Landgericht Dessau-Roßlau Urteil, 15. Apr. 2016 - 2 O 222/12

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 5.990,18 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 2.405,40 € seit dem 27.05.2012 und aus 3.584,78 € seit dem 06.01.2015 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 88% und die Beklagte 12% zu tragen.

Das Urteil ist für beide Parteien gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar;


Beschluss

Der Streitwert wird für die Zeit bis zum 18.11.2014 auf 27.300,00 € und für die Zeit danach auf 50.500,00 € festgesetzt.

Der Kläger nimmt die Beklagte auf Zahlung einer Entschädigung für die Nutzung von in seinem Eigentum stehenden Grundstücken in Anspruch.

Der Kläger ist Eigentümer der 1998 restituierten, in der Gemarkung B., Flur 9, gelegenen Flurstücke 31/1 mit einer Größe von 920 m², 31/3 mit einer Größe von 565 m² und 31/4 mit einer Größe von 8018 m² (insgesamt 9503 m², vorgetragen im Grundbuch von B., Blatt 512, lfd. Nr. 1 - 3). Am 27.03.1997 wurde für das Flurstück 31/4 (lfd. Nr. 3) ein Besitzrecht der Beklagten gem. Art. 233 § 2a EGBGB im Grundbuch eingetragen. Mit Zuordnungsbescheid vom 23.07.1999 stellte das Bundesamt zur Regelung offener Vermögensfragen auf Antrag der Beklagten selbständiges Gebäudeeigentum an einem früher vom Agrochemischen Zentrum Bad F. (ACZ) genutzten Verwaltungsgebäude hinsichtlich des Flurstücks 31/4 sowie der nicht streitgegenständlichen Flurstücke 32/1 und 33/5 fest. Die Beklagte ist infolge Umwandlung und späterer Verschmelzung Gesamtrechtsnachfolgerin des ACZ. Auf Ersuchen der OFD C. wurde daraufhin unter gleichzeitiger Anlegung eines Gebäudegrundbuchs (Grundbuch von B., Blatt 703) am 04.04.2006 für die Flurstücke 31/3 und 31/4 selbständiges Gebäudeeigentum gem. Art. 233 § 2b EGBGB auf einer Teilfläche von ca. 1.900 m² eingetragen. Ein vom Kläger gegen die Feststellung des selbständigen Gebäudeeigentums angestrengtes verwaltungsgerichtliches Verfahren blieb ohne Erfolg. Das BVerwG wies eine Beschwerde des Klägers gegen die Nichtzulassung der Revision durch das VG Frankfurt/Oder mit Beschluss vom 06.12.2005 zurück. Eine dagegen gerichtete Individualbeschwerde zum EGMR wurde 2009 nicht zur Entscheidung angenommen.

Parallel dazu beantragte der Kläger mit Anwaltsschriftsatz vom 28.09.1999 bei dem Notar A. mit Amtssitz in P. die Einleitung eines notariellen Vermittlungsverfahrens gem. § 87ff SachenRBerG zur Durchsetzung eines Anspruchs aus § 82 SachenRBerG auf Beteiligung des Beklagten an den Abbruchkosten für die Flurstücke 31/4, 32/1 und 33/5. Der Notar teilte der Beklagten mit Schreiben vom gleichen Tage die Verfahrenseröffnung mit. Mit Beschluss vom 18.10.1999 entschied der Notar, das Verfahren nur für das Flurstück 31/4 zu führen, weil der Kläger hinsichtlich der beiden übrigen Flurstücke nicht antragsberechtigt sei. In einem nach Abschluss des gerichtlichen Verfahrens am 31.08.2011 durchgeführten Erörterungstermin änderte und erweiterte der Kläger seinen Antrag und bat um Vermittlung eines Kaufvertrages nunmehr für die Flurstücke 31/1, 31/3 und 31/4. Ein daraufhin von der Beklagten unterbreitetes Angebot vom 16.01.2012 über einen Ankauf der Flurstücke sowie des nicht streitgegenständlichen Flurstücks 53/1 zu einem Kaufpreis von insgesamt 20.200,00 € nahm der Kläger nicht an. Mit Beschluss vom 13.08.2014 setzte der Notar das Vermittlungsverfahren aus und verwies die Beteiligten auf den Klageweg.

Der Kläger hat anfänglich, gestützt auf § 988 BGB, für die Jahre 2008 bis 2010 eine Nutzungsentschädigung von 27.300,00 € gefordert. Er behauptet, die in seinem Eigentum stehenden Flächen seien im maßgeblichen Zeitraum durchgängig von der Beklagten selbst oder im Wege der Vermietung unentgeltlich genutzt worden. Die Beklagte habe ferner die Flurstücke ohne jede Beschränkung auf Teilflächen zur Vermietung angeboten. Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten und der Lage des Verwaltungsgebäudes sei der Kläger auch von der dahinterliegenden unbebauten Fläche abgeschnitten. Bei einem angenommenen Gesamtwert von ca. 130.000,00 € und einem Nutzungsentgelt von 7% p.a. ergebe sich ein jährlicher Betrag von 9.100,00 €.

Mit Schriftsatz vom 14.11.2014 hat der Kläger die Klage um eine weitere Nutzungsentschädigung in Höhe von 22.750,00 € für die Jahre 2011 bis 2014 erweitert. Diesen Anspruch beziffert der Kläger unter Berücksichtigung zuvor erteilter gerichtlicher Hinweise auf nur noch auf 4.550,00 € jährlich (3,5% p.a., woraus sich rechnerisch für vier Jahre ein Betrag von 18.200,00 €) ergibt.

Der Kläger beantragt zuletzt,

die Beklagte zu verurteilen, an ihn 50.050,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 27.300,00 € seit dem 27.05.2012 sowie aus weiteren 22.750,00 € seit dem 06.01.2015 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie meint, ein Anspruch auf Zahlung eines Nutzungsentgelts komme allenfalls für die Funktionsfläche von 1.900 m² in Betracht, an der selbständiges Gebäudeeigentum bestehe. Die übrige, weitgehend verwilderte Fläche werde von der Beklagten nicht genutzt und stehe dem Kläger zur Nutzung zur Verfügung. Die Flurstücke seien nicht eingezäunt und könnten vom Kläger frei betreten werden. Die hinteren Bereiche der Flurstücke 31/4 und 31/1 seien über befestigte Zuwegungen auf den Flurstücken 101, 102 und 103 unschwer zu erreichen. Die Beklagte erhebt ferner die Einrede der Verjährung.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird gem. § 313 Abs. 2 S. 2 ZPO auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 23.10.2014, erweitert durch Beschluss vom 29.01.2015 sowie hinsichtlich der Person der Sachverständigen geändert durch Beschluss vom 05.03.2015, durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten der Sachverständigen G.-K. vom 28.08.2015 nebst Ergänzung vom 24.11.2015 sowie auf die Erläuterung in der mündlichen Verhandlung vom 02.03.2016 Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist teilweise begründet.

1. Der Kläger hat gegen die Beklagte gem. Art. 233 § 2a Abs. 1 S. 8 EGBGB einen Anspruch auf Zahlung eines Moratoriumszinses in Höhe von insgesamt 5.990,18 €. Die weitergehende Klage ist unbegründet.

1.1 Nach Art. 233 § 2a Abs. 1 S. 8 EGBGB kann der Grundstückseigentümer vom 01.01.1995 an vom Nutzer ein Entgelt bis zur Höhe des nach dem SachenRBerG zu zahlenden Erbbauzinses unter anderem dann verlangen, wenn er ein notarielles Vermittlungsverfahren nach den §§ 87 – 102 SachenRBerG beantragt oder sich in dem Verfahren auf eine Verhandlung zur Begründung dinglicher Rechte oder eine Übereignung eingelassen hat. Der Anwendungsbereich der Norm ist für sämtliche streitbefangenen Flurstücke eröffnet. Während das Gericht für das Flurstück 31/4 ohne weitere Sachprüfung daran gebunden ist, dass das Besitzrecht der Beklagten gem. Art. 233 § 2a EGBGB im Grundbuch eingetragen ist, lässt sich für das offenbar nicht mit einem Gebäude bebaute Flurstück 31/3 zwar nicht ohne weiteres erkennen, auf welcher materiell-rechtlichen Grundlage die Eintragung selbständigen Gebäudeeigentums im Grundbuch erfolgt ist. Auf das Flurstück 31/1 hingegen erstreckt sich der Zuordnungsbescheid von vornherein nicht, sodass insoweit kein selbständiges Gebäudeeigentum der Beklagten besteht. Allerdings ist dem rechtskräftigen Urteil des VG Frankfurt/Oder vom 23.02.2005 zu entnehmen, dass das im Volkseigentum stehende ursprüngliche Flurstück 31 im Jahre 1963 in die Flurstücke 31/1, 31/3 und 31/4 trennvermessen wurde und 1971 ohne weitere Differenzierung für das Flurstück 31 eine Standortgenehmigung des Rates des Kreises Bad F. für das Investitionsvorhaben "Aufbau des Agro-Chemischen Zentrums Bad F. (…)" erteilt worden ist. Nach den örtlichen Gegebenheiten, wie sie sich aus dem Auszug aus dem Liegenschaftskataster und aus den Feststellungen der Sachverständigen ergeben, gehörten damit auch die Flurstücke 31/1 und 31/3 zum Betriebsgelände der vormaligen ACZ, deren Rechtsnachfolger die Beklagte ist. Die Sachverständige hat insoweit festgestellt, dass über eine Teilfläche von ca. 340 m² des Flurstücks 31/3 die Straße "Am Gewerbepark" verläuft, bei der es sich um eine öffentlich genutzte Zufahrtstraße zum ehemaligen Betriebsgelände handelt, und der restliche Teil des Flurstücks mit einer Fläche von 225 m² nicht separat nutzbar ist. Aus dem Auszug aus dem Liegenschaftskataster wird ferner deutlich, dass das Flurstück 31/1 nach Lage und Zuschnitt in die zum ehemaligen Betriebsgelände gehörenden weiteren Flurstücke gleichsam eingebettet ist.

Dem Besitzmoratorium des Art. 233 § 2a Abs. 1 EGBGB unterfallen indes auch solche Grundstücke, die im unmittelbaren Zusammenhang mit einem auf einem anderen Grundstück errichteten Gebäude stehen. Einzelne Grundstücke können bei der Frage, ob das Moratorium eingreift, nicht isoliert ohne den Zusammenhang der Bebauung und Bebauungskonzeption betrachtet werden, die neben Gebäuden auch Freiflächen und Nebenanlagen enthalten darf (KG, Urt. v. 18.01.1996 – 8 U 4745/94, juris; Staudinger/Rauscher, 2016, Art. 233 § 2a EGBGB Rn. 23).

Damit erstreckt sich das Nutzungsrecht der Beklagten gem. Art. 233 § 2a Abs. 1 S. 1 Buchst. a EGBGB auf sämtliche Flurstücke in ihrer gesamten Größe, die unter Berücksichtigung des Rechtsgedankens aus § 12 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 SachenRBerG angesichts der ursprünglichen Gesamtkonzeption, auch soweit sie nicht bebaut sind, als Funktionsflächen anzusehen sind.

Der Entgeltanspruch richtet sich unabhängig davon, ob die Beklagte einzelne Grundstücksflächen vermietet hat, gegen sie als die zum Besitz berechtigte Nutzerin (vgl. Staudinger/Rauscher, aaO Rn. 101 m.w.N.).

1.2 Der Kläger hat ein notarielles Vermittlungsverfahren gem. §§ 87ff SachenRBerG eingeleitet. Art. 233 § 2a Abs. 1 S. 8 EGBGB setzt nicht voraus, dass der zum Besitz berechtigte Nutzer die Durchführung des Vermittlungsverfahrens beantragt (BGH, Urt. v. 20.04.2007 – V ZR 45/56; juris). Der Auffassung des Klägers, sein Anspruch richte sich nach Art. 233 § 2a Abs. 1 S. 4 EGBGB, ist in diesem Zusammenhang bereits deshalb nicht beizutreten, weil der dort geregelte Entgeltanspruch nur den Zeitraum vom 22.07.1992 bis zum 31.03.1995 erfasst, der nicht streitgegenständlich ist. Der Anspruch auf Zahlung des Moratoriumszinses besteht für die Dauer des notariellen Vermittlungsverfahrens. Ihm steht im vorliegenden Fall nicht entgegen, dass die Beteiligten es über mehrere Jahre nicht gefördert haben, weil der faktische Verfahrensstillstand auf das vom Kläger zwischenzeitlich betriebene verwaltungsgerichtliche Verfahren zurückzuführen ist und darin keine Verweigerung der Einlassung oder sonst ein dem Vermittlungsverfahren entgegenwirkendes obstruktives Verhalten des Klägers zu erblicken ist. Die Dauer der in Art. 233 § 2a Abs. 1 S. 8 EGBGB enumerativ aufgeführten Verfahren soll sich nicht zum Nachteil des Grundstückseigentümers auswirken (BT-Drs. 12/5992 S. 184). Das Vermittlungsverfahren ist auch noch nicht formell – etwa durch Einstellung gem. § 95 SachenRBerG oder durch Abschlussprotokoll gem. § 99 SachenRBerG – beendet, sondern derzeit lediglich ausgesetzt. Es ist deshalb auch unschädlich, dass der Kläger Anfang 2012 ein Kaufangebot der Beklagten abgelehnt hat.

Allerdings hat der Kläger das notarielle Vermittlungsverfahren zunächst nur für das Flurstück 31/4 beantragt und seinen Antrag erst am 31.08.2011 auf die Flurstücke 31/1 und 31/3 erweitert. Der Anspruch auf Moratoriumszins steht ihm damit – bezogen auf die streitgegenständlichen Jahre 2008 bis 2014 – für das Flurstück 31/4 unbeschränkt und für die Flurstücke 31/1 und 31/3 nur im Zeitraum vom 31.08.2011 bis 31.12.2014 zu. Zwar bleiben gem. Art. 233 § 2a Abs. 1 S. 9 EGBGB vertragliche (die vorliegend nicht ersichtlich sind) oder gesetzliche Regelungen, die ein abweichendes Nutzungsentgelt oder einen früheren Beginn der Zahlungspflicht begründen, vom Anspruch auf den Moratoriumszins unberührt. Mit der Untätigkeit des Eigentümers wollte der Gesetzgeber allerdings die Entgeltlosigkeit der Nutzung verknüpfen (Staudinger/Rauscher, aaO Rn. 101). Die Entgeltregelungen in Art. 233 § 2a EGBGB stellen damit grundsätzlich eine abgeschlossene Sondermaterie dar.

1.3 Das Entgelt bemisst sich gem. Art. 233 § 2a Abs. 1 S. 8 EGBGB bis zur Höhe des nach dem SachenRBerG zu zahlenden Erbbauzinses. Hierin liegt eine Verweisung auf §§ 43 ff. SachenRBerG (BGH, Urt. v. 26.10.1999 – LwZR 9/99; juris). Danach ist für die landwirtschaftlich bzw. gewerblich genutzten Flächen gem. § 43 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 SachenRBerG, sofern sich nicht aus § 43 Abs. 2 S. 2 SachenRBerG ein anderer Zinssatz ergibt, ein Zinssatz von 3,5% in Ansatz zu bringen (vgl. zur Berechnung OLG Brandenburg, Urt. v. 26.05.2011 – 5 U 102/07; juris). Die Ansicht des Klägers, auch bei der Bemessung des Moratoriumszinses sei von einem Zinssatz von 7% auszugehen, weil keine Ankaufs- bzw. Erbbaurechtsbestellungsansprüche in Rede stünden, lässt sich mit der insoweit eindeutigen Regelung in § 43 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 SachenRBerG nicht in Einklang bringen.

1.4 Im Ergebnis des hierzu eingeholten Sachverständigengutachtens, das das Gericht für überzeugend hält und dem die Parteien nicht in erheblicher Weise entgegen getreten sind, besteht der Anspruch des Klägers in der zugesprochenen Höhe. Die Sachverständige hat unter Berücksichtigung der Grundsätze in § 19 SachenRBerG einen durchgängigen Bodenrichtwert von 4,00 €/m² ermittelt und hierzu dargelegt, dass der erschließungsbeitragsfreie Bodenrichtwert während des gesamten streitgegenständlichen Zeitraums 5,00 €/m² betrug, der Wert jedoch gem. § 19 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 SachenRBerG zu vermindern ist um einen Betrag von 10,00 DM bzw. 5,11 € für Erschließungskosten. Aus diesem Grund hat sie folgerichtig als Mindestwert den Wert herangezogen, der sich für das Grundstück im Entwicklungszustand des Rohbaulandes ergeben würde (§ 19 Abs. 3 S. 2 SachenRBerG). Diesen wiederum hat die Sachverständige mit eingehender Begründung, die sich das Gericht zu Eigen macht, auf 4,00 €/m² beziffert.

Die Sachverständige hat in der mündlichen Erläuterung ihres Gutachtens zugleich dargelegt, sie habe eine Verminderung um die Kosten des Abbruchs des auf dem Flurstück 31/4 aufstehenden, derzeit ungenutzten Gebäudes gem. § 19 Abs. 2 S. 3 Nr. 2 SachenRBerG nicht vorgenommen, weil das Gebäude im Zeitpunkt der Begutachtung zwar einen abbruchreifen Zustand habe erkennen lassen, sie sich jedoch außer Stande gesehen habe, von diesem auf den Zustand am 01.01.2008 rückzuschließen. Die Beklagte selbst hat es insoweit zumindest für möglich gehalten, dass das Gebäude zu diesem Zeitpunkt noch genutzt worden ist, was gegen die Erforderlichkeit eines alsbaldigen Abbruchs sprechen würde. Zudem wäre ein Abzug gem. § 19 Abs. 4 S. 2 SachenRBerG ohnehin nicht vorzunehmen, weil ein etwaiges Erfordernis alsbaldigen Abbruchs jedenfalls aus unterlassener Instandhaltung des Gebäudes durch die Beklagte als dessen Eigentümerin gem. Art. 233 § 2b EGBGB beruhen würde.

Soweit die Sachverständige als Bewertungsstichtage auf den 01.01.2008 bzw. 01.01.2011 und 31.12.2012 abgestellt hat, ist auch dies nicht zu beanstanden. Zwar wird in der obergerichtlichen Rechtsprechung unter analoger Anwendung von § 19 Abs. 1 SachenRBerG auf den Zeitpunkt der Einleitung eines der in Art. 233 § 2a Abs. 1 S. 8 EGBGB aufgeführten Verfahren abgestellt (OLG Brandenburg, aaO Rn. 24). Dieser Schluss erscheint jedoch jedenfalls dann nicht zwingend, wenn zwischen dem Zeitpunkt der Verfahrenseinleitung und dem Beginn des Zeitraums, für den der Moratoriumszins gefordert wird, eine erhebliche Zeitspanne liegt. Für die Bemessung der Entgeltansprüche in Art. 233 § 2a Abs. 1 S. 4 und 5 EGBGB hat der Gesetzgeber in Satz 6 der Vorschrift mit dem 22.07.1992 einen festen Bewertungsstichtag vorgegeben. Für den Anspruch nach Satz 8 der Regelung hat er es demgegenüber bei der Verweisung auf die Vorschriften des SachenRBerG bewenden lassen und damit bewusst auf die Festlegung des Beginns der den Anspruch auslösenden Verfahren als Stichtag verzichtet. Im Übrigen hat die Sachverständige ausgeführt, dass der erste Bodenrichtwert für Gewerbeland in der Gemarkung B. per 01.01.2011 ausgewiesen ist. Sie ist lediglich im Wege eines Vergleichs zu der Schlussfolgerung gelangt, dass dieser auch am 01.01.2008 bei 5,00 €/m² lag. Ein hiervon abweichender Bodenwert für einen Stichtag 28.08.1999, an dem der Antrag auf Einleitung des notariellen Vermittlungsverfahrens eingegangen ist, ließe sich damit ohnehin nicht verlässlich ermitteln.

1.5 Allerdings hat die Sachverständige, wie ihr im Beweisbeschluss aufgegeben war, zusätzlich einen unter 7% liegenden üblichen Erbbauzins im Sinne von § 43 Abs. 2 S. 2 SachenRBerG ermittelt. Nach ihren Recherchen lagen die üblichen Erbbauzinssätze für Gewerbegrundstücke im Landkreis Märkisch-Oderland 2010 bei lediglich 5%, den sie auch für den streitgegenständlichen Zeitraum für angemessen hält. Dieser Einschätzung ist zu folgen.

Damit ergibt sich für das Flurstück 31/4 mit einer Größe von 8.018 m² unter Zugrundelegung eines Bodenwertes von 32.072,00 € und eines Zinssatzes von 2,5% ein jährliches Nutzungsentgelt von 801,80 € bzw. ein tägliches Nutzungsentgelt von 2,20 €. Der Sachverständigen ist allerdings nicht in der Berechnung der maßgeblichen Tage zu folgen, weil sie – gegebenenfalls unter Fehlinterpretation des Beweisbeschlusses – den Zeitraum vom 01.01.2011 bis zum 30.08.2011 außer Ansatz gelassen hat. Anzusetzen sind vielmehr sieben volle Jahre (2008 bis 2014), woraus sich ein Moratoriumszins von 5.612,60 € errechnet.

Für das Flurstück 31/1 mit einer Größe von 920 m² hat die Sachverständige, bezogen auf den Zeitraum vom 31.08.2011 bis 31.12.2014 zutreffend einen Zins in Höhe von 304,50 € ermittelt. Für das Flurstück 31/3 mit einer Größe von 565 m² ist die Sachverständige davon ausgegangen, dass ein Teil von 340 m² als öffentliche Verkehrsfläche dient und insoweit keinerlei Nutzungsentgelt anzusetzen ist. Dieser Einschätzung ist zu folgen. Für die Restfläche von 225 m² hat die Sachverständige einen Zins von 73,08 € ermittelt.

Damit beläuft sich der Anspruch des Klägers auf insgesamt 5.990,18 €.

1.6 Die Zinsforderung beruht auf §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.

1.7 Die Ansprüche sind nicht verjährt. Der Anspruch auf Zahlung des Moratoriumszinses unterliegt der regelmäßigen Verjährung gem. § 195 BGB (Staudinger/Rauscher, aaO Rn. 110a m.w.N.). Danach verjährten Ansprüche für das Jahr 2008 mit Ablauf des 31.12.2011. Der Kläger hat die Verjährung des Anspruchs jedoch mit am 23.12.2011 rechtzeitig eingegangenem Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides gehemmt. Gem. § 167 ZPO ist auf den Zeitpunkt des Eingangs abzustellen, weil der Mahnbescheid der Beklagten nach anfänglicher Unzustellbarkeit und daraufhin erfolgter Mitteilung der aktuellen ladungsfähigen Anschrift am 30.01.2012 und damit noch demnächst zugestellt worden ist (vgl. BHG, Urt. v. 27.04.2006 – I ZR 237/03; juris).

2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 S. 1 und 2 ZPO.