Landgericht Düsseldorf Urteil, 26. Feb. 2014 - 23 S 181/13
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Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 22.05.2013 verkündete Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf - 31 C 13609/11 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagten werden verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die von ihnen bei der Klägerin gemietete Wohnung I in E von zurzeit 339,07 € auf 406,88 € ab dem 01.09.2011 zuzustimmen.
Die Kosten des Rechtstreits tragen die Beklagten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
1
Gründe:
2A.
3Die Klägerin verlangt von den Beklagten die Zustimmung zur Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihnen gemietete Wohnung. Auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils wird Bezug genommen, § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO.
4Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Klägerin habe ihre Aktivlegitimation nicht hinreichend dargetan. Insbesondere sei nicht hinreichend dargetan, dass die Deutsche xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG Rechtsnachfolgerin der xxx GmbH hinsichtlich der Rechte und Pflichten aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag geworden sei. Zwar ergebe sich aus dem entsprechenden Grundbucheintrag, dass die Deutsche xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG hinsichtlich des Eigentums an dem Grundstück Rechtsnachfolgerin geworden sei. Es sei jedoch nicht erkennbar, ob auch der zu dem Grundstück gehörende Geschäftsbesorgungsvertrag im Wege der Umwandlung durch Ausgliederung auf sie als neue Eigentümerin übertragen worden sei. Dies sei zwar naheliegend, aber nicht zwingend. Daher sei der Geschäftsbesorgungsvertrag nicht wirksam aufgehoben worden und die Eigentümerin somit nicht in den Mietvertrag eingetreten, so dass die Klägerin als neue Eigentümerin des Grundstücks auch nicht gem. § 566 BGB in den Mietvertrag habe eintreten können.
5Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der sie ihren erstinstanzlichen Klageantrag weiter verfolgt. Mit der Rechtsnachfolge in die Eigentümerstellung sei eine Rechtsnachfolge in die sich aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag ergebenden Rechte und Pflichten verbunden. Von der Übertragung des Vermögens der xxx GmbH an die Deutsche xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG seien lediglich Beherrschungs- und Ergebnisabführungsverträge ausgenommen gewesen.
6Von weiteren tatbestandlichen Ausführungen wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.
7B.
8I.
9Die Berufung ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt, §§ 511, 517, 519 ZPO, und ordnungsgemäß begründet worden, § 520 ZPO.
10II.
11Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg.
121.
13Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts hat die Klägerin ihre Aktivlegitimation hinreichend dargelegt. Infolge der Aufhebung des Geschäftsbesorgungsvertrags ist die Deutsche xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG gem. § 3 Abs. 4 des Mietvertrags in diesen eingetreten. Infolge des Eigentumserwerbs ist schließlich die Klägerin gem. § 566 BGB in den Mietvertrag eingetreten.
14a)
15Der zwischen der zu diesem Zeitpunkt als Deutsche xxx Immobilien-Dienstleistungen GmbH firmierenden Vermieterin und der Deutsche xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG geschlossene Aufhebungsvertrag ist entgegen der Auffassung des Amtsgerichts wirksam und hat die in § 3 Abs. 4 des Mietvertrags vorgesehene Rechtsfolge, den Eintritt des Eigentümers in den Mietvertrag, ausgelöst. Das Amtsgericht geht im Ausgangspunkt zu Recht davon aus, die Deutsche xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG sei infolge der Ausgliederung von Teilen des Vermögens der xxx GmbH auf sie Eigentümerin des Grundstücks geworden, auf welchem sich die an die Beklagten vermietete Wohnung befindet. Hieraus folgt jedoch entgegen der Auffassung des Amtsgerichts zugleich die Berechtigung der Deutschen xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG, den Geschäftsbesorgungsvertrag mit der Vermieterin aufzuheben. Im Grundsatz ist es zwar richtig, zwischen der dinglichen Rechtsstellung einerseits und den schuldrechtlichen Beziehungen andererseits zu unterscheiden. Der neue Eigentümer einer Sache tritt nicht automatisch in alle von dem ursprünglichen Eigentümer begründeten Verträge ein, auch wenn diese mit dem Eigentumsrecht in Zusammenhang stehen. Dies zeigt die Vorschrift des § 566 BGB. Sie wäre obsolet, wenn der neue Eigentümer ohnehin stets in die von dem ursprünglichen Eigentümer geschlossenen schuldrechtlichen Verträge eintreten würde. Die Vorschrift stellt vielmehr einen Ausnahmefall dar. Es ist jedoch lebensfremd, anzunehmen, das Eigentum an dem Grundstück habe auf die Deutsche xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG übergehen sollen, nicht aber der dieses Grundstück betreffende Geschäftsbesorgungsvertrag. Würde die neue Eigentümerin nicht in diesen eintreten, wäre die Deutsche xxx Immobilien-Dienstleistungen GmbH ihr gegenüber nicht berechtigt, das Grundstück an einen Dritten zu vermieten. Der Eigentümer hat die Verfügungsgewalt über sein Grundstück. Dritte können Rechte an diesem Grundstück nur gelten machen, wenn sie eine entsprechende Vereinbarung mit ihm oder einem Dritten getroffen haben, die der Eigentümer gegen sich gelten lassen muss. Wäre die Deutsche xxx Immobilien-Dienstleistungen GmbH gegenüber der Deutschen xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG nicht berechtigt, das dieser nunmehr gehörende Grundstück zu vermieten, hätte der Mieter wiederum ebenfalls gegenüber der neuen Eigentümerin kein Besitzrecht gem. § 986 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB. Die dahingehende Auslegung, dass die neue Eigentümerin in den Geschäftsbesorgungsvertrag eintritt, wirkt sich also auch gerade zugunsten des Mieters aus und entspricht damit der Interessenlage aller Beteiligten. Sollte sich die Übernahme der sich aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag ergebenden Rechte und Pflichten nicht bereits aus umwandlungsrechtlichen Vorschriften und Erwägungen ergeben, so ergibt jedenfalls eine Auslegung der betreffenden Verträge aus den genannten Gründen, dass die Deutsche xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG in den Geschäftsbesorgungsvertrag eintreten sollte. Eine Vertragsübernahme setzt die Zustimmung aller Beteiligten voraus, d.h. der ursprünglichen Vertragsparteien sowie dem Eintretenden. Die Zustimmung der xxx GmbH ergibt sich schon daraus, dass sie, nachdem sie ihr Eigentum an dem Grundstück verloren hat, kein Interesse mehr an dem Fortbestand des Geschäftsbesorgungsvertrags hatte. Die Zustimmung der Deutschen xxx Immobilien-Dienstleistungen GmbH folgt daraus, dass sie auf diese Weise weiterhin auch gegenüber der neuen Eigentümerin berechtigt war, das Grundstück zu bewirtschaften. Im Übrigen ergibt sich die Anerkennung der Deutschen xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG als Vertragspartnerin auch daraus, dass sie mit dieser schließlich den Aufhebungsvertrag abschloss. Hieraus folgt letztlich auch das Einverständnis der Deutschen xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG. Die Aufhebung des Vertrags setzt voraus, dass ein solcher zuvor überhaupt bestanden hat.
16b)
17Dass auch der Geschäftsbesorgungsvertrag im Wege der Verschmelzung auf die Deutsche xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG übergehen sollte, lässt sich auch dem nunmehr vorgelegten Ausgliederungs- und Übernahmevertrag entnehmen. Dort heißt es unter Punkt I.2.4.a) (S. 5, Bl. 216 GA), übertragen würden insbesondere die in Anlage 2 näher bezeichneten Grundstücke sowie sämtliche dem Grundbesitz zuzurechnenden Verträge. Hierunter fällt auch der dem Grundstück, auf dem sich die Wohnung der Beklagten befindet, zuzurechnende Geschäftsbesorgungsvertrag. Zwar hat die Klägerin den Ausgliederungs- und Übernahmevertrag erst in der Berufungsinstanz vorgelegt, obwohl das Amtsgericht sie hierzu bereits erstinstanzlich aufgefordert hatte. Das Bestreiten der Beklagten hinsichtlich des neuen Sachvortrags bleibt aber pauschal und ist somit unbeachtlich. Dieser darf daher auch ohne Vorliegen von Zulassungsgründen gem. § 531 Abs. 2 ZPO berücksichtigt werden. Im Übrigen handelt es sich auch nicht um neue Tatsachen im Sinne des § 531 Abs. 2 ZPO, wenn ein bereits erstinstanzlich schlüssiger Sachvortrag in der Berufungsinstanz durch weiteren Vortrag konkretisiert wird (BGH, Beschluss vom 21. Dezember 2006 – VII ZR 279/05 –, juris). Nach Auffassung der Kammer war der Vortrag der Klägerin aus den oben genannten Gründen bereits in der ersten Instanz schlüssig. Auch wenn die Klägerin erstinstanzlich zu keinem Zeitpunkt explizit vorgetragen hat, der Geschäftsbesorgungsvertrag sei ebenfalls Gegenstand des Ausgliederungs- und Übernahmevertrags gewesen, so ergab sich diese Behauptung doch zumindest schlüssig aus ihrem übrigen Vortrag. Insbesondere dem auf die Aufforderung des Gerichts folgenden Schriftsatz der Klägerin kann entnommen werden, dass ihrer Auffassung nach bereits aus dem Umstand, dass die Deutsche xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG Eigentümerin des Grundstücks wurde, ohne Weiteres folge, dass sie auch in den Geschäftsbesorgungsvertrag eingetreten ist. Dem ist aus den oben genannten Gründen zuzustimmen. Der Eigentumserwerb war bereits durch den vorgelegten Grundbuchauszug hinreichend dargelegt, so dass es der Vorlage des Ausgliederungs- und Übernahmevertrags zur Schlüssigkeit des Vortrags nicht bedurfte. Der Klägerin ist darin zuzustimmen, dass die Beklagten ihre Aktivlegitimation nur pauschal bestritten hatten.
18c)
19Letztlich ist es auch nicht entscheidend, ob die Deutsche xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG in den Geschäftsbesorgungsvertrag eingetreten ist, sondern ob sie Vermieterin geworden ist. Gem. § 3 Abs. 4 des Mietvertrags setzt die Eigentümerin das Vertragsverhältnis fort, wenn das dem Mietvertrag zugrunde liegende Vertragsverhältnis zwischen Eigentümer und Vermieterin endet. Wäre die Deutsche xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG nicht in den Geschäftsbesorgungsvertrag eingetreten, bestünde überhaupt kein Vertragsverhältnis zwischen ihr als Eigentümerin und der Vermieterin. Auch in diesem Fall würde somit die Rechtsfolge des § 3 Abs. 4 des Mietvertrags, also der Eintritt der Eigentümerin in den Mietvertrag, ausgelöst. Durch den Eigentumserwerb der Deutschen xxx Vermögensgesellschaft mbH & Co. KG hätte das zwischen der Vermieterin und der Eigentümerin bisher bestehende Vertragsverhältnis im Sinne der Klausel geendet. Die Klausel dient letztlich dem Schutz des Mieters. Entfällt die zwischen dem jeweiligen Eigentümer und dem Vermieter bestehende Vertragsbeziehung, so soll der Mieter sein Besitzrecht gegenüber dem Eigentümer dadurch behalten können, dass der Eigentümer selbst in den Mietvertrag eintritt. Würde er nicht eintreten, hätte der Mieter aus den bereits dargestellten Gründen kein Besitzrecht gegenüber dem Eigentümer.
202.
21Die Anspruchsvoraussetzungen gem. §§ 558 ff. BGB liegen vor.
22a)
23Soweit die Beklagten einwenden, das Mieterhöhungsverlangen sei nicht ausreichend begründet worden, greift dieser Einwand nicht durch.
24Eine formell ordnungsgemäße Begründung setzt lediglich voraus, dass der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspanne) und bei Bezugnahme auf einen Mietspiegel die Einordnung der Wohnung in die betreffende Kategorie des Mietspiegels angibt (BGH, Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 331/06 -, Rn. 18, zitiert nach juris). Vorliegend hat die Klägerin die Mietpreisspanne laut Mietspiegel, deren Mittelwert, die Vergleichsmiete unter Berücksichtigung von Zuschlägen sowie die Merkmale benannt, aus denen die Einordnung der von den Beklagten angemieteten Wohnung in eine bestimmte Kategorie folgt. Auf diese Weise wurden die Beklagten dem Zweck der Begründungspflicht des § 558a BGB entsprechend in die Lage versetzt, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens anhand des in Bezug genommenen Mietspiegels selbst zu überprüfen. Eine Beifügung des in Bezug genommenen Mietspiegels war nicht erforderlich, da dieser allgemein zugänglich war. Wie die Beklagten selbst ausführen, ist der betreffende Mietspiegel gegen eine Schutzgebühr von 3 € bei den jeweiligen Interessenverbänden von Mietern und Vermietern erhältlich. Dies genügt, um eine allgemeine Zugänglichkeit in diesem Sinne anzunehmen. Einer solchen steht nicht entgegen, dass die Einsichtnahme in den Mietspiegel nicht gänzlich kostenfrei, sondern nur gegen eine geringe Schutzgebühr von wenigen Euro erhältlich ist (BGH, Urteil vom 30.09.2009 – VIII ZR 276/08 –, Rn. 11, juris). Entgegen der Auffassung der Beklagten musste die Klägerin auch nicht begründen, warum sie von der von ihr anhand des in Bezug genommenen Mietspiegels ermittelten Mietpreisspanne nach unten abgewichen ist. Zwar bestimmt § 558a Abs. 4 S. 1 BGB, dass es bei einem Mietspiegel, der Spannen enthält, (nur) dann einer weiteren Begründung nicht bedarf, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Mieterhöhungsverlangen aber selbst dann nicht formell unwirksam, wenn der verlangte Mietzins die angegebene Spannbreite überschreitet. Vielmehr genüge auch in diesem Fall die Angabe der Spannbreite und die Einordnung in eine bestimmte Kategorie. Die Berechtigung des konkret verlangten Mietzins sei keine Frage der ordnungsgemäßen Begründung, sondern eine materiell-rechtliche Frage (BGH, Urteil vom 12.11.2003 - VIII ZR 52/03 -, juris). Nach hier vertretener Auffassung kann dann aber erst recht nicht die Unterschreitung der Spannbreite des Mietspiegels zu einer formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens führen. Insofern ist bereits der Schutzzweck der Norm nicht berührt. Der Mieter ist schon nicht schutzbedürftig, wenn der geltend gemachte Mietzins die im Mietspiegel angegebene Spannbreite unterschreitet. Es bedarf daher auch keiner entsprechenden Begründung. Wie bereits ausgeführt, soll die Begründung den Mieter in die Lage versetzen, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen. Dies wird ihm durch die hier vorliegende Begründung ermöglicht. Anhand der Angaben kann er nachvollziehen, dass der verlangte Mietzins sich sogar unterhalb der Spannbreite des Mietspiegels befindet und daher erst recht berechtigt ist.
25b)
26Das Mieterhöhungsverlangen ist auch inhaltlich gerechtfertigt.
27aa)
28Soweit die Beklagten die in dem Mieterhöhungsverlangen angegebene Wohnfläche „rein vorsorglich bestreiten“, ist dieses Bestreiten unbeachtlich. Die in dem Mieterhöhungsverlangen angegebene Wohnfläche stimmt mit der im Mietvertrag ausgewiesenen Wohnfläche überein. Die Beklagten behaupten nicht, dass sie in der Vergangenheit die dort angegebene Wohnfläche gerügt hätten. Von den Beklagten kann in dieser Situation verlangt werden, die Richtigkeit der Angaben betreffend die Wohnfläche qualifiziert zu bestreiten, insbesondere anzugeben, von welcher Wohnfläche sie ausgehen.
29bb)
30Sofern die Beklagten das Vorhandensein einer Wärmedämmung bestreiten, kann diese streitige Tatsache offen bleiben. Die Klägerin hat im Rahmen ihres Mieterhöhungsverlangens die Wärmedämmung zwar als besonderes Merkmal angeführt, das einen Zuschlag rechtfertige. Dies hat sich jedoch in ihrem letztlich geltend gemachten Mietzins nicht niedergeschlagen. Dieser Mietzins bewegt sich noch unterhalb des Mittelwerts, bei dem der Zuschlag für die Wärmedämmung noch gar nicht berücksichtigt ist.
31cc)
32Auch soweit die Beklagten im Übrigen den schlechten Zustand des Mietobjekts und dessen Beeinträchtigung durch Verkehrslärm ins Feld führen, ändert dies nichts an der Berechtigung des geltend gemachten Mietzinses. Abgesehen davon, dass die Behauptung eines „verwahrlosten“ Zustands bereits nicht hinreichend substantiiert ist und auch die Tatsache, dass der zu den Autobahnen A 52 und A 44 fließende Verkehr am Hausobjekt vorbeiführt, nichts an der Einordnung des Mietobjekts in die Kategorie „mittlere Wohnlage“ ändert, wäre der geltend gemachte Mietzins selbst bei einer Einstufung des Objekts in die Kategorie „einfache Wohnlage“ und selbst bei einem anzunehmenden Baujahr zwischen 1949 und 1960 nach dem in Bezug genommenen Mietspiegel noch berechtigt (Spannbreite: 5,05 – 6,55 €, vgl. Bl. 18 GA).
33dd)
34Die Kammer hat keine Bedenken, die von der Klägerin vorgelegte und in Bezug genommene Mietrichtwert-Tabelle seiner Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 287 ZPO zugrunde zu legen. Aufgrund der Beteiligung von Interessenvertretern von Mietern und Vermietern an der Erstellung des Mietspiegels wird die Objektivität der gesammelten Ergebnisse gewährleistet und eine Manipulation bzw. einseitige Gewichtung ausgeschlossen. Der Erstellung der Tabelle liegt die Auswertung von mehreren Tausenden Vergleichsmieten zugrunde (vgl. http://www.hausundgrundddf.de/index.php?id=281). Ein vom Gericht hinzugezogener Sachverständiger würde letztlich in ähnlicher Weise verfahren. Die Beklagten bringen selbst keine grundsätzlichen Bedenken gegen die Geeignetheit des Mietspiegels zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vor. Sie wenden lediglich ein, das Mietobjekt sei in einem schlechten Zustand, so dass jedenfalls die Zugrundelegung des Mittelwerts der angegebenen Spanne nicht gerechtfertigt sei. Insoweit ist allerdings zu bedenken, dass die Klägerin bei der Berechnung ihres Mieterhöhungsverlangens in der Tat zwar zunächst von dem Mittelwert der einschlägigen Mietpreisspanne ausgegangen ist, diesen Mittelwert aber letztlich nicht einfordert, sondern einen Mietpreis, der mit 5,64 € pro qm noch unter der Untergrenze der Spanne liegt, so dass die Bedenken der Beklagten gegen die Zugrundelegung des Mittelwerts im Ergebnis nicht durchgreifen.
35c)
36Auch die übrigen Voraussetzungen eines Anspruchs auf Zustimmung zur Mieterhöhung gem. § 558 BGB liegen vor. Nach unbestrittenem Vortrag der Klägerin bestand die bisherige Miete seit mehr als 15 Monaten unverändert fort. Nach ebenfalls unbestrittenem Vortrag würde sich die Miete infolge der nun verlangten Mieterhöhung nicht innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren – abgesehen von der Erhöhung nach §§ 559 bis 560 BGB – um mehr als 20 % erhöhen.
37III.
38Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO.
39IV.
40Ein Anlass, die Revision zuzulassen (§ 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO) besteht nicht. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern Belange der Rechtsfortbildung oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs.
41V.
42Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 813,72 € festgesetzt.
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(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil
- 1.
die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen, - 2.
eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil
- 1.
die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen, - 2.
eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung.
(1) Die Berufung findet gegen die im ersten Rechtszug erlassenen Endurteile statt.
(2) Die Berufung ist nur zulässig, wenn
- 1.
der Wert des Beschwerdegegenstandes 600 Euro übersteigt oder - 2.
das Gericht des ersten Rechtszuges die Berufung im Urteil zugelassen hat.
(3) Der Berufungskläger hat den Wert nach Absatz 2 Nr. 1 glaubhaft zu machen; zur Versicherung an Eides statt darf er nicht zugelassen werden.
(4) Das Gericht des ersten Rechtszuges lässt die Berufung zu, wenn
Das Berufungsgericht ist an die Zulassung gebunden.Die Berufungsfrist beträgt einen Monat; sie ist eine Notfrist und beginnt mit der Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber mit dem Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung.
(1) Die Berufung wird durch Einreichung der Berufungsschrift bei dem Berufungsgericht eingelegt.
(2) Die Berufungsschrift muss enthalten:
- 1.
die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird; - 2.
die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde.
(3) Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
(4) Die allgemeinen Vorschriften über die vorbereitenden Schriftsätze sind auch auf die Berufungsschrift anzuwenden.
(1) Der Berufungskläger muss die Berufung begründen.
(2) Die Frist für die Berufungsbegründung beträgt zwei Monate und beginnt mit der Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber mit Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung. Die Frist kann auf Antrag von dem Vorsitzenden verlängert werden, wenn der Gegner einwilligt. Ohne Einwilligung kann die Frist um bis zu einem Monat verlängert werden, wenn nach freier Überzeugung des Vorsitzenden der Rechtsstreit durch die Verlängerung nicht verzögert wird oder wenn der Berufungskläger erhebliche Gründe darlegt.
(3) Die Berufungsbegründung ist, sofern sie nicht bereits in der Berufungsschrift enthalten ist, in einem Schriftsatz bei dem Berufungsgericht einzureichen. Die Berufungsbegründung muss enthalten:
- 1.
die Erklärung, inwieweit das Urteil angefochten wird und welche Abänderungen des Urteils beantragt werden (Berufungsanträge); - 2.
die Bezeichnung der Umstände, aus denen sich die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt; - 3.
die Bezeichnung konkreter Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Tatsachenfeststellungen im angefochtenen Urteil begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten; - 4.
die Bezeichnung der neuen Angriffs- und Verteidigungsmittel sowie der Tatsachen, auf Grund derer die neuen Angriffs- und Verteidigungsmittel nach § 531 Abs. 2 zuzulassen sind.
(4) Die Berufungsbegründung soll ferner enthalten:
- 1.
die Angabe des Wertes des nicht in einer bestimmten Geldsumme bestehenden Beschwerdegegenstandes, wenn von ihm die Zulässigkeit der Berufung abhängt; - 2.
eine Äußerung dazu, ob einer Entscheidung der Sache durch den Einzelrichter Gründe entgegenstehen.
(5) Die allgemeinen Vorschriften über die vorbereitenden Schriftsätze sind auch auf die Berufungsbegründung anzuwenden.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
- 1.
Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen hinsichtlich des Zugangs zur Beschäftigung, zur Berufsbildung und zum beruflichen Aufstieg sowie in Bezug auf die Arbeitsbedingungen (ABl. EG Nr. L 39 S. 40), - 2.
Richtlinie 77/187/EWG des Rates vom 14. Februar 1977 zur Angleichung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Wahrung von Ansprüchen der Arbeitnehmer beim Übergang von Unternehmen, Betrieben oder Betriebsteilen (ABl. EG Nr. L 61 S. 26), - 3.
Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. EG Nr. L 372 S. 31), - 4.
Richtlinie 87/102/EWG des Rates zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 42 S. 48), zuletzt geändert durch die Richtlinie 98/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 zur Änderung der Richtlinie 87/102/EWG zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 101 S. 17), - 5.
Richtlinie 90/314/EWG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. Juni 1990 über Pauschalreisen (ABl. EG Nr. L 158 S. 59), - 6.
Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. EG Nr. L 95 S. 29), - 7.
Richtlinie 94/47/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien (ABl. EG Nr. L 280 S. 82), - 8.
der Richtlinie 97/5/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Januar 1997 über grenzüberschreitende Überweisungen (ABl. EG Nr. L 43 S. 25), - 9.
Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19), - 10.
Artikel 3 bis 5 der Richtlinie 98/26/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Wirksamkeit von Abrechnungen in Zahlungs- und Wertpapierliefer- und -abrechnungssystemen vom 19. Mai 1998 (ABl. EG Nr. L 166 S. 45), - 11.
Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter (ABl. EG Nr. L 171 S. 12), - 12.
Artikel 10, 11 und 18 der Richtlinie 2000/31/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2000 über bestimmte rechtliche Aspekte der Dienste der Informationsgesellschaft, insbesondere des elektronischen Geschäftsverkehrs, im Binnenmarkt ("Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr", ABl. EG Nr. L 178 S. 1), - 13.
Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35).
(1) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die im ersten Rechtszuge zu Recht zurückgewiesen worden sind, bleiben ausgeschlossen.
(2) Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel sind nur zuzulassen, wenn sie
- 1.
einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist, - 2.
infolge eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurden oder - 3.
im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht.
BUNDESGERICHTSHOF
beschlossen:
Gründe:
I.
- 1
- Die Klägerinnen verlangen Schadensersatz wegen Mängeln einer vom Beklagten geplanten Dachsanierung.
- 2
- Sie beauftragten den Beklagten im Jahr 2001 damit, einen Vorschlag für die Dachsanierung eines Industriegebäudes mit fünf sog. Sheddächern und einer weiteren geneigten Dachfläche zu erarbeiten. Auf der Grundlage des vom Beklagten erstellten Leistungsverzeichnisses wurde die Fa. M. mit der Sanierung beauftragt. Noch während der Ausführung der Arbeiten bildeten sich an den Dachbahnen Falten und Risse. Auf sämtlichen Dachflächen rutschten die Bitumenbahnen ab. Nachdem die Klägerinnen die Fa. M. erfolglos zur Beseitigung der Mängel aufgefordert hatten, beantragten sie gegen diese ein selbständiges Beweisverfahren. Der gerichtliche Sachverständige kam zu dem Ergebnis , dass die vom Beklagten ausgeschriebenen Materialien angesichts der vorhandenen Dachneigung nicht geeignet seien. Nach Erstellung des Gutachtens erweiterten die Klägerinnen das selbständige Beweisverfahren auf den Beklagten. Mit der Klage machen sie einen Teilbetrag der geschätzten Mängelbeseitigungskosten in Höhe von 100.000 € geltend.
- 3
- Das Landgericht hat den Beklagten nach mündlicher Anhörung des im selbständigen Beweisverfahren beauftragten Sachverständigen im beantragten Umfang zum Schadensersatz verurteilt. Zur Begründung hat es ausgeführt, es liege ein vom Beklagten zu vertretender Planungsfehler in Form eines Ausschreibungsfehlers vor, weil die Dachsanierung mit den vom Beklagten ausgeschriebenen Materialien handwerklich nicht fachgerecht zu erbringen gewesen sei.
- 4
- Mit der Berufung hat der Beklagte, gestützt auf ein nach Urteilserlass eingeholtes Privatgutachten, weitere Einwendungen gegen das Sachverständigengutachten erhoben. Das Berufungsgericht hat diese als verspätet angesehen und die Berufung zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich der Beklagte mit der Nichtzulassungsbeschwerde.
II.
- 5
- Das Berufungsgericht führt aus, der Beklagte sei gemäß §§ 529 Abs. 1, 531 Abs. 2 ZPO mit Einwendungen ausgeschlossen, die auf dem Ergebnis des Privatgutachtens beruhten. Der Beklagte habe Einwendungen gegen das gerichtliche Sachverständigengutachten bereits in erster Instanz vorbringen müssen. Er sei im selbständigen Beweisverfahren und im Rahmen der ergänzenden Anhörung des Sachverständigen vor dem Landgericht zum Sachverständigengutachten gehört worden, ohne Einwendungen vorzubringen. Er habe keine Gründe vorgebracht, weshalb die Überprüfung des gerichtlichen Sachverständigengutachtens durch einen Privatgutachter während des Laufs des erstinstanzlichen Verfahrens nicht möglich gewesen sei.
III.
- 6
- Das Berufungsgericht hat verfahrensfehlerhaft angenommen, der Beklagte sei mit Einwendungen gegen das gerichtliche Sachverständigengutachten in der Berufungsinstanz gemäß §§ 529 Abs. 1, 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO ausgeschlossen , die auf dem nach Erlass des erstinstanzlichen Urteils eingeholten Privatgutachten beruhen. Damit hat es zugleich in entscheidungserheblicher Weise den Anspruch des Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt.
- 7
- 1. Die vom Beklagten in der Berufungsinstanz unter Hinweis auf das nachträglich eingeholte Privatgutachten erhobenen Einwendungen sind nicht als neues Angriffsmittel im Sinne der §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 ZPO zu bewerten. Um neues Vorbringen handelt es sich, wenn dieses sehr allgemein gehaltenen Vortrag der ersten Instanz konkretisiert und erstmals substantiiert, nicht jedoch, wenn ein bereits schlüssiges Vorbringen aus der ersten Instanz durch weitere Tatsachenbehauptungen zusätzlich konkretisiert, verdeutlicht oder erläutert wird (BGH, Urteile vom 18. Oktober 2005 - VI ZR 270/04, BGHZ 164, 330, 333, vom 8. Juni 2004 - VI ZR 199/03, BGHZ 159, 245, 251 und vom 26. Juni 2003 - VII ZR 281/02, BauR 2003, 1559 = ZfBR 2003, 686 = NZBau 2003, 560 m.w.N.).
- 8
- Der Beklagte hat in der Berufungsinstanz gegen das gerichtliche Sachverständigengutachten keine in diesem Sinne neuen Einwendungen erhoben, sondern sein erstinstanzliches Vorbringen lediglich ergänzt und erläutert. Er hat in erster Instanz beanstandet, dass die gelieferte Klappbahn nicht den Vorgaben der Ausschreibung entspreche und die aufgetretenen Mängel auf Verarbeitungsfehler der mit der Ausführung der Arbeiten beauftragten Firma M. zurückzuführen seien. In der Berufungsinstanz hat er unter Bezugnahme auf die Ausführungen des von ihm beauftragten Privatgutachters die Art der Verarbeitungsfehler im Einzelnen dargelegt sowie die Umstände bezeichnet, die die Annahme nahe legen, dass für die Sanierung fehlerhaftes und nicht dem Leistungsverzeichnis entsprechendes Material verwendet worden ist.
- 9
- 2. Im Übrigen durfte das Berufungsgericht die vorgebrachten Einwendungen gegen das gerichtliche Sachverständigengutachten schon deshalb nicht als verspätet zurückweisen, weil dem Beklagten keine Nachlässigkeit zur Last fällt (§ 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO).
- 10
- Eine Partei ist nicht verpflichtet, bereits in erster Instanz Einwendungen gegen ein Gerichtsgutachten unter Beifügung eines Privatgutachtens oder gestützt auf sachverständigen Rat vorzubringen (vgl. BGH, Urteile vom 18. Oktober 2005 - VI ZR 270/04, BGHZ 164, 330, 335; vom 8. Juni 2004 - VI ZR 199/03, BGHZ 159, 245, 253 und vom 19. Februar 2003 - IV ZR 321/02, NJW 2003, 1400). Dieser Grundsatz findet außer bei medizinischen Fachfragen auch bei Fallgestaltungen Anwendung, in denen ein Erfolg versprechender Parteivortrag fachspezifische Fragen betrifft und besondere Sachkunde erfordert (BGH, Urteil vom 18. Oktober 2005 aaO.). Der Beklagte war danach nicht gehalten, gehalten, zur Erhebung fachlich fundierter Einwendungen bereits in erster Instanz einen privaten Sachverständigen zu beauftragen. Die Ermittlung der Umstände , die für den Mangel ursächlich gewesen sind, erfordert besonderes Fachwissen, das sich eine Partei in der Regel nur durch Hinzuziehung eines Sachverständigen verschaffen kann. Eine Partei ist auch dann nicht gehindert, sich zur Ergänzung ihres Sachvortrags eines anerkannten Sachverständigen zu bedienen, wenn sie selbst über Fachkenntnisse verfügt.
- 11
- 3. Der in der unzulässigen Zurückweisung des Vorbringens liegende Verstoß des Berufungsgerichts gegen Art. 103 Abs. 1 GG ist entscheidungserheblich. Das Berufungsgericht hat sich mit den auf das Privatgutachten gestützten Einwendungen des Beklagten nicht auseinandergesetzt. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass es anders entschieden hätte, wenn es die vom Beklagten in der Berufungsinstanz erhobenen Einwendungen berücksichtigt hätte. Dressler Haß Hausmann Wiebel Kniffka
LG Stuttgart, Entscheidung vom 27.04.2005 - 9 O 457/04 -
OLG Stuttgart, Entscheidung vom 16.11.2005 - 3 U 113/05 -
- 1.
Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen hinsichtlich des Zugangs zur Beschäftigung, zur Berufsbildung und zum beruflichen Aufstieg sowie in Bezug auf die Arbeitsbedingungen (ABl. EG Nr. L 39 S. 40), - 2.
Richtlinie 77/187/EWG des Rates vom 14. Februar 1977 zur Angleichung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Wahrung von Ansprüchen der Arbeitnehmer beim Übergang von Unternehmen, Betrieben oder Betriebsteilen (ABl. EG Nr. L 61 S. 26), - 3.
Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. EG Nr. L 372 S. 31), - 4.
Richtlinie 87/102/EWG des Rates zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 42 S. 48), zuletzt geändert durch die Richtlinie 98/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 zur Änderung der Richtlinie 87/102/EWG zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 101 S. 17), - 5.
Richtlinie 90/314/EWG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. Juni 1990 über Pauschalreisen (ABl. EG Nr. L 158 S. 59), - 6.
Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. EG Nr. L 95 S. 29), - 7.
Richtlinie 94/47/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien (ABl. EG Nr. L 280 S. 82), - 8.
der Richtlinie 97/5/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Januar 1997 über grenzüberschreitende Überweisungen (ABl. EG Nr. L 43 S. 25), - 9.
Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19), - 10.
Artikel 3 bis 5 der Richtlinie 98/26/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Wirksamkeit von Abrechnungen in Zahlungs- und Wertpapierliefer- und -abrechnungssystemen vom 19. Mai 1998 (ABl. EG Nr. L 166 S. 45), - 11.
Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter (ABl. EG Nr. L 171 S. 12), - 12.
Artikel 10, 11 und 18 der Richtlinie 2000/31/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2000 über bestimmte rechtliche Aspekte der Dienste der Informationsgesellschaft, insbesondere des elektronischen Geschäftsverkehrs, im Binnenmarkt ("Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr", ABl. EG Nr. L 178 S. 1), - 13.
Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35).
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
- 1.
einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), - 2.
eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), - 3.
ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, - 4.
entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
- 1.
einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), - 2.
eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), - 3.
ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, - 4.
entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Ob und inwieweit eine beantragte Beweisaufnahme oder von Amts wegen die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen sei, bleibt dem Ermessen des Gerichts überlassen. Das Gericht kann den Beweisführer über den Schaden oder das Interesse vernehmen; die Vorschriften des § 452 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 bis 4 gelten entsprechend.
(2) Die Vorschriften des Absatzes 1 Satz 1, 2 sind bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten auch in anderen Fällen entsprechend anzuwenden, soweit unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
- 1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und - 2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.