Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch die Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

Die Parteien sind durch ein Wohnraummietverhältnis über eine Wohnung im Hause I ## in Bochum miteinander verbunden. Hinsichtlich der Betriebskosten sind mietvertraglich monatliche Vorauszahlungen vereinbart, die - soweit nicht verbrauchsabhängig erfasst - nach Quadratmetern umgelegt werden. Die Klägerin verlangt von den Beklagten Zahlung eines Nebenkostenabrechnungssaldos für das Jahr 2011.

Das Haus I ## bildet mit weiteren Objekten abrechnungsmäßig eine Wirtschaftseinheit. Es verfügt über eine Heizstation mit zentraler Warmwasseraufbereitung, mit der auch die Häuser I ##, ## a und B ## mit Warmwasser versorgt werden. Der gesamte Warmwasserverbrauch läuft über den Zähler I ##. Hinsichtlich des Mülls gibt es eine zentrale Müllsammelstelle für die Häuser I ##, ##a, ##, ##, ## und B ##, bestehend aus einem großen und einem kleinen Standplatz. Bescheide der Stadt C ergehen insoweit für die Häuser I ## und B ##.

Die schriftliche Nebenkostenabrechnung für die Beklagten, die sich auf einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.014,35 € beläuft, datiert auf den 30.11.2012.

Die Abrechnung weist für die Positionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr Gesamtkosten aus, die nicht den im Gebührenbescheid bzw. der Stadtwerkeabrechnung enthaltenen Beträgen entsprechen. Vielmehr hat die Klägerin eine Vorabaufteilung auf die verschiedenen Häuser vorgenommen, so dass die in die Abrechnung eingestellten „Gesamtkosten“ für diese Positionen betragsmäßig zugleich den „zu verteilenden Kosten“ entsprechen. In der Nebenkostenabrechnung wird zur Erläuterung der Kostenvorverteilung auf eine separate Aufstellung Bezug genommen, die der Abrechnung indes nicht beigefügt war. Die Abrechnung selbst enthält Erklärungen dahingehend, wie sich der Vorwegabzug errechnet, nicht.

Demgegenüber wurde hinsichtlich der Position „Grundsteuer“ – in zweiter Instanz unstreitig – keine Voraufteilung vorgenommen, sondern es liegen für jedes Objekt separate Grundsteuerbescheide vor; die darin ausgewiesenen Beträge wurden für jedes der Objekte in die jeweilige Nebenkostenabrechnung als „Gesamtkosten“ eingestellt.

Mit Schreiben des Mietervereins vom 05.03.2013 bemängelten die Beklagten, dass eine Kostenvorverteilung auf die verschiedenen Häuser stattgefunden habe, die allerdings nicht erläutert worden sei und dass die Heizkosten um 15 % zu kürzen seien, da sie nicht verbrauchsabhängig ermittelt worden seien.

Mit Schreiben der Hausverwaltung vom 10.12.2013 akzeptierte die Klägerin einen 15 %-tigen Abzug von den Heizkosten und reduzierte die Gesamtzahlungsverpflichtung auf den klagegegenständlichen Betrag von 898,13 €.

Die Belege, aus denen sich die Vorabaufteilung ergibt, wurden den Beklagten im Februar/März 2013, zum Teil im April 2014 übersandt. Unter dem 17.02.2014 erläuterte die neue Verwalterin, die O GmbH, die vorgenommene Abrechnung sowie den teilweise vorgenommenen Vorwegabzug. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 17.02.2014 (Bl. 32 ff. d. A.) verwiesen.

Die Klägerin hat die Ansicht vertreten, dass die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur formellen Unwirksamkeit von Nebenkostenabrechnungen bei Fehlen von Angaben zu einem Vorwegabzug nicht überzeugend sei. Der Bundesgerichtshof habe in seiner Entscheidung vom 09.10.2013 (Az. VIII ZR 22/13) den Weg zu einer Rechtsprechungsänderung eingeläutet.

Die Klägerin hat, nachdem unter dem 12.06.2014 ein klageabweisendes Versäumnisurteil ergangen war, beantragt,

das Versäumnisurteil vom 12.06.2014 aufzuheben und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 898,13 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.01.2014 zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt,

das Versäumnisurteil vom 12.06.2014 aufrechtzuerhalten.

Sie haben vorgetragen, die Betriebskostenabrechnung sei teilweise formell fehlerhaft. Zudem sei die Abrechnung der Heizkosten nicht verbrauchsabhängig erfolgt.

Das Amtsgericht hat das Versäumnisurteil aufrechterhalten.

Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Abrechnung vom 30.11.2012 für die Nebenkosten des Jahres 2011 wegen teilweiser formeller Unwirksamkeit keinen Zahlungsanspruch gegen die Beklagten begründe. Diese sei darin begründet, dass den Mietern nicht mitgeteilt worden sei, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden seien. Die Bedenken der Klägerin gegen die diesbezügliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verfingen nicht. Maßgeblich sei das schützenswerte Interesse des Mieters an den Grundlagen und Maßstäben der Abrechnung. Die Positionen Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Grundsteuer seien wegen der formellen Unwirksamkeit nicht zu berücksichtigen. Da sie der Höhe nach die Klageforderung überstiegen, bestehe eine Nachforderung der Klägerin nicht.

Die Klägerin stellt das erstinstanzliche Urteil mit der Berufung vollumfänglich zur Überprüfung.

Sie rügt, die erstinstanzliche Entscheidung beruhe auf einer falschen Bewertung der Interessenlage der Parteien bei einem Vergleich einer formell einwandfreien Abrechnung, die fälschlicherweise keinen Vorwegabzug vorsieht, mit einer Abrechnung, die diesen Vorwegabzug beinhaltet, indessen nicht erkennen lässt. Der Bundesgerichtshof habe in seiner Entscheidung vom 09.10.2013 insoweit zum Ausdruck gebracht, dass er in dieser Frage zu einem späteren Zeitpunkt unter Umständen seine Rechtsprechung aufgrund der in der Literatur erhobenen Kritik ändern werde. In der konkreten Entscheidung habe der Bundesgerichtshof aber keine Veranlassung zur Rechtsprechungsänderung gehabt, weil der dortige Vermieter von den jeweiligen Dienstleistern separate Rechnungen pro Objekt der Wirtschaftseinheit bekommen habe.

Im Übrigen seien bei der Beurteilung der Frage der formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung mit Blick auf einen Vorwegabzug Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung vor Ablauf der Abrechnungsfrist beispielsweise im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters erteilt habe. Die Beklagten hätten mit der Abrechnung 2010 eine zwölfseitige „Vorverteilung von Kosten, die für mehrere Gebäude gemeinschaftlich anfallen“ erhalten.

Darüber hinaus hätten die Beklagten von ihrem Einsichtsrecht keinen Gebrauch gemacht. Sofern der Mieter allerdings nur allgemeine Bedenken mitteile, seien außerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 6 BGB mitgeteilte Einwendungen verspätet.

Hinsichtlich der Heizkosten dürfe die Klägerin, die immerhin zum Teil die Kosten verbrauchsabhängig erfasst habe, nicht schlechter gestellt werden, als ein Vermieter, der überhaupt nicht verbrauchsabhängig abrechne.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Bochum vom 18.09.2014 das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Bochum vom 12.06.2014 aufzuheben und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 898,13 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.01.2014 zu zahlen,

die Revision für den Fall zuzulassen, dass die Berufungskammer das angegriffene erstinstanzliche Urteil zu bestätigen gedenkt.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das amtsgerichtliche Urteil. Zudem weisen sie auf eine Diskrepanz zwischen den Gesamtkosten für Müllabfuhr nach der Nebenkostenabrechnung (9.610,78 €) und den Kosten in der übersandten Aufteilung (9.222,85 €, Bl. 31 und Bl. 89 d. A.) hin. Ob die von der Klägerin erwähnte Erläuterung der Abrechnung 2010 tatsächlich beigefügt gewesen sei, wüssten die Beklagten nicht mehr. Die Vorverteilung sei in 2010 und 2011 indes auch nicht in gleicher Weise erfolgt. Entgegen der Ansicht der Beklagten komme es vorliegend auch nicht zu einer Benachteiligung des ehrlichen Vermieters, vielmehr gehe es ausschließlich um die Transparenz der im Rahmen der Wirtschaftseinheit vorgenommenen Vorverteilung.

Ferner bestehe noch ein Guthaben der Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 in Höhe von 784,46 € bzw. 861,80 €. Mit diesem Guthabenanspruch erklären die Beklagten hilfsweise die Aufrechnung.

II.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung ist unbegründet, da der Klägerin der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung von 898,13 € gemäß §§ 535, 556 BGB nicht zusteht.

Die Fälligkeit eines Anspruchs auf Nebenkostennachzahlung setzt eine formell wirksame Nebenkostenabrechnung voraus.

An einer solchen fehlt es vorliegend mit Blick auf die Abrechnungspositionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr mit der Folge, dass hinsichtlich dieser Positionen kein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagten auf Nebenkostenzahlung besteht. Da die genannten Positionen sich in ihrer Addition auf einen höheren Betrag belaufen (1.257,10 €) als die klageweise geltend gemachte Nachzahlungsforderung, besteht der Klageanspruch insgesamt nicht.

Die Nebenkostenabrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, wie in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Abzustellen ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters.

Eine Nebenkostenabrechnung ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes formell wirksam, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. In die Abrechnung sind bei Gebäuden mit mehreren Mieteinheiten als Mindestangaben regelmäßig eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen aufzunehmen (vgl. BGH, Urt. v. 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, zitiert nach juris).

Die vorliegende Nebenkostenabrechnung genügt nicht den Anforderungen an eine formell wirksame Abrechnung, soweit es um die Positionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr geht, da die Klägerin in der Nebenkostenabrechnung nicht die Gesamtkosten für die Abrechnungseinheit angegeben hat, sondern lediglich die Kosten für das Haus I ## nach der selbst durchgeführten Voraufteilung. Hinsichtlich der Grundsteuer gilt dies – entgegen der Annahme des Amtsgerichts – allerdings nicht, da – nunmehr unstreitig – eine Voraufteilung insoweit nicht stattgefunden hat, sondern ein für das Haus I ## separat erhobener Grundsteuerbetrag auf die Mieter des Hauses umgelegt wurde.

Bei Vornahme einer Voraufteilung sind nach der ständigen Rechtsprechung der Zivilgerichte die Gesamtkosten einer Abrechnungsposition auch dann vollständig anzugeben, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind; insoweit genügt es nicht, nur die – um die nicht umlagefähigen Anteile – schon bereinigten Kosten anzugeben. Gleiches gilt für Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die der Abrechnung zu Grunde gelegte Einheit beziehen, sofern der Vermieter diese in einem internen Rechenschritt auf die einzelne Wirtschaftseinheit umrechnet. Auch in diesem Fall ist es aus formellen Gründen erforderlich, dass der Vermieter in der Abrechnung die Gesamtkosten angibt und nicht nur die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt. Dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten (BGH, Urt. v. 09.10.2013, Az. VIII ZR 22/13, NZM 2014, 26 (27 Tz. 14 m. weit. Nachw.)).

In der vorliegenden Abrechnung vom 30.11.2012 wird lediglich auf die Vornahme einer Kostenvorverteilung auf einzelne Häuser hingewiesen, allerdings ohne insoweit die Gesamtkosten für die komplette Abrechnungseinheit zu nennen oder zu erläutern, anhand welches Maßstabes die Vorverteilung vorgenommen wurde. Die in Bezug genommene Aufstellung wurde der Abrechnung ebenfalls nicht beigefügt.

Entgegen der Ansicht der Klägerin genügt es nicht, wenn den Beklagten bereits im Vorjahr im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung Erläuterungen zur Voraufteilung zugänglich gemacht wurden. Dies könnte allenfalls mit Blick auf die in der streitgegenständlichen Abrechnung fehlenden Erklärungen hinsichtlich der Durchführung des Vorwegabzugs von Belang sein; vorliegend fehlt es aber bereits an der Mitteilung der Gesamtkosten für die komplette Abrechnungseinheit, welche durch Erläuterungen in der Vorjahresabrechnung nicht ersetzt werden können. Darüber hinaus ist der Vortrag der Klägerin zu den Erläuterungen des Vorwegabzugs im Jahr 2010 aber auch unsubstantiiert. Auf die weitere Frage, inwieweit sich die Durchführung des Vorwegabzuges im Jahr 2010 von derjenigen im Jahr 2011 unterschieden hat, mit der Folge, dass auch die Erläuterungen aus der Vorjahresabrechnung u. U. nicht übertragbar sind, kommt es vor diesem Hintergrund nicht an.

Die Klägerin hat die erforderliche Angabe der Gesamtkosten für die Abrechnungseinheit sowie die gebotene Erläuterung der Vorverteilung auch nicht binnen der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB nachgeholt. Unstreitig wurden die entsprechenden Übersichten über die Aufteilung und die Erläuterungen erst 2013 bzw. 2014 übersandt.

Soweit die Klägerin geltend macht, die Beklagten hätten binnen der Einwendungsfrist eines Jahres nur allgemein gehaltene Einwendungen vorgebracht und keine Einsicht in die Belege genommen, ist dies nicht geeignet, ein anderes Ergebnis zu begründen. Zum einen läuft die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB erst nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung. Der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 S. 6 BGB greift daher von vorneherein nicht bei den Abrechnungspositionen, bei denen es an einer in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt (BGH, NJW 2011, 1867). Darüber hinaus haben sich die Beklagten aber auch bereits mit Schreiben des Mietervereins vom 05.03.2013, also innerhalb der Einwendungsfrist, gegen die Abrechnung gewandt und insoweit konkret die Vornahme der Kostenvorverteilung und deren fehlende Erläuterung bemängelt.

Unter Zugrundelegung der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Abrechnung mit Blick auf die Positionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr, die sich insgesamt auf einen Nachzahlungsbetrag von 1.257,10 € belaufen, formell unwirksam.

Entgegen der Ansicht der Klägerin verfängt die gegen diese Rechtsprechung erhobene Kritik nach Einschätzung der Kammer nicht.

Auch wenn eine zunächst für sich genommen nachvollziehbare Abrechnung im Nachhinein als aus formellen Gründen unwirksam behandelt wird, wenn durch Einsichtnahme in die Belege offenbar wird, dass der Vermieter eine Vorverteilung vorgenommen hat, die aus der Abrechnung nicht ersichtlich ist, ist dies nach Einschätzung der Kammer nicht unbillig. Bei den Anforderungen an die formelle Wirksamkeit der Abrechnung geht es um Nachvollziehbarkeit und Transparenz für den Mieter. Um diese sicherzustellen, genügt es nicht, wenn der Vermieter dem Mieter lediglich einen konkreten Nachzahlungsbetrag mitteilt, auch wenn dieser korrekt ermittelt wurde, sondern der Mieter muss die Möglichkeit erhalten, die Nebenkostenabrechnung rechnerisch nachzuvollziehen. Ein wesentlicher Bestandteil bei einer Abrechnung nach Abrechnungseinheiten ist insoweit die Frage, wie hoch die Gesamtkosten sind und nach welchem Schlüssel diese Gesamtkosten auf die einzelnen Objekte verteilt werden (vgl. Langenberg, Betriebskosten- u. HeizkostenR, 7. Aufl. 2014, H Rdnr. 140 a. E., der darauf hinweist, dass eine nicht ausgewiesene Bereinigung jedenfalls gegen die Pflicht zur Angabe des Verteilerschlüssels verstößt).

Darüber hinaus hat es der Vermieter selbst in der Hand, für die erforderliche Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Abrechnung zu sorgen. Auch unter Zugrundelegung der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs werden insoweit an den Vermieter auch bei einer Abrechnung nach Abrechnungseinheiten, bei denen eine Voraufteilung erforderlich ist, keine übersteigerten Anforderungen gestellt. Vielmehr hätte es vorliegend genügt, wenn die Klägerin die erst im Jahr 2013 an die Beklagten übersandten Aufteilungen der Abrechnung beigefügt hätte. Denn diese enthielten die Gesamtkosten, die aufgeteilten Kosten und den Aufteilungsschlüssel (Fläche in Quadratmetern). Einer weitergehenden Erläuterung hätte es angesichts der einheitlichen Aufteilung nach Quadratmetern nicht bedurft. Darüber hinaus ist es bei sonstigen Dienstleistungen überdies in der Regel ohne Weiteres möglich, sich pro Objekt separate Rechnungen ausstellen zu lassen. Dann sind die Angabe der Gesamtkosten und eine Erläuterung der Aufteilung gerade nicht erforderlich (BGH, NZM 2014, 26 (27 Tz. 17 ff.)).

Soweit in der Literatur zudem kritisiert wird, dass ein Vermieter, der eine erforderliche Bereinigung um nicht umlagefähige Kosten vornimmt, mit einer Nachforderung ausgeschlossen ist, wenn der Vorwegabzug aus der Abrechnung selbst nicht ersichtlich und deshalb aus formellen Gründen unwirksam ist, während dem Vermieter, der einen gebotenen Vorwegabzug unterlässt, eine spätere Korrektur seiner Abrechnung nicht verwehrt ist (Langenberg, Betriebskosten- u. HeizkostenR, 7. Aufl. 2014, H Rdnr. 140), begründet dies nach Einschätzung der Kammer ebenfalls keinen Anlass, von der bisherigen Rechtsprechung abzurücken. Im Interesse des Mieters muss – unbeschadet der Frage der rechnerischen Richtigkeit der Berechnung – ein Mindestmaß an Transparenz gewährleistet sein, um von einer die Fälligkeit begründenden formell ordnungsgemäßen Abrechnung ausgehen zu können. Die grundlegende Unterscheidung zwischen einer die Abrechnungsfrist wahrenden formell ordnungsgemäßen aber materiell fehlerhaften Abrechnung, die die Einwendungsfrist in Gang setzt und einer bereits formell mangelhaften Abrechnung, die nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr nachgebessert werden kann und die die Einwendungsfrist für den Mieter nicht in Gang setzt, ist bereits in der gesetzlichen Regelung des § 556 BGB angelegt, auch wenn die Unterscheidung zwischen formellen und materiellen Mängeln im Wortlaut der Vorschrift nicht eindeutig zum Ausdruck kommt (s. zum Ganzen BGH, NJW 2011, 1867 (1869 f.)). Darüber hinaus stellt sich die Problematik, dass formelle Fehler – unbeschadet der materiellen Richtigkeit der Abrechnung – nach Ablauf der Jahresfrist nicht mehr nachgebessert werden können, nicht nur bei der Durchführung einer Voraufteilung, sondern bei allen weiteren – für die formelle Ordnungsmäßigkeit erforderlichen – Angaben, namentlich bei dem zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, der Berechnung des Anteils des Mieters und des Abzuges der Vorauszahlungen, in vergleichbarer Weise. Insoweit bedarf es einer grundsätzlichen Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters, der materiell immerhin richtig abrechnet, und den Interessen des Mieters an Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Abrechnung, die bei den nach der bisherigen Rechtsprechung für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung für erforderlich gehaltenen Gesichtspunkten nach Einschätzung der Kammer zugunsten des Mieters ausgeht.

III.

Nebenentscheidungen

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

IV.

Zulassung der Revision

Die Kammer hat die Revision zugelassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung i. S. d. § 543 Abs. 2 Ziffer 1 ZPO hat. Bei der Frage, ob mit der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung im Falle eines in einer Nebenkostenabrechnung nicht offengelegten und erläuterten Vorwegabzuges von formeller Unwirksamkeit der Abrechnung auszugehen ist und infolgedessen eine Nachbesserung nach Ablauf der Abrechnungsfrist ausscheidet, handelt es sich um eine Frage, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und die deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einheitlicher Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt. Diese Frage ist nach den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 09.10.2013, Az. VIII ZR 22/13, und vom 02.04.2014, Az. VIII ZR 201/13, in denen der Bundesgerichtshof angekündigt hat, seine bisherige Rechtsprechung überprüfen zu wollen, offen.

Angesichts obiger Ausführungen sind auch die Zulassungsgründe des § 543 Abs. 2 Ziffer 2 ZPO gegeben. Die Fortbildung des Rechts fordert vorliegend eine Revisionsentscheidung, weil der vorliegende Fall Veranlassung gibt, Leitsätze für die Auslegung von Gesetzesbestimmungen des materiellen Rechts aufzuzeigen. Angesichts des Umstandes, dass der Bundesgerichtshof in den zitierten Entscheidungen die vorliegend entscheidungserhebliche Frage explizit offengelassen hat, besteht auch das Erfordernis einer revisionsgerichtlichen Entscheidung zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung.

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Amtsgericht Bochum Urteil, 18. Sept. 2014 - 83 C 50/14

Tenor

Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Bochum vom 12.06.2014 wird aufrechterhalten.

Die weiteren Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Die Klägerin nimmt die Beklagten aus einem Wohnungsmietverhältnis auf Zahlung eines Nebenkostenabrechnungssaldos in Anspruch.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im Haus I 69 in 44801 Bochum im 1. Obergeschoss, dies seit August 2010.

Vermieterin ist die Klägerin, die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages noch unter dem Namen M GmbH firmierte.

Im schriftlichen Mietvertrag ist vereinbart, dass die Klägerin über die Nebenkosten jährlich abrechnet, während die Beklagten hierauf Vorauszahlungen leisten.

Die Klägerin rechnete die Betriebskosten für das Jahr 2011 mit Schreiben vom 30.11.2012 ab.

Sie reduzierte den Endsaldo aufgrund freiwilligen 15%igen Abzugs von den Heizkosten auf 898,13 Euro zu Lasten der Beklagten.

Die Abrechnung weist für die Position Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Grundsteuer jeweils Gesamtkosten aus, die nicht denen des Gebührenbescheides bzw. der jeweiligen Stadtwerkeabrechnung entsprechen.

Sie sind vielmehr Ergebnis einer Vorabaufteilung, die deshalb durchgeführt wird, weil das Haus I 69 und weitere drei Objekte zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst wurden. Die Wohnanlage verfügt über einen zentralen Müllstandplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung in den Häusern I 69 und 73, die jeweils die weiteren Häuser mitversorgen. Das gesamte Wasser läuft über die Kaltwasserzähler dieser Häuser.

In der Nebenkostenabrechnung erfolgte keine Information über den Umstand des Vorwegabzugs und die Kriterien der Verteilung der Gesamtkosten.

Die Klägerin begehrt Zahlungen des Abrechnungssaldos in Höhe von 898,13 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.01.2014.

Zu ihren Lasten ist am 12.06.2014 ein klageabweisendes Versäumnisurteil ergangen.

Die Klägerin beantragt,

das Versäumnisurteil vom 12.06.2014 aufzuheben und die Beklagten als

Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 898,13 Euro nebst Zinsen in Höhe

von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem

01.01.2014 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

das Versäumnisurteil vom 12.06.2014 aufrechtzuerhalten.

Sie rügen die formelle Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnungen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist nicht begründet.

Die Abrechnung vom 30.11.2012 für die Nebenkosten des Jahres 2011 begründet wegen teilweiser formeller Unwirksamkeit keinen Zahlungsanspruch gegen die Beklagten.

Die Abrechnung weist einen formellen Fehler auf. Denn den Mietern ist nicht mitgeteilt worden, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, BGH-Urteil vom 14.02.2007.

Die hiergegen erhobenen Bedenken der Klägerin, dass diese Auffassung im Ergebnis dazu führt, dass derjenige Vermieter, der im Ergebnis richtig abrechnet, schlechter gestellt werde, als derjenige, der materiell falsch abrechne, nämlich Kosten ohne den eigentlich erforderlichen Vorwegabzug in die Abrechnung einstelle, überzeugt nicht.

Maßgeblich ist das schützenswerte Interesse des Mieters an den Grundlagen und Maßstäben der Abrechnung. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 09.10.2013 die Problematik angesprochen, zu einer Änderung der Rechtsprechung ist es aber nicht gekommen. Diese wird dem Urteil als zutreffend zugrunde gelegt.

Danach sind die Abrechnungspositionen Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Grundsteuer wegen formeller Unwirksamkeit nicht zu berücksichtigen. Sie übersteigen in der Sache die Höhe der Klageforderung, so dass keine weitere Forderung der Klägerin besteht.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Ziff. 11, 711 ZPO.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 259 Umfang der Rechenschaftspflicht

(2) Besteht Grund zu der Annahme, dass die in der Rechnung enthaltenen Angaben über die Einnahmen nicht mit der erforderlichen Sorgfalt gemacht worden sind, so hat der Verpflichtete auf Verlangen zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er nach bestem Wissen die Einnahmen so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei.

(3) In Angelegenheiten von geringer Bedeutung besteht eine Verpflichtung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht.

Bundesgerichtshof Urteil, 19. Nov. 2008 - VIII ZR 295/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 295/07 Verkündet am:

19. November 2008

Vorusso

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3, § 204 Abs. 1 Nr. 1

a) Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung

gemäß § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet

sich danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels

der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden

Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit

). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht

bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil

an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der

Betriebskostenabrechnung.

b) Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung.

c) Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist § 204 Abs. 1 Nr. 1

BGB nicht entsprechend anwendbar (Fortführung des Senatsurteils vom 9. April

2008, VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258, unter II 1 b).

BGH, Urteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07 - LG Heilbronn

AG Öhringen

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 15. Oktober 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Heilbronn vom 26. Oktober 2007 unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich der Nebenkosten für die Jahre 2005 und 2006 zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Die Klägerin nimmt die Beklagten als Gesamtschuldner auf Zahlung von Betriebskosten sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Anspruch.

2: Die Klägerin ist Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage und bevollmächtigt , im eigenen Namen für die Eigentümer Forderungen gerichtlich geltend zu machen. Das verwaltete Objekt besteht aus 35 Wohnungen, von denen 34 in Sondereigentum stehen. Die von der Eigentümergemeinschaft an die Beklagten vermietete Wohnung war ursprünglich als Hausmeisterwohnung vorgesehen und gehört zum Gemeinschaftseigentum. Das Mietverhältnis mit den Beklagten endete am 31. August 2006.

3: In der Abrechnung der Klägerin vom 24. März 2005 für das Jahr 2004 heißt es eingangs der Aufstellung der Kosten: "Wohnung Nr. 35.4 Gesamt / Anteil EINHEITEN 34 / QM 2.970,00 / 0,00 MITEIGENTUM 1.000,00 / 0.00 HB-KOSTEN 34,00 / 1,00 GARAGEN 28,00 / 0,00 EINH. 35 35,00 / 1,00 AUFZ. 51,8 51,80 / 0,00 AUFZ. 47,9 47,90 / 0,00 PERSONEN 66,00 / 3,00"

4: Die Positionen "HAUSBETREUUNG" und "ABZÜGE" sind in der weiteren Abrechnung wie folgt dargestellt: "Konto Nr. Abrechnung Verteiler Kosten d. Einheit 26 HAUSBETREUUNG 12.045,50 HB-KOSTE 354,28 40 ABZÜGE 2.372,75 EINZEL 157,60"

5: Über die Positionen Heizung und Wasser/Abwasser wurden gesonderte Einzelabrechnungen erstellt. Weitere in der Abrechnung vom 24. März 2005 aufgeführte Betriebskosten, u.a. Telefon, Gartenpflege, Putzmittel, Gewässerschadenversicherung , weisen als Verteiler "MITEIG" und als Kosten der Einheit "0,00" aus. Zusätzlich sind aber auf einem gesonderten Blatt unter der Bezeichnung "Konto 40" einzelne Beträge zu den Positionen "Telefon, Gartenpfle- ge, Putzmittel, Gewässerschadenvers., Haftpfl.-LW-Vers., Brand/Sturmvers., Aufzugswartung/TÜV" aufgeführt, die sich zu dem in der Abrechnung unter der Position "ABZÜGE" als Anteil der Beklagten genannten Betrag von 157,60 € addieren.

6: In der Abrechnung vom 6. März 2006 für das Jahr 2005 heißt es eingangs abweichend zur Abrechnung 2004: "MITEIGENTUM 1.000,00 / 28,68 AUFZ. 51,8 53,10 / 1,30 AUFZ. 47,9 47,90 / 0,00 PERSONEN 66, 25 / 3,00"

7: In der nachfolgenden Abrechnung werden die Positionen Versicherungen , Putzmittel, Streugut, Gartenpflege, Telefon nach dem Umlageschlüssel "MITEIG" auf die Beklagten umgelegt. Bei den Kosten der Aufzugswartung sind als Gesamtbetrag 2.684,97 €, als Verteilerschlüssel "AUFZ. 51,8" sowie als Anteil der Beklagten 65,73 € genannt.

8: Mit der Klage hat die Klägerin Zahlung restlicher Nebenkosten für die Jahre 2004 und 2005 in Höhe von zuletzt 461,10 € bzw. 872,99 €, eine Nebenkostenvorauszahlung für 2006 in Höhe von 640 € sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 79,17 € verlangt. Mit Schreiben vom 24. Juli 2007 übersandte die Klägerin den Beklagten die Nebenkostenabrechnung für Januar bis August 2006.

9: Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Verurteilung der Beklagten auf 160,57 € nebst Zinsen reduziert und die Klage im Übrigen abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

10: Die Revision der Klägerin hat zum überwiegenden Teil Erfolg.

I.

11: Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

12: Soweit die Klägerin in den Nebenkostenabrechnungen für 2004 und 2005 über die Heizkosten und die Wasser-/Entwässerungskosten hinaus weitere Nebenkostenpositionen geltend gemacht habe, seien die Nebenkostenabrechnungen formell unwirksam. Es fehle an einer Erläuterung der angewandten Verteilerschlüssel. Diese seien zwar auf den Abrechnungen jeweils oben rechts für die jeweils abgerechneten Nebenkostenpositionen angegeben, aber nicht nachvollziehbar. So sei der für die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen zugrunde gelegte Schlüssel nicht nachvollziehbar, weil auf die Wohnung der Beklagten gerade kein Miteigentumsanteil entfalle. Bei der Abrechnung nach Einheiten sei zunächst angegeben, es handele sich um 34 Einheiten, wenige Zeilen tiefer werde dann aber ein Verteilerschlüssel "Einh. 35" aufgeführt, wonach die Kosten nach dem Verhältnis 35/1 verteilt werden sollten. Dieser Schlüssel werde auf einen Teil der Müllgebühren angewandt, während die Hausbetreuungskosten nach dem Verhältnis 34/1 verteilt würden. In der Nebenkostenabrechnung für 2005 komme hinzu, dass der für Aufzugswartung /TÜV angegebene Schlüssel ("Aufz. 51,8") von 53,10/1,30 nicht verständlich und nirgends erläutert sei.

13: Die formelle Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnungen für 2004 und 2005 habe zur Folge, dass die geltend gemachten Nachzahlungsbeträge nicht fällig seien. Aufgrund der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB geregelten Abrechnungsfrist von einem Jahr könne die Klägerin für diese Kalenderjahre auch keine Ab- rechnung mehr nachholen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Dazu komme, dass die Abrechnung der Klägerin auch inhaltliche Fehler aufweise.

14: Die Voraussetzungen des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, wonach eine Nachforderung dann nicht ausgeschlossen sei, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten habe, lägen nicht vor. Es falle in den eigenen Verantwortungsbereich des Vermieters, fristgerecht ordnungsgemäße Abrechnungen vorzulegen. Der Umstand, dass das Amtsgericht die Abrechnungen der Klägerin für formell ordnungsgemäß gehalten habe, könne die Klägerin nicht entlasten.

15: Im Jahr 2004 hätten die von den Beklagten geleisteten Vorauszahlungen die verbrauchsabhängigen Nebenkosten überstiegen, so dass der Klägerin insoweit keine Nachforderung zustehe.

16: Für das Jahr 2005 stehe der Klägerin hingegen eine Nachzahlung in Höhe von 160,57 € zu, da die von den Beklagten geleisteten Vorauszahlungen (1.536 €) um diesen Betrag unter den tatsächlichen Heizkosten (1.296,90 €) und den Wasser-/Entwässerungskosten (399,67 €) lägen.

17: Da die Abrechnung für das Jahr 2005 weitgehend formell unwirksam sei, könne sie auch nicht als Grundlage für einen Anspruch nach § 560 Abs. 4 BGB auf Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung herangezogen werden. Im Übrigen sei die Klägerin nach nunmehr eingetretener Abrechnungsreife daran gehindert , weiterhin rückständige Betriebskostenvorauszahlungen einzuklagen.

18: Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten könne die Klägerin aus Verzugsgesichtspunkten nicht ersetzt verlangen, da bereits unklar sei, wofür diese angefallen seien und aus welchem Streitwert sie sich errechnen sollten.

II.

19: Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Einen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2004 sowie auf Erstattung diesbezüglicher Kosten einer anwaltlichen Mahnung hat das Berufungsgericht allerdings zu Recht verneint. Ein Anspruch auf Zahlung von Betriebskosten für das Jahr 2005 kann der Klägerin mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung hingegen nicht versagt werden. Im Hinblick auf die von der Klägerin für das Jahr 2006 geltend gemachten Nebenkosten hat das Urteil des Berufungsgerichts wegen eines Verfahrensfehlers keinen Bestand.

20: 1. Der Auffassung des Berufungsgerichts, die Abrechnung für das Jahr 2004 sei (mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Wasser/Abwasser) schon formell nicht ordnungsgemäß, ist jedenfalls für die Position "Hausbetreuungskosten" und "Abzüge" beizupflichten. Bleiben diese beiden Positionen unberücksichtigt , ergibt sich aus den übrigen abgerechneten Betriebskosten kein die geleisteten Vorauszahlungen übersteigender Betrag. Der Klägerin stehen somit Nachforderungen bezüglich der Nebenkosten für das Jahr 2004 nicht zu.

21: a) Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. In die Abrechnung sind bei Gebäuden mit - wie hier - mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260, Tz. 10; Senatsurteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258, Tz. 15). Freilich ist nicht in jedem Fall die Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs Voraussetzung für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung. Eine Abrechnung soll den Mieter in die La- ge versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b). Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Abzustellen ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters (vgl. Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, Tz. 15). Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung.

22: Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit.

23: b) Für die Kosten der Hausbetreuung ist als Verteilerschlüssel "HBKOSTE" angegeben. Diese Angabe ist als Verteilerschlüssel für sich gesehen unverständlich und wird in der Abrechnung auch nicht erläutert. Aus den Angaben in der Abrechnung lässt sich zwar noch entnehmen, dass als Gesamtmenge "34,0" und als Anteil der Beklagten "1,0" angesetzt worden sind. Hieraus kann der durchschnittliche Mieter aber nicht entnehmen, nach welchem Umlagemaßstab die Abrechnung vorgenommen wurde. Der möglicherweise gemeinte Umlagemaßstab "Wohneinheiten" ist in diesem Zusammenhang nicht genannt ; auch die genannte Zahl 34 spricht angesichts vorhandener 35 Wohnungen jedenfalls nicht mit der gebotenen Eindeutigkeit für diesen Umlageschlüssel.

24: c) Bei der Position Konto 40 ("ABZÜGE") ist schon nicht erkennbar, um welche umlagefähigen Betriebskosten es sich dabei handeln soll; die auf gesondertem Blatt zu diesem Konto erfolgte Abrechnung weist zwar einzelne Betriebskosten wie Telefon, Gartenpflege, Aufzugswartung etc. auf, enthält aber nur die auf die Beklagten entfallenden Einzelbeträge, so dass es schon aus diesem Grund insoweit an einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt.

25: d) Zutreffend ist weiterhin die rechtliche Würdigung des Berufungsgerichts , dass mit Ablauf des Kalenderjahres 2005 eine Behebung der formellen Fehler der Abrechnung wegen Ablaufs der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr möglich war und dass die Voraussetzungen des § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB, wonach eine Nachforderung nicht ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat, hier nicht gegeben sind. Die letztgenannte Vorschrift ist insbesondere im Hinblick auf den - hier nicht vorliegenden - Fall erlassen worden , dass Steuern oder Abgaben erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode behördlich festgesetzt werden (BT-Drs. 14/4553, S. 51; vgl. Senatsurteil vom 5. Juli 2006 - VIII ZR 220/05, NJW 2006, 3350, Tz. 15). Der Umstand, dass das Amtsgericht die Abrechnung der Klägerin - nach Einholung eines Sachverständigengutachtens hierzu - für insgesamt formell ordnungsgemäß angesehen hat, führt dagegen nicht zu einer Entlastung der Klägerin. Die Fehler der Abrechnung stammen aus ihrer Sphäre und sind nicht vom Gericht verursacht (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 473).

26: Ohne Erfolg hält die Revision dem entgegen, die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB müsse durch Auslegung im Wege einer teleologischen Reduktion oder durch analoge Anwendung der Verjährungsvorschriften - hier § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB - ausgedehnt werden, weil ein Mieter, der wie die Beklagten innerhalb der Ausschlussfrist eine Abrechnung erhalten habe, insoweit jedenfalls dann kein schutzwürdiges Vertrauen bilden könne, wenn es noch innerhalb der Ausschlussfrist zur Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens komme. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB soll Abrechnungssicherheit für den Mieter gewährleisten, dient der Rechtssicherheit und bezweckt Rechtsklarheit. Dieser Normzweck würde verfehlt, wenn der Mieter im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung über die Betriebskostenabrechnung Gefahr liefe, mit höheren als den innerhalb der Abrechnungsfrist formell wirksam abgerechneten Kosten belastet zu werden. Unter diesem Gesichtspunkt verbietet sich eine teleologische Reduktion der Ausschlussvorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Wie der Senat (Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, Tz. 20 f.) - nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden hat, kommt aus den gleichen Gründen auch die entsprechende Anwendung der für die Verjährung geltenden Vorschrift des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB in der Regel nicht in Betracht. Gleiches muss für § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gelten, auch wenn diese Bestimmung anders als § 212 BGB nicht den Neubeginn, sondern nur die Hemmung der Verjährung vorsieht.

27: 2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, dass auch die Abrechnung 2005 mit Ausnahme der Positionen Heizung und Wasser /Abwasser nicht formell ordnungsgemäß sei. Wie die Revision mit Recht rügt, hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, dass die Klägerin bereits in ihrem Schriftsatz vom 11. Januar 2006 die Verteilerschlüssel erläutert hat, die sie auch in der späteren Abrechnung vom 6. März 2006 für das Jahr 2005 angewendet hat. Jedenfalls unter Berücksichtigung dieser Erläuterungen wird die Abrechnung der Klägerin für das Jahr 2005 insgesamt den formellen Anforderungen gerecht.

28: a) Der Verteilerschlüssel "MITEIGENTUM" ist bereits aus sich heraus verständlich und bedarf deshalb keiner Erläuterung. Es liegt auf der Hand, dass bei diesem Schlüssel die Kosten nach dem Verhältnis der auf die Wohnung des Mieters entfallenden Miteigentumsanteile zur Summe aller Miteigentumsanteile der Abrechnungseinheit verteilt werden sollen. Es genügt daher, wenn - wie in der Abrechnung der Klägerin für das Jahr 2005 geschehen - der für die Woh- nung des Mieters zugrunde gelegte Miteigentumsanteil ("28,68") und die Summe aller Anteile ("1.000") angegeben werden, so dass der Mieter die vorgenommenen Rechenschritte nachvollziehen kann. Ob der Ansatz eines Miteigentumsanteils von 28,68 in Anbetracht der Tatsache, dass der Wohnung der Beklagten kein Miteigentumsanteil zugeordnet war, zulässig ist und ob der - nach der Darstellung der Klägerin fiktive - Anteil richtig angesetzt ist, ist wiederum keine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung. Im Übrigen hat die Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 11. Januar 2006 erläutert, dass sie sich bei der Abrechnung damit beholfen habe, für die im Gemeinschaftseigentum stehende Wohnung der Beklagten den gleichen Miteigentumsanteil anzusetzen, der auf die darüber liegende, gleich große Wohnung entfalle.

29: b) Hinsichtlich der Müllgebühren hat die Klägerin ebenfalls bereits in dem genannten Schriftsatz vom 11. Januar 2006 erläutert, dass die Gesamtkosten in der Weise verteilt werden, dass vorab jeder Wohnung ein Grundbetrag von 27,61 € zugeordnet und der Restbetrag nach dem Umlageschlüssel "Personen" umgelegt wird. So ist die Klägerin in ihrer Abrechnung vom 6. März 2006 verfahren , indem sie vorab einen Teilbetrag von 966,35 € als Grundbetrag (27,61 € je Wohnung) und den Restbetrag von 1.858,65 € nach dem Verteilerschlüssel Personenzahl umgelegt hat. Da die Abrechnung sowohl die für die Wohnung der Beklagten zugrunde gelegte Personenzahl als auch die Gesamtpersonenzahl enthält, ist den formellen Erfordernissen damit Genüge getan.

30: c) Im Hinblick auf die Positionen Hausbetreuung, Kabelfernsehen und Allgemeinstrom hat die Klägerin ebenfalls in dem erwähnten Schriftsatz vom 11. Januar 2006 ausgeführt, dass sie diese Positionen nach Wohneinheiten abrechne. Einer weiteren Erläuterung bedurfte es nicht, da der Verteilerschlüssel Wohneinheiten aus sich heraus verständlich ist. Der in der späteren Abrechnung der Klägerin aufgetretene Widerspruch, dass als Gesamtzahl der Wohnungen teils 34, teils 35 Wohnungen angegeben sind, betrifft wiederum nicht die formelle Ebene, sondern die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung.

31: d) Auch zu der Position "Aufzugskosten/TÜV" hat die Klägerin in dem genannten Schriftsatz den - aus der Bezeichnung "AUFZ. 51,8" in der Tat nicht ersichtlichen - Verteilerschlüssel im Einzelnen dargestellt und erläutert. Sie hat ausgeführt und näher erläutert, dass den Wohnungen für die Verteilung dieser Kosten ein nach der Geschosshöhe gestaffelter Bewertungsfaktor zugeordnet wurde, dass dieser für die Erdgeschosswohnung der Beklagten mit 1,3 angesetzt wurde und dass die Summe der Faktoren aller Wohnungen 51,8 betrug. Zusammen mit diesen Angaben genügte die Abrechnung der Aufzugskosten in der Abrechnung für das Jahr 2005 den formellen Anforderungen. Dem steht nicht entgegen, dass in dieser Abrechnung als Summe der Bewertungsfaktoren nicht 51,8 sondern 53,1 angegeben war; denn ob dieser Ansatz korrekt war, betrifft wiederum die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung.

32: 3. Soweit das Berufungsgericht die Klage auf Zahlung rückständiger Betriebskostenvorausleistungen in Höhe von 640 € für das Jahr 2006 unter Hinweis auf die zwischenzeitlich erteilte Abrechnung abgewiesen hat, rügt die Revision mit Erfolg, dass das Berufungsgericht der Klägerin, die die Bedeutung dieses nach Schluss der mündlichen Verhandlung in erster Instanz eingetretenen Umstands (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008, aaO, Tz. 18) ersichtlich übersehen hatte, den hiernach gebotenen Hinweis gemäß § 139 ZPO nicht erteilt hat.

33: 4. Ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten entfällt schließlich schon deshalb, weil der Klägerin für das Jahr 2004 kein Nachzahlungsanspruch gegen die Beklagten zusteht und das die Rechtsanwaltskosten auslösende Schreiben der erstinstanzlich tätigen Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 20. Juli 2005 sich noch nicht auf die Abrechnung für das Jahr 2005 bezogen haben kann.

III.

34: Das Berufungsurteil erweist sich somit als richtig, soweit es die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 und die vorgerichtlichen Anwaltskosten betrifft; insoweit ist die Revision zurückzuweisen. Bezüglich der Nebenkostenforderungen für das Jahr 2005 und die Monate Januar bis August 2006 kann das Berufungsurteil hingegen keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann, soweit das Berufungsurteil aufzuheben ist, nicht in der Sache selbst entscheiden, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund seiner Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen zur inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung für das Jahr 2005 getroffen hat und weil der Klägerin bezüglich der für 2006 geltend gemachten Vorauszahlungen Gelegenheit zu geben ist, ihre Anträge an die (infolge der zwischenzeitlich erfolgten Abrechnung) geänderte Rechtslage anzupassen. Die Sache ist deshalb zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr.Wolst Hermanns Dr. Milger Dr.Hessel

Vorinstanzen:
AG Öhringen, Entscheidung vom 15.06.2007 - 2 C 638/05 -
LG Heilbronn, Entscheidung vom 26.10.2007 - 2 S 28/07 Sk -

Bundesgerichtshof Urteil, 09. Okt. 2013 - VIII ZR 22/13

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 22/13 Verkündet am:

9. Oktober 2013

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1, § 259

Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Betriebskostenabrechnung im Wohnraummietrecht.

BGH, Urteil vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13 - LG Berlin

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 9. Oktober 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter

Dr. Schneider

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 9. Januar 2013 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Die Klägerin macht gegen die Beklagte aus abgetretenem Recht einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 736,59 € nebst Zinsen aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 geltend.

2: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in Berlin, die die Klägerin im Jahre 2007 von der Voreigentümerin kaufte. Die Klägerin wurde im Jahr 2008 als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen. Mit Abtretungsvereinbarung vom 4. Dezember 2009 trat die Voreigentümerin der Klägerin sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis ab.

3: Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 wurde von der Hausverwaltung erstellt und mit Schreiben vom 15. Dezember 2008 im Namen und in Vollmacht der Eigentümerin unter namentlicher Bezeichnung der Klägerin gegenüber der Beklagten geltend gemacht. Die Beklagte widersprach der Abrechnung.

4: Das Amtsgericht hat die Klage auf Zahlung von 736,59 € nebst Zinsen abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Klageanspruch weiter.

Entscheidungsgründe:

5: Die Revision hat Erfolg.

I.

6: Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

7: Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Zahlung der für das Jahr 2007 verlangten Betriebskostennachforderung. Zwar sei die Abtretung der Ansprüche der früheren Vermieterin an die Klägerin wirksam vereinbart worden. Sie gehe aber ins Leere, weil der Zedentin mangels einer formell wirksamen Abrechnung kein Anspruch gegenüber der Beklagten auf Zahlung des Nachforderungsbetrags zugestanden habe.

8: Die Abrechnung sei in den Positionen Hauswart, Schornsteinfeger sowie Wasser und Abwasser formell nicht ordnungsgemäß, weil sie die für die jeweiligen Wirtschaftseinheiten angefallenen Gesamtkosten nicht ausweise. Bei den genannten Kostenarten seien in der Abrechnung vorweg Abzüge vorgenommen worden, die sich aus der Abrechnung nicht ergäben. So habe die Vermietersei- te für den Hauswart eine größere Wirtschaftseinheit gebildet und für diese auch höhere Kosten gehabt. In der Abrechnung seien jedoch nur diejenigen Kostenanteile eingestellt worden, die sich rechnerisch nach dem Flächenanteil des Grundstücks an der Gesamtfläche ergäben, ohne dass sich dies der Abrechnung entnehmen lasse. Gleiches gelte für die Schornsteinfegerkosten. Hier habe die Beklagte erwidert, dass sich für sie (nur) Gesamtkosten von 7.900,24 € anhand von Belegen ergeben würden. In der Abrechnung fänden sich Gesamtkosten aber nur in Höhe von 995,45 €. Auch bei den Wasser- und Entwässerungskosten habe die Klägerin 5 % vorweg abgezogen, ohne dass dies der Abrechnung zu entnehmen sei, und damit die Gesamtkosten nicht mitgeteilt. Dass mit dem Abzug der Gartenwasserverbrauch habe berücksichtigt werden sollen, ändere daran nichts.

9: Ob der früheren Vermieterin auch deshalb kein Anspruch auf die Betriebskostennachforderung zustehe, weil die Abrechnung für das Jahr 2007 nicht für sie, sondern für die Erwerberin, die jedoch zu diesem Zeitpunkt noch nicht Eigentümerin gewesen sei, erteilt worden sei, oder ob sich aus den Umständen ergebe, dass die Abrechnung in jedem Falle die Abrechnungspflicht des Vermieters habe erfüllen sollen, könne dahinstehen.

II.

10: Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1, § 259 BGB auf Zahlung restlicher Betriebskosten für das Jahr 2007 nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Abrechnung für die Kos- tenpositionen Hauswart, Schornsteinfeger sowie Wasser und Abwasser nicht wegen formeller Mängel unwirksam.

11: 1. Die Klägerin ist entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung aktivlegitimiert , auch wenn nach einem Eigentumswechsel nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter hinsichtlich der zu dem Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zu der Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zu der Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt ist (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NZM 2004, 188 unter II 2 und Leitsatz). Das Berufungsgericht hat diese Frage dahinstehen lassen. Wie jedoch auch schon in seinen Ausführungen anklingt, ergab sich hier bereits aus dem Anschreiben vom 15. Dezember 2008 zu der Betriebskostenabrechnung und den Begleitumständen , dass die von der Hausverwaltung erstellte Abrechnung in jedem Fall die Abrechnungspflicht des Vermieters erfüllen sollte. Aus der Formulierung "Wir haben Ihnen im Namen und in Vollmacht der Eigentümerin des o.g. Objekts, … die Kosten für den Abrechnungszeitpunkt vom … bis … zusammengestellt" war für die Beklagte als Adressatin des Schreibens klar erkennbar, dass die Abrechnung für die Vermieterin des in der Abrechnung bezeichneten Objekts erteilt werden sollte. Die genaue Kenntnis der Person der Vermieterin (Klägerin oder Voreigentümerin) war für die Beklagte hingegen nicht von entscheidendem Interesse, zumal hier eine Hausverwaltung mit der Nebenkostenabrechnung beauftragt war. Die dem Schreiben vom 15. Dezember 2008 beizulegende Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, da insoweit keine weiteren Feststellungen zu treffen sind.

12: 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 nicht aus den vom Berufungsgericht angeführten Gründen unwirksam.

13: Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass der Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung voraussetzt, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Senats, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Ob die Betriebskostenabrechnung die Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen (st. Rspr., z.B. Senatsurteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 227/09, WuM 2010, 493 Rn. 11 mwN). Hiernach sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Abrechnung der Klägerin bezüglich der Positionen Wasser, Schornsteinfeger und Hauswart nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam , weil die Gesamtkosten nicht hinreichend ausgewiesen wären.

14: a) Noch zutreffend geht das Berufungsgericht auch davon aus, dass nach der Rechtsprechung des Senats die Gesamtkosten einer Abrechnungsposition - aus formellen Gründen - auch dann vollständig anzugeben sind, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind. Danach genügt es nicht, nur die - um die nicht umlagefähigen Anteile - schon bereinigten Kosten anzugeben. Entsprechendes gilt, wenn der Vermieter Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit beziehen, in einem internen Rechenschritt auf die einzelne Wirtschaftseinheit umrechnet und in der Abrechnung lediglich die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt. Dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten (Senatsurteile vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11, aaO Rn. 22 f.; vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 24; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 12; vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10).

15: b) Allerdings führt die vorgenannte Rechtsprechung des Senats dazu, dass eine für sich genommen nachvollziehbare (und den Mindestanforderungen genügende) Abrechnung, die Angaben zu den Gesamtkosten der Abrechnungseinheit , dem Verteilerschlüssel und dem Anteil des Mieters enthält, im Nachhinein als aus formellen Gründen unwirksam behandelt wird, wenn durch Einsichtnahme in die Belege offenbar wird, dass der Vermieter Vorwegabzüge oder andere Rechenschritte vorgenommen hat, die aus der Abrechnung nicht ersichtlich oder darin nicht ausreichend erläutert sind. In der Literatur wird zudem kritisiert, dass ein Vermieter, der eine erforderliche Bereinigung um nicht umlagefähige Kosten vornimmt, mit einer Nachforderung ausgeschlossen ist, wenn der Vorwegabzug aus der Abrechnung selbst nicht ersichtlich und deshalb aus formellen Gründen unwirksam ist, während dem Vermieter, der einen gebotenen Vorwegabzug unterlässt, eine spätere Korrektur seiner Abrechnung nicht verwehrt ist (vgl. insoweit Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht , 6. Auflage, H Rn. 140).

16: Ob dieser Kritik Rechnung zu tragen ist, bedarf hier indes keiner Entscheidung. Denn die hier streitigen Abrechnungspositionen genügen - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - den Anforderungen der Senatsrechtsprechung.

17: aa) Hinsichtlich der Hauswartkosten weist die Revision zutreffend darauf hin, dass vermieterseits zwar dasselbe Hauswartunternehmen für mehrere Wohnblocks beschäftigt worden ist, dieses jedoch für jeden Block gesondert abgerechnet hat. So ergibt sich bereits aus der von der Klägerin vorgelegten Rechnung der H. AG vom 8. Januar 2007 betreffend die Hauswartkosten für das Jahr 2007, dass für die von der Beklagten bewohnte Wohneinheit ein eigenständiger Rechnungsbetrag von 5.835,28 € erhoben wird. Wenn bereits das Hauswartunternehmen - wie hier - eine gesonderte Rechnung für jede Wohneinheit erstellt, braucht der Vermieter selbstverständlich nur den sich daraus ergebenden Betrag anzugeben und nicht, welche Gesamtkosten auf die gesamte Wirtschaftseinheit entfallen. Es liegt dann schon keine Umrechnung durch den Vermieter vor, wenn er den seitens des jeweiligen Leistungserbringers für die der Abrechnung zugrunde liegende Wohneinheit ermittelten Rechnungsbetrag lediglich weitergibt. In der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung wird der vorgenannte Rechnungsbetrag daher ordnungsgemäß für die von der Beklagten bewohnte Einheit eingestellt.

18: bb) Ähnlich verhält es sich bei der Position der Schornsteinfegerkosten. Auch insoweit trägt die Begründung des Berufungsgerichts nicht. Die Beklagte hat in diesem Zusammenhang schon nicht geltend gemacht - worauf die Revision zutreffend hinweist -, dass Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die Wohneinheit der Beklagten beziehen, von der Vermieterin in einem internen Rechenschritt auf die von der Beklagten bewohnte Wirtschaftseinheit umgerechnet worden seien. Gerügt wird insoweit nur, dass sich aus den bei der Belegeinsicht vorgelegten Rechnungen lediglich ein niedrigerer Betrag ergeben habe als für diese Position bezogen auf sämtliche Gebäude der Wirtschaftseinheit. Dies wäre jedoch ein materieller Mangel der Abrechnung, dem das Berufungsgericht gegebenenfalls nachzugehen hätte.

19: cc) Bezüglich der Position Wasser ist in der Abrechnung ein Gesamtkostenbetrag in Höhe von 3.322,88 € und als zu verteilende Kosten ein Betrag in Höhe von 3.156,74 € ausgewiesen. Entsprechendes gilt für die Entwässerungskosten , wo als Gesamtkosten 3.608,74 € angegeben werden und die zu verteilenden Kosten 3.428,30 € betragen. Dass von den Gesamtkosten ein Abzug von jeweils 5 % gemacht wird und die zu verteilenden Kosten geringer als die Gesamtkosten sind, geht somit aus der Abrechnung selbst hervor. Also steht auch hier kein interner Rechenschritt, der zur (formellen) Unwirksamkeit der Abrechnung führen könnte, in Rede. Im Gegenteil: Der Mieter wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass nicht die Gesamtkosten, sondern lediglich ein geringerer Betrag verteilt wird.

III.

20: Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, weil der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da- mit die erforderlichen Feststellungen zur Höhe des geltend gemachten Anspruchs der Klägerin getroffen werden können (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider

Vorinstanzen:
AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 03.08.2012 - 19 C 109/11 -
LG Berlin, Entscheidung vom 09.01.2013 - 65 S 408/12 -

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 97 Rechtsmittelkosten

(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.

(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.

(3) (weggefallen)

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.: Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.: Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.: Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.: Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.: Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.: Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.: Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.: Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.: Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.: Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.: andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

Bundesgerichtshof Urteil, 09. Okt. 2013 - VIII ZR 22/13

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 22/13 Verkündet am:

9. Oktober 2013

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1, § 259

Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Betriebskostenabrechnung im Wohnraummietrecht.

BGH, Urteil vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13 - LG Berlin

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 9. Oktober 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter

Dr. Schneider

für Recht erkannt:

Tatbestand:

1: Die Klägerin macht gegen die Beklagte aus abgetretenem Recht einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 736,59 € nebst Zinsen aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 geltend.

2: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in Berlin, die die Klägerin im Jahre 2007 von der Voreigentümerin kaufte. Die Klägerin wurde im Jahr 2008 als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen. Mit Abtretungsvereinbarung vom 4. Dezember 2009 trat die Voreigentümerin der Klägerin sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis ab.

3: Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 wurde von der Hausverwaltung erstellt und mit Schreiben vom 15. Dezember 2008 im Namen und in Vollmacht der Eigentümerin unter namentlicher Bezeichnung der Klägerin gegenüber der Beklagten geltend gemacht. Die Beklagte widersprach der Abrechnung.

4: Das Amtsgericht hat die Klage auf Zahlung von 736,59 € nebst Zinsen abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Klageanspruch weiter.

Entscheidungsgründe:

5: Die Revision hat Erfolg.

I.

6: Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

7: Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Zahlung der für das Jahr 2007 verlangten Betriebskostennachforderung. Zwar sei die Abtretung der Ansprüche der früheren Vermieterin an die Klägerin wirksam vereinbart worden. Sie gehe aber ins Leere, weil der Zedentin mangels einer formell wirksamen Abrechnung kein Anspruch gegenüber der Beklagten auf Zahlung des Nachforderungsbetrags zugestanden habe.

8: Die Abrechnung sei in den Positionen Hauswart, Schornsteinfeger sowie Wasser und Abwasser formell nicht ordnungsgemäß, weil sie die für die jeweiligen Wirtschaftseinheiten angefallenen Gesamtkosten nicht ausweise. Bei den genannten Kostenarten seien in der Abrechnung vorweg Abzüge vorgenommen worden, die sich aus der Abrechnung nicht ergäben. So habe die Vermietersei- te für den Hauswart eine größere Wirtschaftseinheit gebildet und für diese auch höhere Kosten gehabt. In der Abrechnung seien jedoch nur diejenigen Kostenanteile eingestellt worden, die sich rechnerisch nach dem Flächenanteil des Grundstücks an der Gesamtfläche ergäben, ohne dass sich dies der Abrechnung entnehmen lasse. Gleiches gelte für die Schornsteinfegerkosten. Hier habe die Beklagte erwidert, dass sich für sie (nur) Gesamtkosten von 7.900,24 € anhand von Belegen ergeben würden. In der Abrechnung fänden sich Gesamtkosten aber nur in Höhe von 995,45 €. Auch bei den Wasser- und Entwässerungskosten habe die Klägerin 5 % vorweg abgezogen, ohne dass dies der Abrechnung zu entnehmen sei, und damit die Gesamtkosten nicht mitgeteilt. Dass mit dem Abzug der Gartenwasserverbrauch habe berücksichtigt werden sollen, ändere daran nichts.

9: Ob der früheren Vermieterin auch deshalb kein Anspruch auf die Betriebskostennachforderung zustehe, weil die Abrechnung für das Jahr 2007 nicht für sie, sondern für die Erwerberin, die jedoch zu diesem Zeitpunkt noch nicht Eigentümerin gewesen sei, erteilt worden sei, oder ob sich aus den Umständen ergebe, dass die Abrechnung in jedem Falle die Abrechnungspflicht des Vermieters habe erfüllen sollen, könne dahinstehen.

II.

10: Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1, § 259 BGB auf Zahlung restlicher Betriebskosten für das Jahr 2007 nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Abrechnung für die Kos- tenpositionen Hauswart, Schornsteinfeger sowie Wasser und Abwasser nicht wegen formeller Mängel unwirksam.

11: 1. Die Klägerin ist entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung aktivlegitimiert , auch wenn nach einem Eigentumswechsel nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter hinsichtlich der zu dem Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zu der Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zu der Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt ist (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NZM 2004, 188 unter II 2 und Leitsatz). Das Berufungsgericht hat diese Frage dahinstehen lassen. Wie jedoch auch schon in seinen Ausführungen anklingt, ergab sich hier bereits aus dem Anschreiben vom 15. Dezember 2008 zu der Betriebskostenabrechnung und den Begleitumständen , dass die von der Hausverwaltung erstellte Abrechnung in jedem Fall die Abrechnungspflicht des Vermieters erfüllen sollte. Aus der Formulierung "Wir haben Ihnen im Namen und in Vollmacht der Eigentümerin des o.g. Objekts, … die Kosten für den Abrechnungszeitpunkt vom … bis … zusammengestellt" war für die Beklagte als Adressatin des Schreibens klar erkennbar, dass die Abrechnung für die Vermieterin des in der Abrechnung bezeichneten Objekts erteilt werden sollte. Die genaue Kenntnis der Person der Vermieterin (Klägerin oder Voreigentümerin) war für die Beklagte hingegen nicht von entscheidendem Interesse, zumal hier eine Hausverwaltung mit der Nebenkostenabrechnung beauftragt war. Die dem Schreiben vom 15. Dezember 2008 beizulegende Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, da insoweit keine weiteren Feststellungen zu treffen sind.

12: 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 nicht aus den vom Berufungsgericht angeführten Gründen unwirksam.

13: Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass der Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung voraussetzt, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Senats, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Ob die Betriebskostenabrechnung die Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen (st. Rspr., z.B. Senatsurteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 227/09, WuM 2010, 493 Rn. 11 mwN). Hiernach sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Abrechnung der Klägerin bezüglich der Positionen Wasser, Schornsteinfeger und Hauswart nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam , weil die Gesamtkosten nicht hinreichend ausgewiesen wären.

14: a) Noch zutreffend geht das Berufungsgericht auch davon aus, dass nach der Rechtsprechung des Senats die Gesamtkosten einer Abrechnungsposition - aus formellen Gründen - auch dann vollständig anzugeben sind, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind. Danach genügt es nicht, nur die - um die nicht umlagefähigen Anteile - schon bereinigten Kosten anzugeben. Entsprechendes gilt, wenn der Vermieter Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit beziehen, in einem internen Rechenschritt auf die einzelne Wirtschaftseinheit umrechnet und in der Abrechnung lediglich die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt. Dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten (Senatsurteile vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11, aaO Rn. 22 f.; vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 24; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 12; vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10).

15: b) Allerdings führt die vorgenannte Rechtsprechung des Senats dazu, dass eine für sich genommen nachvollziehbare (und den Mindestanforderungen genügende) Abrechnung, die Angaben zu den Gesamtkosten der Abrechnungseinheit , dem Verteilerschlüssel und dem Anteil des Mieters enthält, im Nachhinein als aus formellen Gründen unwirksam behandelt wird, wenn durch Einsichtnahme in die Belege offenbar wird, dass der Vermieter Vorwegabzüge oder andere Rechenschritte vorgenommen hat, die aus der Abrechnung nicht ersichtlich oder darin nicht ausreichend erläutert sind. In der Literatur wird zudem kritisiert, dass ein Vermieter, der eine erforderliche Bereinigung um nicht umlagefähige Kosten vornimmt, mit einer Nachforderung ausgeschlossen ist, wenn der Vorwegabzug aus der Abrechnung selbst nicht ersichtlich und deshalb aus formellen Gründen unwirksam ist, während dem Vermieter, der einen gebotenen Vorwegabzug unterlässt, eine spätere Korrektur seiner Abrechnung nicht verwehrt ist (vgl. insoweit Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht , 6. Auflage, H Rn. 140).

16: Ob dieser Kritik Rechnung zu tragen ist, bedarf hier indes keiner Entscheidung. Denn die hier streitigen Abrechnungspositionen genügen - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - den Anforderungen der Senatsrechtsprechung.

17: aa) Hinsichtlich der Hauswartkosten weist die Revision zutreffend darauf hin, dass vermieterseits zwar dasselbe Hauswartunternehmen für mehrere Wohnblocks beschäftigt worden ist, dieses jedoch für jeden Block gesondert abgerechnet hat. So ergibt sich bereits aus der von der Klägerin vorgelegten Rechnung der H. AG vom 8. Januar 2007 betreffend die Hauswartkosten für das Jahr 2007, dass für die von der Beklagten bewohnte Wohneinheit ein eigenständiger Rechnungsbetrag von 5.835,28 € erhoben wird. Wenn bereits das Hauswartunternehmen - wie hier - eine gesonderte Rechnung für jede Wohneinheit erstellt, braucht der Vermieter selbstverständlich nur den sich daraus ergebenden Betrag anzugeben und nicht, welche Gesamtkosten auf die gesamte Wirtschaftseinheit entfallen. Es liegt dann schon keine Umrechnung durch den Vermieter vor, wenn er den seitens des jeweiligen Leistungserbringers für die der Abrechnung zugrunde liegende Wohneinheit ermittelten Rechnungsbetrag lediglich weitergibt. In der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung wird der vorgenannte Rechnungsbetrag daher ordnungsgemäß für die von der Beklagten bewohnte Einheit eingestellt.

18: bb) Ähnlich verhält es sich bei der Position der Schornsteinfegerkosten. Auch insoweit trägt die Begründung des Berufungsgerichts nicht. Die Beklagte hat in diesem Zusammenhang schon nicht geltend gemacht - worauf die Revision zutreffend hinweist -, dass Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die Wohneinheit der Beklagten beziehen, von der Vermieterin in einem internen Rechenschritt auf die von der Beklagten bewohnte Wirtschaftseinheit umgerechnet worden seien. Gerügt wird insoweit nur, dass sich aus den bei der Belegeinsicht vorgelegten Rechnungen lediglich ein niedrigerer Betrag ergeben habe als für diese Position bezogen auf sämtliche Gebäude der Wirtschaftseinheit. Dies wäre jedoch ein materieller Mangel der Abrechnung, dem das Berufungsgericht gegebenenfalls nachzugehen hätte.

19: cc) Bezüglich der Position Wasser ist in der Abrechnung ein Gesamtkostenbetrag in Höhe von 3.322,88 € und als zu verteilende Kosten ein Betrag in Höhe von 3.156,74 € ausgewiesen. Entsprechendes gilt für die Entwässerungskosten , wo als Gesamtkosten 3.608,74 € angegeben werden und die zu verteilenden Kosten 3.428,30 € betragen. Dass von den Gesamtkosten ein Abzug von jeweils 5 % gemacht wird und die zu verteilenden Kosten geringer als die Gesamtkosten sind, geht somit aus der Abrechnung selbst hervor. Also steht auch hier kein interner Rechenschritt, der zur (formellen) Unwirksamkeit der Abrechnung führen könnte, in Rede. Im Gegenteil: Der Mieter wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass nicht die Gesamtkosten, sondern lediglich ein geringerer Betrag verteilt wird.

III.

20: Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, weil der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da- mit die erforderlichen Feststellungen zur Höhe des geltend gemachten Anspruchs der Klägerin getroffen werden können (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider

Vorinstanzen:
AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 03.08.2012 - 19 C 109/11 -
LG Berlin, Entscheidung vom 09.01.2013 - 65 S 408/12 -

Bundesgerichtshof Urteil, 02. Apr. 2014 - VIII ZR 201/13

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 201/13 Verkündet am:

2. April 2014

Ring,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 556

Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten

aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die Abrechnung

nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter die

insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offen gelegt hat.

BGH, Urteil vom 2. April 2014 - VIII ZR 201/13 - LG Köln

AG Köln

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 2. April 2014 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richterinnen

Dr. Milger und Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Schneider und

Dr. Bünger

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 21. Juni 2013 unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Klage in Höhe eines Teilbetrages von 978,77 € abgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Tatbestand:

1: Die durch ein Wohnraummietverhältnis verbundenen Parteien streiten über eine Nachforderung der Klägerin aus der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2010. Die Abrechnung der Klägerin weist für die Beklagten Betriebskosten in Höhe von insgesamt 2.785,51 € aus, wovon 1.041,91 € auf die Heizkosten entfallen. Nach Abzug der von den Beklagten geleisteten Vorauszahlungen ergibt sich aus der Abrechnung eine Nachforderung der Klägerin in Höhe von 1.382,51 €, die sie im vorliegenden Rechtsstreit nebst Zinsen geltend macht.

2: Das Amtsgericht hat der Klage unter Abweisung im Übrigen in Höhe eines Betrages von 978,71 € nebst Zinsen stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen und die Anschlussberufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin den geltend gemachten Anspruch in Höhe eines Betrages von 1.041,91 € weiter.

Entscheidungsgründe:

3: Die Revision hat überwiegend Erfolg.

I.

4: Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

5: Bei den Positionen Entwässerung/Schmutzwasser, Müllabfuhr und Wasser sei die Abrechnung der Klägerin um insgesamt 403,74 € zu kürzen, weil die Klägerin insoweit zu Unrecht nach Personenzahl abgerechnet habe und die gebotene Abrechnung nach Wohnfläche zu entsprechend geringeren Kosten zu Lasten der Beklagten führe.

6: Die Heizkosten mit dem von der Klägerin errechneten Betrag von 1.041,91 € hätten für die Nachforderung ebenfalls außer Betracht zu bleiben, da die Abrechnung der Klägerin bezüglich der Heizkosten aus formellen Gründen unwirksam sei. Denn die Klägerin habe als Gesamtkosten einen bereits bereinigten Betrag angegeben, ohne dies in ihrer Abrechnung deutlich zu machen. Die Klägerin erhalte von ihrem Energieversorger jahresübergreifende Abrechnungen. Aus diesen Abrechnungen werde in einer "Simulationsrechnung" des Energieversorgers, die auf den internen Zwischenabrechnungen des Hausmeisters zum Jahresende basiere, der auf das jeweilige Kalenderjahr entfallende Betrag der Abrechnung errechnet. Diese Vorgehensweise sei aus der den Beklagten erteilten Betriebskostenabrechnung aber nicht ersichtlich, weil dort lediglich der Gesamtbetrag der auf die beschriebene Weise ermittelten, auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Brennstoffkosten aufgeführt sei. Damit seien nicht umlagefähige Kosten vorab ausgeschieden worden, ohne dass dies dem Mieter mitgeteilt und dieser so in die Lage versetzt worden sei, den Vorwegabzug nachzuprüfen.

II.

7: Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in einem wesentlichen Punkt nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Abrechnung der Klägerin bezüglich der Heizkosten nicht aus formellen Gründen unwirksam.

8: Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung die Angabe der auf die Mieter der Abrechnungseinheit verteilten Gesamtkosten voraussetzt. Dies heißt aber nicht, dass der Vermieter aus formellen Gründen gehalten wäre, nicht nur den Gesamtbetrag der im Kalenderjahr umzulegenden Kosten anzugeben, sondern sämtliche zur Ermittlung dieses Betrags erforderlichen Rechenschritte offen zu legen. Dies gilt insbesondere dann, wenn - wie hier - der Vermieter aus den jahresübergreifenden Abrechnungen seines Energieversorgers die auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Kosten errechnet, weil er gegenüber seinen Mietern nach dem Kalenderjahr abzurechnen hat. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung wird nicht durch die unterbliebene Offenlegung der Zwischenschrit- te beeinträchtigt, denn dem Mieter wird der für die Abrechnung maßgebliche Gesamtbetrag der Brennstoffkosten mitgeteilt, der im Abrechnungszeitraum für die abgerechnete Wirtschaftseinheit angefallen ist. Etwaige inhaltliche Fehler bei dem angegebenen Gesamtbetrag sind der materiellen Ebene zuzuordnen und berühren die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht.

9: Etwas anderes folgt auch nicht aus der Rechtsprechung des Senats zur Bereinigung der Gesamtkosten um nicht umlagefähige Kostenbestandteile, etwa bei den Hauswartkosten (vgl. Senatsurteile vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11, WuM 2012, 22 Rn. 22 f.; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 12; vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 24; vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10). Eine derartige Kostenbereinigung ist mit der hier vorliegenden Konstellation, dass der Vermieter aus jahresübergreifenden Abrechnungen die auf das Kalenderjahr entfallenden Kosten ermitteln muss, nicht vergleichbar. Im Übrigen hat der Senat bereits angedeutet, dass an der genannten Rechtsprechung zur Erforderlichkeit auch der Angabe nicht umlagefähiger Kosten möglicherweise nicht festzuhalten sein wird (vgl. Senatsurteil vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 15 f.).

III.

10: Das Urteil des Berufungsgerichts kann daher keinen Bestand haben, soweit es wegen der von ihm angenommenen Unwirksamkeit der Heizkostenabrechnung eine Betriebskostennachforderung der Klägerin verneint hat. Da die Revision die von den Vorinstanzen vorgenommene Kürzung der von der Klägerin begehrten Nachforderung (1.382,51 €) um 403,74 € (wegen des falschen Umlageschlüssels bei einigen weiteren Betriebskostenpositionen) nicht angegriffen hat, verbleibt von der Nachforderung rechnerisch ein Betrag von 978,77 €. Deshalb ist das Berufungsurteil (nur) insoweit aufzuheben, als es hiervon zum Nachteil der Klägerin abweicht (§ 562 Abs. 1 ZPO); die weitergehende Revision ist zurückzuweisen.

11: Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur materiellen Richtigkeit der Heizkostenabrechnung getroffen hat. Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Bünger

Vorinstanzen:
AG Köln, Entscheidung vom 23.11.2012 - 221 C 107/12 -
LG Köln, Entscheidung vom 21.06.2013 - 10 S 1/13 -