht gegenüber dem Eigentümer.

2.

Die Anspruchsvoraussetzungen gem. §§ 558 ff. BGB liegen vor.

a)

Soweit die Beklagten einwenden, das Mieterhöhungsverlangen sei nicht ausreichend begründet worden, greift dieser Einwand nicht durch.

Eine formell ordnungsgemäße Begründung setzt lediglich voraus, dass der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspanne) und bei Bezugnahme auf einen Mietspiegel die Einordnung der Wohnung in die betreffende Kategorie des Mietspiegels angibt (BGH, Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 331/06 -, Rn. 18, zitiert nach juris). Vorliegend hat die Klägerin die Mietpreisspanne laut Mietspiegel, deren Mittelwert, die Vergleichsmiete unter Berücksichtigung von Zuschlägen sowie die Merkmale benannt, aus denen die Einordnung der von den Beklagten angemieteten Wohnung in eine bestimmte Kategorie folgt. Auf diese Weise wurden die Beklagten dem Zweck der Begründungspflicht des § 558a BGB entsprechend in die Lage versetzt, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens anhand des in Bezug genommenen Mietspiegels selbst zu überprüfen. Eine Beifügung des in Bezug genommenen Mietspiegels war nicht erforderlich, da dieser allgemein zugänglich war. Wie die Beklagten selbst ausführen, ist der betreffende Mietspiegel gegen eine Schutzgebühr von 3 € bei den jeweiligen Interessenverbänden von Mietern und Vermietern erhältlich. Dies genügt, um eine allgemeine Zugänglichkeit in diesem Sinne anzunehmen. Einer solchen steht nicht entgegen, dass die Einsichtnahme in den Mietspiegel nicht gänzlich kostenfrei, sondern nur gegen eine geringe Schutzgebühr von wenigen Euro erhältlich ist (BGH, Urteil vom 30.09.2009 – VIII ZR 276/08 –, Rn. 11, juris). Entgegen der Auffassung der Beklagten musste die Klägerin auch nicht begründen, warum sie von der von ihr anhand des in Bezug genommenen Mietspiegels ermittelten Mietpreisspanne nach unten abgewichen ist. Zwar bestimmt § 558a Abs. 4 S. 1 BGB, dass es bei einem Mietspiegel, der Spannen enthält, (nur) dann einer weiteren Begründung nicht bedarf, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Mieterhöhungsverlangen aber selbst dann nicht formell unwirksam, wenn der verlangte Mietzins die angegebene Spannbreite überschreitet. Vielmehr genüge auch in diesem Fall die Angabe der Spannbreite und die Einordnung in eine bestimmte Kategorie. Die Berechtigung des konkret verlangten Mietzins sei keine Frage der ordnungsgemäßen Begründung, sondern eine materiell-rechtliche Frage (BGH, Urteil vom 12.11.2003 - VIII ZR 52/03 -, juris). Nach hier vertretener Auffassung kann dann aber erst recht nicht die Unterschreitung der Spannbreite des Mietspiegels zu einer formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens führen. Insofern ist bereits der Schutzzweck der Norm nicht berührt. Der Mieter ist schon nicht schutzbedürftig, wenn der geltend gemachte Mietzins die im Mietspiegel angegebene Spannbreite unterschreitet. Es bedarf daher auch keiner entsprechenden Begründung. Wie bereits ausgeführt, soll die Begründung den Mieter in die Lage versetzen, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen. Dies wird ihm durch die hier vorliegende Begründung ermöglicht. Anhand der Angaben kann er nachvollziehen, dass der verlangte Mietzins sich sogar unterhalb der Spannbreite des Mietspiegels befindet und daher erst recht berechtigt ist.

b)

Das Mieterhöhungsverlangen ist auch inhaltlich gerechtfertigt.

aa)

Soweit die Beklagten die in dem Mieterhöhungsverlangen angegebene Wohnfläche „rein vorsorglich bestreiten“, ist dieses Bestreiten unbeachtlich. Die in dem Mieterhöhungsverlangen angegebene Wohnfläche stimmt mit der im Mietvertrag ausgewiesenen Wohnfläche überein. Die Beklagten behaupten nicht, dass sie in der Vergangenheit die dort angegebene Wohnfläche gerügt hätten. Von den Beklagten kann in dieser Situation verlangt werden, die Richtigkeit der Angaben betreffend die Wohnfläche qualifiziert zu bestreiten, insbesondere anzugeben, von welcher Wohnfläche sie ausgehen.

bb)

Sofern die Beklagten das Vorhandensein einer Wärmedämmung bestreiten, kann diese streitige Tatsache offen bleiben. Die Klägerin hat im Rahmen ihres Mieterhöhungsverlangens die Wärmedämmung zwar als besonderes Merkmal angeführt, das einen Zuschlag rechtfertige. Dies hat sich jedoch in ihrem letztlich geltend gemachten Mietzins nicht niedergeschlagen. Dieser Mietzins bewegt sich noch unterhalb des Mittelwerts, bei dem der Zuschlag für die Wärmedämmung noch gar nicht berücksichtigt ist.

cc)

Auch soweit die Beklagten im Übrigen den schlechten Zustand des Mietobjekts und dessen Beeinträchtigung durch Verkehrslärm ins Feld führen, ändert dies nichts an der Berechtigung des geltend gemachten Mietzinses. Abgesehen davon, dass die Behauptung eines „verwahrlosten“ Zustands bereits nicht hinreichend substantiiert ist und auch die Tatsache, dass der zu den Autobahnen A 52 und A 44 fließende Verkehr am Hausobjekt vorbeiführt, nichts an der Einordnung des Mietobjekts in die Kategorie „mittlere Wohnlage“ ändert, wäre der geltend gemachte Mietzins selbst bei einer Einstufung des Objekts in die Kategorie „einfache Wohnlage“ und selbst bei einem anzunehmenden Baujahr zwischen 1949 und 1960 nach dem in Bezug genommenen Mietspiegel noch berechtigt (Spannbreite: 5,05 – 6,55 €, vgl. Bl. 18 GA).

dd)

Die Kammer hat keine Bedenken, die von der Klägerin vorgelegte und in Bezug genommene Mietrichtwert-Tabelle seiner Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 287 ZPO zugrunde zu legen. Aufgrund der Beteiligung von Interessenvertretern von Mietern und Vermietern an der Erstellung des Mietspiegels wird die Objektivität der gesammelten Ergebnisse gewährleistet und eine Manipulation bzw. einseitige Gewichtung ausgeschlossen. Der Erstellung der Tabelle liegt die Auswertung von mehreren Tausenden Vergleichsmieten zugrunde (vgl. http://www.hausundgrundddf.de/index.php?id=281). Ein vom Gericht hinzugezogener Sachverständiger würde letztlich in ähnlicher Weise verfahren. Die Beklagten bringen selbst keine grundsätzlichen Bedenken gegen die Geeignetheit des Mietspiegels zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vor. Sie wenden lediglich ein, das Mietobjekt sei in einem schlechten Zustand, so dass jedenfalls die Zugrundelegung des Mittelwerts der angegebenen Spanne nicht gerechtfertigt sei. Insoweit ist allerdings zu bedenken, dass die Klägerin bei der Berechnung ihres Mieterhöhungsverlangens in der Tat zwar zunächst von dem Mittelwert der einschlägigen Mietpreisspanne ausgegangen ist, diesen Mittelwert aber letztlich nicht einfordert, sondern einen Mietpreis, der mit 5,64 € pro qm noch unter der Untergrenze der Spanne liegt, so dass die Bedenken der Beklagten gegen die Zugrundelegung des Mittelwerts im Ergebnis nicht durchgreifen.

c)

Auch die übrigen Voraussetzungen eines Anspruchs auf Zustimmung zur Mieterhöhung gem. § 558 BGB liegen vor. Nach unbestrittenem Vortrag der Klägerin bestand die bisherige Miete seit mehr als 15 Monaten unverändert fort. Nach ebenfalls unbestrittenem Vortrag würde sich die Miete infolge der nun verlangten Mieterhöhung nicht innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren – abgesehen von der Erhöhung nach §§ 559 bis 560 BGB – um mehr als 20 % erhöhen.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO.

IV.

Ein Anlass, die Revision zuzulassen (§ 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO) besteht nicht. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern Belange der Rechtsfortbildung oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs.

V.

Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 813,72 € festgesetzt.