Landgericht Bamberg Endurteil, 06. Okt. 2017 - 3 S 56/16
Tenor
I. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Bamberg vom 27.05.2016, Az. 0120 C 2090/15, abgeändert:
Die Beklagten werden verurteilt, den Garagenstellplatz am ..., mit der Garagenstellplatznummer 141 des Grundstücks mit der Flurnummer ... (hintere Garagenreihe, erste Garage rechts; direkt in Verlängerung des Weges Flurnr. ... gelegen) zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.
II. Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
III. Die Beklagten tragen gesamtschuldnerisch die Kosten der ersten Instanz, der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
IV. Das Urteil in Ziffer I ist vorläufig vollstreckbar.
V. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 1.000,00 € festgesetzt.
Tatbestand
„Die Eheleute ... mieten bis zur Fertigstellung der Garagen ein Carport (Mietpr. DM 50,–). Sobald die Garagen fertig gestellt sind, wird das Carport gegen eine Garage (mögl. Hintere Garagenreihe – 1. Garage rechts) getauscht (Mietpreis vorauss. DM 80,–).“
-
1.Die Beklagten werden bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 € und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, von Ordnungshaft bis zu 6 Monaten, es zu unterlassen, den PkW oder ein anderes Kraftfahrzeug selbst oder durch eine dritte Person auf dem Garagenstellplatz des Herrn ..., mit der Garagenstellplatznummer 141 des Grundstücks mit der Flurnummer ... (hintere Garagenreihe, erste Garagenreihe rechts; direkt in Verlängerung des Weges Flurnr. ... gelegen) abzustellen oder abstellen zu lassen.
-
2.Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, den Kläger von den außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 147,56 € freizustellen.
Die Klage wird abgewiesen.
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1.Die Beklagten werden verurteilt, den Garagenstellplatz am ..., mit der Garagenstellplatznummer 141 des Grundstücks mit der Flurnummer ... (hintere Garagenreihe, erste Garage rechts; direkt in Verlängerung des Weges Flurnr. ... gelegen) zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.
1.Hilfsweise für den Fall eines Zurückbehaltungsrechtes:
1.Die Beklagten werden verurteilt, den Garagenstellplatz am ..., mit der Garagenstellplatznummer 141 des Grundstücks mit der Flurnummer ... (hintere Garagenreihe, erste Garage rechts; direkt in Verlängerung des Weges Flurnr. ... gelegen) zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben Zug um Zug gegen Übergabe des Garagenstellplatzes am ... mit der Garagenstellplatznummer Nr. 139 des Grundstücks mit der Flurnummer ... (hintere Garagenreihe, dritte Garage von rechts) sowie festzustellen, dass sich die Beklagten mit der Annahme des vorbezeichneten Stellplatzes Nr. 3 in Annahmeverzug befinden.
1.Hilfsweise für den Fall einer unwirksamen Teilkündigung mit Schreiben vom 18.01.2012 bzw. in der Unterlassungsaufforderung:
1.Die Beklagten werden verurteilt, den Garagenstellplatz am ..., mit der Garagenstellplatznummer 141 des Grundstücks mit der Flurnummer ... (hintere Garagenreihe, erste Garage rechts; direkt in Verlängerung des Weges Flurnr. ... gelegen) mit Ablauf des 31.05.2017 zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.
1.Die Beklagten werden verurteilt, den Garagenstellplatz am ..., mit der Garagenstellplatznummer 141 des Grundstücks mit der Flurnummer ... (hintere Garagenreihe, erste Garage rechts; direkt in Verlängerung des Weges Flurnr. ... gelegen) mit Ablauf des 31.05.2017 zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben Zug um Zug gegen Übergabe des Garagenstellplatzes ..., mit der Garagenstellplatznummer Nr. 139 des Grundstücks mit der Flurnummer ... (hintere Garagenreihe, dritte Garage von rechts) sowie festzustellen, dass sich die Beklagten mit der Annahme des vorbezeichneten Stellplatzes Nr. 3 in Annahmeverzug befinden.
1.Hilfsweise für den Fall der fehlenden Teilkündigungsmöglichkeit aber bei Vorliegen eines Austauschrechtes:
1.Die Beklagten werden bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 € und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, von Ordnungshaft bis zu 6 Monaten, es zu unterlassen, den PkW oder ein anderes Kraftfahrzeug sowie sonstige Gegenstände selbst oder durch eine dritte Person auf dem Garagenstellplatz des Herrn ..., mit der Garagenstellplatznummer 141 des Grundstücks mit der Flurnummer ... (hintere Garagenreihe, erste Garagenreihe rechts; direkt in Verlängerung des Weges Flurnr. ... gelegen) abzustellen oder abstellen zu lassen.
1.Äußerst hilfsweise:
1.Die Beklagten werden bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 € und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, von Ordnungshaft bis zu 6 Monaten, es zu unterlassen, den PkW oder ein anderes Kraftfahrzeug sowie sonstige Gegenstände selbst oder durch eine dritte Person auf dem Garagenstellplatz ... mit der Garagenstellplatznummer 141 des Grundstücks mit der Flurnummer ... (hintere Garagenreihe, erste Garagenreihe rechts; direkt in Verlängerung des Weges Flurnr. ... gelegen) nach Ablauf des 31.05.2017 abzustellen oder abstellen zu lassen.
-
2.Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, den Kläger von den außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 147,56 € freizustellen.
Die Berufung wird zurückgewiesen. Für den Fall, dass die Berufung Erfolg haben sollte, wird die Zulassung der Revision beantragt.
Gründe
A.
I.
II.
B.
I. Kein Austauschrecht des Klägers
II. Wirksame (isolierte) Teilkündigung (unter Berücksichtigung der Interessenlage der Parteien)
III. Kein Anspruch auf Freistellung von den außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten
C.
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(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.
(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.
Klageänderung, Aufrechnungserklärung und Widerklage sind nur zulässig, wenn
- 1.
der Gegner einwilligt oder das Gericht dies für sachdienlich hält und - 2.
diese auf Tatsachen gestützt werden können, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 zugrunde zu legen hat.
Als eine Änderung der Klage ist es nicht anzusehen, wenn ohne Änderung des Klagegrundes
- 1.
die tatsächlichen oder rechtlichen Anführungen ergänzt oder berichtigt werden; - 2.
der Klageantrag in der Hauptsache oder in Bezug auf Nebenforderungen erweitert oder beschränkt wird; - 3.
statt des ursprünglich geforderten Gegenstandes wegen einer später eingetretenen Veränderung ein anderer Gegenstand oder das Interesse gefordert wird.
Nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit ist eine Änderung der Klage zulässig, wenn der Beklagte einwilligt oder das Gericht sie für sachdienlich erachtet.
Klageänderung, Aufrechnungserklärung und Widerklage sind nur zulässig, wenn
- 1.
der Gegner einwilligt oder das Gericht dies für sachdienlich hält und - 2.
diese auf Tatsachen gestützt werden können, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 zugrunde zu legen hat.
Als eine Änderung der Klage ist es nicht anzusehen, wenn ohne Änderung des Klagegrundes
- 1.
die tatsächlichen oder rechtlichen Anführungen ergänzt oder berichtigt werden; - 2.
der Klageantrag in der Hauptsache oder in Bezug auf Nebenforderungen erweitert oder beschränkt wird; - 3.
statt des ursprünglich geforderten Gegenstandes wegen einer später eingetretenen Veränderung ein anderer Gegenstand oder das Interesse gefordert wird.
Klageänderung, Aufrechnungserklärung und Widerklage sind nur zulässig, wenn
- 1.
der Gegner einwilligt oder das Gericht dies für sachdienlich hält und - 2.
diese auf Tatsachen gestützt werden können, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 zugrunde zu legen hat.
(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:
- 1.
die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten; - 2.
neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.
(2) Auf einen Mangel des Verfahrens, der nicht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, wird das angefochtene Urteil nur geprüft, wenn dieser nach § 520 Abs. 3 geltend gemacht worden ist. Im Übrigen ist das Berufungsgericht an die geltend gemachten Berufungsgründe nicht gebunden.
(1) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die im ersten Rechtszuge zu Recht zurückgewiesen worden sind, bleiben ausgeschlossen.
(2) Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel sind nur zuzulassen, wenn sie
- 1.
einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist, - 2.
infolge eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurden oder - 3.
im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, - 2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder - 3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, - 2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder - 3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung im Haus D. - straße 2 in Duisburg-H. , die der verstorbene Ehemann der Beklagten von der S. M. S.-AG (im Folgenden: S-AG) als deren Werksangehöriger gemäß dem Mietvertrag vom 31. März 1958 seit dem 16. Juli 1955 zu einer Miete von damals 131,95 DM angemietet hatte. Die S-AG vermietete an den Ehemann der Beklagten mündlich auch eine Garage, die in das Erdgeschoß des 150 Meter entfernt gelegenen Wohnhauses D. - straße 7 integriert ist. Von einer Garage ist in dem Mietvertrag vom 31. März 1958 über die Wohnung in der D. - straße 2 nicht die Rede.
- 2
- Eigentümer der Grundstücke D. - straße 2 und 7 war ursprünglich die S-AG. Danach wurde die Streithelferin Eigentümerin beider Grundstücke und auch Rechtsnachfolgerin der S-AG als Vermieterin sowohl der Wohnung als auch der Garage. Später ging die Vermieterstellung auf die D. Bauund Verwaltungs GmbH (im Folgenden: D-GmbH) und danach auf die G. D. Gemeinnützige Baugesellschaft AG über. Im Jahr 2009 verkaufte die Streithelferin das Grundstück D. - straße 7 an die Kläger.
- 3
- Die Kläger erklärten nach Eigentumsübergang die Kündigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der auf ihrem Grundstück gelegenen Garage und forderten die Beklagte zur Räumung auf. Die Beklagte kam dem nicht nach. Sie ist der Auffassung, das Mietverhältnis über die Garage im Haus D. - straße 7 könne nicht unabhängig von dem Mietverhältnis über die Wohnung im Haus D. - straße 2 gekündigt werden.
- 4
- Mit ihrer Klage begehren die Kläger die Räumung und Herausgabe der Garage. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Räumungsbegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
- 5
- Die Revision hat Erfolg.
I.
- 6
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
- 7
- Dem von den Klägern geltend gemachten Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung der Garage stehe entgegen, dass die Kläger die Garage nicht getrennt von der Wohnung der Beklagten hätten kündigen können. Nachdem die Kläger die Garage gekauft hätten, seien sie als neue Mitvermieter in den ursprünglichen Mietvertrag über Wohnung und Garage eingetreten; eine Teilkündigung sei bei einem solchen einheitlichen Mietverhältnis nicht zulässig. Soweit sich die Kläger darauf beriefen, es liege kein einheitliches Mietverhältnis vor, könnten sie damit keinen Erfolg haben. In der Regel sei davon auszugehen , dass Wohnung und Garage vom gleichen Vermieter in einem einheitlichen Mietverhältnis vermietet würden, wenn die Garage zum gleichen Anwesen gehöre wie die Wohnung und auch sonst ein gewisser Zusammenhang gegeben sei. Das gelte unabhängig davon, ob Garage und Wohnung in einer Mietvertragsurkunde erwähnt worden seien oder die Vermietung der Garage erst später erfolge. So liege der Fall hier.
- 8
- Die Mietvertragsparteien seien von einem einheitlichen Mietverhältnis ausgegangen, da in der Vergangenheit die Wohnungsmiete mit der Garagenmiete einheitlich geltend gemacht worden sei. Die Garage liege mit einer Entfernung von 150 Meter auch noch in der Nähe der Wohnung, zumal es durchaus üblich sei, dass zwischen Wohnung und Garage eine gewisse Entfernung bestehe. Es sei deshalb nicht zu beanstanden, aus der späteren Handhabung zu folgern, dass die ursprünglichen Mietvertragsparteien einen einheitlichen Mietvertrag über Garage und Wohnung gewollt hätten.
- 9
- Allein der Umstand, dass die Garage sich im Erdgeschoß eines anderen Wohngebäudes befinde, vermöge daran nichts zu ändern. Soweit die Kläger darauf abstellten, dass kein einheitliches Anwesen vorhanden sei, weil die Gebäude auch schon zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages über die Wohnung auf verschiedenen Grundstücken gelegen hätten, verhelfe dies der Berufung deshalb nicht zum Erfolg, weil die dingliche Rechtslage den Vertragsparteien jedenfalls auf Mieterseite bei Vertragsschluss in der Regel nicht vor Augen stehe, so dass bei der Auslegung der Vereinbarungen nur Rückgriff genommen werden dürfe auf die örtliche Lage, wie sie sich den Parteien darbiete. Das führe hier dazu, dass ein Zusammenhang zwischen den Gebäuden nicht verneint werden könne. Wie sich nämlich aus der Satellitenansicht entnehmen lasse, befänden sich beide Gebäude in einem weitläufigen Park, der die Verbindung zwischen beiden Gebäuden herstelle. Soweit sich aus den von der Streithelferin eingereichten Plänen entnehmen lasse, dass früher - anders als heute - auch Gebäude mit den Hausnummern 4, 6 und 8 vorhanden gewesen seien, die dementsprechend zwischen dem heutigen Anwesen mit der Hausnummer 2 und dem Haus mit der Hausnummer 7 gestanden haben müssten, führe das nicht dazu, dass ein einheitliches Ensemble zu verneinen wäre, da es sich nicht um eine geschlossene Bebauung handele.
II.
- 10
- Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Den Klägern steht ein Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der Garage zu. Die Revision rügt mit Recht, dass das Berufungsgericht die rechtli- chen Voraussetzungen für eine Einheitlichkeit des Mietverhältnisses über eine Wohnung und eine Garage verkannt und den Sachverhalt nicht verfahrensfehlerfrei gewürdigt hat (§ 286 ZPO).
- 11
- 1. Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die von den Klägern ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses über die von der Beklagten genutzte Garage wirksam ist, wenn es sich bei dem Mietverhältnis über die Garage um ein von dem Mietverhältnis über die Wohnung der Beklagten unabhängiges Rechtsverhältnis handelt. Sind Wohnung und Garage dagegen Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, so ist das gesamte Mietverhältnis nur nach den Kündigungsvorschriften für Wohnraum kündbar; eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage ist bei einem einheitlichen Mietverhältnis unzulässig.
- 12
- 2. Im vorliegenden Fall rechtfertigen die tatrichterlichen Feststellungen, soweit sie verfahrensfehlerfrei getroffen worden sind, nicht die Annahme eines einheitlichen, sowohl die Wohnung als auch die Garage umfassenden Mietverhältnisses.
- 13
- Gegenstand des schriftlichen Mietvertrags vom 31. März 1958 ist nur die Wohnung im Haus D. - straße 2 mit den im Einzelnen aufgeführten Räumen und Nebenräumen. Von einer Garage ist nicht die Rede. Diese ist vielmehr Gegenstand eines separaten, mündlich abgeschlossenen Mietvertrags. Bei getrennt abgeschlossenen Verträgen spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der jeweiligen Vereinbarungen (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346, 349).
- 14
- Diese Vermutung ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht durch die besonderen Umstände des vorliegenden Falles widerlegt. Dies geht zu Lasten der Beklagten, der die Darlegungs- und Beweislast für ihre Be- hauptung obliegt, dass der mündlich geschlossene Mietvertrag über die Garage in der D. - straße 7 nach dem Willen der ursprünglichen oder späteren Vertragsparteien mit dem schriftlichen, auf die Wohnung in der D. - straße 2 beschränkten Mietvertrag eine rechtliche Einheit bilden sollte.
- 15
- a) Das Berufungsgericht meint, nach den im Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 30. März 1983 (NJW 1983, 1499) entwickelten Kriterien sei hier von einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohnung und Garage auszugehen. Das trifft nicht zu.
- 16
- aa) Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat einen engen rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen Wohnung und Garage, der es auch bei einer nachträglich angemieteten Garage im Regelfall rechtfertigt, eine Einbeziehung der Garage in den Wohnraummietvertrag anzunehmen, nur für den Fall bejaht, dass die Garage zu demselben Anwesen gehört, auf dem sich auch die Wohnung befindet (OLG Karlsruhe, aaO). Dem hat sich das Bayerische Oberste Landesgericht in seinem Rechtsentscheid vom 12. Dezember 1990 angeschlossen (BayObLGZ 1990, 329 ff.). Aus der Formel des Rechtsentscheids des Oberlandesgerichts Karlsruhe (aaO) ergibt sich hierzu, dass der im Gesetz nicht näher bestimmte Begriff "Anwesen" gleichzusetzen ist mit dem Hausgrundstück, auf dem die Wohnung und die Garage sich befinden (BayObLGZ aaO S. 333). Dementsprechend hat auch die Rechtsprechung der Mietgerichte wiederholt ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnung und Garage dann bejaht, wenn sich beide Mietgegenstände auf demselben Grundstück befunden haben, aber dann verneint, wenn beide auf verschiedenen Grundstücken gelegen sind (BayObLGZ aaO mwN). Diesen rechtlichen Ansatz hält auch der Senat für zutreffend.
- 17
- bb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegt hier kein Regelfall im Sinne dieser Rechtsprechung vor. Denn Wohnung und Garage liegen nach den Feststellungen des Berufungsgerichts gerade nicht auf demselben Hausgrundstück oder Anwesen, sondern auf verschiedenen Grundstücken, die etwa 150 Meter voneinander entfernt sind.
- 18
- Soweit das Berufungsgericht dagegen meint, es komme nicht entscheidend auf die dingliche Rechtslage an, weil diese für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar sei, sondern auf das äußere Erscheinungsbild, verkennt es, dass Wohnung und Garage hier nicht nur nach der dinglichen Rechtslage, sondern auch nach dem äußeren Erscheinungsbild auf verschiedenen Grundstücken liegen. Angesichts der räumlichen Entfernung zwischen den Häusern, in denen sich die Wohnung einerseits und die Garage andererseits befinden, und des Umstandes, dass die Garage baulich in das Erdgeschoss des Wohnhauses D. - straße 7 integriert ist, besteht auch nach dem äußeren Erscheinungsbild kein Zweifel daran, dass die Garage mit dem Hausgrundstück D. - straße 7 und nicht mit dem - auf der gegenüber liegenden Straßenseite gelegenen - Hausgrundstück D. - straße 2 eine rechtliche und wirtschaftliche Einheit bildet.
- 19
- Daran ändert auch nichts, dass sich beide Gebäude, wie das Berufungsgericht festgestellt hat, "aus der Satellitensicht" in einem weitläufigen Parkgelände befinden. Soweit das Berufungsgericht daraus herleiten will, dass dieser Park die Verbindung zwischen beiden Gebäuden herstelle und deshalb "ein einheitliches Ensemble" zu bejahen sei, verkennt es den Begriff des Anwesens oder Hausgrundstücks, der für die rechtliche Zuordnung maßgeblich ist.
- 20
- b) Auch im Übrigen hat das Berufungsgericht keine Umstände festgestellt , durch welche die Vermutung getrennter Vertragsverhältnisse widerlegt würde.
- 21
- Das Berufungsgericht meint, in der Vergangenheit seiendie Wohnungsund Garagenmiete einheitlich geltend gemacht worden und daraus sei herzuleiten , dass die (ursprünglichen) Mietvertragsparteien von einem einheitlichen Mietverhältnis ausgegangen seien. Dabei bezieht sich das Berufungsgericht auf ein Urteil des Amtsgerichts Duisburg aus dem Jahr 1978 über eine von der Streithelferin erhobene Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung sowohl der Wohnung als auch der Garage sowie ein Schreiben der D-GmbH aus dem Jahr 1991. Die Revision rügt mit Recht, dass die vom Berufungsgericht insoweit angeführten Umstände die Annahme einer Einheit von Wohnungs- und Garagenmietverhältnis nicht rechtfertigen.
- 22
- aa) Dem steht bereits entgegen, dass das Verhalten von Rechtsnachfolgern des ursprünglichen Vermieters 20 beziehungsweise mehr als 30 Jahre nach Abschluss des Wohnungsmietvertrages nicht ohne Weiteres einen Rückschluss auf den Willen der ursprünglichen Vertragsparteien erlaubt. Ein solcher Rückschluss ist jedenfalls dann unzulässig, wenn - wie hier - keine Umstände aufgezeigt werden, aus denen sich ergäbe, dass die für die Streithelferin und die D-GmbH Handelnden Kenntnis von einem entsprechenden Willen der ursprünglichen Vertragsparteien gehabt hätten.
- 23
- bb) Davon abgesehen hat die Streithelferin, worauf die Revision zutreffend hinweist, im Verfahren vor dem Amtsgericht Duisburg die Miete für Wohnung und Garage gerade nicht einheitlich geltend gemacht, sondern getrennte Mietbeträge für die Wohnung und die Garage angesetzt. Davon geht auch das Berufungsgericht aus. Auch das Amtsgericht stellt ausdrücklich fest, dass kein einheitlicher Mietzins für Wohnung und Garage vereinbart worden ist. Angesichts dessen kann aus dem Klageverfahren vor dem Amtsgericht Duisburg nicht auf eine Einheitlichkeit des Mietverhältnisses von Wohnung und Garage geschlossen werden.
- 24
- cc) Aus dem späteren Schreiben der D-GmbH vom 21. Juni 1991 ergibt sich nichts anderes. In diesem Schreiben ist lediglich ein Gesamtbetrag von 762 DM für "Grundmiete einschließlich Wassergeldpauschale und Garagennutzung" ausgewiesen. Auch dieses Schreiben erlaubt keinen Rückschluss auf den Willen der ursprünglichen Vertragsparteien, zumal die Streithelferin als Rechtsvorgängerin der D-GmbH die Wohnungs- und Garagenmiete, wie ausgeführt , nicht zusammengefasst, sondern getrennt hat.
- 25
- dd) Schließlich ist nichts dafür ersichtlich, dass etwa erst durch die späteren Vertragsparteien - die D-GmbH oder deren Rechtsnachfolgerin auf der einen Seite und den Ehemann der Beklagten oder diese selbst auf der anderen Seite - im Wege einer Vertragsänderung eine Einheitlichkeit der Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage begründet worden wäre. Das macht die Beklagte auch nicht geltend.
III.
- 26
- Das Berufungsurteil kann nach alledem keinen Bestand haben. Es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in dieser Sache selbst, weil weitere Feststellungen nicht zu treffen sind (§ 563 Abs. 1 und 3 ZPO).
- 27
- Da die mündlich vereinbarte Anmietung der Garage nicht Bestandteil des Wohnungsmietvertrages geworden ist, handelt es sich bei der von den Klägern ausgesprochenen Kündigung des Mietverhältnisses über die von der Beklagten genutzte Garage nicht um eine unzulässige Teilkündigung eines Wohnungsmietverhältnisses , sondern um eine zulässige Kündigung eines separaten Garagenmietvertrages. Auf die Rechtsmittel der Kläger ist der Räumungsklage daher stattzugeben. Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger
AG Duisburg, Entscheidung vom 07.05.2010 - 6 C 3799/09 -
LG Duisburg, Entscheidung vom 21.09.2010 - 13 S 145/10 -