Der Kläger fordert von den Beklagten, es zu unterlassen, ihre Fahrzeuge auf dem Garagenstell Platz Nr. 1 (hintere Garagenreihe, erste Garage rechts) des Anwesens … abzustellen.
Die Beklagten schlossen am 01.10.1996 mit dem Voreigentümer, …, bezüglich der Wohnung im Anwesen …, erstes Obergeschoss links, einen Mietvertrag mit Mietbeginn zum 01.01.1997 mit folgender Anlage:
„Die Eheleute … mieten bis zur Fertigstellung der Garagen ein Carport (Mietpr. DM 50,-). Sobald die Garagen fertiggestellt sind, wird das Carport gegen eine Garage (mögl. hintere Garagenreihe - 1. Garage rechts) getauscht (Mietpreis vorauss. DM 80,-).“
Die Beklagten sind im Januar 1997 eingezogen. Zu diesem Zeitpunkt waren weder Carports noch Garagen errichtet. Mit der Errichtung der Garagen zur Mitte des Jahres 1997 wurde den Beklagten die streitgegenständliche Garage zur Verfügung gestellt und von diesen seither auch genutzt.
Der Voreigentümer hat um die Jahre 2004/2005 die Wohnanlage … in Wohnungseigentum aufgeteilt und die einzelnen Wohneinheiten veräußert. Eine Wohneinheit wurde an den Kläger veräußert. Dabei wurde ihm der streitgegenständliche Stellplatz bewusst mitverkauft.
Die Beklagten stellten auch danach immer wieder ihre Fahrzeuge auf dem genannten Garagenstell Platz Nr. 1 ab. Daraufhin forderte der Kläger durch die von ihm beauftragten Rechtsanwälte … die Beklagten mit Schreiben vom 28.12.2015 auf, eine Unterlassungserklärung zu unterschreiben und bis zum 30.12.2015 zurückzusenden, was die Beklagten verweigerten.
Der Kläger behauptet, den Beklagten stehe kein Nutzungsrecht an der streitgegenständlichen Garage zu. Es sei seitens des Voreigentümers keine bestimmte, sondern nur irgendeine Garage vermietet worden. Der Mietvertrag spreche lediglich von „einer“ Garage bzw. „einem“ Stellplatz. Die Formulierung „möglichst“ in der Anlage zum Mietvertrag bedeute lediglich, „wenn möglich“ sollen die Beklagten den streitgegenständlichen Stellplatz bekommen.
Der Kläger meint, aufgrund der gewählten Formulierung sei ein Austauschrecht des Vermieters bezüglich des Stellplatzes vereinbart worden. Der Vermieter habe somit das Recht, den Beklagten anstelle des streitgegenständlichen Garagenstellplatzes eine andere Garage des Anwesens zuzuweisen. Auch der Voreigentümer habe kein Interesse daran gehabt, sich bezüglich des zu vermietenden Stellplatzes an eine konkrete Garage zu binden.
Der Kläger habe vergeblich versucht, den streitgegenständlichen Stellplatz einzufordern.
Der Kläger beantragt,
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1.Die Beklagten werden bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 € und für den Fall, dass dies nicht beigetrieben werden kann, von Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, es zu unterlassen, den Pkw oder ein anderes Kraftfahrzeug selbst oder durch eine dritte Person auf dem Garagenstell Platz des …, …, mit der Garagenstellplatznummer 141 des Grundstücks mit der Flurnummer … (hintere Garagenreihe, erste Garage rechts; direkt in Verlängerung des Weges Flurnr. … gelegen) abzustellen oder abstellen zu lassen.
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2.Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, den Kläger von den außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 147,56 € freizustellen.
Die Beklagten beantragen,
Die Klage wird abgewiesen.
Die Beklagten behaupten, ihnen stünde ein aus dem bestehenden Mietvertrag vom 01.10.1996 abgeleitetes Besitzrecht an der streitgegenständlichen Garage zu. Die Beklagten meinen, dies sei ein einheitlicher Mietvertrag, der nicht nur die Wohnung im Anwesen …, erstes Obergeschoss, sondern auch die streitgegenständliche Garage umfasse.
Die Beklagten tragen weiter vor, ihnen sei die streitgegenständliche Garage in Erfüllung des Mietvertrages sogleich nach ihrer Errichtung im Juni/Juli 1997 zugewiesen und seitdem auch genutzt worden. Dadurch habe sich der zwischen den Beteiligten geschlossene Mietvertrag auf die streitgegenständliche Garage konkretisiert. Die Formulierung, den Beklagten sei „möglichst in der hinteren Reihe die erste Garage rechts der noch zu errichtenden Garagen zuzuteilen“, sei faktisch vollzogen worden. Insofern habe sich der vormalige Eigentümer exakt an den Mietvertrag gehalten und diesen von Beginn an in der vertraglich vorgesehenen Form vollzogen. Ein Austauschrecht des Voreigentümers ergebe sich aus der vertraglichen Formulierung im Mietvertrag nicht. Spätestens mit der Aufteilung des Objekts in Wohnungseigentum sei ein solches – bestrittenes - Austauschrecht jedenfalls weggefallen.
Die Beklagten meinen, die zwischenzeitliche Aufteilung des gesamten Anwesens in Wohnungseigentum und die Zuordnung der streitgegenständlichen Garage zur Wohneinheit des Klägers ändere nichts am bestehenden Mietverhältnis und dem daraus abgeleiteten Besitzrecht der Beklagten. Auch sei aufgrund des einheitlichen Mietvertrages, der Wohnung und Garage beinhaltet, die Garage nicht isoliert kündbar.
Das Gericht hat Beweis erhoben über die Vereinbarungen zwischen den Beklagten und dem Voreigentümer und Verkäufer … hinsichtlich des streitgegenständlichen Garagenstellplatzes durch Einvernahme des Zeugen ….
Auf das Sitzungsprotokoll vom 06.05.2016 sowie auf die Schriftsätze der Parteien wird Bezug genommen.
I.
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der Kläger besitzt keinen Unterlassungsanspruch gegen die Beklagten hinsichtlich deren Nutzung des streitgegenständlichen Garagenstellplatzes.
1. Dem Kläger steht kein Unterlassungsanspruch aus § 1004 I S. 2 BGB zu.
a) Der Kläger hat vom Voreigentümer und Verkäufer das Eigentum an einer Wohneinheit sowie dem streitgegenständlichen Garagenstell Platz erworben.
b) Das Eigentum des Klägers an dem Garagenstell Platz wurde immer wieder durch die Beklagten beeinträchtigt, indem diese fortwährend den Garagenstell Platz des Klägers nutzten und darauf ihre Fahrzeuge abstellten.
c) Aufgrund der fortwährenden Nutzung der Garage des Klägers durch die Beklagten sowie deren Weigerung, eine Unterlassungserklärung zu unterzeichnen, liegt auch eine Wiederholungsgefahr vor.
d) Der Anspruch des Klägers aus § 1004 I S.2 BGB ist jedoch gemäß § 1004 II BGB ausgeschlossen, da den Beklagten ein Recht zum Besitz an der Garage aus einem gültigen, mit dem Voreigentümer geschlossenen Mietvertrag vom 01.10.1996 zusteht.
aa) Der zwischen dem Voreigentümer und den Beklagten geschlossene Mietvertrag bezüglich der Wohnung im Anwesen …, erstes Obergeschoss links, in … umfasste auch die zwischenzeitlich vom Kläger erworbene, streitgegenständliche Garage.
Die in der Vertragsbestandteil gewordenen Anlage zum Mietvertrag enthaltene Formulierung, die den nach § 1 Nr. 5 des Mietvertrages mitvermieteten Kfz-Stellplatz betrifft, ist nach den Vorschriften der §§ 133, 157 BGB auslegungsbedürftig, da insbesondere die Formulierung „mögl. hintere Garagenreihe - 1. Garage rechts“ nicht eindeutig ist.
Ausgehend vom Wortlaut der Regelung sollten die Beklagten nach Fertigstellung der Garagen möglichst - also soweit dies möglich ist – die streitgegenständliche Garage zugewiesen bekommen. Bei der Auslegung nach § 133, 157 BGB sind auch die Begleitumstände in die Auslegung mit einzubeziehen. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses waren die zum Anwesen … gehörenden Garagen – und damit auch der streitgegenständliche Garagenstell Platz – noch nicht errichtet. Aus diesem Grund wurde den Beklagten laut der Formulierung in der Anlage zum Mietvertrag zunächst ein Carport vermietet. Dieses sollte nach Fertigstellung möglichst durch die streitgegenständliche Garage ausgetauscht werden. Nach Fertigstellung der Garage ist genau diese Zuteilung der streitgegenständlichen Garage an die Beklagten erfolgt.
Unter Berücksichtigung des Abschlusses des Mietvertrages vor der Errichtung der Garagen ergibt die Auslegung, dass die Formulierung „möglichst“ deshalb benutzt wurde, um Unsicherheiten oder Komplikationen vorzubeugen, die sich daraus hätten ergeben können, dass die Garagen bei Vertragsschluss noch gar nicht existierten bzw. dass sich die Situation bis zur Fertigstellung der Garagen noch hätte ändern können. Nach Fertigstellung der Garage kam es aber, wie in der Anlage des Mietvertrages vorgesehen, faktisch zu einer Zuweisung der streitgegenständlichen Garage an die Beklagten, da eine solche Zuweisung auch möglich war. Ein vom Kläger behauptetes Austauschrecht des Vermieters beschränkte sich demnach nur auf den einmaligen Austausch des im Vertrag erwähnten Carports gegen die nunmehr fertig gestellte Garage.
Auch das spätere Verhalten der Vertragsparteien kann als Indiz für die Auslegung in Betracht kommen: Nach der Zuweisung der Garage an die Beklagten haben diese die Garage bis jedenfalls 2005 unbeanstandet genutzt, weshalb sich der Mietvertrag auf diese spezifische Garage konkretisiert hat. Auch danach wurde den Beklagten die Nutzung der Garage bis zum Erwerb der Garage durch den Kläger weiter zugestanden. Auch dieser ist erst mit Klageschrift vom 30.12.2015 gerichtlich gegen die vermeintlich rechtswidrige Benutzung der Garage durch die Beklagten vorgegangen. Insgesamt nutzten die Beklagten die Garage bis heute seit 19 Jahren.
Auch die beiderseitige Interessenlage sowie der mit dem Vertrag verfolgte Zweck sind bei der Auslegung der entsprechenden Vertragspassage zu berücksichtigen.
Zwar meint der als Zeuge geladene Voreigentümer, es sei der Wunsch der Beklagten gewesen, die streitgegenständliche Garage zu bekommen, während er sich nicht festlegen wollte, dass die Beklagten diese Garage bekommen sollten, weshalb der Wortlaut „mögl. hintere Garagenreihe“ in den Vertrag aufgenommen worden sei. Allerdings erklärt der Zeuge auch, dass die Beklagten dann tatsächlich die streitgegenständliche Garage zugewiesen bekommen haben. Daraus lässt sich schließen, dass das Wort „mögl.“ nur auf die Zeit zwischen Vertragsschluss und Fertigstellung gelten sollte, während der Vertragsgegenstand dann durch die tatsächliche Zuweisung der streitgegenständlichen Garage konkretisiert wurde.
Es ist außerdem nicht ersichtlich, dass der Voreigentümer schon zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit den Beklagten bereits vorhatte, das Anwesen … in Wohneigentum aufzuteilen und zu verkaufen und sich deshalb im Mietvertrag mit den Beklagten nicht an einen konkreten Garagen Platz binden wollte. Die diesbezüglichen Ausführungen des Klägers bleiben unberücksichtigt.
bb) Der Mietvertrag vom 01.10.1997 hat nach wie vor Bestand. Eine isolierte Teilkündigung des einheitlich bezüglich Wohnung und Garage geschlossenen Mietvertrages nur hinsichtlich der Garage wäre unzulässig.
Auch durch den späteren Verkauf der Garage an den Kläger ist das aus dem Mietvertrag vom 01.10.1996 nicht erloschen, was sich aus § 566 I BGB ergibt. Die Ausführungen des Klägers, der Verkäufer habe ihm die Garage bewusst mitverkauft und ihm versichert, es gäbe rechtlich hinsichtlich der Garage keine Probleme, bleiben unberücksichtigt. Dies kann jedenfalls nicht zu Lasten der Mieter und Beklagten gehen.
2. Der Kläger besitzt auch keinen aus § 862 I S. 2 BGB abgeleiteten Unterlassungsanspruch.
Der Besitzstörung liegt keine für einen Anspruch aus § 862 I S. 2 BGB erforderliche verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 I BGB seitens der Beklagten zugrunde, da diese ein Recht zum Besitz bezüglich der streitgegenständlichen Garage aus ihrem gültigen Mietvertrag vom 01.10.1996 herleiten können.
3. Der Kläger hat auch keinen Anspruch auf Ersatz seiner vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 147, 56 € gegen die Beklagten, da kein rechtswidriges Verhalten seitens der Beklagten vorlag.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 2. Alternative, § 711 Satz 1 ZPO.
